Plan de reubicación y reporte del impacto de la conversion ... · Reporte, LACAL ha combinado los requisitos del Plan y el informe en un documento (el Documento). Este Documento

Plan de reubicación y reporte del impacto de la conversion para el Pomona Gardens (Rick’s Trailer Park)

Preparado para Related Companies of California, LLC

Preparado por LACAL Consulting, Inc.

17 de marzo de 2014

Plan de reubicación y reporte del impacto de la conversion para el Pomona Gardens (Rick's Trailer Park)

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Tabla de Contenidos

Introducción .................................................................................................................................... 5

I. Descripción y ubicación del proyecto ........................................................................................ 7

A. Ubicación............................................................................................................................... 7

B. Descripción del proyecto ....................................................................................................... 9

C. Área General Demográfica y las características de la vivienda ............................................ 9

II. Evaluación de Necesidades de Reubicación ........................................................................... 11

A. Vivienda Mix ....................................................................................................................... 11

B. Renta en el Proyecto ............................................................................................................ 11

C. Ocupantes y hacinamiento ................................................................................................... 12

D. Información de ingresos del Inquilino................................................................................. 12

E. Necesidades de Vivienda de Reemplazo ............................................................................. 12

F. Raza e Idioma Doméstico .................................................................................................... 13

G. Discapacidad y Mayor de Edad (Senior) en los Hogares .................................................... 13

H. Áreas preferidas para la Reubicación .................................................................................. 14

III. Recursos de Vivienda ............................................................................................................ 15

A. Metodología......................................................................................................................... 15

B. Disponibilidad de viviendas de Reemplazo......................................................................... 15

1. Viviendas en alquiler residencial ....................................................................................... 15

2. Viviendas de Mobil Homes por Venta .............................................................................. 16

3. Alquiler de Espacio de Pad ................................................................................................ 16

4. Resumen ............................................................................................................................ 17

C. Temas Relacionados ............................................................................................................ 17

1. Concurrente Desplazamiento Residencial ......................................................................... 17

2. Vivienda Temporal ............................................................................................................ 18

IV. Reporte del Impacto del Cierre del Mobile Home Park ........................................................ 19

A. Reporte del Impacto de Conversión .................................................................................... 19

1. Nombre de las partes ......................................................................................................... 19

2. Descripción del Propuesto Uso Nuevo .............................................................................. 19


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3. Calendario para la Conversión del Parque ........................................................................ 20

4. Número de Espacios Dentro del Parque ............................................................................ 20

5. Nombre y Dirección de residentes ..................................................................................... 20

B. Reporte del Impacto de la conversión para el Cierre de Mobil-Home Park........................ 20

1. Perfil de los Residentes...................................................................................................... 20

2. Los Requisitos de Notificación.......................................................................................... 21

3. Análisis de Alojamiento Alternativo ................................................................................. 22

4. Mitigación/Análisis de Compensación .............................................................................. 22

5. Disponibilidad de Asistencia para la Renta ....................................................................... 23

C. Conclusión ........................................................................................................................... 23

V. Programa de Reubicación ....................................................................................................... 24

A. Programa de Objetivos, Normas y Garantías ...................................................................... 24

B. Asistencia Consejera de reubicación ................................................................................... 25

C. Asistencia Financiera para la Reubicación – Propietarios e Inquilinos ............................... 25

1. Pagos de gastos por mudanza residencial .......................................................................... 26

2. Ayuda a los pagos de Alquiler para Inquilinos que Optan por Alquilar ........................... 27

3. Ayuda para el pago adelantado para los inquilinos que optan por comprar ...................... 28

4. Pagos a Propietarios de Casas Móviles (Mobile Homes) .................................................. 28

5. Viviendas de Último Recurso (Last Resort Housing) ....................................................... 29

D. Consecuencias De Impuestos de reubicación ...................................................................... 30

E. Procedimientos Para Quejas ................................................................................................ 30

F. Política de Desalojo (Evicción)............................................................................................ 31

G. Participación Ciudadana ...................................................................................................... 31

H. Tiempo del Projecto ............................................................................................................ 31

I. Costos de Reubicación Calculados ....................................................................................... 31

Apéndices ...................................................................................................................................... 33

Apéndice A ................................................................................................................................... 34

Límites de ingresos de HUD 2014-Condado de Los Angeles .................................................. 34

Apéndice B ................................................................................................................................... 36

Nombre y dirección de los residentes ....................................................................................... 36

Apéndice C.................................................................................................................................... 38


4

Folleto informativo de reubicación ........................................................................................... 38

Apéndice D ................................................................................................................................... 45

Movimiento horario fijo ............................................................................................................ 45

Apéndice E .................................................................................................................................... 47

Respuestas y Comentarios del Publico ..................................................................................... 47

Lista de Figuras Figura 1: Proyecto Regional de configuración del sitio ................................................................. 7 Figura 2: Pomona Gardens Trailer Park ........................................................................................ 8 Figura 3: Vista aérea del proyecto cerca ........................................................................................ 8

Lista de Tablas Tabla 1: Censo 2010 población - ciudad de Pomona las vías afectadas ........................................ 9 Tabla 2: Censo 2010 viviendas - ciudad de Pomona y las vías afectadas ................................... 10 Tabla 3: Unidades de vivienda y tamaños de habitación (22 respuestas) ................................... 11 Tabla 4: Los niveles de ingresos del inquilino (22 respuestas) ................................................... 12 Tabla 5: Necesidades de vivienda de reemplazo (22 respuestas) ................................................ 13 Tabla 6: La disponibilidad y el costo de reemplazo Alquiler vivienda ....................................... 15 Tabla 7: Disponibilidad y costo de casas móviles para la venta .................................................. 16 Tabla 8: Calendario para el cierre de Mobile Home Park ........................................................... 20 Tabla 9: Muestra el cálculo de los pagos de asistencia de alquiler .............................................. 28


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Introducción

Las empresas Related Companies de California y Shield of Faith Economic Development Corporation (Desarrollador) están en proceso de entrar en un acuerdo de Disposición y Desarrollo con la Ciudad de Pomona (Autoridad) para la reurbanización de 3 parcelas que suman aproximadamente 2.46 hectáreas incluyendo el Pomona Gardens (Rick’s) Trailer Park (Proyecto). El Proyecto se encuentra en el lado sur de West Holt Avenue cerca de la intersección de West Holt Avenue y North Hamilton Boulevard. La Autoridad posee actualmente las 3 parcelas que serán transmitidas al Desarrollador en el cierre por el valor de tasación de la tierra. El Proyecto requiere la adquisición y reubicación de parcelas de propiedad privada de bienes raíces y el desplazamiento de 22 hogares residenciales.

La magnitud del desarrollo del Proyecto incluye la construcción de 2,600 pies cuadrados de espacio comunitario que acomodara a las oficinas de arrendamiento y oficinas de administración, salón comunitario, un salón y una sala de computación, así como un desarrollo de viviendas asequibles 62-unidad con 41 unidades familiares de dos y tres dormitorios y 21 unidades reservadas para los arrendatarios elegibles bajo el programa MHSA. Todo estacionamiento se ubicará en grado y directamente adyacente al edificio con un cociente de aparcamiento de 1.37. Las unidades servirán a familias de bajos ingresos, cuyos ingresos anuales caen entre 30% - 60% Área Median de ingresos.

El Proyecto requerirá la reubicación de 22 hogares residenciales. La participación de la Autoridad, una entidad pública, induce la necesidad de proporcionar asistencia para la reubicación y beneficios en acuerdo a ley estatal de reubicación (Código del Gobierno de California sección 7260 y SS.) y la aplicación de regulaciones (Código del California de reglamentos Título 25 Capítulo 6). Entre los requisitos reglamentarios aplicables al Proyecto es la necesidad de preparar un plan de reubicación. Los propósitos de un plan de reubicación, en términos generales, es dirigir las necesidades potenciales de los displacees, la disponibilidad de vivienda de reemplazo adecuada y los planes de los desarrolladores para proporcionar la asistencia necesaria.

Además, la ley estatal obliga al propietario a preparar un Reporte de Impacto debido al cierre propuesto del Parque de casas móviles. LACAL Consulting, Inc. (LACAL), una firma consultora de reubicación con experiencia, profesional, ha sido seleccionada para preparar tanto del plan de reubicación (Plan de Reubicación) y el Reporte de Impacto (El Reporte de Impacto). Debido a las semejanzas de los datos y necesidades/mitigaciones necesarios para ambos el Plan y el Reporte, LACAL ha combinado los requisitos del Plan y el informe en un documento (el Documento).

Este Documento contiene los resultados de un estudio de evaluación de necesidades, un estudio de recursos de vivienda y detalles del propuesto programa de reubicación que la Autoridad seguirá, incluyendo los elementos necesarios para el cierre del parque de casas móviles. Este


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documento establece las políticas y procedimientos necesarios para cumplir con los estatutos y reglamentos establecidos por la ley de asistencia de reubicación California, Código gubernamental de California Sección 7260 et seq. y la asistencia para la reubicación de California y las regulaciones de adquisición de bienes inmuebles, Título 25, código de regulaciones de California, capítulo 6, sección 6000 et seq (las Directrices) como se relaciona con las actividades de asistencia de reubicación. Además, este documento identifica los requisitos que deben cumplirse para el cierre de un parque de casas móviles establecidos por una sección de código gubernamental de California 65863.7 y 65863.8 y 798.56 de Código Civil de California.

El documento está organizado en 5 secciones:

Sección I: Datos demográficos generales y descripción del Proyecto

Sección II: Perfil de los residentes que pueden verse afectados

Sección III: Descripción de recursos de viviendas disponibles

Sección IV: Descripción de los requisitos para el cierre del parque de casas móviles

Sección V: Descripción del programa de asistencia de reubicación


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I. Descripción y ubicación del proyecto

A. Ubicación

El proyecto se encuentra en West Holt Avenue en Pomona, generalmente entre North Hamilton Boulevard hacia el este, círculo de Las Brisas en el oeste y oeste Monterey Avenue en el sur. El sitio sujeto está compuesto de 3 parcelas totalizando 2,46 hectáreas, con fachada en West Holt Avenue cerca de la intersección de Holt y Hamilton. El sitio se encuentra a menos de una milla al sur de la autopista I-10 y menos de una milla al este del SR-71. Aeropuerto Internacional de Ontario es menos de 5 km al este del proyecto y Pomona es cerca de las comunidades de Montclair, Ontario, Upland, Chino, Claremont, La Verne, San Dimas y Diamond Bar. (ver figura 1 ubicación Regional, figura 2 para la ubicación del sitio específico y figura 3 para vista aérea del proyecto).

Figura 1: Proyecto Regional de configuración del sitio

Ubicación específica de Pomona Gardens Trailer Park está en 934 West Holt Avenue en Pomona. La zona es comercial ligero; junto a la propiedad es un mini-mart y Pomona Inn Motel está inmediatamente al cruzar la calle. Las unidades residenciales son mayores, pequeñas residencias unifamiliares individuales y pequeños complejos: duplex, triplex, fourplex.


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Figura 2: Pomona Gardens Trailer Park

Figura 3: Vista aérea del proyecto cerca


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B. Descripción del proyecto

El Desarrollador se propone construir una facilidad de viviendas asequibles de 62 unidades con 2 componentes: Vivienda Componente de Credito de Impuesto y Componente Suportive de Vivienda de MHSA, uno con 41 unidades y con 21 unidades, respectivamente. Las 41 unidades familiares se ubicarán en un edificio de 3 plantas que consta de pisos apilados como pozos al igual que casas de 2 pisos (town homes) a lo largo del perímetro del sitio. Servicios propuestos incluyen 2.600 pies cuadrados de espacio para oficinas de arrendamiento y administración, salón comunitario, un salón y un cuarto de computadoras. Las 21 unidades del Acto de Servicios de Salud Mental (Mental Health Services Act-MHSA) serán apartadas de la producción para el uso exclusivo de elegibles clientes de MHSA Tri-City Mental Health Authority.

La financiación para el proyecto Holt & Hamilton constará de las siguientes fuentes: adquisición, construcción, equidad, pactos restrictivos y permanentes. La financiación para la reubicación no está aún asegurada y cualquier actividad de reubicación depende en que el Desarrollador asegure los fondos.

C. Área General Demográfica y las características de la vivienda

Según el censo de EEUU del 2010, la población de la ciudad de Pomona era 149.058 y la población del censo del tracto 4023.04 impactado fue 3.848 (véase tabla 1). Datos del censo correspondientes relativas a la mezcla de vivienda se muestran en la tabla 2.

Tabla 1: Censo 2010 población - ciudad de Pomona las vías afectadas

Población Tracto 4023.04 % Ciudad %

Población total 3,848 100.0 149,058 100.0

Blanco 1,813 47.1 71,564 48.0

Negro o afroamericano 129 3.4 10,924 7.3

Indios americanos y nativos de Alaska 44 1.1 1,763 1.2

Asiático 106 2.8 12,688 8.5

Nativos hawaianos y otros isleños del Pacífico 4 0.1 282 0.2

Otra raza 1,620 42.1 45,171 30.3

Dos o más razas 132 3.4 6,666 4.5

Hispanos o latinos (de cualquier raza) 3,463 90.0 105,135 70.5

Fuente: U.S. Census Bureau, raza e hispano o Latino origen: 2010


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Tabla 2: Censo 2010 viviendas - ciudad de Pomona y las vías afectadas

Población Tracto 4023.04 % Ciudad %

Total de unidades 1,005 100.0 40,685 100.0

Ocupadas por sus propietarios 274 27.3 21,197 52.1

Ocupado por inquilino 651 64.8 17,280 42.5

Unidades de vivienda vacante 80 7.9 2,208 5.4

A la venta solamente (del Total de unidades vacante) 11 13.7 445 20.2

Disponible para alquiler - ocupación de tiempo completo 51 63.7 1,086 49.2

Vende o alquila - no ocupado 3 3.8 137 6.2

Lo contrario no está disponible (por ejemplo uso estacional, recreativa, migratoria, ocasional)

1 1.3 81 3.6

Otra vacante 14 17.5 459 20.8

Fuente: U.S. Census Bureau, General vivienda características: 2010


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II. Evaluación de Necesidades de Reubicación

Este Plan proporciona los resultados de un estudio de evaluación de necesidades, su incorporación en el proceso de planificación y detalles del programa de reubicación propuesto por el Desarrollador. Este Plan establece las políticas y procedimientos necesarios para conformar con estatutos federales y del estado y los reglamentos para desplazamientos residenciales. Fuentes de financiamiento permanentes para el proyecto incluyen la combinación de MHSA recibos residual préstamo administrado por CalHFA, la Ciudad de Pomona Autoridad de Vivienda de vendedor retorno nota y equidad tributaria crédito inversionista (Carryback Note and Tax credit investor equity). Además, se determinará un prestamista permanente para proporcionar un préstamo permanente convencional. El proyecto tendrá pactos restrictivos de TCAC y de CalHFA para un período de 55 años.

Para obtener la información necesaria para la preparación de este Plan, se realizaron entrevistas personales con los actuales residentes en el sitio del Proyecto durante la semana del 3 de febrero de 2014. Los entrevistadores tuvieron éxito en la obtención de respuestas a la encuesta de todas las 22 unidades, ya sea en persona o mediante un seguimiento por teléfono. Averiguaciones del tamaño de las familias ocupantes incluidos y composición, las edades de los ocupantes, alquiler y renta información, longitud y tipo de ocupación, etnia, idioma en el hogar, discapacidad y problemas de salud y preferencias relacionadas con la ubicación y la vivienda de reemplazo.

A. Vivienda Mix

El proyecto consta de 22 unidades residenciales, 19 remolques (trailers) o casa rodante pequeñas y 3 unidades convencionales: una residencia unifamiliar y un dúplex. La mezcla del tamaño de dormitorios se presenta en la tabla 3. Actualmente no hay unidades vacantes dentro del parque.

Tabla 3: Unidades de vivienda y tamaños de habitación (22 respuestas)

No. de dormitorios Uno Dos Tres Cuatro

No. de las unidades 1 0 2 0

No. de acoplados 4 7 7 1

B. Renta en el Proyecto

Además de las 3 unidades de alquiler convencional, hay 5 ocupantes de remolque que no tienen título apropiado. Estos o están en proceso de transferencia de título o están alquilando de parientes, pagan alquilar por el pad solamente. Las unidades del Proyecto alquilan desde $675 por un apartamento de un dormitorio hasta $750 para una residencia unifamiliar de 3


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dormitorios. Hogares en este Proyecto no reciben sección 8 o cualquier otra asistencia de vivienda. Alquileres de pad corren entre $430 y $790, dependiendo del tamaño del lote e incluyen utilidades cargadas por medidores separados.

C. Ocupantes y hacinamiento

El sitio del proyecto se compone de 106 personas entre 22 unidades respondientes; 74 adultos y 32 niños. El tamaño promedio del hogar es de 4.8 personas por unidad.

La densidad de vivienda estándar utilizada es de dos personas por habitación y una persona en una sala común en unidades ocupadas por inquilinos aunque esto se puede ajustar para incluir a dos personas en la sala común. Hay 5 familias en el proyecto que requieren grandes unidades basadas en esta ocupación estándar.

D. Información de ingresos del Inquilino

Información fue suministrada por todos los hogares que respondieron a esta pregunta, aunque cierta información puede ser incompleta ya que la persona encuestada desconoce el ingreso exacto por todos los miembros de la familia, y según los ingresos los niveles para el Condado de Los Angeles ajustan para el tamaño de la familia como fueron publicados por el California Departamento de vivienda y desarrollo comunitario (HCD), en febrero de 2014 (ver Apéndice A)12 familias califican como extremadamente bajos ingresos (30% o menos del promedio de la zona), 5 hogares califican como muy bajos ingresos (31% - 50% del promedio de la zona), 4 hogares califican como de bajos ingresos (51% - 80% del promedio de la zona), y un hogar califica como sobre ingresos moderados (más del 120% del promedio de la zona).

Tabla 4: Los niveles de ingresos del inquilino (22 respuestas)

Nivel de ingresos Extremadamente bajo Muy baja Baja Moderada

Por encima de

moderado No. de los hogares 12 5 4 0 1

E. Necesidades de Vivienda de Reemplazo

Necesidades de vivienda de reemplazo, según lo expresado en este Plan, se definen por el número total de las unidades de reemplazo requerido y la distribución de esas unidades por tamaño de la habitación. El número proyectado de unidades requeridas por tamaño de habitación se determina comparando el tamaño del hogar con el reemplazo estándar de ocupación de vivienda del Desarrollador. Estas normas, por lo general, permiten hasta tres personas en una


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unidad de un dormitorio, cinco personas en una unidad de dos dormitorios y siete personas en una unidad de tres dormitorios. Hay 5 unidades abarrotadas en el proyecto: una unidad de Apartamento convencional y 4 remolques con espacio insuficiente para el número de ocupantes.

Actividades de reubicación examinará que cada hogar tiene que ser cerca de transporte público, empleo, escuelas, servicios públicos y sociales y agencias, servicios recreativos, parques, centros comunitarios o de compras.

Tabla 5: Necesidades de vivienda de reemplazo (22 respuestas)

No. de dormitorios Uno Dos Tres Cuatro No. Necesitaba - inquilinos 0 2 6 0

No. Necesitaba - propietarios 2 6 4 2

El Desarrollador, a través de sus representantes de reubicación, se asegurara que existen suficientes unidades de vivienda de reemplazo que cumplen con los requisitos de ser decentes, seguros y sanitarios, antes de desplazar a cualquier de los hogares residenciales. La mayoría de hogares desplazados requerirá que las unidades de reemplazo sean similares en tamaño a las unidades de Proyecto, con 5 unidades que requieren reemplazo más grande.

F. Raza e Idioma Doméstico

La distribución étnica en el proyecto es 100% hispano con el español como idioma principal en los hogares con excepción de 4 hogares. Las 4 familias que hablan inglés, identificaron Español como primer idioma y en Inglés como opción alternativa.

Asesoramiento e información de asistencia de reubicación serán proveídos en el idioma principal de los inquilinos desplazados, con el fin de asegurar que todos los ocupantes desplazados obtengan una comprensión completa del programa de reubicación y beneficios elegibles.

G. Discapacidad y Mayor de Edad (Senior) en los Hogares

Mayor de edad (Senior) en el hogar es definido como la persona que es la cabeza del hogar o cónyuge de 62 años o edad o mayores. Hay 3 hogares con senior y 3 hogares reportaron haber tenido individuos con diversos grados de discapacidad. El Desarrollador promete tomar especial apropiado cuidado para las familias que requieran asistencia adicional debido a posibles discapacidades.


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H. Áreas preferidas para la Reubicación

La mayoría de los residentes expresaron una preferencia para permanecer en o alrededor del área inmediata con el fin de mantener el acceso al empleo, escuelas, médicos instalaciones y transporte público. Áreas de reubicación alternativa mencionadas por algunos residentes eran: Ontario, Montclair, Fontana, Chino, West Covina y Riverside.


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III. Recursos de Vivienda

A. Metodología

Recursos de vivienda de reemplazo fueron encuestados generalmente dentro de un área de 5 millas alrededor del proyecto y más allá (hasta un radio de 25 km de Pomona) investigando a parques de casas móviles y la disponibilidad de viviendas en venta.

Se utilizaron las siguientes fuentes:

a) clasificados anuncios de alquiler de las publicaciones The Press-Enterprise, PennySaver y publicaciones de alquiler

b) contactos con empresas de Bienes y Raíces y compañías que sirven a la comunidad c) fuentes de Internet

B. Disponibilidad de viviendas de Reemplazo

1. Viviendas en alquiler residencial La encuesta de viviendas de alquiler de reemplazo considera todo tipo de alquiler: apartamentos, condominios, apartamentos más pequeños (dúplex/triplex/fourplex), townhomes y casas unifamiliares. Estos datos se resumen en la siguiente tabla 6. La encuesta identificó un total de 154 disponibles uno, dos, tres y cuatro recámaras. El número de unidades encontradas, por el tamaño de la habitación, se presenta junto con el número de unidades necesarias (se muestra en paréntesis) para cumplir con las obligaciones de volver a vivienda. El mercado de rentas comparables ensenado en la tabla 6, son algunas de las figuras que se utiliza para hacer proyecciones de beneficios y presupuesto para el Plan. Estas cantidades están sujetas a cambios según las tarifas prevalecientes del mercado en el momento del desplazamiento.

Tabla 6: La disponibilidad y el costo de reemplazo Alquiler vivienda

Tamaño de la habitación Uno Dos Tres Cuatro

No. Encontrado (necesario) 27 (0) 59 (2) 43 (6) 25 (0)

Alquiler Gama $650-$1,195 $720-$1,650 $1,095-$2,190 $1,395-$2,400

Alquiler mediano $900 $1,200 $1,685 $1,975


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Además de los alojamientos identificados anteriormente, existen 11 unidades de estudio disponibles para alquilar en las proximidades del proyecto. Los alquileres van desde $625 a $895 con una renta mediana de $795. Como lo demuestran los datos de la encuesta presentados en el cuadro 6, hay suficientes números de unidades de vivienda de reemplazo para dar cabida a los hogares de inquilino potencialmente desplazados por el proyecto. El objetivo, sin embargo, es también coincidir con el tipo de vivienda, por lo tanto, continuamos nuestra búsqueda de viviendas disponibles que incluyen casas móviles por venta.

2. Viviendas de Mobil Homes por Venta Los recursos de la encuesta identificaron 62 uno, dos, tres y cuatro dormitorios mobile homes, que se extienden en precio de $10,000 a $49,990 con un precio promedio de $36,000.

Tabla 7: Disponibilidad y costo de casas móviles para la venta

Tamaño de la habitación Uno Dos Tres Cuatro

No. Encontrado (necesario) 6 (2) 32 (6) 19 (4) 5 (2)

Precio negociable $15,000-$29,000 $10,000-$39,000 $11,999-$49,990 $35,000-$47,000

Precio mediano $19,500 $32,000 $40,000 $39,999

Datos de la encuesta indican que hay más que suficientes números de unidades de vivienda de reemplazo para acomodar a los propietarios de casas móviles potencialmente desplazados por el proyecto. Tenga en cuenta que si hay un número inadecuado de caravana o dormitorio casas móviles para la venta, el desarrollador se extenderá un dos, tres o cuatro dormitorios comparable como sustituto.

3. Alquiler de Espacio de Pad Mientras el estudio por casas de móviles por venta, alquileres del pad fueron considerados donde estaban disponibles. Los alquileres de pad disponibles en Mobil-homes que estaban de venta estaban entre $495 y $1,000 con una mediana de renta de $850. A menudo hay una directa relación inversa entre el alquiler del pad y el precio de la casa móvil – cuando renta bajas por el pad, el costo de la casa móvil es alto. Cuando el alquiler del pad es alto, el costo de la casa móvil es bajo.


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4. Resumen Teniendo en cuenta la disponibilidad de recursos de viviendas de reemplazo disponibles reunidas durante un período de tres semanas, parece que hay recursos de reemplazo más adecuado para los inquilinos residenciales, tanto inquilinos como ocupantes-propietarios. Pero, a pesar de que existen recursos de reemplazo adecuado, basado en resultados encuestados de oportunidades de alquiler y compra y el alquiler actual y probables valores de las viviendas existentes, ocupantes pueden tener aumentos de alquileres mensuales o mayores costos de compra. Estos incrementos, si los hubiere, se abordará mediante la obligación de los Desarrolladores bajo las regulaciones de reubicación, incluyendo los requisitos de última vivienda Resort (LRH) (véase la sección V, C, 5). El Desarrollador proveerá los fondos necesarios para cumplir con las obligaciones del reemplazo de viviendas debido al aumento en los alquileres mensuales de estas unidades disponibles o un aumento de las rentas de los pads para dueños-ocupantes. La falta de unidades de un dormitorio mobil-home en el mercado puede resultar en la necesidad de ascender el tamaño del coche para satisfacer estándares de comparabilidad. Las preferencias individuales serán consideradas una vez que haya comenzado el proceso de reubicación y un consultor de reubicación haya tenido la oportunidad de hablar personalmente con cada residente.

Se prevé que las actividades de reubicación no necesitarán cualquier consideración especial de vivienda, aparte de las obligaciones de Last Resort Housing, para que el proyecto pueda cumplir los requisitos de vivienda de reemplazo comparable. Por lo tanto, con pagos de beneficios posiblemente excediendo cantidades permitidas a través del las obligaciones de LRH, las actividades de reubicación no se prevén crear ninguna consideración especial de vivienda. Con los pagos de beneficios LRH, el proyecto reunirá los requisitos de vivienda de reemplazo comparable.

El Desarrollador se propone observar de cerca las necesidades de cada hogar individual para asegurarse que el proceso de reubicación no vaya a crear dificultades económicas excesivas para los displacees.

Además, como resultado de haber más de 15 hogares desplazados si el proyecto fuese a proceder, el Desarrollador presentará este Plan y las encuestas posteriores para su revisión a las agencias de vivienda, desarrollo y las agencias de planificación para ser comparadas con otra información existente sobre referente a viviendas disponibles.

C. Temas Relacionados

1. Concurrente Desplazamiento Residencial

Hay ningunos otros proyectos actualmente en marcha para impactar negativamente la disponibilidad de viviendas cercanas o las ventas de casas móviles para displacees permanentes.


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2. Vivienda Temporal

La necesidad de alojamiento temporal no esta anticipada.


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IV. Reporte del Impacto del Cierre del Mobile Home Park

Como comentamos anteriormente, este informe o reporte del Cierre del Mobile Home Park ha sido escrito en conjunto con el Plan de Reubicación de conformidad con el código gubernamental de California Sección 7260 et seq y título 25, código de regulaciones de California, capítulo 6, sección 6000 et seq. Mientras que las secciones anteriores de este documento han discutido temas en relación con el Proyecto general, esta sección del documento es específica para el planeado cierre de los "Pomona Gardens (Rick’s) Trailer Park”, ubicado en 934 West Holt Avenue, para la conversión a desarrollo de viviendas asequibles.

Esta sección está diseñada para satisfacer los requerimientos de reporte y notar, según California gobierno código de sección 65863.7 tanto Civil código capítulo 2.5 - 798.56 sección, abordando los componentes solicitados de la ley.

A. Reporte del Impacto de Conversión

Los siguientes son los componentes solicitados de California gobierno código de sección 65863.7 y Civil código capítulo 2.5 - 798.56 sección, para el cierre propuesto de el Pomona Gardens (Rick’s) Trailer Park.

1. Nombre de las partes

Entidad proponiendo el cierre: Ciudad de Pomona Housing Authority 505 S. Garey Ave.

Pomona, CA 91766 Propietario del Mobile Home Park: Ciudad de Pomona Housing Authority 505 S. Garey Ave.

Pomona, CA 91766 Preparador de informe: LACAL Consulting, Inc.

6535 Wilshire Blvd., Suite 205 Los Angeles, CA 90048

2. Descripción del Propuesto Uso Nuevo

El propuesto uso nuevo es para el desarrollo de 62 unidades de vivienda asequible, incluyendo 41 unidades de crédito fiscal (tax credit) y 21 unidades reservadas para los inquilinos bajo el programa del Acto de Servicios de Salud Mental.


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3. Calendario para la Conversión del Parque

El siguiente es el calendario propuesto para el cierre del Mobile Home Parque:

Tabla 8: Calendario para el cierre de Mobile Home Park

Artículo Día/semana/mes

Carta de información general a los residentes Completado

Reunión de información del vecindario Completado

Entregar informe del Plan/conversión de reubicación a ciudad 7 de abril de 2014 Entregan Plan de revisión y carta a los ocupantes que indica la autoridad solicitará el cierre de los jardines de Pomona (Rick) Trailer Park 27 de agosto de 2014

Audiencia sobre informe de impacto de conversión y Plan de reubicación 6 de octubre de 2014

Seis meses aviso para reubicar a los residentes Est – octubre de 2014

Comienza la construcción Est - marzo de 2015

4. Número de Espacios Dentro del Parque

The Pomona Gardens (Rick’s) Trailer Park consta de 35 espacios de pad para trailer, 16 de los cuales están desocupadas. El número total de los espacios ocupados y de ser desplazados como consecuencia del cierre es 19. El costo de renta cobrado por cada espacio en el momento de la preparación del informe es $430 - $685 mensuales.

5. Nombre y Dirección de residentes

El nombre y dirección de los residentes de cada casa móvil dentro del Parque y la duración de que cada espacio ha sido ocupado por el actual residente pueden encontrarse en el Apéndice B, en la parte posterior de este informe.

B. Reporte del Impacto de la conversión para el Cierre de Mobil-Home Park

1. Perfil de los Residentes

El perfil de residentes incluyendo nombre, dirección, edad, ingresos, y si el residente tiene necesidades especiales o discapacidad se colectó en cada hogar. Estos perfiles se mantienen en el archivo del preparador.


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Información de ingresos ha sido descrito por nivel de ingreso (extremadamente baja, muy baja, baja o moderada) en relación con las estadísticas de ingreso medianos del año 2014 del Federal Department of Housing and Urban Development (HUD) para el condado de Los Angeles. Describir los límites de ingresos de los residentes en otras partes de este informe se ha hecho para proteger la información reveladora de ingresos específicos de ocupantes individuales.

El perfil también identifica 3 residentes con discapacidades o necesidades especiales. La discapacidad registrada incluyen cáncer, discapacidad mental y diversas discapacidades físicas. Las necesidades especiales que fueron indicadas para vivienda de reemplazo incluye la necesidad de rampas, accesibilidad de silla de ruedas - sin escaleras, barandillas o agarra bares y estar cerca de líneas de autobús, tiendas, empleo y servicios médicos.

Consideración especial se dará a esos hogares en lo que respecta a la financiación y localización para la venta, alquiler o arrendar viviendas de reemplazo comparable, así como la vivienda de reemplazo que puede necesitar especiales características de vivienda o modificación, si es necesario.

2. Los Requisitos de Notificación

Seccion de Codio Civil 798.56 establece que las causas justas para la terminación del arrendamiento en un parque de casas móviles. Subsección (g) especifica el cambio de uso (cierre) del parque, o cualquier porción del mismo, es un motivo para la terminación del arrendamiento, siempre y cuando se cumplen los siguientes requisitos:

a) El manejador (en lo sucesivo la Autoridad) le da a los propietarios por lo menos 15 días de aviso por escrito que la Autoridad aparecerá ante una junta de gobierno local, Comisión, u organismo para solicitar permisos para un cambio de uso del parque de casas móviles.

b) después e que todos los permisos necesarios pidiendo el cambio de uso hayan sido aprobados por la Junta de gobierno local, Comisión u organismo, la Autoridad dará a los propietarios el aviso escrito de 6 meses de terminación del arrendamiento.

c) La Autoridad dará a cada propietario propuesta aviso mismos antes de la creación de su arrendamiento, que la gestión está solicitando un cambio de uso antes de cuerpos gubernamentales locales o que solicite un cambio de uso ha sido otorgado por escrito.

d) los requisitos de aviso de terminación del arrendamiento establecen en el Código Civil las secciones 798.56 y 798.57 deberá ser seguido, si realmente se produce el cambio propuesto.


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798.56(h) de la sección del código civil exige además que el informe de impacto necesario en virtud del código de gobierno sección 65863.7(b) se dará a los propietarios o residentes al mismo tiempo que aviso es requerido como se describe en 2 (a) anterior.

3. Análisis de Alojamiento Alternativo

Sección III de este documento proporciona una discusión sobre la disponibilidad de suficiente espacio de mobil-home en otros parques de casas móviles. La conclusión fue que no haya espacio suficiente. A pesar del hecho de que no hay suficiente espacio disponible para reubicar las viviendas móviles existentes, el tamaño, edad y condición de los estos Mobile-homes les impide ser trasladados, aunque hubiera suficiente espacio.

Debido a la falta de disponible y suficiente mobil-home 'espacio', casas en venta en otros parques de casas móviles en áreas circundantes fueron investigados. Se llegó a la conclusión de que hay suficiente casas rodantes de venta disponibles.

Esta opción de proporcionar casas móviles de venta es viable debido al programa de asistencia de reubicación la Autoridad planea implementar como discute en la sección V y a continuación, bajo análisis de mitigación/compensación.

4. Mitigación/Análisis de Compensación

El plan de Mitigación/compensación de la Autoridad para los residentes del Parque de casas móviles se basará en las disposiciones de la asistencia para la reubicación de California y las pautas de adquisición de bienes inmuebles, Título 25, código de regulaciones de California, capítulo 6, sección 6000 et seq (las directrices). Programa de asistencia de reubicación de la Autoridad se describe en la sección V de este documento. Las medidas de mitigación que han sido descritas en este documento exceden "costos razonables de reubicación", según lo contemplado en California gobierno código de sección 65863.7.

En resumen, la propuesta reubicación mitigación/compensación desplazados residentes recibirán incluye, pero no se limita a:

Asesoría Pagos para el traslado de bienes personales Pagos para el almacenamiento de bienes personales, si es necesario Para inquilinos desplazados permanentemente, incluyendo propietarios de casas

móviles que comprar a coches de sustitución y pagarán por espacio de renta, ayuda de alquiler para cubrir el costo de aumento del alquiler, si los hubiere, para un vivienda y el espacio comparable durante 42 meses


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Para propietarios de casas móviles, un reemplazo de pago para cubrir el aumento del costo de una vivienda de reemplazo comparable, incluyendo gastos elegibles y pago diferencial de interés de la vivienda

5. Disponibilidad de Asistencia para la Renta

La disponibilidad de asistencia para la renta y los requisitos de elegibilidad se detallan en la sección V de este documento.

C. Conclusión

Este informe cumple los requisitos de la sección 65863.7 Código gubernamental de California, y la Autoridad le seguirá los requisitos necesarios de notificación de la sección 798.56 del Código Civil de California. Además, la Autoridad (a través del Desarrollador) ha ilustrado un programa de reubicación que excede la mitigación/compensación como contempladas en sección 65863.7 del código de gobierno de California.

Por último, el proyecto propuesto es consistente con el plan general de la ciudad de Pomona para estimular la provisión de una amplia variedad de alojamientos por localidad, tipo de unidad, y precio para satisfacer las necesidades actuales y futuras de los residentes de Pomona. La conversión de los Pomona Gardens (Rick’s) Trailer Park no afectará negativamente la salud pública, seguridad y bienestar general. La conversión, a la medida de lo posible, evita el desplazamiento de la población residente móvil y proporciona una compensación razonable cuando tal dislocación es inevitable.


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V. Programa de Reubicación

El programa de reubicación de los Desarrolladores está diseñado para minimizar las dificultades, ser sensible a circunstancias únicas del Proyecto, recalca el mantener el contacto personal con todos los individuos afectados, aplicar sistemáticamente todos los criterios regulatorios para formular la elegibilidad y beneficiar a las determinaciones y cumplir con todos los requisitos aplicables. El programa de reubicación y asistencia ofrecida por el Desarrollador se ajustan a las disposiciones de la ley de reubicación de California, gobierno código sección 7260, et seq. y las pautas de reubicación de California, California código de reglamentos Título 25, capítulo 6, como enmendado 01 de enero de 1998, según corresponda.

El Desarrollador ha conservado LACAL Consulting, Inc. para administrar el programa de reubicación. El personal y los directores LACAL han trabajado en más de 1,000 proyectos de rehabilitación y reubicación públicamente financiados en los últimos 15 años. Personal experimentado del Desarrollador supervisará el desempeño de LACAL y es responsable en aprobar o desaprobar las recomendaciones de LACAL sobre determinaciones de elegibilidad y beneficios e interpretaciones de las políticas de desarrollo. El programa de reubicación consiste en dos componentes principales: asesoramiento y asistencia financiera.

A. Programa de Objetivos, Normas y Garantías

Es el objetivo del Desarrollador proveer información completa a aquellos ocupantes elegibles del Proyecto de la naturaleza de la asistencia disponible para la reubicación y los beneficios, las actividades de rehabilitación, tiempos y procedimientos para la obtención de beneficios y asistencia para la reubicación. En el ámbito de la reubicación del Proyecto el Desarrollador y personal de reubicación harán:

Determinar las necesidades de cada hogar residencial elegible para recibir asistencia Distribuir información escrita apropiada sobre el programa de reubicación de los

Desarrolladores Proporcione displacees residenciales con por lo menos uno menos y preferiblemente tres,

referidos a la vivienda de reemplazo comparable en un plazo razonable antes de desplazamiento. El Desarrollador está decidido a proporcionar recursos disponibles, y necesarios recursos

Mantener una base de datos actualizada de recursos de viviendas disponibles y distribuir información de remisión a displacees hasta que han trasladado desde el proyecto

Proporcionar transporte a displacees residenciales, si fuera necesario, para inspeccionar el sitio de reemplace dentro del área local

Asistencia que no se traduce en un tratamiento diferente, o por separado, debido a raza, color, religión, origen nacional, sexo, orientación sexual, estado civil o, en otras circunstancias arbitrarias


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Suministro de información sobre programas gubernamentales federales y estatales, asistencia para bajos ingresos o personas con discapacidad

Ayudar a cada persona elegible para llenar solicitudes de beneficios Proveer pagos de reubicación con forme a las leyes aplicables de beneficios Asegurar que no displacee permanente es obligado a moverse sin antes haber recibido un

aviso para desocupar mínimo de 90 días por escrito Informar a todas las personas de las políticas de manejamiento del Desarrollador

incluyendo la criteria para proseguir con una evicción de la propiedad

B. Asistencia Consejera de reubicación

Como función general del programa de asistencia de reubicación, se proporcionará asesoría a todos los residentes por el Desarrollador y representantes contratados para la reubicación. Se emprenderán las siguientes funciones y servicios:

Cada hogar será entrevistado personalmente para recopilar información adecuada determinar las necesidades y preferencias en cuanto al reemplazo de alojamiento existente. Investigaciones realizadas de los ocupantes residenciales por reubicación personal cubrirá las siguientes áreas: tamaño de la familia, origen étnico, consideraciones sobre la edad y salud, situación actual de empleo, ingreso familiar, necesidades de transporte y preferencias en relación con la vivienda de reemplazo

Un folleto informativo impreso (ver Apéndice C) se proporcionará a todos los hogares desplazados. Folletos informativos se impartirán en español, según sea necesario. Reconocimientos firmados se obtendrán para verificar el recibo de este material

Tan pronto que sea posible, el representante de reubicación deberá explicar los pagos de relocalización y otras formas de asistencia a individuos y familias que pueden ser elegibles, incluyendo requisitos para ser elegibles y los procedimientos relacionados para la obtención de dicha asistencia

Se prestará asistencia para completar las formas apropiadas y coordinar arreglos en con la mudanza

Se prestará asistencia bilingüe, cuando sea necesario

C. Asistencia Financiera para la Reubicación – Propietarios e Inquilinos

Se detallarán los requisitos específicos y planes de beneficios de forma individual con todos los displacees. En el curso de entrevistas personales y visitas siguientes, cada displacee será informado en cuanto a las opciones disponibles y las consecuencias de cualquier decisión con respecto a la asistencia financiera.


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Se pagarán beneficios de reubicación a elegibles displacees tras la presentación de los requeridos formularios y documentación conforme a los procedimientos administrativos de los Desarrolladores. El Desarrollador procesará las solicitudes de pago anticipado para mitigar las dificultades para los inquilinos residenciales que no tienen acceso a fondos suficientes para pagar los costos de mudanza como el alquiler del primer mes o depósitos de seguridad. Las solicitudes aprobadas serán procesadas rápidamente para ayudar a evitar la pérdida de vivienda de reemplazo apropiado, deseable.

1. Pagos de gastos por mudanza residencial Todos los ocupantes residenciales que serán reubicados serán elegibles para recibir un pago por gastos de mudanza. Los pagos de gastos de mudanza se realizarán basándose en el costo real de una mudanza hecha por profesional o un pago fijo basado en un horario de habitaciones contadas.

• Costo real - movimiento profesional

El displacee podrá optar por contratar los servicios de una compañía de mudanzas profesional con licencia, en el cual caso el Desarrollador pagará por el costo real de los servicios móviles, basado en la parte inferior de dos ofertas aceptables. (El Desarrollador podrá, a su discreción, solicitar licitaciones competitivas para determinar el costo razonable, menor movimiento.) Después de completar la mudanza, el displacee puede pagar la compañía de mudanza directamente y solicitar reembolso del Desarrollador o solicitar un pago directo del Desarrollador a la compañía de mudanza.

Además del costo de la actual mudanza, se pagara una sola vez los gastos asociados con las conexiones de las utilidad (por ejemplo, gas, agua, electricidad) serán elegibles para reembolso. Los costos de transporte se limitarán a una distancia de 50 millas, a menos que lo autorizado por el Desarrollador. • Pago fijo - basado en el plan de recuento de habitaciones

El displacee puede, mientras toma toda la responsabilidad para la mudanza, optar por recibir un pago fijo por la mudanza basadas en un recuento de las habitaciónes en la vivienda de desplazamiento. Este pago es fijo e inclusivo que no requiere la documentación de respaldo. El actual calendario de pagos móviles fijos se establece en el Apéndice D.


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2. Ayuda a los pagos de Alquiler para Inquilinos que Optan por Alquilar Un inquilino desplazado de una vivienda del Proyecto puede ser elegible a un pago de Vivienda de Reemplazo en la forma de asistencia con la renta a no sobrepasar $5,250 para inquilinos (antes de consideración de elegibilidad para beneficios de Last Resort Housing), si el displacee:

• En general, tiene de hecho y legalmente (es decir, tiene un contrato y han estado pagando alquiler) ocuparon el la vivienda de desplazamiento durante al menos 90 días inmediatamente antes de la iniciación de las negociaciones; y

• Ha alquilado, o adquirido (como resultado del proceso de reubicación) y ocupa un reemplazo decente, seguro y sanitario de vivienda dentro de un año (al menos que el Desarrollador extienda este período por buena causa) después de la fecha en que él o ella se mueve de la vivienda de desplazamiento.

Asistencia para Alquiler/Pago Adelantado es una cantidad igual a 42 veces la diferencia entre la base de alquiler mensual y el menor de:

• El alquiler mensual y una calculación del costo promedio de las utilidades para una vivienda de reemplazo comparable; o

• El alquiler mensual y una calculación del costo promedia de las utilidades por una vivienda decente, segura y sanitaria de reemplazo que actualmente sea ocupada por la persona desplazada; o

• El total de la cantidad designada para refugio y utilidades si recibe asistencia subsidiada por el gobierno por un programa que designa las cantidades para vivienda y utilidades.

La base de alquiler mensual para la vivienda de desplazamiento es el menor de:

• El costo mensual de alquiler y servicios públicos en el desplazamiento de vivienda durante un período razonable antes del desplazamiento, según sea determinado por el Desarrollador. Para los hogares que pagan poco o ningún alquiler, el alquiler de mercado será utilizado como un sustituto de costo real de alquiler; o,

• Treinta por ciento (30%) del ingreso bruto de la displacee mensual. Si un displacee se niega a proporcionar pruebas adecuadas de ingresos o es un dependiente, la base de renta mensual será determinada en ser el costo promedio de renta y las utilidades en la vivienda de desplazamiento.


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Tabla 9: Muestra el cálculo de los pagos de asistencia de alquiler

1. Viejo Alquiler $750 Alquiler viejo (más margen de utilidad)

- o -

2. Capacidad para pagar $700 30% de publicación mensual bruto ingreso

3. Menor de las líneas 1 y 2 $700

Restar el menor de:

4. Actual renta nueva $800 Alquiler nuevo actual (más margen de utilidad)

- o -

5. Alquiler comparable $825 Establecido por el Desarrollador (más el margen de utilidad)

6. Menor de líneas 4 y 5 $800

7. Cantidad necesaria mensual $100 Reste la línea 3 de la línea 6

Asistencia para la renta $4,200 Multiplique la línea 7 (necesidad mensual) por 42 meses

3. Ayuda para el pago adelantado para los inquilinos que optan por comprar

Displacees residenciales elegibles para recibir un pago de asistencia de alquiler, pueden optar por usar la cantidad total de su elegibilidad para asistencia de alquiler (incluyendo cualquier beneficio de último recurso-Last Resort para comprar una vivienda de reemplazo, siempre que la cantidad entera de elegibilidad se utilice hacia el pago de anticipo y pagos incidentales relacionados con los gastos de cierre. En el caso de las reclamaciones de asistencia para el pago inicial, el Desarrollador colocara la suma total de legibilidad de asistencia de renta en una cuenta de escrow abierta. Provisiones se incluirán en las instrucciones de escrow para asegurar el pronto regreso de todos los fondos proporcionado por el Desarrollador en caso de que el escrow sea cancelado por cualquiera de las partes o si no se cierra dentro de un período razonable de tiempo.

4. Pagos a Propietarios de Casas Móviles (Mobile Homes)

Propietarios ocupantes de casas móviles - tendrán 4 opciones con respecto a arreglos de reubicación siguiendo la oferta de compra del Desarrollador:

El propietario puede negarse a vender su mobil-home y optar por mover e instalar la unidad en una nueva ubicación, incluyendo las mejoras existentes, siempre que el costo total de mover el coach no exceda el costo de reemplazo de una unidad comparable. Debe señalarse,


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sin embargo, que actual zonificación y código de California de construcción prácticamente hacen imposible para que un coach más de 5 años ser movido y restableció en otro lugar. Las opciones de movimiento, por lo tanto, dejaría sólo sitios fuera de California y tendrían que ser verificada a expensas de los propietarios

Beneficios incluirá el costo de la mudanza y establecimiento de la casa móvil existente, dentro de 50 millas del proyecto, y asistencia con la renta del espacio.

El propietario podrá optar por vender la casa móvil al Desarrollador para su valor tasado en

el lugar y comprar en otro lugar un coche de reemplazo comparable Beneficios incluirán Pago de Reemplazo de vivienda, gastos de mudanza residencial y asistencia con la renta de alquiler de espacio.

El propietario podrá optar por vender la casa móvil al Desarrollador para su valor tasado en el lugar y aplicar su derecho hacia la compra de otro tipo de vivienda residencial, incluyendo la cantidad determinada para asistencia con la renta de alquiler de espacio

Beneficios incluirá Pago de Remplazo de vivienda, gastos de mudanza residencial y asistencia con la renta de alquiler de espacio.

El propietario podrá optar por vender la casa móvil al Desarrollador para su valor tasado en

el lugar y alquilar un tipo alternativo de unidad residencial

El propietario tendrá derecho a utilizar hasta el total de su elegibilidad de su reemplazo de unidad en la forma de asistencia con la renta. Elegibilidad de asistencia de alquiler real se determinará restando la diferencia entre la renta económica de la casa móvil a una renta del mercado por un apartamento de tamaño comparable (por ejemplo, número de dormitorios) multiplicada por 42 meses.

5. Viviendas de Último Recurso (Last Resort Housing) Dependiendo de las condiciones actuales del mercado, el Desarrollador anticipa que podría ser necesario realizar pagos de asistencia de alquiler por encima de la tapa estatutaria de $5.250 (CCR Título 25, capítulo 6, sección 6104), para asegurar la disponibilidad de viviendas de alquiler de reemplazo comparable. Pagos de asistencia de alquiler a bajos ingresos no-90-día inquilinos y asistencia con la renta y vivienda de reemplazo de pago se consideran cantidades superiores a las tapas estatutarias (CCR Título 25, capítulo 6, sección 6139) a ser última vivienda Resort (LRH) pagos.


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El Desarrollador, a su discreción, puede optar por pagar LRH asistencia de renta en una base periódica. El recipiente de asistencia de renta LRH que intenta comprar en lugar de re-rentar una unidad de remplazo tiene el derecho de solicitar un pago total de todos los beneficios con el fin de hacer un pago inicial y pagar los costos de cierre estándar, no recurrentes. Los hogares recibiendo pagos periódicos podrán optar, en cualquier momento, solicitar un pago de todos los restantes beneficios para ayudar con la compra de una vivienda decente, segura y sanitaria.

D. Consecuencias De Impuestos de reubicación

En general, pagos de reubicación no son considerados ingresos a los efectos del código de rentas internas de 1968, o la ley de impuesto sobre la Renta Personal, parte 10 del código de impuestos y los ingresos. Personas desplazadas son estimuladas, sin embargo, para consultar con sus asesores de impuesto personal sobre las consecuencias fiscales o proveedores de servicios sociales para obtener información acerca de las consecuencias fiscales asociadas con pagos de reubicación.

E. Procedimientos Para Quejas

El proceso de apelación de reubicación de los Desarrolladores será consistente con las disposiciones del artículo 5 de las directrices de reubicación del Estado. Se describirá el derecho de apelar en todo el material explicativo de reubicación distribuido a displacees. Según lo dispuesto en las directrices de reubicación del estado, displacees tendrán el derecho a pedir revisión administrativa cuando se consideran agraviados por una determinación de elegibilidad, cantidades de pago y la falta de proporcionar reemplazo comparable referencias de vivienda o las prácticas de gestión de la propiedad de los desarrolladores.

Las solicitudes de revisión administrativa y audiencias oficiosas serán dirigidas a los directores y personal administrativo del Desarrollador. Todas las solicitudes de revisión recibirán respuestas escritas del Desarrollador dentro de tres semanas de su recepción. Si se deniega una apelación informal, los recurrentes tendrán derecho a presentar una solicitud por escrito para una audiencia formal ante un oficial de audiencia imparcial e independiente.

A petición se proporcionará más detalles sobre el proceso de apelación. Los recurrentes conservará sus derechos de apelación por hasta 18 meses siguientes a la fecha del desplazamiento de las premisas de Proyecto o recibo del último pago por beneficios de reubicación, lo que sea posterior.


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F. Política de Desalojo (Evicción)

El Desarrollador reconoce que el desalojo es permisible sólo como último recurso y que registros de reubicación deben documentarse para reflejar las circunstancias específicas de cualquier desalojo. Desalojo sólo llevará a cabo en los casos de incumplimiento del pago de alquiler, seria violación del contrato, un acto ilegal o peligroso en la unidad, o si la los ocupantes niegan todas las ofertas razonables para moverse. Desalojo no afectará la elegibilidad de una persona legalmente con derechos a beneficios de reubicación.

G. Participación Ciudadana

El Desarrollador colmará plenamente sus obligaciones bajo las regulaciones de Reubicación con respecto a las siguientes actividades:

Pleno y oportuno acceso a los documentos pertinentes para el programa de reubicación. Proporcionar la asistencia necesaria para interpretar los elementos del Plan y avisos

pertinentes. Distribución de un aviso general relativo a la disponibilidad de este Plan para revisión

pública, según sea necesario, 30 días antes de su propuesta de aprobación. Los destinatarios de la notificación incluirán los residentes afectados del proyecto y todas las demás partes interesadas.

La oportunidad de presentar observaciones escritas u orales sobre el proyecto y que estos comentarios adjunto al plan (Apéndice E) cuando se reenvía al City Council para su aprobación.

Revisión final del Plan para asegurar su viabilidad, conformidad y compatibilidad con leyes y directrices de reubicación.

H. Tiempo del Projecto

Es anticipado que el Desarrollador autorizará la reubicación permanente para comenzar a asegurar la financiación del proyecto. Construcción está programada para comenzar aproximadamente 6 meses después de los fondos necesarios estén en lugar – lo más temprano que las notificaciones de reubicación sean emitidas es en el otoño de 2014.

I. Costos de Reubicación Calculados

El Proyecto será financiado con una combinación de fondos locales, estatales y privados. La estimación de los beneficios de reubicación se basa en datos disponibles inquilino/propietario y tasas actuales de mercado para las unidades de reemplazo y casas móviles para la venta precios que piden.


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Los gastos de reubicación calculados para el proyecto son $1,200,000. Los costos del proyecto incluyen la reubicación permanente de 8 inquilinos y la reubicación permanente de 14 dueños de casa de remolque/movil. El presupuesto total del proyecto está sujeto a cambios según las tendencias del mercado actual y los costos de la vivienda en el momento del desplazamiento.

El presupuesto estimado de reubicación no incluye el examen de los servicios administrativos de reubicación ni cualquier servicios de consultoría relacionados que pueden ser necesarias para la ejecución del Proyecto y Plan.


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Apéndices


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Apéndice A

Límites de ingresos de HUD 2014-Condado de Los Angeles


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Las figuras siguientes son aprobadas por el U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD) para su uso en el Condado de Los Angeles para definir y determinar la elegibilidad de vivienda por nivel de ingreso.

Zona mediana - $64,800

Tamaño del hogar Extremadamente bajo Muy baja Inferior

Una persona $17,950 $29,900 $47,850

Dos personas $20,500 $34,200 $54,650

Tres personas $23,050 $38,450 $61,500

Cuatro personas $25,600 $42,700 $68,300

Cinco personas $27,650 $46,150 $73,800

Seis personas $29,700 $49,550 $79,250

Siete personas $31,750 $52,950 $84,700

Ocho personas $33,800 $56,400 $90,200

Las cifras son por el Departamento de vivienda y desarrollo comunitario (California), División de desarrollo de política de vivienda, 28 de febrero de 2014.


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Apéndice B

Nombre y dirección de los residentes

Space No. Address Occupants

4 934 West Holt Avenue Jose Licea

8-C 934 West Holt Avenue Balbino Cruceno

10 934 West Holt Avenue Selene Rivera

12 934 West Holt Avenue Ericka Correa, Rodolfo Licea

13 934 West Holt Avenue Martin Martinez

14 934 West Holt Avenue Guadalupe Aguilar, Jessie Rodriguez

15 934 West Holt Avenue Rufina & Alfredo Garcia

18 934 West Holt Avenue Celina Lozoya

19 934 West Holt Avenue Silvia Flores

20 934 West Holt Avenue Jesus & Margarita Contreras

21 934 West Holt Avenue Reyna Guevara, Ananias Lopez

26 934 West Holt Avenue Jesus Gonzalez

27 934 West Holt Avenue Maria Grimaldo

28 934 West Holt Avenue Hermelinda Rangel

30 934 West Holt Avenue Efren Romero

33 934 West Holt Avenue Selina Sandoval

34 934 West Holt Avenue David Guerrero

37 934 West Holt Avenue Araceli Altamirano

38 934 West Holt Avenue Clara Contreras

934-A 934 West Holt Avenue Luciano Ortiz

6 934 West Holt Avenue Rosa Velasco

6-A 934 West Holt Avenue Jose Rangel


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Apéndice C

Folleto informativo de reubicación

LACAL Consulting, Inc. Page 1

Declaración Informativa de Reubicación

Nombre del proyecto: Pomona Gardens (Rick’s) Trailer Park – Apartamentos en Holt y Hamilton

Desarrollador: Related Companies of California, LLC

Representante de Reubicación: Julia Miranda, Relocation Project Manager Olga Adams, Sr. Relocation Consultant LACAL Consulting, Inc. - (323) 951-9887

6535 Wilshire Blvd., Suite 205 Los Angeles, CA 90048

Contenido:

1. INFORMACIONES GENERALES................................................................................................................................................... 2 2. AYUDA PARA LOCALIZAR UNA VIVIENDA DE REEMPLAZO ............................................................................................. 2 3. BENEFICIOS DE MUDANZA ......................................................................................................................................................... 2 4. PAGO DE REEMPLAZO DE VIVIENDA – INQUILINOS Y ALGUNOS OTROS ...................................................................... 3 5. INQUILINOS DE SECCIÓN 8 ......................................................................................................................................................... 3 6. PAGO DE REEMPLAZA DE VIVIENDA - PROPIETARIOS ...................................................................................................... 4 7. CALIFICACIÓN PARA Y PRESENTACIÓN DE RECLAMACIONES DE REUBICACIÓN ...................................................... 4 8. LA ÚLTIMA ASISTENCIA DE VIVIENDA RESORT ................................................................................................................... 4 9. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ............................................................................................................................................ 5 10. EVICCIONES .................................................................................................................................................................................. 5 11. PROCEDIMIENTO PARA APELAR - QUEJA ............................................................................................................................. 5 12. ESTADO DE LOS IMPUESTOS RELACIONADOS A LOS BENEFICIOS DE REUBICACIÓN ............................................. 5 13. NO DISCRIMINACIÓN Y LA EQUIDAD DE VIVIENDA ......................................................................................................... 6 14. INFORMACIÓN ADICIONAL Y ASISTENCIA DISPONIBLE .................................................................................................. 6


1. INFORMACIONES GENERALES La vivienda en la que usted vive ahora esta en una área del proyecto que va a ser construido por Related Companies of California, LLC (Desarrollador) y es financiado con fondos públicos del Estado. Si y cuando el proyecto avance, y sea necesario que se mueva de su vivienda, usted puede ser elegible para ciertos beneficios. Usted será notificado en una forma oportuna en cuanto a la fecha por la cual debe moverse. Por favor lea esta información, ya que será útil para usted para determinar su elegibilidad y la cantidad de los beneficios de reubicación que puede recibir bajo la ley estatal. Usted necesitará proporcionar una información adecuada y oportuna para determinar sus beneficios de reubicación. La información es voluntaria, pero si no lo proporcionas, usted no puede recibir los beneficios o se puede tomar más tiempo para pagarle. Le sugerimos que guarde esta declaración informativa para su referencia. El desarrollador ha contratado a la firma profesional de LACAL Consulting, Inc. (LACAL) para brindarle asistencia para la reubicación. Esta firma está disponible para explicar el programa de reubicación y los beneficios. El número de teléfono de LACAL aparece en la portada. Por favor no se mueven prematuramente. Esto no es un aviso para desocupar la vivienda. Sin embargo, si desea moverse antes de lo necesario, debe comunicarse con su representante de LACAL, así no pondrá en peligro los beneficios. Esto es un folleto informativo general solamente y no se pretende dar una descripción detallada de la ley o los reglamentos pertinentes al programa de asistencia de reubicación del desarrollador.

Por favor continúe pagando su alquiler a su propietario actual, de lo contrario usted puede ser desalojado y pondrá en peligro los beneficios de reubicación que usted puede tener derecho en recibir.

2. AYUDA PARA LOCALIZAR UNA VIVIENDA DE REEMPLAZO El desarrollador, a través de sus representantes, le ayudarán a localizar un reemplazo de vivienda comparable proporcionando referencias a unidades de vivienda adecuadas y disponibles. Le sugerimos que usted mismo activamente busque dicha vivienda. Cuando una unidad de vivienda de reemplazo adecuada sea encontrada, su consultante de reubicación realizara una inspección y le aconsejara si la unidad de vivienda cumple con los requisitos de vivienda decente, segura y sanitaria. Una vivienda decente, segura y sanitaria que proporcione el espacio adecuado para sus ocupantes, resistente a la intemperie y con calefacción apropiada, sistemas eléctricos y de plomería. Su nueva vivienda debe pasar la inspección antes de que los pagos de asistencia de reubicación puedan ser autorizados.

3. BENEFICIOS DE MUDANZA Si usted debe moverse como consecuencia del desplazamiento por el desarrollador, usted recibirá un pago para ayudarle con la mudanza de sus bienes personales. Los gastos reales, razonables y necesarios para mover sus pertenencias pueden determinarse basado en los siguientes métodos:

• Un Pago de mudanza fijo basado en el número de habitaciones que ocupa (véase abajo); o • Un pago para su gastos de mudanza actual razonable y gastos relacionados con la mudanza basándose en

estimaciones dadas por compañías profesionales (por lo menos dos) por escrito y recibiendo facturas; o • Una combinación de ambos (en algunos casos).

Por ejemplo, usted puede elegir hacer su mudanza propia, recibiendo un pago basado en el programa residencial de mudanza fijo, esta formula se muestra a continuación, además usted contrata con una compañía de mudanzas profesional para el transporte de su grand piano y/o otros artículos que requieren un manejo especial. En este caso, puede haber un ajuste en el número de habitaciones que califican bajo el Horario Fijo de Costos de Mudanza Residencial.


A. Un pago fijo de mudanza (mudanza hecha por usted mismo) Un pago fijo de mudanza se basa en el numero de habitaciones que ocupen actualmente y si o no tienen sus propios muebles. El pago se basa en un horario aprobado por el desarrollador, y por ejemplo, se pagan desde $450.00 por una habitación hasta $2,365.00 por ocho habitaciones en una vivienda sin muebles. (Para mas detalles vea la tabla). Su represéntate de reubicación le informara la cantidad que usted sea elegible en recibir, si usted selecciona esta forma de pago. Seleccionando este pago fijo, usted será responsable de organizar su propia mudanza y el desarrollador no asumirá ninguna responsabilidad por cualquier pérdida o daño de sus bienes personales, También este pago fijo incluye los gastos por la re-instalación de sus utilidades, verificación de su crédito y cualquier otro gasto relacionado con su mudanza.

B. Gastos actuales por su mudanza (Hecha por una compañía comercial de mudanzas)

Si desea contratar los servicios de una compañía de mudanzas comercial con licencia y que el desarrollador pague la factura, usted puede reclamar el COSTO REAL de transportar sus bienes personales a 50 millas. Su representante de reubicación le informará del número de estimaciones competentes que sean necesarios en obtener (si hay) y le puede asistir en prepara un plan de requisitos de servicios de mudanza necesarios para obtener la aprobación del desarrollador.

4. PAGO DE REEMPLAZO DE VIVIENDA – INQUILINOS Y ALGUNOS OTROS Usted puede ser elegible para un pago de hasta $5,250.00 para ayudarlo a alquilar o comprar una vivienda de reemplazo comparable. Para calificar, usted o debe ser un inquilino que ha ocupado la vivienda presente durante al menos 90 días inmediatamente antes de la iniciación de las negociaciones o un propietario que haya ocupado la vivienda presente entre 90 y 180 días inmediatamente antes de la iniciación de las negociaciones. A. Asistencia con la renta. Si usted desea alquilar su reemplazo de vivienda, sus beneficios de asistencia de

alquiler máximo se basarán en la diferencia durante un período de (42) cuarenta y dos meses entre la renta que debe pagar por una vivienda comparable de reemplazo y el menor de su renta actual o el treinta por ciento (30%) del total de los ingresos de los ocupantes si el total del (gross income) es clasificado como "bajos ingresos" basados en los surveys anuales de Limites de Ingresos para Vivienda Publica y Sección 8 hechos por el U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Se le pedirá que proporcione a su agente de reubicación con verificación de su renta mensual y de sus ingresos antes de la determinación de su elegibilidad para tal pago se concluida.

-O-

B. Asistencia para Prepago. Si usted califica, y desea comprar una casa como una vivienda de reemplazo, usted puede aplicar el total de su pago de asistencia de alquiler hacia los gastos de enganche, incidentales, y pagos que no sean recurrentes. Su representante de reubicación clarificará los procedimientos necesarios para solicitar este pago.

5. INQUILINOS DE SECCIÓN 8 Cuando se mueva, usted puede ser elegible para transferir su elegibilidad de sección 8 a un sitio de reemplazo. En tales casos, una vivienda de reemplazo comparable se determinará basado en la composición de la familia en el momento del desplazamiento y los criterios actuales del programa de vivienda-Sección 8. Esto no puede ser el tamaño de la unidad que

Fixed Moving Schedule CALIFORNIA (Effective 2012)

Occupant owns furniture: 1 room $685 2 rooms $880 3 rooms $1,100 4 rooms $1,295 5 rooms $1,570 6 rooms $1,815 7 rooms $2,090 8 rooms $2,365 Each additional room $250 Occupant does NOT own furniture:

1 room $450 Each additional room $85


ocupa actualmente. Su representante de reubicación proporcionará ayuda y otros servicios de asesoramiento junto con los beneficios de mudanza.

6. PAGO DE REEMPLAZA DE VIVIENDA - PROPIETARIOS A. Si usted es propietario y ocupa una vivienda al menos 180 días antes de la iniciación de la negociación y tal que

va a ser comprada por el desarrollador, usted puede ser elegible para recibir un pago de hasta $22,500.00 para asistirle en la compra de una unidad de reemplazo comparable. Este pago se destina a cubrir los siguientes elementos:

1. precio diferencial en la compra – una cantidad que, cuando se añade a la cantidad que el desarrollador

compró su propiedad, es igual a la menor del costo real de su reemplazo de vivienda; o la cantidad determinada por el desarrollador como necesaria para comprar una vivienda de reemplazo comparable. Su representante de reubicación explicará ambos métodos.

2. interés diferencial hipoteca – Es la cantidad determinada que cubre el costo subido de interés, si hubiere, necesarios para financiar una vivienda de reemplazo. Su representante de reubicación explicará las condiciones limitantes.

3. gastos Incidentales – estos costos incidentales son costos que recurren solo una vez relacionados a la compra de una unidad de reemplazo, tales como escrow fees, recording fees, y reportes de crédito. Gastos recurrentes como impuestos prepagados y primas de seguro no son compensados.

B. Opción de asistencia de alquiler - si usted es un propietario ocupante y opta por alquilar en lugar de comprar

una vivienda de reemplaza, usted puede ser elegible para un pago de asistencia de alquiler de hasta la cantidad que podría haber recibido bajo la compra de precio diferencial, explicado anteriormente. El pago se basará en la diferencia entre la renta razonable en el mercado de viviendas de una vivienda como la que usted ocupa y el alquiler que debe pagar por una vivienda de reemplazo comparable.

Si recibe un pago de asistencia de alquiler, como se describió anteriormente y luego decide comprar un reemplazo de vivienda, usted puede solicitar un pago igual a la cantidad que hubiera recibido si inicialmente hubiera comprado una vivienda comparable, menos la cantidad que usted haya recibido como pago de asistencia de alquiler.

7. CALIFICACIÓN PARA Y PRESENTACIÓN DE RECLAMACIONES DE REUBICACIÓN Para calificar para un pago de vivienda de reemplazo, debe alquilar o comprar y ocupar una unidad de reemplazo comparable dentro de un año de lo siguiente:

• Un inquilino, la fecha en que se aleja de la vivienda de desplazamiento. • Para un propietario-ocupante, el último de los:

a. La fecha que usted recibe el pago final por la vivienda de reemplazo, o, en caso de condenación, la fecha que la suma total de compensación estimada es depositada en la Corte; o b. La fecha en que el desarrollador cumple con su obligación de hacer viviendas disponibles de reemplazo comparable. Todos los reclamos por beneficios de reubicación deben ser presentados al desarrollador dentro de los dieciocho 18 meses desde la fecha en que usted recibe el pago final de su propiedad, o la fecha en que se mueve, lo que sea posterior.

8. LA ÚLTIMA ASISTENCIA DE VIVIENDA RESORT Si viviendas de reemplazo comparable no están disponibles cuando usted está obligado a moverse, o si vivienda de reemplazo no está disponible dentro de los límites monetarios descritos anteriormente, el desarrollador proporcionará asistencia de Last Resort Housing para que usted pueda alquilar o comprar una vivienda de reemplazo en forma oportuna.


Asistencia de Last Resort Housing se basa en las circunstancias individuales de la persona desplazada. Su representante de reubicación le explicará el proceso para determinar si usted califica para recibir asistencia de Last Resort Housing. Si usted es un inquilino, y usted decide comprar en lugar de alquilar un reemplazo comparable de vivienda, la cantidad total de su asistencia de renta y su elegibilidad de Last Resort deberán de ser aplicados hacia el enganche y los gastos incidentales de la casa que desea comprar.

9. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Como resultado de la acción de los desarrolladores para comprar la propiedad donde usted vive, usted puede convertirse en un inquilino del Desarrollador. Si esto ocurre, se le pedirá que firme un contrato de arrendamiento que especificará el alquiler mensual que se pagará, la fecha en que deben hacerse los pagos mensuales, donde vayan a ser pagados y otra información pertinente.

10. EVICCIONES Evicciones por causa deben de ajustarse a la ley local y estatal aplicable. Cualquier persona que ocupa la propiedad y no está en ocupación ilegal en la fecha de la iniciación de las negociaciones, se presume que tenga derecho a beneficios de reubicación, a menos que el desarrollador determina que:

• La persona recibió una notificación de desalojo antes de la iniciación de las negociaciones y, en consecuencia, más tarde fue desalojada; o

• La persona es desalojada después de la iniciación de las negociaciones por violación grave o violaciones repetidas en contra de los términos materiales del contrato de arrendamiento; y

• El desalojo no fue emprendido con el fin de evadir las regulaciones de asistencia de reubicación. Con excepción de las causas de desalojo establecidos anteriormente, ninguna persona ocupando legalmente esta propiedad que va a ser comprada por el desarrollador deberá moverse sin haber sido proveída por el desarrollador con un aviso de por lo menos 90 Días por escrito.

11. PROCEDIMIENTO PARA APELAR - QUEJA Cualquier persona agraviada por una determinación relacionada con del pago de reubicación elegible, o la cantidad de un pago, puede pedir que el reclamo sea revisado o reconsiderado según al procedimiento de apelación establecido por el desarrollador. Los detalles completos sobre el procedimiento de apelación están disponibles bajo petición.

12. ESTADO DE LOS IMPUESTOS RELACIONADOS A LOS BENEFICIOS DE REUBICACIÓN El gobierno de California código sección 7269 indica que pagos de reubicación recibidos no se considerarán como ingresos para los propósitos de la ley de impuesto sobre sociedades, parte 11 (empezando con la sección 23001) de la División 2 del código de impuestos y los ingresos y ley de impuesto sobre la Renta Personal, parte 10 (empezando con la sección 170 01) de la División 2 del código de impuestos y los ingresos o el banco. Además, las regulaciones federales (49 CFR parte 24, sección 24.209) también indican que no hay pago recibido conforme a esta parte (parte 24) se considerará como ingreso a efectos del código de rentas internas de 1954, que ha sido redesignado como el código de rentas internas de 1986. El comentario precedente no es ofrecido como asesoramiento legal con respecto a las consecuencias fiscales y displacees deben consultar con su asesor de impuestos o asesoría legal para determinar el estado actual de dichos pagos. (Revelación de IRS Circular 230: para garantizar el cumplimiento con los requisitos impuestos por el IRS, le informamos que cualquier asesoría fiscal contenida en esta comunicación (incluidos los datos adjuntos) no estaba previsto o escrito para ser utilizado y no puede ser utilizado, con el propósito de (i) evitar sanciones tributarias bajo el código de rentas internas o (ii) promover la comercialización o recomendar a otra persona cualquier asunto abordado adjunto)


13. NO DISCRIMINACIÓN Y LA EQUIDAD DE VIVIENDA Ninguna persona será por motivos de raza, color, nacionalidad o sexo, excluida de la participación en, o ser negada los beneficios de o ser objeto de discriminación bajo el programa de asistencia de reubicación de los desarrolladores de acuerdo con Title VI of the Civil Rights Act 1964, Title VIII of the Civil Rights Act of 1968 y otras leyes aplicables de estado y federales contra- discriminación y leyes de fair housing. Usted puede presentar una queja si usted cree que ha sido objeto de discriminación. Para más información póngase en contacto con el desarrollador.

14. INFORMACIÓN ADICIONAL Y ASISTENCIA DISPONIBLE Los responsables de proveerle asistencia para la reubicación, esperan poder ayudarle en todas las formas posibles para minimizar las dificultades involucradas en trasladarse a un nuevo hogar. Su cooperación será útil y apreciada. Si usted tiene cualquier pregunta en cualquier momento durante el proceso, por favor póngase en contacto con los representantes de reubicación en LACAL Consulting, Inc.


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Apéndice D

Movimiento horario fijo


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Calendario de pagos móviles fijos

Vivienda sin muebles (El Inquilino es dueño de los muebles)

Numero de cuartos Cantidad

Uno $685

Dos $880

Tres $1,100

Cuatro $1,295

Cinco $1,570

Seis $1,815

Siete $2,090

Ocho $2,365

Cada adicional $250

Vivienda amueblada (El Inquilino no tiene muebles)

Uno $450

Dos $535

Cada adicional $85

Efectivo el 22 de junio del 2012


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Apéndice E

Respuestas y Comentarios del Publico

Documents

Plan de reubicación y reporte del impacto de la conversion ... · Reporte, LACAL ha combinado los requisitos del Plan y el informe en un documento (el Documento). Este Documento