on·pointInforme del Mercado de Retail. Noviembre 2010 / Retail Market Report. November 2010

Noviembre 20102010 November

Centros Comerciales en EspañaSituación actual y Expectativas 2012

Shopping Centres in SpainActual situation & Perspectives 2012

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010 On·Point

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Contexto Económico

Después de unos años de profunda recesión, el crecimiento del PIBmundial se va acercando a las tasas pre-crisis. El FMI estima un 4,8%para 2010 y un 4,2% para 2011.

Así, la mayor parte de países europeos está tratando de aprovecharesta situación tratando de aumentar sus exportaciones y la inversiónprivada al tiempo que intentan recortar el gasto público. No obstante,es poco probable que todos alcancen este reequilibrio con éxito, lo quesupondrá contar con crecimientos más reducidos.

En España, después de dos trimestres en crecimiento del PIB, todas lasprevisiones apuntan a un ligero retroceso durante el tercer trimestre deeste año, principalmente a causa de la subida del Impuesto sobre elValor Añadido (IVA), del debilitamiento del consumo privado y de lacaída de las ventas de coches.

Las previsiones para el 2010 están entre el -0.9% y el -0.2% (algúnorganismo llega hasta el -1%), mientras que ya para 2011 se ve unaligera mejoría con previsiones entre 0,4% y 0,7%. Algunos datos deconfianza de empresas y consumidores, mejores de lo esperado, hancontribuido a aumentar ligeramente la previsión de crecimiento.

Todavía España está lejos de conseguir la estabilidad en el mercado dela vivienda, la cual es una de las claves para mejorar la economía. Siguehabiendo un sobre stock de más de 1 millón de viviendas nuevas quese sigue incrementando.

Todavía son más las viviendas terminadas en los últimos 12 mesesdesde Julio (294.883) que las viviendas nuevas vendidas (225.456).Al mismo tiempo, las viviendas iniciadas (97.897) son muy reducidas,lo cual ayudarán a reducir el stock pero no mejorarán los datos econó-micos. Una de las consecuencias más alarmantes de la actual situa-ción de crisis es la situación del empleo, con una tasa del 19,8% en laEPA del INE del tercer trimestre de 2010. En parte esta situación seexplica por el gran crecimiento de población activa.

Por ejemplo desde 2003 a 2010 la población de España ha crecido en4,2 millones de personas y la población activa se incremento en 3,9millones, lo que supone un 93% de proporción. Existen previsiones queapuntan a un descenso de la población activa no obstante todavía no

parece haberse iniciado. El Consumo de las familias en los dos prime-ros trimestres del año ha contado con un crecimiento con respecto almismo periodo de 2009 de un 3,8% debido en parte al anticipo decompras, en especial de bienes de consumo duraderos, que dinamizóla subida del IVA del 1 de Julio.

En consecuencia, la media del ahorro de las familias durante estos dostrimestres ha sido del 13.6%, mucho más reducido que el 17,4% delmismo periodo de 2009. No obstante, aunque es previsible que el con-sumo descienda en la segunda mitad del año y el año termine en uncrecimiento nulo, se prevé que en 2011 se inicie un tímido crecimien-to que, dependiendo de cómo evolucione la economía, podrá sentirsemás vigoroso en 2012 o 2013.

La crisis griega no ha hecho más que añadir más incertidumbre y des-confianza a la economía. Así, los riesgos financieros derivados de ladeuda soberana incrementaron el riesgo de mercado absorbiendo laliquidez de la economía europea.

Esta situación fue suavizada por la rápida respuesta de la UE y el FMI,que aprobó un nuevo paquete de ayudas por 750.000 millones deeuros para ayudar a las economías europeas en dificultades, atajar laespeculación contra deuda soberana y frenar la caída del Euro.

Esta situación junto a la notable reducción del déficit público de Españadurante los primeros ocho meses de 2010, ha ayudado a que en losmercados de deuda pública internacionales exista una, cada vez másclara, diferenciación con los otros países europeos que siguen sufrien-do, como Irlanda, Grecia y Portugal, por lo que la percepción del riesgovaría.

En cualquier caso, los bancos europeos siguen tratando de determinarsu exposición a los países más débiles y tendrán que luchar para faci-litar el crecimiento a medida que continúan arreglando sus balances.

Por tanto, aunque parece que la amenaza inmediata de los incumpli-mientos soberanos ha retrocedido, los riesgos políticos relacionadoscon la aplicación de la austeridad y los riesgos económicos que plan-tea la reducción del gasto perdurarán.

Otro de los grandes impactos positivos en España han sido los llama-dos tests de estrés de la banca, pruebas mucho más severas y trans-parentes que en el resto de Europa y que demuestran la solidez del sis-tema financiero del país.

Estos tests llevados a cabo en Julio, muestran cómo todos los bancosespañoles mantendrían un nivel mínimo de capital de primera calidaden el peor escenario económico. Respecto de las Cajas, sólo cuatrogrupos de cajas y CajaSur requerirían aportaciones de capital.

A principios del 2010 ya se estaba comentando que lo peor de la cri-sis ya había pasado y todo hace apuntar que efectivamente hemostocado fondo. No obstante, la reducción del gasto público y en generalde la inversión de las empresas y el consumo de las familias estáactuando como lastre para el crecimiento económico en el corto plazo.

Todo apunta a que habrá que continuar con fuertes cambios estructu-rales y medidas económicas para incrementar la productividad, reducirel paro y crear los cimientos de un nuevo periodo de crecimiento sos-tenido.

-5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

2007 2008 2009 2010 2011

-2,0%

-1,5%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%PIB, tasa intertrimestral PIB, tasa interanual

Fuente: INE hasta 2010-II T,Previ siones F UNCAS S eptiembre 2010

Previsiones

Crecimiento medio anual:2008: 0,9 %2009: - 3,7 %2010: - 0.4 %2011: 0,4 %

Crecimiento del PIB a finales de 2010 (Datos trimestrales)

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

22.000

24.000

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 100%

5%

10%

15%

20%

25%ActivosOcupadosTasa de Paro (%)

Fuente: INE, Datos hasta Tercer Trimestre 2010

Miles de personas TOTAL

18.4

4.619,8%

3.5

20.1%

Datos de empleo trimestrales

10,2%

2.1

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

2006 2007(P) 2008(A) 2009(A) 2010(A)

Renta disponible brutaGasto consumo Final de los HogaresTasa de Ahorro

Fuente: INE, Datos hasta S egundo Trimestre 2010

Evolución de la contabilidad de los hogares e ISFLSH (Media móvil 4 trimestres)

(Instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares).

(P) E stim ación prov is ional(A) E stim ación en avance

La economía comienza a recuperarse a finales de 2010

El desempleo crece, la población activa se mantiene Adelanto del gasto en el 2º trimestre de 2010

Desocupación, Rentas y Ventas en C. C. en 2009

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010On·Point

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Desde el departamento de Research de Jones Lang LaSalle se uni-fica y estandariza toda la información de la empresa con respectoa las rentas, ventas y tasas de esfuerzo de los centros comercia-les que desde diferentes departamentos se tiene relación. Por pri-mera vez se ha querido compartir estos datos al contar con unamuestra lo suficientemente extensa como para representar al mer-cado de centros comerciales español.

A continuación se muestran unas conclusiones básicas de losdatos sobre desocupación, rentas y ventas, no obstante en futurosinformes se podrán mostrar análisis más detallados mostrando losdatos por tipología, actividad, calidad, etc. y más exhaustivoshaciendo hincapié en las tasas de esfuerzo.

Tasa de Desocupación 2009

La desocupación varía según la calidad del centro, por tanto estascifras según el número de locales vacíos se movieron desde el50% y el 18% en los centros con mayores problemas, entre el 16%y el 8% en una gran mayoría y entre el 6% y el 0% entre los mejo-res centros.

Se puede apreciar como los mayores problemas para comerciali-zar un local se encontraron en los locales más pequeños y a medi-da que los locales son más grandes, menos locales vacíos hubo.

Nota: En estas cifras se basan en la superficie total de 94 centroscomerciales con datos en 2009, por tanto se han incluido igualmentelos locales en propiedad, en su mayoría hipermercados, los cualescontaban con un 37% de la SBA total y solamente un 2% del total delocales. Excluye cesiones, cajeros, almacenes y oficinas

Rentas en 2009 y evolución desde 2008

LLa media de todas las rentas en la base de datos alcanzaron en2009 los 18€/m²/mes. Lo cual supuso un descenso en las rentascon respecto a 2008 de un 1,4%, sin aplicar en este caso el IPC.

Las rentas, lógicamente, son más elevadas cuanto más pequeñoes el local, así un local menor de 50 m² tuvo la media de 59€/m²/mes, mientras que los mayores de 1.500 m² se encontrabanen 10 €/ m²/mes.

En cambio, el crecimiento sufrido con respecto a 2008 fue muydiferente según el rango de local. Así, los locales más pequeñoscrecieron en un 2,1% mientras que los mayores descendieron un3%. Aquí se nota quién tuvo más poder de negociación.

Nota: para las medias de las rentas se ha tenido en cuenta los datosde 180 centros comerciales. La renta está actualizada a 2010 segúnel IPC de Diciembre 2009.

Con respecto a la comparativa de rentas 2008-2009 se han analiza-do 52 centros comerciales y únicamente se han comparado los loca-les sin cambios en superficie y excluyendo locales vacíos. Excluyecesiones, cajeros, almacenes y oficinas

Ventas en 2009 y evolución desde 2008

Las ventas medias en los centros comerciales en 2009 lograronuna media anual de 2.525 €/ m². Esto supuso un 5,11% de des-censo con respecto a las cifras de 2008. Igualmente los localesmenores de 50 m² fueron los que contaron con ventas m² máselevadas, 6.216 €/m², mientras que las mayores de 1.500 m²alcanzaron 1.947 €/ m².

El crecimiento de ventas con respecto a 2008 fue negativo entodos los rangos de tamaño de local, no obstante en los menorescontó con un crecimiento del -7.2% mientras que en los de mayortamaño fue del -4,9%.

Nota: para las medias de las ventas se ha tenido en cuenta los datosde 76 centros comerciales. Solo incluye los locales en régimen dearrendamiento. Se han excluido operadores de agencias de viajes,lotería, gasolineras, correos y alquiler de coches ya que podrían desvir-tuar las medias. La comparativa de ventas 2008-2009 incluye el aná-lisis de 42 centros comerciales y únicamente se han comparado loslocales sin cambios en superficie ni operador.

Por tamaño de locales

2%

5%

9%

13%13%

12%

5%

10%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

0-50 51-200 201-500 501-1500 >1500 TOTAL

SBA Locales

Fuente: Jones Lang LaSalle Octubre 2010

Ventas

Fuente: Jones Lang LaS alle Octubre 2010

% de incremento

1.947> 1.500m2

2,525Total

2.015501-1.500m2

2.791201-500m2

3.47451-200m2

6.2160-50m2

Ventas €/m2 (2009)Rango

Por tamaño de locales

-4,9

-5,3

-4,5

-7,2

-5, 5

-5,1

-8 -6 -4 -2 0

Tasa de Desocupación en el 2009

Ventas en Centros Comerciales y Variación 2008 - 2009

-3,0

-1,0

-0,2

2,1

-1,4

-2,4

-4 -2 0 2

TOTAL

>1500

501-1500

201-500

51-200

0-50

Rentas

Fuente: Jones Lang LaS alle Octubre 2010

% de incremento

10> 1.500m2

18Total

14501-1.500m2

21201-500m2

3651-200m2

590-50m2

Renta €/m2//mes (2010)Rango

Por tamaño de locales

Rentas en Centros Comerciales y Variación 2008 - 2009

Fuente : Jones Lang LaS alle, Prev is iones Octubre 2010

Previsiones

Previsiones Rentas Prime Comercio en Calle y Centros Comerciales

70

100

130

160

190

220

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mad PreciadosMad SerranoBcn Puerta del AngelBcn Paseo de GraciaCentros Comerciales

Según los datos del INE, las ventas del comercio minorista sin incluirlas estaciones de servicio (gasolineras) han sufrido, durante los 9 pri-meros meses de 2010, un leve descenso del 0,5%. Si se comparaeste dato con los de 2008 (-5,8%) y 2009 (-5,7%), la tendencia espositiva.

En concreto, la Alimentación tuvo un descenso del 0,2%, no obstan-te el Equipamiento de la Persona y el del Hogar tuvieron ascensos del0,3%. Durante este periodo las grandes cadenas son las únicas queregistraron una variación positiva (2,2%) en la media de ventas; elresto (empresas unilocalizadas, pequeñas cadenas o grandes superfi-cies) contaron con descensos.

La mayoría de los comerciantes ya realizaron los principales esfuerzosde negociación de rentas y ajuste de costes durante 2009; en 2010se mantiene esa tendencia, aunque con la mayor parte de los debe-res hechos, por lo que se han retomado los planes de expansión deuna manera más activa y centrada.

No obstante la expansión continúa siendo muy selectiva, buscandosiempre los mejores centros y parques de medianas, particularmenteen grandes ciudades. Así, las rentas prime siguen siendo elevadaspara muchos operadores y los procesos para cerrar una negociaciónse prolongan más que antes.

La falta financiación sigue afectando a la expansión de los operado-res. Este hecho se deja notar especialmente en la pequeña tienda yen concreto en las franquicias. No obstante, toda esta situación estácreando oportunidades para el comercio minorista, ya que puedenconseguir posicionarse con unas condiciones mucho más beneficio-sas. Por ejemplo Toys R Us probará estas Navidades con la aperturade tiendas temporales.

Por otro lado, también se incrementa la expansión de rótulos interna-cionales como Hollister, Apple Store, Forever 21 o Butlers, los cualesya han abierto sus primeras tiendas en centros comerciales en Españay comienzan a desarrollar sus planes de desarrollo. Destaca tambiénEl Corte Inglés con la apertura de tiendas multimarca en algún centrocomercial.

Igualmente continúan en expansión operadores como Primark, SportZone o Zippy, así como en especial las cadenas de zapaterías comoMaripaz. Continúa el auge de los operadores orientados al precio, enconcreto destacan los operadores de origen chino, los cuales desafí-an la crisis incrementando sustancialmente su actividad en el merca-do a través de grandes bazares, restaurantes o moda.

La expansión en los parques de medianas está siendo más lenta. Porun lado sí que hay operadores en expansión buscando su posiciona-miento y aprovechando las buenas condiciones de mercado, tal es elcaso de Bricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama o Prenatal. Porotro lado, existe una gran escasez de variedad de operadores en com-paración al gran número de proyectos en el mercado, que está hacien-do realmente complicado comercializar este tipo de activos.

Con respecto al comercio en Internet todavía presenta un considera-ble retraso en nuestro país en comparación con otros países europe-os. No obstante, este es un canal de ventas que no ha parado de cre-cer en los últimos años.

Por ejemplo, las ventas de moda en este canal llevan duplicando sufacturación anual desde 2006. DBK estima unas ventas en este sec-tor de 370 millones de Euros en 2010 y con expectativas de crecerun 70% en 2011. Posiblemente, estemos hablando que en 2010suponga un 2% de la facturación total cuando su potencial a largoplazo apunte al 10%.

Las cadenas comienzan a ser conscientes de la importancia de creceren la red, tal es el caso de Zara, H&M y GAP (incluyendo el resto demarcas del grupo como Banana Republic u Old Navy) que lanzaron enSeptiembre y Octubre sus nuevas tiendas online. Zara además tieneprevisto saltar también a EE.UU. como ya lo hizo en 2009 TopShop,siendo esta la única cadena europea con venta online en este país.

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

% p.a.

Fuente: IHS Global Ins ight, Octubre 2010

Previsiones

-7

-6

-5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Francia Alemania Ital ia Portugal España UK

Fuente: Jones Lang LaSalle Octubre 2010. (Esti mación 2010 f inal izado)

Aperturas Anuales en Centros Comerciales

m2

11

33

18

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Ampliaciones/ 2ª FasesSBA AnualNº Centros Comerciales

El Comercio minorista en 2010

Indice de Rentas Prime Retail (Datos 4T menos 2010 3T)

Indice (2001 =100)

Locales en Calle (€/m² /mes)

220Madr id

15-19España

212Barcelona

Parques de Medianas (€/m² /mes)

75-100Barcelona

73-98Madr id

Centros Comerciales (€/m² /mes)

Incremento Interanual

T3 10

Fuente: Jones Lang LaS alle , Datos hasta 3T 2010

-5%

-2,9%

0.5%

0.5%

-2.3%

10 0

12 0

14 0

16 0

18 0

20 0

22 0

2001 2 002 200 3 20 04 2005 200 6 2 007 200 8 20 09 2010

Locales Ma drid

Locales Barc elona

Pa rques de Media nas

C .C Madrid

C .C Barcelona

On·Point

3

Rentas hacia la estabilidad

Crecimiento de las ventas minoristas

Rentas estables - mayor caída en los parques de medianas

2010 confirma la tendencia

Prevemos que España finalice 2010 con 643 centros comerciales yuna Superficie Bruta Alquilable (SBA) de 14.861.226 m². Estosupondría que durante este año se han abierto 370.630 m² de SBA,de los que 48.400 m² (un 13%) corresponderían a ampliaciones.

Las cifras de este año constatan el cambio de tendencia sufrido conrespecto a los años entre 2000 y 2008 en los que se inauguraronmás de 1 millón de m² de SBA de media anual.

Con respecto a 2009 la superficie ha supuesto un 9% menos y se hapasado de las 18 nuevas aperturas de 2009 a 11 de 2010. Estassuponen las cifras más bajas desde 1990. La mayoría de los centrosinaugurados en 2010 vienen de retrasos de años anteriores e igual-mente en muy pocos casos se ha logrado llegar al 70% de la SBAabierta en la apertura. A pesar de las escasas aperturas, se siguendesarrollando centros destacados en sus correspondientes zonas.

Tal es el caso de la primera fase de Luz Shopping en Jerez de laFrontera (Cádiz) con 113.000 m² de InterIkea; Splau en Cornellà deLlobregat (Barcelona) con 54.500 m² de Acciona Inmobiliaria; la pri-mera fase de El Mirador en Las Palmas de Gran Canaria con 32.400m² de Parque Jinamar (apertura prevista para finales de año); y ArenaMultiespacio en Valencia con 32.000 m² de Valencia Natura Park.Únicamente estos 4 centros han supuesto un 63% de la superficieabierta en el año.

Como viene sucediendo en años anteriores, la tipología de centroque más se ha desarrollado durante 2010 fue el parque de media-nas, los 4 parques abiertos supusieron el 51% del total de SBA abier-ta. Además de la gran apertura de Luz Shopping, también se incluyócomo proyecto los 30.000 m² de Ikea de Marineda Plaza en ACoruña, ya que a pesar de ser un sólo local, es la primera fase de unproyecto mayor. Los otros dos parques fueron Corfú en Alicante eIllescas 42 en Toledo.

El resto de aperturas consideradas han sido un centro basado enhipermercado E. Leclerc en Alcantarilla (Murcia) y tres centrospequeños: Vialia Albacete (apertura prevista a final de año), AltriumMontseny en Sant Celoni (Barcelona) y Las Palmeras en La Oliva (LasPalmas de Gran Canaria). Por otro lado, el cierre definitivo del CentroComercial y de Ocio Avenida M-40, de 48.300 m², no ha sido unabuena noticia para el sector.

Más que el descenso del consumo en general, el problema del cen-tro fue la escasez de población en su área más inmediata y la fuer-te competencia que terminó por limitar la atracción de población másalejada.

En el contexto europeo, con datos del primer semestre de 2010,España se sitúa como el quinto país con más SBA (reconociendosólo centros comerciales estrictos) después de Reino Unido, Francia,Italia y Alemania, aunque con este último país comparte práctica-mente el mismo volumen de SBA. Respecto a la densidad, Españase sitúa en octavo lugar, por detrás de países como Holanda, Irlandao Reino Unido, pero por delante de Francia, Italia y Alemania.

Por otro lado, la densidad comercial de España, en la que ya se inclu-yen todas las tipologías de centros, ha alcanzado en 2010 los 323m² por cada 1.000 habitantes, incrementando un 1,2% la cifra ante-rior, que contrasta con la media anual de los últimos 10 años del 7%.

Teniendo en cuenta las Comunidades Autónomas, Madrid, Murcia,Asturias y Canarias siguen siendo las que tienen la mayor densidad,mientras que Extremadura, Baleares, Cataluña y Castilla y León pre-sentan las cifras más bajas. La Comunidad cuya densidad ha sufridoun mayor cambio con respecto al año anterior ha sido Cataluña, a lacual le sigue Galicia, con unos incrementos del 5,5% y 4,0% respec-tivamente. Esto se debe principalmente a las aperturas de los cen-tros comerciales Splau y el Ikea de Marineda Plaza.

Las Comunidades donde, en el 2010, se ha inaugurado más SBAfueron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Canarias. Encuanto a las provincias, destaca A Coruña, Barcelona, Las Palmas deGran Canaria y Valencia.

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

S BA en m iles de m 2

SB A (m 2) por cada 1.000 habitantes

Fuente: Jones Lang LaS alle Julio 2010

Densidad Europa 165

Nota: Inc luye solo los centros >5,000m² GLA ; exc luye Parques de medianas y Factory Outlet .

SBA y densidad de Centros Comerciales

472

251

16.97611.876

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

BulgariaUcran ia

RumaníaRusia

Turqu íaAleman ia

Polon iaItalia

PortugalFranciaEspaña

Reino UnidoIrlanda

Holanda

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

Densidad (Eje inferior)

Actuales (Eje superior)

On·Point

4

La Promoción de Centros durante 2010

Cambia a Muy Grande (89.900 m2)

15.500BarcelonaLa Maquinista (ampliación)

Mediano32.000ValenciaArena Multiespacio

Parque de Medianas113.000Jerez de la FronteraLuz Shopping PC (1ª Fase)

Parque de Medianas30.000A CoruñaMarineda Plaza (1ª Fase Solo Ikea)

Mediano32.400Las PalmasEl Mirador p. Marit imoJinamar (Nov.) (1ª Fase)

Parque de Medianas15.000AlicanteCorfú

Grande54.500Cornella de LlobregatSplau

Pequeño13.271AlbaceteVialia Estación de Albacete (Nov.)

SBA TipologíaUbicaciónCentro

Fuente: Jones Lang LaS alle Octubre 2010

SB A en m iles m²

Fuente: Jones Lang LaS alle Octubre 2010. (Estim ación 2010 finali zado)

S BA (m2) por cada 1.000 habi tantes

Densidad España 323

SBA y densidad de Centros Comerciales

479

2.591

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Ceuta & MelillaExtremadura

BalearesCataluña

Castilla y LeonCastilla LaCantabria

GaliciaLa Rioja

AndaluciaCom. Valenciana

Pais VascoAragonNavarra

CanariasAsturiasMurciaMadrid

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500

Densidad (Eje inferio r)

V olumen Total (Eje superior)

Situación a finales de 2010 por Comunidades

Principales inauguraciones en 2010

Situación a mediados de 2010 - paises europeos

En general, sólo se comienza con la construcción de un proyectocuando se consigue financiación y ésta suele ser accesible cuandose tiene un mínimo comercializado.

Por tanto, el grado de incertidumbre de los proyectos es elevado,especialmente cuando la construcción no se ha iniciado y se sitúancon previsiones de apertura a más de 2 años. Igualmente, se hacecomplicado averiguar la superficie que tendrá un centro o cuándo seconsidera abierto, especialmente con respecto a los parques demedianas, ya que cada vez es más normal abrir un proyecto enfases, incluso se llega a iniciar la construcción de las naves a medi-da que se van comercializando. En consecuencia, las previsiones dedesarrollo han ido cambiado mucho durante los últimos dos años.

La mayoría de los promotores ya han cambiado sus expectativas,conocen muy bien tanto las restricciones de la financiación como eldescenso de la demanda de los operadores.

No obstante, estos ajustes no se hicieron desde el inicio de cadauno de los proyectos que están en la línea de producción hasta2012, lo cual produce continuos retrasos en los proyectos. Así, des-pués de un exhaustivo análisis, se han detectado 25 nuevos proyec-tos y 15 ampliaciones o segundas fases que consideramos que pro-bablemente se logren abrir en los próximos 2 años.

Estos centros sumarían más de un millón de m² de nueva SBA hastafinales de 2012, lo que supondría un incremento del 7,10%.Estimamos así que tanto en 2011 y 2012 se inaugure una superfi-cie anual de aproximadamente 500.000 m².

Aunque las previsiones ahora son más realistas, sería lógico pensarque no se alcanzará este volumen al continuar los retrasos. No obs-tante, también hay que tener en cuenta que en estas cifras no setienen en cuenta aproximadamente un millón de m² de SBA entremás de 40 proyectos que consideramos como “posibles” y dondeincluso incluyen proyectos con la construcción finalizada o muyavanzada.

Estas cifras parecen más alcanzables si se tiene en cuenta que solocinco de los principales proyectos alcanzan un total de 400.000 m²de SBA.

Estos proyectos son el centro comercial Marineda Plaza de Inves Coen A Coruña con 165.000 m²; Ikea Valladolid de InterIkea con90.000 m²; Faro Guadiana de Unibail-Rodamco, en Badajoz con56.000 m²; Gran Plaza 2 de LSGIE en Majadahonda (Madrid) de55.000 m²; y Arenas Plaza de Metrovacesa en Barcelona con32.400 m²

Teniendo en cuenta estos datos, las provincias con más SBA previs-ta para los próximos 2 años serán A Coruña, Badajoz, Sevilla yValladolid, todas ellas con más de 100.000 m² de SBA en proyec-to.

Los incrementos más elevados se localizarían en Badajoz (con un105%), Valladolid (79%), Palencia (60%), Lugo y A Coruña. Aunqueen alguno de estos casos la Superficie actual es relativamente bajay el volumen no es tan elevado.

También es importante mencionar que cada vez hay más provinciascuya densidad comercial se verá disminuida debido a que incremen-tará más su población que su SBA, tal es el caso entre otros, deGuadalajara, Ceuta, Almería, Navarra o Castellón.

Igualmente se sigue sin detectar proyectos con apertura probable en2 años en Teruel o Melilla.

Debido a las limitaciones de crecimiento existentes, muchos promo-tores están centrando sus esfuerzos en las posibilidades de ampliaralguno de sus activos, en este sentido destacan los operadores dehipermercado que actúan como promotores.

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010 On·Point

5

La Promoción de Centros - previsiones hasta 2012

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

PosibleProbableSeguroSBA Anual

Fuente: Jones Lang LaS alle, Octubre 2010. (E st imación 2010 f inalizado) Nota :En el cálculo de l as variac iones cada t res años no inc luye la superf ic ie “posibl e”

m2

Aperturas Anuales en Centros Comerciales

Continúan los retrasos

2.860

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

IrlandaEspañaFrancia

Reino Unido Holanda

AlemaniaPortuga lPolonia

ItaliaUcrania

RusiaRumanía

TurquíaBulgaria

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500

% Incremento SBA (Eje in ferior)

Proyectos 2010- 2011 (Eje superior)

S BA en miles de m2

%

Fuente: Jones Lang LaS alle Julio 2010 Nota: Inc luye sólo planes >5,000m² SB A ; Alem ani a inc luye sólo planes >10,000m² ; Las proyecciones deberántratarse con precauci ón. La experiencia de Jones Lang LaS alle m uest ra que una proporc ión s ignificati va de lasproyecciones de 2010 y 2011 es i mprobable que se com plete sin la publicaci ón de estos plazos de ti em po.

78%

Incremento SBA Europa 13,93 %

SB A en mil es de m2

%

Fuente: Jones Lang LaS alle, Octubre 2010. (E st imación 2010 f inalizado)

Comunidades sin proyectos: La Rioja, Asturias, Navarra, Comunidad Valenciana, Aragón, Ceuta y Melilla.

Incremento SBA España 7,1 %

Incluye proyectos seguros y probables

73%

84

242

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Madrid

Cantabria

Baleares

Pais V asco

Castilla La Mancha

Canarias

Cata luña

Murcia

Anda lucia

Castilla y Leon

Galicia

Extremadura

0 50 100 150 200 250

% Incremento SBA (Eje inferior)

Proyectos 2011-2012 (Eje superior)

Proyectos previstos por comunidades hasta 2012

Proyectos de Centros Comerciales en Europa 2010-2011

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010On·Point

6

Igualmente, las renovaciones de los centros se verán incremen-tadas como solución para poder funcionar mejor frente a la com-petencia.

Tal es el caso de Holea (Carrefour Huelva) o Bilbondo enBasauri. Las tipologías que más crecerán en este periodo seránlos parques de medianas y los centros “muy grandes”, de másde 80.000 m², con 18,5% y 16,9% de crecimiento de SBA res-pectivamente.

La mitad de los futuros proyectos corresponden a parques demedianas, destacando también los centros medianos, entre20.000 y 40.000 m², correspondiendo un 16% de los nuevosproyectos. Los menores crecimientos continúan encontrándoseen los centros basados en hipermercado y en los centros demenos de 20.000 m².

Las provincias con menor densidad prevista en 2012 y donde enprincipio podría haber más oportunidades para nuevos proyectosson Lleida, Jaén, Ourense y Girona.

Por otro lado, las provincias con proyectos con mayor densidadprevista al final del periodo son Las Palmas, Cádiz, A Coruña yValladolid, e igualmente continuarán con una densidad elevadaÁlava y Zaragoza a pesar de no contar con aperturas duranteeste periodo.

Lógicamente, en todas estas zonas habrá menos potencial paradesarrollar nuevos centros a partir de 2013. No obstante, lospromotores vuelven a mostrarse activos para encontrar oportu-nidades a largo plazo, aunque siendo conscientes de la madu-rez del sector y del ajuste de expectativas.

Como resultado, requieren parcelas de mayor calidad, sin exce-siva competencia y a un precio mucho más ajustado que antes.Además ahora el suelo, lo más probable, es que lo tengan quecomprar con recursos propios y la financiación para el desarro-llo del proyecto sólo se consigue si tiene un nivel de comerciali-zación muy avanzado.

Claramente estamos asistiendo a una gran transformación en laforma de promover un centro comercial y es necesario que todosnos adaptemos a las nuevas circunstancias.

Posiblemente los mayores esfuerzos lo deban realizar los propie-tarios de suelo, ya que para poder hacer un proyecto rentablecon las variables actuales, se debería ajustar el valor del sueloentre un 40% y un 70% del valor utilizado en 2007.

Para llegar a esta conclusión, los promotores hacen sus ajustesprincipalmente en:

1) los ingresos (las rentas),

2) los costes (construcción, honorarios, financiación, aportacio-nes a operadores, etc.)

y 3) valor del centro terminado (rentabilidad), por tanto lo únicoque les queda por ajustar para conseguir un beneficio en la pro-moción es el precio del suelo y lógicamente hasta que alguna delas variables no cambien se continuará con las escasas transac-ciones de suelo.

Media nacional 2012344 m2 /1.000 habitantes

(m2/1.000 habitantes)

Fuente: Jones Lang LaSalle, Octubre 2010

Más de 500De 400 a 499De 300 a 399De 200 a 299De 100 a 199Menos de 100

Incluye proyectos seguros y probables hasta 2012

Muy elevadaElevadaEn la mediaBajaMuy bajaOportunidad

Densidad

El mapa futuro de la densidad por provincias

Fuente: Jones Lang LaS alle Octubre 2010

Centros por tipología

7,1%

2,9%

6,2%

18,5%

0,5%0,6%

5,8%5,3%

19,9%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Muy Grande

Grande Mediano Pequeño Fund. enHiper.

P. deMedianas

Factory Outlet

Centro deOcio

ESPAÑA

Incremento de la SBA hasta 2012

Fuente: Jones Lang LaS alle Octubre 2010. (Esti maci ón 2010 fi nal izado)

2011

Muy Grande90.000Arroyo EncomiendaIkea Valladolid

2012

Muy Grande165.000A CoruñaMarineda Plaza

Año

Mediano32.400BarcelonaArenas Plaza

Grande56.000BadajozFaro del Guadiana

55.000

SBA

GrandeMajadahondaGran Plaza 2

TipologíaUbicaciónCentro

Grande54.390AranjuezAranjuez PlazaMuy Grande84.865Armilla (Granada)Parque Nevada

Otros posibles Centros no incluidos en las estimaciones hasta 2012

Grande50.815A CoruñaAs Cancelas

Pricipales inauguraciones hasta el 2012

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010 On·Point

7

El sentimiento de los inversores respecto al mercado español hasufrido varios altibajos durante 2010. Después de un 2009 con ele-vada incertidumbre, el comienzo de año fue bastante positivo. Sinembargo, la crisis financiera griega y las preocupaciones de ladeuda soberana en general empeoraron la percepción e hizo elevarla incertidumbre. No obstante, después del verano el sentimientoha mejorado plausiblemente, se han digerido las pruebas de esfuer-zo de los bancos y eliminado en parte las nubes de riesgo de deudasoberana, y así se espera contar con un último trimestre de 2010mucho más activo.

No obstante, el impacto de la crisis se ha sentido durante 2010 enEspaña donde la incertidumbre de la economía, los problemas definanciación y la todavía gran distancia entre compradores y vende-dores ha producido un bajo volumen de inversión de retail en lostres primeros trimestres de 2010. Durante este periodo se haalcanzado los €879 millones, que corresponden a nueve operacio-nes de compraventa de activos. El volumen supone un 43% menosque el mismo periodo de 2009, aunque se han producido 3 trans-acciones más.

Al igual que en 2009, la mayor actividad sin duda se produjo en lasoperaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias, las cua-les por un lado desvirtúan un poco los datos de inversión retail y porotro ayudan a mantener un cierto nivel inversor.

En este sentido, en 2009 se produjo la transacción del Banco BBVAa RREEF por un volumen de €1.154 millones, mientras que en2010 se ha producido la venta del portfolio de Banco Sabadell aMoor Park por €403 millones. Igualmente, se han producido mástransacciones de sale & leaseback de bancos como Barclays,Banesto o La Caixa , no obstante no se han incluido en nuestroscálculos al no considerarse operaciones a un único comprador convolúmenes mayores de 5 millones. La mayor parte de este merca-do se mueve con inversores privados y family offices.

El sector de los centros comerciales concentra de momento unvolumen con tan solo €201,5 millones en tres operaciones: Corioadquirió la galería del centro de Torrelodones, un centro con un totalde 33.700 m² de Multi Development, por un volumen entorno a€65 millones y englobada dentro de una operación a nivel europeo.Alpha Real Capital compró H2Ocio, 50.000 m² en RivasVaciamadrid, a Avantis por €84 millones, esta operación fue atrac-tiva al incluir también la negociación de un 80% de la financiación.

Por último ING Real Estate adquirió Bilbondo, un centro comercialde un total de 37.600 m² de Eroski, por € 52,5 millones, la opera-ción incluía también la posibilidad de ampliación de aproximada-mente 10.500 m² de SBA. Al igual que en 2009 sigue sin habertransacciones de parques de medianas.

No obstante, se espera que durante el último trimestre se puedaincluso triplicar la cifra actual incrementando el volumen entre €300y €400 millones ya que hay algunas operaciones de centros comer-ciales con procesos avanzados en el mercado.

También en este periodo se han producido cuatro transacciones desale & leaseback de supermercados, hipermercados y algunasmedianas, en total supusieron €247,5 millones y en todos los casosel vendedor fue Eroski. Entre ellas destaca la operación de 12hipermercados que compró AEW Europa y Tristan Capital Partnerspor €150 millones.

Todas las operaciones de 2010 que incluimos en nuestro análisisfueron realizadas por compradores extranjeros. Los principales com-pradores fueron fondos e instituciones ingleses con alrededor de un75% del volumen total. También destacó el capital holandés, alcan-zando en lo que llevamos de año el 14%.

Respecto al mercado de Europa continental, y sin incluir los localesen calle, el volumen de inversión en los tres primeros trimestres de2010 asciende a €9,7 billones, prácticamente el doble que el

412

1.395

2.550

1.233941

504202

4 96

65 11 217

10

3

4

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

-5

0

5

10

15

20

25Pr evision T4 2010Other Retai lHigh StreetSale & LeasebackCentros ComercialesNº Centros Comer cia les

Fuente: Jones Lang LaS alle , Octubre 2010

Millones €

Volumen Inversión Retail en España

Hasta Trim. II INota: Inc luye transacc iones de vol umen m ayor a €5 MM“Cent ros Com erc iales” inc luye cent ros comerc iales, parques de medianas y outlets

563

1.970

2.898

1.833

1.5771.744

880

1230

Fuente: Jones Lang LaS alle, Octubre 2010

150,00€European PropertyEroskiVarios12

Hipermercados

402.00€Moor ParkBanco SabadellVariosPortfolioSabadell

52,50€ING Real EstateEroski37.834VizcayaBilbondo

65,00 €CorioMulti Development22.086MadridEspacio

Torrelodones

84,00€Alpha Real CapitalAvantis50.000MadridH2Ocio

M. EurosCOMPRADORVENDEDORSBAUBICACIÓNCENTRO

El Mercado de Inversión

Finlandia? 29%

Francia? 116%

Hungría? 6%

Itali a? 45%

Rusia? 34%

España? 25%

Suecia? 134%

Decrec im iento Interanual

Crec imiento Interanual

100m illion

500m illion1000m illones

Nota: Incluye Centros Comerc iales, Parques de Medianas, Supermercados y Factory Outlets

Incrementa el Volumen de Inversión en la mayoría de los países

Tamaño de círculos: Volumen T1-T3 2010

F uente: Jones Lang LaSall e, Octubre 2010

Portugal? 100%

Rumanía? 2077%

Suiza? 100%

Luxembourg? 100%

Turquía? 100%

Reino Unido? 82%

Bélgica? 3%

Dinamarca? 100%

Volumen Inversión Retail T1-T3 2010

Noruega? 70%

Poloni a? 2582%

Variación Interanual del Volumende Transacciones

Alemania? 221%

Rep. Checa? 182%

Holanda? 138%

Eslovaquia? 100%

Volumen Inversión Retail T1-T3 2010

Se reduce el volumen transaccionado

Principales transacciones en 2010

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010On·Point

8

mismo periodo en 2009, lo cual muestra el gran empuje inversor queya se está viviendo en Europa.

Las operaciones de España siguen perdiendo peso en Europa, ya queactualmente se encuentra en un 4,6% del volumen total mientrasque en 2009 fue un 7,4% y 2008 un 10,8%.

En cualquiera de sus tipologías, el principal objetivo de los inversoresse centra en los activos prime. No obstante este tipo de producto esmuy escaso.

Después de un periodo de algo más de un año con las rentabilida-des estables, consideramos que las rentabilidades prime se hanajustado un cuarto de punto justo al terminar el tercer trimestre. Portanto, estaríamos en una rentabilidad neta inicial entre 6,5% y6,75% para centros comerciales prime.

Consideramos que este ajuste se ha producido por el incremento dela demanda originada por la falta de oportunidades, el incremento decapital y sobre todo, por las crecientes diferencias de rentabilidadesentre España y otros países en Europa.

En cualquier caso son muy escasos los centros valorados en estosniveles, la mayor parte del mercado se encuentra por encima del 7%-7.25%. Creemos que los precios están en un nivel donde los rendi-mientos se estabilizarán y se mantendrán relativamente estables untiempo considerable.

Con respecto a los parques de medianas se ha mantenido la renta-bilidad prime en el 7%-7,25%, ya que a pesar de que hay una grandemanda por este tipo de activos, la realidad es que las posibilida-des de encontrarlos son muy reducidas e incluso los mejores parquescuentan con algún riesgo en sus contratos de arrendamiento o biencuentan con rentas algo elevadas.

Por otro lado, la situación de los locales en calle ha continuado sincambios con rentabilidades de este tipo de activos entorno al 5,60%-5,85%. En cualquier caso, teniendo en cuenta los datos de creci-miento económico, consumo y empleo, hay poco margen de movi-miento para poder elevar la curva de riesgo en la actualidad, por lo

que los activos secundarios en cualquiera de sus tipologías podríancontar con nuevas caídas en los precios.

Los fondos alemanes vuelven a estar activos en Retail en España, locual quizá sea otro punto que esté presionando las rentabilidades ala baja. Igualmente activos son los fondos orientados a la gestión ytambién los que tienen un perfil promotor.

Los oportunistas siguen activos, aunque cada vez les resulta máscomplicado llegar a los precios que se proponen.

No obstante, con el fin de no “quemar” el producto, los propietariosdeberían salir al mercado a través de procesos estructurados, contro-lando en todo momento el flujo de información, y confirmando antessi una valoración realista está cercana a sus expectativas.

Por otro lado, la financiación sigue siendo un importante lastre quesigue contribuyendo a que el número final de transacciones sea tanbajo.

Para la mayoría de inversores y bancos la refinanciación sigue sien-do una preocupación importante que previsiblemente continuarádurante 2011. La capacidad actual es todavía insuficiente para refi-nanciar el sector. No depender de financiación es en muchos casosla ventaja competitiva de algunos inversores y en otros la llave parapoder vender un activo.

Las oportunidades de inversión durante 2010 están siendo aprove-chadas por los que tienen miras a largo plazo y cuentan con propues-tas imaginativas. 2011 se prevé que siga en esta misma línea apro-vechando además las presiones financieras de los propietarios. Estanueva demanda que se está detectando en el mercado, confirmaque a pesar de que España cuenta con algunos puntos más de incer-tidumbre frente a otros países en Europa, sigue siendo un mercadoatractivo para el sector de centros comerciales.

La situación económica comienza a estar más asumida y así lasoportunidades serán aprovechadas por los inversores con miras alargo plazo y propuestas imaginativas.

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Locales Medianas Centros Comerciales

Fuente: Jones Lang LaS alle, P rev is iones Octubre 2010

Armonización Compresión Descompresión

Previsión

Rentabilidades Prime

Nota: Rentabil idad Prim e = Rentabi lidad Neta Inic ial = Triple Ingreso Neto / Prec io B ruto de Compra

Descompresión de la rentabilidad y actuales rentabilidades prime

Fuente: Jones Lang LaS alle, hasta Tercer Trimestre 2010

0,000,501,001,50

2,002,503,003,50

4,00

Belgi

ca

Reino

Unid

oFr

ancia

Alem

ania

Holan

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stria

Turqu

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lonia

Suec

ia

Italia

RepC

heca

Portu

gal

Rusia

Hung

ria

Bulga

ria

Ruma

nia

Espa

ñaIrla

nda

Ucra

niaComp

resión

de l

a ren

tabilid

ad (T

2 200

7 -T

3 20

10)

0,002,004,006,00

8,0010,0012,0014,00

16,00

T3 2

010

Renta

blida

dPr

ime C

entro

Com

ercia

l

Compresión de la rentabil idad (T2 2007 - T3 2010) T3 2010 Yield Rentabilidad F uente : Jones Lang LaS alle, Octubre 2010

Valores 4º trimestre (2010 3T)

-35,00%

-25,00%

-15,00%

-5,00%

5,00%

15,00%

25,00%

35,00%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Locales calle Parques de Medianas Centros Comerciales

Se estabiliza el ajuste de las rentabilidadesVolumen de Inversión Retail en España (hasta 3T)

Fuente: Jones Lang LaSalle, Octubre 2010

Locales Calle 3%

Centros Comerciales

23%

Sale& LeasebackBancos

46%

Sale & Leaseback28%

Volumen de Inversión Retail en España (T1-T3 2010)

Rentabilidades Prime Centros Comerciales Variación anual de Valor Prime

Retail Spain Market Report November 2010

After several years of deep recession, global GDP growth is now nea-ring pre-crisis levels. The IMF forecasts 4.8% growth for 2010 and4.2% for 2011. Most European countries are trying to benefit fromthis situation by increasing exports and private investment and redu-cing public spending. However, it is unlikely that all countries will suc-cessfully achieve this balance, which will result in lower growth rates.

In Spain, after two quarters of positive GDP growth, forecasts pointto a slight downturn in the third quarter, mainly due to the VAT incre-ase, the drop in consumer spending and the drop in car sales.Forecasts for 2010 are between -0.9% and 0.2% (some organisa-tions even suggest -1%), whilst a slight improvement is expected in2011, with forecasts of between 0.4% and 0.7%. Some businessand consumer confidence data has been better than expected andhas helped increase growth forecasts slightly.

Spain is still a long way from achieving stability in the housing mar-ket, which is one of the keys to improving the economy. There is stillan oversupply of more than 1 million new properties, which is stillrising. In the 12 months leading up to July there were more new pro-perties completed (294,883) than new homes sold (225,456). Atthe same time, very few new property projects have been started(97,897), which will help to reduce supply but will not improve eco-nomic data.

One of the most worrying consequences of the crisis is unemploy-ment, which was 19.8% in Q3 according to the Spain’s NationalStatistics Institute's most recent Active Population Survey. This situa-tion is partly explained by the significant growth in the active popula-tion. Between 2003 and 2010 Spain's population has grown by 4.2million and its active population has grown by 3.9 million, accountingfor 93% of the total. Some forecasts point to a decrease in activepopulation but this does not yet appear to have begun.

Household spending in the first two quarters of the year grew 3.8%year on year, partly thanks to the increase in Spanish VAT as of 1 July,which brought purchases, especially of durable consumer goods, for-ward significantly. As a result, the average household saving ratio forthese two quarters stood at 13.6%, far lower than the 17.4% regis-tered for the same period in 2009. However, whilst it is likely thatconsumer spending will decrease in the second half of the year and2010 will see no growth overall, tentative growth is expected to beseen in 2011 which, depending on how the economy performs,could be more vigorous in 2012 or 2013.

The Greek crisis only added to the uncertainty and the lack of confi-dence in the economy. Financial risk derived from government debtincreased market risk, absorbing liquidity from the European eco-nomy.

This situation was tempered by the rapid response of the EU and theIMF, which approved a new €750 billion aid package to help strug-

gling European economies, to quell speculation against governmentdebt and to halt the decline of the Euro.

Along with the significant reduction of Spain's public deficit in the firsteight months of 2010, this has helped create increasing differentia-tion in international government debt markets between Spain andother European countries that are still suffering, like Ireland andPortugal. In any case, European banks are still trying to determinetheir exposure to weaker countries and will have to fight to facilitategrowth as they continue to strengthen their balance sheets.Therefore, whilst it appears that the immediate threat of governmentdefaults has subsided, the political risks associated with the imple-mentation of austerity measures and the economic risks entailed byspending cuts will last longer.

Stress tests in the Spanish banking industry, which were harsher andmore transparent than those performed in the rest of Europe, had avery positive impact for Spain, demonstrating the robustness of thecountry's financial system. These tests were carried out in July andshowed that all Spanish banks hold the minimum level of Tier 1 capi-tal to withstand the worst case economic scenario. Only four groupsof savings banks and Cajasur (also a savings bank) would need capi-tal injections.

At the beginning of 2010 it was already being said that the worst ofthe crisis was over and the evidence suggests we have indeed hitrock bottom. However, reductions in public spending, of investmentby businesses in general and household spending are slowing econo-mic growth in the short term. It looks likely that major structuralchanges and economic measures will continue to be necessary toincrease productivity, cut unemployment and lay the foundations fora new period of sustained growth.

Economic Context

-5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

2007 2008 2009 2010 2011

-2 ,0%

-1 ,5%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%GDP, annualized quarterly ra te GDP, year on year rate

Source: INE unt il 2010-II , Forecasts FUNCAS S eptember 2010

Forecast

Anual average growth:2008: 0,9 %2009: - 3,7 %2010: - 0.4 %2011: 0.4%

Growth of GDP at end-2010 (Quarterly data)

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

22.000

24.000

97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 100%

5%

10%

15%

20%

25%Active PopulationIn WorkUnemployment Rate

S ource: INE , Data until Q3 2010

Thousands People TOTAL

18.4

4.6

19.8%

3.5

20.1%

2.1

10,2%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

2006 2007(P) 2008(A) 2009(A) 2010(A)

Gross disposable incomeFinal consumption householdsFamily Saving Ratio

S ource: INE , Data until 2Q 2010

Evolution of household accounting

(P ) Prov isi onal Est imates(A ) Advanced Estim ates

The economy slowly begins to recover after end-2010

Household’s Saving Ratio still high Quarterly employment data

On·Point

9

On·Point

10

The Jones Lang LaSalle research department unifies and standardi-ses all business information regarding rental levels, sales and debtservice cover ratio for the shopping centres with which we have arelationship through our various departments. We have decided toshare this information for the first time as we now have a samplewhich is sufficiently extensive to be representative of the Spanishshopping centre market.

Basic conclusions drawn around vacancy rates, rental levels andsales follow, although future reports will contain more detailed,exhaustive analyses showing data by property type, activity and qua-lity, for example, with particular emphasis on debt service coverratios.

Vacancy rates 2009

Vacancy rates in 2009 accounted for 5% of total GLA and 12% of thetotal number of units. Vacancy rates vary according to the quality ofthe centre, ranging between 50% and 18% at centres with biggerproblems, between 16% and 8% at the majority of centres and bet-ween 6% and 0% at the best centres. It is clear that smaller units areharder to market and that as the size of the assets increases, sovacancy rates decrease.

Note: These figures are based on the total floor space of 94 shop-ping centres with 2009 data, including owned units - mostly hyper-markets - which accounted for 37% of total GLA and only 2% ofunits. Excluding commercialisations (mall income), cash points,warehouses and offices.

Rental levels in 2009 and progress since 2008.

The average of all the rental levels in the database in 2009 was€18/m²/month. This was a 1.4% drop from the levels registered in2008 excluding the impact of RPI.

Rental levels, understandably, are higher the smaller the unit, so aunit of under 50 m² had an average rent of €59/m²/month, whilstunits larger than 1,500 m² had rents of €10/m²/month. However, thelevel of growth compared with 2008 varied significantly according tothe size of the unit. Rental levels for smaller units grew 2.1% whilstfor larger units they fell 3%. This shows who had greater bargainingpower.

Note: average rental levels are based on data from 180 shoppingcentres. Rents are updated for 2010 according to the RPI atDecember 2009. For the comparison of rental levels in 2008-2009,52 shopping centres were analysed, including only units which hadnot undergone changes in floor space and excluding empty units.Excluding commercialisations (mall income), cash points, warehou-ses and offices.

Sales in 2009 and progress since 2008

Average sales in shopping centres in 2009 reached an annual ave-rage of €2,525/m². This was down 5.11% on 2008 figures. Likewise,units measuring less than 50 m² saw higher prices - €6,216/m² -while units of more than 1,500 m² reached €1,947/m². The growthin sale prices compared with 2008 was negative for all unit sizes,with smaller units seeing growth of -7.2% while larger units experien-ced growth of -4.9%.

Note: average sale prices are based on data from 76 shopping cen-tres. Only includes units with lease agreements. Excluding travelagencies, lottery stalls, petrol stations, post offices and car hire com-panies, which could distort the averages.

The comparison of sales in 2008-2009 includes analyses of 42shopping centres, including only units which have not undergonechanges in floor space or operator.

Vacancy rates, Rental levels & Sales in SC in 2009

Retail Spain Market Report November 2010

Source: Jones Lang LaS alle October 2010

2%

5%

9%

13%13%

12%

5%

10%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

0-50 51-200 201-500 501-1500 >1500 TOTAL

GLA Units

Units by size

Sales

Source: Jones Lang LaS alle October 2010

-4,9

-5,3

-4,5

-7,2

-5,5

-5,1

-8 -6 -4 -2 0

% increase

1.947> 1.500sq m

2,525Total

2.015501-1.500sq m

2.791201-500sq m

3.47451-200sq m

6.2160-50sq m

Sales €/sq m (2009)Range

Units by size

Vacancy Rate 2009

Shopping Centre Sales and Growth 2008-2009

-3,0

-1,0

-0,2

2,1

-1,4

-2,4

-4 -2 0 2

TOTAL

>1500

501-1500

201-500

51-200

0-50

Rents

S ource: Jones Lang LaSall e October 2010

% increase

10> 1.500sq m

18Total

14501-1.500sq m

21201-500sq m

3651-200sq m

590-50sq m

Rent €/sq m/month (2010)Range

Units by size

Shopping Centre Rents and Growth 2008-2009

On·Point

11

Retail Spain Market Report November 2010

According to Spain's National Statistics Institute, retail sales (exclu-ding petrol stations) suffered a slight descent of 0.5% in the first ninemonths of 2010.

A comparison of this figure with the figures for 2008 (-5.8%) and2009 (-5.7%), reflects a positive trend. Specifically, food sales fell0.2% while personal goods and homeware sales increased 0.3%.During the period only the large chains saw a positive change in salesaverage (2.2%), while the rest (single-site companies, small chainsand department stores) saw sales decline.

Most retailers made major efforts to negotiate rents and cut costs in2009. This trend has continued into 2010, although most of whatneeded to be done already has been, so expansion plans have beenpicked up in a more active, focused manner.

However, operators are being selective about expansions, always loo-king for the best retail centres and parks, particularly in major cities.Prime rental levels are still too high for many operators and the nego-tiation process is taking longer than it used to.

Lack of financing is still affecting operators' expansion plans. This isespecially noticeable among small shops and franchises in particular.

However, this situation is leading to opportunities for retailers, whichcan position themselves under much more advantageous conditions.Toys R Us, for example, will be opening trial temporary stores thisChristmas. Major international brands like Hollister, Apple Store,Forever 21 and Butlers are also expanding.

They've opened their first stores in Spanish shopping centres and arebeginning to develop expansion plans. El Corte Inglés stands out inparticular, having opened multibrand stores in certain shopping cen-tres.

Also, operators like Primark, SportZone and Zippy - and particularlyshoe shop chains like Maripaz - are continuing to expand. Price-dri-ven operators continue to thrive, especially Chinese operators, whichhave defied the crisis by significantly increasing their activity in themarket through large general goods shops, restaurants and clothesshops.

Expansion in retail parks has been slower. On one hand, there areoperators with expansion plans that are looking to position themsel-ves and make the most of advantageous market conditions, such asBricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama and Prenatal.

On the other hand, there is a serious lack of variety in operators com-pared to the large number of projects available, which is making itvery difficult to market these kinds of assets.

E-commerce is still a long way behind in Spain compared to in otherEuropean countries. However, this sales channel has shown conti-nuous growth in recent years. For example, online fashion sales havebeen doubling annual revenues since 2006.

DBK estimates that sales in this sector will stand at €370 million in2010 and expects them to grow 70% in 2011. This channel mayaccount for 2% of total revenues in 2010, whereas it has the poten-tial to account for 10% in the long term.

Retails chains are becoming aware of the importance of increasingtheir online presence, with Zara, H&M and Gap (including other groupbrands such as Banana Republic and Old Navy) launching their newonline stores in September and October. Zara also plans to launch inthe US like Topshop - the only European chain offering online salesin the country - did in 2009.

Retail 2010

70

100

130

160

190

220

2 002 2003 200 4 20 05 200 6 20 07 2 008 2009 201 0 2011 201 2 20 13 2 014

Mad PreciadosMad SerranoBcn Puerta del AngelBcn Paseo de GraciaShopping Centres

S ource: Jones Lang LaS alle, forecast October 2010

Forecast

Prime Rents Forecast (High Street and Shopping Centres)

-7

-6

-5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

France Germany Italy Portugal Spain UK

% p.a.

Source: IHS Global Ins ight , October 2010

Forecast

11

33

18

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Extensions/Phases I IGLA AnnualNº Shopping Centres

Source: Jones Lang LaS alle O ctober 2010. (Assum ing end 2010)

Annual Openings in Shopping Centres

Sq m

10 0

12 0

14 0

16 0

18 0

20 0

22 0

20 01 200 2 2003 2 004 20 05 2006 2 007 2 008 20 09 201 0

Madrid High Stree t

Ba rcelona High Street

Re ta il Wa rehousing

S.C Ma drid

S.C Barce lona

Index (2001 =100)

Hig h S treet (€/sq m / month)

220Madrid

15-19E spaña

212B arcelona

Retai l Warehousing (€/sq m / m onth)

75-100B arcelona

73-98Madrid

S hopping Cen tres (€/sq m /m onth)

Annual growth T3 10

S ource: Jones Lang LaS alle, Data unti l 3Q 2010

-2,9%

Prime Retail Rents (Index) (Data 4T except 2010 3T)

-2.3%

-5%

0.5%

0.5%

Rents will be stabilizing

Retail Sales Growth

Rents established– biggest fall in Retail Warehousing

2010 confirms tendency

On·Point

12

Retail Spain Market Report November 2010

Shopping Centre development in 2010

We expect Spain to close 2010 with 643 shopping centres andGLA (Gross Lettable Area) of 14,861,226 m². This would meanthat 370,630 m² had come onto the market this year, of which48,400 m² (13%) corresponds to extensions. The figures for thisyear confirm the change in trend suffered in comparison with theyears between 2000 and 2008, when an average of over 1 millionm² of GLA was opened each year.

New space inaugurated is down 9% year on year, with 18 newopenings in 2009 and 11 in 2010. These are the lowest figuresseen since 1990.

Most of the centres opened in 2010 had been delayed from pre-vious years and all the same, very few centres have been inaugu-rated with more than 70% of GLA open.

Despite the lack of openings, noteworthy centres are still beingdeveloped in various areas. Examples includes the first phase ofthe Luz Shopping Centre in Jerez de la Frontera (Cádiz), with113,000 m² leased to InterIkea; Acciona Inmobiliaria's 54,500 m²Splau shopping centre in Cornellà de Llobregat (Barcelona); thefirst phase of Parque Jinamar's 32,400 m² El Mirador centre in LasPalmas, Gran Canaria (due to open at the end of the year); andValencia Natura Park's 32,000 m² Arena Multiespacio in Valencia.These four centres alone account for 63% of the space openedyear to date.

As has been the norm in recent years, most developments in2010 have been retail parks, with the four parks opened compri-sing 51% of the total GLA opened. As well as the grand opening ofLuz Shopping, the 30,000 m² Ikea in Marineda Plaza in A Coruñawas also included as a project, as despite being a single unit, it isthe first phase of a larger project. The other two parks were Corfúin Alicante and Illescas 42 in Toledo.

The remaining openings were a centre focused on an E. Leclerchypermarket in Alcantarilla, Murcia and three small centres: VialiaAlbacete (due to open at the end of the year), Altrium Montsenyin Sant Celoni (Barcelona) and Las Palmeras in La Oliva (LasPalmas de Gran Canaria).

On another note, the definitive closure of the 48,300 m² AvenidaM-40 Shopping and Leisure Centre was bad news for the sector.More than the general drop in consumer spending, the main pro-blem for this centre was the lack of population in its immediateenvironment and the fierce competition which eventually limited itsattraction to people living further away.

At the European level, based on data from H1 2010, Spain hasthe fifth-highest GLA (only counting pure shopping centres), afterthe UK, France, Italy and Germany, although Germany has almostexactly the same volume as Spain. With regard to density, Spainholds eighth place, behind countries like the Netherlands and theUK but ahead of France, Italy and Germany.

Retail space density in Spain, taking into account all shoppingcentre formats, reached 323 m² per 1,000 inhabitants in 2010 -a year-on-year increase of 1.2%, compared with an annual avera-ge of 7% over the last ten years. By Autonomous Region, Madrid,Murcia, Asturias and the Canary Islands still have the highest den-sity, while Extremadura, the Balearic Islands, Cataluña and Castillay León have the lowest.

Density has seen the largest change year on year in Catalonia,with a 5.5% increase, followed by Galicia, where it has increased4%. This is mainly due to the opening of the Splau shopping cen-tre and the Ikea in Marineda Plaza.

The Regions where most GLA has been opened in 2010 areAndalucia, Catalonia, Valencia and the Canary Islands. The provin-ces that stand out are A Coruña, Barcelona, Las Palmas de GranCanaria and Valencia.

472

251

16.97611.876

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

BulgariaUkraine

RomaniaRussiaTurkey

GermanyPoland

Ita lyPortugalFranceSpa in

UKIreland

Netherlands

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

Density (Low Axis)

Actual (Top Axis)

GLA in ‘000s sq m

GLA in sq m / 1,000 inhabitants

S ource: Jones Lang LaSall e Jul y 2010

DensityEurope 165

Shopping Centre GLA and Density

Note: Inc ludes schemes >5,000m ² GLA only ; exc ludes Retail Warehousing and Factory Outlet Centre

Changes to very large(89.900 sq m)

15.500BarcelonaLa Maquinista (extension)

Medium32.000ValenciaArena Mult iespacio

Retail Warehousing113.000Jerez de la FronteraLuz Shopping PC (1st Phase)

Retail Warehousing30.000A CoruñaMarineda Plaza (1st Phase, Ikea only)

Medium32.400Las PalmasEl Mirador p. MaritimoJinamar (Nov.) (1st Phase)

Retail Warehousing15.000AlicanteCorfú

Large54.500Cornella de LlobregatSplau

Small13.271AlbaceteVialia Estación de Albacete (Nov.)

GLA TypologyLocationCentre

Source: Jones Lang LaSalle October 2010

479

2.591

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Ceuta & MelillaExtremadura

BalearesCataluña

Castilla y LeonCastilla LaCantabria

GaliciaLa Rioja

AndaluciaCom. Valenciana

Pais VascoAragon

NavarraCanariasAsturiasMurciaMadrid

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500

Density (Low axis)

To tal GLA (Top axis)

GLA in ‘000s sq m

Source: Jones Lang LaS alle O ctober 2010. (Assum ing end 2010)

GLA in sq m / 1,000 inhabitants

Density Spain 323

Shopping Centre GLA and Density

Existing Shopping Centre Stock and Density 2010

Main Openings in 2010

European Countries’ situation- Half 2010

On·Point

13

Retail Spain Market Report November 2010

Shopping Centre - forecast to 2012

Generally speaking, construction of a project is only startedwhen financing has been secured, which tends to require aminimum volume to have been leased.

As a result there is a great deal of uncertainty surroundingprojects, especially when construction has not started andopening is forecast for more than two years. Likewise, it isdifficult to confirm how much space a centre will have onceit is considered to be open, especially with retail parks, as itis increasingly common to open projects in phases, withconstruction sometimes being started as leases are obtainedfor the space.

As a result, the outlook for developments has changed agreat deal in the last two years. Most developers have alre-ady adapted their expectations, as they are well aware of therestrictions on financing and the drop in demand from ope-rators. However, these adjustments did not take place fromthe beginning of all projects in the pipeline for 2012, whichis causing continuous delays.

Following an exhaustive analysis, we have identified 25 newprojects and 15 extensions or second phases which webelieve will open in the next two years. These centres wouldtotal more than 1 million m² in new GLA up to the end of2012, which would represent a 7.10% increase.

We therefore expect to see around 500,000 m² in new GLAinaugurated in both 2011 and 2012. Although outlooks arenow more realistic, it is reasonable to assume that this volu-me will not be achieved if delays continue. However, itshould also be taken into account that these figures do notinclude a total of around 1 million m² of GLA from over 40projects which we consider to be "possible", among whichare some projects where construction is complete or in thefinal stages.

These figures look more achievable if we bear in mind thatthe five largest projects planned for the next two years invol-ve 400,000 m² of GLA. These projects are: InvesCo'sMarineda Plaza shopping centre with 165,000 m²;InterIkea's Ikea Valladolid with 90,000 m²; Unibail-Rodamco's Faro Guadiana in Badajoz with 56,000 m²;LSGIE's Gran Plaza 2 in Majadahonda, Madrid with 55,000m²; and Metrovacesa's Arenas Plaza in Barcelona with32,400 m².

Including these figures, the provinces with the most GLAexpected in the next two years are A Coruña, Badajoz, Sevilleand Valladolid, which all have projects in the pipeline formore than 100,000 m².

The most significant increases would be in Badajoz (with105%), Valladolid (79%), Palencia (60%), Lugo and ACoruña. However, in some of these cases the current GLA isfairly low and the volumes pending are not very high.

It is also important to mention that there are ever more pro-vinces where retail density will drop, as population will incre-ase more than GLA, including, among others, Guadalajara,Ceuta, Almería, Navarra and Castellón. Likewise, we havenot identified any projects likely to open in the next two yearsin Teruel or Melilla.

Due to the current limitations on growth, many developersare currently focusing on extending some of their existingassets, with hypermarket operators particularly acting asdevelopers. Equally, renovation of centres will increase as away of keeping up with the competition. Examples of thisinclude Holea (Carrefour Huelva) and Bilbondo in Basauri.

73%

84

242

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Madrid

Cantabria

Baleares

Pais Vasco

Castilla La Mancha

Canarias

Cataluña

Murcia

Andalucia

Castilla y Leon

Galicia

Extremadura

0 50 100 150 200 250

% Increase GLA (Low axis)Projects 2011-2012 (Top axis)

GLA in ‘000s sq m

%

Source: Jones Lang LaS alle, October 2010. (A ssuming end 2010)

Reg ions without projects: La Rioja, Asturias, Navarra, Comunidad Valenciana, Aragón, Ceuta y Melilla.

Increase GLA Spain 7,1 %

Includes secure and probable projects

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

IrelandaSpain

FranceUK

NetherlandsGermanyPortugalPolond

ItalyUkra ineRussia

RomaniaTurkey

Bulgaria

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500

% Increase GLA (Low Axis)

Pro jects 2010- 2011 (Top axis)

GLA in ‘000s sq m

%

Source: Jones Lang LaSalle July 2010

Increase GLA Europe 13,93 %

Note: Inc ludes schemes >5,000m ² GLA only; Germany inc ludes schemes > 10.000m2 . P ipeline figures should be t reated with cauti on. Jones Lang LaS alle experience shows that a s ignif icant proport ion of the pi pel ine in 2010 & 2011 is unlikely to be completed within the advert ised tim e f ram e.

78%

Shopping Centre Pipeline in Europe 2010-2011

Projects Planned until 2012 by Regions

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

PossibleProbableSecureGLA - Annual

Source: Jones Lang LaS alle, October 2010 (Assum ing end 2010) Note : In the calculat ion of changes every three years does not i ncludeland "poss ible"

Sq mAnnual Openings in Shopping Centres

Generals Delays

Retail Spain Market Report November 2010On·Point

14

The formats that will grow the most will be retail parks and "verylarge" shopping centres exceeding 80,000 m², which account for18.5% and 16.9% of GLA growth respectively. Half of future pro-jects correspond to retail parks, while medium-sized centres ofbetween 20,000 m² and 40,000 m² account for 16% of new pro-jects. Hypermarket and shopping centres smaller than 20,000 m²are still showing the lowest growth levels.

The provinces with the lowest expected density in 2012 and wherein theory there are most opportunities for new projects are Lleida,Jaén, Ourense and Girona.

On the other hand, the provinces with the highest density expec-ted for the end of the period are Las Palmas, Cádiz, A Coruña andValladolid. Álava and Zaragoza will continue to have high densitydespite there being no new openings during the period. Logically,in these areas there will be less potential for new centre develop-ment as of 2013.

Developers are once again looking for long-term opportunities, butthey remain aware of the maturity of the sector and of the adjus-tment to expectations.

As a result they want high quality plots, without excessive compe-tition, at much lower rental levels than before. Also, it is likely thatland will now have to be bought with equity and financing for thedevelopment will only be obtained when the project has alreadyfetched a significant number of leases.

We are clearly witnessing a major transformation in the way inwhich shopping centres are developed and we must all adapt tothe new circumstances. Land owners may need to make the gre-atest effort of all, as in order to allow for a profitable project to bedeveloped in the current climate, land will have to be valued atbetween 40% and 70% less than its 2007 value.

To achieve this, developers are making adjustments mainly interms of:

1) revenues (rental levels),

2) costs (construction, fees, financing, initiatives for operators,etc.)

and 3) the value of the finished centre (profitability).

All that is left for them to adjust to obtain a profit through thedevelopment is the land price and naturally, until one of thesevariables changes, there will continue to be very few land transac-tions.

Spanish Average 2012344 sq m /1.000

inhabitants

(sq m/1.000 inhabitants)

Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

Over 500400 to 499300 to 399200 to 299100 to 199Less than 100

Includes secure and probable projects

Very highHighMediumLowVery LowOpportunity

Density

Future density map by provinces

S ource: Jones Lang LaSall e October 2010

7,1%

2,9%

18,5%

6,2%

0,5%0,6%

5,8%5,3%

19,9%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Very Large Large Medium Small BasedHypermarke t

Factory Outlet

RetailWarehousing

Leisure SPAIN

Centres by typology

GLA Growth until 2012

S ource: Jones Lang LaSal le October 2010. (A ssumi ng end 2010)

2011

Very Large90.000Arroyo EncomiendaIkea Valladolid

2012

Very Large165.000A CoruñaMarineda Plaza

Year

Medium32.400BarcelonaArenas Plaza

Large56.000BadajozFaro del Guadiana

55.000

GLA

LargeMajadahondaGran Plaza 2

TipologyLocationCentre

Large54.390AranjuezAranjuez PlazaVery Large84.865Armilla (Granada)Parque Nevada

Other possible centres not included in estimates until 2012

Large50.815A CoruñaAs Cancelas

Main Openings until 2012

On·PointRetail Spain Market Report November 2010

Investors' feelings surrounding the Spanish market have been up anddown in 2010. After high uncertainty in 2009, the beginning of 2010was quite positive. However, the Greek crisis and concerns over sove-reign debt in general caused doubts and raised uncertainty. However,perceptions improved considerably after the summer; the results ofthe banks' stress tests were absorbed and doubts over sovereign debtrisk were partially cleared, so we expect to see a much more activefinal quarter of 2010.

The crisis has had an impact in 2010 in Spain, where uncertaintyaround the economy, financing problems and the continuing wide gapbetween buyers and sellers have led to a low retail investment volu-me for the first three quarters of the year.

The total stood at €879 million, which corresponds to nine asset saletransactions. The investment volume is down 43% year on year,although three more transactions took place.

Like in 2009, sale and leaseback transactions involving bank bran-ches accounted, without a doubt, for the majority of the activity.These transactions distort the retail investment figures slightly butalso they help maintain a certain level of investment. In this respect,2009 saw a €1.154 billion sale by BBVA to RREEF and 2010 hasseen the sale of Banco Sabadell's portfolio to Moor Park for €403million.

Further sale & leaseback transactions took place, involving banks likeBarclays, Banesto and La Caixa, but these are not included in ourcalculations as they are not considered to be transactions to one sin-gle buyer with a volume of over 5 million. The main part of this mar-ket is moved by private investors and family offices.

The shopping centre sector currently comprises just three transac-tions with a volume of €201.5 million: Corio acquired MultiDevelopment's 33,700 m² mall in the centre of Torrelodones foraround €65 million as part of a European-level transaction.

Alpha Real Capital bought H2Ocio, 50,000 m² in Rivas Vaciamadrid,from Avantis for €84 million in an attractive transaction which inclu-ded negotiation of 80% of the financing. Finally, ING Real Estateacquired Bilbondo, a 37,600 m² shopping centre, from Eroski for€52.5 million.

The transaction also included the possibility of an extension of around10,500 m² of GLA. Just as in 2009, there have been no retail ware-house park transactions. However, we believe that in the final quar-ter the current figure could treble, increasing the volume by between€300 and €400 million, as there are some shopping centre transac-tions in advanced stages of negotiation.

During this period there were also four sale & leaseback transactionsfor supermarkets, hypermarkets and some retail warehouses, whichtotalled €247.5 million and all of which were sold by Eroski. A note-worthy example was the acquisition of 12 hypermarkets by AEWEuropa and Tristan Capital Partners for €150 million.

All the transactions in 2010 included in our analysis were carried outby foreign buyers. The main buyers were English funds and institu-tions which accounted for around 75% of the total volume. There wasalso significant Dutch capital, which stands at 14% year to date.

As for the European market, excluding high street retail properties,the investment volume in the first three quarters of 2010 reached€9.7 trillion, almost double the figure for the same period of 2009,which shows the major boost in investments being seen in Europe.

Transactions in Spain are still decreasing in weight within Europe;they currently stand at 4.6%, whilst in 2008 and 2009 they accoun-ted for 10.8% and 7.4% respectively.

Investment Market

412

1.395

2.550

1.233941

504202

4 96

65 11 217

10

34

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

-5

0

5

10

15

20

25For ecast T4 2010Other Retai lHigh StreetSale & LeasebackShopping Centr esNº Shopping Centres

Source: Jones Lang LaSalle , October 2010

Millons €

Retail Investment Spain

Until Q3

563

1.970

2.898

1.833

1.5771.744

880

1230

Nota: Inc ludes turnover t ransact ions over €5 MMShopping Centres, warehousings, supermarkets and FOC’s

Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

150,00€European PropertyEroskiSeveral12

Hypermarkets

402.00€Moor ParkBanco SabadellSeveralPortfolioSabadell

52,50€ING Real EstateEroski37.834VizcayaBilbondo

65,00 €CorioMulti

Development22.086MadridEspacio

Torrelodones

84,00€Alpha Real CapitalAvantis50.000MadridH2Ocio

M. EurosPURCHASERVENDORGLALOCATIONCENTRE

Fi nland? 29%

France? 116%

Hungary? 6%

I tal y? 45%

Russia? 34%

Spai n? 25%

Sweden? 134%

Decrease year on year

Increase year on year

100mil lion

500mil lion1billi on

Note : Date inclu des shop ping cen tres , re tail wa reh ousin g, Sup er mar kets and Fa ctor y Ou tlets

Investment volumes picking up across almost the entire region

Size of circ le is Q1-Q3 2010 volumes:

Colour of circle is year on year change:

Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

Portugal? 100%

Romania? 2077%

Switzerland? 100%

Luxembourg? 100%

Turkey? 100%

UK? 82%

Belgium? 3%

Denmark? 100%

Norway? 70%

Poland? 2582%

Year on Year Percentage Change in Transaction Volumes

Germany? 221%

Czech Republic? 182%

Netherlands? 138%

Slovaki a? 100%

Retail Investment Volumes Q1-Q3 2010

Investment volume has been reduced

Main Transactions in 2010

15

On·Point

16

Retail Spain Market Report November 2010

Investors are primarily focused on prime assets, regardless of format.However, this kind of product is in very short supply.

After more than a year of stable yield levels, we believe that primeyield levels dropped quarter of a percentage point just before the endof Q3.

Therefore, we would be at initial net yield levels of between 6.5% and6.75% for prime shopping centres. We believe this adjustment wasa result of the higher demand due to the lack of opportunities, theincrease in capital and, in particular, the growing difference in yieldlevels between Spain and other European countries. In any casethere are very few centres valued at these levels since the majorityof the market stands at more than 7%-7.25%.

We feel that rental levels have reached a point where yield levels willsettle down and remain relatively stable for quite some time.

Prime yield levels for retail warehouse parks have remained stable at7%-7.25%, because despite the fact that there is great demand forthese kinds of assets, the reality is that they are very difficult to findand even the best parks involve some risk in terms of leases or havevery high rental levels.

Yield levels for high street units, however, have remained stable at5.6%-5.85%.

In any case, bearing in mind economic growth, unemployment andconsumer spending data, there is currently little room for upwardsmovement on the risk curve, meaning secondary assets of all formatscould see a further decrease in rental levels.

German funds are active in retail in Spain again, which may also beputting downward pressure on yield levels. Funds geared towardsmanagement and funds with a developer profile are also active.Opportunity funds are still active, although they are struggling toreach asking prices.

That said, owners should enter the market through structured proces-ses, constantly controlling the flow of information and giving priorconfirmation if a realistic valuation is close to their expectations, soas not to devalue their product.

Financing continues to be a major obstacle, dragging down the finalnumber of transactions. Refinancing is still a serious concern formost investors and banks and will continue to be throughout 2011.The current capacity is still not enough to refinance the sector. Lackof dependence on financing is often a competitive advantage forsome investors and is sometimes the key to being able to sell anasset.

Investment opportunities in 2010 are being taken up by investorswith long-term vision and imaginative proposals. 2011 is expected tocontinue in the same vein whilst also taking advantage of financialpressure on owners.

The new demand being detected in the market shows that althoughSpain is slightly less secure than other European countries, it is stillan attractive market for the shopping centre sector. The economicsituation is beginning to come together and opportunities will there-fore be taken up by investors with long-term vision and creativeapproaches.

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

High Streets

Retail Warehousing

Shopping Centres

S ource: Jones Lang LaSal le, Forecast O ctober 2010

Harmonisation Compression Decompression

Forecast

Prime Retail Yields Spain

Note: Prim e y ield = Net Initi al Y ield = Triple Net Income/Gross Purchase Price

Yield Decompression and Current Prime Yields

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

Belgi

um UK

Fran

ce

Germ

any

Nethe

rland

s

Austr

ia

Turke

y

Polan

d

Swed

en Italy

Czec

h Rep

ublic

Portu

gal

Russ

ia

Hung

ary

Bulga

ria

Roma

nia

Spain

Irelan

d

Ukra

ine

Yield

Com

press

ion (Q

2 20

07 -

Q3 2

010)

0 ,00

2 ,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

16,00

Q3 20

10 P

rime

Shop

ping C

entre

Yiel

d

Yield Compression (Q2 2007 - Q3 2010) Q3 2010 YieldS ource: Jones Lang LaSal le, unt il Q3 2010 -40,00%

-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

High Street Retail Warehousing Shopping Centres

Source : Jones Lang LaS alle, October 2010

Q4 for all data (2010 Q3)

High Street 3%

Shopping Centres23%

Sale& Leaseback Banks46%

Sale & Leaseback28%

S ource: Jones Lang LaS alle, October 2010

Retail Investment Volumes Q1-Q3 2010 by typology Yields adjustment stabilizing

Prime Shopping Centre Yields Annual variation of prime value

Luis Iñiguez

Director División Retail

luis.iniguez@eu.jll.com

Antonio Mora

Director de Gestión Patrimonial

antonio.mora@eu.jll.com

Helena de Arcos

Directora Comercial

helena.dearcos@eu.jll.com

Angeles Pérez

Directora Locales Calle

angeles.perez@eu.jll.com

Borja Reig

Asociate Director

Retail Research & Capital Markets

borja.reig@eu.jll.com

Acerca de Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofreceservicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operacionesa través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles.

Con unos ingresos mundiales de 2.500 millones de dólares en 2009, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas.

La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera deinmuebles en gestión de aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo.

LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversi-ficados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos.

Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, laactividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellospor equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías deética empresarial.

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