Informe Housers Capitales 1er 2016

8/18/2019 Informe Housers Capitales 1er 2016

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INFORMEHOUSERS

housers.es

Primer Trimestre 2016


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Informe Housers.Primer Trimestre 2016

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El informe de capitales tiene como objetivo dar una visión global del sectorinmobiliario en España y un análisis de las capitales donde Housers enfoca suestrategia de captación de inmuebles; Madrid, Barcelona y Valencia.

El mercado inmobiliario en España ha mejorado, ofrece una rentabilidad brutatotal del 9,1% en el 2015 frente al 6,4% del año anterior. La rentabilidad de

este año supera a la del 2007, previa a la crisis inmobiliaria. Los datos constatanque la vivienda ofrece un rendimiento superior a otros activos financieros, tal y

como podeis comprobar en el manual del inversor de Housers.( https://www.housers.es/docs/Manual-del-Inversor.pdf )

Los principales índices del sector son positivos, el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) se ha situado en valores superiores a los de la media anual del 2014.La demanda de viviendas también ha crecido, rozando las 400.000 compraventasen el 2015, un 10% mas que en el año anterior.

Si bien la evolución de los mercados locales sigue presentando diferenciassignificativas, un número elevado de provincias se han recuperado positivamente

en la demanda de viviendas. En relación a los precios de oferta de la vivienda enel transcurso del año 2015, los precios subieron en las provincias que analizamos:Madrid, Barcelona y Valencia. Aunque en el último trimestre del 2015 los precios

de oferta han bajado ligeramente en las tres capitales, esta bajada podría deberse a lanecesidad por parte de los vendedores de cerrar las operaciones en el 2015.

Resumenejecutivo

Rentabilidad Bruta Total:

La rentabilidad total es la sumade la rentabilidad obtenida

por las rentas de los alquileresmas la rentabilidad derivadade las plusvalías obtenidas enel momento de la venta delinmueble. Esta última tiene encuenta la revalorización deprecios del inmueble


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Madrid

En el 2015 Madrid ha mostrado una trayectoria positiva respecto al año anterior. En

los últimos cuatro trimestres, tanto la demanda como los precios se han mantenidopor encima del los valores del 2014.

Respecto a cifras del último trimestre, la capital es la que mejor trayectoria presenta en

cuanto a rentabilidad respecto al trimestre anterior. Esta ha aumentado hasta alcanzarel 9,8% de rentabilidad. Esperamos que la rentabilidad total aumente hasta 10,8%en el primer trimestre del 2016.

Barcelona

Barcelona consolida una recuperación que viene de lejos. En el 2015, las cifras siguencreciendo respecto al año anterior. La rentabilidad es mayor que en el 2014,manteniéndose por encima del 10%. La ciudad condal lidera la revalorización de precios respecto al 2014, con un 6,3% en el 2015 de incremento anual.

Particularmente en el cuarto trimestre la rentabilidad ha bajado ligeramente, situándose

en el 11,3% respecto al 12,2% del trimestre anterior lastrada por la bajada en losprecios. La demanda de viviendas sigue aumentando respecto a trimestres anteriores.

Las perspectivas son buenas y para el primer trimestre del 2016 se espera que la

rentabilidad oscile entorno al 12%.

Valencia

Valencia ha conseguido recuperarse y promete una rentabilidad atractiva en lospróximos meses. Los datos del 2015 son positivos respecto al 2014. La rentabilidaddel último trimestre ha sido de un 7,2%, muy por encima del 0,3% que ofrecía

el sector en el último trimestre del 2014 .

Los precios tocaron fondo en el tercer trimestre del 2014 y en el 2015 se hanmantenido por encima. Respecto a la evolución del cuarto trimestre, esta ha sidoestable. Los precios han disminuido ligeramente con respecto al tercer trimestre yla demanda ha aumentado.

MAD 2015 3er

trimestre2015 4ºtrimestre

2016 1er trimestre (E)

Rentabilidad 9,5% 9,8% 10,8%

Demanda 32.932 33.899 (E) No publicadoPrecio de oferta (€/m2) 2.834 2.820 2.933

BCN 2015 3er



Rentabilidad 12,2% 11,3% 12,5%Demanda 13.879 14.266 (E) No publicadoPrecio de oferta (€/m2) 3.401 3.392 3.516

VLC 2015 3er



Rentabilidad 8.4% 7,2% 9,2%Demanda 7.429 7.785 (E) No publicadoPrecio de oferta (€/m2) 1.451 1.438 1.517


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-Entorno económicoen España

La economía española sigue recuperándose con perspectivas de cerrar el año 2015con una tasa de crecimiento del 3.2% y previsiones mas moderadas de 2.7% parael año 2016. La recuperación económica es uno de los principales impulsos parael sector inmobiliario, ya que fomenta la demanda y el consumo de la población,teniendo un efecto directo sobre el sector inmobiliario.

Dado el alto impacto que la economía ha tenido en el sector inmobiliario,queremos destacar los principales factores que contribuirán al crecimiento de laeconomía en el 2016.


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Precio del petróleo

La caída en el precio del petróleo impulsa la demanda. Si en el cor to plazo, el

precio del crudo se mantiene a niveles relativamente bajos, es de esperar queello contribuya a mantener y/o aumentar la renta disponible en los hogares.Este efecto podría afectar positivamente al sector inmobiliario, incrementandola inversión en el sector.

Tipo de cambio

La depreciación del ! fomenta la inversión extranjera en el país, incrementandolas inversiones en la economía española y en el sector inmobiliario. Tanto elaño 2014 como 2015 la inversión extranjera en la compraventa de inmueblesse incremente en un 24% y un 10% respectivamente (ver gráfico pág.7).

Políticas monetarias

Las recientes políticas monetarias de Banco Central Europeo (BCE) hanfomentado la recuperación del crédito bancario y la demanda interna. Estoha tenido un impacto directo sobre el sector inmobiliario, incrementando laconcesión de hipotecas y créditos tanto a particulares como al sector de laconstrucción.

Otros factores: el paro y la riqueza familiarLa disminución del paro y el aumento de la riqueza de las familias derivados dela recuperación económica son un fuerte impulso para el sector de la vivienda.La disminución del paro incrementa la rentas de las familias, dotando a estas deun mayor presupuesto. Esto, junto al aumento de la riqueza neta de los hogarespermite destinar mas recursos económicos a la inversión en viviendas.

Evolución del precio del petroleo ($) 2014 - 2015

Evolución del tipo de cambio del € 2014 - 2015

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-El sector inmobiliarioen España

La inversión inmobiliaria batiórecord en el 2015, superandolos 10.800 millones de €, y se prevé que la inversión

siga una trayectoria crecientedurante el 2016!

La demanda de viviendas en España

La recuperación económica ha impulsado la demanda de viviendas. Como muestra el gráfico de la página 7, el número

de transacciones de vivienda anuales ha aumentadodurante dos años consecutivos. La trayectoria seguirá siendopositiva en el 2016, superando las 460.000 compras, un 14,5%con respecto al 2015. Para el 2016, Madrid, Cataluña y laComunidad Valenciana presentaran los mayores auges en

las compras de viviendas, alcanzando crecimientos en lademanda del 21,7%, 16,8% y 9,5% respectivamente.


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En cuanto a la demanda extranjera en el sector inmobiliario, las compras de viviendas han crecido durante6 años consecutivos. Particularmente en el 2014 y 2015 creció un 24% y un 10% respectivamente.

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Evolución del precio de la viviendaen España

El índice de Precios de la Vivienda (IPV)(1) ha crecidoen el 2014 y en el 2015. Los datos reflejan una situación

en la que los precios de la vivienda están en un procesode recuperación a nivel nacional.

Según los datos, la evolución del IPV en el 2015 será

positiva ya que durante los tres últimos trimestres, el

IPV se ha situado en valores superiores a los de lamedia anual del 2014.

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(1) El IPV mide la evolución temporal del nivel de precio de compraventa de viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano.

Índice de Precios de la Vivienda (IPV). Total Nacional


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Reloj Inmobiliario de las provincias españolas 2013 Vs 2015 3T

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Situación en el ciclo inmobiliario

El comportamiento de los mercados inmobiliarios de las provincias españolas no eshomogéneo ya que la evolución es distinta en cada provincia. Utilizamos el reloj inmobiliariocomo herramienta para obtener una visión general de la situación del mercado inmobiliarioen España y situar cada capital dentro del ciclo.

Los gráficos siguientes reflejan la situación de las provincias españolas al cierre del 2013 en

comparativa a cierre del tercer trimestre del 2015.

España se encuentra en una situación clara de progreso. El conjunto de las provincias sedesplaza claramente desde la fase de ‘contracción’ a las de ‘recuperación’ y ‘expansión’.La mayor parte de las provincias presentan una variación positiva en las transacciones deinmuebles durante el 2015.

Un numero significativo de provincias están en una fase de expansión con incrementosen los precios de la vivienda. Si bien aun hay capitales en las que los precios bajanligeramente, los gráficos reflejan que la dispersión se reduce de forma notable, reflejando

una normalización en l variación de los precios de la vivienda a nivel nacional.

Durante el 2016, la evolución del sector será positiva. La normalización de precios junto elincremento en la demanda del sector consolidara la fase de recuperación de las provincias.Las capitales que ya se encuentran en expansión seguirán su curso de crecimiento.

No incluye datos de Huesca, Segovia, Soria y Teruel por falta de datos representativos sobre precios de la vivienda en el 2013

El reloj reeja las fases típicas del ciclo inmobiliario – recuperación,expansión, desaceleración y contracción – y determina la situación de cadaprovincia analizando las variaciones anuales de precios y transaccionesinmobiliarias. El crecimiento de transacciones junto a la caída de preciosindican una fase de recuperación. Variaciones positivas de transacciones yprecios determinan una fase expansiva. El crecimiento de precios y la caídade transacciones apuntan a una desaceleración. Variaciones negativasde ambas variables denen una fase de contracción. Cada rombo azulrepresenta una provincia que, en este caso, no se identica porque sólo sepretende ofrecer una visión de conjunto.


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La rentabilidad media anual de la vivienda en España también refleja una

situación de recuperación del sector inmobiliario. Desde el 2014 lasrentabilidades totales han sido positivas. Esto se debe a dos factores: latrayectoria alcista en los precios de los alquileres de vivienda y la acusadarevalorización de los precios de venta de la vivienda durante los dosúltimos años.

En el tercer trimestre del 2015 la rentabilidad media anual ha sido de 9,1% , una rentabilidad total mayor a la del 2007. Desglosando este dato,la rentabilidad por rentas contribuye en un 4,6% y la rentabilidad porplusvalías en un 4,5%. Destacamos la importante revalorización de losprecios de la vivienda y su tendencia alcista, que ha situado la rentabilidadpor plusvalías a nivel nacional cercana a la del 2007.

Rentabilidades del sector inmobiliarioa nivel nacional

Rentabilidad Media de la Vivienda en España


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12 www.housers.es -Situacion de las principalesciudades:

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Los gráficos muestran una comparativa del año 2014 y 2015(1)

de la situación delas tres capitales en el ciclo inmobiliario. Como reflejan los datos, la situación hamejorado con respecto al 2014. Madrid se encuentran en una fase de expansión gracias al incremento de precios en el 2015 y Barcelona se mantiene en una fase deexpansión que ya venía de lejos. Las variación en transacciones siguen positivas enambas capitales.

Valencia sigue recuperándose. La demanda de viviendas sigue aumentando perolos precios se recuperan de manera mas lenta que en las otras dos capitales. El ligeroaumento de precios desde el cuarto trimestre del 2014 hasta el tercer trimestre del2015 ha mejorado la situación de la capital en el ciclo inmobiliario, acercándola a lafase de expansión.

Las Tres Capitales en el Ciclo inmobiliario (2015 3T)Las Tres Capitales en el Ciclo Inmobiliario (2014)

(1) Datos del tercer trimestre del 2015

Los precios utilizados en el gráco provienen de Idealista y son precios de oferta. En el Informe de Capitales que público Housers el trimestre anterior, el análisis del Ciclo Inmobiliario se realizó con precios del Ministerio de Fomento y eran precios de tasación de vivienda libre. Esto da lugar a un ligero cambio en el gráco del Ciclo Inmobiliario del 2014. Housers ha cambiado la fuente para mantener la coherencia con este informe, ya que el posterior análisisde las capitales se realiza con precios de oferta.

La variación interanual de un trimestre determinado compara el promedio de los últimos cuatro trimestres con el promedio correspondiente al mismo trimestre del año anterior.

Situación en el Ciclo Inmobiliario

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Rentabilidades y preciosde vivienda /Madrid/

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Precios de oferta del mercado residencialde Madrid y evolución estimada acorto plazo

Los precios medios de la vivienda en Madrid han incrementadoun 6% en el último trimestre del 2015 respecto al 2014. Si bienen el cuarto trimestre del 2015 los precios cayeron ligeramente, la

magnitud de la caída es inferior al 0,5% y, probablemente, se debaa factores estacionales.

Las perspectivas son positivas, ya que desde que los preciostocaron fondo en el cuarto trimestre de 2014, han crecido deforma sostenida durante los tres primeros trimestres de 2015.La tendencia continuará siendo positiva en el corto plazo, conincrementos en el precio de mas del 5% en el 2016.

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Precios de Vivienda (€/m2) en Madrid

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CARG: Compound Annual Growth Rate. Se utiliza para medir latasa de crecimiento anualizada de un determinado periodo.El cálculo: (valor nal/valor inicial)^(1/nº de periodos)-1


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Transacciones de vivienda en Madrid

Las transacciones de vivienda en Madrid han crecido demanera consecutiva en los últimos diez trimestres.Particularmente, en el último trimestre incrementaron un

2,5% respecto al trimestre anterior y la demanda seguiráaumentando en el 2016.

En el conjunto de los períodos representados en el gráficose aprecia que las transacciones tocaron fondo en el segundotrimestre de 2012. A partir de este período la tendencia espositiva.

Al examinar las cifras del cuarto trimestre de cada año, quenos proporcionan los datos anuales, se observa que el mínimoanual se produjo el cuarto trimestre 2011. A dicho período lesiguen una serie de valores anuales crecientes, con una mediaanual medida con el CARG del 11%, por lo que cabe esperar

que la evolución de esta variable continúe siendo positiva en elcorto plazo.

Suma Móvil de Transacciones de Vivienda(1) en Madrid

(1) Suma de los últimos cuatro trimestres

CARG3,1%


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Rentabilidades Brutas en el Mercado Residencial de Madrid

Análisis de rentabilidades en Madrid

La recuperación del mercado residencial de Madrid continúa

en el cuarto trimestre de 2015. La rentabilidad en el ultimotrimestre del 2015 ha sido de 9,8%, mas de lo previsto en elultimo informe de capitales, y ha aumentado en un total de un9,3 puntos en el 2015.

La rentabilidad por rentas derivadas del alquiler ha mantenido uncrecimiento sostenido, situándose en entorno al 5% durante todoel 2015. La rentabilidad por plusvalías es de 4,7% en el ultimotrimestre del año, habiendo crecido 9,3 puntos en el 2015.

Se espera que en el 2016, el incremento en los precios de la vivienda y los ligeros aumentos en la rentabilidad por rentas,aumenten la rentabilidad total del sector.


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Rentabilidades y preciosde vivienda /Madrid/


“ T o r r e A G B A R a n d b l u e s k y ” b y A r q u i W H A T - O w n w o r k .


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Precios de oferta del mercado residencialde Barcelona y evolución estimada acorto plazo

Barcelona lidera la recuperación de precios desde el 2014.La tendencia alcista de los precios durante el 2015 se refleja en

el 6,4% de incremento anual respecto al año anterior, situando

a Barcelona entre las ciudades con mayor repunte en el preciode la vivienda.

Si bien en el cuarto trimestre de 2015 los precios medios deoferta de la vivienda en Barcelona a penas han variado respectoal trimestre anterior, cabe esperar que la ciudad retome latendencia positiva de los meses anteriores.

El nivel de los precios de vivienda en Barcelona es de los masaltos de España y supera a los de las otras capitales analizadas. Además, el mercado residencial de Barcelona se recuperóantes que los de Madrid y Valencia. En efecto, dicho mercado tocó fondo el tercer trimestre de 2013 y ha crecido, desde

entonces, durante ocho trimestres consecutivos.

Precios de Vivienda (€/m2) en Barcelona

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Transacciones de vivienda en Barcelona

Barcelona, al igual que Madrid, muestra un trayectoria alcistaen cuanto a la suma móvil de transacciones de vivienda. Estacifra ha crecido durante 7 trimestres consecutivos, y particularmente creció un 4,5% en el ultimo periodo.

En el conjunto de los períodos representados en el gráfico se

aprecia que el menor de los valores de esta variable cor responde,al igual que Madrid, al cuarto trimestre de 2011. La media anual )

desde dicho período es de un 12,6%, por lo que cabe esperarque la evolución de esta variable continúe siendo positiva en el

corto plazo.


Suma Móvil de Transacciones de Vivienda(1) en Barcelona

CARG3,6%


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Análisis de rentabilidades en Barcelona

Barcelona consolida trimestre a trimestre una recuperación que viene de lejos. La rentabilidad del mercado en el ultimotrimestre ha sido de 11,3%, ligeramente inferior a la estimadaen el ultimo informe de capitales. Aun así, la rentabilidad hasido superior a dos cifras durante 6 trimestres consecutivos yla tendencia es positiva. En el segundo trimestre del 2016 se

alcanzara una rentabilidad del 14%.

Tanto la rentabilidad por rentas como por plusvalías han crecidoen el 2015 con respecto al 2014.

Rentabilidades Brutas en el Mercado Residencial de Barcelona


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Rentabilidades y preciosde vivienda

/Madrid/



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Precios de oferta del mercado residencialde Valencia y evolución estimada acorto plazo

Los precios medios de la vivienda en Valencia se estabilizan,creciendo ligeramente en el 2015 , un 2% respecto al año 2014.En comparación con las otras ciudades analizadas, Valencia se

recuperan de manera mas paulatina.

Los precios tocaron fondo el tercer trimestre de 2014 y, desdeentonces, oscilan ligeramente en torno a los 1.440 !/m2. En el2015, los precios reflejaron variaciones positivas en los tres primeros trimestres del 2015 y un ligero descenso en el cuar totrimestre.

No obstante, la tendencia de los precios de la vivienda en Valencia sigue siendo positiva y como refleja el grafico, cabe

esperar que la evolución de los precios sea también positiva enel corto plazo.

Precios de Vivienda (€/m2) en Valencia

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Transacciones de vivienda en Valencia

Las transacciones por compraventa de vivienda ha crecido enel tercer trimestre de 2015 respecto del trimestre anterior.

En el gráfico se aprecia que esta variable tocó fondo en el

tercer trimestre de 2012, mas tarde que las otras dos ciudadesanalizadas, y las cifras muestran una tendencia creciente desde

ese periodo.

Al examinar las cifras anuales, correspondientes al último

cuatrimestre de cada año, se observa que el valor mínimo dela serie anual se produjo el cuarto trimestre 2013. A partir deentonces, los valores anuales fueron positivos con una mediaanual del 17% para los tres últimos años. Se espera que la

evolución de esta variable en Valencia muestre una tendenciapositiva en el corto plazo.


Suma Móvil de Transacciones de Vivienda(1) en Valencia

CARG3,9%

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Análisis de rentabilidades en Valencia

El gráfico muestra que el mercado residencial de Valencia se

recupera. La rentabilidad del último trimestre es de 7,2%, 6,9puntos porcentuales más que a finales del 2014.

Los precios dejaron de caer en 2014 y en 2015 se han mantenidopor encima de los mínimos de entonces. La rentabilidad por rentas

se mantiene estable trimestre a trimestre entorno a un 5%.

El mercado residencial de Valencia ha salido del bache. Dadala evolución en la rentabilidad del sector se espera llegar arentabilidades de casi 10% en el 2016.

Rentabilidades Brutas en el Mercado Residencial de Valencia


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La información contenida en esta publicación es de carácter comercial.Housers no proporciona asesoramiento nanciero y nada en esta publicación debe interpretarse como tal.

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Fuentes:

- Banco de España (BdE)

- Instituto Nacional de Estadística (INE)

- Ministerio de Fomento

- Ministerio de Hacienda

- idealista.com

- Microanálisis Inmobiliario.com

- Housers


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