ASRE Talent Seminar 2014-2015 · Voorzitter: Cor Worms, voorzitter VOGON 1.The effect of high loan-to-value ratios on homeowner mobility in the Dutch housing market Charlotte Ronteltap

ASRE Talent Seminar 2014-2015 Powered by AAA MRE, MSRE AA, VOGON & PropertyNL

25 september 2015

http://www.aaamre.nl/

http://www.msrealumni.nl/

http://www.vogon.nl/

http://www.propertynl.nl/

Amsterdam School of Real Estate | Postbus 140 | 1000 AC Amsterdam |

T 020 – 668 1129 | F 020 – 668 0361 | [email protected]

ASRE Talent Seminar 2014-2015

Amsterdam School of Real Estate 3




Programma Plenair 15.00-15.15 uur

Welkom door: drs. Cor Worms RBA, voorzitter VOGON

Kohnstammzaal Kruytzaal Noordzaal Zuidzaal

Deelsessie A) ENERGIE & DUURZAAMHEID

B) ZORG & VASTGOED

C) THE DUTCH HOUSING MARKET

D) CORPORATE REAL ESTATE

15.15 – 15.55 uur 1. Een warme plek in de strategie Energieprestatieverbeteringen in VvE's Chris Pettersson ASRE 2. Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker? Een kwalitatief onderzoek naar de adoptie van Groene Gebouwen Maurits Kuipers ASRE Voorzitter: Wim van der Post, scriptiebegeleider ASRE

1. Wonen Naar Behoeften Een onderzoek naar een woonzorgconcept voor licht zorgbehoevende senioren Thomas Verheijen TU Eindhoven 2. Reiskosten Scheiden Wonen en Zorg Economische waarde creëren door combineren Wonen en Zorg Björn Smits ASRE Voorzitter: Cor Worms, voorzitter VOGON

1.The effect of high loan-to-value ratios on homeowner mobility in the Dutch housing market Charlotte Ronteltap UvA 2. The determinants of the vacant value ratio – The role of the expected vacant value growth and the time to sell Jeffrey Verburg UvA Voorzitter: Arthur Marquard, scriptiebegeleider ASRE

1. Corporate Real Estate Risk Management Ruben Bartelink TU Eindhoven 2. The effect of online hotel reviews on hotel real estate pricing. A hedonic hotel real estate valuation approach within eight European tourist destinations Benno Houben UvA Voorzitter: Peter Tempelman, scriptiebegeleider ASRE

15.55 – 16.10 Pauze & zaalwissel

Deelsessie E) GEBIEDSONTWIKKELING/ RUIMTELIJKE ECONOMIE

F) EXTERNE EFFECTEN ENERGIE G) RESIDENTIAL

16.10 – 16.50 uur 1. Initiatief. Sturen op succes van Unsolicited Proposals: met ongevraagde Private Voorstellen voor Stedelijke Gebiedsontwikkeling komen tot PPS Jaco van Vliet Erasmus Universiteit Rotterdam 2. Stedelijke Netwerken en het belang van internationaal verbonden zijn Justin Braam ASRE Voorzitter: Wim van der Post

1. Comparing local external costs of wind turbines and power plants through the effects on local residential values Daan van Vulpen Maastricht University 2. The Effect of Road Fuel Prices on House Prices Wessel Kosterman UvA Voorzitter: Cor Worms

1. Sales Risk in Dutch Housing Development. Can real estate derivatives replace the sales threshold? Arnaud Lykles ASRE 2. Restschuldfinanciering bij woning-hypotheken door banken. Een onderzoek naar de financierbaarheid van woning-hypotheken met restschuld binnen de bestaande regels van financieringen voor woninghypotheken en Basel III Yüksel Yildirim ASRE Voorzitter: Arthur Marquard

Vanaf 16.50 uur Borrel & hapjes



Inhoudsopgave

Een warme plek in de strategie 7

Energieprestatieverbeteringen in VvE’s 7

Auteur: Chris Pettersson 7

Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker? 9

Een kwalitatief onderzoek naar de adoptie van Groene Gebouwen 9

Auteur: Maurits Kuipers 9

Wonen Naar Behoeften 11

Een onderzoek naar een woonzorgconcept voor licht zorgbehoevende senioren 11

Auteur: Thomas Verheijen 11

Reiskosten Scheiden Wonen en Zorg 13

Economische waarde creëren door Combineren Wonen en Zorg 13

Auteur: Björn Smits Van Beijeren 13

The effect of high loan-to-value ratios on homeowner mobility in the Dutch housing market 15

Auteur: Charlotte Ronteltap 15

The determinants of the vacant value ratio 17

The role of the expected vacant value growth and the time to sell 17

Auteur: Jeffrey Verburg 17

Corporate Real Estate Risk Management 19

Een onderzoek naar de risico perceptie onder vastgoed specialisten 19

Auteur: Ruben Bartelink 19

The effect of online hotel reviews on hotel real estate pricing 21

A hedonic hotel real estate valuation approach within eight European tourist destinations 21

Auteur: Benno Houben 21

Initiatief. Sturen op succes van Unsolicited Proposals 23

Met Ongevraagde Private Voorstellen voor Stedelijke Gebiedsontwikkeling

komen tot Publiek-Private Samenwerking 23

Auteur: Jaco van Vliet 23



Stedelijke netwerken en het belang van internationaal verbonden zijn 25

Een onderzoek naar de invloed van Luchthaven Schiphol op de waarde van

kantoorlocaties in de Randstad 25

Auteur: Justin Braam 25

Verschillen in externe kosten van energie-productie vergeleken; het effect van wind-turbines en energiecentrales op lokale huizenprijzen 29

Auteur: Daan van Vulpen 29

The Effect of Road Fuel Prices on House Prices 31

Auteur: Wessel Kosterman 31

Verkooprisico van Nederlandse woningbouwprojecten 33

Kunnen derivaten de voorverkoopdrempel vervangen? 33

Auteur: Arnaud Lykles 33

Restschuldfinanciering bij woninghypotheken door banken 35

Een onderzoek naar de financierbaarheid van woninghypotheken met restschuld binnen de

bestaande regels van financieringen voor woninghypotheken en Basel III 35

Auteur: Yüksel Yildirim 35



Een warme plek in de strategie Energieprestatieverbeteringen in VvE’s

Auteur: Chris Pettersson MRE aan de Amsterdam School of Real Estate

Manager Vastgoed de Alliantie en directeur a.i. Stichting Stadsherstel Midden Nederland

Inleiding

Het aantal VvE’s in Nederland neemt toe, mede door verkoop van flatwoningen door woningcorporaties.

Doorgaans is het onderhoud voor die VvE’s goed geregeld. Als het om duurzaamheidsinvesteringen gaat,

hebben corporaties weinig vastgelegd voor VvE’s in hun portefeuille. Dit terwijl de VvE’s een groot aandeel

vormen van de corporatieportefeuille. Het exacte aandeel varieert, maar kan oplopen tot 45%. Daarmee

speelt de VvE een cruciale rol in de portefeuillestrategie en met name voor de afspraken over reductie van

CO2-uitstoot, de verduurzamingsopgave. Dit onderzoek beantwoordt de vraag: Wat kan een

woningcorporatie doen om te bereiken dat woningen in VvE’s duurzaam, blijvend verkoopbaar en

verhuurbaar zijn?

Succesfactoren

Hierbij zijn verschillende succesfactoren te onderkennen, die ook nog een samenhang kennen:



Keypoints

Vanuit het oogpunt van waardebehoud, maar ook om de woonlasten in die complexen voor eigenaars en

huurders betaalbaar te houden, is het noodzakelijk dat corporaties duurzaamheidsinvesteringen in VvE’s tot

stand brengen.

Hiervoor is een aantal maatregelen nodig. Voor VvE’s (en andere verkoopcomplexen) moet een

toekomststrategie vastgelegd worden, waarin energieprestatieverbetering is meegenomen. De VvE en de

verduurzaming ervan krijgt daarmee een structurele plek in de portefeuillestrategie van woningcorporaties.

Om de vastgoedstrategie voor VvE’s daadwerkelijk ten uitvoer te brengen en energetische maatregelen te

kunnen nemen is draagvlak nodig. En wel op twee vlakken.

Implicaties

In de eerste plaats is intern draagvlak nodig. Dat is te realiseren door het onderwerp te agenderen en te

déproblematiseren, zowel op financieel (beleggingswaarde effect en financiering), juridisch (vastleggen in

vergaderingen en aktes) als communicatief gebied (hoe verkoop je het?). De VvE kan zelfs als voorbeeld

voor goede vastgoedsturing gebruikt worden om de eigen bedrijfsvoering te verbeteren. Een VvE is immers

steeds bezig tegen minimale kosten en investeringen een maximum aan waardebehoud en vermogensgroei

te realiseren. Energieprestatieverbeteringen leiden tot meer dan toekomstig waardebehoud: het leidt tot

waardestijging zowel in de beleggings- als leegwaarde.

Ten tweede is draagvlak bij eigenaar-bewoners en huurders nodig. Of het lukt dat draagvlak te realiseren is

met name afhankelijk van de verhouding tussen de stijging van de VVE-bijdrage of de huur en de daling van

de energielasten die de investering tot gevolg heeft. Die verhouding bepaalt ook de financierbaarheid door

banken. Het draagvlak onder huurders en eigenaars neemt toe als investeringen als comfort verbeterende

maatregelen en maandlastenverbeteringen worden gepresenteerd. Milieu- of duurzaamheidsaspecten zijn

op dit moment geen trigger.

Conclusie

Het is dus zaak om de VvE-bijdrage en de huur niet teveel te laten stijgen. Een maatregel die helpt als de

VvE-bijdrage en de huur teveel stijgen is spreiding van de investeringen door de tijd, gekoppeld aan de

‘natuurlijke’ onderhoudsmomenten. Die maatregel is in veel gevallen effectief als de huur- of VvE-

bijdragestijging groter is dan de besparing. Het rekenmodel dat voortvloeit uit dit onderzoek is een basis om

te bepalen hoe hoog de investeringen zijn voor een VvE-complex, wat de verhouding is tussen de kosten en

baten en of een eventuele spreiding van de investeringen in de tijd nodig is.

Het gaat om de bijdrage van de VvE aan de strategie en het effect daarvan op de VvE-bijdrage.

Als corporaties op deze wijze te werk gaan krijgt de noodzaak energetische maatregelen te nemen in VvE’s

een serieuze kans van slagen. Zo leidt een warme plek in de strategie tot een warme plek voor huurders.

Stellingen

Met de verkoop van goedkope appartementen, gecombineerd met het stoppen met investeren in die

voorraad creëren we een nieuw toekomstprobleem.

Duurzaamheidsinvesteringen zijn geen luxe, maar een noodzaak om woningen aan de eisen van deze

tijd te laten voldoen.

Chris Pettersson



Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker? Een kwalitatief onderzoek naar de adoptie van Groene Gebouwen

Auteur: Maurits Kuipers MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate Eigenaar M.C. Real Estate Consultancy Inleiding De vraag naar kantoorruimte neemt steeds verder af, het aanbod neemt al jaren toe. Ook de verschillen binnen de Nederlandse kantorenmarkt zullen groter worden. Ondernemingen hechten daarnaast in toenemende mate aan duurzaamheid in de bedrijfsvoering. De dynamiek in de kantorenmarkt zal in elk geval steeds meer vanuit vraagperspectief beschouwd moeten worden, waarbij de vraag eerder kwalitatief dan kwantitatief zal zijn. De probleemstelling in deze Master Thesis luidt daarmee: “Er is te weinig inzicht in het belang van duurzaamheid in de huisvestingseisen van kantoorgebruikers in de Nederlandse vastgoedmarkt. Ook is onduidelijk of er sprake is van éénduidige motieven van kantoorgebruikers als het gaat om de adoptie van Groene Gebouwen”. Keypoints Nagenoeg alle kantoorgebruikers in Nederland overwegen duurzaamheid in hun locatie- en gebouwbeslissingen. Er is bij de kantoorgebruiker een grote behoefte aan duidelijke weten regelgeving en naleving ten aanzien van duurzaamheid. Kleine single-tenant huurders en eigenaar-gebruikers investeren wel in MVO, maar “dure” maatregelen om energieverbruik terug te dringen en/ of aanpassingen aan gebouwen door te voeren blijven meestal achterwege. De meeste nadruk ligt op energiebesparing, maar ook andere aspecten als materiaalgebruik, binnenmilieu, watergebruik en mobiliteit worden meegenomen. Bij “multi-tenant” huurders heeft duurzaamheid de minste prioriteit. De grote “corporate” gebruikers die “single-tenant” huren of eigenaar zijn, doen het meest op het gebied van duurzaamheid. Er is grote bereidheid bij kantoorgebruikers om in geval van verduurzaming een deel, tot alle besparingen, in de servicekosten bovenop de basishuurprijs aan de verhuurder te vergoeden. Duurzaamheidsinvesteringen, die kantoorgebruikers op eigen kosten initiëren, dienen op korte termijn en binnen de resterende huurtermijn terugverdiend te kunnen worden. Implicaties De wetenschappelijke relevantie van het onderzoek betreft het verschaffen van inzicht in de rol van duurzaamheid in de keuze voor locatie en gebouw door kantoorgebruikers in Nederland. De praktische relevantie betreft het verschaffen van inzicht in het denken van kantoorgebruikers over duurzaamheid in de eigen kantoorhuisvesting. In dit kader is het van belang te weten in welke mate de adoptie in Nederland van Groene Gebouwen door kantoorgebruikers reeds heeft plaatsgevonden en wat de motieven zijn van de kantoorgebruikers aangaande de keuze voor Groene Gebouwen. Dit biedt kansen voor ontwikkelaars en beleggers, die daarmee kunnen bijdragen aan de verdere verduurzaming van de kantorenvoorraad. Samenvatting/ Conclusies De kantoorgebruiker heeft een voorkeur voor herontwikkeling van bestaande bouw boven nieuwbouw. Het gaat de kantoorgebruiker met name om energie-efficiëntie en bereikbaarheid. De kantoorgebruiker selecteert op lage huurkosten; op bereikbaarheid met het openbaar vervoer, bereikbaarheid met de auto, alsmede op zichtbaarheid nabij autosnelwegen en parkeermogelijkheden. De (grotere) kantoorgebruiker hecht aan de aanwezigheid van (grote), flexibele, vloeren benodigd voor het “Het Nieuwe Werken”. De “corporate” kantoorgebruiker stelt aanvullende eisen en wil zich met een duurzaam gebouw naar (potentiële) klanten kunnen profileren.



Stelling Een Groen Gebouw kan gezien worden als een technologische innovatie

Maurits Kuipers



Wonen Naar Behoeften Een onderzoek naar een woonzorgconcept voor licht zorgbehoevende senioren

Auteur: Thomas Verheijen Real Estate Management & Development aan de TU Eindhoven Management trainee bij CBRE Global Investors Inleiding Met het oog op het betaalbaar houden van de zorg in de toekomst zijn recentelijk verschillende beleidshervormingen doorgevoerd. Een van de meest ingrijpende bezuinigingsmaatregel betreft het ‘Scheiden Wonen en Zorg’, oftewel het extramuraliseren van de zorg. Dit betekent onder andere dat steeds meer licht zorgbehoevende cliënten niet meer in een zorginstelling maar thuis in de eigen omgeving van zorg en ondersteuning moeten worden voorzien. Een grote groep licht zorgbehoevende senioren wordt hierdoor gedwongen om thuis te blijven wonen, waar vereenzaming en een gebrek aan zelfredzaamheid op de loer liggen. In dit onderzoek is in eerste instantie gekeken naar een geschikt woonzorgconcept voor licht zorgbehoevende senioren, waarbij de nadruk ligt op het inspelen op de gebruikersbehoeften en het verhogen van de kwaliteit van leven. Om het ‘gat’ tussen vraag en aanbod te verkleinen, zijn vervolgens de mogelijkheden onderzocht of dit woonzorgconcept in de met leegstand bedreigde verzorgingshuizen kan worden gerealiseerd.

Keypoints

Voor de groep licht zorgbehoevende senioren zijn 36 behoeften te benoemen, onderverdeeld naar de

fysiologische, sociale, psychologische en functionele behoeftencategorie.

In totaal zijn er 231 ‘prestaties’ (eigenschappen van de gebouwde omgeving) geformuleerd die

noodzakelijk zijn om in deze gebruikersbehoeften van de licht zorgbehoevende senioren te kunnen

voorzien.

Deze essentiële prestaties hebben betrekking op de schaalniveaus ‘privédomein’, ‘semiopenbare ruimte’

en/of ‘omgeving’.

Met betrekking tot de invulling van de gebruikersbehoeften van licht zorgbehoevende senioren zijn 120

relevante aandachtspunten te benoemen op basis van de variabelen zorgbehoefte (59),

huishoudenssamenstelling (25), cultuur (21) en inkomen (15).

Transformatie van zorgvastgoed van voor 1984 is door beperkte (functionele) kwaliteit lastig.

Implicaties Het geformuleerde Wonen Naar Behoeften-concept kan zowel als herbestemming van bestaand vastgoed als in nieuwbouwvorm worden gerealiseerd. Het bestaand zorgvastgoed is te categoriseren in een drietal typen, te weten de ouderenpensions (1950-1963), bejaardenoorden (1963-1984) en de verzorgingshuizen (1984-2009). Door met name kwalitatieve beperkingen in de privédomeinen van de oudere types zijn deze minder geschikt voor herbestemming. Daarbij zorgt de veelvoorkomende gebouwstructuur met smalle doodlopende gangen bij deze types voor een onvoldoende kwaliteit van de semiopenbare ruimte. In de standaarduitrusting voorzien de ouderenpensions en bejaardenoorden in respectievelijk 12% en 24% van de essentiële prestaties conform het WNB-concept. De verzorgingshuizen van na 1984 zijn door hogere standaarden beter te transformeren tot het WNB-concept. Door transformatie neemt de WNB-score toe van 50% in de standaard situatie tot maximaal 93% in de nieuwe situatie. Om alle prestaties conform het WNB-concept te kunnen realiseren dient nieuwbouw te worden gepleegd, waarbij verschillende verschijningsvormen mogelijk zijn. Een nieuwbouw privédomein heeft een gebruikersoppervlak van ca. 55 m². De uitkomsten van dit onderzoek kunnen van nut zijn voor onder andere zorginstellingen en woningcorporaties, zoals de benaderingswijze waarbij benodigde gebouweigenschappen aan de hand van gebruikersbehoeften worden bepaald. Voor beide partijen geldt eveneens dat de WNB-prestatiescore een indicatie kan geven van de functionele kwaliteit van bestaand zorgvastgoed, waarbij mogelijke pijnpunten worden uitgelicht. Een laatste belangrijk aspect is de potentie van de WNB-Conceptvisualisatie: een interactieve tool dat inzicht verschaft in de essentiële prestaties per functie, inclusief het weergeven van onderlinge relaties en aandachtspunten (zie figure 1).



Figure 1 WNB-Conceptvisualisatie

Conclusies Op basis van de literatuur en 16 interviews kan worden geconcludeerd dat de gebruikersbehoeften van licht zorgbehoevende senioren zijn onder te verdelen in vier categorieën, te weten de fysiologische, sociale, psychologische en functionele behoeftencategorie. Het inventariseren van benodigde gebouweigenschappen op basis van deze behoeften biedt een goed uitgangspunt voor het formuleren van een ruimtelijk / functioneel PvE, en daarmee een bruikbare basis voor de totstandkoming van het WNB-concept. Daarbij zijn niet alleen de behoeften en prestaties relevant, maar uit de interviews is gebleken dat tevens het aspect beleving van belang is. Naast de algemene behoeften die van toepassing zijn op de gehele groep licht zorgbehoevende senioren, maakt het benoemen van aandachtspunten op basis van onderscheidende variabelen het mogelijk om tot een meer specifiek ruimtelijk / functioneel PvE te komen. In aflopende volgorde zijn de meeste aandachtspunten te benoemen op basis van de variabele zorgbehoefte (somatiek / psychogeriatrie), huishoudenssamenstelling, cultuur en inkomen. Om de (verwachte) leegstand in bestaande verzorgingshuizen tegen te gaan is onderzocht in welke mate die geschikt zijn om tot het WNB-concept te herbestemmen. Gesteld kan worden dat van de drie te onderscheiden typen met name de latere verzorgingshuizen het meest geschikt zijn om kansrijk te herbestemmen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met verschillende randvoorwaarden, waarbij onderscheid is te maken tussen juridische, organisatorische, financiële, bouwtechnische en objectspecifieke randvoorwaarden. Stellingen

De gebruikersbehoeften worden vaak onderbelicht bij nieuwbouw.

‘Het verzorgingshuis’ is (functioneel) achterhaald: een nieuw concept is noodzakelijk om aan de toenemende zorgvraag te kunnen voldoen.

Thomas Verheijen



Reiskosten Scheiden Wonen en Zorg Economische waarde creëren door Combineren Wonen en Zorg

Auteur: Björn Smits Van Beijeren MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate Projectontwikkelaar / vastgoedadviseur bij Habion vastgoed, Zorgsector Inleiding

‘Zorg wordt niet meer geleverd onder één dak, maar cliënten moeten in hun eigen woning blijven wonen. Én toch wordt de zorg goedkoper? In de bestaande literatuur kon ik geen gegevens vinden over de kosten die het extra reizen met zich mee brengt en bij het besluit tot invoering van Scheiden Wonen en Zorg (SWZ) zijn deze extra reiskosten ook niet meegewogen. Dit verbaasde me zo, dat ik als doel gesteld heb om de reiskosten kwantitatief te bepalen en de waarde van de extra reiskosten te bepalen voor (zorg)vastgoed. Als randvoorwaarde voor deze thesis geldt dat door SWZ zorgpersoneel moet gaan reizen tussen cliënten, terwijl deze reistijd niet nodig zou zijn als mensen samenwonen in één gebouw (Combineren Wonen en Zorg, CWZ). Conclusies

Tabel – Kwantitatieve uitkomsten

Gemiddelde reiskosten SWZ / cliënt / jaar

€ 831

G4 stedelijk overig landelijk

€ 507 € 808 € 1.028 € 1.255

Economische waarde CWZ / cliënt € 10.140 € 16.160 € 20.560 € 25.100

Economische waarde CWZ NL (70.000 cliënten) 1.160.690.940 = ± 1 miljard euro

Met deze thesis is de reistijd kwantitatief onderzocht en blijkt relatief hoog, namelijk gemiddeld 831 euro per jaar per cliënt.

In stedelijke gebieden zijn de reiskosten lager en in landelijke gebieden veel hoger.

Een regressieanalyse laat zien dat zorginstelling geen schaalvoordelen behalen door meer cliënten te bedienen waardoor de gemiddelde reiskosten omlaag gaan.

De waarde die reistijd vertegenwoordigd is middels het paradigma van de Oostenrijkse School vastge-steld en bedraagt ongeveer 10% van de vastgoedwaarde.

Keypoints De gevonden economische waarde van de extra reiskosten is groot, namelijk ruim 1 miljard euro. Deze economische waarde is van invloed op de maatschappij als geheel. Daarom zou het interessant zijn om een maatschappelijk debat te voeren over hoe CWZ aangeboden kan worden en hoe producten zijn te bedenken die aansluiten op de wensen van cliënten. In dat maatschappelijke debat zou elke stakeholder die betrokken is bij CWZ vanuit eigen perspectief kunnen aangeven hoe SWZ in Nederland het best kan worden georganiseerd.

Implicaties Bij CWZ zijn vier stakeholders te benoemen, namelijk 1) de overheid, 2) de vastgoedbelegger, 3) de zorginstelling en 4) de cliënt. Hieronder staat een uitwerking van die verschillende stakeholders. Voor elke stakeholder wordt aangegeven welke invloed zij hebben op de te behalen reiskostenbesparing door CWZ. 1) De overheid bepaald middels een budgetsysteem de hoeveelheid kosten die gemaakt mogen worden door zorginstellingen aan SWZ. Daarmee heeft de overheid een machtsmiddel in handen om kostenbesparing te verdisconteren in de budgetten. 2) De vastgoedbelegger is de partij (samen met de zorginstelling) die CWZ faciliteert. Zonder vastgoedbelegger is het heel moeilijk om zorg geclusterd aan te kunnen bieden. Volgens de theorie van de ‘Ricardiaanse Rente’ is de prijs van vastgoed hoger naarmate in dat vastgoed meer winst behaald kan worden op bijvoorbeeld het leveren van zorg. 3) Zorginstellingen en vastgoedbeleggers moeten daarbij wel rekening houden met het wettelijke beginsel dat cliënten vrijheid hebben in de keuze van zorg.



De jurisprudentie geeft aan dat een koppeling van zorg en wonen mogelijk is mits het belang van de cliënten daarbij gebaat is. Ook kan het woningwaarderingsstelsel beperkend werken. 4) Voor cliënten zou CWZ mogelijk nuttig zijn wanneer zij een financiële prikkel, in de vorm van korting op zorg of wonen, daarvoor ontvangen. Of bijvoorbeeld een kwalitatieve prikkel door het aanbieden van (extra) welzijnsactiviteiten. Stellingen

Samenwerking in de zorgketen om de reiskostenbesparing om te buigen tot een incentive is onhaalbaar.

Senioren willen niet (meer) gezamenlijk wonen.

Björn Smits



The effect of high loan-to-value ratios on homeowner mobility in the Dutch housing market

Auteur: Charlotte Ronteltap MSc Business Economics: Real Estate Finance en Finance aan de Universiteit van Amsterdam Student-assistent bij de Amsterdam School of Real Estate

Inleiding

Huishoudens in Nederland hebben hoge hypotheekschulden vergeleken met andere landen. Dit werd met

name gestimuleerd door het fiscale klimaat en de jarenlange stijgingen van huizenprijzen. Na de crisis in

2008 kregen Nederlandse huishoudens echter te maken met grote prijsdalingen, waarna de huizenmarkt

ernstig in de problemen raakte. Naar aanleiding hiervan heeft de Nederlandse overheid onder andere

besloten de maximale loan-to-value ratio tot 100% in 2018 te verlagen.

Een gevolg van de daling van huizenprijzen gecombineerd met hoge hypotheekleningen, is dat veel huishoudens met een restschuld blijven zitten. In figuur 1 is te zien dat, vooral na 2010, het percentage huiseigenaren met een restschuld sterk is gestegen. Zolang deze huishoudens de maandelijkse lasten kunnen blijven betalen, zal dit alleen een probleem zijn wanneer zij willen verhuizen. Voor deze huishoudens is het financieren van een hypotheek slechts mogelijk wanneer voldoende andere bezittingen kunnen worden aangewend. Deze problemen hebben potentieel een sterk negatief effect op de mobiliteit. In deze scriptie wordt daarom, door gebruik van verschillende logistische regressies, onderzocht of huishoudens met hoge loan-to-value ratios een significant lagere kans hebben te verhuizen. Daarbij wordt onderzocht of het hebben van een hoge loan-to-value ratio effect heeft op de keuze om naar de koop- of huurmarkt te verhuizen. Voor dit onderzoek is data voor de jaren 1995 tot en met 2014 uit de DNB Housing Survey gebruikt.

Figuur 2: Percentage huiseigenaren met restschuld (rechter-as) en gemiddelde woonduur (linker-as) per jaar.

Bron: DNB Housing Survey 1994-2014.

Conclusies

In dit onderzoek is geen sterk bewijs voor de “lock-in” hypothese gevonden, die stelt dat huiseigenaren met

een restschuld minder vaak verhuizen. Daarentegen is wel enig bewijs gevonden dat huiseigenaren met

een loan-to-value ratio van 90% of hoger, sneller naar een huurhuis verhuizen dan naar een koopwoning.

Tevens is sterk bewijs gevonden dat huishoudens met hoge loan-to-value ratios significant minder vaak een

voorkeur aangeven te willen verhuizen.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

10

15

20

25

30

35

40

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

tenure length negative home equity



Keypoints

De belangrijkste bevindingen uit dit onderzoek zijn:

Huishoudens met loan-to-value ratios van 0% tot 50% zijn tot 1.81 keer meer waarschijnlijk te verhuizen dan huishoudens met een restschuld;

Huishoudens met loan-to-value ratios van 0% tot 50% zijn tot 1.89 keer meer waarschijnlijk een voorkeur te hebben te willen verhuizen, dan huishoudens met een restschuld;

Huishoudens met een loan-to-value ratio van 90% of hoger, zijn tot 3.54 keer meer waarschijnlijk naar een huurhuis te verhuizen dan naar een koophuis.

Implicaties De huizenmarkt in Nederland is sterk gereguleerd. Dit geldt voor zowel de koopsector als voor de huursector. Het is daarom van belang inzicht te krijgen in de verhuisstromen in Nederland, aangezien deze grote impact hebben op de mobiliteit. Ook al is er geen sterk bewijs gevonden voor een negatief effect van hoge loan-to-value ratios op de mobiliteit, de gevonden negatieve coëfficiënten in alle modellen wijzen wel in deze richting. Bovendien blijkt dat het effect op het hebben van een voorkeur te verhuizen significant negatief is, wat impliceert dat huishoudens wellicht al vooraf verwachten dat een verhuizing niet mogelijk is. Stelling Het is noodzakelijk dat de maximale loan-to-value ratio in de toekomst verder verlaagd wordt, zodat restschuldrisico’s worden beperkt

Charlotte Ronteltap



The determinants of the vacant value ratio The role of the expected vacant value growth and the time to sell

Auteur: Jeffrey Verburg MSc Business Economics: Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam Valuation Advisor bij JLL

Inleiding

In de praktijk worden verschillende methoden (BAR/NAR, DCF methode) gebruikt om de marktwaarde van verhuurde woningcomplexen te bepalen. De meeste methoden houden rekening met leegstand, hetgeen een belangrijke determinant van de waarde van een object bedraagt. In de meeste vastgoedsectoren is de leegwaarde van een object relatief lager dan een object in verhuurde staat. Echter, de leegwaarde van een woning op de Nederlandse woningmarkt is vaak meer waard dan de marktwaarde in verhuurde staat, hetgeen de relevantie van uitponden laat zien. Wanneer een woningcomplex wordt uitgepond, kan het verschil tussen de leegwaarde en de marktwaarde in winst worden omgezet en kan dit voor een belegger worden gezien als de waardecreatie bij het verwerven van complexen. De eerdergenoemde methoden bepalen echter niet specifiek het waardepotentieel tussen de marktwaarde en de leegwaarde. Wanneer de marktwaarde gebaseerd op het uitpondscenario wordt gedeeld door de leegwaarde van een complex en wordt uitgedrukt in een percentage, krijgt men een factor dat het waardepotentieel van de woningbelegging in beeld brengt. Deze factor is de leegwaarderatio: de prijs die beleggers bereid zijn te betalen voor clusters van verhuurde woningen, in relatie tot de individuele leegwaarden van deze woningen.

Beleggers gebruiken de leegwaarderatio als een ‘rule of thumb’ om de aantrekkelijkheid van het uitponden van woningcomplexen weer te geven en om woningbeleggingen te vergelijken. Figuur 1 helpt om het waardepotentieel op de Nederlandse woningmarkt inzichtelijk te maken, waarbij de relatie tussen de leegwaardeindex en de residentiële marktwaardeindex is geïllustreerd. De fluctuatie van de leegwaarderatio en het waardepotentieel heeft invloed op de investeringsbeslissing van beleggers. Wanneer beleggers de hoofddeterminanten van de leegwaarderatio inzichtelijk hebben, kan men sturen op de ontwikkelingen van deze invloedsfactoren om zodoende de waardecreatie te maximaliseren. Verder is het voor marktpartijen zoals taxateurs en vastgoedanalisten, welke de marktwaarde moeten bepalen, relevant om te weten welke determinanten van de leegwaarderatio er zijn, omdat dit een veelgebruikte methode bij het bepalen van de marktwaarde is.

In deze scriptie worden daarom de determinanten van de leegwaarderatio bij Nederlandse woningbeleggingen onderzocht, waarbij de focus op objectgebonden (zoals locatie en type) en externe economische factoren (zoals inflatie en hypotheekrente) ligt. Een nieuw aspect van deze scriptie is dat het zich specifiek focust op twee externe economische factoren, namelijk de verwachting van de leegwaardeontwikkeling, en de gemiddelde verkooptijd, hetgeen in voorgaande literatuur nog niet eerder is onderzocht. Deze studie maakt gebruik van 373 woningtransacties in de periode 2009Q2 tot 2015Q1, verkregen van JLL en StiVAD. De externe economische variabelen zijn verkregen van bronnen als CBS, NVM en Rabobank.

Figuur 1: Nederlandse woningmarkt: Leegwaardeindex NVM vs. Residentiële Marktwaardeindex IPD (Bron: NVM; IPD)1

Conclusies

Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de verwachting van de leegwaardeontwikkeling een belangrijke determinant van de leegwaarderatio is, terwijl de gemiddelde verkooptijd niet als een

______________________________________________________________________________________________ 1 Note: The vacant value index is based on the indexed annual price increase in the owner-occupied market (NVM) and the residential market

value index is based on the indexed annual indirect return on rental housing (IPD). This relationship is shown for 1995 to 2014 (left) and 2009 to

2014 (right) (1995=100).



bepalende factor kan worden gezien. Een sterk statistisch significant bewijs is gevonden dat een 1% groei in de verwachting van de leegwaardeontwikkeling gemiddeld gezien resulteert in een 1,8% tot 8,3% verhoging van de leegwaarderatio. Zwak bewijs is gevonden dat een verhoging van een dag in de gemiddelde verkooptijd gemiddeld gezien resulteert in een stijgende leegwaarderatio met 1% per dag. Echter, de gebruikte variabelen kunnen de variatie in de leegwaarderatio niet helemaal verklaren, hetgeen wellicht betekent dat er andere belangrijke factoren zijn die de leegwaarderatio bepalen, zoals beleggerssentiment.

Keypoints De belangrijkste bevindingen uit dit onderzoek zijn:

De verwachting van de leegwaardeontwikkeling is een belangrijke determinant van de leegwaarderatio; beleggers baseren hun investeringsbeslissing onder andere op de verwachting van de leegwaardeontwikkeling.

De gemiddelde verkooptijd kan niet worden gezien als een bepalende factor voor de leegwaarderatio.

De ontwikkeling van de verwachting van de leegwaardeontwikkeling en de gemiddelde verkooptijd is niet altijd in lijn met de ontwikkeling van de leegwaarderatio in tijd.

Een combinatie van objectgebonden en externe economische variabelen (i.p.v. afzonderlijk objectgebonden of externe econonomische factoren) verklaren de meeste variatie in de leegwaarderatio.

De vier belangrijkste objectgebonden determinanten zijn: 1. Locatie; Beleggers zijn bereid om gemiddeld 1,6% hogere leegwaarderatio’s te betalen in de

tien grootste steden van Nederland ten opzichte van overige steden; 2. Bouwjaar; Nieuwbouw verkoopt voor circa 11% hogere leegwaarderatio’s vergeleken met

oudbouw; 3. Woningtype; Eengezinswoningen verkopen voor gemiddeld 2,6% hogere leegwaarderatio’s dan

meergezinswoningen; 4. Markthuurpercentage t.o.v. de leegwaarde; Een 1% groei in de markthuurpercentage resulteert

in een groei van circa 3% tot 4% van de leegwaarderatio.

Implicaties

De verwachting van de leegwaardeontwikkeling is waardevol bij het bepalen van de leegwaarderatio en heeft daardoor indirect een impact op de bepaling van de marktwaarde van woningcomplexen.

De gemiddelde verkooptijd is geen waardevolle factor bij het bepalen van de leegwaarderatio bij woningbeleggingen.

Beleggers kunnen inspelen op de objectgebonden determinanten om zodoende de waardecreatie te maximaliseren.

Stellingen

Woningcomplexen met een leegwaarderatio hoger dan 100% zijn een aantrekkelijke investering voor beleggers.

De gemiddelde verkooptijd is toch een bepalende factor bij het bepalen van leegwaarderatio’s.

Jeffrey Verburg



Corporate Real Estate Risk Management Een onderzoek naar de risico perceptie onder vastgoed specialisten

Auteur: Ruben Bartelink Real Estate Management & Development aan de TU Eindhoven Consultant Corporate & Public Real Estate bij AT Osborne

Inleiding Vastgoed vertegenwoordigt tot wel 14% van de totale bedrijfswaarde bij grote organisaties (Brounen, Verschoor & Würdemann, 2013). Het kapitaalintensieve karakter van bedrijfsvastgoed brengt risico’s met zich mee voor de organisatie. Echter, op dit moment is er nog niet veel literatuur beschikbaar over Corporate Real Estate risico’s en hoe ermee om te gaan. De centrale vraag bij het onderzoek naar Corporate Real Estate Risk Management (CRERM) is welke risico’s gerelateerd aan het bedrijfsvastgoed van invloed kunnen zijn op de toegevoegde waarde van het vastgoed op de totale bedrijfswaarde en hoe deze risico’s in de praktijk worden ervaren door vastgoed specialisten. Conclusies In totaal zijn 43 CRE risico’s geïdentificeerd in zes verschillende categorieën die van invloed kunnen zijn op de toegevoegd waarde van CRE op de totale bedrijfswaarde. De risico categorieën zijn: ontwikkelingsrisico’s, financiële risico’s, operationele- & bedrijfsprocesrisico’s, locatie risico’s, imago risico’s en externe- & wetgevingsrisico’s. De perceptie van de risico’s is afhankelijk van functie- en bedrijfseigenschappen van de respondenten. De belangrijkste bevindingen zijn: Beroep – Als de risicoperceptie wordt gerangschikt naar het beroep van de respondent dan blijkt dat gemiddeld genomen de risico’s in alle risico categorieën, op financiële risico’s na, hoger worden ingeschat door eindgebruikers dan door adviseurs. Managementniveau – Afhankelijk van het management waarop de respondenten opereren blijkt dat respondenten werkzaam op strategisch niveau ontwikkelingsrisico’s hoger beoordelen dan respondenten werkzaam op tactisch en operationeel niveau. Daar tegenover beoordelen respondenten werkzaam optactisch en operationeel niveau de operationele & bedrijfsprocesrisico’s hoger. Locatie – Geografisch gezien is er veel verschil in risicoperceptie tussen respondenten uit Europa, Noord-Amerika en Azië & Oceanië. Voor tien van de 43 risico’s is het verschil in risicoperceptie significant. Branche – Wanneer de risico’s gerangschikt worden aan de hand van de branche waarin de respondent werkzaam is dan blijkt dat er 12 risico’s zijn waarvoor het verschil in risicoperceptie significant is. Enkele voorbeelden; het belangrijkste risico bij overheidsinstellingen en bij defensie is het risico dat het CRE-budget krimpt door bezuinigingen, bij zorginstellingen is dit het risico op veranderende wetgeving. Bedrijfsgrootte (FTE) – Bedrijfsgrootte verklaart niet het verschil in risicoperceptie. Er zijn geen significante verschillen in risicoperceptie aangetoond tussen bedrijven met 1 tot 250 FTE, 250 tot 2.500 FTE of meer dan 2.500 FTE. Wat wel opvalt, is dat de perceptie van het onderhoudsrisico een trend vertoont: hoe groter het bedrijf hoe belangrijker het onderhoudsrisico wordt bevonden. Eigendomspercentage – Verschillende trends worden zichtbaar, kijkend naar de hoeveelheid vastgoed dat een organisatie in eigendom heeft. Zo blijkt dat het onderhoudsrisico belangrijker wordt naarmate een organisatie meer vastgoed in eigendom heeft. Het risico dat de economische omstandigheden tegenvallen vertoont een tegenovergestelde trend. Dit risico wordt als minder belangrijk ervaren naarmate een organisatie meer vastgoed in eigendom heeft. Keypoints De kans en de impact van deze risico’s worden verschillend beoordeeld en zijn afhankelijk van functie- en bedrijfseigenschappen. Het blijkt dat de risicoperceptie niet afhankelijk is van de bedrijfsgrootte. De meeste verschillen in risicoperceptie worden veroorzaakt door de branche waarin de organisatie werkzaam is (12 significantie verschillen) en de geografische locatie van het vastgoed van de organisatie (10 significante verschillen).



Implicaties De CRE-risicolijst bestaande uit 43 risico’s kan als uitgangspunt dienen voor CRE-managers en helpen met het identificeren van potentiële vastgoed gerelateerde risico’s binnen hun organisatie of om eventuele ‘blinde vlekken’ binnen een reeds bestaand risicoregister bloot te leggen. Daarnaast stelt de dataset organisaties in staat hun geïdentificeerde vastgoedrisico’s te benchmarken met vastgoedspecialisten van vergelijkbare organisaties van over heel de wereld.

Stellingen

Risicomanagement is binnen de CRE-afdeling nog niet voldoende geïmplementeerd.

Het risicoprofiel van vastgoed is goed te combineren met het risicoprofiel van het primaire proces van een onderneming.

Risicomanagement is een essentieel onderdeel van een professionele CREM-organisatie.

Het volledige afstudeeronderzoek met de CRE-risicolijst, het CRE-risicomanagement proces en risico ranglijsten voor verschillende functie- en bedrijfseigenschappen kan je vinden op:

http://www.atosborne.nl/publicaties/thesis-corporate-real-estate-risk-management

Ruben Bartelink

http://www.atosborne.nl/publicaties/thesis-corporate-real-estate-risk-management



The effect of online hotel reviews on hotel real estate pricing

A hedonic hotel real estate valuation approach within eight European tourist destinations

Auteur: Benno Houben Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit in Eindhoven Consultant Real Estate Corporate Finance bij PwC Inleiding In de scriptie wordt het effect van kwaliteit op de prijs van hotelvastgoed onderzocht, met een hedonische regressie analyse. Dit verband is in het verleden al onderzocht, door het gebruiken van hotelclassificatie. Hotelclassificatiesystemen verschillen echter per land en hebben geen invloed op de financiële prestaties van een hotelonderneming. In plaats van hotelclassificatie wordt in deze studie onder andere de online hotel waardering ‘Guest Experience Index’ (GEI) van Olery gebruikt om kwaliteit te meten. De GEI is een algehele indicator voor de kwaliteit van een hotel, zoals ervaren door haar gasten. Daarnaast is deze studie een van de eerste ‘cross-city studies’ in hedonische hotelwaardering. Hotel transacties uit acht verschillende toeristenbestemmingen worden gebruikt als afhankelijke variabele. De transacties vonden plaats tussen 2010 en 2015. Resultaten & implicaties De ‘cross-city effects’ hebben een relatief kleine maar statistisch significante invloed op de verklarende waarde van het model. De GEI laat in het model een significante invloed zien op de waardering van hotelvastgoed. De GEI heeft een invloed van 19,0% op de waarde van hotels, per verandering van 1,0 in de score. Met andere woorden, een verbetering van de GEI van 7,0 naar 8,0 leidt volgens dit model tot een prijsstijging van 19,0% in de waarde van hotelvastgoed. De GEI bevat ook de kwaliteit van de locatie. Door in een ander model losse kwalitatieve indicatoren voor ‘Location’, ‘Cleanliness’, ‘Room’, ‘Value for money’, ‘Service’ en ‘Condition’ te gebruiken wordt aangetoond dat niet alleen kwaliteit van de locatie van invloed is op de waarde van hotelvastgoed. Omdat er hoge correlatie is tussen de laatste vijf van deze indicatoren worden alleen ‘Location’ en ‘Cleanliness’ gebruikt in dit model. De indicatoren hebben een invloed van respectievelijk 23,4% en 15,6% op de waarde van hotels, per verandering van 1,0 in de score. Conclusie De resultaten van deze studie laten zien dat hotelbeleggers rekening moeten houden met de kwaliteit van het hotel, al dan niet met de kwaliteit zoals beoordeeld door de gasten. Ook laten de resultaten zien dat het mogelijk is om hotels met lagere kwaliteit te verbeteren om zo een hogere waarde te realiseren. De hoge correlatie tussen ‘Cleanliness’, ‘Room’, ‘Value for money’, ‘Service’ en ‘Condition’ toont aan dat er verschillende manieren zijn voor hotelmanagers om een hogere vastgoedwaarde te realiseren door te sturen op kwaliteit. Het verhogen van kwaliteit brengt ook kosten met zich mee. Toekomstig onderzoek dient zich te richten op de kosten/baten van het verhogen van kwaliteit.



Stellingen

Online guest-reviews zijn een statistisch significante indicator voor hotelkwaliteit.

Online guest-reviews kunnen in een acquisitietraject worden meegenomen om kwaliteit van een hotel te meten.

Vastgoedbeleggers hebben invloed op het indirecte rendement van hotelvastgoed door te sturen op kwaliteit.

Benno Houben



Initiatief. Sturen op succes van Unsolicited Proposals Met Ongevraagde Private Voorstellen voor Stedelijke Gebiedsontwikkeling komen tot

Publiek-Private Samenwerking

Auteur: Jaco van Vliet Master City Developer aan de Erasmus Universiteit Rotterdam Senior adviseur bij Arcadis Korte inleidende alinea Slechts weinig private ‘unsolicited proposals’ (USP) voor gebiedsontwikkeling zijn succesvol en leiden tot publiek-private samenwerking. Dit terwijl het instrument USP in potentie een van de beste paarden van stal kan zijn, gelet op de veranderende rolverdeling en marktomstandigheden bij gebiedsontwikkeling. Er is daarom behoefte aan helder inzicht in de succesfactoren en sturingsmogelijkheden van zowel private als publieke partijen. Een ‘holistisch’ onderzoek van ARCADIS in het kader van de Master City Developer (MCD®) laat zien welke voorwaarden noodzakelijk zijn voor succes van een USP, en welke factoren daarbij doorslaggevend. Keypoints De succesfactor en sturingsmogelijkheid “Kwaliteit van de samenwerking tussen actoren” is een noodzakelijke voorwaarde voor totstandkoming van Publiek-Private Samenwerking, én is voor “succes” van een USP doorslaggevend.

Implicaties De bevindingen van het onderzoek hebben tot een scherper inzicht geleid in de succesfactoren en sturingsmogelijkheden voor USP’s. Met het conceptuele model is de kans op blinde vlekken en onderbelichting van invalshoeken geminimaliseerd. Het onderzoek voegt ook voor het vakgebied Gebiedsontwikkeling nieuwe wetenschappelijke kennis toe op gebied van sociologie en gedragswetenschappen: de kwaliteit van de samenwerking tussen actoren blijkt de Kritische succesfactor te zijn. Het onderzoek is ook relevant voor de praktijk van Stedelijke Gebiedsontwikkeling en de maatschappij in brede zin. Door het beperkte aantal (“succes”)cases zijn de resultaten van het onderzoek beperkt te generaliseren. Echter, de bevindingen van het onderzoek zijn gevalideerd door eerder onderzoek naar USP’s. Dit heeft een plaats gekregen in het conceptuele model. Daarmee is een deugdelijke basis gelegd voor veralgemenisering.



Samenvatting/conclusies De succesfactor en sturingsmogelijkheid “Kwaliteit van de samenwerking tussen actoren” is een noodzakelijke voorwaarde voor totstandkoming van Publiek-Private Samenwerking, én is voor “succes” van een USP doorslaggevend. De volgende succesfactoren zijn noodzakelijke voorwaarden, maar niet doorslaggevend:

De kwaliteiten van het Unsolicited Proposal;

Publieke sturing in de markt;

Publiek beleid voor Unsolicited Proposals;

Procesmanagement door actoren. Door middel van een meervoudige casestudy zijn het conceptueel model en de hypothesen bevestigd. Er is gebruik gemaakt van een drietal cases: het USP A12-Zone Utrecht, het USP Garenmarkt Leiden en het USP Kralingse Berg Rotterdam. Bij de cases is gebruik gemaakt van twee negatieve casestudy’s en een positieve (A12-Zone Utrecht). De kwalitatieve dataverzameling bij de casestudy’s heeft naast deskresearch plaatsgevonden door middel van een negental semigestructureerde diepte-interviews. Op grond van de analyse en conclusies zijn de volgende aanbevelingen gedaan:

Vorm en neem deel aan enabling partnerships: informele samenwerkingsverbanden tussen publiek en privaat om verdeelde belangen samen te brengen tot een gedeelde visie en ambitie;

Creëer als overheid gebiedspotenties, maar zorg daarbij voor meer adaptieve overheidsplanvorming, -procedures en –systemen en sta zo open voor de inbreng van USP;

Voorkom als overheid het dubbele pettenprobleem, wees niet tegelijk hoeder van het algemeen belang en projectontwikkelaar, waardoor waardevolle kansen door USP worden gemist;

Ontwerp specifiek publiek beleid voor omgang met USP voor Stedelijke Gebiedsontwikkeling, waaruit publiek commitment spreekt;

Organiseer het proces rondom besluitvorming rondom complexe USP naar voorbeeld van de creatieve concurrentie en het ideaalbeeld van verrijkende besluitvorming;

Breid de Aanbestedingswet uit met betrekking tot de omgang met USP, waarmee lokaal beleid daarvoor ook wettelijk wordt verankerd.

Stellingen:

Overheden moeten het maken van USP’s stimuleren.

De private sector kan niet langer zonder acquisitie van projecten via USP’s.

Gebiedsontwikkeling is te complex voor realistische USP’s.

Het faciliteren van USP’s zorgt voor betere plannen met meer draagvlak.

Een praktijk met meer USP’s vereist aanpassing van de Aanbestedingswet.

Jaco van Vliet



Stedelijke netwerken en het belang van internationaal verbonden zijn Een onderzoek naar de invloed van Luchthaven Schiphol op de waarde van kantoorlocaties in de Randstad

Auteur: Justin Braam MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate Teamleider bijzonder beheer bij FGH Bank N.V.

Inleiding In dit onderzoek is internationale verbondenheid als uitgangspunt genomen en dan specifiek haar invloed op de waarde van kantoorlocaties. Hierbij is aansluiting gezocht bij de actuele theorieën over Ruimtelijke Netwerken, waarbij geldt dat, ook bij toenemende globalisering, face-to-face contact van essentieel belang blijft, ondanks of misschien wel juist door de opkomst van internet. Luchtvaart biedt veruit de snelste manier om wereldwijd face-to-face contact te hebben. De plek in Nederland die zich hierbij het meest manifesteert als het epicentrum naar de rest van de wereld is Luchthaven Schiphol. Dit heeft geresulteerd in de volgende vraagstelling: “In hoeverre wordt de waarde van een kantoorlocatie bepaald door haar ligging ten opzichte van Schiphol?”.

Samenvatting en conclusies In dit onderzoek is gebruik gemaakt van een hedonische prijsanalyse (meervoudige regressie), waarbij voor de afhankelijke variabele de huurprijs per vierkante meter is gekozen. De verklarende variabele is de ligging vanaf Schiphol, op basis van (1) de reisafstand met openbaar vervoer en (2) de reisafstand per auto, in minuten. Vervolgens is dit gecorrigeerd met onder meer de ‘kenmerken van de kantoorlocatie’.

Gemeente Gemiddelde N Std.

Deviation

Minimum Maximum Mediaan

Amstelveen 165,00 13 32,26 85 217 175

Amsterdam 208,10 235 67,52 75 428 195

Capelle aan den IJssel 124,13 31 30,31 58 173 125

Delft 133,89 18 25,11 75 165 140

Gouda 114,29 28 28,23 52 169 120

Haarlem 146,65 17 57,52 74 276 135

Haarlemmermeer 197,81 27 70,20 92 375 180

Hilversum 133,04 25 37,24 56 198 149

Leiden 158,25 28 52,22 84 300 148

Nieuwegein 112,64 55 25,79 56 203 115

Rijswijk 115,58 26 46,52 58 265 114

Rotterdam 152,52 113 42,17 68 289 150

's-Gravenhage 158,46 80 43,22 76 323 156

Utrecht 149,10 182 48,39 40 294 145

Woerden 107,78 18 27,52 58 158 118

Zoetermeer 130,03 58 38,01 60 213 125

Totaal 159,15 954 59,74 40 428 150

Prijs/m2 kantoor per Gemeente



Tabel: Overzicht uitkomsten regressie-analyse

Y2009-2014 Y2010-2014 Y2011-2014 Y2012-2014

Constant 4,967*** 4,921*** 4,723*** 4,776***

(45,827) (34,766) (27,593) (22,081)

Reistijd OV vanaf Schiphol (dummy):

OV - > 0 - 12 minuten (1=ja) 0,507*** 0,589*** 0,633*** 0,770***

(5,605) (5,034) (4,605) (4,544)

OV - > 12 - 24 minuten (1=ja) 0,105* 0,153** 0,179** 0,201*

(1,867) (2,055) (2,017) (1,868)

OV - > 24 - 36 minuten (1=ja) 0,098** 0,126** 0,171** 0,174*

(2,223) (2,172) (2,453) (1,937)

OV - > 36 - 48 minuten (1=ja) 0,005 0,032 0,046 0,061

(0,139) (0,625) (0,734) (0,776)

OV - > 48 - 60 minuten (1=ja) 0,045 0,062* 0,054 0,018

(1,488) (1,713) (1,236) (0,322)

y2010 (1=ja) 0,014 Referentie

(0,557)

y2011 (1=ja) -0,007 -0,023 Referentie

(-0,268) (-0,796)

y2012 (1=ja) -0,052** -0,075*** -0,054* Referentie

(-2,071) (-2,630) (-1,857)

y2013 (1=ja) -0,138*** -0,144*** -0,113*** -0,041

(-3,927) (-3,825) (-2,939) (-1,032)

y2014 (1=ja) -0,393*** -0,417*** -0,411*** -0,349***

(-3,489) (-3,594) (-3,537) (-2,989)

Treinstation in meters (log) 0,018 0,020 0,038* 0,020

(1,338) (1,148) (1,756) (0,747)

Directe verbinding (1=ja) 0,020 0,073 0,085 0,096

(0,593) (1,549) (1,521) (1,284)

Hoge kwaliteit station (1=ja) 0,105*** 0,078** 0,078* 0,101*

(3,719) (2,118) (1,811) (4,969)

Dichtbij afrit snelweg (1=ja) 0,076*** 0,073** 0,056 0,052

(3,418) (2,558) (1,591) (1,163)

Monofunctioneel (1=ja) -0,145*** -0,132*** -0,107** -0,106**

(-5,367) (-3,756) (-2,528) (-1,976)

Amsterdam (1=ja) 0,096*** 0,106*** 0,119*** 0,121**

(3,160) (2,824) (2,724) (2,170)

Nieuwe locatie (1=ja) 0,071* 0,068 0,068 0,054

(1,664) (1,346) (1,168) (0,777)

Oudere locatie (1=ja) -0,200*** -0,212*** -0,185*** -0,204***

(7,526) (-6,441) (-4,775) (-3,973)

Veroudere locatie (1=ja) -0,356*** -0,331*** -0,307*** -0,297***

(-10,323) (-7,565) (-5,857) (-4,122)

R-squared 0,482 0,498 0,515 0,569

Adjusted R-squared 0,471 0,484 0,497 0,544

Aantal 954 661 471 294

t-waarde tussen ( ); *** significantie op 1% niveau; ** significantie op 5% niveau; * significantie op 10% niveau.

Referentie categorieën: OVReistijd > 60 minuten, Y2009, Klassieke locatie

Periode Periode



De resultaten uit dit onderzoek geven het empirisch bewijs dat, ook indien gecorrigeerd met andere relevante

(locatie-)factoren, er sprake is van een sterk aanwezig “Schiphol-effect”: hoe dichter een kantoorpand

gelegen is bij Schiphol hoe hoger haar huurprijs. Dit effect is groter bij reistijd met Openbaar Vervoer, maar

ook met de auto is sprake van een significant verschil in huurprijs. Voor ruim een derde van de onderzochte

kantoren is dit effect van toepassing, waardoor haar

huurprijzen significant hoger liggen dan de kantoren waarbij het langer duurt dan 36 minuten (per Openbaar

Vervoer) om vanaf Luchthaven Schiphol er te komen.

Uit de analyse blijkt ook dat het voorzieningenniveau van een locatie en of de locatie gelegen is in Amsterdam

een belangrijk deel van de gerealiseerde huurprijs verklaren. Dit is nog sterker het geval bij de ouderdom van

een kantoorlocatie, waarbij op Klassiek-historische locaties aanzienlijk hogere huurprijzen worden

gerealiseerd dan op Oudere en Verouderde locaties. Ook de kwaliteit van een treinstation blijkt een belangrijk

verschil te maken voor de huurprijs in tegenstelling tot bijvoorbeeld de afstand tot een treinstation.

Implicaties

Het aantonen van het “Schiphol-effect” biedt vastgoedpartijen en overheden een extra handvat bij het nemen

van vastgoed- en infrastructuurbeslissingen. Zo heeft een derde van de kantoorpanden uit deze dataset te

maken met een (positief) “Schiphol-effect”. Indien een dergelijk kantoorpand ligt op een klassieke (of nieuwe)

locatie, met een hoog voorzieningenniveau en eveneens zeer goed bereikbaar is per OV dan zal het

maximaal profiteren van het “Schiphol-effect”.

Dit zijn locaties, waar men graag komt en veel bedrijven zich graag willen vestigen, maar die ook goed

verbonden zijn, niet alleen nationaal, maar juist ook internationaal. Het voordeel van het “Schiphol-effect”

wordt echter grotendeels tenietgedaan indien de locatie van lage kwaliteit is: een verouderde en

monofunctionele locatie, met een slechte uitstraling (bijvoorbeeld Amsterdam Teleport) kan wellicht dichtbij

Schiphol gelegen zijn en goed bereikbaar, maar het is niet de plek waar men zich graag wil vestigen of wil

komen. Toch profiteert ook een dergelijke locatie van het “Schiphol-effect”: andere kantoorlocaties, die verder

of zelfs buiten de invloedsfeer van Schiphol liggen, laten (nog) lagere huurprijzen zien. De kwaliteit en

verbondenheid van een locatie lijken derhalve hiermee, naast het aangetoonde Schiphol-effect, van

doorslaggevend belang te zijn voor de waarde van een kantoorpand op een kantoorlocatie in de Randstad.

Stellingen

De reden dat op de Zuid-as aanzienlijk hogere huurprijzen worden gerealiseerd dan bijvoorbeeld op

Amsterdam IJ-oever (ASRE) is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan het Schiphol-effect.

Teleport en bijvoorbeeld Hoofddorp zijn helemaal niet zo kansloos zoals vaak wel wordt beweerd.

Kantoorlocaties die buiten bereik van het Schiphol-effect liggen, kunnen alleen nog concurreren op (een

lage) prijs en hebben slechts een beperkt regionaal-lokale functie.

Justin Braam





Verschillen in externe kosten van energie-productie vergeleken; het effect van wind-turbines en energiecentrales op lokale huizenprijzen

Auteur: Daan van Vulpen Msc. International Business track Finance aan de Maastricht University

Adviseur bij Finance Ideas

Inleiding

Nederland hoopt middels het energieakkoord een stap voorwaarts te maken naar een verduurzaming

van haar energieproductie. Hierin is een belangrijke rol weggelegd voor energieproductie door

windenergie. De plaatsing van windturbines ondervind echter hevige weerstand. De plaatsing van

windturbines op zee is onderhevig aan verzet door, voornamelijk, milieugroepen, bij de plaatsing van

windturbines op land komt de voornaamste tegenstand vanuit de omwonenden. Deze omwonenden

worden vaak beticht van Nimbyism, het Not In My BackYard verzet. Men is niet principieel tegen de

plaatsing van windturbines, maar wel wanneer het de persoonlijke belangen schaad. Als belangrijk

argument tegen plaatsing van windturbines is in het verleden vaak het negatieve effect op omliggende

huizenprijzen opgegeven. In de afgelopen 20 jaar is de omvang van academische literatuur die deze

effecten erkend en tracht te duiden gegroeid, maar een vergelijk tussen diverse methoden van

energieproductie ontbrak nog.

Conclusie

Energiecentrales hebben een sterker negatief effect op omliggende huizenprijzen dan windturbines,

echter is deze verhouding uitgedrukt in kosten per kilowatt aan capaciteit omgekeerd. Het verschil in

de laatste vergelijking is in de loop der jaren sterk afgenomen.

Fig 1. Negatieve prijseffect per beschikbare kw aan capaciteit voor windturbines en energiecentrales.

Keypoints

Negatieve effect centrales is groter dan het negatieve effect van wind turbines op één transactie.

Radius negatieve effect van centrales is groter dan radius negatieve effect wind turbines.

Negatieve effect centrales: kolencentrales sterker dan gascentrales, sterker dan

biomassacentrales.

Geschat waardeverlies NVM transacties 2012: €53 miljoen wind turbines, €124 miljoen centrales.

Geschat waardeverlies per kilowatt capaciteit: wind turbines €27 (2012), centrales €6 (2012).



Implicaties

Met de huidige capaciteit van centrales en windturbines zou er beter gekozen kunnen worden voor

energiecentrales op strategische plekken dan voor eenzelfde capaciteit aan windturbines te

plaatsen, wanneer men het negatieve effect op omliggende huizenprijzen wilt minimaliseren.

Windturbines zijn beter strategisch te plaatsen dan energiecentrales, vanwege het geringe gebied

die zij beïnvloeden.

Het plaatsen van grotere turbines zal het negatieve effect per beschikbare kilowatt aan capaciteit

verminderen.

Stellingen

Het plaatsen van grotere turbines zal leiden tot een sterker Nimbyism, voor het minimaliseren van

de externe kosten van wind energie is dit echter de beste manier.

In de besluitvorming omtrent het plaatsen van windparken op land of op zee, zouden deze externe

kosten ook meegewogen moeten worden.

Daan van Vulpen



The Effect of Road Fuel Prices on House Prices

Auteur: Wessel Kosterman MSc Business Economics: Real Estate Finance en Finance aan de Universiteit Amsterdam

Junior Consultant Real Estate & Finance bij Ortec Finance

Inleiding

In de afgelopen twee decennia zijn er sterke fluctuaties geweest in de prijs van brandstoffen met een

sterke daling in het lopende jaar. Aangezien transportkosten een belangrijk onderdeel van de

maandelijkse uitgaven van huishoudens is, kan een verandering in de prijs invloed hebben op het

bestedingspatroon van huishoudens en dus ook op huizenprijzen. In dit onderzoek worden twee

effecten onderzocht: Het effect van een verandering in brandstofprijzen op huizenprijzen in het

algemeen en het verschil in effect tussen huishoudens met een lange woon-werk reisafstand ten

opzichte van huishoudens met een korte woon-werk reisafstand. Om dit te onderzoeken zijn op lokaal

niveau repeat-sales indices gemaakt met onderliggend de transactieprijzen van alle huizen in

Engeland en Wales gedurende 20 jaar.

Conclusies

In dit onderzoek is geen bewijs gevonden voor een verschillend effect van brandstofprijzen op

huizenprijzen in gebieden met een lange reistijd naar werk vergeleken met gebieden met een korte

reistijd. Wel is er een significant negatief effect gevonden van brandstofprijzen op huizenprijzen in het

algemeen. Een 10% stijging van de brandstofprijs komt overeen met een daling van 2% in de

huizenprijs, zelfs nadat gecontroleerd is voor andere macro-economische factoren.

Keypoints

De belangrijkste bevindingen van dit onderzoek zijn:

Een 1% stijging (daling) van brandstofprijzen komt overeen met een daling (stijging) van

huizenprijzen met 0,2% in het volgende jaar.

Veranderingen in brandstofprijzen waren een belangrijke voorspeller in de veranderingen in

huizenprijzen in de periode van 2007 tot 2010, zoals te zien in onderstaande grafiek.

De bevindingen in de dataset uit Engeland en Wales worden bevestigd door een dataset met alle

EU-leden.



Implicaties

Brandstofprijzen zouden kunnen worden toegevoegd aan de factoren die worden gebruikt voor het

voorspellen van huizenprijzen. Dit kan zorgen voor een accuratere voorspelling van de

huizenprijsontwikkeling in de toekomst. Dit zorgt er ook voor dat het effect van accijnsverhogingen op

huizenprijzen inzichtelijk kan worden gemaakt. Dit is van belang voor beleidsmakers, zeker wanneer

accijnzen anti-cyclisch worden verhoogd. Ten derde kan de gevoeligheid van huizenprijzen op

brandstofprijzen inzicht geven in de mogelijke implicaties van innovaties op het gebied van

personentransport zoals elektrische- en zelfrijdende auto’s.

Stellingen

Bij prognose van de huizenprijsontwikkeling zouden veranderingen in de brandstofprijzen moeten

worden meegenomen.

Innovaties in personenvervoer zoals elektrische- en zelfrijdende auto’s zullen een grote impact

hebben op vastgoedwaardes, bijvoorbeeld voor woningen, winkelruimte en kantoren.

Wessel Kosterman



Verkooprisico van Nederlandse woningbouwprojecten Kunnen derivaten de voorverkoopdrempel vervangen?

Auteur: Arnaud Lykles MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate Projectontwikkelaar bij Stichting Woonvisie

Inleiding In Nederland passen vastgoedontwikkelaars van koopwoningprojecten vaak de voorverkoopdrempel toe. De start van de bouw van een project wordt uitgesteld totdat in de voorverkoopfase een ruime hoeveelheid woningen – meestal 70% - is verkocht. Het is een beproefde manier om het verkooprisico te beperken. Maar die praktijk heeft een keerzijde. De start van de bouw van projecten wordt uitgesteld en zelfs afgesteld vanwege het niet tijdig halen van de voorverkoopdrempel. Dat is niet alleen frustrerend voor de ontwikkelaar, ook kopers en andere belanghebbenden ondervinden er hinder van. Dat bracht mij ertoe te onderzoeken of derivaten ook bij woningbouwontwikkelingen toegepast kunnen worden. De term derivaten is een verzamelnaam voor verschillende financiële instrumenten die onder meer gebruikt worden voor het afdekken van risico’s - ‘hedgen’ in het financiële jargon.

Samenvatting In de studie draait het om het verkooprisico, het mogelijke verlies van verkoopomzet. De mate waarin de voorverkoopdrempel strategie en de hedge strategie het risico op het verlies van verkoopomzet beperken is onderzocht. Daarnaast is gekeken naar de consequenties van beide strategieën voor de financiering van projecten. Deze vergelijking is uitgevoerd omdat de veronderstelling van het onderzoek is dat de hedge strategie alleen kansvol is als die voor de woningontwikkelaar even effectief is als de voorverkoopdrempel strategie. Hoewel ze nauwelijks verhandeld worden, suggereert de wetenschappelijke literatuur dat vastgoedderivaten de ontwikkelrisico’s van vastgoedprojecten kunnen afdekken. Het kenmerkende van vastgoedderivaten is dat deze zijn gebaseerd op vastgoedindexen. Binnen de verscheidenheid aan vastgoedderivaten blijken alleen put opties geschikt voor het afdekken van het verkooprisico. De voorverkoopdrempel strategie dekt 70% van zowel het volumecomponent als het prijscomponent van de verkoopomzet. De ‘hedge’ strategie daarentegen dekt de volumecomponent niet en de prijscomponent slechts ten dele: alleen het marktprijsrisico en niet het specifieke prijsrisico. Vanwege zijn heterogene karakter is het specifieke prijsrisico van vastgoed groot, waardoor er een afwijking mogelijk is tussen de marktprijsontwikkeling, uitgedrukt door de vastgoedindex, en de prijsontwikkeling van het individuele vastgoedobject. Doordat de verkoopdrempel methode de volumecomponent afdekt, regelt hij ook een belangrijk deel van de financiering vanuit het project. Want, zodra de bouw start betalen de kopers de woning in termijnen. De ‘hedge’ strategie heeft bij de start van de bouw nog geen kopers waardoor de ontwikkelaar veel afhankelijker is van externe financiering. Geen van beide strategieën kan het verkooprisico volledig afdekken. Door middel van een test met een fictief vastgoedproject wordt nagegaan welk van beide het meest effectief is. Wanneer dat project wordt onderworpen aan de ‘worst case’ scenario, is de kans groot dat de voorverkoopdrempel strategie het verkooprisico beter afdekt dan de ‘hedge’ strategie. Conclusie De ‘hedge’ strategie verbetert de positie van de ontwikkelaar niet en daarom is de conclusie van het onderzoek dat het niet waarschijnlijk is dat de ‘hedge’ strategie de verkoopdrempel strategie zal vervangen.



Stellingen

Vastgoed derivaten zijn niet erg effectief voor het afdekken van prijsontwikkeling risico’s van

individuele vastgoedobjecten.

Prijsindices van vastgoedindexen moeten naast de prijsverloop ook gaan aangeven wat de

gemiddelde en de spreiding is van de ontwikkeling van de prijzen van de individuele

vastgoedobjecten.

Arnaud Lykles



Restschuldfinanciering bij woninghypotheken door banken

Een onderzoek naar de financierbaarheid van woninghypotheken met restschuld

binnen de bestaande regels van financieringen voor woninghypotheken en Basel III

Auteur: Yüksel Yildirim MRE aan de Amsterdam School of Real Estate Senior Relationship Manager bij ING Bank N.V., Commercial Banking, Real Estate Finance Inleiding Restschuld is één van de belangrijke problemen in de woningmarkt. In dit onderzoek is de centrale vraagstelling als volgt: in hoeverre kan de door restschuld uitgestelde vraag naar hypothecair woningkrediet worden gefinancierd binnen de kaders van kapitaalvereisten conform Basel III en conform de nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken?

Keypoints

Er zijn anno 2014 ca. 1 miljoen huishoudens met een restschuld. Dit vertegenwoordigt ca. 25%

van het totaal aantal huishoudens met een hypotheek. De gemiddelde restschuld bedraagt

€ 39.000. Restschuld is met name een probleem van de jongeren, zij hebben naar nu blijkt in een

te dure markt gekocht. Dit belemmert daardoor deels ook de doorstroming op de woningmarkt.

Op grond van de Basel III eisen en als vervolg hierop de Capital Requirements Directive IV dienen

banken aan steeds strengere normen te voldoen. De invoering van deze strengere normen zal

geleidelijk gebeuren, waarbij banken tot uiterlijk 2019 de tijd krijgen om aan deze normen te

voldoen. Doelstelling hierbij is om banken weerbaarder te maken tegen economische tegenslagen

en negatieve ontwikkelingen op de financiële markten.

Of deze regels daadwerkelijk de financierbaarheid van woninghypotheken zal beïnvloeden is niet

eenduidig te geven.

De verschillende regels voor het verstrekken van hypotheken, zoals Gedragscode Hypothecaire

Financieringen, NIBUD hypotheeknormen, ministeriële regeling en de fiscale regels voor

hypotheekrenteaftrek maken het voor woningbezitters met een restschuld lastiger om door te

stromen naar een nieuwe woning.

Daarnaast speelt verliesaversie mogelijk een rol bij het bepalen van de verkoopprijs van woningen.

Volgens deze theorie lijdt dit er toe dat verkopers die een verlies kunnen maken hogere prijzen

vragen om het verlies te minimaliseren. Dit heeft op haar beurt tot gevolg dat de doorstroming op

de woningmarkt belemmerd kan worden omdat er minder transacties plaatsvinden en er als het

ware een lock-in ontstaat.

Gelet op bovenstaande punten is de verwachting vooraf dat de uitgestelde vraag naar

woninghypotheken groot zal zijn.

De additionele financieringsbehoefte als gevolg van uitgestelde verhuizingen wordt bepaald door

analyse van de databestanden uit het woningbehoefteonderzoek (WoON) uitgevoerd door het

Ministerie van Binnenlandse Zaken in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Om een goede inschatting te kunnen maken van de verhuisbehoefte en de uitgestelde/afgestelde

verhuisbeweging en de daarmee gepaard gaande financieringsbehoefte is niet alleen gebruik



gemaakt van WoON 2012, maar ook oudere bestanden als WoON 2009, WoON 2006 en WoON

2002.

De additionele financieringsbehoefte is op basis van

een aantal aannamen berekend op € 6,6 miljard per

jaar. Dit komt overeen met een netto vraaguitval van

10,6% oftewel jaarlijks 105.000 huishoudens die niet

verhuizen vanwege de restschuld.

Daarnaast is er een basisbehoefte van € 25,5 miljard

per jaar (rekenend met 120.000 transacties per jaar).

De totale financieringsbehoefte is derhalve € 32,1

miljard per jaar.

Vanuit conservatief oogpunt is de totale

financieringsbehoefte voor de komende 5 jaar, i.c.

€ 160,5 miljard, als opname ineens gehanteerd en

pro rata parte doorvertaald naar de bankbalansen

van 2013 van ING, Rabo en ABN Amro. De

projecties betreffen alleen de woninghypotheken.

Van alle overige activiteiten is aangenomen dat deze

stabiel blijven op het niveau zoals aangegeven in 2013. Deze drie banken hebben gezamenlijk

een marktaandeel van 70% in de woninghypothekenmarkt en zouden derhalve in € 112,5 miljard

van de totale financieringsbehoefte moeten voorzien.

Conclusies

De onderzochte banken kunnen binnen de kaders van Basel III in grote lijnen gehoor geven aan

de uitgestelde vraag naar hypothecair krediet. Daarnaast kunnen ze ook blijven voorzien in de

basisbehoefte aan woninghypotheken.

De nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken, zoals de NIBUD hypotheeknormen, de

ministeriële regeling en de fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek vormen mogelijk wel een

belemmering voor de doorstroming van de restschuldhouders. Reden hiervoor is dat, op grond

van deze regels, de restschuldhouders niet de gewenste woningstap kunnen maken die ze

zouden willen maken. Voor de groep restschuldhouders, die wel de financiële middelen hebben

om deze stap te maken maar toch niet verhuizen, speelt mogelijk verliesaversie of het niet

willen dragen van de extra financiële last een rol.

Implicaties

De bevindingen in dit onderzoek dienen wel in perspectief geplaatst te worden. Gelet op de

internationale trend om minder risico’s bij banken te accepteren, heeft dit mogelijk ook effect op

het acceptatiebeleid bij banken van restschuldfinancieringen. Immers, bij restschuld wordt er per

definitie boven een LTV van 100% gefinancierd.

Daarnaast dient opgemerkt te worden dat banken eveneens kunnen

besluiten niet te financieren door de slechte kredietwaardigheid van

debiteuren. Een additionele financiering zou bij zo een debiteur tot

grotere problemen kunnen leiden.

Tevens kunnen concentratierisico en geografische spreiding factoren

zijn, waardoor banken kunnen besluiten niet de genoemde

financieringen te verstrekken.

Stellingen

Toetreding van internationale partijen tot de hypothekenmarkt zal het

financieren van restschuld vergemakkelijken.

De woningmarkt trekt aan, dus er is geen restschuld meer.

Yüksel Yildirim

Figuur 1: Restschuld afgezet tegen verhuiswens binnen 2 jaar in de jaren 2002-2012



Amsterdam School of Real

Estate

bezoekadres

Jollemanhof 5

1019 GW Amsterdam

postadres

Postbus 140

1000 AC Amsterdam

www.asre.nl

e [email protected]

t 020 668 11 29

f 020 668 03 61

25 september 2015

Documents

ASRE Talent Seminar 2014-2015 · Voorzitter: Cor Worms, voorzitter VOGON 1.The effect of high loan-to-value ratios on homeowner mobility in the Dutch housing market Charlotte Ronteltap