Upload
zuzana
View
146
Download
2
Tags:
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Fastighetsredovisning enligt IFRS Bo Nordlund Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter Tekn. dr KTH. IFRS standarder som kan aktualiseras när det gäller fastighetsredovisning:. IAS 40 – Investment property IAS 16 – Property, Plant & Equipment IAS 17 – Leases IAS 18 – Revenue - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
Fastighetsredovisning enligt IFRS
Bo NordlundRedovisnings- och värderingsspecialist fastigheter
Tekn. dr KTH
IFRS standarder som kan aktualiserasnär det gäller fastighetsredovisning:
IAS 40 – Investment propertyIAS 16 – Property, Plant & EquipmentIAS 17 – LeasesIAS 18 – RevenueIAS 12 – Income TaxesIAS 1 – Presentation of Financial StatementsIAS 34 – Interim Financial ReportingIFRS 3 – Business CombinationsIFRS 5 – Non-current Assets Held for Sale and Discontinued OperationIFRS 8 – Operating SegmentsIAS 23 – Borrowing CostsIAS 39 – Financial InstrumentsEtc, etc
Rörelsefastighet Förvaltningsfastighet
IAS 16 Property, Plant & Equipment IAS 40 Investment Property
"Revaluationmodel"
"Cost model" "Cost model" "Fair valuemodel"
Olika typer av fastigheter – olika reglerInternationella redovisningsregler (IASB)
Rörelsefastigheter (oavsett modell) och förvaltningsfastigheterredovisade enligt ”cost model” – Strikt krav på komponentavskrivning !
Värdering i balansräkningen?
Markn.värde Bokf.
värde
Över-värde
Rättvisandebild God redovis-
ningssed
?
Eller omvänt om marknadsvärdet är lägre än bokfört värde?
Uppskrivning ?Om ej uppskrivning?
Resultaträkningen och det redovisade driftnettot
RR – FUNKTIONSINDELADFASTIGHETSFÖRETAG
NettoomsättningFastighetskostnader (drift, underhåll, avskrivn)BRUTTORESULTAT
Central administration o markn.föringFoU-kostnaderJämförelsestörande posterÖvriga rörelseintäkterÖvriga rörelsekostnaderRÖRELSERESULTAT
Helårsomräknat bruttoresultat exkl. avskrivningkan jfr med driftnetto/driftöverskott
- - - - - - -
Hur säkra/precisa är värdebedömningaravseende fastigheter?
Nominella priser hyreshus och initial belångsgrad 95 % ingen amortering
0
50
100
150
200250
300
350
400
450
Inde
x
Fastighetspriser – Hyreshus historiska reala förlopp. Intressant mot bakgrund att vi nu lever i en låginflationsekonomi
Reala priser hyreshus år 1970-2004
020406080
100120140160180200
Inde
x 19
81=1
00 re
alt
Realt prisfall omca 40 % på 3 år
Realt prisfall omca 15 % på 2 år
Realt prisfall omca 40 % 1970-1981
Källa: SCB och Turner B. Hyreshusens överlåtelsepriser – en studie avprisbildningen (2000)
Källa:’www.riksbank.se
FASTIGHETSMARKNADENNYCKELFAKTORER FÖR TILLGÅNGSVÄRDEN
-REALRÄNTA
-TILLVÄXT (BNP OCH BRP) - Näringslivsutveckling - Befolkningsutveckling
BNP real volymförändring 1950-2009
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,019
50
1952
1954
1956
1958
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Proc
ent
Källa: Bearbetade siffror från www.scb.se
OBS! 2009-siffran avser Prognos för helåret (- 4 % ca)
REDOVISNINGSUTVECKLING
Anglo-saxisk tradition: VD-ägareAktiemarknads-finansieringTransparens Kontinental tradition:
Stark sammankoppling redovisning – beskattningFörsiktighetsprincipBankfinansieringIntressentmodellen
Ex.visTysklandFrankrike
Ex.visUSAEngland
ÖVERGRIPANDE TRENDER – UTVECKLINGFINANSIELLA RAPPORTER: Exempel
Anskaffnings-värden
Marknads-värden
Värdering enlskatteregler
Rättvisandebild
Andra intressenter:BankerStat o kommunAnställdaKunderLeverantörer
Underlagför ekonomiskt beslutsfattanderiktad till aktiemarknaden
Anglo-saxiskaförtecken
Finansiella rapporternas syfte och utveckling:Tolkning av IASB:s Framework
VILKEN BETYDELSE HAR:
FÖRSIKTIGHETSPRINCIPEN ?
REALISATIONSPRINCIPEN ?
MATCHNINGSPRINCIPEN?
REDOVISNINGSKULTURELLORIENTERING"Long term or short term"
Paragraf 37 i IASB:s Framework:
Qualitative characteristics – financial reporting: Reliabilily Relevance
EXTERNREDOVISNING – OLIKA ANSATSER
BALANSANSATS:Korrekt förmögenhetsredovisning
RESULTATANSATS:Korrekt resultatredovisning
Nyckeltal – några väsentliga uppföljningar efter införandet av IFRS
•Soliditet
•Direktavkastning på fastigheterna
•Avkastning på eget kapital
IFRS – Principillustration av effekter vid övergång till verkligt värde metoden (”fair value model”)
Tillgångar Skulder &Eget kapital
Tidigareredovisat
värde -anskaffnings-
kostnads-baserat
Skulder*)
Eget kapital
Övervärde fastigheter
”Ny” Balans-
omslutning(summa
tillgångar)
”Nytt” egetkapital
*) Förenkladbeskrivning då upp-värdering av fastig-heterna även påverkar uppskjuten skatteskuld
Soliditet % - Genomsnittssiffror(Eget kapital dividerat med balansomslutning)
0%5%
10%15%20%25%30%35%40%45%
2004 2005
Direktavkastning fastigheter % - genomsnittssiffror (Driftnetto dividerat med genomsnittligt redovisat värde)
0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%
2004 2005
Avkastning på eget kapital % - Genomsnittssiffror(Årets resultat dividerat med genomsnittligt redovisat eget kapital)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2004 2005Visserligen lägre redovisateget kapital, men endastrealiserade fastighets-försäljningar påverkade
Högre redovisat eget kapital, men här påverkar även orealiserade värde-ökningar !
IFRS – Redovisning fastigheter, några intressanta relationer…
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
1 2Värdeförändring efterschablonskatt, 28 %dividerat med årets
resultat
Värdeförändringdividerat med årets
hyresintäkter
Vad pekar detta på i totalavkastning för 2005 ? (Driftnetto + värdeförändring dividerat med genomsnittligt redovisat verkligt värde)
Värdeförändring7,4 %
Direktavkastning6,4 %
Totalavkastningca 13,8 %
Avkastningen på fastigheter i ett längre perspektiv
Källa: Svenskt Fastighetsindex IPD 2009
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERDefinitionDefinitionFastigheter som innehas i syfte att generera
hyresintäkter och/ eller värdestegringEj identitet mellan ägare och nyttjare
(Fastigheter som används för produktion, lagring eller administration) – viss grad av identitet
Ej fastigheter avsedda att säljas i den ordinarie verksamheten
EJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:EJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:
Innehas förförsäljning i den
löpande verksamheten
IAS 2Redovisning av
varulager
Avsedd att användasi den egna
verksamheten
IAS 16Materiella anlägg-
ningstillgångar
Bebyggs eller ex-ploateras för annat
företags räkning
IAS 11Entreprenaduppdragoch liknande uppdrag
(RR 2) (RR 12) (RR 10)
Skogsfastigheter / naturtillgångar är inteFörvaltningsfastigheter
EJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETEREJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER::
Leasetagare av fastig-het vid operationella
leasingavtal
IAS 17Leasingavtal
Fastigheter somanvänds av de
anställda
IAS 16Materiella anlägg-
ningstillgångar
Bebyggs eller ex-ploateras för framtidaanv. förvaltn.fastigh
När arbetena ärslutförda:
IAS 40 Förvalt.fastigh.
(RR 6:99) (RR 12) (RR 24)
IAS 16 (RR 12)Materiella anlägg-
ningstillgångar
Enligt ändringar tagna av IASBomfattas dessa av IAS 40
fr.o.m. 1 jan 2009
EXEMPEL PÅ EXEMPEL PÅ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:
- Förvaltningsfastigheter som byggs om för fortsatt användning som förvaltningsfastigheter
- Mark som innehas för en för tillfället obestämdanvändning
- Byggnader som ägs av företaget (eller innehas avleasetagare vid finansiell lease) och som hyrs ut
enligt ett eller flera operationella leasingavtal
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERDubbla syften med innehavet – Möjligt att dela?
Användning iegen
verksamheta
Hyresintäkteroch/ eller
värdestegring
IAS 16 (RR 12)Materiella anlägg-
ningstillgångar
IAS 40 (RR 24)Förvaltnings-
fastigheter
Kan delarna säljas var för sig eller leasas ut separat enligtfinansiella leasingavtal?
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERDubbla syften med innehavet – Omöjligt att dela:
Anv. iegen
verks.h.Hyresintäkter
Användning i egenverksamhet Hyresintäkter
IAS 40 Förvaltnings-Fastigheter
(RR 24)
IAS 16 Materiellaanläggn.tillgångar
(RR 12)
Förvaltningsfastighet om endast enobetydlig del utnyttjas av företaget i egen verksamhet
Se RR 24 pkt 8 / IAS 40 pkt 10
IAS 40 – Investment PropertyIAS 40 – Investment Property
FAIR VALUE MODEL
ELLER
COST MODEL
Företaget måste välja en av modellerna och sedan tillämpadenna konsekvent för alla förvaltningsfastigheter
IAS 40 RR 24
IAS 40/RR 24 - FörvaltningsfastigheterIAS 40/RR 24 - Förvaltningsfastigheter
”COST MODEL”Anskaffningsvärde ./. planmässig
avskrivningIAS 16 Materiella anläggningstillgångar
(RR 12)Nedskrivningssituationer hanteras av IAS 36 Nedskrivningar (RR 17)
Verkligt värde på förvaltnings-fastigheterna = Obligatorisk
tilläggsupplysningObservera dock vad som gäller beträffandede svenska uppskrivningsreglerna ÅRL 4:6
IAS 40 – Investment PropertyIAS 40 – Investment Property
FAIR VALUE MODEL:
Löpande värdering till verkligt värde
Värdeförändringen en del av årets resultatinklusive orealiserade värdestegringar!
IAS 16 – RörelsefastigheterIAS 16 – Rörelsefastigheter
REVALUATION MODEL:
Löpande värdering till verkligt värde eller
åtminstone så snart redovisat värdeavviker väsentligt från verkligt värde
Värdeförändringen redovisas ”normalt”mot omvärderingsreserv i balans-
räkningen. Undantag - nedjusteringarutan korresponderande
omvärderingsreserv
Terminologi - ÅRL/IFRSUppskrivning – ÅRL begrepp
Nedskrivning – Cost model och revaluation model då korresponderande omvärderingsreserv saknas
Omvärderingar – Kan vara såväl upp- som nedjusteringar p g a förändringar i verkligt värde (ex vis fair value model IAS 40)
Trend - utveckling
Väsentliga förändringar?Snabbare synligt i definansiella rapporterna!?
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERVerkligt värde i delårsrapporter IAS 34:
Se IAS 34 Appendix B och C B 35-36: Analogitolkning: Behov av
omvärdering enligt IAS 36 – Sök indikationer på värdeförändring
löpande under året – se lista i IAS 36 +Har investeringar genomförts sedan senaste värdering?
C7: ”An entitiy may rely on professionally qualifiedvaluers at annual reporting dates
though not at interim reporting dates”
Utgångspunkten för bedömning om behov avomvärdering - fastighet för fastighet
Valuation smoothing – property valuations
”True”propertyvalues
Appraisedpropertyvalues
Redovisade realiserade värdeförändringar i svenska fastighetsbolag som tillämpar IFRS
Källa: Nordlund, B
Redovisade realiserade värdeförändringar i svenska fastighetsbolag som tillämpar IFRS
Källa: Nordlund, B
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERKrav på tilläggsupplysningar (förutom verkliga värdet):
1. Kriterier som använts för gränsdragning – rörelsefastigheter, lagertillgångar i vissa fall
2. Metoder och antaganden vid fastställande av verkligt värde
3. Verkligt värde baserat på värderingar av oberoende värderingsmän?
4. Hyresintäkter5. Direkta kostnader (drift och underhåll): - för förvaltningsfastigheter som genererat
hyresintäkter - för förvaltningsfastigheter som inte genererat
hyresintäkter6. Om företaget tillämpar ”fair value model” eller
”cost model”7. Har operationell lease tagits in som
förvaltningsfastighet?
Nedanstående gäller både fair value modeloch cost model (IAS 40 pkt 74-75)
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERKrav på tilläggsupplysningar (förutom verkliga värdet):
7. Förekomst av begränsningar i rätten: - att sälja en förvaltningsfastighet - att disponera hyresintäkter eller
försäljningslikvid8. Väsentliga avtalsenliga åtaganden: - köpa, uppföra eller förädla - utföra reparationer, underhåll eller förbättringar9. Investeringar uppdelat på köp fastigheter &
investeringar i befintligt bestånd
Nedanstående gäller både fair value modeloch cost model (IAS 40 pkt 74-75) forts
Upplysningskrav speciellt för:”Fair value model” – pkt 76-78”Cost model” – pkt 79
IAS 40 – Exempel på notupplysning avseende orealiserad och realiserad värdeförändring, investeringar i förvaltningsfastigheter m.m.
Källa: Lundbergs – årsredovisning 2007
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERUndantagsfall då det inte går att fastställa ett tillförlitligt verkligt värde för förvaltningsfastighet:
Lämna tilläggsupplysningar:Lämna tilläggsupplysningar:
-en beskrivning av fastigheten (-erna)-en förklaring varför verkligt värde inte kan uppskattas-om möjligt, ett intervall inom vilket verkliga värdet sannolikt ligger
IAS 40 Förvaltningsfastigheter
VERKLIGT VÄRDE (FAIR VALUE)ÄR DET BELOPP TILL VILKET EN TILLGÅNG SKULLE KUNNA ÖVERLÅTAS MELLAN KUNNIGA PARTER SOM ÄR OBEROENDE AV VARANDRA OCH SOM HAR ETT INTRESSE AV ATT TRANSAKTIONEN GENOMFÖRS (Källa: IAS 40 Förvaltningfastigheter, pkt 5)
OBS! INGET AVDRAG FÖRFÖRSÄLJNINGSKOSTNADER
Rörelsefastigheter och förvaltnings-fastigheter redovisade enligt ”cost model”: IAS 36 - Nedskrivningar
Värdebegrepp
Återvinningsvärdet ärdet högsta av
Verkligt värde minus försäljningskostnader (IAS 36)Nettoförsäljningsvärdet (RR 17)
eller
Nyttjandevärdet
Värderingsmetoder – Förvaltningsfastigheter IAS/IFRS
Bo Nordlund
IAS 36 Nedskrivningar - NYTTJANDEVÄRDE
Nyttjandevärdet för en tillgång beräknas genom
a) en uppskattning av de framtida in- och utbetal- ningar som tillgången ger upphov till i den löpande verksamheten och i samband med att den avyttras samt
b) en diskontering av framtida betalningar med lämplig diskonteringsfaktor – härledning från marknadsmässiga transaktioner
Framtida kassaflöden skall uppskattas med utgångs-punkt från tillgången i befintligt skick.Finansiella betalningar och skatter exkluderas.
FörvaltningsfastigheterBästa bedömningen av verkligt värde:-Aktuella priser på aktiv marknad för likartade fastigheter (samma läge och skick samt likartade avtalsförhållanden)
I avsaknad av ovanstående:a) Aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, med annat läge och i annat skick justering med hänsyn till skillnaderb) Senaste priser på mindre aktiva marknader efter justeringar för förändringar sedan transaktionerna genomfördesc) Nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar
52
Hur är egentligen uppfattningen ”där ute” om vad verkligt värde (marknadsvärde) är för någonting?
xxxxx
53
Definitionen av det verkliga värdet:
Den ”villige säljaren”
är hypotetisk
och villsälja till
bästa pris mot
bakgrund av
nuvarandemarknadsförhål-landen!
Finansiären-/erna:”skulle kunna överlåtas” i definitionenbetyder attderas åsikt
ska vägas in!
Den antagnaköparen är beredd
att betala vadsom är nödvändigt
på marknaden
Observera! ”The factualcircumstances of the actual
investment property owner are not a part of this consideration.”
Dvs innehavarens tyckande om värdet
– underordnat!
54
Definitionen av det verkliga värdet - forts:Se också upp med ”forced seller myth”. I den ”hypotetiska världen” där verkligt värde uppstår är få affärer ”forced sales”…
Den aktuella ev. säljaren
Vill ha 100går ned till 95
Finansiären-/erna:
Går med på enköpeskilling om 85i belåningsvärde!
Den aktuellaev. köparen
Bjuder 90höjer till 95
Bytesaffärer!?Tveksamt om dessa kananvändas som relevantajfrtransaktioner vid marknads-värdebedömningar!Exponeringen på marknaden!??
95?85?
Information från aktiemarknaden avseende Information från aktiemarknaden avseende noterade fastighetsbolag: Fall 1 - noterade fastighetsbolag: Fall 1 - SubstansrabattSubstansrabatt
Börsvärde
Verkligt
värde
fastigheter Skulder
Substansrabatt
Börsvärde
Verkligt
värde
fastigheter Skulder
Premium
Information från aktiemarknaden avseende Information från aktiemarknaden avseende noterade fastighetsbolag: Fall 2 - Premiumnoterade fastighetsbolag: Fall 2 - Premium
Implicit värdering av fastighetstillgångarvia börskursen på fastighetsaktier - principiellt
BalansräkningT E/S1.
Marknadsvärde påeget kapital
2.Marknadsvärde på
skulder
3.Marknadsvärde påövriga tillgångar
4.Implicit värde på
fastigheter
Tidigare upplevelser av börsen som indikator på kommande fastighetsvärderingar…
Källa: Tidskriften Balans nr 4 - 2003
Intäktsanalys i fastighetsföretagHyror ska normalt ”linjärperiodiseras” i redovisningen: Exempel nedandå hyresrabatt förekommer.
- - - - - - - - - - - - - - - - - -Observera också följande: Engångsersättning till fastighetsägare vid förtida lösen av hyresavtal från hyresgästens sida intäktsföresomedelbart av fastighetsägaren.
Intäktsanalys i fastighetsföretag
20092010201120122013
2014 o senare
Komponentredovisning – Principeroch problem i tillämpning
Bo Nordlund
IAS 16 Property, Plant & Equipment (revised 2003)
Numera endast en ”recognition principle” i IAS 16!
Tidigare fanns två (liksom i RR 12)
IAS 16 pkt 7:“ The cost of an item of property, plant and equipment shall be recognised as an asset if, and only if: (a) it is probable that future economic benefits associated with the item will flow to the entity; and (b) the cost of the item can be measured reliably
Att byta ut en komponent som medför en längre nyttjandeperiod än vad som skulle vara fallet omman inte bytt komponenten innebär framtidaekonomisk nytta!
Rörelsefastighet Förvaltningsfastighet
IAS 16 Property, Plant & Equipment IAS 40 Investment Property
"Revaluationmodel"
"Cost model" "Cost model" "Fair valuemodel"
Komponentsynsättet – ett paradigmskifte ! ?
Även för fastigheter redovisade enligt”fair value model” i IAS 40 måste mantänka i komponenter vid argumentationavseende kostnadsföring eller aktivering!
IAS 16 (revised 2003)
Strikt krav på komponentavskrivning
Löpande ombedömning av restvärdenUpphöra med avskrivning om restvärdetöverstiger kvarvarande redovisat värde
Fastigheter:Nominella och/ eller reala synsätt ! ?Sammanblandning mellan två olika koncept när det gäller avskrivning!? Prisförändringsteori eller allokering av historisk anskaffningskostnad som är ett matchningskoncept
IAS 16 – Ombedömning restvärden- Skillnaden i begreppen nyttjandeperiod och ekonomisk
livslängd! Antag exempelvis att ett företag säljer fastigheter när byggnaderna är 30 år gamla medan ett annat företag aldrig säljer fastigheter. Stor betydelse för inverkan av eventuellt restvärde!
- Om restvärdet är lika stort som eller större än tillgångens redovisade värde skall avskrivningen upphöra till dess att restvärdet sjunker under tillgångens värde (pkt 54)
VÄRDE Redovisat värdeNominelltrestvärde
TID
Avskrivnings-underlag
Hur långt sträcker sig kravet på komponentavskrivning? IAS 16: ”The standard does not prescribe … what
constitutes an item of property, plant and equipment. Thus judgement is required in applying the recognition criteria to an entity’s specific circumstances”
IAS 16 BC 26: ”The board did not believe… an entity´s use of approximation techniques such as a weighted average useful life for the item as a whole, resulted in depreciation that faithfully represents an entity´s varying expectation for significant parts…”
I IFRS-rapportering kan man inte bara fortsätta att skriva av en fastighet med en
avskrivningssats
Stommeinkl. grund
Stomkompl.Innerväggar mm
VA- och elsystemUtbyte (badrum)
Tak, fasader,fönster, utbyte
Värme, ventila-tion, köksinredn
Ytskikt, vitvaror
TIDNyproduk-tion år 0
Efter15 år
Efter30 år
Efter50 år
Principskiss – Fördelning byggkostnad påolika komponenter och utbyten i tiden
Röda komponenter = utbytta komponenter
Underhållskostnad eller investering ?
Svenska redovisningsregler
Internationella redovisningsregler
Skatterätt
DRIFTNETTOT !?
Avser åtgärden byte avhela eller delar av en
identifierad komponenteller avser åtgärden en
nytillskapad komponent?
Aktivera Kostnadsför
JA NEJ
”Day-to-day servicing” (reparationer) kostnadsföres!
Underhållskostnad eller investering ?”Nya” IAS 16 (revised 2003)
Underhållskostnad eller investering?
Kostnads-baseradvärde-teori
”Marknads- baserad” Värdeteori
Underhållskostnad eller avskrivningReal principskiss – olika synsätt
Vid kontinuerligt återställande av ursprunglig standard
Avskrivnings-kostnad
Underhålls-kostnad
Skatterättsligtsynsätt
Komponent-synsätt
Fördelning av redovisade kostnader över tiden
TotalMängd
kostnad
Upplysning om viktiga antaganden vid värderingen
KalkylräntorDirektavkastningskravUtgående hyror – marknadsmässiga ditoVakansgrader (hyresrisker) Bedömda marknadsmässiga driftnettonm.m.
Ofta föreligger väsentliga skillnader mellanredovisade värden (hyror, vakanser, driftnetton) och antagna dito i värderingar!
FÖRETAGSTOTAL AVSEENDE ANALYS OCH VÄRDERING AV FASTIGHETER
Fastighet1
Fastighet2
Fastighet3
Fastighet4
Fastighet5
DelmarknA
DelmarknB
DelmarknC
FASTIGHETSFÖRETAGET
Delmarknad: Uppdelning utifrån relevanta marknaderSamma typ av fastigheter (produktmarknad) på sammatyp av geografisk marknad
Källa: Nordlund, B.: Balans nr 2, 2009
Exempel på hur upplysning om väsentliga antaganden i fastighetsvärderingar kan visas i årsredovisningReferens IAS 40 p 75 d
Samt en avstämning mellan faktiska prisnivåer på marknaden& värderade nivåer i redovisningen för olika typer av fastigheter
Uppskjuten skatt i fastighetsföretagNär ska uppskjuten skatt normalt redovisas?
Temporär skillnad föreligger – Temporär skillnad = Redovisat värde avviker från skattemässigt värde. Denna skillnad kan ex vis uppstå p g a att man yrkar högre skattemässiga värdeminsknings- avdrag i deklarationen än vad man redovisar som avskrivning.
Underskottsavdrag föreligger – Skattefordran ska redovisas under vissa förutsättningar. Kan uppstå som en följd av att bolaget redovisar förluster som leder till skattemässiga underskott. Observera: Restriktivt synsätt på om skattefordran ska bokas upp.
Regler finns i IAS 12 – Inkomstskatter
Uppskjuten skatt i fastighetsföretagBolaget innehar fastigheter som redovisas i balansräkning till marknadsvärde (verkligt värde) – ”Fair value model” i IAS 40Marknadsvärde på fastigheterna i BR = 200
Skattemässigt värde på fastigheterna i bolaget = 100 (Används i inkomstdeklarationen för att yrka skatte- mässiga värdeminskningsavdrag)
Temporär skillnad = 100 (200-100)
Om bolaget innehar fastigheterna direkt (dvs ej via ex vis aktier i dotterbolag) så ska full uppskjuten skatteskuld redovisas i balansräkningen på den temporära skillnaden
Vid indirekt innehav gäller särskilda regler! Indirekt innehav – ett moderbolag innehar ex vis samtliga aktier och röster i ett dotterbolag som innehar fastigheter
IAS 17 – LEASESIAS 17 – LEASESFinansiell eller operationell lease?
Finansiellt leasingavtal:
Ett finansiellt leasingavtal är ett leasingavtal vari de ekonomiska
risker eller fördelar som förknippas med ägandet av ett objekt i allt
väsentligt överförs från leasegivare till leasetagare. Äganderätten kan men behöver inte slutligen övergå
till leasetagaren.
IAS 17 – LEASESIAS 17 – LEASESFinansiell eller operationell lease?Indikatorer på finansiellt
leasingavtal:-Ägandet av leasingobjektet överförs till leasetagaren vid lesingperiodens slut-Option att lösa leasingobjektet på förmånliga villkor-Leasingavtalet omfattar större delen av objektets ekonomiska livslängd-Nuvärdet av minimileaseavgifterna är i det närmaste lika stort som objektets verkliga värde-Leasingobjektet är av mycket speciell natur-Om avtalet är uppsägningsbart står leasetagaren risken för leasegivarens eventuella förluster på grund av uppsägning-Vinster eller förluster hänförliga till förändringar i verkligt värde av objektets restvärde tillfaller leasetagaren-Leasetagarens möjlighet förlänga avtalet till förmånliga villkor
IAS 17 – LEASESIAS 17 – LEASES
Uppdelning av leasingavtal på byggnad och mark
Huvudregel:Huvudregel:
Respektive komponents ”fair Respektive komponents ”fair value”value”
skall ligga till grund för skall ligga till grund för uppdelningenuppdelningen
IAS 17 – LEASESIAS 17 – LEASES
Uppdelning av leasingavtal på byggnad och mark
Mark
Byggnad
Operationelltleasingavtal
Operationellt eller finansiellt leasingavtal
enligt standardens regler