PENGATURAN ZONING SEBAGAI PENGENDALI PEMANFAATAN …

PENGATURAN ZONING SEBAGAI PENGENDALI PEMANFAATAN RUANG(Studi Kasus Kawasan Preservasi Budaya Kotagede)

Ayu Wahyuningtyas1, Westi Utami2

AbstractAbstractAbstractAbstractAbstract: The development of a historic and aesthetic region such as Kotagede need controlling and managing in order not todegrade its regional image. One of the efforts to maintain the region is that planning the conservation of old bulidings in theform of blocks or zoning. The method used in plaaning the zone is called evaluative method. The result of the evaluation willbe the base of directing the development at Kotagede. Therefore, the space utilization and land use would be optimal. This willsuit with the the function of sustainable environment. The result of the research showed that Kotagede has undergone changesso that it replaces the originality of Kotagede. The formulated concept was blocks which include land use, land parcels, buildinginfrastructures, environments, as well as the elements supporting the buildings.KKKKKeyworeyworeyworeyworeywordsdsdsdsds: spatial planning, blocks, building constructions, preservation, Kotagede

AbstrakAbstrakAbstrakAbstrakAbstrak: Perkembangan kawasan yang bernilai historis dan estetis seperti Kawasan Kotagede perlu dikontrol dan dikendalikanagar tidak menurunkan citra kawasan. Salah satu upaya mempertahankan kawasan adalah rencana penataan pengaturan konservasibangunan kuno yangdituangkan dalam bentuk penataan blok atau zoning.Metode yang digunakan dalam perencanaan adalahmetode evaluatif. Hasil dari evaluasi menjadi dasar untuk melakukan arahan bagi pengembangan di Kotagede, sehingga pemanfaatanruang dan penggunaan tanah dapat dioptimalkan sesuai dengan fungsi kawasan dan keberlanjutan lingkungan.Hasil dari penelitianmenunjukkan bahwa Kotagede telah mengalami banyak perubahan yang mengakibatkan pudarnya karakter asli Kotagede. Konsepyang dirumuskan meliputi blok yang berkaitan dengan penggunaan tanah, perpetakan tanah, infrastruktur bangunan dan lingkungan,dan unsur penunjang bangunan.Kata kunciKata kunciKata kunciKata kunciKata kunci: perencanaan tata ruang, blok, bangunan, preservasi, Kotagede

A. Pendahuluan

Pertumbuhan dan pertambahan penduduk3

yang pesat khususnya di daerah kota4, kegiatanperekonomian yang melesat cepat tentunya

membutuhkan ruang atau dalam hal ini “tanah”yang semakin hari semakin terbatas keterse-diaannya. Bertambahnya kegiatan penduduk dikota yang dipicu oleh dua hal tersebut di atasmengakibatkan meningkatnya frekuensi kegiatanpenduduk, sehingga konsekuensi keruangan yaitutuntutan akan ruang untuk mengakomodasi saranaatau struktur f isik semakin bertambah. Berbagaibenturan kepentingan seperti kepentingan

1Penulis adalah Praktisi Bidang PerencanaanWilayah, Alumni Magister Manajemen Bencana UGM.email: [email protected]

2Penulis asisten dosen Sekolah Tinggi PertanahanNasional, Alumni Magister Manajemen Bencana UGM.email: [email protected]

3Determinan pertambahan penduduk kota tidakhanya natural growth, namun juga pengaliran pendudukdari bagian wilayah lain. Pengaliran penduduk danpertumbuhan penduduk/natural growthyang berlangsunglama menyebabkan terjadinya proses densifikasi pendu-duk, pemukiman maupun non pemukiman yang tidakterkendali (Yunus2005).

4Kota dalam pengertian umum sebagai suatu daerah

terbangun yang didominasi penggunaan ruang nonpertanian dengan jumlah penduduk dan penggunaanruang cukup tinggi. Kota dalam pengertian administratifsebagai bentuk pemerintahan daerah yang mayoritaswilayahnya merupakan daerah perkotaan (MulyonoSadyohutomo, MRCP, Manajemen Kota dan Wilayahrealita dan tantangan, Bhumi aksara, 2008).

Diterima: 19 April 2015 Disetujui: 30 Mei 2015Direview: 27 Mei 2015

85Ayu Wahyuningtyas & Westi Utami: Pengaturan Zoning sebagai Pengendali ...: 84-98

individu, kepentingan publik dan kepentinganpembangunan terhadap pemanfaatan ruangseringkali menimbulkan permasalahan sepertipenyimpangan terhadap tata ruang dan salahsatunya menyebabkan kekhasan serta fungsi zonadari suatu wilayah pudar dan suatu saat akan hilang.Yunus (2005) menyebutkan bahwa problematikayang dihadapi daerah kota sebagai konsekuensikebutuhan keruangan mengubah penggunaan danpemanfaatan lahan terbuka hijau untuk pem-bangunan gedung-gedung yang pada akhirnyaberakibat pada kerusakan lingkungan dan timbul-nya urban heat island5. Desakan berbagai kepen-tingan tersebut seringkali menimbulkan berbagaipelanggaran dalam pemanfaatan ruang berupapelanggaran fungsi kawasan, misalnya fungsilindung digunakan untuk budidaya. Pelangggaranyang lain dapat pula pelanggaran jenis penggunaandalam satu fungsi kawasan, misalnya kawasanbudidaya untuk perumahan digunakan untukperdagangan. Dan yang terakhir pelanggaran yang

sering terjadi adalahpelanggaran teknis bangunan,misalnya pelanggaran IMB (Izin MendirikanBangunan), sempadan bangunan, KDB (KoefisienDasar Bangunan), KLB (Koef isien LantaiBangunan) dan ketinggian bangunan.

Pembangunan kota yang mengatasnamakankepentingan umum dan pemenuhan kebutuhanekonomi selain mengakibatkan disparitas kebu-tuhan pangan juga seringkali mengakibatkan ter-abaikannya sektor budaya dan arsitektur tradisio-nal. Hal inilah yang menyebabkan rusaknyakawasan konservasi budaya pada daerah perko-taan6. Terbatasnya ruang hijau pada kawasan kotadan tidak adanya tanah untuk dibangun semakinmendesak kawasan warisan budaya dijadikansebagai incaran untuk pembangunan gedungdengan arsitek modern. Pembongkaran warisanbudaya7 yang telah terjadi yaitu Gedung Proklamasidi Jakarta, Penjara Banceuy tempat Bung Karnoditahan di Bandung,dan dua gedung kuno dikomplek Bale Agung Kraton Solo hendaknyamenjadi pembelajaran terhadap arti pentingnyapengelolaan bangunan kuno serta arsitek tradisio-nal. Tak dipungkiri bahwa beberapa lokasi warisanbudaya terletak pada area strategis seperti kawasanbudaya Kotagede di Yogyakarta, lingkungan Kasul-tanan Solo, gedung lawang sewu di jantung kotaSemarang, dan masih banyak lagi peninggalanwarisan budaya serta bangunan bersejarah di kota-kota yang letaknya strategis menjadi incaranpengusaha untuk dibongkar dan diubah menjadibangunan modern bertingkat dengan alasan peme-nuhan kebutuhan ruang untuk alasan ekonomi.Bangunan bersejarah dan bernilai estetika tinggitentunya membutuhkan perlindungan untukmenjaga kelestarian agar kekhasan bangunan/

Bintarto (1977), Kota adalah sebuah bentang budayayang ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan non alamidengan gejala pemusatan penduduk yang cukup besar dancorak kehidupan yang bersifat heterogin dan materialis-tik.Kota merupakan daerah tertentu dalam wilayahNegara yang mempunyai aglomerasi jumlah pendudukminimal yang telah ditentukan dan penduduk mana yangbertempat tinggal pada satuan pemukiman yang kompak(Kota ditinjau dari jumlah penduduk).

Bintarto (1977), Kota adalah sebuah bentang budayayang ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan non alamidengan gejala pemusatan penduduk.

5Kecenderungan di mana sebuah kota temperaturnyalebih panas dibanding rural area di sekitarnya, denganperbedaan temperatur pada malam hari lebih tinggidaripada siang hari. UHI ini disebabkan oleh panas mata-hari yang disimpan oleh “impervious engineered surfaces”(bangunan dengan bahan beton, aspal, atap berwarnagelap, dll) pada siang hari, dan panas tersebut dilepaskanke atmosfer pada malam hari.Urban heat island ini dise-babkan karena berkurangnya pohon pada area perkotaansementara jumlah bangunan semakin padat (ShacletonChema, 2015, Multiple Benefit and Values of Tress in UrbanLanscapes in Two Towns in Northern South Africa).

6Sadyohutomo, Multono. 2008. Manajemen Kota danWilayah Realita dan Tantangan. Bhumi Aksara.

7Membongkar bangunan kuno, apalagi yang bernilaisejarah, bukanlah dosa kecil namun merupakan dosa besarterhadap generasi mendatang.

86 Bhumi Vol. 1, No. 1, Mei 2015

kawasan tetap terjaga. Perlindungan terhadapkawasan ini memunculkan adanya konsep konser-vasi yang bermula dari preservasi yaitu memper-tahankan bangunan sama seperti keadaan aslinya.Dalam perjalanannya konsep konservasi8 ini selan-jutnya bergerak lebih dinamis dan menjadi payungdalam kegiatan pelestarian lingkungan dan budaya.

Pengaturan dan penataan ruang serta berbagaiupaya konservasi terhadap suatu kawasan sering-kali mengalami kendala dan hambatan, sehinggapelanggaran terhadap aspek keruangan banyakterjadi.Sadyohutomo (2009) menegaskan bahwapermasalahan penataan ruang yang terjadi di In-donesia disebabkan kurangnya sistem pengendalipenataan ruang baik berupa penyediaan prasaranafisik (public capital investment) maupun perangkathukum (land use control) belum dimanfaatakandan diaplikasikan secara optimal.Belum ditetap-kannya pengaturan zonasi kawasan-kawasan khu-sus/kawasan budaya juga menjadi kendala dalampemanfaatan ruang. Penyimpangan terhadap tataruang dan zonasi kawasan kota tentunya membu-tuhkan penanganan serius dan hal ini tidaklahmudah dilaksanakan. Zoning regulation sebagaiacuan serta petunjuk operasional terhadap peman-faatan ruang tentunya harus ditetapkan dan dite-rapkan dengan sistem pengendalian yang optimalsehingga penyimpangan dapat dikurangi dandicegah.

B. Intervensi Pemerintah Terhadap Tataruang dan Preservasi KawasanBersejarah

Pemerintah dalam hal ini memiliki peran dalammemberikan intervensi terhadap pemanfaatanruang khususnya ruang kota. Dalam beberapakonsep menyebutkan bahwa bentuk intervensiyang dapat dilakukan pemerintah untuk mengaturkeadilan terhadap sumber daya dapat berupa 4(empat) hal yaitu 1) perencanaan tata ruang kotadan wilayah (diwujudkan dalam perencanaan tataruang berjenjang berupa tata ruang wilayahNasional, Provinsi, Kabupaten, dan Kecamatan); 2)pengaturan pemanfaatan ruang (yaitu peman-faatan ruang untuk perumahan, industri, jasa,wilayah konservasi dan lindung, pertanian danprasarana umum); 3) intervensi pemerintah dalambentuk penyediaan pelayanan Publik, 4) penga-turan pemerintah dalam bentuk pendistribusiansumber daya (Yunus 2005).

Cadwallader (1985)9, menyebutkan bahwaperanan pemerintah dalam mengelola kota danwilayah dapat diwujudkan melalui berbagaikegiatan dan kebijakan antara lain:a. Penyedia service dan barang publik (supplier of

public goods and services);b. Mengatur dan memfasilitasi (regulating and fa-

cilitating) berjalannya ekonomi pasar agartercipta alokasi sumber daya sebaik-baiknya;

c. Sebagai social enginering dalam mengarahkanmasyarakat untuk mencapai tujuan atau nilai-nilai yang diinginkan bangsa dan negara. Alokasisumber daya diserahkan kepada pasar, namunpemerintah berkewajiban mengoreksi ketidak-seimbangan sosial ekonomi dan melindungigolongan ekonomi lemah dan minortas;

d. Sebagai abiliter dalam konflik antar kelompokmasyarakat.8Konservasi meliputi preservasi, restorasi, rehabili-

tasi, rekonstruksi, adaptasi dan revitalisasi.Dalam ke-giatan konservasi bangunan tidak hanya dikembalikanke bentuk asli namun dapat pula beralih fungsi/new usesfor building.Namun dalam tampilan bangunan tidakmengabaikan keunikan bangunan (Budiharjo, 1997).

9Cadwallader, M.T., 1985, Analytical Urban Geogra-phy; Spatial pattern and Theories.New Jersey; PrenticeHall.


Perencanaan tata ruang merupakan upaya stra-tegis dalam mengelola ruang agar dapat diman-faatkan seoptimal mungkin sehingga terwujudruang terpadu, serasi, ruang berkualitas dan berke-lanjutan. Zonasi sebagai bagian dari perencanaantata ruang merupakan cara efektif untuk mengen-dalikan dan mengatur tentang persyaratanpemanfaatan ruang dan ketentuan pengenda-liannya yang disusun untuk setiap blok/zonaperuntukan (UU No. 26 Tahun 2007), dimana blok/zona peruntukan yang menjadi acuan ditetapkanmelalui rencana rinci tata ruang. Zoning diterapkansebagai upaya yang merujuk pada pembagianlingkungan kota ke dalam zona-zona pemanfaatanruang10 dimana di dalam tiap zona tersebutditetapkan pengendalian pemanfaatan ruang ataudiberlakukan ketentuan hukum. Peraturan zoning/zoning regulation menjadi bagian penting sebagairujukan dalam perizinan, penerapan insentif/disinsentif, penertiban ruang, menjadi jembatandalam penyusunan rencana tata ruangyang bersifatoperasional, serta dapat menjadi panduan teknisdalam pengembangan/pemanfaatanruang.

Perencanaan tata ruang tidak hanya mengaturperuntukan penggunaan ruang tetapi juga menga-tur kegiatan pelayanan publik sehingga redistribusisumber daya dapat terwujud.Kegiatan pengaturanperencanaan dan pemanfaatan ruang tersebutdapat terwujud apabila terdapat sistem manajemenpengendalian. Dalam teori manajemen spasial kota11

dikenal adanya 4 bagian manajemen spasial yaituperencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan

pengendalian. Dalam sistem pengendalian terha-dap tata kota dapat dilaksanakan melalui investasiprasarana umum (public capital investment) danperaturan perundangan pemanfaatan ruang (landuse control). Peraturan pengendalian penatagunaantanah/tata ruang berbentuk petunjuk penggunaan,perizinan, dan larangan misalnya:a. Izin lokasi (izin untuk membeli/memperoleh

tanah untuk usaha);b. Izin perubahan penggunaan tanah;c. Pembatasan sawah irigasi teknis ke penggunaan

non pertanian;d. Pembatasan KDB (Koefisien Dasar Bangunan/

Building Covered Ratio);e. Pembatasan ketinggian bangunan dan KLB

(Koefisien Lantai Bangunan/floor area ratio);f. Batasan Luas kaveling maksimum dan minimum;g. Pengaturan kerapatan antar bangunan;h. Pengaturan sempadan bangunan;i. IMB dan IPB (izin pemanfaatan bangunan);j. Izin UUG/HO (Undang-undang gangguan/

Hinder Ordonantie).Pengaturan Pengendalian perencaan f isik

penggunaan tanah di berbagai Negara memilikisistem dan konsep yang berbeda-beda, pengaturanpengendalian yang diterapkan di Amerika menge-nai pengendalian penggunaan tanah dalamperencanaan f isik dapat disajikan pada Tabel 1.

Tabel 1. Peraturan Pengendalian Perencanaan Fisik

Sumber : Sadyohutomo, 2009

10UU No. 11 Tahun 2010 Pasal73 Ayat (3). Sistemzonasi dapat terdiri dari: zona inti, zona penyangga,zonapengembangan, dan/atauzona penunjang.

11Manajemen merupakan upaya yang dijalankanuntuk mengatur-mengarahkan sesuatu untuk mencapaitujuanyang diinginkan. Manajemen spasial bertujuanuntuk menciptakan kondisi spasial kota yang bersang-kutan menuju kearah bentuk yang memenuhi persyaratanpembangunan berkelanjutan/sustainable development(Yunus 2005).

No Peraturan Aspek Yang Dikendalikan

1 Pengavelingan

(Sub Division )

- Pemecahan bidang tanah

- Desain rencana tapak ( site plan )

- Standar lebar jalan

- Desain persimpangan jalan

- Ruang untuk bangunan dan jaringan utilitas

- Saluran pembuangan air

- Saluran pembuangan air hujan dan limbah

2 Zoning - Jenis penggunaan tanah

- Intensitas penggunaan tanah; kepadatan

bangunan, sempadan jalan, KDB, KLB, ketinggian

bangunan

- Parkir kendaraan3 Peraturan

perumahan

(Housing code )

- Standar kelayakan rumah tinggal: bahan

bangunan, pencahayaan, sirkulasi

- Pembatasan jumlah penghuni

4 Peraturan

bangunan

- Kualitas bahan bangunan

- Standar pipa

- Peralatan teknis


Pemerintah dan pihak swasta seringkalimemandang konservasi sebagai hal yang mewahdan tidak dapat dipenuhi dari segi biaya, waktu danenergi. Amat disayangkan ketika terdapat permo-honan dari pihak swasta yang tujuan utamanyaadalah f inansial mengajukan untuk membongkarkawasan bersejarah dan pemerintah menyetujuibegitu saja, kondisi seperti ini sering disebut sebagai“bunuh diri arsitektur”. Pemicu utamanya adalahtekanan pembangunan ekonomi cukup kuat,adanya tokoh pemerintah/pengambil keputusanterobsesi pada modernisasi dimana mereka me-mandang konservasi hanyalah sebagai penghambatperkembangan kota, dan kurangnya payunghukum mengenai konservasi12. Dalam perjalanan-nya konservasi sering mengalami kendala dalamhal pendanaan yang terbatas, pandangan terhadapbangunan yang hanya memperhitungkan analisisbiaya manfaat (cost benef it analysis) tanpa meng-hargai arsitek dan pentingnya sejarah menjadikendala utama dalam konservasi.

C. Kawasan PreservasiKotagede

Kota Yogyakarta termasuk dalam Kota Orde Iyang merupakan ibukota dari Daerah IstimewaYogyakarta. Kota Yogyakarta memiliki peransebagai kota pariwisata karena memiliki nilaihistoris dan estetis yang tinggi. Secara f isik (estetis)maupun sejarah budaya (historis), banyak kawasanyang perlu dilakukan preservasi untuk menjaganilai-nilai tersebut. Salah satu kawasan di KotaYogyakarta yang perlu dilakukan preservasi adalahKawasan Kotagede.Kotagede merupakan salah satukecamatan di Kota Yogyakarta yang awalnya adalahsebuah kota lama dari abad ke-16 yang pernah

menjadi ibukota Kerajaan Mataram Islam. Nilaisejarah dan budaya yang tumbuh pada abad 16memberikan nilai pada bangunan-bangunan dikawasan Kotagede berupa karakteristik jawa kunoyang terpengaruh dari Kerajaan Mataram. Kotagedeselain sebagai ibukota juga merupakan pusatperdagangan pada masa itu dan menjadi tempattinggal orang-orang kaya karena usaha perda-gangannya yang maju dan dilengkapi dengan mas-jid yang dikenal dengan Masjid Mataram Kotagede.Kotagede tidak berubah menjadi desa agrariswalaupun sudah tidak menjadi ibukota Mataram.Sifat kekotaannya tetap terpelihara, yaitu kehi-dupan ekonominya tetap bersifat non-agrarisseperti kerajinan, pertukangan, perdagangan danusaha-usaha sejenisnya yang dahulu menjadibagian dari kehidupan istana hidup terus menjadiprofesi-profesi bebas sehingga fungsi politikKotagede berubah menjadi fungsi pasar (DjokoSoekiman, 1993).

Bekas-bekas yang menunjukan bahwa Kotagedepernah menjadi tempat kerajaan, sekarang hanyaberupa masjid beserta makam pendiri Mataram,beberapa reruntuhan bekas bangunan bentengkerajaan, nama-nama kampung, bentuk-bentukrumah, dan mata pencaharian penduduk berupaindustri kecil kerajinan tradisional. Bangunan-bangunan yang menunjukkan ciri khas Kotagedesebagian besar berada di sepanjang Koridor JalanKemasan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu.Sepanjang koridor jalan tersebutlah yang palingdiingat oleh masyarakat dan orang yang datang keKotagede sejak jaman dahulu sampai sekarang baikdalam hal bangunan kuno, kerajinan perak tradi-sional maupun perdagangan yang mendominasikoridor jalan tersebut. Namun seiring denganperkembangan jaman, bangunan-bangunan yangterdapat di sepanjang koridor tersebut kini telahberubah menjadi bangunan-bangunan baru yangtidak lagi menunjukan nilai historis, terutamasetelah terjadi gempa tahun 2006 yang merobohkansebagian besar bangunan kuno di Kotagede.

12Payung hukum konservasi baru terbit dalam bentukUndang-undang tentang Benda Cagar Budaya pada bulanMaret 1992.Sementara peraturan turunan dan teknisnyatergantung pada Pemerintah Daerah dalam bentukpenetapan zonasi.Kelemahan dari payung hukum iniadalah belum semua Pemerintah daerah menetapkanzonasi bagi kawasan konservasi.


Perkembangan kawasan yang bernilai historisdan estetis seperti Kawasan Kotagede khususnyaKoridor Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan – JalanTegal Gendu perlu dikontrol dan dikendalikan agartidak menurunkan citra kawasan. Oleh karena itudiperlukan suatu rencana penataan yang mengaturkonservasi bangunan kuno yang ada di KoridorJalan Kemasan – Jalan Mandarakan – Jalan TegalGendu. Dalam hal ini, rencana penataan tersebutdituangkan dengan bentuk penataan blok atauzoning. Selain itu, penataan zoning juga diperlukanuntuk mengembalikan ciri khas kawasan Kotagedekhususnya Koridor Jalan Kemasan – Jalan Manda-rakan – Jalan Tegal Gendu sebagai pusat perda-gangan dan kerajinan perak. Penyelarasan antaraciri khas kawasan berupa perdagangan dan kera-jinan perak dengan bangunan kuno sebagai cirikhas Kotagede juga perlu dilakukan. Adapun tujuandari penataan zoning adalah untuk menciptakansuatu tata ruang kota yang memiliki nilai ketera-turan dan keharmonisan struktur kota antara satuelemen dengan elemen pembentuk ruang lainnyadi masing-masing koridor jalan dan lingkunganyang direncanakan.Gambar 1 menunjukkan lokasiwilayah studi dengan pembagian Koridor JalanKemasan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendusebagai daerah yang diteliti.

Gambar 1. Wilayah Studi (Kawasan Kotagede)Sumber: Citra GeoEye, 2014 dan Survei

Lapangan, 2015

Tata guna tanah merupakan pola penggunaantanah yang berfungsi untuk mengetahui struktur

tata ruang13 yang ada di wilayah studi. Penggunaantanah eksisting pada kawasan Kotagede berupapermukiman, perdagangan, jasa, pemerintahandan perkantoran, kesehatan, pendidikan, industridan pergudangan serta ruang terbuka hijau danlapangan voli. Fasilitas pendidikan di kawasanKotagede berupa SLTP Perak, SDN Kotagede danTK Muhamadiyah. Pemerintahan dan perkantorandi Jalan Kemasan berupa kantor pos, Pegadaian,balai kelurahan dan Koramil. Penggunaan tanahberupa perdagangan berupa toko penjual kerajinanperak, swalayan, warung yang menjual makanandan kebutuhan sehari-hari. Penggunaan tanahuntuk jasa berupa wartel, salon, warnet, bengkel,fotokopi dan penitipan sepeda. Untuk Penggunaantanah berupa kesehatan terdiri dari rumah sakit danpuskesmas.Data mengenai penggunaan tanah diKotagede dapat disajikan pada tabel 2.

Tabel 2.Eksisting Penggunaan Tanah di KawasanKotagede

Sumber: Survei Lapangan, 2015dan Data PotensiDesa, 2014

Penggunaan Tanah Luas (m2)Permukiman 54.610,03

Perdagangan 45.615,91

Jasa 8.385,97

Pemerintahan dan perkantoran 2.987,75

Kesehatan 7.703,53

Pendidikan 16.812,08

Industri dan Pergudangan 4.139,19

Peribadatan 2.472,24

RTH 7.843,86

Jumlah 150.570,59

13Yunus (2005): Konsep dan pendekatan mengenaistruktur tata ruang memiiki model dan konsep yang bera-gam, berbagai model tersebut menekankan adanyahubungan yang erat antara proses sosial, ekonomi, budayadan pola keruangan yang tercipta. Berbagai faktor yangberperan menghasilkan pola persebaran penggunan tanahsehingga menciptakan kekhasan suatu pola keruangankota. Secara garis besar pendekatan tersebut meliputi:pendekatan ekologikal, pendekatan ekonomi, pendekatanmorfologi, pendekatan sistem kegiatan dan pendekatanekologi faktorial.


Gambar 2. Diagram Penggunaan Tanah diKawasan Kotagede. Sumber: Citra GeoEye, 2014

dan Survei Lapangan, 2015

Kotagede merupakan kota peninggalan padajaman kerajaan Mataram. Kotagede yang memilikiluas 220 ha juga dimanfaatkan sebagai pusatekonomi, sosial dan budaya pada masa pemerin-tahan Sutawijaya. Kotagede yang didirikan padaabad ke-16 merupakan salah satu kota Jawa yangmenganut prinsip penataan “Catur Gatra Tunggal”,yaitu empat komponen dalam satu kesatuan.Keunikan Kotagede nampak melalui kampung-kampungnya dengan bangunan-bangunan berse-jarah berarsitektur tradisional dan gang-gang sem-pit serta jalan ‘rukunan’ yang terbentuk dari deretanhalaman rumah-rumah yang ada.

Koridor Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan –Jalan Tegal Gendu terbentuk dari bentuk luar yangmembentuk kesan pada lingkungannya. Koridorjalan yang membelah kawasan Kotagede ini terben-tuk oleh ‘rentang waktu’ yang telah terlewati hinggasaat ini. Kawasan Kotagede merupakan bekas pusatpemerintahan Kerajaan Mataram, dengan rajanyaKi Ageng Pemanahan.

Pola jalan merupakan kerangka lingkungan,sehingga bentuk luar menjadi pengisi kerangkatersebut. Keunikan Kotagede nampak melaluideretan-deretan bangunan yang memiliki ciri khas.Baik ciri bangunan Indisch, bangunan rumahtradisional Jawa, rumah Kalang, maupun rumahkampung biasa. Rumah-rumah di kawasan inidibangun sejak ratusan tahun yang lalu. Hal inimenunjukkan bahwa Kotagede sejak lama telah

memiliki kemampuan tinggi untuk membangunrumah tradisional yang khas. Komponen-kom-ponen kota dibangun secara bertahap diawalidengan pembangunan hunian penduduk.

Sebagai kawasan tradisional tertua di Yogya-karta, Kotagede secara f isik berbeda dengan ka-wasan-kawasan lain di Daerah Istimewa Yogya-karta. Semula kampung-kampung di Kotagedediwarnai dengan rumah-rumah tradisional dankemudian rumah-rumah Kalang yang kesemuanyamerupakan bangunan satu lantai. Makin lamakepadatan bangunan di Kotagede semakin tinggi,area terbuka atau halaman rumah semakin terbatas.Perkembangan pesat terjadi pada penggal JalanMondorakan yang tumbuh menjadi area komersialdengan beberapa bangunan berlantai dua. Selainitu banyak rumah tradisional telah dijual atauberubah bentuk menjadi rumah-rumah modern.Hal ini patut disayangkan dan dikhawatirkan akanmenghilangkan nilai sejarah dan budaya Kotagede,sehingga Kotagede akan kehilangan keunikannya.

Sepanjang Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan– Jalan Tegal Gendu, didominasi oleh kegiatanperdagangan dan jasa, terutama kegiatan perda-gangan kerajinan perak. Karakter tersebut mem-bentuk ‘wajah’ bentuk luar di sepanjang Jalan Ke-masan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu.Dari waktu ke waktu, Kotagede telah mengalamibanyak perubahan yang mengakibatkan pudarnyakarakter asli Kotagede. Beberapa hal yang mem-pengaruhi perubahan tersebut antara lain:a. Adanya kebutuhan untuk mewadahi kehidupan

modern yang menuntut perubahan tata ruangdan desain bangunan sehingga beberapa rumahtradisional telah berganti wajah menjadi rumah‘modern’ baik sebagian atau seluruhnya.

b. Adanya kebutuhan ekonomi yang mendorongpemilik rumah untuk menjual sebagian atauseluruh rumahnya sehingga beberapa rumahtradisional telah berpindah ke tempat lain di luarKotagede dan dengan bangunan non-tradi-sional.


c. Adanya bencana gempa bumi Mei 2006 lalutelah menyebabkan banyak rumah roboh danrusak sehingga perlu segera diperbaiki ataudibangun kembali.Adanya perubahan f isik dan non f isik di ka-

wasan Kotagede ternyata juga memberikan dampakpada potensi dan juga permasalahan, diantaranyadapat dilihat pada Tabel 3.

Tabel 3. Potensi dan Permasalahan Fisik dan NonFisik di Kawasan Kotagede

Sumber: Hasil Analisis, 2015

D. Zoning sebagai Pengendali PenataanRuang di Kawasan Kotagede

Arahan konsep zoning yang dikemukakanadalah dengan mengkaji kondisi faktual besertakecenderungannya terhadap arahan rencana kota,tidak menutup kemungkinan juga landasanpemikiran-pemikiran yang melatarbelakangi, aspeksejarah, aspek karakteristik yang spesif ik, keten-tuan yang berlaku, serta teori-teori yang relevanterhadap masalah yang terjadi.Adapun konseppengendali yang dirumuskan meliputi konsep yangberkaitan dengan penggunaan tanah, perpetakantanah, infrastruktur bangunan dan lingkungan, danunsur penunjang bangunan yang disertai denganstrategi percepatan perwujudan tata bangunanyang terarah berdasarkan standar dan model peren-canaan bangunan dan lingkungan.

Konsep penggunaan tanah pada KawasanKotagedeselain mengikuti arahan dalam strukturtata ruang kota dan juga arahan dari PenyusunanPedoman Penataan Bangunan Kawasan Kotagedejuga memperhatikan kecenderungan perkem-bangan guna tanah yang telah terjadi. Arahanpemanfaatan tanah menurut Penyusunan Pe-doman Penataan Bangunan Kawasan Kotagedeyang terkait dengan wilayah studi adalah sebagaiberikut:a. Pemanfaatan bangunan dan ruang yang

diijinkan di Kawasan Kotagede meliputi: tempattinggal, perdagangan, industri kecil, fasilitasperibadatan, fasilitas pendidikan, dan fasilitaskesehatan.

b. Kawasan Kotagede diarahkan untuk tidakdidirikan bangunan modern/bertingkat danatau mengubah ruang terbuka hijau.

c. Area seputar pasar diarahkan untuk tetap men-jadi perdagangan retail dan dijaga agar tidakmenjadi perdagangan grosir karena akan mem-bawa dampak pada sistem sirkulasi dan polaspasial.

d. Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu diarah-kan sebagai kawasan hunian dagang dalam skalalingkungan agar tidak terjadi perubahankenampakan kawasan yang mencolok. Suasanayang berkarakter kuat ini juga dapat dimanfaat-kan sebagai area show room kerajinan dengandidukung perbaikan sarana dan prasaranatransportasi.

Aspek Potensi PermasalahanBanyak bangunan tradisional dalamkondisi rusakMuncul bangunan-bangunan baruyang modernSirkulasi kendaraan bermotorterkadang terhambat karenasempitnya jalan, parkir on streetTidak ada fasilitas pejalan kaki yangnyamanBanyak fasilitas penunjang dalamkondisi kurang terawat dan kurangmemenuhi kebutuhan yang adaSignage, street furniture)

Utilitas yang ada sudah memenuhikebutuhan masyarakat akan tetapisecara visual kurang baik

setempat

Perkembangan industri perak mulaimenurunMasyarakat kurang peduli terhadappeninggalan yang memiliki nilaihistoris


Gambar 3. Perbandingan Eksisting PenggunaanTanah dan Arahannya. Sumber: Survei

Lapangan dan Hasil analisis, 2015

Perpetakan tanah adalah unit perpetakanberupa sistem blok perencanaan yang terdiri darigabungan beberapa persil dan sistem kavling.Pertimbangan untuk menentukan luasan blokperencanaan adalah:a. Jalan, gang, atau saluran yang berpotensi untuk

digunakan sebagai batas f isik blok perencanaanb. Ketentuan luas kavling minimum yang telah

ditetapkan pada setiap wilayahc. Klasif ikasi perpetakan tanah berdasarkan

Keputusan Menteri Permukiman dan PrasaranaWilayah Nomor 327/KPTS/M/2002.

Tabel 4 menunjukkan delapan klasif ikasi petakperuntukan dan penggal jalan.

Tabel 4. Klasif ikasi Perpetakan Tanah

Sumber: Kepmen Kimpraswil No. 327/KPTS/M/2002

Perpetakan tanah yang terdapat pada wilayahstudi berupa perumahan, perkantoran, pendidikan,peribadatan, industri/pergudangan, dan ruangterbuka hijau. Perpetakan tanah tersebut dikem-bangkan dengan sistem kavling atau sistem blok.Adapun pengembangan sistem blok adalah sebagaiberikut:a. Pengembangan dengan sistem blok dilakukan

bila ada pihak yang membebaskan seluruh areayang dibatasi secara f isik oleh jalan atau saluran.

b. Bila dalam area yang akan dibebaskan terdapatbangunan yang mempunyai nilai kesejarahanatau nilai arsitektural yang khas, maka pengem-bangan blok harus diarahkan untuk memper-tahankan eksistensi bangunan tersebut.

c. Konsep perpetakan pada kawasan perencanaandiarahkan pada pengembangan kavling menjadibesar dan tetap.

Klasifikasi KeteranganI sistem blok dengan luas tanah di atas 2500 m 2

IIkavling sangat besar dengan luas 1000 – 2.500m2

III kavling besar dengan luas 600 – 1.000 m2

IV kavling sedang dengan luas 250 – 600 m2

V kavling kecil dengan luas 100 – 250 m2

VI kavling sangat kecil dengan luas 50 – 100 m2

VII tanpa kavling dengan luas di bawah 50 m²

VIII rumah susun/ flat


Gambar 4. Arahan Blok Perpetakan LahanSumber : Survei Lapangan dan Analisis Data, 2015

Eksisting perpetakan yang terdapat di Kotagededidominasi oleh petak-petak sedang hingga kecilyang mana bangunan di atasnya didominasi olehbangunan yang diperuntukkan bagi aktivitasperdagangan dan permukiman. Akan tetapi karenakondisi eksisting perpetakan yang ada tidak me-nunjukkan kesan rapi dan tertata maka diusulkanbahwa rencana perpetakan yang dapat diterapkanpada Kotagede adalah pengembangan perpetakandengan sistem blok. Sistem ini terutama dipriori-taskan bagi petak–petak bangunan perdagangandan permukiman yang mana mayoritas bangunantersebut merupakan bangunan yang dimiliki olehperseorangan. Pengembangan sistem blok padabangunan perdagangan dan permukiman yangdimiliki oleh perorangan di Kotagede dapat dilaku-kan dengan cara melakukan pembebasan di sejum-lah area perdagangan dan permukiman yang tidaksesuai dengan arahan, baik arahan guna tanah mau-pun intensitas bangunannya untuk kemudiandikembangkan secara lebih terarah baik dalam segiintensitas bangunannya maupun dalam segiestetika bangunan yang antara lain dapat dilihatdari rencana tampilan bangunan. Pengembangansistem blok tersebut yaitu pada sepanjang koridorjalan utama di Kotagede merupakan blok perda-gangan perak dan pada lapisan dalam merupakanblok permukiman.

Petak bangunan permukiman di Kotagede yangpada eksistingnya berkembang secara sporadisdapat ditata dengan cara dikembangkan melalui

sistem blok. Seluruh area permukiman yang adadibebaskan untuk kemudian disatukan ke dalamblok-blok permukiman. Hal yang perludiperhatikan dalam pengembangan petakpermukiman adalah bahwa untuk masa yang akandatang bangunan permukiman tidak lagi dibangunsecara horizontal melainkan dibangun vertikalguna mengantisispasi kelangkaan tanah diperkotaan, khususnya di wilayah perencanaan.

Sedangkan untuk petak – petak yang di atasnyadiperuntukkan bagi bangunan industri danpergudangan di Kotagede yang pada umumnya jugadimiliki oleh perorangan dapat dikembangkandengan sistem blok. Walaupun berbeda denganpetak bangunan perdagangan dan permukiman,petak bangunan industri dan pergudangan yangpada umumnya lebih besar tetap dapat dikem-bangkan dengan sistem blok. Hal ini dilakukanuntuk mendukung fungsi kawasan Kotagedesebagai kawasan wisata budaya dan wisata belanja(perak) sehingga wisatawan yang datang danberbelanja perak dapat pula melihat bagaimanaproses pembuatan kerajinan perak.

Sedangkan untuk petak bangunan fasilitasumum seperti perkantoran maupun fasilitaskesehatan diarahkan tetap, karena kecenderunganyang terjadi saat ini dan prediksi di masa yang akandatang bangunan-bangunan tersebut masihmampu memberikan pelayanan sesuai dengankebutuhan masyarakat. Namun bangunan tersebuttidak diarahkan lebih menonjol dari karakteristikyang akan dikembangkan pada Kotagede yaitudengan dominasi guna tanah perdagangan danpermukiman. Hal tersebut dilakukan agarbangunan fasilitas umum tidak mencolok danmenimbulkan kesan (sense of welcoming) yang ber-beda atau bahkan yang salah.

Arahan blok perpetakan tanah ini juga berfungsiuntuk mempertahankan eksistensi bangunan. Halini dikarenakan kawasan Kotagede banyak terdapatbangunan yang mempunyai nilai kesejarahan ataunilai arsitektural yang dilindungi sehingga upaya


untuk mempertahankannya adalah dengan mela-kukan rencana blok (zoning). Zoning ini disesu-aikan dengan kajian penilaian makna bangunanyang kemudian disesuaikan dengan arahanperkembangan kawasan, sehingga kemudianditetapkan arahan preservasi bangunan yang sesuai.Adapun pembagian blok perpetakan preservasibangunan kawasan dibagi menjadi beberapa bagiandengan masing-masing cirinya, sebagai berikut:1. Preservasi

- perubahan sangat kecil, hanya memerlukanperawatan berkala pada bangunan sepertipengecatan kembali dan pemeliharaan

- apabila kondisi f isik lingkungan buruk dapatdilakukan perbaikan, namun harus sesuaidengan kondisi aslinya

- melibatkan masyarakat dalam pemugarandan pelestarian lingkungan

2. Rehabilitasi (renovasi)- perlunya menjaga bentuk asli bangunan dan

menyesuaikan kegunaannya untuk masayang akan datang

- perbaikan pada setiap elemen bangunanyang rusak dan perlunya perawatan berkala

- menambah elemen bangunan Indische padakawasan

- memberikan keringanan PBB, subsidi,pinjaman.

3. Rekonstruksi- dimungkinkan adanya adaptasi namun tidak

mengurangi unsur-unsur keaslian elemenfisik lingkungan

- adanya perbaikan dan mengembalikankondisi bangunan sedekat mungkin denganaslinya yang diketahui dan penrubahan in-terior untuk menampung penggunaan baru

- mengembalikan struktur bangunan yangrusak dengan menggunakan bahanbangunan yang baru seperti cat warna ataubahan lainnya yang bentuknya sesuai denganbangunan aslinya

4. Restorasi

- mengganti setiap elemen yang digantidengan menghilangkan tambahan ataumengganti komponen dengan meterial barutetapi dengan bentuk sesuai aslinya

- meningkatkan kondisi bangunan tersebut,boleh diubah bentuk dan wajah dalamnya,tetapi harus disesuaikan dengan pola tampakbangunan dan lingkungan

5. Adaptasi- untuk bangunan yang baru dibangun, maka

bentuk dan jenis harus sama pada bangunanyang baru dibangun

- ketinggian bangunan harus disesuaikandengan bangunan di sampingnya

6. Bangunan baru- apabila terdapat bangunan baru, maka

bangunan tersebut harus disesuaikandengan bangunan lama yang sudah ada

- bangunan baru tidak dianjurkan melebihiKLB dari kebijakan yang sudah ada sebelum-nya

- adanya keharmonisan bangunan dalam halukuran, skala, bentuk, hingga material dandetil bangunan baru dengan bangunan lama

- untuk konstruksi baru, elemen bangunanseperti ukuran, bentuk, desain, proporsi, danpeletakan jalan depan, jendela, dan pintudepan harus disesuaikan dengan bangunanasli

Untuk lebih jelasnya mengenai arahan blokperpetakan untuk arahan preservasi kawasanKotagede dapat dilihat pada Gambar 5.


Gambar 5. Blok Perpetakan untuk ArahanPreservasi Kawasan Kotagede. Sumber : Survei

Lapangan dan Analisis Data, 2015

E. Konsep Zoning dalam PenatagunaanTanah

Kota dapat dipandang sebagai man-made objectas total architecture, berupa konsentrasi elemen-elemen f isik spasial yang selalu tumbuh danberkembang (Rossi 1982). Elemen-elemen f isiktersebut terbentuk karena adanya fungsi-fungsikegiatan yang berlangsung dalam suatu kota, yangmeliputi aktif itas ekonomi, sosial dalam suatukesatuan tingkah laku kultural dan ritual masya-rakat.

Perkembangan kota yang sedemikian pesatsemakin dirasakan bahwa beban daya dukungperkotaan akan fungsi dan aktivitas manusia diperkotaan semakin berat. Karena akumulasi aktif i-tas yang semakin tinggi di pusat kota, menga-kibatkan semakin tingginya aksesibilitas, sertaterasa bangunan semakin tinggi sehingga apabilafenomena seperti ini tidak diantisipasi akan mem-berikan dampak negatif pada kualitas f isik ling-kungan binaan secara umum, baik yang menyang-kut kehidupan alam, f isik arsitektural, maupunaspek kehidupan sosial-budaya masyarakat kota.Oleh sebab itu, dalam pengelolaan lingkungan fisikkota perlu dilakukan pendekatan yang terpadu,yakni pendekatan perancangan kota dengan mem-perhatikan seluruh aspek f isik dan non f isik kehi-dupan kota.

Pengembangan kota melalui proses formal

(melalui proses perencanaan dan perancangan)merupakan suatu usaha untuk menciptakanlingkungan f isik kota yang sesuai dengan tuntutanperkembangan f isik spasial maupun perkem-bangan non-f isik (sosial-budaya, ekonomi, danpolitik). Produk perancangan kota harus dapatberfungsi sebagai arahan kebijaksanaan perkem-bangan, pedoman rancang bangun elemen kota,serta sebagai pranata pengendali yang sesuaidengan konteks perkembangan kawasan kota. Ran-cangan kota sebagai pranata pengendali kawasankota, dituntut sebagai bentuk pengendali yangbersifat operasional dan spesif ik sesuai dengankarakteristik tiap kawasan atau bagian wilayah kota.

Penatagunaan tanah sebagai bagian dari mana-jemen pertanahan (land manajemen) merupakansub sistem dari penataan ruang. Istilah penata-gunaan tanah diartikan sebagai usaha untukmenata penggunaan tanah. Penatagunaan tanahadalah bentuk kegiatan dari tataguna tanah yangmerupakan bagian dari proses pemanfaatan ruangdalam rangka penataan ruang. Sesuai dengan UU26 Tahun 2007 Pasal 33 yang berbunyi :1) Pemanfaatan ruang mengacu pada fungsi ruang

yang ditetapkan dalam rencana tata ruangdilaksanakan dengan mengembangkan penata-gunaan tanah, penatagunaan air, penatagunaanudara, dan penatagunaan sumber daya alamlain.

2) Dalam rangka pengembangan penatagunaansebagaimana dimaksud pada ayat (1) diseleng-garakan kegiatan penyusunan dan penetapanneraca penatagunaan tanah, neraca penata-gunaan sumber daya air, neraca penatagunaanudara, dan neraca penatagunaan sumber dayaalam lain.

3) Penatagunaan tanah pada ruang yang diren-canakan untuk pembangunan prasarana dansarana bagi kepentingan umum memberikanhak prioritas pertama bagi Pemerintah danpemerintah daerah untuk menerima pengalihanhak atas tanah dari pemegang hak atas tanah.


4) Dalam pemanfaatan ruang pada ruang yangberfungsi lindung, diberikan prioritas pertamabagi Pemerintah dan pemerintah daerah untukmenerima pengalihan hak atas tanah daripemegang hak atas tanah jika yang bersang-kutan akan melepaskan haknya.

5) Ketentuan lebih lanjut mengenai penatagunaantanah, penatagunaan air, penatagunaan udara,dan penatagunaan sumber daya alam lainnyasebagaimana dimaksud pada ayat (1) diaturdengan peraturan pemerintah.

6) Walaupun penatagunaan tanah disebutkansebagai bagian dari proses kedua dari penataanruang, yaitu proses pemanfaatan ruang, akantetapi prakteknya tidak terlepas dari proses kesatu (perencanaan tata ruang) dan proses ketiga(pengendalian pemanfaatan ruang).Perencanaan tataguna tanah merupakan inti

praktek perencanaan perkotaan. Sesuai dengankedudukannya dalam perencanaan fungsional,perencanaan tata guna tanah merupakan kunciuntuk mengarahkan pembangunan kota. Olehkarena adanya berbagai asumsi-asumsi mengenaipengembangan tata guna tanah yang tidak samamaka sering timbul masalah-masalah yang ber-kaitan dengan penggunaan tanah itu sendiri. Per-soalan yang sering timbul adalahmengenai hakmilik pribadi dan tidak adanya kesepakatan peng-gunaan tanah bagi kepentingan umum.

Perencanaan guna tanah sebenarnya merupa-kan pokok masalah perencanaan kota (urban plan-ning), sesuai dengan kedudukannya sebagai peren-canaan fungsional yang berfungsi sebagai pengarahpembangunan kota. Aspek-aspek yang menen-tukan perencanaan guna tanah adalah unsur-unsuraktif itas, manusia atau masyarakat, dan lokasi.Rencana guna tanah menyangkut kebijaksanaan-kebijaksanaan pengembangan, pedoman atauaturan pemanfaatan yang tertuang dalam peta-petarencana penggunaan ruang kota baik secara umummaupun terperinci, dengan penetapan penggunaanruang pada suatu wilayah tertentu.

Tata guna tanah dalam perancangan kota tidakhanya mengatur pemanfaatan ruang kota (tanah)secara horizontal, tetapi juga mengatur peman-faatan ruang secara vertikal, agar pemanfaatanruang kota dapat optimal dan terkendali. Karenapada prinsipnya perancangan kota adalah meru-pakan perancangan f isik ruang atau lingkungankawasan kota, yang di dalamnya memuat pranatapengendaliannya. Sehingga aspek pengendaliandalam perancangan kota (urban design) merupakansuatu keharusan yang menjamin terwujudnyarancangan suatu kawasan.

Rencana tata guna tanah yang merupakanarahan penggunaan ruang kota, di dalamnya diten-tukan penggunaan (fungsi) ruang kota, kepadatan,dan intensitas kategori penggunaan, dengan katalain rencana tata guna tanah berkaitan dengan zon-ing atau mintakat suatu kawasan kota.

Pengertian Zoning (pendaerahan/mintakat)berasal dari kata zone yang berarti bagian dari suatudaerah atau wilayah yang terpisah dari wilayah lainyang didasarkan atas macam penggunaan atauperuntukan tanah. Penggunaan Zoning dalamperencanaan kota dimaksudkan sebagai peraturanyang sah dalam penggunaan tanah sebagai pene-rapan dari usaha memelihara ketertiban gunamelindungi masyarakat serta menjaga kebutuhankehidupan di perkotaan. Peraturan Zoning juga me-muat ketentuan-ketentuan untuk penggunaan,kepemilikan, dan penentuan batas-batas cakupanbangunan di dalam ruang kota (lahan kota). Peren-canaan Zoning dibuat melalui suatu studi yangmendalam dan komperehensif dari aspek-aspekyang terkaitdengan ketentuan perencanaan,kemudian secara hukum disahkan oleh pemerintahdalam bentuk peraturan-peraturan Zoning, yangberfungsi sebagai perangkat pengendali perkem-bangan pemanfaatan ruang kota. Sebagai perang-kat pengendali, seringkali dalam praktek dilapangan ada benturan antara peraturan Zoningyang ada dengan implementasi f isik di lapangan,sehingga dalam pelaksanaan peraturan Zoning


harus selalu dilakukan pengawasan. Meskipunperaturan Zoning sudah memiliki kekuatan hukumyang mengikat, dengan pertimbangan tertentumasih dimungkinkan adanya perubahan dalamZoning(Catanese 1989).

Pertimbangan perubahan tata guna tanah ter-sebut dapat disebabkan karena situasi lingkunganalam, kondisi lingkungan binaan yang ada, ataukarena kebutuhan yang belum jelas pada saatperaturan Zoning ditetapkan. Perubahan tersebutdapat juga dikarenakan pertimbangan batas-batasZoning tidak dapat menyelesaikan permasalahankebutuhan dan kebebasan ruang gerak bagi pemi-kiran baru atas kemajuan teknologi. Untuk menye-suaikan dengan perkembangan, ketentuan menge-nai tata guna tanah dievaluasi setiap 5 tahun untuklebih menyesuaikan dengan perkembangan kota.Perlu diperhatikan bahwa perubahan ketentuanZoning harus melalui prosedur formal, denganpertimbangan-pertimbangan antara lain(Catanese1989):a. Tidak merugikan masyarakat banyakb. Merupakan tuntutan kebutuhan masyarakat

yang sangat mendesakc. Untuk melindungi lingkungan yang harus diles-

tarikand. Pada dasarnya tidak bertentangan dengan ren-

cana induk yang telah disahkanZoning sebagai produk perencanaan kota harus

mampu berperan sebagai pengendali (guidelines)perkembangan kota. Hamid Shirvani (1985)mengemukakan guidelines dibuat untuk mengatasiperkembangan rencana yang ada, yang ditujukanuntuk mengarahkan bentuk f isik kota. Guidelinessifatnya spesifik dan lebih menjamin kualitas ruangkota skala mikro. Hingga saat ini belum ada keten-tuan baku tentang pembuatan guidelines, namundengan melihat lingkup skala mikro, maka guide-lines merupakan kerangka desain pada tingkatdistrik, jalan, dan pada skala proyek tertentu.

F. Kesimpulan

Desakan pertumbuhan dan perpindahanpenduduk di Kota, pertumbuhan ekonomi danpemenuhan kebutuhan sarana prasarana f isikdidaerah kota tentunya berdampak pada kebu-tuhan akan tanah dan ruang yang semakin hariharganya semakin mahal dan ketersediaanyasemakin terbatas. Kompleksitas permasalahan ber-bagai kepentingan dan kebutuhan dengan keter-sediaan tanah seringkali berdampak buruk terha-dap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai denganrencana tata ruang yang telah ditetapkan sehinggaruang yang ada menjadi tidak teratur, tidak sesuaidan dikhawatirkan terjadi ketidaksinambunganyang akhirnya berujung pada timbulnya bencanaserta slum area di daerah kota.

Zonasi sebagai kontrol terhadap pemanfaatanruang dan penggunaan tanah tentunya menjadibagian penting dalam sebuah pengendalianperencanaan tata ruang.Konsep ini dapat diterap-kan sebagai pengendali perencanaan ruang apabiladituangkan dalam wujud peraturan yang mengikatsehingga penggunaan tanah dan pemanfaatanruang yang menyimpang dapat diminimalisisr dandicegah. Kotagede sebagai kawasan preservasibudaya yang menyimpan nilai sejarah, nilai ekono-mi dan nilai budaya yang tak ternilai harganyatentunya membutuhkan penanganan khususuntuk perlindungan kawasan ini.Zoning yangdilakukan pada kawasan preservasi Kotagedemerupakan guideline (pedoman) untuk mengen-dalikan terjadinya desain dan konstruksi baru yangtidak sesuai dan merusak karakter bangunan ataulingkungan lama. Pedoman dapat berupa pengen-dalian terhadap ketinggian bangunan, bahan, setback, proporsi, gaya arsitektur, atau perpetakanlahan. Zoning pada kawasan preservasi Kotagededapat diberlakukan dengan batasan-batasan tam-bahan secara khusus berkaitan dengan penggunaandan konstruksi baru yang diijinkan. Beberapa keun-tungan melalui zoning dalam tujuan preservasikawasan Kotagede adalah untuk memperkaya


hasrat kontinuitas, yang berarti memberi kaitandengan masa lalu serta memberi pilihan untuk ting-gal dan bekerja di samping lingkungan modern.Zoning yang telah ditetapkan juga bermanfaatuntuk mewariskan arsitektur dan sebagai aset ko-mersial dalam kegiatan wisata khususnya di ka-wasan Kotagede.

Daftar Pustaka

Bradstock Ross 2014, ‘Countervailing effects of ur-banization and vegetation extent on f ire fre-quency on the wildland urban interface: dis-entangling fuel and ignition effects’, Journalof Landscape and Urban Planning, Elsevier,Vol. 130, Pages 81–88.

Bintarto, R1977, Pengantar geograf i kota,Yogyakarta, U.P. Spring.

Budiharjo, Eko 1997, Tata ruang perkotaan, Alumni:Bandung.

Cadwallader, M.T 1985, Analytical urban geogra-phy; spatial pattern and theories, New Jersey:Prentice Hall.

Catanese, Anthony, J 1989, Perencanaan kota,Jakarta: Erlangga.

Citra GeoEye 2014, Kawasan kotagede, Yogyakarta.Ding Chengri, Kung Lai Shih, Wang Ming-

Shen2012, ‘Global urbanization and urbanmanagement’, Journal of Urban Management,Vol. 1, No. 1, pages 1 – 2.

Djoko Soekiman1993, Kotagede, Jakarta: Departe-men Pendidikan dan Kebudayaan.

Higano, Y2013, ‘Reflections on theories of social op-timization and theirrelevance for future citymanagement in Japan’, Journal of Urban Man-agement, Vol. 2, No. 1, pages 67 – 83.

Kostof, Spiro 1991, The city shaped: urban patternsand meanings through history, Little, Brownand Company.

Rossi, Aldo 1982, Architecture of thecity, The MITPress, London: England

Rupprecht D. Christoph, Byrne, J2014, ‘Informal ur-ban greenspace; a typology and trilingual syste-matic review of its role for urban residents andtrends in the literature’, Journal of Urban Fo-restry and Urban Grenning, Vol 13, Pages 597-611.

Sadyohutomo, Multono2008, Manajemen kota danwilayah realita dan tantangan, Bhumi Aksara.

Shackleton Chema, Chinymba, A 2015, ‘Multiplebenefit and values of tress in urban lanscapesin two towns in Northern South Africa’, Jour-nal of Landscape and Urban Planning, Elsevier,Vol. 136, Pages 76 – 86.

Shirvani, Hamid, 1985, The urban design process,Van Nostrand Reinhold Company: New York.

Yunus, H.S. 2001, Struktur tata ruang kota, PustakaPelajar.

Yunus, H.S. 2005, Manajemen kota perpektif spasial,Pustaka Pelajar.

Peraturan Perundang-undangan:Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang

Tata Ruang.Undang-undang Nomor 11 Tahun 2010 tentang

Cagar Budaya.Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 ten-

tang Pembagian Urusan Pemerintahan antaraPemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, danPemerintah Daerah Kabupaten/Kota.

Keputusan Menteri Permukiman dan PrasaranaWilayah Nomor 327/KPTS/M/2002 tentangPenetapan Enam Pedoman Bidang PenataanRuang.

Documents

PENGATURAN ZONING SEBAGAI PENGENDALI PEMANFAATAN …