PROPERTY

องอาจ เทพหสดน ณ อยธยา

ความหมายของทรพยและทรพยสน•ทรพย เปนวตถมรปราง กลาวคอ วตถทมรปและมรางอยในตว มตวตน มสดสวน•ทรพยสน (PROPERTY) เปนวตถทมรปรางหรอไมมรปรางกได แตอาจมราคาและอาจถอเอาได

•วตถมรปราง กคอ ทรพย : สวนวตถทไมมรปราง กตรงกนขามกน กลาวคอ เปนวตถท ไมมสดสวน ไมกนท หรอไมมความเตมอยในตว

• "อาจมราคา" หมายความวา มคณคาอยในตว ซงไมจ าตองเปนคณคาทางเศรษฐกจ เพยงมคาส าหรบเจาของก

นบเปนทรพยสนได เชน ภาพถายหรอจดหมายทเจาของเกบรกษาไวเปนทระลก

• "อาจถอเอาได" นน หมายความวา อาจถอครองเปนสทธได หรออาจเขาหวงกนไวเพอตนเองได เชน ลขสทธเปนสง

ไมมรปราง แตอาจเปนเจาของได ลขสทธจงเปนทรพยสนอยางหนง

ทรพยสน

ทรพยสน

•สงหารมทรพย คอ ทรพยสนทสามารถเคลอนยายได เชน นาฬกา รถยนต โตะ•อสงหารมทรพย คอ ทรพยสนทไมสามารถเคลอนยายได เชน บาน ทดน•ผลงานอนเกดจากความคดสรางสรรคของมนษย

สงหารมทรพย

อสงหารมทรพย

ทรพยสนทางปญญา

ความหมายของ “ ทดน”

•ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 139

“อสงหารมทรพย” หมายความวา ทดนและทรพยอนตดอยกบทดนมลกษณะเปนการถาวรหรอประกอบเปนอนเดยวกบทดนนน และหมายความรวมถงทรพยสทธอนเกยวกบทดน หรอทรพยอนตดอยกบทดนหรอประกอบเปนอนเดยวกบทดนนนดวย

•ประมวลกฎหมายทดน มาตรา 1"ทดน" หมายความวา พนทดนทวไป และใหหมายความรวมถง ภเขา หวย หนอง คลอง บง บาง ล าน า ทะเลสาบ เกาะ และทชายทะเลดวย

ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยบรรพ 4 ทรพยสน

ลกษณะ 1 บทเบดเสรจทวไป

ลกษณะ 2 กรรมสทธ

ลกษณะ 3 ครอบครอง

ลกษณะ 4 ภาระจ ายอม

ลกษณะ 5 อาศย

ลกษณะ 6 สทธเหนอพนดน

ลกษณะ 7 สทธเกบกน

ลกษณะ 8 ภาระตดพนในอสงหารมทรพย

กรรมสทธมาตรา 1336 ภายในบงคบแหงกฎหมาย เจาของทรพยสนมสทธใชสอยและจ าหนายทรพยสนของตนและไดซงดอกผลแหงทรพยสนนน กบทงมสทธตดตามและเอาคน ซง

ทรพยสนของตนจากบคคลผไมมสทธจะยดถอไว และมสทธขดขวางมใหผอนสอดเขา

เกยวของ กบทรพยสนนนโดยมชอบดวยกฎหมาย

สทธครอบครอง

มาตรา 1367 บคคลใดยดถอทรพยสนโดยเจตนาจะยดถอเพอตน ทานวาบคคลนน ไดซงสทธครอบครอง

มาตรา 1368 บคคลอาจไดมาซงสทธครอบครองโดยผอนยดถอไวให

มาตรา 1369 บคคลใดยดถอทรพยสนไว ทานใหสนนษฐานไวกอนวา บคคลนน ยดถอเพอตน

มาตรา 1370 ผครอบครองนน ทานใหสนนษฐานไวกอนวาครอบครองโดยสจรต โดยความสงบและโดยเปดเผย

มาตรา 1373 ถาทรพยสนเปนอสงหารมทรพยทไดจดไวในทะเบยนทดน ทานให สนนษฐานไวกอนวาบคคลผมชอในทะเบยนเปนผมสทธครอบครอง

สาธารณสมบตของแผนดน

คอ ทรพยสนทกชนดของแผนดนซงใชเพอสาธารณประโยชนหรอ สงวนไวเพอประโยชนรวมกน เชน

( ๑) ทดนรกรางวางเปลา และทดนทมผเวนคนหรอทอดทงหรอกลบมาเปนของแผนดนโดยประการ อนตามกฎหมาย

ทดน

( ๒) ทรพยสนส าหรบพลเมองใชรวมกน เปนตนวา ทชายตลง ทางน า ทางหลวง ทะเลสาบ

( ๓) ทรพยสนทใชเพอประโยชนของแผนดนโดยเฉพาะ เปนตนวา ปอมและโรงอาหาร ส านกราชการบานเมอง เรอ

รบ อาวธยทธภณฑ

ผลของการเปนสาธารณสมบตของแผนดน

๑. จะโอนแกกนมได เวนแตอาศยอานาจแหงกฎหมายเฉพาะใหโอนกนได

๒. หามมใหยกอายความขนตอสกบแผนดน เชน ผใดครอบครองปาสงวนหรอทดนอนทเปนสาธารณสมบตของแผนดน ไมวาจะครอบครองนานเพยงใด จะยกขนตอสวาตนไดครอบครองปรปกษ

ขนตอสกบรฐไมได

๓. หามมใหยดทรพยสนของแผนดน

ประเภทของเอกสารสทธในทดน

แบงออกเปน 2 ประเภท

แสดงสทธครอบครอง เชน

ส.ค1,น.ส2,น.ส3,น.ส3ก

แสดงกรรมสทธ เชน โฉนดทดน

ความหมายของเอกสารสทธทดนแตละประเภท

1. ส.ค1 คอใบแจงการครอบครองทดน ซงสามารถใชเปนหลกฐานในการแจงตอทางราชการไดวา ก าลงครอบครองทดนแปลงนนอย แตไมใชหนงสอกรรมสทธ ใชโอนกรรมสทธไมได ใชเพยงสละการครอบครองทนนแกผรบโอนเทานน

2. น.ส2 หรอใบจอง คอ หนงสอแสดงความยนยอมใหครอบครอง และท าประโยชนในทดนไดชวคราว ผม น.ส 2 ตองท าประโยชนใน

ทดนใหไดอยางนอย 75 เปอรเซนต ของทดนทจดใหภายใน 3 ป เมอท าไดตามเงอนไข จงมสทธขอออก น.ส 3 หรอ น.ส3ก หรอโฉนดทดน

ไดทงนสามารถโอนสทธดงกลาวใหผอนได น าไปขาย จ านองไมได

3. น.ส 3 คอ หนงสอรบรองจากเจาหนาทวา ไดท าประโยชนในทดนแลว แตมเพยงสทธครอบครองไมมกรรมสทธ โดยหนงสอเปนแบบธรรมดามการรงวด และจดท าแผนทของทดน สามารถซอขาย จ านองได แตตอนจะขายตองประกาศวาจะวาจะขายลวงหนาหนงเดอน

4. น.ส 3ก เหมอนกบ น.ส3 แตตางทมการรงวด และจดท าแผนทของทดนจากภาพ ระวางรปถายทางอากาศ

5 น.ส.5 หรอใบไตสวน เปนหนงสอทท าขนเพอการจะออกโฉนดทดน

6 ภ.บ.ท. 5 : เปนแบบยนภาษบ ารงทองท ซอขายไมได เกดถาซอมากเอาไปอางในศาลไมไดวาเปนเจาของทนนๆ

7 น.ค. 3 : เปนหนงสอแสดงการท าประโยชน ออกโดยนคมสรางตนเอง จดทดนเพอการครองชพ

8 ส.ท.ก. : เปนหนงสอสทธท ากนในเขตปาไม ซงทางกรมปาไมเปนผออกให

9 ส.ป.ก : เปนสทธในการท าเกษตรกรรม รวมตลอดจนถงการจดทอยอาศยในทดนเพอเกษตรกรรมนน ไมใชกรรมสทธ

ในทดนเปนแคเปนสทธครอบครองทดนเพอใชประโยชนท าเกษตรกรรม จงซอขายโอนไมไดนอกจากตกทอดแกทายาทใช

ท าเกษตรกรรมตอไป ออกโฉนดไมได โอนกรรมสทธใหคนอนไมได นอกจากทายาท

10 โฉนดทดน คอ หนงสอแสดงกรรมสทธทดนทระบถงโฉนดแผนท โฉนดตราจอง และตราจองทมตราประทบวา ได

ท าประโยชนแลว ผทเปนเจาของโฉนดจะถอวา มสทธในทดนนนอยางสมบรณ

ทดนมอเปลา

คอ ทดนทไมมหนงสอส าคญแสดงกรรมสทธอยางหนงอยางใดใน 4 อยางตอไปน คอไม

มโฉนดทดน โฉนดแผนท โฉนดตราจองและตราจองทตราวาไดท าประโยชนแลว

ผครอบครองทดนมอเปลาอาจไมมเอกสารสทธใดๆเลยหรออาจมเพยงเอกสาร

ประเภท ส.ค.1 ใบจอง หนงสอรบรองการท าประโยชน หรอใบไตสวน

โฉนดทดน

คอหนงสอส าคญแสดงกรรมสทธในทดน ซงออกใหตามประมวลกฎหมายทดนปจจบน นอกจากนยงรวมถงโฉนดแผนท

โฉนดตราจอง และตราจองทวา "ไดท าประโยชนแลว" ซงออกใหตาม

กฎหมายเกา แตกถอวามกรรมสทธเชนกน

ผเปนเจาของทดน ถอวามกรรมสทธในทดนนนอยางสมบรณเชน มสทธใชประโยชนจากทดน มสทธจ าหนาย มสทธขดขวางไมให

ผใดเขามาเกยวของกบทรพยสนโดยมชอบดวยกฎหมาย

ประโยชนของโฉนดทดน

ท าใหผครอบครองทดนโดยชอบดวยกฎหมาย ไดมหนงสอส าคญแสดงกรรมสทธทดนยดถอไวเปนหลกฐาน

ท าใหเกดความมนคงในหลกกรรมสทธแกผเปนเจาของทดน

ใชเปนหลกฐานในการพสจนสทธในทดนของตนทงตอรฐและในระหวางเอกชนดวยกน

ท าใหรต าแหนงแหลงทตง ตลอดจนขอบเขตและจ านวนเนอทของทดนแตละแปลงไดถกตอง

ท าใหสามารถปองกนการบกรกขยายเขตครอบครองเขาไปในทดนของรฐ ซงเปนทรกรางวางเปลา ทสงวนหวงหาม ท

สาธารณประโยชน และทดนททางราชการไดกนไวเปนเขตปาไม

•ท าใหสามารถระงบการทะเลาะววาท การโตแยง หรอแยงสทธในทดนหรอการรกล าแนวเขตทดนซงกนและกน

•ท าใหปจจยพนฐานในการผลตทางเศรษฐกจ มความมนคงและมผลเปนการลดตนทนการผลตดวย

•ท าใหเกดความรกและความหวงแหนทดนของตน มแรงจงใจทจะปรบปรงและพฒนาทดนของตนใหเกดประโยชนสงสด

•ใชเปนหลกฐานแสดงทนทรพยหรอหลกประกนในการขอสนเชอ และกยมเงนเพอน ามาใชเปนทนในการเพมก าลงการ

ผลตและรายไดเพอยกฐานะความเปนอยใหสงขน

•ใชเปนหลกทรพยในการค าประกนบคคลเขาท างาน ประกนตวผตองหาหรอจ าเลยตอพนกงานสอบสวน พนกงานอยการ

หรอศาล ฯลฯ

•การตรวจสอบหลกฐานส าหรบทดน ส าหรบทดนทเปนโฉนดกระท าไดโดยสะดวกรวดเรวเปนประโยชนแกบคคลท

ประสงคจะจ าหนาย จาย โอน เนองจากการโอนทดนทมโฉนดทดนไมตองประกาศ เวนแตมรดก

•การท านตกรรมเกยวกบทดนทมโฉนดทดน หรอมหนงสอรบรองการท าประโยชน

•การท านตกรรมเกยวกบทดนทมโฉนดทดน เชน การน าทดนไปซอขาย ยกให แลกเปลยน จ านอง ขายฝาก ฯลฯ จะตอง

น าไปจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ณ ส านกงานทดนททดนตงอย

•การท านตกรรมเกยวกบทดนทมหนงสอรบรองการท าประโยชน (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะตองน าไปจดทะเบยน

ตอพนกงานเจาหนาท ณ ส านกงานทดนอ าเภอททดนตงอย การท านตกรรมนน จงจะมผลตามกฎหมาย เวนแตได

ยกเลกอ านาจนายอ าเภอเกยวกบการจดทะเบยนสทธและนตกรรม จะตองไปจดทะเบยน ณ ส านกงานทดนททดนนน

ตงอย

หลกฐานประกอบการขอออกโฉนดทดน• บตรประจ าตวประชาชน ทะเบยนบาน ทะเบยนสมรส หลกฐานการเปลยนชอตว ชอสกล (ถาม)• แบบแจงการครอบครองทดน (ส.ค.1)• ใบรบแจงความประสงคจะไดสทธในทดน• ใบจองหรอใบเหยยบย า หรอตราจอง• หนงสอรบรองการท าประโยชน (น.ส.3, น.ส.3 ก.,น.ส.3 ข) หรอใบส าคญแสดงการน าทดนขนทะเบยน (แบบหมายเลข 3)• ใบไตสวนหรอใบน า• หนงสอแสดงการท าประโยชน ในกรณทไดรบการจดทดนในนคมสรางตนเองหรอสหกรณนคม (น.ค.3 หรอ กสน.5)• หลกฐานการเสยภาษทดน หรอหลกฐานอนทเกยวของ

ขนตอนการออกโฉนดทดนเฉพาะราย1. รบบตรควจากประชาสมพนธ

2. ชระวางแผนท

3. รบค าขอ สอบสวน ช าระเงนคาธรรมเนยม

4. ฝายรงวดด าเนนการ นดท าการรงวด ก าหนดตวชางรงวด

5. คนหารายชอเจาของทดนขางเคยง และพมพหมายขางเคยง

6. รบหมายแจงเจาของทดนขางเคยง วางเงนมดจ ารงวดรบหลกเขตทดน

7. ชางรงวดออกไปท าการรงวด พสจนสอบสวน การท าประโยชนทดน

8. ค านวณเนอท และเขยนรปแผนทโฉนดทดน

9. เจาพนกงานทดนประกาศการแจกโฉนดทดน 30 วน

10. ประกาศแจกทดนใหปดในทเปดเผย ณ ส านกงานทดนทองท ส านกงานเขตหรอทวาการอ าเภอ หรอทวาการกงอ าเภอทองท ทท าการ

แขวงหรอทท าการก านนทองทและในบรเวณทดนนนแหงละหนงฉบบ ในเขตเทศบาลใหปดไว ณ ส านกงานเทศบาลอกหนงฉบบ

11. เสนอเรองขออนมตผวาราชการจงหวด กรณขอออกโฉนดทดนโดยมไดแจงการครอบครอง หรอกรณเนอทเกน 50 ไร ตาม ม. 59 ทว

แหงประมวลกฎหมายทดน

12. สงเรองใหคณะกรรมการตามกฎกระทรวงฉบบท 43 ตรวจสอบกรณทดนอยในเขตปาไม

13. ประสานงานกบ ส.ป.ก.หรอผปกครองนคมฯ กรณทดนอยในเขตปฏรปทดนฯ นคมสรางตนเอง หรอสหกรณนคม

14. เสนอเจาพนกงานทดนลงนามออกโฉนดทดนใหแกผขอและแจงเจาของทดนมารบโฉนดทดน

15. แจกโฉนดทดนใหผขอ

คดเกยวกบการขอออกหรอเพกถอนโฉนดทดน•หากเปนการฟองคดนโดยมความมงหมายเพอใหศาลพพากษาหรอมค าสงรบรองคมครองสทธในทดนของผฟองคด ถอเปนคดเกยวกบสทธในทดน อนอยในอ านาจพจารณาพพากษาของศาลยตธรรม

•พ.ร.บ จดตงศาลปกครองและวธพจารณาคดปกครอง พ.ศ. 2542 มาตรา 9 ศาลปกครองมอ านาจพจารณาพพากษาหรอมค าสงในเรองดงตอไปน (1) คดพพาทเกยวกบการทหนวยงานทางปกครองหรอเจาหนาทของรฐกระท าการโดยไมชอบดวยกฎหมายไมวาจะเปนการออกกฎ ค าสงหรอการกระท าอนใดเนองจากกระท าโดยไมมอ านาจ หรอนอกเหนออ านาจหนาทหรอไมถกตองตามกฎหมาย หรอโดยไมถกตองตามรปแบบขนตอน หรอ วธการอนเปนสาระส าคญทก าหนดไวส าหรบการกระท านนหรอโดยไมสจรต…

ค าวนจฉยท 45/2555

คดทเอกชนยนฟองหนวยงานทางปกครองวา ผฟองคดเปนผมชอถอกรรมสทธทดนโฉนดทดนเลขท ๒๒๙๐๓ โดยซอมา

จากบรษท ส. แตผถกฟองคดท ๑ มค าสงเพกถอนโฉนดทดนเลขท ๒๒๙๐๓ ดงกลาว เนองจากอยในเขตปาไมถาวรตาม

มตคณะรฐมนตร ผฟองคดอทธรณโตแยงค าสงดงกลาว ตอมาไดมค าวนจฉยใหยกอทธรณของผฟองคด ท าใหผฟองคด

ซงซอทดนมาโดยสจรตไดรบความเสยหาย ขอใหศาลพพากษาหรอมค าสงใหเพกถอนค าสงของผถกฟองคดท ๑ ทใหเพก

ถอนโฉนดทดนเลขท ๒๒๙๐๓ และขอใหบงคบผถกฟองคดท ๓ ในฐานะหนวยงานตนสงกดชดใชคาเสยหายใหแกผฟอง

คด เหนวา ผฟองคดฟองคดนโดยมความมงหมายเพอใหศาลพพากษาหรอมค าสงรบรองคมครองสทธในทดน

ของผฟองคด การทศาลจะพพากษาตามทผฟองคดมค าขอไดนน ศาลจ าตองพจารณาใหไดความเสยกอนวาทดนพพาทเปนกรรมสทธของผฟองคดตามทกลาวอางหรอเปนทดนในเขตปาไมถาวรเปนส าคญแลวจงจะพจารณาประเดน

อนไดตอไป จงเปนคดเกยวกบสทธในทดน อนอยในอ านาจพจารณาพพากษาของศาลยตธรรม

คดพพาทเกยวกบการทเจาหนาทของรฐออกค าสงโดยไมชอบดวยกฎหมาย

คดหมายเลขแดงท อ. 176/2555 ของศาลปกครองสงสด

สบเนองจากอธบดกรมทดน ไดมค าสงตงคณะกรรมการสอบสวนเพอท าการสอบสวนวาไดมการออกโฉนดทดน

หรอหนงสอรบรองการท าประโยชนโฉนดทดน เลขท 16128 ต.ปากคลอง อ.ปะทว จ.ชมพร โดยไมชอบดวยกฎหมายหรอไม

ซงเจาของทดนไดมหนงสอคดคานการเพกถอน โดยอางวาซอทดนดงกลาวมาโดยสจรต เสยคาตอบแทน และจดทะเบยน

ถกตองตามกฎหมาย ซงคณะกรรมการสอบสวนพจารณาพยานหลกฐานตางๆแลวเหนวา หนงสอรบรองการท าประโยชน

(น.ส.3 ก.) เลขท 1472 และ เลขท 1473 ออกโดยไมชอบดวยกฎหมาย เนองจากออกโดยอาศยหลกฐาน แบบแจงการ

ครอบครองทดน (ส.ค.1) ของทดนแปลงอน จงมผลท าใหโฉนดทดน เลขท 16128 ซงออกโดยอาศยหลกฐาน น.ส.3 ก.ทง

สองแปลง ไมชอบดวยกฎหมายไปดวย

ซงรองอธบดกรมทดนพจารณาแลวเหนดวยกบความเหนของคณะกรรมการสอบสวน จงไดมค าสงอธบดกรมทดนท

2110/2548 เพกถอนโฉนดทดน เลขท 16128 พรอมทงหลกฐานเอกสารทงหมดทเกยวของเมอ ก.ค.2548 ตอมา ม.ค. 2549

เจาของทดนไดยนฟองคดตอศาลปกครองจงหวดนครศรธรรมราช โดยมอธบดกรมทดนเปนผถกฟอง เพอใหเพกถอนค าสง

เพกถอนโฉนดทดน เลขท 16128

ศาลปกครองจงหวดนครศรธรรมราชและศาลปกครองสงสดตดสนยกฟอง โดยเหนวาเมอขอเทจจรงรบฟงไดวา ส.ค.1

ทผฟองคด มใชเปนผมสทธทจะขอออกหนงสอรบรองการท าประโยชนเปนการเฉพาะรายตามมาตรา 59 แหงประมวล

กฎหมายทดนได ไมมผลท าใหโฉนดทดนเลขท 16128 เปนโฉนดทดนโดยชอบแตอยางใด ค าสงเพกถอนโฉนด ของกรม

ทดนเลขทดงกลาวกระท าโดยชอบแลว

รปแบบการท านตกรรม

แบบตามกฎหมาย หลกฐานการฟองรอง

๑. นตกรรมโดยทวไปไมมแบบ เชน ซอขาย ให ยมเงน จางท าของ จางแรงงาน

๒. ตองท าเปนหนงสอ เชน สญญาเชาซอ๓. ตองท าเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงาน

เจาหนาท เชน ซอขายอสงหารมทรพย ให

อสงหารมทรพย

ไมเกยวกบความสมบรณของนตกรรม เปนแต

เพยงกฎหมายก าหนดหลกเกณฑเพอใชเปนหลกฐาน

ส าหรบการน ามาฟองเปนคดตอศาล เชน การยมเงนกวา

2,000 บาท ถาไมมหลกฐานลงชอผยม ผลคอ การยม

สมบรณ แตหากผดสญญากนจะนาเรองนไปฟองศาล

ไมไดเพราะไมมหลกฐานตามทกฎหมายตองการ

แบบของสญญาซอขายอสงหารมทรพย ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 456 บญญตไววา

“การซอขายอสงหารมทรพย ถามไดท าเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงาน

เจาหนาท เปนโมฆะ วธนใหใชถงซอขายเรอระวางตงแตหาตนขนไป ทงซอขายแพและสตว

พาหนะดวย”

การสญเสยทดน

ถาหากเจาของหรอผครอบครองทดนปลอยทดนใหเปนทรกรางวางเปลาไมท าประโยชนในทดน กลาวคอ ถาเปน

ทดนทโฉนดทดน ปลอยทงไวนานเกน 10 ป และทดนมหนงสอรบรองการท าประโยชน ปลอยทงไวนานเกน 5 ปตดตอกน

ทดนดงกลาวจะตองตกเปนของรฐตามกฎหมาย

หรอถาหากปลอยใหบคคลอนครอบครองโดยสงบเปดเผย โดยมเจตนาเอาเปนเจาของโดยทานไมเขาขดขวาง

ส าหรบทดนทมโฉนดทดนเปนเวลา 10 ปตดตอกนบคคลทเขาครอบครองนนกจะมสทธไปด าเนนคดทางศาล เพอใหศาลม

ค าสงใหบคคลดงกลาวไดกรรมสทธในทดนนนโดยการครอบครองปรปกษ และส าหรบทดนทมเพยงหนงสอรบรองการ

ท าประโยชน (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใชเวลาแยงการครอบครองเพยง 1 ปเทานน ทานกจะเสยสทธ ดงนนเมอทดนของทานมเอกสารส าคญดงกลาวอยแลว กควรท าประโยชนและดแลรกษาใหเกดประโยชนสงสด

การถกแยงทดนส าหรบทดนทมเพยงสทธครอบครอง

(นส. 3, นส.3 ก., สค.1 เปนตน) หากขาดการ

ยดถอโดยมผแยงการครอบครอง ผแยงการ

ครอบครองยอมไดไปซงสทธครอบครอง ใชเวลาแยง

การครอบครองเพยง 1 ปเทานน ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมาตรา 1375

ส าหรบทดนทมกรรมสทธ

(โฉนดทดน โฉนดแผนท โฉนดตราจอง ตราจองทวา

"ไดท าประโยชนแลว“) หากปลอยใหบคคลอน

ครอบครองโดยสงบเปดเผย โดยมเจตนาเปนเจาของ

เปนเวลา 10 ปตดตอกนบคคลทเขาครอบครองนนไดกรรมสทธในทดนนนโดยการครอบครองปรปกษ

การแยงการครอบครอง•มาตรา 1367 บคคลใดยดถอทรพยสนโดยเจตนาจะยดถอเพอตน ทานวาบคคลนนไดซงสทธครอบครอง •มาตรา 1375 ถาผครอบครองถกแยงการครอบครองโดยมชอบดวย กฎหมายไซร ทานวาผครอบครองมสทธจะไดคนซงการครอบครองเวนแตอก ฝายหนงมสทธเหนอทรพยสนดกวาซงจะเปนเหตใหเรยกคนจากผครอบครองได ทงนการฟอง

คดเพอเอาคนซงการครอบครองนน ตองฟองภายในหนงปนบแตถกแยงการครอบครอง

• ลกษณะการแยงการครอบครอง

ก. ถกแยงเอาทรพยสนโดยตรง

ข. กรณมผครอบครองแทนผอน แลวตอมาไดเปลยนลกษณะแหงการยดถอวาตอไปจะยดถอทรพยสนนนไวเพอตน จะ

ไมครอบครองแทนอกตอไป

ค าพพากษาศาลฎกาทเกยวกบการแยงการครอบครอง

ค าพพากษาศาลฎกาท 1566 - 1567/2509 การฟองคดเพอเอาคนซงการครอบครองตามประมวล

กฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 1375 นน ตองฟองภายใน 1 ป นบแตเวลาถกแยงการครอบครอง มใชนบแตวนรวาถกแยงการครอบครอง

ตงแตจ าเลยขอรงวดออกโฉนดทบทของโจทก และเจาพนกงานไดนดใหเจาของทขางเคยงไปคอย

ระวงเขตการรงวดลงหลกเขตและออกโฉนดใหจ าเลยรบไปแลวจนถงวนฟองเปนเวลาเกนกวา 1 ป ยอม

ถอวาโจทกถกแยงการครอบครองเกนกวา 1 ปแลว

การแยงการครอบครองจะตองเขาไปครอบครองทดนดวยตนเองหรอโดยผแทน

ค าพพากษาศาลฎกาท 633/2538

ผแยงการครอบครองจะตองเขาไปครอบครองทดนดวยตนเองหรอโดยผแทน ศาลอทธรณฟงขอเทจจรงเพยงวาเมอเดอนกมภาพนธ 2531 ก. ไปบอกโจทกวาไดออก น.ส.3 ก. ทบทดนพพาทของโจทก ยงไมพอจะน ามาวนจฉยวา ก.ได

แยงการครอบครองทดนพพาทตงแตเวลาดงกลาว การทศาลอทธรณวนจฉยวาโจทกทราบวา ก. ออก น.ส.3 ก. ทบทดน

พพาทของโจทก ยอมแสดงใหเหนอยในตววาโจทกไดทราบวา ก. ไดแยงการครอบครองทดนพพาทตงแตเดอนกมภาพนธ

2531 แลว โจทกฟองคดเพอเอาคนซงการครอบครองเกนกวาหนงปขาดสทธฟองเอาคนเปนค าวนจฉยทไมชอบ

เมอ ก. ไมเคยเขาไปครอบครองทดนพพาทหรอใหบคคลอนครอบครองแทน ก. เพยงขอออก น.ส.3 ก. ทบทดนโจทก

แมโจทกทราบการกระท าดงกลาวของ ก.แลว กไมใชการแยงการครอบครองทดนพพาทจากโจทก

การแยงการครอบครองจะมไดเฉพาะในทดนของผอนเทานน

ค าพพากษาศาลฎกาท 8107/2544

โจทกฟองวาเดมทดนพพาทเปนของ ด. บดาจ าเลย ตอมากอน ด. จะถงแกความตาย ด. ไดขายใหโจทกโดยการสงมอบ โจทกไดเขาครอบครองทดนพพาทโดยเจตนายดถอเพอตนตลอดมา จงไดสทธครอบครอง จ าเลยใหการวา ด.

ไมเคยขายทดนพพาทใหโจทก โจทกครอบครองทดนพพาทเพอท ากนตางดอกเบย มไดครอบครองเพอตน หลงจาก ด. ถง

แกความตายโจทกจ าเลยฟองรองกนเปนคดอาญาและตางฝายตางถอนฟองไป แลวจ าเลยไดกลบเขาครอบครองทดน

พพาท เพราะเปนของจ าเลย แสดงวาจ าเลยอางวาทดนพพาทเปนของจ าเลยมาตงแตตน ไมเคยตกเปนของโจทก กรณจง

ไมอาจมปญหาเรองการแยงการครอบครอง เพราะการแยงการครอบครองจะเกดขนไดกแตเฉพาะในทดนของผอน จงไม

มประเดนขอพพาทวาโจทกฟองคดเพอเอาคนการครอบครองภายใน 1 ปนบแตเวลาถกแยงการครอบครองหรอไม

การครอบครองปรปกษ

ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 1382 บญญตไววา

"บคคลใดครอบครองทรพยสนของผอนไวโดยความสงบและเปดเผยดวยเจตนาเปนเจาของถาเปนอสงหารมทรพยไดครอบครองตดตอกนเปนเวลาสบปถาเปนสงหารมทรพยไดครอบครองตดตอกน

เปนเวลาหาปทานวาบคคลนนไดกรรมสทธ"

หลกเกณฑการครอบครองปรปกษ

1. การครอบครองมการเขายดถอเอาทรพยสน

2. ทรพยสนของคนอน คอทรพยสนทเจาของมกรรมสทธอยกรณทดนตองเปนทดนทมโฉนดหรอเอกสารแสดงกรรมสทธเทานน

3. โดยสงบ เปนการเขาไปครอบครองโดยไมมการใชก าลงบงคบ ไมมใครมาขบไล ฟองรอง

4. โดยเปดเผย คอมไดปกปด หลบซอน

5. ดวยเจตนาเปนเจาของ ผทเขาไปครอบครองตองมเจตนาเอาทรพยสนนนเปนของตนเปนการครอบครองเพอตนเองมใชเปนการเขาไปครอบครองแทนเจาของ

6. ถาครอบครองอสงหารมทรพย เชน ทดน บาน ตองตดตอกนสบป แตถาครอบครองสงหารมทรพย ตองตดตอกนหาป การครอบครองปรปกษตองเปนการครอบครองตดตอกนตลอดมา

HIGHLIGHTS

• “โดยสงบ”

ผทเขาครอบครองปรปกษจะเขามาใชประโยชนในทรพยสนทผอนเปนเจาของนนอยางเหมาะสมกบปราศจากการขมข

การใชก าลง การหลอกลวงและไมมใครหวงหามกดกนในแสดงความเปนเจาของหรอฟองรองขบไล

• “โดยเปดเผย”ครอบครองโดยไมไดหลบซอนเรน ปดบง หรออ าพรางใด ๆ ประกอบกบระยะเวลาทไดเขามาครอบครองทดนของผอน

ตดตอกนมาเปนระยะเวลา 10 ป แลว

• การครอบครองปรปกษ ตองใชโฉนดทดนฉบบเจาของทดนในการขอกรรมสทธ แตถงผครอบครองปรปกษไมมโฉนดฉบบน เจาพนกงานจะถอวาโฉนดทดนสญหาย และออกใบแทนโฉนดทดนใหม ซงในกรณนโฉนดทดนเดมเปนอนใชไมไดตอไป

คดครอบครองปรปกษอาจเปนไดทงคดไมมขอพพาทหรอคดมขอพพาท

ค าพพากษาศาลฎกาท 6653/2561

ผรองยนค ารองขอใหศาลมค าสงแสดงกรรมสทธในทดนโดยการครอบครองปรปกษอนเปนการ

ใชสทธทางศาลตาม ป.ว.พ. มาตรา 55 ศาลมค าสงใหผรองสงส าเนาค ารองขอแกผมชอในโฉนดทดน

และประกาศค ารองขอทางหนงสอพมพรายวนแลว ไมมผใดยนค าคดคาน จงเปนคดทไมมขอพพาทตาม

ป.ว.พ. มาตรา 188 เมอศาลชนตนไดด าเนนการไตสวนและมค าสงใหผรองไดกรรมสทธในทดนโดยการ

ครอบครองปรปกษ การด าเนนกระบวนพจารณาและค าสงของศาลชนตนจงชอบดวยกฎหมาย

ครอบครองปรปกษใชกบทดนมโฉนดหรอเอกสารแสดงกรรมสทธ

ค าพพากษาศาลฎกาท 4676/2560

จ าเลยซอทดนมอเปลาจากมารดาโจทกแลวเขาครอบครองอยอาศย จงเปนการครอบครองอยางเปน

เจาของ ตอมามารดาโจทกขอออกโฉนดทดนรวมไปถงทดนทจ าเลยซอ เมอจ าเลยยงคงครอบครองทดนท

ซอโดยความสงบและโดยเปดเผยดวยเจตนาเปนเจาของตลอดมา ระยะเวลาแหงการครอบครองปรปกษ

ทดนจงเรมนบตงแตวนทออกโฉนดทดนเปนตนไป และจ าเลยไมอยในฐานะเปนผยดถอแทนจงไมตองบอก

กลาวเปลยนลกษณะการครอบครองไปยงผขาย เมอนบถงวนฟองเปนเวลาเกนกวา 10 ป จ าเลยจงได

กรรมสทธในทดนโดยการครอบครองปรปกษ

ตองครอบครองทดนของผอนโดยมเจตนาเปนเจาของค าพพากษาศาลฎกาท 679 – 682/2559

ประมาณป 2533 และมการแบงแยกเปนแปลงยอยกอนจดทะเบยนโอนมาเปนของจ าเลยทงส การทจ าเลยทงส

เขาครอบครองปลกบานอาศยอยดวยเจตนาเปนเจาของ โดยไมเคยถกผใดโตแยงคดคานกอนหนานน จงถอเปนการ

ครอบครองโดยความสงบและโดยเปดเผยมาตลอด รวมเวลาของผโอนกบเวลาทจ าเลยทงสครอบครองเกนกวา 10 ปแลว

จ าเลยทงสยอมไดกรรมสทธในทดนพพาทโดยการครอบครองปรปกษตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 อกทงกฎหมายมได

บญญตไวอยางแจงชดวา ผทจะไดกรรมสทธในทรพยสนโดยการครอบครองนน จะตองรวาทรพยสนทตนครอบครองเปน

ของผอน ขอส าคญมเพยงวา การครอบครองนนมลกษณะเปนการครอบครองเพอตน มใชครอบครองแทนเจาของ

กรรมสทธ เชน เปนผอาศยหรอผเชา แมผครอบครองจะเขาใจวาทดนทตนครอบครองเปนของตน แตความจรงยงเปน

กรรมสทธของผอนอย กหาท าใหสทธจากการครอบครองเสยไปไม

ครอบครองทดนของผอนโดยคดวาเปนของตนเองกเปนครอบครองปรปกษได ค าพพากษาศาลฎกาท 6151/2558

จ าเลยใหการและฟองแยงวา จ าเลยครอบครองทดนพพาทของโจทกรวมทงท าประโยชนในทดน

พพาทโดยเขาใจผดวาเปนทดนของจ าเลย โดยครอบครองทดนพพาทโดยสงบและโดยเปดเผยดวยเจตนา

เปนเจาของนบถงปจจบนเปนเวลากวาสบปแลว เมอทดนพพาทเปนสวนหนงของทดนตามโฉนดทดนของ

โจทก แมจ าเลยจะครอบครองโดยส าคญผดวาทดนพพาทเปนของจ าเลย กถอไมไดวาจ าเลยครอบครอง

ทดนของจ าเลยเอง หากแตตองถอวาจ าเลยครอบครองทดนของบคคลอนทสามารถนบระยะเวลาการ

ครอบครองปรปกษได ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 หาจ าตองเปนการครอบครองโดยจ าเลยตองรวาทดน

พพาทเปนของโจทกดวยไม

การนบระยะเวลาครอบครองตดตอกน10 ป ถอเอาระยะเวลาครอบครองของผครอบครองเทานน ไมตองพจารณาถงตวเจาของทดนเดม

ค าพพากษาท 5432/2536

ผรองไดซอทดนพพาทจาก ส. เจาของโฉนดเดมตามสญญาซอขายเสรจเดดขาด แมไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท แตผรองไดช าระราคาครบถวนแลวและผขายไดมอบทดนพพาทใหผรองครอบครองปลกบานอยอาศยตลอดมาเมอผรองครอบครองทดนพพาทโดยความสงบและเปดเผยดวยเจตนาเปนเจาของตดตอกนมาเปนเวลากวาสบปผรองจงไดกรรมสทธในทดนพพาทแลว การนบระยะเวลาครอบครองตดตอกนตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 1382 ถอเอาระยะเวลาครอบครองของผครอบครองเทานน ไมตองพจารณาถงตวเจาของอสงหารมทรพยทถกครอบครองวาจะไดโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยทถกครอบครองใหแกผใดหรอไม

ไกลเกลยอยางไรในคดทดน

•ลกษณะของคดประเภทน หลายคดเปนการพพาทกนระหวางญาต หรอ คนบานใกลเรอนเคยง หรอรจกกนมากอน• ในทางคดเปนการพพาททศาลจ าตองฟงขอเทจจรงใหยตกอนทจะใชขอกฎหมายชขาดคด •ผประนประนอมทท าหนาทไกลเกลย ควรศกษาส านวนและท าแผนผงทมาทไปของส านวน

ควรศกษาขอกฎหมายทเกยวของในเบองตนในระดบดพอสมควร

ขณะไกลเกลยควรรบฟงขอเทจจรงจากตวความโดยตรง(มใชทนายความ)อยางระมดระวง หากยงไมชดเจนควรถาม

ขอเทจจรงใหกระจาง

ไกลเกลยอยางไรในคดทดน•ใชเทคนคไกลเกลยแบบเนนความตองการทแทจรง • เนนใชทางเลอกอน (ALTERNATIVES) คอสรางผลลพธสดทายทคพพาทอาจไดรบจากการทคพพาทไมท าความตกลงกนจนน าไปสการตดสนโดยศาล แลวน ามาเปรยบเทยบกน 1. ทางเลอกทดทสด 2. ทางเลอกทแยทสด 3. ทางเลอกทเปนไปไดทสด

• เนนใชหลกเกณฑอางอง (CRITERIA) ทเปนภาวะวสยของบคคลทวไปประเมนขอเสนอของคพพาท เพอใหรสกถงความเปนธรรม มเหตผล และเปนทยอมรบทวไป ไดแก ค าตดสนหรอแนวปฏบตทเกดขนกอน กฎหมาย ประเพณทางการคา มลคาทางการตลาด ราคาประเมนทดนของกรมทดนหรอราคาซอขายในทองตลาดในระแวกใกลเคยง บรรทดฐานทางสงคมหรอกฎหมาย