Projet d’éco-quartier de la Giraudière
Club régional « Quartiers durables de Rhône-Alpes »
30 septembre 2010
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Projet d’éco-quartier de la Giraudière Club régional « Quartiers durables de Rhône-Alpes » - 30 septembre 2010
Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Vocation des cabinets
DESTIM
Accompagner les collectivités dans la réalisation de projets complexes d’aménagement et de construction par la mise en œuvre d’une assistance à caractère général, technique, financier et administratif.
Stratorial finances
Le nouveau régime juridique des concessions d’aménagement, et le partage des risques entre l’aménageur et l’autorité concédante, impose le plus en amont de la procédure une analyse fine des conséquences financières, fiscales, budgétaires et comptables de ce partage de risque pour cette dernière. Tel est le rôle de l’AMO financier, qui peut aussi simuler les retombées fiscales du projet pour les différents niveaux de collectivité
AP Management
AMO générale pour les opérations d’infrastructure.
AMO management de projet pour les opérations d’aménagement urbain.
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
SOMMAIRE
Une première phase de référentiel
Puis la mise en œuvre et le pilotage
Focus sur la concession d’aménagement
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Objectif
Définir un référentiel partagé support du pilotage
Outils du référentiel
Programme d’opération
Bilan financier prévisionnel
Plan d’action
Processus
Appropriation des éléments du projet urbain
Appropriation du site et du contexte local
Elaboration et test de scénarios
Choix partagé d’un scénario de référence
Délai : 2 à 3 mois
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Programme d’opération
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Bilan financier prévisionnel
Dépenses RecettesAcquisitions terrains & bâtiments Participations d’équilibreTerrains primaires Versements sur terrainsEtudes sur forfait (urbanisme, loi sur l’eau, …)
Vente d’équipements publics
Etudes générales (maîtrise d’œuvre, géomètre, ..)
Subventions
Aménagement des sols Autres recettesTravaux primairesTravaux secondairesTravaux tertiaires et infrasTravaux superstructuresFrais financiersAssistance à Maîtrise d'ouvrageMandat ou Convention publique d’aménagementCommunication et frais de commercialisationAvancesTVA sur dépenses et TVA non récupérable
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Bilan financier prévisionnel
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Bilan financier prévisionnel
Test de scenarii
Scénario 3b AURG
Scénario AURG++
Transfert de 6% de la surface d’espaces verts vers la surface constructible sans modifier la répartition des logements par type
Scénario optimisé (un scénario parmi d’autres)
Diminution de la surface d’espaces verts en affectant ce gain à la surface constructible et à la surface de voirie
Augmentation du nombre d’individuels diffus (qui offre les meilleures recettes / m² shon)
Espaces
verts
Surface
constr. SHON Logements Social Libres
Collectifs et
intermédiaire
s
Individuels Recettes
Hypothèse AURG 3b 22% 62% 80 600 349 30% 70% 192 157 16 746 765
Hypothèse AURG ++ 16% 68% 88 400 383 30% 70% 211 172 18 378 255
Hypothèse optimisée 14% 69% 89 700 370 30% 70% 185 185 19 502 700
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Bilan financier prévisionnel
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Bilan financier prévisionnel
Rythme de commercialisation
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Plan d’action
processus de réalisation
programme et allotissement des études
passation des marchés publics
procédures administratives
financement
coordination et pilotage
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Plan d’action (synthèse)
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Première étape de référentiel
Plan d’action (détaillé)
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Mise en œuvre et pilotage du projet
Objectif
Atteindre les objectifs fixés
En cas d’écart, d’aléa ou de risque important, ajuster le référentiel
Outils du pilotage
Avancement planning
Suivi des dépenses et des recettes
Tableau de bord
Processus
Coordonner les acteurs : Comité de projet
Piloter le projet : Comité de pilotage
Délai : sur la durée du projet
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Mise en œuvre et pilotage du projet
Avancement planning
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Mise en œuvre et pilotage du projet
Suivi des dépenses et des recettes
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Mise en œuvre et pilotage du projet
Suivi des dépenses et des recettes
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Mise en œuvre et pilotage du projet
Tableau de bord
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Focus sur la concession d’aménagement
Le contexte juridique, financier, comptable et fiscal des opérations d’aménagement a profondément évolué ces dernières années
Tout d’abord, l’environnement fiscal a tenu compte de différentes réformes successives (réforme de la TVA sur les subventions, réforme de la TVA immobilière, réforme de la taxe professionnelle)
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Focus sur la concession d’aménagement
En second lieu les concessions d’aménagement sont désormais conclues après une mise en concurrence selon 3 procédures qui dépendent du niveau de transfert de risque financier à l’aménagement
1. Une procédure applicable aux concessions soumises au droit communautaire des concessions si l’aménageur assume une part significative du risque économique de l’opération ;
2. Une procédure applicable aux concessions soumises au droit communautaire des marchés si l’aménageur n’assume pas une part significative du risque économique de l’opération ;
3. Une procédure concernant les concessions d’aménagement dont le montant des produits envisagés de l’opération concédée est inférieur à 4 845 000 € HT.
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Focus sur la concession d’aménagement
Rôle de l’AMO financier
Sa mission démarre dès réalisation des premières études pré-opérationnelles.
Le cabinet prend connaissance des études déjà réalisées et proposera, le cas échéant, des compléments d’études nécessaires pour une optimisation du contrat ou pour une meilleure appréhension des risques
Il participe au débat sur le choix de la procédure à mettre en œuvre, au vu d’une analyse économique et financière de l’opération et de l’appréciation du « risque économique substantiel pris par l’opérateur ».
Il évalue les retombées fiscales du projet.
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Focus sur la concession d’aménagement
Mission de l’AMO financier en cas de concession d’aménagement
1/ Assistance financière à l’élaboration du Dossier
de consultation des aménageurs
Rédaction des clauses financières du projet de contrat de concession
Élaboration du bilan financier prévisionnel (éventuellement proposition de plusieurs scénarios)
Conseils en vue du meilleur traitement fiscal, budgétaire et comptable de la participation
Élaboration d’une matrice initiale de répartition des risques
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Focus sur la concession d’aménagement
2/ Assistance à l’analyse des offres des candidats-
aménageurs
Avis sur les modalités d’imputation des charges de l’aménageur au bilan de l’opération au regard des rations normaux de la profession
Avis sur la justification du montant de la marge aménageur (si concession à risque)
Avis sur la constitution du résultat final de l’opération (boni ou marge)
Avis sur les modifications apportées au contrat par les candidats
Avis sur le traitement fiscal, budgétaire et comptable de la participation proposé par l’aménageur
Avis sur l’échéancier de versement de la participation
Avis sur les modalités de financement de l’opération
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Focus sur la concession d’aménagement
3/ Assistance lors des discussions avec les candidats
/ aménageurs
Participations aux réunions, rédaction du volet financier du « chemin de fer » des discussions, identification des « points-clés » des discussions
Rédaction des comptes-rendus (volet financier) et des questions complémentaires
Rédaction du volet financier du rapport final d’analyse des offres
4/ Assistance lors de la mise au point définitive du
contrat de concession
5/ Assistance tout au long du contrat de concession
Analyse financière des « CRAC » annuels
Rédaction d’une note pouvant être annexée à la délibération approuvant le CRAC
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Eléments méthodologiques de l’équipe d’AMO
Focus sur la concession d’aménagement
Mission en cas de réalisation en régie
1/ Assistance à la création du budget annexe dédié
Action-formation sur les principes de la comptabilité de stocks (schémas d’écritures)
Action formation en matière de TVA immobilière
2/ Assistance comptable, budgétaire et fiscale
pendant la gestion de l’opération
Assistance comptable : passation des écritures annuelles et d’inventaire
Assistance budgétaire
Assistance fiscale : déclarations de TVA, régularisations
Traitement budgétaire comptable et fiscal des subventions et des équipements publics
3/ Evaluation des retombées fiscales du projet
Cotisation Economique Territoriale (CET)
TH, TFB