Una colaboración entre la

Una colaboración entre laSociedad Hipotecaria Federal y

Development Innovations Group/Fundación Gatespara instituciones financieras mexicanas

08 mayo 2008

MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA:

NECESIDAD Y OPORTUNIDAD

Propósito:Proporcionar una descripción general del abordaje, productos y temas para microfinanciamiento de vivienda para grupos que trabajan actualmente en microfinanzas, y preparan o piensan preparar productos relacionados.

MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA

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Audiencia:Instituciones MicrofinancierasCajas Rurales de Crédito y AhorroOrganismos vinculados a microfinanzas

Perfil:Buenos conocimientos en microfinanzasManejo de programas de crédito y ahorroExperiencia en desarrollo económico

Enfasis:Temas relacionados


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Financiamiento

de Vivienda financiamientoMFV

Micro-


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Agenda:1. Diferencias entre microfinanciamiento tradicional y

microfinanciamiento de vivienda:• Microfinanciamiento (MF)• Microfinanciamiento de vivienda (MFV)

2. Mejores prácticas internacionales en MFV3. Armando un producto MFV:

• Antecedente• Desarrollo Estratégico• Estudio de Mercado• Desarrollo del Producto• Terreno• Asistencia Técnica• Desarrollo Organizacional• Promoción y Originación• Evaluación e Impactos


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Origen de Microfinanzas:¿Donde nacen las microfinanzas?:

En Bangladesh hace 20 añosCon el sistema susu en Nigeria en el siglo 15Ley Irlandés de intermediarios financieros de 1823Primera cooperativa de ahorro y crédito en

Hamburgo de 1778


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Pobreza aguda del siglo 16 dinamiza un sistema de microfinanzas con

Intermediarios sin fines de lucroUsa garantias grupalesCon pagos semanalesSin interesesCon capital donado

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Despues de un siglo se convierteen un sistema de

300 Intermediarios financieros regulados, supervisados y sustentables

Cobrando intereses que a su vez permiteCapturar ahorrosCubriendo 20% de los hogares Irlandeses

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MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA¿Por que de microfinanzasde vivienda?

Hipotecas son accesiblesa solo el 20% de los másricos

20% de microcréditosdirigidos a la vivienda

En Ghana entre 1991 y 2000 el gobierno creo 40,000 unidades de vivienda sujetos a hipotecas. El sector informal produjo 900,000unidades auto-construidos.

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Las Microfinanzas en general:


•Se enfoca a poner capital en manos de los pobres•Entrega relativamente cantidades pequeñas de préstamos basados en la capacidad de pago

•Tiene un período de repago corto•Con garantías más fáciles de proveer por los clientes y sin que sea necesario tener empleo formal

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Las Microfinanzas en general:


•Con tasa de interés para asegurar la viabilidad financiera de largo plazo del proveedor

•Incorpora una diligencia sistemática y procedimientos de seguimiento

•Originalmente usada para uso empresarial •Típicamente no ofrece servicios no-financieros•Distinto a créditos bancarios

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Tendencias actuales de Microfinanzas:


•Crecimiento acelerado•Utilizan tecnología intensivamente•Ofrecen varios productos •Acceso a fondeo diversificado (más inversión privada, menos donaciones y subsidios)

•Variación de metodología (grupal a individual)•Enfoque fuerte en servicio al cliente•Intercambios, alianzas, y redes

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Alcances de Carteras de Micropréstamos:


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Caso de Exito:MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDA

Tabla 1: Compartamos de un vistazo (December 31, 2006) Tipo de Organizaci—n Banco Comercial Cobertura (Estados) 29 N�mero de Sucursales 187 N�mero de empleados 3,20 3 N�mero de clientes 616,52 8 Porcentaje de clientes mujeres 98% Prˇstamo prom edio US$446 Balance pro medio por cliente/ GNI per Capita (200 5) 5.8%

Cartera US$271 million Cartera en riesgo > 30 D’as 1.1% Utilidad sobre valor l’quido (ROE) 56% Utilidad sobre activos (ROA) 23% Taza de interˇs efectivo (Utilidad sobre cartera pro medio excluyendo. VAT) 82%

Costos de operaci—n / Carte ra 33.45% Sources: Compartamos Ann ual Repor t, 2006; Credi t Suis se ŅOffering Circular;Ó and Microfinance Information eXchange, profile of Compartamos (www.mixmarket.org).

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El Producto comparado a MF Típico:


Para Vivienda•Pequeños valores•Ser usado para varias metas•Individuales o grupales•Basado en ingresos futuros y en capacidad de cliente•En línea con flujo del cliente•No requiere ayuda técnica

•Relativamente grandes•Mas difícil variar uso•Usualmente individuales•Basado en ingresos actuales y en capacidad y como se construye•En línea con flujo de la obra•Posible ayuda técnica

Préstamos de MF Tipicos

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Préstamo de Consumo Bancario y MFV:Una comparación:


Préstamo de Consumo a través de Banco Comercial

Microfinanzas para Vivienda a través de IMF

Origen del Préstamo Usualmente a través de publicidad, mercadeo de correo o llegada del cliente

A través de la presencia intensa de los oficiales de préstamo en las comunidades

Proceso de Solicitud de Préstamo

Típicamente es responsabilidad de los clientes

A menudo involucra el apoyo de los oficiales de préstamo

Diligencia de revisión de solicitud

Recae en oficinas de crédito, información financiera documentada, documentos de impuestos

A menudo basado en las referencias de carácter y en la reconstrucción del perfil financiero del cliente elaborado por el oficial

Garantía de Préstamo Atado a activos personales colateralizados (Título de propiedad, Orden de descuento de salario, garantías personales)

A menudo inseguras en lugar de co deudores

Seguimiento Post- Departamento Legal del Oficial de Préstamo que Préstamo Banco originó el préstamo hace el

seguimiento

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Indicadores para Organizaciones con MFV:


Vivienda Prest. promedio Portfolio

Org. Portfolio Pendiente Portfolio Periodo En riesgo

Banco Sol $140m $30m $1,000 3 years < 3%

Los Andes $155m $12.18m $2,200 3 years < 2.7%

MiBanco $200m $30m $800 1.5 Years (Ave) < 3%

Grameen $420m $4.1m $100-$600 Up to 10 Years N/A

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Tipos de Productos de Vivienda:

Conectado a otros productos (como “premio”)

Como producto separado


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Tipos de Organizaciones que ofrecenMFV

CooperativasONGsIMF ReguladasOrganizaciones de propósito especialFinancierasBancos

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MICROFINANCIAMIENTO DE VIVIENDAUnion Nacional de Cooperativas de Vivienda (Kenya)

Medidas tomadas por NACHU para responder a demanda

Investigación de Mercado y diseño de productos

Reclutar personal con experiencia en microfinancieras

Instalar sistema nuevo de información gerencialResructurar sistemas contables para segregar

préstamos de otras actividades de apoyotécnico

Iniciar campañana agresiva de movilizar

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Tipos de Productos de Vivienda:Conectado a otros productos (como “premio”):Llena el modo de pensar que el microfinanciamiento se incrementa con

préstamos de generación de ingresos como paso hacia la construcción de bienes.

Puede ser una herramienta poderosa para la retención del cliente.El Historial del cliente con la IMF (a través de préstamos o ahorros)

ofrece buena aproximación para el análisis de capacidad de pago.Proporciona el préstamo de vivienda como parte de una graduación del

proceso luego que el cliente ha establecido un historial de préstamos

El financiamiento de préstamo a largo plazo puede ser para una vivienda completa o un préstamo para mejora de vivienda.


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Tipos de Productos de Vivienda:Conectado a otros productos ofrecidos:


Table 2. Microfinanzas para Vivienda como una parte del paso secuencial en financiamiento a microempresarios Organización Tamaño

de préstamo promedio

Periodo de repago

máximo

Garantía- Codeudor

Tiempo requerido

en programa

Ahorros requeridos

Tipo de solución

TA to Clients

Grameen Bank $100-$600

120 meses 5 co deudores +garantia

central

Minimo dos años

Si Fijo (incl. Letrina)

No

SEWA Bank $532 60 meses Un año de ahorros como

garantia, 2 deudores

Minimo un año

Si Variable No

CARD $359 12 meses 5 co deudores Un año y medio

Si ($39) Variable No

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Tipos de Productos de Vivienda:Como producto separado:

Proporciona préstamo de vivienda basado en principios de microfinanzasgeneralmente aceptados (periodo de repago corto, cantidad relativamente pequeña, basado en la capacidad de repago, tasa).

Trabaja con una visión de vivienda como uno de muchos productos que las IMFs pueden ofrecer a la gente pobre, más allá de los productos establecidos.

Puede ser una herramienta de diversificación (y retención) de la clientela.Puede ayudar con el manejo de riesgo diversificando una línea de producto.La calificación del cliente deberá ser rigurosa pues no hay historial previo con la

MFI.


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Tipos de Productos de Vivienda:Como producto separado:Uso: Típicamente mejora la condición de la estructura existenteCapacidad de repago: Pago periódico no más de 25% de ingresos,

servicio de deuda total no más del 40%Periodo de repago: Generalmente de uno a tres años


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Tipos de Productos de Vivienda:Como producto separado:Cantidad de Préstamo: Basado en el costo, capacidad de repago,

periodo de repago, tasa de interés del mercado ($250-$4,000); Seguridad: Asegurado a través de sustitutos colaterales (mayormente

con deudores) o colaterales actuales para préstamos largos, no hipotecas.

Diseño de producto: Básicamente un producto de préstamo individual.Ahorros. Si la capacidad para pagar es promedio para un producto solo,

un requerimiento de ahorros puede ser requerido.


2727

Como producto separadoTable 3. Microfinanzas para Vivienda como un producto ¨STAND ALONE¨”

Organización TamañoPromedioDe Prestamo

MáximoPeriodo de

repago

GarantíaColateral

Tiemporequeridoprograma

Ahorrosrequeridos

Tipo deSolución

AT aClientes

Mi Banco $200-1500- 6-36 meses Presamo escollateralized

Ninguno No Variable No

FU NHAVI $1,400 20 meses 2 co -deudores Ninguno No Variable Si

CHF/Gaza $5,000 36 meses 2 co -deudoresCon orden de

descuento

Ninguno No Variable Si

Source: Daphnis/CHF UBSource: Daphnis/CHF UB--B Housing Microfinance Survey, July 2000B Housing Microfinance Survey, July 2000


Tipos de Productos de Vivienda:

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Hallazgos:Demanda de autoconstrucción progresiva ha resultado en

una diversidad de modelos para MFV en los últimos diez años

Capacidad y compromiso de la IMF factor de éxitoConvergencia entre crédito de consumo, hipotecas y MFVAT para construcción agrega valor pero no es esencialUtilidad generado por MFV no esta probado pero es más

alto en IMF que han llegado a escalaFondos donados son mejor dirigidos al desarrollo de

políticas y AT


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MiBanco (Peru), Auxilio Mundial (Honduras) y FUSAI (El Salvador) ofrecen “mini-hipotecas”a sus clientes calificados.

La combinación de subsidios y microcréditos están surgiendo como solución habitacional en Centro y Sud América, Sud Africay Maruecos


Inovaciones recientes en MFV:

Trabajando con comunidades organizadas, MiBanco ofrece un Crédito para Infra-estructura y ServiciosComunitarios a través de créditos individuales para servicios urbanos que cubre 90% de costos de obras.

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Antecedente:Características vinculadas del Producto en:

Mercado de escasos recursosQue sea alcanzable financieramenteNormatividad técnica de construcciónContextos de desarrollo social y económicoAutoproducción de vivienda


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Antecedente:Perfil de un Programa de MFV:


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Planteamiento Estratégico:Revisión y Adecuación de:

MisiónVisiónObjetivos estratégicosMercado metaDemandaOfertaAlineamiento del nuevo producto a la visión

estratégica institucional


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Planteamiento Estratégico:Dilemas y Desafios:

Expertos en finanzas y crédito no conocen de vivienda, los técnicos en vivienda y/o construcción no conocen de finanzas

Autoproducción de vivienda no es tema en universidadesExpertos se hacen en la prácticaIntervención técnica es costosa, clientes son de escasos

recursos


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Planteamiento Estratégico:Dilemas y Desafios:Si la intervención técnica fuera alcanzable, todos los

propietarios contratarían a un arquitectoLos propietarios no pueden alcanzar asistencia técnica por si

mismos y si con un programa de MFVMF tradicional es un servicio, MFV es un servicio que se

transforma en producto y luego vuelve a ser servicio, cualquier mínima falla desincentiva el pago


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Planteamiento Estratégico:Dilemas y Desafíos:Durante el proceso intervienen muchos actores

interconectados y disímbolos: Asesores de Crédito, Arquitectos, Promotores, Asistentes, Albañiles, Técnicos en Instalaciones, Plomeros, Electricistas, Gestores….

MFV es una herramienta que fortalece el patrimonio de los propietarios, $ 1.0 peso invertido, se convierte en $ 2.0 pesos en automático al incorporarlo al mejoramiento de la vivienda


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Estudio de Mercado:Antecedentes:Al inicio, productos estándar de microfinanzasEnfoque en la demanda de servicios financieros, finalidad,

diseño del producto financieroEnfoque de donantes, estudios de impacto para medidas de

alivio a la pobrezaPosteriormente, enfoque integral, quienes son los clientes,

quienes no y cual es la demanda de servicios diversos


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Estudio de Mercado:Búsqueda de Información:Tener un mejor entendimiento de los clientesMercados formales e informalesConocer características de los mercados, segmentación,

nichos, proveedores, agentes económicos y unidades familiares

Entrada a nuevos mercados o expansión de los existentes con nuevos productos

Satisfacer demanda con mezcla de nuevos productos


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Estudio de Mercado:Principales Objetivos:Investigación de la demanda general para servicios de

microfinanzasPerfil de la clientela actual y potencialConocer la oferta de serviciosRecopilación sobre tecnología para atender mercadoDocumentar detalles de los productos demandadosConocer la naturaleza del ambiente existente para entrada a

nuevos mercados, creación de instituciones proveedoras, incremento de la escala de servicios


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Estudio de Mercado:Vinculación estratégica para definir los criterios finales

para el desarrollo de un producto de MFVLógica de las utilidades, desarrollo de nuevos productos y nuevos mercadosLógica del desarrollo económico, mayor cobertura de poblaciónLógica del mejoramiento en la calidad de vida, salud y satisfactores varios,

énfasis en el servicioLógica del mejoramiento del patrimonio, énfasis en los servicios vinculados,

construcción y materiales

Desarrollo de sistemas de evaluación y medición de impactosConstrucción de Indicadores


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Necesidad para Mejoras de Vivienda/Otras Necesidades de hábitat: • ¿Quieren los clientes mejorar sus viviendas?• ¿Qué mejoras necesitan?

Interés para prestar:• ¿Quiere la clientela objetivo tener un préstamo para financiar sus

mejoras de vivienda?• Bajo que términos y condiciones desean ellos tener un préstamo?

Accesibilidad:• ¿Cuál es la capacidad de la clientela para el pago?• ¿Cuál es el costo de mejoramiento de vivienda?• ¿Cuáles son los términos del préstamo?


Estudio de Mercado:Evaluación de la Demanda Potencial:

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Metas habitacionales (tipo de mejora)Deseos económicos de hogares (si vivienda forma parte productiva o

para habitación)La industria local de construcción (normatividad, disponibilidad y

costo de materiales, mano de obra, diseño) Investigar el proceso de como la gente se apropia de materiales y

como la gente construye, que siente cuando hace estoTener cuidado de no sólo preguntar lo que la gente es, sino lo que la

gente quiere, lo que le gusta y como hace las cosasEnfatizar que la competencia no es solamente otras IMFs con

productos de crédito, sino otros proveedores de crédito informales, prestamistas, ferreterías, casas de materiales, etc.


Estudio de Mercado:Evaluación de la Demanda Potencial, también conocer:

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Diseño del Instrumento de la InvestigaciónSelección de la MuestraEjecución de la InvestigaciónAnálisis de los Datos del Reporte


Estudio de Mercado:Componentes de la Investigación de Mercado:

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Resumen de Preguntas Clave, Información Básica

Ingreso Familiar Actual: Tipo de Empresa, Ubicación, Sector, Edad, Género, Educación, Propiedad de la Vivienda…..

Gastos Actuales: Ingreso, Dependientes, Alquiler, Comida, Gastos Médicos, Servicios Básicos….


Estudio de Mercado:Diseño del Instrumento de la Investigación:

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Resumen de Preguntas Clave, Solo para MicroempresariosInformación Financiera Básica, Número y Tipo de Empleados, Costo de

Mano de Obra, Gastos…Relaciones contractuales con proveedores: Material producido o

comprado…Forma de Pago: Efectivo, Crédito, Adelantos, Consignación…..Relaciones contractuales con Clientes: Tipo de Clientes, Ventas….Forma de Pago: Efectivo, Crédito, Avances, Consignación…Problemas y Limitaciones: Problemas con fuerza laboral, limitaciones

financieras…..



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Resumen de Preguntas Clave, Demanda Formal e InformalParticipación, Tamaño, Plazo, Precio, Tipo….Créditos Informales: Participación, Tamaño, Plazo, Precio,

Tipo…..Créditos Formales (si tiene crédito actualmente): Estatus actual

de pagos e información básica del créditoCréditos para Construcción Semiformales: Tipo (ferreterías),

plazo, monto, forma de suministro



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Resumen de Preguntas Clave, Demanda Potencial de Microcréditos a través de Bancos y ONGs

Tamaño y Tipo del Crédito, Garantía, Interés, Plazo…..



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Resumen de Preguntas Clave, Ahorros con Bancos y OtrosParticipación, Interés Número de Cuentas…..



48

Resumen de Preguntas Clave, Servicios Bancarios y No Bancarios

Tarjetas de Crédito y Débito, Participación en Seguros…..



49

Resumen de Preguntas Clave, Grupos InformalesParticipación, Términos y Condiciones…..



50

Resumen de Preguntas Clave, Participación Informal en Grupos mas Significativos

Número de Miembros, Participación de la Mujer, Tipo y Tamaño de la Contribución…..



51

Resumen de Preguntas Clave, Demanda Potancial paraCréditos Grupales

Contribución e Información de Pago, Tamaño del Crédito…..



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Resumen de Preguntas Clave, Solicitud de Créditos paraMejoras a la Vivienda

Número de Personas en la Casa, Tipo de Vivienda, Tipo de Techo, Cocina, Baño, Cuartos, Tipo de Servicios en la Vivienda (Agua Potable Entubada, Drenaje SanitarioConectado, Forma de Ducharse, Muebles Sanitarios, Muebles de Cocina), Mejoras en los ultimos cinco años…..



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Resumen de Preguntas Clave, Mejoras ActualesConstrucción, Reparación, Pintura, Electricidad,

Instalaciones….Costos, Acceso a Fondos…..Proveeduría de Mano de Obra, Selección de Operadores,

Modalidades de Mano de Obra, Formas de PagoProveeduría de Materiales: Selección de Proveedores,

Modalidades de Materiales, Formas de Pago



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Resumen de Preguntas Clave, Mejoras PotencialesConstrucción, Reparación, Pintura, Electricidad,

Instalaciones….Costos, Tamaño de Fondos, Acceso a Fondos…..Proveeduría de Mano de Obra, Selección de Operadores,

Modalidades de Mano de Obra, Formas de PagoProveeduría de Materiales: Selección de Proveedores,

Modalidades de Materiales, Formas de Pago



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Identificación del grupo potencial de clientes. Si la organización estálanzando sus actividades por primera vez:

Observaciones aleatorias del universo de trabajo con los pobres en las regiones que serán alcanzadas de inmediato….

Microempresarios o Empleados…..Controlar las variables que pueden sesgar información (inflación,

género, distribución de la población, concentración de fuerzalaboral, títulos de propiedad, parejas con hijos…)

Tamaño de la muestra, representativa de la población…


Estudio de Mercado:Selección de la Muestra:

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Ejecución del Estudio Base y Recopilación de InformaciónRecolección de datos es crucial en la investigaciónLos resultados de la investigación de mercados deben reflejar el

ambiente o la demanda de los clientesSelección apropiada del encuestador, capacitación y supervisión

son cruciales para generar datos de buena calidad y confiablesPlanear cuidadosamente la investigación de mercados“Planear en el papel” es mas económico que “Remendar en el

proceso” cuando un producto ha sido lanzado


Estudio de Mercado:Ejecución de la Investigación:

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Analizar los datos y realizar el reporte de resultadosIngresar datos con especialista en tecnología de la información,

utilizar paquete particular de análisis estadísticoSe recomienda colocar datos primero en Hoja de Cálculo (Excel)Este archivo puede leerse o transformarse en un formato que puede

ser accedido por paquetes estadísticos: Statistical Analysis System (SAS) o Statistical Package for the Social Sciences (SPSS)

Análisis estadísticos básicos proveen medias, medianas,modas y distribucion de frecuencias


Estudio de Mercado:Análisis de los datos del Reporte:

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