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Le BulletinBimestriel n°1 - 1997

• DROIT PATRIMONIAL DE LA FAMILLE Pages 2-4

• DIVERS Pages 4-5

• DROIT DES SOCIETES Pages 5-6

• DROIT IMMOBILIER Pages 6-8

• URBANISME Pages 8-10

• DOMAINE PUBLIC Pages 10-11

• COLLECTIVITES LOCALES Page 11

• CONTENTIEUX ADMINISTRATIF Page 12

• FISCALITE Pages 12-15

• FISCALITE IMMOBILIERE Pages 16-20

• “ LE DOSSIER ” Pages 21-25

• PROGRAMMES DES VENTES Pages 26-29

• INDICES PUBLIES EN MARS 1997 Pages 30-31

Rédacteur en chef :

Me Ronan BOURGES

Ont participé à cette revue :

Frédéric BEHINFlorence CHERELDominique DEVRIENDTLionel INREPClaude MARECHALNicolas MARQUETTEMichèle RAUNETPhilippe ROUSSIGNOLMarc TSCHIGGFREY

SOMMAIRE

Comité de rédaction

Le Bulletin peut désormais être consulté sur Internet à l’adresse suivante:

SUCCESSION

01 - ASSURANCE-VIE - CHOIX DUBÉNÉFICIAIRE - A QUI PROFITE LAPRIME ?

Il peut y avoir en tout premier lieuune désignation directe ou indirecte,c’est-à-dire seulement déterminabledans le second cas de figure. Ceciest expressément accepté par l’ar-ticle L.132-8 alinéa 2 du Code desassurances. En outre, dans l’hypo-thèse d’une personne désignéecomme bénéficiaire, le souscripteurne pourra revenir en arrière en casd’acceptation par ce dernier. En ef-fet, « la stipulation en vertu de la-quelle le bénéfice de l’assurance estattribué à un bénéficiaire déterminédevient irrévocable par l’acceptationexpresse ou tacite du bénéficiaire »(article L.132-9 du Code des assu-rances). Le bon choix est alors dedésigner son ou ses bénéficiairesdans un testament authentique, cequi permettra de rester maître de laclause jusqu’à son décès. La clauseclassique d’attribution du capital aux« enfants nés ou à naître dusouscripteur » n’est pas suffisanteégalement : en effet, dans le cas duprédécès de l’un de ses enfants, lespetits-enfants ne pourront le repré-senter car, selon l’article L.132-9 duCode des assurances, « l’attributionà titre gratuit du bénéfice d’une assu-rance sur la vie à une personne dé-

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terminée est présumée faite sous lacondition de l’existence du bénéficiaireà l’époque de l’exigibilité du capital oude la rente garantie, à moins que lecontraire ne résulte des termes de lastipulation ». Il serait donc plus appro-prié de mettre « les enfants vivants oureprésentés du souscripteur ». Il en estde même avec la clause « meshéritiers » : en effet, en cas de léga-taire universel, il sera inclus aucontraire du légataire à titre particulier,alors que cela n’est peut-être pas lavolonté réelle du souscripteur. Il faudradonc demander des précisions surcette notion.Ph. Delmas Saint-Hilaire.Conseils par des notaires, n° 213, dé-cembre 96, p. 3 à 6.

02 - LA SUCCESSION DE L’ABSENT.

L’ouverture de la succession de l’ab-sent est subordonnée au prononcéd’une décision judiciaire. Dans un pre-mier temps, une période de présomp-tion d’absence s’ouvre par une déci-sion du Juge des tutelles, au cours delaquelle la survie de l’absent est pré-sumée et la transmission à titre gratuitde ses biens ne peut-être opérée.Puis, dix ans s’écoulent, ou vingt ans àdéfaut de jugement, durant lesquels lapersonne a cessé de paraître à sondomicile et n’a jamais donné de sesnouvelles. Le TGI du dernier domicileconnu de l’absent prononce un juge-ment déclaratif d’absence. Dès latranscription à l’état-civil de ce juge-ment, la succession peut s’ouvrir et le

DROIT PATRIMONIAL DE LAFAMILLE

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notaire devra établir les mêmesactes que ceux d’une successionnormale. Le fait générateur de la per-ception des droits de mutation à titregratuit est la transcription sur les re-gistres d’état-civil du jugement de dé-claration d’absence. En cas de retourde l’absent, il y aura restitution desdroits de succession, déduction deceux relatifs au droit de jouissancecorrespondant à la valeur des reve-nus ayant bénéficié aux héritiers etdont la valeur est égale aux usufruitsà durée fixe.G. Teilliais.J.C.P. éd. N., n° 3, 17-01-97, chro-nique, p. 84 à 86.

03 - SUCCESSION-PARTAGE -SOUVENIRS DE FAMILLE - OB-JETS DE LA FAMILLE D’ORLÉANS- COMTE ET COMTESSE DE PARIS- NOTION.

Ni le caractère historique du bien, nila seule perpétuation de sa posses-sion par la famille, ne peuvent suffireà caractériser la relation devant exis-ter entre l’objet et la famille concer-née pour que ce dernier puisse êtrequalifié de « souvenir de famille ». Ilincombait aux héritiers d’établir quechaque lot mis en vente était com-posé de souvenirs de famille. Dèslors comment définir la notion desouvenir de famille, si la perpétua-tion de sa possession ou son ratta-chement historique à la famille nesuffit pas ?CA Paris, 03-07-96, Consorts d’Or-léans c/ Comte et Comtesse de Pa-ris.J.C.P. éd. N., n° 3, 17-01-97, juris-prudence, p. 97 et 98.

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RÉGIMESMATRIMONIAUX

04 - COMMUNAUTÉ - RÉCOMPENSEDUE À LA COMMUNAUTÉ - CALCUL- PROFIT SUBSISTANT - EMPRUNTCONTRACTÉ POUR RÉGLER UNESOULTE DE DONATION-PARTAGE.

L’emprunt qui permet de régler lesolde d’une soulte due par un épouxcommun en biens, qui a reçu un im-meuble en donation-partage, contribueà l’acquisition du bien donné. La ré-compense due à la communauté doit,en conséquence, être calculée selonles modalités de l’article 1469 alinéa 3du Code civil, relatif au profit subsis-tant. C’est une solution désormais ac-quise que la Cour de cassation réaf-firme dans cet arrêt pourtant de cen-sure. En effet, la Cour de cassationadopte une conception large de la no-tion de dépenses d’acquisition ce quipermet la revalorisation des investis-sements effectués par un époux ou parla communauté.Civ. I., 14-05-96.Répertoire Defrénois, -12-96, 167, p.1442 et 1443.

05 - LES CONTRATS OPÉRANT DESTRANSFERTS DE PROPRIÉTÉDANS LE CADRE CONJUGAL :VENTE ENTRE ÉPOUX ET OPÉRA-TIONS ASSIMILÉES.

Article très complet qui brosse les dif-férents types d’opérations entraînantle transfert de propriété entre époux(vente, échange, dation). L’auteurnous définit la portée de cette liberté

contractuelle théorique (consacréepar la loi du 23-12-85) et ses limitespratiques qui découlent essentielle-ment des régimes matrimoniauxadoptés par les époux. Il relève enfinles risques certains liés à la réalisa-tion de telles opérations, tant sur le

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plan civil que fiscal, et les précautionsà prendre pour éviter de tels risques.G. Teilliais.Les Petites Affiches, 19-02-97, p. 9 à16.

DIVERS

06 - PUBLICITÉ FONCIÈRE - VERSLA FIN DE LA PUBLICITÉ FONCIÈREDES ACTES ET INSCRIPTIONS HY-POTHÉCAIRES CONCERNANT UNANCIEN PROPRIÉTAIRE.

Les conservateurs des hypothèquesn’ont pas à se préoccuper de la validitésur le fond des documents déposés àleur bureau. Ceux-ci rendent seule-ment opposables aux tiers les droitsque les parties possèdent par applica-tion du principe de la formation desobligations par le seul consentementdes parties. Le conservateur n’a sim-plement qu’à vérifier l’effet relatif etrien ne l’empêche d’inscrire des droitssur un bien du chef de son ancien pro-priétaire. La Cour de cassation dansson arrêt du 12 juin 1996 bouleverse laposition jusqu’alors retenue par lesconservateurs. Un conservateur a étécondamné pour avoir pris une inscrip-tion d’hypothèque contre un ancienpropriétaire. Suite à cette décision,l’Association des conservateurs deshypothèques a conseillé à sesmembres de rejeter dorénavant un an-cien propriétaire, sauf pour le justi-ciable à contester ce rejet en estimantque la mention déjà publiée n’est pasvalable sur le fond du droit. Mais cettedécision ne peut s’appliquer aux ins-criptions de privilèges légaux dans ledélai de 2 mois, du renouvellement de

toutes inscriptions de privilège oud’hypothèque, réitération d’actes judi-ciaires et inscriptions définitives d’hy-pothèques judiciaires.P. Frémont.J.C.P. éd. N., n° 2, 10-01-97, doctrine,p. 53 à 58.

07 - DROIT A L’IMAGE - PHOTOGRA-PHIES VENDUES SANS AUTORISA-TION DU PROPRIÉTAIRE - CARAC-TÈRE ILLICITE.

L’utilisation commerciale de l’image deson bien, meuble ou immeuble, étantun attribut du droit de propriété, toutpropriétaire a le droit d’en interdire lareproduction à des fins commerciales.TGI Saumur, 28-08-96, R. Martin c/SARL Phot. Imprim.J.C.P. éd. N., n° 2, 10-01-97, jurispru-dence, p. 59 et 60.

08 - CAUTIONNEMENT : UNE RE-GRETTABLE ENTORSE AU PRIN-CIPE DE L’ACCESSOIRE.

La Cour de cassation, dans un arrêtrendu le 17-11-96, a décidé qu’unecaution ne peut invoquer à son profitles mesures d’adoucissement de ladette (aménagement des délais deremboursement, réduction ou sup-

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SOCIÉTÉS09 - SOCIÉTÉ EN NOM COLLECTIF- TRANSFORMATION EN SARL -OPPOSABILITÉ AUX TIERS - ASSO-CIES - RESPONSABILITÉ.

Une société en nom collectif, bénéfi-ciaire d’un contrat de crédit-bail im-mobilier, n’ayant pas averti le crédit-bailleur de sa transformation en so-ciété à responsabilité limitée, ne peutpas opposer à celui-ci le changementde sa forme sociale, quand bienmême ce changement a été régulière-ment publié. Par conséquence, lachambre commerciale de la Cour decassation, dans son arrêt rendu le 01-10-96, a admis que le créancierpuisse agir en paiement des sommesrestant dues au titre du crédit-bail àl’encontre des associés en leur qua-lité d’associés de la SNC. En effet, ilest aujourd’hui admis par la jurispru-dence que le retrait d’un associé ennom collectif ne fait cesser que sonobligation de garantie de couverturedes dettes postérieures à son retrait ;l’obligation de garantie subsistant

pour toutes les dettes contractées du-rant son mandat social.Cass. com., 01-10-96, Algrin c/ SAVernet et autres.Bulletin Joly, janvier 97, 10, p. 37 à40.

10 - COMMERÇANT - QUALITÉ -INSCRIPTION AU RCS - PREUVE(NON).

L’immatriculation d’une personnephysique au registre du commerce etdes sociétés emporte présomption dela qualité de commerçant, saufpreuve contraire apportée par lestiers. Pourtant la cour d’appel de Pa-ris dans un arrêt rendu le 01-10-96 ena jugé autrement. En l’espèce l’inté-ressé était inscrit depuis plus de troisans au RCS sans pour autant êtrecommerçant. Il ne prévient pas l’URS-SAF qui procède à sa taxation d’officeet, faute de paiement, demande l’ou-verture d’une liquidation judiciaire. Lacour d’appel par un renversement dela charge de la preuve inattendu, dé-cide qu’il n’est pas établi que l’appe-lant a effectivement exercé le com-merce ; qu’ainsi la preuve de sa qua-

pression des intérêts...) obtenuespar le débiteur principal surendetté,en vertu d’un plan conventionnel derèglement. Malgré leur caractère vo-lontaire, la Cour a estimé que les me-sures consenties par les créanciersdans le plan conventionnel de règle-ment, prévu par l’article L. 331-6 an-cien du Code de la consommation,ne constitue pas, eu égard à la fina-

lité d’un tel plan, une remise de dette ausens de l’article 1287 du Code civil.Civ. I., 13-11-96, Cambus c/ Société Gé-nérale.Les Petites Affiches, 31-01-97, p. 15 à18.

DROIT DES SOCIÉTÉS

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lité de commerçant n’est pas rappor-tée malgré son inscription au RCS. Ilconvient donc en ces temps decontroverses jurisprudentielles derester vigilant, en particulier en infor-mant les organismes sociaux ou fis-caux de tout changement de situa-tion.CA Paris, 01-10-96, Boutaleb c/ MeHorel, ès qual.Bulletin Joly, janvier 97, 14, p. 44 et45.

11 - SOCIÉTÉ ANONYME - DIREC-TEUR GÉNÉRAL - RÉVOCATIONAD NUTUM - CONVENTION AUXCONSÉQUENCES FINANCIÈRESIMPORTANTES POUR UN TIERSSUSCEPTIBLE D’EXERCER UNEINFLUENCE SUR LA DÉCISION DERÉVOCATION - ILLICEITE (OUI).

Est illicite la convention qui a pourobjet ou pour effet de restreindre oud’entraver la révocation ad nutum dudirecteur général d’une société ano-

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nyme par les conséquences finan-cières importantes qu’elle entraînepour un tiers qui peut exercer une in-fluence sur la décision de révocation.Ce sont dans ces termes que lachambre commerciale de la Cour decassation s’est prononcée dans un ar-rêt rendu le 04-06-96. Cet attendu deprincipe particulièrement clair est ren-forcé par le fait que la haute juridictionse prononçait pour la seconde foisdans cette affaire (Cass. com., 02-06-92). Ainsi la nullité de ces conventionsen droit positif n’est plus douteuse,mais l’abondance du contentieuxqu’elles suscitent témoigne de laconstante persévérance de la pra-tique.Cass.com., 04-06-96, Fournier c/Mesly d’Arloz.J.C.P. éd.N., n° 8, 21-02-97, Jurispru-dence, p. 315 et 316.

DROIT IMMOBILIER

BAUX

12 - BAIL A USAGE MIXTE PRO-FESSIONNEL ET D’HABITATION -LOI DU 22 JUIN 1982 - RENOUVEL-LEMENT - CONDITIONS - OBLIGA-TIONS DU LOCATAIRE.

Si le titulaire d’un contrat de locationà usage mixte professionnel et d’ha-bitation n’est pas tenu, durant le bail,d’utiliser les lieux à chacun des

usages prévus par la convention desparties, il ne peut, lorsqu’au terme ducontrat, il n’occupe pas pour son habita-tion principale, au moins partiellement,les locaux pris en location, se prévaloirdu droit au renouvellement du contratque la loi du 22 juin 1982 alors appli-cable, confère à celui qui habite les lieuxloués.Cet arrêt est important car il institue unrevirement de jurisprudence de la Courde cassation établie par un arrêt du 11-10-89 (Benaloun c/ Haddad) qui dispo-sait que la destination des locaux àusage d’habitation et professionnel n’im-

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plique pas, par elle-même, l’obliga-tion d’utiliser les lieux loués à cha-cun des usages prévus par laconvention. Il résulte de cette déci-sion que :- la destination mixte demeure unefaculté au cours du bail,- la destination mixte devient uneobligation en fin de bail pour en ob-tenir le renouvellement,- en cas de litige, les juges ont à ap-précier, si au terme du bail, le loca-taire occupait au moins partielle-ment les locaux pour son habitationprincipale.Ass. plén., 02-02-96, Benaloun c/Haddad et autres.J.C.P. éd. N., n° 9, 28-02-97, juris-prudence, p. 349 à 351.

13 - LE BAILLEUR PEUT-IL SE DÉ-CHARGER DE SON OBLIGATIONDE VOISINAGE SUR SON LOCA-TAIRE ?

Les clauses d’un bail sont ineffi-caces pour exonérer le bailleur deson obligation de voisinage. Le bail-leur reste en effet responsable, àl’égard du voisin, des troubles cau-sés par son locataire. Telle est lasolution retenue par la Cour de cas-sation lors d’un arrêt rendu le 17-04-96. Aussi, la responsabilité peut in-comber tantôt au bailleur, tantôt aulocataire, selon que le dommageprovient plutôt de la disposition deslieux (fumées dues à l’absence demoyen de chauffage correct...) ouplutôt du comportement du locataire(odeur de cuisine...).Les Petites Affiches, 13-01-97, p.16.

14 - BAUX D’HABITATION : BAN-

NISSEZ LA LETTRE RECOMMANDÉE.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989énonce que le délai de préavis appli-cable au congé du bailleur est de sixmois et que ce délai court à compter dujour de la réception de la lettre recom-mandée ou de la signification de l’exploitd’huissier. L’auteur insiste dans son ar-ticle sur l’importance des formes à res-pecter et qu’il convient de privilégier l’ex-ploit d’huissier, mettant en évidence lesaléas que peuvent engendrer les envoispostaux.J-P. Blatter.A.J.P.I., 3/97, p. 192 et 193.

COPROPRIÉTÉ

15 - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE - ACTIONEN NULLITÉ - COPROPRIÉTAIRE RE-PRÉSENTÉ PAR UN MANDATAIRE -DÉCISION PRISE SUR UNE QUESTIONNON ÉCRITE A L’ORDRE DU JOUR -CONSÉQUENCES.

Si un vote est acquis, à l’unanimité ou àla majorité des copropriétaires présentsou représentés, sur une question quin’est pas inscrite à l’ordre du jour, le co-propriétaire représenté, qui a nécessai-rement limité le mandat au vote desseules questions prévues par la convo-cation, est recevable à contester la déci-sion de l’assemblée générale.CA Rouen, 14-02-96, Syndicat des co-propriétaires de la copropriété « Les jar-dins et le commerce du Gros Horloge » c/Époux Vesperini.J.C.P. éd. N., n° 7, 14-02-97, jurispru-dence, p. 275 et 276.

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VENTED‘IMMEUBLES

16 - AGENT IMMOBILIER -COMMISSION.

La reconnaissance du droit à rému-nération de l’intermédiaire (agent im-mobilier ou notaire négociateur),lorsque le paiement de la commis-sion a été mis à la charge de l’acqué-reur, s’analyse en un droit de substi-tution. C’est à dire qu’en l’exerçant,le préempteur se substitue purementet simplement à l’acquéreur évincéen tous ces droits et obligations. Ce-pendant, il semble difficile de justifierla solution retenue par la Cour de

cassation dans son arrêt rendu le 26-03-96, dans l’hypothèse d’un mandat de re-cherche consenti par l’acquéreur seul, levendeur restant totalement étranger àcette convention (article 1165 du codecivil). La convention de vente et celle dumandat de recherche étant parfaitementdistinctes, les modalités de rémunéra-tion de l’intermédiaire ne font pas partiedes charges et conditions de la vente, lemontant de la commission est alors unecharge augmentative du prix. Dès lors,la vigilance du notaire devra égalementporter sur l’ensemble des conventionssouscrites par l’acquéreur, lorsque cesdernières sont en lien direct avec lavente, et qu’elles ont été notifiées aupréempteur.Civ. I., 26-03-96.Répertoire Defrénois, 30-01-97, 36466,p. 92 à 100.

URBANISME

PERMIS DECONSTRUIRE

17 - LA NOTION DE CHANGEMENTDE DESTINATION.

Le Conseil d’État a considéré quedes travaux permettant que des bâti-ments, jusqu’alors affectés à usagecommercial, soient utilisés pour unatelier de mécanique automobileemportent changement de destina-tion au sens de l’article L. 421-1 duCode de l’urbanisme. Le Conseild’État retient ici un critère fonction-

nel, consistant à rechercher si la fonc-tion initiale de l’immeuble est ou nonmodifiée. Il abandonne l’idée selon la-quelle il n’y aurait changement de desti-nation qu’en cas d’incidence des tra-vaux sur l’application des règles d’urba-nisme.CE 04-11-96, Commune de Nantes.Droit Administratif, Janvier 1997, 35, p.31 et 32.

18 - PERMIS DE CONSTRUIRE ETAUTORISATION DE DÉFRICHE-MENT.

L’article R. 421-3-1 prévoit que lorsqueles travaux pour lesquels un permis deconstruire est demandé nécessitentl’abattage d’arbres soumis aux règles

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du Code forestier sur le défrichement,l’autorisation de défrichement estjointe à la demande. Bien que les deuxlégislations soient indépendantes, leConseil d’État a considéré qu’un re-quérant peut invoquer l’illégalité del’autorisation de défrichement à l’appuide conclusions tendant à l’annulationd’un permis de construire à conditionque l’autorisation de défrichement nesoit pas devenue définitive par suite del’expiration du délai de recours conten-tieux la concernant. Dans cette hypo-thèse, un moyen tiré de son illégalitépeut entraîner l’annulation du permisde construire.CE 06-01-97, Association des Amis deSaint Palais sur Mer.Moniteur des Travaux Publics, 14-02-97, p. 57.

19 - DROIT DE CONSTRUIRE ETCONSTRUCTIBILITÉ.

Quand un terrain est classé en es-paces boisés par un POS, il devientpratiquement inconstructible. La juris-prudence est d’ailleurs très stricte àcet égard. Par ailleurs, le Conseild’État dans un arrêt du 30 novembre1992, Communauté Immobilière « LesRésidences de la Promenade » , puisle Tribunal administratif de Versaillespar un jugement en date du 26 mars1996, Auvray ont considéré que dansle calcul de la constructibilité des ter-rains « doivent être exclues les partiesdu terrain classées en espace boisédès lors qu’en application des disposi-tions de l’article L. 130-1 du Code del’urbanisme, ces parties du terrain nesont pas susceptibles de recevoir desconstructions. L’auteur critique cetteposition et s’appuie d’ailleurs pour cefaire sur un jugement de la Cour admi-nistrative d’appel de Paris du 19 juillet1996, M et Mme Cardon qui considèrequ’aucune disposition législative ou ré-glementaire ne s’oppose à ce que la

totalité de la superficie du terrain ser-vant d’assiette au projet autorisé parle permis attaqué, soit prise encompte pour le calcul des possibilitésde construction, alors même qu’unegrande partie de la parcelle est clas-sée au POS de la commune parmi lesespaces boisés à conserver.P. Hocreitère.Droit Administratif, janvier 1997, p. 4à 6.

Z.A.C.

20 - AMÉNAGEMENT : REMÈDESJURIDIQUES POUR REDRESSERLES ZAC.

Après la crise de nombreuses ZACsont paralysées. J-B AUBY examinequelles sont les possibilités offertesaux personnes publiques initiatriceset à l’aménageur pour les redresser.Il examine notamment la procédurede modification et précise les hypo-thèses dans lesquelles on doit recou-rir à une procédure lourde ou non.J-B Auby.Moniteur des Travaux Publics, 14-02-97, p. 52 à 54.

21 - RÉSILIATION D’UNE CONVEN-TION DE Z.A.C. - POUVOIR DUJUGE.

Le juge a considéré qu’une conven-tion d’aménagement de Z.A.C. neconstituait ni un contrat de conces-sion, ni un marché de travaux com-portant des investissements impor-tants dont l’amortissement devait êtreassuré par l’exploitation d’équipe-ments. En conséquence, le juge ducontrat n’a pas le pouvoir de pronon-cer l’annulation des mesures prises

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par la commune et notamment la résilia-tion.TA Amiens 09-04-96, Sté européennede développement industriels et com-merciaux.Droit Administratif, janvier 1997, 39, p.33.

LOTISSEMENT

22 - LA PUBLICITÉ DES OPÉRATIONSIMMOBILIÈRES DE LOTISSEMENT.

L’autorisation de lotir qui doit faire l’objetd’une publicité en mairie et sur le terrainpendant deux mois pour faire courir lesdélais de recours contentieux et per-mettre par ailleurs la commercialisationdes lots, sous-entend une publicité àl’égard d’éventuels acquéreurs qui estsujette à réglementation. L’auteur re-trace dans son article les mesures édic-tées par les Codes de l’urbanisme et dela consommation et la loi du 29-12-79qui permettent la protection des acqué-reurs et de l’environnement pour unetelle opération de commercialisation.R. Léost.A.J.P.I., 3/97, p. 204 à 207.

EXPROPRIATION

23 - EXPROPRIATION DU TRÉ-FONDS OU ESTIMATION PAR VO-LUME.

La Cour de cassation par une déci-sion du 20-11-96 tranche la questiondélicate de l’estimation du sous-sollors de son expropriation et plus par-ticulièrement l’estimation des vo-lumes de tréfonds. La Cour de cassa-tion a estimé que la cour d’appelavait relevé à bon droit qu’il n’y avaitpas lieu de déduire de l’indemnité dedépossession, l’indemnité qui lorsd’une précédente expropriation avaitété allouée à l’exproprié du sol.Civ.III., 20-11-96, SNCF c/ Syndicatdes copropriétaires du 17, boulevardBourdon à Paris 4°.A.J.P.I., 3/97, p. 189 à 191 et 214 à216.

DOMAINE PUBLIC

24 - LE FINANCEMENT PRIVÉ DE LACONSTRUCTION D’OUVRAGES PU-BLICS EN PARTICULIER SUR LEDOMAINE PUBLIC.

Les auteurs commentent l’avis duConseil d’État du 31 janvier 1995 quiconcerne les montages juridiques en-

visagés par le Ministère de l’Intérieurpour la construction d’un commissariatde Police. Cet avis prend position surplusieurs points essentiels du droit dela domanialité publique (la domanialitépublique virtuelle et le régime des occu-pations du domaine public) et de lamaîtrise d’ouvrage publique. Si sur le

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plan de la domanialité publique, lessolutions rappelées par le Conseild’État sont très protectrices et restric-tives, en revanche, sur le plan du droitde la maîtrise d’ouvrage, elles révèlentle souci du Conseil d’État de permettreaux personnes publiques de s’asso-cier à des personnes privées pourfaire construire des équipements pu-blics.E. Fatôme et P. Terneyre.A.J.D.A., Février 1997, p. 126 à 141.

25 - UTILISATION PRIVATIVE -SALLE COMMUNALE- COMPÉ-TENCE DU MAIRE.

Le Conseil d’Etat rappelle que le mairea toujours le pouvoir de prendre unedécision sur une demande de mise àdisposition d’une salle communale, envertu de ses compétences en matièred’administration des propriétés com-munales. Il n’a pas besoin de l’accordpréalable du conseil municipal.CE 21-06-96, Association « SaintRome demain ».Revue de droit immobilier, 1996, p.555 et 556.

26 - UTILISATION PRIVATIVE - AB-SENCE DE DROIT ACQUIS AU RE-NOUVELLEMENT DU TITRE.

Il résulte des principes généraux de ladomanialité publique que les titulairesd’autorisation n’ont pas de droits ac-quis au renouvellement de leur titre. Enl’espèce, saisi d’un refus de renouvelerl’autorisation d’occuper une parcelle dudomaine public maritime sur le sol delaquelle était construit un bâtiment àusage d’hôtel-restaurant, le Conseild’Etat a estimé que l’Administrationavait pu légalement se fonder sur ceque le bâtiment construit sur la parcelleavait été laissé sans entretien pour re-fuser de renouveler l’autorisation, euégard à l’intérêt général que présentaitle développement touristique du site.CE 20-03-96, M. Veber.Revue de droit immobilier, 1996, p.556.

COLLECTIVITES LOCALES

27 - AIDES AUX ENTREPRISES -SEM - AIDES DIRECTES- ILLÉGA-LITÉ.

Ce jugement de la CAA de Paris ap-porte un nouvel exemple d’aide di-recte illégale d’une commune à uneSEM et rappelle que les communesqui ont confié une mission à une so-ciété d’économie mixte locale dontelles sont actionnaires peuvent lui

consentir une avance de trésoreriepour l’exécution de cette mission, maisqu’en revanche elles ne peuvent accor-der d’aides directes ou indirectes à uneSEML, qui est régie par la loi sur lessociétés commerciales, qu’en respec-tant les conditions fixées par la loi du 2mars 1982.CAA Paris, 24-09-96, commune de Se-vran et autres.A.J.D.A., 20-01-97, p.111 et 112.

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CONTENTIEUX ADMINISTRATIF

28 - LES MODES ALTERNATIFS DERÈGLEMENT DES LITIGES ET LEDROIT ADMINISTRATIF.

Les modes alternatifs de règlementdes litiges sont tous les moyens derèglement des litiges autres que lesrèglements juridictionnels par desinstances étatiques. Il s’agit du re-cours administratif préalable, de lamédiation-conciliation, de la transac-tion et de l’arbitrage. L’auteur en pré-cise la définition et les modalités demise en oeuvre.L. Richer.A.J.D.A., janvier- 1997, p.3 à 9.

29 - DÉCISIONS DE JUSTICE - GA-RANTIR LA BONNE EXÉCUTION DESJUGEMENTS.

Les juges administratif, civil et pénalrendent en matière d’urbanisme des dé-cisions lourdes de conséquences tantpour les particuliers que pour les collec-tivités locales. L’auteur examine lesconditions d’application de ces déci-sions et les différents outils à la disposi-tion du juge.N. Coulaud.Moniteur des Travaux Publics, 21-02-97, p. 46 à 49.

FISCALITÉ

30 - AMORTISSEMENT - DROIT DEPRÉSENTATION DE LA CLIEN-TÈLE.

L’Administration vient de préciserqu’elle s’opposerait à l’amortisse-ment de l’immobilisation incorporelleque constitue la clientèle d’une pro-fession libérale au motif que cet actifne peut être assimilé à un élémentdont, dès l’acquisition, peut être dé-terminée la date à laquelle ses effetsbénéfiques sur l’exploitation pren-dront fin. On rappelle, en outre,qu’un BNC ne peut - contrairement àun commerçant - constater la dépré-ciation par voie de provision.RM Authié, 19-12-96, n° 16373.Bulletin fiscal, 2/97, 130, p. 98.31 - ENREGISTREMENT - AS-

SIETTE DES DROITS DE VENTE-COMMISSION D’AGENCE.

L’Administration admet que la commis-sion d’agence, payée par l’acquéreur àl’agent immobilier mandaté par le ven-deur, ne constitue pas une charge aug-mentative de prix, si le mandat fait del’acquéreur le débiteur de cette commis-sion.RM 04-03-97, n° 6258.Feuillet rapide, 16/97, p. 2.

32 - ÉTABLISSEMENT DE L’IMPÔT -

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EXAMEN DE LA SITUATION FISCALEPROFESSIONNELLE - RÉGULARITÉDES OPÉRATIONS - DÉTOURNE-MENT DE PROCÉDURE (OUI) - AD-MINISTRATION CONNAISSANTAVANT L’ENGAGEMENT DE LA VÉ-RIFICATION LE CARACTÈRE PRO-FESSIONNEL DES REVENUS DÉ-CLARÉS.

L’Administration ne peut utiliser la pro-cédure de l’ESFP lorsqu’elle connaîtavant d’engager cette procédure le ca-ractère professionnel des revenus nondéclarés. En n’appliquant pas la procé-dure de vérification de comptabilité,elle commet un détournement de pro-cédure de nature à être sanctionné parl’annulation du redressement.CAA Lyon, 25-09-96, David.Revue de jurisprudence fiscale, 12/96,1383, p. 822.

PATRIMOINE

33 - ENREGISTREMENT -SUCCESSION-PARTAGE - ÉVALUA-TION - RÉSIDENCE PRINCIPALE -OCCUPATION - CONSÉQUENCES.

Refus du Ministre de l’Economie et desFinances d’étendre en matière dedroits de succession en faveur duconjoint survivant le bénéfice de l’abat-tement accordé en matière d’ISF du faitde l’occupation de la résidence princi-pale par son propriétaire, suite à l’arrêtde la Cour de cassation du 13-02-96.RM n° 45103, 10-02-97, JOAN.J.C.P. éd. N., n° 8, 21-02-97, La se-maine en bref, p. 285 et 286.

34 - DONATION DE FRUITS.

Un fort courant doctrinal enseignequ’une donation de fruits n’est pasune donation au motif qu’en pareillehypothèse le donateur ne s’appauvritpas. La Cour de cassation casse unedécision de cour d’appel au motif quel’article 843 du Code civil n’opère au-cune distinction selon que le défunt adonné un bien ou les fruits de celui-ci.Il s’agissait en l’occurrence de l’usaged’un logement. A la demande d’un co-héritier contestataire, l’héritier quiavait utilisé gratuitement un apparte-ment pendant plusieurs années, a dûrapporter à la succession cet avan-tage constitutif d’une libéralité.Civ.I., 14-01-96.Droit et Patrimoine Hebdo, n° 186, 04-02-97, p. 1.

35 - DONATIONS - ALLÉGEMENTDES DROITS DE MUTATION ATITRE GRATUIT.

Les articles 14 à 16 de la loi du 12-04-96 modifient l’article 790 du CGI. Lesdonations-partages ainsi que les do-nations simples à un enfant uniquebénéficient des taux de réduction sui-vants :- 35% lorsque le donateur est âgé demoins de 65 ans,- 25 % lorsque le donateur est âgé demoins de 75 ans.La mesure temporaire de l’article 16de la loi précitée est encore plus favo-rable puisque le taux de réduction vajusqu’à 35% pour les actes passésavant le 31-12-97 et concernant desdonateurs âgés de moins de 75 ans. Ilétait admis que ces réductions s’appli-quaient aux actes devant notaire,conformément à l’article 931 du Codecivil. Quant aux actes sous seing privéou aux dons manuels révélés à l’Ad-ministration par le donataire, il estmaintenant également admis que cesdonations sont susceptibles de béné-

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ficier des avantages de la présenteloi. Une nuance cependant : l’âge dudonateur devra être apprécié non àla date de l’acte mais à la date del’enregistrement de l’acte.Instruction 7G-2-97, 17-02-97.Feuillet rapide, 15/97, p. 3 à 5.

36 - LES PENSIONS ALIMEN-TAIRES SONT-ELLES DÉDUC-TIBLES ?

L’obligation alimentaire concerne lesenfants au profit de leurs descen-dants (article 205 du Code civil), lesgendres ou belles-filles à l’égard deleur beau-père ou belle-mère tantque le mariage subsiste. La déducti-bilité est admise par l’Administrationlorsque la personne doit être« démunie de ressources lui assu-rant des moyens d’existence suffi-sants. La notion de besoin présenteun certain caractère de relativité :elle dépend, notamment , de la situa-tion de famille du créancier et dansune certaine mesure, de sa situationsociale ». Il est admis également quel’on peut aider une personne tou-chant le RMI ou une personne encontrat emploi-solidarité, ou encores’il est étudiant. La somme fiscalemaximale déductible est de 35100francs pour deux parents. Il s’estposé la question de la déductibilitédes pensions versées en nature ; enl’espèce, un divorcé avait mis à dis-position de son ex-épouse et de sesenfants mineurs un logement lui ap-partenant. La Cour d’appel a ac-cepté le principe de paiement en na-ture (CA Lyon 01-07-94) de son obli-gation alimentaire malgré l’opposi-tion de l’Administration. C’est cepen-dant au mari d’apporter la preuve dupaiement de la pension, qu’elle soit

en nature ou en argent.M. de Nemours.Conseils par des notaires, n° 215, février97, p. 11 à 13.

ABUS DE DROIT

37 - ABUS DE DROIT.

On relève dans le dernier rapport du co-mité consultatif pour la répression desabus de droit trois décisions favorablesà l’Administration qui sanctionnent lemontage suivant :- constitution d’une SCI par apport de lanue-propriété d’un bien,- donation de la pleine propriété desparts reçues en contrepartie de l’apport,au motif que ce schéma n’avait été re-tenu qu’aux fins de contourner le barèmefiscal de l’article 762 du CGI.Droit fiscal, 10/97, p. 365 et 366.

38 - ABUS DE DROIT - TRANSFORMA-TION D’UNE SARL EN SA AVANT SACESSION.

Très importante décision de la Cour decassation qui estime que la transforma-tion régulière d’une SARL en SA n’estpas abusive et est une opération néces-sairement distincte de la cession ulté-rieure des actions par les associés indi-viduellement.Cass. com., 10-12-96.Droit et Patrimoine Hebdo, n° 184, 21-01-97, p. 2.

SOCIÉTÉS

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39 - SOCIÉTÉS ET GROUPE-MENT - EURL - DÉMEMBRE-MENT DE PARTS SOCIALES.

Étonnante et contestable précisionde l’Administration qui, en applica-tion des dispositions de l’article 8 duCGI, estime que le nu-propriétaired’une EURL est imposable à l’impôtsur le revenu et redevable des coti-sations sociales sur le résultat de lasociété. Dès lors, que l’on ne peutpriver l’usufruitier du dividende dis-tribué - sauf disposition statutairecontraire - on constatera une disso-ciation des qualités de bénéficiairedu revenu et de redevable de l’im-pôt.RM Valleix, 23-12-96, n° 24606.Bulletin fiscal, 2/97, 186a, p. 111.

TRANSMISSIOND’ENTREPRISES

40 - ENREGISTREMENT - PAIE-MENT FRACTIONNE OU DIFFÉRÉ

- TRANSMISSION D’ENTREPRISE.

Le taux de l’intérêt légal est fixé à3,87 % - 3,80 % compte tenu desrègles d’arrondissement - pour l’an-née 1997. En cas de transmissiond’entreprise, le taux applicable peutêtre réduit au tiers de l’intérêt légal.Il en résulte que pour les demandesde différé-fractionné faites en 1997,l’intérêt du crédit sera de 1,20 %.Bulletin fiscal, 3/97, 325, p. 207.

41 - TRANSMISSION D’ENTREPRISES- DÉDUCTION DES DROITS DE MUTA-TION A TITRE GRATUIT.

Le législateur a validé la doctrine admi-nistrative, contraire à la jurisprudencedu Conseil d’État, qui autorisait la dé-duction des droits de mutation à titregratuit et les intérêts y afférents dus parle donataire ou l’héritier qui continuel’exploitation de l’entreprise transmise.L’instruction commentant ce nouveaudispositif vient d’être publiée. Ses princi-pales dispositions sont les suivantes :- en bénéficient les entreprises indivi-duelles ou les sociétés de personnes,- a concurrence de la quote-part de l’ac-tif affecté à l’exploitation (ce qui exclutles biens affectés à une activité non pro-fessionnelle),- l’héritier ou le donataire doit s’engagerà exploiter personnellement pendant 5ans (l’apport en société est possible),- seuls sont déductibles les droits effec-tivement versés et les intérêts s’ils résul-tent d’un paiement différé fractionné (àl’exclusion des emprunts bancaires).Instruction 4C-3-97, 25-02-97.Feuillet rapide, 18/97, p. 3 à 7.

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FISCALITÉ IMMOBILIÈRE

42 - LES ZONES FRANCHES UR-BAINES : AVANTAGES FISCAUX.

Cet article nous rappelle que leszones franches urbaines sont enprincipe créées, en métropole,dans les quartiers de plus de10.000 habitants, particulièrementdéfavorisés au plan économique,et que la liste de ces zones a étéfixée par la loi du 14-11-96. Ceszones franches permettent de bé-néficier d’un nombre importantd’avantages fiscaux qui sont entreautres, une exonération d’impôtssur les bénéfices, de la taxe fon-cière..., et sous certaines condi-tions dont la teneur est exposéedans cet article auquel est jointe laliste des zones urbaines délimitéespar les décrets du 26-12-96.C. Bruno.A.J.P.I., 3/97, p. 201 à 203.

43 - VENTE - DISSIMULATIOND’UNE PARTIE DU PRIX - AR-TICLE 1840 DU CGI - CESSIOND’UN DROIT D’USAGE ET D’HA-BITATION - APPLICATION (NON).

La cession d’un droit d’usage etd’habitation ne figure pas parmi lescontrats énumérés par l’article1840 du CGI. Ainsi, la Cour decassation, dans un arrêt rendu le20-03-96, a cassé l’arrêt d’appelqui avait annulé l’acte sous seingprivé constitutif d’une contre-lettredissimulant une partie du prix réelconvenu pour la cession d’un droitd’usage et d’habitation. Ainsi laCour de cassation réaffirme saconception restrictive à l’égard de

la nullité frappant les contre-lettres ayantpour objet de dissimuler au fisc une partiedu prix réel de vente.Civ. III., 20-03-96, Époux Mauro c/ MmeCorrère.Répertoire Defrénois, 15-12-96, 164, p.1438.

44 - PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE - CAL-CUL DE LA PLUS-VALUE - PRIX D’AC-QUISITION - MAJORATIONS - TRA-VAUX DE REMISE EN ÉTAT (NON).

Un propriétaire avait remis en état desappartements préalablement à leur ces-sion et avait tenu compte du coût de cestravaux dans la détermination du prix derevient des biens revendus. Jugé aprèsmesure d’instruction que ces travaux nepouvaient être retenus au motif qu’il nes’agissait pas de travaux de reconstruc-tion, agrandissement, rénovation ouamélioration. Conclusion : remettre enétat n’est pas rénover.CAA Paris 10-10-96, M. Esculier.Droit fiscal, 7/97, 167, p. 270.

45 - ACTIF IMMOBILISE - VALEURSD’ACTIF - IMMOBILISATIONS CORPO-RELLES - RETOUR AU BAILLEUR DESCONSTRUCTIONS ÉDIFIÉES PAR LEPRENEUR.

Intéressante décision de la Cour d’appelde Lyon qui rappelle que l’Administrationa la possibilité de taxer - selon le régimede droit commun - le profit que constituele retour gratuit au bailleur des construc-tions réalisées par le locataire. Les cir-constances de l’affaire ont permis à l’Ad-ministration de démontrer que l’acces-

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sion avait été réalisée au terme dubail renouvelé tacitement. La dé-termination de cette date peutéventuellement permettre aucontribuable d’invoquer la pres-cription du droit de reprise de l’Ad-ministration.CAA Lyon, 25-09-96, SCI Elem.Revue de jurisprudence fiscale,12/96, 1387, p. 823 et 824.

46 - VENTE D’IMMEUBLES - AC-QUISITION D’UN TERRAIN A BÂ-TIR - CESSION D’UN TERRAINPAR UN PROMOTEUR A LACOMMUNE - RÉALISATION DEBÂTIMENTS SOCIAUX DANS LEDÉLAI IMPARTI AU PROMO-TEUR - DÉCHÉANCE (NON).

Une collectivité locale a acquis unterrain à bâtir. Elle est exonéréedu droit de mutation à titre onéreuxen application de l’article 1042 duCGI. Cette exonération a été éten-due à la TVA immobilière par voiede doctrine administrative. L’Admi-nistration vient implicitement deconfirmer que cette exonérationétait également applicable lorsquele bien était déjà entré dans lechamp d’application de la TVA,l’acquéreur n’étant pas dans cettehypothèse redevable de la TVA.RM 16-12-96.Indicateur de l’enregistrement, fé-vrier 97,16840.

47 - TVA D’UN TERRAIN A BÂTIR- DÉLAI POUR CONSTRUIRE.

L’acquisition d’un terrain à bâtirest soumise à la taxe sur la valeurajoutée à la condition que laconstruction soit réalisée dans les

4 ans, sous peine d’être obligé de régula-riser la situation et de payer un droit sup-plémentaire de 6%. Ce délai s’imposemême si un obstacle présentant le carac-tère de force majeure empêche temporai-rement la construction. Il en est ainsilorsque le préfet rend un arrêté d’incons-tructibilité postérieurement à l’acte d’ac-quisition. Si l’interdiction de construire estdéfinitive, l’acquéreur est dispensé detoute régularisation et ne doit aucune pé-nalité.Cass. com., 01-03-96.Conseils par des notaires, n° 215, février97, p. 14.

48 - ACQUISITION D’UN TERRAIN A BÂ-TIR PAR UN MARCHAND DE BIENS -DÉCHÉANCE.

Confirmation que l’acquéreur d’un terrainà bâtir peut être assujetti à la TVA et auxdroits d’enregistrement. L’hypothèseconcernée est la suivante :- un bien avait été acquis sous le bénéficedes dispositions de l’article 1115 du CGI,- l’acquéreur avait obtenu de l’Administra-tion l’accord que l’opération devait êtreplacée sous le régime de la TVA immobi-lière, compte tenu de l’importance destravaux envisagés sous condition de lapassation d’un acte complémentaire com-portant l’engagement de construire. Cetacte n’a pas été passé. Le bien n’avaitpas été revendu dans le délai de 5 ans .Jugé qu’à défaut de revente, les droits demutation devaient être exigés bien que laTVA ait été perçue sur l’acquisition.TGI Nice, 18-06-96, SCI Villa Eden Roc.Indicateur de l’enregistrement, février97,16828.

49 - TVA IMMOBILIÈRE - LOGEMENTS

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LOCATIFS SOCIAUX.

L’article 17 de la loi de financespour 1997 prévoit un nouveau casde livraison à soi-même au taux de5,5% qui concerne les logementssociaux locatifs. Dans une instruc-tion dense, l’Administration com-mente ce nouveau régime dont lescaractéristiques principales sont lessuivantes:- la qualité du bailleur est indiffé-rente (OPHLM ou investisseurprivé),- seuls sont prises en compte les ca-ractéristiques du logement et laqualité du financement :

* affectation du logement ausecteur locatif social par conventionentre le bailleur et le représentantde l’État, qui aura droit à l’APL,

* la construction doit avoir faitl’objet d’un agrément,

* l’opération est financée àl’aide d’un prêt prévu à l’articleR.331-1 du CCH,

* le chantier a été ouvert àcompter du 01-10-96 sous réservede dispositions à caractère transi-toire.En outre, le financement de laconstruction de logements sociaux aété modifié depuis le 01-10-96, cequi conduit à compter du 04-03-97 :- à modifier le champ d’applicationdu taux réduit de 5,5% concernantles acquisitions de terrain à bâtir.Désormais, seuls les PLA-TS, lesPLA attribués dans le cadre d’opé-rations expérimentales et les venteset apports réalisés au profit d’orga-nismes HLM bénéficient du taux ré-duit. Les PLA ordinaires, les PC-CFF, les PLI, les PLS et les prêts àtaux zéro en sont exclus.- à faire bénéficier du régime de lalivraison à soi-même : les finance-ments PLA-CDC, PLA-CDC opéra-

tions expérimentales, PLA-TS et lesPLA-CFF.Domaine restreint exonéré de TVA :- les achats réalisés par les HLM,- les achats réalisés par les établisse-ments publics régionaux, départemen-taux et communaux, dont les HLM(doctrine administrative étendant l’ar-ticle 1042 du CGI),- les acquisitions des SEM à participa-tion publique majoritaire dans le cadred’une ZAC concédée (doctrine adminis-trative),- les acquisitions réalisés par les orga-nismes bénéficiant du droit de préemp-tion dans les ZAC.Le principe de livraison à soi-même misen place se traduit :- par l’obligation de procéder à unetaxation au taux réduit de 5,5% du prixde revient de l’immeuble.- les règles de droit commun de la livrai-son à soi-même sont applicables desorte que le prix de revient inclut : lesfrais financiers, la quote-part des fraisadministratifs et les rémunérations despersonnels affectés à l’opération.- par exception, le prix d’acquisition duterrain sera extourné du prix de revient.La livraison à soi-même doit être décla-rée dans les douze mois de l’achève-ment sauf prorogation auprès de la re-cette du siège de la du directionbailleur-constructeur.Afin de placer dans une situation iden-tique le bailleur-constructeur et lebailleur-acquéreur, les ventes de loge-ments sont assujetties au taux réduit de5,5% lorsque les conditions suivantessont satisfaites :- l’acquéreur doit bénéficier d’un prêtprévu à l’article R.331-1 CCH (PCL),- le vendeur doit produire à l’appui desa déclaration de TVA, une attestationnotariée ou une copie de l’acte de venteprécisant :

* la nature du financement (PCL),* que l’acquéreur prend l’engage-

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ment de louer le logement dans lesconditions prévues à l’article L.351-2.3° du CCH.Droit à déduction : l’organismeconstructeur a la possibilité de dé-duire la TVA afférente à la construc-tion de l’immeuble dont elle peut justi-fier à l’aide de factures ou documentsen tenant lieu, qui permettent d’identi-fier la nature et l’objet des prestations.Cette TVA est déductible lorsqu’elledevient exigible chez les fournisseurs.La TVA acquittée à l’occasion de lalivraison à soi-même ne peut être dé-duite.Secteur distinct d’activité. Dans l’hy-pothèse où un même immeuble com-prend des logements ordinaires etdes logements locatifs sociaux, lesseconds déterminés dans l’ensembleselon un prorata de surface consti-tuent obligatoirement un secteur dis-tinct. Les redevables doivent déclarerà l’Administration ce secteur en pro-duisant les documents en justifiantl’existence (décision d’agrément). Adéfaut, le secteur distinct est refuséde même que la récupération de laTVA. La comptabilité du redevabledoit permettre le suivi en recettes etdépenses de ce secteur distinct. Encas de dépenses concernant à la foisce secteur et un autre secteur d’acti-vité, la ventilation peut être opéréeselon les critères physiques (exemple: superficie).A titre dérogatoire, pour les im-meubles composés exclusivement delogements locatifs sociaux et d’autreslogements, il est admis que la sectori-sation prenne fin avec la livraison àsoi-même. Si l’entreprise exerce parailleurs des activités soumises à laTVA, le suivi des opérations concer-nant les locations exonérées se feradans un seul secteur distinct.La création de ce nouveau cas de li-vraison à soi-même est l’occasion

pour l’Administration de faire le pointsur les différentes hypothèses de livrai-son à soi-même qui peuvent être sché-matiquement résumées ainsi :- immeuble non offert à l’habitationpour les ¾ et comprenant à la fois deslogements locatifs sociaux et des lo-caux utilisés pour une activité assujet-tie à la TVA. Les premiers font l’objetd’une livraison à soi-même 257.7° à5,5% qui n’est pas déductible et les se-conds font l’objet d’une livraison à soi-même 257.7° à 20,6% qui est déduc-tible selon le prorata du chiffre d’af-faires. La TVA d’amont est répartie se-lon un critère physique.- immeuble affecté à l’habitation pourles ¾ et comprenant des logements lo-catifs sociaux et des locaux affectés àune activité taxable. Les premiers fontl’objet d’une LASM 257.7° à 5,5% quin’est pas déductible. Les seconds fontl’objet d’une LASM 257.8° à 20,6% quiest déductible selon le pourcentage dedéduction.- immeuble comprenant à la fois deslogements locatifs sociaux, d’autres lo-gements et des locaux affectés à uneactivité taxable. Dans ce cas, on dis-tingue selon que :

* LASM à 5,5% pour les loge-ments sociaux, non récupérable.

* aucune LASM n’est imposablepour les autres logements.

* LASM 257.8° à 20,6% pour lesautres locaux. Cette TVA est récupé-rable selon le pourcentage de déduc-tion.- l’immeuble n’est pas affecté à l’habi-tation pour plus des ¾ :

* LASM à 5,5% pour les loge-ments sociaux.

* LASM 257.7° à 20,6% pourl’autre partie de l’immeuble (logementsautres et locaux). Cette TVA est dé-ductible selon le pourcentage de dé-duction.On rappelle que la TVA affectée au

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coût de construction est ventilée se-lon un ou plusieurs critères phy-siques.Déduction de la TVA afférente auxdépenses engagées après l’achève-ment de l’immeuble et qui ne concer-nent pas la construction. Ces dé-penses sont par définition afférentesà un immeuble comprenant pour par-tie des locaux affectés à une activitéimposée à la TVA (assujettissementsur option article 260.2 du CGI, as-sujettissement de plein droit - locauxéquipés).Si la partie affectée à l’habitation ex-cède les ¾ de la superficie de l’im-meuble, les locaux dont les locationssont soumises à la TVA constituentun secteur distinct. Dans ce cas laTVA affectable de façon précise à unlocal est déductible si celui-ci faitpartie du secteur assujetti à la TVA.La TVA relative à une dépense nonaffectable, mais concernant l’im-meuble dans sa globalité est venti-lée, entre les secteurs selon un cri-tère physique.Si la partie affectée à l’habitation

n’excède pas les ¾ de la superficie, lesecteur distinct d’activité comprendoutre les locaux dont la location est as-sujettie à la TVA, les logements autresque sociaux.La TVA afférente à la partie donnée enlocation exonérée de TVA (logementslocatifs sociaux et autres logements)n’est pas déductible, celle afférente auxlocations assujetties est récupérable.La TVA relative à des dépenses concer-nant concurremment les locations assu-jetties et exonérées est déductible enfonction du pourcentage de déductioncalculé à partir des loyers exonérés etimposés.On notera que l’Administration admet leprincipe d’affectation au sein du secteurd’activité et applique la règle du proratapour l’ensemble de l’immeuble, toussecteurs confondus.Instruction 8A-1-97, 18-02-97.Feuillet rapide, 16/97, p. 12 à 22.

* * *

LE SURSIS A STATUER DANS LE CASDE L’ÉLABORATION OU LA RÉVISION

DES PLANS D’OCCUPATION DESSOLS∗∗

Le terme de sursis à statuer a été défini par la circulaire du 17 février1978. C’est une mesure de sauvegarde à caractère conservatoire,facultative et exceptionnelle, relevant du pouvoir discrétionnaire del’autorité compétente, et destinée à empêcher ou à différer une autorisationportant sur un projet de nature à compromettre ou à rendre plus onéreusel’exécution d’une opération ou d’un document d’urbanisme en cours deréalisation.

Lorsque l’établissement d’un plan d’occupation des sols a été prescrit oulorsque la révision d’un plan approuvé a été ordonnée, il peut être fait usagedu sursis à statuer sur le territoire concerné (art. L 123-5 Code del’urbanisme). Cette possibilité est ouverte en cas d’établissement du P.O.S.jusqu’à ce qu’il soit rendu public et en cas de révision jusqu’à l’approbation decelle-ci (art. R 123-5).

I. Conditions de mise en oeuvre

A titre liminaire, rappelons que même si toutes les conditionsd’application sont réunies, l’autorité compétente n’est jamais tenue d’opposersursis à statuer (CE, 19.03.69., Sieur Comolet). Néanmoins, la liberté n’estpas totale puisque le juge opère tout de même un contrôle et sanctionne leserreurs manifestes d’appréciation.

A cet égard, le jugement de la Cour Administrative de Paris du 1er décembre1994, M Dechambre-Mme Kayser (annexe n°1) est tout à fait probant :

« Est entaché d’une telle erreur le permis de construire d’une SHON de 152m² délivré dans une zone boisée ne comportant aucune construction etclassée dans le projet de P.O.S. révisé en zone Ndb, zone de protection desespaces boisés, l’opération autorisée étant de nature à compromettrel’exécution du futur P.O.S ».

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1.1. Les conditions de fond

Deux conditions sont cumulativement nécessaires à l’autoritéadministrative pour surseoir à statuer :

- Le sursis à statuer est possible lorsque le projet envisagé par le demandeurest de nature à rendre plus difficile ou plus onéreuse l’exécution du futurP.O.S (L.123-5 du Code de l’Urbanisme).

Le Conseil d’État considère qu’il ne suffit pas que l’opération projetée soitillégale au regard du futur P.O.S. Il faut qu’elle ait une certaine importance etun impact non négligeable sur l’aménagement de l’espace (CE, 10.10.90.,Bolhosa - annexe n°2). Notamment, une modification de façade estconsidérée comme n’étant pas de nature à compromettre le plan (CE,20.10.89., Mme Roose, n°87 416).

A l’inverse, est légal le sursis fondé sur le fait que le terrain d’assiette d’unprojet de construction est situé dans un secteur susceptible d’être réservé àdes équipements publics (Arrêt CE 03.12.75 Compagnie pour l’équipement,le financement et la construction et établissements particuliers des filles de lacharité de Saint-Vincent de Paul, n° 96.028).

- A cette première condition, le juge en a ajouté une seconde, qu’il apprécieau cas par cas : l’état d’avancement suffisant du plan.

Plusieurs arrêts du Conseil d’État sont venus préciser cette notion et ont ainsiannulé des arrêtés de sursis à statuer se fondant sur la violation d’un futurP.O.S. prévu dans un document qui n’était pas en « état d’avancementsuffisant pour justifier légalement une décision de sursis à statuer » :

• CE, 04.12.81, Manceau, AJPI 1982, p 102• CE, 09.12.88, Cheminant, n° 68.286• CE, 22.04.92, Commune de Tournes, n° 88.418• Le P.O.S. doit notamment déjà comprendre un zonage, un rapport

de présentation et un règlement (CE, 22.03.91, Ministre del’équipement, du logement et des transports, n° 110.338 - annexen°3).

• Un projet qui n’a fait l’objet que d’une seule réunion ayant un objetpartiel n’est pas suffisamment avancé (CE, 14.03.94., Pastorino,n°105.509 - annexe n°4).

• La délibération municipale doit permettre également de localiserprécisément les zones du territoire communal concernées par deschangements de classement (CE, 17.03.93., Commune de Gasny- voir annexe n°5).

Par ailleurs, le juge a précisé que tout détail supplémentaire intervenant aprèsla décision de sursis à statuer ne peut valider après coup ce sursis (CE,09.04.93, Société Texim - annexe n°6).

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1.2. Les conditions de forme

1.2.1. L’autorité compétente

Cette autorité est le préfet, conformément à l’article R 421-36 du Codede l’urbanisme, lorsque l’établissement d’un P.O.S. est prescrit. C’est lemaire, au nom de la commune en cas de révision.

1.2.2. L’acte instituant le sursis

La décision prendra la forme d’un arrêté portant sursis à statuer. Cetarrêté doit impérativement intervenir pendant le délai d’instruction de lademande d’autorisation (CE 01.02.65, Ministre de la construction contreSociété Dagane et Baroche).

1.2.3. La motivation de l’acte

Aux termes de l’article L 111-8, « le sursis à statuer doit être motivé ». Ladécision doit définir quels sont les éléments qui rendent l’exécution plusdifficile ou plus onéreuse. Cette motivation doit être explicite et ne peut selimiter à la référence à un texte ou une reproduction d’un texte (CE, 29.07.94,Commune de Milhaud - annexe n°7).

L’arrêté motivé doit ensuite être transmis au préfet et publié par voied’affichage dans les bureaux de la mairie concernée.

II. Les effets du sursis

2.1. Le délai de validité du sursis

Le sursis permet de différer une décision : l’arrêté doit donc mentionnerla durée du sursis. Cette durée ne peut excéder deux ans à compter de lanotification du sursis. Le délai peut évidemment être plus court. Enfin, si celui-ci n’est pas mentionné, la durée est considérée comme étant de deux ans. Ledélai tombe quoi qu’il en soit au moment de la publication du P.O.S. Avec ladurée doit figurer la date à partir de laquelle la demande pourra êtreconfirmée.

A la fin du premier délai, l’Administration peut de nouveau prononcer unsursis, mais uniquement si la raison de ce second délai est différente de celledu premier. De plus, il faudra que la durée cumulée des deux sursis n’excèdepas trois ans.

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2.2 Conséquences de l’expiration du sursis

Lorsque la durée de validité du sursis est expirée, l’autorité compétente pourdélivrer l’autorisation doit prendre une décision définitive d’acceptation ou de rejet de lademande en fonction du droit existant. Toutefois, cette décision n’intervient pasautomatiquement ; le pétitionnaire doit confirmer sa demande initiale dans les deux moisqui suivent l’expiration du délai. Par contre, il n’a pas besoin de déposer un nouveaudossier de demande, une simple confirmation par voie de lettre recommandée avec avisde réception suffit.

La décision définitive doit intervenir dans les deux mois qui suivent. A défaut denotification dans ce délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termesoù elle avait été demandée et le demandeur devient titulaire d’un permis de construiretacite. A cet égard, le Conseil d’État a précisé que le permis de construire obtenutacitement après que le pétitionnaire ait confirmé sa demande, conformément à l’articleL 111-8 du Code de l’urbanisme, à l’expiration du délai de validité d’un sursis, ne peutlégalement faire l’objet d’un retrait car l’Administration se trouve dessaisie (CAA Lyon,07.02.95., Ministre de l’Équipement, du logement et des transports contre société desanciens établissements Giuggi - annexe n°8)

Il est à noter que l’Administration peut refuser expressément la demande pour desmotifs qui auraient pu être invoqués dès l’origine (CE, 31.05.72., Ministre de l’équipementet du logement contre Gaut, confirmé en 1982).

III. Les demandes susceptibles de faire l’objet d’un sursis à statuer

3.1. Les autorisations d’occupation du sol

Les articles L 111-7 et R 123-26 du Code de l’urbanisme disposent que toutes lesautorisations d’occupation ou d’utilisation du sol peuvent faire l’objet d’un sursis àstatuer. Les permis de construire et de démolir sont donc concernés, ainsi que leslotissements, les campings, le stationnement des caravanes et la coupe et l’abattage desarbres. Certaines législations particulières rendent possible le sursis à statuer pour lesinstallations classées, les carrières et sites de déchets.

3.2. Les déclarations de travaux

Comme le sursis a un caractère exceptionnel et que la situation de la déclaration detravaux n’est prévue par aucun texte de manière expresse, celles ci ne peuvent fairel’objet de tels sursis (circulaire du 25 juillet 1986 - annexe n°9). Mais dans le passé, leConseil d’État a adopté la position inverse (CE, 09.10.74, Consorts Chodron de Courcel).

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3.3. Le certificat d’urbanisme

Une décision de sursis à statuer ne peut pas être prise à l’occasion d’une demandede certificat d’urbanisme, car il ne constitue pas un acte d’autorisation (CE, 28.01.81.,Ministre de l’environnement contre S.C.I. Provence).

En revanche, l’éventualité d’un sursis peut figurer dans un certificat d’urbanisme (R.410-16), mais la présence de cette mention ne suffit pas à justifier que celui ci puisse êtreun certificat négatif. Soulignons que selon un arrêt de la Cour Administrative d’Appel deLyon (CAA Lyon, 15.02.94, Société Immobilière programmation et communication,annexe n°10), le silence du certificat sur l’éventualité d’un sursis à statuer lié à la révisiondu plan d’occupation des sols signifie que l’Administration ne considère pas que le sursisà statuer doive être opposé, et le certificat peut être en cela entaché d’une erreurmanifeste d’appréciation. Cette même Cour a émis un autre jugement dans ce sens(28.02.95. M Alberto - annexe n°11).

Dans le cas où un certificat d’urbanisme mentionne qu’un sursis à statuer pourraêtre opposé à une demande de permis de construire dans la mesure où l’établissementd’un P.O.S. vient d’être prescrit, et sachant que ce plan a été rendu public à la date oùl’autorité compétente statue sur la demande de permis de construire, il appartient àl’autorité de rejeter cette demande, même si elle a été présentée dans le délai de six moisprévu à l’article L 410-1 du Code de l’urbanisme, si elle ne respecte pas les dispositionsdu P.O.S. qui sont au nombre de celles qui figurent dans le certificat d’urbanisme (CE,10.07.87, Ministre de l’urbanisme, du logement et des transports contre Foucault -annexe n°12).

Remarquons pour terminer que le recours contre une décision de sursis est toujourspossible, mais il faut savoir qu’un sursis n’ouvre jamais droit à indemnisation. Le recourspeut se fonder sur l’illégalité externe du P.O.S. et non son illégalité interne.

______________________________∗ Les références citées en annexe peuvent être fournies sur demande.