Documento “3. ESTUDIO ECONÓMICO” 3.1. ESTUDIO DE ...€¦ · DOC.”3.1 VIABILIDAD ECONÓMICA” - 1 - I.- OBJETO DE ESTE DOCUMENTO. Elaborado de conformidad con lo establecido

P.G.O.U. BILBAO. Enero 2019.

Documento “3. ESTUDIO ECONÓMICO”

3.1. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA”

P.G.O.U. BILBAO. Enero 2019. DOC.”3.1 VIABILIDAD ECONÓMICA”

INDICE ..................................................................................................................................... Pag. I.- Objeto de este documento. ...................................................................................................... 1 II.- Premisas generales de realización de la evaluación económica contenida en este documento. ................................................................................................ 1 III.- Los coeficientes de ponderación de usos. .............................................................................. 2 IV.- Los proyectos y actuaciones singulares y su valoración económica. .............................. 24 V.- Análisis de la viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbanísticos planteados. ......................................................... 27 VI.- Las responsabilidades de inversión de los agentes públicos y privados afectados. ........ 80 VII.- Sintesis de la viabilidad económica del Plan General. ......................................................... 82

P.G.O.U. BILBAO. Enero 2019. DOC.”3.1 VIABILIDAD ECONÓMICA” - 1 -

I.- OBJETO DE ESTE DOCUMENTO. Elaborado de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística vigente (artículo 62, etc. de la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006), así como en el marco de las premisas generales expuestas en el epígrafe II, este documento tiene, básicamente, los tres objetivos complementarios que se exponen a continuación,. Por un lado, determinar los coeficientes de ponderación de usos. Por otro, evaluar la viabilidad económica de las propuestas de ordenación de este Plan General. Por último, identificar las fuentes de financiación de los costes de ejecución de esas propuestas, así como su carácter público o privado. II.- PREMISAS GENERALES DE REALIZACIÓN DE LA EVALUACIÓN ECONÓMICA

CONTENIDA EN ESTE DOCUMENTO. La consecución de los objetivos de este documento se acomete a partir de, entre otras, las premisas generales que se exponen a continuación: 1.- La evaluación económica de las propuestas de ordenación urbanística del Plan

General como proceso continuado. Este documento contiene las previsiones necesarias para justificar la viabilidad económica de las propuestas de ordenación del Plan General, cuya ejecución requiere y requerirá de inversiones públicas y privadas que permitan su materialización. Eso sí, en atención a los condicionantes propios del planeamiento general, esa tarea se realiza a partir de la expresa consideración de que con este documento y sus previsiones se da inicio a la citada evaluación económica, y de que ésta deberá ser continuada más adelante en las posteriores fases de desarrollo y ejecución de las propuestas de este Plan General, concretamente mediante el planeamiento pormenorizado, los programas de actuación urbanizadora, los proyectos de urbanización y equidistribución, los proyectos de expropiación, los proyectos de edificación, etc. que se promuevan en su desarrollo. No en vano, al igual que el proceso de determinación de las propuestas urbanísticas y de las actuaciones a acometer con ese fin es eso, un proceso, también lo es el de su evaluación económica. Ésta deberá ser más precisa y rigurosa a medida que se vaya contando con, progresivamente, los correspondientes proyectos de obras de urbanización y los proyectos de ejecución jurídico-urbanística (programas de actuación urbanizadora, proyectos de equidistribución, proyectos de expropiación, etc.). La información, los datos y las decisiones propios de todos y cada uno de ellos constituyen un soporte imprescindible de la reiterada y progresiva evaluación económica. 2.- Las situaciones de suelo rural y urbanizado y su incidencia en la valoración de los

terrenos. De conformidad con lo establecido en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y en el Reglamento de valoraciones aprobado mediante Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre de 2011), la valoración económica de los terrenos está directa y estrechamente condicionada por su integración bien en la situación de suelo rural bien en la de suelo urbanizado, de conformidad con los criterios establecidos a este respecto en dichas disposiciones. En ese contexto, en términos generales y sin perjuicio de las correspondientes salvedades, la edificabilidad urbanística constituye un referente de valoración de los terrenos que están en la situación de suelo urbanizado, pero no así de los que están en la situación de suelo rural.


En esas circunstancias, este Estudio Económico y sus previsiones se elaboran y determinan a partir de la hipótesis general de considerar la edificabilidad urbanística prevista en los terrenos afectados por los diversos desarrollos urbanísticos planteados en el medio urbano y ahora analizados, como parámetro de su valoración. Complementariamente, los terrenos afectados situados en el medio rural se identifican con la situación de esa misma denominación. Ese planteamiento es una simple hipótesis de trabajo que conlleva la integración de los referidos terrenos en las citadas situaciones a los exclusivos efectos de la realización de la evaluación económica objeto de este documento.Y no condiciona en modo alguno las decisiones que en las posteriores fases de desarrollo y ejecución de las propuestas de este Plan deban adoptarse en materia de valoración económica y de, a esos efectos, inclusión de los terrenos en la situación de suelo rural o urbanizado en atención a sus características y condicionantes reales y efectivos. 3.- Los desarrollos urbanísticos planteados y sus antecedentes y origen. En atención a sus antecendentes y origen pueden y deben diferenciarse, entre otras y en el conjunto de los previstos en este Plan, las dos modalidades de desarrollos urbanísticos que se mencionan a continuación. Por un lado, los nuevos desarrollos previstos en el marco del Plan General de 1995, que se consolidan e incorporan a este Plan. Su relación es la expuesta, entre otros, en el apartado 2 del epígrafe III. En todos esos supuestos se convalidan los documentos urbanísticos (planeamiento urbanístico, programas de actuación urbanizadora, proyectos de reparcelación, etc.) promovidos y aprobados, incluidos los estudios de viabilidad económica y los coeficientes de ponderación contenidos en ellos. Por otro, los nuevos desarrollos urbanísticos con origen en este mismo Plan. Su relación es la expuesta en el apartado 3 del epígrafe III, así como en el epígrafe V. En esos casos, los coeficientes de ponderación de usos así como el análisis de su viabilidad económica es el incluido en este mismo documento, sin perjuicio de su actualización y/o complementación en las posteriores fases de desarrollo y ejecución de este Plan. 4.- La relevancia de la efectiva y eficaz gestión pública y privada. A lo expuesto hasta el momento cabe añadir que, más allá de la evaluación de su viabilidad económica, la ejecución de las propuestas urbanísticas de Plan General dependerá, además, de la capacidad y de la eficacia de la gestión pública y privada, liderada por el Ayuntamiento. III.- LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE USOS. 1.- Introducción. Criterios generales De conformidad con lo establecido en el artículo “56.1.f” de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, los coeficientes de ponderación de usos constituyen una de las determinaciones de ordenación pormenorizada a incluir en este Plan en todos aquellos supuestos en los que se determina esa escala de ordenación, sin perjuicio de su complementación y/o actualización mediante los planes de ordenación pormenorizada y/o los instrumentos de equidistribución a promover en desarrollo de este Plan. Dichos coeficientes expresan la relación económica existente entre los valores de repercusión del suelo urbanizado en las distintas tipologías de uso ordenadas. Debido a ello, esos valores constituyen el referente económico de su determinación. Su deterinación responde, entre otros, a los criterios generales siguientes:


1.1.- El marco legislativo vigente y sus previsiones. Algunas de las disposiciones que conforman el marco legal de referencia a los efectos de la valoración económica de las propuestas urbanísticas planteadas y de la determinación, en ese contexto, de los correspondientes coeficientes de ponderación, son las siguientes: * Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado mediante Real

Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. * Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, de 24 de octubre de 2011 (Real Decreto

1492/2011). * Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, modificada con posterioridad mediante

Ley de 28 de noviembre de 2008 en lo referente a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

* Normativa vigente en materia de viviendas protegidas: - Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda. - Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de vivienda de protección

pública, y medidas financieras en materia de vivienda y suelo. - Ordenanza de diseño de Viviendas de Protección Oficial, aprobada mediante Orden

de 12 de febrero de 2009. - Orden de 3 de noviembre de 2010, sobre determinación de precios máximos de las

viviendas de protección oficial. La determinación, en ese contexto, del valor de repercusión del suelo sobre la edificabilidad destinada a los distintos usos proyectados en los ámbitos urbanísticos del municipio responde, entre otros, a los siguientes criterios: * Por un lado, los establecidos en el artículo 22 del citado Reglamento de octubre de 2011;

conllevan la fijación de dicho valor de repercusión de acuerdo con el método residual estático, y, en concreto, con la siguiente fórmula:

VRS: (Vv : K) - Vc

Los distintos componentes de esa fórmula son concretamente los siguientes: - VRS: valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado de cada uso

considerado. - Vv: valor en venta del metro cuadrado de edificación de cada uso considerado,

tomando como referente el producto inmobiliario acabado. - K: coeficiente de ponderación de la totalidad de los gastos generales, incluidos los de

financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria. La determinación de ese coeficiente responde a los criterios establecidos en el citado Reglamento, siendo el general el de 1,40. Además, conforme a lo establecido en él, ese coeficiente puede reducirse hasta un mínimo de 1,20 (terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona) o incrementarse hasta un máximo de 1,50 (terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales). En ese contexto, y en el caso que ahora nos ocupa, ese coeficiente K se fija en los términos que se exponen más adelante.


* Por otro, el valor de repercusión del suelo sobre la edificabilidad destinada a viviendas protegidas y a sus anejos no puede ser superior al máximo posible en cada caso conforme a los parámetros establecidos a ese respecto en las disposiciones legales reguladoras de esas viviendas y anejos.

1.2.- Las distintas modalidades de desarrollos urbanísticos en atención a sus antecedentes y

origen. En atención a sus antecedentes y origen y en línea con lo indicado en el epígrafe II, se han de diferenciar los dos tipos de desarrollos urbanísticos mencionados en los siguientes apartados 2 y 3, a los efectos de la determinación de los correspondientes coeficientes de ponderación de usos. 1.3.- Los valores de repercusión de la ponencia de valores de junio de 2016. El análisis de mercado realizado constata la corrección de los parámetros económicos de la ponencia de valores de los bienes de naturaleza urbana de Bilbao, aprobada mediante la resolución foral 28/2016, de 13 de junio y, más en concreto, de los valores de repercusión del suelo en las distintas tipologías de uso y localizaciones fijados en ella, como referentes económicos para la determinación de los coeficientes de ponderación de usos en: * Los nuevos desarrollos urbanísticos proyectados en este mismo Plan (mencionados en el

apartado 3, así como en el epígrafe V). * El resto del medio urbano de la ciudad, que este Plan consolida (al que se alude en el

siguiente apartado 4). La corrección y aplicación de los citados parámetros económicos y valores de repercusión se complementa con reajustes puntuales de los mismos en los supuestos que se indican más adelante, sin que con eso se cuestione en modo alguno dicha corrección. 1.4.- El valor de repercusión del suelo máximo en las viviendas protegidas y en sus anexos. A.- El valor de repercusión máximo del suelo urbanizado sobre la edificabilidad de uso

residencial de protección social (en la modalidad equiparable a la antigua vivienda de protección oficial –VPO- de régimen general) es el siguiente: * Precio base de venta: 1.629,31 €/m²(útil). * Tamaño medio de las viviendas proyectadas:

- Superficie total: 100 m²(t)/viv. - Superficie útil (índice de conversión: 1,3) 77 m²(útil)/viv.

* Valor máximo de venta: 138.199,70 € / viv. * Valor medio de venta: 1.382 €/m²(t). * Valor de repercusión del suelo y de la urbanización (20% del precio de venta): 276,40 €/m²(t).

B.- El valor de repercusión máximo del suelo urbanizado sobre la edificabilidad vinculada a la

vivienda tasada (VT) es el siguiente: * Precio base de venta: 2.715,49 €/m²(útil). * Tamaño medio de las viviendas proyectadas:

- Superficie total: 100 m²(t)/viv. - Superficie útil (índice de conversión: 1,3): 77 m²(útil)/viv.

* Valor máximo de venta: 230.330,58 €/viv. * Valor medio de venta: 2.303,31 €/m²(t). * Valor de repercusión del suelo y de la urbanización (25% del valor medio de venta previsto en este Plan): 575,83 €/m²(t).


C.- El valor de repercusión máximo del suelo urbanizado sobre la edificabilidad destinada a usos auxiliares (aparcamiento, trastero...) vinculados a las viviendas de protección social (en la modalidad equiparable a la antigua vivienda de protección oficial –VPO- de régimen general) es el siguiente: * Precio base de venta: 651,72 €/m²(útil). * Precio base de venta (índice de conversión: 1,20): 543,10 €/m²(t). * Valor de repercusión del suelo y de la urbanización (20% del precio de venta): 108,62 €/m²(t).

D.- El valor de repercusión máximo del suelo urbanizado sobre la edificabilidad destinada a

usos auxiliares (aparcamiento, trastero...) vinculados a las viviendas tasadas es el siguiente: * Precio base de venta: 760,34 €/m²(útil). * Precio base de venta (índice de conversión: 1,20): 633,62 €/m²(t). * Valor de repercusión del suelo y de la urbanización (25% del precio de venta): 158,41 €/m²(t).

E.- Los valores de repercusión expuestos en los apartados anteriores, comparados con los

resultantes de los criterios mencionados en el apartado “1.1” justifican, entre otros, los comentarios / aclaraciones siguientes:

* El valor de repercusión referente a la edificabilidad destinada a vivienda de protección

social (VPO) es, en términos generales, equivalente al resultante de la aplicación de: el citado precio máximo de venta de ese tipo de vivienda; el coste de construcción mencionado en el apartado “1.6”; un coeficiente K de 1,20.

* El valor de repercusión referente a la edificabilidad destinada a vivienda protegida

tasada requeriría, entre otros extremos, el reajuste del coste de construcción del apartado “1.6” y/o la aplicación de un coeficiente K superior a 1,40 (de difícil justificación en el marco del Reglamento de 2011).

1.5.- La aplicación, actualización y reajuste de los coeficientes de ponderación. A esos efectos se han de tener en cuenta, entre otros, los criterios expuestos en el apartado 5.

1.6.- Los costes de construcción. Los costes de construcción se determinan, en términos generales y sin perjuicio de las correspondientes salvedades, en las cuantías expuestas en el siguiente cuadro, a partir de la consideración de los siguientes factores: * El coste de ejecución material (CEM), resultante de las normas del COAVN, de la

información obtenida del área de vivienda del Gobierno Vasco, etc. * El Beneficio Industrial y Gastos Generales (BI y GG) del Contratista (19%), * Los honorarios por proyecto y dirección de obra, control de calidad, seguridad y salud,

tributos municipales, etc. (17%).


CUADRO 1. COSTES MEDIOS DE CONSTRUCCIÓN

TIPOLOGÍA EDIFICIO – USO COSTES –euros/m²(t)- CEM BI-GG (19%) Otros gastos (17%) Total

Vivienda promoción libre (bloque) 825 156,75 140,25 1.122,00 Vivienda promoción libre (aislada) 990 188,10 168,30 1.276,40 Vivienda protección social (VPO) 650 123,50 110,50 884,00 Vivienda tasada 720 136,80 122,40 979,20 Local comercial 450 85,50 76,50 612,00 Edificio Terciario (oficinas...) 900 171,00 153,00 1.224,00 Edificio Terciario (comercial) 900 171,00 153,00 1.224,00 Productivo 400 76,00 68,00 544,00 Equipamiento 800 152,00 136,00 1.088,00 Anejo (libre-protegido) 400 76,00 68,00 544,00

2.- Los coeficientes de ponderación de usos referentes a los nuevos desarrollos

urbanísticos determinados en el marco del Plan General de 1995 e incorporados a este Plan.

La relación de esos desarrollos es la expuesta en el siguiente cuadro.


CUADRO 2 RELACIÓN DE ÁMBITOS Y SUBÁMBITOS URBANÍSTICOS AFECTADOS POR LOS

NUEVOS DESARROLLOS URBANÍSTICOS PLANTEADOS EN EL MARCO DEL PLAN GENERAL DE 1995 E INCORPORADOS A ESTE PLAN GENERAL

ÁMBITO / SUBÁMBITO URBANÍSTICO 1. DEUSTO

DE.02.1 (Universidad Sarriko) DE.03.2 (Lehendakari Aguirre 1) DE.03.6 (Ramón y Cajal 25) DE.04.1 (UE.130.02) DE.04.2 (UE.137.01)

DE.04.3 (Parcela 134.01) DE.06.2 (Universidad Deusto) DE.07. Zorrotzaurre.

2. URIBARRI UR.02.1 (Etxezuri-Manzana 45) UR.02.2 (Cº Piedritas) UR.02.3 (Autoridad Portuaria) UR.04.1 (UE.216.01)

3. OTXARKOAGA – TXURDINAGA OT.02.1 (UE.316.01.G.V.) OT.02.2 (Colegio Alemán)

4. BEGOÑA BE.04.1 (Bolueta. Nuevo desarrollo residencial) BE.04.9 (Parque Móvil)

5. IBAIONDO IB.06.2 (Monte Eretza) IB.07.1 (UE 531.01) IB.07.2 (AI. 533.51)

6. ABANDO AB.02.4 (Garaje S.Mamés 1) AB.02.5 (Garaje S. Mamés 2) AB.02.6 (Garaje S. Mamés 3) AB.02.7 (Barraincua 2)

7. REKALDE RE.01.13 (Gaztelondo) RE.02.1 (C. Jaen 3) RE.02.12 (Santiago Brouard-Terciario) RE.02.15 (UE. 704.08) RE.02.16 (Manzana Larramendi-Uribe Laso) RE.04.2 (UE.740.01) RE.05.1 (UE.734.01) RE.06.2 (Larraskitu urbanizable)

8. BASURTO – ZORROTZA BZ.03. Alto de Kastrexana. BZ.05.3 (C.Kastrexana 85bis) BZ.05.6 (Altamira 151) BZ.06.4 (Sirgueras 28) BZ.08.1 (Termibus) BZ.08.2 (Garellano) BZ.08.3 (UE.847.01) BZ.08.4 (UE. 805.01)

De conformidad con lo indicado, tratándose de esos desarrollos urbanísticos, se convalidan los documentos urbanísticos (planeamiento urbanístico, programas de actuación urbanizadora, proyectos de reparcelación, etc.) promovidos y aprobados en cada caso. Y también los valores de repercusión del suelo urbanizado, los costes de construcción, los coeficientes de


ponderación de usos, etc. establecidos en ellos. Debido a ello, nos remitimos a esos documentos a los efectos del conocimiento de, entre otros, dichos coeficientes. 3.- Los coeficientes de ponderación de usos referentes a los nuevos desarrollos

urbanísticos determinados en este mismo Plan General. La relación de esos desarrollos así como de los valores de repercusión y coeficientes de ponderación de usos planteados en ellos son los expuestos en el siguiente cuadro 3. Responden, entre otros y además de a los expuestos en el apartado 1, a los criterios que se exponen a continuación: * Conforme a lo expuesto, dichos valores de repercusión se corresponden con los

establecidos en la ponencia de valores de los bienes de naturaleza urbana de Bilbao, aprobada mediante la resolución foral 28/2016, de 13 de junio, reajustados en los supuestos que se mencionan a continuación, en atención a las razones que asimismo se indican:

- La edificabilidad urbanística vinculada a las viviendas protegidas (tanto de protección

social como tasadas). El objetivo de los reajustes es el de adecuar el valor de repercusión del suelo urbanizado al máximo resultante de los criterios establecidos en las disposiciones legales reguladoras de esas viviendas.

- La edificabilidad urbanística vinculada a los equipamientos privados. La puntual y escasa presencia de ese producto inmobiliario en el mercado justifica las propuestas planteadas en este caso.

- La edificabilidad urbanística prevista en determinados desarrollos urbanísticos del ámbito “AB.02 Ensanche” y de otras partes puntuales de la ciudad. En esos casos, el objetivo de los reajustes es el de adecuar el valor de repercusión del suelo a las particularidades propias de los desarrollos previstos, de su localización específica, etc.

- A la edificabilidad urbanística destinada a usos auxiliares (aparcamiento, trastero...) se le aplican los siguientes valores de repercusión: . Edificabilidad vinculad a las viviendas de protección social (VPO): 108,62 €/m²(t). . Edificabilidad vinculada a las viviendas de protección tasada y de promoción libre:

158,41 €/m²(t). * Se asigna el coeficiente 1 a la edificabilidad vinculada al uso de vivienda de protección social

(asimilable a la VPO de régimen general) en atención a las razones que se exponen a continuación. Y eso, con independencia de que esté o no prevista su implantación en el o los correspondientes desarrollos urbanísticos.

En primer lugar, el valor de repercusión del suelo urbanizado referente a ese uso es y será un parámetro económico válido tanto para este Plan General, como para los planes de ordenación pormenorizada y los proyectos de equidistribución que se promuevan en su desarrollo. La utilización en ese contexto de un mismo uso como característico o de referencia de los restantes facilita el tratamiento global y coordinado de los citados coeficientes en el marco de dicho Plan y de su desarrollo y ejecución (en definitiva, del conjunto del medio urbano de la ciudad), incluida la evaluación global de las afecciones derivadas de su aplicación, actualización, reajuste, etc. En segundo lugar, el precio de venta de esa tipología de vivienda, y, como consecuencia de ello, también el valor de repercusión del suelo urbanizado sobre ella, es o podrá ser objeto de la correspondiente actualización periódica. De esa manera, esa actualización del valor de repercusión asociado al coeficiente 1,00 conllevará también la actualización del valor de repercusión referente a los restantes usos ponderados.

* Las modalidades de uso consideradas en el marco de cada uno de los desarrollos

urbanísticos incluidos en el cuadro 3 a los efectos de la determinación de sus coeficientes de ponderación se corresponden, por un lado, con los expresamente ordenados (relacionados


con su específica ordenación pormenorizada) y, por otro, con otros usos de posible autorización en el marco del régimen de usos planteado.

Debido a ello, la modalidad de uso residencial prevista en cada caso se corresponde con la vinculada a la específica tipología de parcela residencial ordenada en el marco de la zonificación pormenorizada planteada.

* Los coeficientes de uso planteados inciden, incluso y en distintas ocasiones, en ámbitos o

subámbitos urbanísticos en los que se prevé la formulación de planeamiento especial o parcial para la determinación de su ordenación pormenorizada. Y eso sin perjuicio de que dicho planeamiento pormenorizado pueda modificar dichos coeficientes en los términos y con el alcance que estime adecuados. Ese planteamiento responde al objetivo de posibilitar, de esa manera, la evaluación económica global del conjunto de los desarrollos urbanísticos afectados.


CUADRO 3. COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE USOS EN LOS NUEVOS

DESARROLLOS PREVISTOS EN ESTE PLAN. ÁMBITO /

SUBÁMBITO URBANÍSTICO

USO Y RÉGIMEN JURÍDICO-ECONÓMICO.

TIPOLOGÍA.

VALOR REPERCUSIÓN SUELO URBANIZADO --

€/m²(t)-

COEFICIENTES PONDERACIÓN USOS

DE.01.1 (Elorrieta)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.3) 1.010,00 3,65 Terciario-comercial 575,83 2,08 Otros usos terciarios 350,00 1,26 Uso productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (viv. social) 108,62 0,39 Anexo (viv. tasada) 158,41 0,57 Anexo (libre) 158,41 0,57

DE.03.1 (Madariaga 51)


DE.03.3 (Ramón y Cajal 14)






DESARROLLOS PREVISTOS EN ESTE PLAN (cont.) ÁMBITO /



TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-



Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.2) 1.048,00 3,79 Terciario-comercial 400,00 1,44 Otros usos terciarios 797,00 2,88 Uso productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

DE.06.1. (Talleres Deusto)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.4) 648,00 2,34 Otros usos terciarios 425,00 1,53 Uso productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (viv. social) 108,62 0,39 Anexo (viv. tasada) 158,41 0,57 Anexo (libre) 158,41 0,57

DE.06.3. (Ampliación Universidad Deusto)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Otros usos terciarios 575,83 2,08 Equipamiento privado 575,83 2,08 Anexo (libre) 158,41 0,57

UR.02.4 (La Salve)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Viv. promoción libre (a.3) 1.003,00 3,62 Terciario-comercial 276,40 1,00 Otros usos terciarios 679,00 2,45 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

UR.02.5 (Siervas María)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Viv. promoción libre (a.2) 1.792,00 6,48 Terciario-comercial 1.315,00 4,75 Otros usos terciarios 1.195,00 4,32 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

UR.02.6 (Esclavas-entorno)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Viv. promoción libre (a.3) 1.037,00 3,75 Terciario-comercial 476,00 1,72 Otros usos terciarios 741,00 2,68 Uso productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158.41 0,57

UR.02.7 (C.Volantin 12.Terciario)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Terciario-comercial 1.446,00 5,23 Otros usos terciarios 1.092,00 3,95 Equipamiento privado 575,83 2,08 Anexo (libre) 158,41 0,57






TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


UR.02.8 (Uribarri 13)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Viv. promoción libre (a.2) 984,00 3,56 Terciario-comercial 262,00 0,94 Otros usos terciarios 797,00 2,88 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

UR.02.9 (Uribarri 15)


UR.02.10 (Matiko 29)


UR.02.11 (San Roke 5)


UR.03.1 (Molino de Viento)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Viv. promoción libre (a.4) 900,00 3,25 Terciario-comercial 135,00 0,48 Otros usos terciarios 439,00 1,58 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41

UR.03.3 (Artasamina 18)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Viv. promoción libre (a.3) 1.003,00 3,62 Terciario-comercial 135,00 0,48 Otros usos terciarios 679,00 2,45 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

UR.04.2 (Nueva Aurora)







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


UR.05.1 (Landeta + UE 216.02)


UR.05.2 (UE 225.01 + Vía Vieja Lezama)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.3) 914,00 3,30 Terciario-comercial 380,00 1,37 Otros usos terciarios 276,40 1,00 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

OT.01.1 (Zizeruena)


OT.01.4 (Aixeona)


BE.02.1 (Zabalbide 38)


BE.04.2 (Bolueta AA.EE.)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Terciario 370,34 1,33 Uso productivo 330,00 1,19 Anexo (libre) 158,41 0,57

BE.04.3 (Pintor Losada 7)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.3) 946,00 3,42 Terciario-comercial 230,00 0,83 Otros usos terciarios 614,00 2,22 Uso productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57






TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


BE.04.4 (Pintor Losada 15)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.3) 946,00 3,42 Terciario-comercial 454,00 1,64 Otros usos terciarios 614,00 2,22 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41

BE.04.5 (Miraflores 85)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Terciario-comercial 454,00 1,64 Otros usos terciarios 305,00 1,10 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

BE.04.6 (Miraflores 46)


BE.04.8 (calle Txirrita)


IB.04.1 (Zabalbide 41)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Uso Terciario 636,18 2,30

IB.06.1 (Julia Meategi 1-3-5-7)


AB.02.2 (García Salazar 26-Iturriza 19)


AB.02.3 (Gordoniz 21)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.2) 1.200,00 4,34 Terciario-comercial 989,00 3,57 Otros usos terciarios 892,20 2,08 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57






TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


AB.02.8 (General Salazar 12)


AB.02.9 (Hurtado Amezaga 46)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.2) 869,00 3,14 Terciario-comercial 1.000,00 3,61 Otros usos terciarios 575,83 2,08 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

AB.02.10 (Hurtado Amezaga 48)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a,2) 869,00 3,14 Terciario-comercial 1.000,00 3,61 Otros usos terciarios 574,83 2,08 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

AB.02.11 (Manuel Allende 19A)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.2) 1.262,80 5,19 Terciario-comercial 1.000,00 3,61 Otros usos terciarios 892,00 3,66 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

AB.02.12 (Rodriguez Arias 7)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.2) 1.763,52 6,38 Terciario-comercial 1.763,52 6,38 Otros usos terciarios 1.195,00 4,32 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

AB.03 Estación Abando







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


RE.01.1 / RE.03.1 / RE.06.1 / BZ.08.5 (Variante Rekalde)


RE.01.2 (Biarritz 4-Gordoniz 44)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Uso terciario 495,39 1,79 Uso productivo 330,00 1,19 Anexo (libre( 158,4º 0,57

RE.01.3 (Biarritz 14)






RE.01.6 (Entrecanales 4)


RE.01.7 (Emparanza 31)







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


RE.01.8 (Emparanza 39)




RE.01.10 (Entrecanales 10. solar)




RE.01.12 (calle Errekaldeberri 3)


RE.02.2 (Moncada 3)







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


RE.02.3 (Moncada 5)


RE.02.4 (Moncada 7)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre 870,00 3,14 Terciario-comercial (a.2) 262,00 0,94 Otros usos terciarios 339,00 1,22 Uso productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

RE.02.5 (Moncada 9)


RE.02.6 (Moncada 11 y otros)


RE.02.7 (Isasi Andrés 11)







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-






RE.02.10 (AR.715)


RE.02.11 (Eskurtze 12)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre (a.2) 1.137,00 4,11 Terciario-comercial 289,00 1,04 Uso productivo 330,00 1,19 Otros usos terciarios 361,00 1,30 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

RE.02.14 (Residencial Casilla)


RE.02.17 (Severo Unzue 10)







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


RE.04.1 (parking Betolaza + Betolaza 21)


RE.05.2 (nuevo desarrollo Peñaskal)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Viv. promoción libre (a.3) 750,00 2,71 Uso productivo 330,00 1,19 Anexo (viv. social) 108,62 0,39 Anexo (libre) 158,41 0,57

RE.06.3 (San Adrian 45.1)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Uso productivo 224,14 0,81

RE.06.4 (San Adrian 45.2)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Uso productivo 224,14 0,81

BZ.01 Punta Zorrotza

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre 648,00 2,34 Terciario-comercial 276,40 1,00 Otros usos terciarios 276,40 1,00 Uso productivo 276,40 1,00 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

BZ.02.3 (Zalbidea Estrata 13)


BZ.02.4 (Zorrozgoiti bidea 23)







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


BZ.02.6 (Zorrozgoiti.Residencial)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre 648,00 2,34 Terciario-comercial 136,00 0,49 Otros usos terciarios 330,00 1,19 Uso productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

BZ.02.7 (Zorrozgoiti. Industrial)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Terciario-comercial 136,00 0,49 Otros usos terciarios 330,00 1,19 Productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (libre) 158,41 0,57

BZ.04.2” (Plan Especial)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Uso productivo 167,40 0,60 Anexo (libre) 158,41 0,57

BZ.05.1 (C.Kastrexana 69)


BZ.05.2 (C.Kastresana 133)


BZ.05.4 (Kobeta bidea 42, debajo)


BZ.05.5 (VV.MM.Kobeta bidea 8)







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


BZ.05.8 (Altamira PE)


BZ.06.1 (Olabeaga 820)


BZ.06.2 (Ventosa 38)


BZ.06.3 (Olabeaga nuevo desarrollo)

Vivienda social (VPO) 276,40 1,00 Vivienda tasada 575,83 2,08 Viv. promoción libre 748,00 2,70 Terciario-comercial 276,00 0,99 Otros usos terciarios 536,00 1,93 Uso productivo 330,00 1,19 Equipamiento privado 276,40 1,00 Anexo (viv. social) 108,62 0,39 Anexo (viv. tasada) 158,41 0,57 Anexo (libre) 158,41 0,57

BZ.06.5 (Olabeaga 2-6-8)







TIPOLOGÍA.


€/m²(t)-


BZ.06.6 (S.Nicolas 7-9/Ventosa 52)


BZ.06.7 (Ventosa 52A-52.B)


BZ.06.8 (S. Nicolas 29B-31A)


4.- Los coeficientes de ponderación de usos referentes al resto del medio urbano

(consolidado). En atención a lo expuesto, los valores de repercusión del suelo urbanizado referidos a las distintas tipologías de uso y establecidos en la ponencia de valores de los bienes de naturaleza urbana de Bilbao, aprobada mediante la resolución foral 28/2016, de 13 de junio, son acordes con la situación actual del mercado inmobiliario de la ciudad y, en este caso, con el resto del medio urbano que este Plan consolida en su situación actual. Debido a ello, esos valores constituyen referentes adecuados para la determinación de los correspondientes coeficientes de ponderación de usos en los supuestos en los que la autorización y ejecución de las actuaciones urbanísticas planteadas justifique su aplicación. Dichos coeficientes serán determinados en cada caso, en el marco de la autorización de dichas actuaciones. 5.- Criterios de determinación, aplicación y actualización de los coeficientes de

ponderación de usos. Los criterios expuestos en los apartados anteriores se complementan con los que se exponen a continuación, relacionados con la determinación, aplicación y actualización de los coeficientes de ponderación de usos: * En atención a lo indicado, los coeficientes de ponderación de usos referentes a los nuevos

desarrollos urbanísticos determinados en el marco del Plan General de 1995 y que se incorporan a este Plan General son los establecidos en los planes y documentos específicos referidos a ellos (promovidos en el citado marco).


* A su vez, los coeficientes de ponderación determinados en este Plan son de aplicación en

los restantes ámbitos y subámbitos urbanísticos para los que se determina su ordenación pormenorizada.

Esos coeficientes podrán ser actualizados y/o adaptados a las caracterìsticas y condicionantes económico-urbanísticos de los desarrollos urbanísticos planteados de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones urbanísticas vigentes, incluídos los instrumentos de equidistribución (reparcelación) que, en su caso, se promuevan.

* Los coeficientes de ponderación de usos referentes a los ámbitos y subámbitos urbanísticos en los que se han de promover planes (especiales y parciales) para la determinación de su ordenación pormenorizada serán los que se establezcan en estos planes. Dichos planes podrán acordar, en todo caso, el mantenimiento y aplicación de los coeficientes determinados en este Plan.

* Los coeficientes de ponderación de usos establecidos en este Plan podrán ser actualizados y/o reajustados mediante:

- Los criterios establecidos en las disposiciones urbanísticas vigentes, incluídos los

instrumentos de equidistribución (reparcelación) que, en su caso, se promuevan. - La revisión o modificación de la ponencia de valores de los bienes de naturaleza

urbana de Bilbao, aprobada mediante la resolución foral 28/2016, de 13 de junio, y, más en concreto, de los valores de repercusión del suelo urbanizado establecidos en ella.

- La modificación de los parámetros económicos (precios de venta, etc.) de las

viviendas protegidas y de sus anexos. - Su revisión y actualización integral y/o parcial para su adaptación a las características

y condicionantes derivados de la evolución del mercado inmobiliario, siempre que el Ayuntamiento lo estime conveniente.

IV.- LOS PROYECTOS Y ACTUACIONES SINGULARES Y SU VALORACIÓN

ECONÓMICA. 1.- Introducción. De acuerdo con lo indicado, la evaluación económica de este documento está centrada, básicamente, en las propuestas reguladoras de la ordenación estructural del municipio y, dentro de ellas y en particular, de la red de sistemas generales de la ciudad, así como en los nuevos desarrollos residenciales, de actividades económicas, etc. planteados. En ese contexto, los proyectos y actuaciones singulares se evaluan en los siguientes apartados de este mismo epígrafe. Y los nuevos desarrollos urbanísticos en el siguiente epígrafe. 2.- Los proyectos singulares y su valoración. Se consideran como tales los proyectos ferroviarios, viarios, etc. de carácter singular (estructural o asimilable) que, estándo en distintas fases de proyección, se incluyen en este Plan. Su relación, así como la estimación de sus costes, es la incluida en el siguiente cuadro.


CUADRO 4. RELACIÓN Y VALORACIÓN ECONÓMICA DE LOS PROYECTOS SINGULARES.

PROYECTO COSTE ECONÓMICO –euros (sin IVA)- PROYECTOS FERROVIARIOS

Variante Sur Ferroviaria Primera fase: Cadagua-Olabeaga (1) (2) Segunda fase: Cadagua-Abando-Arrigorriaga (2)

Alta Velocidad Ferroviaria Acceso Arrigorriaga-Abando (2) Estación de Abando 269.500.000

FEVE en Zorrotza Desvio y soterramiento de la red 44.000.000 Nueva estación 5.800.000

Soterramiento de RENFE en Zorrotza 39.000.000 Tranvía

Tramo Atxuri-Etxebarri 31.000.000 Cierre anillo La Casilla-Pío Baroja-Atxuri (2) Euskalduna-Zorrotzaurre-Zorrotza (2)

Línea 4 del Metro

PROYECTOS VIARIOS Variante de Rekalde

Nueva variante 143.000.000 Demolición del viaducto actual 25.000.000

Variante Sur Metropolitana 148.000.000 Variante Este 126.700.000 Túnel de Santo Domingo 95.000.000 Túnel Amezola-Miribilla 17.500.000 Enlace A-8 de Larraskitu 4.800.000

OTROS PROYECTOS Estación intermodal de autobuses (incluida urbanización y otros gastos)

24.300.000

Túnel de desagüe La Peña – Olabeaga 260.000.000 TOTAL 1.233.600.000

Notas: (1) Incluye el desvío y la cubrición de la red de RENFE en Olabeaga. (2) El coste económico del proyecto no está aún determinado. Debido a ello, la relación de costes

contenida en este cuadro deberá ser complementada en el futuro en la medida en que se determine el coste de aquellos proyectos.

En todo caso, los costes incluidos en ese cuadro son una aproximación orientativa a los mismos. Los costes definitivos y precisos serán los que se determinen en los correspondientes y específicos proyectos. Además, a los proyectos anteriores cabe añadir otros que, en este momento, están en proceso de ejecución: proyectos relacionados con el desarrollo de Zorrotzaurrre y su conversión en isla (apertura del canal de Deusto, etc.); nueva estación intermodal de autobuses de Garellano; etc. 3.- Otras propuestas. En este momento y en atención a su singularidad, merecen la debida atención las propuestas de ordenación y ejecución de los sistemas generales de espacios libres y parque rural. La relación de los espacios libres ordenados es la expuesta en el siguiente cuadro.


CUADRO 5 RELACIÓN DE ESPACIOS LIBRES GENERALES (S.G.) ORDENADOS.

DISTRITO / CLASE DE SUELO SUPERFICIE -m²(s)- Deusto 199.585 Uribarri 22.159 Otxarkoaga-Txurdinaga 108.572 Begoña 234.520 Ibaiondo 319.079 Abando 206.730 Rekalde 383.762 Basurto-Zorrotza 125.579 Suelo no urbanizable 1.549.748 TOTAL 3.149.734

Todos ellos son de titularidad pública, salvo los mencionados en el siguiente cuadro.

CUADRO 6 RELACIÓN DE ESPACIOS LIBRES GENERALES (S.G.)

ORDENADOS DE TITULARIDAD PRIVADA. SUBÁMBITO URBANÍSTICO - CLASIFICACIÓN. SUPERFICIE -m²(s)- DE.01.2 (Parque S. Ignacio) 33.976 DE.04.4 (Arangoiti) 1.836 BE.04.7 (EE.LL.GG. Tellería) 23.574 Suelo no urbanizable 17.059 TOTAL 59.386

En atención a su destino público, esos terrenos han de ser obtenidos por el Ayuntamiento. Para ello se plantean los dos tipos de medidas complementarias que se exponen a continuación. Por un lado, su inclusión o adscripción a los nuevos desarrollos residenciales previstos en este Plan y mencionados, en concreto, en el cuadro 18 de la Memoria de ordenación. Por otro, su adquisición por el Ayuntamiento mediante expropiación. Debido a ello, dicha entidad se convertirá en adjudicataria de los derechos urbanísicos correspondientes a esos terrenos en dichos desarrollos. Y esos derechos constituirán la contrapartida del justiprecio a abonar por el Ayuntamiento por la citada expropiación, y sin que deba efectuarse desembolso económico “extra” alguno. A su vez, los terrenos clasificados como suelo no urbanizable y objeto de ese mismo destino han de ser obtenidos por el Ayuntamiento mediante expropiación. Todos ellos están en situación de suelo rural. En atención a sus características y condicionantes, el coste de su adquisión – expropiación se estima en un total de:

17.059 m² x 4 €/m² = 68.236 €. A su vez, la relación de los parques rurales ordenados es la expuesta en el siguiente cuadro.

CUADRO 7. RELACIÓN DE PARQUES RURALES (S.G.)

ENTORNO SUPERFICIE -m²(s)- Ladera Norte (Artxanda) 2.405.951 Ladera Sur 8.050.740 TOTAL 10.456.691

Todos ellos están destinados a ser de titularidad pública. En este momento, unos 7.575.576 m² son de titularidad municipal y los restantes 2.881.115 m² de titularidad privada. Todos esos terrenos de titularidad privada están en situación de suelo rural. En atención a sus características y condicionantes, el coste de su adquisión – expropiación se estima en un total de:


2.881.115 m² x 4 €/m² = 11.524.460 €. En todo caso, esas previsiones de titularidad y de valoración económica son una aproximación a dichos temas, que deberán ser objeto de las correspondientes confirmación y/o rectificación en el marco de la ejecución de esas propuestas de este Plan. V.- ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD DE LOS NUEVOS DESARROLLOS URBANÍSTICOS

PLANTEADOS. 1.- Criterios generales. 1.1.- Las distintas modalidades de desarrollos urbanísticos en atención a sus antecedentes y

origen. En atención a lo indicado en el epígrafe II, se han de diferenciar los dos tipos de desarrollos urbanísticos siguientes. Por un lado, los nuevos desarrollos previstos en el marco del Plan General de 1995, que se consolidan e incorporan a este Plan. En todos esos supuestos se convalidan los documentos urbanísticos (planeamiento urbanístico, programas de actuación urbanizadora, proyectos de reparcelación, etc.) promovidos y aprobados, incluidos los estudios de viabilidad económica contenidos en ellos, a los que nos remitimos en este momento a los efectos de justificar su viabilidad. Por otro, los nuevos desarrollos urbanísticos con origen en este mismo Plan General y a los que se hace referencia en los siguientes apartados. De hecho, la atención de este epígrafe está centrada en esos desarrollos a los efectos de justificar su viabilidad económica. 1.2.- Las cargas de urbanización. Su determinación en el marco de este documento responde, entre otros, a los siguientes criterios generales: * Las obras de urbanización.

Incluyen las obras de urbanización previstas en el conjunto formado por, en cada caso: el ámbito o subámbito urbanístico afectado; los terrenos destinados a espacios libres generales y locales situados fuera de esos ámbitos o subámbitos pero incluidos o adscritos a ellos a los efectos de su ejecución. La determinación de sus costes en este momento responde, entre otros, a los siguientes parámetros generales: - Terrenos y espacios objeto de urbanización “dura”, incluyendo los correspondientes

servicios (sin IVA): 200 €/m² de suelo a urbanizar. Ese coste se corresponde con el de ejecución de nueva urbanización. Debido a ello, se reajusta a la baja en los supuestos en los que se plantea la remodelación / adecuación de la previamente existente.

- Terrenos y espacios objeto de urbanización “verde-blanda”, incluyendo los correspondientes servicios (sin IVA): 100 €/m² de suelo a urbanizar. Ese coste se corresponde con el de ejecución de nueva urbanización. Debido a ello, se reajusta a la baja en los supuestos en los que lo que se plantea es: una remodelación / adecuación de la previamente existente; el simple ajardinamiento y/o mantenimiento de zonas verdes en ladera; etc.

* Las indemnizaciones correspondientes a las viviendas, actividades, edificaciones

existentes e incompatibles con la ordenación planteada.


Sin perjuicio de que en el marco de la ejecución de los desarrollos urbanísticos planteados deba darse respuesta a los correspondientes derechos de realojo o traslado, así como de las decisiones precisas y definitivas que a ese respecto se determinen en el marco de la ejecución de las propuestas de este Plan, la determinación de las citadas indemnizaciones en este momento responde, entre otros, a los siguientes parámetros: - Indemnizaciones referentes a viviendas a derribar: 650 €/m²(t).

Ese valor se corresponde con el de las viviendas existentes, ocupadas e incompatibles con la ordenación propuesta. En los supuestos en los que no están ocupadas el valor se reajusta a la baja en atención a la antigüedad y estado de conservación de la edificación.

- Las indemnizaciones referentes a edificaciones y locales destinados a actividades económicas se fijan en una horquilla que oscila entre 200 € y 450 € /m²(t) en atención los siguientes factores: antigüedad y estado de mantenimiento de la edificación; existencia o no de actividad económica; etc. De manera que la antigüedad de la edificación sumada a la inexistencia de actividad justifica la reducción de su valor.

- No se establecen indemnizaciones para los supuestos de edificaciones que no se declaran fuera de ordenación o disconformes con el planeamiento y se sujetan a ordenanza de sustitución, dado que se trata de edificaciones acordes con la ordenación planteada.

* Los honorarios profesionales y otros gastos.

En atención a lo dispuesto en el artículo 147 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio, también se han considerado como cargas de urbanización los gastos correspondientes a la redacción de proyectos y documentos urbanísticos a repercutir como carga de urbanización a los correspondientes desarrollos urbanísticos. Su determinación responde a cifras estimativas en atención, por un lado, al grado de desarrollo de las propuestas y los documentos requeridos para completar su preceptiva tramitación urbanística, y, por otro, a las características físicas y dimensiones de los ámbitos y subámbitos analizados. Además, los costes anteriores se complementan con los relacionados con la gestión de las actuaciones planteadas que, en atención a lo establecido en el artículo 150 de la Ley 2006, se cuantifican en cada caso en el 8% del coste de las obras de urbanización.

* A los efectos de determinar / evaluar la repercusión de las cargas de urbanización en los

desarrollos planteados se toma como referencia general el 85% del valor residual de la edificabilidad ponderada total estimada sobre rasante, sin ajustar dicho porcentaje en atención a la edificabilidades preexistentes y a los incrementos resultantes. En las fases posteriores de desarrollo y ejecución de las propuestas de este Plan deberá procederse a la precisa determinación y evaluación de todas esas cuestiones y sus afecciones.

* Las cargas de urbanización estimadas se han de complementar, en su caso, con las

referentes al valor económico de las dotaciones locales necesarias para el cumplimiento del estándar regulado en el Decreto 123/2012 (artículo “6.1.b”), siempre que dicha obligación deba cumplirse de esa manera.

2.- Análisis de la viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbaníksticos

planteados en este Plan. 2.1.- Desarrollo previsto en el subámbito “DE.01.1” (Elorrieta). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante).

* Residencial: 2.737 m²(t). * Productiva: 1.112 m²(t). * Terciaria (comercial, oficinas...): 26.424 m²(t) * Servicios municipales (equipamiento...): 11.237 m²(t). * Total: 41.510 m²(t).


B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.

USO EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA -m²(t)-

COEFICIENTES PONDERACIÓN

EDIFICABILIDAD PONDERADA -m²(tp)-

Residencial VPO 13.853 1,00 13.853 V. Tasada 13.852 2,08 28.812 Vivienda promocion libre 44.295 3,65 161.677

Terciario 10.000 1,67 16.700 TOTAL 82.000 --- 221.042

C.- Coste de las cargas de urbanización:

* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las viviendas, actividades, etc., se estima en 17.500.000 €.

* El coste de las obras de urbanización se estima en 6.900.000 €. * El coste de las restantes cargas (honorarios de proyectos, etc.) se estima en 800.000

€. * Costes de gestión: 552.000 €. * Total: 25.752.000 €,

D.- Valor económico y repercusiones resultantes: * El valor residual del suelo referente a la edificabilidad ordenada sobre rasante se

estima en un total de 61.096.009 €. * Las repercusiones resultantes sobre el 85% de ese valor residual asciende al:

- Cargas de urbanización: 49%. - Valor del suelo (deducidas las citadas cargas): 51%.

E.- Conclusiones:

* Los datos expuestos dan pie a concluir que el desarrollo urbanístico previsto en el subámbito es económicamente viable.

* En todo caso, deberá estarse a lo que, de manera más precisa, se determine en los planes y proyectos a promover en desarrollo de este Plan tanto para la determinación de la ordenación pormenorizada del subámbito como para la ejecución de la ordenación planteada.

2.2.- Desarrollo previsto en el subámbito “DE.03.1” (Madariaga 51). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante), destinada a usos de equipamiento –

infraestructuras: 2.604 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Residencial Vivienda promocion libre 4.428 4,10 18.155

Terciario 640 2,85 1.824 TOTAL 5.068 --- 19.979


* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, actividades, etc. se estima en 1.042.000. €.

* El coste de las obras de urbanización y de los gastos de gestión se estima en 90.000 €.

* Gastos de gestión: 7.200 €. * Total: 1.139.200 €,





E.- Conclusiones:


2.3.- Desarrollo previsto en el subámbito “DE.03.3” (Ramón y Cajal 14). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):

* Residencial: 136 m²(t). * Actividades económicas: 1.967 m²(t).






Terciario 660 2,52 1.663 TOTAL 2.480 --- 8.561


* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, actividades, etc. incluída su gestión, se estima en 875.200. €.

* El coste de las obras de urbanización se estima en 40.000 €. * Otros gastos de gestión: 3.200 €. * Total: 918.400 €.




E.- Conclusiones:


2.4.- Desarrollo previsto en el subámbito “DE.03.4” (Ramón y Cajal 19). A.- Edificabilidad urbanística actual (equipamiento; sobre rasante): 164 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Residencial Vivienda promocion libre 870 3,79 3.297

TOTAL 870 --- 3.297


C.- Coste de las cargas de urbanización: * El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, actividades,

etc. incluída su gestión, se estima en 65.600. €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 23.300 €. * Otros gastos de gestión: 1.864 €. * Total: 90.764 €.

D.- Valor económico y repercusiones resultantes:

* El valor residual del suelo referente a la edificabilidad ordenada sobre rasante se estima en un total de 911.201 €.

* Las repercusiones resultantes sobre el 85% de ese valor residual asciende al: - Cargas de urbanización: 12%. - Valor del suelo (deducidas las citadas cargas): 88%.

E.- Conclusiones:


2.5.- Desarrollo previsto en el subámbito “DE.04.4 (EE.LL.GG.Parcelas catastrales 223-224)” * Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacios libres generales públicos, sin

que se plantee la implantación de edificabilidad urbanística alguna en ellos. * Se plantea su obtención por el Ayuntamiento, así como el abono de sus costes de

urbanización, de conformidad con los siguientes criterios complementarios: - Adquisición de los terrenos por el Ayuntamiento mediante expropiación y ejecución de

las obras de urbanización por dicha entidad. - Inclusión o adscripción de los terrenos (a los citados efectos de obtención y abono de

las obras de urbanización) a los desarrollos urbanísticos expuestos en el cuadro 18 de la Memoria de ordenación de este Plan, en los términos y porcentajes indicados en él.

* En ese contexto, la viabilidad económica de las propuestas del subámbito está

garantizada en los términos relacionados con la viabilidad de los desarrollos urbanísticos en los que se incluye o adscribe.

2.6.- Desarrollo previsto en el subámbito “DE.03.6” (Ramón y Cajal 29). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencial): 1.224 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 265 1,44 381 TOTAL 1.975 --- 6.862

C.- Estimación del coste de las cargas de urbanización: * El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, actividades,

etc. incluída su gestión, se estima en 795.000. €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 18.000 €. * Otros gastos de gestión: 1.440 €. * Total: 814.440 €.


D.- Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes: * El valor residual del suelo referente a la edificabilidad ordenada sobre rasante se



E.- Conclusiones:


2.7.- Desarrollo previsto en el subámbito “DE.06.1” (Talleres Deusto). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 1.616 --- 3.781 B.- Estimación del coste de las cargas de urbanización:

* El coste de las obras de urbanización se estima en 232.600 €. * Gastos de gestión: 18.608 €. * Total: 251.208 €.

C.- Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes:

* El valor residual del suelo referente a la edificabilidad ordenada sobre rasante se estima en un total de 1.045.068 €.


D.- Conclusiones:



2.8- Desarrollo previsto en el subámbito “DE.06.3” (Ampliación Universidad Deusto). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Equipamiento privado 24.820 1,00 24.820 B.- Estimación del coste de las cargas de urbanización:

* El coste de las obras de urbanización se estima en 1.100.000 €. * Gastos de gestión: 88.000 €. * Total: 1.188.000 €.



* Las repercusiones resultantes sobre el 85% de ese valor residual asciende al:



D.- Conclusiones:



2.9.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.4” (La Salve). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 2.400 --- 8.688

B.- Estimación del coste de las cargas de urbanización: * El coste de las obras de urbanización se estima en 60.000 €. * Gastos de gestión: 4.800 €. * Total: 64.800 €.

C.- Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes: * El valor residual del suelo referente a la edificabilidad ordenada sobre rasante se



D.- Conclusiones:


2.10.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.5” (Siervas de Maria). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante): 2.744 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 2.989 --- 19.368 C.- Estimación del coste de las cargas de urbanización:

* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, actividades, etc. se estima en 1.097.600. €.

* El coste de las obras de urbanización se estima en 48.000 €. * Otros gastos de gestión: 3.840 €. * Total: 1.149.440 €.





E.- Conclusiones:


2.11.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.6” (Esclavas-entorno). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):

* Residencial: 492 m²(t). * Actividades económicas: 127 m²(t).






Terciario 695 1,72 1.195 TOTAL 4.830 --- 16.701

C.- Estimación del coste de las cargas de urbanización:

* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, actividades, etc. se estima en 370.600 €.





E.- Conclusiones:


2.12.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.7” (C.Volantin 12). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):

* Residencial: 1.438 m²(t). * Actividades económicas: 252 m²(t).





Terciario 2.209 3,95 8.725 TOTAL 2.209 --- 8.725



etc. se estima en 676.000 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 5.000 €. * Otros gastos de gestión: 400 €. * Total: 681.400 €.

D.- Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes:



E.- Conclusiones:


2.13.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.8” (Uribarri 13). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante): 874 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Residencial Promoción libre 1.064 3,56 3.787

Terciario 234 0,94 220 TOTAL 1.298 --- 4.007



* El coste de las obras de urbanización se estima en 8.600 €. * Otros gastos de gestión: 688 €. * Total: 446.288 €.




E.- Conclusiones:


2.14.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.9” (Uribarri 15). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante): 527 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Residencial Promoción libre 720 3,56 2.563

Terciario 95 0,94 89 TOTAL 815 --- 2.652







E.- Conclusiones:


2.15.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.10” (Matiko 29). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante): 712 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 142 0,94 133 TOTAL 996 --- 3.173





estima en un total de 877.017 €. * Las repercusiones resultantes sobre el 85% de ese valor residual asciende al:


E.- Conclusiones:



2.16.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.11” (San Roke 5). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante): 394 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 109 0,94 102 TOTAL 586 --- 1.800







E.- Conclusiones:


2.17.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.12 (Matiko 28A-Anselma Salces)”

* Se plantea, complementariamente:

- El destino de los terrenos del subámbito a dotación pública. - Su obtención por el Ayuntamiento mediante expropiación. - Su ejecución mediante las condiciones propias de las actuaciones de dotaciones

públicas de, en este caso, la red de sistemas locales, sin que, a ningún efecto, se incluya o adscriba a desarrollo urbanístico alguno.

* La edificabilidad urbanística de la construcción existente se estima en un total de 515 m²(t).

* En atención a sus características y condicionantes tanto materiales como de uso (emplazamiento; antigüedad, estado de mantenimiento, actividades desarrolladas...), su valor económico se estima en un total de 231.750 €.

* Su ejecución y abono constituye, por lo tanto, una obligación del Ayuntamiento, a repercutir al presupuesto municipal, garantizándose de esa manera su viabilidad económica.

2.18.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.02.13” (Sendeja 8).

* El subámbito se corresponde con una parcela de titularidad pública (Ayuntamiento de Bilbao) que se destina a equipamiento público.

* La ejecución y abono del equipamiento propuesto constituye una obligación del citado

Ayuntamiento, a repercutir al presupuesto municipal, garantizándose de esa manera su viabilidad económica.


2.19.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.03.1” (Molino de Viento). A.- Desarrollo previsto en el ámbito de dotación “AD.1/UR.03.1”.

a) Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 630 --- 2.041 b) Estimación del coste de las cargas de urbanización:


c) Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes:



d) Conclusiones: * Los datos expuestos dan pie a concluir que el desarrollo urbanístico previsto en

el subámbito es económicamente viable.

B.- Desarrollo previsto en el ámbito de dotación “AD.2/UR.03.1”.

a) Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 688 --- 2.236 b) Estimación del coste de las cargas de urbanización:


c) Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes:



d) Conclusiones:


2.20.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.03.2 (Ciudad Jardín 89).

* Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacio libre público local, sin que se

plantee la implantación de edificabilidad urbanística alguna en él.


* Se plantea su obtención por el Ayuntamiento, así como el abono de sus costes de






2.21.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.03.3” (Artasamina 18). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 183 0,48 87 TOTAL 1.953 --- 6.494

B.- Estimación del coste de las cargas de urbanización:





D.- Conclusiones:


2.22.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.04.2” (Nueva Aurora). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencial): 327 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Residencial Promoción libre 2.500 2.44 6.100

TOTAL 2.500 --- 6.100

C.- Estimación del coste de las cargas de urbanización: * El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones existentes se

estima en 212.550 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 100.000 €. * Otros gastos de gestión: 8.000 €.


* Total: 320.550 €.




E.- Conclusiones:


2.23.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.05.1” (Landeta + UE 216.02). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencial): 687 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Residencial Promoción libre 6.900 2.44 16.836

TOTAL 6.900 --- 16.836 Se ordena, además, un equipamiento público de 1.731 m²(t).


estima en 446.550 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 280.000 €. * Otros gastos de gestión: 22.400 €. * Total: 748.950 €. * Complementariamente, el coste de construcción / habilitación del equipamiento

público previsto se estima en 1.300.000 €.




* La consideración del coste de construcción del citado equipamiento público como carga de urbanización del desarrollo urbanístico conllevaría la fijación de las mencionadas repercusiones en: - Cargas de urbanización: 51%. - Valor del suelo (deducidas las citadas cargas): 49%.

E.- Conclusiones:

* Los datos expuestos dan pie a concluir que el desarrollo urbanístico previsto en el subámbito es económicamente viable en cualquiera de los mencionados escenarios económico-urbanísticos.

2.24.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.05.2” (UE 225.01+Vía Vieja Lezama). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencial): 1.281 m²(t).







Terciario 220 1,37 301 TOTAL 7.290 --- 23.632

Se ordena, además, un equipamiento público de 666 m²(t).


estima en 832.650 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 261,500 €. * Otros gastos de gestión: 20.920 €. * Total: 1.115.070 €. * Complementariamente, el coste de construcción / habilitación del equipamiento

público previsto se estima en 530.000 €.




* La consideración del coste de construcción del citado equipamiento público como carga de urbanización del desarrollo urbanístico conllevaría la fijación de las mencionadas repercusiones en: - Cargas de urbanización: 30%. - Valor del suelo (deducidas las citadas cargas): 70%.

E.- Conclusiones:

* Los datos expuestos dan pie a concluir que el desarrollo urbanístico previsto en el subámbito es económicamente viable en cualquiera de los mencionados escenarios económico-urbanísticos.

2.25.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.05.3” (nuevo vial Landeta)”

* Se plantea, complementariamente:

- El destino de los terrenos del subámbito a dotación pública (viario local). - Su obtención por el Ayuntamiento mediante expropiación. - Su ejecución mediante las condiciones propias de las actuaciones de dotaciones


* Su ejecución y abono constituye, por lo tanto, una obligación del Ayuntamiento, a repercutir al presupuesto municipal, garantizándose de esa manera su viabilidad económica.

* El coste de ejecución del vial se estima en 1.400.000 €.

2.26.- Desarrollo previsto en el subámbito “UR.05.4” (EE.LL. Landeta)”.

* Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacio libre público local, sin que se plantee la implantación de edificabilidad urbanística alguna en él.


urbanización, de conformidad con los siguientes criterios complementarios:


- Adquisición de los terrenos por el Ayuntamiento mediante expropiación y ejecución de las obras de urbanización por dicha entidad.

- Inclusión o adscripción de los terrenos (a los citados efectos de obtención y abono de las obras de urbanización) a los desarrollos urbanísticos expuestos en el cuadro 19 de la Memoria de ordenación de este Plan, en los términos y porcentajes indicados en él.



2.27.- Desarrollo previsto en el subámbito “OT.01.1” (Zizeruena). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 1.426 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 680 0,68 462 TOTAL 3.670 --- 6.980


* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, etc. existentes se estima en 427.800 €.





E.- Conclusiones:


2.28.- Desarrollo previsto en el subámbito OT.01.2 (EE.LL).

* Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacio libre público local, sin que se

plantee la implantación de edificabilidad urbanística alguna en él. * Se plantea su obtención por el Ayuntamiento, así como el abono de sus costes de





* En ese contexto, la viabilidad económica de las propuestas del subámbito está garantizada en los términos relacionados con la viabilidad de los desarrollos urbanísticos en los que se incluye o adscribe.

2.29.- Desarrollo previsto en el subámbito OT.01.3 (Aparcamiento).

* Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a dotación pública local, sin que se plantee la implantación de edificabilidad urbanística alguna en él.







2.30.- Desarrollo previsto en el subámbito “OT.01.4” (Aixeona). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 5.000 --- 10.900

B.- Estimación del coste de las cargas de urbanización: * El coste de las obras de urbanización se estima en 200.000 €. * Otros gastos de gestión: 16.000 €. * Total: 216.000 €.




D.- Conclusiones:


2.31.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.01.2” (EE.LL. Dolaretxe). * Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacio libre local público, sin que se



las obras de urbanización por dicha entidad.


- Inclusión o adscripción de los terrenos (a los citados efectos de obtención y abono de las obras de urbanización) a los desarrollos urbanísticos expuestos en el cuadro 19 de la Memoria de ordenación de este Plan, en los términos y porcentajes indicados en él.



2.32.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.02.1” (Zabalbide 38). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencial): 881 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 205 1,11 225 TOTAL 2.195 --- 7.110







E.- Conclusiones:


2.33.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.04.2” (Bolueta AA.EE.). A.- Los desarrollos urbanísticos previstos en el subámbito se plantean en condiciones que

implican, entre otros extremos: - La consolidación de las edificaciones existentes. - Su posible ampliación y/o levante sin necesidad de (preceptivamente) derribar las

edificaciones actuales. B.- Ese planteamiento da pie a concluir que los citados desarrollos urbanísticos son

económicamente viables, en la medida en que no tiene afección económica alguna en la realidad urbanística y/o edificatoria actual que repercuta y/o condicione dicha viabilidad.

El cumplimiento de los correspondientes estándares urbanísticos locales mediante, en su caso, el abono de su valor económico no cuestiona o altera esa conclusión.


2.34.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.04.3” (Pintor Losada 7). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 5.189 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 2.280 0,83 1.892 TOTAL 6.940 --- 17.829


* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, etc. existentes se estima en 1.556.700 €.

* El coste de las obras de urbanización se estima en 129.500 €. * Gastos de gestión: 10.360 €. * Total: 1.696.560 €.




E.- Conclusiones:


2.35.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.04.4” (Pintor Losada 15). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 4.081 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 3.110 1,64 5.100 TOTAL 10.660 --- 30.921








E.- Conclusiones: * Los datos expuestos dan pie a concluir que el desarrollo urbanístico previsto en el

subámbito es económicamente viable. 2.36.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.04.5” (Miraflores 85). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante (incremento).




Terciario 74 1,10 81 TOTAL 74 --- 81

B.- Estimación del coste de las cargas de urbanización: * El coste de las obras de urbanización se estima en 324 €.




E.- Conclusiones:


* Se ha de tener en cuenta, además, que el desarrollo urbanístico planteado es susceptible de ser ejecutado mediante levante de la edificación actual, sin derribo de esta.

2.37.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.04.6” (Miraflores 46). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Terciario 350 1,10 385 TOTAL 350 --- 385


* El coste de las obras de urbanización se estima en 2.800 €.




E.- Conclusiones:


2.38.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.04.7” (EE.LL.GG. Tellería). * Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacio libre general público, sin que

se plantee la implantación de edificabilidad urbanística alguna en él.








2.39.- Desarrollo previsto en el subámbito “BE.04.8” (C. Txirrita). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 380 1,11 421 TOTAL 3.180 --- 10.109






D.- Conclusiones:


2.40.- Desarrollo previsto en el subámbito “IB.04.1” (Zabalbide 41). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 3.239 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Terciario 2.826 2,30 6.499 TOTAL 2.826 --- 6.499







E.- Conclusiones:


2.41.- Desarrollo previsto en el subámbito “IB.06.1” (Julia Meategi 1-3-5-7). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencial): 2.557 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 1.300 1,72 2.236 TOTAL 8.780 --- 25.723







E.- Conclusiones:


2.42.- Desarrollo previsto en el subámbito “AB.02.2” (Garcia Salazar 26-Iturriza 19). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):

* Residencial: 1.366 m²(t). * Actividades económicas: 257 m(t).






Terciario 268 2,67 715 TOTAL 2.078 --- 6.398


C.- Estimación del coste de las cargas de urbanización: * El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, etc. existentes

se estima en 811.500 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 77.100 €. * Gastos de gestión: 6.168 €. * Total: 894.768 €.




E.- Conclusiones:


2.43.- Desarrollo previsto en el subámbito “AB.02.3” (Gordoniz 21). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; infraestructuras): 2.461 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 338 3,57 1.207 TOTAL 3.779 --- 16.141







E.- Conclusiones:


2.44.- Desarrollo previsto en el subámbito “AB.02.8” (General Salazar 12). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):







Residencial Promoción libre 1.620 3,60 5,832

Terciario 150 1,37 205 TOTAL 1.770 --- 6.037







E.- Conclusiones:


2.45.- Desarrollo previsto en el subámbito “AB.02.9” (Hurtado Amezaga 46). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante): 1.329 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 120 3,61 433 TOTAL 1.500 --- 4.766







E.- Conclusiones:



2.46.- Desarrollo previsto en el subámbito “AB.02.10” (Hurtado Amezaga 48). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante): 1.329 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 263 3,61 949 TOTAL 3.063 --- 9.741







E.- Conclusiones:


2.47.- Desarrollo previsto en el subámbito “AB.02.11” (Manuel Allende 19A). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 128 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 43 3,61 155 TOTAL 813 --- 4.151









subámbito es económicamente viable. 2.48.- Desarrollo previsto en el subámbito “AB.02.12” (Rodriguez Arias 7). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):







Terciario 116 6,38 740 TOTAL 1.131 --- 7.216



* El coste de las obras de urbanización se estima en 5.000 €. * Gastos de gestión: 400 €. * Total: 576.350 €.




E.- Conclusiones:


2.49.- Desarrollo previsto en el ámbito “AB.03 Estación de Abando”. A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Residencial Protección social (VPO) 21.000 1,00 21.000 Tasada 21.000 2,08 43.680 Promoción libre 63.000 4,97 313.110

Terciario 18.000 3,55 63.900 TOTAL 123.000 --- 441.690


* El coste de las cargas vinculadas al desarrollo urbanístico planteado se estima en un total de 46.000.000 €.



* Las repercusiones resultantes sobre el 85% de ese valor residual asciende al:



E.- Conclusiones:


* A los efectos de la evaluación económica expuesta, el coste de las obras ferroviarias previstas en el ámbito, incluida la construccion de la nueva estación, no se considera como carga vinculada al desarrollo urbanístico planteado.


2.50.- Desarrollo previsto en los subámbitos “RE.01.1” / “RE.03.1” / “RE.06.1” / “BZ.08.5” (P.E.

Variante). Se prevé la formulación de un Plan Especial de Ordenación Urbana para la determinación de la ordenación pormenorizada del conjunto de los citados subámbitos de conformidad con los siguientes criterios: demolición del viaducto actual; (re)urbanizacion de ese conjunto territorial; ordenación de una nueva edificabilidad urbanística de 10.100 m²(t) sobre rasante. En este momento y a los efectos de evaluar la viabilidad económica del desarrollo planteado se han de tener en cuenta, entre otras, las circunstancias siguientes: * La demolición del viaducto – variante actual es una obra pública a ejecutar y abonar por la

Diputación Foral de Bizkaia en el contexto del cumplimiento de sus competencias y obligaciones.

* Se prevé que la urbanización del espacio resultante tras dicha demolición sea ejecutada y

abonada por el Ayuntamiento como obra pública. * Se prevé la ejecución de los nuevos desarrollos urbanísticos planteados de conformidad

con las condiciones propias de las actuaciones de dotación, sin perjuicio de lo que a ese respecto y de manera más precisa determine el citado Plan Especial.

Esos desarrollos contribuirán al abono de la referida urbanización en los términos que establezca dicho Plan Especial.

* La viabilidad económica de las citadas propuestas será desarrollada y complementada por el Plan Especial en el marco de la ordenación pormenorizada que se determine y que ahora se desconoce.

2.51.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.2” (Biarritz 4-Gordoniz 44). El Plan General consolida la edificación existente al tiempo que autoriza su ampliación (levante). Debido a ello, es una propuesta económicamente viable. 2.52.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.3” (Biarritz 14). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 2.552 m²(t).







Terciario 395 1,85 730 TOTAL 2.475 --- 8.197







E.- Conclusiones:


2.53.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.4” (Biarritz 16). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 1.683 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 238 1,85 440 TOTAL 1.817 --- 6.108








subámbito es económicamente viable.


2.54.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.5” (Biarritz 18). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 1.509 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 201 1,85 371 TOTAL 1.593 --- 5.368







E.- Conclusiones:


2.55.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.6” (Entrecanales 4). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 1.953 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 205 1,85 379 TOTAL 2.035 --- 6.948









subámbito es económicamente viable. 2.56.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.7” (Emparanza 31). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 2.652 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante,





Terciario 370 1,85 684 TOTAL 2.490 --- 8.294







E.- Conclusiones:


2.57.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.8” (Emparanza 39). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 2.640 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 510 1,85 943 TOTAL 4.010 --- 13.508


se estima en 792.000 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 64.500 €. * Gastos de gestión: 5.160 €. * Total: 861.660 €.





E.- Conclusiones:







Terciario 200 1,85 370 TOTAL 1.835 --- 6.239







E.- Conclusiones:


2.59.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.10” (Entrecanales 10). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 890 1,85 1.646 TOTAL 5.726 --- 19.007







E.- Conclusiones:







Terciario 390 1,85 721 TOTAL 3.000 --- 10.090







E.- Conclusiones:


2.61.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.01.12” (Errekaldeberri 3). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencial): 838 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 1.065 --- 3.823


se estima en 544.700 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 42.900 €.


* Gastos de gestión: 3.432 €. * Total: 591.032 €.




E.- Conclusiones:


2.62.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.2” (Moncada 3). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 8.799 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 1.706 0,94 1.603 TOTAL 10.606 --- 29.549







E.- Conclusiones:







Terciario 1.304 0,94 1.225 TOTAL 8.484 --- 23.770



se estima en 2.180.400 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 118.700 €. * Gastos de gestión: 9.496 €. * Total: 2.308.596 €.





subámbito es económicamente viable. 2.64.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.4” (Moncada 7). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 2.308 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 736 0,94 692 TOTAL 5.016 --- 14.131







E.- Conclusiones:








Terciario 1.430 0,94 1.344 TOTAL 7.020 --- 18.896







E.- Conclusiones:


2.66.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.6” (Moncada 11 y otros). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):

* Residencial: 1.036 m²(t). * Actividades económicas: 4.306 m²(t).






Terciario 1.060 0,94 1.060 TOTAL 7.990 --- 22.820







E.- Conclusiones:



2.67.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.7” (Isasi Andrés 11). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 4.886 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 810 1,04 842 TOTAL 5.420 --- 19.789







E.- Conclusiones:







Terciario 575 1,04 598 TOTAL 4.185 --- 15.435




D.- Valor económico resultante.

* El valor residual del suelo (sin deducir cargas de urbanización) referente a la edificabilidad ordenada sobre rasante se estima en un total de 4.266.234 €.

* El valor residual del suelo referente a los derechos urbanísticos de los propietarios de los terrenos afectados (85%) se estima en 3.626.299 €.


De esa cantidad total, el importe de las cargas de urbanización asciende al 35% y el valor del suelo (deducidas las citadas cargas) al 65%.

E.- Conclusiones:







Terciario 1.228 1,04 1.277 TOTAL 7.408 --- 26.677







E.- Conclusiones:


2.70.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.10” (AR.715). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 26.562 m²(t). B.- Edificabilidad prevista.





Terciario 5.321 0,95 5.054 TOTAL 41.721 --- 114.684



* El coste de las obras de urbanización se estima en 2.206.300 €. * Honorarios de proyectos y gastos de gestión: 350.000 €.


* Total: 10.524.900 €. D.- Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes:

* El valor residual del suelo referente a la edificabilidad ordenada sobre rasante se estima en un total de 31.698.658€.


E.- Conclusiones:


2.71.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.11” (Eskurtze 12). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 7.523 m²(t). B.- Edificabilidad prevista.





Terciario 1.096 0,95 1.041 TOTAL 8.496 --- 30.641







E.- Conclusiones:


2.72.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.13” (La Casilla). * El subámbito se corresponde con una parcela de titularidad pública (Ayuntamiento de

Bilbao) que se destina a equipamiento público. * La ejecución y el abono del equipamiento propuesto constituye una obligación del citado



2.73.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.14” (Residencial Casilla). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 325 1,64 533 TOTAL 11.375 --- 47.827

Se ordena, además, un equipamiento público de 2.310 m²(t).

B.- Estimación del coste de las cargas de urbanización: * El coste de las obras de urbanización se estima en 410.000 €. * Honorarios de proyectos y gastos de gestión: 32.800 €. * Total: 442.800 €. * Complementariamente, el coste de construcción y habilitación del equipamiento

público previsto se estima en 1.850.000 €. D.- Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes:



* La consideración del coste de construcción del citado equipamiento público como carga de urbanización del desarrollo urbanístico previsto conllevaría la fijación de las citadas repercusiones en: - Cargas de urbanización: 20%. - Valor del suelo (deducidas las citadas cargas): 80%.

E.- Conclusiones:

* Los datos expuestos dan pie a concluir que el desarrollo urbanístico previsto en el subámbito es económicamente viable en cualquiera de los citados escenarios económico-urbanísticos.

2.74.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.02.17” (Severo Unzue 10). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Terciario 530 1,22 646

B.- Estimación del coste de las cargas de urbanización: * El coste de las obras de urbanización se estima en 5.000 €. * Honorarios de proyectos y gastos de gestión: 400 €. * Total: 5.400 €.





D.- Conclusiones: * Los datos expuestos dan pie a concluir que el desarrollo urbanístico previsto en el

subámbito es económicamente viable.

2.75.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.04.1” (Parking Betolaza + Betolaza 21). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencila): 124 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 4.825 --- 13.075


se estima en 80.600 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 175.000 €. * Honorarios de proyectos y gastos de gestión: 14.000 €. * Total: 269.600 €.




E.- Conclusiones:


2.76.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.05.2” (Peñaskal. Nuevo desarrollo). A.- Se prevé la formulación de un Plan Especial de Ordenación Urbana para la determinación

de la ordenación pormenorizada del subámbito de conformidad con, entre otros, los siguientes criterios:

* Regeneración urbana integral del subámbito y determinación de las condiciones

adecuadas para la mejora de su calidad urbana. * Consolidación de la edificabilidad urbanística sobre rasante existente [55.187 m²(t)] e

incremento de la misma en 5.724 m²(t).

* Determinación de las propuestas de mantenimiento y/o sustitución de las edificaciones existentes en el marco de la ordenación pormenorizada y de las condiciones de regeneración urbana del subámbito que se determinen.

B.- La viabilidad económica de las citadas propuestas será desarrollada y complementada por

el Plan Especial en el marco de la ordenación pormenorizada que se determine y que ahora se desconoce.


2.77.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.06.3” (San Adrian 45.1). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Productivo 6.985 0,81 5.657 TOTAL 6.985 --- 5.657






E.- Conclusiones:


2.78.- Desarrollo previsto en el subámbito “RE.06.4” (San Adrian 45.2). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante (incremento).










E.- Conclusiones:



2.79.- Desarrollo previsto en el ámbito “BZ.01 Punta Zorrotza”. A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario-comercial 16.312 1,00 16.312 Otros terciarios 108.740 1,00 108.740 TOTAL 327.198 --- 530.512


* El coste de las obras de urbanización se estima en 37.775.000 €. * El coste de las obras de soterramiento de la red ferroviaria a repercutir al desarrollo

urbanístico (50% del total) se estiman en 19.409.495 €. * El coste de las indemnizaciones por realojos, traslados, derribos de viviendas,

actividades, etc. existentes se estima en 35.000.000 €. * Los costes de gestión, elaboración de proyectos, etc. se estiman en 3.000.000 €. * Total: 95.184.495 €.




D.- Conclusiones:


* Se prevé el abono del 50% restante del coste de ejecuciòn de las citadas obras ferroviarias por la Administración competente en la materia (Ministerio de Fomento – ADIF).

* Además, deberá estarse a lo que, de manera más precisa, se determine en los planes y proyectos a promover en desarrollo de este Plan tanto para la determinación de la ordenación pormenorizada del subámbito como para la ejecución de la ordenación planteada.

2.80.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.1” (c. Fray Juan).

* El subámbito se corresponde con una parcela de titularidad pública (Ayuntamiento de

Bilbao) que se destina a equipamiento público. * La ejecución y abono del equipamiento propuesto constituye una obligación del citado


2.81.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.1” (c. Fray Juan 37).

* El subámbito se corresponde con una parcela de titularidad pública (Ayuntamiento de Bilbao) que se destina a equipamiento público.

* La ejecución y abono del equipamiento propuesto constituye una obligación del citado



2.82.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.3” (Zabalbidea Estrata 13). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 3.482 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario-comercial 660 1,64 1.082 TOTAL 3.780 --- 10.411


* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, actividades, etc. existentes se estima en 1.392.800 €.





E.- Conclusiones:


2.83.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.4” (Zorrozgoiti bidea 23). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 3.391 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario-comercial 1.720 1,64 2.821 TOTAL 5.810 --- 15.050








E.- Conclusiones:


2.84.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.5” (Zorrozgoiti. Equipamiento). * El subámbito se corresponde con una parcela de titularidad pública (Ayuntamiento de

Bilbao) que se destina a equipamiento público. * La ejecución y abono del equipamiento propuesto constituye una obligación del citado


2.85.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.6” (Zorrozgoiti Residencial). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):

* Residencial: 266 m²(t). * Actividades económicas: 2.903 m²(t).






Terciario-comercial 1.615 0,49 791 TOTAL 27.787 --- 54.802



* El coste de las obras de urbanización se estima en 3.274.200 €. * Honorarios de proyectos, gastos de gestión...: 392.904 €. * Total: 5.001.204 €.




E.- Conclusiones:




2.86.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.7” (Zorrozgoiti Industrial). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 11.169 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.











E.- Conclusiones:



2.87.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.8” (828.51). * Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacio libre local público, sin que se







2.88.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.02.9” (Grupo Jardin Zorrotza. Parcela 91

catastro). * Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacio libre local público, sin que se

plantee la implantación de edificabilidad urbanística alguna en él.


* Se plantea su obtención por el Ayuntamiento, así como el abono de sus costes de urbanización, de conformidad con los siguientes criterios complementarios: - Adquisición de los terrenos por el Ayuntamiento mediante expropiación y ejecución de





2.89.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.04.2” (Cadagua-Kastrexana.PE). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):








* El coste de las indemnizaciones correspondientes a las edificaciones, actividades, etc. existentes se estima en 109.850 €.





E.- Conclusiones:


2.90.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.05.1” (C.Kastrexana 69). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 45 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 550 --- 1.491



etc. existentes se estima en 18.000 €. * El coste de las obras de urbanización se estima en 21.000 €. * Gastos de gestión: 1.680 €. * Total: 40.680 €.




E.- Conclusiones:


2.91.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.05.2” (C.Kastrexana 133). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 307 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 640 --- 1.734






E.- Conclusiones:


2.92.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.05.4” (Kobeta bidea 42, debajo). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 1.188 --- 3.207






D.- Conclusiones:


2.93.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.05.5” (Kobeta bidea 8). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 1.934 --- 5.202





D.- Conclusiones:


2.94.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.05.7” (vial superior Altamira-Kobeta). * Se plantea, complementariamente:

- El destino de los terrenos del subámbito a dotación pública (viario local). - Su obtención por el Ayuntamiento mediante expropiación. - Su ejecución mediante las condiciones propias de las actuaciones de dotaciones


* El coste de su ejecución se estima en 378.000 €. * Su ejecución y abono constituye, por lo tanto, una obligación del Ayuntamiento, a

repercutir al presupuesto municipal, garantizándose de esa manera su viabilidad económica


2.95.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.05.8” (Altamira PE). A.- Se prevé la formulación de un Plan Especial de Ordenación Urbana para la determinación

de la ordenación pormenorizada del subámbito de conformidad con, entre otros, los siguientes criterios:

* Mejora de las condiciones de accesibilidad del subámbito, incluida la remodelación y

ampliación de la red viaria existente. * Consolidación de las edificaciones residenciales y de la edificabilidad urbanística

sobre rasante existente e incremento de la misma en 1.700 m²(t). B.- Sin perjuicio de lo que de manera precisa y definitiva determine el citado Plan Especial a

ese respecto, se prevé: * La ejecución del nuevo desarrollo urbanístico previsto [edificabilidad de 1.700 m²(t)]

de conformidad con las condiciones propias de las actuaciones de dotación.

* Proyeccion y ejecución del nuevo viario que se ordene como obra pública a ejecutar por el Ayuntamiento. Su coste se estima en un total de 1.690.000 €.

C.- La viabilidad económica de las citadas propuestas será desarrollada y complementada por

el Plan Especial en el marco de la ordenación pormenorizada que se determine y que ahora se desconoce.

2.96.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.06.1” (Olabeaga 820). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 128 1,15 147 TOTAL 822 --- 2.020







D.- Conclusiones:



2.97.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.06.2” (Ventosa 38). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 701 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 1.510 --- 4.077






E.- Conclusiones:


2.98.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.06.3” (Olabeaga nuevo desarrollo). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; residencial): 1.472 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.




Residencial VPO 8.666 1,00 8.666 V. Tasada 8.665 2,08 18.023 Vivienda promocion libre 27.469 2.70 74.166

Terciario-comercial 2.000 0,99 1.980 TOTAL 54.802 --- 102.835



* El coste de las obras de urbanización se estima en 9.192.200 €. * Gastos de gestión: 1.103.064 €. * Total: 11.252.064 €.






subámbito es económicamente viable. * Las citadas obras de urbanización no incluyen las referentes al desplazamiento /

soterramiento de la red ferroviaria existente, cuya ejecución y abono corresponde a la Administración competente en la materia (ADIF).

2.99.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.06.5” (Olabeaga 2-6-8). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante):







Terciario 1.000 0,99 990 TOTAL 3.560 --- 7.902







E.- Conclusiones:


2.100.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.06.6” (S. Nicolás 7-9 / Ventosa 52). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 1.707 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





Terciario 365 0,99 361 TOTAL 1.635 --- 3.790



* El coste de las obras de urbanización se estima en 62.000 €. * Gastos de gestión: 4.960 €.


* Total: 579.060 €. D.- Estimación del valor económico y de las repercusiones resultantes:



E.- Conclusiones:


2.101.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.06.7” (Ventosa 52A-52B). A.- Edificabilidad urbanística actual (sobre rasante; actividades económicas): 706 m²(t). B.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 2.570 --- 6.939






E.- Conclusiones:


2.102.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.06.8” (S.Nicolás 29B-31A). A.- Edificabilidad prevista sobre rasante.





TOTAL 560 --- 1.512






D.- Conclusiones:


2.103.- Desarrollo previsto en el subámbito “BZ.06.9”.(EE.LL). * Se prevé el destino de los terrenos del subámbito a espacio libre local público, sin que se







3.- El desarrollo y la ejecución de las dotaciones públicas locales. Las previsiones de ejecución de las dotaciones locales ordenadas en este Plan responden, entre otros, a los criterios siguientes: A.- Dotaciones locales (espacios libres y otras dotaciones públicas –S.L.-) incluidas o

adscritas a nuevos desarrollos urbanísticos.

En atención a lo indicado, en esos casos se plantea la obtención de los terrenos por el Ayuntamiento, así como el abono de sus costes de urbanización, de conformidad con los siguientes criterios complementarios: * Adquisición de los terrenos por el Ayuntamiento mediante expropiación y ejecución de

las obras de urbanización por dicha entidad. * Inclusión o adscripción de los terrenos (a los citados efectos de obtención y abono de


En ese contexto, la viabilidad económica de las propuestas del subámbito está garantizada en los términos relacionados con la viabilidad de los desarrollos urbanísticos en los que se incluye o adscribe.

B.- Dotaciones locales (espacios libres y otras dotaciones públicas –S.L.-) no incluidas o adscritas a nuevos desarrollos urbanísticos y/o a ejecutar por el Ayuntamiento. Algunas de ellas, así como los costes de ejecución estimados, son los expuestos en el siguiente cuadro:


CUADRO 8.

DOTACIONES PÚBLICAS LOCALES NO INCLUIDAS O ADSCRITAS A DESARROLLOS URBANÍSTICOS

ÁMBITO / SUBÁMBITO URBANÍSTICO

TIPO DE DOTACIÓN COSTE DE EJECUCIÓN ESTIMADO -euros

“UR.05.3” (Landeta) Red viaria 1.400.000 “AB.02.1” (Costa 4) Equipamiento 1.700.000 “BZ.02.1” (c. Fray Juan) Equipamiento 2.800.000 “BZ.02.2” (C.Fray Juan 37) Equipamiento 3.000.000 “BZ.02.5” (Zorrozgoiti) Equipamiento 4.360.000 “BZ.05.7” (Altamira-Kobeta) Red viaria 400.000 “BZ.05.8” (Altamira PE) Red viaria 650.000 TOTAL --- 14.310.000

La viabilidad de la ejecución de esas propuestas se expone en el documento “3,2 Estudio de sostenibilidad económica” de este Plan. VI.- LAS RESPONSABILIDADES DE GESTIÓN / INVERSIÓN DE LOS AGENTES

PÚBLICOS Y PRIVADOS AFECTADOS EN LA EJECUCIÓN DE LAS PROPUESTAS PLANTEADAS

En atención a las distintas modalidades de propuestas urbanísticas planteadas, dichas responsabilidades se determinan en los términos siguientes: 1.- Los proyectos y actuaciones singulares. Su relación es la expuesta en el epígrafe IV. Las responsabilidades de ejecución y/o inversión son las expuestas en el siguiente cuadro.


CUADRO 9. RESPONSABILIDADES DE EJECUCIÓN / INVERSIÓN DE PROYECTOS SINGULARES

PROYECTO RESPONSABILIDADES PROYECTOS FERROVIARIOS

Variante Sur Ferroviaria Primera fase: Cadagua-Olabeaga (1) Ministerio de Fomento – ADIF /

“Encomendada” al Gobierno Vasco Segunda fase: Cadagua-Abando-Arrigorriaga Ministerio de Fomento – ADIF /

“Encomentada al Gobierno Vasco”. Alta Velocidad Ferroviaria

Acceso Arrigorriaga-Abando ADIF Estación de Abando ADIF – Desarrollo urbanístico

FEVE en Zorrotza Desvio y soterramiento de la red ADIF (50%) - Ayuntamiento (50%) Nueva estación

Soterramiento de RENFE en Punta Zorrotza ADIF (50%) - Desarrollo urbanístico (50%)

Tranvía Tramo Atxuri-Etxebarri Gobierno Vasco Cierre anillo La Casilla-Pío Baroja-Atxuri Gobierno Vasco Euskalduna-Zorrotzaurre-Zorrotza Gobierno Vasco – Desarrollo urbanístico

Línea 4 del Metro Gobierno Vasco

PROYECTOS VIARIOS Variante de Rekalde

Nueva variante Diputación Foral Demolición del viaducto actual Diputación Foral Reurbanización Ayuntamiento

Variante Sur Metropolitana Diputación Foral Variante Este Diputación Foral Túnel de Santo Domingo Diputación Foral Túnel Amezola-Miribilla Ayuntamiento Enlace A-8 de Larraskitu Diputación Foral

OTROS PROYECTOS – PROPUESTAS Estación intermodal de autobuses (incluida urbanización y otros gastos)

Ayuntamiento

Túnel de desagüe La Peña – Olabeaga Administración central Espacios libres generales (S.G.) Ayuntamiento Parque rural (S.G.) Ayuntamiento

2.- Los desarrollos urbanísticos previstos en el marco del Plan General de 1995 e

incorporados a este Plan. Las responsabilidades de ejecución / inversión referentes a esos desarrollos son los establecidos en los documentos urbanísticos (planeamiento urbanístico, programas de actuación urbanizadora, proyectos de reparcelación, etc.) promovidos y aprobados en cada caso, que se consolidan. 3.- Los nuevos desarrollos urbanísticos previstos en este Plan General. Esos desarrollos son los expuestos en el epígrafe V. Sus responsabilidades de ejecución y/o inversión responden a los siguientes criterios: * En los ámbitos y/o subámbitos urbanísticos en los que se prevé la formulación de

planeamiento pormenorizado (plan especial o parcial), las citadas responsabilidades serán


las determinadas por dicho planeameinto, de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en este Plan.

* En los ámbitos y/o subámbitos urbanísticos en los que se prevén desarrollos urbanísticos

de carácter lucrativo (residenciales, actividades económicas...), las responsabilidades de ejecución e inversión corresponderán a los titulares de los terrenos afectados y/o de los derechos urbanísticos previstos.

* En los ámbitos y/o subámbitos urbanísticos destinados a dotaciones públicas incluidas y/o

adscritas a desarrollos urbanísticos: - Los terrenos y bienes afectados serán obtenidos por el Ayuntamiento mediante

expropiación, y las obras de urbanización serán ejecutadas por dicha entidad. - Complementariamente, dichos terrenos se incluyen o adscriben (a los citados efectos

de obtención y abono de las obras de urbanización) a los desarrollos urbanísticos expuestos en los cuadros 18 y 19 de la Memoria de ordenación de este Plan, en los términos y porcentajes indicados en él. En ese contexto, se adjudicarán al Ayuntamiento los derechos urbanísticos correspondientes a esos terrenos y/o su valor económico.

* En los ámbitos y/o subámbitos urbanísticos destinados a dotaciones públicas no incluidas

y/o adscritas a desarrollos urbanísticos, las responsabilidades de ejecución / inversión corresponden al Ayuntamiento.

VII.- SÍNTESIS DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN GENERAL. Las consideraciones expuestas en los anteriores epígrafes dan pie a destacar, entre otras, las conclusiones siguientes: 1.- El analisis de la viabilidad económica como proceso. El análisis realizado es una primera aproximación al estudio de la viabilidad económica de los desarrollos urbanísticos, que deberá ser continuado en las fases posteriores del proceso de desarrollo y ejecución del Plan General, incluidos el planeamiento pormenorizado (planes especiales y parciales), los proyectos de ejecución a promover (Programas de Actuación Urbanizadora, proyectos de obras de urbanización y reparcelación, etc.). En la medida en que se vaya avanzando en ese proceso y se vayan determinando con mayor precisión los costes (obras de urbanización, indemnizaciones...) se deberá profundizar igualmente en el referido análisis. 2.- Estimación del coste de ejecución de la “ciudad pública” proyectada. En atención a lo expuesto, dicho coste puede estimarse, con carácter orientativo, en los términos reflejados en el siguiente cuadro:


CUADRO 10. ESTIMACIÓN DEL COSTE DE EJECUCIÓN DE LA “CIUDAD PÚBLICA” PROYECTOS – DESARROLLOS ESTIIMACIÓN COSTE –euros-

Proyectos singulares 1.233.600.000 (1) Parque rural + espacios libre generales rurales 13.592.696 Dotaciones – urbanización vinculadas a desarrollos urbanísticos previstos en el PGOU de 1995 e incorporados a este Plan

Costes determinados en los planes y proyectos consolidados (1)

Dotaciones – urbanización vinculadas a nuevos desarrollos urbanísticos previstos en este PGOU

115.000.000

Otras dotaciones locales no vinculadas a los citaddos desarrollos

14.310.000

TOTAL 1.376.502.696 (1) (1) Las citadas cantidades se han de complementar con las determinadas en los citados planes y

proyectos consolidados, así como con las que se determinen en los planes y proyectos a promover en desarrollo de este Plan.

3.- Estimación de las responsabilidades de inversión para la ejecución de la “ciudad

pública” proyectada. En atención a lo indicado, esas responsabilidades pueden estimarse en los términos reflejados en el siguiente cuadro:

CUADRO 11. ESTIMACIÓN DEL COSTE DE EJECUCIÓN DE LA “CIUDAD PÚBLICA” PROYECTOS – DESARROLLOS RESPONSABILIDADES DE INVERSIÓN

Proyectos singulares Administraciones supramunicipales (salvo túnel Amezola – Miribilla)

Parque rural Ayuntamiento Dotaciones – urbanización vinculadas a desarrollos urbanísticos previstos en el PGOU de 1995 e incorporados a este Plan

Responsabilidades determinadas en los planes y proyectos consolidados

Dotaciones – urbanización vinculadas a nuevos desarrollos urbanísticos previstos en este PGOU

Responsabilidades vinculadas a los desarrollos urbanísticos

Otras dotaciones locales no vinculadas a los citaddos desarrollos

Ayuntamiento

4.- La ordenación, ejecución y viabilidad de los proyectos singulare.

Su ordenación responde a necesidades y objetivos urbanísticos de la ciudad e incluso del entorno territorial del que forma parte. A su vez, las responsabilidades de ejecución e inversión de esos proyectos responden a las competencias de las distintas Administraciones (Administración central, Gobierno Vasco, Diputación Foral, Ayuntamiento y entidades vinculadas a las anteriores) y al ejercicio de las obligaciones y responsabilidades inherentes a esas competencias. 5.- La viabilidad económica de los desarrollos previstos en el marco del Plan General

de 1995 e incorporados a este Plan. Su viabilidad está justificada en los términos expuestos en los planes, documentos, etc. promovidos en relación con cada uno de esos desarrollos y consolidados por este Plan.


6.- La viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbanísticos previstos en este mismo Plan General.

De conformidad con lo expuesto en el epígrafe V: * Los ámbitos y/o subámbitos urbanísticos en los que se prevén nuevos desarrollos

urbanísticos de carácter lucrativo (residenciales, actividades económicas...) son económicamente viables.

* Las responsabilidades de ejecución e inversión corresponden a los titulares de los

terrenos afectados y/o de los derechos urbanísticos previstos. * El desarrollo y la ejecución de las propuestas planteadas en los ámbitos y/o subámbitos

urbanísticos destinados a dotaciones públicas corresponde al Ayuntamiento, sin perjuicio de su inclusión o adscripción a los correspondientes desarrollos urbanísticos en los supuestos así planteados.

7.- Otras cuestiones. La viabilidad del Plan General y de sus propuestas depende, asimismo y en gran medida, de estos otros factores:

* La asunción del Plan y de sus propuestas por la ciudadanía como algo propio, que

responde a sus demandas y necesidades. * La efectiva implicación conjunta y coordinada de todas las Administraciones públicas y de

la iniciativa privada en el desarrollo y ejecución de sus competencias / obligaciones / responsabilidades.

* La activa y decidida intervención del Ayuntamiento a los efectos de la consecución de los objetivos anteriores, promoviendo las medias de participación, conciliación, coordinación, etc. que sean necesarias para ello.

En Donostia/San Sebastián, Enero de 2019. Fdo.: Santiago Peñalba. Manu Arruabarrena. Mikel Iriondo

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Documento “3. ESTUDIO ECONÓMICO” 3.1. ESTUDIO DE ...€¦ · DOC.”3.1 VIABILIDAD ECONÓMICA” - 1 - I.- OBJETO DE ESTE DOCUMENTO. Elaborado de conformidad con lo establecido