1
PENERAPAN AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH DALAM PEMBIAYAAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH PADA BANK
MUAMALAT SIDOARJO
Indah NovitasariUniversitas Negeri Surabaya
Abstract
Musyarakah mutanaqisah is one type of cooperation agreement between two parties with the provisions of section one of the funding partners will be gradually transferred to other partners so that the fund will decline and at the end of the contract the other partner will be the full owner of the contract. The purpose of this research to know application of musyarakah mutanaqisah in house financing credit at Muamalat Bank Sidoarjo, both operationally and accounting statement. The methods that used is descriptive qualitative. The results of this research is showing musyarakah mutanaqisah that using by Muamalat Bank Sidoarjo in house financing credit is occurred joint venture between bank and customer, where customer has to pay to the bank with the same portion belonged to the bank.
Keywords : house financing, musyarakah, mutanaqisah, Bank Muamalat,
PENDAHULUAN
Peristiwa lumpur panas yang terjadi pada tahun 2006 di lokasi pengeboran
PT Lapindo Brantas di Desa Renokenongo, Kecamatan Porong, Kabupaten
Sidoarjo, Jawa Timur ini berdampak pada perekonomian Jawa Timur, khususnya
Sidoarjo. Kerugian juga dialami oleh berbagai sektor, termasuk sektor properti.
Sedikit masyarakat yang berminat untuk membeli rumah di daerah Sidoarjo.
Selain itu juga tidak banyak bank yang bersedia mengeluarkan kredit bagi
perumahan di kawasan Sidoarjo. Pengadaan pembangunan perumahan di Sidoarjo
yang secara otomatis mengalami penurunan. Pembangunan rumah sederhana,
rumah mewah maupun rumah toko pada tahun 2006 ke tahun 2007 tidak
mengalami perubahan. Pada tahun 2008 pengadaan pembangunan rumah
2
sederhana, rumah mewah maupun rumah toko mengalami penurunan yang
signifikan. Hal ini dibuktikan oleh tabel berikut:
Tabel 1Realisasi Pengadaan Pembangunan Perumahan di Sidoarjo
Tahun 2006-2008
Uraian 2006 2007 2008Rumah sederhana 11.345 11.345 9.200Rumah mewah 4.710 4.710 406Rumah toko 401.414 401.414 1.234
Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Sidoarjo
Pada tahun 2009 sektor properti di Sidoarjo mulai mengalami
peningkatan. Hal ini dibuktikan dengan meningkatnya realisasi pengadaan
pembangunan perumahan di Sidoarjo pada tahun 2009 sebesar 54.419 unit
rumah sederhana menjadi 57.575 unit rumah sederhana pada tahun 2010.
Begitu juga yang terjadi untuk realisasi pengadaan pembangunan perumahan
rumah mewah. Berikut uraian lengkapnya:
Tabel 2Realisasi Pengadaan Pembangunan Perumahan di Sidoarjo
Tahun 2009-2011
Uraian 2009 2010 2011Rumah sederhana 10.001 10.844 19.215Rumah mewah 631 631 4.876Rumah toko 1.247 1.437 3.552
Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Sidoarjo
Kebutuhan akan tempat tinggal membuat pihak perbankan serius
membuat produk yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Pihak perbankan
memanfaatkan kenaikan kebutuhan rumah tersebut dengan memberikan
produk konsumtif berupa Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pada dasarnya
3
KPR adalah pinjaman yang diberikan bank kepada masyarakat untuk
membantu pembiayaan dalam membeli rumah (Peter, 2007).
Pada awalnya, Kredit Pemilikan Rumah merupakan produk bank
konvensional yang akhirnya juga menjadi produk bank syariah (Fatmasari,
2013). Berkembangnya ekonomi syariah di Indonesia menyebabkan banyak
lembaga keuangan, baik bank maupun non bank bermunculan dengan
menggunakan prinsip syariah. Kredit Pemilikan Rumah oleh bank syariah
pada umumnya menggunakan akad murabahah. Akad murabahah merupakan
akad jual beli suatu barang dengan harga asal dan tambahan keuntungan yang
disepakati di mana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah sebagai
pembeli (Haris, 2007). Sistem murabahah ini mengharuskan bank syariah
untuk memberitahukan harga asal rumah yang diberikan oleh developer
kepada nasabah serta menentukan tingkat keuntungan sebagai tambahan.
Pada praktiknya, banyak bank syariah yang memberikan kredit dengan
ekivalen margin tanpa melihat produk yang dijual (Adnan, 2010).
Hal ini menjadi pertimbangan Dewan Syariah Nasional Majelis
Ulama Indonesia untuk mengeluarkan Fatwa Dewan Syariah Nasional No.
73/ DSN-MUI/ XI/ 2008 tentang musyarakah mutanaqisah. Musyarakah
mutanaqisah merupakan produk baru bank syariah dalam Kredit Pemilikan
Rumah (KPR) dengan ketentuan masing-masing pihak (nasabah dan bank)
mengeluarkan dana sebagai modal untuk membeli aset, kemudian bagian
dana salah satu mitra akan dialihkan secara bertahap kepada mitra lainnya
sehingga bagian dananya akan menurun dan pada akhir masa akad mitra lain
tersebut akan menjadi pemilik penuh usaha tersebut. Kelebihan musyarakah
4
mutanaqisah dibandingkan akad murabahah adalah sistem pembayarannya
yang setiap tahun akan mengalami penurunan sampai batas waktu yang telah
ditentukan dan besarnya margin yang lebih rendah dibandingkan dengan akad
murabahah.
Dalam musyarakah mutanaqisah berlaku hukum sebagaimana diatur
dalam Fatwa DSN No. 08/ DSN-MUI/ IV/ 2000 tentang pembiayaan
musyarakah yang para mitranya memiliki hak dan kewajiban, yaitu masing-
masing mitra memberikan modal berdasarkan kesepakatan Apabila
memperoleh keuntungan, maka keuntungan tersebut dibagi berdasarkan
nisbah yang disepakati pada saat akad. Apabila mengalami kerugian, maka
kerugian tersebut ditanggung oleh masing-masing pihak sesuai proporsi
modal. Berikut ini adalah simulasi pembiayaan hunian syariah menggunakan
akad musyarakah mutanaqisah:
Tabel 3Simulasi Angsuran Hunian Syariah Akad Musyarakah Mutanaqisah
No.Harga Rumah 100%
Uang Muka20%
Porsi Bank80%
Jangka Waktu60 bulan 90 bulan 120 bulan
Nilai Angsuran1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.
80.000.00090.000.000
100.000.000106.250.000120.000.000125.000.000130.000.000135.000.000140.000.000145.000.000150.000.000160.000.000170.000.000180.000.000190.000.000
16.000.00018.000.00020.000.00021.250.00024.000.00025.000.00026.000.00027.000.00028.000.00029.000.00030.000.00032.000.00034.000.00036.000.00038.000.000
64.000.00072.000.00080.000.00085.000.00096.000.000
100.000.000104.000.000108.000.000112.000.000116.000.000120.000.000128.000.000136.000.000144.000.000152.000.000
1.439.8701.619.8501.799.8401.912.3202.159.8002.249.7902.339.7902.429.7802.519.7702.609.7602.699.7502.879.7403.059.7203.239.7003.419.690
1.099.2201.236.6201.374.0201.459.9001.648.8301.717.5301.786.2301.854.9301.923.6301.992.3402.061.0402.198.4402.335.8402.473.2402.610.650
936.8101.053.9101.171.0101.244.2001.405.2101.463.7601.522.3101.580.8601.639.4101.597.9601.756.5101.873.6101.990.7202.107.8202.224.920
Sumber: Bank Muamalat Sidoarjo
5
Akad musyarakah mutanaqisah merupakan akad baru dalam pembiayaan
kredit pemilikan rumah yang didukung dengan adanya Peraturan Bank Indonesia
Nomor 10/ 17/ PBI/ 2008 tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah.
Bank Muamalat Indonesia sebagai pelopor bank syariah di Indonesia yang
beroperasi berdasarkan prinsip bagi hasil dengan salah satu produk unggulannya
yaitu pembiayaan hunian syariah.
Pembiayaan hunian syariah Bank Muamalat tidak hanya sesuai dengan
syariah, namun juga kompetitif dengan jangka waktu pengembalian yang panjang.
Nilai angsuran yang tidak fluktuatif, serta tidak adanya penalti bagi nasabah yang
mengajukan muqashah (peluanasan lebih awal). Selain itu, produk Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) iB Muamalat tumbuh sebesar 30% di akhir tahun 2012
atau sekitar 45% dari total pembiayaan konsumer (Laporan Keuangan Bank
Muamalat Indonesia, 2012). Berdasarkan data publikasi yang ada di website resmi
Bank Muamalat (www.muamalatbank.com), Bank Muamalat memberikan dua
jenis akad untuk pembiayaan hunian syariah, yaitu dengan akad murabahah dan
akad musyarakah mutanaqisah.
Alasan penelitian ini menggunakan akad musyarakah mutanaqisah karena
akad ini adalah akad baru yang diterapkan pada pembiayaan Kredit Pemilikan
Rumah dalam perbankan syariah dan Bank Muamalat dipilih menjadi objek
penelitian karena Bank Muamalat merupakan satu-satunya bank yang menerapkan
akad musyarakah mutanaqisah. Selain itu, berdasarkan fenomena yang terjadi di
Sidoarjo, maka penulis tertarik untuk melakukan suatu penelitian di mana fokus
bahasan pada tulisan ini akan membahas khusus tentang “Penerapan Akad
6
Musyarakah Mutanaqisah dalam Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah pada Bank
Muamalat Sidoarjo”.
Berdasarkan latar belakang yang telah dikemukakan di atas, penulis
menentukan rumusan masalah yang akan dibahas yaitu: “Bagaimana penerapan
akad musyarakah mutanaqisah pada Bank Muamalat Sidoarjo?”
Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui proses penerapan
akad musyarakah mutanaqisah pada Bank Muamalat Sidoarjo. Berdasarkan tujuan
penelitian tersebut diharapkan agar penelitian ini dapat menambah wawasan di
bidang akuntansi syariah, khususnya tentang pembiayaan kredit pemilikan rumah
dengan akad musyarakah mtanaqisah yang diterapkan oleh Bank Muamalat
Sidoarjo. Selain itu, penelitian ini juga dapat menjadi bahan pertimbangan atau
tolak ukur dalam memilih jenis pembiayaan khususnya tentang pembiayaan
konsumen kredit pemilikan rumah pada bank syariah.
KAJIAN PUSTAKA
Perbankan Syariah
Diberlakukannya Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan pada tanggal 25 Maret 1992 menandai adanya penerapan sistem
perbankan ganda di Indonesia (Wirdyaningsih, 2005:1). Dengan diberlakukannya
sistem tersebut, berarti telah ada pengakuan terhadap rumusan perbankan syariah.
Siamat (2005) mengemukakan bahwa sistem perbankan syariah merupakan sistem
yang dalam usahanya didasarkan pada prinsip dan hukum syariah Islam dengan
mengacu pada Al-Quran dan Al-Hadits.
7
Terdapat beberapa definisi tentang bank syariah yaitu menurut Undang-
Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, bank syariah adalah
bank yang menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan Prinsip Syariah dan
menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat
Syariah. Pengertian bank syariah juga dikemukakan oleh Ali (2008:1) yaitu bank
syariah adalah suatu lembaga keuangan yang berfungsi sebagai perantara bagi
pihak yang berlebihan dana dengan pihak yang kekurangan dana untuk kegiatan
usaha dan kegiatan lainnya sesuai dengan hukum islam. Sedangkan menurut
Muhammad (2005:1), bank syariah adalah bank yang beroperasi dengan tidak
mengandalkan pada bunga. Bank Islam atau biasa disebut bank tanpa bunga
adalah lembaga keuangan perbankan yang operasional produknya berlandaskan
pada Al-Quran dan Hadist Nabi Muhammad SAW.
Dari beberapa definisi yang telah disebutkan, maka dapat disimpulkan
bahwa bank syariah adalah lembaga keuangan yang menurut jenisnya terdiri atas
Bank Umum Syariah (BUS) dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah (BPRS)
bertugas sebagai perantara antara pihak yang memiliki kelebihan dana kepada
pihak yang kekurangan dana, di mana segala kegiatan usahanya didasarkan pada
syariah islam.
Tujuan dan Manfaat Bank Syariah
Tujuan didirikannya bank syariah adalah untuk menciptakan suatu
keadilan di bidang ekonomi dengan jalan meratakan pendapatan melalui kegiatan
investasi sehingga tidak terjadi kesenjangan yang besar antara pemilik modal
dengan pihak yang membutuhkan dana (Sudarsono, 2004:380).
Akad
Non Profit (Tabarru’)
Profit (Tijarah)
Lending Self
Lending (Asset)
Giving
Qardh, Hawalah,
Rahn
Wakalah, Wadiah, Kafalah
Hibah, Sadaqoh,
WakafMudharabah, Musyarakah
Murabahah, Salam,
Istishna, Ijarah, IMBT
Bagi HasilJual Beli
Certainly Uncertainly
8
Meskipun terdapat perbedaan yang terlihat jelas secara prinsip antara bank
dengan sistem bunga dan bank dengan sistem syariah namun justru memunculkan
beberapa keuntungan dari adanya bank syariah tersebut khususnya dari sektor
yang lebih luas. Adapun kuntungan munculnya bank syariah diantaranya (Sulhan
& Ely, 2008: 130) adalah bank syariah sebagai pelengkap bank konvensional,
bank syariah dapat mengakomodasi kelompok masyarakat tertentu, meningkatkan
mobilisasi dana masyarakat.
Akad Perbankan Syariah
Dalam bahasa Arab, akad memiliki pengertian sebagai ikatan atau simpul
tali yaitu menghimpun atau mengumpulkan dua ujung tali dan mengingatkan
salah satunya pada yang lainnya sehingga keduanya saling menyambung dan
menjadi seperti seutas tali yang utuh (Ghufron, 2002:45). Secara singkat jenis
akad dalam syariah dapat digambarkan sebagai berikut:
Sumber: Nurhayati dan Wasilah( 2011)Gambar 1
Jenis Akad dalam Syariah
9
Rukun dan Syarat Akad
Nurhayati dan Wasilah (2011:147) mengemukakan beberapa rukun dan
syarat sahnya suatu akad yang meliputi pelaku (pihak yang melakukan akad
dengan syarat orang yang merdeka, mukalaf, dan orang yang sehat akalnya),
objek akad (merupakan sebuah konsekuensi yang harus ada dengan dilakukannya
suatu transaksi tertentu), ijab kabul (kesepakatan dari para pelaku dan
menunjukkan mereka saling rida).
Pembiayaan Musyarakah
Pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang tercantum dalam Undang-
Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan adalah penyediaan uang
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang
mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang setelah jangka waktu
tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.
Sedangkan dalam musyarakah terdapat beberapa pengertian yang
diantaranya adalah Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia (2013)
mendefinisikan musyarakah merupakan akad kerjasama antara dua pihak atau
lebih untuk suatu usaha tertentu, dimana masing-masing pihak memberikan
kontribusi dana dengan ketentuan bahwa keuntungan dibagi berdasarkan
kesepakatan sedangkan kerugian berdasarkan porsi kontribusi dana berupa kas
maupun aset non-kas yang diperkenankan oleh syariah. Berdasarkan Peraturan
Bank Indonesia Nomor 9/19/PBI/2007 tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam
Kegiatan Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana serta Pelayanan Jasa Bank
Syariah dalam penjelasan Pasal 3, musyarakah adalah transaksi penanaman dana
Hasil usaha:Apabila untung akan dibagi sesuai nisbah
Apabila rugi akan ditanggung sesuai proporsi modal
Akad Musyarakah
Proyek Usaha
Mitra 1
Laba / Rugi Mitra 1
Mitra 2
Laba / Rugi Mitra 2
10
dari dua atau lebih pemilik dana dan atau untuk menjalankan usaha tertentu sesuai
syariah dengan pembagian hasil usaha antara kedua belah pihak berdasarkan
nisbah yang disepakati, sedangkan pembagian kerugian berdasarkan proporsi
modal masing-masing.
PSAK 106 tentang musyarakah menyebutkan bahwa modal yang
ditanamkan tidak boleh ada jaminan. Namun, untuk mencegah mitra melakukan
kelalaian, maka diperbolehkan meminta jaminan dari mitra lain atau pihak ketiga.
Jaminan ini baru dapat dicairkan apabila terbukti salah satu mitra yang
bersangkutan melakukan suatu kesalahan. PSAK 106 paragraf 7 memberikan
beberapa contoh kesalahan yang disengaja yaitu: (a) pelanggaran terhadap akad;
antara lain penyalahgunaan dana investasi, manipulasi biaya dan pendapatan
operasional, atau (b) pelaksanaan yang tidak sesuai dengan prinsip syariah.
(1) (1)
(2) (2)
(3)
(3) (4) (4)
Sumber: Wasilah dan Nurhayati (2011:144)
Gambar 2Skema Pembiayaan Musyarakah
11
Akad Musyarakah Mutanaqisah
Berdasarkan PSAK 106 tentang musyarakah terdapat dua atau lebih mitra
menyumbang untuk memberikan modal guna membiayai suatu investasi. Dalam
hal ini, bank yang memberikan fasilitas musyarakah kepada nasabahnya
berpartisipasi dalam suatu proyek yang baru atau dalam suatu perusahaan yang
telah berdiri dengan cara membeli saham (equity shares) dari perusahaan tersebut.
PSAK 106 menerangkan musyarakah mutanaqisah (diminishing
partnership) adalah bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk
kepemilikan suatu barang atau asset. Dimana kerjasama ini akan mengurangi hak
kepemilikan salah satu pihak sementara pihak yang lain bertambah hak
kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui mekanisme pembayaran
atas hak kepemilikan yang lain.
Di dalam musyarakah mutanaqisah terdapat unsur kerjasama (syirkah) dan
unsur sewa (ijarah). Kerjasama dilakukan dalam hal penyertaan modal atau dana
yang diberikan salah satu pihak kepada pihak lain. Berkaitan dengan syirkah,
keberadaan pihak yang bekerjasama dan pokok modal, sebagai obyek akad
syirkah, dan shighat (ucapan perjanjian atau kesepakatan) merupakan ketentuan
yang harus terpenuhi. Sebagai syarat dari pelaksanaan akad syirkah: (1) masing-
masing pihak harus menunjukkan kesepakatan dan kerelaan untuk saling
bekerjasama, (2) antar pihak harus saling memberikan rasa percaya dengan yang
lain, dan (3) dalam pencampuran pokok modal merupakan pencampuran hak
masing-masing dalam kepemilikan obyek akad tersebut. Sementara sewa
merupakan kompensasi yang diberikan salah satu pihak kepada pihak lain yang
Bank Syariah
NasabahRumahDeveloper (Suplier)
12
berkaitan dengan unsur sewa ketentuan pokoknya meliputi: penyewa (musta’jir)
dan yang menyewakan (mu’jir), shighat (ucapan kesepakatan), ujrah (fee), dan
barang/benda yang disewakan yang menjadi obyek akad sewa. Besaran sewa
harus jelas dan dapat diketahui kedua pihak. Ketentuan pokok yang terdapat
dalam musyarakah mutanaqisah merupakan ketentuan pokok kedua unsur
tersebut. Adapun skema dari musyarakah mutanaqisah adalah sebagai berikut:
(2)
(1) (3)
Sumber: Haris (2007)
Gambar 3Skema Pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah
Dasar Hukum Akad Musyarakah Mutanaqisah
Lembaga perbankan merupakan lembaga highly regulated industry yang
pada setiap kajian hukumnya perlu dilakukan analisis keabsahan produknya.
Sistem operasional bank syariah tidak hanya terikat pada hukum positif sistem
operasional bank syariah, tetapi juga terkait pada hukum Allah yang
pelanggarannya mengakibatkan kemudharatan. Oleh karena itu, penulis akan
13
memaparkan beberapa dasar hukum syariah musyarakah mutanaqisah yang
menjadi dasar implementasi dari perbankan syariah dan produk-produknya.
Dasar hukum syariah antara lain Al-Qur’an surat Shad ayat 24 di mana
ayat ini seolah mencela perilaku orang-orang yang melakukan suatu kerja sama,
namun sebagian dari mitra mendzalimi mitra yang lainnya. Oleh karena itu, suatu
akad boleh dilakukan dan harus sesuai dengan hukum Allah SWT. Selain itu pada
surat Al-Zukhruf ayat 32 yang menjelaskan bahwa Allah menjadikan sebagian
umat lebih tinggi dari umat lainnya agar dapat saling bekerjasama dan memberi
manfaat satu sama lain. Dasar hukum syariah yang lain adalah Al-Hadist riwayat
Abu Daud dari Abu Hurairah, dan hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin
‘Auf.
METODE
Penelitian ini menggunakan pendekatan penelitian pendekatan deskriptif
kualitatif. Menurut Yin (2009:24) penelitian kualitatif adalah penelitian yang
menekankan pada kualitas atau hal yang terpenting dari sifat suatu barang atau
jasa. Hal ini bertujuan untuk mengetahui dan memahami tentang penerapan akad
musyarakah mutanaqisah serta perlakuan akuntansinya pada pembiayaan kredit
pemilikan rumah berdasarkan PSAK No.106 yang diterapkan oleh Bank
Muamalat Sidoarjo.
Selain itu, Teknik analisis data merupakan langkah yang harus ditempuh
setelah rangkaian pengumpulan data terselesaikan. Hal ini dilakukan agar penulis
mengetahui hasil dari kegiatan pengumpulan data. Pengertian dari analisis data
kualitatif yang dipaparkan oleh Bogdan dan Biklen (1982) dalam Moleong
14
(2007:246) adalah upaya yang dilakukan dengan cara bekerja dengan data,
mengorganisasikan data, memilahnya menjadi satuan yang dapat dikelola,
mensintesiskannya, mancari dan menemukan pola, menemukan apa yang penting
dan dipelajari, dan memutuskan apa yang dapat disampaikan kepada orang lain.
Penulis akan melakukan analisis dari data yang telah terkumpul kemudian
nantinya akan menghasilkan kesimpulan yang menjadi gambaran antara kondisi
nyata pada objek penelitian dengan teori literatur yang ada.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Profil Bank Muamalat
Berkembangnya bank-bank syariah di negara-negara Islam berpengaruh ke
Indonesia. Pada awal periode 1980-an, diskusi mengenai bank syariah sebagai
pilar ekonomi Islam mulai dilakukan. Bank Muamalat Indonesia lahir sebagai
hasil kerja Tim Perbankan MUI. PT Bank Muamalat Indonesia Tbk didirikan pada
24 Rabius Tsani 1412 H atau 1 Nopember 1991. Pada saat penandatanganan akte
pendirian terkumpul komitmen pembelian saham sebanyak 84 miliar. Hal ini
sebagai bukti dukungan nyata dari eksponen Ikatan Cendekiawan Muslim se-
Indonesia (ICMI) dan beberapa pengusaha Muslim, pendirian Bank Muamalat
juga menerima dukungan masyarakat. pada acara silaturahmi peringatan pendirian
tersebut di Istana Bogor, diperoleh tambahan komitmen dari masyarakat Jawa
Barat yang turut menanam modal senilai Rp 106 miliar. Dengan modal awal
tersebut, pada tanggal 1 Mei 1992 (27 Syawwal 1412 H) Bank Mumalat Indonesia
mulai beroperasi.
15
Pada tanggal 27 Oktober 1994, hanya dua tahun setelah didirikan, Bank
Muamalat berhasil menyandang predikat sebagai Bank Devisa. Pengakuan ini
semakin memperkokoh posisi Perseroan sebagai bank syariah pertama dan
terkemuka di Indonesia dengan beragam jasa maupun produk yang terus
dikembangkan. Saat ini Bank Mumalat memberikan layanan bagi lebih dari 2,5
juta nasabah melalui 275 gerai yang tersebar di 33 provinsi di Indonesia. Jaringan
Bank Muamalat Indonesia didukung pula oleh aliansi melalui lebih dari 4.000
outlet System Online Payment Point (SOPP) di PT Pos Indonesia, 32.000 ATM,
serta 95.000 merchant debet. BMI saat ini juga merupakan satu-satunya bank
syariah yang telah membuka cabang luar negeri, yaitu di Kuala Lumpur,
Malaysia. Untuk meningkatkan aksesibilitas nasabah di Malaysia, kerjasama
dijalankan dengan jaringan Malaysia Electronic Payment System (MEPS)
sehingga layanan BMI dapat diakses di lebih dari 2000 ATM di Malaysia.
Sebagai bank pertama murni syariah, Bank Muamalat berkomitmen untuk
menghadirkan layanan perbankan yang tidak hanya comply terhadap syariah,
namun juga kompetitif dan aksesibel bagi masyarakat hingga pelosok nusantara.
Komitmen tersebut diapresiasi oleh pemerintah, media massa, lembaga nasional
dan internasional serta masyarakat luas melalui lebih dari 70 award bergengsi
yang diterima oleh Bank Muamalat Indonesia dalam 5 tahun terakhir.
Penghargaan yang diterima antara lain sebagai Best Islamic Bank in Indonesia
2009 oleh Islamic Finance News (Kuala Lumpur), sebagai Best Islamic Financial
Institution in Indonesia 2009 oleh Global Finance (New York) serta sebagai The
Best Islamic Finance House in Indonesia 2009 oleh Alpha South East Asia (Hong
Kong).
16
Operasional Bank Muamalat
Pada tahun 2011 industri perbankan di Indonesia tumbuh dengan sangat
baik. Hal ini nampak dari terus berkembangnya aset dengan ditopang oleh
peningkatan pada penyaluran kredit dan penghimpunan dana pihak ketiga. Begitu
pula pada Bank Muamalat, pertumbuhan bisnis yang cukup agresif di tahun 2011
adalah bagian dari strategi bisnis Bank Muamalat untuk mulai mengakselerasikan
pertumbuhan sebagai upaya untuk menjadi bank syariah utama di Indonesia.
Salah satu upayanya adalah Bank Muamalat membagi fokus bisnisnya ke
dalam tiga segmen bisnis yaitu Retail Banking, Corporate Banking, dan
International Banking & Financial Institution. Segmen Bisnis Ritel di Bank
Muamalat mencakup aktivitas penyediaan produk dan layanan perbankan untuk
nasabah di segmen UKM (Usaha Kecil Menengah), segmen konsumen, serta
segmen pembiayaan mikro. Pada akhir tahun 2011, jumlah pembiayaan yang
disalurkan tercatat sebesar Rp 13. 392 Miliar, atau meningkat 64% dari tahun
sebelumnya. Dana pihak ketiga dari segmen ritel pun juga mengalami
pertumbuhan yaitu menjadi sebesar Rp 18. 630 Miliar pada akhir tahun 2011.
Selanjutnya adalah peran strategis Bisnis Korporasi yang mendorong
pertumbuhan Bank Muamalat melalui pemberian layanan kepada nasabah-
nasabah korporasi yang dilakukan dengan mengedepankan prinsip kehati-hatian
bank. Pada akhir tahun 2011 pembiayaan yang disalurkan pada segmen
BisnisKorporasi mengalami pertumbuhan menjadi sebesar Rp 9.093 Miliar atau
tumbuh sekitar 17%. Dana pihak ketiga dari segmen Bisnis Korporasi juga
mengalami pertumbuhan sebesar 39% yaitu menjadi sebesar Rp 8.031 Miliar pada
akhir tahun 2011. Selain itu Bank Muamalat terus mendorong pengembangan
17
fungsi bisnis internasional dan tresuri sebagai unit bisnis, untuk berkontribusi
lebih optimal pada arus pendapatan bank. Pada tahun 2011 dengan bantuan
konsultan profesional independen, Bank Muamalat telah melakukan
penyempurnaan pada perangkat kebijakan dan prosedur operasi standar yang
berkaitan dengan aktivitas Tresuri. Perseroan juga telah menyelesaikan
pengembangan modul tresuri yang terintegrasi pada sistem core banking yang
baru.
Musyarakah Mutanaqisah pada Bank Muamalat Sidoarjo
Musyarakah mutanaqisah adalah salah satu akad yang digunakan Bank
Muamalat Sidoarjo dalam pembiayaan konsumen kredit pemilikan rumah. Akad
ini pertama kali diterapkan di Bank Muamalat Sidoarjo kurang lebih lima tahun
yang lalu, yaitu pada tahun 2009 dan diperuntukkan bagi nasabah perorangan
dengan usia minimal 21 tahun atau maksimal 55 tahun untuk karyawan dan 60
tahun untuk wiraswasta atau profesional pada saat jatuh tempo pembiayaan. Pada
pembiayaan ini, Bank Muamalat Sidoarjo tidak mengeluarkan buku panduan
operasional yang khusus digunakan sebagai dasar pelaksanaan kredit pemilikan
rumah. Bank Muamalat Sidoarjo mengacu pada Pedoman Akuntansi Perbankan
Syariah Indonesia (PAPSI) dan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK)
106. Ide awal penerapan akad ini adalah diharapkan akad ini kompetitif dalam hal
memberikan financial solution kepada nasabah. Akad ini lebih menguntungkan
dibandingkan dengan akad lain dalam pembiayaan kepemilikan rumah karena
margin yang diberikan lebih rendah.
Perkembangan akad musyarakah mutanaqisah dari awal penerapan sampai
saat ini adalah baik. Jumlah nasabah untuk setiap tahunnya kurang lebih mencapai
18
10 orang. Banyak nasabah yang memilih akad ini untuk pembiayaan kepemilikan
rumah karena dinilai lebih murah.
Musyarakah mutanaqisah yang diterapkan oleh Bank Muamalat Sidoarjo
adalah musyarakah di mana bank bertindak sebagai mitra pasif dan nasabah
sebagai mitra aktif. Bank bermitra dengan nasabah dalam memperoleh suatu
properti berdasarkan suatu kesepakatan. Terjadi kemitraan karena nasabah tidak
mempunyai modal yang cukup untuk memiliki suatu properti. Masing-masing
pihak, yaitu bank dan nasabah mengeluarkan dana sebagai porsi pembiayaan.
Porsi yang dikeluarkan oleh Bank Muamalat Sidoarjo lebih besar dibandingkan
dengan porsi yang dikeluarkan oleh nasabah. Oleh karena itu, kepemilikan bank
atas properti lebih besar daripada kepemilikan nasabah.
Biasanya nasabah memilih rumah terlebih dahulu hingga terjadi proses
tawar-menawar harga dengan developer. Setelah itu, nasabah mengajukan
pembiayaan konsumen kredit pemilikan rumah kepada Bank Muamalat Sidoarjo
dengan menyerahkan kelengkapan dokumen sesuai peraturan bank. Persyaratan
dokumen yang harus dipenuhi:
Tabel 4Persyaratan Dokumen
No Jenis Dokumen PegawaiPekerja
ProfesionalWiraswasta
1. Form aplikasi yang telah diisi dan ditandatangani
√ √ √
2. Fotokopi KTP calon nasabah dan suami atau istri
√ √ √
3. Fotokopi kartu keluarga √ √ √4. Fotokopi surat nikah √ √ √
5.Fotokopi sertifikat tanah obyek bangunan
√ √ √
Bank Developer Nasabah
19
Tabel 4Persyaratan Dokumen (lanjutan)
No Jenis Dokumen Pegawai Pekerja Profesional
Wiraswasta
6.
IMB / IPMB / Ijin Pendahuluan / Surat Ijin Sejenis dari instansi setempat yang berwenang
√ √ √
7.PBB tahun terakhir (untuk rumah tangan kedua)
√ √ √
8.Fotokopi rekening tabungan / Giro Pribadi (payroll gaji) 3 bulan terakhir
√ √ √
9. Laporan keuangan perusahaan √ √
10.Slip gaji asli terakhir dan atau surat keterangan penghailan
√
11.Fotokopi ijin-ijin praktek profesi
√ √ √
12.
Fotokopi akte pendirian perusahaan beserta perubahan dan ijin-ijin usaha (TDP dan SIUP)
√ √
13.Fotokopi NPWP pribadi/ SPT pribadi
√ √ √
Sumber: Bank Muamalat Sidoarjo
Secara singkat dapat digambarkan skema pembiayaan kredit pemilikan
rumah akad musyarakah mutanaqisah sejak permohonan hingga pembiayaan
disetujui yaitu sebagai berikut:
e
c
d d
a
bSumber: data diolah penulis
Gambar 4. Skema Pembiayaan KPR Musyarakah Mutanaqisah Bank Muamalat Sidoarjo
20
Bank Muamalat Sidoarjo tidak mewajibkan nasabah untuk mengeluarkan
uang muka. Kalaupun nasabah memberikan uang muka, maka harga pokok
properti akan dinaikkan. Pernyataan ini menjadikan nasabah langsung
mengeluarkan dana untuk porsi pembiayaan. Sesuai dengan Surat Edaran Bank
Indonesia Nomor 14/ 33/ DPbS, nasabah mengeluarkan porsi minimal 20% dari
harga pokok properti dan bank mengeluarkan porsi maksimal sebesar 80% dari
harga pokok properti.
Apabila nasabah merasa tidak mampu dengan kebijakan tersebut, maka
Bank Muamalat Sidoarjo akan melakukan peninjauan ulang tentang kemampuan
keuangan nasabah. Setelah melakukan peninjauan ulang dan didapatkan hasil
bahwa nasabah memang tidak mampu mengeluarkan porsi sebesar 20%, maka
Bank Muamalat Sidoarjo memperbolehkan nasabah untuk mengeluarkan porsi di
bawah 20% dari harga pokok properti.
Pada awal akad nasabah dikenakan beberapa biaya seperti biaya
administrasi, biaya materai, biaya notaris, serta biaya asuransi yang terdiri dari
asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Besarnya biaya administrasi sudah
ditetapkan oleh PT Bank Muamalat Indonesia Tbk, sedangkan besarnya biaya
materai, biaya notaris, dan biaya asuransi didasarkan pada beberapa faktor seperti
besarnya pembiayaan dan jangka waktu pembiayaan.
Tabel 5Tiering Platfond Pembiayaan dan Tarif Biaya Administrasi
NoTiering Platfond Pembiayaan Tarif Biaya
AdministrasiTerendah s/d Tertinggi1. Rp 6.500.000,00 s/d Rp 10.000.000,00 Rp 100.000,002. Rp 10.000.000,00 s/d Rp 15.000.000,00 Rp 150.000,003. Rp 15.000.000,00 s/d Rp 20.000.000,00 Rp 200.000,004. Rp 20.000.000,00 s/d Rp 30.000.000,00 Rp 300.000,00
21
Tabel 5Tiering Platfond Pembiayaan dan Tarif Biaya Administrasi (lanjutan)
NoTiering Platfond Pembiayaan Tarif Biaya
AdministrasiTerendah s/d Tertinggi5. Rp 30.000.000,00 s/d Rp 45.000.000,00 Rp 450.000,006. Rp 45.000.000,00 s/d Rp 65.000.000,00 Rp 650.000,007. Rp 65.000.000,00 s/d Rp 90.000.000,00 Rp 900.000,008. Rp 90.000.000,00 s/d Rp 120.000.000,00 Rp 1.200.000,009. Rp 120.000.000,00 s/d Rp 155.000.000,00 Rp 1.500.000,0010. Rp 155.000.000,00 s/d Rp 195.000.000,00 Rp 1.950.000,0011. Rp 195.000.000,00 s/d Rp 250.000.000,00 Rp 2.500.000,0012. Rp 250.000.000,00 s/d Rp 350.000.000,00 Rp 3.500.000,0013. Rp 350.000.000,00 s/d Rp 500.000.000,00 Rp 5.000.000,0014. Rp 500.000.000,00 s/d Rp 700.000.000,00 Rp 7.000.000,0015. Rp 700.000.000,00 s/d Rp 1.000.000.000,00 Rp 10.000.000,0016 Rp 1.000.000.000,00 s/d Rp 1.500.000.000,00 Rp 15.000.000,0017. Rp 1.500.000.000,00 s/d Rp 2.200.000.000,00 Rp 22.000.000,0018. Rp 2.200.000.000,00 s/d Rp 3.000.000.000,00 Rp 30.000.000,0019. Rp 3.000.000.000,00 s/d Rp 4.000.000.000,00 Rp 40.000.000,0020. Rp 4.000.000.000,00 s/d Rp 5.500.000.000,00 Rp 55.000.000,0021. Rp 5.500.000.000,00 s/d Rp 7.500.000.000,00 Rp 75.000.000,0022. Rp 7.500.000.000,00 s/d Rp 12.000.000.000,00 Rp 120.000.000,0023. Rp 12.000.000.000,00 s/d Rp 18.000.000.000,00 Rp 180.000.000,0024. Rp 18.000.000.000,00 s/d Rp 25.000.000.000,00 Rp 250.000.000,0025. Rp 25.000.000.000,00 s/d Rp 35.000.000.000,00 Rp 350.000.000,0026. Rp 35.000.000.000,00 s/d Rp 50.000.000.000,00 Rp 500.000.000,0027. Rp 50.000.000.000,00 s/d Rp 70.000.000.000,00 Rp 700.000.000,00
Sumber: Bank Muamalat Sidoarjo
Selanjutrnya, nasabah diwajibkan untuk melakukan pembayaran angsuran
pembiayaan dengan nominal sesuai yang telah disepakati. Pembayaran ini
diartikan sebagai pembayaran sewa nasabah kepada bank sekaligus nasabah
membeli porsi bank. Secara bertahap nasabah akan membeli porsi bank yang
nantinya porsi bank akan menjadi nol. Hal ini dilakukan sampai batas waktu yang
telah ditentukan.
Bank Muamalat memiliki kebijakan untuk melakukan evaluasi setiap dua
tahun sekali untuk pembiayaan musyarakah mutanaqisah. Kebijakanini dilakukan
22
oleh Assets and Liabilities Committee (ALCO) PT Bank Muamalat Indonesia Tbk
untuk mengantisipasi apabila terjadi perubahan faktor eksternal dan faktor internal
yang nantinya dapat mempengaruhi margin pembiayaan. Kebijakan ini tidak
tercantum pada PAPSI ataupun PSAK 106 tentang musyarakah. Selain itu, Bank
Muamalat juga mewajibkan nasabah untuk memberikan jaminan. Apabila ada
nasabah yang melakukan kelalaian pada pembayaran, maka nasabah dikenakan
denda sesuai yang telah ditetapkan bank.
Tabel 6Jumlah Denda Berdasarkan Jumlah Angsuran
No.
Jumlah Angsuran Jumlah Denda
1. < Rp 2.000.000,00 Rp 50.000,002. Rp 2.000.000,00 - Rp 5.000.000,00 Rp 100.000,003. Rp 5.000.000,00 - Rp 10.000.000,00 Rp 150.000,004. Rp 10.000.000,00 - Rp 50.000.000,00 Rp 250.000,005. Rp 50.000.000,00 - Rp 100.000.000,00 Rp 500.000,006. Rp 100.000.000,00 - Rp 250.000.000,00 Rp 1.000.000,007. Rp 250.000.000,00 - Rp 500.000.000,00 Rp 2.000.000,008. > Rp 500.000.000,00 Rp 3.000.000,00
Sumber: Bank Muamalat Sidoarjo
SIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan analisis dan pembahasan pada bab sebelumnya, maka dapat
diambil simpulan bahwa dalam memberikan layanan produk pembiayaan kredit
pemilikan rumah menggynakan akad musyarakah mutanaqisah (beli sewa)
merupakan kerjasama kongsi antara dua pihak dengan ketentuan bagian dana
salah satu mitra akan dialihkan secara bertahap kepada mitra lainnya sehingga
bagian dananya akan menurun dan pada akhir masa akad mitra lain tersebut akan
menjadi pemilik penuh akad tersebut.
23
Saran yang dapat dikemukakan berkaitan dengan pembahasan adalah Bank
Muamalat hendaknya memberikan informasi yang jelas kepada masyarakat
tentang adanya produk pembiayaan hunian syariah melalui iklan di televisi, radio,
atau brosur. Selain itu, hendaknya Bank Muamalat bisa memberikan kemudahan
atau keringanan biaya angsuran bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Sehingga pembiayaan hunian syariah bisa dijangkau oleh semua kalangan
masyarakat. Dan kepada masyarakat yang ingin melakukan proses pembiayaan
KPR, hendaknya mengetahui tentang sistem, prosedur, dan keunggulan dari
masing-masing akad. Sehingga masyarakat bisa menyesuaikan kondisi keuangan
dengan akad yang akan dipilih untuk pembiayaan hunian.
DAFTAR PUSTAKA
Al-Quran Al-Karim dan Terjemahannya. 2007. Diterjemahkan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah Al-Quran. Semarang: PT Karya Toha Putra.
Adnan, Muhammad Akhyar. 2005. Dari Murabahah Menuju Musyarakah Upaya Mendorong Optimalisasi Sektor Riel. JAAI Vol. 9 No. 2, (online), (journal.uii.ac.id/index.php/JAAI/article/view/807/726, diakses 25 Februari 2014).
Ali, Zainuddin. 2008. Hukum Perbankan Syariah. Jakarta: Sinar Grafika Offset.
Badan Pusat Statistik Kabupaten Sidoarjo. 2012. Statistik Daerah Kabupaten Sidoarjo 2012, (online), (http://sidoarjokab.bps.go.id/? hal=publikasi_detil&id=5, diakses pada tanggal 26 Februari 2014).
Bank Muamalat Indonesia. KPR Muamalat iB. Jakarta: PT Bank Muamalat Tbk. (online), (http://www.muamalatbank.com/home/produk/sewa_kprs, diakses 7 Februari 2014).
Bank Muamalat Indonesia. 2012. Laporan Tahunan Annual Report. Jakarta: PT Bank Muamalat Indonesia Tbk.
Dewan Standar Akuntansi Keuangan. 2007. PSAK 106. Jakarta: Ikatan Akuntansi Indonesia.
24
Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 08/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Pembiayaan Musyarakah.
Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah.
Ghufron, A. Mas’adi. 2002. Fiqh Muamalah Kontekstual. Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Haris, Helmi. 2007. Pembiayaan Kepemilikan Rumah (Sebuah Inovasi Pembiayaan Perbankan Syariah). Jurnal Ekonomi Islam Vol. 1 No. 1 (online), (http://journal.uii.ac.id/index.php/JEI/article/viewFile/1050/975, diakses tanggal 17 Maret 2014).
Hosen, Nadratuzzaman. 2010. Syirkah Mutanaqishah dan Implementasinya pada Pembiayaan KPRS di Bank Syariah. Seminar Nasional UIN Syarif Hidayatullah.
Muhammad. 2005. Pengantar Akuntansi Syariah Edisi 2. Jakarta: Salemba Empat.
Moleong, Lexy J. 2007. Metode Penelitian Kualitatif Edisi Revisi. Bandung: PT Remaja Rosdakarya.
Nurhayati, Sri dan Wasilah. 2011. Akuntansi Syariah di Indonesia. Jakarta: Salemba Empat.
Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia Tahun 2013 Pelaksanaan Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia. 10 Juli 2013. Lampiran Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/26/DPbS. Jakarta.
Peraturan Bank Indonesia Nomor 9/19/PBI/2007 Tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam Kegiatan Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana serta Pelayanan Jasa Bank Syariah. 17 Desember 2007. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 165 DPbS. Jakarta.
Peraturan Bank Indonesia Nomor 10/17/PBI/2008 Tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah. 25 September 2008. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 137 DPbS. Jakarta.
Siamat, Dahlan. 2005. Manajemen Lembaga Keuangan Kebijakan Moneter dan Perbankan Edisi Kelima. Jakarta: Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indoensia.
Sudarsono, Heri. 2004. Bank dan Lembaga Keuangan Syari’ah, Diskripsi dan Ilustrasi. Yogyakarta: Ekonesia.
25
Sulhan, M. dan Ely S. 2008. Manajemen Bank Konvensional dan Syariah. Malang: UIN-Malang Press.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan. 10 Nopember 1998. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 182. Jakarta.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 Perbankan Syariah. 16 Juli 2008. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 94. Jakarta
Wirdyaningsih. 2005. Bank dan Asuransi Islam di Indonesia. Jakarta: Kencana.
Yin, Robert K. 2009. Studi Kasus Desain & Metode. Jakarta : Raja Grafindo Persada.