1

PENERAPAN AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH DALAM PEMBIAYAAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH PADA BANK

MUAMALAT SIDOARJO

Indah NovitasariUniversitas Negeri Surabaya

indah.novitasari.2010@gmail.com

Abstract

Musyarakah mutanaqisah is one type of cooperation agreement between two parties with the provisions of section one of the funding partners will be gradually transferred to other partners so that the fund will decline and at the end of the contract the other partner will be the full owner of the contract. The purpose of this research to know application of musyarakah mutanaqisah in house financing credit at Muamalat Bank Sidoarjo, both operationally and accounting statement. The methods that used is descriptive qualitative. The results of this research is showing musyarakah mutanaqisah that using by Muamalat Bank Sidoarjo in house financing credit is occurred joint venture between bank and customer, where customer has to pay to the bank with the same portion belonged to the bank.

Keywords : house financing, musyarakah, mutanaqisah, Bank Muamalat,

PENDAHULUAN

Peristiwa lumpur panas yang terjadi pada tahun 2006 di lokasi pengeboran

PT Lapindo Brantas di Desa Renokenongo, Kecamatan Porong, Kabupaten

Sidoarjo, Jawa Timur ini berdampak pada perekonomian Jawa Timur, khususnya

Sidoarjo. Kerugian juga dialami oleh berbagai sektor, termasuk sektor properti.

Sedikit masyarakat yang berminat untuk membeli rumah di daerah Sidoarjo.

Selain itu juga tidak banyak bank yang bersedia mengeluarkan kredit bagi

perumahan di kawasan Sidoarjo. Pengadaan pembangunan perumahan di Sidoarjo

yang secara otomatis mengalami penurunan. Pembangunan rumah sederhana,

rumah mewah maupun rumah toko pada tahun 2006 ke tahun 2007 tidak

mengalami perubahan. Pada tahun 2008 pengadaan pembangunan rumah

2

sederhana, rumah mewah maupun rumah toko mengalami penurunan yang

signifikan. Hal ini dibuktikan oleh tabel berikut:

Tabel 1Realisasi Pengadaan Pembangunan Perumahan di Sidoarjo

Tahun 2006-2008

Uraian 2006 2007 2008Rumah sederhana 11.345 11.345 9.200Rumah mewah 4.710 4.710 406Rumah toko 401.414 401.414 1.234

Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Sidoarjo

Pada tahun 2009 sektor properti di Sidoarjo mulai mengalami

peningkatan. Hal ini dibuktikan dengan meningkatnya realisasi pengadaan

pembangunan perumahan di Sidoarjo pada tahun 2009 sebesar 54.419 unit

rumah sederhana menjadi 57.575 unit rumah sederhana pada tahun 2010.

Begitu juga yang terjadi untuk realisasi pengadaan pembangunan perumahan

rumah mewah. Berikut uraian lengkapnya:

Tabel 2Realisasi Pengadaan Pembangunan Perumahan di Sidoarjo

Tahun 2009-2011

Uraian 2009 2010 2011Rumah sederhana 10.001 10.844 19.215Rumah mewah 631 631 4.876Rumah toko 1.247 1.437 3.552

Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Sidoarjo

Kebutuhan akan tempat tinggal membuat pihak perbankan serius

membuat produk yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Pihak perbankan

memanfaatkan kenaikan kebutuhan rumah tersebut dengan memberikan

produk konsumtif berupa Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pada dasarnya

3

KPR adalah pinjaman yang diberikan bank kepada masyarakat untuk

membantu pembiayaan dalam membeli rumah (Peter, 2007).

Pada awalnya, Kredit Pemilikan Rumah merupakan produk bank

konvensional yang akhirnya juga menjadi produk bank syariah (Fatmasari,

2013). Berkembangnya ekonomi syariah di Indonesia menyebabkan banyak

lembaga keuangan, baik bank maupun non bank bermunculan dengan

menggunakan prinsip syariah. Kredit Pemilikan Rumah oleh bank syariah

pada umumnya menggunakan akad murabahah. Akad murabahah merupakan

akad jual beli suatu barang dengan harga asal dan tambahan keuntungan yang

disepakati di mana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah sebagai

pembeli (Haris, 2007). Sistem murabahah ini mengharuskan bank syariah

untuk memberitahukan harga asal rumah yang diberikan oleh developer

kepada nasabah serta menentukan tingkat keuntungan sebagai tambahan.

Pada praktiknya, banyak bank syariah yang memberikan kredit dengan

ekivalen margin tanpa melihat produk yang dijual (Adnan, 2010).

Hal ini menjadi pertimbangan Dewan Syariah Nasional Majelis

Ulama Indonesia untuk mengeluarkan Fatwa Dewan Syariah Nasional No.

73/ DSN-MUI/ XI/ 2008 tentang musyarakah mutanaqisah. Musyarakah

mutanaqisah merupakan produk baru bank syariah dalam Kredit Pemilikan

Rumah (KPR) dengan ketentuan masing-masing pihak (nasabah dan bank)

mengeluarkan dana sebagai modal untuk membeli aset, kemudian bagian

dana salah satu mitra akan dialihkan secara bertahap kepada mitra lainnya

sehingga bagian dananya akan menurun dan pada akhir masa akad mitra lain

tersebut akan menjadi pemilik penuh usaha tersebut. Kelebihan musyarakah

4

mutanaqisah dibandingkan akad murabahah adalah sistem pembayarannya

yang setiap tahun akan mengalami penurunan sampai batas waktu yang telah

ditentukan dan besarnya margin yang lebih rendah dibandingkan dengan akad

murabahah.

Dalam musyarakah mutanaqisah berlaku hukum sebagaimana diatur

dalam Fatwa DSN No. 08/ DSN-MUI/ IV/ 2000 tentang pembiayaan

musyarakah yang para mitranya memiliki hak dan kewajiban, yaitu masing-

masing mitra memberikan modal berdasarkan kesepakatan Apabila

memperoleh keuntungan, maka keuntungan tersebut dibagi berdasarkan

nisbah yang disepakati pada saat akad. Apabila mengalami kerugian, maka

kerugian tersebut ditanggung oleh masing-masing pihak sesuai proporsi

modal. Berikut ini adalah simulasi pembiayaan hunian syariah menggunakan

akad musyarakah mutanaqisah:

Tabel 3Simulasi Angsuran Hunian Syariah Akad Musyarakah Mutanaqisah

No.Harga Rumah 100%

Uang Muka20%

Porsi Bank80%

Jangka Waktu60 bulan 90 bulan 120 bulan

Nilai Angsuran1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.

80.000.00090.000.000

100.000.000106.250.000120.000.000125.000.000130.000.000135.000.000140.000.000145.000.000150.000.000160.000.000170.000.000180.000.000190.000.000

16.000.00018.000.00020.000.00021.250.00024.000.00025.000.00026.000.00027.000.00028.000.00029.000.00030.000.00032.000.00034.000.00036.000.00038.000.000

64.000.00072.000.00080.000.00085.000.00096.000.000

100.000.000104.000.000108.000.000112.000.000116.000.000120.000.000128.000.000136.000.000144.000.000152.000.000

1.439.8701.619.8501.799.8401.912.3202.159.8002.249.7902.339.7902.429.7802.519.7702.609.7602.699.7502.879.7403.059.7203.239.7003.419.690

1.099.2201.236.6201.374.0201.459.9001.648.8301.717.5301.786.2301.854.9301.923.6301.992.3402.061.0402.198.4402.335.8402.473.2402.610.650

936.8101.053.9101.171.0101.244.2001.405.2101.463.7601.522.3101.580.8601.639.4101.597.9601.756.5101.873.6101.990.7202.107.8202.224.920

Sumber: Bank Muamalat Sidoarjo

5

Akad musyarakah mutanaqisah merupakan akad baru dalam pembiayaan

kredit pemilikan rumah yang didukung dengan adanya Peraturan Bank Indonesia

Nomor 10/ 17/ PBI/ 2008 tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah.

Bank Muamalat Indonesia sebagai pelopor bank syariah di Indonesia yang

beroperasi berdasarkan prinsip bagi hasil dengan salah satu produk unggulannya

yaitu pembiayaan hunian syariah.

Pembiayaan hunian syariah Bank Muamalat tidak hanya sesuai dengan

syariah, namun juga kompetitif dengan jangka waktu pengembalian yang panjang.

Nilai angsuran yang tidak fluktuatif, serta tidak adanya penalti bagi nasabah yang

mengajukan muqashah (peluanasan lebih awal). Selain itu, produk Kredit

Pemilikan Rumah (KPR) iB Muamalat tumbuh sebesar 30% di akhir tahun 2012

atau sekitar 45% dari total pembiayaan konsumer (Laporan Keuangan Bank

Muamalat Indonesia, 2012). Berdasarkan data publikasi yang ada di website resmi

Bank Muamalat (www.muamalatbank.com), Bank Muamalat memberikan dua

jenis akad untuk pembiayaan hunian syariah, yaitu dengan akad murabahah dan

akad musyarakah mutanaqisah.

Alasan penelitian ini menggunakan akad musyarakah mutanaqisah karena

akad ini adalah akad baru yang diterapkan pada pembiayaan Kredit Pemilikan

Rumah dalam perbankan syariah dan Bank Muamalat dipilih menjadi objek

penelitian karena Bank Muamalat merupakan satu-satunya bank yang menerapkan

akad musyarakah mutanaqisah. Selain itu, berdasarkan fenomena yang terjadi di

Sidoarjo, maka penulis tertarik untuk melakukan suatu penelitian di mana fokus

bahasan pada tulisan ini akan membahas khusus tentang “Penerapan Akad

6

Musyarakah Mutanaqisah dalam Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah pada Bank

Muamalat Sidoarjo”.

Berdasarkan latar belakang yang telah dikemukakan di atas, penulis

menentukan rumusan masalah yang akan dibahas yaitu: “Bagaimana penerapan

akad musyarakah mutanaqisah pada Bank Muamalat Sidoarjo?”

Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui proses penerapan

akad musyarakah mutanaqisah pada Bank Muamalat Sidoarjo. Berdasarkan tujuan

penelitian tersebut diharapkan agar penelitian ini dapat menambah wawasan di

bidang akuntansi syariah, khususnya tentang pembiayaan kredit pemilikan rumah

dengan akad musyarakah mtanaqisah yang diterapkan oleh Bank Muamalat

Sidoarjo. Selain itu, penelitian ini juga dapat menjadi bahan pertimbangan atau

tolak ukur dalam memilih jenis pembiayaan khususnya tentang pembiayaan

konsumen kredit pemilikan rumah pada bank syariah.

KAJIAN PUSTAKA

Perbankan Syariah

Diberlakukannya Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang

Perbankan pada tanggal 25 Maret 1992 menandai adanya penerapan sistem

perbankan ganda di Indonesia (Wirdyaningsih, 2005:1). Dengan diberlakukannya

sistem tersebut, berarti telah ada pengakuan terhadap rumusan perbankan syariah.

Siamat (2005) mengemukakan bahwa sistem perbankan syariah merupakan sistem

yang dalam usahanya didasarkan pada prinsip dan hukum syariah Islam dengan

mengacu pada Al-Quran dan Al-Hadits.

7

Terdapat beberapa definisi tentang bank syariah yaitu menurut Undang-

Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, bank syariah adalah

bank yang menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan Prinsip Syariah dan

menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat

Syariah. Pengertian bank syariah juga dikemukakan oleh Ali (2008:1) yaitu bank

syariah adalah suatu lembaga keuangan yang berfungsi sebagai perantara bagi

pihak yang berlebihan dana dengan pihak yang kekurangan dana untuk kegiatan

usaha dan kegiatan lainnya sesuai dengan hukum islam. Sedangkan menurut

Muhammad (2005:1), bank syariah adalah bank yang beroperasi dengan tidak

mengandalkan pada bunga. Bank Islam atau biasa disebut bank tanpa bunga

adalah lembaga keuangan perbankan yang operasional produknya berlandaskan

pada Al-Quran dan Hadist Nabi Muhammad SAW.

Dari beberapa definisi yang telah disebutkan, maka dapat disimpulkan

bahwa bank syariah adalah lembaga keuangan yang menurut jenisnya terdiri atas

Bank Umum Syariah (BUS) dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah (BPRS)

bertugas sebagai perantara antara pihak yang memiliki kelebihan dana kepada

pihak yang kekurangan dana, di mana segala kegiatan usahanya didasarkan pada

syariah islam.

Tujuan dan Manfaat Bank Syariah

Tujuan didirikannya bank syariah adalah untuk menciptakan suatu

keadilan di bidang ekonomi dengan jalan meratakan pendapatan melalui kegiatan

investasi sehingga tidak terjadi kesenjangan yang besar antara pemilik modal

dengan pihak yang membutuhkan dana (Sudarsono, 2004:380).

Akad

Non Profit (Tabarru’)

Profit (Tijarah)

Lending Self

Lending (Asset)

Giving

Qardh, Hawalah,

Rahn

Wakalah, Wadiah, Kafalah

Hibah, Sadaqoh,

WakafMudharabah, Musyarakah

Murabahah, Salam,

Istishna, Ijarah, IMBT

Bagi HasilJual Beli

Certainly Uncertainly

8

Meskipun terdapat perbedaan yang terlihat jelas secara prinsip antara bank

dengan sistem bunga dan bank dengan sistem syariah namun justru memunculkan

beberapa keuntungan dari adanya bank syariah tersebut khususnya dari sektor

yang lebih luas. Adapun kuntungan munculnya bank syariah diantaranya (Sulhan

& Ely, 2008: 130) adalah bank syariah sebagai pelengkap bank konvensional,

bank syariah dapat mengakomodasi kelompok masyarakat tertentu, meningkatkan

mobilisasi dana masyarakat.

Akad Perbankan Syariah

Dalam bahasa Arab, akad memiliki pengertian sebagai ikatan atau simpul

tali yaitu menghimpun atau mengumpulkan dua ujung tali dan mengingatkan

salah satunya pada yang lainnya sehingga keduanya saling menyambung dan

menjadi seperti seutas tali yang utuh (Ghufron, 2002:45). Secara singkat jenis

akad dalam syariah dapat digambarkan sebagai berikut:

Sumber: Nurhayati dan Wasilah( 2011)Gambar 1

Jenis Akad dalam Syariah

9

Rukun dan Syarat Akad

Nurhayati dan Wasilah (2011:147) mengemukakan beberapa rukun dan

syarat sahnya suatu akad yang meliputi pelaku (pihak yang melakukan akad

dengan syarat orang yang merdeka, mukalaf, dan orang yang sehat akalnya),

objek akad (merupakan sebuah konsekuensi yang harus ada dengan dilakukannya

suatu transaksi tertentu), ijab kabul (kesepakatan dari para pelaku dan

menunjukkan mereka saling rida).

Pembiayaan Musyarakah

Pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang tercantum dalam Undang-

Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan adalah penyediaan uang

berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang

mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang setelah jangka waktu

tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.

Sedangkan dalam musyarakah terdapat beberapa pengertian yang

diantaranya adalah Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia (2013)

mendefinisikan musyarakah merupakan akad kerjasama antara dua pihak atau

lebih untuk suatu usaha tertentu, dimana masing-masing pihak memberikan

kontribusi dana dengan ketentuan bahwa keuntungan dibagi berdasarkan

kesepakatan sedangkan kerugian berdasarkan porsi kontribusi dana berupa kas

maupun aset non-kas yang diperkenankan oleh syariah. Berdasarkan Peraturan

Bank Indonesia Nomor 9/19/PBI/2007 tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam

Kegiatan Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana serta Pelayanan Jasa Bank

Syariah dalam penjelasan Pasal 3, musyarakah adalah transaksi penanaman dana

Hasil usaha:Apabila untung akan dibagi sesuai nisbah

Apabila rugi akan ditanggung sesuai proporsi modal

Akad Musyarakah

Proyek Usaha

Mitra 1

Laba / Rugi Mitra 1

Mitra 2

Laba / Rugi Mitra 2

10

dari dua atau lebih pemilik dana dan atau untuk menjalankan usaha tertentu sesuai

syariah dengan pembagian hasil usaha antara kedua belah pihak berdasarkan

nisbah yang disepakati, sedangkan pembagian kerugian berdasarkan proporsi

modal masing-masing.

PSAK 106 tentang musyarakah menyebutkan bahwa modal yang

ditanamkan tidak boleh ada jaminan. Namun, untuk mencegah mitra melakukan

kelalaian, maka diperbolehkan meminta jaminan dari mitra lain atau pihak ketiga.

Jaminan ini baru dapat dicairkan apabila terbukti salah satu mitra yang

bersangkutan melakukan suatu kesalahan. PSAK 106 paragraf 7 memberikan

beberapa contoh kesalahan yang disengaja yaitu: (a) pelanggaran terhadap akad;

antara lain penyalahgunaan dana investasi, manipulasi biaya dan pendapatan

operasional, atau (b) pelaksanaan yang tidak sesuai dengan prinsip syariah.

(1) (1)

(2) (2)

(3)

(3) (4) (4)

Sumber: Wasilah dan Nurhayati (2011:144)

Gambar 2Skema Pembiayaan Musyarakah

11

Akad Musyarakah Mutanaqisah

Berdasarkan PSAK 106 tentang musyarakah terdapat dua atau lebih mitra

menyumbang untuk memberikan modal guna membiayai suatu investasi. Dalam

hal ini, bank yang memberikan fasilitas musyarakah kepada nasabahnya

berpartisipasi dalam suatu proyek yang baru atau dalam suatu perusahaan yang

telah berdiri dengan cara membeli saham (equity shares) dari perusahaan tersebut.

PSAK 106 menerangkan musyarakah mutanaqisah (diminishing

partnership) adalah bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk

kepemilikan suatu barang atau asset. Dimana kerjasama ini akan mengurangi hak

kepemilikan salah satu pihak sementara pihak yang lain bertambah hak

kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui mekanisme pembayaran

atas hak kepemilikan yang lain.

Di dalam musyarakah mutanaqisah terdapat unsur kerjasama (syirkah) dan

unsur sewa (ijarah). Kerjasama dilakukan dalam hal penyertaan modal atau dana

yang diberikan salah satu pihak kepada pihak lain. Berkaitan dengan syirkah,

keberadaan pihak yang bekerjasama dan pokok modal, sebagai obyek akad

syirkah, dan shighat (ucapan perjanjian atau kesepakatan) merupakan ketentuan

yang harus terpenuhi. Sebagai syarat dari pelaksanaan akad syirkah: (1) masing-

masing pihak harus menunjukkan kesepakatan dan kerelaan untuk saling

bekerjasama, (2) antar pihak harus saling memberikan rasa percaya dengan yang

lain, dan (3) dalam pencampuran pokok modal merupakan pencampuran hak

masing-masing dalam kepemilikan obyek akad tersebut. Sementara sewa

merupakan kompensasi yang diberikan salah satu pihak kepada pihak lain yang

Bank Syariah

NasabahRumahDeveloper (Suplier)

12

berkaitan dengan unsur sewa ketentuan pokoknya meliputi: penyewa (musta’jir)

dan yang menyewakan (mu’jir), shighat (ucapan kesepakatan), ujrah (fee), dan

barang/benda yang disewakan yang menjadi obyek akad sewa. Besaran sewa

harus jelas dan dapat diketahui kedua pihak. Ketentuan pokok yang terdapat

dalam musyarakah mutanaqisah merupakan ketentuan pokok kedua unsur

tersebut. Adapun skema dari musyarakah mutanaqisah adalah sebagai berikut:

(2)

(1) (3)

Sumber: Haris (2007)

Gambar 3Skema Pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah

Dasar Hukum Akad Musyarakah Mutanaqisah

Lembaga perbankan merupakan lembaga highly regulated industry yang

pada setiap kajian hukumnya perlu dilakukan analisis keabsahan produknya.

Sistem operasional bank syariah tidak hanya terikat pada hukum positif sistem

operasional bank syariah, tetapi juga terkait pada hukum Allah yang

pelanggarannya mengakibatkan kemudharatan. Oleh karena itu, penulis akan

13

memaparkan beberapa dasar hukum syariah musyarakah mutanaqisah yang

menjadi dasar implementasi dari perbankan syariah dan produk-produknya.

Dasar hukum syariah antara lain Al-Qur’an surat Shad ayat 24 di mana

ayat ini seolah mencela perilaku orang-orang yang melakukan suatu kerja sama,

namun sebagian dari mitra mendzalimi mitra yang lainnya. Oleh karena itu, suatu

akad boleh dilakukan dan harus sesuai dengan hukum Allah SWT. Selain itu pada

surat Al-Zukhruf ayat 32 yang menjelaskan bahwa Allah menjadikan sebagian

umat lebih tinggi dari umat lainnya agar dapat saling bekerjasama dan memberi

manfaat satu sama lain. Dasar hukum syariah yang lain adalah Al-Hadist riwayat

Abu Daud dari Abu Hurairah, dan hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin

‘Auf.

METODE

Penelitian ini menggunakan pendekatan penelitian pendekatan deskriptif

kualitatif. Menurut Yin (2009:24) penelitian kualitatif adalah penelitian yang

menekankan pada kualitas atau hal yang terpenting dari sifat suatu barang atau

jasa. Hal ini bertujuan untuk mengetahui dan memahami tentang penerapan akad

musyarakah mutanaqisah serta perlakuan akuntansinya pada pembiayaan kredit

pemilikan rumah berdasarkan PSAK No.106 yang diterapkan oleh Bank

Muamalat Sidoarjo.

Selain itu, Teknik analisis data merupakan langkah yang harus ditempuh

setelah rangkaian pengumpulan data terselesaikan. Hal ini dilakukan agar penulis

mengetahui hasil dari kegiatan pengumpulan data. Pengertian dari analisis data

kualitatif yang dipaparkan oleh Bogdan dan Biklen (1982) dalam Moleong

14

(2007:246) adalah upaya yang dilakukan dengan cara bekerja dengan data,

mengorganisasikan data, memilahnya menjadi satuan yang dapat dikelola,

mensintesiskannya, mancari dan menemukan pola, menemukan apa yang penting

dan dipelajari, dan memutuskan apa yang dapat disampaikan kepada orang lain.

Penulis akan melakukan analisis dari data yang telah terkumpul kemudian

nantinya akan menghasilkan kesimpulan yang menjadi gambaran antara kondisi

nyata pada objek penelitian dengan teori literatur yang ada.

HASIL DAN PEMBAHASAN

Profil Bank Muamalat

Berkembangnya bank-bank syariah di negara-negara Islam berpengaruh ke

Indonesia. Pada awal periode 1980-an, diskusi mengenai bank syariah sebagai

pilar ekonomi Islam mulai dilakukan. Bank Muamalat Indonesia lahir sebagai

hasil kerja Tim Perbankan MUI. PT Bank Muamalat Indonesia Tbk didirikan pada

24 Rabius Tsani 1412 H atau 1 Nopember 1991. Pada saat penandatanganan akte

pendirian terkumpul komitmen pembelian saham sebanyak 84 miliar. Hal ini

sebagai bukti dukungan nyata dari eksponen Ikatan Cendekiawan Muslim se-

Indonesia (ICMI) dan beberapa pengusaha Muslim, pendirian Bank Muamalat

juga menerima dukungan masyarakat. pada acara silaturahmi peringatan pendirian

tersebut di Istana Bogor, diperoleh tambahan komitmen dari masyarakat Jawa

Barat yang turut menanam modal senilai Rp 106 miliar. Dengan modal awal

tersebut, pada tanggal 1 Mei 1992 (27 Syawwal 1412 H) Bank Mumalat Indonesia

mulai beroperasi.

15

Pada tanggal 27 Oktober 1994, hanya dua tahun setelah didirikan, Bank

Muamalat berhasil menyandang predikat sebagai Bank Devisa. Pengakuan ini

semakin memperkokoh posisi Perseroan sebagai bank syariah pertama dan

terkemuka di Indonesia dengan beragam jasa maupun produk yang terus

dikembangkan. Saat ini Bank Mumalat memberikan layanan bagi lebih dari 2,5

juta nasabah melalui 275 gerai yang tersebar di 33 provinsi di Indonesia. Jaringan

Bank Muamalat Indonesia didukung pula oleh aliansi melalui lebih dari 4.000

outlet System Online Payment Point (SOPP) di PT Pos Indonesia, 32.000 ATM,

serta 95.000 merchant debet. BMI saat ini juga merupakan satu-satunya bank

syariah yang telah membuka cabang luar negeri, yaitu di Kuala Lumpur,

Malaysia. Untuk meningkatkan aksesibilitas nasabah di Malaysia, kerjasama

dijalankan dengan jaringan Malaysia Electronic Payment System (MEPS)

sehingga layanan BMI dapat diakses di lebih dari 2000 ATM di Malaysia.

Sebagai bank pertama murni syariah, Bank Muamalat berkomitmen untuk

menghadirkan layanan perbankan yang tidak hanya comply terhadap syariah,

namun juga kompetitif dan aksesibel bagi masyarakat hingga pelosok nusantara.

Komitmen tersebut diapresiasi oleh pemerintah, media massa, lembaga nasional

dan internasional serta masyarakat luas melalui lebih dari 70 award bergengsi

yang diterima oleh Bank Muamalat Indonesia dalam 5 tahun terakhir.

Penghargaan yang diterima antara lain sebagai Best Islamic Bank in Indonesia

2009 oleh Islamic Finance News (Kuala Lumpur), sebagai Best Islamic Financial

Institution in Indonesia 2009 oleh Global Finance (New York) serta sebagai The

Best Islamic Finance House in Indonesia 2009 oleh Alpha South East Asia (Hong

Kong).

16

Operasional Bank Muamalat

Pada tahun 2011 industri perbankan di Indonesia tumbuh dengan sangat

baik. Hal ini nampak dari terus berkembangnya aset dengan ditopang oleh

peningkatan pada penyaluran kredit dan penghimpunan dana pihak ketiga. Begitu

pula pada Bank Muamalat, pertumbuhan bisnis yang cukup agresif di tahun 2011

adalah bagian dari strategi bisnis Bank Muamalat untuk mulai mengakselerasikan

pertumbuhan sebagai upaya untuk menjadi bank syariah utama di Indonesia.

Salah satu upayanya adalah Bank Muamalat membagi fokus bisnisnya ke

dalam tiga segmen bisnis yaitu Retail Banking, Corporate Banking, dan

International Banking & Financial Institution. Segmen Bisnis Ritel di Bank

Muamalat mencakup aktivitas penyediaan produk dan layanan perbankan untuk

nasabah di segmen UKM (Usaha Kecil Menengah), segmen konsumen, serta

segmen pembiayaan mikro. Pada akhir tahun 2011, jumlah pembiayaan yang

disalurkan tercatat sebesar Rp 13. 392 Miliar, atau meningkat 64% dari tahun

sebelumnya. Dana pihak ketiga dari segmen ritel pun juga mengalami

pertumbuhan yaitu menjadi sebesar Rp 18. 630 Miliar pada akhir tahun 2011.

Selanjutnya adalah peran strategis Bisnis Korporasi yang mendorong

pertumbuhan Bank Muamalat melalui pemberian layanan kepada nasabah-

nasabah korporasi yang dilakukan dengan mengedepankan prinsip kehati-hatian

bank. Pada akhir tahun 2011 pembiayaan yang disalurkan pada segmen

BisnisKorporasi mengalami pertumbuhan menjadi sebesar Rp 9.093 Miliar atau

tumbuh sekitar 17%. Dana pihak ketiga dari segmen Bisnis Korporasi juga

mengalami pertumbuhan sebesar 39% yaitu menjadi sebesar Rp 8.031 Miliar pada

akhir tahun 2011. Selain itu Bank Muamalat terus mendorong pengembangan

17

fungsi bisnis internasional dan tresuri sebagai unit bisnis, untuk berkontribusi

lebih optimal pada arus pendapatan bank. Pada tahun 2011 dengan bantuan

konsultan profesional independen, Bank Muamalat telah melakukan

penyempurnaan pada perangkat kebijakan dan prosedur operasi standar yang

berkaitan dengan aktivitas Tresuri. Perseroan juga telah menyelesaikan

pengembangan modul tresuri yang terintegrasi pada sistem core banking yang

baru.

Musyarakah Mutanaqisah pada Bank Muamalat Sidoarjo

Musyarakah mutanaqisah adalah salah satu akad yang digunakan Bank

Muamalat Sidoarjo dalam pembiayaan konsumen kredit pemilikan rumah. Akad

ini pertama kali diterapkan di Bank Muamalat Sidoarjo kurang lebih lima tahun

yang lalu, yaitu pada tahun 2009 dan diperuntukkan bagi nasabah perorangan

dengan usia minimal 21 tahun atau maksimal 55 tahun untuk karyawan dan 60

tahun untuk wiraswasta atau profesional pada saat jatuh tempo pembiayaan. Pada

pembiayaan ini, Bank Muamalat Sidoarjo tidak mengeluarkan buku panduan

operasional yang khusus digunakan sebagai dasar pelaksanaan kredit pemilikan

rumah. Bank Muamalat Sidoarjo mengacu pada Pedoman Akuntansi Perbankan

Syariah Indonesia (PAPSI) dan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK)

106. Ide awal penerapan akad ini adalah diharapkan akad ini kompetitif dalam hal

memberikan financial solution kepada nasabah. Akad ini lebih menguntungkan

dibandingkan dengan akad lain dalam pembiayaan kepemilikan rumah karena

margin yang diberikan lebih rendah.

Perkembangan akad musyarakah mutanaqisah dari awal penerapan sampai

saat ini adalah baik. Jumlah nasabah untuk setiap tahunnya kurang lebih mencapai

18

10 orang. Banyak nasabah yang memilih akad ini untuk pembiayaan kepemilikan

rumah karena dinilai lebih murah.

Musyarakah mutanaqisah yang diterapkan oleh Bank Muamalat Sidoarjo

adalah musyarakah di mana bank bertindak sebagai mitra pasif dan nasabah

sebagai mitra aktif. Bank bermitra dengan nasabah dalam memperoleh suatu

properti berdasarkan suatu kesepakatan. Terjadi kemitraan karena nasabah tidak

mempunyai modal yang cukup untuk memiliki suatu properti. Masing-masing

pihak, yaitu bank dan nasabah mengeluarkan dana sebagai porsi pembiayaan.

Porsi yang dikeluarkan oleh Bank Muamalat Sidoarjo lebih besar dibandingkan

dengan porsi yang dikeluarkan oleh nasabah. Oleh karena itu, kepemilikan bank

atas properti lebih besar daripada kepemilikan nasabah.

Biasanya nasabah memilih rumah terlebih dahulu hingga terjadi proses

tawar-menawar harga dengan developer. Setelah itu, nasabah mengajukan

pembiayaan konsumen kredit pemilikan rumah kepada Bank Muamalat Sidoarjo

dengan menyerahkan kelengkapan dokumen sesuai peraturan bank. Persyaratan

dokumen yang harus dipenuhi:

Tabel 4Persyaratan Dokumen

No Jenis Dokumen PegawaiPekerja

ProfesionalWiraswasta

1. Form aplikasi yang telah diisi dan ditandatangani

√ √ √

2. Fotokopi KTP calon nasabah dan suami atau istri

√ √ √

3. Fotokopi kartu keluarga √ √ √4. Fotokopi surat nikah √ √ √

5.Fotokopi sertifikat tanah obyek bangunan

√ √ √

Bank Developer Nasabah

19

Tabel 4Persyaratan Dokumen (lanjutan)

No Jenis Dokumen Pegawai Pekerja Profesional

Wiraswasta

6.

IMB / IPMB / Ijin Pendahuluan / Surat Ijin Sejenis dari instansi setempat yang berwenang

√ √ √

7.PBB tahun terakhir (untuk rumah tangan kedua)

√ √ √

8.Fotokopi rekening tabungan / Giro Pribadi (payroll gaji) 3 bulan terakhir

√ √ √

9. Laporan keuangan perusahaan √ √

10.Slip gaji asli terakhir dan atau surat keterangan penghailan

√

11.Fotokopi ijin-ijin praktek profesi

√ √ √

12.

Fotokopi akte pendirian perusahaan beserta perubahan dan ijin-ijin usaha (TDP dan SIUP)

√ √

13.Fotokopi NPWP pribadi/ SPT pribadi

√ √ √

Sumber: Bank Muamalat Sidoarjo

Secara singkat dapat digambarkan skema pembiayaan kredit pemilikan

rumah akad musyarakah mutanaqisah sejak permohonan hingga pembiayaan

disetujui yaitu sebagai berikut:

e

c

d d

a

bSumber: data diolah penulis

Gambar 4. Skema Pembiayaan KPR Musyarakah Mutanaqisah Bank Muamalat Sidoarjo

20

Bank Muamalat Sidoarjo tidak mewajibkan nasabah untuk mengeluarkan

uang muka. Kalaupun nasabah memberikan uang muka, maka harga pokok

properti akan dinaikkan. Pernyataan ini menjadikan nasabah langsung

mengeluarkan dana untuk porsi pembiayaan. Sesuai dengan Surat Edaran Bank

Indonesia Nomor 14/ 33/ DPbS, nasabah mengeluarkan porsi minimal 20% dari

harga pokok properti dan bank mengeluarkan porsi maksimal sebesar 80% dari

harga pokok properti.

Apabila nasabah merasa tidak mampu dengan kebijakan tersebut, maka

Bank Muamalat Sidoarjo akan melakukan peninjauan ulang tentang kemampuan

keuangan nasabah. Setelah melakukan peninjauan ulang dan didapatkan hasil

bahwa nasabah memang tidak mampu mengeluarkan porsi sebesar 20%, maka

Bank Muamalat Sidoarjo memperbolehkan nasabah untuk mengeluarkan porsi di

bawah 20% dari harga pokok properti.

Pada awal akad nasabah dikenakan beberapa biaya seperti biaya

administrasi, biaya materai, biaya notaris, serta biaya asuransi yang terdiri dari

asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Besarnya biaya administrasi sudah

ditetapkan oleh PT Bank Muamalat Indonesia Tbk, sedangkan besarnya biaya

materai, biaya notaris, dan biaya asuransi didasarkan pada beberapa faktor seperti

besarnya pembiayaan dan jangka waktu pembiayaan.

Tabel 5Tiering Platfond Pembiayaan dan Tarif Biaya Administrasi

NoTiering Platfond Pembiayaan Tarif Biaya

AdministrasiTerendah s/d Tertinggi1. Rp 6.500.000,00 s/d Rp 10.000.000,00 Rp 100.000,002. Rp 10.000.000,00 s/d Rp 15.000.000,00 Rp 150.000,003. Rp 15.000.000,00 s/d Rp 20.000.000,00 Rp 200.000,004. Rp 20.000.000,00 s/d Rp 30.000.000,00 Rp 300.000,00

21

Tabel 5Tiering Platfond Pembiayaan dan Tarif Biaya Administrasi (lanjutan)

NoTiering Platfond Pembiayaan Tarif Biaya

AdministrasiTerendah s/d Tertinggi5. Rp 30.000.000,00 s/d Rp 45.000.000,00 Rp 450.000,006. Rp 45.000.000,00 s/d Rp 65.000.000,00 Rp 650.000,007. Rp 65.000.000,00 s/d Rp 90.000.000,00 Rp 900.000,008. Rp 90.000.000,00 s/d Rp 120.000.000,00 Rp 1.200.000,009. Rp 120.000.000,00 s/d Rp 155.000.000,00 Rp 1.500.000,0010. Rp 155.000.000,00 s/d Rp 195.000.000,00 Rp 1.950.000,0011. Rp 195.000.000,00 s/d Rp 250.000.000,00 Rp 2.500.000,0012. Rp 250.000.000,00 s/d Rp 350.000.000,00 Rp 3.500.000,0013. Rp 350.000.000,00 s/d Rp 500.000.000,00 Rp 5.000.000,0014. Rp 500.000.000,00 s/d Rp 700.000.000,00 Rp 7.000.000,0015. Rp 700.000.000,00 s/d Rp 1.000.000.000,00 Rp 10.000.000,0016 Rp 1.000.000.000,00 s/d Rp 1.500.000.000,00 Rp 15.000.000,0017. Rp 1.500.000.000,00 s/d Rp 2.200.000.000,00 Rp 22.000.000,0018. Rp 2.200.000.000,00 s/d Rp 3.000.000.000,00 Rp 30.000.000,0019. Rp 3.000.000.000,00 s/d Rp 4.000.000.000,00 Rp 40.000.000,0020. Rp 4.000.000.000,00 s/d Rp 5.500.000.000,00 Rp 55.000.000,0021. Rp 5.500.000.000,00 s/d Rp 7.500.000.000,00 Rp 75.000.000,0022. Rp 7.500.000.000,00 s/d Rp 12.000.000.000,00 Rp 120.000.000,0023. Rp 12.000.000.000,00 s/d Rp 18.000.000.000,00 Rp 180.000.000,0024. Rp 18.000.000.000,00 s/d Rp 25.000.000.000,00 Rp 250.000.000,0025. Rp 25.000.000.000,00 s/d Rp 35.000.000.000,00 Rp 350.000.000,0026. Rp 35.000.000.000,00 s/d Rp 50.000.000.000,00 Rp 500.000.000,0027. Rp 50.000.000.000,00 s/d Rp 70.000.000.000,00 Rp 700.000.000,00

Sumber: Bank Muamalat Sidoarjo

Selanjutrnya, nasabah diwajibkan untuk melakukan pembayaran angsuran

pembiayaan dengan nominal sesuai yang telah disepakati. Pembayaran ini

diartikan sebagai pembayaran sewa nasabah kepada bank sekaligus nasabah

membeli porsi bank. Secara bertahap nasabah akan membeli porsi bank yang

nantinya porsi bank akan menjadi nol. Hal ini dilakukan sampai batas waktu yang

telah ditentukan.

Bank Muamalat memiliki kebijakan untuk melakukan evaluasi setiap dua

tahun sekali untuk pembiayaan musyarakah mutanaqisah. Kebijakanini dilakukan

22

oleh Assets and Liabilities Committee (ALCO) PT Bank Muamalat Indonesia Tbk

untuk mengantisipasi apabila terjadi perubahan faktor eksternal dan faktor internal

yang nantinya dapat mempengaruhi margin pembiayaan. Kebijakan ini tidak

tercantum pada PAPSI ataupun PSAK 106 tentang musyarakah. Selain itu, Bank

Muamalat juga mewajibkan nasabah untuk memberikan jaminan. Apabila ada

nasabah yang melakukan kelalaian pada pembayaran, maka nasabah dikenakan

denda sesuai yang telah ditetapkan bank.

Tabel 6Jumlah Denda Berdasarkan Jumlah Angsuran

No.

Jumlah Angsuran Jumlah Denda

1. < Rp 2.000.000,00 Rp 50.000,002. Rp 2.000.000,00 - Rp 5.000.000,00 Rp 100.000,003. Rp 5.000.000,00 - Rp 10.000.000,00 Rp 150.000,004. Rp 10.000.000,00 - Rp 50.000.000,00 Rp 250.000,005. Rp 50.000.000,00 - Rp 100.000.000,00 Rp 500.000,006. Rp 100.000.000,00 - Rp 250.000.000,00 Rp 1.000.000,007. Rp 250.000.000,00 - Rp 500.000.000,00 Rp 2.000.000,008. > Rp 500.000.000,00 Rp 3.000.000,00

Sumber: Bank Muamalat Sidoarjo

SIMPULAN DAN SARAN

Berdasarkan analisis dan pembahasan pada bab sebelumnya, maka dapat

diambil simpulan bahwa dalam memberikan layanan produk pembiayaan kredit

pemilikan rumah menggynakan akad musyarakah mutanaqisah (beli sewa)

merupakan kerjasama kongsi antara dua pihak dengan ketentuan bagian dana

salah satu mitra akan dialihkan secara bertahap kepada mitra lainnya sehingga

bagian dananya akan menurun dan pada akhir masa akad mitra lain tersebut akan

menjadi pemilik penuh akad tersebut.

23

Saran yang dapat dikemukakan berkaitan dengan pembahasan adalah Bank

Muamalat hendaknya memberikan informasi yang jelas kepada masyarakat

tentang adanya produk pembiayaan hunian syariah melalui iklan di televisi, radio,

atau brosur. Selain itu, hendaknya Bank Muamalat bisa memberikan kemudahan

atau keringanan biaya angsuran bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.

Sehingga pembiayaan hunian syariah bisa dijangkau oleh semua kalangan

masyarakat. Dan kepada masyarakat yang ingin melakukan proses pembiayaan

KPR, hendaknya mengetahui tentang sistem, prosedur, dan keunggulan dari

masing-masing akad. Sehingga masyarakat bisa menyesuaikan kondisi keuangan

dengan akad yang akan dipilih untuk pembiayaan hunian.

DAFTAR PUSTAKA

Al-Quran Al-Karim dan Terjemahannya. 2007. Diterjemahkan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah Al-Quran. Semarang: PT Karya Toha Putra.

Adnan, Muhammad Akhyar. 2005. Dari Murabahah Menuju Musyarakah Upaya Mendorong Optimalisasi Sektor Riel. JAAI Vol. 9 No. 2, (online), (journal.uii.ac.id/index.php/JAAI/article/view/807/726, diakses 25 Februari 2014).

Ali, Zainuddin. 2008. Hukum Perbankan Syariah. Jakarta: Sinar Grafika Offset.

Badan Pusat Statistik Kabupaten Sidoarjo. 2012. Statistik Daerah Kabupaten Sidoarjo 2012, (online), (http://sidoarjokab.bps.go.id/? hal=publikasi_detil&id=5, diakses pada tanggal 26 Februari 2014).

Bank Muamalat Indonesia. KPR Muamalat iB. Jakarta: PT Bank Muamalat Tbk. (online), (http://www.muamalatbank.com/home/produk/sewa_kprs, diakses 7 Februari 2014).

Bank Muamalat Indonesia. 2012. Laporan Tahunan Annual Report. Jakarta: PT Bank Muamalat Indonesia Tbk.

Dewan Standar Akuntansi Keuangan. 2007. PSAK 106. Jakarta: Ikatan Akuntansi Indonesia.

24

Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 08/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Pembiayaan Musyarakah.

Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah.

Ghufron, A. Mas’adi. 2002. Fiqh Muamalah Kontekstual. Jakarta: Raja Grafindo Persada.

Haris, Helmi. 2007. Pembiayaan Kepemilikan Rumah (Sebuah Inovasi Pembiayaan Perbankan Syariah). Jurnal Ekonomi Islam Vol. 1 No. 1 (online), (http://journal.uii.ac.id/index.php/JEI/article/viewFile/1050/975, diakses tanggal 17 Maret 2014).

Hosen, Nadratuzzaman. 2010. Syirkah Mutanaqishah dan Implementasinya pada Pembiayaan KPRS di Bank Syariah. Seminar Nasional UIN Syarif Hidayatullah.

Muhammad. 2005. Pengantar Akuntansi Syariah Edisi 2. Jakarta: Salemba Empat.

Moleong, Lexy J. 2007. Metode Penelitian Kualitatif Edisi Revisi. Bandung: PT Remaja Rosdakarya.

Nurhayati, Sri dan Wasilah. 2011. Akuntansi Syariah di Indonesia. Jakarta: Salemba Empat.

Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia Tahun 2013 Pelaksanaan Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia. 10 Juli 2013. Lampiran Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/26/DPbS. Jakarta.

Peraturan Bank Indonesia Nomor 9/19/PBI/2007 Tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam Kegiatan Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana serta Pelayanan Jasa Bank Syariah. 17 Desember 2007. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 165 DPbS. Jakarta.

Peraturan Bank Indonesia Nomor 10/17/PBI/2008 Tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah. 25 September 2008. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 137 DPbS. Jakarta.

Siamat, Dahlan. 2005. Manajemen Lembaga Keuangan Kebijakan Moneter dan Perbankan Edisi Kelima. Jakarta: Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indoensia.

Sudarsono, Heri. 2004. Bank dan Lembaga Keuangan Syari’ah, Diskripsi dan Ilustrasi. Yogyakarta: Ekonesia.

25

Sulhan, M. dan Ely S. 2008. Manajemen Bank Konvensional dan Syariah. Malang: UIN-Malang Press.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan. 10 Nopember 1998. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 182. Jakarta.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 Perbankan Syariah. 16 Juli 2008. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 94. Jakarta

Wirdyaningsih. 2005. Bank dan Asuransi Islam di Indonesia. Jakarta: Kencana.

Yin, Robert K. 2009. Studi Kasus Desain & Metode. Jakarta : Raja Grafindo Persada.