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INFORME TECNICO DE AVALUO

Bien a Valorar

Apartamento Componente del Edificio “San José”

Situado en la carrera 21 cruce con calle 23,

Barquisimeto, Estado Lara.

Propietario: José Ignacio George

Tasador: Alberto oropeza, xxxxxxx,xxxxxxxxxx S.O.I.T.A.E N₀ XXXX

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CONTENIDO

1. RESUMEN

2. PRESENTACION

3. CERTIFICACION

4. CONDICIONES DE LOCALIZACION DEL EDIFICIO

4.1 Ubicación del edificio:

4.2 Descripción de la zona:

4.3 Uso del edificio:

4.4 Acceso al edificio

4.5 Calidad ambiental del edificio

5. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO

5.1 TERRENO

5.2 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

5.3 CARACTRISTICA DEL INMUEBLE A AVALUAR

6. ASPECTOS LEGALES DEL IMUEBLE

6.1 PROPIETARIO

6.2 LINDEROS DEL INMUEBLE

7. CRITEROS PARA EL AVALUO

8. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE

9. CONCLUSIONES

10. ANEXO

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1. RESUMEN:

BIEN OBJETO AVALUAR:

Apartamento componente del edificio “san José”

DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE:

Situado en la carrera 21 cruce con calle 23, Barquisimeto, estado Lara.

MOTIVO DEL AVALUO:

Obtener referencia de costo en el mercado de ventas de inmueble

VALUADOR:

Tasador: Alberto Oropeza xxxxxxx, xxxxxxxxxx S.O.I.T.A.E N₀ XXXX

VALOR DE INMUEBLE:

Bs 404.532,96

FECH A: Agosto 2014

Alberto Oropeza xxxxxxx xxxxxxxxxx

S.O.I.T.A.E N₀ XXXX

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2. PRESENTACION:

Quien suscribe ALBERTO OROPEZA, inscrito en los respectivos colegios e

organismos reglamentarios, certificado por la superintendencia de banco y

otras instituciones financieras SUDEVAN en mi carácter de perito Avaluador

atendiendo la solicitud realizada por José Ignacio George, hemos convenido en

practicar el presente informe de avaluó sobre el inmueble ubicado en la carrera

21 cruce con calle 23, Barquisimeto, estado Lara, el cual tiene como objetivo

conocer el actual valor del bien.

Alberto Oropeza xxxxxxx,

xxxxxxxxxx S.O.I.T.A.E N₀ XXXX

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3. CERTIFICACION:

YO Alberto Oropeza hago costar que he procedido a la realización del

presente informe de avaluó, ubicado en la carrera 21 cruce con calle

23, Barquisimeto, estado Lara; siendo el resultado del mismo el que se

muestra más adelante y del cual queremos certificar que:

No tengo ningún tipo de anexo con el propietario y solicitante del

informe y el resultado de nuestro estudio es consecuencia de la

metodología y criterios comúnmente aceptados como razonables,

no habiendo influido en el mismo ningún tipo de sentimiento que

pudiese haber alterado los resultados del informe.

Las informaciones emanadas por terceras personas e

instituciones consultadas, son confiables hasta donde alcanza la

buena fe de las mismas, de igual manera no se omitieron de

manera consistente o inconsistente ningún factor que pudiesen

haber interferido en los resultados obtenidos.

No tengo ningún tipo de interés directo o indirecto en los bienes

valorados

Alberto Oropeza xxxxxxx,

xxxxxxxxxx S.O.I.T.A.E N₀ XXXX

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4. CONDICIONES DE LOCALIZACION DEL EDIFICIO:

4.1 Ubicación del edificio:

Carrera 21 cruce con calle 23, Barquisimeto, estado Lara dentro de los

Norte: carrera 21

Sur: casa que es o fue de los hermanos Duin

Este: casa que es o fue de los sucesores de placida Torres Días

Oeste: calle 23

4.2 Descripción de la zona:

Conforme a la ordenanza del plan de desarrollo urbano local – P.D.U.L.

El edificio san José está ubicado en el macro sector centro, el cual

permite como zonificación uso y construcción vivienda multifamiliar,

comercio comunal y metropolitano, edificaciones docentes, culturales,

religiosas, hoteleras, financieros, servicios administrativos del gobierno

municipal.

4.3 Uso del edificio:

Residencial -comercial

4.4 Acceso al edificio

Tiene transito fluido y buen acceso

4.5 Calidad ambiental del edificio

La calidad de la zona es buena en su tipo, habitable con actividad

comercial, financiera, de servicios públicos.

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5 CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO:

El edificio san José es una edificación de tres plantas, compuesto de

locales comerciales en la planta baja y apartamentos residenciales en

otras plantas.

5.1 TERRENO:

Topografía plano

Forma: Regular

Tipo de suelo: Estable

Uso: Vivienda –Comercio

Área: 596.00 m²

5.2 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:

Fundaciones: Directas y aisladas

Estructura: Concreto armado

Entrepiso: Losa Nervada de concreto

Piso: Baldosa

Paredes: Ladrillo, adoboncito

Puertas: Madera, hierro

Ventanas: Vidrio, madera

Escaleras: Granito

Elementos Metálicos: Rejas de protección

Mantenimiento: Regular

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5.3 CARACTRISTICA DEL INMUEBLE A AVALUAR

Corresponde al apartamento del edificio san José, signado con el

número 3, ubicado en el primer piso de dicho edificio, el cual tiene la

siguiente distribución:

- Una 01 sala.

- Un 01 comedor

- Tres 03 habitaciones

- Un 01 baño principal

- Una 01 cocina

- Un 01 baño de servicio

- Un 01 área de lavado

- Dos 02 patios internos

Área interna: 129.12 m²

Área externa: 134.58 m²

6 ASPECTOS LEGALES DEL IMUEBLE:

6.1 PROPIETARIO:

José Ignacio George C.I: 6.524.533, según documento protocolizado en

la oficina inmobiliaria del primer Circuito de Registro del Municipio

Iribarren del Estado Lara. Fecha 30/06/2006 Numero 9, folio 55.63;

protocolo 1, tomo 25.

Se anexa fotocopia como parte integrarte de ese informe.

6.2 LINDEROS DEL INMUEBLE

Norte: carrera 21

Sur: casa que es o fue de los hermanos Duin

Este: casa que es o fue de los sucesores de placida Torres Días

Oeste: calle 23

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7. CRITEROS PARA EL AVALUO

Se obtuvo el valor del inmueble mediante observaciones y consultas en

la zona y por comparación de mercado, consiguiendo el precio de

compra –venta de inmueble, similares en el centro de la ciudad.

Con la ayuda de análisis estadísticos se obtuvo el valor de mercado

unitario de construcción el cual se le debe depreciar conforme a la edad y

mantenimiento del inmueble en estudio para conseguir así el valor

unitario de construcción y el valor total del apartamento.

8. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE.

Algunas Referenciales de compra – venta de apartamento en

Barquisimeto Municipio Iribarren del Estado Lara.

N₀ Vendedor- comprador dirección

Valor bs Área m²

Valor unitario

protocolización fecha Valor unitario bs- m²

1 Carlos azuaje carr 18/ 22. edif.Los casanares piso 3

300.000 70.5 4240 Folio real 10/10/2011 4240

2 Piña maría carr19/ 23. edif.Los turpiales

335.000 83.82 3997 Folio real 10/10/2013 3997

3 Carmen peres carr22/15, edif. el centro

500.000 116.12 4294 Folio real 10/12/2013 4294

4 Antonio González carr 15/ 53. edif. Del monte

360.000 95.23 3789 Folio real 10/12/2013 3789

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Cuadro donde se muestran los valores de apartamentos ( bs/m²) de los

referenciales en orden ascendente Y otras más encontradas

Refenciales Valor (bs/m²)

1 3789

2 3906

3 3997

4 4068

5 4240

6 4268

7 4294

8 4380

9 4691

Valor máximo= 4691

Valor mínimo= 3789

Rango= 902

Numero de referenciales (f) = 09

Numero de intervalos (m) = 04

1507,00/04 = 225,50

Intervalo (c) = 226

Li Ls Xi Fi XixFi di Fixdi di2 Fixdi2

3788 4014 3901 3 11703 0 0 0 0

4014 4240 4127 2 8254 1 2 1 2

4240 4466 4353 3 13059 2 6 4 12

4466 4692 4579 1 4579 3 3 9 9

9 37595 11 23

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X = 37.595,00/9 = 4177.22

Precio unitario promedio X = 37.595,00/9 = 4177.22 bs / m²

Desviación estándar = e

E= 226

= 155,94

Coeficiente de variación = cv

c.v = 155,95/ 4.177,22x100 = 0.3%

De acuerdo a la variabilidad obtenida, el precio unitario promedio es

representativo de la serie en consideración: EL VALOR UNITARIO

DE MERCADO ACTUAL REDONDEADO EN INMUEBLE COM EL

OBJETO DE ESTE ESTUDIO ES DE …………….4177,22 bs/m2

Depreciación: formula Ross-Heideck

Valor unitario…………………………………bs. 4.177,22 bs/m²

Edad (años)………………………………….25

Vida útil (años)………………………………70

25/70…………………………………………0.35

Depreciación…………………………………25%

Valor Unitario ajustado……………………..3133.00 bs/m²

¯

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE EN ESTUDIO

129.12M² X 3133.00 BS/M²

Bs. 404.532,96

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9. CONCLUSIONES

Conforme a los criterios y análisis anteriores, consideramos que el valor

del inmueble constituido por el apartamento numero 3 piso, componente

del Edificio san José ubicado en la carrera 21 cruce con calle 23, de

Barquisimeto Estado Lara y que es propiedad de José Ignacio George,

es de CUATROCIENTOS MIL QUINIENTOS Y DOS CON NOVENTA Y

SEIS CENTIMOS (404.532,96)

Barquisimeto, Agosto 2014

Alberto Oropeza,

xxxxxxx,xxxxxxxxxx

S.O.I.T.A.E N₀ XXXX

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ANEXO

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PUERTA PRINCIPAL CON REJAS PROTECTOR

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COCINA - COMEDOR

SALA DE BAÑO CON PISO Y PAREDES EN CERAMICA

CERAMICA

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SALA DE ESTAR CON PISO EN CERAMICA

ESCALERA EN GRANITO

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BAÑO PRINCIPAL CON PISO Y PAREDES EN CERAMICA