Ваш дом за рубежом 2011-04

Your property overseas тенденции | цены | проекты № 04 (40) / апрель 2011

Страна номера: Хорватия

веСна/ лето-2011: вСе СдаетСя и СнимаетСя. иСпания, ЭСтония, Греция, Кипр

инвеСтиции. авСтрия, СШа, Финляндия: 6% ГодовыХ

апрель 2011 �Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

Опять про Болгарию

В Болгарию сейчас не едет только ленивый. По числу выданных виз за первые три месяца русские уже побили все мыслимые рекорды, на первый прямой чар-терный рейс из Петербурга на 30 апреля места закончились еще за месяц до вы-лета, туроператоры опасаются, что туристам не хватит мест в отелях, а риэлторы уже потирают руки, прикидывая заработки.

Начинается реальный ажиотаж. Вдруг откуда ни возьмись россияне вытащили из загашников заветные €20–30–40 тыс. и опять устремились совершать сделки на Черноморском побережье. За те полтора-два года, когда почти никто ничего не покупал, выстоявшие девелоперы достроили прибрежные комплексы и ос-настили всем, что душа пожелает, и эти готовые квартиры сейчас можно купить по ценам примерно на 30% ниже, чем в 2008 году. К тому же с прошлого года пошел вал «вторичных» квартир от англичан. Порой по ценам еще ниже, чем недораспроданные квартиры в том же комплексе «от застройщика». Вот их и покупают, причем участились случаи заочных сделок, по картинке, без выезда на местность. Например, так: человек вносит залог, продавцы запускают под-готовку документов (в случае с британцами она часто занимает 4–6 недель), а через полтора месяца едет на сделку – отдыхать уже в своем собственном апар-таменте. Страшно? Еще как. Но охота пуще неволи. От советов удержусь, просто констатирую факт.

А быстро все меняется, вот что. Два года назад я проводила лето на болгарс-ком побережье, арендуя отдельный домик по смешной цене и дивясь изобрета-тельности болгарских рекламистов, завесивших все подходящие вертикальные плоскости лозунгами с призывами покупать. Тогда еще цены и на аренду, и на продажу неслись вниз. Никто не понимал, что дальше. Те, кто незадолго до нача-ла «черной полосы» покупал недвижимость не для наслаждения жизнью, а втай-не мечтая заработать, ходили потом по выставкам зарубежной недвижимости с лицами обманутых вкладчиков.

И вот все снова резко изменилось. Причем ясно, что и нынешний пир долго не продлится: ну, раскупят сейчас неплохую готовую недвижимость по сниженным ценам, и вот уже стартуют новые проекты, а что там, впереди? Новый виток или что-нибудь еще? Да ведь никто точно-то не знает. Наверняка выиграют те, кто едет сегодня покупать для того, чтобы наслаждаться жизнью. Скорее всего, сегодняшние инвесторы выиграют тоже, но лучше на всякий случай вслух об этом не говорить.

Кстати, красной нитью этого номера стали инвестиции в недвижимость. На ка-кую страну ни посмотри, что бы с ценами ни случалось, стабильность или синусои-да, а доходность везде – 5–6%. Пора к этому привыкать. Покупая свою единствен-ную зарубежную квартиру на курорте, отбить вложения при жизни будет непросто. Предлагаю смотреть на вещи реалистично и получать удовольствие.

Искренне ваша, Юлия Лозовская,

главный редактор

БлОг РЕДАКТОРА: http://www.vd-zr.ru/blog/

ЕжЕмЕСяЧНый ИНфОРмАцИОННО-АНАлИТИЧЕСКИй жуРНАл

№04 (40) / АПРЕлЬ 2011

Свидетельство о регистрации ПИ № Ту 78-00619 от 07 июня 2010 г. выдано управлением федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Санкт-Петербургу и ленинградской области.

УчредИтеЛь: Ю. А. лозовскаяИздатеЛь: ООО «Альфа КРЕАТИВ», 191186, Санкт-Петербург, наб. канала грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403

ГЛавный редактор: Юлия лозовскаяE-mail: [email protected]. тел.: (921) 976-67-38

коммерческИй отдеЛ: телефон: +7 (812) 314-64-78, телефон/факс: +7(812) 312-35-57E-mail: [email protected]

рекЛамная сЛУжба: Надежда масалкина, Наталья лановенко, Алена морозова, Анжелика Крюкова

адрес редакцИИ: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403

ЭЛектронная версИя: www.vd-zr.ru

ТексТы: Анна Андрушевич, Ольга Васинкевич, Юлия герасимова, Константин Криницкий, Юлия лозовская, Дмитрий Новик

Фото: Анна Андрушевич, Юлия герасимова, Андрей Иванов, Тамара Ивахненко, Надежда масалкина, Дмитрий Новик, Ольга Васинкевич, Дмитрий Шахматов, Tagro doo, In and Out

корректор: Татьяна Розанова

ПодПИсано в Печать 11.04.2011 г.отПечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. тИраж 5 000 экз. цена свободная.

За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания.

журнал можно купить в сети розничной торговли ООО «Прес-са». журнал распространяется на чартерных рейсах авиаком-пании «Сибирь», в бизнес-залах аэропортов «Пулково-1» и «Пулково-2», через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, сало-нах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубеж-ной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и моск-ве. Адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

новости 8

ФотовИтрИна объекты зарубежной недвижимости 14

семИнар копилка с видом на горнолыжный склон 26

бЛИц-оПрос весна/лето-2011: все сдается и снимается 32

Год ИсПанИИ Испания. Правила съема 40

Содержание

� апрель 2011Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

свой взГЛядвыжившее чудо 72

свое деЛокитайская база 82

В Следующем номере

ТернисТый пуТь резиденТа

ЛеТО`2011: кТО расТеТ,

кТО падаеТ?

«Ваш дом за рубежом» № 05 (41) выйдет 15 мая 2011 г.

страна номера Хорватия. недвижимость в стране «тысячи островов» 46

ИнтервьЮ рынок Хорватии: откровенный разговор 60

анаЛИзнедвижимость в чехии: из провинции – в Прагу 66

Содержание

� апрель 2011Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

МесТ в болгарских оТелях МожеТ не хваТиТь

В этом году Болгария уверенно вырывается в лидеры спроса со стороны российских путешественников. По оценке консуль-ства в москве только за три месяца 2011 года было выдано более 21 тыс. различных виз, что на 50% больше по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года. Одно-временно эксперты прогнозируют нехватку отелей, сообщает Ассоциация туроператоров России. Основным фактором, поспособствовавшим приросту турис-тов на болгарском направлении, участники рынка называют революцию в Египте. Но из-за египетского кризиса в Болгарию массово поехали не только россияне. Из-за резкого увеличе-ния числа немцев, британцев и других европейцев в Болгарии уже сейчас наши туроператоры с трудом находят отели для туристов из России. Вдобавок на фоне повышенного спроса увеличился и объем авиаперевозок в Болгарию: в этом году Росавиация значитель-но расширила список допусков чартерных рейсов на болгарс-ком направлении.

gazeta.bg

Французский ажиоТаж

Средняя стоимость жилья в Париже в начале 2011 года достигла исторического рекорда €7330 за квадратный метр. Впервые за последние 20 лет жилье в Париже резко подорожало – в 2010 году рост составил 18%. Хотя еще в 2009 году недвижимость в столице франции подешевела на 4%. Согласно данным Палаты парижских нотариусов, тенденция к повышению должна продол-житься в ближайшие месяцы в силу недостатка предложения. Всего в парижском регионе в 2010 г. количество транзакций на рынке недвижимости увеличилось на 37% по сравнению с 2009 г. и составило 60 080.

vd-zr.ru

НО

ВО

СТ

И

а Теперь вы к наМ!

С 28 по 31 марта 2011 года в московском манеже прошла вы-ставка «Испания сегодня – жизнь и инновации». В рамках этой выставки совместными стараниями FIABCI-Россия и FIABCI-Ис-пания организовали встречу представителей рынка испанской и российской недвижимости. Открывший мероприятие президент испанского делового форума BARSELONA MEETING POINT (www.bmpsa.com ) Энрике лакалье пригласил российских риэл-торов посетить форум в Барселоне в октябре 2011 года.

vd-zr.ruвиго с видоМ на несебр Компания «ВИгО гРуП» запустила новый проект в новом Несебре – «Виго ІІ». Комплекс строится в 50 м от моря, девелопер обещает завершить строительство к лету 2012 года. Комплекс будет состоять из двухком-натных апартаментов 60– 65 кв. м и студий 40–45 кв. м, большая часть которых –с видом на море и старый Несебр. цены – от €1200 до €2000 за кв. м. Продажи квартир уже начались.

vd-zr.ru

10 апрель 2011Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

апрель 2011 11Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

лидеры росТа и падения

По итогам 2010 года наибольший рост цен на жи-лую недвижимость зафиксирован в гонконге, где стоимость квартир увеличилась на 20,1%. Об этом говорится в исследовании компании Knight Frank.За первые шесть месяцев прошлого года стоимость жилья в гонконге выросла на 10,1%, а в четвертом квартале – на 3,7%.На второй позиции оказалась латвия, где за год цены на квартиры выросли на 16,9%. Замыкает тройку лидеров Израиль (+16,2%).На четвертом месте рейтинга расположился Китай (данные основаны на показателях Пекина и Шан-хая). Здесь годовой рост составил 15,3%. Пятую строчку занял Сингапур, где цены увеличились на 14%. Далее расположились Австрия (+9,9%), франция (+9,5%), Индия (+8,9%), Польша (+8,1%) и Дания (+7,8%).Наиболее резкое падение стоимости жилья в ми-нувшем году отмечено в Ирландии (-10,8%), литве (-10,1%), украине (-7,8%), Хорватии (-7,2%) и в Дубае (ОАЭ) (-6,1%). В России цены на квартиры в среднем выросли на 0,9%.

lenta.ru

двукраТный росТ

За последние десять лет финские коттеджи вблизи озер подорожали вдвое. По данным исследования, проведенного лесным управлением и Ассоциацией риэлторов финляндии, стоимость прибрежных коттеджей в слабозаселенных облас-тях страны в начале века составляла около €43,8 тыс. В прошлом году их стоимость выросла до €90 тыс. Однако, по данным аналитиков, больше всего коттеджи подорожали в период 2006–2007 годов — тогда цены сразу выросли на €10 тыс. Также за 11 лет (с 2000 года) подорожали вдвое земельные участки, находящиеся у озер. лишь в кризисный 2009 год цены слегка снизились, а потом вновь плавно по-ползли вверх. По данным опроса, проведенного Ассоциацией риэлторов, более 65% респондентов полагают, что недвижи-мость в этом году будет дорожать. Более трети респондентов ожидает, что рост стоимости превысит 5%.

kvadrat.ru

НО

ВО

СТ

И

саМые-саМые

Компания Colliers International опубликовала список торговых территорий с самыми высо-кими арендными ставками. Впереди расположились 5-я авеню в Нью-йорке, Рассел-стрит в гонконге и Елисейские Поля в Париже. Арендные ставки там продолжают расти, пишет Prian.ru со ссылкой на Propertywire. Сегодня годовая аренда 1 кв. м на 5-й авеню составит около $24 тыс., на Рассел-стрит – около 14 тыс., на Елисейских Полях – около

13,7 тыс. Далее следуют мэди-сон-Авеню, Нью-йорк (около $11,2 тыс. за кв. м), Вест-Энд в лондоне (до 11 тыс. за кв. м), Банхофштрассе, цюрих (около 10 тыс. за кв. м). Десятку самых дорогих мест замыкают Джинза-Чуо-Авеню, Токио (около $6,6 тыс. за кв. м), грабен, Кольмаркт и мариа-хильферштрассе в Вене (около 5,7 тыс. за кв. м), а также Родео-Драйв в лос-Анджелесе (около 4,8 тыс. за кв. м).

prian.ru

ЭсТония МаниТ дешевизной

Финский рынок подниМаюТ россияне

НО

ВО

СТ

И

В феврале 2011 года квартиры в Таллине подешевели на 4,3%. Покупатели интересуются квартирами по €600–900 за квадратный метр, расположенными в спальных районах. Об этом сообщает LETA/dv.eе со ссылкой на данные компании Pindi Kinnisvara. В прошлом месяце было заключено 375 сделок (в январе – 330). Стоимость самой дорогой из них составила €445 тыс. По сравнению с пиком, который при-шелся на март 2007 года, цены сократились на 48%. Если же сравнивать с нижним пределом цен, то есть июлем 2009 года, то квартиры подорожали на 25,1%. По оценке фирмы Pindi Kinnisvara, февраль был очень активным месяцем: больше всего квартир было куплено в местамяэ и ласнамяэ. Пред-почтение покупатели отдавали одно- и трехкомнатным квар-тирам по средней стоимости €600–900 за квадратный метр.

kvadrat.ru

европейские инвесТоры возвращаюТся в ЧехиюПо прогнозам специалистов, объем иностранных инвестиций в ры-нок недвижимости Чехии в 2011 году достигнет отметки €1 млрд. Интерес к нему проявляют международные инвесторы из герма-нии и стран центральной и Восточной Европы.Несмотря на то, что в данный момент рост на чешском инвести-ционном рынке остается умеренным, эксперты видят много факторов, говорящих в пользу его «светлого будущего», пере-дает Ceska Pozice со ссылкой на данные агентства CB Richard Ellis (CBRE). В качестве одного из примеров активизации рынка CBRE приводит недавнюю сделку по продаже двух офисных зданий в Праге ценой в €70 млн.На чешском рынке недвижимости мало вакантных объектов, следовательно, перед проектировщиками и застройщиками открывается большое поле деятельности. Сейчас зарубежные инвесторы конкурируют между собой, чтобы приобрести наибо-лее «лакомые» объекты, в частности, в Праге.

prian.ru

В финляндии в прошлом году было зарегистрировано 68 900 сделок по приобрете-нию недвижимости. Россияне стали основными покупателями финской недвижимости среди иностранцев. Так, в 2010 году покупатели из России приобре-ли 413 объектов. Еще 44 дома купили жители скандинавских стран, 62 – граждане других государств ЕС, 36 объектов – неевропейцы. Пик спроса на финскую недвижимость со сто-роны иностранцев пришелся на 2008 г., тогда россияне приоб-рели 780 домов. Спрос резко упал в 2009-м и пока остается на том же уровне. цены на дома для отдыха и землю под за-стройку в популярных районах, тем не менее, примерно соот-ветствуют уровню 2008 года.В течение этих лет россия-

не покупают недвижимость преимущественно на юго-вос-токе финляндии. А именно в провинциях Южная и Северная Карелия (граничащих с Рос-сией) и Южное и Северное Саво (немного дальше от границы). Это одно из немногих мест в Европе, где продавцы предла-гают большой выбор участков с собственной береговой линией.Чаще всего покупателей на юго-востоке финляндии интересуют отдельные дома или участки под застройку. цены на участки начинаются от €15–20 тыс., участок с собственной береговой линией можно купить за €50 тыс., дом – примерно от €130 тыс. и дороже. Предложений стои-мостью около миллиона евро и выше здесь единицы.

kvadrat.ru


болгарская «вТориЧка» идеТ с аукциона

Каждый месяц в Болгарии проходит около 1,5 тыс. аукционов по продаже изъятых за ипотечные долги объектов недвижимости. За три года число подоб-ных предложений выросло в четыре раза, пишет болгарское информагентство Novinite. В 2010 году в Болгарии ежемесячно проводилось 600–700 публичных торгов «долговой» недвижи-мостью, в то время как в 2008 году – лишь 40–50 таких аукционов.Причина такого большого числа распродаж, по мнению специалистов центрального банка Болга-рии, не только в экономическом кризисе и росте количества просроченных кредитов (их доля к концу января 2011 года достигла 16% от общего числа займов). Большую роль сыграли повторные проведения старых аукционов, которые не смогли закончиться реализацией «проблемного» объекта. Банки Болгарии являются активными участниками подобных торгов. Если стоимость объекта ниже, чем размер ипотечного кредита, предоставленного банком, то кредитные учреждения часто приоб-ретают лот за счет собственных средств и затем перепродают его традиционным способом.

prian.ru

наши в индии и киТае

Страны Азии пользуются гораздо меньшей популярнос-тью у российских покупателей недвижимости, чем Европа и США. Но спрос тем не менее есть – главным образом на недвижимость в курортных местах. Среди азиатских стран у россиян популярна недви-жимость Индии и Китая. Здесь приобретается жилье как для отдыха, так и в качестве инвес-тиций. По словам риэлторов, если в Индии россияне сдают жилье преимущественно отдыхающим туристам, то в Китае арендаторами числятся «челноки», ездящие в эту страну за товаром. В Индии россиян интересует в первую очередь курортный штат гоа. По данным между-народного агентства недвижи-мости Gordon Rock, в «рус-ской столице» гоа – городе морджим – проживает около 5 тысяч выходцев из России. многие из них владеют рес-торанчиками, спа-салонами, парикмахерскими. Там же

находятся несколько тысяч единиц жилья, приобретенных выходцами из России для отдыха и сдачи в аренду.В Китае граждане России при-обретают недорогие квартиры вблизи русско-китайской гра-ницы и в Харбине. Стоимость аналога малогабаритной квар-тиры в «хрущевке» составляет $5 тыс. и выше – именно эти квартиры и сдаются «челно-кам». Изредка в приграничные районы Китая переезжают российские пенсионеры, которых привлекла дешевизна проживания в этой стране. Для других целей приобрета-ется жилье на известном ки-тайском курорте Хайнань или в финансовых центрах Шанхае и гонконге. Недвижимость там дорога даже по мировым масштабам. Поэтому приобре-тают ее солидные российские бизнесмены для собственных нужд или в инвестиционных целях в расчете на стабильный рост цен.

BFM.ru

НО

ВО

СТ

И


ФОТОВиТрина ОБЪекТОВ заруБеЖнОй недВиЖиМОсТи

апрель 2011 1�Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru


t а

вс

три

я q

€40 000. Новый пятизвездочный апарт-хотел «Айсберг» расположен в центре известного болгарского горнолыжного курорта Боровец. «Айсберг» – это первоклассный комплекс, состоящий из 109 квартир класса люкс, в 150 метрах от подъемника!

Trading House Iolov LTD +359 884 188 911 [email protected]

Болгария, Боровец€118 000. Апартаменты класса люкс от 41 кв. м и до 151,65 кв. м с прекрасным видом на парк, гавань, старый Несебр. На территории комплекса находятся 3 открытых и один крытый бассейны, магазин, пиццерия, ресторан, фитнес-зал, спа и многое другое.

Vigo Group +359 889 399 918 www.hotel-vigo.com ольга гречина

Болгария, несебр

от €29 562. Роскошный комплекс Royal Palm находится в современном курортном городе Святой Влас в 50 м от моря. В комплексе построено 206 квартир, большая часть которых открывает невероятную панораму гор, моря и старого города Несебр. уютная атмосфера тихого курорта отлично подходит для семейного отдыха. В комплексе расположены два бассейна, детская площадка и летний бар.

Vigo Group +359 885 536 [email protected]

Болгария, Святой влас€43 000. Комплекс «ВИгО-2» находится на расстоянии 30 м от пляжа. Апартаменты клас-са люкс от 43 кв. м и до 217,69 кв. м с прекрасным видом на парк, море. На территории комплекса находятся внутренний бассейн, магазин, ресторан, фитнес-зал, спа и многое другое, охрана, ресепшен.

Vigo Group +359 889 399 918 www.hotel-vigo.com ольга гречина

Болгария, несебр

€19 500. Сельский двухэтажный кирпичный дом площадью 145 кв. м, 5 комнат, кухня. центр Болгарии, до моря 250 км по трассе. Красивейшие места, регион озера Александр Стамболий-ский. Электричество, центральный водопровод, канализация – локальная, отопление – старинный камин. Дом находится в большом действующем селе, есть магазины, кафе. В окрест-ностях села Крамолин – более 150 уникальных природных, архитектурных и исторических памятников. Водопады, горы, лес, рыбалка. Есть другие варианты в других регионах страны.

«болгарский алгоритм»

+7 (921) 976-67-38, [email protected]

Болгария, село Крамолин

€8 200. уникальное предложение – свежеотремонтированный традиционный болгарский дом из кирпича со всеми удобствами по минимальной цене. центральный водопровод, электричество, локальная канализация, камин, водогрей. участок 10 соток с фруктовым садом. Дом находится на краю села, в окружении гор, поросших лесом. Рядом озеро Александр Стамболийский. Здесь – самый чистый воздух в Болгарии. В 15 км – развитый районный центр Севлиево с супермаркетами, ресторанами, отелями. Есть другие варианты в других регионах страны.

«болгарский алгоритм»+7 (921) 976-67-38, [email protected]

Болгария, Севлиево, 15 км

€45 858. Остался свободным только один номер – квартира с одной спальней. Площадь – 53,95 кв. м. Небольшой, но в то же время стильный и современный комплекс, сочетающий домашний уют и удобства для активного спорта. Рядом с подъемником. Дополнительный уют вносят камины, которые предрасполагают к приятному ужину у огня с бокалом болгарского вина. Кухня оборудована современной техникой и приборами. Все номера обставлены мебелью из темного дерева в современном стиле. Банско – самый известный лыжный курорт в Болгарии и Восточной Европе, находящийся у подножия величественной горы Пирин, которая является национальным заповедником, включенным в список всемирного природного наследия ЮНЕСКО.


Болгария, Банско

от €37 240. уникальный апарт-отель-СПА-комплекс, всего в 3 минутах ходьбы до подъемника и центра горнолыжного городка Банско. Комплекс сдан и полностью функционирует. Из каждого окна открывается изумительный вид на горы.


Болгария, Банско

от €3100 / кв. м. Квартиры от 43 до 145 кв. м с садом, балконом или террасой в центре горнолыжного курорта Шладминг. место проведения мирового чемпионата по горнолыж-ному спорту в 2013. Начало строительства – лето 2011.

австрия: +43 664 554 68 98 [email protected], scype: reocon1

австрия, Шладмингцена по запросу. гостиница в центре Вены на 36 номеров. Существующий договор с гостиничным оператором. годовой доход €102 000.


австрия, вена

€419 000. Вилла-таунхаус на 2 семьи. Каждая часть имеет 123 кв. м, 4 комнаты, 2 ванны, участок 4,5 соток. Система «умный дом».


австрия, пуркерсдорф€419 000. Кирпичные таунхаусы 131 кв. м, из них подвал 44 кв. м, 4 комнаты, терраса, участок 167 кв. м.


австрия, прессбаум

t Б

ОЛ

Гари

я q

1� апрель 2011Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru




от €40 330. 150 м от песчаного пляжа. Трехзвездочный комплекс Rose Village был сдан в эксплуатацию в мае 2007 года. Античный город Несебр, жемчужина болгарского Черноморского побережья, находится в 20 минутах ходьбы от комплекса. Апартаменты предлагаются с полной меблировкой: в спальне имеются двуспальная кровать, тумбочки, шкафы, трюмо, гости-ная укомплектована мягкой мебелью (раскладной диван и кресла), журнальным столиком, обеденным столом, телевизором, кухонными шкафами, микроволновой печкой, холодильни-ком и вытяжкой. На балконах есть садовые столы и стулья. Все квартиры имеют кондиционеры.


Болгария, Солнечный Берег

от €38 900 за готовую квартиру на первой линии моря, в 150–200 м от пляжа. местонахождение: царский залив. Курортный поселок Costa Bulgara расположен в 35 километрах к югу от международного аэропорта Бургас и в 5 километрах от античного города Созополь. Внешний мини-бассейн джакузи; два детских бассейна; бассейн с водной горкой; бар и ресторан; большой двухэтажный ресторан с панорамным видом на пляж и море; SPA-центр; центр с магазинами; услуги аниматоров и организаторов; автостоянки с 50 наземными паркоместами; ограниченный доступ, круглосуточная охрана.


Болгария, Созополь

от €27 800. ПЕРВАя лИНИя! Новый комплекс. Студии, 1-, 2-, 3-комнатные апартаменты с полной меблировкой. Площади – от 31 кв. м. Такса поддержки €9 / кв. м. уникальное место, знаменитый пляж «Золотая рыбка».


+7 (921) 976-67-38, [email protected]

Болгария, Созополь

€37 900. Солнечная, двухкомнатная квартира 60 кв. м, комплекс «Барко», 5 минут до пляжа, центр курорта, мебель, техника.


Болгария, Солнечный Берег€35 000. Хотите стать соседом Киркорова, моисеева, Бабкиной, лолиты, удовиченко? Все эти российские знаменитости выбрали для своих летних каникул комплекс «Эмеральд» в ку-рортном поселке Равда, неподалеку от Солнечного берега. Вашему вниманию здесь предлагается студия 47 кв. м с видом на море в «Эмеральде»! Классность – 4****. 5 этаж. Полностью оборудована. НА 40% ниже цены застройщика!


+7 (921) 976-67-38, [email protected]

Болгария, равда

€13 000. Двухэтажный дом общей площадью 90 кв. м (участок 930 кв. м). На первом этаже расположены кухня и гостиная, на втором – две спальни, холл, санузел и прачечная. лестница на второй этаж – внешняя. Электричество, водопровод, отличная панорама на село и горы. 16 км до районного центра г. Елхово. 100 км до г. Бургас, моря, пляжей. 43 км до пограничного перехода в Турцию.


+7 (921) 976-67-38, [email protected]

Болгария, с. раздел, Бургас

€5500. участок 320 кв. м под застройку. На асфальтированной улице рядом с центром. Все коммуникации: электричество, вода, канализация, телефон, Интернет. город малко Тырново – районный центр заповедного живописного горного района Странджа. 80 км до областного центра – Бургаса, моря и пляжей. Имеются все необходимые магазины, госучреждения, банки, регулярное транспортное сообщение с Бургасом и др. населенными пунктами.


Болгария, г. малко тырново, Бургас

€16 000. Двухкомнатные меблированные апартаменты (квартира). Кирпичный дом, 3-й этаж, общая площадь 56 кв. м. Дополнительно в собственности 8 кв. м чердака и подвал 10 кв. м. Окна – ПВХ, санузел совмещенный (новые металлопластиковые трубы, сантехника, бойлер для горячей воды). Кухня и гостиная объединены в одно помещение, пол – плитка, стены – латекс. Спальня изолированная, пол – ламинат. Также имеется еще одно небольшое помещение, которое можно использовать как гардеробную. металлическая входная дверь. Остекленная терраса с отличным видом на город и горы. 100 метров от центра города.



€6000. Апартаменты (квартира) общей площадью 44 кв. м, состоящая из спальни и кухни-гостиной, которая объединена с остекленной террасой. Проведен косметический ремонт (стеклопакеты, шпаклевка и окраска стен, ламинат в спальне и плитка в кухне-гостиной). Вид из окон на горы. 1-й этаж панельного дома.


Болгария, г. малко тырново, Бургас€20 000. Частный дом общей площадью 87 кв. м, на земельном участке площадью 245 кв. м. На цокольном этаже две комнаты, два хозяйственных помещения и санузел. На верхнем четыре комнаты. Имеются внутренняя и наружная лестницы на верхний этаж, электричество, вода, возможность подключения Интернета по выделенной линии и кабельного ТV. В непос-редственной близости – вся необходимая инфраструктура. море – 1 час на транспорте.







от €175 000. Эксклюзивный жилой комплекс «Афродита» расположен в районе Пиргос о. Крит, прямо на берегу моря. Сочетание дизайна и комфорта, олицетворяющее стиль жизни на Средиземноморье. В проекте представлены апартаменты, таунхаусы и виллы. В распоряжении резидентов: бассейн, клубный дом, ресторан, магазин. Несколько мет-ров до пляжа. До аэропорта 30 мин. на машине. Рестораны: рядом с комплексом.

российское представительство LEPTOS ESTATES+7 (495) 974-14-53, [email protected], www.Leptos-Estates.ru

Греция, о. Крит

t К

иП

р p

€36 000. Новый дом в селе в северной части Болгарии, в 49 км от моря, все комму-никации, санузел, полная отделка. участок 6 соток. Помощь в оформлении вида на жительство.


Болгария, добрич

€35 000. Шикарный двухэтажный традиционный сельский дом в центральной Болгарии, после ремонта и реставрации площадью 140 кв. м. участок 18 соток. Все коммуника-ции, санузел, камин, уличная печь. До моря 250 км. Помощь в оформлении вида на жительство.


Болгария, попово €19 500. Сельский дом площадью 90 кв. м, после капремонта, с бассейном. Все условия для круглогодичного проживания. 1 час до побережья и Варны (80 км по трассе). Первый этаж: 2 комнаты. Второй этаж: 2 комнаты и балкон. гостиная / кухня. Камин. участок – 1000 кв. м.


Болгария, Шумен

€38 000. Отличный отреставрированный дом в 25 км от моря в северной части Болгарии, все коммуникации, санузел, полная отделка. участок 15 соток. Помощь в оформлении вида на жительство.


Болгария, 26 км от Каварна €13 000. Двухэтажный дом с тремя спальнями в болгарском селе, в северной части Болгарии. 65 км от моря, 60 км до аэропорта Варны. участок 10 соток. Требует косметиче-ского ремонта. Все коммуникации. Помощь в оформлении вида на жительство.


Болгария, добрич

от €547 000. Предлагаются 3-, 4- и 5-спальные виллы класса люкс в проекте CORAL BAY VILLAS. Виллы выполнены в индивидуальном стиле и расположены на территории элитного курорта Coral Bay (12 км от Пафоса), широко известного благодаря прекрасным пляжам, изумительным пейзажам и первоклассным отелям.


Кипр, пафосот €120 500. Современные апартаменты в новом комплексе с сервисами отеля «Иден Бич Апартментс». Комплекс расположен в центре лимассола, через дорогу от прекрасного пес-чаного пляжа. Он идеально подходит для проведения отпусков, постоянного проживания и инвестиций. Проект предлагает разнообразие современных и, что немаловажно, доступных по цене апартаментов, студий и пентхаусов. На территории: бассейн, спортзал, рецепция.


Кипр, лимассол

от €370 000. Виллы в самом именитом поселке Средиземноморья – KAMARES VILLAGE. Он расположен в дер. Тала (Пафос), на горном склоне, откуда открываются потрясаю-щие виды на море и горы. Предлагаются 3-, 4- и 5-спальные бунгало, двухэтажные и многоуровневые виллы класса люкс. Каждая вилла обладает индивидуальным дизайном, располагает большим участком и окружена оливковыми и цитрусовыми деревьями.


Кипр, пафосот €128 000. Квартирная резиденция «Афродайти Спрингс» расположена на склоне горы в деревне героскипу близ Пафоса. Неподалеку находятся мифологические Сады Афродиты и древний источник с ключевой водой, действующий и по сей день. В проекте представлены просторные 1-, 2- и 3-спальные апартаменты. В распоряжении жильцов: бассейн общего пользования, зона отдыха, ландшафтные сады и крытая парковка.


Кипр, пафос

ита

Ли

я p

€105 000. Pizzo Beach Club II. Комплекс из таунхаусов и апартаментов на берегу Тирренско-го моря. 2-этажные таунхаусы в блоках по 4. На первом этаже – кухня, гостиная и ванная комната, на втором – 3 спальни и ванная. Парковка. Апартаменты располагаются в отдельных зданиях, на первом этаже – 4 односпальных апартамента с кухней, гостиной, ванной и садом, а на втором – 2 двуспальных апартамента с кухней, гостиной, ванной и солярием на крыше.

компания «лидер» www.leader-style.ru, +7 (812) 324-05-80

италия, пиццо€105 000. Feliche. Новая вилла класса люкс в комплексе из 3 вилл. Площадь дома 160 кв. м. 3 спальни, 2 санузла. Просторная гостиная с современной мебелью, плазменная панель, кондиционирование. Большая полностью оборудованная кухня с высококлассной техникой. Окружена садом 500 кв. м (барбекю и садовая мебель). До моря 200 м, до озера Паула 100 м (есть возможность для причала катера и лодки). Закрытая территория. Подсветка территории.


италия, Сан Феличе Чирчео

Грец

ия q

€160 000. Iris Village. Просторная 2-спальная квартира общей площадью 63 кв. м в современ-ном проекте в средиземноморском стиле. Свободная открытая зона гостиной, столовой и кухни. Из гостиной и кухни выход на крытую террасу с видом на бассейн. В каждой из спален имеются встроенные шкафы, а также ванная комната для хозяев. Охраняемая территория, 3 больших бассейна с водным каскадом и обширные сады, опоясывающие комплекс.


Кипр, Като пафос€428 000. Limassol Marina. Самый элитный курорт с собственной гаванью в Восточном Средиземноморье. Апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями и пентхаусы; дома с двумя спальнями; роскошные виллы с 3 или 4 спальнями. Частные и комплексные бассейны. Панорамный вид на море. Доступ к гавани и всем ее услугам. 70 км до аэропорта ларнаки. 60 км до аэропорта Пафоса. 30 км до горной плеяды Троодос. 1 км до центра лимассола.







t Ф

иН

Ля

НД

ия q

€4 500 000. Восемь акров земли в центре популярного финского курорта Вуокатти. Комплекс «Отель + Коттеджи». В непосредственной близости горнолыжные склоны, кругло-годичный аквапарк, гольф-поле чемпионского класса, мотосафари. Отель реконструирован в 2008 году, общей площадью 1190 кв. м, включает 18 номеров различного класса, панорамный ресторан, бар, бильярд, две большие сауны, летние террасы. На территории мини-гольф, теннисный корт, причал с лодками, прокат, ландшафтный дизайн. Девять полностью оборудованных парных коттеджей (18 апартаментов) на 6–8 человек, общей площадью 1660 кв. м, на территории гриль-беседка, детская площадка. Дополнительно получено разрешение на строительство еще 1971 кв. м коммерческой недвижимости и уже подведены коммуникации. Здесь могут быть построены 10 парных коттеджей, либо небольшой апарт-отель на 50 номеров. Подробнее на www.vlhotel.ru.

VL Hotel & Apartmentswww.vlhotel.ru, +7 (910) 607-77-06

Финляндия, вуокатти

€295 000. Кирпичный 3-этажный особняк 1930 г. в одном из самых популярных мест активного отдыха, рядом с международным биатлонным центром и гольф-клубом «Карелия». Обустроенный берег большого озера – 150 м. Объект культурного наследия. Площадь 650/430 кв. м (8 комнат, 4 с/у, веранда, балкон, сауна, винный погреб, гараж). участок – 50 соток. Ремонт фасада, коммуникаций. Необходим внутренний ремонт.

Servista OY +358-44-088-85-58 (по-русски), [email protected]

Финляндия, Контиолахти€43 500. участок на озере недалеко от пограничного перехода Торфяновка (16 км). участок прямоугольной формы, 65 соток, береговая линия более 100 метров строго на юг, разре-шение на строительство 200 кв. м. Высокий участок переходит в пологий берег. На участке смешанный лес. Дорога до участка, электричество рядом. Один сосед. На другой стороне берега построек нет. Озеро вытянутой формы длиной около 5 км, чистое, рыбное.


Финляндия, виролахти

€107 500. цена указана за 1 участок. Два участка по 31 сотке с собственным берегом финского залива в 26 км от Торфяновки. Песчаная береговая линия – 60 м у каждого, западное направление. Дорога до участка, электричество рядом, разрешение на строи-тельство – 200 кв. м. На участках смешанный лес, на одном старый береговой домик.


Финляндия, виролахти

€250 000. Дом между Пуумалой и Сулкавой (90 км от границы) на cвоем берегу красивого внутреннего озера. участок 1 га без ландшафтных работ. Дом – новый, 137 кв. м из клееного бруса. 2010 г. постройки. В доме есть все, включая французскую кухню, кухонную технику BOSH, сауну и т.д. Два соседних дома принадлежат жителям Санкт-Петербурга.

Nibosa AB +7 (812) 900-66-66, +7 (812) 965-46-28, [email protected], www.mirite.com

Финляндия, пуумала

€2 400 000. 4-спальная вилла расположена на живописных склонах Пафоса. Эта вилла поистине грациозна и превосходна! Если вы хотите жить в местечке, окруженном нетро-нутой природой, но рядом с развитой инфраструктурой, то эта вилла для вас! Общая пло-щадь 470 кв. м, фигурный бассейн, паркинг на 2 машины. Размер участка – 5184 кв. м.

+7 (495) 728-93-15, +7 (917) 554-54-10 www.actualproperty.ru, [email protected]

Кипр, пафос€160 000. 2-спальная квартира в туристической зоне лимассола, всего 400 м от моря. Общая площадь 102 кв. м. Просторная веранда, паркинг на 1 машину. Квартира находится в районе с развитой инфраструктурой. В пешей доступности элитные бутики, супер-маркеты, банки, кафе, рестораны и прочее. Квартира с отличным ремонтом. Квартира с титулом! Возможно приобретение в кредит при оплате 30% от стоимости квартиры.

+7 (495) 728-93-15, +7 (917) 554-54-10 www.actualproperty.ru, [email protected]






€510 000. Двухэтажная вилла площадью 218 кв. м, с участком 600 кв. м. Первая линия моря, красивый вид на острова Brioni, 5 км от центра города Пула.

ооо «зевс», +7 (812) 273-32-66, +7 (812) 272-98-06, www.ire.ru

Хорватия, пула€586 000. Одноэтажная двухуровневая вилла площадью 137 кв. м, с участком 700 кв. м, на участке бассейн, вблизи расположен парк, яхт-клуб, первая линия моря.

ооо «зевс», +7 (812) 273-32-66, +7 (812) 272-98-06, www.ire.ru

Хорватия, пула

€1420 / кв. м. Комплекс Monteray. Единая огороженная территория. Площади от 55 до 260 кв. м. Возможность рассрочки и/или кредитования. К каждому апартаменту прилегает земельный участок. управляющая компания, охрана. Новые дороги и коммуникации. Об-щественная зона с двумя бассейнами, собственное водоснабжение, охраняемые парковки и гаражи. Бесплатная информационная служба адаптации. Прямая продажа от застройщика.

Montengro Sun Realty™ +382 69 732 939 www.mnesunrealty.com, [email protected] +382 69 203 836

Черногория, Бар€1 600 000. Вилла на первой линии моря. Общая площадь 497 кв. м. Первый этаж – ка-минный зал, бело-зеленая столовая и большая кухня с островом, полностью оборудован-ная техникой, терраса, бассейн. Второй этаж – спальни, кабинет, санузлы. Третий этаж – огромное помещение с бильярдным столом. Весь дом оборудован кондиционерами, в прохладное время включается водяное отопление, смонтированное в полах.


Черногория, Бар, полюшково

€160 000. Дом в 70 м от моря. Площадь дома 201 кв. м, участок 245 кв. м. Из дома открывается панорамный вид на Адриатическое море. галечный пляж в 400 метрах. Дом подключен к городской системе электроснабжения. Водоснабжение и канализация ло-кальные. В 2007 году была произведена внешняя реконструкция дома с полной заменой кровельных конструкций, установлены пластиковые стеклопакеты с рулетными ставнями.


Черногория, Бар, добра вода

ХОрв

ати

я p

t Ч

ерН

ОГО

рия p

t Ф

раН

ци

я q

€36 500. 2-комнатная квартира в историческом центре с видом на Ратушу. Сан. узел совмещенный, газ, центральное водоснабжение, евроремонт. Рядом школа, садик, поликлиника, магазины. В квартире и доме стеклопакеты.

www.toilalik.com +7 (812) 992-85-42

Эстония, Narva, Ida-Virumaa€45 000. Дом находится в красивой эстонской деревне вблизи исторической мызы Сака, в 700 м от моря и в 190 км от СПб. центральное водоснабжение, электричество, площадь участка 0,5 га, площадь дома 80 кв. м. На участке есть баня, сарай, гараж. Дом реновированный.

www.toilalik.com +7 (812) 992-85-42

Эстония, Saka vald, Ida-Virumaa

€260 000. Дом с видом на море в 8 км от города Бар. Площадь дома 197 кв. м, площадь участка 600 кв. м. При строительстве дома использованы передовые технологии. Выпол-нена полная чистовая отделка. Дом полностью меблирован. В доме есть гараж.


Черногория, Бар, печурице

ЭстО

Ни

я p

€14 669 000. Великолепная, роскошная, 4-звездочная, 6-этажная гостиница, площадью 3,428 кв. м, расположена в центральном, престижном районе Канн. 10 мин. до пляжей. В гостинице имеется 69 больших комнат, в среднем по 25 кв. м каждая. Все комнаты снабжены кондиционерами, мини-барами, спутниковое телевидение, wi-fi. Все комнаты в отличном состоянии. Регулярно обновляется внутренний интерьер и меблировка комнат.

канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, [email protected]

Франция, Канны€16 500 000. Роскошная 4-звездочная гостиница (1,500 кв. м) на 34 комнаты. гостиница расположена в парке площадью 7946 кв. м и находится в близости от пляжей. Здание ХIX века, выдержанное в провансальском стиле, построено в 1870 году и соединяет в себе шарм старины и все прелести современного прогресса. гостиница полностью отреставри-рована в 2005 году. Каждая из комнат уникальна и выдержана в своем стиле.


Франция, Канны

€29 340 000. Продается красивая 4-звездочная гостиница на 128 комнат в центре Ниццы. гостиница в хорошем состоянии. Все комнаты оснащены кондиционерами, ванными, спутниковым ТВ и Интернетом. В гостинице также имеется: холл, ресепшен, ресторан c панорамным видом на Ниццу, 4 больших конференц-зала, бассейн и паркинг.


Франция, ницца€8 380 000. Продается красивая и уютная 3-звездочная гостиница на 43 комнаты в центре Ниццы. Здание начала XIX века в стиле Бэль Эпок. гостиница находится в отличном состоянии. Все комнаты оснащены кондиционерами, ванными, спутниковым ТВ и Интернетом.


Франция, ницца

€4 660 000. Красивая 3-звездочная, 6-этажная гостиница, площадью 765 кв. м, распо-ложена в центральном районе Канн. 5 мин до пляжей. В гостинице имеется 33 большие комнаты. Все комнаты снабжены кондиционерами, спутниковым телевидением, wi-fi. гостиница в отличном состоянии. На крыше здания расположен соляриум площадью 250 кв. м.


Франция, Канны€15 717 000. Великолепная, 4-звездочная, старинная и полностью отреставрированная гостиница в стиле Бэль-Эпок, площадью 1750 кв. м. В живописном саду (2450 кв. м) распо-ложен бассейн. Подземный гараж 120 кв. м на 5 машин и во дворе парковка на 10 машин. Отель состоит из 4 зданий: основного корпуса, 2 отдельно стоящих особняков и 1 виллы, которая может также использоваться как гостиница на 5 дополнительных комнат.


Франция, Кап д’антиб

€7 419 000. Историческая гостиница-замок XV века, суперлюкс класса. Поместье расположено в области Овернь. Замок находится в ландшафтном парке на 15 гектарах и окружен просторными лесами. В начале XII века, Odes Aldin de Codonhac построил замок как укрепленное сооружение, и в XV веке замок был перестроен как семейное поместье. В начале XX века замок был восстановлен и куплен принцем Оболенским.


Франция, оверньцена по запросу. Великолепная 5-звездочная гостиница на 64 комнаты расположена над заливом монте-Карло. Из гостиницы открывается неповторимый панорамный вид на Средиземное море. На территории гостиницы находится большой бассейн и сад. В гостинице также имеется оздоровительный спортивный комплекс со СПА, саунами, соляриумами и массажными салонами. Также есть 3 конференц-зала на 100 человек.


Франция, Кап-мартин

190098, Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, офис 24тел./факс: (812) 314 -91-43, 570-66-30, [email protected] http://vip-service.spb.ru

113184, Москва, Озерковский пер., д. 12, офис 216тел./факс: (495) 797-80-79, 797-80-48, [email protected] http://vip-service.spb.ru

ИммИграцИя во ФранцИю: возможность жИть в ЕвропЕ За последние годы наши со-граждане стали все чаще и чаще и на более длительные сроки нуждаться в посещении стран ЕС. У кого-то там проживают родственники, кто-то ведет свой бизнес, третьи приобре-тают недвижимость, а у кого-то дети учатся или хотят учиться. Поэтому многие российские граждане, уставшие от необхо-димости бесконечно обращать-ся в разные консульства, терять время на получение визы, быть вечно ограниченными числом дней пребывания в странах ЕС, данных на усмотрение консуль-ства, задумываются о получе-нии европейского вида на жи-тельство.

Но, к сожалению, в настоящее время существует не так много программ, дающих юридическое основание для получения статуса резидента в Европе.

Основными из них являются:1. Регистрация (покупка) биз-

неса в Европе.2. Программа для финансово

независимых заявителей.Первая программа требует от

заявителя регистрации или по-купки компании и успешного ведения бизнеса. Только в этом случае имеются юридические ос-нования для получения вида на жительство в выбранной стране

и в будущем получения ПМЖ и гражданства (если позволяет за-конодательство).

Вторая программа – програм-ма для финансово независимых заявителей – представляет на-ибольший интерес для желающих иметь ВНЖ в Европе. Она не тре-бует наличия и ведения бизнеса в Европе, также нет необходимости иметь собственность в выбран-ной стране, достаточно аренды. Основным требованием является наличие стабильного источника дохода (в любой стране).

Перечень стран, позволяющих получить статус резидента по этой программе, не велик. Это: Фран-ция, Испания, Андорра, Мальта, Греция.

Каждая из этих стран имеет ряд особенностей по данной про-грамме.

И только Франция предостав-ляет самый широкий спектр прав своим финансово неза-висимым резидентам.

А именно:1. ВНЖ выдается на один год,

с правом ежегодной пролон-гации, и не требует от рези-дента проживания 183 дня в году для его сохранения.

2. Через пять лет заявитель получает статус долгосрочного резидента на десять лет.

3. Во Франции отсутствуют

ежегодные налоговые выпла-ты (как на Мальте).

4. Данный статус позволя-ет проживать в любой стра-не Шенгенского соглашения и таким образом не зависеть от циркуляров и сотрудников консульских служб.

5. Дети, прожившие во Фран-ции пять лет и посещавшие французские учебные заведе-ния, имеют право на получе-ние гражданства Франции.

6. Заявитель и члены его се-мьи имеют право через пять лет подать документы на полу-чение французского гражданс-тва с сохранением гражданства Российской Федерации.

Компания VIP Service International Juridical Center ра-ботает более 10 лет. Спектр наших услуг широк: от незави-симой профессиональной им-миграции до получения второго гражданства. Опыт наших юрис-тов и зарубежных адвокатских компаний, отработанные схемы работы, индивидуальный под-ход к каждому клиенту и кон-фиденциальность в сочетании с реальными ценами – вот состав-ляющая высокого уровня качес-тва услуг нашей компании и га-рантии успешного прохождения досье клиента.



Копилка с видом на горнолыжный склон

Се

мИ

На

р

ТексТ: ДмиТрий НОВикФОТО: НаДежДа масаЛкиНа, ДмиТрий ШаХмаТОВ, In and Out

Эксперты журнала «Ваш дом за рубежом» (ВДЗР) нашли три страны с максимальной доходностью – 6–8% – и минимальным сроком окупаемости инвестиций в недорогую жилую недвижимость.

Редакция ВДЗР по традиции проводит консультации и семинары на петербургской выставке «Салон зарубежной недвижимости» для будущих покупателей своего дома или квартиры за рубежом. Так было и в марте 2011 года. Гвоздем деловой программы ВДЗР во время весенней «зарубежной» выставки стал семинар «Недвижимость для инвестиций. Где можно заработать после кризиса». Такая тема была заявлена для петербургской аудитории впервые. Разговор шел о покупке недвижимости как инвестиционном механизме.

австрия Для российских граждан Австрия – страна венского вальса и горных курортов, и в целом это правильное представление. Как рассказала Юлия Горшкова, управляющий партнер компании REOCONSULT, интерес для иностранных покупателей представляют Вена и ее окрестности на востоке страны, а также горные селения на западе. Цены на жилье начинаются от €900 за кв. м в 30–40 км от Вены, то есть не более часа езды на автомобиле, и растут по мере приближения к австрийской столице. В окрестностях это уже €2,3 тыс., в самой Вене – от €4 до €20 тыс. за кв. метр. Последние цифры сравнимы с Парижем и Лондоном, что, впрочем, не должно удивлять в отношении современного мегаполиса с богатой историей.

Специалистов удивляет другое. Невзирая на кризис, цены на недвижимость в Вене в последнее время растут на 15% в год. Для сравнения средний австрийский рост – 5–6%. Но это вовсе не значит, что российский покупатель обречен на успешную спекулятивную сделку. С инвестиционными целями предпочтительнее выглядят австрийские горные курорты. Фишка в том, что подъемники работают там круглый год, зимой народу, конечно, больше, но и летом туристов хватает. Цена вопроса – от €2 тыс. до €4 тыс. за кв. метр. Впрочем, чем ближе к подъемнику, тем дороже, бывают предложения и по €15 тыс. за «квадрат».

Наш эксперт полагает, что квартиру на курорте следует покупать, если она будет сдаваться не менее 100 дней в году. Если вы сможете сдавать ее 180 дней, то вы очень хороший бизнесмен.

Важная деталь – с 2015 года по стандартам Евросоюза все новые дома в Австрии должны быть «умными». Понятно, что рано или поздно энергосберегающие технологии дадут экономию, но сначала такие дома будут дороже обычных. То же самое сейчас происходит с энергосберегающими лампочками.

Всех россиян интересует визовый аспект. В этом смысле Австрия не дает никаких преимуществ нашим покупателям квартир: туристический шенген и не более того. Впрочем, если вы постоянно ездите в одну страну, можно надеяться на мультивизу.



Се

мИ

На

р

Се

мИ

На

р

ФинляндияПо словам Энсио Пулккинена, директора компании In and Out OY, российский собственник недвижимости в Финляндии получает шенген на два года, с правом пребывания в стране по 90 дней каждые полгода.

После кризиса цены на жилую недвижимость в Финляндии стали расти, причем достаточно быстро. В 2010 году «первичка» показала рост в среднем по стране на 7,7%; в Хельсинки – на 13,4%. Вторичное жилье подорожало на 6,6%; в Хельсинки – на 11,4%. Средняя цена квадратного метра в Хельсинки составила €3270, по Финляндии – €1600, стоимость нового жилья – €4240 и €2680, соответственно.

Заманчивой выглядит покупка участка на берегу озера и строительство там дома. Недалеко от российской границы коттедж стоит сейчас порядка €250 тыс. Эксперт предупреждает: Финляндия, конечно, остается страной тысячи озер, но мест для строительства в ее югозападной части, близкой к Петербургу, почти не осталось. А больше 4 участков на один километр озерного берега не нарезают.

Перспективнее для инвестиций становятся приграничные города. Минимальная цена за квартиру в Иматре составляет €25 тыс.

Но не следует забывать про финские налоги. За право обладать домом на берегу надо платить €400 в год. А если вы получили прибыль от сдачи своей недвижимости в аренду – извольте заплатить от нее 28%. Налог на недвижимость при покупке дома составляет 4%, квартиры – 1,6%.

сШаЗато в штате Флорида налога на недвижимость как при покупке, так и при обладании нет совсем.

Как пояснил Андреас Франкнер, основатель Скандинавской Инвестиционной Группы, которая пятый год занимается продажей жилой недвижимости во Флориде, эти обстоятельства стали одной из важных мотиваций вести бизнес именно там.

Кризис уронил цены на жилье в Америке на 40–70%, квартира во Флориде, которая стоила $400 тыс., упала до $100 тыс. Разумеется, никто не даст гарантий, что в ближайшее время прежняя цена восстановится. Примитивная спекуляция: сегодня дешево купил – завтра дорого продал, здесь также не проходит.

Но существует одно важное обстоятельство. Американские банки, напуганные «бабл блю», – мыльным пузырем кредитов, который лопнул после многочисленных невозвратов, перестали выдавать кредиты на покупку жилья. Теперь американцы, прежде приобретавшие квартиры, вынуждены их арендовать. Поэтому эксперт оценивает, как стопроцентную вероятность того, что приобретенное российским инвестором приличное жилье не будет пустовать.

Цены на квартиры в городе Тампабей начинаются от $55 тыс., номера в апартотеле в городе Панамасити, где недавно был построен современный аэропорт, – от $98 тыс.

Но и в тропической Флориде, и в снежной Австрии, и в соседней Финляндии эксперты не обещают прибыли больше 5–8% годовых. По мировым стандартам цифра вполне приличная.

окупаеМосТь инвесТиций в жилую недвижиМосТь

Австрия финляндия США

Тип жильяквартира на

горном курорте (Тироль)

квартира в Иматре

студия во флориде

Площадь 46 кв. м 50 кв. м 46 кв. м

цена €240 тыс. €25 тыс. $49,5 тыс.

Срок сдачи в аренду 120 дней в году круглый год круглый год

Средняя цена аренды

€140 в день, €16 800 в год

€350 в месяц; €4,2 тысячи в год

$560 в месяц; $6720 в год

Текущие расходы арендодателя

€3,6 тыс. в год €1,2 тыс. в год$270 в месяц, $3240 в год

годовой доход €13 200 €2 тыс. в год $3480 в год

Доходность 6% 6% 7%

Срок окупаемости 14 лет 12,5 лет 14 лет

Источник: данные компаний


дежУрный ЭксПерт

австрИя

– как рынок недвижимости австрийской столицы пережил экономический кризис? – Вена – особый город. Одна из наиболее посе-щаемых европейских столиц прославилась свои-ми особыми свойствами притягивания любящих отдохнуть туристов, и не только к Новому году и Рождеству. Вена принимает гостей круглого-дично, в любой сезон. Статистика подтверждает: более чем 9,1 млн ночевок в гостиницах города в прошлом году. Рекорд.

Несмотря на мировой кризис, интерес к это-му городу не иссякает. Венский шарм и харизма, объединяющие культуру, искусство и архитекту-ру, в сочетании с сильной экономикой и высоким уровнем безопасности привлекает постоянно большое число гостей. многие возвращаются обратно домой, а многие остаются. Некоторые из них приобретают недвижимость.

Значительный поток капиталовложений в недвижимость поступает из стран Восточной Европы и является неотъемлемой составной частью существующего спроса, особенно в раз-деле элитной недвижимости. Российские и ук-раинские инвесторы представлены наравне с богатыми инвесторами из Румынии и Болгарии. Такое развитие событий на рынке недвижимости не ново. Еще до финансового кризиса интерес российских и украинских покупателей был очень велик, но в 2009 году спрос спал.

Инвестиции в венскую недвижимость сохра-нили свою привлекательность, так как экономи-чески выгодное местонахождение города делает его связующим элементом между рынками Вос-точной и Западной Европы. – Что покупают?– На самом деле неважно – квартиры, пентхаусы или доходные дома – клиенты из Восточной Ев-ропы покупают не только «объект» недвижимости как таковой. Они приобретают ту особенную часть качества жизни, которым обладает этот город. Каждый год Вена подтверждает обладание этим важным преимуществом. Австрийская столица постоянно выходит в мировой рейтинг среди 200 городов по качеству жизни (Mercer’s world-wide quality of living surwey) и уже много лет находит-ся в первой тройке городов. В прошлом году она была на 1-м месте. То, что для местных жителей является само собой разумеющимся, притягивает людей из других стран мира как магнит. Полити-ческая нейтральность и стабильность в стране, продуктивная экономика, ровные международные отношения, стабильный, с традиционно конфи-денциальным отношением к вкладам инвесторов,

финансовый сектор. И такие «мягкие» факторы, как яркая культурная жизнь, экология и просто красота самого города, соединяющие традиции и современность. Именно поэтому возникает же-лание приобрести недвижимость, и именно здесь. Здесь дети могут спокойно и без сопровождения посещать школу и поздно вечером возвращаться домой – причин для беспокойства нет.– сколько стоит квадратный метр в вене?

– За исключением самого центра столицы, где цены за квадратный метр жилой площади до-стигали и €20 тыс., цены на жилье продолжают постоянно расти примерно на 6–10% в год. Это, несомненно, связано с особенностями рынка – многие предпочитают не хранить свои сбережения в банке, а трансформировать их в недвижимость, тем самым увеличивая спрос на жилье.

По данным на февраль 2011 года, самый доро-гой – центральный 1-й район Вены (€5911/кв. м), самый дешевый – 11-й район (€1694 за кв. м). В среднем стоимость жилой недвижимости в австрийской столице составляет €3100 за кв. м.

Из-за постоянного экономического роста Вена известна как надежный центр инвестиций. Это касается как жилой, так и коммерческой не-движимости. Процент оборота средств не такой большой, поэтому до кризиса город считался в этом аспекте даже скучноватым. Зато в «не-спокойное» время Вена показала свой высокий уровень стабильности. Это можно назвать ред-костью на европейском рынке, где цены во время кризиса упали частично на 50–60%. – сделка с недвижимостью в австрии проходит только после разрешения госструктур, не ослож-няет ли это жизнь инвесторам?– Если коротко говорить о порядке оформления сделок покупки недвижимости иностранными гражданами, то каждая сделка подлежит согла-сованию в государственном органе по контролю сделок с недвижимостью той или иной земли. В каждой из 9 федеральных земель Австрии су-ществуют свои нюансы. В Вене процедура выда-чи разрешения несколько проще, чем в западных федеральных землях.

Разрешение обычно выдается, если в резуль-тате сделки купли-продажи реализуются куль-турные, социальные или национально-хозяйст-венные интересы и не причиняется какой-либо ущерб государству.

ВОПРОСы ЭКСПЕРТАм НАПРАВляйТЕ ПО АДРЕСу:

[email protected] (С ПОмЕТКОй FAQ)

ЮЛИя Горшкова, УПравЛяЮщИй Партнер комПанИИ REOCONSULT:

FA

Q



Весна/лето-2011: все сдается и снимается

Бл

Иц

-Оп

рО

С



То же самое касается Италии, объекты есть, но их пока еще мало и не во всех сегментах. Если отыскать приемлемую виллу шансы есть, то найти апартаменты на побережье гораздо сложнее. Но всетаки первая страна, в которой по аренде недвижимости практически 100% заполняемость в сезон, это Кипр.

юнна юрченко, менеджер по продажам и развитию Macor Touring:

1. В среднем однокомнатная квартира в Италии на берегу Ионического моря в летний период обойдется вам от €500 до €1200 в неделю, в зависимости от месяца, выбранного вами для отдыха. Средняя цена в Испании не сильно отличается от Италии, но цены существенно разнятся по регионам. Средняя цена односпальной виллы на Тенерифе составит от €950 в неделю.

2. Поток арендаторов жилья за границей как на короткий, так и на длительный срок пребывания резко растет. Дело в том, что россияне уже хотят большей свободы и независимости, чем им может предложить отель с полноценной запланированной туристической программой, точным временем и датами. Российский потребитель чувствует себя намного раскрепощенней и может позволить отдыхать себе неделю, месяц, все лето, значительно экономя на полном попечении отеля, обслуживая себя и свою семью самостоятельно. Создавая домашний уют, с точностью, как привык видеть у себя дома.

3. Вы знаете, абсолютно одинаково, только дело в том, что наши соотечественники также с радостью проводят время в своей летней резиденции, а вот когда наступает окончание периода отпусков и школьных каникул, с радостью сдали бы в аренду свое жилье до начала следующего лета. Среди местного населения те, кто сдает жилье в аренду, обычно имеют и вторую, и третью жилплощадь.

4. Определенно это должны быть апартаменты среднего класса, расположенные в жилой зоне, недалеко от пляжа, с хорошо развитой инфраструктурой вокруг. Купив такой объект в регионе, например, Средиземного моря, вы наверняка найдете своего арендатора круглый год.

лина Киптикова, коммерческий директор OU Toila Lik (Эстония):

1. Сразу хочу сказать, что на данный момент аренда в Эстонии не приносит больших доходов. Если и удается сдать квартиру, то в городах Нарва, Таллин, Тарту. В остальных городах и поселках вряд ли это получится. Доход от аренды за вычетом коммунальных платежей – около 6%. Это чутьчуть больше, чем процент на вклад в банке.

2. Число обращений о сдаче в аренду превышает число желающих снять жилплощадь, и за последний

Бл

Иц

-Оп

рО

С

1. сколько сейчас стоит арендовать квартиру за рубежом на время отпуска? 2. как вы оцениваете за последний год поток клиентов в этой сфере? 3. кто чаще успешно сдает свои апартаменты и виллы в аренду – наши соотечественники или местное население?4. Что и где советуете приобретать тем, кто при покупке ставит задачу «отбить» затраты доходами от аренды?

Валерия Яковлева, генеральный директор ооо «Компания «лидер»:

1. Аренда апартамента (2 спальни + гостиная + кухня), например, на Кипре обойдется от €550 В МЕСЯЦ, в зависимости от района, удаленности от моря и срока аренды. Чем длительнее срок, тем, соответственно, цена ниже.

Аренда виллы на Кипре (3 спальни, бассейн, пляж 50–100 м) обходится от €3500 в месяц. Аренда апартамента в Греции на островах от €30 в сутки в сезон.

Аренда виллы опять же зависит от месторасположения, так, например, у нас на Родосе вилла в греческом стиле, 4 спальни со своим садом, 100 м от пляжа, но без бассейна стоит около €200 в сутки в сезон, а современная новая вилла на Закинтосе (2 спальни, 2 санузла, гостиная, кухня, бассейн) с шикарным видом на море, но расположенная на возвышенности на территории 4,5 га оливковых рощ, где до моря 2 км, будет стоить от €90 в сутки в зависимости от сезона и продолжительности пребывания.

Вилла класса DE LUXE (3 спальни, гостиная, 2 ванны, джакузи) на Халкидиках, Закинтосе, Родосе, вилла с шикарной мебелью, изумительным видом, приватным бассейном на закрытой охраняемой территории либо на территории заповедника будет стоить от €600 до €800 в сутки.

Вилла в Таиланде (1 спальня) на острове Пхукет в комплексе вилл с общим бассейном на зеленой территории с садом, 500 м от пляжа, будет стоить около €40 в сутки, а в этой же стране дом с 3 спальнями, личным бассейном обойдется уже в €175 в сутки.

Одно, двухспальные апартаменты на Пхукете экономкласса можно снять за €25 в сутки.

В Хорватии хорошие апартаменты (2 спальни, гостиная, кухня, терраса), но в 4 км от пляжа можно снять за €400–500 в неделю.

Дом в Италии (2 спальни) со своей территорией, садом, в пределах 200 м от пляжа, например, на побережье Терачина (80 км от Рима) обойдется от €1100 в неделю.

Отличная квартира (2 спальни+гостиная) в Объединенных Арабских Эмиратах в Дубае, на 2й линии от пляжа обойдется примерно в $3000 за неделю.

2. Поток клиентов, безусловно, растет. По моему мнению, это происходит по нескольким причинам:

1) Цены на аренду недвижимости на море за рубежом ниже либо в редких случаях такие же, как на российском побережье Черного моря. А разница в качестве сдаваемой недвижимости и условиях проживания – очевидна.

2) Увеличивается количество авиарейсов за рубеж, европейские авиакомпании все больше выходят на русский рынок, появляются прямые поезда в Европу. Транспортные компании, конкурируя, всетаки часто предлагают гибкую систему скидок на авиаперелет или билет на поезд. Эти виды транспорта становятся все более доступными по цене. Это очень важно для многодетных и просто больших семей.

3) Ну и, конечно, сравнивая цены на проживание в хорошем отеле для семьи из 5 человек и проживание на вилле этой же категории, можно сделать вывод, что жить в доме и экономичнее, и удобнее. Ты не привязан к режиму отеля, ты имеешь свою личную территорию, а значит, и свободу, в первую очередь свободу выбора, как говорится в известном фильме: «Хочу халву ем, хочу пряники». То есть вы можете ночью купаться в своем бассейне, готовить барбекю тогда, когда вам захочется, у ваших детей своя отдельная детская площадка и своя детская комната, вы можете приглашать друзей, родителей, и никто вам в этом не будет мешать. Потому что в выбранный вами период этот дом – ваш.

На самом деле очень часто аренда – первый шаг к покупке недвижимости за рубежом.

3. Очень поразному. Зависит от страны. Так, в Греции пока немного русских владельцев недвижимости, поэтому чаще сдают в аренду сами грекихозяева. На Кипре в основном сдается недвижимость, приобретенная либо русскими, либо англичанами. В Италии чаще сдает местное население, в Испании, Хорватии и Черногории очень часто наши соотечественники.

4. На данный момент по приобретению с целью инвестиции и дальнейшей сдачи недвижимости в аренду лидируют, конечно, Кипр и Испания.

Кипр – страна солнечная в любой сезон, это прекрасное авиасообщение круглый год из Петербурга и Москвы, это большой выбор недвижимости на любой вкус и кошелек и, конечно, это прекрасная инвестиция на годы вперед для детей и внуков, тем более что теперь появилась возможность получить вид на жительство при покупке недвижимости от €300 тыс. Это означает, что вы сможете БЕЗ ВИЗЫ перемещаться по территории всего Евросоюза, а это очень важный аспект для многих. Прекрасные проекты сейчас есть в Лимассоле, в регионе Пафоса и Лачи. Это могут быть апартаменты, которые всегда пользуются спросом, либо вилла, лучше с тремя спальнями в пределах 500 м от пляжа.

Также рекомендую обратить внимание на Грецию и Италию, это те страны, в которых до сих пор чувствуется огромный дефицит недвижимости в аренду. В частности, полуостров Халкидики (Северная Греция) и остров Родос – очень популярные направления, но чтобы подобрать удачную недвижимость в аренду в этих местах, начинать искать ее надо за год.

Бл

Иц

-Оп

рО

С



любомир Христов, гене-ральный директор компании «алма-тур» (Болгария):

1. В первую очередь стоит отметить, что в Болгарии есть различные варианты курортной и некурортной недвижимости, которые можно сдавать в аренду: студии (одна жилая комната с кухонным блоком), апартаменты с одной и более спальнями, виллы, коттеджи, мезонеты (двухэтажные квартиры) и просто квартиры в обычных жилых домах. На побережье стоимость аренды сугубо индивидуальна. Все зависит от того, где ваш апартамент находится (на каком курорте, как далеко от пляжа), есть ли вид на море, в каком состоянии, есть ли балкон или терраса, какой метраж апартамента, что есть на территории комплекса, в каком месяце вы сдаете, на какой срок и прочее. В среднем стоимость аренды студии начинается от €30 в сутки (небольшая студия, в не самый высокий летний сезон, оборудованная всем необходимым, меблированная, недалеко от пляжа).

2. За последние несколько лет наметился стабильный спрос на аренду апартаментов в летний сезон и на Черноморском побережье Болгарии, и на горнолыжных курортах. Аренда апартаментов существенно отличается от стоимости номера в отеле, также преимущество апартаментов в том, что все они оборудованы кухонным блоком, что удобно для тех, кто едет на длительный срок, а также для семей с детьми.

3. Среди владельцев недвижимости в Болгарии очень популярна тема сдачи в аренду своей недвижимости. Российские граждане также используют свою собственность для сдачи в аренду отдыхающим, но реже.

4. На Черном море Болгария предлагает широкий выбор курортных зон и населенных пунктов, начиная от самой северной части: Кранево, Балчик, особенно Золотые Пески (это необычайно оживленный и развитый летний курорт недалеко от Варны), также очень популярен курорт Св. Константин и Елена, один из самых старинных, респектабельных и зеленых курортов Болгарии, и далее к южной части, в сторону Бургаса. Среди старинных городов на побережье раскинулся один из самых известных курортов Болгарии – Солнечный Берег. Здесь имеет смысл приобретать апартаменты с целью сдачи в аренду, это оправдано.

Далее следует остановиться на аренде апартаментов в горнолыжных курортах Болгарии. Болгария, как зимнее направление, набирает все большую популярность. Это связано с доступными ценами на отдых и проживание, но при этом качество горнолыжных трасс и вся инфраструктура находятся на достойном уровне. Покупка и аренда недвижимости возможна в Банско, Боровце и Пампорово. В связи с достаточно краткой продолжительностью зимнего сезона (декабрьмарт) большую часть года на апартаменты в этой части курорта спрос снижен или отсутствует вовсе. Но в ряде комплексов успешно решен этот вопрос. Это спакомплексы. Например, Tamplier в Банско, где построен большой, не имеющий аналогов в Болгарии аквакомплекс. Такие апартаменты можно будет сдавать круглогодично.

Бл

Иц

-Оп

рО

С

фессиональных посредников. Наши сограждане, как правило, необъективно оценивают стоимость своей недвижимости, и при этом многие потенциальные арендодатели из России пытаются самостоятельно искать арендаторов через Интернет.

Хочется заметить, что у наших сограждан существует ошибочное представление о том, как работают российские агентства недвижимости на зарубежном рынке. Все агентства мира сейчас работают одинаково и делят между собой заработанные проценты, поэтому, обратившись в российское агентство, клиент ни в коем случае не переплачивает.

4. Вид недвижимости, которую следует приобретать, зависит от страны, в которой вы собираетесь ее покупать. В Финляндии, наиболее актуальном месте отдыха петербуржцев, я бы рекомендовала присмотреться к коттеджам. Думаю, приобретя коттедж, расположенный посреди леса у озера или недалеко от многочисленных горнолыжных курортов, его будет сравнительно несложно контролировать, и, думаю, на эти объекты вы сможете найти себе достойного арендатора. В Испании и на Кипре я бы советовала приобретать апартаменты с 2–3 спальнями вблизи моря.

диана арама, партнер LPZ Ltd. (лондон):

1. Мы занимаемся арендой недвижимости в Лондоне более шести лет. Летом снять двухкомнатную квартиру в центральном районе стоит около £550 в неделю, включая коммунальные счета. В элитных районах, например Мэйфеер или Наитсбридж, такая квартира обойдется намного дороже – от £1500 в неделю.

2. Число арендаторов в Лондоне постоянно растет, а весеннелетний период называют здесь «горячим» изза притока туристов и студентов, бронирующих квартиры с июляавгуста. Туристическая и образовательная индустрии в Англии стремительно развиваются и растут, соответственно, растет и приток арендаторов. Главный интерес составляют сейчас Олимпийские Игры и королевская свадьба.

3. Я бы не стала разделять успешных лендлордов на российских и британских. Наиболее успешны, пожалуй, те, кто имеет в наличии разнообразное портфолио недвижимости и обеспечивает четкое управление ею, контролируя расходы.

4. Мы советуем приобретать одно, двухкомнатные квартиры в центральных районах Лондона, так как наибольшее количество арендаторов запрашивает именно их. Главное – найти баланс цены и качествa и делать ставку на удачное месторасположение недвижимости. Например, одним из самых популярных сейчас проектов является новый жилой дом в Хаммерсмите на западе Лондона. Здесь одно, двухкомнатные квартиры стоят £300–400 тыс. и распродаются в основном в России и Сингапуре. Прибыль от аренды в подобном доме может составить 4–6%.

Бл

Иц

-Оп

рО

С

год ничего не изменилось. Чуть лучше становится ситуация в летнее время, когда увеличивается число туристов, а в Тарту, наоборот, зимнее время наиболее благоприятно для сдачи жилья студентам Тартуского университета и других учебных заведений.

3. Безусловно, съемщики больше доверяют местному населению. Поэтому, если наш соотечественникроссиянин хочет сдать свои апартаменты, то он должен прибегнуть к услугам эстонского агентства.

4. Если изначально ставится задача купить объект, способный сдаваться в аренду, то рекомендую Таллин, как столицу, в которой очень много гостей, в том числе и иностранных специалистов, работающих на предприятиях Таллина, затем Тарту, самый студенческий город Эстонии, и, конечно же, Нарву, как приграничный город, привлекающий к себе на работу большое количество жителей прилежащих поселений.

екатерина Прозоровская, генеральный директор и партнер Baltic Estate:

1. На данный момент мы предлагаем нашим клиентам аренду недвижимости в Испании, Португалии, на Кипре. Стоимость арендуемой недвижимости, конечно, зависит от множества факторов: в первую очередь от сезона, от класса и размера, от того, сколько человек собирается проживать в этой недвижимости. Влияют местоположение, интерьер, видовые характеристики и т. д. Чем дольше период аренды, тем дешевле стоимость в сутки.

Например, на Кипре можно снять квартиру с одной спальней за €60–120 в сутки, в зависимости от сезона, а виллу с тремяпятью спальнями от €170–450 в сутки.

В Испании и Португалии стоимость недельного проживания в апартаментах с одной, двумя спальнями обойдется от €250–900 в неделю. Удовольствие недельного проживания на шикарной вилле обойдется от €1500.

В любом случае, если вы хотите чтото арендовать за рубежом, лучше обратиться к профессионалам и заранее. Например, европейцы начинают заниматься поиском арендуемого жилья за полгода и правильно делают!

2. Говоря о спросе на рынке аренды заграничного жилья, нельзя забывать о его сезонном характере. С наступлением весны количество обращений увеличилось. Например, Португалия – относительно молодая и перспективная страна на российском рынке зарубежной недвижимости, и ажиотажного спроса на апартаменты и виллы здесь мы не видим. Пока. Недвижимость в Испании и на Кипре традиционно пользуется спросом как среди инвесторов, так и у арендаторов. В основном это семьи с детьми, которые снимают жилье на несколько месяцев. В этом случае жить в апартаментах или на вилле гораздо выгоднее и удобнее, чем в гостинице.

3. Европейцы, владеющие недвижимостью, более успешны на рынке аренды. Всегда легче сдать недвижимость, находясь на месте ее расположения. К тому же европейцы чаще пользуются услугами про


ЭстонИя

– Что изменилось в Эстонии с советских времен?– Что изменилось существенно, так это туриндустрия. Ко всем прелестям прибавились профессионально восстановленные и отреставрированные старинные крепости почти в каждом небольшом городке и бес-численное множество спа-отелей, которые привлека-ют большим ассортиментом услуг и недорогой ценой (примерно €40 на человека за сутки).

В целом же Эстония сегодня живет, как обыкно-венная маленькая европейская страна. Безопасность на высоком уровне, может быть, еще и потому, что у местных жителей принято звонить в полицейский участок и сообщать об увиденных ими «нестандар-тных моментах» (в Европе да и в Америке это назы-вается сотрудничать с полицией, помогая ей подде-рживать порядок в стране!). Именно поэтому ваш дом не ограбят в ваше отсутствие, соседи обязательно вы-зовут полицию, если увидят что-то неладное. Но и вы должны вести себя соответственно, если вы где-то в неположенном месте выбросите мусор, то будьте уве-рены, вас найдут и оштрафуют весьма существенно.

Продукты в магазинах практически все свои, эко-логически чистые, потому как Евросоюз очень четко отслеживает, что делается в каждой из его стран. – кто и какую недвижимость покупает сейчас в Эсто-нии? – Покупатели недвижимости в Эстонии делятся на несколько категорий:

– шведы и финны, северные соседи, которые скупают недорогую и явно недооцененную недвижи-мость в островной и северо-восточной части Эстонии, как правило, для того чтобы в дальнейшем перепро-дать с выгодой;

– московские покупатели интересуются домами и квартирами в прибрежной части Пейпси-ярв (Чуд-ское озеро), рассматривая это как вложения, которые в скором времени принесут доход при перепродаже, или (все чаще и чаще) для дачного отдыха в недоро-гой и спокойной стране, климат которой не сильно отличается от российского и не вредит здоровью при частых переездах;

– этнические эстонцы, желающие вернуться на историческую родину;

– петербуржцы, снова покупающие себе дачи как в старых домах, так и во вновь строящихся, приез-жающие в Нарва-йыэсуу (усть-Нарву) целыми семь-ями в трех-четырех поколениях, открывающие для себя ставший курортным Силламяэ, элитный Тойла, старинную Саку;

– бизнесмены, приобретающие пока недорогие коммерческие объекты, такие как склады, магазины, топливохранилища и даже казино, которые в Эстонии легально работают, приносят доход и ждут русских игроков. – каковы средние цены на дома и квартиры в Эсто-нии? на коммерческие объекты?– Средние цены на недвижимость сейчас крайне

низки, ниже, чем во всей остальной Европе. Правда, за последние полгода в связи с широким интересом северных соседей, а за ними и московских покупате-лей, наметился подъем цен на объекты эконом-клас-са. И, тем не менее, однокомнатная квартира в Нарве стоит от €15 тыс. Небольшой домик с приличным земельным наделом в размере 1–2 гектара можно найти за €12–14 тыс. Добротный дом с землей ку-пите за €45–55 тыс. Коммерческие объекты имеют смешные цены, например казино в Нарве продается за €70 тыс., а недавно ушел с молотка шикарный ресторан в Силламяэ, на берегу залива, площадью 1400 кв. м за €155 тыс. – есть ли ограничения на покупку земли россиянами?– Для россиян при покупке земли есть только одно ограничение: в волостях, прилежащих к границе, вам как физическому лицу участок земли не продадут. Но мы помогаем клиентам оформить фирму, и тогда понравившийся объект приобретается на юридичес-кое лицо. Кстати, многие наши клиенты, создав таким образом фирмы и видя, какой благоприятный нало-говый климат в стране, начинают создавать реальный бизнес, успешно работают и могут даже претендовать на вид на жительство. Причем сейчас Эстония реаль-но нуждается, что называется, в «свежей крови». Дело в том, что, получив синие паспорта граждан Ев-ропы, многие эстонцы, причем самая продвинутая и образованная часть, уехали из страны в поисках луч-шего. многие остановились на Англии, кто-то нашел работу во франции и Италии, с удовольствием едут в германию. Поэтому в Эстонии существует явная не-хватка специалистов во многих областях, например в IT, и это дает возможность российским специалистам, приехавшим в Эстонию, закрепиться и почувствовать себя нужными в чужой стране.

Кстати. В одном из самых старых и уважаемых высших учебных заведений Европы, Тартуском уни-верситете, есть отделение для русских студентов и специальная программа для студентов из России. Российские студенты, изучающие эстонский язык, обучаются бесплатно. Это называется у эстонского государства «формой укрепления связей между Эс-тонией и Россией».– как в Эстонии относятся к русским?– Россияне – это туристы, которые приносят в страну деньги, а значит и благополучие. В Эстонии помнят русский язык, в магазине вежливо обслужат, а на улице правильно укажут дорогу (помните, как рань-ше посылали в прямо противоположную сторону?). Ваши эстонские соседи всегда вам помогут, если вы попросите, но в друзья набиваться не будут. И от вас будут ждать вежливого отношения и приличного по-ведения. Это все-таки Европа.



ЛИна кИПтИкова, коммерческИй

дИректорOU TOiLa Lik (ЭстонИя)

FA

Q

март 2011 39Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru



гО

д И

Сп

аН

ИИ

Испания. Правила съема

ТексТ: ЮЛия ГерасимОВаФОТО аВТОра

Владельцы испанской недвижимости стараются заработать на жизнь, активно сдавая недвижимость внаем. В курортный сезон число арендаторов в Испании год от года растет, но объектов так много, что цены все равно регулярно снижаются.

Долгожданный отпуск нужно провести так, чтобы помнить о нем весь год, поэтому многие предпочитают заранее выбрать маршрут, определиться с проживанием и спокойно готовиться к лету. Ктото предпочитает жить в отеле, где все включено, а ктото, в основном семейные, стараются на время отпуска снять жилье, чтобы чувствовать себя как дома и не зависеть от правил отеля. Эксперты прогнозируют рост потока туристов на Средиземноморское побережье Испании в этом году изза нестабильной ситуации в Египте, Тунисе, Марокко и других когдато популярных курортных странах.

кому что«Мы приезжаем на отдых в Испанию пару раз в год и всегда минимум недели на три, поэтому всегда стараемся снять жилье, а не останавливаться в отеле, – рассказывает Наталия Аксаментова. – Когда едем только я, муж и сын – снимаем квартиру, прошлым же летом ездили с друзьями – снимали виллу. Более спокойно, чем в отеле, сам себе хозяин. Да и по цене выгоднее».

Жилье на время отпуска можно найти и самим, тем более что сейчас предложений больше чем достаточно. Многие владельцы квартир в ожидании лучших цен на недвижимость пока предпочитают их сдавать туристам и тем самым компенсировать расходы на содержание жилья.

«Раньше сдача квартир в аренду на летний период приносила реальный доход и владельцам жилья, и посредникам. Сейчас это, скорее, вынужденная мера. Еще несколько лет назад у дверей агентства выстраивались очереди, почти не глядя, снимали только что освободившиеся квартиры, заплатив требуемую владельцем сумму. Сейчас собственники квартир борются за клиентоварендаторов, – отмечает Росарио Игеро Молина, владелица сети агентств Valor на КостаБланка. – Последние почти всегда звонят заранее, просят отправить фотографии и точное размещение квартиры, перед тем как отправить залог».



гО

д И

Сп

аН

ИИ

гО

д И

Сп

аН

ИИ

По данным Национального института статистики (INE), в Испании за последние 20 лет спрос на аренду недвижимости в разгар туристического сезона сократился на 70%. Главная причина – жесткая конкуренция со стороны хостелов и отелей экономкласса. Например, на КостаБланка за последние 10 лет количество гостиниц этой категории увеличилось в два раза. «Чем выше конкуренция, тем ниже цены, в борьбе за клиента гостиницы демпингуют. Уровень сервиса в отелях экономкласса стал выше, поэтому туристам, особенно путешествующим в одиночку или парами, гораздо выгоднее жить в отеле, чем снимать квартиру и тратить время на приготовление еды и уборку», – отмечает экономист Альфонсо Масиас.

квартирный вопросЭкономическая ситуация в Испании такова, что многие вынуждены сдавать жилье, чтобы выжить. Специалисты отмечают, что за последние два года среди арендодателей появляется все больше физических лиц. Сдача квартир внаем для них – источник заработка и оплаты счетов за эту же квартиру. Такой же философии придерживаются и некоторые инвес

тиционные компании, которые не хотят продавать квартиры по себестоимости и предпочитают зарабатывать на их аренде.

По словам Альфонсо Масиаса, предложений по аренде квартир сегодня много, но далеко не все они соответствуют запросам туристов. Хорошую квартиру на первой линии пляжа найти не такто просто, зато снять жилье в новых домах в удаленных от моря районах легко, и цены там будут гораздо ниже.

Аренда квартир в разгар туристического сезона интересна в первую очередь семьям с несколькими детьми. Проживание в гостинице разорительно для семейного бюджета, а жизнь в съемной квартире позволяет чувствовать себя как дома и не отказываться от своих привычек. Тем более что многие компании в борьбе за клиента готовы идти на серьезное снижение цен. Например, на пляже Пониенте в Бенидорме в новой зоне снять новую квартиру с двумя спальнями и видом на море в 2009 г. на две недели в разгар сезона (июль – август) стоило €1000–1200, а в прошлом году – уже в два раза меньше. Тенденция по снижению цен на аренду жилья на короткие периоды времени наблюдается во многих береговых провинциях Испании.

изМенение средних цен на аренду в регионах испании за последний год

Столица провинцииСредняя цена за март 2011

Снижение по сравнению с прошлым годом

Barcelona €1070 -5,2%

Sevilla €908 -3,8%

Palma de Mallorca €770 -2,4%

Valencia €751 -3,1%

Murcia €645 -2,8%

Girona €644 -5,7%

Granada €587 -3,8%

Almería €534 -6,4%

Источник: данные компаний

«В нашей фирме многие резервируют квартиры из года в год, поэтому для постоянных клиентов действует специальная система скидок. В городке Ла Кала де Финестрат квартира с тремя спальнями в июлеавгусте стоит €1200 за 15 дней, в другие месяцы ее можно снять за 750», – рассказывает Аронде Ван Тонгерен, специалист агентства BenidormLands.

В зависимости от популярности зоны отдыха, удаленности жилья от центра города или моря цена может довольно сильно меняться. Например, в июле в Бенидорме снять «двушку» на 15 дней в хорошем районе будет стоить €1200, а в Салоу (городок на море недалеко от Барселоны) за тот же период – €800. В Аликанте на первой линии пляжа за неделю в квартире с двумя спальнями в июле с вас попросят €1000, а в районе Бабель в 3 километрах от пляжа – €600.

процедура аренды квартиры максимально проста. пос-мотреть варианты квартиры можно самостоятельно через интернет или обратившись к операторам в россии. если нужный вариант найден, вы отправляете заявку в компанию, вносите предоплату и все. предоплата за проживание не должна превышать 10–15% от общей стоимости аренды квартиры за весь период. в день передачи ключей вам предоставят возможность просмотреть квартиру, обстанов-ку, белье. помните, что кроме платы за аренду жилья вас попросят внести залог, который будет зависеть от общей стоимости аренды, например, если проживание вам обхо-дится в €800, залог будет размером €150–200. его берут на случай порчи имущества, поэтому если вы возвращаете квартиру в сохранности, то залог вам обязаны вернуть.



ИсПанИя

– Что вы можете сказать об интересе русских по-купателей к испанской недвижимости сегодня? как его оцениваете? где покупают и что?– Со стороны россиян с февраля 2011 года на испанском рынке курортной недвижимости чувст-вуется как сезонная весенняя активность, так и реализация отложенного спроса потенциальных покупателей, начавших поиск «второго дома» с осени 2010 г. Испания привлекает российских покупателей не только солнцем, морем, природ-но-климатическими условиями на любой тепло-любивый вкус, но и демократичным и терпели-вым отношением к нашим соотечественникам. Основным спросом продолжает пользоваться недвижимость северной столицы Испании – Бар-селоны, побережий Коста-Брава, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Это апартаменты, таунхаусы, виллы.

Все больше растет интерес к коммерческой недвижимости – гостиницам, ресторанам, тор-говым центрам, винодельческим производствам, автозаправочным станциям, которые только благодаря кризису стали доступны российским инвесторам.– какие объекты и где посоветуете для покупки русским на невысокий и на средний бюджет?– В данном случае все зависит от цели покупки: для сдачи в аренду или для отдыха. В любом слу-чае для невысокого и среднего бюджета необхо-димо приобретать только ликвидные объекты с потенциальной возможностью реализации в слу-чае каких-либо непредвиденных обстоятельств. Это качественная недвижимость, находящаяся в пешей доступности от пляжа, рядом с социаль-ной и развлекательной инфраструктурой, с ви-дом на море.

При выборе недвижимости для постоянного места жительства есть прекрасные предложения во внутренних районах Испании.– имеет ли смысл рассматривать аукционную недвижимость? стоит ли игра свеч? Может ли это быть опасно?– Качественная и дешевая аукционная недвижи-мость – это лукавство. ликвидная недвижимость до аукциона не доходит, она покупается самими банками и выставляется на продажу по рыноч-ным ценам. Или надо заниматься самостоятель-но только аукционной недвижимостью и отсле-живать объект, который будет в соотношении цена-качество ниже рынка. Сделка с аукционной недвижимостью может растянуться в несколько раз дольше по времени, чем оформление при приобретении обычным путем.– Можно ли подобрать в испании объект с пер-спективной сдачей в аренду? а гарантии сдачи дает ли сегодня кто-нибудь?

– Подобрать объект для сдачи в аренду можно, Испания пользуется популярностью у туристов многих стран. В аренду объект сдается или крат-косрочно (дни, недели, несколько месяцев), что дороже, или долгосрочно (на год и более) по более низким арендным ставкам. усредненный доход в обоих случаях обычно не превышает 6% годовых. Сдавать можно самостоятельно или через специализированную управляющую ком-панию, с которой надо будет делиться доходом. С дохода от аренды необходимо платить налог, сейчас в Испании данный вид деятельности строго отслеживается.

Берусь утверждать, что в Испании сейчас нет предложений с гарантированным получением дохода от сдачи недвижимости в аренду. – пожалуйста, приведите примеры последних сделок (если это не коммерческая тайна): из ка-кого города клиент, какова сумма сделки, какой объект приобрел?– Критерии проданных объектов не содержат коммерческую тайну. Наших клиентов можно условно разделить на несколько категорий, в зависимости от задач, которые они ставят перед собой, приобретая недвижимость в Испании. Одни вкладывают в себя, в образ жизни, в здо-ровье, в будущее детей, покупая апартаменты, таунхаусы или виллы на побережье. За послед-ние два месяца большим спросом пользовались двухспальные апартаменты на Коста-Брава в пе-шей доступности от пляжа с бюджетом до €300 тыс. и виллы до €1,5 млн.

На юге Коста-Бланка прошло несколько сде-лок по приобретению апартаментов стоимостью от €135 тыс. до €285 тыс. Основная часть клиен-тов из москвы и Санкт-Петербурга, но есть и представители других городов России.

Следующая группа покупателей изначально рассматривает приобретение жилья для сдачи в аренду с целью получения дохода. В данном случае спросом пользуется более дешевая не-движимость – студии от €80 тыс. и апартаменты с двумя спальнями до €200 тыс.

Отмечу, что появились потенциальные поку-патели, которые рассматривают приобретение недвижимости для более продолжительного пребывания в Испанском королевстве или с це-лью получения Пмж. Они не ориентируются на близость к морю и выбирают недвижимость в центрах деловой активности или отдельно стоя-щие дома с земельными участками во внутрен-них районах Испании.



ЭЛИна сИванкова, УПравЛяЮщИй

дИректор И Партнер комПанИИ

iNvESTPRavO PROPERTy

FA

Q



СТ

ра

На

НО

ме

ра

Хорватия. Недвижимость в стране «тысячи островов»



СТ

ра

На

НО

ме

ра

СТ

ра

На

НО

ме

ра

ТексТ: кОНсТаНТиН криНиЦкий ФОТО: tagrO dOO

Число россиян, посещающих Хорватию с туристическими целями, растет ежегодно. Этому в немалой мере способствует политика хорватских властей, третий год подряд открывающих сезонное безвизовое «окно» для российских туристов. Посетив этот гостеприимный край, где говорят на «почти понятном» для русского уха языке, многие решают купить себе жилье в Хорватии. Но, учитывая специфику местного рынка недвижимости, даже для тех, у кого имеются необходимые средства, задача оказывается не такой простой, как может показаться на первый взгляд.

начало путиРасположенная на юге Центральной Европы и западе Балканского полуострова Хорватия объявила суверенитет в 1991 году, сразу после развала Социалистической Югославии. Предпосылки для рыночного курса вновь образованного государства виделись неплохими: «продвинутый» социализм югославского образца позволял, например, иметь в собственности

до 10 гектаров сельскохозяйственной земли, платя за это государству абсолютно символический взнос. В СФРЮ имели большое влияние местные органы самоуправления, а экономика страны основывалась на хозрасчете. То есть в Югославии, в отличие от позднего СССР, имелись налаженные хозяйственные механизмы вполне рыночного образца.

Несмотря на неплохие стартовые условия для полного перехода к рынку, до середины девяностых Хорватия была активной участницей балканских конфликтов, что, конечно, не способствовало экономическому развитию тогда еще совсем молодого европейского государства.

Точкой отсчета позитивных экономических перемен в стране стал 1999 год. В Хорватии были проведены реформы, что дало эффект уже в следующем, 2000 году, когда экономика выросла на 5,5%. С 2001 по 2006 годы среднегодовой рост ВВП был стабильным, в среднем составляя 4,8%.

Начал активно развиваться туризм. Для этого имелись хорошие предпосылки: независимой Хорватии отошла большая часть Адриатического побережья бывшей Югославии (почти 90%). Это побережье – одно из

самых экологически чистых в Европе. Здесь прекрасный климат, удивительная природа и невероятные по своей красоте хвойные леса. В уютных прибрежных городках отлично сохранилась старинная архитектура.

Хорватию часто называют страной тысячи островов. Никакого преувеличения тут нет: в действительности островов, самыми крупными из которых являются Крк и Црес, даже больше – 1185, но всего на 66 из них имеется постоянно проживающее население.

сквозь призму ценРынок недвижимости Хорватии на экономически благополучном фоне середины «нулевых» вел себя весьма неоднозначно. По данным Хорватского статистического бюро (Državni zavod za statistiku, DZS), на жилищном рынке страны в 2005 и 2006 годах были зафиксированы небольшие падения (0,7% и 0,3%), а в 2007 году стоимость среднего квадратного метра поднялась с €1242 до €1563, сразу увеличившись на 26%.

Следующий, 2008 год, показал рост в 2,5%, притом что в расположенном на Адриатическом побережье международном курорте Дубровник цены выросли гораздо существеннее – на 10–12%.

Петр бутковский, владелец компании Tagro doo (риека, Хорватия):

– Получить визу на основании покупки жилья, как в Черногории или Испании, – в Хорватии не получится. Даже если иметь свою фирму, на которую оформлена недвижимость, можно быть только туристом. Приехать на 90 дней, затем выждать три месяца и приехать снова на те же 90 дней, при этом пребывая на территории Хорватии не больше 180 дней в году. Единственный выход для получения Пмж в Республике Хор-ватия – создание своего бизнеса. Для этого мало иметь ноу-хау: нужно инвестировать не менее €100 тыс. за три года, обеспечить свою семью и дать работу несколь-ким хорватам.

изМенение средних цен на кварТиры в загребе по районаМ

Районы ЗагребаСредняя цена, €/кв.м Динамика

02.2011 01.2011 02.2010 За месяц За год

Все квартиры в Загребе 1823 1825 1873 -0,1% -2,5%

горний град - медвещак 2361 2529 2603 -6,7% -2,8%

Долний град - центр 2211 2324 2426 -4,8% -4,2%

Подслеме 2087 2087 2170 0,0% -3,8%

максимир 2008 2122 2297 -5,4% -7,6%

Чрномерец 1981 2020 1908 -1,9% 5,9%

Трне 1912 1934 2040 -1,1% -5,2%

Трешневка - север 1836 1827 1900 0,5% -3,8%

Трешневка - юг 1826 1806 1979 1,1% -8,8%

Пещеница - житняк 1700 1673 1844 1,6% -9,2%

Подсусед - Врапче 1564 1614 1641 -3,1% -1,6%

Новый Загреб - запад 1561 1565 1664 -0,3% -6,0%

Стеневец 1570 1580 1646 -0,6% -4,0%

Новый Загреб - восток 1522 1543 1739 -1,3% -11,3%

Доня Дубрава 1517 1525 1555 -0,6% -1,9%

горня Дубрава 1473 1492 1499 -1,2% -0,5%

Сесвете 1250 1260 1322 -0,8% -4,7%

Источник: CR Consulting (Загреб, Хорватия)

изМенение средних цен на недвижиМосТь на адриаТике, по регионаМ

КатегорияСредняя цена, €/кв.м Динамика

02.2011 01.2011 02.2010 За месяц За год

Квартиры в Загребе 1823 1825 1873 -0,1% -2,7%

Дома в Загребе и пригородах 1161 1163 1289 -0,2% -9,9%

Коттеджи и квартиры на Адриатике

1959 1948 1955 0,5% 0,2%

Квартиры на Адриатике 1822 1864 2137 -2,3% -14,7%

Дома на Адриатике 1546 1564 1601 -1,1% -3,5%


�0 апрель 2011Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

апрель 2011 �1Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

СТ

ра

На

НО

ме

ра

СТ

ра

На

НО

ме

ра

находится на западе страны в районе Среднедунайской низменности. Здесь скромный домик в сельской местности можно купить по цене от €10 тыс., а квартиру с двумя спальнями – в районе €40–50 тыс.

Примерно по той же цене иногда можно найти очень скромные апартаменты с 1 спальней на побережье Адриатического моря, называемого местными жителями «Ядран». Но чаще встречаются апартаменты с двумячетырьмя спальнями стоимостью €150–250 тыс.

Пример реального предложения в средней ценовой категории. В известной своим превосходным песчаным пляжем курортной Цриквенице за €190 тыс. выставлены на продажу стометровые апартаменты с двумя спальнями и гостиной, частично открытым видом на море и участком в 150 кв. м, где расположен собственный бассейн. Специалисты утверждают, что в «жемчужине Адриатики» Дубровнике подобная недвижимость стоила бы уже свыше €300 тыс., а в Опатии – €350–400 тыс.

Спад последовал в октябре 2008 года, когда количество сделок резко уменьшилось, но существенного удешевления недвижимости не произошло: до октября 2010го, то есть за два последующих года, индекс стоимости недвижимости (Indeks Cijena Nekretnina) опустился только на 11 пунктов. Затем последовал непрерывный трехмесячный рост с последующим небольшим падением в феврале 2011 года. Итог последних четырех месяцев – лишь весьма символический подъем рынка с 109,1 до 109,9 единиц индекса.

История последних лет позволяет сделать вывод о высокой стрессоустойчивости рынка этой балканской страны. Наряду с этим интересно, что по данным хорватских СМИ, запасы нераспроданной недвижимости в стране оцениваются в совсем не малую по местным меркам сумму €15 млрд.

Что касается уровня цен по регионам страны, то сегодня наиболее демократичные – в Славонии, которая

сравнение индекса цен жилой недвижиМосТи в загребе и на адриаТиЧескоМ побережье хорваТии

Источник: Centar Nekretnina, Хорватия



СТ

ра

На

НО

ме

ра

СТ

ра

На

НО

ме

ра

григорий дыбЧик, руководиТель оТдела зарубежной недвижиМосТи ооо «зевс»:– отразится ли на ценах на не-движимость грядущее вступле-ние хорватии в ес?– Безусловно, новый статус страны повысит цены на не-движимость. В связи с тем, что жители Хорватии не спешат все распродать (причина в менталитете, укладе жизни), а государство еще не ввело в полной мере в оборот сель-скохозяйственные земли, цены до и после кризиса кар-динально не поменялись. О докризисном уровне сделок пока говорить еще рано, но интерес к Хорватии европей-цев и россиян со временем будет только повышаться. Хорваты держат цены. Хорваты понимают всю перспек-тивность своего развивающегося рынка. Объемы продаж, конечно же, упали, часть риэлторских компаний приоста-новила свою деятельность, но это снижение – следствие влияния кризиса извне. – какие места больше всего любят русские покупатели?– Полуостров Истрия сейчас постепенно становится более интересным и, соответственно, более популярным, чем Далмация. Причина не только в красоте и притягательнос-ти здешних мест, но и в удачном географическом положе-нии Истрии. – назовите, пожалуйста, ценовые минимумы и максимумы из имеющихся на рынке предложений. – На данный момент самыми дорогими являются земель-ные участки на первой линии побережья Дубровник – Опа-тия – €700–800/кв. м, после идет побережье Истрии. учас-тки на первой линии стоят €650–750 за кв. м. Основное количество предложений по участкам в Хорватии с более удаленным видом на море составляет €150–500/кв. м. Стоимость нового дома с участком на первой линии, пос-троенного в соответствии с современными европейскими критериями качества и комфорта, как правило, начинается от €800 тыс. Дома вторичного рынка на побережье стоят, безусловно, дешевле, но после приобретения у требова-тельного покупателя может возникнуть необходимость полной реконструкции дома.

По мере удаления от моря цена падает очень заметно: в €250–300 тыс. оценивается новая вилла, построенная в традиционном стиле в Истрии с бассейном и 2–3 спальнями в 5–10 км от моря, в то время как неподалеку от берега цена такого объекта оказалась бы никак не меньше €1 млн.

Если говорить о столице Хорватии, тысячелетнем Загребе, изза архитектурной схожести часто называемом «маленькой Веной», то довольно скромная квартира с двумя спальнями в центральном районе города на вторичном рынке будет стоить около €100 тыс. В новостройке – уже до €150 тыс., правда, в последнем случае как класс самого жилья, так и его площадь будут заметно отличаться в лучшую сторону.

казуистикаПо оценке The Global Property Guide из двадцати жупаний, то есть административных районов Хорватии, основными для иностранных покупателей недвижимости «числятся» всего пять. В основном это побережье Адриатики: треть сделок с иностранцами приходится на полуостров Истрия, четверть – на ПриморьеГорски Котар. Каждый восьмой контракт на покупку регистрируется в СплитДалмации. Оставшаяся часть распределяется так: Задар (8%), ДубровникНеретва (6%) и всего лишь 3% иностранных покупателей выбирают столичный, но не прибрежный Загреб.

Около 55% покупателей – граждане Германии. На австрийцев и англичан приходится 16% и 6% сделок, соответственно. Замыкают пятерку венгры (4%) и представители североевропейских стран (3%). Поскольку статистика приводится по официальным данным, то число российских покупателей недвижимости в Хорватии она никак не отражает.

Россиянину как физическому лицу купить здесь жилье просто невозможно, так как Россия, в отличие от стран Европейского союза, не имеет с Хорватией ратифицированного Договора о реципроцитете (межгосударственный принцип взаимности при покупке недвижимости). Поэтому вся покупаемая россиянами хорватская недвижимость оформляется на специально для этой цели регистрируемые в Хорватии фирмы.

Владелец хорватской компании Tagro Петр Бутковский говорит, что с 1995 по 2009 гг. иностранные инвестиции в страну составили €24 млрд. Из них только €1,2 млрд пришлось на недвижимость, причем, по большей части, коммерческую (торговые, складские и офисные центры).

цены жилой недвижиМосТи по районаМ загреба, €/кв. М

1 горний град – медвещак 2361

2 Долний град – центр 2211

3 максимир 2008

4 Подслеме 2087

5 Трне 1912

6 Трешневка – юг 1826

7 Чрномерец 1981

8 Трешневка – север 1836

9 Пещеница – житняк 1700

10 Новый Загреб – восток 1522

11 Новый Загреб – запад 1561

12 Стеневец 1570

13 Подсусед – Врапче 1564

14 Доня Дубрава 1517

15 горня Дубрава 1473

16 Сесвете 1250

17 Брезовица —

средний уровень цен по каТегорияМ недвижиМосТи в хорваТии, данные на МарТ 2011

Название Дом, €/кв. м Апартаменты, €/кв. м

Дубровник 2900–3100 2600–2800

Сплит 1900–2100 2000–2200

Шибеник 1900–2100 2000–2200

Истрия 1800–1900 2000–2200

Задар 1500–1600 1600–1800

Загреб 1400–1500 1300–1600

Риека 1200–1500 1700–1900

Континентальная часть страны 200–800 500–1300


средний уровень цен на недвижиМосТь по регионаМ хорваТии, данные на МарТ 2011

город цена недвижимости, €/кв.м

Сплит 2133

Риека 1612

Задар 1781

Шибеник 1463

Трогир 1890

макарска 2110

Опатия 2421

Дубровник 3262



апрель 2011 ��Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

СТ

ра

На

НО

ме

ра

СТ

ра

На

НО

ме

ра

ирина харЧенко, генеральный дирекТор «асТра Марина»:– как хорватия перенесла кризис? – В первую очередь заметно снизился спрос со стороны клиентов из Евро-пы. Недвижимость в Хорватии всегда была востребована у граждан Сло-вении и Италии, германии, Англии и Скандинавских государств, и с наступ-лением кризиса многие иностранные собственники выставили недвижи-мость, приобретенную ранее в Хорватии, на продажу. уменьшение спроса и заметное увеличение количества предложений на рынке недвижимости сказалось на некотором снижении цен. Но затрону-ло это в первую очередь недвижимость в сегменте «люкс». – как повел себя рынок после «пробуждения»? – Роста цен все-таки пока не наблюдается, но количество просмот-ров объектов и сделок с недвижимостью заметно увеличилось. Согласно статистическим данным, 38% количества сделок, со-вершаемых с недвижимостью, это приобретение именно квартир, особенно в Загребе и регионе Кварнер. Но это данные именно по всей стране, без разделения местных жителей, иностранных по-купателей и инвесторов. При этом недвижимость класса «люкс» интересует по большей части россиян, а покупатели из германии предпочитают покупать объекты под реконструкцию. – к каким районам рекомендуете присмотреться? – Истрия и Средняя Далмация все-таки более демократичны. На по-бережье стоимость квадратного метра жилья начинается от €1200–1300 за бюджетные апартаменты в пешей доступности от моря и пляжа. Обычно апартаменты продаются с чистовой отделкой, неко-торые даже с мебелью. Если все-таки рассматривать недвижимость на известных и популярных курортах, максимально близко к морю, то средняя цена начинается от €2000 за кв. м. Это в первую очередь известный и любимый всеми регион макарской Ривьеры в Средней Далмации, известный своими потрясающими пляжами и восхити-тельными закатами. В жилых комплексах со своей инфраструктурой на территории стоимость квадратного метра начинается от €3000. Но такая недвижимость – пока что редкость на хорватском побережье.

устойчивым спросом продолжает пользоваться район Опатий-ской ривьеры, это своеобразный лазурный берег Хорватии. Он же держит пальму первенства в стоимости жилья не только на побе-режье, но и, наверное, по всей стране. На первой береговой линии цены здесь достигают €8000 за кв. м. Кстати, любителям уединен-ных домов на первой линии от моря я бы рекомендовала обратить внимание на дома на островах Брач, Хвар и Корчула. Здесь прекрас-ная инфраструктура, транспортное сообщение, а цены на дома у моря на 20–30% ниже, чем в континентальной части страны.

Иностранное влияние на этом рынке всегда было очень несущественным, что можно объяснить правилами покупки жилья иностранцами, существовавшими в Хорватии до 2009 года. Приобрести недвижимость иностранному гражданину можно было только после специального одобрения такой сделки в Министерстве юстиции и только после того, как имелся доказанный прецедент того, что хорват уже приобретал в стране, ратифицировавшей Договор о реципроцитете, аналогичную недвижимость.

Поэтому с 2003 по 2009 годы в Министерство юстиции было подано 12 тысяч заявок на покупку, а одобрено – менее 8 тысяч. Тем не менее существовали «серые» неофициальные каналы.

До 2009 года в Хорватии было официально куплено иностранцами 11 517 объектов недвижимости, а с 2009 года граждане стран ЕС могут свободно покупать недвижимость в Хорватии. Соответственно, на правах

марина чеснокова, специалист по зарубежной недвижимости ооо «северная венеция»:

– Для российских граждан ипотеки в Хорватии нет, но есть альтерна-тива – вариант рассрочки платежа на несколько лет при покупке у застройщика. Покупают сегодня в основном немцы, поляки и россияне. Хорватия не относится к странам с круглогодичным пляж-ным сезоном, поэтому недвижи-мость на побережье не приносит ежемесячной прибыли.

взаимности и хорваты свободно покупают недвижимость в любой стране ЕС.

Понастоящему «раскрученного» рынка недвижимости, в отличие от рынка туриндустрии, считают эксперты, здесь по сей день нет. Местные всегда прекрасно понимали, что основное богатство Хорватии – это протяженная береговая линия возле теплого моря. Хорваты не спешили расставаться с этим достоянием «за гроши». Как говорит Петр Бутковский, иногда хорват мог не иметь денег, чтобы выпить лишнюю чашку кофе, но ему и в голову не приходило продать часть земли, переданной ему предками, несмотря на то, что многие граждане республики имеют такой земли на миллионы евро.

инвестиции: Pro et ContraПетр Бутковский из компании Tagro категоричен. «Для инвесторов в недвижимость Хорватии как направления пока не существует», – говорит он. Одна из причин:

динаМика изМенения средних цен на доМа и кварТиры в регионах хорваТии

КатегорияСредняя цена, €/кв.м Динамика

02.2011 01.2011 02.2010 За месяц За год

Квартиры в Загребе 1823 1825 1873 -0,1% -2,7%

Дома в Загребе и пригородах 1161 1163 1289 -0,2% -9,9%

Коттеджи и квартиры на Адриатике 1959 1948 1955 0,5% 0,2%

Квартиры на Адриатике 1822 1864 2137 -2,3% -14,7%

Дома на Адриатике 1546 1564 1601 -1,1% -3,5%


иногда хорват мог не иметь денег, чтобы выпить лиш-нюю чашку кофе, но ему и в голову не приходило про-дать часть земли, переданной ему предками, несмотря на то, что многие граждане республики имеют такой земли на миллионы евро.

�� апрель 2011Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru


СТ

ра

На

НО

ме

ра

СТ

ра

На

НО

ме

ра

индекс цен на жилую недвижиМосТь в хорваТии

индекс цен на жилую недвижиМосТь в загребе и пригородах

индекс цен жилой недвижиМосТи на адриаТиЧескоМ побережье хорваТии

Источник: Centar Nekretnina, Хорватия

Найти такую недвижимость на рынке довольно просто, она предлагается в среднем от €500 до €700 тыс. за дом рядом с морем с 4–6 апартаментами. Такие объекты на туристическом рынке Хорватии часто называют виллами, хотя это, по существу, малоквартирные дома.

Иностранному покупателю придется пройти очень много чиновников, чтобы начать зарабатывать на этой недвижимости. Даже в случае, если предыдущим владельцем дом был зарегистрирован в качестве туристического объекта, новому владельцу придется оформлять все документы заново. В Хорватии охотно рассказывают о случаях, когда российские покупатели поспешно покупали такие дома, а потом не знали, как с ними поступать дальше.

При этом ряд экспертов советует обратить внимание на внутренние районы страны. Здесь множество интересных мест: лечебных минеральных источников,

старинных замков, памятников природы и культуры. Рабочая сила там дешевле, чем на побережье, чиновники заинтересованы в развитии регионов, и все разрешения можно получить гораздо быстрее.

Пример: сравнительно небольшие инвестиции в €100 тыс. позволят создать устойчивый бизнес, например, в агротуризме. Такой вариант подойдет тем, кто хочет жить в своей усадьбе и, оставляя туристов на ночлег, угощать их самостоятельно выращенными продуктами. На родине Николы Теслы в Лике можно купить дом и большой участок земли за €50–60 тыс.

Если еще недавно нельзя было приобрести большой участок земли и, ориентируясь на «русскую» покупательскую нишу, построить коттеджный поселок, то сейчас появились предложения по продаже целых хорватских сел.

Возле Плитвицких озер, которые посещает более миллиона туристов в год, продается село в 60 домов и

достаточно высокие цены на недвижимость по сравнению с другими европейскими странами. Цены здесь всегда были сравнимыми со странами «большой» Европы и даже немного выше. Основные причины – дороговизна стройматериалов, бюрократизация сферы строительства и отставание в строительных технологиях.

Представители хорватских компаний считают, что государство Хорватия, в отличие от соседней Сербии, мало вкладывает в инфраструктуру и создание условий для инвесторов, пренебрегая маркетингом для привлечения инвесторов в сферу строительства и недвижимости.

Примеров неудачных вложений в Хорватию тоже достаточно много. Помимо возможных ошибок при оформлении права собственности, эксперты говорят о сложностях, связанных с покупкой миниапартотелей, притом что такая инвестиция неплохо зарекомендовала себя на многих мировых курортах.

140 гектаров земли, которое предлагается объединением полусотни владельцев этой недвижимости за цену менее €10 млн. Примерно по той же цене продается целое село с каменными домами в Истрии.

Словом, для предприимчивого человека ниш и возможностей для бизнеса в Хорватии очень много. Петр Бутковский из Tagro уверяет, что есть проекты, способные при инвестициях в €3–5 млн окупиться уже в течение 6–8 лет.

Тем временем в преддверии присоединения к Евросоюзу Министерство юстиции уже приступило к разработке новых, более лояльных правил по получению разрешения на право собственности для иностранных граждан. Возможно, это както отразится на выдаваемых местными банками ипотечных кредитах (5–7% годовых), получить которые сегодня иностранным гражданам невозможно.



кИПр

– в чем сегодня основные тренды рынка курорт-ной недвижимости кипра? Что примечательного происходит с точки зрения русских покупате-лей?– В 2010 году произошли изменения структуры спроса – покупатели из-за рубежа стали пред-почитать Пафос другим городам острова. В со-ответствии с данными Департамента земельных угодий Республики Кипр около половины по-купок кипрской недвижимости нерезидентами приходится именно на этот город. Чем это обус-ловлено?

а) меньшая цена объектов, по сравнению с лимассолом (который исторически лидировал по популярности среди курортных городов ост-рова);

б) широкий выбор объектов недвижимости в горной, городской местности, а также вдоль бе-реговой линии;

в) девственная и богатая природа, живопис-ный ландшафт и чистое море;

г) наличие международного аэропорта; д) развитая инфраструктура (современный

университет, отели, медицинские учреждения, торговые центры, досуговые объекты и прочее);

е) самая большая на острове концентрация памятников древности.

Отмечен заметный рост спроса со стороны российских покупателей, особенно на недвижи-мость в Пафосе. Для нашей компании сделки с покупателями из России сегодня составляют львиную долю продаж. – дают ли сегодня на кипре русским покупате-лям ипотеку? на каких условиях? – Крупнейшие кипрские банки выдают ипотечные кредиты нерезидентам, включая граждан Рф. Срок кредитования – до 30 лет по ставке около 5,8% в год. Кредит дается максимум на 70% от стоимости объекта. Плюс к этому мы предлагаем 10-летнюю рассрочку своим клиентам.– каков примерный средний ценовой уровень по-купок сейчас? – В районе €150–300 тыс. Это могут быть двух-спальные апартаменты в комплексе с инфраструк-турой или отдельно стоящий трехспальный дом в

коттеджном поселке. главное – это расположение в пешей доступности от пляжа и от объектов инф-раструктуры и видовые характеристики. – посоветуйте, пожалуйста, объекты для покупа-теля со средним бюджетом. 1. Eden Beach Apartments, лимассол. цены от €120 тыс.

2. Виллы класса люкс в одном из самых име-нитых коттеджных поселков Средиземноморья – KAMARES VILLAGE. Проект расположен в де-ревне Тала (Пафос) на горном склоне, откуда от-крываются потрясающие виды на море и город. цены от €370 тыс.

3. Pissouri Villas. В поселке предлагаются трех-, четырех- и пятиспальные дома с больши-ми участками. С территории открываются живо-писные виды на бухту Писсури и горы. цены от €358 тыс.– в россии пишут о том, что кипрское правитель-ство в качестве антикризисных мер активно раз-вивает туристическую инфраструктуру острова. какие проекты будут реализованы в ближайшие годы? Чем именно смогут воспользоваться рус-ские туристы? – Сейчас в районе Корал Бэй строится новая крупнейшая пристань для яхт (марина). Ее строит наша компания. мы считаем самым главным мегапроектом, реализация которого призвана преобразовать имидж Кипра, – Неаполис, кото-рый строится гК LEPTOS в Пафосе. Это будет первый в Европе интеллектуальный экогород. Его большая часть будет отдана под строитель-ство оздоровительного парка, античного музея, крупнейшего на острове парка и торгово-раз-влекательного комплекса. Помимо этого, на территории будут построены 4 клубных жилых комплекса, отель, университет, офисные зда-ния и инновационный исследовательский центр. Неаполис будет расположен в деревне герос-кипу, которая граничит с Пафосом с восточной стороны. Строительство уже начато.



ГеорГИй докУчаев, менеджер

По Продажам И маркетИнГУ московскоГо

ПредставИтеЛьства LEPTOS ESTaTES

FA

Q



ИН

Те

рВ

ью

БесеДОВаЛ кОНсТаНТиН криНиЦкий ФОТО: tagrO dOO

Продолжает хорватский рынок падать или начинает возрождаться? Верят ли хорватские компании «в русского покупателя»? В конце концов, где покупать и на что рассчитывать? Об этом мы задаем вопросы Александру Горбунову, управляющему компанией CR Consulting (Загреб, Хорватия).

– ощутил ли хорватский рынок влияние мирово-го экономического кризиса?

– Да, и очень сильно. Объемы продаж недвижимости по сравнению с пиковыми 2006 и 2007 гг. за годы кризиса упали в среднем на 60%. Для строителей это вылилось в снижение объемов ввода и увеличение числа непроданной недвижимости. Например, только в Загребе в определенный период оказалось от 13 до 15 тысяч непроданных квартир в новостройках.

В 2008 и 2009 гг. строительство сократилось на 20–30% как в денежном выражении, так и в объемах. Необходимость выполнения обязательств по кредитам привела к массовому снижению цен. Регулярные снижения и персональные скидки покупателям привели к падению цен в новостройках на 20–25%. Для многих строителей все это закончилось уходом с рынка.

Риэлторам, не имеющим серьезных обязательств по кредитам, по сравнению со строителями повезло немного больше. Тем не менее катастрофическое снижение продаж во всех регионах страны привело к закрытию почти половины лицензированных агентств по недвижимости и перепрофилированием их на туристический рынок.

Меньше всех пострадали частные продавцы, поскольку им не требовалось нести сопутствующие бизнесу расходы – ежегодных налогов на недвижимость в Хорватии нет. Хотя, разумеется, и они заметно потеряли: цены с 2008 г. в среднем по побережью и в Загребе на вторичном рынке упали на 8–13%. Реальную цену покупки можно увидеть, если предлагаемую продавцом цену уменьшить еще на 5–10%.

– Были ли правительством приняты какие-то меры по поддержанию финансового рынка, рынка недвижимости и строительной отрасли страны?

– Никаких специальных мер не было. Правда, в Хорватии действует «стимулирующее» положение, при определенных условиях освобождающее от налога резидента страны при покупке его первой недвижимости.

Но в громких заявлениях политиков недостатка нет – всевозможные «инициативы» озвучиваются здесь чуть ли не ежемесячно. Сейчас, например, обсуждается возможность оплачивать половину процентов по кредиту в течение 4–5 лет государством, но будет ли все это работать – пока неизвестно. О государственных финансовых вливаниях в отдельные компании, связанные со строительством или недвижимостью, я просто не слышал.

Пострадавших от «недостроя» или «долгостроя» среди покупателей нет. Если такое и случалось, то

Рынок Хорватии: откровенный разговор



ИН

Те

рВ

ью

ИН

Те

рВ

ью

все проблемы, видимо, были решены полюбовно. Хорватия – страна маленькая, и о любых серьезных конфликтах стало бы всем известно уже через пару дней.

Долговые вопросы часто решаются через банк, когда продажа объектов клиентов банка довольно успешно реализуется на рынке со скидкой. Иногда такие скидки очень существенны: насколько мне известно, самый большой дисконт составил 29%. В некоторых случаях партнером в таких банковских акциях выступает государство, чаще всего как гарант.

Государство еще до кризиса пыталось стимулировать покупку жилья за счет программы поддержки строительства POS, по которой строителям компенсировалось порядка €300 с каждого построенного квадратного метра, что для конечного покупателя жилья в таком строительстве должно было означать его существенное удешевление. Как это часто бывает, закончилось все скандалами с завышениями цен, попытками вывода денег из бюджета и обвинениями в коррупции.

Кстати, государству, чтобы решить все проблемы с рынком недвижимости и заставить его, наконец, коснуться дна, достаточно одной вещи: ввести ежегодный налог на недвижимость, особенно на землю. В течение пары месяцев рынок изменится до неузнаваемости. Это не только мое мнение, практически все участники рынка недвижимости активно этого хотят. Но такие начинания не поддерживают крупные держатели земельных участков и большинство владельцев квартир и дач. Поэтому правительство пока предпочитает обходиться полумерами.

– Сейчас много говорят о пробуждении хорватс-кого жилищного рынка…

– Если говорить только о картине, которую рисуют СМИ, то он давно проснулся. В российском Интернете я то и дело натыкаюсь на статьи о том, что в Хорватии рынок недвижимости растет и опять набирает свой потенциал.

Все это очень неплохо звучит, но пробуждения в Хорватии пока нет. Местный рынок так и не достиг своего дна, и до конца года это вряд ли случится. Даже спустя два года с начала непрерывного падения цены остаются необоснованно высокими. Например, буквально недавно инвестор, построивший в Опатии довольно интересный комплекс, заявил о снижении цены до €8 тыс. за «квадрат». На мой взгляд, при всей высококлассности проекта и видовых характеристиках цена завышена минимум на €2–3 тыс.

Летом будет сезонная вспышка роста цен, связанная с увеличением числа туристов и, как следствие, количества просмотров объектов. В конце сентября, как обычно, будет падение – компенсация за летнее повышение.

– Это в жилищном секторе. а насколько жив ры-нок коммерческой недвижимости?

– Вот с коммерческой недвижимостью дела обстоят несколько иначе. Процесс пробуждения рынка коммерческой недвижимости, действительно, уже начался. Происходит это там, где в потребитель

ском плане наиболее активно местное население – Загреб, Сплит, Задар. Началось строительство 3 крупных офисноторговых центров в Загребе, в конце прошлого года по всей Хорватии было введено в эксплуатацию 5 крупных объектов коммерческой направленности, что для такой небольшой страны довольно много. Что еще более важно, ИКЕА заявила о начале строительства своего торгового центра, а некоторые инвесторы презентовали проекты строительства нескольких логистических центров.

– Как вы относитесь к публикуемым хорватски-ми ресурсами индексам цен на жилье?

– Вещь на самом деле наглядная и красивая, но практическая польза от нее весьма сомнительна. Все такие индексы, как правило, оперируют средними значениями, а конкретика в средних цифрах отсутствует просто по определению. Инвесторов интересуют другие цифры и источники, а покупатель смотрит на конкретные объекты с конкретной ценой. Такие индексы хороши для пиара и очень хорошо выглядят в СМИ. В принципе, ради этого порталы и начали публиковать свою статистику.

У интернетиндексов есть два существенных минуса. Первый – за основу берется не цена сделки, а цена продавца, точнее, та цена, которая была указана в листинге. Если недвижимость продает сам владелец, то это еще полбеды, если риэлтор, то начинаются всякого рода увеличения. В Хорватии довольно много агентств, которые на несколько процентов увеличивают ценник, чтобы иметь возможность для торга либо чтобы получить небольшую добавку к своей комиссии. Второй минус вытекает из первого – один и тот же объект часто продают сразу несколько агентов, и каждый из них дает объявления на порталах. Нередко случается, что в одном листинге может быть до 20 объявлений одного объекта, причем все – с разными ценниками. А система, которая рассчитывает индекс, не может выявлять дубли. В итоге данные получаются сильно искаженными.

Реальную информацию по количеству сделок, как и по просмотрам, вам вряд ли ктото скажет. Официальные органы свои данные по сделкам последних месяцев пока не опубликовали. Если без цифр, то количество сделок и просмотров пока остается на уровне прошлого года, все изменения в обе стороны находятся в рамках статистической погрешности.

Единственная в Хорватии организация, имеющая реальные данные как по количеству сделок, так и по цене сделки, – это налоговая служба. Но они свои данные публикуют через Национальную службу статистики с опозданием в 3–4 года. Актуальные данные не дают (по крайней мере официально). Сколько риэлторы с ними ни встречались, толку мало. Налоговики почемуто склонны видеть в риэлторах врагов, а не партнеров по рынку.

– Что вы скажете о русских в Хорватии?– Русских туристов в Хорватии очень любят.

В количественном отношении их меньше, чем, например, немцев или австрийцев, но денег они там оставляют на порядок больше любой другой категории туристов.

На хорватском рынке недвижимости, по сравнению с ситуацией трехлетней давности, россияне сейчас не очень заметны. Хотя риэлторы, прекрасно помнящие сделки с россиянами, которые покупали недвижимость, практически не торгуясь, продолжают активно учить русский язык.

Активность наших покупателей из России заметно поутихла: теперь от осмотра объекта до принятия решения о покупке может пройти до 4 месяцев. Это – без учета времени, необходимого для регистрации компании.

Мешает, конечно, и то, что физическое лицо из России не может напрямую купить недвижимость в Хорватии изза отсутствия ратифицированного договора о реципроцитете между странами, предусматривающего принцип взаимности при покупке недвижимости. Со странами ЕС этот принцип действует, и сейчас наиболее активные покупатели хорватской недвижимости – австрийцы, немцы и норвежцы. Нужно сказать, что в последнее время активизировались также покупатели из Украины.

А вот на рынке элитной недвижимости русскоязычный рынок входит в пятерку основных. В секторе дорогой недвижимости русские гораздо более заметны, чем в прочих секторах.

– Какие тенденции прослеживаются в недвижи-мости категории люкс?

– Этот рынок практически не пострадал во время кризиса. Возможно, и потому, что таких предложений на рынке всегда было немного. Например, виллу на побережье, вне зависимости от того, на острове она находится или на материке, в нескольких метрах от моря с 3–5 спальнями, бассейном и прочей обязательной атрибутикой можно приобрести, только начиная с €1 млн. Это очень редкий продукт на рынке, и цена здесь играет далеко не первую роль. Поэтому часто поступают проще: покупают участок на берегу и уже на нем строят виллу.

Качественные виллы – это довольно серьезный для Хорватии сегмент рынка недвижимости. А поскольку любой иностранный покупатель в Хорватии – это всегда бывший турист, то все это очень тесно связано с VIPтуризмом. В этом секторе работают всего несколько компаний, в основном из Англии. Это очень сложный рынок. И хотя туда время от времени пытаются пробиться всевозможные посредники, только единицы из них дотягивают до уровня, необходимого для обслуживания серьезных клиентов.

– Как в Хорватии оценивают перспективы вступ-ления страны в еС в 2013 году?

– Сложный вопрос. Вообщето, часто такая оценка сильно зависит от политических пристрастий самого комментатора. Наиболее оптимистичный сценарий – вступление в ЕС через два года. Хотя все больше политологов склоняются к 2014 или 2015 году. На самом деле в Хорватии есть только одно препятствие для вступления в ЕС – это желание самих хорватов. Судя по опросам, против вступления выступает до 70% граждан страны. И их число продолжает расти.



черноГорИя

– вернулись ли русские покупатели в Черного-рию после кризиса?– Да. Российские покупатели вновь доминируют на рынке недвижимости Черногории. Возмож-ность совершать выгодные покупки по снижен-ным ценам продлится, скорее всего, до конца 2011 года. В 2011 году будет преобладать рос-сийский (постсоветский) покупатель. Основной спрос и заключенные сделки, скорее всего, будут лежать в сегменте €90–250 тыс. Основные тре-бования покупателей сместятся в сторону качест-венного строительства и, скорее всего, именно первичного рынка, ибо на вторичном рынке хо-роших предложений почти не осталось. – насколько нынешние цены ниже докризисных пиковых значений? – Дело в том, что цены в конце 2008 года пере-стали отражать действительность. Некоторые продавцы назначали цены на свои объекты, взяв их с потолка. логика такая: мой сосед продал русскому участок за €600 кв. м, а я буду пред-лагать по €900 за кв. м. Если обсуждать паде-ние цен относительно этого не совсем понятного уровня, то цены рухнули. Однако если отталки-ваться от разумных предложений 2008 года, то сейчас уровень цен находится в вилке 2008 года ±10 %. – где сегодня интереснее всего покупать в Чер-ногории? – В 2011 году начали продаваться объекты, ко-торые инвесторы строили в кризис, то есть в 2009 году, когда была минимальной стоимость стройматериалов и заработной платы. Это две основных составляющих, дающих минимальный уровень стоимости готовых строений. Потому стоит обратить внимание на готовые объекты первичного рынка. Их надо покупать сейчас, когда застройщики и инвесторы еще сговорчи-вы по ценам. Часто предлагаемый уровень цены продиктован поддержанием ликвидности строи-тельной организации. Пока рынок останется за покупателем (до конца 2011 года), впору делать любые предложения застройщику, например, «минус 10% от прайса и деньги завтра». Если нет возможности предложить «деньги завтра», то наверняка застройщик пойдет на внушительные рассрочки платежей. Время этим пользоваться!

– как выбирать? – Если покупаете для себя, то покупать надо то, что нравится. у вас есть бюджет покупки? Смот-рите недвижимость в разных сегментах. Квар-тиры в новостройках, дома, жилые комплексы, ближе к морю, дальше от моря. Практика пока-зывает, что при просмотре на месте решения ме-няются с точностью до 180 градусов. При выборе стоит подумать о том, кто будет за вашим домом присматривать и обслуживать. Не стоит покупать недостроенные объекты под обещания продав-цов их достроить. Вы не живете в Черногории постоянно, а это означает, что соответствующе-го контроля с вашей стороны не будет, а будут сплошные разочарования по приемке объекта. – где покупать? Многие рвутся ближе к морю. оправдано ли это? – Вот часто встречающаяся логика клиента: «у моря – €2500 за метр, подальше от моря – €1500–2000 за метр. Экономия от €500 до €1000 с метра. Если речь идет о жилье в 100 кв. м, то это, будучи выражено в деньгах, – от €50 тыс. до €100 тыс. экономии. То есть две очень хорошие машины».

Кроме того, у моря в летний сезон шумно, все гуляют, дискотеки тут и там… И еще, про-живание вблизи моря вовсе не означает купание в этом месте (если вы владелец недвижимости). Когда вы постоянно живете рядом с морем, при-ходит понимание, что лучше сесть на машину и отъехать от перенасыщенных туристами пляжей подальше.

Есть другие покупатели, и они думают так: «мне все равно, сколько это стоит, я хочу в пер-вой линии и я это куплю, деньги не имеют ре-шающего значения».

Вы инвестор и хотите сберечь деньги от инф-ляции? Присмотритесь к законченным или почти законченным объектам с понятной инфраструк-турой, дешевле, чем сейчас, они стоить не будут, время распродаж прошло.

Вы конечный покупатель и пользователь? По-купайте то, что вам нравится. Вы и то, и другое? Найдите компромисс.



евГенИй мИрошкИн, ГенераЛьный

дИректор MONTENEgRO

SUN REaLTy FA

Q



Недвижимость в Чехии: из провинции – в Прагу

аН

ал

Из



аН

ал

Из

аН

ал

Из

ТексТ: ОЛьГа ВасиНкеВиЧФОТО аВТОра

Посткризисный год принес некоторое оживление на чешский рынок недвижимости. Завершен ряд девелоперских проектов, затормозившихся в период кризиса. Несмотря на то, что ежеквартально продается несколько десятков готовых квартир, на рынок за тот же период поступает несколько сотен предложений по недвижимости, строительство которой было начато еще в период строительного бума. Ситуация на грани парадокса – количество единиц жилья растет, цены не падают. В чем дело?

по кочкам и ухабамЧешский рынок недвижимости – традиционно привлекательный способ инвестиций для русскоязычной клиентуры. До 2000 года Чешская Республика была для россиян открытой страной, то есть для нахождения на территории ЧР не требовалось ни специального разрешения, ни виз. С 2000 года ситуация изменилась – были введены долгосрочные визы, основанием для получения которых могла стать предпринимательская деятельность на территории страны. Именно тогда

многие россияне, открыв фирмы в Чехии, одновременно приобрели жилую недвижимость в Праге и других городах Чешской Республики. Время показало, что действительно выгодным вложением оказалась именно пражская недвижимость. Квартиры в панельных домах (которые традиционно считаются в Чехии недвижимостью второго, а то и третьего сорта) в маленьких провинциальных городах, как, например, Теплице, что неподалеку от немецкой границы, к 2009 году сильно упали в цене. Сдавать такую недвижимость в аренду тоже оказалось делом нереальным – некому, так как по причине отсутствия работы местное население старается переехать в Прагу. В итоге недвижимость в маленьких городках перестала пользоваться спросом, возникшим на ажиотаже с приобретением дешевого жилья и переездом на ПМЖ в Чехию.

Очередное изменение ситуации произошло в 2010 году, когда на основании ведения предпринимательской деятельности в Чехии гражданам постсоветских республик практически перестали выдаваться разрешения на проживание в стране.

Сегодня спрос на недвижимость со стороны русскоязычной клиентуры, говорят риэлторы, снизился, но не пропал. Потенциальным покупателям жилья в

Праге сегодня есть из чего выбирать: по данным на 1 января 2011 года общее предложение по новым квартирам превысило 7 000 и достигло 7 084 квартирных единиц. А то, что спрос на жилье в Праге попрежнему существует, подтверждает следующая цифра: в 2010 году пражским девелоперам удалось продать 2 691 квартиру.

Торг – уместенПоведение цен – вопрос спорный. «В 2008 году девелоперы утверждали, что ни за что на свете не снизят свои цены, а сегодня ситуация изменилась. Ценовая политика некоторых компаний стала индивидуальной, и часто покупателям удается при личных переговорах получить цену ниже той, что указана в каталоге. Поэтому я бы не универсализировал ситуацию: проекты с адекватной ценой продаются, те, где цена завышена, – простаивают», – говорит Карел Бартош из компании TRIO Reality s.r.o.

«При открытии нового проекта цены снижаются на 10–20%, а в ряде случаев и больше, то же правило действует и при скидках в рамках акций по распродаже оставшихся в проекте непроданных квартир. У девелоперов нет возможности снижать цены ниже этой


аН

ал

Из

планки», – отмечает Леош Андерле, глава отделения по развитию одной из крупнейших девелоперских компаний Sekyra Group.

На вторичном рынке также действуют дисконты. По словам Романа Дуденкова, директора компании RONA Invest, если раньше торг при покупке вторичного жилья у чехов был совершенно неуместен, то сегодня, если даже в самом предложении цена осталась на высоком уровне, то торговаться стало можно, и скидка в 15% – это реальность.

Что интересно, предложение первичного жилья в настоящее время на рынке не уменьшается. По данным Управления чешской статистики, в январе 2011 года в Чехии началось строительство 2 220 новых квартир. По проведенным на девелоперском рынке исследованиям, наибольшее количество новых непроданных квартир находится в районе Праги 3, на границе районов Прага 2 и Прага 10, а также в районе Прага 4, которые традиционно считаются районами с хорошей инфраструктурой и находятся близко к центру столицы. Исследования также показали, что стоимость более 63% непроданных квартир колеблется между 50 000 и 65 000 крон (€2 000–2 600) за квадратный метр с учетом НДС, около 23% квартир стоят еще дороже.

ипотека под вопросомСреди местного населения Чехии началась новая волна интереса к ипотечным кредитам. Эксперты считают, что это поможет оживить рынок. Банки чуть ли не ежемесячно снижают ставки. Однако и у этой медали есть обратная сторона. «С ипотеками ситуация двоякая. Сейчас декларируются даже 3% годовых, но реальная ставка составляет гдето около 5%. С другой стороны, ужесточились сами требования по кредиту, в том числе и к самим чехам. То есть если раньше можно было получить ипотеку на 100% стоимости жилья, то сейчас это практически нереально. Что касается иностранцев, то для них часто непреодолимым барьером становится обязательность подтверждения доходов на территории ЕС», – рассказывает Роман Дуденков.

Если раньше было возможно даже «задним числом» начислить себе зарплату, предоставить все справки и затем вернуть все заплаченные налоги, то сейчас это не проходит. А подтверждения о доходах из России принимают считанные банки – UniCredit Bank, Raiffeisen Bank, Hypoteční Banka и Česká spořitelna. Чаще требуется либо гражданин ЧР, который поручится своими доходами за российского заемщика, либо жилая недвижимость на территории Евросоюза.



СВ

Ой

Вз

гл

яд

ТексТ: аННа аНДрУШеВиЧ (мОскВа – ДУБай – аБУ-ДаБи – мОскВа)ФОТО аВТОра

кОНсУЛьТаНТЫ: IMEX rEal EstatE, stars dOME rEalty, gOldEn BrOwn rEal EstatE

Кризис изменил рынок недвижимости Дубая. Находясь в Москве, сложно найти правильный тон для того, чтобы писать о недвижимости в Дубае. С одной стороны, шум вокруг событий в Северной Африке шлейфом задевает и Аравийский полуостров. С другой, два месяца назад я вернулась из ОАЭ, где чувствовала себя великолепно. Дубай и АбуДаби мне показались спокойными и безопасными городами, где есть все для жизни, для отдыха и, что очень важно, – для бизнеса.

Чтобы быть честной, должна ответить на вопрос: «Купила бы я недвижимость в Эмиратах?» Взвешивая «за» и «против», поняла, что купила бы в двух случаях. Первый, если бы планировала развивать международный бизнес – удобно открывать офис именно в Дубае и, следовательно, жить там длительное время. Второй, если бы у меня уже был бы свой дом в России и квартира в Европе, допустим, в Мюнхене или Вене. Имея «прикрытые тылы», можно позволить себе приобрести третью недвижимость в Дубае хотя бы только потому, что из Москвы всего 5 часов лета до чистых песчаных пляжей Персидского залива. При этом я бы выбирала жилье с таким расчетом, чтобы во время моего отсутствия сдавать его в аренду.

зачем новостройка, когда есть «вторичка»?

Информация о рынке недвижимости Дубая противоречива. По одним источникам, кризис затянулся, и цены еще не достигли своего «дна», согласно другим – рынок вялый, но стабильный, согласно третьим – самое страшное позади и даже наметился некоторый рост. Самое парадоксальное, что все источники правы. Происходит это потому, что в Дубае нет «средней температуры по больнице», некой общей усредненной картины рынка. Ситуация зависит не столько от сегмента, сколько от конкретных районов и даже определенных объектов. Грубо говоря, один жилой комплекс (даже не район, поскольку некоторая разница может быть и между объектами в престижном районе), популярный у покупателей, может идти в рост, а другой, допустим, отдаленный, с неразвитой инфраструктурой – может продолжать скатываться в цене. Более того, недвижимость в одном комплексе может колебаться в цене в зависимости от наличия или отсутствия спроса на данную планировку (см. таблицу цен). Еще одна важная особенность Дубая – покупательская активность в последние годы переместилась с первичного на вторичный рынок недвижимости.

Артур Кобозев, исполнительный директор агентства недвижимости IMEX Real Estate, говорит о том, что в Дубае сейчас сформировался рынок конечного потребителя. «Это значит, что клиентура выбирает те районы, где завершено большинство строек, где создана инфраструктура, где можно жить, поскольку «конечные потребители» планируют в приобретенной

Выжившее чудо



СВ

Ой

Вз

гл

яд

СВ

Ой

Вз

гл

яд

недвижимости либо жить сами, либо сдавать в аренду», – считает он. Эксперты говорят, что до кризиса «конечного потребителя», человека который покупал бы недвижимость для себя, на общем фоне практически не было видно. И профессионалы, и люди случайные – все инвестировали, все пытались играть. Например, те, кто покупал или снимал недвижимость для себя в 2006–2007 гг., наблюдали, что аренда росла, и сдавали недвижимость уже по более высокой цене. Теперь, когда покупка и аренда недвижимости «реально для себя» вышли на первый план, покупатели стали более требовательны – в 2010–2011 покупают только ту недвижимость, в которую можно завтра заселиться и жить. Потребительскую ценность для покупателей сейчас представляет прибрежная зона – там, где завершено строительство и есть все для жизни и отдыха. Цены в таких районах, как знаменитая Dubai Marina, ста

бильны. Популярный проект Oceana на острове The Palm Jumeirah был сдан весной 2010 года. Перед сдачей вокруг него был сильный ажиотаж. Но шум утих, когда начался процесс передачи недвижимости собственникам. Именно на этом этапе (примерно полгода) появлялись вынужденные продажи среди тех, кто не смог оплатить последний взнос (15–30% от стоимости по контракту) – это спровоцировало временное снижение цен на 10–15%. Сейчас, когда практически все апартаменты переданы собственникам (т. е. либо по ним выплачены взносы первичными приобретателями, либо они проданы новым собственникам), цены снова вернулись на уровень начала 2010 года и даже его превысили. Что касается объектов недвижимости в тех местах, где много недостроенных зданий и пока не готова инфраструктура (магазины, парки, игровые площадки и т. д.), там цены продолжают падать как на покупку, так

цены на жилую недвижиМосТь в разлиЧных районах дубай

Район Количество спаленцена за объект

на февраль 2011, $

цена за кв. м на февраль

2011, $

цена за объект на декабрь

2010, $

цена за кв. м на декабрь

2010, $

dubai Marina

Studio (45 кв. м) 124 000–170 000 2750–3400 137 000–170 000 3000–4000

1 спальня (82 кв. м) 205 000–330 000 2500–4000 205 000–330 000 2500–4000

2 спальни (120 кв. м) 320 000–500 000 3000–4200 320 000–550 000 3000–4600

Jumeirah Beach Residence

Studio (65 кв. м) 230 000–260 000 3540–4000 230 000–260 000 3540–4000

1 спальня (82 кв. м) 290 000–370 000 3500–4500 290 000–370 000 3500–4000

2 спальни (115 кв. м) 360 000–500 000 3150–4350 395 000–50 000 3450–4350

3 спальни (162 кв. м) 425 000–600 000 2600–3700 425 000–600 000 2600–3700

Jumeirah Lakes Towers

Studio (40 кв. м) 115 000–130 000 2870–3250 115 000–130 000 2870–3250

1 спальня (70 кв. м) 165 000–218 000 2350–3100 165 000–218 000 2350–3100

2 спальни (115 кв. м) 233 000–360 000 2000–3100 233 000–360 000 2000–3100

discovery GadensStudio (45 кв. м) 76 000–95 000 1670–2100 76 000–95 000 1670–2100

1 спальня (86 кв. м) 118 000–140 000 1400–1650 118 000– 140 000 1400–1650

The Greens

Studio (50 кв. м) 165 000–190 000 3300–3800 165 000–190 000 3300–3800

1 спальня (70 кв. м) 200 000–260 000 2850–3700 200 000–260 000 2850–3700

2 спальни (120 кв. м) 315 000–500 000 2650–4200 315 000–500 000 2650–4200

The Springs (виллы)2 спальни (170 кв. м) 300 000–384 000 1750–2250 330 000–410 000 1950–2400

3 спальни (230 кв. м) 465 000–600 000 2000–2600 465 000–600 000 2000–2600

The Palm Jumeirah (малые апартаменты)

1 спальня (100 кв. м) 315 000–493 000 3150–4950 355 000–465 000 3550–4650

2 спальни (150 кв. м) 370 000–630 000 2500–4200 410 000–630 000 2750–4200

The Palm Jumeirah (апартаменты класса люкс)

1 спальня (125 кв. м) 480 000–550 000 3800–4600 438 500–550 000 3650–4600

2 спальни (165 кв. м) 715 000–810 000 4300–4900 657 500–790 000 4000–4800

3 спальни (210 кв. м) 985 000–1 050 000 4700–4900 900 000–1 000 000 4250–4700

The Palm Jumeirah (виллы)

4 спальни (465 кв. м) 2 150 000–2 600 000 4600–5600 2 055 000–2 465 000 4400–5300

6 спален (650 кв. м) 3 800 000–4 900 000 5850–7500 3 800 000–4 900 000 5850–7500

down Town dubai1 спальня (85 кв. м) 245 000–342 000 2900–4000 274 000–385 000 3400–4800

2 спальни (115 кв. м) 410 000–530 000 3500–4600 410 000–530 000 530 000

International City

Studio (51 кв. м) 52 000–62 000 1000–1200 52 000–62 000 1000–1200

1 спальня (68 кв. м) 69 000–90 000 1000–1300 82 000–90 000 1200–1300

2 спальни (120 кв. м) 140 000–185 000 1150–1550 165 000–185 000 1400–1550

dubai Silicon Oasis1 спальня (70 кв. м) 110 000–160 000 1600–2300 110 000–160 000 1600–2300

2 спальни (105 кв. м) 160 000–220 000 1500–2100 160 000–220 000 1500–2100

Источник: IMEX Real Estate

алексей найпак, управляющий компании Stars Dome Realty:

– Предложений на рынке много. Но я не думаю, что очень скоро появится много людей с деньга-ми, потому что недвижимость – это не весь рынок. Есть масса других отраслей, и они будут развиваться. Приедут люди за-рабатывать деньги. После того, как они сформируют капитал, начнут рассматривать вопрос о его вложении и обратятся к вечному – к недвижимости. Но пока все это произойдет, нужно какое-то время. Сколько? я не знаю.

артур кобозев, исполнительный директор агентства недвижимости iMEX Real Estate:

– Никаких катастроф на рынке нет и, думаю, не предвидит-ся. Все движется в нужном направлении. Структура рынка изменилась, но спрос по-пре-жнему есть, может, не такой, как хотелось бы. географическое положение Эмиратов никто не отберет, и международный бизнес здесь будет развиваться, поскольку сейчас уменьшилась стоимость вхождения на рынок. Именно поэтому, я считаю, в долгосрочной перспективе про-гнозы развития рынка недвижи-мости только положительные.

и на аренду. Фактически, там сейчас происходит очень мало сделок – конечный потребитель не будет покупать жилье на стройке, когда вокруг достаточно предложений в обжитых районах.

«Я сейчас не берусь судить по объемам рынка в деньгах, потому что деньги были вложены большие (в строительство новых объектов. – Прим. ВДЗР.), – говорит Артур Кобозев. – Многие миллиарды еще до сих пор находятся у застройщиков. Но, с точки зрения сделок, которые сейчас совершаются, я считаю, что вторичный рынок сейчас активен. Все, что происходит в настоящий момент на первичном рынке, имеет докризисные корни, там завершаются те транзакции, которые были начаты до осени 2008 года. Тогда вложились, а сейчас хочешь не хочешь – надо завершать начатое. Новых проектов нет, и не планируется: пока достаточно того, что построено, более того, есть переизбыток предложения на рынке.

до кризиса «конечного пот-ребителя», человека, который покупал бы недвижимость для себя, на общем фоне практически не было видно. и профессионалы, и люди случайные – все инвестиро-вали, все пытались играть. Теперь, когда покупка и арен-да недвижимости «реально для себя» вышли на первый план, покупатели стали более требовательны – в 2010–2011 покупают только ту недви-жимость, в которую можно завтра заселиться и жить.



СВ

Ой

Вз

гл

яд

СВ

Ой

Вз

гл

яд

Думаю, что по сектору жилья избыток будет еще дватри года. По истечении этого срока возможна активность по закладке новых проектов».

Жилье для новых силДо кризиса рынок аренды в ОАЭ в целом и в Дубае в частности развивался очень стремительно: большая часть жителей страны – приезжие. Люди, которые прибывали на годдва, предпочитали снимать жилье, а не приобретать его в собственность. Кроме того, снимали жилье для своих сотрудников и компании. После 2008 года, когда работники уехали, понижение спроса на аренду стало естественным процессом. Если раньше в Дубае условия диктовал арендодатель, то сейчас ситуация обратная – тот, кто хочет снять жилье, выбирает из нескольких вариантов. «Переизбыток недвижимости есть. Что касается жилой аренды, то за год ее цена упала процентов на 20, – констати

рует Артур Кобозев. – Но тут все сильно зависит от конкретных условий. В одних районах аренда упала незначительно, а в других – сильно».

Однако эксперты говорят о явлении, которое меняет ситуацию. После кризиса уменьшилась стоимость вхождения на рынок Дубая новых компаний. Это дало шансы новым игрокам и взбодрило старых – снова начался набор иностранных работников, которым необходимо гдето жить. Другой вопрос, что этот процесс довольно постепенный и рост спроса вряд ли когданибудь сравнится с докризисным. Придется научиться жить с умеренными ожиданиями.

«В плане аренды – все сдается. Мы можем сказать, что если за 2 миллиона дирхам (около $550 тыс.) вы купите себе недвижимость, мы очень быстро сдадим ее для вас за 200 тысяч дирхам (примерно $55 тыс.), – рассказывает Алексей Найпак, управляющий компании Stars Dome Realty. – Максимум прибыли, который

даяна кармеева, управляющий партнер golden Brown real estate:

– В нашу компанию редко обраща-ются с запросами на приобретение недвижимости в ОАЭ, а когда обра-щаются, то совершенно ясно, что портрет покупателя следующий: семейные пары с детьми, которых устраивают местные климатичес-кие условия, особенно в осенне-зимний период, бизнесмены, чей бизнес тесно соприкасается с час-тыми командировками в ОАЭ, при-обретают жилье для собственного пользования. Требования к такому жилью предъявляются следующие: преимущественно апартаменты с двумя-тремя спальнями в районе dubai Marina или JBR в завершен-ных комплексах. Поэтому сделки проходят на вторичном рынке.

обещают сегодня от сдачи в аренду, – вполне приличные 8–10%. Это существенно, если сравнить с доходом от сдачи жилья в аренду в Европе.

кто покупает?Эксперты говорят о том, что львиная доля клиентуры – граждане СНГ, в основном Россия и Казахстан, также есть незначительное количество покупателей из Украины, Азербайджана, других государств постсоветского пространства. «Из тех, кто интересуется приобретением жилья, – 50х50 граждане СНГ и местные, из тех, кто хочет снять в аренду, – 7–8 из 10 сделок будет с местными», – рассказывает Алексей Найпак. Под «местными» подразумеваются люди, которые живут и работают в Дубае. Не обязательно русскоязычные. Это могут быть приезжие из Индии или Канады, со всего мира.

Алексей Найпак говорит, что, хотя количество сделок и уменьшилось, профессиональные инвесторы никуда не делись, просто расчет стал другой. Сегодня клиентом учитывается все: местоположение, этажность, какие есть удобства, пляж, бассейн, какая плата будет идти в месяц за содержание жилища, сколько тратится на кондиционеры. Сейчас интересуются деталями, на которые раньше мало обращали внимания, иногда просят показать счета, например, за кондиционер летом и зимой. Сегодня клиент изначально покупает с точки зрения вложения, которое ему будет приносить деньги, и заранее знает, почем это сейчас можно сдать в аренду или за сколько можно будет продать.

в дубае любой иностра-нец может приобрести апартаменты или виллу во фрихолд-зонах – это и есть престижные районы вроде Dubai Marina или The Palm Jumeirah. регистрацией прав на недвижимость занимается земельный департамент. при регистрации необходи-мо заплатить сбор – 2% от стоимости недвижимости. при этом в оаЭ отсутствует налог на имущество и на доходы. удобная налоговая политика дубая и развитая инфра-структура дает надежду на возврат инвесторов в страну.



СВ

Ой

Вз

гл

яд

СВ

Ой

Вз

гл

яд

прибыльносТь сдаЧи в аренду жилой недвижиМосТи

Район Количество спален

Ориентировочная стоимость аренды (на год)

по данным на февраль 2011, $

Ориентировочные расходы на содержание (в год), $

Ориентировочный ежегодный доход от сдачи в аренду

Всего За кв. м Всего За кв. м $% от суммы инвестиций

dubai Marina

Studio (45 кв. м) 11 500–16 500 250–350 1 800 36 9 700–14 700 7–8

1 спальня (82 кв. м) 16 000–25 000 195–305 2 900 35 13 100–22 100 6–7

2 спальни (120 кв. м) 22 000–36 000 180–300 4200 35 17 800–31 800 5–7

Jumeirah Beach Residence

Studio (65 кв. м) 16 500–19 800 250–300 2 900 45 13 600–16 900 6–7

1 спальня (82 кв. м) 18 600–26 000 230–315 3 700 45 14 900–22 300 5–7

2 спальни (115 кв. м) 25 000–34 000 220–300 5 200 45 19 800–28 800 5–7

3 спальни (162 кв. м) 33 000–44 000 200–270 7 300 45 25 700–36 700 6–7

Jumeirah Lakes Towers

Studio (40 кв. м) 9 000–11 800 225–300 1 300 33 7 700–10 500 6–8

1 спальня (70 кв. м) 12 500–16 500 180–235 2 400 34 11 300–14 100 6–8

2 спальни (115 кв. м) 17 800–24 600 155–215 4 000 35 13 800–20 600 6–7

discovery GadensStudio (45 кв. м) 7 700– 10 400 170–230 2 000 44 5 700–8 400 7–8

1 спальня (86 кв. м) 12 000– 15 000 140–175 3 800 44 8 200–11 200 6–7

The Greens

Studio (50 кв. м) 14 000–16 400 280–330 2 600 52 11 400–13 800 7–8

1 спальня (70 кв. м) 15 000– 19 200 215–275 3700 52 11 300–15 500 6–7

2 спальни (120 кв. м) 24 500–33 000 205–275 6 250 52 18 250–26 750 5–7

The Springs (виллы)2 спальни (170 кв. м) 20 500–24 500 120–145 1200 7 19 300–23 300 6

3 спальни (230 кв. м) 27 500–35 600 130–165 1 700 7 25 800–33 900 5–6

The Palm Jumeirah (малые апартаменты)

1 спальня (100 кв. м) 24 700–30 000 275–330 5 300 53 19 400–24 700 5–6

2 спальни (150 кв. м) 30 100–41 100 200–275 7 950 53 22 150–33 150 5–6

The Palm Jumeirah (апартаменты класса люкс)

1 спальня (125 кв. м) 30 200–38 400 250–320 8 600 70 21 600–29 800 5

2 спальни (165 кв. м) 41 100–49 300 250–300 11 000 70 30 100–38 300 5

3 спальни (210 кв. м) 55 000–63 000 260–300 15 000 70 40 000–48 000 5

The Palm Jumeirah (виллы)4 спальни (465 кв. м) 96 000–100 000 200–240 16 000 34 80 000–94 000 4

6 спален (650 кв. м) 165 000–180 000 255–280 23 000 35 142 000–157 000 4

down Town dubai1 спальня (85 кв. м) 19 200–27 400 240–340 4 100 52 15 100–23 300 5–6

2 спальни (115 кв. м) 26 000–35 600 225–310 6 000 52 20 000–29 600 5–6

International City

Studio (51 кв. м) 5 500–6 850 110–135 1 400 26 4 100–5 450 7–8

1 спальня (68 кв. м) 8 200–10 500 120–155 1 800 26 6 400–8 700 6–8

2 спальни (120 кв. м) 12 300–15 000 105–125 3 200 26 9 100–11 800 5–6

dubai Silicon Oasis1 спальня (70 кв. м) 10 500–11 500 175–215 2 700 38 7 800–8 800 5–7

2 спальни (105 кв. м) 15 000–17 500 160–180 4 000 38 11 000–13 500 6–7

Источник: IMEX Real Estate

Человек и законДесять лет назад в законодательстве даже самого развитого эмирата Дубай нашему человеку разобраться было сложно. Проблема в специфике восточной страны, рынок которой функционировал по своим, малопонятным для нас законам. Однако за эти годы местное законодательство проделало большой путь, цель которого – убедить инвесторов в том, что они под защитой закона. В последние годы здесь стали строго относиться к регистрации договоров куплипродажи. Теперь обязательно должна быть заявлена цена, когда подписывается договор куплипродажи, сделка оформляется в присутствии представителя специального департамента, полномочного представителя правительства, который смотрит, чтобы стороны передали друг другу чеки, которые бы соответствовали сумме, объявленной в договоре. Государство идет к тому, чтобы рынок был прозрачным. Конечно, вопросы все равно возникают, но в основном это связано с оформлением на арабском языке. «Государство сейчас предпринимает шаги к тому, чтобы не было лжесделок, какогото мошенничества, ужесточает ответственность по необеспеченным чекам. Владельцев обязали получать документ, который бы гарантировал, что с недвижимостью нет никаких сложностей, нет долгов и что она не заложена. Эти шаги направлены на то, чтобы показать потенциальному инвестору, что все контролируется, все чисто, его не обманут», – рассказывает Алексей.

Одно из последних нововведений в Дубае – повсеместное создание Ассоциаций домовладельцев. Закон о совместном использовании недвижимого имущества был принят еще в 2007 году, однако применяться на практике стал только в конце прошлого года, когда Земельным департаментом Дубая были выпущены инструкции. Раньше эксплуатацией и обслуживанием проектов недвижимости, включая зоны общего пользования (лестничные клетки, лифты, бассейны, парковки и т. п.), занимались застройщики или назначенные ими специализированные компании. Теперь застройщики должны передать эти вопросы в ведение непосредственно собственников недвижимости.

Для этого застройщик сначала должен организовать собрание жильцов для избрания временного административного совета ассоциации, в которую входит от семи до одиннадцати человек. Далее члены временного административного совета проходят аккредитацию в Агентстве по регулированию рынка недвижимости. После этого временный административный совет приступает к созданию ассоциации, для чего тоже необходимо провести определенную работу: собрать всех домовладельцев, провести выборы исполнительных органов ассоциации. С этого момента ассоциация домовладельцев получает юридический статус, имеет право открывать счета, на которые переводятся остатки средств от застройщика (или от управляющей компании), и самостоятельно выбирать компанию для управления и эксплуатации здания. Но это вопрос с точки зрения реализации сложный и долгий.



ТексТ: аННа аНДрУШеВиЧФОТО: Тамара иВаХНеНкО

«В Китае даже на рынке – все китайское» – старый и правдивый анекдот о Китае. Потому что любой импорт в эту страну не имеет смысла. С одной стороны, миллиард человек – огромный рынок, с другой, задача правительства Китая в последние десятилетия заключалась в том, чтобы эта орава работала и сама себя этим рынком кормила. При этом вопрос о цене рабочей силы – из разряда второстепенных, каким долгое время был и вопрос о качестве. Но времена меняются. Десять лет назад слово «китайское» в русском языке было нарицательным – очень дешево, но на один раз. Сегодня это не совсем так. Изза того, что в Китай выводят свои производства (в том числе и наукоемкие) мировые бренды, здесь могут сделать все – от дешевых пластиковых игрушек до высокотехнологичных подделок модных технических новинок. Но именно в этом всеобъемлющем «все» заключаются не только выгоды, но и опасные моменты для иностранного предпринимателя.

как выбрать из «всего»?Бизнесмен Александр убежден, что предпринимателям «мелким» и «средним» есть смысл заниматься в Китае закупками тех товаров, которые имеют спрос у какойто конкретной группы покупателей. «Ширпотреб огромными количествами производят в Китае или заказывают для поставки в Россию и другие страны крупные бренды и торговые сети, – делится Александр. – Мелкий закупщик не может конкурировать в закупке сантехники или предметов для интерьера – у него не те объемы. В лучшем случае владелец палатки на строительном рынке окупит затраты и получит небольшой доход – ровно на жизнь». Предприниматель поизучал ситуацию и понял, что ему выгодно найти товар, которым занимается крупный поставщик, и продавать его через интернетмагазин. Александр много лет занимается спортом, изучил несколько видов единоборств. «Однажды я обнаружил сносное по качеству и дешевое спортивное оборудование. Первая же партия фехтовальных масок разошлась «на ура!», – рассказывает он. – Да, они проще и грубее, но существенно, иногда раза в два, дешевле продукции европейских производителей. При этом они точно также проходят контроль на требования безопасности. Мои покупатели – это спортсменылюбители и спортсменыветераны, которых в больших городах достаточно. Если профессиональные спортсмены покупают английское или немецкое оборудование, которое иногда тоже сделано в Китае, но под маркой бренда, то любители сознательно покупают китайское. Причина – цена, например, защитная куртка стоит $100, а не 200–300». Из новых направлений, которые пробует Александр, – спортивные сувениры. В Россию приходит мода на здоровый образ жизни и шуточные кубки все больше пользуются спросом. Пример Александра – это если начинать дело с нуля. Но таких очень много. Нельзя не упомянуть о целом рынке подделок известных мировых брендов, которые распространяются через Интернет, и включает в себя от копий швейцарских часов и итальянских сумок до копий телефонов или планшетов. Эти товары могут быть сложны в перевозке, но зато мало весят и дорого стоят.

Что касается более масштабного бизнеса, то сейчас достаточно много случаев «переориентации» на восток, ког

Китайская база

СВ

Ое

де

лО



СВ

Ое

де

лО

СВ

Ое

де

лО

да дома уже налажена сеть сбыта. «Выгодно покупать в Китае то, что вы можете продавать в России. А покупать в Китае выгоднее все, по сравнению с закупками в России, – говорит Филипп Фильчаков, генеральный директор Ассоциации Российскокитайского экономического cотрудничества. – Тенденция такова, что российские бизнесмены стараются переключить свой бизнес на поставки из Китая вместо производства в России». Эксперт рассказывает, что и многие компании, которые приобретали товар у оптовиков в России, стремятся заключить прямые договора. Поскольку известен рынок сбыта и есть определенный объем закупок, можно планировать закупку напрямую с учетом срока производства, доставки и логистических затрат. У Андрея Левковича – как раз такой пример, он занимается поставкой в Россию мягких игрушек. В России дизайнер разрабатывает модели и создает образцы, которые отправляются в Китай. А там – массовое производство. «Пробовали шить в России – очень дорого получается, и, конечно, технология. У нас, если нужно чтото изменить, – очень долго получается, а у них – все очень быстро! – поясняет Андрей. – Буквально по звонку – сказали, что нужно увеличить, например, карманы. Следующая партия приходит уже с большими карманами».

«Хочется посоветовать, чтобы предприниматели, которые решились переключиться на прямые закупки или организацию производства в Китае, уделяли внимание мелочам. Некоторые вещи, которые кажутся очевидными, могут не оказаться таковыми для китайского производителя», – говорит Филипп Фильчаков. Все эксперты,

с которыми довелось побеседовать, говорили о том, что в Китай нужно идти с четким планом. Это значит, что нужно очень въедливо вникать в подробности. Иначе можно упустить важные мелочи. Например, случались абсолютно курьезные ситуации, когда закупщики не узнавали срок годности товара, и он приходил в негодность еще до поставки в магазины или изза неправильно подобранной упаковки приходил в негодном виде.

Обосноваться в «зоне»Бизнес и производство в КНР регулируются множеством законов, которые во многом зависят от конкретной провинции или статуса экономической зоны. Поэтому каждому новичку требуется грамотная консультация. Консультантов лучше искать так же, как и партнеров – по рекомендациям (одной рекомендации недостаточно, следует тщательно наводить справки). Андрей Левкович рекомендует приехать в Пекин, в русский район – ходить, знакомиться, обзаводиться личными контактами и связями.

Важная особенность страны – сочетание капитализма с коммунизмом. В Китае достаточно много ограничений для иностранцев. Именно поэтому, несмотря на рекламу китайской недвижимости, ее приобретают только те, кому необходимо жить в стране. Недвижимость как инвестицию, например ресторан или гостиницу, здесь мало кто рассматривает всерьез – опасаются связываться долгосрочными обязательствами. К тому же это достаточно сложно с точки зрения оформления документов.

Из самых популярных форм организаций среди иностранцев – это представительство и предприятие со стопроцентными инвестициями. Возможна также и организация совместного предприятия (СП), но оно выгодно далеко не всем.

Представительство – это самый дешевый способ, который не требует капиталовложений. Но у него есть особенность – представительство не может получать денежные средства, а следовательно, его функционал ограничен. При этом представительство также платит (посредством материнской компании) подоходный налог, налог на инвестиции и некоторые другие сборы (примерно 10% от расходов представительства).

Предприятие со стопроцентными инвестициями – хитрый способ привлечь в страну как можно больше денег. Но главное – это работает. «Важным отличием является то, что уставной капитал в Китае – это не условность в размере 10 000 рублей, а гораздо большая сумма, которой компания гарантирует исполнение своих обязательств, как и в России, юридическое лицо несет ответственность в размере уставного капитала», – поясняет Филипп Фильчаков.

На уровне законодательства обозначено, что требуется уставной фонд предприятия со стопроцентными инвестициями – $200 000. Однако 70% может быть ввезено как оборудование. Обычно такие предприятия организовывают в особой экономической зоне, поскольку там присутствуют весомые налоговые льготы. Но, вообще, предприятиям со стопроцентными иностранными инвестициями повсеместно даются «налоговые каникулы» по налогу на прибыль. По всей территории КНР находятся зоны с особыми экономическими статусами, которые дают бизнесменам особые преимущества. Существует множество видов таких зон. Например, «специальная экономическая зона» (СЭЗ) – Шэньчжэнь, Сямэнь, Хайнань, Шаньтоу и Чжухай. Здесь действует сниженная ставка НДС – 15%. Другой пример – «открытые города» в центрах провинций или в приграничных зонах, где действуют налоговые льготы, принятые местными властями, «зоны развития высоких технологий» – предоставляют налоговые льготы инвесторам в области высоких технологий, «зоны развития экономики и техники» – широко представлены на севере Китая, характеризуются льготной ставкой на прибыль в 15% на первые 10 лет существования предприятия. Существует и множество других зон: местного уровня, частные инвестиционные, свободные торговые и т. п. Наиболее характерные льготы – половинная ставка НДС (общая – 33%), освобождение от платежей за пользование землей и «налоговые каникулы» на какойлибо срок. Также есть специальные льготы для высокотехнологичных сфер, например для IT или фармацевтики. Необходимо знать, что если вы, иностранец, организовываете в Китае производство, то возможности реализации продукции на внутреннем рынке ограничены – обычно не менее 50% продукции должно уходить на экспорт. Вступление Китая в ВТО даст немного больше возможностей на этот счет, но будет проходить постепенно, в течение нескольких лет.

на 2 сантиметра «Россиянина, первый раз попавшего в Китай, непременно поразит то, насколько отличается его представление о стране и уровне развития от реального положения дел, – говорит Филипп Фильчаков. – Вряд ли какието не


СВ

Ое

де

лО

приятные впечатления могут ожидать человека, приехавшего в Китай, если только у него нет проблем с желудком. Всетаки пища может показаться довольно необычной».

Церемонность, выдержанность, изощренность – все то, что характеризует стиль переговоров, за многие сотни лет выработанный китайскими купцами. «Коммунистический режим не смог это изменить. И вы не сможете – наблюдайте спектакль!» – советует Александр. Переговоры с китайской стороной увлекательны и часто напоминают смесь драматической постановки со стратегической игрой. Случалось, что переговоры затевались только для того, чтобы выведать нужную информацию, но такие крайние случаи – редкость. Задача заоблачно завышенных «первых цен» и длительных перегово ров – утомить партнера и тем самым получить более выгодные для себя условия. Как противодействие – расслабиться и сделать вид, что уходите к конкурентам – конкуренция в Китае очень велика.

«Они торгуются, как везде на Востоке, выставляют сначала очень высокую цену, – рассказывает Андрей Левкович. – У них политика такая, и нужно торговаться в любом случае. Но! Если очень сильно сбивать цену, то они все равно на нее согласятся, а потом будут думать, как выполнить заказ, потому что очень боятся потерять клиента. В поисках выхода из ситуации начинают обманывать – материал нам другой ставили или делали на 2 см короче. Поэтому торговаться нужно в разумных пределах, прикидывая реальную стоимость производства».

«Что касается бизнесэтикета, есть масса тонкостей, но никто не ждет четкого исполнения всех формальностей.

Китайцы не столь скрупулезно относятся к этим деталям. Пожалуй, единственное, что необходимо четко знать, – это то, что визитки подаются и принимаются двумя руками», – рассказывает Филипп. Общепринятые нормы – нельзя показывать или щелкать пальцами, не стоит обращаться по имени – должность или фамилия, например «господин директор» или «господин Кан», подарки партнерам должны быть достойными, но не слишком дорогими и должны быть привезены из страны, откуда приехал гость. Надо учесть, что в Китае особое отношение к цветам и числам. Например, при выборе подарков следует избегать черного и белого (траурные цвета) – лучше красный и золотой (символы богатства), не дарить часы (в некоторых местностях омоним слова «смерть») и цветы (дарят больным и выздоравливающим).

Ментальные отличия касаются не только иностранцев. Например, сильно отличаются жители севера и юга КНР, центра и запада. У всех разные диалекты, привычки, обычаи. Одна из черт, с которой придется столкнуться, – недоверчивость. Например, в одной местности с иностранцем могут общаться вежливее и более доверительно, чем с китайцем из другой местности. Например, за жителями северных провинций водится слава ловкачей, а южане более законопослушны, зато менее сговорчивы, сложнее идут на уступки. Или же жители провинции могут не принять соотечественника, который долгое время прожил вне родины, – по своим внутренним убеждениям. То есть, с одной стороны, без проводника, консультанта и переводчика не обойтись, с другой – его персона может вызвать у партнеров вопросы.

Documents

Ваш дом за рубежом 2011-04