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'W!' ," ""0~C~,Sup-eríntendencia NadonaldI!Registros Públicos .-

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No.-¿)IJ}} -2017-SUNARP-TR-LLima, 2 O OCI. 2017

APELANTETITULORECURSOREGISTROACTO (S)

SUMILLA

LUIS ALBERTO POMACHAGUA PANTOJAN° 825994 del 20/4/2017,H.T.D N° 57376 del 1817i2017.Predios de Cañete.Habilitación urbana.

RECEPCiÓN DE OBRAS DE HABILITACiÓN URBANA"Los defectos formales advertidos en la presentación del FUHU no impiden la inscripciónde la recepción de obras de habilitación urbana de un predio cuando también se hapresentado ante el Registro la resolución municipal que aprueba dicho trámiteadministrativo, en aplicación del acuerdo aprobado en el CXXXll Pleno del TribunalRegistral"

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de lahabilitacióo urbana del predio inscrito en la partida N° 21228077 del Registrode Predios de Cañete.

A tal efecto, se adjuntan los siguientes documentos:

_ Solicitud de inscripción de recepción de obras de habilitación urbanasuscrito por Luis Alberto Pomachagua Pantoja._ Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU - Recepción de Obraspresentado a la Municipalidad Distrital de San Antonio el 22/1/2014._ Resolución de Gerencia N° 005-2014-GDUR/MDSA del 23/1/2014 emitidapor la Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital deSan Antonio._ Resolución de Gerencia N° 074-2017-MDSA-GDUR del 41712017 emitidapor la Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital deSan Antonio._ Valorización de obras de habilitación urbana suscrito por el arquitectoXavier Maclean M. con firmas certificadas por notario de Lima SantosAlejandro Collantes Becerra el 18/4/2017._ Memoria descriptiva suscrita por el ingeniero Carlos Cornejo Quispe yvisado por la Municipalidad Distrital de San Antonio._ Memoria descriptiva - Predio acumulado suscrita por el arquitecto XavierMaclean M. y Eugenio Calmet Bohme, presidente de la Asociación Civil Clubde Playa Puerto Nuevo._ Plano perimétrico - Predio acumulado (Lámina P-03) suscrito por elarquitecto Xavier Madean M. y visado por la Municipalidad Distrital de SanAntonio.

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_ Plano de lotización (Lámina L-01) suscrito por el arquitecto Xavier MacleanM. y visado por la Municipalidad Distrital de San Antonio._ Reglamento interno general del régimen de propiedad exclusiva ypropiedad común que rige para la habilitación urbana con fines de viviendatemporal o vacacional "Los Andenes" (sin firma)._ Plano perimétrico y ubicación (Lámina N°PU-01) suscrito por el ingenieroCarlos Cornejo Quispe y visado por la Municipalidad Distrital de San Antonio._ Plano de lotización (Lámina L-01) suscrito por el ingeniero Carlos CornejoQuispe y visado por la Municipalidad Distrital de San Antonio_ Escrito de subsanación suscrito por Luis Alberto Pomachagua Pantoja.

Mediante escrito presentado a la Secretaría del Tribunal Registra! eli 26(7/2017 se adjuntan los siguientes documentos:

_ Escrito de ampliación de alegatos suscrito por Luis Alberto PomachaguaPantoja.~ Resolución de Gerencia N° 098~2017~MDSA~GDUR del 31/8/2017 emitidapor la Municipalidad Distrital de San Antonio._ Valorización de obras de habilitación urbana suscrita por el arquitectoXavier Maurice Maclean Motte con fjrma certificada por notario de LimaAlfredo Paino Scarpati el 31/8/2017 y visado por la Municipalidad Distrital deSan Antonio._Memoria descriptiva suscrita por el arquitecto Xavier Maclean Molte.

Forma parte del título los informes técnicos N° 8168~2017~SUNARP~Z.R.N°IXlOC del 9/5/2017 y N° 14732~2017~SUNARP~Z.R.N"IXlOC del10/7/2017 emitidos por el área de Catastro de la Zona Registral N° IX - SedeCañete.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Cañete Percy AntonioLévano Ferreyra formuló observación en los términos siguientes:

Señor(es):En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de defectosubsanable, siendo objeto de la(s) síguiente(s) observación(es), acorde con la(s)norma(s) que se cita(n):

1.- Revisado el formulario de habilitación urbana presentado se observa:_En el ítem 1.3 no consta la firma y sello del funcionario municipal responsable de larecepción y verjficación del cumplimiento de los requisitos._ En el ítem 2.2 no consta el nombre de la persona jurídica titular del predio matriz ola que tenga derecho legítimo de solicitar la habilitación urbana._ No se han completado los datos del terreno matriz señalados en el ítem 3.3. delFUHU.

Sírvase subsanar los defectos y omisiones advertidos, ya que dicho formularioconjuntamente con las resoluciones municipales d¡?n mérito a la inscripciónsolicitada conforme al arto 40 del Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios.

2.- Deberá adjuntar documento privado con firma certificada notarialmente otorgadopor los representantes legales con facuitades suficientes de disposición deinmuebles de la Asociación, en el que se ratifique y se declare la conformidad con lahabilitación urbana desarrollada sobre el predio de la Asociación.

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3.- Se observa que el Formularió de habilitación urbana indica que se aprueba lamisma con fines de uso recreacional con vivienda; sin embargo, ello no ha sidoseñalado en las Resoluciones municipales presentadas, debiendo de ser el casoadjuntar instrumentos aclaratorios que correspondan.

(..De lo expuesto en el párrafo anterior, se deja constancia que de aprobarse el tipoe habilitación vacacional, deberá otorgarse el respectivo reglamento interno, yaque en este tipo de habilitaciones coexisten bienes de propiedad exclusiva ypropiedad común, deb'iendo someterse a uno de los regímenes contemplados en laLey N° 27157 Y su Reglamento. Se deja constancia que la calificación respecto alreglamento interno presentado, queda reservada, ya que no cumple con laformalidad establecida en el reglamento de inscripciones del registro de predios(firma certificada notarialmente de los otorgantes), además de estar sujeta a laaclaración municipal sobre el tipo de habilitación que se aprueba. Aclare y subsane.

5.- Se observa que en la Resolución Municipal N° 005-2014 se indica en el cuadrogeneral de áreas, un área destinada a pistas y veredas, el cual es considerado árealibre común; sin embargo, en el cuadro de área bruta, se le considera área de aportecedida para vía, no formando parte de la habilitación. Aclare dicha discrepancia enla propia resolución presentada.

6 .• Conforme al Art. 40 del RIRP, la valorización debe ser otorgada por elprofesional responsable del proyecto de habilitación urbana y visada por lamunicipalidad competente. Se observa que en la valorización presentada, nointerviene el profesional responsable que suscribe el FUHU, además de no estarvisada por la Municipalidad. Subsane dichas omisiones.

7.- De conformidad con el arto 38 del Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios, deberá cumplir con adjuntar documento privado que contenga ladescripción literal del.área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por elfrente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo) de loslotes. Sírvase subsanar, ya que dicha información no consta en la memoriadescriptiva.

8.- Recibido el Informe Técnico N° 14732-2017, suscrito por Ing. De CatastroSovieta Calzada Yurivilca, se presenta la siguiente conclusión:- Según cartografía consultada, el predio en consulta se encuentra parcialmente enla Zona Reservada Humedales de Puerto Viejo, Ley N° 26834 - Ley de ÁreasNaturales Protegidas O.S. N° 024-2009-MINAM.Conforme a lo señalado, deberá adjuntar constancia expedida por la autoridadadministrativa competente, en la que se acredite la no afectación a la zonareservada descrita en el informe de catastro.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de lossiguientes fundamentos:

- Las omisiones advertidas por el registrador se encuentran debidamenteabsueltas en la Resolución de Gerencia N° 005-2014-GDUR/MDSA del23/1/2014, que obra adjunta al titulo materia de calificación, por lo quedevienen en innecesario realizar la corrección de alguna parte del FUHU,toda vez que del aná!isis integral de la documentación que obra en el títulode la referencia, en particular de la mencionada resolución, se complementala información requerida.

- A mayor abundamiento, resulta pertinente remitirse al acuerdo adoptado enel CXXXII Pleno del Tribunal Registral, el cual señala: "EI requisito del FUHUpara la independización de predio previsto en el arliculo 60 del Reglamentode Inscripciones de" Registro de Predios es un requisito mínimo, por lo que

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puede presentarse en su lugar la Resolución Municipal respectiva por ser uninstrumento público de mayor formalidad." Si bien dicho acuerdo plenariorefiere a los procedimientos de independización de un predio urbano, resultaperfectamente aplicable al título objeto de calificación, toda vez que conformese ha expuesto en las líneas precedentes, la resolución emitida por laMunicipalidad Distrital de San Antonio desarrolla con mayor plenitud lainformación contenida en el FUHU, por lo que ambos documentos secomplementan entre sí, siendo que, inclusive, bien podría prescindirse delsegundo, bastando la resolución emitida - por ser, bajo la expresión delTribunal Registral, un instrumento público de mayor formalidad - sin que ellosuponga un incumplimiento del artículo 40° del Reglamento de Inscripcionesdel Registro de Predios.

- Se debe tener en cuenta que la tramitación del procedimiento dehabilitación urbana fue iniciado por Inmobiliaria Puerto Nuevo S.A.C., cuandoesta última era propietaria del predio objeto de habilitación (tal como sepuede desprender de los antecedentes de la partida N° 21228077 delRegistro de Predios de Cañete, esto es, las partidas N° 21211636 Y21022958). Asimismo, de la lectura de los contratos de compraventa a favorde la Asociación Civil Club Playa Puerto Nuevo, se puede advertir queconstituía obligación de Inmobiliaria Puerto Nuevo S.A.C. ejecutar las obrasde habilitación urbana hasta la obtención de la recepción correspondiente,con lo cual queda acreditado que era de pleno conocimiento de la adquirienteel procedimiento administrativo de habilitación urbana, por lo que deviene eninnecesaria la ratific~ción ylo conformidad por parte de la Asociación, puestoque la misma brindó anticipadamente su consentimiento.

- Asimismo, se debe tener en cuenta que la evaluación de la regularidad delprocedimiento de habilitación urbana, lo que incluye la legitimidad deladministrado que lo inicia, es de entera competencia de la autoridadadministrativa, no siendo parte del ámbito de calificación del registrador.

- De la lectura de la Resolución N° 005-2014 puede advertir que si hacemención al tipo de habilitación urbana a que se refiere el FUH, esto es, unade Uso Recreacional (Tipo Club) con Vivienda (Uso Residencial de BajaDensidad).

- Mediante Resolución Ministerial N° 095-2017-MINAM del 10/4/2017 sedispuso declarar la desafectación de la Zona Reservada Humedales dePuerto Viejo establecida por Resolución Ministerial NO064-2008-AG, por loque al no existir área natural protegida sobre la que se haya realizado lahabilitación urbana debe dejarse sin efecto la observación al respecto.

- Pasando a analizar el desarrollo vital de una Habilitación Tipo Club resultaun contrasentido pensar en que se deban otorgar derechos de propiedad aquienes pretendan utilizar las instalaciones del club, pues como se sabe, elloimplicaría la posibilidad de transferir libremente tal derecho. Como se hamencionado, la existencia de un club tiene su razón de ser en el vínculo queexiste entre sus mier:nbros, el cual debe innecesariamente ser compartido portodos, pues sólo así se ajusta a los fines a los que se' aspira. En tal sentido,no corresponde exigir la presentación de un reglamento interno, por cuanto elcontrol y dominio de cada uno de los bienes que conforman el proyectocorresponderé a la Asociación Civil Club Paya Puerto Nuevo, quien es latitular registral del predio inscrito en la partida N° 21228077 del Registro dePredios de Cañete.

r-RESOLUCIÓN No.• dLJJJ -2017.SUNARp.TR-L

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL •. -c;.;;.'

I predio acumulado en el Sector Puerto Viejo. Altura del Km. 71 de lacarretera Panamericana Sur, de norte a sur sobre la margen derecha, en eldistrito de San Antonio, provincia de Cañete y departamento de Lima seencuentra inscrito en la partida N° 21228077 del Registro de Predios deCañete, siendo su titular registral la Asociación Civil Club Playa PuertoNuevo.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oraldel abogado Cristians Silva Clausi.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de la Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- Si los defectos formales advertidos en la presentación del FUHU impiden lainscripción de la recepción de obras de habilitación urbana de un prediocuando también se ha presentado ante el Registro la resolución municipalque aprueba dicho trámite administrativo.

VI. ANÁLISIS

1. El primer párrafo del articulo 2011 del Código Ci.vi!' establece que losRegistradores y el T.ribunal Registral, en sus respectivas instancias, calificanla legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, lacapacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos,de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

El inciso e) del articulo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos(en adelante RGRP.) establece que tanto el Registrador como el TribunalRegistral al calificar los títulos ingresados para su inscripción deberán:"Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como laformalidad del título en el que éste consta y la de los demásdocumentos presentados". (El resaltado es nuestrp) ..

2. La Ley de regulacjón de habilitaciones urbanas y de edificaciones, Ley N°29090, en su artículo' 3.1 define a la habilitación urbana- como:

"El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo. en urbano, mediante laejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección dedesague, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el1erreno puede contar con redes para la dis1ribución de gas y redes decomunicaciones. (",)".

Cabe señalar que el procedimiento administrativo de habilitación urbanapasa por obtener una licencia de habilitación urbana y una vez concluidas lasobras se solicita la recepción de las mismas, de allí que el referidoprocedimiento administrativo normativamente tiene dos etapas: a)aprobación del proyecto o licencia de habilitación urbana; b) la recepción deobras. '

1 Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicitala inscripción. la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por ,lo que resulta de ellos. de susantecedentes y de los asientos de los registros públicos.l..)

RESOLUCiÓN No.- 01~) I -2017-SUNARP-TR-LAsimismo, se debe tener en cuenta que en la Sétima Disposición Final seestableció que los procedimientos administrativos iniciados al amparo de lanormativa anterior a la entrada en vigencia de la presente Ley, esto es, laLey N° 26878, se regiran por sus normas hasta su culminación; salvo que,por solicitud escrita del administrado se acoja a lo establecido en esta Ley.

3. Así, en el presente caso, habiéndose obtenido la licencia de habilitación,'urbana al amparo de la normativa anterior2, luego de haberse ejecutado lasobras, se procedió a solicitar la recepción de obras, la cual, conforme sedesprende de la Resolución de Gerencia N° 005-2014-GDUR-MDSA del23/1/2014, se realiza al amparo de la Ley N° 29090.

En cuanto a esta segunda etapa, el articulo 19 de la referida Ley 29090señala los documentos que deben presentarse para solicitar la misma,estableciendo lo siguiente:

"Artículo 19.- Recepción de obrasUna vez concluidas las obras de habilitación urbana se solicita la recepción delas mismas, presentando ante la municipalidad que otorgó la licencia, lossiguientes documentos:a. Formulario Único, debidamente suscrito por el administrado, señalando elnúmero de resolución de la licencia de habilitación urbana respectiva, asicomo el número de recibo y la fecha de pago del trámite de Recepción deObras.b. En el caso que el titular del derecho a habilitar sea persona distinta a la queinició el procedimiento de habilitación urbana, la documentación que acrediteque cuenta con derecho a habilitar y, de_ser el caso, a edificar.c. En caso el administrado sea una persona jurídica, declaración jurada delrepresentante legal señalando que cuenta con representación vigente,consignando datos de la Partida Registral y el asiento en el que conste inscritala misma.d. Conformidad de obra de servicios emitidos por las entidades prestadoras delos servicios públicos.e. Copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten latransferencia de las áreas de aportes a las entidades receptoras de losmismos y/o comprobantes de pago de la redención de los mismos, de ser elcaso.f. Planos de replanteo de trazado y lotización y de ornamentación de parques,cuando se requiera, y memoria descriptiva, con su respectivo archivo digital.g. Declaración Jurada de habilitación de los profesionales que suscriben losplanos señalados en el literal f.La documentación contenida en los literales a. y f. se presenta en tres (03)juegos originales, pudiendo presentar el administrado para las modalidades B,C y D, un (01) juego original al inicio del trámite y, aprobado el proyecto, losotros dos (02) juegos originales.Estos requisitos tienen la condición de declaración jurada. El funcionariomunicipal sólo verifica en el acto de presentación que los documentoscoincidan; sellando y firmando cada uno de los juegos presentados.Las declaraciones juradas mencionadas en los literales precedentes formanparte del Formulario Único.( ... )". (El resaltado es nuestro)

A su vez el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias deEdificación aprobado por Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA,actualmente derogado por el D.S. N° 011-2017-VIVIENDA, publicado el15/5/2017 (fecha posterior al asiento de presentación del titulo) en relación a

2 Téngase en cuenta que la licencia de habilitación fue otorgada mediante Resolución N° 112-2004-MOSA, durante la vigencia de la Ley N° 26878.

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la do umentación q':Jedebe presentarse para solicitar-la recepción de obrasest lecia lo siguiente:

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"Articulo 26.- Recepción del expediente26,1 Todos los documentos que se presenten con el expediente tienen lacondidón de declaración jurada, por lo que el funcionario de la unidad derecepción documental, se debe limitar a verificar en el acto depresentación que el expediente contenga los documentos requeridos porla Ley y el presente Reglamento. En caso el expediente cumpla con loindicado, se le asigna un número, sella y firma el FUHU y se folea cadauno de los documentos presentados, tanto los originales como lascopias.":>(El resaltado es nuestro).

De lo señalado anteriormente, se puede concluir que los documentosestablecidos legalm~nte p¡;:lra solicitar la recepción de obras deben contarcon un número de expediente, ser sellados y firmados:por el funcionario quelos recibe .

. Luego de presentada toda la documentación a fin de solicitar la recepciónde obras, el funcionario municipal que recibió la misma debe remitirla alórgano competente encargado de emitir la resolución respectiva, en casocorresponda,

El artículo 19 de la Ley N° 29090 citado en el numeral 4 que antecedeconcluye en su último párrafo, estableciendo lo siguiente:

"( ..)El funcionario municipal remite en el día el expediente al órgano municipalencargado del control urbano para que en un plazo no mayor a diez (10) díashábiles, bajo responsabilidad,efectúe las siguient~s acciones:a. Verificar que los planos de replanteo de trazado y lotización correspondan ala licencia otorgaaa.b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este actoconstituye \a r~cepción de obras de habilitación urbana y autoriza lainscripción registral.La municipalidad distrital remite copia de la resolución de habilitación urbana,así como copia de la documentadón técnica respectiva, a la municipalidadprovincial para su conocimiento.El registrador público se sujeta a lo establecido en la presente disposición, nodebe requerir documentación adicional bajo responsabilidad." (El resaltado esnuestro).

Así, también el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licenciasde Edificación establecía lo siguiente:

"Artículo 36.- Requisitos y procedimiento para la Recepción de Obras deHabilitación Urbana( ..)36.2 El funcionario municipal que recibió los documentos, con o sinvariaciones respecto del proyecto aprobado, para la Recepción de Obras, alamparo de lo dispuesto en el Reglamento de Verificación Administrativa yTécnica, remitirá.en el día el expediente al órgano municipal competente paraque, bajo responsabilidad, realice los siguientes actos:

36.2.1 Recepción de Obras sin variaciones:

3 Numeral modificado por el D.S. NO014-2015-VIVIENOA.

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Dentro de un plazo no mayor a quince (15) días calendario el funcionariomunicipal competente debera4

:

a) Efectuar la inspección de las obras ejecutadas emitiendo el informerespectivo;b) Verificar que las obras ejecutadas correspondan al plano de trazado ylotización de la Licencia de Habilitación Urbana otorgada;e) En caso de estar conforme las obras recepcionadas, emitir la Resolución,consignando el número de la misma en el FUHU, el cual suscribe y sella. Esteacto constituye la recepción de obras de habilitación urbana y autoriza lainscripción registral, para lo cual entrega al administrado dos (02) originales dela documentación correspondiente debidamente suscritos5.( .. )" (El resaltado es nuestro)

5. De los articulos 19 de la Ley y 36 del Re91amento pode',;,os apreciar dosmomentos en la solicitud de recepción de obras.

El primero está referido a la actuación del funcionario que recibe ladocumentación, la cual consiste en recibir la misma, verificar que ladocumentación se adecue a lo establecido en la ley, asignar un número,sellar y firmar la documentación, y finalmente remitir en el día la misma, alórgano competente.

El segundo está referido a la actuación del funcionario competente paraevaluar el expediente, efectuar la inspección de las obras recepcionadas,anotar la Resolución de recepción de obras, así como suscribir y sellar elFUHU, con lo cual se autoriza la inscripción registra!.

Ambas actuaciones tienen distinta naturaleza, pues el primer funcionario solorecepciona y remite documentación, mientras que el segundo resuelve.

Así. una vez resuelto por el funcionario se podrá solicitar su inscripciónregistral de conformidad al artículo 20 de la Ley, el cual señala:

"El Formulario Único con la recepción de obras de habilitación urbana, el planode replanteo de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución derecepción de obras, debidamente sel.lados por la municipalidad, son losdocumentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de lahabilitación urbana (... )."

6. En concordancia con la Ley 29090 y su Reglamento antes citado, elReglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante el RIRP)regula en su artículo 40 los requisitos para la inscripción de la recepción deobras, señalando: .

"Artículo 40.- Inscripción de la recepción de obrasLa inscripción de la recepción de obras se hará en mérito a los siguientesdocumentos:a) Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU, correspondiente a larecepción de obras;b) Resolución de recepción de obras de la habilitación urbana;e) Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva, salvo queel proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubieraanotado preventivamente el proyecto de habilitación urbana, en cuyo caso sepresentarán el piano de trazado y lotización y la memoria descriptivapresentados para la obtención de la licencia de habilitación urbana;

4 Extremo modificado por el O.S. N° 014-2015-VIVIENOA.5 Literal modificado por el Articulo 1 del Decreto Supremo N° 009-2016-VIVIENOA.

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d) Plano de ubicación y localización presentado para la obtención de lalicencia de habilitación urb~na, salvo que el proyecto de habilitación urbana sehubiera anotado preventivamente;e) Documento privado suscrito por el profesional responsable con certificaciónde firmas que contenga la valorización de las obras de habilitación urbana,salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la memoriadescriptiva.Estos documentos deberán estar debidamente sellados por lamunicipalidad respectiva." (El resaltado es nuestro)

De acuerdo a esta n'arma, los documentos que señala-que se presentarán alregistro son los' mismos que se ingresaron a la Municipalidad para laobtención de la recepción de obras y que de acuerdo a lo señalado por laLey 29090 deberán contar con un número de expediente, estar sellados yfirmados por la municipalidad.

7. Ahora bien, en el CXXXII Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesiónordinaria modalidad presencial el dia 27 de agosto de 2015, se acordó losiguiente:

TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANO"El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en elartículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es unrequisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la ResoluciónMunicipal respeCtivapor ser un instrumento público de mayor formalidad."

En ese sentido, se puede colegir que los posibles d.efectos formales en lapresentación del FUHU, no deben ser materia de observación en caso sehubiera presentado resolución municipal, por ser un instrumento público demayor formalidad.

8. En el presente caso, de la revisión del Formulario Único de HabilitaciónUrbana (FUHU) presentado se aprecia que --en efecto- no cumple con laformalidad requerida para ser tomada en cuenta como documento meritoriode inscripción; sin embargo, es de verse de la documentación presentadaque también se ha adjuntado la resolución municipal que aprueba larecepción de obras de la habilitación urbana del predio submaferia.

Por lo que, en aplicación del acuerdo citado en el párrafo precedente, lapresentación de la citada resolución municipal suple al FUHU adjunto, encuanto a la información requerida respecto del trámite aprobado en laMunicipalidad de San Antonio, y en consecuenci~, corresponde revocar elnumeral 1 de la observación.

Del mismo modo, corresponde revocar el punto 3 de la observación, todavez que ante la discrepancia en el contenido del FUHU y la resoluciónmunicipal que aprueba la recepción de obras, debe primar la segunda; enese sentido, dado que de la Resolución de Gerencia N° 005-2014-GDUR-MDSA del 231112014 se desprende que se aprueba una habilitación urbanapara uso de vivienda lipa club, acorde con lo establecido en el literal b) delarticulo 2 de la norma TH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, nocorresponde exigir mayores precisiones al respecto.

9. Ahora bien, en cuanto a la persona legitimada para seguir el trámite dehabilitación urbana debe indicarse que siendo la habilitación urbana elproceso de convertir. un terreno rústico en urbano, mediante la ejecución deobras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desagüe,

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distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas, su solicitudrequiere la participación del titular del predio que autorice dicha modificación.

En el presente caso, de los documentos presentados se advierte que latitular del predio es la Asociación Civil Club Playa Puerto Nuevo, y quien haseguido el procedimiento de habilitación urbana es Inmobiliaria Puerto NuevoS.A.C (hoy Agua Fontaneil SAC); en tal sentido, el registrador solicita lapresentación del doc"umento donde conste la manifest~ción de voluntad de latitular confirmando el procedimiento.

Al respecto, se debe. indicar que de los FUHU presentado se advierte que elprocedimiento de habilitación, se inició cuando la titular de los prediosacumulados (P.E. N° 21211636 Y NO21022958) en el predio submateria eraInmobiliaria Puerto Nuevo S.A.C.; posteriormente, dicha persona jurídicatransfirió la propiedad a favor de la asociación mencionada, medianteescrituras públicas obrantes en los titulas archivados N° 7114 del 14/6/2005 YN0 1468 del 11/2/2016, que dieron mérito a las citadas transferencias.

Revisados dichos instrumentos públicos, se advierte que la escritura públicadel 6/6/2005 obrante en el titulo archivado N° 7114 del 14/6/2005, que diomérito a la inscripci~n de la transferencia del predio inscrito en la partida N°21022958, señala:

"e)La compradora expresa que la finalidad de adquirir la fracción de terrenodescrita en la cláusula primera, para destinarlo a un uso recreacional conviviendas (tipo club) con el objetivo de brindar a sus asociados la oportunidady las condiciones para la sana práctica deportiva, cultural y recreacional,contando para ello con un centro vacacional o de veraneo, al interior del cualsus asociados puedan construir sus viviendas. Para ello se requiere, que elinmueble objeto del presente contrato de compraventa, se encuentredebidamente habilitado y lotizado para uso recreacional con viviendas(tipo club), debiendo considerarse en el proyecto de habilitación un máximode 124 lotes que es, a su vez, el número máximo de asociados con el quepuede contar la compradora-Por su parte, la vendedora deja claramente establecido que en la actualidad elterreno objeto del presente contrato tiene la condición de rústico, es decir, nocuenta con habilitación alguna. En esta medida, dado que lo que será materiade adquisición por parte de la compradora y objeto del presente contrato, es latransferencia d~ un terreno debidamente lotizado y habilitado para finesde uso recreacional con vivienda (tipo club), la vendedora se obliga atransferir la própiedad del terreno descrito en el numeral 2 de la cláusulaprimera, debidé!'mente lotizado para los fines antes descritos, para lo cualel mismo será acumulado al terreno referido en ei párrafo precedente (... )."

Asimismo, en la cláusula segunda de la escritura pública del 6/2/2016,obrante en el titulo archivado N° 1468 del 11/2/2016, que dio mérito a latransferencia del predio inscrito en la partida N° 21211636, se señala:

"e)La compradora expresa que la finalidad de adquirir la fracción de terrenodescrita en el numeral 2 de la cláusula primera, es que dicha fracción deterreno se acumule con el terreno materia del contrato de compraventacelebrado con la vendedora mediante minuta de fecha 28 de octubre de 2004,cuya copia se adjunta al presente en calidad de anexo 01, de manera que lahabilitación para uso recreacional con vivienda (tipo club) queactualmente viene desarrollándose sobre .el terreno primeramenteadquirido pase a ejecutarse sobre un terreno de mayor dimensiónresultante de la acumulación antes indicada ..

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Por su parte, la yendedora deja claramente establecido que en la actualidad lafracción de terreno objeto~del presente contrato tiene la condición de rústica,es decir, no cuenta con habilitación alguna. En esta medida, dado que lo queserá materia de adquisición por parte de la compradora y objeto del presentecontrato, es la transferencia de un terreno debidamente latizado yhabilitado para fines de uso recreacional con vivienda (tipo club), lavendedora se obliga a transferir la propiedad del terreno descrito en elnumeral 2 de la cláusula primera, debidamente latizado para los finesantes descritos, para lo cual el mismo será acumulado al terreno referido enel párrafo precedente (... )."

De lo señalado, se, advierte que mediante que la .empresa transferente,Inmobiliaria Puerto Nuevo S.A.C., se ha obligado a seguir con elprocedimiento de habilitación urbana iniciado por ella hasta conseguir suaprobación, contando, por tanto, con la autorización de la adquiriente.

En ese sentido"dado que de los documentos obrantes en los antecedentesregistra les del .prédio se puede constatar que Inmobiliaria Puerto NuevoSACo (hoy Agua Fontaneil SAC), se encontraba autorizada por la actualtitular Asociación Civil Club Playa Puerto Nuevo, para seguir el trámite deaprobación de la habilitación urbana, no es necesario' exigir documentaciónadicional al respecto.

En consecuencia, corresponde revocar el punto 2 de la observación.

10. De otro lado, el Reglamento Nacional de Edificaciones define a lashabilitaciones para uso de vivienda tipo club, temporal o vacacional comoaquellas conformadas por una o más viviendas agrupadas en condominiocon áreas recreativas y sociales de uso común.

El articulo 30 de la norma TH.010, referido a este tipo de habilitación, señala:

UArtícuio 30.- En estas Habilitaciones se podrá independizar las áreasdestinadas a las viviendas como área de propiedad exclusiva,estableciéndose condominio sobres las áreas recreativas y sociales deuso común, así como el Área Libre de uso Cómún." (El resaltado esnuestro).

De la norma citada se desprende que no obliga a establecer uno de losregímenes regulados en la Ley N° 27157, como entiende el registrador, yaque la norma es expresa cuando señala que se "podrá" independizar lasáreas destinadas envivienda, es decir, con carácter potestativ06.

11. De lo expuesto, si el interesado no requiere la independización de lasáreas destinadas a yivienda, no será necesario que se otorgue el respectivoreglamento interno bajo uno de los regímenes regulados en la Ley N° 27157.

Caso contrario, de requerirse la independización de dichas áreas destinadasa vivienda, deberá otorgarse el reglamento intemo en el que se adopte elrégimen de propiedad exclusiva y prqpiedad común o'.el de independizacióny copropiedad, a efectos de regular lo relativo a las áreas recreativas ysociales de uso común, así como el área libre de. uso común. Ello enaplicación del literal'e) del articulo 126 del T.U.O. del Reglamento de la LeyW 27157 que establece lo siguiente:

6 En sentido similar se pronunció esta instancia en la Resolución N° 1241-2017-SUNARP-TR-L del8/6/2017,

RESOLUCiÓN No.- J 9)/ -2017-SUNARP-TR-L

"Artículo 126,- Unidades inmobiliarias reguladas por este ReglamentoLas unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva yde propiedad común, reguladas por el presente Reglamento, son:(.. )e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes."

Debe considerarse que, en el supuesto de independización de las áreasdestinadas a vivienda, la constitución del reglamento interno bajo uno de losregimenes regulados en la Ley N° 27157 tiene como finalidad darcumplimiento al artículo 30 de la norma TH.010 del Reglamento Nacional deEdificaciones; más aún, si se considera que dicho régimen es el queestablecerá el derecho que le corresponderá al propietario de cada una dedichas viviendas sobre las áreas, bienes y/o servicios comunes de lamencionada habilitación urbana.

12. En el presente caso. en la solicitud de inscripción de titulo (hoja verde) seseñala que la rogatoria comprende la "recepción de documentos", sinformular reserva expresa.

Ahora, de la revisión de los documentos presentados se advierte unreglamento interno, el cual no cumple con la formalidad establecida en laDecimosegunda Disposición Transitoria del T.U,O, del Reglamento de la LeyNO 27157 Y en el articulo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios. Asimismo, mediante escrito recibido el 6/9/2017 por la Secretaria delTribunal Registral, se adjuntó memoria descriptiva suscrita por el arquitectoXavier Maclean Motte, en la que se señalan las características físicas de loslotes integrantes de cada manzana.

'Entonces, considerando que en el numeral [11 del Título Preliminar delReglamento General de los Registros Públicos se establece que la rogatoriaalcanza a todos los actos inscribibles en el título, podría inferirse que larogatoria también comprende la independización de las áreas destinadas avivienda, en cuyo caso resultaría exigible el reglamento interno bajo uno delos regimenes regulados en la Ley N° 27157.

Sin perjuicio de ello, de no requerirse la independización de las áreasdestinadas a vivienda, podrá presentar desistImiento parcial de la rogatoria,cumpliendo con las formalidades establecidas en el articulo 13 delReglamento General de los Registros Públicos. En dicho supuesto, no seráexigible la presentación del reglamento interno.

Por tanto, corresponde dejar subsistente el punto 4 de la observación.

13. El registrador ha indicado que, en aplicación del articulo 38 delReglamento de InscripCIones del Registro de Predios deberá presentarse eldocumento privado ,que contenga [a descripción literal del área, linderosmedidas perimétricas y colindancias de los lotes, toda vez que dichainformación no consta en la memoria descriptiva.

En efecto de la revisión de la memoria descriptIva obrante en el título seadvierte que no cuenta con la descripción de los lotes que seindependizarían; sin embargo mediante escrito presentado a la Secretaríadel Tribunal el 6/9/2017, se adjuntó nueva memoria descriptiva suscrita por elarquitecto Xavier Maclean Motte, en la que se señalan las caracteristicasfísicas de los lotes integrantes de cada manzana. En consecuencia,corresponde dejar sin efecto el punto 7 de la observación.

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14. De otro lado, el registrador ha señalado que el documento que contienela valorización de las obras' de habilitación urbana no se encuentra suscritopor el profesional de la obra, ní visado por la Municipalidad respectiva,conforme lo requiere el mencionado artículo 40. del Reglamento deInscripcio.nes del Registro de Predi9s.

Sin e bargo, mediante escrito presentado a la Secretaría del Tribunal el6/9/ 17 se ha presentado nuevo documento de va"lorización suscrito porXav"er Maurice Maclean Motte, con firma certificada por notario de LimaAlf edo Paino Scarpati el 31/8/2017, debidamente visado por la MunicipalidadDi lrital de San Antonio, acompañada de la Resolución de Gerencia N° 098-2 17-MDSA-GDUR del 31/8/2017, en la que, entre otros puntos, se señala:

"( )SE RESUELVE:ARTíCULO 1°._'ACLARAR el ARTíCULO 1° de la Resolución de Gerencia N°074-2017-MOSA-GDUR de fecha 07.07.2017, en el sentido que los nuevosPlanos Perimétrico y de Localización (lámina P-03), Plano de Lotización(lámina L-1) y la Memoria Descriptiva, fueron elaborados por el Arq. XavierMaclean Motte,L" con Registro CAP N° 3049, quien tiene la condición deprofesional responsable del proyecto, denominado "Club Playa PuertoNuevo", con fines de uso recreacional con viviendas tipo club.ARTiCULO 2°. APROBAR YVISAR el documento legalizadas de fecha 31 deAgosto de 201T,"elaborado por el Arq. Xavier Maclean Marte que contiene lavalorización de las obras del proyecto de habilitación urbana "Club PlayaPuerto Nuevo" (Expediente N° 0211-2014), por un valor de SI 5'958,725.00(cinco millones novecientos cincuenta y ocho mil se~ecientosveinticinco con00/100 soles).(.. )". (El resaltado es nuestro).

En ese sentido, se advierte que la Municipalidad Distrital de San Antonio areconocido a Xavier Maurice Maclean Motte como el profesional responsablede la habilitación urbana, aprobando y visando la declaración de valorizaciónefectuada por éste. En tal sentido, debe dejar sin efecto el punto 6 de laobservación formulada.

15. De otro lado,_ se ha formulado observación señalando que deconformidad con el informe técnico N° 14732-2017-SUNARP-Z.R.N°IXlOCdel 10/7/2017 emitido por el área de Catastro, el predio materia dehabilitación se encontraría parcialmente sobre _la zona reservadadenominado "Humedales de Puerto Viejo", por lo que se requeriría lapresentación de la constancia expedida por la autoridad competente, con laque se acredite la no afectación de lazona reservada. :

Sin embargo, se debe señalar que mediante Resolución Ministerial N° 095-2017-MINAM del 10/4/2017 se declaró la desafeclación de la ZonaReservada Humedales de Puerto Viejo ubicada en los distritos de SanAntonio y Chilca, provincia de Cañete, departamento de Lima, establecidamediante Resolución Ministerial N° 064-2008.AG, por carecer decomponentes que sustenten la categorización como un área nacionalprotegida de administración nacional.

En tal sentido, toda vez que el área a que hace referencia el informe técnicoha sido desafectad~, es decir, ha dejado de ser considerada como áreanatural protegida, debe revocarse el punto 8 de la observación.

RESOLUCiÓN No.- ¿) iJ/J -2017-SUNARP-TR-L

16. Ahora bien, el registrador ha indicado que revisada la ResoluciónMunicipal N° 005-2014-GDUR-MDSA del 23/1/2014, se adviertediscrepancias entre en cuanto a los datos señalados en el cuadro general deéreas y el cuadro de área bruta.

CUADRO GENERAL DE AREACONCEPTO AREA

SUBTOTALES PARCIALESAREA DE LOTES 35,691,86 35,691,86AREA LIBRE AREA DE 30,174,30 105,639,32COMUN LAGUNAS

AREAS VERDES 52.375,92AREAS DEPORT 2,470,80PISTAS Y VERED. 15,285.06ESTACIONAM, 4,445,97SERV, COMPLEM, 887,17

ÁREA BRUTA DEL TERRENO 141,331,08 , 141.331,08

La mencionada resolución aprueba los siguientes cuadros de área:

J124

AREASSUBTOTALES PARCIALES126.04602 126,046,0215,285.06 15,285.06

141,331,08

CUADRO DE ÁREA BRUTACONCEPTO

ÁREA NETA DEL TERRENOAREA CEDIDA PARA VIAAREA BRUTA

I CANTIDAD DE LOTES PARAVIVIENDA\

Como se puede apreciar en el primer cuadro (Cuadro General de Área) elárea destinada a pistas y veredas es considerada como parte del área librecomún, por tanto, parte de la"habilitación que se aprueba; sin embargo, en elcuadro de área bruta, la misma área se considera como cedida para vía,circunstancia que la excluye de la habilitación.

Sin embargo, se debe tener en cuenta la Resolución de Gerencia N° 098-2017-MDSA-GDUR del 31/8/2017, presentada mediante escrito ingresado ala Secretaria del Tribunal el 6/9/2017, la cual, a efectos de descartar ladiscrepancia advertida, resuelve:

"(., )SE RESUELVE:( )ARTíCULO 3",_ACLARAR, que en la Resolución N° 005-2014-GDUR/MDSA,de fecha 23.01.2014, en el artículo 1° debe considerarse solo el CuadroGeneral de Áreas; los siguientes dos cuadros quedan sin efecto. (... )" (Elresaltado es nuestro).

En ese sentido, se advierte que la Municipalidad Distrital de San Antonio seha pronunciado respecto de la discrepancia advertida, estableciendo laprevalencia del cuadro general de áreas, respecto de los demás.

Por lo tanto, corresponde dejar sin efecto el punto 5 de la observación.

Con la intervención del Vocal (s) Guido David Villalva Almonacid autorizadomediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 237-2017-SUNARP/PT del 9/10/2017,

RESOLUCiÓN No.- ¿) y)/ -2017 -SUNARP-TR-L

Estando a lo acordado por 'unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR los puntos 1, 2, 3 Y 8 de la o formulada por elregistrador (e) del Registro de Predios de añete al titulo señalado en elencabezamiento, DEJAR SIN EFECTO s puntos 5, 6 Y 7, Y DEJARSUBSISTENTE el punto 4, conforme a os fundamentos expuestos en elanálisis de la presente resolución., .

Registre.se y co

AGA HUARIPATAegunda Salaegistral

GUIDO DAVID VIL ALVA ALMONACIDVocal (s) del ribunal Registral

ALBERTO Aresidente de I

del Tribuna

)¿¡ ,-Ji ~d/v !JMIRl'H,q(Rl'VE"R EDREGAL

Vocal del Trib nal Registral

T f1bunaIlResoluciones2017/825994-2017, docp,ois

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