!"#$%&'()(*$%+,('-.#%#+,/#+&"#&'01-+2.%*$%+,/#+"1$#%+

+

!"#$%&$'()*%+$)($%&$),--./%

2

Copyright © Sema Kadir, Maria Karlsson, 2011 Lunds tekniska högskola Telefon: 046-222 74 21

Institutionen för byggvetenskaper Telefax: 046-222 44 20

Byggproduktion

Box 118

221 00 LUND

Tryckt av Media-Tryck 2011 Hemsida: www.bekon.lth.se

3

Värdeskapande faktorer för särskilt boende för äldre Factors that adds value to residential care facilities Examensarbete utfört av/Master of Science Thesis by: Sema Kadir och Maria Karlsson, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH Handledare/Supervisor: Stefan Olander, docent, Byggproduktion, LTH, Lunds Universitet Examinator/Examiner: Anne Landin, professor, Byggproduktion, LTH, Lunds Universitet Nyckelord: Särskilt boende för äldre, värderingsmetoder, index, hyreskontrakt, gränsdragningslista, läge, hyresgäst Keywords: Residential care facility, valuation methods, indexes, leases, boundary list, location, tenant

4

5

Abstract The residential care facilities of today are complex and must be carefully thought through and planned. There are a variety of regulatory and structural requirements to be met. To develop an attractive facility, it is also important to create comfort and a good working environment. This is achieved by placing great emphasis on the design of technical equipment, interior design and outdoor environments. The purpose of this study is to identify factors that adds value to residential care facilties. The focus has been on evaluating what investors / JM’s potential customers find valuable about the product. Questions have been raised about the leases, valuation, marketing method and environment classifications systems. In order to improve future projects, two of JM's newly built care homes are evaluated within this study. In order to obtain adequate answers to the questions, interviews have been conducted with each respondent. Some of the respondents have chosen not to answer certain questions, which they considered a trade secret. JM has for a long time been developing residential care facilities and have great knowledge in this area. However they lack confirmation of for their speculation. This study has confirmed their assumptions, and provided information that will improve future projects.

6

7

Sammanfattning Dagens särskilda boende för äldre är komplexa och måste noggrant tänkas igenom och planeras. Det finns en mängd regelverk samt byggnadstekniska krav som ska uppfyllas. För att utveckla ett attraktivt boende är det även viktigt att skapa trivsel, stimulans och en god arbetsmiljö. Detta uppnås genom att lägga stor vikt på utformning av teknisk utrustning, planlösningar, inredning samt utemiljöer. Syftet med denna studie är att identifiera värdeskapande faktorer vid utveckling av vårdboenden. Fokus har lagts på att utvärdera vad investerare/JM:s potentiella kunder värdesätter i produkten. Frågor har ställts kring hyreskontrakt, värderingsmetoder, försäljningsform samt miljöklassificering. För att kunna förbättra kommande projekt har även två av JM:s nyproducerade vårdboenden utvärderats. För att får svar på frågeställningarna har djupintervjuer genomförts med respektive respondent. Några av respondenterna valde att inte besvara vissa frågor som de ansåg vara en affärshemlighet. JM har länge utvecklat särskilda boendeformer och har stor kunskap inom området. De saknar dock belägg för om produkten utvecklas på bästa sätt. Denna studie har bekräftat deras antaganden samt tillfört information som kommer att förbättra framtida projekt.

8

9

Förord Examensarbetet utgör den avslutande delen av civilingenjörsutbildningen i Lantmäteri vid Lunds Tekniska Högskola. Examensarbetet har utförts på avdelningen för Byggproduktion, institutionen för Byggvetenskaper och i samarbete med JM AB Fastighetsutveckling i Stockholm. Vi vill rikta ett stort tack till vår akademiska handledare Stefan Olander, docent i Byggproduktion vid Lunds Tekniska Högskola. Ett speciellt tack riktas även till vår handledare Simon Svensson, projektchef på JM AB fastighetsutveckling, för goda råd, konstruktiv kritik och kloka kommentarer. Vi vill även tacka övriga på fastighetsutvecklingsavdelningen för ett varmt välkomnande. Slutligen vill vi tacka alla respondenter som har tagit sig tid. Lund, februari, 2011 Sema Kadir och Maria Karlsson

10

11

!

Innehåll 3% 4*1%$*0*56666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666 37%1.1% Bakgrund ......................................................................................................................13%1.2% Syfte..............................................................................................................................13%1.3% Avgränsningar ..............................................................................................................13%1.4% Målgrupp ......................................................................................................................13%1.5% Definitioner ..................................................................................................................14%1.6% Disposition....................................................................................................................14%

8% 9%-.$66666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666 3:%2.1% Forskningsmetod ..........................................................................................................15%2.2% Vetenskapligt angreppssätt...........................................................................................15%2.3% Urvalsförfarande...........................................................................................................16%2.4% Datainsamling...............................................................................................................17%

2.4.1% Litteraturstudier ...................................................................................................17%2.4.2% Intervjuer ..............................................................................................................17%

2.5% Validitet och reliabilitet................................................................................................18%

7% ;%.#0 6666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666 3<%3.1% Äldreomsorgen .............................................................................................................19%3.2% Boendeformer för äldre ................................................................................................19%

3.2.1% Ordinärt boende ...................................................................................................20%3.2.2% Seniorbostäder......................................................................................................20%3.2.3% Trygghetsbostäder ................................................................................................20%3.2.4% Särskilt boende för äldre ......................................................................................21%3.2.4.1% Vårdboende ..........................................................................................................21%3.2.4.2% Gruppboende för personer med demens ..............................................................22%3.2.4.3% Biståndsbeslut.......................................................................................................22%3.2.4.4% Vårdpeng ..............................................................................................................22%3.2.5% Lag (2007:1091) om offentlig upphandling (LOU)..............................................23%3.2.5.1% Förfrågningsunderlaget, Annonsering och Projekttävlingar...............................23%3.2.6% Lagen om valfrihetssystem ...................................................................................24%3.2.6.1% Att bli leverantör ..................................................................................................24%

3.3% Referensobjekt – Lillängen och Ymerplan...................................................................26%3.4% Investeringsstöd............................................................................................................27%3.5% Mervärdesskatt .............................................................................................................27%3.6% Hyreskontrakt ...............................................................................................................28%3.7% Värderingsmetoder .......................................................................................................36%

3.7.1% Ortprismetoden.....................................................................................................36%3.7.2% Nuvärdesmetod .....................................................................................................37%3.7.2.1% Kassaflödesmetoden .............................................................................................37%3.7.2.2% Intäkts- och kostnadsmetoden ..............................................................................38%3.7.2.3% Produktionskostnadsmetoden ...............................................................................39%

12

=% >?)0#0 66666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666 =3%4.1% Intervju 1 – Gyllenforsen (Gyllenforsen har idag blivit Folksam fastigheter).............41%4.2% Intervju 2 – Diligentia ..................................................................................................44%4.3% Intervju 3 – RBS Nordisk Renting ...............................................................................46%4.4% Intervju 4 – Lönnbacken...............................................................................................48%4.5% Intervju 5 – Möller & Partners .....................................................................................51%4.6% Intervju 6 – Kungsleden ...............................................................................................54%4.7% Intervju 7 – Utvärdering Lillängen...............................................................................56%4.8% Intervju 8 – Utvärdering Ymerplan ..............................................................................58%

:% @*(1A&+.BC+&1D-&(-&%#6666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666 E3%

E% F"11,/#-%B'*0*56666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666 E<% Bilaga 1: Standardhyreskontrakt Bilaga 2: Indexklausul Bilaga 3: Fastighetsskatteklausul Bilaga 4: Gränsdragningslista Bilaga 5: Intervjuguide

13

1 Inledning Det inledande kapitlet beskriver bakgrunden till ämnet och syftet med studien. Vidare redogörs avgränsningar, målgrupp, definitioner och rapportens disposition.

1.1 Bakgrund Dagens vårdboende är komplexa och måste noggrant tänkas igenom och planeras. Det finns en mängd regelverk samt byggnadstekniska krav som ska uppfyllas. För att utveckla ett attraktivt boende är det även viktigt att skapa trivsel, stimulans och en god arbetsmiljö. Detta uppnås genom att lägga stor vikt på utformning av teknisk utrustning, planlösningar, inredning samt utemiljöer. Det är personer med demenssjukdomar, somatiska sjukdomar och äldre personer i sin sista fas i livet som är berättigade till en plats på ett särskilt boende för äldre. För att få en plats krävs det en biståndsprövning och ett beslut från kommunen. Många kommuner har idag brist på särskilda boenden för äldre. För att stimulera fler att bygga och utveckla nya vårdboende har ett investeringsstöd införts. Vårdboende lockar allt fler intressenter på marknaden. Genom att undersöka investerarnas preferenser kan nya projekt förbättras. Detta resulterar i att fastighetsutvecklare kan leverera en mer attraktiv produkt.

1.2 Syfte Syftet med denna studie är att identifiera värdeskapande faktorer vid utveckling av särskilt boende för äldre. För att uppnå syftet har följande frågeställningar formulerats:

• Vilka värderingsmetoder använder investerare? • Vilka faktorer i hyresavtalet skapar värde? • Vilka parametrar i hyresavtalet prioriteras av investerare? • Vilken försäljningsform föredrar investerare? • Är investerare beredda att betala för miljöklassade byggnader? • Hur kan produkten förbättras?

1.3 Avgränsningar Denna studie fokuserar på ett fåtal utvalda delmarknader. Detta både sätt till fastighetstyp, antal tillfrågade respondenter samt geografisk avgränsning. Den fastighetstyp som behandlas är särskilt boende för äldre. Respondenterna som valts ut är potentiella kunder till JM:s framtida projekt. Studien har utförts i Stockholms län.

1.4 Målgrupp Examensarbetet vänder sig till fastighetsutvecklare och övriga som är intresserade av att utveckla särskilt boende för äldre. Syftet med detta examensarbete är att förbättra JM:s kommande projekt för särskilt boende samt att ge läsaren kunskap om vad som är värdeskapande i ett vårdboendeprojekt.

14

1.5 Definitioner Upphandlande myndighet = de som omfattas av skyldigheten att upphandla enligt LOU. Dessa är statliga och kommunala myndigheter.1 Förfrågningsunderlag = ett skriftligt underlag för anbud, som en upphandlande enhet tillhandahåller en leverantör inför en upphandling.2 Avkastningsvärde = Nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjektet.3 Marknadshyra = Sannolik hyra vid nyteckning av hyreskontrakt på en öppen och oreglerad hyresmarknad.4

1.6 Disposition Kapitel 1 – Inledning: Det inledande kapitlet beskriver bakgrunden till ämnet och syftet med studien. Vidare redogörs avgränsningar, målgrupp, definitioner och rapportens disposition. Kapitel 2 – Metod: I metodkapitlet behandlas studiens uppläggning och genomförande. Kapitel 3 – Teori: I teorikapitlet presenteras den referensram vars syfte är att ge läsaren en bakgrund till ämnet. Tre centrala delar som behandlas är särskilt boende, hyreskontrakt och värderingsmetoder. Kapitel 4 – Empiri: I empirikapitlet presenteras resultatet av intervjuerna. Varje företag presenteras kortfattat med en inledande företagsbeskrivning. Kapitel 5 – Analys och slutsatser: I analyskapitlet analyseras frågeställningarna berörande värderingsmetoder och hyreskontraktet med hjälp av empirin som presenteras i kapitel 4. Här presenteras även slutsatserna.

1 Fryksdahl, Ann, de Jounge Malin. 2011 2 Ibid. 3 Persson, Erik. 2008 s. 248 4 Lantmäteriverket och mäklarförbundet, Fastighetsvärdering. 2008 s. 373

15

2 Metod Detta avsnitt behandlar studiens uppläggning och genomförande.

2.1 Forskningsmetod En metod är ett hjälpmedel för att kunna lösa problem och därmed komma fram till ny kunskap. Inom metodläran är kvalitativ och kvantitativ metod de två vanligaste undersökningsmetoderna. Metoderna kan även användas parallellt med varandra i samma undersökning eftersom det inte finns någon rivalitet mellan dem.5 Vilken metod som ska väljas påverkas av vilken typ av undersökning det är fråga om och vilken typ av data eller information man behöver.6 Kvalitativt inriktade forskare samlar in en stor mängd fakta av ett fåtal undersökningsenheter för att få en djupare förståelse för de frågeställningar som ska studeras. Informationen samlas in genom osystematiska och ostrukturerade observationer, till exempel genom djupintervju eller med hjälp av en intervjumall utan fasta frågor eller svarsalternativ. Forskaren söker efter det unika eller det eventuellt avvikande. Insamlingen av informationen sker under betingelser som ligger nära den verklighet man vill undersöka.7 Kvantitativt inriktade forskare intresserar sig för det gemensamma, det genomsnittliga eller representativa. För att få en bredd på materialet görs en begränsad utredning av ett stort antal undersökningsenheter. Informationen samlas in genom systematiska och strukturerade observationer, till exempel med hjälp av enkäter med fasta svarsalternativ som möjliggör generalisering. Forskare som använder en kvalitativ metod försöker fastställa en kvantitet, ett antal eller någon annan mängd som går att mäta.8 I denna studie används en kvalitativ metod eftersom det krävs djupintervjuer för att kunna besvara frågeställningarna. Med en kvantitativ metod skulle mycket viktig information kunna gå förlorad.

2.2 Vetenskapligt angreppssätt En studie kan huvudsakligen ha två utgångspunkter: induktiv eller deduktiv. Vilket som väljs beror på antalet teorier som finns inom det problemområde som undersöks. En deduktiv ansats innebär att forskaren utifrån befintliga teorier formar hypoteser som testas i verkligheten. En induktiv ansats innebär att forskaren utifrån empirin drar generella slutsatser som skapar teorier och modeller. 9

5 Holme, Bernt. 1997 s.11-15, 76 6 Bell. 1995 s.14 7 Holme, Bernt. 1997 s.75-87 8 Ibid. 9 Jacobsen. 2002 s. 34-35

16

INDUKTIV DEDUKTIV

Figur: Induktiv och deduktiv ansats, s 229, Eriksson och Wiedersheim-Paul I denna studie tillämpas en induktiv ansats. Teorier bildas genom empirin. För att kunna få en bra förståelse för ämnet har arbetet skett mer parallellt med teori och empiri än vad den optimala induktiva ansatsen förespråkar. Detta gjordes för att skapa goda kunskaper om ämnet innan intervjuerna utfördes. En kvalitativ metod med en induktiv ansats är öppen för nya infallsvinklar samt är flexibel och dynamisk. Metoden ger en studie en större bredd på informationen än vid deduktion.10 Nackdelen med metoden är att denna studie till en början inte innehöll en plan på hur informationen och teorin skulle komma att utformas. Teorin skapades vid förberedelser inför intervjuerna samt genom relevant material som erhållits genom empirin. Detta sätt att arbeta är tidskrävande och resulterar i en bred informationssökning. För att inte förlora viktig information har materialet som tagits fram studerats ett flertal gånger.

2.3 Urvalsförfarande Kvantitativa studier som har syftet att generalisera kräver ett slumpmässigt urval. Kvalitativa studier har syftet att exemplifiera och väljs mestadels ut på teoretiska grunder istället för slumpmässiga. I kvalitativa studier görs ett selektivt urval av respondenterna och urvalet kan därmed ske på många olika sätt. Det finns inte några specifika regler som man måste utgå ifrån när urvalet genomförs. Urvalet görs efter vissa kvaliteter hos undersökningsobjektet.11 Denna studie är en kvalitativ studie och därav har ett selektivt urval gjorts av intervjupersonerna. Respondenterna som valdes ut för denna undersökning är potentiella kunder till JM:s framtida projekt för vårdboende. Några av företagen har förvärvat vårdboenden av JM tidigare. För att kunna utvärdera objekt som JM tidigare har producerat har det även genomförts intervjuer med förvaltare. 10 Ibid. 11 Svenning, Conny. 2003 s.102-111

17

2.4 Datainsamling Det finns två huvudtyper av tekniker för insamling av data: sekundärdata och primärdata. Primärdata är materialet som forskaren själv samlar in för undersökningens bestämda ändamål till exempel intervjuer, enkäter och observationer. Sekundärdata är redan insamlat material som finns till exempel på internet, tidningar, tidsskrifter samt böcker. Man börjat oftast med att använda sekundärdata då det är ett enklare och billigare alternativ i jämförelse med primärdata. När en forskare ska samla information ska en avvägning ske mellan: kvalitet, kostnad och hastighet.

Figur: Avvägning mellan de tre olika variablerna. Ökad kvalitet i en studie leder för det mesta till en högre kostnad. Väljer forskaren en mindre tidskrävande undersökning sänks oftast kvaliteten men är oftast billigare12. Till denna rapport valdes litteratursökning, intervjuer och observationer.

2.4.1 Litteraturstudier Examensarbetet påbörjades med en litteratursökning. För att få fram litteratur användes bibliotekets databaser, internet samt material från JM AB.

2.4.2 Intervjuer Man brukar skilja mellan öppna och styrda intervjuer. De hårt styrda intervjuerna är mer standardiserade och det kan hända att de betydelsefulla frågorna inte ställs. De öppna intervjuerna går på djupet och kan ge en mängd viktig information.13 För att samla in empirisk data genomfördes åtta öppna intervjuer, varav en telefonintervju. Intervjuerna varade i cirka en timme vardera. Intervjuer användes eftersom en enkät inte skulle kunna ge ett tillräckligt utförligt svar på frågeställningarna. Intervjuerna genomfördes vid respondentens arbetsplats och spelades in med en diktafon för att underlätta vid intervjutillfället samt för att säkerställa att inga viktiga detaljer missades. Under intervjun gjordes även minnesanteckningar för att fånga in detaljerna som senare kan vara svårt att tyda. Intervjuerna var öppna, vilket medförde att respondenterna fick berätta fritt utifrån de grundfrågor som presenterades i intervjuguiden. Intervjufrågorna kompletterades även med följdfrågor för att kunna få ett mer utförligt svar från respondenten.

12 Ibid. 13 Svenning. 2003 s. 112-114

18

Respondenterna gavs möjligheten att fritt diskutera kring frågorna vilket ledde till att somliga frågor besvarades i en annan följd än vad som var planerat enligt intervjuguiden. Några av respondenterna valde att inte besvara vissa frågor som de ansåg vara en affärshemlighet.

2.5 Validitet och reliabilitet Validitet och reliabilitet är begrepp som används för att beskriva hur bra datainsamlingen har fungerat. Validitet är mätinstrumentets förmåga att mäta ifall undersökningen verkligen mäter det som man avser att mäta. Frågemetoderna är otroligt känsliga. Frågorna kan vara oklara och framförda på ett felaktigt sätt och intervjuaren kan även påverka den som intervjuas med sina egna värderingar. Det finns även många andra sätt som kan påverka att en undersökning mäts på ett korrekt sätt.14 Reliabilitet handlar om pålitlighet. ”om ingenting förändrats i en population skall två undersökningar med samma syfte och med samma metoder ge samma resultat”. Metoderna som används för insamling av data måste alltid kritiskt granskas för att kunna avgöra hur tillförlitlig och giltig den informationen som man fått fram är.15 Studiens intervjufrågor är baserade på undersökningens syfte och därmed anser forskarna att kravet på validitet uppfylls. Som ovan nämnt handlar reliabilitet om att en undersökning ska ge samma resultat om den upprepas av andra forskare. Det kan vara svårt att uppnå en god reliabilitet i kvalitativa undersökningar eftersom resultaten till en stor del är beroende av vilka som intervjuas och vem som tolkar svaren. För att undvika detta strävade forskarna efter att hålla en neutral ställning vid intervjuerna.

14 Svenning. 2003 s. 112-114 s. 63-66 15 Ibid. s. 63, 67-68

19

3 Teori I teorikapitlet presenteras den referensram vars syfte är att ge läsaren en bakgrund till ämnet. Tre centrala delar som behandlas är särskilt boende, hyreskontrakt och värderingsmetoder.

3.1 Äldreomsorgen Det finns en stor grupp äldre och den förväntas öka ännu mer framöver. Idag är cirka 18 procent av Sveriges befolkning äldre än 65 år.16 Antalet äldre i denna målgrupp förväntas öka cirka 2 procentenheter inom 15 år. Detta visar på att äldres behov av bra bostäder samt tillgänglighet till samhällets tjänster och utbud måste uppmärksammas. För att klara av äldreomsorgen i framtiden krävs det en bra bostadsplanering.17 Många kommuner har uppmärksammat detta och drygt 80 kommuner har planer på att bygga särskilda boenden för äldre under 2010 och 2011.18 Det är kommunen som ytterst ansvarar för medborgarnas äldreomsorg. Äldreomsorgen kan antingen bedrivas i kommunal regi, privat regi eller en kombination av dem båda. Nedan presenteras de olika formerna. Kommunal regi Kommunen bygger, äger samt driver verksamheten själva. Vid uppförande av nya byggnader handlas entreprenader samt projekttävlingar upp via LOU. Privat regi De vårdentreprenörer som uppfyller de av kommunen uppställda kriterier är auktoriserade för att få bedriva verksamhet i kommunen. Kriterierna kan variera beroende på kommunen. Vid privat regi tillämpas lagen om valfrihetssystem, LOV. Kommunal/Privat regi Det finns även en kombination av de två ovan nämnda alternativen. I de fall där LOV används kan även en del verksamheter komma att drivas av kommunen.19

3.2 Boendeformer för äldre Moderna och tillgängliga bostäder möjliggör för många gamla att bo kvar hemma eller flytta till en bostad som uppfyller behoven eller önskemålen. Bidrag till bostadsanpassning har uppmuntrat fler gamla att bo kvar hemma längre än vad det annars hade varit möjligt. Även insatser från hemtjänsten samt hemsjukvården har skapat en trygghet och ökat möjligheterna för allt fler att bo hemma längre. Trots att

16 SCB. Tillgänglig på: www.scb.se/Pages/TableAndChart____290375.aspx. Hämtad: 2011-01-15 17 Sveriges Kommuner och Landsting. Tillgänglig på: www.skl.se/web/aldresboende.aspx. Hämtad:2011-01-15. 18 Boverket. Tillgänglig på: www.boverket.se/Boende/Analys-av-bostadsmarknaden/Bostadsmarknadsenkaten/Riket-grupper/Aldre-/Sarskilt-boende/. Hämtad: 2011-02-10 19 Jonson, T. 2010-12-02

20

det finns möjligheter att bo kvar hemma finns det ett stort behov utav olika former av vårdboende.20 För att tydliggöra vilka behov de olika boendeformerna kan tillgodose har nedanstående fyra definitioner tagits fram: 21

0 Ordinärt boende

0 Seniorbostäder

0 Trygghetsbostäder

0 Särskilt boende för äldre

3.2.1 Ordinärt boende Ordinärt boende är den boendeform som en person har haft under många år. Det är där familjen bildats och det är där de flesta vill bo kvar intill livets sista dag. Men eftersom otryggheten blir för stor tvingas många flytta till en annan boendeform som kan tillfredsställa deras behov.22

3.2.2 Seniorbostäder Seniorbostäder är ordinära bostäder som är avsedda för personer över en viss ålder, till exempel 55 år och äldre. Seniorbostäder byggs på fria marknaden. Det är personer som vill bo med dem som är likasinnade som väljer att flytta till ett seniorboende. De boende anordnar i regel aktiviteter och utflykter tillsammans.23 Det finns inget krav på biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen för att kunna flytta till ett seniorboende utan alla som uppfyller kraven har rätt att flytta.24 Ett flertal kommuner har planer på att bygga seniorbostäder. Det finns prognoser som visar att 125 kommuner planerar att bygga sammanlagt 4 300 seniorbostäder under 2010-2011. Av dessa avser 3 350 nyproduktion och 550 ombyggnad av bostäder. Dock så bör det beaktas att alla inte finns i beslutade projekt. 25

3.2.3 Trygghetsbostäder Trygghetsbostäder är en boendeform som är till för äldre personer som känner sig oroliga och otrygga i den ordinära bostaden.26 Här finns det utrymme för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation.27 Boendeformen erbjuder även god tillgänglighet, tillgång till gemensamhetslokaler samt trygghetslarm.28 För att kunna 20 Regeringen. Tillgänglig på: www.regeringen.se/sb/d/8088/a/73412. Hämtad: 2011-01-15 21 Regeringskansliet. Tillgänglig på: www.sweden.gov.se/sb/d/9903/a/94751. Hämtad: 2011-01-16 22 Ibid. 23 Seniorbostad. Tillgänglig på: www.seniorbostad.se/senior_stockholm.htm. Hämtad: 2011-01-15 24 Boverket. Tillgänglig på: www.boverket.se/Boende/Analys-av-bostadsmarknaden/Bostadsmarknadsenkaten/Riket-grupper/Aldre-/Seniorbostader/. Hämtad: 2011-01-15 25 Ibid. 26 Regeringskansliet. Tillgänglig på: www.sweden.gov.se/sb/d/9903/a/94751. Hämtad: 2011-01-18 27 Boverket. Tillgänglig på: www.boverket.se/Boende/Analys-av-bostadsmarknaden/Bostadsmarknadsenkaten/Riket-grupper/Aldre-/Trygghetsbostader/. Hämtad: 2011-01-18 28 Regeringskansliet. Tillgänglig på: www.sweden.gov.se/sb/d/9903/a/94751. Hämtad: 2011-01-18

21

stödja de boende finns det personal vissa angivna tider på dygnet. Personalen anordnar bland annat gemensamma måltider samt diverse aktiviteter för att få de boende att trivas.29 Det är endast personer som fyllt 70 år som har rätt att flytta till trygghetsbostäder. När beslut tas gällande makar, sambor eller syskon är det tillräckligt att en av personerna har fyllt 70 år.30 Ett flertal kommuner har planer på att bygga trygghetsbostäder. Det finns prognoser som visar att 90 kommuner planerar att bygga 3 900 trygghetsbostäder under 2010-2011. Ungefär hälften av dessa kommer tillkomma genom omvandling av servicebostäder, en tredjedel genom nyproduktion samt en femtedel genom ombyggnad.31

3.2.4 Särskilt boende för äldre Särskilda boenden för äldre är en boendeform som är avsett för gamla som behöver särskild vård. Det är mestadels personer med demenssjukdom eller svårt sjuka äldre som bor i särskilda boenden. För att kunna ta hand om de gamla på bästa sätt finns vård- och omsorgspersonal tillgängliga dygnet runt. De som bor på ett särskilt boende erbjuds omvårdnad, service och vid behov även ledsagare till bland annat läkare, tandläkare, frisör och inköp. Det erbjuds även hälso- och sjukvård samt rehabilitering.32 För att kunna flytta till ett särskilt boende krävs en biståndsprövning enligt socialtjänstlagen och ett beslut från kommunen.33 Ett flertal kommuner har planer på att bygga särskilda boende för äldre. Det finns prognoser som visar att cirka 80 kommuner har planer på att bygga ungefär 3 700 särskilda boende för äldre under 2010-2011. Dock så bör det beaktas att det endast är omkring 1 700 av dessa som finns i beslutade projekt. Det finns olika typer av särskilt boende för äldre. Nedan behandlas två typer:

0 Vårdboende

0 Gruppboende för personer med demens

3.2.4.1 Vårdboende Ett vårdboende består av lägenheter eller rum placerade i grupp med gemensamma utrymmen som kök och vardagsrum. Lägenheterna/rummen fungerar som en hyresrätt där alla hyresgäster tecknar ett vanligt hyreskontrakt. Lägenheterna inkluderar ett rum 29 Boverket. Tillgänglig på: www.boverket.se/Boende/Analys-av-bostadsmarknaden/Bostadsmarknadsenkaten/Riket-grupper/Aldre-/Trygghetsbostader/. Hämtad: 2011-01-18 30 Ibid. 31 Boverket. Tillgänglig på: www.boverket.se/Boende/Analys-av-bostadsmarknaden/Bostadsmarknadsenkaten/Riket-grupper/Aldre-/Trygghetsbostader/. Hämtad: 2011-01-18 32 Nacka kommun, 2009. Villkor för att bli godkänd anordnare av särskilt boende för äldre. 33 Ibid.

22

med pentry eller trinett kök samt ett badrum. Badrummet är utformat för att passa de boende på bästa sätt. Rummen får möbleras fritt utefter egen tycke och smak med undantag från sängen som måste vara specialanpassad.34 Det finns inget specifikt kösystem till vårdboenden. Det är de som har tillräckligt stort behov av omvårdnad som får en plats.35

3.2.4.2 Gruppboende för personer med demens Ett gruppboende är ett särskilt boende som vänder sig till personer med demenssjukdom. Här erbjuds det service, omvårdnad och tillsyn dygnet runt. När äldre med demenssjukdom känner att deras behov av vård och omsorg är omfattande, inte längre känner sig trygga hemma med hjälp av insatser från hemtjänst eller omvårdnadsgrupper, kan de ansöka om att få flytta till ett gruppboende. Ansökan ska göras hos den biståndshandläggaren som finns i den stadsdel man kommer ifrån.36

3.2.4.3 Biståndsbeslut För att få flytta in på ett särskilt boende måste en ansökan skickas till kommunens biståndshandläggare som gör en grundlig utredning av patientens behov. Beslutet om bistånd fattas enligt Socialtjänstlagen. Om ansökan blir godkänd ska kunden välja något av de särskilda boenden som godkänts. I de kommuner som infört kundvalssystem får kunden fritt välja mellan kommunala och privata boenden. Det är inte alla kommuner som tillämpar LOV utan i ett flertal kommuner erbjuds kunden första lediga plats. Om det finns ett flertal lediga platser i kommunen erbjuds plats på det boende som ligger närmast kundens bostadsadress. Om det inte finns plats för alla som behöver vård gör placeringsansvarig en individuell bedömning utifrån följande kriterier: omvårdnadsbehov, svår social situation, är utskrivningsklar från sjukhus eller uppehåller en korttidsplats.37

3.2.4.4 Vårdpeng Vårdpeng är kommunens ersättning till den part som bedriver vård. Ersättningen till särskilda boenden bestäms utifrån den omvårdnad och service som varje kund behöver. Vårdbehovet ska bedömas med hänsyn till bland annat kundens aktivitetsförmåga, mentala förmåga, psykiska status, behov av hälso- och sjukvårdsinsatser samt rehabilitering. Patienterna klassificeras beroende på vilken grad av heldygnsomsorg som kommer att behövas. Klassificeringen avgör hur stort checkbelopp som kommunen ska betala ut till boendet. Ersättningen är en check som följer med de boende. Checkbeloppet för de olika nivåerna kan förändras och varierar beroende på kommunen samt om äldreomsorgen bedrivs i kommunal regi, privat regi eller i kombination av dem båda.38 I de fall där LOV används kan även en del verksamheter komma att drivas av kommunen. Vårdpengen anpassas då efter utgångsläget där även de privata vårdoperatörerna får vara med och tävla under samma förutsättningar. I andra fall där kommunen hyr/äger en fastighet kan de välja

34 Malmö stad. Tillgänglig på: www.malmo.se/Medborgare/Omsorg-vard--stod/Boende-for-aldre/Vardboende.html. Hämtad: 2011-01-18 35 Ibid. 36 Ibid. 37 Nacka kommun, 2009. Villkor för att bli godkänd anordnare av särskilt boende för äldre. 38 Ibid.

23

att upplåta fastigheten till en privat vårdoperatör. Operatören behöver då inte betala för hyran men får däremot en reducerad vårdpeng. Det kan även förekomma att kommunen hyr fastigheten av en fastighetsägare men väljer att ha en egen driftsorganisation. I dessa fall utgår ingen vårdpeng eftersom både beställare och utförare är kommunal regi. Istället tilldelas en budget där alla kostnader dras inom samma bolag som i detta fall är kommunen. 39

3.2.5 Lag (2007:1091) om offentlig upphandling (LOU) Denna lag gäller för offentlig upphandling av byggentreprenader, varor och tjänster samt av byggkoncessioner. Lagen gäller även när upphandlande myndigheter anordnar projekttävlingar.40 Syftet bakom lagreglerna i LOU är att försäkra att upphandlande myndigheter använder skattemedlen på bästa sätt genom att konkurrensutsätta offentliga inköp. Upphandlingen ska ske med utnyttjande av de konkurrensmöjligheter som finns och genomföras affärsmässigt. Bestämmelserna i lagen ger möjligheten för alla som deltar i offentliga upphandlingar att tävla under lika förutsättningar då alla inblandade parter och anbud ska behandlas utan oväsentlig hänsyn. Upphandlande myndligheterna ska under hela upphandlingsprocessen iaktta principer som likabehandling, icke-diskriminering, transparens, proportionalitet samt principen om ömsesidigt erkännande. Dessa grundläggande principer för offentlig upphandling föreskrivs i 1 kap. 9 § LOU. Föremålet för vad som ska upphandlas och kontraktets värde avgör vilka upphandlingsregler i LOU som ska tillämpas. Beroende på om det gäller en vara, tjänst, entreprenad eller om kontraktets värde överstiger tröskelvärdet eller inte ska olika kapitel tillämpas.41

3.2.5.1 Förfrågningsunderlaget, Annonsering och Projekttävlingar Nedan presenteras några faktorer som är gemensamma för all offentlig upphandling. Förfrågningsunderlaget Av förfrågningsunderlaget ska det framgå samtliga förutsättningar och krav som gäller för anbudsgivningen. Alla villkor som man vill ha in i det slutliga avtalet ska klart framgå av förfrågningsunderlaget. Förfrågningsunderlaget ska innehålla krav på leverantör, kravspecifikation/uppdragsbeskrivning, utvärderingsgrund, kommersiella villkor, administrativa bestämmelser. Annonsering Enligt LOU ska i stort sätt all offentlig upphandling annonseras. Det är upphandlingsförfarandet som avgör på vilket sätt annonseringen ska utföras. Tillvägagångssättet bestäms utifrån upphandlingens beräknade värde, typ av upphandlande myndighet och kategori av tjänst.

39 Jonson, T. 2010-12-02 40 LOU 1 kap. 2§ 41 Fryksdahl, Ann, de Jounge Malin. 2011

24

Projekttävlingar En projekttävling anordnas av en upphandlande myndighet där alla deltagare har möjlighet att delta under samma villkor. 14 kap. LOU innehåller särskilda regler gällande projekttävlingarnas genomförande.42

3.2.6 Lagen om valfrihetssystem Lagen om valfrihetssystem, LOV, trädde i kraft den 1 januari 2009 och är ett alternativ till LOU.43 Med valfrihetssystem enligt denna lag avses ett förfarande där den enskilde har rätt att välja den leverantör som ska utföra tjänsten och som en upphandlande myndighet godkänt och tecknat kontrakt med.44 Lagen är avsedd att fungera som ett frivilligt verktyg för de kommuner och landsting som vill konkurrenspröva verksamhet som drivs i egen regi för att därigenom överlåta valet av utförare till brukaren.45 Det finns en möjlighet för alla kommuner att använda valfrihetssystemet, men de är inte förpliktade att göra det. Syftet med valfrihetssystemet är som ovan nämnt, att den person, brukare eller patient som till exempel behöver äldreomsorg ska kunna välja vilken utförare som han eller hon vill ha hjälp av.46 Myndigheter som använder LOV har en plikt att informera brukare av tjänster i ett valfrihetssystem om vilka leverantörer de kan välja bland. Det är viktigt att informationen som de ger ut är saklig, relevant, lättförstålig och lättillgänglig. Det får inte resultera i att någon leverantör missgynnas eller gynnas av informationen.47

3.2.6.1 Att bli leverantör

Annonsering !Förfrågningsunderlag !Ansökan !Avtal48

Annonsering och förfrågningsunderlag: Myndigheter som har beslutat om att inrätta valfrihetssystem eller göra någon förändring av ett befintligt valfrihetssystem har en skyldighet att informera om detta. Annonseringen ska ske löpande på en nationell webbplats.49 Det är dock många kommuner och landsting som även annonserar på deras egna hemsidor.50 Syftet med den nationella webbplatsen är att alla intresserade leverantörer ska få information och uppdateringar om vilka planer en myndighet har. Här kan de hitta information om alla de tjänster som efterfrågas runt om i landet.51 På den nationella webbplatsen ska även

42 Fryksdahl, Ann, de Jounge Malin. 2011 43 Konkurrensverket. Tillgänglig på: www.kkv.se/t/Page____5061.aspx. Hämtad: 2011-02-10 44 LOV 1 kap. 1§ 45 SOU 2008:15 s.15 46 Tillväxtverket. Tillgänglig på: www.tillvaxtverket.se/.../vardochomsorglagenomvalfrihetlov.4.21099e4211fdba8c87b800017768.html. Hämtad: 2011-01-03 47 SOU 2008:15 s.326 48 Ibid. 49 LOV 3 kap. 1§ 50 Tillväxtverket. Tillgänglig på: www.tillvaxtverket.se/.../vardochomsorglagenomvalfrihetlov.4.21099e4211fdba8c87b800017768.html. Hämtad: 2011-01-03 51 LOV 3 kap. 1-2§§

25

förfrågningsunderlaget vara tillgängligt.52 Kommuner och landsting kan ta del av varandras förfrågningsunderlag och därmed utbyta erfarenheter och därmed utvecklas.53 LOV 2:1 Förfrågningsunderlaget ska bland annat innehålla:

• Beskrivning av de tjänster som omfattas av valfrihetssystemet54 • Krav och villkor som den sökande ska uppfylla för att kunna bli godkänd som

leverantörer av myndigheten.55 • Grunderna för den ekonomiska ersättningen till en leverantör för utförda

tjänster.56 • Särskilda kontraktsvillkor57 • Ingivande och handläggning av ansökan.58

Ansökan om att delta i ett valfrihetssystem: Är en utförare intresserad av att vara verksam i en kommun som använder sig av ett valfrihetssystem ska en ansökan skickas in till myndigheten som sedan ska granska ansökan för att kunna se om kraven i förfrågningsunderlaget har uppfyllts. Samtliga som vill bli leverantörer i ett valfrihetssystem har rätt att ansöka. Det spelar ingen roll om det är stort eller litet företag. Valfrihetssystemen är till för alla typer av leverantörer. Mindre aktörer har möjligheten att lämna in en ansökan tillsammans med andra. Detta möjliggör att även mindre företag som inte kan uppfylla alla krav och villkor i förfrågningsunderlaget får möjligheten att delta i ett valfrihetssystem. De företag som håller på att bildas kan också ansöka men för att kunna genomföra avtalen måste bolag ha bildats. För att den som har lämnat in en ansökan ska kunna börja jobba måste kommunen eller landstinget ha godkänt ansökan. Det finns även möjlighet för leverantörerna att vara verksamma i flera kommuner och landsting. Detta innebär att leverantörerna kan jobba i flera valfrihetssystem samtidigt, där de olika systemen kan vara utformande på skilda sätt.59 Alla leverantörer som uppfyller kraven och villkoren i förfrågningsunderlaget och som inte har uteslutits enligt 7 kap. 1 § LOV, ska godkännas som leverantör i valfrihetssystemet. Det finns alltså inte någon begränsning på hur många leverantörer som kan godkännas av den upphandlande myndigheten.60 Det finns likheter mellan LOU och LOV. Ett förfrågningsunderlag måste formuleras oavsett om huvudmannen väljer att upphandla enligt lagen om offentlig upphandling eller enligt lagen om valfrihetssystem. LOU och LOV kräver annonsering, anbud, kvalificeringsfas, skriftligt avtal och tillåter överprövning. Det finns även skillnader som bör beaktas. LOV kräver löpande annonsering, alla anbudsgivare som uppfyller kraven antas, ersättningen följer med brukarens val som en check samt att det ställs 52 LOV 2 kap. 1§ 53 SOU 2008:15 s.307 54 Konkurrensverket. Tillgänglig på: www.kkv.se/t/Page____5061.aspx. Hämtad: 2011-02-10 55 Ibid. 56 LOV 4 kap. 1§ 57 LOV 4 kap. 2§ 58 LOV 4 kap. 4-5§§ 59 SOU 2008:15 s.132 60 Tillväxtverket. Tillgänglig på: www.tillvaxtverket.se/.../vardochomsorglagenomvalfrihetlov.4.21099e4211fdba8c87b800017768.html. Hämtad: 2011-01-03

26

krav på att informationen till potentiella brukarna lämnas på ett korrekt sätt. Dessa krav finns inte angivet i LOU.61

3.3 Referensobjekt – Lillängen och Ymerplan Lillängen och Ymerplan är två särskilda boenden som JM har utvecklat de senaste åren. Nedan presenteras de båda projekten kortfattat för att ge läsaren en uppfattning om JM:s produkter. Nuvarande fastighetsägare är Diligentia respektive Gyllenforsen. För att kunna förbättra kommande projekt har intervjuer genomförts med respektive förvaltare som presenteras i empirikapitlet. Lillängen Lillängen är belägen i Nacka kommun. Hyresgästen är en privat aktör och kontraktstiden är på 12 år. Lillängen består av 45 lägenheter, vilka är noggrant planerade. Lägenheterna består av ett rum, pentry samt ett handikappsanpassat badrum. Även gemensamhetsytor samt verksamhetsytor är noggrant planerade. Inredning och färgsättning är lämpade för personer med demens. Trädgården benämns som ”sinnenas trådgård” och är utvecklad för att stimulera lukt- och smak sinnen hos de äldre, vilket ur terapeutiskt syfte är till nytta för de boende. Nedan visualiseras Lillängen

61 Fryksdahl, Ann, de Jounge Malin. 2011

27

Ymerplan Ymerplan är belägen i Märsta, Sigtuna kommun. Det är Sigtuna kommun som är hyresgäst och kontraktstiden är på 20 år. Projektet färdigställdes och stod klart för inflyttning i mars 2010. Ymerplan består av 72 stycken lägenheter, vilka är noggrant planerade. Lägenheterna är utrustade med ett rum och pentry, fransk balkong, handikappsanpassat badrum och tekniska hjälpmedel. Lägenheterna är även färgsatta på visst sätt för att underlätta för personer med demens. Även gemensamhetsytor samt verksamhetsytor är noggrant planerade. Ymerplan har två trädgårdar samt en innergård. Trådgårdarna benämns som ”sinnenas trådgård”.

3.4 Investeringsstöd Sedan januari 2007 kan byggherrar ansöka om investeringsstöd för äldrebostäder. Investeringsstödet syftar till att främja byggandet av moderna särskilda boendeformer för äldre. Det krävs fler särskilda boenden för äldre för att kunna tillgodose kommunernas behov. För att kunna erbjuda plats till fler äldre personer än vad man gör idag vill man stimulera nybyggnad eller ombyggnad som innebär nytillskott av särskilt boende för äldre. Från och med 1 januari 2010 kan investeringsstöd även lämnas till trygghetsbostäder.62 För att vara berättigad till investeringsstöd krävs det att ny- eller ombyggnad påbörjats under perioden 1 januari 2007 till 31 december 2011 samt färdigställts inom två år från dagen det påbörjandes.63 Det är oklart om investeringsstödet kommer fortsätta utgå eller om det kommer att upphöra efter december 2011. Ärenden om bidrag ska handläggas av Boverket och Länsstyrelsen.64 Bidragets storlek beror på om ansökan gäller nybyggnation eller ombyggnation. Bidrag lämnas för nybyggnation med ett belopp om 2 600 kronor per kvadratmeter bruksarea ovan mark för bostäder och ombyggnad med ett belopp om 2 200 kronor per kvadratmeter bruksarea ovan mark för bostäder.65 Efter projektets färdigställande har byggherren sex månader på sig att ansöka om utbetalning. Bidraget betalas ut då ny– eller ombyggnation färdigställts men bara om det uppfyller de förutsättningar som låg till grund för beslutet.66

3.5 Mervärdesskatt Vid uthyrning av lokaler till hyresgäst som bedriver mervärdesskattpliktig verksamhet gäller frivillig skatteskyldighet till moms för fastighetsägaren/hyresvärden. En förutsättning är att fastighetsägaren måste ansöka om registrering för frivillig skatteskyldighet hos skatteverket. Vidare måste hyresavtalet innehålla ett förbehåll om att hyresgästen ska betala moms för att vara skyldig till detta.67

62 Regeringen. Tillgänglig på: www.regeringen.se/sb/d/8088/a/73322. Hämtad: 2010-12-26 63 SFS 2007:159 4§ 1st 64 Ibid. 10§ 1st 65 Ibid. 9§ p.1-2 66 Ibid. 13§ 1st 67 Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken. s 74

28

Hyresgästen är antingen en kommunal eller en privat aktör. Då hyresgästen är kommunal har fastighetsägaren avdragsrätt för ytor som kan registreras för frivillig skatteskyldighet. När det är fråga om en privat hyresgäst finns ingen avdragsrätt. För vårdboende medges frivillig skatteskyldighet endast för uthyrningsbara ytor, vilka omfattas av vårdytor och personalutrymmen. Ytor som är gemensamma för samtliga lokaler eller ytor som används för service, drift eller underhåll är i regel inte uthyrningsbara. Exempel på sådana ytor är trapphus, korridorer, hissar, värmecentral. Bostäder och gemensamma utrymmen som används av de boende och vårdpersonal medges inte frivillig skatteskyldighet.68 Gemensamma ytor, som nyttjas av både boende och personal, ska anses vara hänförliga till stadigvarande bostad enligt praxis. Detta beror på att det inte går att särskilja den del som används som stadigvarande bostad från den del som används för vård. Detta medför inte att det helt saknas avdragsrätt för gemensamma ytor. De ytor som kan hänföras till bedriven vård är dock berättigad 50 % avdragsrätt.69 Nedan presenteras avdragsrätten för de olika ytorna.

3.6 Hyreskontrakt Ett standardhyreskontrakt erbjuder såväl hyresvärd som hyresgäst ett väl balanserat och heltäckande avtal. Nedan görs en genomgång av ett standardhyreskontrakt och dess uppbyggnad. För att underlätta för läsaren finns ett standardhyreskontrakt bifogat, se bilaga 1. Hyresvärd/hyresgäst Hyresvärden är den som upplåter lokalen. Normalt sett är hyresvärden och fastighetsägaren densamma och kan antingen vara en fysisk eller juridik person. Hyresgästen är den som får lokalen upplåten till sig och kan också vara antingen en fysisk eller juridisk person. Är det fråga om en juridisk person ska kontraktet undertecknas med firmans namn och behörig firmatecknare.70 Lokalens adress Lokalen identifieras genom att adress och fastighetsbeteckning skrivs in.71 Lokalens användning Lokalens användning bör preciseras väl i hyreskontraktet. Hyresgästen får inte utan hyresvärdens medgivande eller hyresnämndens tillstånd använda lokalen för något

68 Skatteverket. Tillgänglig på: www.skatteverket.se/rattsinformation/skrivelser/2010/skrivelser2010/13168262710111.5.6eb1f7eb12c507b23b780008800.html. Hämtad:2010-12-16 69 Skatteverket. Tillgänglig på: www.skatteverket.se/rattsinformation/skrivelser/2010/skrivelser2010/13168262710111.5.6eb1f7eb12c507b23b780008800.html. Hämtad: 2010-12-16. Jonson, T. 2010-12-02 70 Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken. 2007 s. 64-65 71 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.10

Verksamhetsytor Fullt avdragsgill yta Gemensamma ytor 50 % avdragsgill yta Boyta Ej avdragsgill yta

29

annat ändamål än det avsedda. Bryter hyresgästen mot det i hyreskontraktet avsedda ändamål kan hyresrätten förverkas. Det angivna ändamålet kan under vissa förutsättningar ändras enligt 23 § HL. Lokalens skick Enligt hyreslagen ska hyresvärden på tillträdesdagen tillhandahålla lokalen i ett för ändamålet brukbart skick. Avtal får dock träffas om att lokalen skall vara i sämre skick.72 Hyresvärden kan friskriva sig genom att i kontraktet ange att lokalen upplåtes i befintligt skick. Trots friskrivning kan hyresvärden bli skyldig att svara för skada och brist i lokalen. Om lokalen inte är fullt brukbar för det ändamål som avses med upplåtelsen samt om bristen är av sådan art att hyresgästen inte kände till eller kunde upptäckt bristen med vanlig uppmärksamhet.73 Lokalens storlek och omfattning Lokalens storlek och omfattning är en fråga som bör uppmärksammas. Lokalens storlek och fördelning av ytor ligger till grund för förhandlingar av hyrans storlek samt lokalens användning. Det är därför fördelaktigt att bifoga ritningar till kontraktet där lokalens storlek och omfattning är markerad. Om inte någon särskild överenskommelse om betydelse av storleken på arean sker mellan parterna, medför avvikelsen inte någon rätt till kompensation för vare sig hyresvärd eller hyresgäst.74 Hyrestid Hyrestiden regleras i 3 § HL. Ett hyreskontrakt upplåts antingen på bestämd hyrestid eller på obestämd hyrestid. För lokaler använder man sig i regel av bestämd hyrestid. Detta beror på att rörliga tillägg inte är tillåtna vid tillsvidareavtal. För att index- och fastighetsskatteklausuler ska få tillämpas måste hyrestiden omfatta minst tre år.75 Uppsägningstid – förlängningstid Uppsägningstiden för lokalhyresavtal med bestämd hyrestid är minst nio månader före avtalets utgång. Tillsvidareavtal har en uppsägningstid på minst nio kalendermånader.76 Uppsägning ska ske enligt 58§ HL. Är uppsägningen inte korrekt gjord blir konsekvensen att uppsägningen inte är giltig. Avtalet fortsätter då löpa vidare eller förlängs med den tid som är angiven i kontraktet. 77 Hyra Hyran för lokal skall vara till beloppet bestämt. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lokalens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.78 Hyran för en lokal bestäms enligt marknadshyra. Marknadshyra är den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på den öppna marknaden.79 På detta sätt blir hyran frikopplad från hyresvärdens kostnader. För att hyresvärden ska kunna kompensera sig för olika slags kostnader sker förhandlingar vid avtalets inträngande.

72 JB 12 kap. 9§ 2 st. 73 Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken. 2007 s. 72 74 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.11-12 75 Ibid. s. 12 76 JB 12 kap. 4§ 77 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.12-13 78 JB 12 kap. 19§ 79 JB 12 kap. 57 a §

30

Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden minst tre år kan hyran beräknas enligt ”annan beräkningsgrund”.80 Med annan beräkningsgrund menas att hyran kan variera med ett rörligt tillägg i form av en indexklausul och/eller en klausul om fastighetsskatt. Indexklausul, se bilaga 2 Ett rörligt indextillägg medför att hyresintäkterna kan värdesäkras.81 Beräkningen av index bygger på en bashyra och ett så kallat bastal. Bashyran är en förhandlingsfråga mellan parterna. Bastalet utgörs av indextalet för den oktobermånad till vilken bashyran anses anpassad till. Beräkning av indextillägget:

1. Skillnaden mellan aktuellt oktoberindex och bastalet beräknas

2. Blir skillnaden positiv divideras detta tal med bastalet

3. Denna kvot multipliceras i sin tur med bashyran

Om skillnaden mellan oktoberindex och bastalet blir negativ utgår inget indextillägg eftersom utgående hyra aldrig sätts lägre än det angivna beloppet i hyreskontraktet.82

80JB 12 kap. 19§ 81 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.14 82 Itkett. Tillgänglig på: www.itkett.se/exego.aspx?p_id=309. Nr6F Hämtad:2011-02-10

31

Fastighetsskatteklausul, se bilaga 3 Fastighetsskattens belopp är varierande beroende på fastighetstyp . Skatten utgör 1 % av taxeringsvärdet för kommersiella lokaler. Samma procentsats avser lokaler som är under uppförande och tomtmark som hör till dessa. Industrifastigheter beskattas med 0,5 % av taxeringsvärdet. Meningen är där dock delad avseende beskattning av särskilda boenden. Skatteverket anser att fastigheten ska taxeras som hyreshusenhet medan fastighetsägaren anser att fastigheten ska taxeras som specialenhet. Hyreshusenhet beskattas medan specialenheter är helt undantagen skatteplikt. 83 Varje enskilt fall får i och med detta prövas var för sig. Enligt praxis kan vårdboende klassas till specialenhet om bemanningen utgör mer än en anställd/boende. I klausulen regleras om hyresgästen årligen ska erlägga ersättning för fastighetsskatt, och i så fall med hur stor andel, eller om fastighetsskatten ingår i hyran.84 El, VA, värme, varmvatten, kyla och ventilation Huvudregeln säger att hyresbeloppet skall vara bestämt i kontraktet. Oavsett kontraktstid, kan hyresvärden ta ut särskild ersättning för el, VA och varmvatten som kan variera.85 Ersättning för kyla och ventilation ryms inte inom undantaget. Ersättningen måste då vara bestämd. Om kontraktet löper på minst tre år kan hyresgästen betala särskild ersättning om betalningsgrunden är preciserad.86 Avfallshantering Kostnad för avfallshantering kan regleras på olika sätt. Antingen ingår kostnaden i hyran eller så kommer parterna överens om fördelning i särskild bilaga.87 Trappstädning Parterna enas om trappstädning skall ingå i hyran eller om den ska ombesörjas och bekostas av hyresgästen. Snöröjning och sandning Parterna enas om snöröjning och sandning skall ingå i hyran eller om det ska ombesörjas och bekostas av hyresgästen. Oförutsägbara kostnader För att denna klausul skall vara giltig krävs det att kostnadsökningen var oförutsedd vid avtalets tecknande. Klausulen avser riksdags/myndighetsbeslut som medför kostnadsökning som beror på införande eller höjning av skatt eller avgift, vilken är knuten till fastigheten. Klausulen omfattar även ”generella ombyggnadsåtgärder eller liknande på fastigheten som ej enbart avser lokalen och som hyresvärden åläggs att utföra till följd av beslut av riksdag, regering, kommun eller myndighet”. Hyresgästens andel ska anges i klausulen, om inte beräknas hyresgästens andel på utgående lokalhyror när kostnadsökningen inträffar.88

83 Skatteverket. 2011 84 Itkett. Tillgänglig på: www.itkett.se/exego.aspx?p_id=309. Nr7B. Hämtad: 2011-02-10 85 JB 12 kap. 19§ 86 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.14 87 Ibid. s. 15 88 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.15

32

Mervärdesskatt Fastighetsägaren måste genom ansökan till skatteverket frivilligt registrera sig för skatteskyldighet för att få ta ut moms på hyran. För att hyresgästen ska vara skyldig att betala moms måste hyreskontraktet innehålla förbehåll om detta. Undantaget eventuell ränta och ersättning för skriftliga betalningspåminnelser beräknas momsen på all ersättning som hyresgästen betalat till hyresvärden. Moms beräknas även på rörlig ersättning som indextillägg och fastighetsskatteklausuler.89 Hyrans betalning Om hyreskontraktet inte säger något om när hyran ska betalas skall hyran betalas sista vardagen före varje kalendermånads början.90 Sen betalning av hyran kan leda till förverkande av hyresrätten. Förverkandefristen för lokaler är två vardagar efter förfallodagen.91 Hyresrätten kan återvinnas genom att hyresgästen betalar hyresskulden inom återvinningsfristen. Denna frist omfattar två veckor från det att hyresgästen delgetts en underrättelse om sin rätt att återvinna hyresrätten.92 Ränta, betalningspåminnelse Vid försenad betalning av hyran utgår ränta på fodringen från förfallodagen. Kompensation för sen betalning av hyran regleras i räntelagen och är oberoende av avtalet .93 Hyresvärden har även rätt till ersättning för inkassokostnader så som ersättning för betalningspåminnelse, kravbrev sant upprättande av amorteringsplan om detta tas upp i avtalet.94 Miljöpåverkan Hyresgästen har ett miljömässigt ansvar för sin verksamhet. Det är miljöbalkens regler som ska följas vilket innebär att det är verksamhetsutövaren som är ansvaring för avhjälpande av föroreningsskada eller miljöskada.95 Enligt 61§ hyreslagen är preskriptionstiden för fodringsanspråk på grund av hyresförhållandet två år.96 Det finns möjlighet att avtala bort denna tidsgräns i form av en miljöklausul vilket innebär att den allmänna fodringspreskriptionen på 10 år råder.97 Byggvarudeklarationer Se bifogad standardmall. Revisionsbesiktningar Se bifogad standardmall. Tillgänglighet till vissa utrymmen Se bifogad standardmall. 89 Ibid. s. 16-17 90 JB 12 kap. 20 § 91 JB 12 kap. 42 § 2p 92 JB 12 kap. 44§ 93 3§ 1 st Räntelagen 94 Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken. 2007 s. 78 95 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.18 96 JB 12 kap. 61§ 97 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.18

33

PBL avgifter Se bifogad standardmall. Brandskydd Se bifogad standardmall. Myndighetskrav Klausulen omfattar vem som bär ansvaret att bekosta åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag kan komma att kräva för lokalens nyttjande för avsedd användning.98 Oavsett vad som står i kontraktet kan hyresvärden komma att bli ansvarig att utföra och bekosta åtgärden. Skulle en myndighet kräva ändringar som är beroende av att lokalen nyttjas just för det specifika ändamålet, åligger det hyresgästen att utföra och bekosta åtgärden om det så är avtalat. Skulle istället en myndighet kräva ändringar som inte är orsakade av att lokalen nyttjas för det avsedda ändamålet utan för att lokalen över huvud taget ska få hyras ut är det hyresvärden som får stå för kostnaden, oavsett vad som står i kontraktet.99 Bär hyresgästen ansvaret att utföra åtgärder på grund av myndighetskarv, ska hyresgästen samråda med hyresvärden innan åtgärden vidtas.100 Inredning Lokalen kan hyras ut med eller utan ”särskild för verksamheten avsedd inredning”. Om inredning ingår är det fördelaktigt om en detaljerad specifikation upprättas och bifogas i kontraktet.101 Underhåll I standardkontraktet finns tre olika alternativ huruvida underhållet för lokalen ska fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst.

1. Hyresvärden skall utföra och bekosta erforderligt underhåll av lokalerna och av honom tillhandahållen inredning.

2. Hyresgästen skall utföra och bekosta erforderligt underhåll av ytskikt på golv, väggar och tak jämte av inredning tillhandahållen av hyresvärden.

3. Fördelningen av underhållsansvaret framgår av särskild bilaga.

Det första alternativet medför att hyresvärden har en skyldighet att underhålla lokalen. Hyresvärden har även ansvar att underhålla och vid behov utbyte av utsliten inredning om lokalen hyrs ut med inredning som är särskilt avsedd för verksamheten. Det andra alternativet innebär att parterna kan avtala bort hyresvärdens underhållsskyldighet. Om hyresgästen skall bära underhållsansvar utöver det som nämns i punkt 2 får parterna uttryckligen ange det i kontraktet eller i särskild bilaga. I det tredje och sista alternativet kan parterna själva upprätta en särskild bilaga där underhållsansvaret regleras.102 Detta görs i form av en gränsdragningslista mellan 98Itkett. Tillgänglig på: www.itkett.se/exego.aspx?p_id=309. Nr 12B.2 Hämtad: 2011-02-10 99 Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken. 2007 s. 76 100 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s. 20 101 Ibid. s. 20

34

parterna. I bilaga 4 ges exempel på en gränsdragningslista mellan hyresvärd och hyresgäst. Skötsel och drift Enligt kontraktet åligger det hyresvärden att i förekommande fall ombesörja skötsel, drift och underhåll av allmänna och gemensamma utrymmen om inget annat avtalats mellan parterna.103 Ledningar för telefoni och datakommunikation Oavsett vem som bekostar dragningen av ledningar för telefoni och datakommunikation så är det den som beställer/genomför dragningen som får svara för eventuella skador på andra ledningar i samma kanalisation.104 Skyltar, markiser, fönster, dörrar ect Enligt klausulen har hyresgästen rätt att sätta upp skylt om:

• Skylten är för verksamheten sedvanlig

• Hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke

Uppsättning av andra anordningar som exempelvis markiser kräver hyresvärdens tillstånd.105 Försäkringar Det åligger hyresvärden teckna sedvanlig fastighetsförsäkring. Hyresgästen är skyldig att teckna företagsförsäkring för den verksamhet som bedrivs i lokalen. Båda försäkringar ska omfatta skada orsakad av tredje man.106 En särskild glasförsäkring kan också behöva tecknas.107

102 Ibid. s. 20-21 103 Itkett. Tillgänglig på: www.itkett.se/exego.aspx?p_id=309. Hämtad:2011-02-10 104 Ibid. s. 21 105 Itkett. Tillgänglig på: www.itkett.se/exego.aspx?p_id=309. Hämtad: 2011-02-10 106 Itkett. Tillgänglig på: www.itkett.se/exego.aspx?p_id=309. Hämtad: 2011-02-10 107 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.21

35

Yttre åverkan I kontraktet kan parterna reglera vem som står för skador på grund av åverkan på lokalen. Till lokalen hör fönster, skyltar samt entré. Andra portar och dörrar som leder till eller från lokalen omfattas aven av denna klausul.108 Låsanordningar Här regleras vem som ska utrusta lokalerna med sådana lås- och stöldskyddsanordningar som krävs för hyresgästens företagsförsäkring. Om inget annat avtalats står densamme för underhållet av anordningarna.109 Nedsättning av hyran Utförande av underhållsarbete i lokalen eller på fastigheten i övrigt leder ofta till att hyresgästen inte kan nyttja lokalen som kontraktet förutsätter. Hyresgästen har då, för den tid lokalen är i bristfälligt skick, rätt till skälig nedsättning av hyran.110 Det finns möjlighet att i kontraktet avtala bort rätten för hyresgästen att få hyresreducering vid åtgärder i lokalen.111 Återställande vid avyttring Hyresgästen ska återställa lokalen i godtagbart skick. Fullgör inte hyresgästen sina skyldigheter har hyresvärden rätt till ersättning för kostnaden att återställa lokalen i godtagbart skick.112 Force majeure Här regleras hyresvärdens skyldigheter vid krig, upplopp, arbetsinställelse mm. Säkerhet Två valiga former av säkerhet är bankgaranti och borgen. En bankgaranti innebär att banken svarar för hyresgästens förpliktelser. Garantin motsvarar i regel en årshyra. Personuppgiftslagen Parterna kan genom en personuppgiftsklausul reglera hur personuppgifterna behandlas. Särskilda bestämmelser Här redovisas kontraktets bilagor samt övriga klausuler som parterna kommit överens om. Underskrift Se rubrik hyresvärd/hyresgäst. Överenskommelse om avflyttning Kontraktet måste sägas upp enligt 58§ HL för att upphöra. Under speciella förhållanden kan hyresvärd och hyresgäst komma överens om att ”skriva av” kontraktet genom att underteckna överenskommelsen om avflyttning.113

108 Ibid. s. 22 109 Itkett. Tillgänglig på: www.itkett.se/exego.aspx?p_id=309. Hämtad: 2011-02-10 110JB 12 kap. 11§ 3p 111 JB 12 kap. 16§ 3st 112 Svensk Handel, SHR, SABO. 2008 s.23

36

Överlåtelse Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke.114 Hyresnämnden kan lämna tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Har hyresgästen innehaft lokalen i mindre än tre år krävs synnerliga skäl för att få tillstånd av hyresnämnden.115

3.7 Värderingsmetoder Val av värderingsmetod styrs i hög utsträckning av vilket värde som efterfrågas. Beroende på om det är marknadsvärdet eller avkastningsvärdet som ska värderas tillämpas olika metoder. Följande tre huvudmetoder används i värderingssammanhang.

• Ortprismetoden

• Nuvärdesmetoden

• Produktionskostnadsmetoden

3.7.1 Ortprismetoden Metodens syfte är att uppskatta ett marknadsvärde på värderingsobjektet. Metoden grundar sig på överlåtelser av jämförbara objekt inom samma område eller ort. Bedömningen görs med hjälp av noterade priser för liknande fastigheter, så kallade jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. För att få en hög kvalitet på värderingen krävs tillgång på relevant marknadsdata. En ideal situation innebär att det finns ett stort antal överlåtelser, identiska fastigheter samt att överlåtelserna skett vid värdetidpunkten. Detta scenario är svårt att uppnå då alla fastigheter är unika. Problematik uppstår ofta kring antal jämförelseobjekt, jämförbarheten eller tidsfaktorn.116 De vanligaste ortprismetoderna är areametoden, nettokapitaliseringsmetoden, bruttokapitaliseringsmetoden och köpekapitaliseringsmetoden. I Areametoden sätts betalt pris i relation till värderingsobjektets bruksarea(kr/kvm*bruksarea). Normeringen resulterar i att priserna blir jämförbara. Eftersom både köpeskilling och bruksarea framgår av allmänna register är metoden enkel att utföra.117 Nettokapitaliserings-/Direktavkastningsmetod är den mest tillämpade metoden för marknadsvärdering av kommersiella fastigheter. Den baseras på ett framräknat driftnetto. Genom att sätta driftnettot i relation till priset fås en kvot utryckt i procent. Kvoten benämns direktavkastning eller nettokapitaliseringsprocent. Det bedömda marknadsvärdet fås genom att dividera driftnettot med direktavkastningen.118

113 Ibid. s. 26 114 JB 12 kap. 32§ 115 JB 12 kap. 36§ 116 Persson, Erik. 2008 s. 260 117 Lantmäteriverket och mäklarförbundet. Fastighetsvärdering 2008 s.141 118 Persson, Erik. 2008 s. 270

37

Bruttokapitaliseringsmetoden används framför allt i samband med överslagsräkningar. En bruttokapitaliseringsfaktor räknas fram. Denna multipliceras sedan med bruttohyran för att få fram ett bedömt marknadsvärde. En köpeskillingskoefficient tas fram genom att pris divideras med taxeringsvärdet. För att få fram ett bedömt marknadsvärde multipliceras sedan köpeskillingskoefficient med taxeringsvärdet.

3.7.2 Nuvärdesmetod Nuvärdesmetoden eller avkastningsmetoden är ett samlat begrepp för de värderingsmetoder vars syfte är att bestämma värdet på framtida nyttor diskonterade till värdetidpunkten. Metoden ger möjlighet att bestämma ett marknadsvärde såväl som ett individuellt avkastningsvärde på värderingsobjektet. Nuvärdesmetoden delas upp i två huvudgrupper, kassaflödesmetoden och intäkts- och kostnadsmetoden.

3.7.2.1 Kassaflödesmetoden Metoden går ut på att beräkna löpande betalningsströmmar över en kalkylperiod. Med betalningsströmmar menas in- och utbetalningar. Det är främst betalningsströmmarnas storlek och till de tidpunkter de inträffar som är av intresse. Dessa prognostiseras för varje år och sedan diskonteras till värdetidpunkten. Vid kalkylperiodens slut erhålls ett restvärde. Även detta ska bedömas och diskonteras till aktuell värdetidpunkt. 119 En kassaflödesanalys kan utföras på totalt eller eget kapital. Nuvärdesberäkning på totalt kapital

V = fastighetens värde H = hyra D = drift U = underhåll R = restvärde n = kalkylperiod t = tidsvariabel p = kalkylränta på totalt kapital Nuvärdesberäkning på eget kapital Då nuvärdesberäkningen utförs på eget kapital tas hänsyn även till lånat kapital. Man gör då en uppdelning på eget och lånat kapital enligt formeln:

RÄ = ränta A = amortering 119 Lantmäteriverket och mäklarförbundet, Fastighetsvärdering. 2008 s. 142

38

L0 = lån år n E0 = nuvärde av betalningar som tillfaller eget kapital p = kalkylränta på eget kapital120 Restvärdet Fastighetens restvärde bestäms som marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut. Den kan ses som ett approximativt värde av förväntade avkastningar då kalkylperioden löpt ut. Vid lång kalkylperiodlängd samt hög kalkylränta får restvärdet en någon minskad betydelse för kalkylresultatet. Restvärdet kan bedömas genom någon av följande beräkningar:

• Som en procentuell förändring av marknadsvärdet vid kalkylstart.

• Genom bruttokapitaliseringsfaktorn (BKF * bruttohyra året efter kalkylperioden).

• Genom nettokapitaliseringsprocent (driftnettot året efter kalkylperioden dividerat med NKP).121

Kalkylränta Kalkylräntan är den ränta som ska motsvara investerarens avkastningskrav. Dess funktion är att göra betalningsströmmar jämförbara med varandra vid olika tillfällen i tiden. 122 Bedömningen av kalkylräntan görs med hänsyn till rådande allmänekonomiska förhållanden. De allmänekonomiska analyserna består av prognoser och trender i ett lands faktiska och förväntade framtida utveckling. 123 Nedan beskrivs de parametrar som används för att uppskatta kalkylräntan.

3.7.2.2 Intäkts- och kostnadsmetoden Med hjälp av Intäkts/kostnadsmetoder beräknas de sammanlagda nuvärdena av framtida årliga nettoavkastningar. Till skillnad från kassaflödesmetoden har denna modell samma storlek på driftnettot under hela kalkylperioden. Något restvärde tar man ingen hänsyn till i detta fall utan metoden baseras på en evighetskapitalisering av ett normaliserat första års driftnetto.

a = avskrivningstermen B = värdet av fastighetens byggnadsdel

120 Lantmäteriverket och mäklarförbundet, Fastighetsvärdering. 2008 s. 148 121 Ibid. s. 150 122 Ibid. 123 Persson, Erik. 2008 s. 285

39

3.7.2.3 Produktionskostnadsmetoden Metoden innebär en uppskattning av värdet för nyproduktion av värderingsobjektet. Produktionskostnader är dock inte något utryck för värde. Fastighetens värde kan understiga såväl som överstiga kostnaderna för anskaffning eller produktion. Produktionskostnadsmetoden består av följande tre moment

• Att värdera återanskaffningskostnaden för att uppföra en ny likadan byggnad.

• Minska den framräknade återanskaffningskostnaden med hänseende till den värdeminskning som uppkommit genom ”ålder och bruk”. Vilket ofta benämns som tekniskt nuvärde.

• Det totala fastighetsvärdet erhålls genom att det tekniska nuvärdet för byggnaden och markvärdet adderas. Markvärdet tas vanligtvis fram genom ortprismetod124

124 Lantmäteriverket och mäklarförbundet, Fastighetsvärdering. 2008 s. 53

40

41

4 Empiri I detta avsnitt presenteras resultatet av intervjuerna. Varje företag presenteras kortfattat med en inledande företagsbeskrivning.

4.1 Intervju 1 – Gyllenforsen (Gyllenforsen har idag blivit Folksam fastigheter)

Företag: Gyllenforsen Fastigheter KB Respondent: Torbjörn Wiberg Befattning: VD Gyllenforsen Fastigheter KB är ett bolag knutet till KP Pension & Försäkring. Deras uppgift är att få KP:s kapitalplaceringar att öka i värde genom att äga, förvalta och utveckla fastigheter. Gyllenforsen jobbar inte med lånat kapital eftersom de inte är beroende av extern finansiering. De tittar på längre cykler då de inte har behov av att kunna sälja efter några år. Gyllenforsen placerar på lång sikt och tar hänsyn till både avkastning och risk. Investeringsbeslut Gyllenforsen har förvärvat tre nyproducerade vårdboenden de senaste åren. Alla tre är med 20 åriga kontrakt där kommunen är kontraktspart. Det som fick Gyllenforsen att vilja investera i vårdboenden var den långa kontraktslängden samt att de ser denna typ av investering som en säker placering med en hygglig värdestegring över tiden. De har även planer på att förvärva fler vårdboenden som passar dagens och morgondagens krav. Gyllenforsen tittar bara på vårdboenden som befinner sig i lägen där det finns en befolkningstillväxt. Detta för att det ska vara möjligt att hyra ut det igen efter att kontraktstiden med den första hyresgästen har löpt ut. Om det finns en negativ befolkningstillväxt kan det vara svårt att förlänga kontraktet med den befintliga hyresgästen eller hitta en ny hyresgäst Gyllenforsen använder sig av kassaflödesanalyser då vårdboenden oftast omfattar långa hyreskontrakt. De gör känslighetsanalyser på olika parametrar i kassaflödet för att se hur olika kostnadsparametrar kan slå. Gyllenforsen anser att det allmänekonomiska tillståndet har en viss påverkan vid fastighetsförvärv. De är som tidigare nämnts pensionsplacerare och placerar därav inte bara i fastigheter. Grunden är aktier, obligationer och direktägda fastigheter. Andelen fastigheter i portföljen bör vara ca 10 % så att värdeandelen på fastigheter ökar ifall det blir en kraftig aktienedgång. Gyllenforsen tar hänsyn till inflationen. De räknar med en inflation på cirka 1,5-2 %. Eftersom det ofta handlar om långa kontrakt anser de att bedömningen bör göras beroende av bland annat kontraktstiden.

42

Hyresavtalet Avtalstid Gyllenforsen föredrar långa kontrakt. De vill att avtalstiden ska vara minst 5 år beroende på fastighetens läge och skick samt minst 10 år för nyproducerade vårdboenden. Hyra Gyllenforsen vill ha ett index på 100 %. Detta kan dock variera beroende på om hyran är låg eller hög samt hur gränsdragningslistan ser ut. Om större delen av kostnadssidan ligger på hyresgästen och hyran är hög kan de gå med på ett lägre index. Hyresgäst Gyllenforsen föredrar kommunala hyresgäster men utesluter inte privata. De anser att kommunen är en säkrare part, ”en kommun är med all sannolikhet en kommun även om 20 år som har skattekraft att betala hyra”. De anser att privata hyresgäster oftast är en mer osäker part. Dock kan detta variera beroende på vad de har för ägare och affärsidé. Vid långa kontraktstider blir det alltid någon form av förändring i privata bolag vilket gör att det finns en viss osäkerhet som kan påverka direktavkastningen. Gyllenforsen kan tänka sig att ha privata hyresgäster om andra saker väger upp. Men de är tydliga med att de inte betalar lika bra för privata hyresgäster som för kommunala. Läge Gyllenforsen tycker att läget är viktigt. De föredrar storstadsregioner. Det viktigaste för Gyllenforsen är att det är en tillväxtkommun och att aktuellt område i kommunen är under tillväxt även om 20 år. Gyllenforsen vill att vårdboendena ska ha en hemtrevlig atmosfär för att det ska kännas bra för de boende, anhöriga samt personal. Gränsdragningslistan Gyllenforsen vill sköta yttre underhåll samt stora systemfrågorna. Det inre underhållet vill de att hyresgästen ska ta ansvar för. Enligt Gyllenforsen är det hyresgästen som har en dialog med de boende och därmed en större flexibilitet om vad som behöver åtgärdas. De anser att det är hyresgästen som bland annat kan reglera värme, el och vatten. Målning, tapetsering, tvättmaskin, torktumlare samt föremål som är anpassade för verksamheten tycker de också att hyresgästen bör ansvara för. Gyllenforsen tror att ansvaret av det inre underhållet kan orsaka konflikter mellan dem och hyresgästen vid ett senare skede. De är t.ex. inte specialister på vilka spoldesifektorer som finns om 20 år. Gyllenforsen tycker att det är bättre att de som har kunskap inom området har ansvaret. Försäljningsform Gyllenforsen föredrar att förvärva KB men de förvärvar även fastigheter och AB. Valet av KB grundar sig i deras situation vad gäller beskattning. Gyllenforsen ser fördelar och nackdelar med alla försäljningsformer. Fördelen med fastighetstransaktioner är att de slipper kostnader som finns för bolag varje år. Nackdelen med en fastighet är att de måste betala stämpelskatt. Om de förvärvar ett bolag måste de betala för bland annat årsredovisning och revisorer. De måste även

43

göra en due diligence för att undersöka bolagets historik. Numera är det vanligt att göra fastighetsaffärerna i bolag och Gyllenforsen ser inte det som något hinder. I stort sätt spelar det ingen roll för Gyllenforsen om de förvärvar en fastighet eller ett bolag. Det viktigaste är försäljningspriset, vad de får för produkt för det priset de betalar och slutligen vad de tycker om produkten i förhållande till priset de betalar. Höjningen av stämpelskatten kommer dock leda till att de föredrar att förvärva fler bolag än fastigheter. Miljöklassificering Gyllenforsen äger miljöklassificerade byggnader. De har bland annat förvärvat en vårdbyggnad av Skanska som är LEED klassificerad. Gyllenforsen har planer på att förvärva fler miljöklassificerade byggnader. De har inte någon specifik klassificering som de har bestämt sig för utan håller det öppet. Gyllenforsen tycker att det är viktigt med en låg energiförbrukning. Utöver detta värdesätter de att miljön i marken inte är förorenad och att det inte byggs in miljöfarligt material. Gyllenforsen är beredd att betala ett högre pris för en miljöklassificerad vårdbyggnad. De anser att en lägre energiförbrukning över tiden ger ett högre driftnetto vilket med automatik ger ett högre pris om man har en konstant direktavkastning.

44

4.2 Intervju 2 – Diligentia Företag: Diligentia Respondent: Sven-Åke Persson Befattning: Affärsområdeschef Diligentia ägs av Skandia Liv. Deras övergripande uppdrag är att med rimligt risktagande leverera en långsiktig stabil totalavkastning till ägaren Skandia Liv. Diligenta har som målsättning att leverera hög avkastning över tid inom segmentet direktägda fastigheter. Deras direkta målsättningar är att de ska överstiga svenskt fastighetsindex. Diligentias affärsidé baseras på att äga, utveckla och förvalta. De arbeta med tre typer av fastigheter: bostäder, kontor och köpcentrum. Till bostäder har de nu även lagt till äldreboende. Deras fokus ligger på storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö Investeringsbeslut Diligentia har förvärvat två vårdboenden de senaste åren. De äger ett boende i Uppsala och ett i Nacka som är ungefär lika stora. Deras strategi runt vårdboende är relativ ny. Tidigare har de ägt vårdboende genom att det följt med då de förvärvat stora fastighetsbestånd. Det som fick Diligentia att investera i vårdboende var att de ser det som en långsiktig bra investering som går i linje med Livbolagets syfte att säkra pensioner och långsiktiga försäkringar. De har planer på att förvärva fler vårdboenden. Diligentia använder sig av olika former av kassaflödesanalyser och ortprismetoder vid förvärv av vårdboenden. Diligentia anser inte att det allmänekonomiska tillståndet har någon speciell inverkan vid förvärv av vårdboende. De har inte behov av lånefinansiering som många andra aktörer på marknaden eftersom de finansieras av Skandia Liv. De tittar på det enskilda objektet och gör analyser kring objektet. Diligentia tar hänsyn till inflationen. De räknar med en inflation på ca 2 %. Diligentia tar även hänsyn till risk, direktavkastning och totalavkastning. De anser att direktavkastningen är viktigare för vårdboende än vanliga bostäder. Hyresavtalet Avtalstid Diligentia föredrar långa kontrakt. De vill främst ha 15-20 år långa avtal. Om det är avtal med kortare avtalstid blir de mer avvaktande och alternativanvändningen blir viktigare.

45

Hyra Diligentia vill ha index på 100 %, men konstaterar att det är vanligt att man för vårdboende har 75-80%. De kan inte tänka sig att förvärva ett objekt med index som är lägre än 75 %. Diligentia anser att ett lågt index kan vägas upp om större delen av kostnadssidan i gränsdragningslistan ligger på hyresgästen. Hyresgäst Diligentia föredrar kommunala hyresgäster eftersom de anser att det är en säkrare part men utesluter inte privata. I de flesta fall spelar hyresgästen inte så stor roll för Diligentia. De tycker att det finns en trygghet i investeringen vilken hyresgäst det än är. Diligentia menar att det är kommunen som köper de flesta vårdplatserna så kommunen finns där i bakgrunden oavsett vem som än är operatör. Vid ett fastighetsförvärv granskar de hyresgästen noggrant för att kontrollera om det är en långsiktig stabil ägare, t.ex. Carema. Läge Diligentia föredrar Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen. De har även börjat titta på andra kommuner där de finns idag. Diligentia tycker att kommunikation är en viktig lägesparameter för att de boende, personal samt anhöriga ska kunna komma till och från boendet. Gränsdragningslistan Diligentia vill sköta yttre underhåll. Det som är verksamhetsanknutet vill de inte hantera överhuvudtaget eftersom de inte vill bedriva verksamheter. De vill att operatören ska ansvara för drift och skötsel. Diligentia tycker att det är mycket viktigt med en väl genomarbetad gränsdragningslista så att de som investerare kan göra bedömningar utifrån den. Försäljningsform Försäljningsformen spelar ingen roll för Diligentia, de anser att det är upp till affären just då. Diligentia kommer förmodligen att börja titta mer på bolag efter att stämpelskatten höjs vid årsskiftet. Miljöklassificering Diligentia äger inga miljöklassificerade vårdboenden men de har börjat titta mer på den parametern eftersom de tycker att det är viktigt. De tycker att det är viktigt med en så låg miljöpåverkan som möjligt. Diligentia är beredda att betala mer för miljöklassificerade byggnader. De anser att en miljöklassad byggnad har en lägre energiförbrukning vilket kommer ge ett högre pris som de är beredda att betala. Diligentia har inte bestämt sig för vilken miljöklassificering som de ska välja.

46

4.3 Intervju 3 – RBS Nordisk Renting Företag: RBS Nordisk Renting Respondent: Lennart Ingefeldt Befattning: Chef för Public Sector SIAB, Pk-banken, WASA och engelska Midland Montagu Bank bildade år 1986 Nordisk Renting. Sedan 2003 ingår Nordisk Renting AB, som ett helägt dotterbolag, i bankkoncernen RBS (The Royal Bank of Scotland). RBS Nordisk Rentings affärsidé är att förvärva fastigheter av företag och organisationer som själva äger de fastigheter de nyttjar. Efter förvärvet hyrs fastigheten tillbaka till säljaren med långa hyresavtal. Det upprättas ofta en option för hyresgästen att köpa tillbaka fastigheten till ett förutbestämt pris när hyresavtalet löper ut. RBS Nordisk Renting var en av få aktörer på marknaden som tidigt investerade i vårdboenden. Idag äger de ca 20 stycken vårdboenden. De senaste åren har RBS Nordisk Renting inte förvärvat några vårdboenden överhuvudtaget. Detta beror mycket på att det blivit en mogen marknad och ökad konkurrens. Priserna ligger på en högre nivå nu. En annan anledning är att ägaren RBS bantade sin volym under finanskrisen och då var det svårt för RBS Nordisk Renting att öka sin. I framtiden planerar RBS Nordisk Renting att fortsätta investera i vårdboende. De anser att vårdboenden är en bra fastighetstyp eftersom de vill ha långa kassaflöde och säkra motparter. Investeringsbeslut RBS Nordisk Renting finansieras helt genom ägaren RBS. Därför tänker de som en bank och räknar mycket på marginal. Det allmänekonomiska tillståndet är viktigt då ränteläge och inflation styr helt och hållet. De använder sig utav en avskrivningsmodell. Avskrivningen används som en komponent till den hyra de konstruerar. Utifrån detta får de ett kassaflöde. RBS Nordisk Renting följer riksbankens inflationskrav på 2 %. Om de köper en befintlig fastighet på marknaden så tittar de på yielden och jämför med vad övriga aktörer är beredda att betala. Då det finns ett befintligt hyreskontrakt kan de räkna fram hyran baklänges utifrån deras modell. Vid nyproduktion utgår hyran från anskaffningskostnaden. Hyresavtalet Avtalstid RBS Nordisk Renting föredrar avtalstider på minst 12 år. Ju längre avtalstiden är desto bättre. De ser helst upp mot 20-25 åriga kontrakt. Hyresgäst

47

RBS Nordisk Renting föredrar kommunala och noterade bolag som hyresgäst. När det gäller privata aktörer gör de helst affärer med dem som även är kunder till RBS. Generellt är det större internationella bolag, svenska börsnoterade bolag samt offentliga sektorn. Det ska vara finansiellt starka kunder. De lever på kassaflödet och då krävs det stabila hyresgäster som betalar hyran i tid. I RBS Nordisk Rentings affärer är hyresgästen den viktigaste komponenten och inte själva fastigheten. Läge RBS Nordisk Renting har ingen geografisk orientering i deras affärsmodell. De äger fastigheter från Ystad till Piteå. Detta beror på att de inte har någon egen förvaltningsorganisation. Enligt den klassiska rentingmodellen är det kunden som bestämmer vart deras anläggning ska vara belägen. RBS Nordisk Renting gör dock en restvärdebedömning och då har läget större betydelse. Vad är marknadsvärdet när hyreskontraktet löper ut eller om hyresgästen skulle gå i konkurs? De bedömer läget i förhållande till restvärdet. Gränsdragningslistan RBS Nordisk Renting vill att allt ansvar ska ligga på hyresgästen. Idag gör de inte affärer där de ska ta på sig ett förvaltningsansvar. Försäljningsform RBS Nordisk Renting paketerar allt i bolag. Detta beror på deras optionsstruktur eftersom man inte kan koppla en option till fast egendom. Tidigare har de använt sig av kommanditbolag men aktiebolag går också utmärkt. Det finns dock en nackdel med att förvärva bolag. Vid långa hyreskontrakt kan man få problem med fastighetens avskrivningsunderlag. Om man köper ”begagnade” fastigheter i bolag kommer man i framtiden få stor skillnad mellan bokfört värde och marknadspriset. Man kommer på så sätt inte få något avskrivningsunderlag efter en tid. Det blir högre skatt på resultatet och marknaden kommer att börja vilja förvärva fastigheter igen. Miljöklassificering RBS Nordisk Renting håller på att bygga ett kommunhus som kommer märkas med Green-Building men i övrigt tror de inte att de äger några miljölassade byggnader. RBS Nordisk Renting tror att finns byggnader i deras bestånd som säkert kvalificerar för märkning men inte har blivigt klassificerade. Om marknaden och kunderna tycker det är viktigt med miljöklassning är det viktigt för RBS Nordisk Renting. De är övertygade om att deras nyproducerade byggnader kommer ha någon typ av klassificering i framtiden. RBS Nordisk Renting utgår från kunden och är beredda att betala ett högre pris för en miljöklassad byggnad om kunden är det. De anser även att miljöklassificering har en betydande roll för fastighetens restvärde.

48

4.4 Intervju 4 – Lönnbacken Företag: Lönnbacken Fastigheter AB Respondent: Magnus Edlund Befattning: VD Lönnbacken Fastigheter AB bildades våren 2010. AI Pension, Alecta och Svenska Kyrkans Pensionskassa har gemensamt bildat fastighetsbolaget för att långsiktigt förvalta pensionskapital. Bolagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla vårdboendefastigheter. Målet är att bygga upp en fastighetsportfölj om ca 2 miljarder svenska kronor inom en tidsperiod på 2-3 år. Lönnbacken har förvärvat ett vårdboende än så länge. De tre ägarna ser detta som en ren fastighetsplacering och en långsiktig sådan med tanke på att det är pensionskapital. Lönnbacken ser vårdboende som en knapp resurs framöver så de ser ingen större risk i investeringslaget. Eftersom Svenska Kyrkan är en av investerarna så finns det en viss värdegrund med i bilden. Det finns en mänsklig aspekt att vårda de gamla och man ser då gärna vårdboende i portföljen. Investeringsbeslut Lönnbacken använder sig utav kassaflödeskalkyler vid investeringsbeslut. Det allmänna ränteläget och tron om inflationens utveckling är de två parametrar som ger tydlig påverkan när man arbetar med kassaflödeskalkyler. Detta påverkar vilken yield de är beredda att avsluta affären på. Man måste ha ett visst gap mellan yield och låneränta. För att komma fram till kalkylräntan utgår de från det allmänna direktavkastningskravet för typen av fastighet i regionen. Det vill säga det lägesspecifikta direktavkastningskravet. I avkastningskravet väger de inte bara in lägesfaktorn utan även längd på hyresavtal och skick på fastigheten. Är det kort hyresavtal och dåligt skick vill de ha en högre direktavkastning för att ta igen den risk som uppkommer. För att få fram en nominell kalkylränta lägger de till långsiktig tro på inflation. ”Det blir inte helt korrekt matematiskt, egentligen skulle vi ha en viss långsiktig avskrivning på värdet också dvs. en driftnettoförsämring”. Lönnbacken räknar med en inflationsnivå på 1,75 % dvs. strax under riksbankens inflationskrav på 2 %. Om man utgår från en riskfri ränta på 3 % så lägger de på en riskkompensation på 2,5-5 % beroende på objekt. Direktavkastningen ligger på 5-8 % beroende på det enskilda objektets risknivå. De tar även hänsyn till värdeförändringar vilka räknas fram genom IRR (objektsspecifik internränta). Hyresavtalet Avtalstiden

49

Lönnbacken föredrar långa kontraktstider, minst 10 år men ser gärna kontraktstider upp mot 15-20 år. Om hyran är undersatt dvs. om hyresnivån ligger under vad marknaden är beredd att betala kan de tänka sig kortare kontraktstid för att sedan kunna höja hyran när avtalet löper ut. Kontraktstiden är viktig för Lönnbacken eftersom de får bättre lånevillkor hos banken med långa trygga kassaflöden. Hyra Ett förvärvsobjekt med ett index på 100 % är det ultimata. De kan tänka sig något lägre index men det är kalkylen som avgör. Det påverkar IRR ganska mycket så om index är lågt går kalkylerna inte ihop. Förvärvsobjekt med index under 75 % ointressanta för Lönnbacken. Hyresgästen Lönnbacken föredrar kommunala hyresgäster. En kommunal hyresgäst är säker och bidrar till bättre lånevillkor. Kommunen har ett mer långtgående ansvar att driva äldrevård än de privata aktörerna. De flesta privata aktörerna är dock ganska duktiga och är ofta utvalda av kommunen att driva vården i sitt ställe. Så egentligen ser de inga större nackdelar med privata aktörer heller. Dock är det även en momsfråga, så länge de har privata hyresgäster kan de inte ”momsa” lokalerna. Lånevillkor och momsfrågan ligger till nackdel för de privata hyresgästerna. Läge Investeringarna kommer att koncentreras till Mälardalen och andra svenska tillväxtregioner. Från Gävle i norr till Linköping i söder bort mot Karlstad i väster och i Malmöregionen. Tillgänglighetsaspekten är oerhört viktig. Som anhörig ska det vara lätt att åka och besöka. Det ska vara lätt för personalen att ta sig dit. När det handlar om demensboende så tror Lönnbacken att det är viktigt att det händer lite runt om kring dem. Boendet ska vara beläget mitt i verkligheten. Närhet till allmänna kommunikationer är viktigt en parameter. Gränsdragningslistan Lönnbacken föredrar att förvaltningen i så stor mån som möjligt ligger på hyresgästen. Lönnbacken vill dock ta ansvar för den teknik som håller fastigheten vid liv t.ex. undercentral, värme, vatten, el och försäkring. Denna typ av verksamhet är hyresgästspecifik. För att undvika konflikter menar Lönnbacken att det är bättre att hyresgästen har hand om skötseln. På de orter som de i framtiden kan tänkas ha ett större bestånd fastigheter och folk på plats kan de tänka sig att ta ett större ansvar för förvaltningen. Försäljningsform Lönnbacken kommer äga alla fastigheter genom dotterbolag. De föredrar att förvärva aktiebolag. De ser inga risker med vidareförsäljning av bolag eftersom de inte kommer bedriva någon annan verksamhet i bolaget och de har inga problem med att lämna garantier till köparen. Det är så vanligt på marknaden nu så de flesta fastighetsöverlåtelser som ske är via aktieöverlåtelser. Miljöklassificering

50

Lönnbacken äger en vårdfastighet än så länge vilken troligtvis inte är miljöklassificerad. Lönnbacken har i åtanke att investera i miljöklassade byggnader men det är inte ett måste. Det är inte aktuellt att betala ett högre pris i sig för en miljöklassad byggnad. Om det syns genom lägre energiförbrukning betalar de per definition mer. Lönnbacken skulle inte sätta ett lägre avkastningskrav för en miljöklassad byggnad.

51

4.5 Intervju 5 – Möller & Partners Företag: Möller & Partners Respondent: Henrik Jussi-Pekka Befattning: VD Möller & Partners grundades år 2000. Deras affärsidé är agera ombud åt både internationella och nationella investerare. Målsättningen är att generera en hög avkastning till investeraren genom proaktiv förvaltning. Möller & Partners har valt att lägga den dagliga driften på annan part medan de själva verkar som en företagsledning. De tar värdeskapande beslut som omförhandlingar med hyresgäster, förhandling med kommunen samt finansiering och projektutveckling. Möller & Partners har själva investerat i ett eget fastighetsbestånd. Beståndet inkluderar bostäder, handel samt något vårdboende. Om man ska blicka framåt så håller de på att bygga upp ett bostadsben med en ny samarbetspart, nämligen ICA-handlarnas förbund. De ska bygga upp ett bostadsbolag och även här kommer det ingå vårdboende. Möller & Partner har länge tittat på vårdboende som fastighetstyp. När det var som värst 2008 gick det inte göra affärer överhuvudtaget och bankerna lånade inte ut pengar. När det är lite skakigt söker man sig till trygghet. Bostäder har fungerat under nästan hela lågkonjunkturen. Vårdboenden har varit accepterat av bankerna eftersom de har setts som en säker investering. Men det beror på vem som sitter som hyresgäst också. 2007 förvärvades det första vårdboendet, detta i kombination ett bestånd av medtadels bostäder. De senaste åren har 3 vårdboenden förvärvats (Timrå, Nacka, Flen). Möller & Partners planerar att förvärva fler vårdboenden i framtiden. Investeringsbeslut Möller & Partners använder sig utav kassaflödesmodeller i kombination med nyckeltal. Beroende på vem som är investerare använder de sig av olika ”metoder”. En förekommande modell är IRR-baserad avkastning. Detta innebär total avkastning på eget kapital under en innehavsperiod. Det styr ofta vad man kan betala för fastigheten. För att kontrollera modellens rimlighet används produktionskostnader och nyckeltal. Möller & Partners följer riksbankens ränte- och inflationskurvor. Inflationskravet ligger på cirka 2 %. Beroende på den framtida tron om inflationens utveckling finjusteras den ofta under de första åren av kalkylperioden. Vårdboende har en låg nivå när det gäller riskkompensation. De är nästan som en obligation. Riskpåslaget beror mer på typ av hyresgäst, avtalstid och möjligtvis orten. Möller & Partners tittar på direktavkastningen. Det styr vad du får för avkastning på det egna kapitalet. I bra lägen och orter ligger direktavkastningen på 5,5-6%.

52

Hyresavtalet Avtalstid Möller & Partner föredrar avtalstid som är längre än tio år. Ultimat avtalstid beror dock på index. Om man inte har 100 % index kan det uppstå problem då avtalstiden är för lång. Fastigheten tappar successivt i värde om man inte har 100 % index, det måste kompenseras på något sätt och ofta genom ett lägre pris. Möller & Partners kan godta lite kortare avtalstider om vårdboendet ingår i en portfölj med andra fastigheter. Det som möjligen kan väga upp en kort avtalstid är att det finns en alternativanvändning för fastigheten. Läget och orten blir i och med detta en viktig parameter eftersom man inte vill riskera att byggnaden står tom. Hyra Möller & Partners vill ha 100 % index. Det går att ha lite lägre index men i så fall är det en bra hyresgäst (kommunal) som kan väga upp detta. Möller & Partners anser att det är viktigt att hyran är marknadsmässig. Det finns en risk med att den är för hög. Problem kan uppstå när man ska omförhandla hyran och den är högre än vad marknaden är beredd att betala. Hyresgästen Möller & Partners föredrar kommunala hyresgäster. Kreditrisken blir låg vid finansiering och banken ifrågasätter inte kommunens betalningsförmåga. Hyresgästen blir i och med detta den viktigaste parametern eftersom den speglar säkerheten i kassaflödet. Om bara en fastighet ska finansieras kommer banken granska hyresgästens kreditvärdighet noga. Läge Möller & Partners tittar på orter med tillväxt när de ska investera. När det gäller mikroläget ser de gärna att fastigheten ligger i närhet till annan service. Det är också viktigt att boendet inte ligger allt för ocentralt på grund att det måste finnas en alternativanvändning för fastigheten. Gränsdragningslistan Möller & Partners vill att hyresgästen ska stå för huvudansvaret. De kan möjligen ta ansvar för det yttre skalet. Så långt det är möjligt vill de utforma gränsdragningslistan som ett ”trippel net” avtal dvs. hyresgästen är hyresvärden. Försäljningsform Möller & Partners föredrar att förvärva aktiebolag. Alla överlåtelse görs som aktieöverlåtelser numera. Det främsta skälet är att slippa stämpelskatt, speciellt nu när stämpelskatten höjs till årsskiftet 2010/2011. Om det inte finns andra skäl till att det inte går att förvärva i bolagsform kommer man nog försöka ”trixa” så mycket som möjligt med exempelvis fastighetsregleringer för att undvika stämpelskatten. En annan fördel är att det blir väldigt rent och snyggt om en fastighet ligger i ett bolag. Vid nyproduktion är det inga problem, men när det gäller bolag med historik blir det mer omständligt. Det brukar dock sluta med att säljaren lämnar garantier till köparen i överlåtelseavtalet. Det blir ett längre och mer komplicerat avtal.

53

Miljöklassificering Möller & Partners äger inga miljöklassade vårdboenden. De tror att dock att miljöklassificering kommer få en större effekt i framtiden. Många fastighetsägare håller på att sätta sig in i det. Vissa aktörer har miljöklassning som krav. Det som kan hända är att man utesluter vissa kunder och investerare i framtiden om byggnaden inte är miljöklassad. Även bankerna kommer säkert att tycka till om det i framtiden. Möller & Partners tror dock att det är en process som kommer att ta tid. För att Möller & Partners ska betala ett högre pris för en miljöklassad byggnad krävs det att huvudinvesteraren anser att det är viktigt. Alla vill tänka på miljön men i slutänden handlar det om kronor och ören. Går det sätta ekonomiska termer på det blir det lättare. Det kan vara faktorer som lägre försäkringspremie eller att hyresgäster lättare attraheras.

54

4.6 Intervju 6 – Kungsleden Företag: Kungsleden Respondent: Göran Linder Befattning: Divisionschef Publika fastigheter Kungsledens affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning. De ska äga specialfastigheter där offentliga medel finansierar verksamheten. Kungsleden har ett avkastningskrav på eget kapital som är 15 % vilket styr deras målsättning. Sedan börsnoteringen 1999 har de vuxit till att bli en av landets ledande hyresvärdar. Investeringsbeslut Kungsleden har förvärvat ca 10-15 st vårdboenden de senaste åren. De började investera år 2001. Kungsleden var de första på marknaden som började investera i vårdboenden. Det var många investerare som vid den tidpunkten tyckte det var en udda fastighetstyp som inte passade in i deras investeringsmodell. Kungsleden såg potential i produkten och valde att investera. Idag har det blivit otroligt populärt att investera i vårdboende. Även Kungsleden har planer på att förvärva fler om det inte blir en allt för dyr produkt nu när efterfrågan på marknaden har ökat. De ser ingen vits i att investera i vårdboende om det blir för dyrt i förhållande till dess risk. Det är ett specialhus och därmed finns det större risker i jämförelsevis med ett vanligt bostadshus. Kungsleden använder sig av olika typer av kassaflödesmetoder. De ser ingen nackdel med metoden de använder sig av. Kungsleden tar hänsyn till restvärdet och motparten i sina beräkningar. Det är dessa två parametrar som i huvudsak bestämmer deras kalkylränta. Kungsleden anser att det allmänekonomiska tillståndet har en viss påverkan vid fastighetsförvärv. Det som påverkar mest är möjligheten att kunna belåna fastigheterna med kapital som är billigare än ”eget kapital”, t.ex. obligationer eller från banken. Det blir en stor skillnad om banken lånar ut 60 % eller 90 %. Detta har en stor påverkan på hur mycket de är beredda att betala för ett vårdboende. Kungsleden har ett avkastningskrav på eget kapital om 15 %. Kungsleden tar hänsyn till inflationen. De räknar med en inflation på 2 %, vilket är riksbankens mål över tiden. Hyresavtalet Avtalstid Kungsleden föredrar långa kontrakt. Det som skiljer dem från andra är att de är

55

beredda att förvärva ett vårdboende med ett avtal som är på 3 månader till 50 år. Avtalslängden har ”bara” en påverkan på vad Kungsleden är beredda att betala för objektet. Hyra Kungsleden kan tänka sig att förvärva med alla nivåer på index men nivån kommer att spegla vad de är beredda att betala för objektet. Hyresgäst Kungsleden föredrar kommunala hyresgäster eftersom de anser att det är en säkrare part men utesluter inte privata. I stort sätt spelar inte hyresgästen någon roll för Kungsleden men det kommer att spegla sig i priset de är beredda att betala. Ligger det på ett bra ställe med låg hyra spelar det ingen roll om det är privata eller kommunala hyresgäster. Men om det ligger på ett udda ställe kan det skilja mycket på hur mycket de är beredda att betala. Läge Kungsleden vill att vårdboendet skall ligga i en tillväxtkommun. Gränsdragningslistan Kungsleden vill sköta yttre underhåll samt värme. Det inre underhållet och el vill de gärna att hyresgästen ska ansvara för. Men om motparten tycker att det kostar x kr för inre underhåll och Kungsleden tycker att det kan bli billigare tar de gärna på sig även det inre underhållet och lägger kostnaden på hyran. Detta är en del i förhandlingen. Det är viktigt för Kungsleden att ta del av förvaltning. Annars tycker de att de blir som en bank och inte ett fastighetsbolag. Utgångspunkten är att de ska bidra med kompetens i förvaltningen. Försäljningsform Försäljningsformen spelar inte så stor roll för Kungsleden. Det viktigaste för dem är att det inte är ett gammalt bolag med historik. När de förvärvar bolag med risk är de noggranna med due diligence-processer och garantier. Om det är ett nystartat bolag spelar det ingen roll för Kungsleden om det är en fastighet eller ett bolag. De föredrar ett AB. Kungsleden tycker att stämpelskatten är en stor nackdel vid förvärv av fastighet. Kungsleden kommer förmodligen att börja titta mer på bolag efter att stämpelskatten höjs vid årsskiftet 2010/2011. Miljöklassificering Kungsleden har inget krav på att de byggnader de förvärvar ska vara miljöklassificerade. De jobbar kontinuerligt med att utveckla frågan kring miljöklassificeringarna. Kungsleden vet inte om de är beredda att betala ett högre pris för en miljöklassificerad byggnad. De anser dock att en miljöklassificerad byggnad har en lägre energiförbrukning vilket indirekt kommer ge ett högre pris.

56

4.7 Intervju 7 – Utvärdering Lillängen Företag: Diligentia Respondent: Lars Fornander Befattning: Förvaltare Diligentia fick ett mycket bra första intryck av Lillängen och tycker även att det fortfarande ser nytt ut. Diligentia tycker att det är lätt att röra sig i huset då gångarna är breda och fina. De är även väldigt nöjda med ventilationen som fungerar bra samt larmsystemen som inte finns i gamla byggnader som de förvaltar. De har ägt Lillängen i över ett år och märker att det dyker upp småsaker som de i projekteringsstadiet inte har tänkt på. Ett problem som de har märkt av är nattbelysningen. Den är tidsstyrd vilket leder till att det blir kolsvart under nätterna. De boende har inte någon knapp att tycka på när de vill ut vilket upplevs som ett stort problem. Synpunkter invändigt Diligentia är mycket nöjda med utformningen av köket och är imponerade av de stora ytorna. Balkongerna tycker de är fina, men efter en tragisk händelse har de fått höja räckena på balkongerna med en glasfiberskiva. De har även höjt staketet runt fastigheten. Rent tekniskt tycker Diligentia att man skall fundera på andra lösningar när det gäller tvättstugorna. De anser att de ”vanliga” torktumlare som är installerade inte fungerar tillräckligt bra för verksamheten som bedrivs i fastigheten. De anställda klarar inte av att sköta rengöringen av filter vilket orsakar en hel del extra arbete för förvaltarna. Diligentia skulle föredra en torktumlare där det inte finns behov av att rengöra filtret och som tål mer. Diligentia tycker att lägenheterna fyller sin funktion på bästa sätt. De är nöjda med pentryt som finns i lägenheterna förutom att de har haft en hel del problem med kylen. Men de anger att JM har åtgärdat problemet då det är en garantifråga. Badrummen tycker Diligentia har fungerat utan några problem och är även nöjda med färgsättningen. Dock har de haft lite problem med en av handikapptoaletterna som var dåligt monterad men detta har åtgärdats. Diligentia tycker att parkettgolvet i huset fungerar mycket bra. De anser att det är ett mycket bättre alternativ än en plastmatta både rengöringsmässigt, slitagemässigt och utseendemässigt. Klinker skulle kanske vara det optimala, men tycker att det blir stelt, kallt, hårt och för mycket ljud. Diligentia tycker att alla fönster i huset fungerar utmärkt förutom att de har haft en del problem med persiennerna. Snörena och pinnarna har lossnat och de har redan fått byta 15-20 persienner.

57

Synpunkter utvändigt Diligentia är inte positiva till den enstegstätade fasaden. De hade problem med klotter innan de fick upp staketet runt fastigheten. Diligenta kunde då inte klottersanera med högtryck eftersom det kan leda till fuktskador i fasaden. De blev tvungna att måla över ett flertal gånger och nu måste de måla om hela väggen för att få en enhetlig färg. Diligentia upplever även att det är besvärligt att man inte kan borra i den enstegstätade fasaden. De vill sätta upp en Diligentia-skylt men eftersom det inte går att borra i fasaden måste det lösa det på ett annat sätt. Diligentia tycker att trädgården med fontänen är välplanerad, ”det bubblande vattnet gör de boende glada”. Dock så har de svårt att förstå varför det finns grusade gångvägar. De anser att det bara är ett problem när de ska ploga under vintern. Allt grus åker bort när de plogar och de måste handskotta för att kunna behålla gruset. Diligentia är nöjd med parkeringen. De trodde i början att platserna inte skulle räcka till men har nu fått uppfattningen om att det fungerar väldigt bra och har inte fått in några klagomål. Diligentia är nöjda med gränsdragningslistan, de tycker att den är bra och rätt. De tycker även att den är bra gentemot fastighetsägaren. Övrigt Diligentia är nöjda med materialval och gränsdragningslistan.

58

4.8 Intervju 8 – Utvärdering Ymerplan Företag: Gyllenforsen Fastigheter KB Respondent: Stefan Lärfars Befattning: Marknadsområdeschef bostäder Gyllenforsen har fått ett gott intryck av Ymerplan. De anser att det är en välplanerad byggnad för den verksamhet som bedrivs. Planeringsmässigt tycker Gyllenforsen att Ymerplan fungerar bra både in- och utvändigt. Överlag tycker de att Ymerplan har god kvalitet och de är nöjda med den produkt de har köpt. Synpunkter invändigt Gyllenforsen hade redan från starten önskemål om bättre övervakning av driftapparaturen av typ undercentral och fläktar. Detta har de åtgärdat i efterhand och stått för en del av kostnaden själva. Deras drifttekniker har haft synpunkter på undercentralens utrustning. Det finns bara en växlare trots att man både har en radiatorkrets och en ventilationskrets. ”För att man ska kunna optimera förbrukningen och göra det så energisnålt som möjligt så ska det vara två kretsar och de ska vara separerade. Så det ska vara två värmeväxlare, en för radiatorkretsen och en för ventilationskretsen.” Gyllenforsen håller nu på att korrigera dörrar på övre plan som tidigare har varit installerade med dörröppnare och koddosor. Det ska ändras till dörrstängare så att dörren står öppen tills ett eventuellt brandlarm går och först då stängs dörrarna. ”Som det är nu har de fått backning på att de låser in de gamla i verksamheten och det får man inte göra. De har hittills satt upp dörrarna med kilar vilken inte är bra ur brandsynpunkt.” Sigtuna kommun har tagit på sig kostnaderna för detta eftersom Ymerplan är byggt efter de anvisningar som kommunen själva angett. Det har varit lite väl mycket fel på de vitvaror som har satts in. Mikrovågsugnar har exempelvis gått sönder i onormalt hög omfattning. Gyllenforsen vet inte om det beror på felaktig användning eller dålig kvalitet. Från början har man satt in en felaktig ventilation i mottagningsköket men den byttes under resans gång. Gyllenforsen tycker att torktumlarna inte är speciellt servicevänliga. Det sitter evakueringsrör från tumlarna som blåser ut på fasaden. Där sitter det ett don som sätter igen med tiden och de är inte speciellt lätta att rengöra. Byggnaden är utrustad med centraldammsugare. Gyllenforsen tycker visserligen att det är bra men det medför också en del problem. Installationen är placerad i väggen vilket medför att väggplattor måste rivas bort vid ett eventuellt stopp. Gyllenforsen föredrar om denna typ av installationer dras i undertaket. Om inte denna möjlighet finns så skulle man kunnat sätta dit en lucka så man kan komma åt installationerna. Skåputrymmet i pentryna är begränsade. Gyllenforsen har märkt att det finns önskemål om mer skåp i pentryna.

59

Det har även varit problem med balkongdörrarna. Varje lägenhet är utrustade med en fransk balkong och det har varit lite problem med att öppna men framförallt att stänga dörren. Synpunkter utvändigt Gyllenforsen är nöjd med de utvändiga omgivningarna. Övrigt Gyllenforsen är även nöjd med de materialval som gjorts. Det är bra standard överlag för denna typ av verksamhet. Det är framförallt målningen som slits men det är ofrånkomligt slitage för denna typ av boende menar Gyllenforsen. Gränsdragningslistan är bra och tydlig. Det Gyllenforsen möjligen har haft problem med är vem man ska vända sig till då garantifel uppstått. Det har varit lång väntetid för att få felen åtgärdade.

60

61

5 Analys och slutsatser I detta kapitel analyseras frågeställningarna berörande värderingsmetoder och hyreskontraktet med hjälp av empirin som presenteras i kapitel 4. Här presenteras även slutsatserna. Examensarbetet har även berört andra frågeställningar i syfte att förbättra JM:s kommande projekt för särskilt boende för äldre. Analysen av dessa frågeställningar presenteras inte i detta kapitel utan kommer endast att vara tillgängliga för JM AB fastighetsutveckling. Vilka värderingsmetoder använder investerare vid förvärv av särskilt boende? Alla investerare i studien använder någon form av kassaflödesanalys. Många använder även kassaflödesmetoden i kombination med andra metoder. Metoder som nämndes under intervjuerna var bland annat ortprismetoder samt nyckeltal. Det allmänekonomiska tillståndet påverkar investerarnas beslut i olika grad beroende på deras förutsättningar. En av investerarna anser att det allmänekonomiska tillståndet inte har någon speciell inverkan då de inte har behov av lånat kapital. Däremot har det allmänekonomiska tillståndet en stor betydelse för andra investerare som är beroende av extern finansiering. De styrs då av ränteläge och inflation. Alla investerare i studien håller sig kring riksbankens inflationsmål på 2 %. En av investerarna nämner även att beroende på den framtida tron om inflationens utveckling finjusteras inflationen ofta under de första åren av kalkylperioden. Nedan presenteras investerarnas inflationsmål. Gyllenforsen: 1,5-2% Diligentia: Ca 2 % RBS Nordisk Renting: 2 % Lönnbacken: 1,75 % Möller & Partners: Ca 2 % Kungsleden: 2 % Alla fastigheter är unika och har olika förutsättningar. Beroende på fastigheten ställs olika krav på bland annat riskkompensation. Riskpåslaget beror på hyresgäst, avtalstid och orten. Majoriteten av investerarna valde att inte bevara frågorna rörande direktavkastningskrav, riskkompensation och kalkylränta. Eftersom de intervjuade är potentiella kunder till JM ville de inte avslöja deras affärshemligheter som kan försämra deras förhandlingsposition.

62

Slutsatser Empiridelen och analysen av empirin som är presenterad i kapitel 4 ligger till grund för slutsatserna. De som inte är beroende av extern finansiering klarar räntehöjningar. De ses därmed som en stabil motpart och en mer attraktiv kund. Respondenterna var restriktiva med att besvara frågorna angående parametrarna i värderingsmetoderna. Detta resulterade i att forskarna inte kunde dra relevanta slutsatser kring frågeställningen.

63

Vilka faktorer i hyresavtalet prioriteras av investerare? Nedan analyseras värdeskapande faktorer i hyresavtalet. Det bör beaktas att samtliga faktorer i hyresavtalet är en förhandlingsfråga mellan parterna. De värdeskapande faktorerna varierar därmed beroende på investerarnas preferenser. Avtalstid Hyrestiden regleras i 3 § HL. För lokaler används i regel bestämd hyrestid eftersom rörliga tillägg inte är tillåtna vid avtalstider under tre år.125 Majoriteten av investerarna föredrar långa kontraktstider. Under vissa omständigheter kan dock en kortare kontraktstid vara att föredra, till exempel vid undersatt hyra för att kunna omförhandla hyran. Avtalstiden är betydelsefull vid finansiering av objekt. En lång kontraktstid underlättar för att kunna få ett bra lånevillkor från banken. En lång kontraktstid är därmed fördelaktigt för investerare som är beroende av extern finansiering. Nedan presenteras investerarnas preferenser gällande avtalstid. Gyllenforsen: Föredrar långa kontrakt. Minst fem år beroende på fastighetens läge och byggnadens skick och minst 10 år för nyproducerade byggnader. Diligentia: Föredrar långa kontrakt. Helst 15-20 år. RBS Nordisk Renting: Föredrar långa kontrakt. Minst 12 år och helst 20-25 år. Lönnbacken: Föredrar långa kontrakt. Minst 10 år och helst 15-20 år. Möller & Partners: Föredrar kontrakt som är längre än 10 år. Kungsleden: Föredrar långa kontrakt. Är beredda att förvärva avtal på 3 månader men även avtal på 50 år. Avtalslängden är en parameter på vad de är beredda att betala för objektet. Preferenser angående kontraktstiden varierar beroende på om byggnaden är befintlig eller nyproducerad. Vid nyproducerade byggnader föredras längre kontraktstid. Vid korta kontrakt kan alternativanvändningen av objektet väga upp kontraktstiden. Läget och orten blir i och med detta en viktig parameter eftersom man inte vill riskera att byggnaden står tom. Alternativanvändningen innebär att användningen av byggnaden kan anpassas till annan verksamhet. Det kan vara exempelvis skola och studentbostäder.

125 Handledning till hyreskontrakt för lokal. s 12

64

Hyra Majoriteten av investerarna vill ha index på 100 % för att värdesäkra hyresintäkterna. Kravet för att kunna tillämpa en indexklausul är att avtalet är träffat för bestämd tid och att hyrestiden är på minst tre år. Då särskilda boende ofta omfattar långa kontrakt är indexuppräkningen betydelsefull för hyresvärden. Om index inte är tillräckligt högt kan det förekomma att hyresvärdens kostnader inte kompenseras tillräckligt över tiden. Index är en förhandlingsfråga mellan parterna. Hyresvärdens mål i en förhandling är att få index på 100 % men det sker sällan i praktiken. Beroende på hyresnivå, typ av hyresgäst samt kostnadsfördelningen i gränsdragningslistan förhandlas olika index fram. Anledningen till att privata aktörer inte kan gå med på ett högt index är att de inte får igen kostnadsökningen av kommunen i form av ökad vårdpeng. Enligt hyreslagen ska hyran för en lokal bestämmas enligt marknadshyra.126 Den ska dessutom vara till beloppet bestämt i kontraktet127. Det är viktigt att hyran är marknadsmässig. Om hyran blir för hög kan problem uppstå när hyran ska omförhandlas. Om den är högre än vad marknaden är beredd att betala blir konsekvensen att lokalen står tom eller att sänkt hyra leder till en sämre avkastning än planerat. Nedan presenteras investerarnas preferenser gällande index. Gyllenforsen: Vill ha 100 % index. Diligentia: Vill ha 100 % index. Kan inte tänka sig att förvärva ett objekt med index som är lägre än 75 %. Lönnbacken: Vill ha 100 % index. Förvärvsobjekt med index under 75 % är ointressant. Möller & Partners: Vill ha 100 % index. Kungsleden: Vill ha alla nivåer på index. Nivån kommer att spegla vad de är beredda att betala för objektet.

126 JB 12 kap. 57 a § 127 JB 12 kap. 19§

65

Hyresgäst Det finns både för och nackdelar med kommunala och privata hyresgäster. Majoriteten av investerarna föredrar kommunala hyresgäster. De anser att kommunen är en säker part. ”En kommun är med all sannolikhet en kommun även om 20 år som har skattekraft att betala hyran”128. Med en kommunal hyresgäst blir kreditrisken låg vid finansiering och banken ifrågasätter sällan kommunens betalningsförmåga. Med en privat aktör som hyresgäst kan en gränsdragningslista som gynnar båda parter förhandlas fram. Detta är inte alltid möjligt med en kommunal hyresgäst. Kommunen utlyser i vissa fall projekttävlingar där specifika krav ställs på gränsdragningslistan. Privata aktörer medför en viss osäkerhet. Eftersom det i de flesta fall handlar om långa kontraktstider är det svårt att avgöra om aktören kommer ”finnas kvar” på marknaden under avtalstiden. Det är därför viktigt att aktörens betalningsförmåga analyseras noggrant. Val av hyresgäst är även en momsfråga. Med en kommun som hyresgäst har fastighetsägaren avdragsrätt. Avdragsrätten resulterar i lägre byggkostnader. Det är viktigt för byggherren att kunna hänföra så mycket yta som möjligt till bedriven vård. Byggkostnader för verksamhetsytor blir 25 % billigare än för boendeytor och gemensamhetsytor blir 12,5 % billigare än boendeytor. Normalt sätt kan byggherren dra av moms på ca 40 % av byggkostnaderna. Detta är dock inte möjligt med en privat hyresgäst. Nedan presenteras investerarnas preferenser gällande hyresgäst. Gyllenforsen: Föredrar kommunala hyresgäster men utesluter inte privata. Diligentia: Föredrar kommunala hyresgäster men utesluter inte privata. RBS Nordisk Renting: Föredrar kommunala eller noterade bolag. Om det är privata aktörer gör de helst affärer med dem som även är kunder till RBS. Lönnbacken: Föredrar kommunala hyresgäster. Möller & Partners: Föredrar kommunala hyresgäster. Kungsleden: Föredrar kommunala hyresgäster men utesluter inte privata

128 Wiberg, T

66

Läge Vid förvärv av särskilt boende för äldre har läget en betydande roll. Kommunens befolkningstillväxt och demografi är viktigt att undersöka för att veta att det finns behov även i framtiden. För att kartlägga om makroläget är fördelaktigt är det därmed bra om regionen analyseras noggrant. Fastighetens läge på orten är viktig och objektets mikroläge bör granskas. Boendet måste vara lättillgängligt för att underlätta för såväl anhöriga som personal att ta sig till och från boendet. Att ha bra allmänna kommunikationer är därför något som värdesätts av investerarna. Boendet bör placeras relativt centralt med närhet till service samt ”liv och rörelse” för att stimulera de boende. Vid investeringsbeslut görs även en riskbedömning av fastigheten där bland annat alternativanvändningen analyseras. Alternativanvändningen är en viktig faktor för att minska risken för att byggnaden står tom. Det ska kunna vara möjligt att anpassa byggnaden till annan verksamhet. Nedan presenteras investerarnas preferenser gällande objektets läge. Gyllenforsen: Föredrar storstadsregioner Diligentia: Föredrar Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen RBS Nordisk Renting: Har ingen geografisk orientering i deras affärsmodell. Lönnbacken: Föredrar Mälardalen och andra svenska tillväxtorter. Från Gävle i norr till Linköping i söder bort mot Karlstad i väster samt i Malmöregionen. Möller & Partners: Föredrar orter med tillväxt. Kungsleden: Föredrar orter med tillväxt.

67

Gränsdragningslista Fördelningen av drift och underhåll är en kostnadsfråga och därmed betydande för båda parter. Ansvarsfördelningen regleras i gränsdragningslistan som upprättas i särskild bilaga till hyreskontraktet. Ansvaret mellan parterna är mestadels en förhandlingsfråga men då kommunen utlyser projekttävlingar är gränsdragningslistan redan utformad. För att investerarna ska kunna göra korrekta bedömningar utifrån gränsdragningslistan är det viktigt att den är tydlig och väl genomarbetad. Med en tydlig gränsdragningslista undviks även konflikter mellan parterna. Majoriteten av de intervjuade föredrar att sköta fastighetens yttre underhåll och ser gärna att hyresgästen sköter det inre underhållet. Deras preferenser varierar beroende på utformad affärsidé. Vissa är benägna att ta på sig mer förvaltningsansvar än andra. Detta beror oftast på om de har egen förvaltning på plats eller om de måste köpa tjänsten. Nedan presenteras investerarnas preferenser gällande ansvarsfördelning av drift och underhåll. Gyllenforsen: Vill sköta yttre underhåll samt stora systemfrågor. Inre underhållet vill de att hyresgästen ska ta ansvar för. Diligentia: Vill sköta yttre underhåll. Det som är verksamhetsanknutet vill de inte hantera över huvudtaget. RBS Nordisk Renting: Vill att allt ansvar ska ligga på hyresgästen. Lönnbacken: Föredrar att förvaltningen i så stor mån som möjligt ska ligga på hyresgästen. De vill ta ansvar för den teknik som håller fastigheten vid liv till exempel undercentral, värme, vatten, el och försäkring. Möller & Partners: Vill att hyresgästen ska stå för huvudansvaret. De kan tänka sig att ansvara för yttre underhåll Kungsleden: Vill sköta yttre underhåll samt värme. Inre underhåll samt el vill de gärna att hyresgästen ska ansvara för. De tycker att det är viktigt att ta del av förvaltningen.

68

Slutsatser Empiridelen och analysen av empirin som är presenterad i kapitel 4 ligger till grund för slutsatserna. Avtalstid: Långa kontraktstider. Hyra: 100 % index för att värdesäkra hyresintäkterna. Hyresgäst: Kommunal hyresgäst. Läge: Tillväxtkommuner, bra kommunikation, eventuell alternativanvändning. Gränsdragningslista: Ansvarsfördelning beroende på affärsidé. Generellt föredrar investerarna att inre underhåll ligger på hyresgästen. Respondenternas främsta prioritet gällande parametrarna i hyresavtalet presenteras ovan. Dock så bör det beaktas att deras preferenser förändras beroende på interaktionen mellan parametrarna och omständigheterna. Forskarna anser att nedan presenterade punkter är värdeskapande i hyresavtalet. Fastighetsutvecklare bör beakta dessa vid utveckling av särskilda boendeformer.

• Förhandla fram långa kontrakt.

• Förhandla fram ett index på 100 %. För att detta ska vara möjligt krävs det att kommunen reglerar vårdpengen.

• Det är viktigt att hyran sätts marknadsmässigt.

• En kommunal hyresgäst är att föredra då den är en säkrare part och medför bättre lånevillkor och avdragsgill moms.

• Attraktiva lägen är tillväxtorter där det finns bra kommunikationsmöjligheter samt en möjlig alternativanvändning.

• En tydlig gränsdragningslista bör utformas för att minskar risken för konflikter mellan parterna. Det underlättar även för att uppskatta kostnader för drift och underhåll. Verksamhetsanknutet underhåll bör ligga på hyresgästen.

JM har länge utvecklat särskilda boendeformer och har stor kunskap inom området. De saknar dock belägg för om produkten utvecklas på bästa sätt. Denna studie har bekräftat deras antaganden samt tillfört information som kommer förbättra framtida projekt.

69

6 Källförteckning Offentliga tryck SFS 2007:159, Förordning om investeringsstöd till äldrebostäder m.m. (2007:159) SFS 1970: 994, Jordabalk (1970:994) SFS 1992:1528, Lag om offentlig upphandling (1992:1528) SFS 2008:962, Lag om valfrihetssystem (2008:962) SFS 1975:635, Räntelag (1975:635) Litteratur, rapporter och promemorior Bell, Judith (1995). Introduktion till forskningsmetodik. Andra upplagan. Lund: Studentlitteratur. Ejvegård Rolf (2003). Vetenskaplig metod. Tredje upplagan. Lund: Studentlitteratur. Eriksson, Lars Torsten, Wiedersheim-Paul, Finn (1997). Att utreda, forska och rapportera. Upplaga 5:1. Liber Ekonomi. Eriksson, Lars Torsten, Wiedersheim-Paul, Finn (2006). Att utreda, forska och rapportera. Upplaga 8:1. Liber Ekonomi. Fryksdahl, Ann, de Jounge Malin, 2011. Upphandlingsreglerna – en introduction. Konurrensverket. Holme, Idar Magne , Krohn Solvang, Bernt (1997). Forskningsmetodik – Om kvalitativa och kvantitativa metoder. Andra upplagan. Lund: Studentlitteratur. Jacobsen, Dag Ingvar (2002). Vad hur och varför? – Om metodval i företagsekonomi och andra samhällsvetenskapliga ämnen. Lund: Studentlitteratur. Lantmäteriverket och mäklarförbundet (2008), Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering. Lantmäteriverket: Gävle. Larsson, Nils, Synnergren, Stieg (2007). Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken. Upplaga 3:3. Författarna och Nordstedts Juridik AB. Nacka kommun, 2009. Villkor för att bli godkänd anordnare av särskilt boende för äldre. Patel, Runa, Davidsson, Bo (1994). Forskningsmetodikens grunder – Att planera, genomföra och rapportera en undersökning. Andra upplagan. Lund: Studentlitteratur.

70

Persson, Erik (2008). Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: Fastighetsnomenklatur. Tionde upplagan. Institutet för värdering av fastigheter och samfundet för fastighetsekonom: Fastighetsnytt Förlag AB. Skatteverket, 2011. Fastighetsskatt och fastighetsavgift, SKV 296 utgåva 19. Svenning, Conny (2003). Metodboken. Femte upplagan. Eslöv: Lorentz Förlag. Svensk Handel, SHR, SABO, 2008. Handledning till Fastighetsägarna Sveriges hyreskontrakt för lokal, formulär nr 12B.2. Elektroniska källor: Boverket. Tillgänglig på: http://www.boverket.se. Hämtad: 2011-02-10 Itkett. Tillgänglig på: http://www.itkett.se. Nr 12B. Hämtad: 2010-12-16 Konkurrensverket. Tillgänglig på: http://www.kkv.se. Hämtad: 2011-02-10 Malmö stad. Tillgänglig på: http://www.malmo.se. Hämtad: 2011-01-18 Regeringen. Tillgänglig på: http://www.regeringen.se. Hämtad: 2010-12-26 Regeringskansliet. Tillgänglig på: http://www.sweden.gov.se. Hämtad: 2011-01-16 SCB. Tillgänglig på: http://www.scb.se. Hämtad: 2011-01-15 Seniorbostad. Tillgänglig på: http://www.seniorbostad.se. Hämtad: 2011-01-15 Skatteverket. Tillgänglig på: http://www.skatteverket.se. Hämtad: 2010-12-16 Sveriges kommunala ladsting. Tillgänglig på: http://www.skl.se. Hämtad:2011-01-15. Tillväxtverket. Tillgänglig på: http://www.tillvaxtverket.se. Hämtad: 2011-01-03 Muntliga källor Edlund, Magnus, VD för Lönnbacken Fastigheter AB. Fornander, Lars, förvaltare för Diligentia. Ingefeldt, Lennart, Chef för Public Sector på RBS Nordisk Renting. Jonson, Tomas, projektledare för fastighetsutveckling på JM AB Jussi-Pekka, Henrik, VD för Möller & Partners. Linder, Göran, Divisionschef för Publika fastigheter på Kungsleden. Lärfors, Stefan, Marknadsområdeschef för bostäder på Gyllenforsen Fastigheter KB. Persson, Sven-Åke, Affärsområdeschef för Diligentia

HYRESKONTRAKT FÖR LOKAL

Nr

Sid 1 (4)

Undertecknade parter har denna dag träffat följande hyresavtal: Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller. Hyresvärd Personnr/orgnr Hyresgäst Personnr/orgnr Lokalens adress Kommun Fastighetsbeteckning m.m. Gata Trappor/hus Lägenhet nr Aviseringsadress Lokalens Lokalen med tillhörande utrymmen hyrs ut för att användas till: användning Bilaga Användningsändamålet har närmare angetts i bifogad specifikation. Lokalens skick Lokalen hyrs ut i befintligt skick. Bilaga

En beskrivning av lokalens skick vid detta kontrakts tecknande samt uppgift om vem som på tillträdesdagen i förekommande fall ska ha ombesörjt och bekostat dels åtgärdandet av brister, dels överenskomna ändringar framgår av bifogat besiktnings- och åtgärdsprotokoll.

Lokalens storlek Butiksarea i Kontorsarea i Lagerarea i Övrig area och omfattning plan ca m2 plan ca m2 plan ca m2 plan ca m2 plan ca m2

Om i kontraktet angiven area avviker från faktisk area medför avvikelsen inte rätt för hyresgästen till återbetalning eller sänkning av hyran respektive hyresvärden rätt till högre hyra. Bilaga

Omfattningen av den förhyrda lokalen framgår av bifogade ritning(ar).

Tillfart för bil Plats för Parkerings-

plats(er) för Garage-

plats(er) för

för i- och urlastning

Plats för skylt

skyltskåp/automat bil(ar) bil(ar)

Hyrestid Från och med den Till och med den Uppsägningstid/ Uppsägning av detta kontrakt ska ske skriftligen minst månader före den avtalade hyrestidens utgång. Förlängningstid I annat fall är kontraktet för varje gång förlängt med år månader

Hyra Kronor per år exklusive nedan markerade tillägg.

Index- Bilaga

klausul Ändring av ovan angiven hyra sker i enlighet med bifogad indexklausul.

Fastighets- Bilaga

skatt Fastighetsskatt ersätts i enlighet med bifogad fastighetsskatteklausul. Fastighetsskatt ingår i hyran.

El, va,

Hyresvärden tillhandahåller/ombesörjer

Tillhanda-hållande

el va värme varmvatten kyla ventilation

Betalning El Hyresgästen har eget abonnemang. Hyresgästen betalar i enlighet med Ingår i hyran. Bilaga

bifogad driftskostnadsklausul.

värme, varm-vatten, kyla och ven-tilation

Va Hyresgästen har eget abonnemang. Hyresgästen betalar i enlighet med Ingår i hyran. Bilaga

bifogad driftskostnadsklausul.

Värme Hyresgästen har eget abonnemang. Hyresgästen betalar i enlighet med Ingår i hyran. Bilaga

bifogad driftskostnadsklausul.

Varmvatten Hyresgästen har eget abonnemang. Hyresgästen betalar i enlighet med Ingår i hyran. Bilaga

bifogad driftskostnadsklausul.

Kyla Hyresgästen har eget abonnemang. Hyresgästen betalar i enlighet med Ingår i hyran. Bilaga

bifogad driftskostnadsklausul.

Ventilation Hyresgästen betalar i enlighet med Ingår i hyran. Bilaga

bifogad driftskostnadsklausul.

Mätare Om hyresgästen ska ha eget abonnemang enligt ovan och mätare saknas utförs och bekostas installationen av erforderliga mätare av

hyresvärden hyresgästen Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare. Eftertryck förbjudes.

Sign Sign

HYRESKONTRAKT FÖR LOKAL

Nr

Sid 2 (4)

Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller. Hyra forts. Avfallshantering I den omfattning hyresvärden är skyldig att dels tillhandahålla utrymme för lagring av avfall, dels ordna borttransport av avfall är hyresgästen

skyldig att placera avfall i avsett kärl på avsedd plats liksom att utan kompensation medverka till den ytterligare källsortering som hyresvärden kan komma att besluta.

Hyresgästen ska svara för och bekosta borttransport av avfall som härrör från den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen (dock åligger det hyresvärden att tillhandahålla avfallskärl och erforderligt avfallsutrymme). Hyresgästen förbinder sig att med renhållningsentreprenör teckna och vidmakthålla kontrakt om borttransport av avfall.

Hyresvärden samordnar borttransport av avfall för flera hyresgästers verksamhet i fastigheten. Hyresgästen ska som tillägg till hyran till hyresvärden betala ersättning för hyresgästens andel av kostnaden för borttransporten. Lokalens andel av denna kostnad ska anses

vara procent. Hyrestillägget uppgår vid detta kontrakts tecknande till kronor per år.

Kostnaden för borttransport av avfall som härrör från den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen Bilaga

ingår i hyran, om inte annat följer av bifogad klausul om avfallshantering. Bilaga

Trappstädning

ingår i hyran ombesörjs och bekostas av hyresgästen annan reglering enligt bilaga Snöröjning Bilaga och sandning ingår i hyran ombesörjs och bekostas av hyresgästen annan reglering enligt bilaga Oförutsedda Skulle efter kontraktets tecknande oförutsedda kostnadsökningar uppkomma för fastigheten på grund av kostnader a) införande eller höjning av särskild för fastigheten utgående skatt, avgift eller pålaga som riksdag, regering, kommun eller

myndighet kan komma att besluta om, eller

b) generella ombyggnadsåtgärder eller liknande på fastigheten som inte enbart avser lokalen och som hyresvärden är skyldig att utföra till följd av beslut av riksdag, regering, kommun eller myndighet

ska hyresgästen med verkan från inträdd kostnadsökning betala ersättning till hyresvärden för den på lokalen belöpande andelen av den totala årliga kostnadsökningen för fastigheten.

Lokalens andel ska anses vara procent. Har andelen inte angetts utgörs denna av hyresgästens hyra (exkl eventuell moms) i förhållande till de i fastigheten vid tidpunkten för kostnadsökningen utgående lokalhyrorna (exkl eventuell moms). För lokal som inte är uthyrd

görs därvid en uppskattning av marknadshyran för lokalen. Med skatt enligt a) ovan avses inte moms och fastighetsskatt i den mån ersättning för denna betalas i enlighet med överenskommelse.

Med oförutsedda kostnader menas sådana kostnader som vid kontraktets ingående inte beslutats av de under a) och b) angivna instanserna. Ersättningen betalas enligt nedanstående regler om hyrans betalning.

Mervärdesskatt (moms)

Hyresgästen ska bedriva momspliktig verksamhet i lokalen.

Hyresgästens momsplikt

Hyresgästen ska inte bedriva momspliktig verksamhet i lokalen.

Hyresvärdens momsplikt

Fastighetsägaren/hyresvärden är skattskyldig till moms för uthyrning av lokalen. Hyresgästen ska utöver hyran erlägga vid varje tillfälle gällande moms.

Om fastighetsägaren/hyresvärden efter beslut av Skatteverket blir skattskyldig till moms för uthyrning av lokalen ska hyresgästen utöver hyran erlägga vid varje tillfälle gällande moms.

Momsen, som ska betalas samtidigt med hyran, beräknas på angivet hyresbelopp jämte, enligt vid varje tidpunkt gällande regler för moms på hyran, på i förekommande fall enligt hyreskontraktet utgående tillägg och andra ersättningar.

Om hyresvärden till följd av hyresgästens självständiga agerande – såsom exempelvis upplåtelse av lokalen helt eller delvis i andra hand (även upplåtelse till eget bolag), eller överlåtelse – blir jämkningsskyldig för moms enligt bestämmelserna i mervärdesskattelagen, ska hyresgästen fullt ut ersätta hyresvärden för dennes förlorade avdragsrätt. Hyresgästen ska vidare utge ersättning för den kostnadsökning som följer av hyresvärdens förlorade avdragsrätt för ingående moms på driftskostnader som uppstår genom hyresgästens agerande.

Hyrans Hyran betalas utan anfordran i förskott senast sista vardagen före varje PlusGiro nr Bankgiro nr betalning kalendermånads början kalenderkvartals början genom insättning på Ränta, betalnings- påminnelse

Vid försenad hyresbetalning ska hyresgästen betala dels ränta enligt räntelagen, dels ersättning för skriftlig betalningspåminnelse enligt lagstiftningen om ersättning för inkassokostnader m.m.

Miljöpåverkan Hyresgästen ska före tillträdet inhämta erforderliga tillstånd för den verksamhet för vilken lokalen upplåts. Verksamheten ska bedrivas på ett sådant sätt att den uppfyller vid varje tidpunkt gällande miljölagstiftning och övriga föreskrifter för miljön. Hyresgästens ansvar för miljöpåverkan gäller även efter kontraktets upphörande och preskriberas inte enligt bestämmelserna i 12 kap. 61 § jordabalken.

Bilaga För ytterligare bestämmelser avseende miljöfarlig verksamhet, se bifogad miljöklausul. Byggvaru-deklarationer

Om hyresgästen i enlighet med bestämmelser i detta kontrakt eller i annat fall utför underhålls-, förbättrings- eller ändringsarbeten avseende lokalen ska hyresgästen för hyresvärden i god tid före arbetets utförande förete byggvarudeklarationer — i den mån sådana finns utarbetade — för de produkter och material som ska tillföras lokalen.

Revisions-besiktningar

Om det vid en av myndighet påkallad revisionsbesiktning av installationer såsom el- och sprinkleranordningar konstateras fel och brister i hyresgästen tillhörig installation, ska hyresgästen på egen bekostnad utföra begärda åtgärder inom den tid myndigheten har föreskrivit. Om hyresgästen inom nämnda tid inte har åtgärdat fel och brister har hyresvärden rätt att på hyresgästens bekostnad utföra sådana åtgärder som myndigheten har föreskrivit.

Tillgänglighet till vissa utrymmen

Hyresgästen ansvarar för att tillträde till sådana utrymmen som hyresvärden eller någon som företräder hyresvärden eller som personal från energibolag, va-bolag, telekombolag eller motsvarande måste ha tillgång till för skötsel och drift av fastigheten inte hindras genom förhållanden i hyresgästens verksamhet.

Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare. Eftertryck förbjudes.

Sign Sign

HYRESKONTRAKT FÖR LOKAL

Nr

Sid 3 (4)

Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller. PBL-avgifter Om hyresgästen utan erforderligt bygglov, annat lov eller tillstånd vidtar ändringar i lokalen och hyresvärden till följd av detta enligt reglerna i

plan- och bygglagen (PBL) tvingas utge byggnadsavgift, tilläggsavgift, annan avgift eller vite, ska hyresgästen till hyresvärden betala ersättning med motsvarande belopp.

Brandskydd Parternas skyldigheter gentemot varandra i anledning av lagstiftningen om skydd Bilaga

mot olyckor regleras i bifogad brandskyddsklausul. Myndighetskrav m.m. Hyresvärden

Hyresgästen

ska på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag med stöd av nu gällande eller framtida lagstiftning eller avtal fr.o.m. tillträdesdagen kan komma att kräva för lokalens nyttjande för avsedd användning. Hyresgästen ska samråda med hyresvärden innan åtgärder vidtas.

Inredning Lokalen uthyrs Bilaga utan särskild för verksamheten avsedd inredning med särskild för verksamheten avsedd inredning enl bilaga Underhåll Hyresgästen svarar dock för Bilaga

Hyresvärden ska utföra och bekosta erforderligt underhåll av lokalen och av hyresvärden särskild för verksamheten tillhandahållen inredning

enl bil

Hyresgästens underhållsskyldighet omfattar därutöver Bilaga Hyresgästen ska utföra och bekosta erforderligt underhåll dels av ytskikt på golv, väggar och tak, dels av inredning som hyresvärden särskilt tillhandahåller för verksamheten. enl bil

Annan fördelning av underhållsansvaret, se bilaga. Bilaga

Om hyresgästen åsidosätter sin underhållsskyldighet enligt ovan och inte inom skälig tid vidtar rättelse efter skriftlig uppmaning har hyresvärden rätt att fullgöra skyldigheten på hyresgästens bekostnad.

Skötsel, drift och ändringsarbeten

Om inte annat överenskommits ska hyresvärden i förekommande fall ombesörja skötsel, drift och underhåll av allmänna och gemensamma utrymmen. Hyresgästen får inte utan hyresvärdens skriftliga godkännande, i lokalen eller annars inom fastigheten, utföra inrednings- och/eller installations- eller ändringsarbeten som direkt berör bärande byggnadsdelar eller för fastighetens funktion viktiga anläggningar eller installationer såsom el, va och ventilation. Installationer såsom sprinklerhuvuden och anordningar för ventilation får inte av hyresgästen byggas in i inredning så att effekten av sådana anordningar försämras. Hyresgästen ska vid utförande av inredningsarbeten se till att funktionen hos radiatorer och andra uppvärmningsanordningar i allt väsentligt behålls.

Ledningar för Hyresvärden Hyresgästen telefoni och data-

kommunikation bekostar erforderlig dragning av ledningar för telefoni och datakommunikation från den anslutningspunkt operatören anger till de ställen i lokalen som hyresgästen i samråd med hyresvärden väljer. Bilaga

Annan fördelning av ansvaret för telefoni och datakommunikation, se bilaga.

Skyltar, markiser m.m.

Hyresgästen har efter samråd med hyresvärden rätt att uppsätta för verksamheten sedvanlig skylt, under förutsättning att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke och att hyresgästen har inhämtat erforderliga tillstånd av berörda myndigheter. Övriga anordningar såsom markiser och antenner får inte sättas upp utan hyresvärdens tillstånd. Vid avflyttning ska hyresgästen återställa husfasaden i godtagbart skick. Vid mera omfattande fastighetsunderhåll såsom fasadrenovering ska hyresgästen på egen bekostnad och utan ersättning nedmontera och åter uppmontera skyltar och andra anordningar som hyresgästen satt upp på byggnaden. Hyresvärden förbinder sig att inte sätta upp automater och skyltskåp på ytterväggarna till den av hyresgästen förhyrda lokalen utan hyresgästens medgivande samt medger hyresgästen företrädesrätt att uppsätta automater och skyltskåp på ifrågavarande väggar.

Bilaga

Hyresgästen förbinder sig att följa bifogat skyltprogram.

Försäkringar Det åligger hyresvärden att teckna sedvanlig fastighetsförsäkring avseende den fastighet inom vilken den förhyrda lokalen är belägen. Hyresgästen är skyldig att teckna företagsförsäkring för den verksamhet som bedrivs i lokalen. Såväl hyresvärdens som hyresgästens fösäkring ska omfatta skada orsakad av tredje man.

Yttre åverkan Hyresvärden Hyresgästen

ska svara för skador på grund av åverkan på till lokalen tillhörande fönster, skyltfönster, skyltar samt entré- och andra dörrar eller portar som leder till eller från lokalen. I samtliga fall omfattar ansvaret även karmar, bågar och foder.

Låsanordningar Hyresvärden Hyresgästen ska utrusta lokalerna med sådana lås- och stöldskyddsanordningar som krävs för hyresgästens företagsförsäkring.

Nedsättning av hyra Avtalat

skick m.m. Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för tid då hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lokalen i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i detta kontrakt jämte bilagor.

Sedvanligtunderhåll Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran när hyresvärden utför sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten. Det åligger

dock hyresvärden att i god tid underrätta hyresgästen om arbetets art och omfattning samt när och under vilken tid arbetet ska utföras. Hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran när hyresvärden utför sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten.

Bilaga

Parterna är överens om att rätten till nedsättning av hyran, när hyresvärden utför sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten i övrigt, ska regleras enligt särskild bilaga.

Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare. Eftertryck förbjudes.

Sign Sign

HYRESKONTRAKT FÖR LOKAL

Nr

Sid 4 (4)

Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller. Återställande vid avflyttning

Senast vid hyresförhållandets upphörande ska hyresgästen, om inte annan överenskommelse har träffats, ha bortfört sin egendom och återställt lokalen i godtagbart skick. Parterna är eniga om att senast sista dagen av hyresförhållandet gemensamt genomföra besiktning av lokalen. Om till följd av hyresgästens åtgärder – vidtagna med eller utan hyresvärdens medgivande – lokalen vid avflyttning innehåller material, som inte särskilt överenskommits att hyresvärden svarar för, ska hyresgästen avlägsna materialet eller ersätta hyresvärden dennes kostnader för kvittblivning såsom förekommande avfallsskatt, transport och avgift för deponering eller motsvarande.

Force majeure Hyresvärden fritar sig från skyldighet att fullgöra sin del av kontraktet och från skyldighet att betala skadestånd om hyresvärdens åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras på grund av krig eller upplopp, på grund av sådan arbetsinställelse, blockad, eldsvåda, explosion eller ingrepp av offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse.

Säkerhet Hyresgästen ska till hyresvärden senast den lämna säkerhet för sina förpliktelser enligt detta kontrakt genom

borgen ställd av bankgaranti intill ett belopp om annan säkerhet i form av Bilaga

Om avtalad säkerhet inte lämnats senast vid föreskriven tidpunkt är detta kontrakt förfallet, om hyresvärden före tillträdet så påfordrar.

Bilaga Person-uppgiftslagen Information till hyresgäst om behandling av personuppgift och skriftligt samtycke, se bifogad personuppgiftsklausul.

(Gäller inte när hyresgästen är en juridisk person.)

Särskilda Bilaga bestämmelser Underskrift Detta kontrakt, som inte utan särskilt medgivande får inskrivas, har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna tagit var

sitt. Tidigare kontrakt mellan parterna avseende denna lokal upphör att gälla fr.o.m. detta kontrakts ikraftträdande. Ort/datum Ort/datum Hyresvärd Hyresgäst Namnförtydligande (hyresvärd/firmatecknare) Namnförtydligande (hyresgäst/firmatecknare)

På grund av denna dag träffad överenskommelse upphör kontraktet att gälla fr.o.m. den till vilken dag hyresgästen förbinder sig att avflytta.

Överens-kommelse om avflyttning

Ort/datum Ort/datum Hyresvärd Hyresgäst

Namnförtydligande (hyresvärd/firmatecknare) Namnförtydligande (hyresgäst/firmatecknare)

Överlåtelse Ovanstående hyreskontrakt överlåts fr.o.m. den

Överlåtelse-förklaring Frånträdande hyresgäst Tillträdande hyresgäst Personnr/orgnr

Namnförtydligande (frånträdande hyresgäst/firmatecknare) Namnförtydligande (tillträdande hyresgäst/firmatecknare)

Hyresvärden godkänner överlåtelsen

Hyresvärdens godkännande Ort/datum Hyresvärd

Namnförtydligande (hyresvärd/firmatecknare)

Upplysning Observera att det i vissa fall förutom kryss i ruta också krävs att en bilaga fogas till kontraktet för att överenskommelsen i bilagan ska bli tillämplig. Det gäller exempelvis indexklausul och fastighetsskatteklausul. Se i övrigt handledningen till detta kontrakt som har tagits fram gemensamt av organisationerna nedan.

Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare. Eftertryck förbjudes.

INDEXKLAUSUL FÖR LOKAL

Bilaga nr

Sid 1 (2)

Avser Hyreskontrakt nr i fastigheten Hyresvärd Hyresgäst

Klausul Bashyra enligt denna klausul utgörs av

% av det hyresbelopp som har angetts i kontraktet, dvs. kronor.

% av de fasta hyrestillägg som har angetts i en till kontraktet fogad driftskostnadsklausul (se bilaga ), dvs. kronor.

Summa bashyra kronor per år.

Under hyrestiden ska med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex (totalindex med 1980 som basår) tillägg till hyresbeloppet jämte fasta hyrestillägg utgå med en viss procent av bashyran enligt de grunder som anges i det följande.

– För hyresavtal som börjar löpa någon gång under tiden 1/1 – 30/6 anses bashyran anpassad till indextalet för oktober månad året innan.

– För hyresavtal som börjar löpa någon gång under tiden 1/7 – 31/12 anses bashyran i stället anpassad till indextalet för oktober månad under samma tid.

– Indextalet för den oktobermånad till vilken bashyran enligt ovan anses anpassad utgör bastal såvida inte annat avtalats enligt följande genom angivande av år. Annat överenskommet

bastal, nämligen indextalet för oktober månad år .

Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha stigit i förhållande till bastalet, ska tillägg utgå med det procenttal varmed indextalet ändrats i förhållande till bastalet. I fortsättningen ska tillägg utgå i förhållande till indexändringarna, varvid hyresförändringen beräknas på basis av den procentuella förändringen mellan bastalet och indextalet för respektive oktobermånad. Utgående hyra ska dock aldrig sättas lägre än det i kontraktet angivna hyresbeloppet jämte fasta hyrestillägg enligt ovan. Hyresändringen sker alltid fr.o.m. den 1 januari efter det att oktoberindex föranlett omräkning. På sidan 2 intagna anvisningar gäller för denna indexklausul.

Underskrift Ort/datum Ort/datum Hyresvärd Hyresgäst

Namnförtydligande

Namnförtydligande

Hyresvärdens egen notering om bastal:

Fastighetsägarna Sveriges formulär 6F upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare. Eftertryck förbjudes.

Sid 2 (2)

Anvisningar för indexuppräkning av hyra för lokal

Bashyran Om hela eller viss andel av det i kontraktet angivna hyresbeloppet jämte fasta hyrestillägg ska utgöra bashyra är en förhandlingsfråga och kan bero på hyresvillkoren i övrigt (såsom exempelvis hyrans storlek samt vilka övriga förpliktelser som åvilar hyresgästen). Bastalet Indextalet för den oktobermånad till vilken bashyran anses anpassad utgör bastalet såvida inte annat anges genom angivande av år (se bestämmelserna på sidan 1). Jämförelse mellan indextalen ska ske så snart årets oktoberindex har blivit känt. De senaste åren har oktoberindex blivit känt i mitten av november. Beräkning av indextillägget 1) Beräkna skillnaden mellan aktuellt oktoberindex och bastalet. 2) Om skillnaden är positiv, divideras den framräknade skillnaden med bastalet. 3) Tilläggets storlek beräknas genom att denna kvot multipliceras med bashyran.

Exempel Beräkning av indextillägg för år 2008 Bashyran antas vara 100 000 kr/år och anpassad till konsumentprisindex (KPI) för oktober 2005, som är 282,4 (bastalet). Oktoberindex för år 2007 är 293,85.

1. Beräkna skillnaden mellan indextalet 293,85 och 282,4. Skillnaden är positiv och uppgår till 11,45. 2. Dividera 11,45 med 282,4 och multiplicera kvoten (utan avrundning) med bashyran 100 000 kr.

Resultatet blir 4 054,53 kr och utgör indextillägget för år 2008 enligt klausulen. Alternativ: Om KPI för oktober 2007 i stället skulle ha varit lägre än bastalet 282,4, t.ex. 282,0, skulle skillnaden mellan 282,0 och bastalet 282,4 ha blivit negativ. Inget indextillägg skulle då utgå. Det i kontraktet angivna hyresbeloppet jämte fasta hyrestillägg skulle gälla.

Sid 1(2)

Bilaga nr

FASTIGHETSSKATTEKLAUSUL FÖR LOKAL

Hyreskontrakt nr i fastigheten Tillhör

Hyresvärd Hyresgäst Klausul Tillämpligt alternativ markeras med kryss i ruta och ifyllande av erforderliga uppgifter.

I den mån de delar av fastigheten som utgörs av lokaler blir/är skattepliktig till fastighetsskatt skall hyresgästen samtidigt med hyran till hyresvärden erlägga ersättning härför enligt markerat alternativ.

Hyresgästen skall utöver i avtalet angivet hyresbelopp årligen erlägga ersättning för sin andel av vid varje tillfälle utgående fastighetsskatt för lokaler. Hyresgästens andel skall anses vara procent. Enligt de regler som gäller vid avtalets tecknande utgör ersättningen vid hyrestidens början kr per år.

Ersättning för på lokalen belöpande andel av fastighetsskatt ingår i det i avtalet angivna hyresbeloppet och utgör vid avtalets tecknande kr.

Lokalens andel av fastighetsskatten för lokaler skall anses vara procent. Hyresgästen skall erlägga ersättning för sin andel av, efter avtalets tecknande, inträffade ändringar (oavsett skälet härtill) av fastighetsskatten för lokaler i den mån skatten överstiger den i hyran ingående ersättningen för fastighetsskatten.

Skulle fastighetsskatten minska/upphöra så att hyresgästens andel av ersättningen understiger den ersättning som enligt ovan ingår i den i avtalet angivna hyran skall hyran likväl utgå med minst ursprungligt belopp. Sålunda medför i avtalet förekommande andra klausuler (t ex index) att det totala hyresbeloppet hyresgästen betalar är/kan vara högre än den i avtalet angivna hyressumman.

Hyresgästens ovan angivna andel som skall vara oförändrad under hyrestiden har beräknats enligt följande:

På sidan 2 intagna anvisningar gäller för avtalet.

Underskrift Ort, datum Ort, datum

Hyresvärd Hyresgäst

Namnförtydligande

Namnförtydligande

Fastighetsägarna Sveriges formulär nr 7B upprättat 1995. Punkt 2 i Anvisningar reviderad 1997. Eftertryck förbjudes.

ANVISNINGAR Sid 2(2) 1. Klausulen är utformad i juni 1995, dvs före den tidpunkt (normalt den 1 januari 1996) från vilken fastighetsskatt gäller för lokaler. Klausulen har därför en lydelse som gör att den kan införas i avtal som tecknas innan skatt utgår liksom i avtal som tecknas när skatt faktiskt utgår.

2. Ersättningen skall kompensera för ökade kostnader i förvaltningen oavsett vem som faktiskt är skatt-skyldig. Skattskyldig är fastighetsägare/hyresvärd. Om handelsbolag är fastighetsägare/ hyresvärd var enligt tidigare regler delägarna skattskyldiga. Tillägget skulle givetvis ändock betalas till hyres-värden. Efter den 1 januari 1997 är däremot handelsbolag som ägare skattskyldigt till fastighetsskatt.

3. Enligt 19 § hyreslagen skall hyran – med några undantag – vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Om hyrestiden är bestämd och minst tre år gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som bestäms enligt en "annan beräkningsgrund", t ex indexreglering. Det innebär också att hyrestiden måste vara bestämd och minst tre år för att hyresvärden skall kunna ta ut kompensation för fastighetsskatt med ett belopp som kan variera allt efter som skatten ändras. Vidare måste beräkningsgrunden vara angiven i avtalet. Klausulen förutsätter därför att parterna anger hur stor andel av skatten hyresgästen skall betala ersättning för. Enligt de regler som gäller vid denna klausuls utarbetande utgör skatten en viss procent av taxeringsvärdet för lokaler (både mark och byggnader). Uppgiften finns redovisad på taxerings-beskedet. Hyresgästens andel av skatten för lokalen kan bestämmas som förhållandet mellan den area hyresgästen hyr och uthyrningsbar lokalarea i fastigheten eller som förhållandet mellan hyresgästens hyra och de totala lokalhyrorna i fastigheten. Det blir en förhandlingsfråga vilket beräkningssätt parterna väljer. Även andra beräkningsgrunder kan användas. För enkelhetens skull bör dock hyresgästens andel vara oförändrad under hyrestiden och därmed oberoende av bl a hur skatten fortsättningsvis kan komma att beräknas och eventuella förändringar i uthyrningsläget. Det är lämpligt att på därför avsett ställe ange hur lokalens andel har beräknats. Skulle uppgift härom inte fyllas i skall det dock inte medföra att överenskommelsen blir ogiltig. På en fastighet kan finnas olika byggnader med olika värdeår och olika typer av taxeringsenhet (småhusenhet, hyreshusenhet, industrienhet och specialenhet). Den skatt – för vilken hyresgästen skall betala ersättning – skall endast avse den byggnad där lokalen är belägen. Med byggnad avses normalt varje byggnadskropp. Erforderliga uppgifter kan hämtas från den underrättelse om beslut om allmän fastighetstaxering som skattemyndigheten tillställt fastighetsägaren. Den fastighetsägare som har problem med att beräkna hyresgästens andel bör ta kontakt med sin fastighetsägareförening för att få hjälp.

Fyll i hyresgästens andel!

4. Klausulen innehåller två alternativ. I det första utgår ersättning för skatten som ett tillägg "vid sidan" om det i avtalet angivna hyresbeloppet. Försvinner skatten försvinner tillägget automatiskt. Det andra alternativet förutsätter att parterna enas om en viss hyra vari bl a ingår ersättning för den vid tillfället gällande skatten. Skulle skatten höjas oavsett skälet härtill (t ex höjd skattesats, ökat taxeringsvärde m m) skall hyresgästen dock betala ersättning för den ökade kostnaden. Skulle skatten försvinna återgår hyran till ursprungsbeloppet, dvs den överenskomna hyran (som inkluderar ersättning för den inledningsvis gällande skatten som upphört). Givetvis skall hyresgästen alltjämt betala andra före-kommande tillägg såsom för indexförändringar, ändrade bränslekostnader osv.

5. I den mån hyresgästen skall betala tillägg för fastighetsskatt bör tillägget redovisas separat på hyresavin.

6. Markera med kryss vilket alternativ som väljs. I det valda alternativet anges hyresgästens andel samt aktuellt belopp. Ange vidare hur hyresgästens andel beräknats.

Intervjuguide    

Företaget  Vad  har  ni  för  affärsidé,  vision  och  målsättning?  Hur  många  äldreboende  har  ni  förvärvat  de  senaste  åren?  Har  ni  planer  på  att  förvärva  fler  äldreboende?    

Investeringsbeslut  vid  förvärv  av  äldreboende  Vilka  metoder  av  investeringskalkyler  använder  ni  er  av?  Hur  påverkar  det  allmänekonomiska  tillståndet  ert  beslut  vid  fastighetsförvärv?  Vad  har  ni  för  kalkylränta  och  hur  kommer  ni  fram  till  den?  

Vilken  nivå  på  inflation  skulle  ni  räkna  med?   Om  ni  har  en  riskkompensation,  ungefär  hur  stor  är  den?   Tar  ni  hänsyn  till  direktavkastningen?   Tar  ni  hänsyn  till  värdeförändringar?    

Vad  har  ni  för  direktavkastningskrav?    

Hyresavtalet  Avtalstid    

Hur  lång  kontraktstid  föredrar  ni?   Hur  resonerar  ni  kring  kontraktstiden?   Hur  viktig  är  kontraktstiden  för  er?  

Hyra   Vilket  är  det  lägsta  tänkbara  index  som  ni  kan  godta?   Vilka  faktorer  anser  ni  kan  väga  upp  ett  lågt  index?   Vilket  index  är  ni  nöjda  med?   Hur  viktigt  är  index  för  er?  

Hyresgäst   Föredrar  ni  privata  eller  kommunala  hyresgäster?   Vilka  fördelar  ser  ni  med  privata/kommunala  hyresgäster?   Vilka  nackdelar  ser  ni  med  privata/kommunala  hyresgäster?   Hur  viktigt  är  typen  av  hyresgäst  för  er?    

Läge     Vilka  lägen  är  attraktiva  för  er?   Vilka  lägesparametrar  prioriterar  ni?   Hur  viktigt  är  läget  för  er?  

Gränsdragningslista     Föredrar  ni  att  sköta  förvaltningen  själva  eller  vill  ni  att  hyresgästen  skall  ha  ansvaret?   Vilka  parametrar  i  gränsdragningslistan  föredrar  ni  att  själva  ta  ansvar  för?   Vilka  parametrar  i  gränsdragningslistan  vill  ni  inte  ta  ansvar  för?   Finns  det  något  ni  skulle  vilja  tillägga  i  gränsdragningslistan?     Hur  viktigt  är  resultatet  av  gränsdragningslistan  för  er?  

 

 

Försäljningsform  Föredrar  ni  att  förvärva  en  ren  fastighet  eller  ett  bolag?  Vilka  fördelar/nackdelar  ser  ni  med  att  förvärva  en  ren  fastighet?  Vilka  fördelar/nackdelar  ser  ni  med  att  förvärva  ett  bolag?  Vilken  bolagsform  föredrar  ni?  Kommer  höjningen  av  stämpelskatten  bidra  till  att  ni  föredrar  att  förvärva  ett  bolag?  Hur  viktig  är  försäljningsformen  för  er?    

Miljöklassificering    Äger  ni  några  miljöklassificerade  byggnader?  Har  ni  övervägt  att  investera  i  miljöklassificerade  byggnader?  Anser  ni  att  det  är  viktigt  med  miljöklassificering  av  byggnader?  Är  ni  beredda  att  betala  ett  högre  pris  för  en  miljöklassad  byggnad?  Vilken  klassificering  föredrar  ni?  Motivera