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2017
Kyungja Lee Tel. 822-3276-6155 [email protected]
2018 건설/건자재 전망
1
Valuation
대림산업 GS건설 현대산업 현대건설 삼성ENG 대우건설 한샘 LG하우시스 KCC SK D&D 한일시멘트
투자의견 매수 중립 매수 매수 매수 중립 매수 매수 매수 매수 매수
시가총액 (십억원) 3,028 1,903 3,049 4,215 2,372 2,843 4,036 820 4,080 485 1,056
PER 2015A 12.5 54.4 13.2 8.6 NM 21.7 36.5 20.4 22.3 NM 12.7
(배) 2016A 12.7 NM 10.8 9.7 68.7 NM 28.2 12.7 23.2 NM 6.5
2017F 6.7 16.2 7.5 8.0 35.1 5.7 22.1 9.5 18.1 7.4 8.6
2018F 6.4 10.1 6.7 6.7 16.1 12.5 20.2 8.5 15.0 11.6 7.3
2019F 6.1 8.2 7.3 6.3 9.7 18.2 17.8 7.5 14.0 9.4 7.0
PBR 2015A 0.6 0.4 1.2 0.5 NM 0.8 11.2 1.7 0.7 NM 0.5
(배) 2016A 0.7 0.6 1.3 0.8 2.0 1.0 7.9 1.0 0.6 NM 0.4
2017F 0.7 0.6 1.0 0.6 2.2 1.1 5.8 0.9 0.6 1.4 0.6
2018F 0.6 0.5 0.9 0.6 1.9 1.0 5.0 0.8 0.6 1.3 0.5
2019F 0.5 0.5 0.8 0.5 1.6 0.9 4.3 0.8 0.6 1.1 0.5
ROE 2015A 4.8 0.8 9.6 7.6 (409.0) 3.9 29.7 8.4 3.0 13.6 4.1
(%) 2016A 5.9 (0.8) 12.3 9.5 7.4 (30.9) 26.1 8.3 2.6 14.0 5.5
2017F 10.2 3.2 13.8 8.1 6.5 21.7 23.1 9.9 3.4 27.1 6.5
2018F 9.7 5.6 13.4 8.9 12.8 8.5 21.2 10.1 4.0 14.4 7.3
2019F 9.3 6.5 11.2 8.7 18.1 5.4 20.4 10.5 4.1 15.6 7.2
OPM 2015A 2.9 1.2 8.5 5.7 (22.6) 1.7 8.6 5.8 9.1 11.6 8.8
(%) 2016A 4.3 1.3 10.9 6.2 1.0 (4.2) 8.2 5.4 9.4 14.6 7.0
2017F 5.1 3.1 10.6 5.7 1.9 6.3 8.0 5.0 9.2 11.9 8.6
2018F 5.3 3.6 10.9 6.0 3.4 4.1 7.7 5.1 9.8 13.0 9.4
2019F 5.4 4.5 9.9 6.0 5.3 3.0 7.9 5.7 10.2 13.5 9.7
OP growth 2015A NM NM 72.9 31.4 NM (60.4) 32.9 4.6 13.1 6.8 (8.9)
(%) 2016A 54.3 138.6 32.8 6.4 NM NM 8.8 1.1 5.6 50.2 (15.8)
2017F 40.5 18.6 13.3 (8.5) 51.4 NM 7.1 0.9 2.9 0.5 40.8
2018F 10.7 140.2 4.7 7.6 97.3 (40.0) 9.0 8.4 11.1 35.7 20.8
2019F 3.9 11.8 (11.2) 4.1 59.9 (32.4) 14.1 11.3 6.6 23.1 4.4
• 건설: 삼성엔지니어링, 대림산업
• 건자재: KCC, 한일시멘트
• Small cap: 동아지질
2
문재인 정부 출범
문재인 정부
정무수석
전병헌
민정수석
조국
사회혁신수석
하승창
국민소통수석
윤영찬
인사수석
조현옥
일자리 수석
(공석)
경제수석
(공석)
사회수석
김수현
정책실장비서실장
전 민주당 원내대표,
주택법 일부 개정안 발의
비검찰 출신 소장파 법학자
전 서울시 정무부시장,
시민운동가 출신
전 네이버 부사장,
동아일보 정치부 기자
이화여대 초빙교수,
노무현 정부 청와대 공위공직자
인사검증자문회의 위원,
여성운동가
전 세종대 교수,
노무현 정부 국정과제비서관/환경부 차관
(종부세 도입)
<부동산은 끝났다> 발췌- 김수현 著 (2011년)
“세금은 국가재정 조달이라는 중립적 목적 외에도 재분배 기능강화, 특정분야의 조장과 억제와 같은 계층차별적 정책 목적을
포함하고 있다. 부동산 관련 세금이 부동산에 따른 부의 편중을 막고, 부동산 시장의 과열이나 침체를 보정하는 기능을 갖는
것은 당연한 것이다.”
“ …이런 개발이익 상승이 모두 소유자의 공덕으로 봐야 하는가? 세계 어느 나라도 이렇게 늘어난 개발이익을 모두 소유자의
것으로 보는 경우는 없다. 예를 들어 1970년대 최대 100%였던 허용 용적률이 2010년대에 300%로 증가했다면, 이는 소유자
의 노력이 아니라 사회적 요구가 그렇게 변했기 때문이다. …따라서 늘어난 개발이익에는 소유자의 것만이 아니라 사회적 몫
이 감겨 있다. 개발이익환수제도가 존재하는 이유이며, 재건축 사업에 개발부담금을 물리는 이유이다”
“부동산을 경기 대응 수단으로 쓰지 말라는 것이다. 나아가 시장 변동에도 서민들의 살림살이가 위기에 처하지 않을 수 있도
록 공공임대주택, 민간임대차 제도 등의 기본 인프라를 빨리 구축해야 한다는 것도 교훈 중 하나다”
• 비서실 주택도시비서관실 신설:
서민 주거복지와 체계적
도시재생 지원
• 첫 임무는 서민 주거복지 개선,
청와대 정책실 산하 사회수석이
직접 챙김
3
문재인 정부 출범
• 주거복지 정책이 지난 10년과 차별. 2018년 국토교통 부문별 예산안에서 공공임대주택 예산은 19% 증가
• 현 정부의 주거정책은 다주택자의 투기수요 지속 압박, 주거복지 혜택은 미래세대에 집중
구분 2017 2018F 증감 YoY
41.30 39.80 (1.50) -3.8%
20.12 15.90 (4.22) -20.9%
SOC 소계 19.06 14.70 (4.36) -22.9%
교통 및 물류 15.98 11.64 (4.34) -27.2%
국토 및 지역개발 3.08 3.06 (0.02) -0.7%
복지 소계 1.06 1.21 0.15 14.0%
주택 0.01 0.01 0.00 -30.8%
기초생활보장 0.93 1.13 0.20 19.7%
21.19 23.85 2.66 12.5%
주택도시기금 21.12 23.78 2.66 12.6%
자동차사고피해지원기금 0.07 0.07 0.00 -14.4%
총지출 1)+2)
1) 예산 합계
2) 기금 합계
2018년 국토 교통 부문별 예산안 (단위: 조원)
노무현정부 항목 문재인정부
2002년 8월 개정된 주택법에 따라
강남 3구부터 도입투기과열지구 지정 서울 전역과 과천, 세종시 지정
주택 양도차익의 50~60%를
양도소득세로 부과양도소득세 강화
기본세율(6~40%)에 가산세,
최대 60%까지 상향조정
투기지역 주택담보대출
1인 1건으로 제한투기지역 담보대출
주택담보대출
세대당 1건으로 제한
총부채상환비율(DTI)도입,
담보인정비율(LTV) 40%로 하향주택담보대출 규제
투기과열지구 및 투기지역
DTI.LTV 30~40%로 하향조정
주상복합도 청약통장 가입자만
청약할 수 있도록 강화청약제도 강화
투기과열지구/청약조정지역
1순위 자격 청약통장 가입후 2년,
납입횟수24개월(국민주택)로 상향
노무현 정부 VS 문재인 정부의 주택시장 규제
•노무현 정부와 문재인 정부의 부동산 정책은 닮은 꼴
•다른 점은 문재인 정부의 정책에서는 공적임대주택 확대 등
공급책을 같이 들고 나옴
•임대차 정책 규제도 강화하는 등 수요억제와 공급확대 병행
4
주택보급률 비교 (한국과 독일 유사)
• 글로벌 주택시장 화두는 주택보급률이 중요한 것이 아닌, ‘부담 가능한 주택’수 부족
• 연 17만가구의 공적임대주택 공급 목표 이 중 7~8만가구는 공공이 건설,
6만가구는 매입/임대, 4만가구는 민간이 주인이지만 공공지원
• 65만호 공공임대주택 공급이 달성되면 임대주택 재고율은 OECD 평균인 8%를 웃도는 9%에 달함
• 민간역할이 위축돼도 5년간 연 37~40만가구 아파트 착공 예상, 도시재생사업 확대로 매입 및 전세임대 1~2만호 추가 공급
1. 공적임대주택 85만호 공급
98%98%100%103%104%105%105%109%109%116%120%124%
107%
네덜
란드
스웨
덴
캐나
다
독일
한국
영국
덴마
크
미국
호주
일본
오스
트리
아
프랑
스
선진
11개
국평
균
주택보급률(2014년 기준)
자료: 각국 통계청
1%1%2%2%2%3%3%3%4%4%5%5%5%6%5%6%6%7%7%8%8%8%9%10%
14%
17%18%19%20%20%
33%
룩셈
부르
크
미국
에스
토니
아
포르
투갈
스페
인
헝가
리
슬로
바키
아
싱가
포르
독일
노르
웨이
호주
일본
캐나
다
이탈
리아
한국
슬로
베니
아
뉴질
랜드
벨기
에
EU
-28개
국
스위
스
폴란
드
OEC
D-28개
국
EU
-21개
국
아일
랜드
핀란
드
프랑
스
영국
스웨
덴
덴마
크
오스
트리
아
네덜
란드
공공임대주택 비중(2013~2014)
총 재고 중 공공임대주택 비중 비교
자료: 각국 통계청
주: 영국, 프랑스, 네덜란드, 미국, 일본은 2013년 기준, 그 외는 2005년 전후
•공공임대주택: 공공의 재정지원으로 공공이 건설/소유/관리
공적임대주택: 8년 이상 장기공공임대주택과 8년 이상 임대되는 민간 공급의 공공지원주택 및 건설임대(기업형 임대) 포함
5
• “서울/수도권의 최근 10년 평균 실적은 주택
수요를 크게 상회하는 수준이나..”
• 노무현정부 당시 ‘위례신도시’ 개발계획을 발
표하고 난 뒤 심리적 안정 효과
• 주거복지로드맵에 신혼부부를 위한 8만가구
공급책 제시 예정
1. 공적임대주택 85만호 공급
파주 운정
최초입주 2009.06.
88,000세대
김포 한강
최초입주 2011.06.
61,000세대
인천 검단
최초입주 2019.하
75,000세대
양주 옥정, 회천
최초입주 2014.11.
63,000세대
위례
최초입주 2013.12.
45,000세대
성남 판교
최초입주 2008.12.
29,000세대
고덕 국제화
최초입주 2019.하.
57,000세대
화성 동탄 1, 2
최초입주 2007.1.
2015.1.
41,000세대/117,000세대
광교
최초입주 2011.7.
31,000세대
노무현 정부 당시 추진된 신도시
문재인정부의 신혼희망타운 예정지
과천지식정보타운
서울 양원
아파트 공급(분양) 구분 (십만세대)
전국공공
분양
공공
임대
민간
분양
민간
임대
(정비
사업)
(정비
제외)
2000 2.1 0.2 0.2 1.6 0.2 0.6 0.9
2001 2.3 0.2 0.2 1.7 0.2 0.5 1.2
2002 3.5 0.2 0.2 2.9 0.3 0.6 2.3
2003 3.6 0.2 0.3 2.9 0.3 0.6 2.2
2004 3.1 0.2 0.2 2.6 0.1 0.8 1.8
2005 3.1 0.2 0.3 2.6 0.1 0.8 1.7
2006 2.5 0.2 0.3 1.9 0.1 0.3 1.6
2007 3.1 0.2 0.6 2.2 0.0 0.4 1.8
2008 2.3 0.2 0.7 1.4 0.0 0.5 0.8
2009 2.3 0.3 0.7 1.2 0.1 0.6 0.6
2010 1.7 0.2 0.6 0.9 0.0 0.3 0.6
2011 2.7 0.3 0.4 1.9 0.1 0.5 1.4
2012 2.6 0.3 0.3 1.9 0.1 0.4 1.5
2013 2.8 0.4 0.5 1.8 0.2 0.3 1.5
2014 3.3 0.2 0.5 2.6 0.1 0.4 2.2
2015 5.2 0.3 0.6 4.1 0.2 0.7 3.4
2016 4.5 0.2 0.6 3.5 0.2 0.6 2.9
2017F 4.0 0.2 0.7 2.8 0.3 0.7 2.1
2018F 3.7 0.2 0.8 2.2 0.5 0.5 1.7
2019F 3.8 0.3 0.8 2.2 0.5 0.5 1.7
2020F 3.7 0.3 0.8 2.3 0.3 0.5 1.8
2021F 3.9 0.3 0.8 2.5 0.3 0.5 2.0
2022F 3.9 0.3 0.8 2.5 0.3 0.5 2.0
6
• 유럽과 일본 등 주요국, 계약갱신청구권과 유사한 임대차 존속보장 제도를 시행 중, 계속 주거 보장
• 뉴욕 주택재고의 67%가 임대주택, 이 중 62%가 임대료 규제 대상, 공실률이 5% 이하로 떨어지면 ‘임대료 안정화제도’ 작동
2. 임대차시장 개혁
뉴욕시 점유형태별 임대료 규제를 받는 재고 (호)
점유형태 주택유형 재고수(호) 비율
자가 콘도미니엄 95,323 3.0%
Co-op 311,488 9.8%
일반주택 639,097 20.0%
소계 1,045,908 32.8%
임대 비규제 주택 772,650 24.2%
임대료 통제주택 39,901 1.3%
임대료 안정화주택(1947년 이전)717,471 22.5%
임대료 안정화주택(1947년 이후)305,775 9.6%
기타규제주택 308,653 9.7%
소계 2,144,450 67.2%
합계 3,190,358 100.0%
뉴욕시 임대료 규제 대상 주택비중 뉴욕시 ‘임대료 안정화제도’에 따른 인상률
자료: New York city rent guideline board 78.7%
66.5%
59.2%
49.7%
33.0%
62.0%
Bronx
Manhattan
Brooklyn
Queens
Staten Island
NYC Total
임대료 규제 대상 주택 비중
1.0%
0.0% 0.0%
1.3%
2.8%
2.0% 2.0% 2.0%
2014~2015 2015~2016 2016~2017 2017~2018
1년 계약 2년 계약
주요국 주택임대차 시장 규제 비교
국가 한국 일본 독일 영국 프랑스 뉴욕시
민간임대비중 43% 36% 49% 12% 24% 67%
계약기간/갱신청구권
2년 갱신청구권 있음원칙 무기한
갱신청구권 있음갱신청구권 없음
개인 최단 3년 ,
갱신청구권 있음갱신청구권 없음
임대료
최대 인상률
계약기간 내
연 5%
계약기간 내
연 1/6
3년간 비교
임대료의 20% 이내
소비자물가지수
변동률 고려
물가수준이 반영된
비교기준임대료지수
상승률 고려
임대료 안정화 주택:
물가상승률 고려
자료: New York city rent guideline board
7
• 8/2 대책으로 전월세시장 불안 가능성 있어 임대차시장 개혁 추진. 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 추진
• 전월세상한제/계약갱신청구권 도입에 자유한국당을 제외한 주요 야당은 모두 제도 도입에 호의적
• 관건은 전세값 급등 등 단기 충격을 얼마나 억제하느냐임
• 독일은 임대기간이나 연속계약 허용 등 임대차 보호는 강하지만, 임대료 규제는 투자의욕을 떨어뜨리지 않는 수준으로 관리
2. 임대차시장 개혁
전세가격 지수
자료: 국토부, 한국투자증권
1989년 당시 신문기사
Source: 언론기사 0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
1986
1986
1987
1988
1988
1989
1990
1990
1991
1992
1992
1993
1994
1994
1995
1996
1996
1997
1998
1998
1999
2000
전국
서울
전세계약기간 1년에서
2년으로 전환하며 1990년
전세가격 지수 17% 상승
독일 점유형태: 균형잡힌 ‘점유형태 중립국’
44% 44%48% 48% 49%
51% 50%
36% 37%
42% 43% 44% 44%46%
19% 18%
11%9%
7%5% 4%
1968 1978 1993 1998 2002 2010 2014
민간임대
자가
공공임대
주: 2010년 자가점유율 서독 47%, 동독 33%
8
• 임대차 시장 개혁을 위해서는 비공식적 영역에 놓인 사적 전월세 시장을 양성화할 필요
• 독일의 소규모 개인사업자들은 모두 민간임대사업자 등록을 하고 제도 적용을 받음
• 임대사업자 등록을 통해 사적 영역에 놓인 민간임대시장을 제도권으로 양성화한다는 계획
한국의 임대주택 소유 유형 일본의 임대주택 소유 유형 독일의 임대주택 소유 유형
자료: 일본 통계청 자료: 국토부 자료: 독일 통계청
민간
전월세(비
제도권),
77%
민간부문(
임대차
등록),
10%
공공부문,
13%
임차가구 830만호
총 가구의 43%
비영리
조직/공공
, 10.4%
소규모
개인사업
자,
60.7%
민간기업,
28.9%
임차가구, 총 가구의 49%
2. 임대차시장 개혁- 시작은 임대사업자 등록
주택임대
관리기업
임대
62.3%
공공
25.0%
민간임대
12.8%
임차가구 총 가구의 36%
9
• 금융위기 당시 강남 주택가격 하락은 잠실 등지에 공급이 일시적으로 집중됐기 때문
• 2004~2005년 멸실 증가로 강남권 집값 급등, 2008년 하락. 2016년 멸실 증가하며 같은 현상 반복
• 2018년부터 강남권 입주량은 증가. 변수는 멸실
• 2017년 하반기 서울시 5만세대 멸실은 과장. 개포주공 1단지(5,040가구)는 빨라야 내년 상반기 이주
65
9
5
-8
11
7
32
12
2
9
-1
9 9
5
-7
8
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
강남4구 순증(천세대)
강남4구 순증 (입주-멸실) 강남4구 입주량 강남지역 멸실
8
10
13
17
12
15
12
32
12
4
11
3
1110
7 7
10
1616
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018F
2019F
강남4구 입주(천세대)
자료: 국토부, 한국투자증권
3. 재건축 속도 조절
1
5 4
12
20
4 5
21
4
21 1
14
7
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017F
멸실세대(천세대)
10
• 건설수주액은 2016년 147조원, 향후 민간주택 수주 감소로 140조원대 예상하나 여전히 양호한 수준
• 2018년부터 본격 정책효과, 2018~2021년 수주액 140~150조원대 유지, 투자 주축은 도시재생 뉴딜 등 건축과 토목, 공공공사
• 주택 거래량은 4월 이전 잠시 늘어나겠으나 이후 하향 안정화, 연간 100만건 내외 유지할 것
• 재건축 속도 조절 예상, 일부 역전세난 대비 필요
수도권 입주량: 역사적 평균 15만가구 건설 수주액 아파트 거래량
자료: 국토부, 한국투자증권
123
170
219
50
100
150
200
250
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017F
2018F
Metropolitan Area (수도권)(천세대)
2018년 전망 (건설투자)
3545
6050
4550
20
40
60
80
100
120
140
160
180
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017F
2019F
2021F
건축 주택 토목(조원)
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
Oct-
14
Jan-15
Apr-
15
Jul-
15
Oct-
15
Jan-16
Apr-
16
Jul-
16
Oct-
16
Jan-17
Apr-
17
Jul-
17
매매거래량 (좌)
YoY (우)
(세대)
11
일부 지역 물량 충격 예상
지역별 입주량 : 동탄, 송파, 강동, 김포, 남양주, 하남
• 갭투자 위험지역: 노원구(전세/매매비율 90%), 최근 입주가 많은 동탄(전세가율 60% 지만 실입주 60% 내외)
• 동탄: 과거 평균 0 vs 2016~2018 0.8만
• 수원: 과거 평균 0.5만 vs 2016~2018 0.7만
• 김포: 과거 평균 0.5만 vs 2016~2018 0.9만
지역별 전세/매매비율: 동탄, 송파, 강동, 김포, 남양주, 하남, 노원
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
4Q
16
2Q
17
4Q
17
2Q
18
4Q
18
2Q
19
4Q
19
동탄(세대)
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
1Q
15
3Q
15
1Q
16
3Q
16
1Q
17
3Q
17
1Q
18
3Q
18
1Q
19
3Q
19
송파(세대)
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
3Q
15
1Q
16
3Q
16
1Q
17
3Q
17
1Q
18
3Q
18
1Q
19
3Q
19
강동(세대)
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
3Q
11
3Q
12
3Q
13
3Q
14
3Q
15
3Q
16
3Q
17
3Q
18
3Q
19
김포(세대)
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
3Q
11
3Q
12
3Q
13
3Q
14
3Q
15
3Q
16
3Q
17
3Q
18
3Q
19
남양주(세대)
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
2Q
14
4Q
14
2Q
15
4Q
15
2Q
16
4Q
16
2Q
17
4Q
17
2Q
18
4Q
18
2Q
19
4Q
19
하남(세대)
30
40
50
60
70
4Q16 1Q17 2Q17
동탄(%)
30
40
50
60
70
80
1Q
11
4Q
11
3Q
12
2Q
13
1Q
14
4Q
14
3Q
15
2Q
16
1Q
17
송파(%)
30
40
50
60
70
1Q
11
4Q
11
3Q
12
2Q
13
1Q
14
4Q
14
3Q
15
2Q
16
1Q
17
강동(%)
30
40
50
60
70
80
1Q
11
4Q
11
3Q
12
2Q
13
1Q
14
4Q
14
3Q
15
2Q
16
1Q
17
김포(%)
30
40
50
60
70
80
90
1Q
11
4Q
11
3Q
12
2Q
13
1Q
14
4Q
14
3Q
15
2Q
16
1Q
17
남양주(%)
30
40
50
60
70
80
1Q
11
4Q
11
3Q
12
2Q
13
1Q
14
4Q
14
3Q
15
2Q
16
1Q
17
하남(%)
30
40
50
60
70
80
90
1Q
11
4Q
11
3Q
12
2Q
13
1Q
14
4Q
14
3Q
15
2Q
16
1Q
17
노원(%)
12
• 문재인 정부는 균형발전에 역점. 노무현 정부 당시 균형발전 과제 21개, 이명박 정부 1개, 박근혜 정부 3개
• OECD 국가별 일평균 통근/통학 시간 한국은 58분으로 OECD 중 최하위
• 전세난으로 유출 인구 증가 대비 교통수단 공급은 미비
• 수도권의 광역철도 보급 수준은 (면적 기준) 도쿄 권역의 54%, 런던 권역의 11%, 파리 권역의 62%에 불과
OECD 국가별 일평균 통근/통학시간 통근시간과 건강한 삶 수도권 광역급행철도 (GTX) 노선도
Source: 국토교통부
58
40
40
36
28
28
27
23
22
21
21
18
0 20 40 60 80
한국
터키
일본
멕시코
OECD평균
네덜란드
독일
프랑스
영국
미국
핀란드
스웨덴
평균 통근, 통학 시간
(분)
Source: MBC(다큐스페셜, 2시간째 출근중- 길위의 미생편) Source: 국토교통부
A노선 (3.6조원)
기존 37.4km
확장 킨텐스~파주 6.4km
삼성~수서~동탄 39.5km
B노선 (5.8조원)
기존 48.7km
청량리~남양주 확장
C노선 (3.1조원)
기존 45.8km
청량리발 고속철도 추진
킨텍스
남양주
삼성
송도
동탄
연신내
서울역
과천
의정부
청량리
교통망 혁신으로 인구분산
13
• 금리가 최대 변수. 11월 금리 인상 가능성. 2018년 2차례 인상 확실시
• 2008년 이후 9년만의 변화
• 명목금리 1.25%→ 1.75%로 되더라도 물가를 감안한 실질금리는 여전히 (-), 따라서 하락이 아닌, 주택가격 상승폭 둔화 예상
• 2004~2006년 금리 상승기의 주택가격 상승은 레버리지 사이클+실수요 증가의 효과
기준금리 전망 주택담보대출 금리와 주택가격
자료: 한국은행, 한국투자증권
2018년 전망 (금리)
신규 주택담보대출 금리
3.26
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0Sep-01
Sep-02
Sep-03
Sep-04
Sep-05
Sep-06
Sep-07
Sep-08
Sep-09
Sep-10
Sep-11
Sep-12
Sep-13
Sep-14
Sep-15
Sep-16
Spread(%p)
신규 주택담보대출 금리(좌)(%) (%)
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
(2.0)
(1.5)
(1.0)
(0.5)
0.0
0.5
1.0
1.5
Jan-05
Dec-05
Nov-
06
Oct-
07
Sep-08
Aug-09
Jul-
10
Jun-11
May-
12
Apr-
13
Mar-
14
Feb-15
Jan-16
Dec-16
주택담보대출 금리 YoY(좌)
주택가격 지수 YoY(우)
(%p)
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
00 02 04 06 08 10 12 14 16 18
기준금리 국고채3년(%)
14
• 후분양제 도입시 건설사의 운전자금부담은 기존 대비 30~50% 확대
• 2.7조원 사업비 가정 시, 선분양에서는 최대 2,700억원의 (-) 현금흐름, 후분양제에서는 1조원 이상 (-) 현금흐름 지속됨
• 후분양제 도입으로 분양가 870~2,260만원 오를 것으로 추정. 대출 이자 부담은 900~1,100만으로 확대 전망
후분양제 도입 추진
자료: 한국투자증권
선분양제 하에서 누적현금흐름 후분양제 하에서 누적현금흐름
(2,000)
(1,500)
(1,000)
(500)
0
500
1,000
1,500
+1
+3
+5
+7
+9
+11
+13
+15
+17
+19
+21
+23
+25
+27
+29
+31
+33
누적현금흐름-공정률 80% 분양시
(착공 후 month)
(십억원)
(2,000)
(1,500)
(1,000)
(500)
0
500
1,000
1,500
+1
+3
+5
+7
+9
+11
+13
+15
+17
+19
+21
+23
+25
+27
+29
+31
+33
누적현금흐름-선분양제
(착공 후 month)
(십억원)
15
• 한국의 보유세는 선진국 대비 낮은 편, 반면 취득세율은 매우 높은 편
• 보유세는 재산세와 종부세로 나뉘며 주택소유자는 기본적으로 재산세 납부. 6억원 초과(1세대 1주택자는 9억원)시, 종부세 대상
• 현재 종부세 실효세율은 약 0.2%로 추정, GDP 대비 1%까지 보유세 인상 시 실효세율은 1%까지 올라감
그러나 도시재생사업과 임대주택공급 확대의 재원이 될 수 있다는 점에서 진지하게 고려될 수 있어
• 여론은 8/2 대책 효과 상관없이 즉시 인상 찬성이 41.8%. 조건부 인상 25.8%
세수 대비 양도세 비중 OECD 국가 세수 대비 부동산 보유세 비중
자료: 국토교통부, 한국투자증권
취득세율 비교
3.7%
3.0% 3.0%
1.1%0.9%
미국 한국 스웨덴 아일랜드 영국
세수에서 양도세 비중
1.0%1.3%
2.0%
2.5%
3.5% 3.5%
4.6%미
국
캐나
다
영국
프랑
스
독일
한국
(주택
)
한국
(토지
/상업
용
빌딩
)
취득세율
3.2%
3.4%
3.5%
3.6%
3.9%
4.2%
5.6%
5.7%
6.0%
6.4%
6.6%
9.6%
9.7%
10.1%
한국
아일랜드
스페인
이탈리아
폴란드
아이슬란드
오스트레일리아
프랑스
뉴질랜드
일본
이스라엘
영국
캐나다
미국
OECD 국가별
총세수 대비
부동산 보유세
비중
2018년 전망 (세제) : 보유세 리스크 남아
16
• 전세계적으로 가계신용이 과다하게 공급될 수 있다는 우려로 LTV/DTI의 활용도가 높아지는 추세
• 국내와 가장 비슷한 사례는 홍콩. 기존 LTV 60%, DSR 50%, 다주택자는 10%p씩 상한 낮춤.
외국자금이거나 주택가격이 천만 홍콩달러 이상인 경우 LTV 차등 강화
• 스트레스 DSR도 시행 중, 한국 대비 홍콩이 좀더 강력한 스트레스 규정
• 홍콩 제외 시 한국의 LTV는 강한 규제 적용. 한국의 투자자산이 주택에 과잉 축적돼 있기 때문
OECD 국가별 DSR 현황
자료: 각국 중앙은행
글로벌 금융규제 비교
국가 평균 LTV 기준연도
프랑스 82.50% 2014
독일 62.90% 2013
이탈리아 68.6~73.2% 2008~2010
네덜란드 116.00% 2009
러시아 63.70% 2007
스페인 56.00% 2009
한국 50~55% 2016
스위스 60~80% 2009~2010
영국 60.7%(고정), 53.2%(변동) 2009
주요 유럽국과 한국의 평균 LTV 비교
주: 규제 상한이 아닌 평균 LTV, 한국은 박근혜 정부 시절 70%로 완화했지만 은행들의 평균
LTV는 50%대에 머무르고 있음
자료:각국 중앙은행
주요국 가계자산 구성
자료: 한국은행
24%30% 32%
43% 45%56%
65%
76%70% 68%
57% 55%44%
35%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
한국 프랑스 독일 영국 캐나다 일본 미국
금융자산 비금융자산
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
한국
네덜
란드
덴마
크
노르
웨이
캐나
다
영국
미국
일본
OECD 국가별 DSR 현황
OECD 평균
9.9%
17
Part II. EPC
18
• 1) 유가 안정: EPC 시장 회복의 트리거는 무엇보다 유가 안정
• 2) 에너지/화학 기업의 이익 증가: EPC 시장은 에너지/화학기업의 이익에 후행
• 3) 누적된 투자 위축: 지난 3년간 누적된 투자 위축의 영향을 최소화해야 하는 시기
글로벌 원유 공급 증가분 OPEC의 2017년 원유 수요 전망치 추이
유가 play
글로벌 원유 수요 QoQ 증가
자료: OPEC, 한국투자증권
(1.5)
(1.0)
(0.5)
0.0
0.5
1.0
1.5
2.02Q17 3Q17 4Q17(백만b/d)
0.37
1.50 1.52
0.11
0.38
0.63
(백만b/d)
95.6
96.8
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
95.0
95.5
96.0
96.5
97.02017년 수요 전망치 (좌)
전년대비 수요 증가분 (우)
(백만 배럴/일) (백만 배럴/일)
19
글로벌 해양플랜트와 중동 육상플랜트(오일/화학) 발주액
Source: Wood Mackenzie, MEED Projects, LNG Journal, IEA
투자사이클의 귀환
• 1) 업스트림: 2015~2016년 전무했던 원유와 가스개발이
2017년부터 재개
• 2) 다운스트림: 공급 차질로 화학기업들은 3년간의
수퍼사이클을 경험
• 3) LNG: LNG 수입시설의 투자가 활기를 띨 전망
0
5
10
15
20
25
30
35
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017F
Major builders' overseas order(USD bn)
-52%
-11%
Korean EPC 해외수주 합산
Source: Company data, Korea Investment & Securities
항목 값 비고
① 원유 소비량 증가율 1.2%/년
② 육해상 유전 자연감소 6.2%/년
③글로벌 원유 소비량 9,600만b/년
④육해상 유전의 원유 생산량 9,040만b/년
⑤육해상 유전 자연감소량 561만b/년 ④*②
⑥연간 원유 소비 증가량 115만b/년 ③*①
⑦연간 투자 필요량 676만b/년 ⑤+⑥
⑧1만b 생산에 필요한 투자액 10억달러
연간 투자 필요액 6,760억달러 ⑦*⑧
원유 수급 모델
20
중동과 북아프리카 발주액: 2017년 하반기부터 upside는 사우디와 이란
1224366367
161
211232226218
249227
197
252276
263
200
249
50
100
150
200
250
300
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017F
Total(십억달러)
1122
343742
115108
132
98
123116
108
8988
119126
88
124
20
40
60
80
100
120
140
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017F
Plant(십억달러)
1 2 2
2625
46
103100
128
95
133119
108
164157
137
112125
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2000
2001
2002
2003
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2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017F
Infra(십억달러)
중동/북아프리카 발주는 연 2천억달러대,
이 중 로컬시장인 인프라(1,200억달러)제외 시 연 1,200억달러가 국제입찰로 이뤄지는 플랜트 시장 인프라/플랜트 발주 구분
사우디와 이란
Source: MEED Projects
2 3 2 14 18 35 51 68 80 72 50 26 35 50 55 44 42 50 612 3 3
8 533
45 34 30 5960
75 5777 58 59
2555
74
1 4 23 16
2126 20 23
1011 16 20
23 36 33
16
2935
1 11
3
710 7 8 6
8 7 7
9 18 22
9
26
31
1 1 11
2
8
8 11 6 814 9 8
1226 33
18
23
28
65
2
2 3 8 6 8 3522
2921 9
5
25
30
3 7 1610
8
24
30 24 13 13 3223
13
1114 19
17
30
60
50
100
150
200
250
300
350
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2017F
2018F
UAE Saudi Arabia Qatar Oman Kuwait Iraq Iran(USD bn)
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017F
2018F
Water
Power plant
Oil(Refinery,
upstream)
Industrials
Gas
Chemical
(십억달러)
21
2017 리뷰
Hyundai E&C Amount GS E&C Amount Daelim Amount Samsung eng Amount
Contract Iran South Pars chem 0.6 UAE RRE repair 0.9 Turkey Chanakale bridge 0.7 PTTGC ORP 0.7
Singapore Landfill 0.3 PTTGC PO 0.5
Bangladesh power 0.6 Oman Duqm pkg 2 1.0
Qatar Al Bustan road 0.4
Subtotal 1.9 0.9 0.7 2.2
Waiting Iran Siraf refinery 0.5 Turkmenistan dewaxing 0.3 Iran Siraf refinery 1.0 UAE POC 2.5
contract Botswana power 0.5 Bahrain refinery 1.3
SABIC EO/EG 0.7
Subtotal 0.5 0.8 1.0 4.5
Bidding Singapore Tuas port #3 1.0 Singapore Tuas port #3 1.0 SABIC ASU 0.4
UAE Mandos tank 1.5 Saudi Maaden Ammonia #3 1.0 Petronas diesel upgrade
Saudi Haradh gas 0.8 Saudi Haradh gas 0.8 Saudi Haradh gas 0.8
Thailand Nong Fab LNG 1.0 Thailand Nong Fab LNG 1.0
2017 target 6.0 3.6 3.7 3.3
Achievement (Contract base) 31% 25% 19% 67%
Overseas bidding by EPC player
중동 플랜트 수주 현황
5,315
3,190
1,827 1,815 1,375 1,370
1,054 1,000 865 850 770
Sa
msun
g e
ng
ine
erin
g
TR
Da
elim
ind
Te
ch
nip
Da
ew
oo
E&
C
Se
pco
Oth
ers
Pe
trofa
c
GS
E&
C
Sa
ipe
m
L&
T
3Q17 YTD orders (USD mn)
22
SABIC 주가 SABIC 순이익 영업이익과 다운스트림 사이클
• 사우디 SABIC, 10년만에 투자 재개!
Source: SABIC
SABIC, Again 2004
(100)
0
100
200
300
400
500
600
700
800
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017F
영업이익(십억원)
SABIC의 다운스트림 사이클
2017F 2018F
ProjectName Maaden/Mosaic/Sabic-Purified Phosphoric Acid Aramco/Sabic JV - Jubail Oil-To-Chemical Complex
Country Name Saudi Arabia Saudi Arabia
Country Region Northern Borders Province Eastern Province
SubSector Fertilizer Plant Petrochemical Plant
Budget ($m) 250 30,000
ProjectStatus Bid Evaluation Study
AwardYear 2017 2018
CompletionYear 2019 2021
SABIC의 투자계획
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
Jan-10
Jun-10
Nov-
10
Apr-
11
Sep-11
Feb-12
Jul-
12
Dec-12
May-
13
Oct-
13
Mar-
14
Aug-14
Jan-15
Jun-15
Nov-
15
Apr-
16
Sep-16
Feb-17
Sabic(SAR)
2016년부터
59% 상승
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
1Q
10
3Q
10
1Q
11
3Q
11
1Q
12
3Q
12
1Q
13
3Q
13
1Q
14
3Q
14
1Q
15
3Q
15
1Q
16
3Q
16
1Q
17
NP(SAR mn)
23
점유율 회복
• 2013년부터 페트로팩, TR은 저가수주로 대응했으나 수행 퀄리티 낮아진 사례 발생
• 중국 역시 생산인구인 2538세 연령, 1979~2001년 ‘한자녀 정책’으로 사고관 달라 EPC/조선업에 부적합
중동시장 내 점유율 추이
Refinery, 10.0 , 37%
Gas, 1.2 , 5%
Power, 5.2 , 19%
Industrial, 0.2 , 1%
Chemical, 10.0 , 38%
(USD bn)
Daelim
Industrial
Refinery,
14.4 , 31%
Oil, 3.1 , 7%
Gas, 9.6 ,
20%
Power, 4.9 ,
10%
Industrial, 2.0
, 4%
Chemical,
13.0 , 28%
Samsung Engineering
(USD bn)
Refinery,
11.5, 25%
Oil, 4.1, 9%
Gas, 10.6,
23%
Power, 13.2,
29%
Industrial, 0.2,
1%
Chemical,
6.1, 13%
Hyundai
E&C
(USD bn)
Refinery, 22.9 , 59%
Gas, 6.6 , 17%
Power, 2.7 , 7%
Industrial, 0.8 , 2%
Chemcial, 5.7 , 15%
GS E&C
(USD bn)
업체별 신규수주 비중
Source: Company data, Korea Investment & Securities
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
20
04
20
05
20
06
20
07
20
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20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
YT
D
Petrofac M/S
TR M/S
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
YT
D
Korea EPC M/S
24
Part III. Picks
25
Review
• 2016년 대형사의 주택공급은 전년대비 23% 감소
• 2017년 주택공급은 전년과 유사한 수준
• 해외수주는 대림산업 50% 증가, 현대건설 12% 증가, GS건설 flat
-
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
2000
2001
2002
2003
2004
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2009
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2011
2012
2013
2014
2015
2016F
2017F
대형사 평균 주택매출(조원)
-
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016F
2017F
대형사 평균 해외매출(조원)
대형사 평균 주택과 해외매출 추이
Source: 각사, 한국투자증권
Pre-sales Hyundai E&C Daelim Ind GS E&C Daewoo E&C Hyundai dev Total Korea MS
2007 6,400 9,000 17,000 14,000 7,469 53,869 307,501 18%
2008 9,057 7,356 9,532 7,498 6,729 40,172 233,212 17%
2009 4,004 8,768 1,600 7,676 6,999 29,047 227,139 13%
2010 2,044 3,559 3,500 7,565 351 17,019 174,574 10%
2011 6,323 6,800 6,100 16,800 6,500 42,523 265,368 16%
2012 6,886 4,700 5,100 17,000 10,900 44,586 263,812 17%
2013 3,060 8,746 4,200 17,000 8,700 41,706 282,693 15%
2014 10,114 14,500 14,000 18,490 10,800 67,904 331,513 20%
2015 22,000 32,000 28,778 42,181 25,127 150,086 518,925 29%
2016 16,002 23,000 27,800 28,666 18,000 113,468 451,268 25%
2017F 11,298 18,500 30,000 30,000 26,000 115,798 350,000 33%
2017YTD 560 8,300 16,160 9,100 6,100 40,220 137,368 29%
Overseas order($bn)Hyundai E&C Daelim Ind GS E&C Daewoo E&C Samsung ENG Total
2007 3.7 2.2 3.1 1.6 4.1 14.7
2008 7.2 3.5 5.0 1.5 3.7 20.9
2009 5.6 2.4 6.5 3.5 9.6 27.6
2010 12.8 2.7 6.4 4.0 6.7 32.5
2011 4.0 4.9 4.9 4.5 7.5 25.8
2012 9.0 3.0 3.8 5.3 8.2 29.3
2013 9.6 4.6 3.5 3.5 4.2 25.3
2014 9.3 2.2 5.8 3.2 4.2 24.6
2015 3.0 1.5 2.5 2.5 2.3 11.8
2016 3.3 2.2 2.4 1.2 1.3 10.5
2017F 6.0 3.7 3.6 3.0 4.0 20.3
2017YTD 0.9 0.7 0.9 - 0.6 3.1
26
Backlogs vs Market cap
• 조선/건설업종 내 수주잔고와 시가총액 동행성이 강한 업체는 삼성엔지니어링, 삼성중공업 뿐
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
2001
2002
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2005
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3Q
16
Backlog (L)Market Cap (R)
(W bn) (W bn)
Samsung Eng
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
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20,000
30,000
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16
Backlog (L)Market Cap (R)
(W bn) (W bn)
Hyundai E&C
0
1,000
2,000
3,000
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5,000
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30,000
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2001
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2005
2006
2007
2008
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2010
2011
2012
2013
2014
2015
3Q
16
Backlog (L)Market Cap (R)
(W bn) (W bn)
Daelim ind
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
0
5,000
10,000
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Backlog (L)
Market Cap (R)
(W bn) (W bn)
SHI
0
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10,000
15,000
20,000
25,000
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35,000
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45,000
0
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20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
1Q
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Backlogs(LHS)
Marketcap(RHS)
(W bn) (W bn)
HHI
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
0
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10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
1Q
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2Q
14
1Q
15
4Q
15
3Q
16
Backlog(LHS)
Market cap(RHS)
(W bn) (W bn)
DSME
Source: 각사, 한국투자증권
27
삼성엔지니어링(TP W17,000): 起死回生
2015A 2016A 2017F 2018F 2019F
매출액 (십억원) 6,441 7,009 5,530 6,174 6,302
영업이익 (십억원) (1,454) 70 106 209 335
세전이익 (십억원) (1,450) 56 89 194 322
순이익 (십억원) (1,305) 26 67 147 244
순차입금 (십억원) 1,993 459 567 452 354
영업이익률 (%) (22.6) 1.0 1.9 3.4 5.3
ROE (%) (409.0) 7.4 6.5 12.8 18.1
EPS (원) (35,301) 150 344 752 1,244
(EPS 증가율, %) NM NM 129.5 118.4 65.5
BPS (원) (746) 5,158 5,502 6,254 7,498
PER (x) NM 68.7 33.7 15.4 9.3
PBR (x) NM 2.0 2.1 1.9 1.5
주: K-IFRS(연결) 기준 자료: 삼성엔지니어링, 한국투자증권
수익예상과 투자지표 (단위: 십억원, 원, 배, %)
• 1) 태국 PTTGC의 ORP(6억달러): 계약
• 2) PTTGC의 PO(3억달러): 계약
• 3) 오만 두쿰: Pkg 2 EPC업체로 낙찰 (10억달러), NOI 수령한 8월 수주로 잡음
• 4) 바레인 밥코(13억달러): 우선협상대상자
• 5) UAE POC(25억달러): 계약 추진 중
삼성디스플레이 아산 캠퍼스
2018F 이익 추정치 변경 시나리오 (십억원)
Source: Company data, Korea Investment & Securities
Captive orders
- -
1.0
1.7
0.7 0.2 0.2 0.3
1.9 1.7
0.5 0.5 0.4
1.0
1.2 2.7
1.5 1.1
1.1
1.3
1.5
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F
Others Samsung BioLogics Samsung Display(W tn)
Current forecast 1) POC 2) Capitve order of W3.2tn
2017F orders 6,000 9,000 9,700
Sales 6,174 6,674 7,374
OP 209 297 390
EBT 194 282 375
NP 148 215 285
2018F P/E (x) 14.8 9.9 7.6
28
인당 매출과 인력 수 삼성엔지니어링 주가와 순차입금 TR(Spain EPC) 주가와 순차입금
• 인당 매출 10억원으로 최적화
• EPC업체의 주가는 악성잔고가 해소되고 신규수주가 유입되기 시작해 선수금 효과로 현금이 쌓일 때 가장
크게 상승
• 2006년 삼성엔지니어링 주가 최대 상승. 2003년 적자였으나 2006년 무차입 구도로 전환
Revival
Source: Company data, Korea Investment & Securities
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000(1,500)
(1,000)
(500)
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
Jan
-00
Jul-0
2
Jan
-05
Jul-0
7
Jan
-10
Jul-1
2
Jan
-15
Net debt(axis reversed, L)
Share price (R)
(W bn) (W)
0
10
20
30
40
50
60
70(1,000)
(900)
(800)
(700)
(600)
(500)
(400)
(300)
(200)
(100)
0
Jun-06Dec-07Jun-09Dec-10Jun-12Dec-13Jun-15Dec-16
Net debt(axis reversed, L)
Share price (R)
(EUR mn)(EUR)
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
0
200
400
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1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
4Q
07
3Q
08
2Q
09
1Q
10
4Q
10
3Q
11
2Q
12
1Q
13
4Q
13
3Q
14
2Q
15
1Q
16
4Q
16
Sales per employee (L)
# of employees (R)
(W mn) (employee)
29
대림산업(000210, 매수, TP W130,000)
2015A 2016A 2017F 2018F 2019F
매출액 (십억원) 9,514 9,854 11,647 12,375 12,632
영업이익 (십억원) 272 419 589 652 678
세전이익 (십억원) 436 436 807 807 841
순이익 (십억원) 207 265 496 521 547
순차입금 (십억원) 345 792 (47) (226) (371)
영업이익률 (%) 2.9 4.3 5.1 5.3 5.4
ROE (%) 4.8 5.9 10.2 9.7 9.3
EPS (원) 5,352 6,868 12,889 13,537 14,190
(EPS 증가율, %) NM 28.3 87.7 5.0 4.8
BPS (원) 112,559 119,454 132,011 145,214 159,068
PER (x) 12.5 12.7 6.6 6.3 6.0
PBR (x) 0.6 0.7 0.6 0.6 0.5
주: K-IFRS(연결) 기준 자료: 대림산업, 한국투자증권
수익예상과 투자지표 (단위: 십억원, 원, 배, %)
• 성장주로의 전환, 화학과 건설의 동반 상승 사이클
• 2017년 3조원 이상 해외수주 예상
• 분할 시 기업가치 증대의 가장 큰 트리거
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17P 3Q17F 4Q17F 2014 2015 2016 2017F 2018F
매출 2,254 2,564 2,457 2,579 2,511 3,106 2,706 3,324 9,295 9,514 9,854 11,647 12,375
YoY 11.7% 6.9% 2.4% -4.4% 11.4% 21.2% 10.1% 28.9% -5.6% 2.4% 3.6% 18.2% 6.2%
본사 1,928 2,211 2,173 2,343 2,314 2,905 2,231 2,738 7,845 8,135 8,654 10,187 10,275
건설 1,655 1,931 1,901 2,093 2,010 2,619 1,956 2,453 6,484 6,994 7,580 9,037 9,067
토목 230 257 232 275 177 190 146 184 1,081 1,108 994 698 912
건축(주택) 810 1,081 1,130 1,205 1,210 1,670 1,259 1,682 1,999 2,649 4,226 5,821 5,570
플랜트 130 105 189 220 273 390 157 170 670 494 644 990 676
해외 478 481 341 384 341 360 384 409 2,718 2,723 1,684 1,493 1,875
유화 273 279 272 250 304 287 275 284 1,361 1,141 1,075 1,150 1,208
DSA 134 135 92 76 134 65 30 31 756 755 437 260 300
연결자회사 191 219 193 161 63 136 445 556 694 1,378 763 1,200 1,800
원가율 90.2% 89.3% 88.8% 92.0% 89.3% 89.8% 87.5% 88.7% 97.9% 91.9% 90.1% 88.8% 88.7%
토목 91.0% 94.0% 95.0% 103.0% 110.0% 115.8% 105.0% 105.3% 89.0% 89.0% 96.0% 109.3% 100.5%
건축(주택) 87.0% 89.0% 88.0% 88.0% 89.8% 88.1% 88.0% 88.3% 95.1% 95.1% 88.1% 88.5% 88.5%
플랜트 100.0% 96.0% 101.0% 115.0% 92.5% 94.0% 95.0% 98.4% 93.0% 93.0% 104.8% 94.5% 94.5%
해외 102.7% 92.9% 91.0% 96.5% 92.0% 88.0% 90.0% 93.7% 93.4% 90.1% 96.1% 91.0% 91.5%
영업이익 91 136 131 67 114 143 159 169 (270) 272 425 589 652
본사 59 119 108 45 76 134 100 120 154 425 330 430 451
건설 4 61 56 11 36 95 59 88 66 270 133 278 297
유화 55 57 52 34 40 38 41 32 88 162 198 152 154
DSA (16) (17) (12) 8 5 11 4 3 (504) (218) (37) 23 27
연결자회사 48 34 35 15 37 (2) 55 46 80 65 132 136 174
영업이익률 4.0% 5.3% 5.3% 2.6% 4.5% 4.6% 5.9% 5.1% -2.9% 2.9% 4.3% 5.1% 5.3%
건설 0.3% 3.5% 3.2% 0.5% 1.9% 4.0% 3.3% 3.9% 1.1% 4.2% 1.9% 3.4% 3.6%
유화 20.0% 20.5% 18.9% 13.7% 13.3% 13.3% 14.9% 11.3% 6.5% 14.2% 18.4% 13.2% 12.7%
DSA -12.0% -12.6% -12.8% 10.2% 3.8% 17.2% 13.0% 11.1% -66.7% -28.9% -8.5% 9.0% 9.0%
지분법이익 46 75 54 89 159 99 85 43 61 181 264 385 320
세전이익 75 173 139 77 193 220 204 162 (399) 429 465 782 807
지배주주순이익 27 114 103 43 139 102 139 97 (454) 201 286 478 521
대림산업 실적 추정 (단위: 십억원)
30
대림그룹의 현재 지배구조 분할 후 유화+대림코퍼레이션 합병 시나리오 대림산업의 유화사업 이익
• YNCC , 배당으로만 연 3천억원 이상 회수, 그러나 장부가 3,800억원에 불과
• 분할 시나리오가 현실화되려면 유화의 외형 확대가 우선 필요
화학 투자 본격화
Source: Company data, Korea Investment & Securities
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F
Sales 935 1,096 1,124 1,218 1,502 1,297 7,521 7,843 7,692 7,139 4,697 4,374 4,500
OP 65 200 178 213 368 195 365 225 177 130 318 656 820
OPM 7.0% 18.3% 15.8% 17.5% 24.5% 15.1% 4.9% 2.9% 2.3% 1.8% 6.8% 15.0% 18.2%
EBITDA 101 237 214 252 396 233 487 346 306 261 458 803 960
EBITDA margin 10.8% 21.6% 19.0% 20.6% 26.4% 18.0% 6.5% 4.4% 4.0% 3.7% 9.7% 18.4% 21.3%
Equity-method gains 25 74 67 78 137 75 137 79 67 45 113 244 310
YNCC earnings overview (W bn)
Note: Subsidiaries are equity-method gains,
parent p-chem is OP
116145
-67
262292
173
122149159
336
509532
454
-100
0
100
200
300
400
500
600
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017F
2018F
Petrochem profit(W bn)
Joon-yong Lee & related parties
Daelim Corp.
52.8%
21.7%
Daelim Industrial
Samho
73.0%
Joon-yong Lee & related parties
Daelim Corp. +Daelim Industrial (petrochem)
Daelim Industrial (construction)
0.6%
21.7%
Source: Company data, Korea Investment & Securities
31
2015A 2016A 2017F 2018F 2019F
Sales (W bn) 4,603 4,750 5,537 5,609 5,529
OP (W bn) 390 517 586 613 545
EBT (W bn) 324 460 561 612 570
NP (W bn) 217 307 384 421 391
Net debt (W bn) 578 (124) (248) (581) (643)
OPM (%) 8.5 10.9 10.6 10.9 9.9
ROE (%) 9.6 12.3 13.8 13.4 11.2
EPS (KRW) 2,946 4,168 5,420 6,014 5,578
(EPS growth, %) 214.7 41.5 30.0 11.0 (7.3)
BPS (KRW) 32,386 35,893 40,280 45,254 49,823
PE (x) 13.2 10.8 6.9 6.2 6.7
PB (x) 1.2 1.3 0.9 0.8 0.7
• 리츠와 민자사업으로 구조적 성장
• 매년 3천억원 이상 자체사업 용지 구매
• 지주사 전환 시나리오 거론
HDC group’s corporate governance
Earnings forecast (W bn, KRW, x, %)
Note: K-IFRS (consolidated)
Source: Company data, Korea Investment & Securities
현대산업
Source: Company data, Korea Investment & Securities
현대산업지주 현대산업건설25.9%
아이서비스 현대EP 아이앤콘스 영창뮤직 현대아이파크몰
46.3% 87.9%56.6% 95.2% 81.5%
HDC신라면세점
25.0%
정몽규 외 5인
16.1%
25.0%5.5%
1.0%0.5% 0.4%
현대산업개발
정몽규 외 5인
15.2%
아이서비스 현대EP 아이앤콘스 영창뮤직 현대아이파크몰
아이콘트롤스
46.3% 87.9%
6.4%
29.9%
56.6% 95.2% 81.5%
HDC신라면세점
25.0%
3.4%
32
주: K-IFRS(연결) 기준
자료: KCC, 한국투자증권
KCC (002380)
2015A 2016A 2017F 2018F 2019F
매출액 (십억원) 3,414 3,490 3,661 3,823 3,894
영업이익 (십억원) 309 327 336 373 398
세전이익 (십억원) 251 232 287 347 372
순이익 (십억원) 184 152 210 254 272
순차입금 (십억원) 548 814 577 457 289
영업이익률 (%) 9.1 9.4 9.2 9.8 10.2
ROE (%) 3.0 2.6 3.4 4.0 4.1
EPS (원) 18,730 15,491 21,307 25,783 27,619
(EPS 증가율, %) (43.7) (17.3) 37.5 21.0 7.1
BPS (원) 566,549 575,837 610,983 626,616 643,960
PER (x) 22.3 23.2 18.1 15.0 14.0
PBR (x) 0.7 0.6 0.6 0.6 0.6
수익예상과 투자지표 (단위: 십억원, 원, 배, %)
• 현대중공업 4사 분할로 유동화 용이해져. 취득가액 대비 4사 지분의 평가차익은 4,200억원
• 2017년 들어 도료 ASP 인상 나서. 조선용 도료는 1분기부터 상승세, 자동차 반도체소재 등으로 영역 확장
국내 3사 로이유리 생산기업
가동시기 용량(만㎡/연) 비고
한글라스 2008 1,000 2015년, 기존 250만m2에서 증설
KCC 2008 500 2015년, 기존 150㎡에서 증설
LG하우시스 2012 1,000 2016년 로이유리 합작법인 '인터페인 하우시스' 흡수합병
Valuation (W bn, KRW, x, %)
Source: Company data, Korea Investment & Securities
Base Worst Note
1. Operating value 3,192 3,192
NOPLAT 266 266 2017F-2018F Avg.
target multiple 12.0 12.0
2. Invested asset 2,917 1,041
1) Samsung C&T 1,876 - 8.97% of stake
2) HHI/Robitics/Elect/Equipment 1,041 1,041 7.01% of stake
3. Net Debt 804 804 2017F
4. Enterprise Value 1)+2)+3)-4) 5,305 3,824
5. outstanding shares (000') 10,520 10,520
TP 510,000 370,000
33
한일시멘트
주: K-IFRS(연결) 기준
자료: 한일시멘트, 한국투자증권
쌍용양회,
20%
한일+
현대시멘
트, 22%
성신양회,
15%
동양시멘
트, 13%
한라시멘
트, 11%
기타,
12%
아세아시
멘트, 7%
점유율
2015A 2016A 2017F 2018F 2019F
Sales (W bn) 1,377 1,441 1,671 1,845 1,851
OP (W bn) 121 102 143 173 180
EBT (W bn) 114 130 151 177 184
NP (W bn) 58 81 99 116 121
Net debt (W bn) (169) (264) (272) (322) (318)
OPM (%) 8.8 7.0 8.6 9.4 9.7
ROE (%) 4.1 5.5 6.5 7.3 7.2
EPS (KRW) 8,302 11,653 14,265 16,687 17,459
(EPS
growth, %) (37.0) 40.4 22.4 17.0 4.6
BPS (KRW) 195,021 201,876 211,032 222,410 234,491
PE (x) 12.7 6.5 8.6 7.3 7.0
PB (x) 0.5 0.4 0.6 0.5 0.5
Earnings forecast (W bn, KRW, x, %) 실적 추정 (십억원)
주: K-IFRS(연결) 기준
자료: 한일시멘트, 한국투자증권
Wbn 1Q17 2Q17 3Q17F 4Q17F 2016 2017F 2018F 2019F
매출 318 410 453 489 1,441 1,671 1,845 1,851
YoY 10.8% 7.3% 20.8% 23.6% 4.6% 15.9% 10.4% 0.3%
1) 시멘트 97 121 108 115 438 441 445 451
2) 레미콘 94 114 103 122 446 434 428 434
3) 레미탈 68 106 91 96 289 361 387 382
4) 기타 연결조정 59 70 150 156 268 435 585 585
영업이익 2 53 44 45 102 143 173 180
영업이익률 0.6% 12.8% 9.7% 9.1% 7.0% 8.6% 9.4% 9.7%
YoY NM 41.7% 47.3% 29.0% -15.8% 40.8% 20.8% 4.4%
1) 시멘트 2 23 17 18 62 60 61 62
2) 레미콘 1 9 4 7 29 22 21 22
3) 레미탈 (4) 10 7 16 (9) 29 37 38
4) 기타 연결조정 2 9 17 3 20 31 54 59
세전이익 9 54 46 43 130 151 177 184
순이익 6 45 34 21 84 106 124 129
(지배주주) 5 43 32 19 80 99 116 121
• 산업은행이 2월, 보유 지분 84.56%을 한일시멘트-LK 컨소시엄
(HLK홀딩스)에 매각, 한일+현대시멘트는 합산 M/S 25%로 업계
1위 쌍용양회 (22%) 제침
• 입찰가는 6,300억원으로(프리미엄 59%) 과도하지 않은 가격
• 한일과 현대 모두 내륙사라는 한계는 있으나 업종 내 player 감소.
인수로 한일시멘트 점유율 12%→25%
• PBR 0.6배의 극단적 저평가
