Capital Value - Woningbeleggingsmarkt in beeld 2015

8/9/2019 Capital Value - Woningbeleggingsmarkt in beeld 2015

1/56

ResearchA Capital Value production

De woning(beleggings)marktin beeld 2015


2/56


3/56

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015 | 1

Voorwoord

Voor u ligt het onderzoek “De woning(beleggings)markt in beeld 2015”. Dit onderzoek is onderdeel van de

Shared Value reeks en is tot stand gekomen in samenwerking met ABF Research. Net als in de vorige edities is

de doelstelling van dit onderzoek om actuele trends en ontwikkelingen op de woning(beleggings)markt in beeld

te brengen.

De komende jaren bieden demografische, economische en beleidsontwikkelingen in Nederland voldoende

opgaven en kansen aan alle spelers op de Nederlandse woning(beleggings)markt. De belangrijkste boodschap

is dat de Nederlandse markt een groeimarkt is en dit de komende jaren ook zal blijven. Samenwerking tussen

betrokken partijen en goede afstemming van taken zijn echter essentieel om de kansen van de groeimarkt

daadwerkelijk te benutten.

De afgelopen vier maanden heeft Capital Value onderzoek uitgevoerd onder een grote groep beleggers in Neder-

landse huurwoningen. Zowel institutionele, particuliere als internationale beleggers zijn gevraagd naar hun visie

op de woningbeleggingsmarkt en hun beleggingsbeleid voor de nabije toekomst. Daarnaast is een groot deel van

de woningcorporaties in Nederland gevraagd naar de ontwikkelingen binnen het corporatiebezit, de invloed van

beleidsontwikkelingen op de bedrijfsvoering en het toekomstige verkoopbeleid. Ook zijn gesprekken gevoerd

met belangenorganisaties en een aantal financiers van woningbeleggingen.

ABF Research heeft met behulp van diverse rekenmodellen een toekomstbeeld geschetst van de woningmarkt

voor de komende 5 tot 10 jaar, waardoor een compleet beeld kan worden gegeven van de kansen en knelpunten

op de woning(beleggings)markt voor de komende jaren.

Capital Value streeft ernaar middels onderzoek een bijdrage te leveren aan transparantie en professionalisering

van de woning(beleggings)markt.

Wij stellen uw eventuele reactie zeer op prijs.

Mr. C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS Ing. M.A. (Marijn) Snijders RT MRICS

Directeur Directeur


4/56

2 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015


5/56


Inhoudsopgave

Voorwoord 1

Samenvatting 4

Deel 1: De woningmarkt in beeld 7Hoofdstuk 1: Inleiding woningmarkt 7

1.1 De woningmarkt in nieuw perspectief 7

1.2 Opbouw van de Nederlandse woningmarkt 7

1.3 Opbouw rapport 7

Hoofdstuk 2: De Nederlandse woningmarkt 9

2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen 9

2.2 Het beleid ten aanzien van de woningmarkt 14

Hoofdstuk 3: Verwachtingen tot 2020 15

3.1 Landelijke trends 15

3.2 Regionale verschillen 17

Hoofdstuk 4: Thema’s voor de woningbeleggingsmarkt 21

4.1 De ontwikkeling van de huursector 21

4.2 Starters in huur en koopsector 23

4.3 Studentenhuisvesting 23

Deel 2: De woningbeleggingsmarkt in beeld 26Hoofdstuk 5: Inleiding woningbeleggingsmarkt 26

Hoofdstuk 6: Woningbeleggers en de woningbeleggingsmarkt 27

6.1 De woningbeleggingsmarkt 2014 27

6.2 Institutionele beleggers 286.3 Particuliere beleggers 31

6.4 Internationale beleggers 34

Hoofdstuk 7: Woningcorporaties 38

7.1 Invloed van beleid op bedrijfsvoering 38

7.2 De woningportefeuille van woningcorporaties 39

7.3 Verkoop corporatiebezit en complexgewijze verkoop 40

7.4 Verkoopdoelstellingen complexgewijze verkoop 41

7.5 Interesse beleggers in corporatiebezit 43

Hoofdstuk 8: De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen 45

8.1 Ontwikkelingen op de financieringsmarkt in 2014 45

8.2 Internationale belangstelling 45

8.3 Nieuwe opgave: Financiering woningcorporaties 45

8.4 Vooruitblik voor 2015 46

Bijlage: Kerncijfers per regio 47


6/56


Samenvatting

Het medio 2013 ingezette herstel op de woningmarkt is in 2014 verder doorgezet. Het aantal woningverkopen is

toegenomen en verkoopprijzen zijn gestegen. Ook wanneer naar ontwikkelingen op de langere termijn gekeken

wordt, is het sentiment positief. De Nederlandse woningmarkt is nog steeds een groeimarkt.

De bouwproductie blijft echter nog steeds achter bij de vraag. Sinds 2010 is de productie sterk teruggelopen

met een dieptepunt van 35.000 woningen in 2013. De komende jaren zal het bouwvolume naar verwachting

weer groeien van 56.000 nieuw te bouwen woningen in 2015, oplopend naar 70.000 rond 2020.

Naar verwachting zal de totale woningvoorraad tussen 2015 en 2020 groeien met circa 260.000 woningen.

Volgens berekeningen van ABF Research zal 60% van de nieuwbouw gerealiseerd worden in de koopsector en

40% in de huursector. Dit komt neer op 125.000 nieuwbouw huurwoningen. Van deze huurwoningen zullen

naar verwachting 85.000 woningen gebouwd worden voor het gereguleerde huursegment. Het initiatief voor

de ontwikkeling van deze woningen zal hoofdzakelijk bij woningcorporaties liggen. Daarnaast zal met name

privaat kapitaal noodzakelijk zijn voor de realisatie van 40.000 woningen voor het geliberaliseerde huurseg-

ment. Verder vinden er mutaties plaats tussen de huur- en koopsector middels uitponding. Jaarlijks zullen

circa 15.000 woningen aan het (gereguleerde) huursegment onttrokken worden door verkoop aan eigenaar-

bewoners. Woningcorporaties zijn hierbij relatief gezien de grootste uitponders.

Woningtekort loop verder op; meer huishoudens in de BARHet aantal huishoudens zal de komende vijf jaar nog substantieel groeien met circa 294.000, dit is een groei

van bijna 60.000 huishoudens per jaar. Het gevolg hiervan is dat de krapte op de Nederlandse woningmarkt in

de toekomst nog verder op zal lopen.

De groei in huishoudens is net als de bouwproductie regionaal gespreid. Naar verwachting zal het woningtekort

met name in stedelijke gebieden verder oplopen. In de regio Amsterdam is het woningtekort nu circa 4%. In2020 zal dit tekort oplopen naar circa 8%. In de regio Utrecht zal het woningtekort oplopen van 4,5% naar circa

6,9% in 2020.

Deze toenemende druk op de woningmarkt heeft tot gevolg dat meer huishoudens gehuisvest zullen wor-

den buiten de reguliere woningmarkt. Deze huishoudens zullen voor het grootste gedeelte terechtkomen in

‘Bewoonde Andere Ruimten’ (BAR). Het aandeel huishoudens wonend in BAR zal de komende jaren toenemen

van circa 421.000 in 2015 tot circa 440.000 in 2020.

Grote groep starters op de woningmarkt; groeiende vraag naar studentenwoningenJaarlijks zoeken circa 400.000 jonge huishoudens (< 30 jaar) een andere woning. Van deze groep is circa 75%

op zoek naar een huurwoning, de overige 25% naar een koopwoning. Deze jonge huishoudens zoeken vooral

een koop- of huurwoning in stedelijke woonmilieus. De vraag van deze groep jonge huishoudens richt zich met

name op woningen binnen de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Gelderland.

Het aantal studenten neemt de komende jaren verder toe met 54.000 tussen 2014 en 2022. Naar verwachting

zal het aantal uitwonende studenten in deze periode groeien met 19.000 studenten. Gelet op de woonwensen

van de studenten zouden vooral kamers met eigen voorzieningen bijgebouwd moeten worden. Wat het effect

van het nieuwe leenstelsel op de vraag naar studentenhuisvesting is, zal nog moeten blijken.

Record aantal transacties in 2014 en toename beschikbaar kapitaal in 2015

In 2014 is voor een recordvolume van circa 3 miljard euro aan Nederlandse woningportefeuilles aangekochtdoor beleggers. Daarnaast heeft 2014 zich gekenmerkt door de toetreding van meerdere internationale beleg-


7/56


gers tot de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Internationale partijen hebben in 2014 een recordvolume van

circa 1,5 miljard euro in Nederlandse woningen belegd. Deze trend komt overeen met de uitkomsten van het

onderzoek van vorig jaar.

Voor 2015 geven institutionele, particuliere en internationale beleggers aan gezamenlijk circa 5 miljard euro

beschikbaar te hebben voor nieuwe investeringen in de Nederlandse woningmarkt. Nog steeds wordt door

beleggers het risico-rendementsprofiel van woningbeleggingen ten opzichte van andere segmenten als zeer

positief ervaren. De bereidheid onder beleggers om in Nederlandse huurwoningen te investeren is ten opzichte

van 2014 sterk toegenomen. De verwachting is echter dat er onvoldoende geschikt product op de markt zal

komen om het beschikbare kapitaal daadwerkelijk aan te wenden. Het risico bestaat dat met name buiten-

landse beleggers de focus op Nederland verliezen bij te weinig geschikt aanbod.

De investeringsprofielen van de verschillende beleggers zijn complementair aan elkaar. Institutionele beleggers

zijn met name op zoek naar nieuwbouwontwikkelingen binnen stedelijke groeiregio’s. Particuliere beleggers

zijn vaker regionaal actief en daarnaast hoofdzakelijk geïnteresseerd in kleinere portefeuilles met bestaande

bouw (bouwjaar voor 2005). Het beleggingsbeleid van internationale beleggers is gericht op de acquisitie van

portefeuilles van substantieel volume verspreid over heel Nederland, waarbij ook sociale huurwoningen tot de

interesse behoren. Voor een volledig beeld van het investeringsprofiel van de internationale beleggers verwijzen

wij graag naar het rapport: “The investment policy of international residential investors - 2015”.

Mismatch dreigt; groot volume beschikbaar, voldoende product ontbreektInstitutionele beleggers vormen de belangrijkste aanjagers voor de ontwikkeling van de huurmarkt boven de

liberalisatiegrens. Van alle beleggers verwerft deze groep de meeste woningen in dit segment. De verwachte

bouwopgave voor het geliberaliseerde huursegment omvat 40.000 woningen voor de komende vijf jaar. Dit komt

neer op minimaal 8.000 woningen per jaar. De afgelopen jaren kon deze groep van investeerders maximaal

circa 3.500 woningen per jaar verwerven. Hierdoor is in 2013 en 2014 circa 650 miljoen euro niet aangewend.

Het is echter de vraag of zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen ter bevordering vande bouwproductie van dit huursegment, de geprognosticeerde bouwopgave van 40.000 huurwoningen in het

geliberaliseerde segment over vijf jaar behaald zal worden. Te meer bouwers en projectontwikkelaars in toene-

mende mate koopwoningen willen bouwen als gevolg van het aantrekken van de koopwoningenmarkt. Hierdoor

zal de druk op het geliberaliseerde deel van de huurmarkt de komende jaren verder toenemen. Inspanning van

alle betrokken partijen en aanvullende maatregelen zijn daarom noodzakelijk voor een gezonde ontwikkeling

van dit deel van de huurwoningmarkt. Het Rijk, gemeenten, beleggers, bouwsector én corporaties hebben een

collectieve verantwoordelijkheid om de tekorten terug te dringen.

Woningcorporaties; bedrijfsvoering en verkoopdoelstellingenIn 2015 zal de Herziene Woningwet worden ingevoerd waarin de volkshuisvestelijke taken van woningcorpora-

ties duidelijker gedefinieerd worden. De voornaamste maatregel is de verplichte (administratieve of juridische)

splitsing van de DAEB en niet-DAEB activiteiten van woningcorporaties. Ontwikkelingen van nieuwe niet-DAEB

activiteiten door woningcorporaties worden hierbij minder aantrekkelijk. Samenwerking tussen woningcorpora-

ties en beleggers kan voor de toekomst een optie zijn om op die manier toch multifunctionele (woning)projecten

te realiseren. Uit onderzoek blijkt dat circa 85% van de institutionele beleggers samenwerking met woningcor-

poraties als een realistische optie ziet. Bij woningcorporaties ligt dit aandeel op 49%.

Van de ondervraagde woningcorporaties geeft circa 30% aan de komende twee jaar complexgewijs woningen te

willen verkopen. Naast inkomsten realiseren voor nieuwe investeringen wordt als belangrijkste reden aangege-

ven (57%) dat de te verkopen woningen niet binnen de volkshuisvestelijke doelstellingen passen. Het afgelopen

jaar heeft laten zien dat de aangeboden woningportefeuilles onder de huidige marktomstandigheden én dehuidige regelgeving goed verkoopbaar zijn. De meerderheid van deze corporaties (64%) geeft aan de inkomsten


8/56


uit complexgewijze verkoop te willen gebruiken voor herinvesteringen in woningbouw binnen het gereguleerde

huursegment. Deze bouwopgave voor het gereguleerde huursegment is 85.000 woningen tot 2020.

Historisch dieptepunt in afgegeven bouwvergunningen corporatiesHet is echter de vraag of woningcorporaties in staat zullen zijn deze geprognosticeerde bouwopgave in de toe-

komst te realiseren gezien de beperkte hoeveelheid afgegeven nieuwbouwvergunningen aan woningcorporaties.

De voorlopige cijfers van CBS geven aan dat voor 2014 het aantal verleende vergunningen op een dieptepunt

van circa 6.200 zal uitkomen (in 2009 werden nog circa 25.000 vergunningen afgegeven aan woningcorpora-

ties). Voor een gezonde samenstelling van de huurmarkt is het van belang dat goede huurwoningen onder de

liberalisatiegrens worden toegevoegd. Samenwerking en afstemming tussen woningcorporaties, gemeenten en

beleggers is ook voor dit segment essentieel.

De financieringsmarkt voor woningbeleggingen2014 heeft een kentering teweeg gebracht op de financieringsmarkt van woningbeleggingen. Sinds de financiële

crisis hebben de banken hun leningproductie voor financiering van vastgoedbeleggingen sterk teruggeschroefd.

Eind 2013 waren Nederlandse banken nog zeer terughoudend bij de financiering van grote woningportefeuilles.

Vanaf het tweede kwartaal van 2014 is de bereidheid onder Nederlandse banken om (grote) woningportefeuilles

te financieren sterk toegenomen. In het tweede kwartaal van 2014 zijn daarnaast de Duitse banken opnieuw

toegetreden tot de Nederlandse financieringsmarkt voor woningbeleggingen.

De bereidheid onder banken, zowel nationaal als internationaal, om Nederlandse woningbeleggingen te finan-

cieren is groot. Er is voldoende geld beschikbaar op de kapitaalmarkt. Uit het onderzoek blijkt dat banken een

aanzienlijke groei van de leningproductie verwachten voor de komende jaren. Banken kijken met een groeibril

naar de nabije toekomst en geven aan te verwachten dat de leningproductie in 2015 zal toenemen. Meer aan-

bieders van kapitaal betekent dat concurrentie op de financieringsmarkt zal gaan toenemen.

Woningcorporaties vormen door de aanstaande beleidsontwikkelingen voortkomend uit de Herziene Woningwet

in potentie een interessante afzetmarkt voor banken in de nabije toekomst. Onder de nieuwe regelgeving is hetvoor woningcorporaties namelijk niet meer mogelijk om niet-DAEB activiteiten te (her)financieren middels een

door het WSW geborgde lening. Woningcorporaties zullen daarom in de toekomst voor financiering van de niet-

DAEB activiteiten marktconforme (her)financiering moeten aantrekken.

Een positievere beeldvorming van de Nederlandse woningmarkt heeft ertoe bijgedragen dat buitenlandse finan-

ciers een rol willen gaan spelen op de Nederlandse financieringsmarkt voor woningen. Deze trend zal een

positieve stimulans zijn voor de Nederlandse (huur)woningenmarkt.


9/56


Deel 1: De woningmarkt in beeld

Hoofdstuk 1: Inleiding woningmarkt

1.1 De woningmarkt in nieuw perspectiefDe Nederlandse woningmarkt is onderhevig aan een veelvoud van ontwikkelingen en trends. Tegen de achter-

grond van de woningmarkt speelt een geleidelijke, maar structureel afnemende demografische groei. De grote

groei die de Nederlandse woningmarkt in de 20e eeuw meegemaakt heeft, zal zich niet doorzetten in de 21e

eeuw. Dit betekent niet dat niets meer hoeft te gebeuren op de woningmarkt. Maar de opgave verandert wel

langzaam van karakter. De uitbreidingsopgave waar Nederland op dit moment nog voor staat, zal in de loop van

de 21e eeuw veranderen in een vervangingsopgave. Als woningen na 100 jaar gesloopt zouden worden, bete-

kent dit dat op termijn 1% van de voorraad vervangen moet worden. Dat alleen al zou vragen om 70.000 nieuwe

woningen ter vervanging op jaarbasis. Bovendien loopt de demografische groei wel langzaam terug, maar de

teller staat zeker nog niet op nul. Tussen 2010 en 2030 komen er nog 1 miljoen huishoudens bij: 50.000 huis-

houdens per jaar. En ook tussen 2030 en 2050 zullen er volgens de huidige inzichten nog 200.000 huishoudens

bij komen. Kortom: voorlopig is de woningmarkt nog steeds een groeimarkt.

In meer kwalitatieve zin is een ontwikkeling te verwachten waarbij de koopsector in omvang groeit en de huur-

sector in omvang stabiliseert. Bij deze verwachtingen speelt het overheidsbeleid ten aanzien van de woning-

markt een belangrijke rol. Afspraken hierover zijn vastgelegd in het Woonakkoord dat begin 2013 tot stand is

gekomen. Dit Woonakkoord raakt zowel de huur- als de koopsector. In de huursector worden jaarlijkse boven

inflatoire huurverhogingen mogelijk gemaakt waar tegenover een verhuurderheffing staat. Waar het de koop-

sector betreft, zal weer afgelost moeten worden op hypotheken en wordt het maximale aftrektarief de komende

jaren geleidelijk verlaagd. Dit betekent dat het wonen duurder wordt, zowel voor huurders als voor eigenaar-

bewoners. Echter om deze kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen in perspectief te zetten, is het van

belang eerst een goed beeld te vormen van de huidige omvang en structuur van de Nederlandse woningmarkt.

In de volgende paragraaf zal hierin verder worden ingegaan.

1.2 Opbouw van de Nederlandse woningmarktDe Nederlandse woningmarkt omvat circa 7,5 miljoen woningen. Figuur 1.1 toont de structuur van de Neder-

landse woningmarkt op dit moment. Het grootste deel van deze woningen, circa 57%, behoort tot de koopsector.

Circa 1% van de woongelegenheden is niet gecategoriseerd door het CBS. De overige 42% van de woningen

behoort tot de huursector, waarvan het grootste gedeelte deel uitmaakt van het gereguleerde segment van de

huurwoningmarkt. Slechts 1 op de 10 Nederlandse huurwoningen behoort tot het vrije sector huursegment.

Woningcorporaties bezitten het grootste aandeel huurwoningen (circa 2,3 miljoen) waarvan 94% tot het gere-

guleerde huursegment behoort. Beleggers (institutionele en particuliere beleggers) bezitten circa 19% van alle

huurwoningen. Hun portefeuilles bevatten relatief gezien veel huurwoningen in het vrije sector huursegment.

Circa 9% van de huurwoningen valt onder de categorie ‘overig’. Deze categorie is zeer divers. Hieronder vallen

bijvoorbeeld huishoudens die hun onverkochte tweede woning tijdelijk verhuren om de dubbele hypotheeklas-

ten te kunnen bekostigen. Daarnaast vallen in deze groep ook veel zogenaamde éénpitters, eigenaren van

slechts 1 of enkele huurwoningen zonder een sterk beleggingsperspectief. De omvang van het aantal huurwo-

ningen binnen deze groep fluctueert sterk en is conjunctuurgevoelig.

1.3 Opbouw rapportIn dit rapport wordt onderzoek naar de trends en ontwikkelingen voor de komende jaren op de woning(beleggings)

markt gepresenteerd. Het onderzoek, uitgevoerd door Capital Value in samenwerking met ABF Research, is

tweeledig. In deel 1 van het rapport worden de ontwikkelingen, zoals die de komende 5 tot 10 jaar verwacht

mogen worden, in kaart gebracht. Deze verwachtingen zijn ontleend aan de kwalitatieve woningmarktverken-ningen zoals ABF Research deze jaarlijks opstelt. In de nieuwste verkenningen wordt in vergelijking met vorig


10/56


jaar uitgegaan van een herstel van de markt door een grotere inkomensstijging, meer animo voor de koopsector

en een grotere bouwproductie. Deel 2 van het rapport gaat vervolgens in op de Nederlandse markt voor woning-

beleggingen en de recente ontwikkelingen op deze markt. Tevens zal in dit deel van het onderzoek wordeningegaan op de karakteristieken van de verschillende spelers op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt.

Deel 1Allereerst wordt in hoofdstuk twee stilgestaan bij de belangrijkste maatschappelijke- en beleidsontwikkelingen

op de woningmarkt en de nieuwbouwproductie. Hoofdstuk drie zal de belangrijkste te verwachten ontwikkelin-

gen op de landelijke en regionale woningmarkt in kaart brengen. Hoofdstuk vier gaat meer kwalitatief in op deze

ontwikkelingen, aan de hand van enkele thema’s. Zo wordt aandacht geschonken aan de vraag van starters op

de woningmarkt en wordt stilgestaan bij de ontwikkelingen op de markt voor studentenhuisvesting.

Deel 2Hoofdstuk zes gaat allereerst in op het afgelopen woningbeleggingsjaar. Vervolgens wordt het beleggingsbeleid

van de Nederlandse institutionele en particuliere beleggers toegelicht. Hoofdstuk zeven presenteert de resulta-

ten van onderzoek dat door Capital Value is uitgevoerd onder woningcorporaties. In dit hoofdstuk wordt nage-

gaan wat het effect van beleidsontwikkelingen zal hebben op de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Tevens

worden de verkoopdoelstellingen van corporaties toegelicht. Tot slot zal hoofdstuk acht aandacht besteden aan

de financieringsmarkt voor (woning)beleggingen.

Figuur 1.1: Opbouw van de Nederlandse woningmarkt

Totaal = 100%

Circa 7.500.000

Zelfstandige woningen

Corporaties = 72%

Circa 2.300.000 eenheden

90% gereguleerd

10% niet-gereguleerd

45% gereguleerd


75% gereguleerd


94% gereguleerd

6% niet-gereguleerd

Institutioneel = 23%

Circa 135.000 eenheden

Huur = 42%


Beleggers = 19%


Overig = 9%


Private beleggers = 77%


Koop = 57%


Bron: Capital Value, IVBN, CBS, 2015


11/56


Hoofdstuk 2: De Nederlandse woningmarkt

Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financiële crisis van 2008 is de woningmarkt

betrekkelijk hard geland: waar potentiële kopers elkaar rond de eeuwwisseling nog verdrongen, viel tien jaar

later vooral het aantal bordjes “te koop” op. De bouwproductie is fors teruggevallen en de werkgelegenheid in

de bouwsector staat nog steeds onder druk. In 2014 lijkt de woningmarkt zich hersteld te hebben. Het aantal

woningverkopen is gestegen en ook de verkoopprijzen gaan weer omhoog. In dit hoofdstuk zal een beeld wor-

den geschetst van de huidige stand van zaken op de Nederlandse woningmarkt en de belangrijkste ontwikke-

lingen die van invloed zijn op de woningmarkt.

2.1 Maatschappelijke ontwikkelingenDe Nederlandse woningmarkt heeft te maken met enerzijds maatschappelijke ontwikkelingen en anderzijds het

beleid ten aanzien van de woningmarkt. De belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen die van invloed zijn

op de woningmarkt zijn demografische ontwikkelingen, de inkomensontwikkeling, het gedrag van de wooncon-

sument en ontwikkeling van de woningvoorraad en de prijzen.

Demografische ontwikkelingen

Ondanks de economische crisis heeft de groei van het aantal huishoudens zich de afgelopen jaren gewoon

doorgezet. Voor woningzoekenden was het moeilijker om eigen woonruimte te bemachtigen, maar de demo-

grafische ontwikkeling laat zich door ups en downs in de economie niet sturen. Ook de komende jaren wordt

een verdere, langzaam afnemende groei van het aantal huishoudens verwacht. In 2015 zal het aantal huishou-

dens nog met 60.000 toenemen. Rond 2020 komen er nog 50.000 huishoudens per jaar bij, tot 8,2 miljoen

huishoudens in 2025 (figuur 2.1). De verwachting is dat het aantal huishoudens uiteindelijk zal groeien tot 8,6

miljoen in 2060.

Tot 2025 zal de grootste groei worden vertegenwoordigd door eenpersoonshuishoudens. De verwachting is dat

deze groep zal groeien van 2,8 miljoen tot 3,3 miljoen huishoudens in 2025 (CBS, 2014) (figuur 2.2). Deze

groep wordt voornamelijk vertegenwoordigd door mensen die 65 jaar of ouder zijn. Naar verwachting zal in 2019

de helft van alle volwassenen boven de 50 jaar zijn. Daarnaast zien we een ontwikkeling dat jongere mensen

vaker eerst op zichzelf wonen, voor ze gaan samenwonen met een partner. Dit resulteert in meer alleenstaanden

van jonge en middelbare leeftijd en dus ook meer eenpersoonshuishoudens. Ook de groep ‘Paren zonder kinde-

ren’ groeit, terwijl de groep ‘Paren met kinderen’ naar verwachting zal dalen met 80.000 tot 2025.

Huishoudens per 1 jan (linker as)

1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2029

Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as)

D u i z e n d e n

M i l j o e n e n

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

Figuur 2.1: Het aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens, 1995-2030

Bron: CBS en Primos, 2014


12/56


De demografische ontwikkelingen vertonen regionale verschillen. In landelijke gebieden neemt het aantal oude-

ren toe en zal het aantal huishoudens minder snel stijgen. In stedelijke gebieden, voornamelijk in de vier

grootste steden, zal minder vergrijzing plaatsvinden door een stabiele toestroom van jongeren en allochtonen.

Deze groepen worden aangetrokken door de faciliteiten die de steden te bieden hebben, zoals onderwijs en

werkgelegenheid. Figuur 2.3 toont de groei van huishoudens per regio.

De inkomensontwikkeling

Voor 2014 en 2015 verwacht het CPB een herstel van de huishoudinkomens met een groei van 1,5% respectie-velijk 0,5% per jaar. Daarmee wordt de inkomensdaling van de afgelopen jaren afgesloten. Voor de middellange

Figuur 2.2: Groei van het aantal huishoudens per categorie, 2015-2060

2015 2025 2040 2060

Eenpersoonshuishoudens Paren(met en zonder

kinderen)

Eenouderhuishoudens0

1

2

3

4

5

M i l j o e n e n

Bron: CBS, 2014

Figuur 2.3: Relatieve bevolkingsgroei per COROP-regio, 2012-2025

krimp (2.5 % of meer)

redelijk stabiel (-2.5% tot 2.5%)

groei (2.5% tot 5%)

sterkere groei (5% tot 10%)

sterke groei (10% of meer)

Bron: CBS en PBL, 2013


13/56


termijn wordt gerekend op een blijvende inkomensgroei van 0,5% per jaar. Deze beperkte inkomensgroei sluit

aan bij de lange termijn inkomensgroei van 0,3% per jaar (boven inflatie) over de periode 1972-2012 (figuur 2.4).

Gedrag van de woonconsument

Analyses van de woonvoorkeuren laten zien dat de consument in enquêtes zoals het WoON, over het algemeen

een realistisch wensenpatroon opgeeft (WBO-WoOn, 2012) (figuur 2.5). Zowel naar soort woning als naar prijs-

niveau geven verhuisgeneigde huishoudens wensen en mogelijkheden op die overeenkomen met de woningen

die betrokken zijn door (vergelijkbare) huishoudens die recent verhuisd zijn. Verder blijkt dat voorkeuren relatief

stabiel zijn op lange termijn en in hun (beperkte) fluctuaties mede beïnvloed worden door de prijsontwikkeling,

in zowel huur als koopsector. In combinatie met de te verwachten inkomensontwikkeling en het beleid ten aan-zien van de woningmarkt, wordt uitgegaan van een licht herstel van de koopbereidheid van de woonconsument.

Ontwikkeling van de woningvoorraad en de prijzen

Vanaf 2010 is de nieuwbouwproductie van woningen sterk gedaald. In de jaren daarvoor lag de bouwproductieop circa 80.000 woningen per jaar. Sinds het uitbreken van de financiële crisis is de orderportefeuille van bouw-

Figuur 2.4: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen, 1970-2030

CBS

19801970 20301990 2000 2010 2020

CPB t /m 2016 Herstel

D u i z e n

d e n

25

27

29

31

33

35

37

39

Bron: CBS en CPB, 2012

Figuur 2.5: Ontwikkeling van het percentage woningzoekenden dat bij verhuizing wil kopen

Starters Huurders Eigenaren

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009 20120%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: WBO-WoOn, 2012 en Socrates, 2014


14/56


bedrijven sterk afgenomen met als dieptepunt de jaren 2013 en 2014. In deze jaren werden slechts tussen de

35.000 en 40.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, een dieptepunt sinds 1948 (figuur 2.6).

Na een forse terugval in de bouwproductie in de afgelopen jaren, wordt nu rekening gehouden met een herstel

in de productie, waardoor het totaal aantal nieuwe woningen weer kan gaan oplopen. In de prognoses wordt

rekening gehouden met 56.000 nieuw te bouwen woningen in 2015 oplopend naar 70.000 rond 2020. Verder

worden naar verwachting jaarlijks 7.000 woningen toegevoegd onder andere door verbouw en transformatie

(figuur 2.7).

Het CBS is recent overgestapt op de Basis Administratie Gebouwen (BAG) voor de woningstatistiek. Als gevolg

daarvan wordt nu gewerkt met een nieuwe definitie (“verblijfsobjecten met een woonfunctie”) waarbij ook kleine

eenheden van bijvoorbeeld 20 m2 worden meegeteld. Dit heeft geresulteerd in een groot aantal administratieve

toevoegingen aan de voorraad in 2012. De nieuwe cijfers leiden daarmee tot een trendbreuk in vergelijking met

eerdere cijfers, ook waar het gaat om de verdeling van de voorraad over huur en koopsector.

Een eerste indicatie van deze toenemende bouwproductie is de afgifte van vergunningen voor nieuw te bou-

wen woningen. Het aantal nieuw afgegeven bouwvergunningen loopt in 2014 weer geleidelijk op (figuur 2.8).Aanleiding voor de stijging in het aantal afgegeven bouwvergunningen is de opwaartse ontwikkeling van de

Figuur 2.6: Historie woningproductie en bouwprognose, 1940-2018

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1

9 4 8

1

9 5 0

1

9 5 5

1

9 6 0

1

9 6 5

1 9 7 0

1 9 7 5

1

9 8 0

1

9 8 5

1

9 9 0

1

9 9 5

2

0 0 0

2

0 0 5

2 0 1 0

2 0 1 4

2 0 1 5 *

2 0 1 8 *

D u i z e n

d e n

Bron: CBS en Primos, 2014

Figuur 2.7: Ontwikkeling van de bouwproductie, 1998-2020

Nieuwbouw Overige toevoegingen Onttrekkingen

D u i z e n d e n

-40

-20

0

20

40

60

80

100

120

’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20

Bron: CBS en Socrates, 2014


15/56


huizenprijzen. Ten opzichte van de “top van de markt” eind 2008, is de gemiddelde prijs van een koopwoning

de laatste jaren met bijna 20% gedaald (zonder nog rekening te houden met inflatie). Inmiddels lijkt de markt

de bodem bereikt te hebben en zijn de prijzen in 2014 weer gestegen.

Het aantal transacties van koopwoningen is gestegen met 28,9% in het derde kwartaal van 2014, vergeleken

met hetzelfde kwartaal in 2013 (figuur 2.9). Dit stijgende aantal transacties is een indicatie van het groeiende

consumentenvertrouwen. Daarnaast zijn Nederlandse banken meer bereid om hypotheken te financieren. Het

is echter zinvol om deze positieve ontwikkeling in perspectief te plaatsen. In 2014 was een aantal maatregelen

van kracht die de financiering van een huis of het doen van een gift vereenvoudigden. Deze maatregelen zijn

in 2015 niet langer van kracht, dit zal van invloed zijn op de groei van het aantal transacties. Een toename in

consumenten- en marktvertrouwen kunnen dit echter compenseren, maar enige terughoudendheid met devoorspellingen wordt geadviseerd.

Ter vergelijking: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en gecorrigeerd voor inflatie

daalde de gemiddelde woningprijs toen met 50%.Op de huurmarkt zijn de huren in 2014 sneller gestegen. Deze snellere stijging wordt veroorzaakt door de inko-

Figuur 2.8: Aantal nieuw afgegeven bouwvergunningen voor woningen, 2000-2014

’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’140

20

40

60

80

100

120

Totaal Koopwoningen Huurwoningen

D u i z e n d e n

Bron: CBS, 2014

Figuur 2.9: Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs per kwartaal en aantal verkopen per jaar, 2000-2014

’0 0 ’01 ’02 ’03 ’0 4 ’05 ’0 6 ’07 ’08 ’0 9 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14

G e m .

V e r k

o o p p r i j s ( x 1 . 0

0 0 )

A a n t a l v e r k o c h t e w

o n i n g e n p e r j a a r ( x 1 . 0

0 0 )

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

250

1e kw. 2e kw. 3e kw. 4e kw. Aantal verkopen

Bron: WBO-WoOn, 2012 en Socrates, 2014


16/56


mensafhankelijke huurverhoging, waarbij de huurstijging wordt gekoppeld aan het inkomen van de huurder.

Hierdoor mogen de huren van huurders met hogere huishoudinkomens in sociale huurwoningen meer stijgen

dan de inflatie.

2.2 Het beleid ten aanzien van de woningmarktGeldende beleidsontwikkelingen hebben invloed op de woningmarkt. Het is daarom van belang enkele van

deze beleidsontwikkelingen en hun effecten te benoemen. Het Woonakkoord (van begin 2013) maakt voor het

gereguleerde huursegment boveninflatoire huurverhogingen mogelijk, gedifferentieerd naar de hoogte van het

huishoudinkomen. In welke mate verhuurders van deze mogelijkheid gebruik maken moet afgewacht worden.

Wel blijkt uit de eerste cijfers over de huurverhoging per 1 juli 2013 en 2014 dat verhuurders de mogelijkheden

doorgaans redelijk benut hebben, voornamelijk voor de lagere huishoudinkomens. Voor de hogere huishoudin-

komens is vaak een iets lagere dan maximaal mogelijke huurverhoging aangehouden.

Tegenover deze boveninflatoire huurverhogingen staat een verhuurderheffing. Berekeningen hebben laten zien

dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in evenwicht zijn met deze heffing. Daarmee zijn extra huur-

verhogingen overigens niet de enige weg om de heffing te betalen. Ook kan met verkoop van onroerend goed

en kostenbesparing de heffing betaald worden. Uit het meest recente “Sectorbeeld voor de sociale huursector”,

blijkt dat de woningcorporaties een flinke besparing in de uitgaven doorgevoerd hebben waardoor het jaarresul-

taat omhoog is geschoten van -1,4 miljard euro in 2012 naar +12,5 miljard euro in 2013 (CFV, 2014). Ook het

(volkshuisvestelijk) vermogen is fors gestegen van 32 naar 45 miljard euro.

Recent is een nieuwe systematiek voor het woningwaarderingssysteem (WWS) geaccordeerd in de Tweede

Kamer. Per 1 oktober 2015 zou dit nieuwe systeem zijn intrede moeten doen. In dit nieuwe vereenvoudigde

WWS zijn de punten voor de woonvorm, de woonomgeving en de schaarstegebieden verdwenen. In plaats daar-

van is de WOZ waarde toegevoegd; deels op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter en deels op basis

van de absolute WOZ-waarde van de woning.

Naast het WWS blijkt in de praktijk een (tweede) plafond te zijn voor de huurprijs, namelijk de “markthuur”.Door prijsconcurrentie tussen verhuurders onderling, de vraag en door concurrentie tussen huur- en koopsec-

tor, is er een maximum aan de huurprijs maar ook een maximum aan de betaalbaarheid van wonen. Zo blijken

wat betere en duurdere huurwoningen door heel Nederland verhuurd te worden voor ongeveer 5,5% van de

WOZ waarde. En ten slotte geldt ook de liberalisatiegrens als een (derde) plafond voor de huurprijs. Immers,

boven de liberalisatiegrens hebben (nieuwe) huurders geen recht meer op huurtoeslag.

De maatregelen uit het Woonakkoord (en de per 1 augustus 2011 reeds afgesproken gedragscode hypothe-

caire financieringen), hebben ook effect op de koopsector. Voor starters geldt dat zij moeten aflossen, wil de

hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn. Verder wordt het maximale aftrektarief voor hypotheekrente (vierde schijf) in

stappen van 0,5% per kalenderjaar teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. Voorts wordt de maximale

leencapaciteit (LTV) met 1% per jaar teruggebracht (103% in 2015; 100% vanaf 2018). En ten slotte hebben

de zogenoemde Nibud normen voor andere uitgaven dan het wonen een beperkend effect op de maximale

hypotheeksom.

Al met al betekent dit dat de beleidsmaatregelen uit het Woonakkoord zowel huur- als koopsector raken. De

mate waarin lijkt vooralsnog eerder in het voordeel van de koopsector dan van de huursector te zijn. De lasten

in de koopsector lopen geleidelijk op en lijken inmiddels in de markt verdisconteerd te zijn. In de huursector

daarentegen zijn de huurverhogingen (tot 2018) beduidend hoger.


17/56


Hoofdstuk 3: Verwachtingen tot 2020

3.1 Landelijke trendsOntwikkeling van de woningvoorraad

De woningmarkt is een typische voorraadmarkt, waar de verschuivingen zeker op landelijk niveau in een periode

van vijf jaar beperkt zijn. In grote lijnen zal de totale voorraad met circa 260.000 woningen groeien tussen 2015

en 2020. Deze groei van de voorraad komt naar verwachting geheel terecht in de koopsector. Binnen de huur-

sector is een verschuiving te verwachten van het goedkope naar het duurdere segment (figuur 3.1).

De groei en afname van de voorraad zijn enerzijds het gevolg van toevoegingen aan de voorraad via nieuwbouw

en anderzijds van onttrekkingen aan de voorraad via sloop. Verder zorgt de verkoop van huurwoningen voor

toevoegingen aan de koopsector maar onttrekkingen aan de huursector. In werkelijkheid hangen deze proces-

sen met elkaar samen. Wanneer veel gesloopt wordt, moet ook meer gebouwd worden. En als een beperkt

aantal huurwoningen verkocht wordt dan zal een groeiende vraag naar koopwoningen geheel via nieuwbouw

beantwoord moeten worden. De volgende paragraaf gaat verder in op deze mutaties.

Procentueel gezien is de grootste toename van de voorraad te verwachten in het huursegment net onder de

liberalisatiegrens. Dat prijssegment groeit met bijna 50% in omvang. De sterkste afname is te verwachten bij het

laagste prijssegment in de huursector waar de voorraad met bijna 30% afneemt. In de koopsector is de grootste

groei (bijna 10%) te verwachten in het segment net onder 200.000 euro.

De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector zijn nog ontleend aan het WoON 2012. De

inflatie is niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten: de labels van de prijsklassen verwijzen daar-

door naar het prijsniveau 2012. Op dat moment lag de liberalisatiegrens op 652 euro per maand. Begin 2015

geldt een liberalisatiegrens van 710 euro per maand.

Mutaties in de woningvoorraad

Figuur 3.2 toont het bouw-, sloop- en verkoopprogramma voor de komende vijf jaar per segment van de

woningmarkt. Uit het figuur blijkt dat door toevoegingen (350.000 woningen) en onttrekkingen (90.000) dewoningvoorraad per saldo met het genoemde aantal van 260.000 woningen zal groeien tot en met 2020.

Figuur 3.1: Omvang van de voorraad (2015) en toe- of afname van de voorraad (2015-2020),

naar type en prijssegment, 2015-2020

Miljoenen

Voorraad 2015 Groei/afname 2015-2020

0 1 2 3 4

Koop >430.000

Koop 320-430.000

Koop 250-320.000

Koop 200-250.000

Koop 168-200.000

Koop 800

Huur 652-800

Huur 554-652Huur 460-554

Huur 361-460

Huur


18/56


Daarnaast zorgt de verkoop van 75.000 huurwoningen voor een afname van de huursector en een groei van

de koopsector. Ten slotte zorgt het boveninflatoire huurbeleid in combinatie met huurharmonisatie bij nieuwe

verhuringen voor een opwaartse prijsverschuiving binnen de huursector. Duidelijk mag overigens zijn dat

de hierbij aangehouden verkoop van 75.000 huurwoningen de komende jaren alleen mogelijk is als er ook

vraag is naar koopwoningen (zoals hier verwacht wordt) en als er ook voldoende verhuisd wordt binnen de

huursector. Verkoop van huurwoningen vindt immers doorgaans plaats bij mutatie en maar zeer beperkt aan

zittende bewoners.

Figuur 3.3 laat zien dat het effect van de huurprijsaanpassingen in bepaalde segmenten veel groter is dan het

effect van het bouwen sloopprogramma. Van de circa 500.000 huurwoningen in het laagste prijssegment

verdwijnen circa 30.000 door sloop en verkoop van huurwoningen. De huurprijsaanpassingen zorgen er echter

voor dat 125.000 woningen uit dit prijssegment doorschuiven naar een duurdere prijsklasse. Doordat de libera-

lisatiegrens doorgaans alleen bij mutatie zal worden overschreden, hopen deze prijsverschuivingen zich op netonder de liberalisatiegrens.

Figuur 3.2: Bouw, sloop en verkoopprogramma, 2015-2020

-60 -40 -20 0 20 40 60 80

Koop >430.000

Koop 320-430.000

Koop 250-320.000

Koop 200-250.000

Koop 168-200.000

Koop 800

Huur 652-800

Huur 554-652

Huur 460-554

Huur 361-460

Huur 430.000

Koop 320-430.000

Koop 250-320.000

Koop 200-250.000

Koop 168-200.000

Koop 800

Huur 652-800

Huur 554-652

Huur 460-554

Huur 361-460

Huur


19/56


Als gevolg van het “ophopen van de huurverhogingen” net onder de liberalisatiegrens, zal er in dat prijssegment

een flink aanbod ontstaan binnen de bestaande voorraad. Veel huurwoningen hebben namelijk een zodanige

kwaliteit, dat zij deze huur mogelijk maken. Maar als gevolg van dit grote aanbod binnen de bestaande voorraad,

zal er in dat segment heel weinig meer nieuw gebouwd hoeven te worden (zie figuur 3.3).

De nieuwbouwopgave in de huursector kent daarmee een tweedeling: (a) 85.000 huurwoningen onder de libe-

ralisatiegrens met een beperkte grootte en kwaliteit die een uitdaging vormen voor de sociale verhuurders en

(b) ruim 40.000 huurwoningen boven de liberalisatiegrens met meer kwaliteit; een uitdaging voor particuliere

investeerders.

Discrepanties tussen vraag en aanbod

Het aantal huishoudens groeit tussen 2015 en 2020 met 294.000. In deze periode worden echter slechts

260.000 woningen bijgebouwd. Dit betekent dat er “extra ruimte” gemaakt moet worden voor 34.000 huishou-

dens. Dat gebeurt doordat de leegstand met 11.000 woningen afneemt en 23.000 extra huishoudens buiten

de reguliere woningmarkt gehuisvest zullen worden (in bewoonde andere ruimten (BAR) zoals woonboten, op

kamer, anti-kraak, gezamenlijk in een niet verkochte koopwoning etc.). Toch loopt het percentage van alle 7,7

miljoen huishoudens dat niet in een gewone woning woont beperkt op (figuur 3.4). In absolute aantallen stijgt

het aantal huishoudens dat in een “BAR” woont van 421.000 in 2015 naar 444.000 in 2020. Daarnaast vormt

het percentage huishoudens dat in een “BAR” woont een goede indicatie van de krapte op de woningmarkt,

welke volgens deze gegevens nog verder zal toenemen.

Kwalitatief gezien is het zo dat dat de zogenoemde restvraag (zoekende huishoudens) in de huursector hoger

ligt dan in de koopsector (figuur 3.5). Bovendien is het restaanbod (minder in trek zijnde woningen) in de

huursector ook groter dan in de koopsector. De discrepanties tussen kwalitatieve restvraag en restaanbod zijn

daarmee in de huursector groter dan in de koopsector. Dat komt doordat er in de koopsector – die nog groeit –

meer aanbod is voor huishoudens die willen verhuizen dan in de huursector het geval is.

3.2 Regionale verschillenVerschillen in demografische groei

Het hier geschetste landelijk beeld van demografische groei verschilt per regio. Aan de randen van ons land

(Noord Nederland, aan de Oostgrens, Limburg en Zeeland) is de demografische groei duidelijk kleiner (figuur3.6). In enkele regio’s daalt het aantal huishoudens zelfs tussen 2015 en 2020 (zij het beperkt). Met name de

Figuur 3.4: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad

dat leegstaat, 2013-2025

% Huishoudens in BAR

’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20 ’21 ’22 ’23 ’24 ’25

% Woningvoorraad leeg Huur

% Woningvoorraad leeg Koop

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

Bron: Socrates, 2014


20/56


provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland laten een groei in het aantal huishoudens zien. In deze

gebieden zal de bouwopgave dan ook relatief groter zijn.

Verschillen in ontwikkeling van de woningvoorraad

In regio’s met een beperkte demografische groei neemt ook de woningvoorraad maar beperkt toe. Figuur 3.7

laat duidelijk zien dat meer groei te verwachten is in Gelderland, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland alsmede

Noord-Brabant (de groei-5 provincies). Deze groei wordt met name verzorgt door de toename van nieuwbouwkoopwoningen.

Restvraag Huur

’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20 ’21 ’22 ’23 ’24 ’25

Restvraag Koop

Restaanbod Huur Restaanbod Koop

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

Figuur 3.5: Restvraag en restaanbod in percentages van de voorraad, 2015-2025


< 0.0

0.0 < 1.0

1.0 < 2.0

2.0 < 3.0

3.0 < 4.0

4.0 < 5.0

5.0 < 6.0

6.0 < 7.0

7.0 < 8.0

>= 8.0

NVTBevat prognoses of voorlopige cijfers

Figuur 3.6: Toe- of afname van het aantal huishoudens per gemeente in procenten, 2015-2020

Bron: Primos, 2014


21/56


In de huursector (figuur 3.8) is er een evenwicht tussen de afname via sloop en verkoop en de toename via

nieuwbouw. Per saldo neemt de huursector in Limburg met 2% af en in Flevoland met 4% toe. Deze zeer

beperkte verschuivingen zijn in de grafiek amper zichtbaar.

In de koopsector (figuur 3.9) is sprake van groei, zowel door nieuwbouw als door verkoop van huurwoningen. In

Limburg groeit de koopsector met 2%; in Noord-Holland en Flevoland met 10%.

Regionale verschillen woningtekort

De regionale huishoudensontwikkeling en veranderingen in de regionale woningvoorraad hebben tezamen invloed

om het woningtekort per regio. Figuur 3.10 geeft de tien regio’s weer waar het woningtekort het sterkst zal toene-

men de komende vijf jaar. Uit de figuur blijkt dat het woningtekort het sterkst zal oplopen in de regio Groot-Amster-

dam. Het huidige woningtekort in Amsterdam ligt nu op circa 4%. De verwachting is dus dat deze in vijf jaar tijdzal oplopen tot circa 8%. Landelijk ligt het huidige woningtekort op 2,2% en zal in vijf jaar oplopen tot circa 3,5%.

Figuur 3.7: Bestaande voorraad naar eigendom (2015) en toename van de voorraad

naar eigendom per provincie, 2015-2020


-500 0 500 1.000 1.500 2.000

Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

Overijssel

Drenthe

Friesland

Groningen

Koop Huur Toename Koop Toename Huur

Duizenden

Figuur 3.8: Bouw, sloop en verkoopprogramma voor de huursector, 2015-2020


-40 -20 0 20 40

Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

Overijssel

Drenthe

Friesland

Groningen

Duizenden

Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen


22/56


Figuur 3.9: Bouw, sloop en verkoopprogramma voor de koopsector, 2015-2020

-20 0 20 40 60 80

Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

Overijssel

Drenthe

Friesland

Groningen

Duizenden

Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen


Figuur 3.10: Regionale toename van het woningtekort per Corop-gebied, 2012-2020

Bron: Primos, 2014

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%

Nederland totaal

Groot-Rijnmond

Zaanstreek

Agglomeratie 's-GravenhageFlevoland

Agglomeratie Haarlem

AgglomeratieLeiden en Bollenstreek

Overig Groningen

Utrecht

Delft en Westland

Groot-Amsterdam

Huidig woningtekort (2012) Toename tot 2020


23/56


Hoofdstuk 4: Thema’s voor de woningbeleggingsmarkt

4.1 De ontwikkeling van de huursectorBinnen de huursector is er een groot verschil tussen het gereguleerde deel onder de liberalisatiegrens (figuur

4.1) en het geliberaliseerde deel boven deze huurprijsgrens (figuur 4.2). Het gereguleerde segment krimpt in

omvang met 100.000 woningen. Het geliberaliseerde segment neemt toe met 90.000 woningen. De toename

van het geliberaliseerde segment komt tot stand doordat er door verkoop en sloop circa 20.000 woningen ver-

dwijnen, terwijl er tegelijk 40.000 nieuwe woningen gebouwd worden en er 70.000 woningen bijkomen doordat

ze bij mutatie boven de liberalisatiegrens verhuurd gaan worden. Eerder is aangegeven dat de nieuwbouw van

40.000 huurwoningen in het geliberaliseerde segment een flinke uitdaging vormt voor investeerders.

Regionaal gezien verschilt dit beeld. In de noordelijke provincies zal het aantal gereguleerde huurwoningen

door het huurprijsbeleid amper afnemen. Daarbij speelt de maximale markthuur van 5,5% WOZ een rol. Door

deze markthuurgrens kunnen woningen in prijsniveau maar beperkt opschuiven. Vooral in Gelderland, Utrecht,

Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant is een flinke afname van het gereguleerde segment en een

toename van het geliberaliseerde segment.

Figuur 4.1: Bouw, sloop en verkoopprogramma voor het gereguleerde huursegment, 2015-2020


-60 -40 -20 0 20 40

Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

Overijssel

Drenthe

Friesland

Groningen

Duizenden

Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Prijsaanpassingen

Figuur 4.2: Bouw, sloop en verkoopprogramma voor het geliberaliseerde huursegment, 2015-2020

-10 -5 0 5 10 15 20 25 30

Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

Overijssel

Drenthe

Friesland

Groningen

Duizenden

Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Prijsaanpassingen



24/56


Verkoop van huurwoningen

In totaal zullen er tussen 2015 en 2020 waarschijnlijk zo’n 75.000 huurwoningen verkocht worden aan eige-

naar-bewoners (15.000 per jaar). Het gaat hier overigens niet om verkoop van huurwoningen tussen verhuur-

ders onderling. Het gaat om verkoop aan eigenaar-bewoners waarmee duidelijk mag zijn dat de leencapaciteit

voor deze nieuwe bewoners er wel zal moeten zijn. Het leeuwendeel van deze verkopen komt uit het geregu-

leerde huursegment: circa 60.000 woningen. De resterende 15.000 woningen komen uit het geliberaliseerde

huursegment. De meeste huurwoningen zullen naar verwachting verkocht worden in Noord- en Zuid-Holland

(figuur 4.3).

De eerder besproken indicator “restvraag | zoekende huishoudens” geeft aan dat er ruim voldoende vragers inde markt zijn om deze woningen aan te kunnen verkopen. In figuur 4.4 is aangegeven hoe groot deze restvraag

is ten opzichte van het aantal huishoudens dat jaarlijks een koopwoning zoekt. Globaal gaat het hierbij om onge-

veer 30% van de potentiële kopers, die in een jaar tijd niet de juiste koopwoning vinden.

Figuur 4.3: Verkoopprogramma huurwoningen per provincie, 2015-2020


0 5 10 15 20

Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

Overijssel

Drenthe

Friesland

Groningen

Gereguleerd Geliberaliseerd

Duizenden

Figuur 4.4: Restvraag naar koopwoningen in procenten van het jaarlijkse aantal zoekers per provincie, 2015


0% 10% 20% 30% 40% 50%

Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

Overijssel

Drenthe

Friesland

Groningen

= 200.000


25/56


4.2 Starters in huur en koopsectorJaarlijks zoeken ruim 1 miljoen huishoudens een andere woning. Jonge huishoudens (jonger dan 30 jaar) verte-

genwoordigen met 400.000 huishoudens een groot deel van deze woningzoekenden. Een deel van deze jonge

huishoudens (goed voor 25% ofwel ruim 100.000 huishoudens) zoekt een eigen koopwoning. De rest van deze

jonge huishoudens zoekt een huurwoning.

Vooral in de (5-groei) provincies – Gelderland, Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant – gaat

het om substantiële aantallen. Daarbij valt op dat in deze provincies een relatief groot deel van de zoekers uitkijkt

naar een appartement terwijl de (kleinere groep) zoekers in de meer perifere provincies overwegend georiën-

teerd is op eengezinswoningen (figuur 4.5).

Om de vraag van jonge woningzoekende huishoudens beter in kaart te brengen is hier ingezoomd op de (5-groei)

provincies, waarbij een nader onderscheid is gemaakt naar het woonmilieu: Figuur 4.6 laat het zoekprofiel van

jonge huishoudens zien die een koopwoning zoeken, figuur 4.7 van de jonge huishoudens die een huurwoning

zoeken. Uit deze resultaten blijkt dat jonge huishoudens hun eerste koopwoning vooral zoeken in een stedelijk

woonmilieu en wel voor een prijs tot 250.000 euro. Degenen die een huurwoning zoeken, zijn nog meer op

stedelijke woonmilieus gericht en zoeken daar een huurwoning tot 550 euro.

4.3 StudentenhuisvestingHet aantal studenten aan HBO en WO instellingen neemt de komende acht jaar (de periode 2014-2022) toe

met 54.000. Dat is (gegeven de 630.000 studenten van dit moment) een groei van circa 9%. Een en ander is

terug te lezen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. De nieuwste prognose uit deze Monitor laat zien

dat het aantal studenten in vrijwel in alle steden zal groeien. In Amsterdam met 12.000 gevolgd door Den Haag

(+4.800) en Rotterdam (+6.000). Verhoudingsgewijs wordt een sterke groei (van meer dan 20%) verwacht in

Almere, Wageningen en Amersfoort. Een afname van het aantal studenten wordt verwacht in enkele “kleine

studentensteden” zoals bijvoorbeeld Gouda, Helmond en Sittard-Geleen.

Het aantal studenten dat uitwoont in de stad waar men studeert, zal naar verwachting toenemen met 11.500.

Bovendien komen er naar verwachting 7.500 buitenlandse studenten bij die ook wonen in de stad waar ze

studeren. Totaal resulteert dit in een gewenste toename van de voorraad studentenwoonruimte met 19.000.

Figuur 4.5: Aantal jonge woningzoekers naar een koopwoning per provincie, 2015


0 5 10 15 20 25 30

Limburg

Noord-Brabant

Zeeland

Zuid-Holland

Noord-Holland

Utrecht

Gelderland

Flevoland

OverijsselDrenthe

Friesland

Groningen

Eengezinswoning Appartement

Duizenden


26/56


Voor de steden waarvoor er voldoende respons geweest is op de landelijke enquête kan deze gewenste toename

van het aanbod kwalitatief ingekleurd worden. Figuur 4.8 geeft een beeld van het gewenste extra aanbod stu-

dentenwoningen afgestemd op de woonwensen van deze studenten voor 18 “studentensteden”.

In deze 18 steden zouden er 16.000 extra woonruimten bij moeten komen. Daarbij is er weinig behoefte aan

“gewone” kamers met gedeelde voorzieningen. In sommige steden dreigt zelfs een zeker aanbod overschot van

dit soort kamers. Er zouden vooral kamers met eigen voorzieningen toegevoegd moeten worden (7.000) en er

zouden zelfstandige woningen bij moeten komen voor studenten (9.000).

Figuur 4.6: Aantal jonge woningzoekers naar een koopwoning in Gelderland, Noord-Holland,

Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant naar woonmilieu, 2015


Koop < 168.000 Koop 168-200.000 Koop 200-250.000

Koop 250-320.000 Koop 320-430.000 Koop >430.000

Duizenden

0 5 10 15 20 25 30 35

Landelijk

Dorps

Groen Stedelijk

Stedelijk

Centrum Stedelijk

Figuur 4.7: Aantal jonge woningzoekers naar een huurwoning in Gelderland, Noord-Holland,

Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant naar woonmilieu, 2015

Huur 800

Duizenden

0 20 40 60 80 100 120

Landelijk

Dorps

Groen Stedelijk

Stedelijk

Centrum Stedelijk



27/56


Daarmee lijkt studentenhuisvesting een groeimarkt te zijn, maar of dat de komende jaren ook echt het geval

zal zijn, is onzeker. In de cijfers zoals die hiervoor gepresenteerd zijn, is namelijk nog geen rekening gehouden

met eventuele (vanaf 2015 optredende) effecten van de aangekondigde Kabinetsmaatregelen voor het hoger

onderwijs. Het aangekondigde leenstelsel zou ervoor kunnen zorgen dat (a) minder studenten gaan studerenen (b) studenten zuiniger zullen moeten omgaan met hun geld en daardoor wellicht langer thuis blijven wonen,

in plaats van op kamers te gaan. Vooralsnog is onzeker in welke mate deze maatregelen zullen doorwerken. In

de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is een variant gepresenteerd waarbij het effect van het leenstelsel

ingeschat wordt. In dat geval zou het zo kunnen zijn dat het aantal studenten tussen 2014 en 2022 niet toe-

neemt met 54.000 maar met slechts 46.000 en dat de primaire doelgroep niet toeneemt met 19.000 maar juist

afneemt met 14.000.

Overigens is de groei van het aantal studenten op langere termijn eindig. Hoewel het moeilijk is voorspellingen te

doen ten aanzien van schoolkeuze op lange termijn, laat de zogenoemde Referentieraming van OC&W zien dat

het aantal studenten vanaf 2024 waarschijnlijk licht zal gaan afnemen. Tussen 2022 en 2030 wordt een lichte

daling verwacht van zo’n 10.000 studenten.

Kortom, investeringen in studentenhuisvesting zullen kritisch bezien moeten worden met in het achterhoofd het

besef dat het beeld van stad tot stad verschilt. Wel geldt vanzelfsprekend dat in steden met een grote druk op

de markt, kwalitatief aantrekkelijke studentenhuisvesting ook kan worden ingezet voor starters.

Figuur 4.8: Gewenst extra aanbod afgestemd op de woonwensen van uitwonende studenten, 2014-2022

Bron: Apollo, 2014

-2 -1 0 1 2 3 4 5 6

Maastricht

Tilburg

’s-Hertogenbosch

Eindhoven

Breda

Rotterdam

Leiden

Delft

Amsterdam

Utrecht

Wageningen

Nijmegen

Ede

Arnhem

Enschede

Deventer

Leeuwarden

Groningen

Kamers gedeelde vz 300 Kamers eigen vz 300 Zelfstandig 400

Duizenden


28/56


Deel 2: De woningbeleggingsmarkt

Hoofdstuk 5: Inleiding woningbeleggingsmarkt

Deel 2 van dit onderzoek richt zich op ontwikkelingen binnen de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Daarbij

wordt gekeken naar verleden, heden en toekomst. Besproken wordt onder andere het woningbeleggingsjaar

2014. Welke transacties hebben plaatsgevonden en welke invloed heeft het overheidsbeleid op de bedrijfsvoe-

ring van de belangrijkste actoren op de woningbeleggingsmarkt (particuliere beleggers, institutionele beleggers,

internationale beleggers en woningcorporaties)? Daarnaast zal in dit deel van het rapport een beeld worden

geschetst van de huidige beleggingsprofielen en -strategieën van de verschillende woningbeleggers en hun

ambities voor 2015.

Voor dit onderzoek heeft Capital Value meer dan 100 van de grootste woningbeleggers benaderd en 45

van de grootste woningcorporaties. Middels enquêtes en interviews zijn zij gevraagd naar hun visie op de

woning(beleggings)markt. Het onderzoek vond plaats tussen oktober 2014 en januari 2015.

In dit rapport wordt daarnaast gebruik gemaakt van het onderzoek onder internationale beleggers dat door Capi-

tal Value in februari 2015 zal worden gepresenteerd en waar het investeringsbeleid van circa 40 internationale

beleggers met interesse in de Nederlandse woningmarkt in beeld is gebracht.

Hoofdstuk 6 bespreekt de woningbeleggingsmarkt anno 2014-2015. Hierbij wordt allereerst teruggekeken naar

het beleggingsjaar 2014. Daarnaast wordt het investeringsbeleid voor 2015 van de verschillende beleggers

in kaart gebracht. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de positie van woningcorporaties binnen de

woningmarkt, hun toekomstige huisvestingsopgave, verkoopbeleid en de invloed van de Herziene Woningwet

op hun bedrijfsvoering. Afsluitend zal in hoofdstuk 8 ingegaan worden op de huidige stand van zaken van de

financieringsmarkt voor (woning)beleggingen.


29/56


Hoofdstuk 6: Woningbeleggers en de woningbeleggingsmarkt

6.1 De woningbeleggingsmarkt 2014Het beleggingsjaar 2014 is in meerdere opzichten een historisch jaar gebleken voor woningbeleggingen. Het

jaar 2013 kenmerkte zich al door een voorzichtige groei in het totale beleggingsvolume (circa 5,3 miljard euro)

en het woningbeleggingsvolume (circa 1,3 miljard euro). In 2014 zette deze groei in volume verder door (figuur

6.1). Uiteindelijk is in 2014 voor circa 10,1 miljard euro geïnvesteerd door beleggers in onder andere winkels,

kantoren, woningen en bedrijfspanden. Het aandeel woningbeleggingen was met circa 30% van het totale

volume zelfs één van de populairste beleggingssegmenten onder vastgoedbeleggers. Het totaalbedrag van circa

3 miljard euro is daarnaast een recordvolume voor woningbeleggingen op de Nederlandse markt.

2014 was niet alleen een historisch jaar wat betreft belegd volume. Het jaar stond ook in het teken van de toe-treding van internationale beleggers tot de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Tezamen waren deze interna-

tionale partijen goed voor circa 1,5 miljard euro aan woningbeleggingen in 2014. Patrizia was betrokken bij de

grootste beleggingstransactie van 2014. Het Duitse beleggingsfonds acquireerde een portefeuille van woning-

corporatie Vestia voor 577 miljoen euro (circa 5.500 eenheden). Andere internationale beleggers betrokken bij

acquisities op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt waren BNP Paribas REIM, Round Hill Capital, LaSalle

Investments, Heitman en Aventicum.

Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2014 voor circa 850 miljoen euro in Nederlandse wonin-

gen. Dit deden zij hoofdzakelijk in nieuwbouwprojecten. Institutionele beleggers gaven aan in het onderzoek van

vorig jaar circa 1,1 miljard euro beschikbaar te hebben voor woningbeleggingen in 2014. Dit verschil in beschik-

baar budget en uiteindelijk gerealiseerde aankopen duidt op een kwalitatieve en kwantitatieve mismatch tussen

aangeboden product en vraag van institutionele beleggers. Paragraaf 6.2 zal nader ingaan op deze mismatch.

Particuliere beleggers investeerden in 2014 voor circa 700 miljoen euro in woningbeleggingen. Dit waren hoofd-

zakelijk beleggingen in bestaande bouw. Particuliere beleggers waren daarnaast goed vertegenwoordigd bij

beleggingen in kleine en middelgrote steden.

Nog steeds wordt het risico-rendementsprofiel van woningenbeleggingen ten opzichte van andere segmenten

als zeer positief ervaren door beleggers. Het gemiddelde rendement van woningbeleggingen in 2014 is met 4%

het hoogste in vergelijking met andere vastgoedsegmenten (IPD 2014). Met name het direct rendement van

woningbeleggingen wordt door beleggers als gunstig en stabiel ervaren. Verder voorzien zij dat de negatieve

cyclus met betrekking tot het indirect rendement ten einde loopt en dat het indirect rendement op woningbeleg-gingen de komende jaren zal gaan stijgen.

Figuur 6.1: Totaal transactievolume vastgoedbeleggingen versus woningbeleggingen, 2006-2014

Bron: Capital Value, 2015

Totale volume Woningbeleggingen

0

3

6

9

12

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

M i l j a r d €


30/56


Kopersmarkt of verkopersmarkt

De markt voor woningbeleggingen was in 2012 en 2013 meer te typeren als een kopersmarkt dan een verko-

persmarkt. Meer huurwoningen werden aangeboden dan opgenomen in deze periode. De woningbeleggings-

markt is zich nu meer aan het diversifiëren. Dit komt mede door de toenemende aandacht van beleggers in

woningvastgoed. Een kanttekening daarbij is wel dat volume en geografische ligging van aangeboden portefeuil-

les bepalender worden voor de mate van interesse. In Randstedelijke gebieden en provinciesteden zijn de bruto

aanvangsrendementen gestabiliseerd. De bruto aanvangsrendementen van portefeuilles in buitenstedelijke

regio’s stegen het afgelopen jaar licht.

6.2 Institutionele beleggersOp de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is een kleine groep institutionele beleggers actief. Deze groep

institutionele beleggers investeert namens pensioenfondsen en verzekeraars in Nederlandse huurwoningen.

Institutionele beleggers hebben een lange ervaring met beleggingen in Nederlandse huurwoningen en hebben

daardoor ruime praktijkkennis met betrekking tot de woningmarkt. Onder het ABP-convenant zagen institutio-

nele beleggers hun gezamenlijke portefeuille groeien tot circa 300.000 woningen eind jaren ’80, waarvan een

groot deel in de gereguleerde sector. In de daaropvolgende decennia (sinds de brutering) daalde de woningpor-

tefeuille van institutionele beleggers sterk tot circa 175.000 woningen in 2004. Een relatief grote groep instituti-

onele beleggers is in die tijd overgestapt van directe beleggingen naar indirecte beleggingen in vastgoed. Sinds

enkele jaren ligt de portefeuilleomvang van institutionele beleggers op een stabiel niveau van circa 135.000

woningen.

Circa 45% van de woningportefeuille van institutionele beleggers behoort op dit moment tot het gereguleerde

bezit. Institutionele beleggers geven aan voor de toekomst het gereguleerde bezit verder te willen afbouwen. De

verhuurderheffing die begin 2014 werd ingevoerd is hier de belangrijkste oorzaak van. Daarnaast is de alge-

mene strategie van institutionele beleggers gebaseerd op continue verjonging van de portefeuille. Een groot deel

van het gereguleerde bezit van institutionele beleggers behoort tot het oudere deel van de portefeuille en zal ook

om die reden eerder verkocht worden. Opbrengsten uit de verkoop worden geherinvesteerd in de acquisitie van

nieuwbouwcomplexen in het vrije sector huursegment.

Ontwikkelingen in 2014

Institutionele beleggers hebben in 2014 voor circa 550 miljoen euro aan huurwoningen verkocht. Institutionele

beleggers verkochten deze portefeuilles zowel aan internationale als Nederlandse particuliere beleggers. Zo

verkocht Amvest een portefeuille van 265 woningen aan BNP Paribas REIM voor circa 40 miljoen euro. De

in 2014 verkochte portefeuilles bestonden uit zowel gereguleerd als niet-gereguleerd bezit. De institutionele

Figuur 6.2: Acquisities institutionele beleggers in 2014 naar bouwperiode (meerdere antwoorden mogelijk)


0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Bestaande bouw

(bouwjaar voor 2005)

Nieuwbouw

(bouwjaar na 2005)

Toekomstige

nieuwbouwontwikkelingen


31/56


beleggers geven aan dat in bijna alle gevallen (circa 83%) de verkochte portefeuilles een gemiddeld bouwjaar

hadden van vóór 2005.

In 2014 hebben institutionele beleggers voor circa 850 miljoen euro aan huurwoningen aangekocht. Zoals

figuur 6.2 laat zien ging het bij deze nieuwe investeringen hoofdzakelijk om nieuwbouwwoningen en toekom-

stige ontwikkelingsprojecten.

De institutionele beleggers hadden bij deze acquisities een sterke focus voor beleggingen in de Randstad. Bouwin-

vest investeerde in juni 2014 bijvoorbeeld voor circa 150 miljoen euro in huurwoningen in de regio’s Amsterdam,

Den Haag en Rotterdam. De activiteiten van institutionele beleggers in 2014 waren daarmee sterk in lijn met hun

aangekondigde portefeuillestrategie om de portefeuilleomvang in balans te houden door middel van verjonging,

waarbij oudere delen van de portefeuille werden verkocht en nieuwbouwprojecten werden aangekocht.

Vooruitblik 2015

De geënquêteerde institutionele beleggers geven aan in 2015 meer dan 1,5 miljard euro beschikbaar te heb-

ben voor nieuwe investeringen in Nederlandse huurwoningen. Daarmee wordt het vertrouwen van deze groep

in Nederlandse woningbeleggingen nogmaals bevestigd. Uit de gesprekken met verschillende institutionele

beleggers blijkt daarnaast dat zij in de nabije toekomst nog sterker vraaggericht zullen investeren. Dit betekent

dat institutionele beleggers zich nog meer zullen gaan richten op die regio’s waar de vraag naar huurwoningen

onder hun doelgroep (huishoudens met midden en hogere inkomens) zal gaan toenemen. Daarnaast geven

de institutionele beleggers aan zich meer te willen gaan richten op woningprojecten voor speciale doelgroepen

zoals studenten en ouderen.

De institutionele beleggers geven aan voldoende kapitaal beschikbaar te hebben voor investeringen in de

Nederlandse woningmarkt. Echter een meerderheid van de institutionele beleggers vreest dat in 2015 net als in

2014 onvoldoende product beschikbaar zal zijn waarvoor dit beschikbare kapitaal aangewend kan worden. De

concurrentie voor woningprojecten met een sterk institutioneel profiel zal daarom groot zijn. De ondervraagde

beleggers geven hierbij aan dat het minimale bestedingsbedrag per investering op circa 5 miljoen euro ligt.

Mismatch dreigt te ontstaan

Institutionele beleggers vormen de belangrijkste aanjagers voor de ontwikkeling van de huurmarkt boven de

liberalisatiegrens. Van alle beleggers verwerft deze groep de meeste woningen in dit segment. Uit onderzoek

naar het beschikbaar budget onder institutionele beleggers en transacties door institutionele beleggers blijkt

dat voor 2013 en 2014 de feitelijke investeringen lager waren dan het gebudgetteerde volume voor deze jaren.

Uit onderzoek van ABF Research, gepresenteerd in hoofdstuk drie, blijkt dat de bouwopgave voor het geli-

beraliseerde huursegment uit 40.000 woningen bestaat voor de komende vijf jaar. Dit komt neer op circa

8.000 woningen per jaar. Gebaseerd op het beschikbare kapitaal van institutionele beleggers voor 2015 en de

ervaringen van de afgelopen jaren blijkt dat een discrepantie zal ontstaan. De afgelopen jaren kon deze groep

van investeerders maximaal circa 3.500 woningen per jaar verwerven. Hierdoor is in 2013 en 2014 circa 650

miljoen euro niet aangewend.

Het is echter de vraag of zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen ter bevordering van de

bouwproductie van dit huursegment, de geprognosticeerde bouwopgave van 40.000 huurwoningen in het geli-

beraliseerde segment over vijf jaar behaald zal worden. Capital Value heeft in eerdere onderzoeken reeds gecon-

stateerd dat aanvullende maatregelen nodig zijn. Binnen de sector wordt echter nog te weinig prioriteit aan dit

marktsegment gegeven. Dit komt mede doordat gemeenten en marktpartijen de voorkeur geven aan financieel

aantrekkelijker te realiseren koopwoningen. Door deze ontwikkeling zal de druk op het geliberaliseerde deel van

de huurmarkt de komende jaren verder toenemen. Inspanning van al le betrokken partijen is daarom noodzake-lijk voor een gezonde ontwikkeling van dit deel van de huurwoningmarkt.


32/56


Beleggingsbeleid institutionele beleggers

Eerder is reeds vermeld dat institutionele beleggers hun beleggingsbeleid nog verder gaan toespitsen op de

vraag(ontwikkeling) van hun doelgroep, huishoudens met midden en hogere inkomens. Figuur 6.3 bevestigt dit

beeld nogmaals. In dit figuur is te zien in welke huursegmenten de institutionele beleggers geïnteresseerd zijn,

uitgesplitst naar type woning (een- of meergezinswoningen). Deze figuur en de rest van deel 2 van dit onderzoek

wordt gewerkt met het prijspeil van de huurliberalisatiegrens voor 2015. Deze is vanaf 1 januari 2015 vastge-

steld op 710,68 euro per maand.

De prioriteit van institutionele beleggers bij uitbreiding van de portefeuille ligt nadrukkelijk bij het middeldure

huursegment (710-850 euro per maand). Over dit type woning hoeft geen verhuurderheffing afgedragen teworden, wat tevens een belangrijke reden is voor institutionele beleggers om niet in het sociale segment van de

huurmarkt te investeren. Circa 50% van de ondervraagde beleggers geeft aan dat haar beleggingsactiviteiten

nog verder zijn opgeschoven naar het vrije sector huursegment als gevolg van de verhuurderheffing. Daarnaast

verwachten de beleggers dat er in de nabije toekomst een grote mismatch zal ontstaan in vraag en aanbod naar

(meergezins)woningen in het middeldure huursegment. Deze krapte zal naar verwachting met name ontstaan

op de huurmarkten van de belangrijkste stedelijke groeiregio’s van Nederland. Institutionele beleggers geven

aan voor deze vraag te willen ontwikkelen en zullen hun beleggingsbeleid daarom ook sterker regiogericht gaan

sturen.

Van institutionele beleggers is al langer bekend dat zij een zeer sterke voorkeur hebben voor investeringen

in nieuwbouwwoningen (zowel ontwikkelingsprojecten als nieuwbouwwoningen met een bouwjaar ná 2005).

Echter in het onderzoek van vorig jaar werd al gewezen op het feit dat de interesse onder institutionele beleg-

gers voor bestaande bouw groeiende is. Uit figuur 6.4 blijkt dat deze interesse gehandhaafd blijft. Van de

ondervraagde institutionele beleggers geeft circa 33% aan interesse te hebben in beleggingsmogelijkheden in

bestaande bouw. Nieuwbouw geniet echter nog steeds de voorkeur. Circa 83% van de ondervraagden geeft aan

interesse te hebben in dergelijke investeringsmogelijkheden.

Figuur 6.4 geeft ook de interesse weer van institutionele beleggers in huurwoningen voor specifieke doelgroe-

pen. Met name investeringsmogelijkheden in seniorencomplexen krijgen de aandacht van institutionele beleg-

gers. De vraag naar passende woongelegenheden voor senioren zal door de snel toenemende vergrijzing in de

toekomst alleen maar toenemen. Circa 83% van de beleggers toont interesse in dit type woningen. De interessein zorgwoningen (of zorgvastgoed) en studentenwoningen is beperkter. Studentenwoningen zijn sterk geregu-

Figuur 6.3: Interesse institutionele beleggers naar type woning en huursegment


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Geen uitbreidingDure huur(> € 850)

Middeldure huur(€ 710-850)

Sociale huur(< € 710)

Eengezinswoningen Meergezinswoningen


33/56


leerd en worden daardoor als minder aantrekkelijk gezien. Echter hoofdstuk vier liet al zien dat de verwachting

is dat vraag naar studentenwoningen de komende vijf jaar verder op zal lopen. Binnen dit segment geniet met

name Amsterdam veel interesse onder institutionele beleggers. De vraag naar zorgvastgoed zal in de toekomst,

net als bij seniorenwoningen, door de vergrijzing sterk gaan toenemen. Voor institutionele beleggers is het daar-

mee een interessante assetclass om in te investeren. De gevolgen van de herstructurering in de zorg door de

overheid moeten zich echter nog uitkristalliseren. Institutionele beleggers hebben daarom op dit moment een

afwachtende houding met betrekking tot zorgvastgoed, maar houden de ontwikkelingen binnen deze sector

nauwlettend in de gaten. De verwachting is dan ook dat meer institutionele beleggers deze markt in de toekomst

zullen betreden.

6.3 Particuliere beleggersDe groep particuliere woningbeleggers wordt steeds actiever op de Nederlandse woningmarkt. De groep is

omvangrijk en heeft een zeer divers beleggingsprofiel. In totaal hebben de particuliere beleggers circa 455.000

woningen in bezit. Hiervan valt ongeveer driekwart van het bezit in het gereguleerde huursegment. Echter uit

gesprekken met verschillende partijen blijkt dat de interesse van deze groep aan het opschuiven is naar huur-

woningen uit het vrije huursegment. De inwerkingtreding van de verhuurderheffing wordt hierbij als belangrijk-

ste reden aangedragen.

De groep particuliere beleggers is op te splitsen in drie categorieën:

1: Gespecialiseerde particuliere woningbeleggers. Dit zijn beleggers met een professionele achtergrond in het

woningvastgoed. Zij hebben qua organisatie en strategie een sterk institutioneel karakter. Beleggers uit deze

groep zijn in staat om grotere portefeuilles aan te kopen en zijn veelal landelijk actief. Binnen deze groep

bevinden zich ook enkele family offices.

2: Particuliere beleggers met een beleggingsachtergrond in andere vastgoedsegmenten. Deze groep is haar

activiteiten meer gaan spreiden en stapt over naar woningbeleggingen vanwege het aantrekkelijke risico/

rendementsprofiel in vergelijking met andere vastgoedsegmenten. Beleggers uit deze groep hebben een

sterke focus op de Randstad en overige stedelijke groeiregio’s.

3: Nieuwe toetreders met beperkte ervaring in woningbeleggingen en/of beleggingen in andere vastgoedseg-

menten. De afgelopen jaren is deze groep in omvang sterk toegenomen en in 2014 zijn meerdere partijen uit

deze groep betrokken geweest bij woningtransacties. In enkele gevallen gaat het om grote volumes. Echter

de meerderheid van de transacties binnen deze groep betreft transacties van een kleiner volume (minder

dan 5 miljoen euro).

Figuur 6.4: Interesse institutionele beleggers naar type woningproduct


Nee Ja

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Zorgwoningen

Studentenwoningen

Seniorenwoningen

Nieuwbouw woningen

Bestaande bouw


34/56


Figuur 6.5 laat de geografische beleggingsvoorkeur van particuliere beleggers zien op provincieniveau. De

meerderheid van de beleggers geeft aan vooral naar beleggingsmogelijkheden te kijken in de provincies Zuid-

Holland (50%), Noord-Holland (47,3%) en Utrecht (42,7%). Slechts 15% van de ondervraagde beleggers zegt

op landelijk niveau actief te zijn. Dit zijn hoofdzakelijk de grotere particuliere beleggers. Kleinere particuliere

beleggers zijn vaker regionaal georiënteerd vanwege hun kennis van de lokale marktsituatie. Dit geeft hen het

voordeel om gericht in te spelen op de regionale ontwikkelingen in vraag naar huurwoningen. Particuliere beleg-

gers waren in 2014 veelal de beste bieder bij woningtransacties in hun thuisregio. De interesse van particuliere

beleggers is door hun regionale activiteiten complementair aan die van institutionele en internationale beleggers.

Ontwikkelingen in 2014

De groep particuliere beleggers heeft in 2014 circa 700 miljoen euro belegd in Nederlandse woningen. Dit is eensignificante toename in vergelijking met 2013 (circa 300 miljoen euro). Dit bevestigt de sterk groeiende rol van

deze groep beleggers. Particuliere beleggers kochten in 2014 met name portefeuilles of complexen met woningen

met een bouwjaar van vóór 2005. Het grootste deel van de transacties betrof aankopen met een volume tussen

de 5 en 10 miljoen euro. Beleggingstransacties in 2014 met particuliere beleggers vonden verspreid over heel

Nederland plaats. Particuliere beleggers geven aan sterke interesse te hebben in stedelijke gebieden zoals provin-

ciale hoofdsteden. Echter uit de gepasseerde transacties in 2014 blijkt dat onder particuliere beleggers een grote

bereidheid bestaat om in de periferie te investeren. Zij zijn hierbij vooral actief in beleggingen in hun thuisregio.

Particuliere beleggers zien namelijk kansen om door intensief asset management (gevoed door lokale marktkennis)

de bezettingsgraad en huurstromen te verbeteren en daarmee de waarde van hun initiële investering te vergroten.

Vooruitblik 2015

De ondervraagde beleggers geven aan voor 2015 meer dan 650 miljoen euro beschikbaar te hebben om te

investeren in Nederlandse huurwoningen. Aangezien de populatie van particuliere beleggers groter is dan het

aantal deelnemende respondenten aan dit onderzoek is het waarschijnlijk dat dit beschikbare bedrag in de

realiteit hoger uit zal vallen. Echter, net al

Documents

Capital Value - Woningbeleggingsmarkt in beeld 2015