不動産マーケットレポート11

Novembe r, 2 0 13

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社 不動産企画部夏目和宏 TEL.03-3274-9079（代表）

シニア世代の不動産所有状況と老後の不動産活用に関する考え方について ・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・・・ 6

老後、身体が弱った時に望む住まいは現住居が最多。一方で高齢者向け施設への入居意向も上昇 ・ 8

2 2013, November � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

シニア世代※の不動産所有状況と老後の不動産

家計資産における土地資産額の割合は6割近く、そのうち約6割を60歳以上の世代が所有しています。以下、主に60歳以上の世代の不動産所有状況と不動産を老後にどう活用するかの意識調査結果についてご紹介します。� ※シニア世代の定義は必ずしも確定していませんが、本稿では主に60歳以上とします。

国土交通省の資料（「世代間資産移転の促進に関する検討会報告」2013年3月）によれば、個人の家計資産における宅地（土地）資産の割合は55％（884兆円）を占めており、金融資産（452兆円）の2倍近い規模となっています［図表1］。宅地（土地）と住宅（建物）をあわせた不動産資産額は、家計資産全体の7割近くを占めています。二人以上の世帯の1世帯当り（平均）の家計資産額

は合計で約3,600万円、宅地（土地）と住宅（建物）をあわせた不動産資産額は約2,500万円となります［図表2］。これらの調査に基づき国土交通省は、宅地（土地）資産の約6割（約530兆円）を60歳以上の世代が所有していると推計しています［図表3］。また、宅地（土地）資産額の77％を現住居の敷地、残りの約23％は現住居の敷地以外の貸家などの宅地（土地）が占めており、自宅以

外の賃貸用不動産等も60歳以上の世代が7割近くを所有しているとしています。

●家計資産における土地資産の割合は55％、うち約6割を60歳以上の世代が所有

［図表2］１世帯当り家計資産額と内訳（二人以上の世帯平均）

［図表3］宅地（土地）資産の年代別所有状況

宅地（土地）資産 住宅（建物）資産 金融資産 耐久消費財等資産

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000

１世帯当りの家計資産額

資産額（万円） （単位：万円）

合計約3600万円

0

100

200

300

400

500

600

700

20歳代以下 30歳代 40歳代 50歳代 60歳以上 総数

所有資産額（兆円）

（兆円）

現住所の敷地 現住所の敷地以外の宅地

注：調査実施時点の2009年11月末の家計資産額。� 資料：総務省「平成21年全国消費実態調査」

注：「宅地（土地）」は、現住所の敷地、現住所以外の住宅敷地、現住所以外の住宅以外の用途の敷地すべてを含む。� 資料：国土交通省が総務省「平成21年全国消費実態調査」、「国勢調査」、国土交通省「土地基本調査」に基づき推計したもの。

［図表1］家計資産における資産別の割合

宅地（土地）資産884兆円55%

住宅（建物）資産220兆円14%

金融資産452兆円28%

耐久消費財等53兆円3%

（単位：兆円、％）

資料：国土交通省が総務省「平成21年全国消費実態調査」に基づき集計したもの。

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2013, November

活用に関する考え方について

内閣府の調査（「平成23年度高齢者の経済生活に関する意識調査」）によると、自宅以外に賃貸用不動産を所有している人の割合は回答者の1割近くになっています［図表4］。この賃貸用不動産の所有者を調査時点

（2011年10月）における貯蓄額区分別にみると、2千万円台は16.6％、3千万円以上5千万円未満は22.2％、5千万円以上は29.2％となっており、貯蓄額が多くなるほど賃貸用不動産の所有割合が高くなっています［図表5］。

●自宅以外に賃貸用不動産を所有している人の割合は1割近い

内閣府の調査（「平成22年度高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査」）によると、土地、家屋などの不動産を老後にどう利用するかの考え方については、「資産はできるだけ子孫のために残してやる方がよい」という意見に近いとする割合は約半数となっています。この割合は、2001年は約66％、2005年は55％と低下傾向にある

ものの、依然として大きなウエイトを占めています。一方、「資産は自分の老後を豊かにするために売却、賃貸などで活用する方がよい」という意見に近いとする割合も4割近くに上っています［図表6］。

（以上、都市未来総合研究所　池田 英孝）

●老後の（所有不動産等の）資産の利用に関する考え方

［図表4］自宅以外の不動産の所有状況（複数回答） ［図表5］賃貸用不動産の所有状況（貯蓄額区分別）

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

わからない

所有していない

その他

田畑・山

別荘

賃貸用不動産1割近くが賃貸用不動産を所有

現住居以外に不動産を所有している人の割合

現住居以外に所有する不動産の種類

0% 10% 20% 30% 40%

3百万円未満

3百万円～5百万円未満

5百万円～7百万円未満

7百万円～1千万円未満

1千万円～2千万円未満

2千万円～3千万円未満

3千万円～5千万円未満

5千万円以上

貯蓄額別の賃貸不動産の所有割合

貯蓄額（調査時点2011年10月）

［図表6］土地、家屋などの資産を老後にどう利用するかの考え方

Ａの意見に近い Ｂの意見に近い 無回答2001年

Ａの意見に近い Ｂの意見に近い わからない2010年

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

調査実施年

Ａの意見：「資産はできるだけ子孫のために残してやる方がよい」Ｂの意見：「資産は自分の老後を豊かにするために売却、賃貸などで活用する方がよい」

Ａの意見に近い Ｂの意見に近い 無回答2005年

注：調査対象は全国の55歳以上の男女。調査方法は面接聴取法。� 資料：図表4、5はいずれも内閣府「平成23年度高齢者の経済生活に関する意識調査」に基づき都市未来総合研究所作成。

注：ＡとＢのどちらの意見に近いかを尋ねたもの。「わからない」は2010年調査のみの選択肢。調査対象は全国の60歳以上の男女。調査方法は面接聴取法。

� 資料：内閣府「平成22年度高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査」に基づき都市未来総合研究所作成。

4 2013, November � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� 資料：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� 資料：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。2013年12月は、2013年9月調査時点の「先行き」の値。���� 資料：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

1月2004年

（8月）A106.8

B107.6C114.4

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2013年

1月2012年

1月2004年

（9月）A52.8

B54.2

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月2007年

6月 9月 12月 3月2008年

6月 9月 12月 3月2009年

6月 9月 12月 3月2010年

6月 9月 12月 3月2011年

6月 9月 12月 3月2012年

6月 9月 12月 3月2013年

6月 9月 12月

5

－33

13

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（2,3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2013, November

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の9月は速報値。� ��� 資料：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（9月は速報値）。� ��� 資料：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� 資料：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

90

95

100

105

110

1月2004年

A100.5

（9月）B98.4

C102.7

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.01月2004年

0.95

（9月）4.0%

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

（返済期間20年以下）2.580

2.475

1.30

0.680

（9月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

6 2013, November � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� 資料：国土交通省「都道府県地価調査」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� 資料：各都市の「推計人口」公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2012年12月末までの決算資料による。��

� 資料：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

-4.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2012年

住宅地2013年

商業地2012年

商業地2013年

-0.5 -0.6 -0.4

0.5

-0.6-1.2

0.5 0.51.1 1.4

0.3

-0.3-0.8 -0.6

-0.1

0.7

-0.7

-2.0

0.8 0.5

1.8

2.9

0.5

-0.3

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2011年4月

2012年4月

2013年4月

2013年4月前年同月比増減率(右目盛)

2012年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

-1.5

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 都下（多摩地域） 神奈川県 埼玉県 千葉県

2010年12月期(左目盛)2011年12月期(左目盛)2012年12月期(左目盛)2011年12月期前年同月比増減率(右目盛)2012年12月期前年同月比増減率(右目盛)

5.7 5.3 5.76.1 6.5 6.3

0.0 0.0 0.1

-0.1-0.2

-0.1

【データ概要】図1 用

（基準地価）途別平均地価 ：都道府県地価調査に基づく各年7月1日現在の地価の対前年平均変動率。

都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2013, November

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� 資料：国土交通省「都道府県地価調査」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� 資料：各都市の「推計人口」公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2012年12月末までの決算資料による。�� ��� 資料：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

-4.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2012年

住宅地2013年

商業地2012年

商業地2013年-1.8

0.80.0

-0.8 -1.0-0.5 -0.3

0.5

2.71.8

-0.2

0.20.7

-1.8

-0.6 -0.4-0.2

-0.6-1.0 -0.7

1.42.1

1.70.8

2.2

0.1

2.3

-0.6

2013年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2011年4月

2012年4月

2013年4月

2012年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2010年12月期(左目盛)2011年12月期(左目盛)2012年12月期(左目盛)2011年12月期前年同月比増減率(右目盛)2012年12月期前年同月比増減率(右目盛)

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

-1.5

6.5 6.7 7.3 6.5 6.3 6.2 6.7 6.3-0.1 -0.2

0.0 -0.10.1

0.0

-0.2 -0.1

【データ概要】図4 用

（基準地価）途別平均地価 ：都道府県地価調査に基づく各年7月1日現在の地価の対前年平均変動率。

都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート 2013.11発  行 みずほ信託銀行株式会社不動産企画部 〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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編集協力株式会社都市未来総合研究所〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階

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老後、身体が弱った時に望む住まいは現住居が最多。一方で高齢者向け施設への入居意向も上昇

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会�

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

内閣府の調査（「平成22年度高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査」）によれば、老後に自分の身体が弱ったときに住まいをどのようにしたいかについては、「現在の住居に、とくに改造などはせずそのまま住み続けたい」が最も高く、次いで、「現在の住宅を改造し住みやすくする」、「介護を受けられる特別養護老人ホームなどの施設に入居する」、「介護を受けられる有料老人ホームなどの施設に入居する」、「ケア付き住宅に入居する」の順となっています。「現在の住居」を望む割合が最も高くなっている一方で、介護を受けられる老人ホームなどの施設への入居を望む割合が上昇傾向にあることが、もう一つの特徴です。加えて、「わからない」が大きく低下しており、その理由としては、老後の住まいのあり方や高齢者向け諸施設等に関する情報が広まったことや、老後の居住についての関心の高まりなどが考えられます。

注：図表の選択肢のうち「ケア付き住宅に入居する」は2010年調査のみの項目で、「公的なケア付き住宅に入居する」は2001年調査と2005年調査のみの項目。

� 資料：内閣府「平成22年度高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査｣に基づき都市未来総合研究所作成。

■老後に自分の身体が弱ったときに望む居住形態（複数回答）

0

5

10

15

20

25

30

35

40

現在の住居に特に

改造などはせずそのまま住み続けたい

現在の住宅を改造し住みやすくする

介護を受けられる特別養護

老人ホーム等の施設に入居

介護を受けられる

有料老人ホーム等の施設に入居する

ケア付き住宅に入居する

公的なケア付き住宅に入居する

子供や親戚等の家に移って世話をしてもらう

その他 わからない

該当者の割合（％）

（％）

2001年調査 2005年調査 2010年調査