Fastighetsredovisning enligt IFRS Bo Nordlund Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter

Fastighetsredovisning enligt IFRS

Bo NordlundRedovisnings- och värderingsspecialist fastigheter

Tekn. dr KTH

IFRS standarder som kan aktualiserasnär det gäller fastighetsredovisning:

IAS 40 – Investment propertyIAS 16 – Property, Plant & EquipmentIAS 17 – LeasesIAS 18 – RevenueIAS 12 – Income TaxesIAS 1 – Presentation of Financial StatementsIAS 34 – Interim Financial ReportingIFRS 3 – Business CombinationsIFRS 5 – Non-current Assets Held for Sale and Discontinued OperationIFRS 8 – Operating SegmentsIAS 23 – Borrowing CostsIAS 39 – Financial InstrumentsEtc, etc

Rörelsefastighet Förvaltningsfastighet

IAS 16 Property, Plant & Equipment IAS 40 Investment Property

"Revaluationmodel"

"Cost model" "Cost model" "Fair valuemodel"

Olika typer av fastigheter – olika reglerInternationella redovisningsregler (IASB)

Rörelsefastigheter (oavsett modell) och förvaltningsfastigheterredovisade enligt ”cost model” – Strikt krav på komponentavskrivning !

Värdering i balansräkningen?

Markn.värde Bokf.

värde

Över-värde

Rättvisandebild God redovis-

ningssed

?

Eller omvänt om marknadsvärdet är lägre än bokfört värde?

Uppskrivning ?Om ej uppskrivning?

Resultaträkningen och det redovisade driftnettot

RR – FUNKTIONSINDELADFASTIGHETSFÖRETAG

NettoomsättningFastighetskostnader (drift, underhåll, avskrivn)BRUTTORESULTAT

Central administration o markn.föringFoU-kostnaderJämförelsestörande posterÖvriga rörelseintäkterÖvriga rörelsekostnaderRÖRELSERESULTAT

Helårsomräknat bruttoresultat exkl. avskrivningkan jfr med driftnetto/driftöverskott

- - - - - - -

Hur säkra/precisa är värdebedömningaravseende fastigheter?

Nominella priser hyreshus och initial belångsgrad 95 % ingen amortering

0

50

100

150

200250

300

350

400

450

Inde

x

Fastighetspriser – Hyreshus historiska reala förlopp. Intressant mot bakgrund att vi nu lever i en låginflationsekonomi

Reala priser hyreshus år 1970-2004

020406080

100120140160180200

Inde

x 19

81=1

00 re

alt

Realt prisfall omca 40 % på 3 år

Realt prisfall omca 15 % på 2 år

Realt prisfall omca 40 % 1970-1981

Källa: SCB och Turner B. Hyreshusens överlåtelsepriser – en studie avprisbildningen (2000)

Källa:’www.riksbank.se

FASTIGHETSMARKNADENNYCKELFAKTORER FÖR TILLGÅNGSVÄRDEN

-REALRÄNTA

-TILLVÄXT (BNP OCH BRP) - Näringslivsutveckling - Befolkningsutveckling

BNP real volymförändring 1950-2009

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,019

50

1952

1954

1956

1958

1960

1962

1964

1966

1968

1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

Proc

ent

Källa: Bearbetade siffror från www.scb.se

OBS! 2009-siffran avser Prognos för helåret (- 4 % ca)

REDOVISNINGSUTVECKLING

Anglo-saxisk tradition: VD-ägareAktiemarknads-finansieringTransparens Kontinental tradition:

Stark sammankoppling redovisning – beskattningFörsiktighetsprincipBankfinansieringIntressentmodellen

Ex.visTysklandFrankrike

Ex.visUSAEngland

ÖVERGRIPANDE TRENDER – UTVECKLINGFINANSIELLA RAPPORTER: Exempel

Anskaffnings-värden

Marknads-värden

Värdering enlskatteregler

Rättvisandebild

Andra intressenter:BankerStat o kommunAnställdaKunderLeverantörer

Underlagför ekonomiskt beslutsfattanderiktad till aktiemarknaden

Anglo-saxiskaförtecken

Finansiella rapporternas syfte och utveckling:Tolkning av IASB:s Framework

VILKEN BETYDELSE HAR:

FÖRSIKTIGHETSPRINCIPEN ?

REALISATIONSPRINCIPEN ?

MATCHNINGSPRINCIPEN?

REDOVISNINGSKULTURELLORIENTERING"Long term or short term"

Paragraf 37 i IASB:s Framework:

Qualitative characteristics – financial reporting: Reliabilily Relevance

EXTERNREDOVISNING – OLIKA ANSATSER

BALANSANSATS:Korrekt förmögenhetsredovisning

RESULTATANSATS:Korrekt resultatredovisning

Nyckeltal – några väsentliga uppföljningar efter införandet av IFRS

•Soliditet

•Direktavkastning på fastigheterna

•Avkastning på eget kapital

IFRS – Principillustration av effekter vid övergång till verkligt värde metoden (”fair value model”)

Tillgångar Skulder &Eget kapital

Tidigareredovisat

värde -anskaffnings-

kostnads-baserat

Skulder*)

Eget kapital

Övervärde fastigheter

”Ny” Balans-

omslutning(summa

tillgångar)

”Nytt” egetkapital

*) Förenkladbeskrivning då upp-värdering av fastig-heterna även påverkar uppskjuten skatteskuld

Soliditet % - Genomsnittssiffror(Eget kapital dividerat med balansomslutning)

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%

2004 2005

Direktavkastning fastigheter % - genomsnittssiffror (Driftnetto dividerat med genomsnittligt redovisat värde)

0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%

2004 2005

Avkastning på eget kapital % - Genomsnittssiffror(Årets resultat dividerat med genomsnittligt redovisat eget kapital)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2004 2005Visserligen lägre redovisateget kapital, men endastrealiserade fastighets-försäljningar påverkade

Högre redovisat eget kapital, men här påverkar även orealiserade värde-ökningar !

IFRS – Redovisning fastigheter, några intressanta relationer…

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

1 2Värdeförändring efterschablonskatt, 28 %dividerat med årets

resultat

Värdeförändringdividerat med årets

hyresintäkter

Vad pekar detta på i totalavkastning för 2005 ? (Driftnetto + värdeförändring dividerat med genomsnittligt redovisat verkligt värde)

Värdeförändring7,4 %

Direktavkastning6,4 %

Totalavkastningca 13,8 %

Avkastningen på fastigheter i ett längre perspektiv

Källa: Svenskt Fastighetsindex IPD 2009

FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERDefinitionDefinitionFastigheter som innehas i syfte att generera

hyresintäkter och/ eller värdestegringEj identitet mellan ägare och nyttjare

(Fastigheter som används för produktion, lagring eller administration) – viss grad av identitet

Ej fastigheter avsedda att säljas i den ordinarie verksamheten

EJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:EJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:

Innehas förförsäljning i den

löpande verksamheten

IAS 2Redovisning av

varulager

Avsedd att användasi den egna

verksamheten

IAS 16Materiella anlägg-

ningstillgångar

Bebyggs eller ex-ploateras för annat

företags räkning

IAS 11Entreprenaduppdragoch liknande uppdrag

(RR 2) (RR 12) (RR 10)

Skogsfastigheter / naturtillgångar är inteFörvaltningsfastigheter

EJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETEREJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER::

Leasetagare av fastig-het vid operationella

leasingavtal

IAS 17Leasingavtal

Fastigheter somanvänds av de

anställda

IAS 16Materiella anlägg-

ningstillgångar

Bebyggs eller ex-ploateras för framtidaanv. förvaltn.fastigh

När arbetena ärslutförda:

IAS 40 Förvalt.fastigh.

(RR 6:99) (RR 12) (RR 24)

IAS 16 (RR 12)Materiella anlägg-

ningstillgångar

Enligt ändringar tagna av IASBomfattas dessa av IAS 40

fr.o.m. 1 jan 2009

EXEMPEL PÅ EXEMPEL PÅ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:

- Förvaltningsfastigheter som byggs om för fortsatt användning som förvaltningsfastigheter

- Mark som innehas för en för tillfället obestämdanvändning

- Byggnader som ägs av företaget (eller innehas avleasetagare vid finansiell lease) och som hyrs ut

enligt ett eller flera operationella leasingavtal

FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERDubbla syften med innehavet – Möjligt att dela?

Användning iegen

verksamheta

Hyresintäkteroch/ eller

värdestegring

IAS 16 (RR 12)Materiella anlägg-

ningstillgångar

IAS 40 (RR 24)Förvaltnings-

fastigheter

Kan delarna säljas var för sig eller leasas ut separat enligtfinansiella leasingavtal?

FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERDubbla syften med innehavet – Omöjligt att dela:

Anv. iegen

verks.h.Hyresintäkter

Användning i egenverksamhet Hyresintäkter

IAS 40 Förvaltnings-Fastigheter

(RR 24)

IAS 16 Materiellaanläggn.tillgångar

(RR 12)

Förvaltningsfastighet om endast enobetydlig del utnyttjas av företaget i egen verksamhet

Se RR 24 pkt 8 / IAS 40 pkt 10

IAS 40 – Investment PropertyIAS 40 – Investment Property

FAIR VALUE MODEL

ELLER

COST MODEL

Företaget måste välja en av modellerna och sedan tillämpadenna konsekvent för alla förvaltningsfastigheter

IAS 40 RR 24

IAS 40/RR 24 - FörvaltningsfastigheterIAS 40/RR 24 - Förvaltningsfastigheter

”COST MODEL”Anskaffningsvärde ./. planmässig

avskrivningIAS 16 Materiella anläggningstillgångar

(RR 12)Nedskrivningssituationer hanteras av IAS 36 Nedskrivningar (RR 17)

Verkligt värde på förvaltnings-fastigheterna = Obligatorisk

tilläggsupplysningObservera dock vad som gäller beträffandede svenska uppskrivningsreglerna ÅRL 4:6

IAS 40 – Investment PropertyIAS 40 – Investment Property

FAIR VALUE MODEL:

Löpande värdering till verkligt värde

Värdeförändringen en del av årets resultatinklusive orealiserade värdestegringar!

IAS 16 – RörelsefastigheterIAS 16 – Rörelsefastigheter

REVALUATION MODEL:

Löpande värdering till verkligt värde eller

åtminstone så snart redovisat värdeavviker väsentligt från verkligt värde

Värdeförändringen redovisas ”normalt”mot omvärderingsreserv i balans-

räkningen. Undantag - nedjusteringarutan korresponderande

omvärderingsreserv

Terminologi - ÅRL/IFRSUppskrivning – ÅRL begrepp

Nedskrivning – Cost model och revaluation model då korresponderande omvärderingsreserv saknas

Omvärderingar – Kan vara såväl upp- som nedjusteringar p g a förändringar i verkligt värde (ex vis fair value model IAS 40)

Trend - utveckling

Väsentliga förändringar?Snabbare synligt i definansiella rapporterna!?

FÖRVALTNINGSFASTIGHETERVerkligt värde i delårsrapporter IAS 34:

Se IAS 34 Appendix B och C B 35-36: Analogitolkning: Behov av

omvärdering enligt IAS 36 – Sök indikationer på värdeförändring

löpande under året – se lista i IAS 36 +Har investeringar genomförts sedan senaste värdering?

C7: ”An entitiy may rely on professionally qualifiedvaluers at annual reporting dates

though not at interim reporting dates”

Utgångspunkten för bedömning om behov avomvärdering - fastighet för fastighet

Valuation smoothing – property valuations

”True”propertyvalues

Appraisedpropertyvalues

Redovisade realiserade värdeförändringar i svenska fastighetsbolag som tillämpar IFRS

Källa: Nordlund, B

Redovisade realiserade värdeförändringar i svenska fastighetsbolag som tillämpar IFRS

Källa: Nordlund, B

FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERKrav på tilläggsupplysningar (förutom verkliga värdet):

1. Kriterier som använts för gränsdragning – rörelsefastigheter, lagertillgångar i vissa fall

2. Metoder och antaganden vid fastställande av verkligt värde

3. Verkligt värde baserat på värderingar av oberoende värderingsmän?

4. Hyresintäkter5. Direkta kostnader (drift och underhåll): - för förvaltningsfastigheter som genererat

hyresintäkter - för förvaltningsfastigheter som inte genererat

hyresintäkter6. Om företaget tillämpar ”fair value model” eller

”cost model”7. Har operationell lease tagits in som

förvaltningsfastighet?

Nedanstående gäller både fair value modeloch cost model (IAS 40 pkt 74-75)

FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERKrav på tilläggsupplysningar (förutom verkliga värdet):

7. Förekomst av begränsningar i rätten: - att sälja en förvaltningsfastighet - att disponera hyresintäkter eller

försäljningslikvid8. Väsentliga avtalsenliga åtaganden: - köpa, uppföra eller förädla - utföra reparationer, underhåll eller förbättringar9. Investeringar uppdelat på köp fastigheter &

investeringar i befintligt bestånd

Nedanstående gäller både fair value modeloch cost model (IAS 40 pkt 74-75) forts

Upplysningskrav speciellt för:”Fair value model” – pkt 76-78”Cost model” – pkt 79

IAS 40 – Exempel på notupplysning avseende orealiserad och realiserad värdeförändring, investeringar i förvaltningsfastigheter m.m.

Källa: Lundbergs – årsredovisning 2007

FÖRVALTNINGSFASTIGHETERFÖRVALTNINGSFASTIGHETERUndantagsfall då det inte går att fastställa ett tillförlitligt verkligt värde för förvaltningsfastighet:

Lämna tilläggsupplysningar:Lämna tilläggsupplysningar:

-en beskrivning av fastigheten (-erna)-en förklaring varför verkligt värde inte kan uppskattas-om möjligt, ett intervall inom vilket verkliga värdet sannolikt ligger

IAS 40 Förvaltningsfastigheter

VERKLIGT VÄRDE (FAIR VALUE)ÄR DET BELOPP TILL VILKET EN TILLGÅNG SKULLE KUNNA ÖVERLÅTAS MELLAN KUNNIGA PARTER SOM ÄR OBEROENDE AV VARANDRA OCH SOM HAR ETT INTRESSE AV ATT TRANSAKTIONEN GENOMFÖRS (Källa: IAS 40 Förvaltningfastigheter, pkt 5)

OBS! INGET AVDRAG FÖRFÖRSÄLJNINGSKOSTNADER

Rörelsefastigheter och förvaltnings-fastigheter redovisade enligt ”cost model”: IAS 36 - Nedskrivningar

Värdebegrepp

Återvinningsvärdet ärdet högsta av

Verkligt värde minus försäljningskostnader (IAS 36)Nettoförsäljningsvärdet (RR 17)

eller

Nyttjandevärdet

Värderingsmetoder – Förvaltningsfastigheter IAS/IFRS

Bo Nordlund

IAS 36 Nedskrivningar - NYTTJANDEVÄRDE

Nyttjandevärdet för en tillgång beräknas genom

a) en uppskattning av de framtida in- och utbetal- ningar som tillgången ger upphov till i den löpande verksamheten och i samband med att den avyttras samt

b) en diskontering av framtida betalningar med lämplig diskonteringsfaktor – härledning från marknadsmässiga transaktioner

Framtida kassaflöden skall uppskattas med utgångs-punkt från tillgången i befintligt skick.Finansiella betalningar och skatter exkluderas.

FörvaltningsfastigheterBästa bedömningen av verkligt värde:-Aktuella priser på aktiv marknad för likartade fastigheter (samma läge och skick samt likartade avtalsförhållanden)

I avsaknad av ovanstående:a) Aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, med annat läge och i annat skick justering med hänsyn till skillnaderb) Senaste priser på mindre aktiva marknader efter justeringar för förändringar sedan transaktionerna genomfördesc) Nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar

52

Hur är egentligen uppfattningen ”där ute” om vad verkligt värde (marknadsvärde) är för någonting?

xxxxx

53

Definitionen av det verkliga värdet:

Den ”villige säljaren”

är hypotetisk

och villsälja till

bästa pris mot

bakgrund av

nuvarandemarknadsförhål-landen!

Finansiären-/erna:”skulle kunna överlåtas” i definitionenbetyder attderas åsikt

ska vägas in!

Den antagnaköparen är beredd

att betala vadsom är nödvändigt

på marknaden

Observera! ”The factualcircumstances of the actual

investment property owner are not a part of this consideration.”

Dvs innehavarens tyckande om värdet

– underordnat!

54

Definitionen av det verkliga värdet - forts:Se också upp med ”forced seller myth”. I den ”hypotetiska världen” där verkligt värde uppstår är få affärer ”forced sales”…

Den aktuella ev. säljaren

Vill ha 100går ned till 95

Finansiären-/erna:

Går med på enköpeskilling om 85i belåningsvärde!

Den aktuellaev. köparen

Bjuder 90höjer till 95

Bytesaffärer!?Tveksamt om dessa kananvändas som relevantajfrtransaktioner vid marknads-värdebedömningar!Exponeringen på marknaden!??

95?85?

Information från aktiemarknaden avseende Information från aktiemarknaden avseende noterade fastighetsbolag: Fall 1 - noterade fastighetsbolag: Fall 1 - SubstansrabattSubstansrabatt

Börsvärde

Verkligt

värde

fastigheter Skulder

Substansrabatt

Börsvärde

Verkligt

värde

fastigheter Skulder

Premium

Information från aktiemarknaden avseende Information från aktiemarknaden avseende noterade fastighetsbolag: Fall 2 - Premiumnoterade fastighetsbolag: Fall 2 - Premium

Implicit värdering av fastighetstillgångarvia börskursen på fastighetsaktier - principiellt

BalansräkningT E/S1.

Marknadsvärde påeget kapital

2.Marknadsvärde på

skulder

3.Marknadsvärde påövriga tillgångar

4.Implicit värde på

fastigheter

Tidigare upplevelser av börsen som indikator på kommande fastighetsvärderingar…

Källa: Tidskriften Balans nr 4 - 2003

Intäktsanalys i fastighetsföretagHyror ska normalt ”linjärperiodiseras” i redovisningen: Exempel nedandå hyresrabatt förekommer.

- - - - - - - - - - - - - - - - - -Observera också följande: Engångsersättning till fastighetsägare vid förtida lösen av hyresavtal från hyresgästens sida intäktsföresomedelbart av fastighetsägaren.

Intäktsanalys i fastighetsföretag

20092010201120122013

2014 o senare

Komponentredovisning – Principeroch problem i tillämpning

Bo Nordlund

IAS 16 Property, Plant & Equipment (revised 2003)

Numera endast en ”recognition principle” i IAS 16!

Tidigare fanns två (liksom i RR 12)

IAS 16 pkt 7:“ The cost of an item of property, plant and equipment shall be recognised as an asset if, and only if: (a) it is probable that future economic benefits associated with the item will flow to the entity; and (b) the cost of the item can be measured reliably

Att byta ut en komponent som medför en längre nyttjandeperiod än vad som skulle vara fallet omman inte bytt komponenten innebär framtidaekonomisk nytta!

Rörelsefastighet Förvaltningsfastighet

IAS 16 Property, Plant & Equipment IAS 40 Investment Property

"Revaluationmodel"

"Cost model" "Cost model" "Fair valuemodel"

Komponentsynsättet – ett paradigmskifte ! ?

Även för fastigheter redovisade enligt”fair value model” i IAS 40 måste mantänka i komponenter vid argumentationavseende kostnadsföring eller aktivering!

IAS 16 (revised 2003)

Strikt krav på komponentavskrivning

Löpande ombedömning av restvärdenUpphöra med avskrivning om restvärdetöverstiger kvarvarande redovisat värde

Fastigheter:Nominella och/ eller reala synsätt ! ?Sammanblandning mellan två olika koncept när det gäller avskrivning!? Prisförändringsteori eller allokering av historisk anskaffningskostnad som är ett matchningskoncept

IAS 16 – Ombedömning restvärden- Skillnaden i begreppen nyttjandeperiod och ekonomisk

livslängd! Antag exempelvis att ett företag säljer fastigheter när byggnaderna är 30 år gamla medan ett annat företag aldrig säljer fastigheter. Stor betydelse för inverkan av eventuellt restvärde!

- Om restvärdet är lika stort som eller större än tillgångens redovisade värde skall avskrivningen upphöra till dess att restvärdet sjunker under tillgångens värde (pkt 54)

VÄRDE Redovisat värdeNominelltrestvärde

TID

Avskrivnings-underlag

Hur långt sträcker sig kravet på komponentavskrivning? IAS 16: ”The standard does not prescribe … what

constitutes an item of property, plant and equipment. Thus judgement is required in applying the recognition criteria to an entity’s specific circumstances”

IAS 16 BC 26: ”The board did not believe… an entity´s use of approximation techniques such as a weighted average useful life for the item as a whole, resulted in depreciation that faithfully represents an entity´s varying expectation for significant parts…”

I IFRS-rapportering kan man inte bara fortsätta att skriva av en fastighet med en

avskrivningssats

Stommeinkl. grund

Stomkompl.Innerväggar mm

VA- och elsystemUtbyte (badrum)

Tak, fasader,fönster, utbyte

Värme, ventila-tion, köksinredn

Ytskikt, vitvaror

TIDNyproduk-tion år 0

Efter15 år

Efter30 år

Efter50 år

Principskiss – Fördelning byggkostnad påolika komponenter och utbyten i tiden

Röda komponenter = utbytta komponenter

Underhållskostnad eller investering ?

Svenska redovisningsregler

Internationella redovisningsregler

Skatterätt

DRIFTNETTOT !?

Avser åtgärden byte avhela eller delar av en

identifierad komponenteller avser åtgärden en

nytillskapad komponent?

Aktivera Kostnadsför

JA NEJ

”Day-to-day servicing” (reparationer) kostnadsföres!

Underhållskostnad eller investering ?”Nya” IAS 16 (revised 2003)

Underhållskostnad eller investering?

Kostnads-baseradvärde-teori

”Marknads- baserad” Värdeteori

Underhållskostnad eller avskrivningReal principskiss – olika synsätt

Vid kontinuerligt återställande av ursprunglig standard

Avskrivnings-kostnad

Underhålls-kostnad

Skatterättsligtsynsätt

Komponent-synsätt

Fördelning av redovisade kostnader över tiden

TotalMängd

kostnad

Upplysning om viktiga antaganden vid värderingen

KalkylräntorDirektavkastningskravUtgående hyror – marknadsmässiga ditoVakansgrader (hyresrisker) Bedömda marknadsmässiga driftnettonm.m.

Ofta föreligger väsentliga skillnader mellanredovisade värden (hyror, vakanser, driftnetton) och antagna dito i värderingar!

FÖRETAGSTOTAL AVSEENDE ANALYS OCH VÄRDERING AV FASTIGHETER

Fastighet1

Fastighet2

Fastighet3

Fastighet4

Fastighet5

DelmarknA

DelmarknB

DelmarknC

FASTIGHETSFÖRETAGET

Delmarknad: Uppdelning utifrån relevanta marknaderSamma typ av fastigheter (produktmarknad) på sammatyp av geografisk marknad

Källa: Nordlund, B.: Balans nr 2, 2009

Exempel på hur upplysning om väsentliga antaganden i fastighetsvärderingar kan visas i årsredovisningReferens IAS 40 p 75 d

Samt en avstämning mellan faktiska prisnivåer på marknaden& värderade nivåer i redovisningen för olika typer av fastigheter

Uppskjuten skatt i fastighetsföretagNär ska uppskjuten skatt normalt redovisas?

Temporär skillnad föreligger – Temporär skillnad = Redovisat värde avviker från skattemässigt värde. Denna skillnad kan ex vis uppstå p g a att man yrkar högre skattemässiga värdeminsknings- avdrag i deklarationen än vad man redovisar som avskrivning.

Underskottsavdrag föreligger – Skattefordran ska redovisas under vissa förutsättningar. Kan uppstå som en följd av att bolaget redovisar förluster som leder till skattemässiga underskott. Observera: Restriktivt synsätt på om skattefordran ska bokas upp.

Regler finns i IAS 12 – Inkomstskatter

Uppskjuten skatt i fastighetsföretagBolaget innehar fastigheter som redovisas i balansräkning till marknadsvärde (verkligt värde) – ”Fair value model” i IAS 40Marknadsvärde på fastigheterna i BR = 200

Skattemässigt värde på fastigheterna i bolaget = 100 (Används i inkomstdeklarationen för att yrka skatte- mässiga värdeminskningsavdrag)

Temporär skillnad = 100 (200-100)

Om bolaget innehar fastigheterna direkt (dvs ej via ex vis aktier i dotterbolag) så ska full uppskjuten skatteskuld redovisas i balansräkningen på den temporära skillnaden

Vid indirekt innehav gäller särskilda regler! Indirekt innehav – ett moderbolag innehar ex vis samtliga aktier och röster i ett dotterbolag som innehar fastigheter

IAS 17 – LEASESIAS 17 – LEASESFinansiell eller operationell lease?

Finansiellt leasingavtal:

Ett finansiellt leasingavtal är ett leasingavtal vari de ekonomiska

risker eller fördelar som förknippas med ägandet av ett objekt i allt

väsentligt överförs från leasegivare till leasetagare. Äganderätten kan men behöver inte slutligen övergå

till leasetagaren.

IAS 17 – LEASESIAS 17 – LEASESFinansiell eller operationell lease?Indikatorer på finansiellt

leasingavtal:-Ägandet av leasingobjektet överförs till leasetagaren vid lesingperiodens slut-Option att lösa leasingobjektet på förmånliga villkor-Leasingavtalet omfattar större delen av objektets ekonomiska livslängd-Nuvärdet av minimileaseavgifterna är i det närmaste lika stort som objektets verkliga värde-Leasingobjektet är av mycket speciell natur-Om avtalet är uppsägningsbart står leasetagaren risken för leasegivarens eventuella förluster på grund av uppsägning-Vinster eller förluster hänförliga till förändringar i verkligt värde av objektets restvärde tillfaller leasetagaren-Leasetagarens möjlighet förlänga avtalet till förmånliga villkor

IAS 17 – LEASESIAS 17 – LEASES

Uppdelning av leasingavtal på byggnad och mark

Huvudregel:Huvudregel:

Respektive komponents ”fair Respektive komponents ”fair value”value”

skall ligga till grund för skall ligga till grund för uppdelningenuppdelningen

IAS 17 – LEASESIAS 17 – LEASES

Uppdelning av leasingavtal på byggnad och mark

Mark

Byggnad

Operationelltleasingavtal

Operationellt eller finansiellt leasingavtal

enligt standardens regler