Thermometer Architectuurcentrum Aorta ©

Het hele jaar zet Aorta de thermometer in de stad. De Thermometer Leegstand krijgt vorm in een weblog op de site van Aorta. De thermometer wordt begeleid door een gastcommentator – die reageert op actuele ontwikkelingen en projecten in de stad. Die commentator is Mark Hendriks. Hij is journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur en werkt voor vaktijdschriften als Blauwe Kamer en PostPlanjer. Aanvullend worden 8 gastauteurs gevraagd hun visie op kantorenleegstand te geven, al dan niet in de vorm van een interview. De stukken worden aan het einde van het jaar gebundeld en gepresenteerd aan de stad.

Probleemeigenaar

gezocht

Mark Hendriks // april 2012

PROBLEEMEIGENAAR

GEZOCHT

LEEGSTAND IS EEN PROBLEEM, MAAR

WIENS PROBLEEM IS HET NU WERKELIJK?

In het VPRO-programma De Slag om

Nederland ging het onlangs over de

verhuizing van het hoofdkantoor van

Cap Gemini van Papendorp naar een

nieuwe kantorenlocatie in Leidsche Rijn.

De verhuizing is geruchtmakend omdat

het consultancybedrijf voor de derde

keer in korte tijd binnen Utrecht van

onderkomen wisselt. Nog geen tien jaar

geleden liet Cap Gemini een gebouw in

Rijnsweerd leeg achter voor een

splinternieuw kantorencomplex op

Papendorp. Nu staat het bedrijf weer op

punt van verhuizen omdat het huidige

pand niet zou voldoen aan de eisen van

het zogenoemde ‘nieuwe werken’.

Daarmee komt op de ambitieuze

kantorenlocatie Papendorp, dat niet

eens voltooid is, nu al tienduizend

vierkante meter leeg te staan.

In een poging verhaal te halen over deze

opmerkelijke gang van zaken gingen de

makers van De Slag om Nederland van

het kastje naar de muur. Cap Gemini

wilde niet reageren. Zij zijn slechts

huurder – en hebben het recht om van

locatie te wisselen wanneer hun

bedrijfsvoering daarom vraagt. De

eigenaar van het pand op Papendorp

CBRE Global Investors wees met een

beschuldigende vinger naar de

gemeente Utrecht. Die zou hebben

nagelaten om te zorgen voor een goede

openbaarvervoer verbinding en andere

voorzieningen, waardoor het kantoren-

park nooit de beloofde kwaliteit heeft

gekregen. Het is dan, aldus CBRE, niet

vreemd dat huurders als Cap Gemini

wegtrekken. Wethouder Gilbert Isabella

liet vervolgens weten dat hij aan handen

en voeten gebonden is – maar dat ie

graag beschikt over instrumenten om dit

soort ongewenste verhuisbewegingen te

stoppen.

De uitzending van De Slag om Nederland

legt een probleem bloot dat in de

aanpak van de kantorenleegstand te

vaak onderbelicht is gebleven. Leegstand

is voor velen een doorn in het oog, maar

wiens probleem is het nu werkelijk? Ik

bedoel: iedereen erkent het probleem,

iedereen oppert oplossingen, maar

niemand neemt de verantwoordelijk-

heid. Als puntje bij paaltje komt wijzen

betrokken partijen vooral naar elkaar.

Het gebrek aan een duidelijke

probleemeigenaar komt terug als we zelf

een rondje langs de velden maken. De

Nederlandsche Bank en de Delftse

hoogleraar Hugo Priemus waarschuwen

in de Volkskrant dat de virtuele

overwaarde van lege kantoren tot een

nieuwe economische crisis zal leiden. Zij

vinden dat de rijksoverheid moet

ingrijpen. Tegelijkertijd twittert Priemus’

collega Friso de Zeeuw –

praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling

– dat leegstand helemaal geen

maatschappelijk probleem is. En in een

gesprek dat ik had met de branche-

verenging van projectontwikkelaars

worden de waarschuwingen van DNB en

Priemus afgedaan als bangmakerij: ‘Het

lost zich van zelf wel op. Op een gegeven

momenten schrijven vastgoedeigenaren

lege panden af, en dan worden ze uit de

markt gehaald.’

Maar in een artikel dat ik schreef voor

het vaktijdschrift Blauwe Kamer blijkt

dat die eigenaren van lege kantoren over

het algemeen de schouders ophalen.

Deze veelal ondoorgrondlijke pensioen-

en beleggingsfondsen – opvallend vaak

afkomstig uit Duitsland en Rusland –

bezitten over de hele wereld gebouwen.

Van een paar lege panden in Nieuwegein

of Maarssen wordt zo’n fonds niet warm

of koud.

Die gemeenten zien op hun beurt de

alsmaar groeiende leegstand met angst

en beven tegemoet. Teveel lege panden

kunnen leiden tot het rotteappeleffect,

waardoor een leeg kantoor de kwaliteit

en de waarde van omliggende woon-

gebieden naar beneden haalt. Veel

kunnen de gemeenten niet doen: net als

wethouder Isabella in Utrecht kunnen ze

vastgoedeigenaren niet dwingen tot

actie.

Ondertussen blijven al die partijen plan

op plan stapelen om het leegstands-

probleem op te lossen. Landschaps-

organisaties en burgers pleiten voor een

stop op de bouw van nieuwe kantoren,

wethouders willen leegstandsboetes en

fiscale maatregelen. Vastgoedexperts

roepen eigenaren op tot afwaarderen en

‘uit de markt halen’ van lege panden.

Minister Schultz van Infrastructuur en

Milieu maakte kantorenleegstand zelfs

onderdeel van haar beleid, maar komt

vervolgens met het nogal abstracte

Actieplan Aanpak Lege Kantoren. In De

Slag om Nederland werd gepleit voor de

invoering van een verwijderingsbijdrage

– om zo de sloop van nutteloze

kantoorgebouwen te financieren.

Het zijn lovenswaardige en moedige

pogingen, maar nog weinig effectief.

Zolang een substantieel deel van de

betrokkenen de urgentie tot ingrijpen

niet voelt, en het andere deel niet bij

machte is daadkrachtig op te treden,

zullen dit soort oplossingen kansloos

blijken.

Daar komt bij dat het merendeel van de

architecten en plannenmakers nog altijd

denkt dat ze met ingenieuze master-

plannen en wilde visies lege kantoren

een tweede leven kunnen geven – vaak

in de vorm van tijdelijke ateliers voor

kunstenaars, studentenwoningen en

stadslandbouw. Ze gaan daarmee voorbij

aan de complexe financiële en

administratieve werkelijkheid en

beseffen niet dat de meeste

vastgoedeigenaren leegstand niet als

probleem ervaren. Als ze die houding

willen veranderen, moeten ze niet met

stedenbouwkundige tekeningen aan

komen.

Mark Hendriks, april 2012