on ordato preventivo Quattrostelle S.r.l. on sede in ... Lotto 5: vano privato in piano interrato adiito a aina Enel in Via Porte ontatine a Padova; 6. Lotto 6: appartamento e garage

Concordato preventivo

Quattrostelle S.r.l.

Con sede in Padova (PD)

RELAZIONE DI STIMA

SOMMARIO

Premesse ....................................................................................................................... 13

Stato dei luoghi – descrizione del lotto ......................................................................... 15

Conformazione attuale .............................................................................................. 17

Elementi identificativi dell’immobile ................................................................................ 19

Attuale intestazione .......................................................................................................... 19

Regolarità edilizia .............................................................................................................. 20

Difformità ...................................................................................................................... 21

Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente ..................................................................... 22

Storia catastale degli immobili .......................................................................................... 22

Provenienza dei beni ......................................................................................................... 23

Vincoli ................................................................................................................................ 26

Formalità pregiudizievoli ................................................................................................... 27

Iscrizioni......................................................................................................................... 27

Trascrizioni ..................................................................................................................... 30

Consistenza e stima del valore degli immobili .................................................................. 32

Stato dell’immobile ....................................................................................................... 32

Considerazioni commerciali .......................................................................................... 32

Metodo di calcolo dei valori .......................................................................................... 33

Valutazioni unitarie ................................................................................................... 33

Unità di vendita 1 – Unità di progetto A ........................................................................ 34

Valutazione commerciale: ........................................................................................ 34

Unità di vendita 2 – Unità di progetto B ........................................................................ 34


Unità di vendita 3 – Unità di progetto B ........................................................................ 35


Unità di vendita 4 – Unità di progetto G ....................................................................... 35


Unità di vendita 5 – Unità di progetto H ....................................................................... 35


Unità di vendita 6 – Unità di progetto I ......................................................................... 36


Unità di vendita 7 – Unità di progetto L ........................................................................ 36


Unità di vendita 8 – Unità di progetto M ...................................................................... 36


Unità di vendita 9 – Unità di progetto P ........................................................................ 37


Unità di vendita 10 – Unità di progetto Q ..................................................................... 37


Unità di vendita 11 – Unità di progetto R ...................................................................... 37


Unità di vendita 12 – Unità di progetto S ...................................................................... 37


Unità di vendita 13 – Unità di progetto U ..................................................................... 38


Piano secondo interrato garage 1 - 8 ............................................................................ 38

Garage 1 .................................................................................................................... 38

Garage 2 .................................................................................................................... 38

Garage 3 .................................................................................................................... 39

Garage 4 .................................................................................................................... 39

Garage 5 .................................................................................................................... 39

Garage 6 .................................................................................................................... 39

Garage 7 .................................................................................................................... 39

Garage 8 .................................................................................................................... 40

Piano primo interrato garage 9 - 19 .............................................................................. 40

Garage 9 .................................................................................................................... 40

Garage 10 .................................................................................................................. 40

Garage 11 .................................................................................................................. 40

Garage 12 .................................................................................................................. 40

Garage 13 .................................................................................................................. 41

Garage 14 .................................................................................................................. 41

Garage 15 .................................................................................................................. 41

Garage 16 .................................................................................................................. 41

Garage e cantina 17 ................................................................................................... 41

Garage e cantina 18 ................................................................................................... 42

Garage e cantina 19 ................................................................................................... 42

Valutazione del lotto ......................................................................................................... 42

Unità residenziali ........................................................................................................... 42

Garage ........................................................................................................................... 43

Stima complessiva del lotto........................................................................................... 44


Suddivisione in lotti di vendita .................................................................................. 46

Elementi identificativi degli immobili ............................................................................ 46

Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente ................................................................. 47


Autorizzazioni edilizie – regolarità esecutiva .................................................................... 48



Iscrizioni......................................................................................................................... 50

Trascrizioni ..................................................................................................................... 53


Premesse ....................................................................................................................... 54

Unità 2a – sub 68 ............................................................................................................... 55

Appartamento al piano terzo con mansarda: ............................................................... 55

Confini ....................................................................................................................... 55

Consistenza ................................................................................................................ 55

Valutazione dell’unità ................................................................................................ 56

Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 56

Classe energetica dell’unità ....................................................................................... 56

Unità 2b – sub 70 .............................................................................................................. 56


Confini ....................................................................................................................... 57

Consistenza ................................................................................................................ 57




Unità 2c – sub 80 ............................................................................................................... 58


Confini ....................................................................................................................... 58

Consistenza ................................................................................................................ 59




Unità 2d – sub 62 .............................................................................................................. 59

Garage e cantina: .......................................................................................................... 59

Confini ....................................................................................................................... 60



Unità 2e – sub 77 ............................................................................................................... 60

Garage .......................................................................................................................... 60

Confini ....................................................................................................................... 60



Valutazione del lotto ......................................................................................................... 62


Elementi identificativi dell’immobile ............................................................................ 64






Per i subalterni 32 e 36 .................................................................................................. 66

Per i subalterni 27, 38 e 39 ............................................................................................ 67

per il subalterno 34 ....................................................................................................... 68

Formalita’ pregiudizievoli .................................................................................................. 69

Iscrizioni......................................................................................................................... 69

Trascrizioni ..................................................................................................................... 70

Consistenza e stima del valore del Lotto ........................................................................... 72

Premesse ....................................................................................................................... 72

Descrizione e finiture: .................................................................................................. 72

Confini ....................................................................................................................... 73

Consistenza ................................................................................................................ 73





Suddivisione in unità di vendita ................................................................................ 76

Elementi identificativi dell’immobile ............................................................................ 78







Iscrizioni......................................................................................................................... 86

Trascrizioni ..................................................................................................................... 88


Premesse ....................................................................................................................... 90

Unità 4a – sub 151 ............................................................................................................. 91

Confini ....................................................................................................................... 91

Consistenza ................................................................................................................ 91




Unità 4b – sub 152 ............................................................................................................ 92

Confini ....................................................................................................................... 92

Consistenza ................................................................................................................ 92




Unità 4c – sub 129 ............................................................................................................. 93

Confini ....................................................................................................................... 93



Unità 4d – sub 130 ............................................................................................................ 94

Confini ....................................................................................................................... 94



Unità 4e – sub 131............................................................................................................. 94

Confini ....................................................................................................................... 95



Unità 4f – sub 61 ............................................................................................................... 95

Confini ....................................................................................................................... 95



Unita’ 4g – sub 62 .............................................................................................................. 96

Confini ....................................................................................................................... 96



Unita’ 4h – sub 64 ............................................................................................................. 96

Confini ....................................................................................................................... 96



Unità 4i – sub 65 ................................................................................................................ 97

Confini ....................................................................................................................... 97



Unità 4l – sub 66 ................................................................................................................ 97

Confini ....................................................................................................................... 97



Unità 4m – sub 81 ............................................................................................................. 98

Confini ....................................................................................................................... 98



Unità 4n – sub 82 .............................................................................................................. 98

Confini ....................................................................................................................... 99



Unità 4o – sub 83 .............................................................................................................. 99

Confini ....................................................................................................................... 99


Occupazione dell’immobile ..................................................................................... 100

Unità 4p – sub 89 ............................................................................................................ 100

Confini ..................................................................................................................... 100

Valutazione dell’unità .............................................................................................. 100


Valutazione complessiva del Lotto 4 ............................................................................... 100

Stato dei luoghi – descrizione del lotto ....................................................................... 102

Elementi identificativi dell’immobile .......................................................................... 102

Attuale intestazione ........................................................................................................ 102

Autorizzazioni edilizie – regolarità esecutiva .................................................................. 103

Storia catastale degli immobili ........................................................................................ 103

Provenienza dei beni ....................................................................................................... 103

Formalita’ pregiudizievoli ................................................................................................ 104

Iscrizioni....................................................................................................................... 104

Trascrizioni ................................................................................................................... 109

Vincoli e servitù gravanti sull’immobile ...................................................................... 110

stima del valore degli immobili ....................................................................................... 110



Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente ............................................................... 112



Storia catastale degli immobili ........................................................................................ 113


Quanto al mapp. 1020 ................................................................................................. 114

Quanto al mapp. 1002 ................................................................................................. 115

Per tutti i mappali ........................................................................................................ 115


Iscrizioni....................................................................................................................... 116

Trascrizioni ................................................................................................................... 117

Convenzioni ................................................................................................................. 118

Consistenza e stima del valore degli immobili ................................................................ 118

Premesse ..................................................................................................................... 118

Stato dell’immobile e finiture ...................................................................................... 118

Confini ..................................................................................................................... 119

Consistenza .............................................................................................................. 119

Valutazione del lotto ....................................................................................................... 120


Classe energetica dell’unità ..................................................................................... 121



Prescrizioni urbanistiche: ............................................................................................ 124

Piano di Assetto Territoriale .................................................................................... 125

Piano degli interventi .............................................................................................. 134





Iscrizioni....................................................................................................................... 138

Trascrizioni ................................................................................................................... 139

Stima del valore degli immobili ....................................................................................... 140

Premessa ..................................................................................................................... 140

Metodo di calcolo dei valori ........................................................................................ 141

Calcolo del valore di trasformazione .......................................................................... 141

Calcolo della potenzialità edificatoria ......................................................................... 142

calcolo del valore del lotto .............................................................................................. 142

Conclusioni ...................................................................................................................... 143

Elenco Allegati ................................................................................................................. 145

Lotto 1 – Via del Santo ................................................................................................ 145

Lotto 2 – Via Anghinoni ............................................................................................... 146

Lotto 3 – Via Risorgimento .......................................................................................... 147

Lotto 4 – Via Ricci ........................................................................................................ 147

Lotto 5 – Via Porte Contarine ...................................................................................... 148

Lotto 6 – Arquà Petrarca.............................................................................................. 148

Lotto 7 – Vigonza ......................................................................................................... 149

RELAZIONE PERITALE

PREMESSE

Con l’incarico conferito in data 04.05.2015 dal Sig. xxxxxxxxin qualità di Legale

Rappresentante dalla Società Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova (PD), Codice Fiscale

xxxxxxxxxxx al sottoscritto dott. Architetto Carlo Marchesini, con studio in Padova, in Via

Mentana n. 16b, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Padova al

n. 1243, e all’albo dei CTU del Tribunale di Padova con il n. 2329, veniva richiesto di

procedere alla redazione di una perizia di stima del compendio immobiliare sotto

descritto:

1. Lotto 1: palazzo storico in Via del Santo a Padova attualmente in fase di

ristrutturazione;

2. Lotto 2: tre appartamenti e due garage in Via Anghinoni a Padova;

3. Lotto 3: appartamento in Via Risorgimento a Padova;

4. Lotto 4: due uffici, sette posti auto coperti, due piccole rimesse, e tre garage in Via

Ricci a Padova;

5. Lotto 5: vano privato in piano interrato adibito a cabina Enel in Via Porte Contatine

a Padova;

6. Lotto 6: appartamento e garage in Via Alezzini in Arquà Petrarca;

7. Lotto 7: immobile da ristrutturare in via Bonaventura da Peraga a Vigonza.

Scopo dell’incarico, determinare il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari

nello stato d’uso e di manutenzione in cui si trovano attualmente, tenuto conto della

necessità di alienarle al meglio delle condizioni di mercato che presumibilmente si

potranno verificare nel corso del prossimo biennio.

Ove necessario, al fine di una più corretta descrizione e di agevolare le operazioni di

vendita, i lotti sopra rappresentati sono a loro volta stati suddivisi in unità di vendita

separate tra loro.

Si è pertanto espresso un valore a base d’asta che possa suscitare interesse e che favorisca

una vendita immediata, compatibilmente con le attuali dinamiche di mercato immobiliare

(con la speranza di un incremento di prezzo per presenza in gara di più interessati).

Alla luce di tale considerazione si è cercato quindi esprimere il minimo valore di realizzo

ipotizzabile per detti beni.

Sulla base quindi di quanto sopra esposto oltre che sulla base della documentazione

fornita dalla proprietà e dei sopralluoghi effettuati, lo scrivente ha redatto la presente

relazione, che per comodità di consultazione è stata divisa nei capitoli di cui al seguente

elenco:

Per ciascun lotto:

Stato dei luoghi – descrizione del lotto

Elementi identificativi dell’immobile

Attuale intestazione

Autorizzazioni edilizie

Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente.

Storia catastale degli immobili

Provenienza dei beni

Vincoli (ove presenti)

Formalità pregiudizievoli al ventennio

Consistenza e stima del valore degli immobili

Occupazione delle unità

Classe energetica

LOTTO 1 – PALAZZO IN VIA DEL SANTO

STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL LOTTO

Trattasi di edificio cielo terra di rilevante interesse storico artistico denominato Palazzo

Casale, sito in Padova, in via del Santo, civici 127, 129 e 131.

L’edificio – attualmente in fase di pesante ristrutturazione risulta esistente già nel

tredicesimo secolo, edificato probabilmente su precedente impianto risalente all’epoca

romana.

La morfologia attuale, risalente presumibilmente al quindicesimo secolo denuncia una

“felice assimilazione dei motivi lagunari” (Fulvio Zuliani, “il gusto tardogotico veneziano”

p. 58) e quindi presumibilmente una edificazione dovuta alla presenza di qualche famiglia

nobiliare veneziana.

La facciata, risalente al quindicesimo secolo nella sua attuale morfologia, risulta

particolarmente raffinata soprattutto nella spartizione della facciata: su un elegante

porticato a quattro arcate, il piano nobile superiore esibisce al centro una ricca esafora

con due poggioli agli estremi, affiancata da due bifore, ritagliate su una parete che in

origine doveva essere riccamente affrescata. I dettagli sono assai elaborati: le colonnine

strigilate (a scanalature ondulate) i lobi traforati dell’architettura delle finestre, i capitelli

a fogliame mosso dal vento, simili a quelle dell’arco Foscari a Palazzo Ducale a Venezia,

denotano un richiamo dei motivi lagunari, rielaborati e perfettamente assimilati in un

contesto legato invece alla tradizione della terraferma.

Il tutto contribuisce a fare di Palazzo Casale un esempio unico e perfettamente armonico

di architettura tardogotica quattrocentesca.

All’interno, di notevole pregio per la sua rarità, la presenza di un loggiato “di tipo

veneziano” ad archi ribassati al pianterreno, ad architravi su mensole in legno al primo

piano, medesima soluzione adottata presso la Reggia dei Carraresi di origine trecentesca.

La prima attribuzione certa della proprietà dello stabile risale all’erudito Gianvincenzo

Pinelli, arrivato a Padova nel 1558. Noto studioso, e artefice della venuta a Padova di

Galileo Galilei (che soggiornò presso Palazzo Casale per una decina d’anni) il Pinelli è noto

soprattutto per avere nel cinquecento sviluppato e realizzato la biblioteca forse più ricca

d’Europa, e certamente una delle più importanti per la ricerca scientifica del Cinquecento

Italiano, cui facevano riferimento studiosi del calibro di Keplero, Paolo Sarpi, Antonio

Quarenghi, e molti altri.

La proprietà passò poi nel Seicento alla famiglia veneziana dei Soranzo, e venne

progressivamente frazionata e venduta a differenti proprietari fino agli anni ‘ottanta del

diciannovesimo secolo, in cui risulta interamente in proprietà alla famiglia Casale, da cui il

nome attuale.

L’edificio venne vincolato con decreto del 03.08.1911 come edificio di rilevante interesse

artistico e storico, e la notifica di vincolo in base alla L 1089/1939 venne trascritta a Padova

il 16.05.1941 ai nn. 2274/1729.

Ciò nonostante, nel 1931 venne operato un profondo sventramento della facciata

nell’angolo Nord Ovest del palazzo per permettere la creazione di una vetrina al fine di

poter utilizzare i vani di quell’area come negozio. La segnalazione dell’abuso non ebbe

alcun seguito, tant’è che l’allora Ispettore ai Monumenti e Scavi Per i Distretti di Padova e

Piove di Sacco, dott. Bruno Bonelli, alla fine constatò “la trasformazione ormai subita della

vetrina” e si limitò prescrivere il colore dei nuovi serramenti.

L’intera struttura subì in seguito, negli anni ’40 del Novecento una importante opera di

ristrutturazione a firma dell’ing. Ettore Munaron, che è la prima notizia certa di una

ristrutturazione dell’impianto.

Dal 1949 palazzo Casale venne occupato dalla congregazione dei sacerdoti del Sacro Cuore

di Gesù, che vi diedero il nome di Presbyterium, trasformando il palazzo in un “contenitore

“ delle loro attività, scollegando di fatto l’aspetto esterno (che rimase quattrocentesco) da

quello interno, (che divenne, per l’epoca, moderno).

Nel 1972 l’intero palazzo fu colpito da un importante incendio che produsse danni

ingentissimi alla struttura, stimati per l’epoca pari a 250 milioni di Lire.

L’intervento di ristrutturazione fu assegnato all’arch Paolo Roncali, che si incaricò di

recuperare oltre alla funzionalità statica dell’edificio, anche alcune sue caratteristiche

intrinseche, perse via via con il passare degli anni e i successivi rimaneggiamenti.

Conformazione attuale

Come facilmente desumibile dalla sintetica relazione sopra esposta, la morfologia di

Palazzo Casale allo stato attuale deriva dal susseguirsi nei secoli di numerosi interventi e

rimaneggiamenti, spesso non organici, che rispecchiavano di volta in volta le esigenze dei

nuclei che vi risiedevano.

L’impianto attuale è composto da un piano terra, un primo piano (piano nobile) un piano

ammezzato, che si sviluppa solo alle estremità Nord e Sud del palazzo lasciando la porzione

centrale del piano nobile a tutta altezza, un secondo piano, parzialmente mansardato e

una unica unità al piano terzo.

Il progetto che attualmente è in fase di realizzazione ha visto importanti lavori di

consolidamento e restauro e la realizzazione di due ulteriori piani interrati destinati a

ospitare i garage a servizio delle unità abitative che verranno realizzate.

I piani sono caratterizzati da altezze differenti e da quote altimetriche differenti anche per

unità poste sullo stesso piano.

Si rileva la presenza di due piccole corti private al piano terra e di uno spazio comune posto

sul fronte opposto a via del Santo, che distribuisce l’ingresso alle unità residenziali poste

al piano terreno. L’ingresso carrabile, posto a fianco di quello pedonale, avviene da Via del

Santo, in prossimità all’angolo Sud Ovest del palazzo, mediante un profondo androne, su

cui sbarca la piattaforma del montacarichi che serve per veicolare le automobili ai piani

sottostanti. Lo stesso androne inoltre serve come passaggio pedonale fino alla corte di

distribuzione comune alle unità residenziali del piano terra.

Di seguito si da l’elenco delle unità, suddivise in unità di vendita con il riporto

dell’identificativo di progetto come desumibile dall’ultima autorizzazione edilizia

Vendita Progetto Descrizione

1 A negozio al piano terra, primo e ammezzato

2 B appartamento al piano terra

3 E appartamento al piano terra e primo

4 G appartamento al piano terra, primo e ammezzato

5 H appartamento al piano primo

6 I appartamento al piano primo

7 L appartamento al piano primo

8 M appartamento al piano primo ammezzato

9 P appartamento al piano ammezzato

10 Q appartamento al piano secondo

11 R appartamento al piano secondo

12 S appartamento al piano secondo

13 U appartamento al piano terzo con accesso dal piano secondo

Oltre alle unità sopra elencate nei piani primo e secondo interrati sono stati realizzati dei

garage, di dimensioni differenti tra loro elencati some segue:

piano secondo interrato:

8 garage numerati da 1 a 8

piano primo interrato

11 garage numerati da 9 a 19

i garage 17, 18 e 19 sono inoltre dotati di piccola cantina

ELEMENTI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE

Gli immobili oggetto del presente lotto risultano catastalmente censiti presso il Catasto

del Comune di Padova ai seguenti mappali:

Al N.C.E.U.

Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza

127 95 15 In corso di definiz.

Variazione del 20/02/2013 n. 22741.1/2013 in atti dal 20/02/2013 (protocollo n. PD0039558) BONIFICA IDENTIFICATIVO CATASTALE

16 127 15 16 128 15 16 134 15 16 Indirizzo: VIA DEL SANTO n. 131 piano: S1-T-1-2-3; Annotazioni: di stadio: allineamento mappe

Fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.

Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.

127 95 Ente Urbano 01 30 Impianto meccanografico del 01/01/1969




Notifica - Partita 1

ATTUALE INTESTAZIONE

Il bene descritto al presente lotto 1 risulta attualmente in ditta al seguente soggetto:

Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova, C.F. 03503290284

Cui è pervenuto per atto di compravendita a in data 29.12.2009 a rogito Notaio Cassano

dott. Nicola di Padova n. rep. 180639/41040 e trascritto a Padova il 05.01.2010 ai nn.

151/89

REGOLARITÀ EDILIZIA

1. Licenza edilizia reg. n. 173 e prot. n. 11768 in data 19.10.1972

2. Autorizzazione Edilizia reg. n. 631/91 in data 09.10.1991

3. Concessione a sanatoria n. 2701/95 del 20.04.2007

4. Permesso di Costruire n. 2365/2007 del 11.11.2008 e relativa deroga ai parametri

stabiliti dal Regolamento Edilizio per l’unità descritta in progetto alla lettera H, che

presenta un altezza inferiore di cinque cm a quella stabilita per Legge.

5. Permesso di costruire n. 2365/2007/1 pratica n. 6702/09 del 28.12.2009 per il

rinnovo del permesso 2365/2007

6. Cambio di intestazione del Permesso di Costruire n. 2365/2007 da Giotto costruzioni

S.r.l a Quattrostelle S.r.l. in data 18.03.2010 pratica n. 6702/2009

7. Permesso di Costruire n. 2365/07/2 del 29.08.2010 pratica n. 2818/2010 in variante

al P.d.C. 2365/2007 Quattrostelle S.r.l.

8. Permesso di Costruire n. 2365/07/3 del 31.05.2013 pratica n. 1331/2013 in rinnovo

al P.d.C. 2365/2007 Quattrostelle S.r.l.

9. Comunicazione della Sovrintendenza del 03.10.2014 prot. n. 23207 con cui si contesta

la realizzazione di alcune opere in difformità a quanto approvato. Tali opere risultano

parzialmente sanabili mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria quantificata

in complessivi € 10.329,00 (Euro diecimilatrecentoventinove/00).


la realizzazione di alcune opere in difformità a quanto approvato. Tali opere risultano

parzialmente sanabili mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria quantificata

in complessivi € 14.630,00 (Euro quattordicimilaseicentotrenta/00).


la realizzazione di alcune opere in difformità a quanto approvato, opere da demolire;

12. Comunicazione della Sovrintendenza del 07.10.2014 prot. n. 23471 con di rettifica

alla comunicazione 23268;

DIFFORMITÀ

Dall’analisi della documentazione presentata, e dal sopralluogo effettuato dal sottoscritto

emerge dunque quanto segue:

a. Necessità di rimozione delle difformità segnalate dalla Soprintendenza: come

riportato nella comunicazione prot. n. 23269 del 03.10.2014; esse consistono in :

rifacimento della linea di gronda (ora risultante troppo spessa a causa dello

spessore del cappotto di copertura posizionato);

rimozione dell’impianto illuminante di facciata;

ripristino terrazze in taglio falda al secondo piano sul fronte posteriore;

rimozione di modifiche interne dovute a posizionamenti di arredi fissi o di

tramezze.

b. Unione di due unità residenziali ( unità di vendita 10 e 11 – unità di progetto Q e R) a

formare una unica unità residenziale.

c. Segnala inoltre il sottoscritto che la proprietà ha comunicato che il secondo piano

interrato necessita di lavori per la messa a norma richiesta dai Vigili del Fuoco.

La rimozione delle difformità di cui a punto a. viene qui quantificata a corpo in complessivi

€ 15.000,00 (Euro Quindicimila/00);

La rimozione delle difformità di cui al punto b. è sanabile mediante presentazione di

semplice autorizzazione in variante con una spesa qui quantificata a corpo in complessivi

€ 5.000,00 (Euro cinquemila);

La regolarizzazione di cui al punto c. viene qui quantificata a corpo in complessivi

€ 25.000,00 (Euro Venticinquemila/00);

Complessivamente le spese per la regolarizzazione dell’immobile ad oggi quindi risultano

le seguenti:

sanzione soprintendenza prot 23207 € 10.329,00

sanzione soprintendenza prot 23268 € 14.630,00

eliminazione irregolaritò prot. soprintendenza n. 23269 € 15.000,00

pratica unione unità Q e R (vendita 10 e 11) € 5.000,00

sistemazione VVFF € 25.000,00

Totale spese € 69.959,00

INDIVIDUAZIONE Z.T.O SECONDO P.R.G. VIGENTE

Sulla base delle previsione dello Strumento Urbanistico vigente (Piano degli Interventi),

tutti i mappali ricadono nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:

Zona del Centro storico

Disciplinate in via principale dagli art. 41, 42, 43, 44, 46, 48 delle NTA del Piano degli

interventi.

STORIA CATASTALE DEGLI IMMOBILI

1. Con Variazione del 28/05/1999 n. 21178.1/1999 in atti dal 28/05/1999 Fusione

Ristrutturazione, gli originali mappali censiti al N.C.EU. in Comune di Padova alla

Sezione F Foglio 15 mappali 95: sub 1; sub 2 graffato al 507 sub 1 e graffato al 508

venivano soppressi generando i seguenti mappali

NCEU Sez. F. mapp. 95 subalterni:

3 – non classato;

4 cat. C/1;

5 cat. B/1;

2. Variazione nel classamento del 09/07/2009 n. 61436.1/2009 in atti dal 09/07/2009

(prot. n. PD0240345) Variazione di Classamento: il sub 4, cat. C/1 generava il seguente

mappale


4 – non classato;

3. Con Divisione del 29/12/2009 n. 106928.1/2009 in atti dal 29/12/2009 (prot. n.

PD0417233) il sub 5 veniva soppresso generando i seguenti mappali:


6 – non classato;

7 – non classato;

8 – non classato;

9 – non classato;

10 – non classato;





4. Con variazione 16/12/1010 n 81576.1/2010 in atti dal 16/12/2010 (prot. n.

PD0367191) Fusione-Ristrutturazione, i subalterni: 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14

venivano soppressi originando i seguenti mappali

N.C.E.U. Sezione F, Fg. 15, mapp. 95

sub 15 graffato sub 16

5. con Variazione del 20/02/2013 n. 22741.1/2003 in atti dal 20/02/2013 (prot. n.

PD0039558) Bonifica Identificativo Catastale, il mappale censito al N.C.E.U. Sezione F,

Fg. 15, mapp. 95 sub 15 graffato sub 16 viene soppresso generando gli attuali mappali

N.C.E.U. Fg. 127 mapp. 95

mapp. 95 sub 15 graffato sub 16, graffato

mapp. 127 sub 15 graffato sub 16 graffato

mapp. 128 sub 15 graffato sub 16 graffato

mapp. 134 sub 15 graffato sub 16

mappali attuali

PROVENIENZA DEI BENI

1. Al ventennio l’immobile risulta interamente in ditta alla società Presbyterium S.r.l.

con sede in Padova per averlo acquisito per titolo anteriore al ventennio

2. Con atto di cessione di diritti reali a titolo gratuito in data 29.09.1998 a rogito Notaio

Rocchi dott. Pierino di Padova, rep n. 72681/11779 e trascritto a Padova il 01.10.1998

ai nn. 27026/17861, la società Presbyterium S.r.l. cedeva alla ditta Istituto Missionario

Scuola Apostolica Del Sacro Cuore con sede in Albino (BG) gli immobili così censiti:

Comune di Padova, N.C.E.U. Sezione F Foglio 15

mapp. 95 sub 3 Ente Comune;

mapp. 95 sub 4 cat. C/1;

mapp. 95 sub 5 cat. B/1;

3. Con atto di compravendita in data 21.12.2007 a rogito Notaio Cuomo dott.ssa Amelia

di Padova, rep n. 18246/5988 e trascritto a Padova il 07.01.2008 ai

nn. 553/263 la società Istituto Missionario Scuola Apostolica Del Sacro Cuore vendeva

alla ditta alla società Giotto Costruzioni S.r.l. con sede in Padova gli immobili così

Censiti


mapp. 95 sub 3 Ente Comune;


mapp. 95 sub 5 cat. B/1;

e le aree di sedime dell’intero fabbricato così individuate

Comune di Padova, N.C.T. Fg. 127

Mapp. 127 di are 07.80, Ente Urbano

Mapp. 128 di are 00.67, Ente Urbano;


Nel presente atto si dà atto di quanto segue:

a. che l’immobile risulta essere di interesse storico-artistico ai sensi del D. lgs.

42/2004 (ex legge 1089/1939) e pertanto essendo esso di proprietà di una

persona giuridica privata senza scopo di lucro la sua alienazione è soggetta ad

autorizzazione del Ministero dei Beni Culturali ai sensi dell'art. 56 lett. b) di detto

d. lgs.;

b. che detta autorizzazione è stata rilasciata dal Ministero per i Beni e le Attività

Culturali – Dipartimento per i beni culturali e paesaggistici Direzione Regionale per

i beni culturali e paesaggistici del Veneto in data 29 marzo 2007;

c. che la vendita è condizionata sospensivamente al mancato esercizio della

prelazione da parte del Ministero dei beni culturali e all'alienante è vietato di

effettuare la consegna della cosa ai sensi dell'art. 61, IV comma del citato

D. lgs. 42/2004;

d. che il contratto, a norma dell'art. 61 del citato D. lgs. 42/2004 rimane condizionato

sospensivamente al mancato esercizio della prelazione e l'alienante non

provvederà ad effettuare la consegna degli immobili in oggetto in pendenza del

termine prescritto dall'articolo 61 comma 1 di detto D. lgs. (sessanta giorni dalla

data di ricezione della denuncia prevista dall'art. 59 del D. lgs. 42/2004).

4. Con annotazione in data 17.03.2008 a rogito Notaio Cuomo dott.ssa Amelia di

Padova, n. rep 18571/6188 e trascritto a Padova il 09.04.2008 ai nn. 14879/3190 la

condizione sospensiva di cui al punto d. della nota precedente veniva cancellata, e la

vendita diventava effettiva.

5. Con atto di compravendita in data 29.12.2009 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di

Padova n. rep. 180639/41040 e trascritto a Padova il 05.01.2010 ai nn. 151/89 la

società Giotto Costruzioni S.r.l. vendeva alla ditta Quattrostelle S.r.l. i beni così censiti:


mapp. 95 sub 3 Corte o resede;


mapp. 95 sub 6 Corte o resede;

mapp. 95 sub 7 cat. A/2;








e le aree di sedime dell’intero fabbricato così individuate






Con l’avvertenza che la compravendita era soggetta alla medesima condizione

sospensiva di cui all'art. 61, IV comma del citato D. lgs. 42/2004

6. Con atto in data 09.02.2010 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova, n. rep

180832/41161, e trascritto a Padova il 23.02.2010 ai nn. 6885/4245 le società Giotto

Costruzioni e Istituto Missionario Scuola Apostolica del Sacro Cuore, davano atto che

nell’atto a rogito Notaio Cuomo rep n. 18246/5988 del 07.01.2008 di cui al punto 3,

per mero errore materiale era stata omessa la descrizione della particella facente

parte delle aree di sedime del fabbricato, così censita



7. Con annotazione in data 08.03.2010 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova,

n. rep 180978/41235 e trascritto a Padova il 08.04.2010 ai nn. 13512/2530 la

condizione sospensiva di cui al punto d. della nota 151/89 del 05.01.2010 veniva

cancellata, e la vendita diventava effettiva.

VINCOLI

1. Decreto Ministeriale di costituzione di vincolo ai sensi dell’art. 5 L. 20.06.1909 n. 364

in data 03.08.1910 con cui il Ministero della Pubblica Istruzione dichiarava Palazzo

Casale fabbricato di importante interesse;

2. Decreto Ministeriale di costituzione di vincolo ai sensi della L. 1089/1939 per

interesse storico e artistico particolarmente importante trascritto a Padova il

16.05.1941 ai nn. 2274/1729

3. Costituzione di diritti reali in data 04.11.1911 a rogito Notaio Andrea Redetti rep n.

4338 e trascritto a Padova il 12.12.1911 ai nn. 3398/1990 con cui veniva costituita

una servitù del Fondo Ferri (palazzo confinante a Nord) a carico del fondo Casale

(attuale immobile) per apertura di n. 2 aperture sulla facciata confinante del Fondo

Ferri.

4. Costituzione di diritti reali in data 18.12.1954 a rogito Notaio Salce Giuseppe di

Padova, rep n. 17645 e trascritta a Padova il 04.01.1955 ai nn. 95/81 con cui si

stipulava quanto segue:

La società Presbyterium concedeva alla xxxxxxxxxxxxx vedova xxxxxxxxxxx di poter

aumentare le dimensioni delle finestre già concesse con atto di servitù citato al

punto precedente

La xxxxxxxxxxxx xxxxx vedova xxxx concedeva per contro alla società Presbyterium

di sopraelevare di un piano la costruzione appoggiandosi alla parete confinante su

cui insistevano le finestre del fondo Ferri, mantenendo però il tetto a una distanza

di m. 0,75 dalla soglia delle finestre citate.

5. Costituzione di diritti reali in data 04.08.1955 a rogito Notaio Salce dott. Giuseppe di

Padova rep n. 18837/3650 e trascritto a Padova il 24.08.1955 ai nn. 7340/6026 con

cui si stipulava quanto segue:

La società Presbyterium concedeva alla xxxxxxxxxxxxxx ved. xxxxx di poter aprire

una ulteriore finestra a fianco di quelle già concesse con l’atto di servitù del 1911

che doveva servire unicamente il vano scale di Palazzo Ferri;

La xxxxxxxxxxxxxxx concedeva per contro alla società Presbyterium di

sopraelevare di un piano la costruzione appoggiandosi alla parete confinante su

cui insistevano le finestre del fondo xxxxxxxx, mantenendo però il tetto a una

distanza di m. 0,45 e non più 0,75 dalla soglia delle finestre citate. Il tetto dovrà

essere a lastrico solare in cemento.

6. Costituzione di vincolo di pertinenzialità in data 14.10.2008, costituito a rogito Notaio

Speranza dott. Riccardo di Padova, rep. n. 15412/4962, con cui veniva costituito

“vincolo di pertinenzialità obbligatoria ai sensi dell'art. 9, comma 5, della legge 24

marzo 1989 n. 122, come modificato dall'art. 17, comma 90, della legge 15 maggio

1997 n. 127, tra l'autorimessa interrata da realizzare sull'area censita al Catasto

Terreni del Comune di Padova al foglio 127 mappali 127, 128 e 134 e le unità

immobiliari di pertinenza, che saranno individuate espressamente, con atto di vincolo

registrato e trascritto, per ciascun box auto, prima della domanda di agibilità

dell'autorimessa”.

Per mero scrupolo cronachistico si segnala inoltre l’esistenza di una trascrizione di atto

preliminare di compravendita, stipulato in data 28.02.2012 a rogito Notaio Gianpiero dott.

Luca di Abano Terme rep n. 15097/8351 e trascritto a Padova il 07.03.2012 ai

nn. 8034/5772 e successiva rettifica trascritta in data 14.03.2012 ai nn. 9101/6571. Tale

atto ha perso ogni efficacia per decorrenza dei termini.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

ISCRIZIONI

– 12.01.2010 nn. 705/151 – a favore di Banca Antonveneta S.p.A. – ipoteca volontaria

per capitale Euro 11.600.000,00, complessivi Euro 23.200.000,00 contro

Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di concessione mutuo condizionato in data

29.12.2009 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 180641/41042 di rep. e

gravante espressamente sui seguenti beni:

Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 15

mapp. 95 sub 3 Corte o resede

Mapp. 95 sub 4 cat. C/1;

mapp. 95 sub 6 Corte o resede

Mapp. 95 sub 7 cat. A/2;













E successive annotazioni

– 10.05.2010 nn. 18063/3328 – erogazione parziale;









– 18.06.2012 nn. 20816/2988 – rideterminazione piano di ammortamento;




– 19.06.2013 nn. 19446/3588 – riduzione di somma;

– 08.06.2012 nn. 19818/2828 – a favore di Banca Antonveneta S.p.A. – ipoteca

volontaria per capitale Euro 3.000.000,00, complessivi Euro 6.000.000,00 contro

Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di finanziamento in data 31.05.2012 a rogito

Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 185046/43946 di rep e gravante

espressamente sui seguenti beni:


Mapp. 95 sub 15 graffato al sub 16;

Comune di Padova N.C.T. Fg. 127

Mapp. 95 di are 01.30;

Mapp. 127 di are 07.80;

Mapp. 128 di are 00.67;

Mapp. 134 di are 00.99









– 05.06.2013 nn. 18220/2607 – a favore di Banca Monte Paschi di Siena S.p.A. – ipoteca

volontaria per capitale Euro 3.600.000,00 complessivi Euro 7.200.000,00 contro

Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di apertura di credito in data 29.05.2013 a rogito

Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 186697/44997 di rep. e gravante


Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127

Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al



Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – cat. F4 unità in corso di definizione;



Mapp. 127 di are 07.80;

Mapp. 128 di are 00.67;


Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25










Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;







TRASCRIZIONI

– 03.03.2014 nn. 6739/5238 – a favore di Callegari Marzia – verbale di pignoramento

immobili contro Quattrostelle S.r.l. in data 20.02.2014 rep n. 1249/2014 Tribunale di

Padova e gravante espressamente sui seguenti beni:

Comune di Arquà Petrarca N.C.E.U. Fg 5

mapp. 1093 sub 5 graffato al sub 13 e al sub 15 cat. A/2












Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;


Mapp. 641 sub 130 cat. D/1;








Mapp. 525 sub 74 – fabbricato in corso di costruzione





Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – fabbricato in corso di costruzione;



Comune di Vigonza N.C.E.U. Sez. A Fg. 16

Mapp. 214 sub 1 cat. B/5;



Comune di Vigonza N.C.T. Fg. 16


CONSISTENZA E STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI

STATO DELL’IMMOBILE

Lo stabile ad oggi si presenta allo stato grezzo, con differenti stati di avanzamento per

ciascuna unità; mancano i serramenti ovunque tranne che in una unità; per una unità

residenziale (unità di vendita n. 4 – contrassegnata nel progetto con la lettera G) sarà

necessario il lievo del massetto già gettato, che si presenta vetrificato e totalmente

disomogeneo, e il suo ripristino; manca gran parte degli impianti e mancano le finiture dei

pavimenti in tutte le unità tranne due. I piani interrati mancano delle opportune finiture

con intonaco, e gli impianti tecnologici necessari al loro utilizzo (sprinkler – impianto di

spegnimento a pioggia) devono ancora essere installati.

CONSIDERAZIONI COMMERCIALI

L’intera operazione di ristrutturazione è vòlta a realizzare un complesso edilizio dalle

caratteristiche estetiche elevate, in un contesto di pregio sia da un punto di vista artistico

e storico – in considerazione del Palazzo su cui esso insiste – che da un punto di vista della

qualità dell’intervento, affidato alla firma di un prestigioso studio professionale.

La clientela di riferimento quindi è una clientela facoltosa, che desidera vivere in un

contesto signorile e prestigioso. Palazzo Casale ad oggi è senz’altro una delle operazioni

di ristrutturazione di maggior pregio nel contesto cittadino.

Ciò premesso, però, le considerazioni sopra espresse non possono non tenere conto

dell’andamento del mercato attuale, caratterizzato da una situazione gravemente

compromessa, come ormai noto a tutti.

Si segnala inoltre che l’unità a negozio insiste in zona poco appetibile commercialmente.

Via del Santo in quel punto non vanta una particolare esposizione commerciale, e anzi

risulta penalizzata rispetto ad altre zone per la difficoltà di accesso con le automobili.

METODO DI CALCOLO DEI VALORI

Per la definizione del valore complessivo del lotto, lo scrivente ritiene che il metodo più

corretto sia procedere alla valutazione del suo “valore di trasformazione”, valore cioè dato

dalla differenza tra il ricavo atteso e le spese necessarie al suo completamento, detratti gli

utili attesi dall’impresa.

Le valutazioni delle unità commerciali e di quelle residenziali verranno estrapolate dalla

moltiplicazione dei parametri unitari per le metrature commerciali espresse.

Quelle dei garage e delle cantine verranno effettuate a corpo.

Valutazioni unitarie

Le indagini di mercato effettuate dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di primaria

importanza, unitamente al sopralluogo effettuato in cantiere, hanno permesso di

identificare i seguenti parametri di riferimento:

valore a nuovo residenziale: € 4.500,00/mq;

valore a nuovo commerciale: € 3.000,00/mq;

utile di impresa atteso: 10% sul venduto

costo a finire: € 1.500,00

il che porta alla definizione dei seguenti parametri unitari:

valore attuale residenziale:

€ 4.500,00 - € 1.500,00 - € 450,00 = € 2.550,00/mq;

valore attuale commerciale:

€ 3.000,00 - € 1.500,00 - € 300,00 = € 1.200,00/mq;

Analogamente, per le unità a garage, pur valutate a corpo, in considerazione dello stato

delle unità che richiede senz’altro ancora notevoli interventi di finitura, si è ritenuto di

definire il valore di trasformazione come differenza tra ricavo atteso e le spese necessarie

al suo completamento, detratti gli utili attesi dall’impresa come segue.

Per il completamento dei lavori necessari: 25% sul venduto;

Utile di impresa atteso: 10% sul venduto;

Di seguito si darà la consistenza dell’immobile suddiviso ciascuna unità, con i parametri

correttivi applicati per tipologia di destinazione, al fine di determinare la superficie

commerciale corretta.

Per la stima delle unità residenziali e di quella commerciale si è proceduto alla verifica

delle metrature di progetto, da cui discende direttamente per semplice operazione

algebrica il valore di ciascuna di esse.

Per i garage e per le cantine, pur riportando la consistenza di ogni singola unità, la stima

verrà effettuata, come detto, a corpo.

UNITÀ DI VENDITA 1 – UNITÀ DI PROGETTO A

Unità commerciale con accesso da profondo portico su via del Santo sviluppata su piano

terra, primo e ammezzato.

Consistenza

destinazione Mq: percentuale

M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i

negozio piano terra 184,81 100 %

1

8

4

,

8

1

negozio piano primo 72,48 100 %

7

2

,

4

8

negozio piano secondo 72,44 100 %

7

2

,

4

4

TOTALE METRI QUADRATI 329,73

3

2

9

,

7

3

Valutazione commerciale:

€ 1.200,00/mq x 329,73 mq = € 395.676,00

UNITÀ DI VENDITA 2 – UNITÀ DI PROGETTO B

Appartamento al piano terra con due piccole corti private.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i

appartamento piano terra 216,86 100 %

2

1

6

,

8

6

corte privata Nord 30,51 30 %

9

,

1

5

corte privata Ovest 45,78 30 %

1

3

,

7

3


2

3

9

,

7

5


€ 2.550,00/mq x 239,75 mq = € 611.362,50

UNITÀ DI VENDITA 3 – UNITÀ DI PROGETTO B

Appartamento al piano terra e primo.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


7

9

,

0

5

appartamento piano primo 57,16 100 %

5

7

,

1

6


1

3

6

,

2

1


€ 2.550,00/mq x 136,21 mq = € 347.335,50

UNITÀ DI VENDITA 4 – UNITÀ DI PROGETTO G

Appartamento al piano terra, primo e ammezzato con terrazza al piano ammezzato.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


9

4

,

9

1


9

5

,

3

2

appartamento piano ammezzato 46,16 100 %

4

6

,

1

6

terrazza piano ammezzato 51,25 30 %

1

5

,

3

8


2

5

1

,

7

7


€ 2.550,00/mq x 251,77 mq = € 642.013,50

UNITÀ DI VENDITA 5 – UNITÀ DI PROGETTO H

Appartamento al piano primo.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


6

8

,

2

0


6

8

,

2

0


€ 2.550,00/mq x 68,20 mq = € 173.910,00

UNITÀ DI VENDITA 6 – UNITÀ DI PROGETTO I

Appartamento al piano primo con affaccio su Via del Santo da piccola loggia (dietro

l’esafora).

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


1

9

3

,

3

9


1

9

3

,

3

9


€ 2.550,00/mq x 193,39 mq = € 493.144,50

UNITÀ DI VENDITA 7 – UNITÀ DI PROGETTO L

Appartamento al piano primo.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


1

6

0

,

3

7


1

6

0

,

3

7


€ 2.550,00/mq x 160,37 mq = € 408.943,50

UNITÀ DI VENDITA 8 – UNITÀ DI PROGETTO M

Appartamento al piano primo e ammezzato.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


7

0

,

4

7


5

5

,

1

4


1

2

5

,

6

1


€ 2.550,00/mq x 125,61 mq = € 320.305,50

UNITÀ DI VENDITA 9 – UNITÀ DI PROGETTO P

Appartamento al piano ammezzato.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


6

9

,

2

3


6

9

,

2

3


€ 2.550,00/mq x 69,23 mq = € 176.536,50

UNITÀ DI VENDITA 10 – UNITÀ DI PROGETTO Q

Appartamento al piano ammezzato.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i

appartamento piano secondo 49,97 100 %

4

9

,

9

7


4

9

,

9

7


€ 2.550,00/mq x 49,97 mq = € 127.423,50

UNITÀ DI VENDITA 11 – UNITÀ DI PROGETTO R

Appartamento al piano secondo con terrazza esclusiva.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


1

4

3

,

6

2

terrazza piano secondo 43,8 30 %

1

3

,

1

4


1

5

6

,

7

6


€ 2.550,00/mq x 156,76 mq = € 399.738,00

UNITÀ DI VENDITA 12 – UNITÀ DI PROGETTO S

Appartamento al piano secondo mansardato.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


2

8

1

,

6

8


2

8

1

,

6

8


€ 2.550,00/mq x 281,68 mq = € 718.284,00

UNITÀ DI VENDITA 13 – UNITÀ DI PROGETTO U

Appartamento al piano terzo mansardato, con accesso dal secondo piano.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i


7

9

,

0

5

appartamento piano terzo 32,77 100 %

3

2

,

7

7


1

1

1

,

8

2


€ 2.550,00/mq x 111,82 mq = € 285.141,00

PIANO SECONDO INTERRATO GARAGE 1 - 8

GARAGE 1

superficie commerciale: mq 22,76

valutazione a nuovo: € 70.000,00

detrazione dovuta a lavori (25%): € 17.500,00

utile d’impresa (10%): € 7.000,00

valutazione attuale unità: € 45.500,00

GARAGE 2




utile d’impresa (10%): € 7.000,00


GARAGE 3




utile d’impresa (10%): € 7.000,00


GARAGE 4




utile d’impresa (10%): € 4.000,00


GARAGE 5




utile d’impresa (10%): € 8.000,00


GARAGE 6




utile d’impresa (10%): € 8.000,00


GARAGE 7




utile d’impresa (10%): € 8.000,00


GARAGE 8




utile d’impresa (10%): € 15.000,00


PIANO PRIMO INTERRATO GARAGE 9 - 19

GARAGE 9




utile d’impresa (10%): € 4.000,00


GARAGE 10




utile d’impresa (10%): € 4.000,00


GARAGE 11




utile d’impresa (10%): € 4.000,00


GARAGE 12




utile d’impresa (10%): € 4.000,00


GARAGE 13




utile d’impresa (10%): € 4.000,00


GARAGE 14




utile d’impresa (10%): € 7.000,00


GARAGE 15




utile d’impresa (10%): € 18.000,00


GARAGE 16




utile d’impresa (10%): € 15.000,00


GARAGE E CANTINA 17

superficie commerciale garage: mq 27,12

superficie commerciale cantina: mq 12,71

valutazione a nuovo garage: € 80.000,00

valutazione a nuovo cantina € 5.000,00

valutazione complessiva unità € 85.000,00


utile d’impresa (10%): € 8.500,00


GARAGE E CANTINA 18







utile d’impresa (10%): € 8.500,00


GARAGE E CANTINA 19







utile d’impresa (10%): € 12.500,00


VALUTAZIONE DEL LOTTO

Di seguito si riporta per comodità riassuntiva un sintetico schema dei valori si qui

desunti

UNITÀ RESIDENZIALI

Unità

Valutaz

ione

unità di vendita 1 – unità di progetto A €

unità di vendita 2 – unità di progetto B €

unità di vendita 3 – unità di progetto E €

unità di vendita 4 – unità di progetto G €

unità di vendita 5 – unità di progetto H €

unità di vendita 6 – unità di progetto I €

unità di vendita 7 – unità di progetto L €

unità di vendita 8 – unità di progetto M €

unità di vendita 9 – unità di progetto P €

unità di vendita 10 – unità di progetto Q €

unità di vendita 11 – unità di progetto R €

unità di vendita 12 – unità di progetto S €

unità di vendita 13 – unità di progetto U €

Sommano €

GARAGE

Unità

Valutaz

ione

garage 1 piano secondo interrato €








garage 9 piano primo interrato €








garage e cantina 17 piano primo interrato €



Sommano €

STIMA COMPLESSIVA DEL LOTTO

La valutazione finale del lotto 1 quindi sarà data dalla somma delle singole

valutazioni residenziali e delle unità a garage, cui andranno poi detratte le somme

sopra descritte necessarie alla regolarizzazione ammnistrativa dell’immobile e alla

sua messa a norma secondo prescrizioni dei VVFF, il tutto come sotto riportato

€ 5.099.814,00 + € 997.750,00 – € 69.959,00 = € 6.027.584,60

tutto ciò premesso il sottoscritto Arch. Carlo Marchesini

STIMA IL VALORE DI MERCATO

del lotto 1 sopra descritto allo stato di fatto in cui si trova alla data odierna in complessivi

€ 6.027.605,00 arrotondato a € 6.025.000,00

€ 6.025.000,00 (Euro Seimilioniventicinquemila/00)

LOTTO 2 – TRE APPARTAMENTI E DUE GARAGE IN VIA ANGHINONI


Trattasi di tre appartamenti al piano terzo e quarto mansardato e due garage al piano

interrato, facenti parte di un condominio ad uso misto (commerciale, ricettivo e

residenziale) sito a Padova in via Anghinoni, angolo Riviera Ponti Romani.

Il fabbricato, ubicato in pieno centro storico, si sviluppa su quattro piani fuori terra, oltre

a piano interrato ove sono ubicati i garage, che prendono accesso da via Zabarella

mediante sistema di montacarichi elettrico. L’intero immobile è stato oggetto di recente

ristrutturazione.

Il piano terra è destinato prevalentemente a ospitare attività commerciali.

Il piano primo è occupato da un centro estetico e dalla reception d’albergo, le cui camere

occupano interamente il secondo piano.

Al piano terzo, invece, sono ubicati gli appartamenti tutti dotati di mandarda accessibile

da scala interna privata.

Suddivisione in lotti di vendita

Ai fini della vendita in lotti, il sottoscritto ha ritenuto di suddividere i beni in unità di

vendita autonome tra loro.

Di seguito si darà l’elenco delle unità di vendita con tipologia e sintetica descrizione

catastale:

UNITÀ 2A

Appartamento con mansarda:

Fg. 90, mapp 525, sub 68 cat. A/2;

UNITÀ 2B


Fg. 90, mapp 525, sub 70 cat. A/2;

UNITÀ 2C


Fg. 90, mapp 525, sub 80 cat. A/2;

UNITÀ 2D

Garage e cantina:

Fg. 90, mapp 525, sub 62 cat. C/6;

UNITÀ 2E

Garage:

Fg. 90, mapp 525, sub 77 cat. C/6;

ELEMENTI IDENTIFICATIVI DEGLI IMMOBILI

Gli immobili descritti al lotto 2 risultano catastalmente censiti al N.C.E.U. del Comune di

Padova ai seguenti mappali:


90 525 62 C/6 10 30 m2 € 319,17 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167510.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215722) variazione di toponomastica richiesta dal Comune

90 525 68 A/2 4 4 vani € 1.084,56 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167516.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215728) variazione di toponomastica richiesta dal Comune

90 525 70 A/2 4 7 vani € 1.897,98 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167517.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215729) variazione di toponomastica richiesta dal Comune

90 525 77 C/6 10 16 m2 € 170,22 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167519.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215731) variazione di toponomastica richiesta dal Comune

90 525 80 A/2 4 4,5 vani

€ 1.220,13 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167522.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215734) variazione di toponomastica richiesta dal Comune

Indirizzo: Via Anghinoni Giovanni n. 10 piano S1 – 3 – 4

Notifica: PD0051496/2011 Partita - Mod.58 -



90 525 Ente Urbano 05 00 - - Tabella di variazione del 04/10/2012 n. 9754.1/2012 in atti dal 04/10/2012 (prot. n. PD0263529) bonifica identificativo catastale



Sulla base delle previsione dello Strumento Urbanistico vigente (Piano degli Interventi), il

mappale ricade nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:



interventi.




Per averli acquisiti con atto di compravendita in data 02.10.2006 a rogito Notaio Cassano

dott. Nicola di Padova rep. 173331/36310, trascritto a Padova il 11.10.2006 ai

nn. 55210/29819.

AUTORIZZAZIONI EDILIZIE – REGOLARITÀ ESECUTIVA

In base all’analisi della documentazione reperita in sede di accesso agli atti presso il

Comune di Padova, l’immobile è stato eretto in base alle seguenti autorizzazioni:

L’edificio originario risulta costruito ante 01.09.1967:

1. In data 13.11.1943 veniva rilasciato alla Società Telefonica Telve Permesso di

restauro di magazzino (prot. n. 25525) per lavori di restauro del magazzino in via

Zabarella n. 39;

2. In data 30.01.1951 veniva rilasciato alla società “La Telve - società telefonica delle

Venezie” Permesso di ampliamento di fabbricato ad uso industriale;

3. In data 20.01.1999 veniva rilasciata alla società Immobiliare Contarine S.p.A.

Concessione Edilizia n. 2025/98 per lavori di “accorpamento di due unità

immobiliari ad uso commerciale con modifiche interne”;

4. In data 16.04.2007 veniva rilasciata alla società Quattrostelle S.r.l. Permesso di

costruire n. 6751/06 per lavori di “ristrutturazione residenziale e commerciale e

ampliamento del piano interrato”;

5. In data 19.06.2007 la società Quattrostelle presentava Denuncia di Inizio Attività n.

3392/2007 in variante al Permesso di Costruire n. 6751/06 del 16.04.2007;








1336/2010 in variante al Permesso di Costruire n. 6751/06 del 16.04.2007,

riguardante il piano primo dell’immobile;

10. In data 20.05.2010 la società Quattrostelle presentava Richiesta di Agibilità n.

3030/2010, approvata in data 19.07.2010;

Dal sopralluogo effettuato comparato all’analisi della planimetria catastale e dello stato

concessorio non sono state rilevate difformità edilizie, ad eccezione di una lieve modifica

interna consistente nello spostamento di una porta nel locale cucina dell’appartemento al

sub. 70, correttamente accatastata, ma in progetto prevista in altra posizione. Si segnala

inoltre, sempre per quanto concerne il sub. 70, che la destinazione del vano attualmente

accatastato come cucina in progetto viene descritta come cabina armadi.


1. Al ventennio i beni censiti al N.C.E.U. Sez. F al Fg. 6 mapp. 151 (tutti i subalterni)

risultano in ditta alla “Società Immobiliare Praevidentia S.r.l.” per averli acquisiti dai

Sig.ri xxxxxxxxxxxxxxxxxxx con atto di compravendita in data 26.02.1953 a rogito

Notaio Nalin dott. Antonio di Padova rep. n. 26611, trascritto a Padova il 28.02.1953

ai nn. 1997/1331;

2. Con atto di trasformazione societaria in data 04.07.1977 a rogito Notaio Todeschini

di Padova rep n. 68403 la società Immobiliare Praevidentia S.r.l. modificava la propria

denominazione assumendo la denominazione di Immobiliare Contarine S.p.A. con

sede in Padova, c.f. 0040440299;


Padova rep. 173331/36310, trascritto a Padova il 11.10.2006 ai nn. 55210/29819, la

società Immobiliare Contarine S.p.A. vendeva alla società Quattrostelle S.r.l. l’intero

immobile più correttamente descritto come segue:

Comune di Padova, N.C.E.U., Sez F, Fg. 6

Mapp. 151, sub 20, C/1, cons. 97 mq;

Mapp. 151, sub 21, C/1, cons. 25 mq;

Mapp. 151, sub 22, C/1, cons. 25 mq;

Mapp. 151, sub 23, C/1, cons. 84 mq;

Mapp. 151, sub 24, C/1, cons. 12 mq;

Mapp. 151, sub 25, C/1, cons. 30 mq;

Mapp. 151, sub 26, C/1, cons. 64 mq;

Mapp. 151, sub 27, A/10, cons. 8,5 vani;

Mapp. 151, sub 28, A/10, cons. 6 vani;







Mapp. 151, sub 35, C/2, cons. 14 mq;

Mapp. 151, sub 36, C/2, cons. 15 mq;

Mapp. 151, sub 37, C/2, cons. 15 mq;

Mapp. 151, sub 38, C/2, cons. 19 mq;

Mapp. 151, sub 39, C/2, cons. 9 mq;

Mapp. 151, sub 40, C/2, cons. 24 mq;

Mapp. 151, sub 41, C/2, cons. 15 mq;

Mapp. 151, sub 42, C/2, cons. 11 mq;



Mapp. 151, sub 45, C/2, cons. 13 mq;

Mapp. 151, sub 46, C/2, cons. 12 mq;

Mapp. 151, sub 47, C/2, cons. 17 mq;

Mapp. 151, sub 48, C/2, cons. 13 mq;

Mapp. 151, sub 49, CO;

Comune di Padova, N.C.T.

Fg. 90 mapp. 258, Ente Urbano di are 05.00;


ISCRIZIONI

– 11.10.2006 nn. 55211/14448 – a favore di Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo

S.p.A. – ipoteca volontaria per capitale Euro 5.400.000,00 e complessivi Euro

10.800.000,00 contro Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di mutuo condizionato in

data 02.10.2006 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep.

n. 173333/36311 e gravante espressamente sui seguenti beni:

Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 6 mapp. 151

sub 20, C/1, cons. 97 mq;







sub 27, A/10, cons. 8,5 vani;

sub 28, A/10, cons. 6 vani;





















sub 49, corte, B.C.N.C.;

Comune di Padova N.C.T.

Fg. 90 mapp. 258, E.U. di are 05.00;


– 06.07.2007 nn. 36994/8286 – restrizione di beni;





– 13.07.2010 nn. 27385/5102 – quietanza e conferma;

– 13.07.2010 nn. 27386/5103 – frazionamento in quota;


– 03.01.2011 nn. 3/2 – a favore di Cassa di Risparmio del Veneto S.p.A. – ipoteca


Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di mutuo fondiario in data 28.12.2010 a rogito

Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep n. 182502/42254 e gravante


Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 6 mapp. 151















Mapp. 127 di are 07.80;

Mapp. 128 di are 00.67;










TRASCRIZIONI

















Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;

























PREMESSE

Ai fini della valutazione del valore del bene, si è proceduto utilizzando il metodo “diretto

comparativo”, sulla base parametrica dei prezzi unitari medi di mercato come qui di

seguito riportato. Ai fini del valore dell’immobile oggetto, si è considerata la superficie

netta vendibile, escludendo dal conteggio le superfici comuni ai sensi dell’art. 1117 C.C.

I garage verranno valutati a corpo.

Le indagini di mercato svolte dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di primaria

importanza, e l’analisi dello stato dell’immobile, come già detto, oggetto di recente

ristrutturazione volta a riqualificarlo come immobile con finiture di pregio, unitamente alla

sua localizzazione, hanno permesso di valutarne il valore unitario alla vendita in

complessivi Euro 4.000,00 /mq

Tala analisi, in apparenza penalizzante in considerazione della posizione del manufatto,

certamente estremamente prestigiosa e appetibile, tiene conto sia del particolare

momento di difficoltà del mercato in generale che del fatto che gli appartamenti, pur

pregevoli per finiture e aspetto estetico, non presentano metrature così sviluppate, e che

il piano mansardato è penalizzato da una scarsa altezza che non lo rende particolarmente

vivibile.

Per ciascuna singola unità di vendita verranno di seguito forniti gli elementi identificativi,

descrizione, consistenza e valutazione:

UNITÀ 2A – SUB 68

APPARTAMENTO AL PIANO TERZO CON MANSARDA:

Composto da ingresso – soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, un bagno al

piano terzo; sottotetto non abitabile con un ulteriore bagno ed un terrazzo al piano quarto

mansardato, accessibile da scala interna.

Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in terrazzo alla veneziana in soggiorno e nel

disimpegno; in parquet nella camera da letto al piano terzo e in tutto il sottotetto al piano

quarto; in marmo nei bagni.

I serramenti sono in legno con vetrocamera e le porte interne in legno con decori.

Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria sono garantiti da caldaia a gas

autonoma con termosifoni in ferro.

Confini

L’unità confina: a Sud con corridoio condominiale e sub. 67 al piano terzo, con cavedio e

sub 67 al piano quarto, a Est con il sub. 67 a Ovest con il sub 80, a Nord con l’esterno.

Consistenza


Mq

comme

rciali

Abitazione 3 piano 52,79 100 % 52,79

vani mansarda 4 piano 48,80 60 % 29,28

Terrazza 4 piano 8,06 30 % 2,42

Totale mq 109,65 84,49

Valutazione dell’unità

In considerazione di quanto sopra esposto, il valore dell’unità sarà dato dalla

moltiplicazione del valore di stima unitario come sopra definito per la metratura

commerciale espressa, da cui:

mq 84,49 x € 4.000,00/mq = € 337.960,00

Occupazione dell’immobile

Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.

Classe energetica dell’unità

L’unità risulta essere in classe E, come risulta da apposito Attestato di Prestazione

Energetica fornito dalla proprietà e redatto dall’ing. Curculacos in data aprile 2010.

UNITÀ 2B – SUB 70


Composto da ingresso - soggiorno, cucina, disimpegno, camera, due bagni al piano terzo

e camera, terrazza, un ulteriore bagno e cabina armadi al piano quarto mansardato,

accessibile da scala interna in soggiorno, oltre e vano privo di finestre o velux.

Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in terrazzo alla veneziana in soggiorno, cucina e

disimpegno; in parquet in camera da letto al piano terzo e in tutto il piano sottotetto

compreso il bagno; in marmo nel bagno al piano terzo; i rivestimenti parietali nei bagni al

piano terzo e quarto sono in lastre di marmo. I serramenti sono in legno con vetrocamera

e le porte interne in legno con decori.


autonoma, posizionata in terrazza, con termosifoni in ferro.

Confini

L’unità confina: a Nord e Ovest con l’esterno in entrambi i piani, a Est con il sub 80,

corridoio condominiale e con cavedio al piano terzo, con sub 80, e con cavedio al piano

quarto, a Sud con altra proprietà.

Consistenza


Mq

commerciali

Abitazione 3 piano 101,25 100 % 101,25

Vano cieco 4 piano 37,54 40 % 15,02

Camera e bagno 4 piano 49,29 60 % 29,57

Terrazza 4 piano 8,22 25 % 2,06

Totale mq 196,30 147,90





mq 147,90 x € 4.000,00/mq = € 591.600,00


Allo stato attuale l’immobile risulta locato alla società C.G. Fashion Consulting S.r.l., con

sede a Padova in via Crispino n. 18 P.Iva 03436510287, con contratto di locazione stipulato

in data 17.03.2015 e registrato presso L’Agenzia delle Entrate di in data 23.03.2015 al n.

002795 – serie T.

Segnala lo scrivente che per mero errore materiale nel contratto viene riportata la

descrizione catastale del subalterno n. 80 ( appartamento pure in proprietà dello stesso

soggetto e descritto nel presente lotto al punto successivo, ma attualmente libero). Tale

errore andrà eventualmente rettificato.

Copia del contratto di locazione viene dal sottoscritto allegata alla presente relazione.

Tale contratto, della durata di anni quattro con inizio a decorrere dal 01.05.2015 e

tacitamente rinnovabile per quattro anni allo scadere, riguarda la locazione dell’immobile

al piano 3° e 4° mansardato (erroneamente riportato, come sopra esposto con il sub 80)

e garage al piano interrato (sub. 77) e prevede il pagamento di un canone annuo di

locazione pari a Euro 9.600,00 annue da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 800,00

cadauna, aggiornabile annualmente automaticamente in misura del 100% dell’indice

ISTAT di incremento dei prezzi per le famiglie di operai e impiegati. Tali variazioni in

aumento verranno applicate in modo automatico.

Tale locazione determina una rendita pari al 1,473% del valore stimato dell’immobile e

determinato come somma del valore della presente unità e del garage censito al sub 77 e

valutato alla successiva unità 2e.


L’unità risulta essere in classe E, come risulta da apposito Attestato di Prestazione


UNITÀ 2C – SUB 80


Composto da ingresso – soggiorno, cucina e bagno al piano terzo, camera con bagno e altri

due vani e una terrazza nel sottotetto non abitabile al piano quarto mansardato.

Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in terrazzo alla veneziana in tutto il piano terzo; in

parquet in tutto il piano sottotetto compreso il bagno; in marmo nel bagno al piano terzo;

i rivestimenti parietali dei bagni in entrambi i piani sono rivestiti in marmo.

I serramenti sono in legno con vetrocamera e le porte interne in legno con decori.


autonoma, posizionata in terrazza, con termosifoni in ferro.

Confini

L’unità confina: a Sud con corridoio condominiale al piano terzo e con cavedio

condominiale al piano quarto, a Est con il sub 68 e a Ovest con il sub 70 su entrambi i piani,

a Nord con l’esterno.

Consistenza


M

q

c

o

m

m

e

r

c

i

a

l

i

Abitazione 3 piano 58,60 100 %

5

8

,

6

0

Camera cieca, ripostiglio e vano sud 4 piano 83,42 40 %

3

3

,

3

7

Camera e bagno 4 piano 36,89 60 %

2

2

,

1

3

Terrazza 4 piano 7,07 25 %

1

,

7

7

Totale mq 185,98

1

1

5

,

8

7





mq 115,87 x € 4.000,00/mq = € 463.480,00




L’unità risulta essere in classe D, come risulta da apposito Attestato di Prestazione


UNITÀ 2D – SUB 62

GARAGE E CANTINA:

Garage di medie dimensioni con annessa cantina, dotato di chiusura mediante portone

basculante in ferro e areato tramite bocche di lupo.

destinazione Mq: percentuale M

q

c

o

m

m

e

rc

ia

li

garage 27,45 100 % 2

7,

4

5

cantina 8,73 40 % 3,

4

9

TOTALE METRI QUADRATI 36,18 3

0,

9

4

Confini

L’unità confina: a Sud con area di manovra comune, a Est e Ovest con altra proprietà, a

Nord con l’esterno.


Valutazione commerciale: a corpo

€ 80.000,00 (Euro Ottantamila/00



UNITÀ 2E – SUB 77

GARAGE

Garage di piccole dimensioni dotato di chiusura mediante portone basculante in ferro e

areato tramite bocche di lupo.

Confini

L’unità confina: a Ovest con area di manovra comune, a Sud con altra proprietà, a Nord ed

Est con l’esterno.



€ 60.000,00 (Euro Sessantamila/00


Allo stato attuale l’immobile risulta locato insieme

all’appartamento descritto all’unità 2B.


La valutazione complessiva del lotto 2 sarà data dalla somma dei valori delle singole unità

di vendita come sopra riportati, quindi:

LOTTO 2

Unità 2A € 337.960,00

Unità 2B € 591.600,00

Unità 2C € 463.480,00

Unità 2D € 80.000,00

Unità 2E € 60.000,00

SOMMANO LOTTO 2 € 1.533.040,00



Dell’intero compendio descritto al lotto 2 allo stato di fatto in cui si trova alla data odierna

in complessivi € 1.533.040,00 arrotondati a 1.535.000,00

€ 1.535.000,00 (Euro Unmilionecinquecentotrentacinquemila/00)

LOTTO 3 – UNITA’ IN VIA RISORGIMENTO


Trattasi di prestigioso appartamento con ampio terrazzo panoramico che si sviluppa su

due livelli (piano settimo e ottavo mansardato, con scala interna di collegamento), facente

parte di Palazzo storico degli anni ‘20, sito a Padova in via del Risogimento n. 8, in pieno

centro storico.

Il fabbricato che si sviluppa su otto piani fuori terra, vede il piano terra destinato ad uso

prevalentemente commerciale, mentre tutti gli altri piani destinati ad uso misto, adibiti a

residenze e uffici.

L’appartamento oggetto di perizia, è dotato di ingresso, soggiorno, cucina abitabile,

lavanderia, bagno, poggiolo ed ampia terrazza al piano settimo, oltre a altre tre camere e

due bagni al piano ottavo mansardato.


L’immobile oggetto del lotto 3 risulta catastalmente censito presso il N.C.E.U. del Comune

di Padova ai seguenti mappali:


89 380 40 A/2 2 7 vani € 1.391,85 Variazione del 07/03/2013 n. 31761.1/2013 in atti dal 07/03/2013 (protocollo n. PD0053286) bonifica identificativo catastale

Indirizzo: Via del Risorgimento n. 8 piano 7 - 8 Notifica: classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti della

dichiarazione (D. M. 701/94); di stadio: costituita dalla soppressione della particella ceu sez f fgl 5 pla 1012 sub 40 per allineamento mappe







mappale ricade nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:



interventi.




Per averlo acquisito con atto di compravendita in data 03.06.2008 a rogito Notaio Cassano

dott. Nicola di Padova, rep n. 177404/39052 e trascritto a Padova il 05.06.2008 ai nn.

24622/14195.




1. Trattasi di immobile edificato anteriormente al 01.09.1967

2. In data 02.06.1999 i Sig.ri Cabiati Annamaria e Varotto Edoardo comunicavano al

Comune di Padova il cambio di destinazione d’uso, senza opere, da commerciale a

residenziale;

3. In data 15.11.1999 veniva rilasciata ai Sig.ri Morelli Rosario e Renai Pier Luigi la

Concessione Edilizia n. 3198/99 per lavori di “ristrutturazione dell’unità immobiliare

al settimo piano e recupero del sottotetto”;

4. In data 06.10.2000 il Sig. Morelli Rosario presentava al Comune di Padova Denuncia

di Inizio Attività in Variante alla C.E. n. 3198/99 del 15.11.1999 per modifiche

tramezzature interne;

5. In data 17.11.2000 i Sig.ri Morelli Rosario e Renai Pier Luigi presentavano al Comune

di Padova Richiesta di Agibilià n. 5899/00 che maturava, decorsi i prescritti termini di

legge, per silenzio-assenso;


concessorio non sono state rilevate difformità edilizie.


1. Con atto di variazione del 05/10/1989 n. 1909.1/1989 in atti dal 07/05/1999

Frazionamento, ampliamento, diversa distribuzione interna – l’originario mappale

censito in Comune di Padova al N.C.E.U. Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 18 veniva

soppresso generando i mappali così censito:

Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 27, cat. A/10, cl. 2, cons. 5 vani;


2. Con variazione del 07/06/1999 n. 11371.1/1999 in atti dal 07/09/1999 Da ufficio ad

abitazione, il subalterno 27 cat. A/10 cons. 5 vani generava il seguente mappale:

Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 27, A/2 di 4,5 vani

3. Con frazionamento del 25/05/1999 n. 32189.1/1999 in atti dal 25/05/1999 –

frazionamento di diritti – gli originari mappali censiti in Comune di Padova al N.C.E.U.

Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 16, sub. 17 e sub. 26 venivano soppressi generando i

mappali così censiti:

Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 32, cat. A/4, cons. 1 vano;


Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 38, cat. A/2, cons. 1 vano


4. Con fusione del 07/11/2000 n. 8560.1/2000 in atti dal 07/01/2000 (prot. n. 156025)

Fusione – i subb. 27, 32, 34, 36, 38, 39, 40 venivano soppressi generando il seguente

mappale:


5. Con ristrutturazione del 19/06/2001 n. 4543.1/2001 in atti dal 19/06/2001 (prot. n.

176962) veniva variata la consistenza del mappale precedente che assumeva le

seguenti caratterisiche:


6. Con Variazione del 07/03/2013 n. 31761.1/2013 in atti dal 07/03/2013 (prot. n.

PD0053286) bonifica identificativo catastale, il precedente mappale originava

l’attuale mappale:

• Fg. 89, mapp. 380, sub. 40, cat. A/2, cl. 2, cons. 7 vani; (mappale attuale)


PER I SUBALTERNI 32 E 36

1. Al ventennio i beni censiti ai subalterni 16 e 17, risultano in ditta ai seguenti soggetti:

Della Porta Angelo nato a Vittorio Veneto il 31.07.1947 per 38/100 di nuda

proprietà

Della Porta Ida nata a Vittorio Veneto il 12.05.1939 per 38/100 di nuda proprietà

Della Porta Francesca nata a Vittorio veneto il 13.11.1942 per 24/100 di nuda

proprietà

Torres Vera nata a Vittorio Veneto il 21.07.1910 per l’intero usufrutto

cui erano pervenuti per atto di divisione in data 24.07.1979 a rogito Notaio Cavallone

dott. Francesco di Milano rep. n. 26271e trascritto a Padova il 06.08.1979 ai nn.

13899/11062.

Segnala lo scrivente che tale atto veniva riportato erroneamente in Catasto, dove

veniva attribuito ai Sig.ri Della Porta Angelo e Ida la quota di ½ di nuda proprietà

ciascuno e alla sig.ra Vera Torres l’usufrutto.

2. Con successione in morte della sig.ra Vera Torres (den succ. del 30.09.1997) i beni

censiti in Comune di Padova al N.C.E.U. Sez F Fg 5mapp. 1012 sub. 16 e sub. 17

passavano in ditta ai seguenti soggetti

Della Porta Angelo per la quota di 38/100 di piena proprietà

Della Porta Ida per la quota di 38/100 di piena proprietà

Della Porta Francesca per la quota di 24/100 di piena proprietà

3. Con atto di compravendita a rogito Notaio Paone dott. Roberto di Padova in data

10.06.1999 rep. n. 33512, trascritto a Padova il 15.06.1999 ai nn. 19197/12981, i Sig.ri

Della Porta Angelo, Ida e Francesca vendevano ai Sig.ri Borchetta Roberta, nata a

Padova il 12.06.1954, e Morelli Rosario, nato a Padova il 21.03.1952, i beni così

censiti:

Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 32, cat. A/4, cons. 1 vano;


PER I SUBALTERNI 27, 38 E 39

1. Al ventennio il mappale descritto al N.C.E.U. Sez. f Fg. 5, mapp. 1012 sub. 18 risulta

in ditta al Sig. Varotto Alberto nato a Campodarsego il 27.04.1936, cui era pervenuto

per titolo anteriore al ventennio;

2. Con denuncia di successione in data 18.11.1996 rep. n. 2958/32 in morte del sig.

Varotto Alberto, deceduto il 09.05.1996, trascritta a Padova il 29.05.2001 ai

nn. 21181/14265 il mapp. 1012 sub. 18, passava in ditta ai Sig.ri Varotto Edoardo

(figlio), nato a Padova il 27.09.1975 e Cabiati Anna Maria (moglie), nata a Padova il

06.09.1945, per la quota di ½ di proprietà ciascuno;


10.06.1999 rep. n. 33511, trascritto a Padova il 15.06.1999 ai nn. 19195/12979, i Sig.ri

Cabiati Anna Maria e Varotto Edoardo vendevano ai Sig.ri Borchetta Roberta e Morelli

Rosario i beni così censiti:

Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 27, cat. A/2, cons. 4,5 vani;



PER IL SUBALTERNO 34

1. Al ventennio il bene censito al mappale N.C.E.U. Sez. f Fg. 5, mapp. 1012 sub. 34

risulta in ditta ai seguenti soggetti

B.o.c.a. S.a.s. di Loredana Cusin & C. con sede in Padova quota di 17/270;

Carollo Velio Mario nato a Milano il 26/02/1925 quota di 17/270;

Cuoco Maria Giulia nata a Padova il 09/12/1931 quota di 17/270;

De Nat Giovanni nato a Ravenna il 06/01/1938 quota di 17/270;

De Nat Paola nata a Padova il 14/01/1926 quota di 17/270;

Della Porta Angelo nato a Vittorio Veneto il 31/07/1947 quota di 17/270;

Della Porta Francesca nata a Vittorio Veneto il 13/11/1942 quota di 17/270;

Della Porta Ida nata a Vittorio Veneto il 12/05/1939 quota di 17/270;

Fabrizi Paola nata a Badia Polesine il 01/03/1961 quota di 17/270;

Laube Margherita nata a Pola il 14/01/1913 quota di 17/270;

Olivotto Raffaele nato a Perarolo di Cadore il 14/05/1938 quota di 17/270;

Roberta S.a.s. di Matteini Bruno & C. con sede in Padova quota di 17/270;

Renai Pierluigi nato a Parma il 29.06.1954 quota di 17/270

Volpato Candido nato a Santa Giustina in Colle il 25/07/1930 quota di 17/270;

Zuin Severino nato a Padova il 20/05/1933 quota di 17/270;

cui era pervenuto per costituzione di unità su aree comuni B.C.N.C. in data

25/05/1999 n. 32188.1/1999 in atti dal 25/05/1999;


10.06.1999 rep. n. 33512, trascritto a Padova il 15.06.1999 ai nn. 19198/12982, i

Sig.ri:

B.o.c.a. S.a.s. di Loredana Cusin & C. con sede in Padova quota di 17/270;

Carollo Velio Mario nato a Milano il 26/02/1925 quota di 17/270;

Cuoco Maria Giulia nata a Padova il 09/12/1931 quota di 17/270;

De Nat Giovanni nato a Ravenna il 06/01/1938 quota di 17/270;

De Nat Paola nata a Padova il 14/01/1926 quota di 17/270;

Della Porta Angelo nato a Vittorio Veneto il 31/07/1947 quota di 17/270;

Della Porta Francesca nata a Vittorio Veneto il 13/11/1942 quota di 17/270;

Della Porta Ida nata a Vittorio Veneto il 12/05/1939 quota di 17/270;

Fabrizi Paola nata a Badia Polesine il 01/03/1961 quota di 17/270;

Laube Margherita nata a Pola il 14/01/1913 quota di 17/270;

Olivotto Raffaele nato a Perarolo di Cadore il 14/05/1938 quota di 17/270;

Roberta S.a.s. di Matteini Bruno & C. con sede in Padova quota di 17/270;

Renai Pierluigi nato a Parma il 29.06.1954 quota di 17/270

Volpato Candido nato a Santa Giustina in Colle il 25/07/1930 quota di 17/270;

Zuin Severino nato a Padova il 20/05/1933 quota di 17/270;

vendevano ai Sig.ri Borchetta Roberta e Morelli Rosario il bene così censito:

Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 34, cat. A/4, cons. 2 vani;

Per il Mappale attuale


Padova, rep n. 177404/39052 e trascritto a Padova il 05.06.2008 ai nn. 24622/14195

i Sig.ri Borchetta Roberta e Morelli Rosario vendevano alla società Quattrostelle S.rl.

il bene così censito

Comune di Padova al N.C.E.U. Sez. F, Fg. 5,:

mapp. 1012 sub. 40, cat. A/2, cons. 7 vani.

FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI

ISCRIZIONI

– 05.06.2008 nn. 24623/5584 – a favore di Banca Popolare Friuladria S.p.A. – ipoteca

volontaria contro Quattostelle S.r.l., per capitale € 1.000.000.00 e interessi

complessivi € 1.575.000,00, accesa a garanzia di apertura di credito in data

03.06.2008 a rogito Notaio Cassano Dott. Nicola di Padova rep. n. 177405/39053 e

gravante espressamente sul seguente bene:

Comune di Padova NCEU Sez. F Fg. 5 mapp. 1012

sub. 40, cat. A/2, cons. 7 vani;

E succesive annotazioni:

– 21.07.2008 nn. 32249/6288 – Quietanza confermata;

– 26.02.2014 nn. 6331/635 – Rideterminazione piano di ammortamento;










Mapp. 127 di are 07.80;

Mapp. 128 di are 00.67;










TRASCRIZIONI

















Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
























CONSISTENZA E STIMA DEL VALORE DEL LOTTO

PREMESSE





DESCRIZIONE E FINITURE:

Trattasi, come già detto, di appartamento parte di condominio che si sviluppa per

complessivi piani otto fuori terra (piano terra più altri sette), sito in Comune di Padova in

Via Risorgimento, n. 8.

L’unità oggetto di perizia è situata al settimo e ottavo piano ed affaccia all’esterno

prevalentemente a Ovest con quattro finestre e portefinestre su terrazza, a Nord con una

finestra e a Est con un piccolo poggiolo.

L’appartamento, orientato secondo la direttrice Nord Sud, è composto al piano settimo

da: ingresso, ampio soggiorno molto luminoso che affaccia su un’ampia terrazza abitabile,

cucina abitabile, lavanderia con piccolo poggiolo, bagno con doccia finestrato; al piano

ottavo mansardato da due bagni, di cui uno privato con accesso diretto da camera

matrimoniale, e due ulteriori camere.

Gli infissi, in legno, montano vetrocamera e sono chiusi mediante avvolgibili in plastica.

Il piano sottotetto è illuminato mediante finestre “velux”.

Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in marmo in tutti gli ambienti del piano settimo,

mentre tutti gli altri locali all’ottavo piano (zona notte) e un bagno presentano pavimenti

rivestiti in parquet; il bagno padronale della camera matrimoniale è invece rivestito in

marmo.

Il riscaldamento e il raffrescamento sono garantiti dalla presenza di una pompa di calore,

posta in poggiolo sul lato Est, con sistema a fan-coil nei vari ambienti. L’acqua calda

sanitaria è prodotta autonamamente tramite boiler posizionato nel locale lavanderia.

La struttura portante è costituita in muratura dimensionata a cm 35; i solai sono in

laterocemento e le tramezze interne sono dimensionate a cm. 10.

L’appartamento appare in ottimo stato di conservazione generale: tutte le finiture e gli

impianti sono stati oggetto di recente ristrutturazione; non si rilevano segni di sofferenza

statica nè macchie di umidità.

Il lotto appare di ottima appetibilità commerciale in considerazione della sua ubicazione,

del suo stato di conservazione, della luminosità che caratterizza gli ambienti della zona

giorno e la camera matrimoniale. L’ampia terrazza inoltre, da cui si può godere di una

spledida vista sul cuore della città, costituisce senz’altro un ulteriore valore aggiunto e un

fattore di appeal commerciale non indifferente. Per contro l’unità insiste su palazzo

storico, di buono ma non ottimo stato di conservazione generale, ed è privo di garage o

posto auto propri.

Confini

L’unità confina su entrambi i piani: a Nord, Sud, Ovest con l’esterno, a Est parte con

l’esterno e parte con altra proprietà e vano scala condominiale.

Consistenza


Mq

commerciali

Abitazione 7 p. 95,25 100 % 95,25

Abitazione 8 p. 78,58 100 % 75,58

Terrazza 25,07 30 % 7,52

Poggiolo 3,20 15 % 0,48

totale mq 199,10 178,83


In considerazione di quanto sopra esposto, vista la consistenza dei beni, la vetustà degli

immobili, il loro stato di conservazione, le caratteristiche costruttive e l’andamento del

mercato, ritiene lo scrivente, sulla base delle indagini svolte, di determinare il valore di

scambio di unità di metratura e posizione analoga, pari a € 3.500,00 (Euro

tremilacinquecento/00) per metro quadrato.

Da cui si ricava il valore degli immobili:

mq 178,83 x € 3.500,00/mq = € 625.905,00




in complessivi = € 625.905,00 arrotondati a 625.000,00

€ 625.000,00 (Euro Seicentoventicinquemila/00)


Allo stato attuale l’immobile risulta locato al Sig. Simei Stefano Maria, nato a Roma il

28.09.1969, con contratto di locazione stipulato in data 29.10.2013 e registrato presso

L’Agenzia delle Entrate di Padova in data 15.11.2013 al n. 2684 – serie 3T.



tacitamente rinnovabile per quattro anni allo scadere, riguarda la locazione dell’immobile

al piano 7° e 8° e prevede il pagamento di un canone annuo di locazione pari a Euro

18.000,00 annue da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 1.500,00 cadauna,

aggiornabile annualmente automaticamente in misura del 100% dell’indice ISTAT di

incremento dei prezzi per le famiglie di operai e impiegati, con riferimento al mese di

novembre dell’anno precedente. Tali variazioni in aumento verranno applicate in modo

automatico.

Tale locazione determina una rendita pari al 2,288% del valore stimato dell’immobile.


L’unità risulta essere in classe D, come risulta da apposito Attestato di Certificazione

Energetica fornito dalla proprietà e redatto dal Geom. Mirco Franchin in data 22.02.2012.

LOTTO 4 – DUE UFFICI TRE GARAGE E NOVE POSTI AUTO IN VIA RICCI


Trattasi di due uffici, tre garage e nove posti auto facenti parte di un fabbricato ad uso

commerciale-direzionale sito a Padova in via Ricci.

Il fabbricato, di ristrutturazione relativamente recente, si sviluppa su 4 piani fuori terra

(piano terra più altri tre) oltre a piano interrato destinato ai posti auto accessibile

attraverso rampa. Al piano terra lungo il prospetto Nord Ovest sono localizzati alcuni

garage.

Suddivisione in unità di vendita

Ai fini della vendita in lotti, il sottoscritto ha ritenuto di suddividere i beni in unità di

vendita autonome tra loro.

Di seguito si darà l’elenco delle unità di vendita con tipologia e sintetica descrizione

catastale:

UNITÀ 4A

Ufficio:

Fg. 68, mapp 243, sub 151 cat. A/10

UNITÀ 4B

Ufficio:

Fg. 68, mapp 243, sub 152 cat. A/10

UNITÀ 4C

Garage:

Fg. 68, mapp 243, sub 129 cat. C/6

UNITÀ 4D

Garage:

Fg. 68, mapp 243, sub 130 cat. C/6

UNITÀ 4E

Garage:

Fg. 68, mapp 243, sub 131 cat. C/6

UNITÀ 4F

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 61 cat. C/6

UNITÀ 4G

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 62 cat. C/6

UNITÀ 4H

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 64 cat. C/6

UNITÀ 4I

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 65 cat. C/6

UNITÀ 4L

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 66 cat. C/6

UNITÀ 4M

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 81 cat. C/6

UNITÀ 4N

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 82 cat. C/6

UNITÀ 4O

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 83 cat. C/6

UNITÀ 4P

Posto auto:

Fg. 68, mapp 243, sub 89 cat. C/6


Gli immobili oggetto del lotto 4 risultano catastalmente censiti presso il N.C.E.U. del

Comune di Padova ai seguenti mappali:


68 243 61 C/6 5 13 m2 € 42,97 Variazione del 14/04/2014 n. 74323.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale












68 243 151 A/10 2 7,5 vani € 4.086,47 Variazione del 14/04/2014 n. 4400.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale

68 243 152 A/10 2 9,5 vani € 5.176,19 Variazione del 14/04/2014 n. 74401.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale

Indirizzo: Via Ricci Giovanni Battista n. 6 piano S1 - 2 Notifica: PD0300400/2004 Partita - Mod.58 -



68 243 Ente urbano 72 00 Tipo mappale del 25/11/2004 n. 276333.1/2004 in atti dal 25/11/2004 (prot. n. PD0276333)

Notifica - Partita 1 Annotazioni comprende il fg. 68 n. 244



lotto ricade nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:

Zona polifunzionale artigianale e commerciale

Disciplinata in via principale dall’art. 22 bis delle NTA del P.I.


I beni descritti al presente lotto 4 risultano attualmente in ditta al seguente soggetto:


Per averli acquisiti con atto di compravendita in data 11.03.2009 a rogito Notaio Cassano

dott. Nicola di Padova rep. n. 178907/39982, trascritto a Padova il 30.03.2009 ai

nn. 11508/6603




1. In data 11.06.1999 veniva rilasciata alla ditta Salpa S.r.l. la Concessione Edilizia n.

247/99 Prat. n. 360/99 per lavori di “demolizione di due edifici artigianali-commerciali

e nuova costruzione di complesso artigianale composto da 22 unità”;

2. In data 14.01.2002 veniva cambiata l’intestazione della C.E. 360/99, che passava dalla

ditta Salpa S.r.l. alla ditta Euroinvestimenti S.r.l.;

3. In data 28.08.2002 veniva rilasciata alla ditta Euroinvestimenti S.r.l. la Concessione

Edilizia n. 247/99/1 (Pratica n. 1615/02) in Variante alla C.E. n. 360/99 Rif. 247/99 del

11.06.1999;

4. In data 10.07.2003 la ditta Euroinvestimenti S.r.l. presentava Denuncia di Inizio

Attività Prot. n. 3909 per modifiche interne;

5. In data 01.09.2003 veniva concesso alla ditta Euroinvestimenti S.r.l. Rinnovo del

Permesso di Costruire 247/99/2 (Pratica n. 3913/2003) per lavori di “completamento

opere con riferimento alla C.E. n. 360/99 del 11.06.1999, alla Variante n. 1612/02 del

28.02.2002 e alla D.I.A. n. 3909/03 del 11.07.2003”;

6. In data 12.02.2004 la ditta Euroinvestimenti S.r.l. presentava Denuncia di Inizio

Attività Prot. n. 807 per cambio d’uso area parcheggi a negozio (mapp. 243 - 244 - 245);

7. In data 12.02.2004 veniva rilasciato alla ditta Euroinvestimenti S.r.l. Certificato di

Agibilità parziale n. 121/04 relativo negozi piano terra, uffici piano primo e secondo,

soffitte piano sottotetto;

8. In data 06.08.2004 veniva rilasciato alla ditta Euroinvestimenti S.r.l. Certificato di

Agibilità parziale n. 4375/04 riferita ai subalterni dal 57 al 131, e dal 134 al 137;




1. Con Variazione del 31/05/1984 n. 3000.1/1984 in atti dal 04/12/2001 (protocollo n.

398735) Frazionamento il mappale censito in Comune di Padova alla sez. A Foglio 25,

il mapp

878 graffato al

879 graffato al

880 graffato al

971 graffato al

972 graffato al

973

veniva soppresso generando la seguente unità:

Sez. A Fg. 25, mapp. 878 sub 1, cat. D/8

2. Con Variazione del 03/03/1995 n. 1755.1/1995 in atti dal 26/06/2002 (protocollo n.

193081) Frazionamento il mappale Sez. A Fg. 25 mapp. 878 sub 1 veniva soppresso

generando i seguenti mappali:

Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A Fg. 25,

mapp. 1166 sub 1, B.C.N.C.

mapp. 1167 sub 1, B.C.N.C.

3. Con Costituzione del 03/03/1995 n. 1755.1/1995 in atti dal 29/04/1999 venivano

generati i seguenti mappali:

Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A: Fg. 25,

mapp 1166 sub 2 cat. D/8

mapp 1166 sub 3 cat. C/2





4. Con variazione del 06/03/2002 n. 1757.1/2002 in atti dal 06/03/2002 (prot. n. 74047)

demolizione parziale, ristrutturazione, frazionamento e fusione – i mappali 1167 subb.

1, 3, 4, 5 e 1166 subb. 1, 2, 3, 4, venivano soppressi generando i seguenti mappali:

Comune di Padova N.C.E.U. Sez A, Fg 25

Mapp. 1166 sub 5

Mapp. 1166 sub 6 D/8

Mapp. 1166 sub 7 D/8

Mapp. 1166 sub 8 C/2

Mapp. 1166 sub 9 C/2

Mapp. 1166 sub 10 C/2;

Mapp. 1166, sub. 11, area urbana di 2220 mq;

5. Con variazione del 02/12/2002 n. 15095.1/2002 in atti dal 02/12/2002 (prot. n.

345592) divisione – ampliamento il sub 11 veniva soppresso generando tra gli altri, i

seguenti subalterni

Comune di Padova N.C.E.U. Sez A, Fg 25 mapp. 1166

sub. 61 in corso di costruzione;












6. Con variazione del 23/12/2003 n. 16509.1/2003 in atti dal 23/12/2003 (Prot. n.

0352129) Ultimazione fabbricato urbano, venivano originati, fra gli altri, i mappali

così censiti:

Comune di Padova N.C.E.U. Sez A, Fg 25 mapp 1166

sub. 61, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;

sub. 62, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;

sub. 64, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;

sub. 65, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;

sub. 66, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;

sub. 81, C/6, cl. 4, cons. 20 mq;

sub. 82, C/6, cl. 4, cons. 20 mq;

sub. 83, C/6, cl. 4, cons. 10 mq;

sub. 89, C/6, cl. 4, cons. 22 mq;

sub. 129, C/6, cl. 6, cons. 18 mq;

sub. 130, C/6, cl. 6, cons. 19 mq;

sub. 131, C/6, cl. 6, cons. 18 mq;

sub. 151, A/10, cl. 1, cons. 7,5 vani;

sub. 152, C/6, A/10, cl. 1, cons. 9,5 vani;

7. Con variazione del 14/04/2014 n. 74323.1/2004 in atti dal 14/04/2014 (Prot. n.

PD0074638) bonifica identificativo catastale, i precedenti mappali venivano variati

generando gli attuali mappali:

Comune di Padova N.C.E.U. Fg 68

Mapp. 243, sub. 61, C/6, cl. 5, cons. 13 mq (mappale attuale);












Mapp. 243, sub. 151, A/10, cl. 2, cons. 7,5 vani (mappale attuale);

Mapp. 243, sub. 152, C/6, A/10, cl. 2, cons. 9,5 vani (mappale attuale);


1. Al ventennio gli originari beni censiti in Comune di Padova alla Sezione A Foglio 25

mappali nn. 878, 879, 880, 971, 972, 973 (tutti graffati trar loro) risultano in ditta alla

società Salpa S.r.l., cui erano pervenuti per atto di trasformazione di società in data

05.07.1991 a rogito Notaio Corciulo dott. Gabriele di Padova rep n. 26371 e trascritta

a Padova il 29.07.1991 ai nn. 18455/12749 con cui la società “S.A.L.P.A. – lavorazione

prodotti alimentari – di Poli Nicolò & C. S.a.s.” cambiava ragione sociale assumendo

la seguente denominazione: “SALPA S.r.l.”;

2. Con atto di compravendita in data 09.03.2001 a rogito Notaio Todeschini Premuda

dott. Giovanni Battista di Padova rep. n. 78632, trascritto a Padova il 10.03.2001 ai

nn. 8441/5338, i beni la società Salpa S.r.l. vendeva alla ditta Saimi S.r.l. i beni così

censiti:

Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25 mapp. 1167

Sub 3 C/2;

Sub 4 C/3;

Sub 5 C/2;


Sub 2 D/8;

Sub 3 C/2;

Sub 4 C/3;

Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25

mapp. 168 Ente Urbano,

Comune di Padova, N.C.T. fg 68

Mapp 244 di are 26.26;




dott. Giovanni Battista rep. n. 78633, trascritto a Padova il 10.03.2001 ai nn.

8442/5339, la società Saimi S.r.l. vendeva alla ditta Euro Investimenti S.r.l. i beni così

censiti:


Sub 3 C/2;

Sub 4 C/3;

Sub 5 C/2;


Sub 2 D/8;

Sub 3 C/2;

Sub 4 C/3;

Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25

mapp. 168 Ente Urbano,

Comune di Padova, N.C.T. fg 68





dott. Giovanni Battista rep. n. 87595/25878 e trascritto a Padova il 22.04.2004 ai nn.

17664/10959 la società Euro Investimenti S.r.l. vendeva alla società Sirio S.r.l., tra gli

altri, i beni così censiti:

Comune di Padova, N.C.E.U. Sez A, Fg 25 mapp. 1166

sub. 61, C/6, cons. 13 mq;

sub. 62, C/6, cons. 13 mq;

sub. 64, C/6, cons. 13 mq;

sub. 65, C/6, cons. 13 mq;

sub. 66, C/6, cons. 13 mq;

sub. 81, C/6, cons. 20 mq;

sub. 82, C/6, cons. 20 mq;

sub. 89, C/6, cons. 22 mq;

sub. 129, C/6, cons. 18 mq;

sub. 151, A/10, cons. 7,5 vani;

sub. 152, C/6, A/10, cons. 9,5 vani;


dott. Giovanni Battista rep. n. 90978/26576 e trascritto a Padova il 24.01.2005 ai nn.

2981/1751, la società Euro Investimenti S.r.l. vendeva alla società Sirio S.r.l., tra gli

altri, i beni così censiti:

Comune di Padova, N.C.E.U. Sez A, Fg 25 mapp. 1166

sub. 83, C/6, cons. 10 mq;

sub. 130, C/6, cons. 19 mq;

sub. 131, C/6, cons. 18 mq;

6. Con atto di fusione società per incorporazione in data 29.12.2006 a rogito Notaio

Cassano dott. Nicola di Padova rep. n. 174081, trascritto a Padova il 24.01.2007 ai nn.

4030/2342, la società Sirio S.r.l. viene fusa per incorporazione con la società “I

Carmini S.r.l.”;

7. Con atto di trasformazione societaria in data 29.12.2006 a rogito Notaio Cassano dott.

Nicola di Padova rep. n. 174081, trascritto a Padova il 24.01.2007 ai nn. 4031/2343,

rettificato in data 06.04.2007 con atto a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova

rep. n. 174735, trascritto a Padova il 04.05.2007 ai nn. 22580/12490, la società I

Carmini S.r.l. assumeva la nuova denominazione sociale di Stellaria S.p.A.;


Padova rep. n. 178907/39982, trascritto a Padova il 30.03.2009 ai nn. 11508/6603 la

ditta Stellaria S.p.A. vendeva alla ditta Quattrostelle S.r.l., tra gli altri, i beni così

censiti:

Comune di Padova, N.C.E.U. Sez A, Fg 25, mapp 1166

sub. 61, C/6, cons. 13 mq;

sub. 62, C/6, cons. 13 mq;

sub. 64, C/6, cons. 13 mq;

sub. 65, C/6, cons. 13 mq;

sub. 66, C/6, cons. 13 mq;

sub. 81, C/6, cons. 20 mq;

sub. 82, C/6, cons. 20 mq;

sub. 83, C/6, cons. 10 mq;

sub. 89, C/6, cons. 22 mq;

sub. 129, C/6, cons. 18 mq;

sub. 130, C/6, cons. 19 mq;

sub. 131, C/6, cons. 18 mq;

sub. 151, A/10, cons. 7,5 vani;

sub. 152, A/10, cons. 9,5 vani;


ISCRIZIONI


volontaria per capitale € 1.5000.000,00 complessivi € 3.000.000,00 contro la società

Quattrostelle S.r.l., accesa a garanzia di mutuo fondiario in data 11.03.2009 a rogito

Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep. n. 178909/39984 e gravante


Comune di Padova, NCEU, Sez. A, Fg. 25, mapp. 1166

sub. 61, C/6, cons. 13 mq;

sub. 62, C/6, cons. 13 mq;

sub. 64, C/6, cons. 13 mq;

sub. 65, C/6, cons. 13 mq;

sub. 66, C/6, cons. 13 mq;

sub. 81, C/6, cons. 20 mq;

sub. 82, C/6, cons. 20 mq;

sub. 83, C/6, cons. 10 mq;

sub. 89, C/6, cons. 22 mq;

sub. 129, C/6, cons. 18 mq;

sub. 130, C/6, cons. 19 mq;

sub. 131, C/6, cons. 18 mq;

sub. 151, A/10, cons. 7,5 vani;

sub. 152, A/10, cons. 9,5 vani;

Comune di Arquà Petrarca, NCEU, Fg. 5, mapp. 1093

sub. 5 graffato ai sub. 13 e sub. 15, cat. A/2;

sub. 23, cat. C/6, cons. 15 mq;

e successive annotazioni:




– 05.06.2013 nn. 18220/2607 – a favore di Banca Monte Paschi di Siena S.p.A. – ipoteca

volontaria per capitale Euro 3.600.000,00 complessivi Euro 7.200.000,00 contro

Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di apertura di credito in data 29.05.2013 a rogito

Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 186697/44997 di rep. e gravante






Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – cat. F4 unità in corso di definizione;



Mapp. 127 di are 07.80;

Mapp. 128 di are 00.67;












Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;







TRASCRIZIONI

















Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;

























PREMESSE





I garage e i posti auto verranno valutati a corpo.

Le indagini di mercato svolte dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di primaria

importanza, e l’analisi dello stato dell’immobile, come già detto, di fabbricazione

relativamente recente, hanno permesso di valutarne il valore unitario alla vendita in

complessivi Euro 1.200,00 /mq

Tala analisi, in apparenza penalizzante, tiene in realtà conto del grave momento di crisi

economica in cui versa l’intero comparto immobiliare. La stessa localizzazione, pur

essendo relativamente comoda ai servizi, appare defilata rispetto alle principali arterie di

traffico, se pur di poco, e sconta pesantemente la presenza sul mercato di unità analoghe

in posizioni altrettanto se non maggiormente favorevoli, a prezzo di realizzo.

Per ciascuna singola unità di vendita verranno di seguito forniti gli elementi identificativi,

descrizione, consistenza e valutazione:

UNITÀ 4A – SUB 151

Trattasi di ufficio composto da vano unico open space, con blocco bagni e antibagno,

ubicato al piano secondo di fabbricato ad uso commerciale e uffici.

Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in pavimento flottante e piastrelle di ceramica a

rivestimento di pavimento e pareti dei bagni. I serramenti a nastro sull’unica parete verso

l’esterno sono in alluminio con vetrocamera.

Il riscaldamento, con sistema a fancoils, così come la produzione di acqua calda sanitaria

sono garantiti da una pompa di calore posizionata nel bagno.

Confini

L’unità confina: a Nord Ovest con l’esterno, a Nord Est con il sub 45, a Sud con l’androne

condominiale, a Sud Est con il sub 152 (stessa proprietà) e a Sud Ovest con il sub 37..

Consistenza


Mq

commerciali

Ufficio 167,30 100 % 167,30

totale mq 167,30 167,30





mq 167,30 x € 1.200,00/mq = € 200.760,00




L’unità risulta essere in classe E, come risulta da apposito Attestato di Certificazione

Energetica fornito dalla proprietà e redato dal Geom, Mirco Franchin data 22.02.2012.

UNITÀ 4B – SUB 152

Trattasi di ufficio composto da vano unico open space, con blocco bagni e antibagno,

ubicato al piano secondo di fabbricato ad uso commerciale.

Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in pavimento flottante e piastrelle di ceramica a

rivestimento di pavimento e pareti dei bagni. I serramenti a nastro sull’unica parete verso

l’esterno sono in alluminio con vetrocamera.

Il riscaldamento, con sistema a fancoils, così come la produzione di acqua calda sanitaria

sono garantiti da una pompa di calore posta nel bagno.

Confini

L’unità confina: a Sud Est con l’esterno, a Nord Est con il sub 153, a Nord Ovest con il sub.

151 (stessa proprietà),

Consistenza


Mq

commerciali

Ufficio 209,44 100 % 209,44

totale mq 209,44 209,44





mq 209,44 x € 1.200,00/mq = € 251.328,00


Allo stato attuale l’immobile risulta locato alla società Aldo e Filippo S.a.s. di Zangrossi

Filippo & C. con sede a Albignasego in via Europa n. 4 – P.Iva 04669320287, con contratto

di locazione stipulato in data 29.09.2014 e registrato presso L’Agenzia delle Entrate di

Padova in data 03.10.2014 al n. 007200 – serie 3T.


Tale contratto, della durata di anni sei con inizio a decorrere dal 01.10.2014 e tacitamente

rinnovabile per sei anni allo scadere, riguarda la locazione dell’ufficio al piano 2° con

posto auto al piano interrato (sub. 66) e prevede il pagamento di un canone annuo di

locazione pari a Euro 18.000,00 annue da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro

1.500,00 cadauna, aggiornabile annualmente automaticamente in misura del 75%

dell’indice ISTAT di incremento dei prezzi per le famiglie di operai e impiegati. Tali

variazioni in aumento verranno applicate in modo automatico.

Tale locazione determina una rendita pari al 7% del valore stimato dell’immobile e

determinato come somma del valore della presente unità e del posto auto censito al sub

66 e valutato alla successiva unità 4L.



Energetica fornito dalla proprietà e redato dal Geom, Mirco Franchin data 22.02.2012.

UNITÀ 4C – SUB 129

Garage singolo posizionato al piano terra del fabbricato sul prospetto Nord Ovest.

Confini

L’unità confina: a Sud con l’esterno (area di manovra comune), a Nord, Est e Ovest con

altra proprietà.



€ 15.000,00 (Euro Quindicimila/00



UNITÀ 4D – SUB 130


Confini


altra proprietà.






UNITÀ 4E – SUB 131


Confini


altra proprietà.






UNITÀ 4F – SUB 61

Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampa sull’angolo Ovest del

fabbricato

Confini

L’unità confina: a Sud-Est con area di manovra comune, a Nord-Est con il sub 62, a Sud-

Ovest con il sub 60, a Nord-Ovest con l’esterno.



€ 5.000,00 (Euro Cinquemila/00



UNITA’ 4G – SUB 62


fabbricato

Confini

L’unità confina: a Sud-Est con area di manovra comune, a Nord-Est con il sub 63 (altra

proprietà), a Sud-Ovest con il sub 61 (stessa proprietà), a Nord-Ovest con l’esterno.






UNITA’ 4H – SUB 64


fabbricato

Confini








UNITÀ 4I – SUB 65


fabbricato

Confini








UNITÀ 4L – SUB 66

Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampe localizzate sull’angolo Nord

o Ovest del fabbricato

Confini

L’unità confina: a Sud-Est con area di manovra comune, a Nord-Est con il sub 67 (altra

proprietà), a Sud-Ovest con il sub 65 (stessa proprietà), a Nord-Ovest con l’esterno.





Allo stato attuale l’immobile locato unitamente

all’ufficio descritto all’ unità 4b .

UNITÀ 4M – SUB 81



Confini

L’unità confina: a Nord Est con area di manovra comune, a Sud-Est con il sub 82, a Nord-

Ovest con il sub 80, a Sud-Ovest con l’esterno.



€ 10.000,00 (Euro Diecimila/00



UNITÀ 4N – SUB 82



Confini

L’unità confina: a Nord Est con area di manovra comune, a Sud-Est con il sub 83, a Nord-

Ovest con il sub 81, a Sud-Ovest con l’esterno.






UNITÀ 4O – SUB 83



Confini

L’unità confina: a Nord-Est con area di manovra comune, a Nord- Ovest con il sub 82, a

Sud-Ovest e Sud-Est con l’esterno.






UNITÀ 4P – SUB 89



Confini

L’unità confina: a Sud-Ovest con area di manovra comune, a Nord-Est e Nord-Ovest con

altra proprietà (rispettivamente sub 90 e sub 88), a Sud-Est con l’esterno.






VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 4

La valutazione complessiva del lotto 4 sarà data dalla somma dei valori delle singole unità

di vendita come sopra riportati, quindi:

LOTTO 4

UNITÀ 4A € 2

0

0

.

7

6

0

,

0

0

UNITÀ 4B € 2

5

1

.

3

2

8

,

0

0

UNITÀ 4C € 1

5

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4D € 1

5

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4E € 1

5

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4F € 5

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4G € 5

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4H € 5

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4I € 5

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4L € 5

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4M € 1

0

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4N € 1

0

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4O € 1

0

.

0

0

0

,

0

0

UNITÀ 4P € 1

0

.

0

0

0

,

0

0

SOMMANO LOTTO 4 €

5

6

2

.

0

8

8

,

0

0




in complessivi € 562.088,00 arrotondati a € 560.000,00

€ 560.000,00 (Euro Cinquecentosessantamila/00)

LOTTO 5 – CABINA ENEL A PADOVA VIA PORTE CONTARINE


Trattasi di vano tecnico al piano interrato, a servitù dell’ENEL, insistente su fabbricato che

si sviluppa per 21 piani fuori terra, oltre a piano interrato, sito a Padova in Via delle Porte

Contarine.



di Padova ai seguenti mappali:


87 641 130

D/1 10 € 371,85 variazione del 27/08/2014 n. 152562.1/2014 in atti dal 27/08/2014 (prot. n. PD0192249) G. A. F. codifica piano incoerente

Indirizzo: Via Porte Contarine n. 4 piano S1 Notifica: PD0193652/2014 del 28/08/14 Partita - Mod.58 -

Vano insistente su fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.


87 641 Ente Urbano 05 40 Tabella di variazione del 21/09/2012 n. 9504.1/2012 in atti dal 21/09/2012 (prot. n. PD0251860) Bonifica identificativo catastale



L’immobile sopra descritto risulta attualmente in ditta al seguente soggetto:


Cui è pervenuto per atto di compravendita in data 19.09.2005 a rogito Notaio Cassano

dott. Nicola di Padova rep n. 170246/34139, trascritto a Padova il 20.09.2005 ai nn.

44264/23940.



Comune di Padova, l’immobile è stato edificato anteriormente al 01.09.1967 in base alle

seguenti autorizzazioni:

1. Permesso di Costruire del 19.10.1959 Prot. n. 32548 Reg. n. 1067 rilasciato a Banco di

Roma, in sostituzione del Sig. Tonello Silvio (che vi ha rinunciato) per la “costruzione di

un fabbricato ad uso uffici e appartamenti in Via Porte Contarine e via Brancaleon”;

2. Permesso di Costruire del 24.06.1960 Prot. n. 23544 Reg. n. 1067, rilasciato all’Impresa

“Costruzioni Contarine S.a.s. per la “costruzione di un fabbricato ad uso negozi e

appartamenti in Via Porte Contarine e via Brancaleon”;

3. In data 01.08.1962 veniva rilasciato Autorizzazione per Abitabilità Prot. n. 43165 del

1961 Reg. n. 694;


Con variazione del 21/09/2012 n. 60787.1/2012 in atti dal 21/09/2012 (Prot.

n. PD0251861) – Bonifica identificativo catastale – l’originario mappale censito al N.C.T.

Sez. F al Fg. 3 mapp. 641 sub. 130 veniva soppresso generando l’attuale mappale così

censito:

Comune di Padova, N.C.E.U.

Fg. 87, mapp. 641, sub 130, D/1


1. Al ventennio il bene censito al N.C.E.U. Sez. F al Fg. 3 mapp. 641 sub. 130 cat D/1 risulta

in ditta alla società Immobiliare Contarine S.p.A. per averlo acquisito con titolo

anteriore al ventennio.


Padova, rep n. 170246/34139 e trascritto a Padova il 20.09.2005 ai nn. 44264/23940 la

Società Immobiliare Contarine S.p.A. vendeva alla ditta Quattrostelle S.rl., tra gli altri,

il bene così censito:

Comune di Padova, N.C.E.U., Sez. F, Fg. 3

Mapp. 130, D/1


ISCRIZIONI

– 20.09.2005 nn. 44265/12079 – a favore di Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo

S.p.A. – ipoteca volontaria per capitale Euro 19.000.000,00 e complessivi Euro

38.000.000,00 contro la società Quattrostelle S.r.l., accesa a garanzia di mutuo

condizionato in data 19.09.2005 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep.

n. 170247/34140 e gravante espressamente sui seguenti beni:

Comune di Padova, NCEU, Sez. F, Fg. 3, mapp. 641

sub. 67, C/1, cons. 150 mq;

sub. 68, C/1, cons. 145 mq;

sub. 69, A/10, cons. 3 vani;







sub. 76, A/10, cons. 4,5 vani;






























sub. 109, A/10, cons. 6,5 vani;











sub. 120, A/2, cons. 10,5 vani;









sub. 130, D/1;







Comune di Padova N.C.T.

Fg. 87 mapp. 110, di are 05.40 E.U.








































– 10.03.2008 nn. 10180/2377 – surroga parz. art. 8 comma 2 D.Lgs.7/2007;
















– 08.08.2012 nn. 27953/4080 – surroga quota di mutuo fraz. art. 120 quater

t.u.b.;

– 08.08.2012 nn. 27954/4081 – surroga quota di mutuo fraz. art. 120 quater t.u.b.;

e comunicazioni:

– 03.10.2008 n. 6468 – comunicazione di estinzione parziale dell’obbligazione

avvenuta il 18.03.2008. Cancellazione parziale eseguita il 07.10.2008 (art.

13, comma 8-decies D.L. 7/2007 – Art. 40bis D. Lgs. 385/1993)

– 07.03.2012 n. 1377 – comunicazione di estinzione parziale dell’obbligazione

avvenuta il 22.02.2012. Cancellazione parziale non eseguibile;

TRASCRIZIONI

















Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
























VINCOLI E SERVITÙ GRAVANTI SULL’IMMOBILE

Si segnala la presenza di servitù a favore di Enel S.p.A. costituita con atto autenticato dal

notaio Piovan di Padova in data 13.4.1964 rep. 14710 reg.to a Padova il 22.4.1964 al n.

5798, come si evince da atto di compravendita del 19.09.2005 a rogito Notaio Cassano

rep. n. 170246/34139

STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI

Come già detto, trattasi di locale tecnico con servitù a favore di Enel, pertanto il bene non

può che avere valore commerciale nullo.

Esso pertanto andrò ceduto a titolo gratuito al condominio su cui insiste.

LOTTO 6 – UNITÀ IN ARQUÀ PETRARCA


Trattasi di appartamento al piano terra con scoperto privato, dotato di garage e cantina al

piano interrato, sito in Comune di Arquà Petrarca in Via Alezzini n. 8 (laterale di via

Valleselle). Via Alezzini è strada di recente lottizzazione, caratterizzata dalla presenza di

poche unità residenziali di tipo mono o plurifamiliare sviluppate prevalentemente su due

piani fuori terra, gradevolmente progettate e dotate di scoperto privato a verde.

Il fabbricato su cui insiste l’unità oggetto di perizia si erge per complessivi piani tre fuori

terra (piano terra, primo e secondo solo per il corpo centrale), oltre al piano interrato

destinato ai garage e alle cantine; si sviluppa con forma rettangolare secondo la direttrice

Est Ovest.

Sul prospetto Nord sono localizzati cinque accessi pedonali con relativi vani scala e il

cancello carraio che dà accesso alla rampa che porta ai garage. Il corpo di fabbrica centrale,

con altezza maggiore rispetto ai due corpi laterali, dà accesso a quattro appartamenti (due

per piano), mentre i due laterali danno accesso a tre appartamenti, per un totale di dieci

unità.

L’unità in oggetto è dotato di ingresso-soggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto

e due bagni (uno solo finestrato), scoperto privato sui prospetti Nord e Sud, oltre a garage

e cantina al piano interrato.



di Arquà Petrarca ai seguenti mappali:


5 1093 5

13 15

A/2 2 5,5 vani € 681,72 variazione toponomastica del 14/03/2014 n. 54596.1/2014 in atti dal 14/03/2014 (protocollo n. PD0051743) variazione di toponomastica

5 1093 23 C/6 1 15 m2 € 27,89 variazione toponomastica del 14/03/2014 n. 54604.1/2014 in atti dal 14/03/2014 (protocollo n. PD0051751) variazione di toponomastica

Indirizzo: Via Valleselle piano S1 - T Notifica: classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti

della dichiarazione (D. M. 701/94)



5 1093 Ente Urbano 12 68 Tipo mappale del 20/01/2005 n. 11314.1/2005 in atti dal 20/01/2005 (protocollo n. PD0011314)



Sulla base delle previsione dello Strumento Urbanistico vigente (Piano Regolatore

generale), il mappale ricade nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:

Zona residenziale C2.1 “Madonetta”

Disciplinate in via principale dall’art. 12 delle NTA del P.R.G..





dott. Nicola di Padova, rep n. 178907/39982, trascritto a Padova il 30.03.2009 ai nn.

11508/6603.



Comune di Arquà Petrarca, l’immobile è stato eretto in base alle seguenti autorizzazioni:

1. In data 16.02.2004 veniva rilasciato al Sig. Sanguin Claudio Permesso di Costruire

n. 44/03/PC per eseguire “la costruzione di un complesso edilizio residenziale per n.

6 unità”;

2. In data 30.12.2004 il Sig. Sanguin Claudio presentava Denuncia di Inizio Attività Prot.

n. 56 del 05.01.2005 in variante al PdC 44/03/PC;

3. In data 06.05.2005 veniva rilasciato Certificato di Agibilità n. 44/03/PC Prot. n. 1987;




1. Con frazionamento del 24/10/1985 n. 2160.1/1985 in atti dal 08/03/1990 l’originario

mappale al N.C.T. Fg 5 mapp. 319 seminativo arborato di are 76.60 generava il mappale

così censito:

Comune di Arquà Petrarca N.C.T. Fg. 5

mapp. 789 seminativo arborato di are 38.30;

2. Con frazionamento del 08/04/1999 n. 1192.1/1999 in atti dal 08/04/1999 l’originario

mappale censito al N.C.T. Fg 5 mapp. 563 seminativo arborato di Ha 01.33.05 generava,

tra gli altri, il mappale così censito:


mapp. 945 seminativo arborato di Ha 01.27.25;

3. Con frazionamento del 28.12.2000 n. 3850.1/2000 in atti dal 28/12/2000 (Prot. n.

199545) il mapp. 945, seminativo arborato di Ha 01.27.25, veniva soppresso

generando, tra gli altri, il mappale così censito:



4. Con frazionamento del 04/10/2002 n. 9386.1/2002 in atti dal 04/10/2002 (Prot. n.

236483) i mappali 789 seminativo arborato di are 38.30 e 969 seminativo arborato di

are 77.45 venivano soppressi generando, tra gli altri, i mappali così censiti:




5. Con tabella di variazione del 20/01/2005 n. 11314.1/2005 in atti dal 20/01/2005 (Prot.

n. PD0011314) i mappali 1002 e 1020 veniva soppresso e unito al mapp. 1020 che

assumeva le seguenti caratteristiche:



6. Con tipo mappale del 20/01/2005 n. 11314.1/2005 in atti dal 20/01/2005 (Prot. n.

PD0011314) il mappale 1020 seminativo arborato di are 12.68 veniva soppresso,

generando l’attuale mappale così censito:


mapp. 1093 ente urbano di are 12.68 (mappale attuale);


QUANTO AL MAPP. 1020

1. Al ventennio Il mappale censito in Comune di Arquà Petrarca al N.C.T. Fg. 5, mapp.

969 risulta in ditta ai Sig. ri Magarotto Orlando (nato ad Arquà Petrarca il 04.01.1951),

Magarotto Franco (nato a Monselice il 13.02.1949) e Pulito Nerina – usufrutto – (nata

a Baone il 08.12.1926), cui era pervenuto per titolo anteriore al ventennio.

2. Con atto di compravendita in data 13.04.2001 a rogito Notaio Di Sante dott.

Giorgio di Monselice rep. n. 73019, trascritto a Padova il 11.05.2001 ai nn.

17670/11660 i sig. ri Magarotto Franco e Pulito Nerina vendevano alle ditte “Città

2000 s.n.c. di Schievano Bruno e Dino” e “Il Brolo s.n.c. di Marangon Angelo & C.” i

beni così censiti;

Comune di Arquà Petrarca, N.C.T. Fg 5 mapp 969 di are 77.45

Per la quota di 12/24 ciascuno

QUANTO AL MAPP. 1002

1. Al ventennio Il mappale censito in Comune di Arquà Petrarca al N.C.T. Fg. 5, mapp.

789 risulta in ditta ai Sig. ri Magarotto Orlando (nato ad Arquà Petrarca il 04.01.1951),

Magarotto Franco (nato a Monselice il 13.02.1949), Rampin Virginia (nata a Padova il

29.08.1959) e Mazzuccato Tiziana (nata ad Albignasego il 06.08.1955), cui era

pervenuto per titolo anteriore al ventennio.

2. Con atto di compravendita in data 13.04.2001 a rogito Notaio Di Sante dott. Giorgio

di Monselice rep. n. 73019, trascritto a Padova il 11.05.2001 ai nn. 17669/11659 i

Sig.ri Magarotto Orlando, Franco, Rampin Virginia e Mazzuccato Tiziana vendevano

alle ditte “Città 2000 s.n.c. di Schievano Bruno e Dino” e “Il Brolo s.n.c. di Marangon

Angelo & C.” i beni così censiti;

Comune di Arquà Petrarca, N.C.T. Fg 5 mapp 789 di are 38.30

Per la quota di 1/2 ciascuno

PER TUTTI I MAPPALI

1. Con atto di compravendita in data 31.03.2003 a rogito Notaio Di Sante dott. Giorgio

di Monselice rep. n. 88318, trascritto a Padova il 24.04.2003 ai nn. 18216/11667 le

ditta “Città 2000 s.n.c. di Schievano Bruno e Dino” e “Il Brolo s.n.c. di Marangon

Angelo & C.” vendevano al Sig. Sanguin Claudio, nato a Monselice il 19.08.1957 i

terreni così censiti

Comune di Arquà Petrarca, N.C.T. Fg 5

Mapp. 1002 di are 06.62;

Mapp. 1020 di are 06.06;

2. Con atto di compravendita in data 13.05.2008 a rogito Notaio Spina dott.ssa Nicoletta

rep. n. 29372/4573, trascritto a Padova il 19.05.2008 ai nn. 21168/11840, il Sig.

Sanguin Claudio vendeva alla società Stellaria S.p.A. i beni così censiti:

Comune di Arquà Petrarca, N.C.E.U. Fg 5 mapp. 1093

sub. 5 Graffato subb 13 e 15, cat. A/2, cons. 5,5 vani;



Padova, rep n. 178907/39982, trascritto a Padova il 30.03.2009 ai

nn. 11508/6603 la società Stellaria S.p.A. vendeva alla società Quattrostelle S.r.l., tra

gli altri, i beni così censiti:

Comune di Arquà Petrarca, N.C.E.U. Fg 5 mapp. 1093

sub. 5 Graffato subb 13 e 15, cat. A/2, cons. 5,5 vani;



ISCRIZIONI


volontaria per capitale € 1.5000.000,00 complessivi € 3.000.000,00 contro la società

Quattrostelle S.r.l., accesa a garanzia di mutuo fondiario in data 11.03.2009 a rogito

Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep. n. 178909/39984 e gravante


Comune di Padova, NCEU, Sez. A, Fg. 25, mapp. 1166

sub. 61, C/6, cons. 13 mq;

sub. 62, C/6, cons. 13 mq;

sub. 64, C/6, cons. 13 mq;

sub. 65, C/6, cons. 13 mq;

sub. 66, C/6, cons. 13 mq;

sub. 81, C/6, cons. 20 mq;

sub. 82, C/6, cons. 20 mq;

sub. 83, C/6, cons. 10 mq;

sub. 89, C/6, cons. 22 mq;

sub. 129, C/6, cons. 18 mq;

sub. 130, C/6, cons. 19 mq;

sub. 131, C/6, cons. 18 mq;

sub. 151, A/10, cons. 7,5 vani;

sub. 152, A/10, cons. 9,5 vani;

Comune di Arquà Petrarca, NCEU, Fg. 5, mapp. 1093

sub. 5 graffato ai sub. 13 e sub. 15, cat. A/2;






TRASCRIZIONI

















Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
























CONVENZIONI

– 13.04.2001 nn. 13997/9080 – a favore del Comune di Arquà Petrarca – Convenzione

Edilizia stipulata con atto in data 16.03.2001 a rogito Notaio Di Sante dott. Giorgio

rep. n. 72133


PREMESSE





STATO DELL’IMMOBILE E FINITURE

Trattasi di appartamento al piano terra con scoperto privato, dotato di garage e cantina al

piano interrato, sito in Comune di Arquà Petrarca in Via Alezzini n. 8, insistente su

fabbricato che si erge per complessivi piani tre fuori terra (piano terra, primo e secondo

solo per il corpo centrale), oltre al piano interrato destinato ai garage e alle cantine.

L’unità oggetto di perizia è situata al piano terra, con accesso dal vano scala centrale e

affaccio su scoperto privato a Nord e a Sud. Il garage, posto come già detto nell’interrato,

ha affaccio su zona di manovra comune coperta, e direttamente comunicante con la

cantina, che a sua volta è accessibile dal vano scala principale.

L’appartamento è dotato di ingresso-soggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto

e due bagni, di cui uno solo finestrato.

Gli infissi, in legno, montano vetrocamera e sono chiusi mediante avvolgibili in plastica.

Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in gres porcellanato in soggiorno, cucina,

disimpegno e nella cantina al piano interrato, in parquet nelle camere; i bagni sono

pavimentati e rivestiti in ceramica fino all’altezza di m 2,40.

Il riscaldamento così come la produzione di acqua calda sanitaria sono garantiti dalla

presenza di una caldaia a gas posta in cucina, con termosifoni in ferro.

La struttura portante è costituita in muratura dimensionata a cm 35; i solai sono in

laterocemento e le tramezze interne sono dimensionate a cm. 10.

Non si rilevano particolari problematiche strutturali, si segnala tuttavia la presenza di una

infiltrazione sulla parete Nord della cucina.

Il lotto appare di media appetibilità commerciale sia in ragione della sua ubicazione

all’interno di recente lottizzazione, sia per lo stato generale dell’immobile, che per la sua

localizzazione fuori dal centro storico che non permette una valutazione economica più

premiante.

Confini

L’appartamento confina a Nord e Sud con l’esterno, a Est e Ovest con altra proprietà e

vano scala condominiale; il vano garage – cantina al piano interrato confina a Nord e Sud

(da cui prende accesso) con l’esterno a Est e Ovest con altra proprietà.

Consistenza


Mq

commerciali

Appartamento. 96,62 100 % 96,62

Cantina. 18,24 60 % 10,94

Garage 17,57 60 % 10,54

Scoperto sub 13 66,79 10 % 6,68

Scoperto sub 15 39,68 10 % 3,97

totale mq 238,90 128,75


In considerazione di quanto sopra esposto, vista la consistenza dei beni, la vetustà degli

immobili, il loro stato di conservazione, le caratteristiche costruttive e l’andamento del

mercato, ritiene lo scrivente, sulla base delle indagini svolte, di determinare il valore di

scambio di unità di metratura e posizione analoga, pari a € 1.300,00 (Euro

milletrecento/00) per metro quadrato.

Da cui si ricava il valore degli immobili:

mq 128,75 x € 1.300,00/mq = € 167.375,00



Dell’unità immobiliare appartenente al lotto 6 e sopra descritta allo stato di fatto in cui si

trova alla data odierna in complessivi € 167.375,00 arrotondati a € 167.000,00.

€ 167.000,00 (Euro Centosessantasettemila/00)


Allo stato attuale l’immobile risulta locato al Sig. Tognon Paolo, nato a Bassano del Grappa

il 13.02.1964, con contratto di locazione stipulato in data 09.03.20123 e registrato presso

L’Agenzia delle Entrate di Padova in data 23.03.2012 al n. 4117 – serie 3.



tacitamente rinnovabile per quattro anni allo scadere, riguarda la locazione

dell’appartamento al piano terra con garage e cantina al piano interrato e prevede il

pagamento di un canone annuo di locazione pari a Euro 6.600,00 da pagarsi in rate mensili

anticipate di Euro 550,00 cadauna, aggiornabile annualmente automaticamente in misura

del 100% dell’indice ISTAT di incremento dei prezzi per le famiglie di operai e impiegati,

con riferimento al mese di aprile dell’anno precedente. Tali variazioni in aumento verranno

applicate in modo automatico.

Sulla base delle indagini svolte il sottoscritto ritiene il canone dichiarato congruo in

relazione al valore dell’immobile (la locazione determina una rendita pari a circa il 4% del

valore stimato dell’immobile).



Energetica fornito dalla proprietà e redatto dal Geom. Mirco Franchin in data 08.02.2012.

LOTTO 7 – UNITA’ IN VIGONZA


Trattasi di un ex asilo parrocchiale in disuso, dotato di due garage, sito a Vigonza in via

Bonaventura da Peraga al civico 46, all’angolo con Via Santa Maria.

Il fabbricato si sviluppa su due piani fuori terra (piano terra e primo) ed è dotato di ampio

scoperto privato, il quale si compone di due distinti mappali al Catasto Terreni,

perfettamente integrati tra loro a definire un lotto unico di morfologia regolare,

assimilabile a grandi linee ad una L.

Lo scoperto piantumato con essenze differenti tra loro e tenuto a prato, si sviluppa su tre

lati del fabbricato, principalmente aperto sui versanti Sud-Est e Sud-Ovest, lasciando

quindi una piccola fascia sul versante Nord-Est.

Sul versante Sud-Est (su Via Bonaventura) è posizionato l’accesso principale pedonale,

mentre il cancello carraio è localizzato sul versante Nord-Est in corrispondenza del garage.

Sul retro del fabbricato (Nord-Ovest) infatti sono stati realizzati, non mantenendo le

distanze dai confini e successivamente all’epoca di costruzione originaria, alcuni locali

adibiti a C.T., magazzino e garage.

Parimenti l’immobile assume un conformazione ad L, orientato secondo la direttrice Sud-

Ovest Nord-Est, con la porzione più corta che sporge in corrispondenza dell’angolo Est.

L’unità internamente è suddivisa in aule scolastiche a servizio delle varie attività

necessarie all’utilizzo del fabbricato come scuola materna di differenti ampiezze.

Centralmente al fabbricato è localizzata la scala per accedere al primo piano, anch’esso

suddiviso in varie aule, oltre ad alcuni ambienti (porzione a Sud-Ovest) riservati alla vita

privata delle suore che un tempo gestivano l’asilo.



di Vigonza ai seguenti mappali:

Al N.C.E.U.

Sez Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza

A 16 214 1 B/5 1 3552 m2 € 4.586,13 variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario

A 16 214 2 C/6 2 9 m2 € 16,73 variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario

A 16 214 3 C/6 1 33 m2 € 51,13 variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario

Indirizzo: Via Bonaventura da Peraga n. 46 piano T - 1 Notifica: - Partita 2782 Mod. 58 -



16 214 Ente Urbano 28 50 Tipo mappale del 02/03/1998 n. 16564.512/1986 in atti dal 31/08/1998


Il tutto oltre a piccola porzione di terreno, parte integrante dello scoperto privato adibito

a giardino, insistente su mappale così censito al NCT:


16 742 Semin Arbor 2

00 37 € 0,29 € 0,17 Frazionamento n. 709.1/1989 in atti dal 12/05/1992


PRESCRIZIONI URBANISTICHE:

Dall’analisi del Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Vigonza in

data 13.07.2015 (Prot. n. 20055 del 08.07.2015 – Prot. U.T. 6016 D.U.) si evincono le

seguenti prescrizioni urbanistiche:

QUANTO AL P.A.T.

Carta dei vincoli e della Pianificazione territoriale

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Vincolo paesaggistico – D. Lds. 42/2004 Corsi

d’acqua, normato dall’art. 5.2.1

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Centri storici, normate dall’art. 5.4.1

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Vincolo monumentale D. Lgs. 42/2004, normato

dall’art. 5.1

Carta delle Invarianti

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Centri storici, normati dall’art. 6.3

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Ambiti di edifici storici, normati dall’art. 6.3

Carta delle Fragilità

Mapp. 214, 742: Aree idonee a condizione, Aree a deflusso dificoltoso, normate

dall’art. 7.1

Carta delle trasformabilità

Mapp. 214, 742: Aree di urbanizzazione consolidata, normata dall’art. 11.2.1

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Pertinenze scoperte da tutelare, normate

dall’art. 17.1.1

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Contesti figurativi dei complessi monumentali,

normati dall’art. 17.1.2

QANTO AL P.I.

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Vincolo paesaggistico – D. Lgs. 42/2004 – Corsi

d’acqua, normato dall’art. 44

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Viabilità esistente, normata dall’art. 32 bis

Mapp. 214, 742 (Porzione): Perimetri dei Centri storici, normati dall’art. 49

Mapp. 214 (porzione): Zona A-VP/002 – verde privato residenziale di interesse storico

amientale – ATO 2, normato dall’art. 27

Mapp. 214 (porzione): Contesti di edifici monumentali, normati dall’art. 50

Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Zona residenziale intensiva B/004 – ATO 2,

normata dall’art. 25

Di seguito vengono succintamente riportate gli artt., sopra menzionati, delle N. T. del Piano

di Assetto Territoriale (P.A.T.) e delle N.T.A. del Piano degli Interventi (P.I.):

Piano di Assetto Territoriale

Art. 5.1 Vincoli sui beni culturali (D. Lgs. 42/2004 – artt. 10 e 12)

La tavola B.1 “Carta dei vincoli e della pianificazione territoriale” identifica a titolo

ricognitivo le aree e i fabbricati sottoposti a vincolo diretto e indiretto ai sensi del D.

Lgs. 22 gennaio 2004 n° 42 e s.m.i.. L’esatta individuazione catastale è quella contenuta

negli specifici provvedimenti di vincolo.

Prescrizioni

Gli immobili vincolati ai sensi dell’art. 10 del Decreto Legislativo 42/2004 non possono

essere demoliti, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico

o artistico, oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione.

Per gli immobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali,

nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine

di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano

interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico, che siano opera di autore

non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre cinquanta anni, dovrà essere prevista

la verifica dell’interesse culturale ai sensi dell’art. 12 del Decreto Legislativo 42/2004 e

s.m.i.

Il rilascio di permessi di costruire e l’assenso alle denunce di inizio attività sui beni di cui

al presente articolo sono subordinati al rispetto di quanto stabilito all’art. 17 e alla

preventiva autorizzazione della competente “Soprintendenza ai beni architettonici ed

al paesaggio”.

Art. 5.2.1 Corsi d’acqua (D. Lgs. n° 42/04 - art. 142, lettera c)

In ottemperanza al provvedimento del Consiglio Regionale del Veneto 28.06.1994 n°

940 e successive modifiche ed integrazioni, sono sottoposti a vincolo paesaggistico, ai

sensi dell’art. 142 del D. Lgs. n° 42/04, i seguenti corsi d’acqua e le relative sponde –

piedi degli argini, per una fascia di m 150 ciascuna:

fiume Brenta;

fiumicello Tergola;

scolo Caltana;

scolo Cognaro;

scolo Volpin;

scolo Cavinello;

scolo Pionca.

Le disposizioni di cui al 1° comma del presente articolo non si applicano alle aree che

alla data del 6 settembre 1985 erano classificate negli strumenti urbanistici come Z.T.O.

A e B. In sede di P.I. verranno identificate le aree escluse dalle disposizioni di cui sopra

ricadenti in Z.T.O. A e B.

Il rilascio dei permessi di costruire / denunce di inizio attività sui beni di cui sopra, con

esclusione degli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento

statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto

esteriore degli edifici, è subordinato alla preventiva autorizzazione paesaggistica da

parte del Comune ai sensi dell’art. 142 del D. Lgs. n° 42/04.

Art. 5.4.1 Centri storici (art. 24 del P.T.R.C.)

La tavola B.1 “Carta dei vincoli e della pianificazione territoriale” riporta la

perimetrazione del centro storico così come individuato nelle tavole di P.R.G..

Direttive

In coerenza con la normativa del nuovo PTRC per quanto riguarda le azioni sulla città,

il PI dovrà perseguire gli obiettivi fissati dal PAT e dal PATI con azioni volte a - tutelare i

centri storici da processi di abbandono da parte di residenti e funzioni pubbliche e

private provvedendo alla loro tutela, al restauro e rivitalizzazione:

– intervenire, nei progetti complessivi di scala urbana individuati dal PAT, per

ricomporre aspetti funzionali della città e promuovere la riorganizzazione della

centralità, elevare la dotazione degli standard di servizi esistenti e introdurne di

nuovi, eliminare aree di degrado economico e sociale e riqualificare i paesaggi

urbani abbandonati;

– attivare politiche relative alla residenza, sia pubblica e sociale che privata,

perseguendo, ove possibile e opportuno, anche con programmi di densificazione per

ottimizzare gli interventi pubblici e privati e contenere il consumo di territorio.

Prescrizioni

Il P.I., nel disciplinare le azioni da attuarsi nel centro storico per il conseguimento degli

obiettivi indicati dal PAT, precisa la specifica normativa, nel rispetto degli indirizzi e

criteri di cui al successivo art. 17, per la conservazione e la valorizzazione di ciascun

contesto storico volto a:

tutelare e valorizzare la viabilità e i fronti appartenenti alla tradizione locale;

favorire ed agevolare il recupero degli edifici di interesse storico-architettonico e

culturale;

perimetrare gli eventuali interventi di nuova edificazione garantendo di non

pregiudicare la lettura complessiva degli elementi e le aggregazioni storiche;

favorire l’insediamento di attività commerciali collegate all’artigianato di servizio,

all’agro-alimentare e alla cultura;

individuare gli spazi esterni (parchi, giardini, piazze, spazi aperti di interesse storico

ambientale) e formulare le norme per la progettazione di un sistema integrato di

spazi comprendente i centri storici, le zone di recente edificazione e il sistema dei

beni storicoambientali, con particolare attenzione agli interventi afferenti l’arredo

urbano;

attribuire idonei gradi di intervento agli edifici in relazione alla loro accertata

storicità;

disciplinare le destinazioni ammesse, in relazione alla compatibilità in via diretta con

il bene oggetto di intervento e in via indiretta con il contesto storico complessivo;

disciplinare o vietare la collocazione o l’affissione di cartelli o di altri mezzi di

pubblicità sugli edifici e sulle aree sottoposte a tutela;

individuare e tutelare le bellezze panoramiche ed i punti di vista delle medesime

accessibili al pubblico.

In linea generale e di principio le modalità di intervento vanno finalizzate, nel rispetto

dell’articolazione storico-funzionale, a garantire la conservazione dei caratteri

dell’impianto originario, con particolare riferimento alla tutela e valorizzazione degli

apparati decorativi sia interni che esterni, degli intonaci, degli infissi e dei portoni.

Vanno inoltre mantenuti gli originali impianti strutturali.

Il perimetro del centro storico riportato nel PRG vigente e confermato dal PAT non potrà

essere modificato in sede di formazione del PI se non in termini di estensione dello

stesso in funzione degli obiettivi di salvaguardia e tutela di cui alle presenti norme.

Art. 6.3 Invarianti di natura storico-monumentale e architettonica-testimoniale

Costituiscono invarianti di natura storico-monumentale e architettonica-testimoniale il

centro storico, gli edifici e i complessi monumentali, le ville venete e altri immobili di

interesse storico-architettonico di rilievo comunale e sovracomunale, individuati nella

tavola B.2 “Carta delle invarianti”.

Per gli edifici e i complessi monumentali, ville venete e altri immobili di interesse

storicoarchitettonico e culturale di rilievo comunale e sovracomunale, si applicano le

norme di cui all’art. 17.1 delle presenti N.T..

Sono riconosciuti dal PTRC, tra gli edifici di architettura del novecento individuati nel

territorio regionale, i seguenti: Casa del fascio, Borgo rurale Grinzatoe Teatro. Per tali

edifici il P.I. stabilisce norme di salvaguardia e valorizzazione, vietandone la demolizione

e l’alterazione significativa dei valori architettonici, costruttivi e tipologici.”

Art. 7.1 Aree idonee a condizione

L’ambito di applicazione è riferito ad aree non ancora urbanizzate e/o sottoposte ad

interventi di riqualificazione mediante accordi di pianificazione e P.U.A.

Per l’edificazione in tali aree è richiesta l’esecuzione di specifiche indagini geognostiche

finalizzate ad accertare i parametri geotecnici del terreno.

Vi è l’obbligo di rimodellazione morfologica idonea e compatibile (secondo D.G.R.V. n°

1322/06) del sito, per garantire l’intervento (edilizio/urbanistico) dal ristagno idrico in

situazioni di piena.

Sono sconsigliati gli interrati con accesso esterno, se eseguiti, dovranno essere muniti

di adeguati sistemi di protezione idraulica (inclusa autonomia dei sistemi

elettrici/elettronici), che comunque dovranno essere singolarmente valutati a seguito

di specifica verifica tecnica con indagine e relazione geologica/geotecnica.

Art. 11.2.1 Aree di urbanizzazione consolidata

Le aree di urbanizzazione consolidata comprendono la parte del territorio comunale

costruita ed i contesti territoriali di “completamento” (sia residenziali che produttivi-

commercialidirezionali), già dotati delle principali opere di urbanizzazione, , all’interno

dei quali sono sempre possibili interventi di nuova costruzione e di ampliamento di

edifici esistenti, nonché interventi di riqualificazione e riconversione.

Per le aree di urbanizzazione consolidata vanno perseguiti obiettivi di tutela,

riqualificazione e valorizzazione.

Negli ambiti di urbanizzazione consolidata sono ricomprese anche le Z.T.O. C e D di

espansione previste dal P.R.G. vigente, già convenzionate, anche se non ancora

urbanizzate, al momento dell’adozione del P.A.T..

Negli ambiti oggetto di PUA approvati dal Consiglio Comunale sulla base del previgente

PRG, ancorché non convenzionati alla data di adozione del PAT, qualora la relativa

convenzione venga stipulata anteriormente alla data di adozione del primo PI si

applicherà, nei termini di validità dei PUA stessi, la disciplina urbanistica vigente

all’epoca della loro approvazione, purché non in contrasto con le indicazioni del PAT. In

tal caso la verifica di conformità non potrà essere riferita ai criteri perequativi ed alle

dotazioni di aree a servizi, in quanto non ancora stabiliti dal PI.

L’adozione del PI comporterà, per i PUA non ancora convenzionati, l’obbligo di

adeguamento al nuovo strumento generale.

Direttive

Il P.I. stabilisce le destinazioni urbanistiche delle singole aree, i parametri edificatori e

la dotazione dei servizi, nonché gli interventi sull’edilizia esistente sempre possibili

(nuove costruzioni, ampliamenti, riqualificazione, riconversione).

Il P.I., in coerenza e in attuazione del P.A.T., sulla base del quadro conoscitivo

aggiornato, provvede a:

a. individuare le unità minime di intervento, le destinazioni d’uso e gli indici edilizi;

b. individuare le aree in cui gli interventi sono subordinati alla predisposizione di P.U.A.

o di comparti urbanistici;

c. definire le modalità di intervento sul patrimonio edilizio da salvaguardare;

d. definire le modalità per l’attuazione degli interventi di riqualificazione e

riconversione anche mediante la determinazione di crediti edilizi;

e. individuare le eventuali trasformazioni da assoggettare ad interventi di

valorizzazione e sostenibilità ambientale;

f. prevedere l’integrazione delle opere di urbanizzazione eventualmente carenti.

A seguito dell’approvazione del P.A.T. le previsioni del P.R.G. vigente e/o adottato non

in contrasto con il P.A.T., acquistano il valore e l’efficacia del P.I.. Sino all’adozione del

primo P.I. anche le N.T.A. del P.R.G. vigente restano in vigore per le parti non in contrasto

con le presenti N.T.A..

La modifica della destinazione d’uso, anche in assenza di opere, per gli edifici produttivi,

deve rispettare la specifica normativa di zona.

Al fine di definire in maniera più lineare i margini del tessuto urbanizzato e mettere a

punto interventi di miglioramento e riqualificazione urbanistica, il P.I. potrà

eventualmente prevedere scostamenti di modesta entità e di carattere non strategico

dai perimetri individuati dal PAT per le aree di urbanizzazione consolidata. Le

ridefinizioni di tali perimetri dovranno essere funzionali al riconoscimento di fabbricati

residenziali esistenti, con relative aree di pertinenza, posti in contiguità con il tessuto

consolidato esistente nel rispetto del limite quantitativo di SAU trasformabile

determinato dal PAT e del dimensionamento complessivo previsto per l’ATO di

appartenenza;

Le suddette variazioni dovranno avvenire in coerenza con le scelte strategiche del P.A.T.

e nel rispetto degli obiettivi generali di limitazione del consumo di suolo e avuto cura di

verificare che non siano alterati l’equilibrio ambientale e le condizioni di sostenibilità

evidenziate nella Valutazione Ambientale Strategica e Valutazione di compatibilità

idraulica.

La ridefinizione dei margini del tessuto urbanizzato, eventualmente finalizzata ad

ampliamenti di immobili esistenti od a nuova edificazione, potrà avvenire soltanto

attraverso una revisione della zonizzazione di “completamento”, utilizzando i servizi di

rete e le opere di urbanizzazione primaria esistenti e senza comportare la necessità

della predisposizione di PUA.

Per quanto riguarda l’individuazione dei coni visuali vengono confermate le norme già

previste dal P.R.G. vigente.

Art. 17.1.1 Edifici e complessi Monumentali, Ville Venete ed altri immobili di interesse

storico architettonico e culturale di rilievo sovracomunale

La tavola B1 “Carta dei vincoli e della pianificazione territoriale” identifica a titolo

ricognitivo le aree e i fabbricati sottoposti a vincolo diretto e indiretto ai sensi del D.

Lgs. 22 gennaio 2004 n° 42.

L’esatta individuazione catastale è quella contenuta negli specifici provvedimenti di

vincolo.

La tavola B4 “Carta della trasformabilità” identifica gli immobili di cui al 1° comma del

presente articolo ed inoltre, ai sensi del comma 4 dell’art. 40 della L.R. 11/04, a titolo

ricognitivo, le Ville individuate nella pubblicazione dell’Istituto Regionale per le Ville

Venete – Catalogo ed Atlante del Veneto – e le relative pertinenze scoperte da tutelare,

nonché gli immobili che ancorché non compresi tra quelli dei commi precedenti sono

comunque di interesse storico-architettonico – culturale di rilevanza comunale e

sovracomunale.

Ai sensi del comma 3 dell’art. 40 della L.R. 11/04 per gli edifici di cui al presente articolo

vengono determinate le seguenti categorie cui far corrispondere appropriate tutele e

interventi di recupero e valorizzazione:

a) immobili sottoposti a vincolo monumentale;

b) ville non vincolate di cui al Catalogo ed Atlante del Veneto e relative pertinenze

scoperte da tutelare;

c) immobili non compresi tra quelli di cui alle precedenti lettere a), b) di interesse

storico, architettonico e culturale di rilevanza comunale e sovracomunale.

Qualora l’immobile di valore monumentale e/o testimoniale ricada all’interno di zone

classificate residenziali dallo strumento urbanistico generale, l’eventuale potenzialità

edificatoria prevista nell’area pertinenziale e/o nei contesti figurativi potrà essere

utilizzata nella rimanente area con medesima destinazione esternamente all’area di

pertinenza e/o al contesto figurativo e/o come credito edilizio senza cessione dell’area

ma come vincolo di inedificabilità sulla stessa.

Il P.I. definisce le specifiche modalità di intervento attuabili per ciascuna delle categorie

di cui al precedente comma, sulla scorta delle definizioni e delle specificazioni date per

ogni tipo di intervento riportate al successivo punto 17.1.3.

In linea generale e di principio le modalità di intervento vanno finalizzate, nel rispetto

dell’articolazione storico-funzionale, a garantire la conservazione dei caratteri

dell’impianto originario degli edifici e delle relative aree di pertinenza, con particolare

riferimento alla tutela e alla valorizzazione degli apparati decorativi sia interni che

esterni, degli intonaci, degli infissi e dei portoni. Vanno inoltre mantenuti gli originali

impianti strutturali con divieto di nuovi lucernari ed abbaini sulle coperture, salvo

diverse prescrizioni dettate nell’ambito di competenza dell’ente preposto alla tutela.

Il P.I. individua inoltre, per le superfetazioni soggette a demolizione parziale o totale, in

quanto in contrasto con gli obiettivi di tutela e disciplina, i procedimenti e le modalità

di attribuzione del credito edilizio e/o della compensazione urbanistica, coerentemente

con i criteri previsti dalle presenti norme.

Il P.I. potrà prevedere eventuali interventi di parziale ricostruzione di parti di edifici

crollate e/o mancanti finalizzati alla ricomposizione dell’assetto originale, storicamente

documentato.

Il P.I., per gli immobili di cui al presente articolo, potrà definire le destinazioni d’uso

incongrue e comunque incompatibili, ovvero privilegiare destinazioni d’uso che

possano meglio favorire il mantenimento delle peculiarità storiche-architettoniche e

ambientali, quali: utilizzi turistico-ricettivi-direzionali, funzioni di tipo culturale, per il

tempo libero, di rappresentanza.

Fino all’approvazione del P.I., sugli immobili di cui al presente articolo, sono ammessi

esclusivamente gli interventi consentiti dal vigente P.R.G..

Il rilascio dei permessi di costruire e/o di denunce di inizio attività sugli immobili

soggetti a tutela diretta e indiretta ai sensi del D. Lgs. n° 42/04 è, in ogni caso,

subordinato alla preventiva autorizzazione della competente Soprintendenza ai beni

architettonici ed al paesaggio.

Art. 17.1.2 Contesti figurativi dei complessi monumentali, delle Ville venete ed altri

immobili di interesse storico-architettonico e culturale di rilievo comunale e

sovracomunale

La tavola B4 “Carta delle trasformabilità” individua, ai sensi del comma 4 dell’art. 40

della L.R. 11/04, i contesti figurativi anche non funzionalmente pertinenziali agli

immobili di cui ai punti a), b), c) del precedente articolo.

La finalità è la tutela delle aree comprese all’interno dei contesti, con la valorizzazione

dei percorsi, il mantenimento degli elementi costitutivi del paesaggio, degli accessi,

degli assi prospettici e della percezione da diversi punti visuali.

Il P.I. potrà precisare – in ragione della loro scala grafica – i perimetri dei contesti definiti

dal P.A.T., attenendosi a criteri di delimitazione che tengano conto di limiti fisici evidenti

(strade e percorsi, corsi d’acqua, cambi di pendenza, cambi di coltura, limiti delle aree

boscate, ecc.) e coerenti con i caratteri dell’area considerata.

All’interno dei contesti figurativi non possono essere realizzate opere di modifica dei

tracciati stradali storici esistenti, del sistema ambientale storico (con particolare

riferimento agli elementi vegetazionali) e l’installazione di infrastrutture tecnologiche

(elettrodotti, impianti di telefonia mobile, ecc.) che incidano negativamente sul sistema

figurativo.

All’interno dei contesti figurativi il P.I., sulla scorta della schedatura dei singoli

manufatti e degli spazi liberi, provvederà alla specificazione, per ciascuno di essi, delle

modalità di intervento, tenuto conto delle indicazioni riportate al punto 23.1.3.

Devono in ogni caso essere garantiti:

la conservazione dei coni ottici privilegiati e delle vedute panoramiche dei beni,

anche mediante la creazione di quinte atte a valorizzare la visibilità d’assieme degli

stessi;

la tutela degli aspetti naturali del territorio storico.

Il P.I. adotta misure volte a:

vietare smembramenti e comunque separazione tra aree verdi, edifici e contesto

paesaggistico che possano comprometterne l’integrità e le relazioni con l’immediato

intorno;

conservare i beni attraverso interventi di manutenzione continua e programmata in

rapporto al tipo di uso previsto, alla tipologia e alla composizione delle masse

arboree;

evitare l’introduzione di specie non pertinenti e mantenere in efficienza gli elementi

di arredo storico presenti.

Il P.I. privilegia in via prioritaria:

l’ubicazione di standards urbanistici all’esterno dei contesti figurativi ed a congrua

distanza dal limite esterno dell’area contestuale del bene stesso;

la realizzazione di nuove infrastrutture a congrua distanza dal limite esterno

dell’area contestuale, progettate possibilmente senza viadotti e, se di grandi

dimensioni, preferibilmente in trincea;

la previsione di nuove zone produttive, o l’ampliamento di esistenti a congrua

distanza dal limite esterno dell’area contestuale, con salvaguardia dei coni ottici e

di vedute conl’integrità del bene, anche in relazione alle emissioni acustiche ed

inquinanti in genere.

Il colore delle facciate, dei manufatti e degli spazi scoperti deve essere in armonia con

la bellezza del contesto figurativo.

Fino all’approvazione del P.I., sugli immobili ricadenti nei contesti figurativi di cui al

presente articolo sono ammessi esclusivamente gli interventi di cui alle lettere a), b) c),

comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 380/01, nonché la eliminazione delle superfetazioni

incongrue.

Il P.I. individuerà inoltre gli edifici soggetti a demolizione parziale o totale in quanto in

contrasto con gli obiettivi di tutela e disciplinerà i procedimenti e le modalità di

attribuzione del credito edilizio e/o della compensazione urbanistica, in conformità con

i criteri previsti dalle presenti norme.

Piano degli interventi

Art. 25 Zone omogenee "B" e “C”

1. Sono consentite tutte le destinazioni d'uso previste per le zone residenziali.

2. Oltre agli interventi sull'edilizia esistente, di cui all'articolo 16, sono consentiti, gli

interventi di nuova costruzione, ristrutturazione edilizia ricostruzioni, mpliamento,

nel rispetto della densità territoriale di zona e/o densità fondiaria, definite nel

Repertorio Normativo.

3. Gli interventi devono rispettare le norme sui distacchi di cui al precedente art. 14 e

le altezze massime indicate nel Repertorio Normativo.

4. Gli interventi possono essere realizzati in diretta attuazione del PI o mediante

strumento urbanistico attuativo, reso obbligatorio per le aree perimetrate in grafia

e indicate nel Repertorio Normativo.

Art. 27 Aree a verde privato

1. Il Verde privato riguarda forme insediative esistenti a bassa densità, caratterizzate

da forte presenza di verde, delle quali il PI intende conservare la valenza ecologica

e paesaggistica.

2. Le aree a verde privato sono individuate all’interno delle ZTO “A”, “B” e “C”.

3. Le aree sono destinate a giardino , a parco, agli usi agricoli e alle attività ricreative

all'aperto, con esclusione di ogni nuova costruzione (salvo quanto disposto al

successivo comma 8) e nel rispetto delle alberature esistenti.

4. Per gli edifici esistenti sono consentite le destinazioni d'uso previste per le zone

residenziali, purché compatibili e morfologicamente coerenti con le preesistenze.

5. L’utilizzazione ai fini ricreativi sarà definita con un progetto sottoposto dalle ditte

interessate al Consiglio Comunale e regolato con apposita convenzione.

6. Norme di edificazione :

– superficie delle attrezzature non superiore al 10% dell’area interessata;

– altezza massima edifici m. 6,80;

– superficie a parcheggio non inferiore al 20% dell’area interessata.

7. Per gli edifici esistenti non utilizzati ai fini residenziali è consentito il recupero con

cambio di destinazione d'uso da produttivo agricolo o annesso a residenza.

Art. 32bis Sedi stradali

1. Il P.I. evidenzia il sistema della viabilità esistente e lo integra mediante l’indicazione

delle previsioni di nuova viabilità.

2. Il progetto delle opere stradali deve assicurare il corretto inserimento delle

infrastrutture nell’ambiente, modellando i manufatti sull’andamento dei terreni e

riducendo, per quanto possibile, i rilevati, gli sbancamenti, i riporti e quant’altro

possa degradare l’aspetto dei luoghi.

3. Le indicazioni risultanti nelle planimetrie del P.I. in ordine alle caratteristiche

tecniche delle opere previste (assi stradali, sezioni, raggi di curvatura ecc.) hanno

un valore indicativo e vengono precisate nel progetto esecutivo delle opere stesse,

sempre nel rispetto dei principi informatori del P.I..

4. Gli strumenti urbanistici attuativi possono, nel rispetto dei principi informatori del

P.I., prevedere un diverso tracciato delle strade previa dimostrazione delle reali

necessità tecniche.

Art. 44 Vincolo paesaggistico

1. In ottemperanza al provvedimento del Consiglio Regionale del Veneto 28.06.1994

n° 940 e successive modifiche ed integrazioni, sono sottoposti a vincolo

paesaggistico, ai sensi dell’art. 142 del D. Lgs. n° 42/04, i seguenti corsi d’acqua e

le relative sponde – piedi degli argini, per una fascia di m 150 ciascuna:

• fiume Brenta;

• fiume Tergola;

• fiume Tergolino

• scolo Caltana;

• scolo Cognaro;

• scolo Volpin;

• scolo Cavinello;

• scolo Pionca.

2. Il rilascio dei permessi di costruire / denunce di inizio attività sui beni di cui sopra,

con esclusione degli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di

consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei

luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici, è subordinato alla preventiva

autorizzazione paesaggistica da parte del Comune ai sensi del D. Lgs. n° 42/04.

Art. 49 Centro storico

1. In linea generale e di principio le modalità di intervento vanno finalizzate, nel

rispetto dell’articolazione storico-funzionale, a garantire la conservazione dei

caratteri dell’impianto originario, con particolare riferimento alla tutela e

valorizzazione degli apparati decorativi sia interni che esterni, degli intonaci, degli

infissi e dei portoni. Vanno inoltre mantenuti gli originali impianti strutturali..

Art. 50 Contesti figurativi degli edifici storici

1. La finalità è la tutela delle aree comprese all’interno dei contesti, con la

valorizzazione dei percorsi, il mantenimento degli elementi costitutivi del

paesaggio, degli accessi, degli assi prospettici e della percezione da diversi punti

visuali.

2. All’interno dei contesti figurativi non possono essere realizzate opere di modifica

dei tracciati stradali storici esistenti, del sistema ambientale storico (con

particolare riferimento agli elementi vegetazionali) e l’installazione di

infrastrutture tecnologiche (elettrodotti, impianti di telefonia mobile, ecc.) che

incidano negativamente sul sistema figurativo.

3. Devono in ogni caso essere garantiti:

• la conservazione dei coni ottici privilegiati e delle vedute panoramiche dei beni,

anche mediante la creazione di quinte atte a valorizzare la visibilità d’assieme

degli stessi;

• la tutela degli aspetti naturali del territorio storico;

• il divieto di smembramenti e comunque separazione tra aree verdi, edifici e

contesto paesaggistico che possano comprometterne l’integrità e le relazioni

con l’immediato intorno;

• la conservazione dei beni attraverso interventi di manutenzione continua e

programmata in rapporto al tipo di uso previsto, alla tipologia e alla

composizione delle masse arboree;

• evitare l’introduzione di specie non pertinenti e mantenere in efficienza gli

elementi di arredo storico presenti.

4. Il colore delle facciate, dei manufatti e degli spazi scoperti deve essere in armonia

con la bellezza del contesto figurativo.

5. Fino all’approvazione del P.I., sugli immobili ricadenti nei contesti figurativi di cui

al presente articolo sono ammessi esclusivamente gli interventi di cui alle lettere

a), b) c), comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 380/01, nonché la eliminazione delle

superfetazioni incongrue.


L’immobile sopra descritto risultano attualmente in ditta al seguente soggetto:



dott. Nicola di Padova, rep n. 178078/39463 e trascritto a Padova il 12.11.2008 ai nn.

49559/29295.



Comune di Vigonza, l’immobile è stato eretto in base alle seguenti autorizzazioni L’edificio

è stato edificato anteriormente al 01.09.1967;

1. Con Comunicazione del 09.11.1988 il Comune di Vigonza prendeva atto della richiesta

da parte della Parrocchia di Peraga di Vigonza di Concessione Edilizia in sanatoria n.

1592 del 09.09.1986, relativa alla costruzione di garage, C.T. e locale deposito, in

quanto non era previsto l’obbligo di licenza edilizia per quella zona, ricadendo

all’interno di area classificata rurale e pertanto fuori della perimetrazione dei centri

abitati;

2. In data 22.10.2010 la ditta Quattrostelle S.r.l. presentava domanda di Permesso di

costruire n. 0060/2010 (Prot. n. 28169) per la realizzazione di un fabbricato

commerciale/residenziale.

Tale Permesso di costruire, sviluppato in base alle previsioni di ampliamento

volumetrico ottenibili mediante l’applicazione dei parametri del cosiddetto “piano

casa” non è mai stato rilasciato.

Dal sopralluogo effettuato comparato all’analisi della sola planimetria catastale non sono

state rilevate difformità edilizie.


1. Al ventennio il bene oggetto di perizia risulta in ditta alla “Parrocchia dei Santi

Vincenzo e Anastasio” di Vigonza, cui era pervenuto per titolo anteriore al ventennio.


Padova, rep n. 178078/39463 e trascritto a Padova il 12.11.2008 ai nn. 49559/29295

la Parrocchia dei Santi Vincenzo e Anastasio di Vigonza vendeva alla società

Quattrostelle S.rl. il bene così censito:

Comune di Vigonza al N.C.E.U. Sez. A, Fg. 16:

mapp. 214 sub. 1, cat. B/5, cons. 3552 mq;

mapp. 214 sub. 2, cat. C/6, cons. 9 mq;

mapp. 214 sub. 3, cat. C/6, cons. 33 mq;

mapp. 214 sub. 4, B.C.N.C.

oltre a terreno su cui insiste il fabbricato così censito:

Comune di Vigonza al N.C.T. Fg. 16:


mapp. 214 Ente Urbano di are 28.50;


ISCRIZIONI

– 12.11.2008 nn. 49560/10801 – a favore di Cassa di Risparmio del Veneto S.p.A. –

Ipoteca volontaria contro Quattrostelle S.r.l., per capitale € 500.000,00 e complessivi

€ 1.000.000,00, accesa a garanzia di apertura di credito con atto in data 21.10.2008 a

rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep. n. 178079/39464, gravante


Comune di Vigonza, N.C.E.U. Sez A, Fg. 16, mapp. 214

sub. 1, cat. B/5;

sub. 2, cat. C/6;

sub. 3, cat. C/6;

sub. 4 cat. Ente Comune

Comune di Vigonza, N.C.T. Fg. 16

mapp. 742, seminativo arborato di are 00.37;

mapp. 214, Ente urbano di are 28.50;

TRASCRIZIONI

















Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;

Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;

Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
























STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI

PREMESSA

L’immobile allo stato attuale si presenta in stato di abbbandono e degrado. Esso dunque

andrà abbattuto e riedificato secondo le potenzialità edificatorie del lotto.

La domanda di Concessione Edilizia di cui sopra, presentata in data 22.10.2010,

beneficiando del Piano Casa mirava ad ottenere una volumetria in ampliamento rispetto

alla cubatura urbanistica oggi esistente e pari a 3.327,50 mc.

Come sopra accennato la domanda di Permesso di Costruire è decaduta, e si renderà

necessario ripresentare adeguato progetto a corredo di una nuova domanda.

Tale nuovo progetto difficilmente potrà beneficiare delle agevolazioni del Piano casa che

per la Regione Veneto è in scadenza per il giorno 10 maggio 2017.

I tempi ristretti dunque lasciano prevedere che la nuova progettazione non solo non possa

contare sull’ampliamento del Piano Casa, ma debba una volta abbattuto l’edificio

esistente adeguarsi agli indici di fabbricabilità del lotto.

METODO DI CALCOLO DEI VALORI

Per la definizione del valore complessivo del lotto, lo scrivente ritiene che il metodo più

corretto sia procedere alla valutazione del suo “valore di trasformazione”, valore cioè dato

dalla differenza tra il ricavo atteso e le spese necessarie alla sua edificazione, ivi comprese

le spese per l’abbattimento del manufatto oggi esistente qui stimato a corpo in

complessivi Euro 50.000,00, detratti gli utili attesi dall’impresa.

CALCOLO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

Il valore della potenzialità edificatoria del lotto verrà invece valutato sulla base del valore

di trasformazione determinato come differenza tra valore di realizzo e spese di

edificazione, determinato secondo il seguente algoritmo:

Dove:

V = valore di trasformazione per metro quadrato potenziale

R = prezzo di vendita a nuovo

P = profitto di impresa (stimato – in questo caso – pari al 10% del prezzo di vendita).

S = spese di costruzione, a loro volta suddivise in

Sc = costo costruzione comprensivo di oneri concessori e sistemazioni esterne

St = spese tecniche ( pari al 7% di Sc)

O = oneri finanziari (calcolati come pari al 5% su metà del capitale finanziato) per un

anno di finanziamento

Da cui:

R = € 1.300,00/mq

P = € 1.300 x 10% = € 130,00/mq

Sc = € 950/mq

St = € 66,50/mq

O = [(Sc+St)/2] x5% = 25,41 €/mq

Da cui si ricavano i costi di costruzione

S = Sc + St + O = € 950,00 + € 66,50 + € 25,41 = € 1.041,91/mq

Ne risulta che V sarà uguale a:

V = € 1.300,00/mq – € 130,00/mq – € 1.041,91/mq = € 128,09/mq

CALCOLO DELLA POTENZIALITÀ EDIFICATORIA

Il calcolo della potenzialità edificatoria del lotto discende dalla moltiplicazione del l’indice

di fabbricabilità odierno, che varia tra 1,2 e 1,6 per la superficie fondiaria utile.

A tale proposito lo scrivente ricorda qui che solo una porzione del mappale 742 del foglio

16 pari a mq. 1.768,77 N.C.T. è edificabile, mentre la restante porzione è destinata a verde

a servizio. E tutto il mappale 214 non è parimenti edificabile.

La potenzialità edificatoria netta massima del lotto dunque sarà la seguente:

mq. 1.768,77 x 1,6 mc/mq = mc 2.830,03

tale cubatura, secondo le NT.A. del Comune di Vigonza deve essere calcolata al netto delle

murature e dei solai. Per ottenere la cubatura lorda dell’edificio, il volume cioè al lordo

delle murature necessario alla definizione dei parametri economici oggetto di perizia,

occorre aumentare il valore di cubatura netta di un 25% da cui:

mc. 2.830,03 + mc. 2.830,03 x 25% = mc 2.830,03 + mc 707,51 = mc 3.537,54

corrispondenti approssimativamente a 1.179 mq commerciali potenziali.

CALCOLO DEL VALORE DEL LOTTO

Come già visto, il valore del lotto sarà dato dalla moltiplicazione dei valori unitari come

determinati in premessa, per le superfici potenziali sopra definite da cui:

€ 128,09/mq x 1179 mq = € 151.018,11

a tale valore va però sottratto l’importo sopra determinato necessario alla demolizione

dell’immobile esistente, da cui:

€ 151.018,11 - € 50.000,00 = € 101.018,11



Dell’unità immobiliare appartenente al lotto 7 e sopra descritta allo stato di fatto in cui si

trova alla data odierna in complessivi € 101.018,11 arrotondati a € 100.000,00.

€ 100.000,00 (Euro Centomila/00)

CONCLUSIONI

Da quanto sopra esposto si evince che il valore del compendio immobiliare stimato può

essere riassunto nello schema seguente:

Lotto n. 1 Via del Santo Padova € 6.025.000,00

Lotto n. 2 Via Anghinoni Padova € 1.535.000,00

Lotto n. 3 Via Risorgimento Padova € 625.000,00

Lotto n. 4 Via Ricci Padova € 560.000,00

Lotto n. 5 Via Porte Contarine Padova € 0

Lotto n. 6 Via Alezzini Arquà € 167.000,00

Lotto n. 7 Via Bonaventura da Peraga Vigonza € 100.000,00

Sommano € 9.012.000,00



dell’intero compendio immobiliare sopra descritto allo stato di fatto in cui si trova alla data

odierna in complessivi € 9.012.000,00

€ 9.012.000,00 (Euro Novemilionidodicimila/00)

in fede

dott. Arch. Carlo Marchesini

Padova, li 21.07.2015

ELENCO ALLEGATI

LOTTO 1 – VIA DEL SANTO

ALLEGATO A: Dimostrazione delle singole unità

ALLEGATO B: Planimetrie per piano

ALLEGATO C: Elaborato fotografico

ALLEGATO D: Concessioni Edilizie:

Licenza edilizia reg. n. 173 e prot. n. 11768 del 19.10.1972;

Autorizzazione Edilizia reg. n. 631/91 del 09.10.1991;

Concessione a sanatoria n. 2701/95 del 20.04.2007

Permesso di Costruire n. 2365/2007 del 11.11.2008;

Permesso di costruire n. 2368/2007/1 pratica n. 6702/09 del

28.12.2009;

Cambio di intestazione del Permesso di Costruire n. 2365/2007

del 18.03.2010;

Permesso di Costruire n. 2365/07/2 del 29.08.2010;

Permesso di Costruire n. 2365/07/3 del 31.05.2013;

Comunicazione della Sovrintendenza del 03.10.2014 prot. n.

23207;


23268;


23269;


23471;

ALLEGATO E: Vincoli:

Decreto Ministeriale di costituzione di vincolo del 03.08.1910;

Decreto Ministeriale di costituzione di vincolo ai sensi della L

1089/1939 trascritto a Padova il 16.05.1941 ai nn. 2274/1729;

Costituzione di diritti reali del 04.11.1911;



Costituzione di vincolo di pertinenzialità del 14.10.2008;

ALLEGATO F: Atto di compravendita

ALLEGATO G: Estratto di mappa

ALLEGATO H: Elaborato planimetrico

ALLEGATO I: Visure storiche

ALLEGATO J: Provenienza: visure storiche

ALLEGATO K: Provenienza: ipsezioni ipotecarie

ALLEGATO L: Elenchi ispezioni

ALLEGATO M: Formalità pregiudizievoli

LOTTO 2 – VIA ANGHINONI

ALLEGATO A: Elaborato planimetrico

ALLEGATO B: Planimetria catastale



Permesso di restauro di magazzino (prot. n. 25525) del

13.11.1943;

Permesso di ampliamento di fabbricato ad uso industriale del

30.01.1951;

Concessione Edilizia n. 2025/98 del 20.01.1999;

Permesso di costruire n. 6751/06 del 16.04.2007;

Denuncia di Inizio Attività n. 3392/2007 del 19.06.2007;




Richiesta di Agibilità n. 3030/2010 del 20.05.2010;

ALLEGATO E: Atto di compravendita

ALLEGATO F: Contratto di locazione

ALLEGATO G: N. 3 Attestati di Prestazione Energetica

ALLEGATO H: Estratto di mappa

ALLEGATO I: Visure storiche per immobile


ALLEGATO K: Provenienza: ispezioni ipotecarie



LOTTO 3 – VIA RISORGIMENTO

ALLEGATO A: Planimetria catastale

ALLEGATO B: Elaborato fotografico

ALLEGATO C: Concessioni Edilizie:

Cominicazione di cambio d’uso del 02.06.1999

Concessione Edilizia n. 3198/99 del 15.11.1999

Denuncia di Inizio Attività in Variante alla C.E. n. 3198/99 del

15.11.1999 del 06.10.2000;

Richiesta di Agibilià n. 5899/00 del 17.11.2000;

ALLEGATO D: Atto di compravendita

ALLEGATO E: Contratto di locazione

ALLEGATO F: Attestato di Prestazione Energetica


ALLEGATO H: Visure storiche per immobile

ALLEGATO I: Provenienza: visure storiche

ALLEGATO J: Provenienza: ispezioni ipotecarie

ALLEGATO K: Elenchi ispezioni

ALLEGATO L: Formalità pregiudizievoli

LOTTO 4 – VIA RICCI

ALLEGATO A: Elaborati planimetrici

ALLEGATO B: Planimetrie catastali



Concessione Edilizia n. 247/99 Prat. n. 360/99 del 11.06.1999;

Cambio intestazione della C.E. 360/99 in data 14.01.200;

Concessione Edilizia n. 247/99/1 in Variante del 28.08.2002;

Denuncia di Inizio Attività Prot. n. 3909 del 10.07.2003;

Rinnovo del Permesso di Costruire 247/99/2 del 01.09.2003;

Denuncia di Inizio Attività Prot. n. 807 del 12.02.2004;

Certificato di Agibilità parziale n. 121/04 del 12.02.2004;

Certificato di Agibilità parziale n. 4375/04 del 06.08.2004 ;

ALLEGATO E: Contratto di locazione

ALLEGATO F: N. 2 Attestati di Prestazione Energetica



ALLEGATO I: Provenienza: visure storiche

ALLEGATO J: Provenienza: ispezioni ipotecarie

ALLEGATO K: Elenchi ispezioni

ALLEGATO L: Formalità pregiudizievoli

LOTTO 5 – VIA PORTE CONTARINE

ALLEGATO A: Planimetria catastale

ALLEGATO B: Concessioni Edilizie:

Permesso di Costruire del 19.10.1959 Prot. n. 32548 Reg. n.

1067;

Permesso di Costruire del 24.06.1960 Prot. n. 23544 Reg. n.

1067;

Autorizzazione per Abitabilità Prot. n. 43165 del 1961 Reg. n. 694

del 01.08.1962;;

ALLEGATO C: Atto di compravendita

ALLEGATO D: Estratto di mappa

ALLEGATO E: Visure storiche per immobile

ALLEGATO F: Provenienza: ispezioni ipotecarie

ALLEGATO G: Elenchi ispezioni

ALLEGATO H: Formalità pregiudizievoli

LOTTO 6 – ARQUÀ PETRARCA





PdC n. 44/2003 del 16.02.2004

DIA n. 56/2004 del 30.12.2004

Progetto relativo alla DIA 56/2004

Certificato di Agibilità del 06.05.2005

ALLEGATO E: Atto di compravendita

ALLEGATO F: Contratto di locazione

ALLEGATO G: Attestato di Prestazione Energetica

ALLEGATO H: Estratto di mappa

ALLEGATO I: Visure storiche per immobile


ALLEGATO K: Provenienza: ispezioni ipotecarie



LOTTO 7 – VIGONZA



ALLEGATO C: Estratto di mappa

ALLEGATO D: Certificato di Destinazione Urbanistica

ALLEGATO E: Elaborato fotografico

ALLEGATO F: Concessioni Edilizie

ALLEGATO G: Atto di compravendita


ALLEGATO I: Provenienza: ispezioni ipotecarie

ALLEGATO J: Elenco ispezioni

ALLEGATO K: Formalità pregiudizievoli

Tribunale di Padova

Verbale di asseverazione di perizia

L’anno 2015 addì _______ 30 ____ del mese di _______ Luglio ________ avanti al

Sottoscritto CANCELLIERE è personalmente comparso il perito ARCH. CARLO MARCHESINI nato

a PADOVA il 09 NOVEMBRE 1963 e residente a Selvazzano dentro (PD) in Via Palermo, 1 il

quale chiede di asseverare con giuramento la su estesa perizia.

Il comparso viene ammonito ai sensi di legge circa l’importanza del giuramento che deve

prestare, e stando in piedi, pronuncia la seguente formula: “giuro di aver bene e

fedelmente proceduto all’espletamento dell’incarico affidatomi al solo scopo di far

conoscere la verità

Letto, confermato e sottoscritto

Il perito Il cancelliere

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on ordato preventivo Quattrostelle S.r.l. on sede in ... Lotto 5: vano privato in piano interrato adiito a aina Enel in Via Porte ontatine a Padova; 6. Lotto 6: appartamento e garage