Avaluo Terreno Zona Urbana

INFORME DE TASACINSUELO URBANIZABLE

Emplazamiento

Trmino Municipal

Provincia :

120103 - 12 Z-0

SECTOR BATANEJO; P.R.I. U.E. 1 - Zona 2, ParcelaAdjudicada 22

46340 - REQUENA

Valencia

Exp. n

________________________________________________________________________________________CIF B-97449680. Calatrava, 13, 3-5 - Tel. 963 910 094 - Fax 963 919 291 - 46001 VALENCIA

INFORME DE TASACIN DE SOLARES Y OTROS TERRENOSSUELO URBANIZABLE

REFERENCIA

120103 - 12N DE EXPEDIENTE

SOLICITANTE DE LA TASACIN Y FINALIDAD 1SOLICITANTEONIONS TRADING, S.L.46160 - Valencia (LLIRIA)

FINALIDADDeterminar su valor de mercado

La presente tasacin se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Ordende 27 de Marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada porOrden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007.

ECO/805/2003,derechos

la

IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN 2DESCRIPCION DEL INMUEBLESuelo urbanizable

DIRECCIN

SECTOR BATANEJO; P.R.I. U.E. 1 - Zona 2, Parcela Adjudicada 22Linderos P.R.I. U.E. 1 - Zona 2

N: Calle ConstitucinS: Prolongacin calle Verd DianaE: Barranco de Las ReinasO: calle Verd Diana

PROVINCIA46340 REQUENA ValenciaMUNICIPIO

DATOS REGISTRALESRegistro de la Propiedad n 1 de REQUENA

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripcinFolio

Residencial Piso

66279 Piso 507 1328 - - -25

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOIdentificacin Referencia Catastral

GRUPO GENERAL 39278/04/XJ6732F/0001EH

Los datos registrales corresponden a la parcela aportada, y se han obtenido de documentacin del Proyecto de Reparcelacin.

la


Ref. 120103 - 12 pag 2ESTUDIO 13 ARQUITECTOS, S.L.P.

COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN 3COMPROBACIONES REALIZADAS

Exist.derecho aprovechamiento urbanistEstado de ocupacin, uso y explotacinEstado de conservacin aparenteNo procedimiento de expropiacinNo Plan o Proyecto de expropiacinNo han vencido plazos Urbanizacin/Edif.No existe proced. incumplimiento deberesComprobacin Planeamiento UrbansticoServidumbres visiblesCorrespondencia con finca registralNo Resolucin Admini que implique expropNo incoado exped. que implique expropiac

DOCUMENTACIN UTILIZADA

Reportaje fotogrficoPlaneamiento urbanstico vigenteDocumentacin catastralPlano de situacinPlano urbanstico

LOCALIDAD Y ENTORNO 4

TIPO DE NCLEOLOCALIDAD

Se trata de cabecera comarcal de la comarca "La Plana de Utiel-Requena". Se encuentra akms. de Valencia capital.

69

OCUPACIN LABORAL Y NIVEL DE RENTA

La ocupacin laboral es agrcola. El nivel de renta es de tipo medio.

POBLACIN

Segn el padrn del Instituto Nacional de Estadstica de 2009: 21.278 habitantes de derecho.La tendencia, respecto al padrn de 2005, es: Creciente

EVOLUCIN Y DENSIDAD DE LA POBLACIN

La evolucin de la poblacin es creciente, y la densidad de poblacin media.

DELIMITACIN Y RASGOS URBANOSENTORNO

Zona urbana perifrica ubicada en el acceso este de Requena desde la A-3, entre la Constitucin, c/ Severo Ochoa, c/ Las Reinas y c/ Verd Diana.

calle

CONSERVACIN DE LA INFRAESTRUCTURA

Dispone de infraestructuras en un grado de desarrollo suficiente, en aparente buen estadoconservacin. Actualmente est en fase intermedia la urbanizacin de la U.E. valorada.

de



EQUIPAMIENTO

El equipamiento comercial es suficiente, disperso por el municipio.

COMUNICACIONES

Comunicaciones buenas con transportes pblicos bsicos. El municipio se encuentra juntola A-3, por lo que conecta rpidamente con otras zonas de la comarca. Adems ha entradofuncionamiento recientemente el AVE Madrid-Valencia, que tiene parada en Requena.

aen

OTRAS CARACTERSTICAS. Entorno urbano de tipo residencial, en fase actual de expansin.IDENTIFICABILIDAD. La identificabilidad de la zona es buena.

DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DEL TERRENO 5SUPERFICIES

Catastral: 224 m Proyecto : - - - m Adoptada : 224,07m

Medida: 224,07 m Registral : 224,07m

DESCRIPCINCOMENTARIOS A LAS SUPERFICIES. Se adopta la superficie de la ficha de parcelacoincidente con la catastral.

adjudicada,

MORFOLOGA. Parcela llana de forma rectangular, en la actualidad no est delimitadaest ejecutndose la urbanizacin.

porque

INFRAESTRUCTURASALUMBRADO PBLICO. En fase de ejecucinALCANTARILLADO. En fase de ejecucinSUMINISTRO DE AGUA. En fase de ejecucinENERGA. En fase de ejecucinPAVIMENTACIN DE VIALES. En fase de ejecucinRED DE TELFONO. En fase de ejecucinCANALIZACIN DE GAS. En fase de ejecucin

El proyecto de reparcelacin y de urbanizacin estn aprobados definitivamente y en momento de la fecha de emisin de este informe se estn ejecutando las obras urbanizacin, estimndose que se encuentran al 50 %.

elde

DESCRIPCIN URBANSTICA 6PLANEAMIENTO URBANSTICOPLANEAMIENTO MARCO. Normas Subsidiarias de Planemaiento Municipal.

Actualmente est en trmite el nuevo PGOU de Requena, que cuenta con la aprobacinde fecha 08/06/2009, estando actualmente remitido a Consellera para su aprobacin definitiva.

incial

FASE APROBACIN. Normas Subsidiarias aprobadas definitivamente en fecha 09/09/1988.PLANEAMIENTO ESPECFICO. Plan de Reforma Interior, Unidad de Ejecucin 1 delBatanejo, aprobado definitivamente el 25/05/2009

Sector

PLANEAMIENTO ULTERIOR Y PLAZOS. La Gestin est totalmente finalizada.CLASIFICACIN URBANSTICA. Suelo Urbanizable Residencial



GESTIN URBANSTICASUJETO. Agente UrbanizadorSISTEMA DE ACTUACIN. Gestin DirectaCARGAS URBANSTICAS. Se consideran en los clculos.ELEMENTOS Y TRMITES NIVEL 1. La parcela objeto del presente informe se consideradel suelo urbanizable sectorizado, pendiente de finalizar la ejecucin de urbanizacin, porque actualmente NO tiene la calificacin de SOLAR.

dentrolo

PLAZOS DE EJECUCIN. CADUCIDAD.Una vez finalizada toda la gestin urbansticala edificacin se realizar previa solicitud de licencia de obras y con las peculiaridades caducidad que en ella se especifique.

pendiente,y

CRITERIOS VALORACIN. EXPROPIACIN.Se valora conforme a criterios del aprovechamiento del suelo siguiendo las ordenanzas vigentes aplicables a este (Principio de Mayor y Mejor Uso).

El Mtodo utilizado, ha sido el Residual Dinmico.

mayorterreno

CALIFICACIN URBANSTICA Y EDIFICABILIDADUSO CARACTERSTICO. Zona de Ampliacin de Casco (ACA-3)Residencial unifamiliar y plurifamiliarUSOS COMPATIBLES. El esto de los que no estn prohibidosUSOS PROHIBIDOS. Comercial en plantas altas, hotelero, espectculos, pblicos y actividades recreativas con aforo mayor de 150 personas o instalaciones mayores400 m, industrial, almacn, dotacional, aparcamiento salvo losprivados, infraestructuras servicios.

establecimientosde

y

ALTURA MXIMA. 13,50 m. de altura mxima y 17 m. de altura total.RETRANQUEOS. No hayOCUPACIN. 100 %EDIFICABILIDAD. Se indica en la ficha de parcela adjudicada: 988,28 mPARCELA MNIMA. 60 m

RGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN 7

Propietario (Multipropiedad) : Segn se indica en la ficha de parcela adjudicada, la propiedadqueda como sigue:

- 16,67 %: Onions Trading, S.L.- 33,33 %: QM2 Desarrollo de Iniciativas, S.L.- 50,00 %: DUPOLO Construcciones, S.L.

Por tanto, del valor de tasacin obtenido le corresponder el 16,67% al solicitante de la valoracin.

TENENCIA Y LIMITACIONES

Destino previsto : Otros: Se desconoce

DERECHOS REALESSERVIDUMBRES. Servidumbre de luces y vistas de 4 m. a contar desde la parte trasera deedificacin consolidada existente en la calle Constitucin, 74.

la

HIPOTECA BANCO O CAJA. Segn ficha de parcela adjudicada, no hay.



NIVELES A EFECTOS DE TASACIN 8Nivel I

ANLISIS DE MERCADO 9OFERTAZona urbana perifrica con poca oferta de obra nueva y alta de viviendas disponibles en laLa oferta mayoritaria es de pisos entre 80-120 m. La actual situacin de crisis estque el stock de viviendas aumente rpidamente, por lo que la oferta considerablemente. No obstante en Requena la oferta predominante es de adosados yde pueblo, representando la oferta de pisos aproximadamente el 30 % del total.

No hay apenas ofertas de plazas de garaje en Requena, aunque en la zona centro, por implantacin de la regulacin de aparcamiento y por la escasez de plazas, este productocada vez ms demandado.

zona.provocando

aumentacasas

laes

DEMANDAEl nivel de demanda es medio-bajo, debido a la actual situacin de crisis. La puesta endel AVE puede dinamizar el mercado en Requena a medio plazo.

marcha

INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILERLos precios de las viviendas son homogneos en esta zona, detectando una banda queentre 1.000 hasta 1.600 /m, para superficies medias en torno a 80-120 m. Segn losanlisis de empresas especializadas, los precios ofertados suelen caer hasta un 20 % enprocesos de negociacin.

oscilaltimos

los

EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACINLas expectativas de oferta demanda son a medio plazo, ya que el mercado debe asumiramplia bolsa de viviendas. Adems la actual situacin de crisis financiera empeora lapuesto que los potenciales compradores no pueden obtener la ayuda necesaria en formafinanciacin que requiere una compra de vivienda. La posicin de este municipio respectootros, es ms ventajosa por ser una cabecera comarcal y por la reciente puesta en marchaAVE.

unasituacin,

dea

del

DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS10

MTODO A EMPLEARResidual Dinmico, Otro.

PROMOCIN INMOBILIARIA MAS PROBABLERESIDUAL

La promocin inmobiliaria ms probable para el suelo adjudicado ser la construccin deedifiico de planta baja y 3 altas con un total de 9 viviendas de en torno a 100 mComo muestras de mercado, tomamos pisos de Requena, de superficies parecidas y denueva o totalmente reformados.

unconstruidos.

obra



C.P.REFERENCIA TIPOLOGA O/T m V.VENTA COEF.DIRECCINCOMPARABLES RESIDUAL DINMICO(/m)

T01 1060412000089 Arrabal, -, REQUENA 46340 O 115 1.347,83 1,000Piso

T02 1060412000090 Arrabal, -, REQUENA 46340 O 75 1.200,00 1,130Piso

T03 1060412000092 San Agustn, 48, REQUENA 46340 O 122 1.147,54 1,180Piso

T04 1060412000093 Juan Piqueras, -, REQUENA 46340 O 99 1.111,11 1,220Piso

T05 1060412000094 Juan Piqueras, -, REQUENA 46340 O 68 1.176,47 1,150Piso

T06 1060412000095 Pascual Carrin, 12,REQUENA

46340 O 130 1.192,31 1,130Piso

Precio homogeneizado por m, Residencial . . . . 1.352,29

APROV.URBAN.(m)

CONST.S/PLAN.(m)

UNIDADESUSO CONSIDERADO EDIFICABILI.(m)

USOS Y EDIFICABILIDAD

Residencial Piso

- - - - - - 9 Piso 988,28

FLUJOS DE CAJA PREVISIBLES DURANTE LA PROMOCIONFLUJOS DE CAJA

GASTOS TOTAL ASIGNADO()

TOTAL CAPITALIZADO()

GRUPO GENERAL

Demoliciones - - - - - -

Costes de urbanizacin 96.009,01 89.829,51

Costes construccin 716.503,00 569.540,76

Gastos construccin 128.970,54 102.517,33

Costes de comercializacin 40.093,23 31.869,70

Costes financieros 40.093,23 31.869,70

INGRESOS TOTAL ASIGNADO()

TOTAL CAPITALIZADO()

RPiso 1.336.441,16 901.397,78

FIN PROMOCINGRUPO INGR.CAPITALIZ. GAST.CAPITALIZ. V.RESIDUALTIPORESIDUAL DINMICO

01-04-2016GRUPO GENERAL 901.397,78 825.627,00 75.771,4314,19

Se adopta la Metodologa Residual Dinmico, estimndose una conclusin en la ejecucinlas obras de urbanizacin de 6 meses desde el presente da, con unos gastos repartidos alargo de 2 aos, con una hiptesis de inicio de construccin a partir de la segunda mitadsegundo ao, con una duracin de 2 aos, y una venta de los inmuebles construidos queinicia a partir del ao 4 con una duracin de 2 aos, siempre contando a partir del presente da.La prima de riesgo adoptada es de un 12 % (similar a la de vivienda en los que laincluye el tipo de solar).

Se han extrapolado las muestras de mercado a pisos ubicados en el mismo homogeneizndose segn criterios principalmente de situacin, superficies, tamaos de parcela y nivel de acabados.

delo

delse

Norma

municipio,conservacin,



VALORES DE TASACIN11USO CONSIDERADO SUPERFICIE (m) V. UNITARIO (/m) V. TOTAL ()

Residencial Piso

Piso 224,07 56,37 12.630,83

TOTAL 12.600,00 Asciende el valor de la tasacin a la expresada cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS EUROS

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS12CONDICIONANTES

No existen para el caso concreto de este informe

ADVERTENCIAS GENERALES

Suelo urbanizable en fase intermedia de urbanizacin.

No se ha dispuesto de cdula o informe urbanstico.

Los datos registrales corresponden a la parcela aportada, estando endiende de inscripcinparcela adjudicada.

El valor de tasacin corresponde al 16,67 % de la totalidad de la finca valorada, que esparticipacin indivisa del solicitante de la valoracin.

la

la

OBSERVACIONES13OBSERVACIONES

Observaciones: Se valora una parcela adjudicada del suelo urbanizable correspondiente PRI-U.E. 1 del Sector Batanejo de Requena, pendiente de finalizar la ejecucin de urbanizacin, actualmente al 50 % aproximadamente.

Se adopta para la valoracin la superficie edificable indicada en la ficha de parcela adjudicada.

alla

VICENTE LASSALA BAU. ARQUITECTO, N de Colegiado: 2895

El presente informe consta de 7 pginas

El inmueble ha sido visitado por ltima vez el 02-04-2012

VALENCIA, 03-04-2012

TASADOR FACULTATIVO

FECHA DE EMISIN, CADUCIDAD Y FIRMAS14

Fecha lmite de validez: 3 de Octubre de 2012

Ver anexos aportados en la documentacin.

DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME15


FLUJOS DE CAJA

pag 1Ref: 120103 - 12 Direccin: SECTOR BATANEJO; P.R.I. U.E. 1 - Zona 2, Parcela Adjudicada 22

INGRESOS Sem 1 Sem 5Sem 4Sem 2 Sem 8Sem 7Sem 6Sem 3 Sem 9- - - 267.288,23267.288,23- - - 267.288,23267.288,23267.288,23- - - - - -RPiso

0,00 267.288,23267.288,230,00 267.288,23267.288,23267.288,230,00 0,00Total Ingresos

GASTOS Sem 1 Sem 5Sem 4Sem 2 Sem 8Sem 7Sem 6Sem 3 Sem 9- - - - - -- - -- - - - - -- - -- - -- - - - - -Demoliciones

96.009,01 - - -- - -- - - - - -- - -- - -- - - - - -Costes de urbanizacin- - - 179.125,75179.125,75179.125,75 - - -- - -- - -179.125,75 - - -Costes construccin- - - 32.242,6432.242,6432.242,64 - - -- - -- - -32.242,64 - - -Gastos construccin- - - 10.023,3110.023,3110.023,31 - - -- - -- - -10.023,31 -0,00Costes de comercializacin- - - 10.023,3110.023,3110.023,31 - - -- - -- - -10.023,31 -0,00Costes financieros

96.009,01 224.126,44224.126,44224.126,44 0,000,000,00224.126,44 -0,00Total Gastos

-96.009,01 43.161,8043.161,80-224.126,44 267.288,23267.288,23267.288,23-224.126,44 0,00Flujos de caja (E-S)-89.829,51 30.970,6633.101,16-196.275,02 157.148,29167.958,75179.512,88-183.642,01 0,00Total periodo capitalizado

ANEXOS

ESTUDIO 13 ARQUITECTOS, S.L.P.

DOCUMENTACIN MANEJADAReportaje fotogrfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.

Planeamiento urbanstico vigente - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 9 Pag.

Documentacin catastral - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2 Pag.

Plano de situacin - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.

Plano urbanstico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 Pag.


120103 - 12DOCUMENTACION GRFICAESTUDIO 13 ARQUITECTOS, S.L.P.

Fotografa

Fotografa


SECTOR BATANEJO; P.R.I. U.E. 1 - Zona 2, Parcela Adjudicada 22 de Requena (Valencia)

ESTUDIO 13 ARQUITECTOS, S.L.P. DOCUMENTACION GRFICA 120103 - 12 _____________________________________________________________________________________

Plano de emplazamiento

Plano de situacin

__________________________________________________________________________________ CIF B97449680. Calatrava, 13, 3-5 - telf. 963 910 094 - Fax 963 919 291 - 46001 VALENCIA


Plano de catastro

Fotografa area



Ficha de parcela aportada



Ficha de parcela adjudicada



Certificacin Catastral



Ficha Catastral



Plano Urbanstico



Ordenanzas Urbansticas


Documents

Avaluo Terreno Zona Urbana