Vol 3 Page 1

Volume 2, Issue 3 [SABLR/2/3/2012, March 2012]

Published By State Of Selangor Selangor Town And Country Planning Department and Selangor Appeal Board

March 2012

Tetuan Beemer Sdn. Bhd. V. MBPJ

Tetuan Persatuan Penganut Dewa Wei Ling Keng V. MPK

[Section 36, Town and Country Planning Act, 1976 (Act 172)]

HIGHLIGHTS




Published By State Of Selangor Selangor Town And Country Planning Department and Selangor Appeal Board

SELANGOR APPEAL BOARD LAW REPORTS

ChairmanY.Bhg. Dato’ Abu Bakar b. Awang (BCK, SMP, SDK, DSDK)

Deputy ChairmanY.Bhg. Tuan Hj. Nordin b. Sulaiman

EditorialY.Bhg. Dato’ Abu Bakar b. Awang

©All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or any means, electronic or mechanical, including photocopy, recording or any information storage and retrieval system, without the prior written of Appeal Board of Selangor

Published by:

MEMBERS OF SELANGOR APPEAL BOARD

Members

Y.Bhg. Dato’ Hj. Azmeer b. RashidY.Bhg. Dato’ Hj. Abd. Mutallib b. JelaniY.Bhg. Datin Teh Zawahir bt. Abdul MalekY.Bhg. Tuan Ho Khong MingY.Bhg. Prof. Ezrin ArbiY.Bhg. Puan Hjh. Norasiah bt. YahyaY.Bhg. Tuan. T. Mahesan

RegistrarEn. Saifuddin b. Marsuk

Secretariats

ISSN 2232 - 1268Printed 2012

En. Mohd Asri b. Hj. NorEn. Yuen Kai TuckPn. Azlina bt. AsiarEn. Nooryady b. Mohd. Panut

Selangor Town & Country Planning Department and Selangor Appeal Board

Y.Bhg. Tuan Hj. Nordin b. Sulaiman


AWARDS REPORTED

FILE NO PARTIESLR.SEL (90)/MPAJ/12/2008

LR SEL. (188) MPK/04/2010



DALAM LEMBAGA RAYUAN SELANGOR

RAYUAN NO : LR SEL. (151) MBPJ/01/2010

DI ANTARA

TETUAN BEEMER SDN. BHD. PERAYU

MAJLIS BANDARAYA PETALING JAYA RESPONDEN

HARPAJAN SINGH PENCELAHSHAHRIR BIN ABDUL JALILLAKSHMI @ VIMALAVIMALA DEVI A/P KANDIAH PERSATUAN PENDUDUK-PENDUDUK SEKSYEN 12

DAN

AHLI LEMBAGA RAYUAN

Tuan Haji Nordin b.Sulaiman - PengerusiProfesor Emeritus Ezrin Arbi - AhliPuan Hjh. Norasiah bt. Yahya - Ahli

PendaftarEn. Saifuddin B. Marsuk

RAYUAN TERHADAP KEPUTUSAN PIHAK MAJLIS BANDARAYA PETALING JAYA YANG MENOLAK PERMOHONAN TETUAN BEEMER SDN. BHD. UNTUK MENUKAR KEGUNAAN BANGUNAN SETAHUN KE SETAHUN DI PREMIS ‘’ KEDIAMAN ’’ KEPADA ‘’ PUSAT PAMERAN KERETA ‘’ DI NO.58, JALAN UNIVERSITI, PETALING JAYA

ALASAN KEPUTUSAN

Tn. Hj. Nordin bin Sulaiman, Timbalan Pengerusi Lembaga Rayuan Negeri Selangor

FAKTA KES

Satu rayuan terhadap keputusan Majlis Bandaraya Petaling Jaya (seterusnya dirujuk sebagai Responden) yang telah menolak permohonan Tetuan Beemer Sdn Bhd untuk menukar kegunaan bangunan setahun ke setahun di premis “kediaman” kepada “Pusat Pameran Kereta” di No. 58, Jalan Universiti, Petaling Jaya.

Premis berkenaan adalah sebuah rumah kediaman yang terletak di No.58 Jalan Universiti, Seksyen 12, Petaling Jaya, Mukim Petaling, Daerah Petaling, Selangor.

Dalam Peta Cadangan & Pernyataan Bertulis Rancangan Tempatan Petaling Jaya 1 (RTPJ 1) yang diwartakan pada 13.03.2003 dinyatakan bahawa:

“Lot perumahan sesebuah di Jalan Kemajuan, di sebahagian Jalan Universiti dan Jalan Utara akan ditukarguna pada perdagangan terhad”. Garispanduan Perlaksanaan RTPJ 1 itu juga menyatakan bahawa aktiviti perdagangan terhad boleh dijalankan di premis kediaman sesebuah di jalan-jalan utama tertentu dengan syarat antaranya ‘rekabentuk bangunan hendaklah dikekalkan seperti asal’.

Garispanduan Pelaksanaan RTPJ 1 ( Pengubahan 1) yang diwartakan pada 14.06.2007 menetapkan:

a.

b.

c.

d.

Pada ‘Jadual A.6’ yang bertajuk ‘Kegunaan / Aktiviti Bagi Kawasan Perdagangan Terhad (institusi)’ di dalam Garispanduan Pelaksanaan RTPJ 1 (Pengubahan 1) tercantum senarai

Rekabentuk bangunan perlu dikekalkan seperti bangunan asal iaitu bangunan berada di kawasan itu semasa RTPJ 1 diwartakan pada 13.3.2003.

Ketinggian bangunan dihadkan kepada 1 tingkat sahaja melainkan ketinggian bangunan sedia ada 2 tingkat (sebelum tarikh warta RTPJ 1 pada 13.3.2003).

Kelulusan adalah secara sementara setahun ke setahun.

Majlis berhak menarik balik kelulusan sekiranya mendapat bantahan daripada penduduk sekitar atau sekiranya berlaku kesesakan lalulintas/ kenderaan diletakkan di rizab jalan.

Volume 3, Issue 3 [SABLR/2/3/2012, MARCH]

6

aktiviti yang dibenarkan, di antaranya ‘Dewan Pameran (kecuali kereta)’. Ini bermakna premis itu dibenarkan menjadi dewan pameran untuk barang-barang lain seperti perabot rumah, alat-alat letrik, dan sebagainya, tetapi tidak sebagai dewan pameran kereta. Tetuan Beemer Sdn. Bhd. memohon Kebenaran Merancang untuk menukar kegunaan bangunan di premis No. 58 Jalan Universiti daripada ‘kediaman’ kepada ‘pusat pameran kereta’ secara setahun ke setahun. Pada 8hb Januari 2010 MBPJ (Responden) telah membuat keputusan menolak permohonan Kebenaran Merancang tersebut.

Penolakan itu telah dilaksanakan dengan teratur dengan menggunakan borang C(2) dan di antara alasannya yang paling penting (vital) ialah bahawa aktiviti ini bercanggah dengan Rancangan Tempatan Petaling Jaya 1 Pengubahan 1) tersebut.

Tetuan Beemer Sdn. Bhd. (Perayu) yang terkilan dengan keputusan MBPJ menolak permohonan Kebenaran Merancang bagi cadangannya itu telah merayu kepada Lembaga Rayuan.

Pada 4.6.2010 pula Pencelah-Pencelah yang dicadangkan telah menghantar notis permohonan untuk mencelah di dalam rayuan Perayu di Lembaga Rayuan

PENDENGARAN RAYUAN

Dalam sidangnya pada 18.8.2010 Lembaga telah memberi peluang kepada pihak Pencelah yang dicadangkan untuk menunjukkan kelayakan (locus standi) mereka menjadi Pencelah dalam Rayuan ini. Pihak Pencelah yang dicadangkan telah merujuk kepada peruntukan Perintah 8, Aturan 6. Subordinate Courts Rules 1980 bagi mendapatkan kelayakan (locus standi) tersebut.

Lembaga juga memberi peluang kepada Perayu untuk menjawab alasan pihak Pencelah. Perayu membantah dan menafikan status pihak Pencelah dengan merujuk kepada peruntukan S 23 (1)b Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172). Peruntukan tersebut menyatakan bahawa pihak yang ingin menjadi salah satu pihak di dalam mana-mana prosiding Lembaga Rayuan hendaklah merupakan pihak yang: ‘terkilan dengan keputusan pihak berkuasa perancang tempatan berhubung dengan bantahannya.’ Menurut seksyen ini, seseorang yang terkilan (aggrieved person) adalah mereka yang membantah semasa prosiding di hadapan Majlis (Responden) semasa Perbicaraan Bantahan diadakan dahulu dan yang bantahannya telah ditolak oleh Responden. Oleh itu Perayu berpendapat pihak Pencelah yang dicadangkan bukanlah seorang yang terkilan (aggrieved person) kerana bantahannya telah diiktiraf oleh Responden semasa prosiding bantahan dahulu. Dengan itu Seksyen 23 (1)b terpakai ke atasnya dan beliau tidak mempunyai locus standi untuk mencelah.


7

MERIT RAYUAN

Responden telah diberi peluang memberi penjelasan mengenai alasan penolakannya dan telah merujuk kepada sebab-sebab yang tertera dalam surat penolakan Kebenaran Merancang bertarikh 8.1.2010 C(2) di mana beliau berhujah bahawa cadangan pembangunan yang diajukan oleh Perayu jelas bertentangan dengan peruntukan yang termaktub dalam Rancangan Tempatan Petaling Jaya 1 (Pengubahan 1), di samping telah mendapat bantahan keras dari jiran yang akan lalu lalang di sekitar premis tersebut.

Perayu pula dalam hujahnya telah membangkitkan perkara-perkara yang tidak lagi relevan, seperti kelulusan yang pernah mereka perolehi pada tahun 2005 di premis No.64, Jalan Universiti (yang juga milik mereka), iaitu sebelum Pengubahan 1 kepada RTPJ 1 diwartakan pada tahun 2007. Di samping itu Perayu cuba menarik perhatian Lembaga bahawa bangunan baru ‘banglo dua tingkat dengan garaj letak kereta separa basemen’ yang dibina di premis No.58 telah mendapat kelulusan MBPJ pada 4.7.2006.

Perayu juga berhujah bahawa aktiviti perniagaan mereka tidak mendatangkan kacau-ganggu, malah ada jiran-jiran yang tidak berkeberatan. Akhirnya Perayu juga berhujah tentang pelaburan yang mereka telah buat, kerugian yang akan mereka hadapi, pembuangan pekerja-pekerja dan sebagainya sekiranya rayuan mereka ditolak.

KEPUTUSAN LEMBAGA RAYUAN

Setelah meneliti keterangan serta seksyen 23(1)(b), Akta 172, Lembaga menolak permohonan Pihak Pencelah yang dicadangkan kerana mereka tidak mempunyai locus standi seperti yang dikehendaki oleh seksyen tersebut. Adalah juga keputusan Lembaga ini bahawa peruntukan di bawah Perintah 8, Aturan 6. Subordinate Courts Rules 1980 tidak relevan kerana telah ada peruntukan dalam Akta 172 yang menidakkannya.

Lembaga ini berkeputusan bahawa tindakan Responden menolak permohonan Pihak Perayu melalui penolakan C(2) adalah teratur dan bersesuaian dengan peruntukan Rancangan Tempatan Petaling Jaya 1, (Pengubahan1) yang telah pun diwartakan pada 14.6.2007.

Dengan yang demikian rayuan pihak Perayu hendaklah ditolak. Walaubagaimanapun Lembaga telah membuat pertimbangan dan tidak mengenakan kos ke atas Pihak Perayu.


8

Bertempat di Shah Alam Pada 05hb. Mei 2011

HJ. NORDIN B. SULAIMANTimbalan Pengerusi,Lembaga Rayuan Negeri Selangor.

Bagi Pihak Perayu - Tetuan Hasshahari & Partners, Peguambela & Peguamcara - Tetuan Beemer Sdn. Bhd

Bagi Pihak Pencelah - En. Harbajan Singh

Bagi Pihak Responden - Pn. Norzita bt. Mokhtar - En. Zain Azly bin A. Rahman

No. Rujukan Fail:LR - LR SEL. (151) MBPJ/01/2010MBPJ - MPPJ/990100/S/S10/2009/2


9

DALAM LEMBAGA RAYUAN SELANGOR

RAYUAN NO : LR SEL. (200) MPK/01/2011

DI ANTARA

TETUAN PERSATUAN PENGANUT DEWA PERAYUWEI LING KENG

MAJLIS PERBANDARAN KLANG RESPONDEN

DAN

AHLI LEMBAGA RAYUAN

Dato’ Abu Bakar bin Awang - PengerusiDato’ Hj. Abd. Mutalib bin Jelani - AhliTuan Ho Khong Ming - Ahli

PendaftarEn. Saifuddin B. Marsuk

RAYUAN TERHADAP PENOLAKAN KEBENARAN MERANCANG BAGI PEMBANGUNAN RUMAH IBADAT BUKAN ISLAM (TOKONG SEDIADA) 1 TINGKAT, DI ATAS LOT PT 47, 48 DAN 49 JALAN CENGAL, MUKIM KAPAR UNTUK TETUAN PERSATUAN PENGANUT DEWA WEI LING KENG.

MINORITY OPINION

Delivered by Ho Khong Ming

FACTS OF THE CASE

The Respondent first became aware of work on the said temple from public complaints in July 2007. At that point the temple was under construction, that is, the process of converting three adjoining units of single-storey terrace houses in the middle of a row of single-storey terrace houses to a temple building was ongoing.

As the works were being carried out without planning permission, the Respondent issued a stop-work order with immediate effect under s 72(1) and 72(6) of the Street, Drainage and Building Act 1974.

One month after issuing the stop-work order, the Respondent inspected the site and found construction work continuing. A second stop-work order was issued.

In January 2008 work had not stopped. The Respondent made a decision to enforce demolition. However, action was postponed at the direction of the State Secretary Selangor.

The Respondent took the matter to the Sessions Court. In May 2008 the Sessions Court determined that the Appellant had committed an offence punishable under s 70(13) (C) of the Street, Drain and Building Act and issued a summons to the Appellant.

In June 2008 the State Authority intervened and, through the Mesyuarat Majlis Tindakan Ekonomi Selangor, offered the Appellant a choice between (1) the Appellant finding a more suitable location or (2) the Appellant demolishing the temple building himself.

In February 2009 the State Authority ordered that the Respondent should (1) enforce the summons of the court and (2) the Appellant should report the matter to the Jawatankuasa Rumah Ibadat Selain Islam (Jawatankuasa Hal Ehwal Selain Islam - hereinafter referred to as the Jawatankuasa).

In July 2009 the Sessions Court cancelled its summons but granted the Respondent the liberty to resubmit his case at the end of 3 months.

In 2010 the Jawatankuasa advised the Appellant to apply to the Respondent for planning permission.


12

The Appellant applied for planning permission in October 2010.

Planning permission was refused by the Respondent in January 2011 on two grounds, namely;

(a)

(b)

In February 2011 the Appellant appealed to the Appeal Board.From the history of the case, I observe that the Appellant has been recalcitrant and contumacious, and the Respondent has been very patient with the Appellant. The Respondent and the State Authority should be lauded for their forbearance.

The Appellant has also illegally erected structures on the road reserve in front of the temple, but has agreed to have them demolished.

GROUNDS OF APPEAL

The grounds of the appeal submitted by the Appellant are in the main contentious, recriminatory, repetitive and generally irrelevant to the ratio decidenti of the Respondent for his refusal of planning permission. I will not respond to each and every one of the arguments given by the Appellant. However, I will respond to those points, raised in both the written and in the oral submissions, that I think are germane to the appeal, whether directly or indirectly.

(1) The Land Is Owned By The Temple Association

In passing, I would like to enlighten the Appellant that ownership of land does not carry with it an automatic right to develop. The right to develop is a permission granted by a local planning authority by way of a planning permission.

s 19(1) of the Town and Country Planning Act 1976:

Binaan tokong telah dibina dan tidak selaras dengan zon perancangan iaitu perumahan berdasarkan Rancangan Tempatan Klang 2002-2015.

Aktiviti tokong telah mendatangkan kacau ganggu kepada penduduk bersempadan. Kacau ganggu seperti bunyi bising semasa aktiviti tokong diadakan, pencemaran bau daripada asap colok yang dibakar semasa aktiviti tokong dijalankan.

No person, other than a local authority, shall commence, undertake, or carry out any development unless planning permission in respect of the development has been granted to him under section 22 or extended under subsection 24(3).permission.


13

(2) Religious Freedom

The Appellant draws the attention of the Appeal Board to the freedom of religion as enshrined in the Constitution.

I would like the Appellant to understand that a distinction should be made between the tolerance of religious practice and the tolerance of an anarchic construction of religious buildings by every religious group as it thinks fit and desirable. For public order and the well being of all citizens there needs to be public control of religious buildings, and indeed of all development. The control of religious buildings in accordance with town planning is not an impingement of religious freedom. Development control by a local planning authority is applied not only to religious buildings but to all development.

Where the exercise of religious tolerance produces, or is likely to produce, an injustice to third parties or a third party, that tolerance itself must be exercised with care and consideration and may need to be circumscribed. In this instance, the insertion of a religious building and, therefore, the activities associated with it, into an existing residential area obviously impinges on the quiet and peaceful enjoyment of the residents of their residential environment which they have hitherto enjoyed and have the legitimate expectation to continue to enjoy. To deprive residents of this enjoyment is an injury and for an approving authority to sanction it is an injustice.

I note that the Appellant has, in support of his case, produced 16 letters of agreement on indemnity from neighbouring house owners. (The letters are not specifically support letters but do imply that the signatories were aware of the construction of the temple and did not object to it.) However, there is a strong objection from one neighbouring house owner (Ramaya @ Ramayee A/P Vellasamy of 41 Rumah Murah 1, Pekan Meru, 41050 Klang). As a member of the Appeal Board, I would give weight to the objection.

(3) The Lack Of Areas Zoned For Non-Muslim Religious Uses

I agree with the Appellant that there is a general shortage of areas zoned specifically for non-Muslim religious uses in local plans, including the Klang Local Plan 2002-2015. They are included in the land use zone for institutional uses and share such zones with government buildings, schools, public clinics, public libraries, Muslim religious buildings, etc. Whereas such other institutional uses usually have sites designated for them, the non-Muslim religions have to compete for what is left in such zones and, generally, there is precious little left. They may also have to be mindful of adjoining or neighbouring other institutional uses which may not find their presence acceptable. Given such a situation non-Muslim religions tend to seek sites in residential areas, commercial areas, industrial areas, or wherever they can, for construction of their buildings, or seek buildings in such


14

areas for conversion to their use, hoping for tolerance or connivance from local planning authorities. Indeed, in my observation, such “tolerance” is already a frequent practice and non-Muslim religious places of worship can be found housed in residential buildings, shops, warehouses, cinemas, etc.

Even the guidelines of the Jawatankuasa appear to conspire to make sites for non-Muslim religious buildings even more difficult to find. I refer to Guideline 5.4, i.e.

I fail to understand the rationale for this guideline. If “kawasan lapang” means “open space”, such as public open space (e.g. a public park) or private open space (e.g. the golf course of a golf club) this is superfluous as such prohibition is already covered by zoning regulations. If it means “vacant land” I find it incomprehensible, as vacant land, provided it is located in the appropriate land use zone, is probably the best kind of land for any new development, including a religious building.

In the current situation I would advise the Respondent to be flexible in his application of zoning regulations in the case of all religious buildings, including non-Muslim religious buildings. This flexibility may be especially applicable to residential areas. Many non-residential uses are already permissible within residential zones, such as nurseries, kindergartens, mosques, suraus, schools, etc. (Although a school may involve a large enough site to be designated a separate zone of its own, it is usually located surrounded by or close to residential areas.) These uses are so permitted, or even encouraged, for the convenience of the residents. They may be viewed as non-conforming but not incompatible uses, or even functionally supportive uses.

The Respondent is directed to s 22(2) of the Town and Country Planning Act (the Act) on “Treatment of application” which reads:

Or, as in the present case, the absence of adequate provision of the development plan (local plan).

Pembinaan bangunan keagamaan selain Islam adalah tidak dibenarkan di bina di kawasan lapang.

In dealing with an application for planning permission, the local planning authority shall take into consideration such matters as are in its opinion expedient or necessary for proper planning and in particular –

(a) the provision of the development plan, if any;


15

The Respondent should note the observation of Justice Edgar Joseph Jr. FC in the case of MPPP v Syarikat Berkerjasama-sama Serbaguna Sungai Gelugor in the Court of Appeal on the above section of the Act:

There is, therefore, persuasive precedence in law for this flexible approach. The Respondent may also take note that “such matters as are in its opinion expedient or necessary for proper planning” above certainly include the issue of inadequacy in the provision of zones for non-Muslim religious buildings in local plans (Development Plans). I am not suggesting that such a flexible approach is applied to all development but only to non-Muslim religious buildings, for which local plans do not adequately serve or facilitate. An effort to make up for this inadequacy is through compensatory development control. “Such matters” referred to above may also include the general town planning practice of accommodating non-conforming but not incompatible uses in residential areas. Indeed flexibility is reflected in local plans by the practice of designating the primary use of the zone and providing notations to indicate permissible ancillary uses. In other land use zones, such as public open space or industrial areas, non-Muslim religious buildings may not be compatible and should perhaps not be accommodated.

In the case in hand the relevant notation for the particular planning block concerned may not specifically refer to non-Muslim religious buildings, but notations are not expected to be exhaustive, and the Respondent has the discretion to take into regard all compatible and/or functionally supportive uses.

With all these considerations in mind, the Respondent should feel sufficiently confident that, in granting planning permission, it would not have fallen foul of s 22(4):

The sapient advice of Justice Edgar Joseph Jr. FC – “the provisions of the Development Plan does not mean that the local planning authority must slavishly comply with it” - is both refreshing and edifying, and local planning authorities would do well to heed it. This is especially true when the local planning authority becomes aware of an inadequacy in the local plan (development plan) and slavish adherence to it will lead to an injustice to particular sections of society.

It is also obvious that the statutory requirement in s 22(2) of the Act, “to take into consideration” to the provisions of the Development Plan does not mean that the local planning authority must slavishly comply with it. It will suffice if it considers the Development Plan without incurring the obligation to follow it.

The local planning authority shall not grant planning permission if –(a) the development in respect of which the permission is applied for would contravene any provision in the development plan;


16

RECOMMENDATION TO THE APPEAL BOARD

I am of the opinion that the Appeal Board has the moral and legal authority to direct the Respondent to set aside his objection to the application on the ground that it does not conform to the zoning in the Klang Local Plan 2002-2015.

However, I do not feel the Board has the same moral authority to direct the Respondent to ignore or ride roughshod over the objector (Ramaya @ Ramayee A/P Vellasamy). The onus is on the Appellant to seek reconciliation with the objector.

Reconciliation may include an offer to purchase the property of the objector. The Appellant should not expect to pay only the market price but also an element of compensation for the inconvenience caused. On behalf of the Board I would strongly urge the Jawatankuasa, as an organ of the executive branch of government, to lead the negotiations involved. The objective is to avoid acrimony or an exploitation of the situation and to help produce a successful conclusion to the negotiations. I recommend that the Board directs the Respondent to convey the request of the Board to the Jawatankuasa.

I would recommend that the Board further directs the Respondent to grant the Appellant a temporary planning permission for one calendar year, beginning from the date of the decision of the Board, at or before the end of which the Appellant shall bring to the Respondent a withdrawal of the objection from the original objector or from the subsequent owner of the relevant property. Upon receipt of such withdrawal of the objection the Respondent shall made permanent the temporary planning permission. If the Appellant fails to provide the withdrawal of the objection by the end of the said calendar year, the Respondent shall be free to execute its original planning decision and any and all action consequent upon it.

As for the structures erected on the road reserve, the Respondent may carry out its intended actions with immediate effect.

ADDENDUM

The other member of the Board, Dato’ Hj. Abd. Mutalib bin Jelani, differed from this opinion. He is of the opinion that the Respondent should adhere to the local plan, and any inadequacy of the plan should be rectified through the due process of an amendment to the plan. The Chairman shared his view and ordered that the appeal be dismissed.


17

Bertempat di SHAH ALAM Pada 13 JUN 2011

Ho Khong MingAhliLembaga Rayuan Negeri Selangor

No. RayuanLR - LR SEL. (200) MPK/01/2011MPK - ( )dlm.MPK/JK/PB14/86

Bagi Pihak Perayu - Tetuan Der Pillai & Co, Peguambela & Peguamcara - Tetuan Persatuan Penganut Dewa Wei Ling Keng

Bagi Pihak Responden - En. Mohd. Azlan bin Abdul - En. Mohd. Fauzi bin Burham - Majlis Perbandaran Klang


18

ALASAN KEPUTUSAN

Dato’ Abd Mutallib Bin Jelani, Ahli Lembaga Rayuan Negeri Selangor.

FAKTA KES

1.

2.

Ini adalah suatu Rayuan terhadap Keputusan Majlis Perbandaran Selayang yang menolak permohonan Kebenaran Merancang oleh Tetuan Persatuan Penganut Dewa Wei Ling Keng mengenai permohonannya mendirikan Rumah Ibadat Bukan Islam (tokong sedia ada) satu (1) tingkat diatas Lot PT 47,48,49, Jalan Cengal, Meru, Mukim Kapar, Klang.

Pihak Perayu ialah Tetuan Persatuan Penganut Dewa Wei Ling Keng dan Pihak Responden ialah Majlis Perbandaran Selayang.

Saya tidak bercadang untuk memberi perincian akan urutan hujahan-hujahan pihak Responden dan Perayu serta urutan kemajuan pembinaan tokong dalam kes ini. Encik Ho Khong Ming telah pun memberikan fakta-fakta urutan hujahan-hujahan yang dibentangkan serta pandangan. Memadai di sini saya mengemukakan dua isu yang perlu diberi kepentingan. Isu-isu tersebut adalah :

1) Samada Responden bertindak betul menolak Kebenaran Merancang berasaskan Pelan dan Peraturan terpakai dan sejauhmana Garispanduan berhubung Hal Ehwal Selain Islam dan Peranan Jawatankuasa Hal Ehwal Selain Islam Negeri Selangor yang dibangkitkan oleh Perayu memberi sokongan kuat yang membolehkan Kebenaran Merancang diberikan.

Rancangan Tempatan Klang 2002-2015 (di sini disebut R.T Klang) dan Garispanduan Piawaian Perancangan adalah asas utama bagi Responden menolak Kebenaran Merancang. R.T Klang tersebut telah diwartakan dan ketiga-tiga tanah lot berkenaan (yang asalnya merupakan rumah teres) adalah terlinkung dalam zon kegunaan tanah untuk kediaman / perumahan dan tidak sebaliknya. Pelan Pertapakan JPBK 4/5237 yang telah diluluskan juga menempatkan lot-lot berkenaan untuk rumah murah Pekan Meru, dan telah pun dibina.

Garispanduan berhubung Hal Ehwal Selain Islam tidak merupakan suatu peraturan yang diperundangkan tetapi lebih merupakan pekeliling atau arahan Pentadbiran dari Jawatankuasa peringkat Negeri. Walau pun ianya merupakan Garispanduan, Responden mempunyai suatu tanggungjawab juga untuk mematuhinya. Namun begitu, apa yang dinyatakan oleh Perayu bahawa tokong


19

2)

tidak dibenarkan di atas kawasan lapang dan tiada kenyataan bahawa ianya tidak dibenarkan atas kawasan kediaman adalah betul. Pihak Perayu membuat tanggapan bahawa pekeliling mencatatkan bahawa tokong tidak dibenarkan atas kawasan lapang, dan pekeliling tidak mencatatkan yang tokong tidak boleh atau tidak dibenarkan atas kawasan perumahan. Perlu diambil perhatian di sini bahawa ini tidaklah bererti bahawa tokong boleh dibenarkan dalam mana-mana kawasan yang bukan kawasan lapang.

Perayu mempunyai dokumen-dokumen yang menunjukkan tiada bantahan dari penduduk sediada di sekeliling. Surat-surat ini menunjukkan persetujuan penduduk menerima perakuan Perayu untuk membaiki apa-apa kerosakan terhadap premis-premis mereka dan jalan masuk, ekoran dari kerja-kerja binaan yang dibuat oleh Perayu. Tidak ada gambaran menunjukkan bahawa penduduk sekitar memberi persetujuan akan pembinaan tokong di situ. Pihak Responden juga telah mengambil tindakan-tindakan yang perlu mengikut Peruntukkan Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 sebaik sahaja menerima aduan dari orang awam akan kerja-kerja perobohan rumah teres dan pembinaan tokong oleh pihak Perayu.Responden dalam hubungan ini telah bertindak betul mengambil tindakan-tindakan yang perlu dan menolak permohonan Kebenaran Merancang yang dipohon oleh Perayu.

Adakah Jadual-Jadual dalam Rancangan Tempatan Klang yang memperuntukkan senarai altiviti-aktiviti yang dibenarkan dalam kawasan kediaman / perumahan yang membolehkan Kebenaran Merancang diberikan kepada tapak ini.

Responden dalam Ikatan Dokumen selanjutnya telah mengemukakan Jadual-Jadual yang dilampirkan dalam Rancangan Tempatan Klang dan Deraf Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, di mana terdapat “keugamaan” di bawah Kelas Institusi Awam dan Kemudahan Masyarakat Awam yang merupakan sebahagian senarai di bawah Kelas Kegunaan yang dibenarkan dalam Guna Tanah Utama “Perumahan” tetapi tertakluk kepada Manual Garispanduan Perancangan Negeri Selangor.

Responden mengemukakan Jadual berkaitan aktiviti “keugamaan” yang dibenarkan dalam zon gunatanah perumahan / kediaman, tetapi tidak mengemukakan penjelasan lanjut mengenai perkara ini. Adakah ini bermakna Jadual-jadual berkenaan terpakai bagi permohonan Kebenaran Merancang dalam kes ini? Dan adakah ini bermakna tokong (aktiviti keugamaan) dibolehkan atas tapak dalam kes ini? Jika dibolehkan mengapa pula Kebenaran Merancang ditolak? Isu ini perlu diberi perhatian selanjutnya.


20

Pihak saya ingin menekankan bahawa pengwujudan Jadual-jadual ini (Use Class Order, sepertimana yang biasa dikenali) hendaklah benar-benar difahami. Ianya diwujudkan untuk memberi kelonggaran atau “fleksibiliti” kepada aktiviti-aktiviti gunatanah yang tidak dapat dipasti atau ditentukan dan yang tidak dijangka pada peringkat awal perancangan tetapi kemudiannya didapati sesuai ditempatkan di sesuatu tapak tertakluk kepada keperluan dan piawaian yang telah ditentukan, yang masing-masing mempunyai asas dan prinsip perancangan.

Sebagai contoh, sesuatu tapak yang luas berpuluh atau beratus ekar yang telah mempunyai potensi pembangunan perbandaran adalah kebiasaannya dizonkan sebagai perumahan, perniagaan, industri atau gunatanah lain yang utama dalam sesuatu Rancangan Pemajuan. Oleh kerana zon utama telah ditetapkan, ini tidak bermakna bahawa lain-lain gunatanah tidak dibenarkan ditempatkan dalam zon berkenaan. Maka dalam keadaan inilah maka Jadual-jadual (Use Class Order) yang dilampirkan bersekali dengan Rancangan Pemajuan berkaitan menjadi asas dan terpakai. Memandangkan kawasan yang luas dan mempunyai jangkaan penduduk yang tinggi, maka berbagai keperluan saperti keugamaan, rekreasi, kesihatan, perniagaan, industri dan sebagainya menjadi penting bagi kesejahteraan kehidupan penduduk. Maka Jadual-jadual ini diujudkan untuk keperluan menentukan aktiviti-aktiviti yang perlu selaras dengan kehendak dan keperluan penduduk mengikut bilangan penduduk dan luas minimum tapak yang diperlukan saperti mana piawaian-piawaian perancangan yang telah ditetapkan dalam senarai.

Jadual-jadual bagi aktiviti yang dibenarkan dan tidak dibenarkan dalam sesuatu zon gunanah adalah sesuai dan terpakai bagi kawasan yang luas dan belum lagi dibangunkan. Bagi kawasan tepubina (existing built-up area) yang telah sedia ujud dengan bangunan-bangunan, pemakaian Jadual dan Piawaian-piawaian perancangan didapati kebanyakkannya sukar dilaksanakan, kecuali jika keseluruhan kawasan berkenaan secara komprehensif diroboh dan dibina semula melalui proses ‘redevelopment’.

Jadual (Use Class Order) yang berkaitan boleh menjadi asas untuk menilai kesesuaian aktiviti tokong yang dipohon atas tapak Perayu. Namun bersandarkan syarat-syarat yang terkandung dalam Jadual, adalah rumit dan mustahil bagi Perayu dapat mematuhi syarat-syarat yang terkandung dalam Garispanduan Piawaian Perancangan tersebut (Lampiran 4 Dokumen Responden ie. R2) yang antara lainnya mensyaratkan:


21

Bertempat Di SHAH ALAMPada 12 JULAI 2011

DATO’ ABD MUTALLIB BIN JELANI.Ahli Lembaga Rayuan Negeri Selangor.

No. RayuanLR - LR.SEL.(200)MPK/01/2011MPK - ( )dlm.MPK/JK/PB14/86

a)b)

c)

d)

e)f)

Mengikut piawaian di atas, Perayu boleh mematuhi syarat (a) dan (e) tersebut di atas. Tetapi lain-lain syarat yang terkandung di atas adalah mustahil Perayu dapat mematuhinya. Maka adalah jelas bahawa aktiviti tokong adalah tidak sesuai atas tapak Perayu tersebut kerana bertentangan dengan keperluan piawaian perancangan saperti yang tercatit dalam Manual Garispanduan & Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Kedua) berkenaan.

Berasaskan keterangan di atas, pihak saya berpandangan bahawa pihak Responden telah bertindak betul menolak Kebenaran Merancang berasaskan keperluan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 dan Rancangan Tempatan Klang 2002-2015 yang telah diwartakan mengikut Warta Kerajaan Negeri Selangor No 1475 bertarikh 5/6/2008 kerana aktiviti yang dipohon adalah bercanggah dengan zon guna tanah dalam Rancangan Tempatan Klang 2002-2015 tersebut.

Maka dengan demikian, saya berpendapat bahawa Rayuan Perayu hendaklah ditolak. Walaubagaimanapun Lembaga tidak mengenakan kos keatas Perayu.

Tapak hendaklah tidak melebihi 0.5 hektar atau 1.2 ekar.Kawasan lot yang diliputi oleh bangunan (plinth area) adalah di antara 40% - 60%.Mempunyai tadahan penduduk atau permintaan sejumlah 5,000 penduduk / atau 2,500 penganut agama berkaitan;Menyediakan anjakan bangunan 40 kaki bahagian yang menghadap jalan dan 20 kaki dari sempadan bersama atau bahagian sisi.Jalan keluar masuk dengan kelebaran minimum 40 kaki.Ruang lapang untuk tanaman pokok di sekeliling tapak dengan kelebaran minimum 10 kaki.


22

Pejabat PendaftarLembaga Rayuan Selangor

d/a Jabatan Perancangan Bandar & Desa Negeri SelangorTingkat 18, Bangunan Darul Ehsan,

No.3, Jalan Indah, Seksyen 14,40646 Shah Alam,

SelangorTel: 03 5511 6666 Faks: 03 5511 3557

Pejabat PendaftarLembaga Rayuan Selangor

d/a Jabatan Perancangan Bandar & Desa Negeri SelangorTingkat 18, Bangunan Darul Ehsan,

No.3, Jalan Indah, Seksyen 14,40646 Shah Alam,

SelangorTel: 03 5511 6666 Faks: 03 5511 3557

Documents

Vol 3 Page 1