Embed Size (px)
Citation preview
ОБЗОР
III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
Knight Frank
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• Запериодсначалагодастоличногономернойфондпополнился770номерамиблагодарявводувэксплуатацию
четырехотелейвпервомполугодии2011г.Открытиегостиниц,ранеезаявленныхквыходунарыноквIIIквартале2011г.былоотложено.
• Объемстоличногономерногофондаподуправлениеммеждународныхоператоровдостиг10тыс.номеров,чемуспособствоваловступлениевгостиничнуюассоциациюBestWesternотеля«Вега»(3,967).
• Загрузкастоличныхгостиниц3-5вIIIкварталетекущегогодапосравнениюсаналогичнымпериодом2010г.практическинеизменилась.
• СохраниласьположительнаядинамикапоказателейоперационнойдеятельностигостиницМосквы.
III КВАРТАЛ 2011РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
2
Ключевые события
• ВначалеиюлятекущегогодапрезидентБинбанкаМихаилШишхановвыкупил49%акцийОАО«Декмос»(осуществляетреконструкциюгостиницы«Москва»),ранеепринадлежавшихОАО«Гостиничнаякомпания».
• МэрияМосквыприняларешениеопродажеОАО«Гостиничнаякомпания»,владеющего11отелямикатегории2-3,ссовокупнымномернымфондомпревышающим4тыс.единиц.Передпроведениемторговпланируетсяпровестиоценкуактива.
• Вконцеиюля2011г.врамкахпрограммыреструктуризациипортфеляиизбавленияотнепрофильныхактивов«Росатом»продалведомственнуюгостиницу«Байкал»за426,5млнруб.
• Вначалесентября2011г.сталоизвестнооразработкевМоскомархитектурыновойсхемыразмещениягостиницнатерритории
Москвы.Онапредполагаетстроительствоопределенногоколичестваотелейвкаждомадминистративномокруге.
РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Антон МельниковЗаместительдиректорадепартаментастратегическогоконсалтинга
«В силу бизнес направленности туризма в Москве, летний спад деловой активности обусловил снижение загрузки номерного фонда столичных отелей. В июле-августе показатель находился на уровне 60%. При этом, в европейских городах с развитым туризмом спрос на размещение в летние месяцы, напротив, увеличился до 70-75%. Относительно невысокий уровень заполняемости московских отелей в значительной мере обусловлен весьма скромным туристическим потоком в столицу. В то же время поддержание данного уровня загрузки при достаточно высокой стоимости проживания отчасти является осознанным выбором операторов и собственников гостиниц. Данная политика обеспечивает довольно высокий уровень доходности номерного фонда (RevPar) при сравнительно низкой эксплуатационной нагрузке».
Основные показатели Динамика
Общееколичестводействующихгостиниц* 158
Общееколичествономероввдействующихгостиницах 30800
Наиболеезначимыегостиницы,запланированныеквводудоконца2011г.(кол-вогостиниц/номеров)
2/373
Средняястоимостьномера(ARR)всегменте5 $290
Средняястоимостьномера(ARR)всегменте4 $192
Средняястоимостьномера(ARR)всегменте3 $118
Средняязагрузканомерногофондавсегменте5 61%
Средняязагрузканомерногофондавсегменте4 64%
Средняязагрузканомерногофондавсегменте3 67%
Источник:KnightFrankResearch,2011
*ГостиницыМосквыкатегории3-5впервомполугодии2011г.,основныепоказатели
www.knightfrank.ru
3
ПредложениеЗапланированноеранеенаIIIквартал2011г.открытиенесколькихгостиницбылоотложенонаконецгода.Темнеменее,номернойфондвотеляхподмеждународнымибрендамиувеличилсяна10%ипочтидостиготметкив10тыс.единиц.ДанноепополнениепроизошлоблагодарявступлениювгостиничнуюассоциациюBestWesternгостиницы«Вега»(3,967номеров)виюлетекущегогода.Стоитотметить,чтоданныйотельсталкрупнейшимвМоскве,входящимвсоставзападнойгостиничнойсети.
Переходподмеждународноеуправлениедействующихотелейбезихзначительнойреконструкциибезусловноявляетсяпозитивным,хотяиредкимявлениемдлямосковскогогостиничногорынка.Так,в2010г.отель«Шереметьево2»(3,251номер)началфункционироватьподбрендомParkInnгостиничногооператораRezidor.
ВсегозадевятьмесяцевсначалагоданомернойфондМосквыпополнился770номерами(2,5%совокупногономерногофонда),чтовдваразауступаетрезультатуаналогичногопериодапрошлогогода.
СпросВусловияхтрадиционнопревалирующейделовойсоставляющейспросанаразмещениевстолице,летом,впериоднизкойделовойактивности,загрузкамосковскихотелейнеизменносокращается.Влетниемесяцысезонныеотклоненияотсреднегодовогозначенияпоказателямогутдостигать8-10процентныхпунктов(п.п.)–наиболеехарактернаподобнаядинамикадляотелейсегмента4,тогдакакгостиницыкатегории3и5менееподверженыфакторусезонности.
ВIIIквартале2011г.наблюдалсяростзагрузкивотеляхсегмента5на3,8п.п.относительноаналогичногопериодапрошлогогода,чтоотчастиможетбытьсвязаноспроведениемвМосквесъездовразличныхполитическихпартийвпреддвериивыборов2012г.Втожевремявцеломпорынкузаполняемостьстоличныхгостиницнезначительносократилась.
ПрисравнениигостиничногорынкаМосквыидругихевропейскихстолицочевиднымстановитсяеёотставаниепоуровнюзагрузкиномерногофонда.Так,средняязаполняемостьмосковскихотелейкатегории4-5поитогамдевятимесяцевтекущегогодасоставиланемногимболее60%,тогдакакданныйпоказательзааналогичныйпериодвкрупнейшихевропейскихгородахпревышает70%.
Наиболее значимые гостиницы, открытые за первые девять месяцев 2011 г.
Название Адрес Категория Кол-во номеров
I квартал
CrownePlazaClub Краснопресненскаянаб.,д.12
5 149
RamadaMoscowDomodedovo
5кмотаэропорта«Домодедово»*
4 134
II квартал
RadissonBluBelorusskayaHotel
3-яЯмскогоПоляул.,д.26 4 264
«Аминьевская» Аминьевскоеш.,д.5 3 223
III квартал
Крупныхобъектоввэксплуатациюневводилось
Источник:KnightFrankResearch,2011
*Несмотрянато,чтогостиницанаходитсянатерриторииМосковскойобласти,мыотносимеекмосковскому
рынку,посколькуона,впервуюочередь,ориентировананатранзитныхпассажироваэропортаДомодедово,
обслуживающегоМоскву.
Загрузка московских гостиниц категории 3-5� на протяжении 9 месяцев с начала года в целом незначительно отличалась от значений показателя прошлого года. %
2010
Источник: Knight Frank Research, 2011
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сент. окт. нояб. дек.
2011
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
2010 2011
В III квартале 2011 г. стало заметно замедление темпов роста средней стоимости номера в гостиницах Москвы категории 4-5�
US$
Источник: Knight Frank Research, 2011
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сент. окт. нояб. дек.
20112010
100
130
160
190
220
250
100
130
160
190
220
250
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
2010 2011
III КВАРТАЛ 2011РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
4
Коммерческие условияВIIIкварталесохраниласьположительнаядинамикапоказателейоперационнойдеятельностигостиниц,средняястоимостьномеравгостиницах3-5(ARR)вдолларахСШАувеличиласьболеечемна10%куровнютогожепериодапрошлогогода.Врезультате,стоимостьразмещениявгостиницах3-4составила$118и$192соответственно.Пятизвездочныеотелиповышательнаядинамиказатронулавнаименьшейстепени,приростценыномеравдолларахсоставилменее2%,аврубляхнаблюдалосьеенезначительноеснижение.
Стабильныйуровеньзагрузкииувеличениесреднейстоимостиразмещенияопределилиростдоходностиномерногофонда.Показательдоходананомер(RevPar)всреднемпорынкуувеличилсяна10%посравнениюсаналогичнымпериодомпрошлогогода.
ПоложениеМосквыпосравнениюсдругимиевропейскимистолицамисточкизренияоперационныхрезультатовгостиницвIIIкварталепринципиальнонеизменилось–российскаястолицапо-прежнемузанимает5-оеместокакпостоимостиномератакипоуровнюдоходананомер.
Прогноз
Анонсированныесрокивводагостиницбылискорректированы.Доконцатекущегогодаожидаетсяоткрытиелишь2из5гостиниц,ранеезаявленныхквыходунарынокв2011г.
•ВноябреначнетприниматьгостейотельCourtyardbyMarriotMoscowPaveletskaya(4,170номеров).
•АвконцегодасостоитсяоткрытиепервоговРоссииотеляподбрендомIntercontinentalвсоставемногофункциональногокомплекса«Саммит»-IntercontinentalMoscowTverskaya(5,203номера);
ГостиничныйоператорAccorперенесоткрытиепервоговМосквеотеляподбрендомMercure-MercureArbat(4,106номеров)нафевраль2012г.,позжетакженачнутфункционироватьпервыймосковскийотельгруппыAzimuthигостиничныйкомплексаэропортаВнуково.
Такимобразом,приростпредложенияпоитогам2011г.превысит1,1тыс.номеров,чтоявляетсядовольновысокимпоказателемдлямосковскогорынка,хотяиуступаетрезультатупрошлогогода.
Чтокасаетсяоперационнойдеятельностигостиниц,товближайшиемесяцымыожидаемсохранениеположительнойдинамики,нонеисключаемнекоторогозамедлениятемповростапоказателей.
Краткий глоссарий основных терминовRackRate—Объявленнаягостиницейценазаномербезучётавозможныхскидок.
ARR(AverageRoomRate)—Средняястоимостьномеразаопределенныйотрезоквремени(сутки,месяц,год).Рассчитываетсякакчастноеотделенияобщейвыручкигостиницыотпродажиномеровначислопроданныхномеровзасоответствующийотрезоквремени.
Коэффициентиспользованияномерногофонда/загрузкагостиницы(Occupancy,Occ.Rate)–Выраженнаявпроцентахдоляреализованныхномероввобщемколичестве
доступныхномеровзаопределенныйотрезоквремени(сутки,месяц,год).
RevPAR(RevenuePerAvailableRoom)—среднийдоходсномеразаопределенныйотрезоквремени(сутки,месяц,год).Рассчитываетсякакчастноеотделенияобщейвыручкиотпродажиномеровначислодоступныхномеровзасоответствующийотрезоквремени.Показательматематическиравенпроизведениюсреднейстоимостиномеранакоэффициентиспользованияномерногофонда(уровеньзагрузкигостиницы).
Лондон
Париж
Рим Амстердам
Вена
Мадрид
Варшава
ПрагаБудапешт
RevPar > 150
RevPar > 120
RevPar > 90
RevPar > 180 RevPar > 210
Москва
120
150
180
210
240
270
300
50 55 60 65 70 75 80
Загрузка, %
Сре
дняя
сто
имос
ть н
омер
а, U
S$
100
140
180
220
260
300
60 65 70 75 80 85 90
Загрузка, %
Средняя стоимость номера, US$
Если с точки зрения коммерческих показателей гостиничной деятельности Москва уверенно держится в первой пятерке, то по уровню загрузки номерного фонда она уступает европейским столицам.
Источник: Knight Frank Research, 2011
Париж
Рим
Амстердам
Вена
Мадрид
Варшава
ПрагаБудапешт
RevPar > 180
RevPar > 130
RevPar > 85
RevPar > 240
Лондон
Москва
100
140
180
220
260
300
09580857075606
Загрузка, %
Сре
дняя
сто
имос
ть н
омер
а, U
S$
Париж
Рим
Амстердам
ВенаБрюссель
Гамбург
Дублин
Мадрид
Варшава
ПрагаБудапешт
RevPar > 180
RevPar > 130
RevPar > 85
RevPar > 240
Лондон
Москва
Наиболее значимые гостиничные объекты, заявленные к вводу в 2011 г.
Название Адрес Категория Кол-во номеров
IntercontinentalMoscowTverskaya
Тверскаяул.,д.22 5 203
CourtyardbyMarriotMoscowPaveletskaya
Кожевническаяул.,д.8/4 4 170
Источник:KnightFrankResearch,2011
ОБЗОР
Европа АвстрияБельгияВеликобританияГерманияИрландияИспанияИталияМонакоНидерландыПольшаПортугалияРоссияРумынияУкраинаФранцияЧешскаяреспубликаШвейцария
Африка БотсванаЗамбияЗимбабвеКенияМалавиНигерияТанзанияУганда ЮжнаяАфрика
Ближний Восток БахрейнОАЭ
Азия и Тихоокеанский регион АвстралияВьетнамИндияИндонезияКамбоджаКитайМалайзияНоваяЗеландияСингапурТайландЮжнаяКорея
Америка и Канада БермудскиеостроваКанадаКарибскиеостроваСША
Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнер[email protected]
Складская недвижимость, регионыВячеслав Холопов Директор[email protected]
Торговая недвижимостьСергей ГипшПартнер[email protected]
Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнер[email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор[email protected]
Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректор[email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Руководительотделаоценки[email protected]
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральныйдиректор[email protected]
КиевМихаил ЕрмоленкоГенеральныйдиректор[email protected]
Маркетинг, PR и исследования рынкаМария КотоваИсполнительныйдиректор[email protected]
ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером
намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией
NewmarkKnightFrank,располагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираи
насчитывает7067специалистов.
Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов
вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна
рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами
воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru© Knight Frank 2011
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,
однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической
ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
МОСКВА
119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,корп.2Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
КИЕВ
04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122
