Instituto de Engenharia de Sistemas e … Nível do Lote 1.1.1 Relações de Proximidade, Acessibilidade e Qualidade Paisagística 1.1.1.1 Relações de Proximidade 1.1.1.1.1 Proximidade

Instituto de Engenharia de Sistemas e Computadores de Coimbra

Institute of Systems Engineering and Computers

INESC - Coimbra

Research Reports

Relatórios de Investigação



INESC - Coimbra

Eduardo Manuel Natividade-JesusJoão Manuel Coutinho-Rodrigues

Um sistema de apoio à decisão multicritério paraavaliação do património edificado (habitação)

No. 03 2004

ISSN: 1645-2631


INESC - Coimbra

Rua Antero de Quental, 199; 3000-033 Coimbra; Portugal

www.inescc.pt



INESC - Coimbra

Eduardo Manuel Natividade-JesusJoão Manuel Coutinho-Rodrigues

Um sistema de apoio à decisão multicritério paraavaliação do património edificado (habitação)

No. 03 2004

ISSN: 1645-2631


INESC - Coimbra

Rua Antero de Quental, 199; 3000-033 Coimbra; Portugal

Um Sistema de Apoio à Decisão para Avaliação de Edifícios de Habitação

Research Report 03/2004 Página 1

RESUMO 2

1 INTRODUÇÃO 3

2 ATRIBUTOS CARACTERIZADORES DO VALOR DE UM IMÓVEL (HABITAÇÃO) 3

3 O SISTEMA DE APOIO À DECISÃO MULTICRITÉRIO (SAD) DESENVOLVIDO 5

3.1 Descrição geral 6

3.2 Arquitectura do SAD 8

3.3 O sistema de gestão de base de dados (SGBD) 9

3.4 A Base de dados de imóveis 10

3.5 A base de métodos de apoio à decisão (MAD) 13

3.5.1 Introdução 13

3.5.2 Funções e constituição 14

3.5.3 Os métodos de apoio à decisão 14

3.5.3.1 Método da Soma Pesada Interactiva 15

3.5.3.2 TOPSIS - Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution 17

3.5.3.3 ELECTRE – Elimination et Choix Traduisant la Realité 17

3.5.3.4 ELECTRE TRI 18

4 CONCLUSÕES 20

5 REFERÊNCIAS 22



Resumo

Apresenta-se neste trabalho um Sistema de Apoio à Decisão (SAD), concebido eimplementado para apoio à avaliação de edifícios de habitação. Embora especialmentevocacionado para apoio do consumidor na escolha de casa, pode ser usado parasuportar tomadas de decisão por parte dos vários intervenientes (promotores, equipas deprojecto, fiscalização, etc.), que intervêm nas várias fases do processo (concepção,produção e comercialização). O SAD é capaz de sistematizar e organizar toda ainformação sobre os atributos caracterizadores da qualidade/valor de uma habitação,mantê-la organizada e convenientemente estruturada, de forma a que esteja sempreacessível, em tempo útil e de forma simples e precisa, com o intuito de guiar e darcoerência ao processo de tomada de decisão sem suprimir, todavia, a acção e livrevontade do Agente de Decisão (AD).

Palavras chave: Sistemas de Informação, Sistemas de Apoio à Decisão, Habitação,Avaliação.



1 Introdução

Apesar da necessidade crescente de avaliar a qualidade/valor de edifícios de habitação,não têm sido efectuados muitos estudos neste domínio, mais ainda, a maior partes dosestudos efectuados ou se dedicam apenas a um dos factores que influenciam aavaliação, ou abordam vários destes factores, mas de uma forma muito simplificada[Natividade et Coutinho 2003].

Parece, assim, óbvia a importância de estabelecer uma metodologia que possibilite umaavaliação sistemática e sob várias perspectivas, com as consequentes vantagens para osconsumidores em geral mas também para as entidades financiadoras e entidadespúblicas ligadas à habitação, ao planeamento e licenciamento, às avaliações fiscais, etc.

Um SAD para Avaliação da Qualidade/Valor de Edifícios de Habitação poderá, à partida,basear-se numa análise e subdivisão progressiva de famílias de atributos onde osrespectivos desempenhos podem ser expressos quer de forma quantitativa, quer de formaqualitativa. Aqui o termo avaliação é mais abrangente do que a simples afectação de umvalor patrimonial, pois engloba métodos que permitem comparar alternativas quer atravésda construção de uma função de eficiência agregadora, quer através de abordagensassentes em princípios diferentes, suportando situações mais realistas no domínio datomada de decisões.

Dada a diversidade e complexidade dos factores que influenciam este tipo de avaliação,e o consequente volume de informação envolvido, os Sistemas de Informação (SI), pelassuas características, apresentam-se actualmente como um instrumento promissor para aabordagem deste tipo de problemas. A eficiência e a facilidade de manipulação deinformação que proporcionam, a integração da mesma, associada à possibilidade deligação efectiva a modelos formais de apoio à decisão, representam, neste ponto de vista,importantes características a explorar.

2 Atributos caracterizadores do valor de um imóvel (habitação)

São inúmeros os atributos que de forma mais ou menos significativa influenciam o valor deum imóvel. O problema da avaliação de imóveis envolve, por isso, múltiplos atributos(muitos deles traduzidos através de formas de medida qualitativas) que vão desde osaspectos intrínsecos da construção até aos aspectos ambientais, de localização, etc.[Natividade et Coutinho 2003]. Por isso, além de se procurar identificar o maior númeropossível desses atributos, houve também a preocupação de os organizar e hierarquizarnuma estrutura flexível (Figura 1) – Hierarquia de Objectivos [Wiegand, J et al 1992], nestetrabalho designada por Hierarquia de Atributos - que permite partir de uma noçãototalmente abrangente – ex: Qualidade da Habitação: Atributos de Localização eAmbientais - a qual vai ser sucessivamente subdividida em atributos cada vez maiselementares possíveis de serem quantificados directamente [Moreira da Costa 1995].Esquematicamente pode esta estrutura representar-se sob a forma de uma árvore (Figura2).



A - Qualidade da Habitação - Atributos de Localização e Ambientais

1. Eficiência dos Aspectos de Localização

1.1 Ao Nível do Lote

1.1.1 Relações de Proximidade, Acessibilidade e Qualidade Paisagística

1.1.1.1 Relações de Proximidade

1.1.1.1.1 Proximidade ao local de Trabalho

1.1.1.1.3 Proximidade de Zonas Verdes / Parques

1.1.1.1.4 Proximidade e Tipos de Escolas

1.1.1.1.5 Proximidade de Zonas Comerciais

1.1.1.1.6 Proximidade de Serviços

1.1.1.1.7 Proximidade de Hospitais

1.1.1.1.8 Proximidade de Equipamentos Desportivos

1.1.1.1.9 Proximidade de Zonas de Diversão e Lazer

1.1.1.1.10 Proximidade de Zonas Rurais

1.1.1.2 Acessibilidade

1.1.1.2.1 Acessibilidade ao Centro Urbano (CDB)

1.1.1.2.2 Tempo da deslocação Casa-Trabalho

1.1.1.2.3 Disponibilidade e Tipo de Transportes Públicos

1.1.1.3 Qualidade Paisagística

1.1.1.3.1 Horizonte visual

Profundidade/alcance do horizonte visual

1.1.1.3.2 Imagem da unidade paisagística envolvente

Qualidade/agradebilidade da paisagem envolvente visível

1.2 Ao Nível da Rua

1.3 Ao Nível da Zona (Bairro)

Figura 1 - Exemplo da hierarquização dos atributos caracterizadores do valor de um imóvel

O Nível 1 contém dois grandes grupos: i) Atributos Estruturais / Físicos / Intrínsecos; ii) Atributosde Localização e Ambientais. Se no primeiro grupo é relativamente fácil a hierarquizaçãodos atributos e respectiva quantificação, existindo mesmo alguns trabalhos e metodologiasdesenvolvidas [Wiegand, J et al 1992], [Association Qualitel, 1993] e [Moreira da Costa 1995]já no caso do segundo grupo esse trabalho torna-se bastante mais complexo.

Esta complexidade pode ser justificada pela dificuldade em compreender como osfactores sócio-económicos operam nas diferentes escalas espaciais e como contribuemna construção do mercado imobiliário [Orford 1999]. Daí que, apesar de “… ser frequenteafirmar que os factores mais importantes na determinação do valor de uma casa são alocalização, a localização e a localização… e que se existir um quarto factor é alocalização…” [Woolery 1989], ser reduzido o número de estudos efectuados relativamentea esta questão.

No entanto, se modelarmos o valor da habitação e a sua localização utilizando umaestrutura com vários níveis, muitos dos problemas até aqui encontrados podem serultrapassados, já que a consideração de múltiplas escalas espaciais do ambiente urbano –ex: Lote, Rua, Bairro, Região - é crucial para avaliar correctamente a influência dalocalização no valor da habitação [Orford 1999].

Foram inicialmente identificados cerca de 300 atributos (hierarquizados em 6 níveis), que deseguida foram seriados, procurando eliminar aqueles que (principalmente para oconsumidor comum) são de difícil compreensão e/ou quantificação. Chegou-se finalmentea um conjunto de 210 atributos organizados segundo o esquema representado na Figura 2[Natividade et Coutinho 2003].

Este trabalho de pesquisa, organização e hierarquização dos atributos está descrito empormenor no Research Report 9/2003 [[Natividade et Coutinho 2003].



Figura 2 - Hierarquização dos 210 atributos caracterizadores do valor de um imóvel

3 O Sistema de apoio à decisão multicritério (SAD) desenvolvido

Durante a última década, a economia mundial abandonou os fundamentos que deramorigem à revolução industrial e transformou-se drasticamente numa nova economia, aEconomia da Informação. Suportada pelos recentes desenvolvimentos da informática, dastelecomunicações e da multimédia, esta por muitos denominada iRevolution (InfoactiveRevolution), combina interactividade com acesso à informação, alterando profundamentea economia e a sociedade do século XXI, possibilitando novas formas de negócio (ex. o e-commerce), novas vias de relacionamento entre empresas e consumidores (ex. o B2B, oB2C, o homebanking) e até novas formas de educar (ex. o e-learning, o e-book).

Na Era da Informação, esta rapidamente se transforma num bem disponível (mas nãoacessível) para todos. Todavia, a diversidade e a complexidade dessa mesma informação,aconselha à utilização de ferramentas onde a eficiência e a facilidade de manipulaçãodessa informação estejam sempre presentes, de forma a torná-la útil, inteligível e, por isso,acessível a todos os consumidores. Assim, os Sistemas de Informação (SI) pelas suascaracterísticas, apresentam-se actualmente como um ferramenta indispensável aoobjectivo de manter a informação organizada e estruturada, acessível em tempo útil, deforma simples e precisa (para qualquer utilizador).

Apesar do que atrás se referiu, a introdução das novas Tecnologias da Informação, porparte das organizações que actuam no domínio da avaliação, encontrava-se até há bempouco tempo, numa fase embrionária ou simplesmente não existia. Nas palavras de Dixon[Dixon 1995] "um grande número de organizações ligadas à avaliação não tem de todoestratégia para as Tecnologias da Informação ou então adoptam a estratégia do laissezfaire". Ora, esta atitude, é cada vez mais incompatível com as necessidades dassociedades modernas, onde as organizações não sobreviverão sem as Tecnologias daInformação e da Comunicação [CSTB 1998].



3.1 Descrição geral

SI é na sua definição mais simples, um sistema (i.e. conjunto organizado de componentesagregados para interagir e cumprir um objectivo bem definido) com o objectivo de produzira referida informação [Kroenke 1998]. Nas palavras de Almeida [Almeida 2003], "um SIpermite no essencial minimizar o tempo de acesso a grandes quantidades de informação,melhorando simultaneamente a qualidade das respostas obtidas". Já Turban et al [Turban etal 1999], afirmam que um SI recolhe, processa, armazena, analisa e dissemina informaçãocom um objectivo específico.

Um SI é constituído por [Kroenke 1998 e Almeida 2003] - figura 3:

computador ou computadores em que se instala o sistema; conjunto de dados sobre o contexto de inserção do sistema; conjunto de programas de manuseamento de dados; comunidade de pessoas envolvidas pelo sistema; procedimentos humanos, ou papéis desempenhados por cada pessoa que

interactua com sistema.

Figura 3 - Componentes de um SI e suas interacções (Adaptado de [Kroenke 1989])

Como foi atrás referido, os SI convenientemente ligados a modelos formais de apoio àdecisão, apresentam-se actualmente como um instrumento promissor para a abordagemdeste tipo de problemas, uma vez que, a diversidade e a complexidade dos atributos e oconsequente volume de informação obriga à utilização de ferramentas onde a eficiência ea facilidade de manipulação dessa informação estejam sempre presentes

Um SI deve, assim permitir que [Carter 1989] e [Maguire 1991]:



a informação seja organizada de forma a que tenha utilidade quando forextraída;

o acesso à informação seja cuidadosamente gerido e regulado; a assistência e a manutenção da informação e da tecnologia seja contínua no

tempo; os operadores e utilizadores do sistema recebam formação adequada.

São vários os tipos de SI utilizados para a gestão de informação nas organizações [Kroenke1989] e a sua classificação ou enquadramento pode ser efectuada com base no tipo defunções e tecnologia envolvida [Han 1990]. Assim, poderemos ter:

Sistemas de Gestão de Bases de Dados (SGBD); Sistemas de Apoio à Decisão (SAD); Sistemas de Informação Geográfica (SIG); Sistemas Periciais (SP).

Neste trabalho, um SAD é considerado numa perspectiva bastante abrangente,constituindo uma plataforma de experimentação e permitindo a construção de modelosabstractos do problema, onde o Agente de Decisão (AD) pode intervir de forma dinâmica einteractiva observando as implicações, dessas alterações, nos resultados problema. Assim,o SAD engloba (como se mostrará mais adiante) um SGBD e uma base de métodos deapoio à decisão, a qual se poderia adicionar ainda um SIG e/ou um SP.

Além dos dados de entrada, um SAD utiliza sempre a informação procedimental contidanos métodos de apoio à decisão suportados, e aquela que resulta do contacto directocom o AD.

Pretende-se assim, que o SAD a desenvolver seja dotado de características que permitam:

sistematizar e racionalizar a informação sobre os atributos caracterizadores daqualidade/valor de uma habitação;

manter a informação organizada e estruturada, acessível em tempo útil, deforma simples e precisa (para qualquer utilizador);

possibilitar a actualização da informação, de forma a acompanhar a evoluçãode tecnologias e materiais, bem como, das necessidades e exigências dosvários intervenientes no processo construtivo;

possibilitar a utilização do sistema sem excessivo dispêndio de tempo, mesmopelos não-profissionais do sector;

embora o sistema deva funcionar por si próprio, pretende-se que ele possaincorporar (quando se achar conveniente) outros processos de medida eavaliação;

possibilitar de forma simples, transparente e automática a disponibilização, emambiente cliente/servidor ou na word wide web, de inquéritos que permitamaferir a evolução das necessidades e preferências dos consumidores;

apoiar no processo de estimação do valor de uma habitação, mas também eprincipalmente, suportar tomadas de decisão por parte dos vários intervenientes



(promotores, equipas de projecto, fiscalização, consumidores, etc.), nas váriasfases do processo construtivo;

proporcionar um tratamento histórico e estatístico da informação (histórico deimóveis; de avaliações; de atributos; etc.);

permitir a criação de situações de referência (reais ou hipotéticas), que apoiemquando necessário na comparação com e entre alternativas.

3.2 Arquitectura do SAD

Começando pela descrição da arquitectura técnica do SAD e tendo em conta o que atrásfoi referido, pretende-se que sejam vários os seus potenciais utilizadores. Como tal, seráconveniente a opção por um SAD que possa funcionar de forma aberta, distribuído noespaço e suportado por uma rede física de computadores. No entanto, não podemosignorar a possibilidade de o SAD ser utilizado isoladamente por um determinado utilizador(ex. avaliador, projectista) e assim, na selecção do SGBD a utilizar no desenvolvimento destetrabalho foi dada especial atenção há possibilidade de este funcionar quer em modelo dearquitectura unitária (ambiente monoposto), quer em modelo de arquitectura de rede(ambiente cliente/servidor).

Figura 6 - As componentes do SAD

Em termos funcionais pretende-se que o SAD a desenvolver, contenha algumas dasfunções descritas em 3.1, as quais se pretende que estejam concentradas numa únicaaplicação e que associem as seguintes funções específicas:

Sistema de Apoio à Determinação do Valor de um Imóvel; Sistema de Apoio à Avaliação da Qualidade; Sistema de Apoio à Decisão do Consumidor.

A estrutura funcional do SAD pode então ser representada pelo esquema que se apresentana figura 6.



3.3 O sistema de gestão de base de dados (SGBD)

O SGBD escolhido para desenvolvimento deste trabalho utiliza uma linguagem de quartageração (declarativa) e um modelo relacional. Este tipo de modelo é actualmente dosmais difundidos e nele não existem relacionamentos de nenhum tipo explicitamentedefinidos entre as várias tabelas, e portanto entre os registos das mesmas. Existem sim,operadores de álgebra relacional que permitem tornar explícitos relacionamentos latentesentre os registos das tabelas com atributos comuns (em significado) [Almeida 2003].

Os principais componentes do SGBD desenvolvido são:

A Base de Dados (BD) de atributos que podem caracterizar o valor de um imóvel:esta base é completamente aberta e flexível e, por isso, pode ser editada peloutilizador;

A BD de avaliações: que contém um histórico de avaliações já efectuadas, eque através da aplicação de processos estatísticos (regressão linear múltipla,etc.), nos facultará parâmetros necessários a futuras avaliações;

A BD de inquéritos: que contém o conjunto das respostas aos inquéritos até aomomento realizados (inquérito para avaliação do grau de importância de cadaatributo na caracterização do valor de um imóvel).

A BD de imóveis disponíveis: que contém o conjunto de todos os imóveisdisponíveis para avaliação e/ou selecção pelos utilizadores à procura de casa.

Conforme descrito os atributos foram organizados segundo uma Hierarquia de Atributos,que totaliza seis níveis, assim, foram criadas outras tantas tabelas e estruturadas segundo odiagrama Entidade-Relacionamento (E-R) apresentado na figura 7. Esta estrutura é o núcleode todo o SAD e, por isso, a base para a criação da restante estrutura do sistema.

Figura 7 - Sub-Diagrama E-R - BD de atributos caracterizadores do valor/qualidade de uma habitação



A partir do diagrama E-R, é necessário obter a estrutura da informação em termos detabelas. Os elementos representados por uma entidade terão como suporte lógico umatabela da base de dados. Esta tabela terá os atributos da entidade correspondente(incluindo os atributos chave) e os atributos necessários para traduzir os relacionamentosque envolvem a referida entidade. Foram assim criadas sete tabelas, uma para cada umdos seis níveis da Hierarquia de Atributos e mais uma para a entidade Fórmula.

Para cada uma destas tabelas foi desenvolvido um formulário de entrada de dados(semelhante ao apresentado na figura 8). Na concepção e desenvolvimento destesformulários, bem como em todo o SAD, foi dada especial atenção à criação de uminterface agradável, intuitivo que permitisse uma utilização simples para qualquer utilizador.

Figura 8 – Formulário de entrada de dados da tabela – Hierarquia de Atributos - Nível 6

3.4 A Base de dados de imóveis

Para a criação da BD de imóveis foram criadas várias tabelas adicionais. A primeira delas eque pode ser considerada a principal desta subestrutura é a tabela "Imóveis", nela estãocontidas as características gerais do imóvel, nomeadamente aquelas que constamnormalmente nas fichas de avaliação utilizadas pelas instituições de crédito (nome, rua,tipologia, área útil, ano de construção, estado de conservação, etc.). A ligação entre estatabela e a subestrutura central do SAD (a que contém os atributos caracterizadores dovalor/qualidade de um imóvel) é efectuada por uma outra tabela, a tabela "CaracterizaImóveis". O diagrama E-R que daqui resulta é apresentado na figura 9.



Figura 9 - Sub-Diagrama E-R - BD de Imóveis

Os Dados Gerais contém os campos Código, Nome, Descrição, Tipologia e Preço (valorpelo qual o vendedor pretende transaccionar o imóvel). Além deste dados, neste grupoestão ainda incluídos o Valor da Avaliação, que será estimado pelo SAD com base nascaracterísticas gerais do imóvel e calculado utilizando uma função do preço hedónico(definida com recurso a análise de regressão linear múltipla), o Valor de Utilização, indicadordo nível de qualidade do imóvel, também ele calculado pelo SAD com base nas notasobtidas para cada um dos Atributos de Avaliação e no peso de cada um desses atributosna hierarquia (obtidos através de Inquéritos) e por último os campos que permitemclassificar um imóvel como referência (para utilização nos Métodos de Apoio à Decisão,como se verá mais adiante).

O grupo Localização (figura 10), conforme o nome indica, contém os campos que definema localização do imóvel. Os campos Rua, Endereço, Nº Porta e Zona, são preenchidos peloutilizador. Todos os restantes campos (Localidade, Freguesia, Concelho, Distrito, Tendênciade Desenvolvimento, Facilidade de Acesso e Transportes Públicos) são, para evitar aintrodução de erros e redundâncias e aproveitando os relacionamentos definidos entreclasses de entidades (figura 10), preenchidos automaticamente pelo SAD depois de outilizador digitar o campo Rua.

Figura 10 - Formulário de entrada de dados da tabela – Imóveis – Dados de Localização

Por último, o grupo Dados Gerais (figura 12), contém um conjunto de outros campos quecomplementam a caracterização do imóvel: Ano de Construção; Situação no Mercado;Tipo de Comercialização; Acabamentos; Aquecimento Central; Ar Condicionado; Tipo de



Estrutura; Enquadramento Paisagístico; Estado de Conservação; Área Útil; Área de Varandas;Área de Garagens; e Área do Terreno. É de salientar que mais uma vez, existiu apreocupação de facilitar a utilização e evitar erros na introdução dos dados, pelo que,alguns destes campos foram desenvolvidos como pop-up menus contendo a lista dasopção já disponíveis no SAD (estas listas, são obviamente editáveis pelos utilizadores).

Figura 11 - Formulário de entrada de dados da tabela – Imóveis

A segunda zona do formulário Imóveis (parte inferior na figura 11), é a área de definição dosníveis de qualidade alcançados pelo imóvel, para os diversos atributos da Hierarquia deAtributos e constitui por isso o cerne do Sistema de Apoio à Avaliação da Qualidade doImóvel. Foram criadas check-box que permitem desagregar (ou não) um determinadoatributo e um pop-up menu que possibilita a selecção do nível a que se pretendedesagregar a Hierarquia de Atributos. A introdução da nota obtida por cada atributo podeser feita quer digitando o valor numérico, quer através da utilização de metáforas gráficas -termómetro - (coluna da direita). Preferencialmente, o utilizador deve descer até ao nível 6onde, para cada atributo, tem acesso (clicando no botão Classifica Atributos) a umasegunda página que contém os procedimentos de avaliação, nomeadamente com aapresentação de listas escalonadas de exigências (quadros de comparação comsituações-tipo), quadros de dupla entrada ou funções de transformação (via gráfica).

Figura 12 - Formulário de entrada de dados da tabela – Imóveis – Outros Dados.



3.5 A base de métodos de apoio à decisão (MAD)

3.5.1 Introdução

Os Sistemas de Apoio à Decisão (SAD ou DSS - Decision Support Systems), constituem, umaplataforma de experimentação, com o objectivo de resolver uma problema de decisão.

O seu desenvolvimento foi iniciado no final da década de 60, para apoiar a área denegócios, dotando os SI até aí existentes de capacidades de incorporação de modelos emelhorando as possibilidades interacção com o Agente de Decisão (AD). No início dadécada de 70, Gerrity descreveu SAD como "uma mistura de inteligência humana,tecnologia de informação e software que interage estreitamente para resolver problemascomplexos". De facto os SAD permitem a construção de modelos abstractos do problema,possibilitando ao AD alterar de forma dinâmica parâmetros e observar as suas implicações,permitindo assim, tratar problemas mais complexos e menos estruturados que osrestantes SI.

Segundo Turban e Aronson [Turban e Aronson 1998] referidos em [Laurini 2001], um SAD devesuportar um conjunto de capacidades e características esquematizadas na figura 13, dasquais se podem destacar:

capacidade de suportar apoio à decisão para diferentes tipos de AD e a váriosníveis do processo de decisão;

abranger todas as fases do processo de decisão (projecto, selecção,implementação, etc.);

flexível e adaptável ao longo do tempo; interface amigável para todos os tipos de utilizadores; possuir um conjunto alargado de modelos de apoio à decisão.

Figura 13 - Características e capacidades de um SAD (Adaptado de [Turban e Aronson 1998])



Para tal, um SAD inclui normalmente, três componentes básicas [Kroenke 1989 e Almeida2003]:

um módulo de armazenamento de dados - BD; uma base de Modelos/Métodos de Apoio à Decisão - MAD; uma base de diálogos - Interface de Comunicação - que permite a intervenção

directa do AD.

3.5.2 Funções e constituição

O SAD desenvolvido neste trabalho pretende, conforme se pode observar na Figura 6,desempenhar várias funções: apoio à determinação do valor de um imóvel; apoio àavaliação da qualidade; e por último apoio à decisão do consumidor (na escolha decasa).

Ele é composto (Figura 14) por uma base de dados (parte integrante do SGBD atrásreferido), por uma base de Métodos de Apoio à Decisão (Soma Pesada, TOPSIS, ELECTRE,ELECTRE TRI, etc.) e por um interface que se procurou que fosse altamente amigável eintuitivo no diálogo com o utilizador.

O interface desenvolvido permite ao utilizador não só utilizar um dos sistemas de apoiodisponíveis e atrás referidos, mas também intervir no próprio SGBD onde, por exemplo, podecriar, alterar ou eliminar atributos, avaliações, ou mesmo definir quais os atributos quepretende sejam objecto de um inquérito (Figura 8), que de forma completamenteautomática e transparente pode imediatamente publicar num ambiente cliente/servidore/ou na internet.

BASE DE DADOS

ATRIBUTOS

AVALIAÇÕES

INQUÉRITOS

...

INTERFACE

SIST. DE APOIO À DETERMINAÇÃODO VALOR DE UM IMÓVEL

BASE DE MAD

PESAGEM SIMPLES ADITIVA

TOPSIS

ELECTRE

...

SISTEM A DE APOIO ÀAVALIAÇÃO DA QUALIDADE

SISTEM A DE APOIO ÀDECISÃO DO CONSUMIDOR

Figura 14 - As componentes do SAD

3.5.3 Os Métodos de apoio à decisão

Podemos definir Métodos de Apoio à Decisão (MAD) como o conjunto de técnicas quepermite guiar e dar coerência a um processo de decisão, nunca suprimindo a acção elivre vontade do AD [Coutinho 1999 e 2002]. Eles têm como objectivo, identificar para umproblema real representado através de um modelo abstracto, uma ou várias soluções que



se destacam de acordo com um subconjunto das suas características. Esta identificaçãotem uma componente bastante subjectiva. De facto, para a generalidade dos problemasreais (pelo menos para aqueles em que a aplicação destes sistemas tem interesse), asalternativas, são enumeradas implícita ou explicitamente e não existe uma objectivamentemelhor [Almeida 2003]. Assim, os MAD constituem um suporte à reflexão, à negociação e àcriatividade, permitindo e tolerando as ambiguidades, as hesitações e os recuos inerentes aum processo de decisão.

No caso em estudo (a escolha de uma casa), estão envolvidos vários critérios de decisãoexpressos em diferentes unidades de medida, alguns deles, em conflito entre si, e por isso,entramos no campo dos métodos multicritério. Nestes métodos e ao contrário do queacontece nos métodos ditos monocritério, em geral não se obtém uma solução óptima,mas sim a “melhor” solução de compromisso, face ao conjunto de critérios considerados.

3.5.3.1 Método da Soma Pesada Interactiva

Este método é muito provavelmente o mais conhecido e utilizado, graças às suascaracterísticas simples e intuitivas [Coutinho 1999 e 2002]. É necessário a atribuição depesos de preferência aos diferentes n atributos do problema (Figura 15), no caso do sistemaaqui apresentado, e dado que os atributos se encontram estruturados em vários níveis,existe ainda a preocupação de compatibilizar o pesos atribuídos pelo AD, em cada umdesses níveis (Figura 16).

Figura 15 - Atribuição dos pesos para cada atributo e cada nível



Figura 16 - Compatibilização dos pesos para cada nível

De seguida, para cada alternativa i, é efectuado o somatório dos produtos de cada umdos valores (devidamente normalizados) dos atributos pelos respectivos pesos, obtendo-seum valor Si para cada alternativa. Quanto mais elevado for este valor, tanto mais preferívelserá a alternativa correspondente (Figura 17). Como se pode ver na Figura 17 o resultado étambém apresentado sob a forma gráfica.

Figura 17: Resultados do Método da Pesagem Simples Aditiva

Uma das críticas apontadas a este método, e sem dúvida uma das que pode colocaralguma reserva na sua aplicação ao problema aqui estudado (selecção de imóveis), é o



facto de permitir a compensação entre os vários critérios. Em muitas situações (e muitoconcretamente no caso de imóveis), uma muito boa performance num critério pode nãocompensar, uma menos boa prestação noutro critério. Outros métodos, como os dafamília ELECTRE (descritos adiante) ultrapassam esta limitação. De qualquer forma, dada asimplicidade e intuitividade (já atrás referidas) na aplicação deste método, achou-se porbem, a sua implementação neste SI. Note-se que a interactividade permite ao utilizador,efectuar experimentações baseadas no efeito de variações nos valores dos pesos.

3.5.3.2 TOPSIS - Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution

Como o nome indica, este método baseia-se na ideia de que a “melhor” alternativa deveter a mínima distância em relação à chamada solução ideal (composta pelos melhoresvalores possíveis para os atributos) e a máxima distância em relação à solução ideal-negativa (composta pelos piores valores possíveis para os atributos) (Figura 18).

Figura 18 – Resultados do Método TOPSIS

Este método pressupõe, tal como o método anterior, a atribuição interactiva de pesos esitua-se no grupo de métodos ditos de agregação completa, que pressupõem umaagregação das performances de cada alternativa nos vários atributos segundo umafunção utilidade, e conduzem por isso a uma ordenação completa das alternativas combase nos valores da função utilidade. Por esta razão, a crítica apontada ao Método daPesagem Simples Aditiva mantém-se válida para este método.

3.5.3.3 ELECTRE – Elimination et Choix Traduisant la Realité

Este método (que pertence a uma família de métodos, já que existem várias versões), aocontrário dos dois anteriores, não permite estabelecer uma ordenação completa das



alternativas, mas apenas estabelecer ordenações entre alternativas comparáveis entre si[Coutinho 1999 e 2002]. Os métodos deste tipo são chamados de métodos de agregaçãoparcial, já que se baseiam em comparações entre pares de alternativas e noestabelecimento de certos limiares (Figura 19), com o objectivo de obter as designadasrelações de subordinação (ou prevalência) entre elas (Figura 20).

Figura 19 - ELECTRE – Definição dos limiares de concordância e de discordância

Figura 20 - ELECTRE – Grafo com as relações de subordinação entre alternativas

3.5.3.4 ELECTRE TRI

Este método engloba-se na problemática de afectação ou triagem, onde o problema écolocado em termos de atribuição ou afectação de cada alternativa (aqui imóvel) a umacategoria ou classe pré-definida.

Para a definição dos limites destas classes, são utilizadas acções (i.e. imóveis) padrão ou dereferência que o utilizador pode seleccionar livremente dentro do sistema de informação(Figura 21), que, tratando-se de um problema de segmentação multicritério simples, devemser perfeitamente comparáveis entre si (i.e. cada uma domina ou é dominada por outras).Estas mesmas acções são utilizadas no processo de afectação, que consiste nacomparação entre as várias alternativas e destas com as acções de referência, tentando-se estabelecer deste modo relações de prevalência.



Figura 21 - Selecção dos imóveis de referência

O utilizador (ou AD), pode interagir com o SI, em várias das fases do processo de decisão.Numa primeira fase ele pode filtrar e seleccionar, de entre os vários imóveis disponíveis nosistema, aqueles que para algumas características se enquadram nas suas preferências.De seguida, o utilizador pode definir o peso (importância) de cada critério no processo dedecisão, bem como os limiares de indiferença, preferência e veto (Figura 22).

Figura 22 - Definição dos pesos e limiares de indiferença, preferência e veto

Com os imóveis de referência definidos (limites superiores de cada classe), os imóveis aclassificar seleccionados e os pesos e limiares definidos, o SAD efectua a classificação dosreferidos imóveis segundo o tipo de afectação (pessimista ou optimista, consoante o ADseja mais ou menos exigente) escolhido pelo AD. Na Figura 23 podem ver-se as classesobtidas segundo os dois tipos de afectação.

Afectação: PESSIMISTA

Classe 1: Inferior a FracoCód. Imóvel Referência (Limite Superior da Classe): 23

Cód. Imóvel: 5 - Nome do Imóvel: REF. 3778 - Moradia no Tovim

Classe 2: FracoCód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 23

Cód. Imóvel: 6 - Nome do Imóvel: REF. 3780 - Apartamento de Manuel Lopes

Cód. Imóvel: 33 - Nome do Imóvel: REF. 3658 - T0 no Vale das Flores

Cód. Imóvel: 36 - Nome do Imóvel: REF. 3666 - T4 no Olivais

Classe 3: SuficienteCód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 2



Classe 4: MédioCód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 22


Classe 5: BomCód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 35



Afectação: OPTIMISTA

Classe 1: Inferior a FracoCód. Imóvel Referência (Limite Superior da Classe): 23

Classe 2: FracoCód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 23

Cód. Imóvel: 5 - Nome do Imóvel: REF. 3778 - Moradia no Tovim

Cód. Imóvel: 36 - Nome do Imóvel: REF. 3666 - T4 no Olivais

Classe 3: SuficienteCód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 2

Cód. Imóvel: 6 - Nome do Imóvel: REF. 3780 - Apartamento de Manuel Lopes



Classe 4: MédioCód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 22


Classe 5: BomCód. Imóvel Referência (Limite Inferior da Classe): 35




Figura 23 – Resultados da aplicação do ELECTRE TRI



Por último, o SAD possibilita ao AD alguma análise de sensibilidade, através da definição dolimiar de corte (Figura 24).

Figura 24 - Definição do limiar de corte

Este método, parece-nos de extrema utilidade na qualificação e selecção de imóveis. Defacto, ele permite-nos a definição de imóveis tipo ou de referência (por exemplo emfunção do tipo de consumidor), e a partir destes agrupar/classificar em classes umdeterminado grupo de imóveis em análise. Os resultados podem também ser visualizadosnum mapa (Figura 25), onde os imóveis em análise aparecem devidamente localizados eassinalados com cores que representam as respectivas classificações.

Figura 25 - Visualização gráfica dos resultados do ELECTRE TRI

4 Conclusões

Dada a diversidade e complexidade de todos os processos envolvidos na avaliação dovalor e/ou qualidade de um imóvel, mas também (e principalmente) na escolha de umimóvel por parte de um consumidor, que na maior parte das vezes possui poucosconhecimentos no assunto, a utilização de um sistema de informação integrado, com uminterface altamente amigável que simplifique e automatize a maioria dos processos, e que



ainda disponibilize modelos formais avançados de apoio à decisão, torna-seindiscutivelmente uma mais valia para uma escolha mais consciente e informada e, porconsequência, uma melhoria neste importante sector do mercado.

A avaliação consiste na determinação analítica e sistemática de todos os factos ecircunstâncias relacionadas com um imóvel, suportada em princípios claros e utilizandocritérios bem definidos. O processo de avaliação do valor/qualidade deverá, então, ser umprocesso sistemático, e a sua adequada aplicação depende da qualidade e quantidadeda informação obtida. A utilização de um sistema de informação integrado (como o queaqui foi apresentado) que mantenha a informação organizada e estruturada, acessível emtempo útil, de forma simples e precisa (para qualquer utilizador) e que ainda proporcioneum tratamento histórico e estatístico da informação, é com certeza uma ferramenta útil noapoio à realização de avaliações.

A possibilidade de visualizar sobre um mapa (rede) os imóveis disponíveis na BD, constituiuma mais valia, permitindo não só auxiliar o utilizador a localizar os imóveis em "ambientereal", mas sobretudo pela possibilidade de representação automática de cartas de preços,tornando muito mais fácil a análise e percepção da variação espacial dos preços.

Por outro lado, são cada vez mais comuns os trabalhos que baseados na teoria dos preçoshedónicos, procuram construir uma função que defina o valor de um imóvel em função davariação do valor de algumas das suas características, utilizando para tal, dados reais (domercado) e inferência estatística, nomeadamente modelos de regressão linear múltipla.Desconhece-se a existência em Portugal de qualquer trabalho deste tipo. Pensa-se todavia,que com o SAD aqui apresentado, seja possível no futuro a obtenção de informação emqualidade e quantidade suficiente, para que um estudo deste tipo possa ser efectuadocom sucesso.

Conseguiu-se também, que o SAD apresentasse um ambiente amigável, simples ealtamente intuitivo, pelo que é possível a sua utilização sem excessivo dispêndio de tempo,mesmo por utilizadores menos familiarizados com a informática e com a construção. Aestrutura que o suporta é também perfeitamente aberta e transparente possibilitando a suaactualização, de forma a acompanhar a evolução de tecnologias e materiais, bem como,das necessidades e exigências dos vários intervenientes no processo construtivo. Apossibilidade de disponibilizar inquéritos em ambiente cliente/servidor ou na word wide web,de um forma simples, transparente e completamente automática, revelar-se-á sem dúvidaum instrumento útil para aferir continuamente a evolução das necessidades e preferênciasdos consumidores e, desta forma responder mais rapidamente a estas alterações enecessidades.

O facto de se possibilitar a criação de situações de referência (reais ou hipotéticas), queapoiem, quando necessário, na comparação com situações de referência e entrealternativas, permitindo assim apoiar no processo de estimação do valor de umahabitação, mas também e principalmente, suportar tomadas de decisão por parte dosvários intervenientes (promotores, equipas de projecto, fiscalização, consumidores, etc.) e



nas várias fases do processo construtivo, poderá conduzir à obtenção de melhores soluçõese em consequência de habitação de melhor qualidade.

Por último o desenvolvimento do SAD, disponibilizando modelos formais avançados deapoio à decisão, é indiscutivelmente uma mais valia para uma escolha mais consciente einformada por parte de um consumidor que possui na maior parte das vezes poucosconhecimentos no assunto, e por consequência, um contributo para a melhoria nesteimportante sector do mercado. A utilização do ELECTRE TRI para afectação de imóveis aclasses (pré-definidas), para atribuição por parte da administração central e local e/ouinstituições financeiras de crédito bonificado, poderá revelar-se uma ferramenta muito útil,no intuito de incentivar a construção e aquisição de habitação de qualidade (hásemelhança do que já acontece em outros países).

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