Thermometer Architectuurcentrum Aorta ©
Het hele jaar zet Aorta de thermometer in de stad. De Thermometer Leegstand krijgt vorm in een weblog op de site van Aorta. De thermometer wordt begeleid door een gastcommentator – die reageert op actuele ontwikkelingen en projecten in de stad. Die commentator is Mark Hendriks. Hij is journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur en werkt voor vaktijdschriften als Blauwe Kamer en PostPlanjer. Aanvullend worden 8 gastauteurs gevraagd hun visie op kantorenleegstand te geven, al dan niet in de vorm van een interview. De stukken worden aan het einde van het jaar gebundeld en gepresenteerd aan de stad.
Probleemeigenaar
gezocht
Mark Hendriks // april 2012
PROBLEEMEIGENAAR
GEZOCHT
LEEGSTAND IS EEN PROBLEEM, MAAR
WIENS PROBLEEM IS HET NU WERKELIJK?
In het VPRO-programma De Slag om
Nederland ging het onlangs over de
verhuizing van het hoofdkantoor van
Cap Gemini van Papendorp naar een
nieuwe kantorenlocatie in Leidsche Rijn.
De verhuizing is geruchtmakend omdat
het consultancybedrijf voor de derde
keer in korte tijd binnen Utrecht van
onderkomen wisselt. Nog geen tien jaar
geleden liet Cap Gemini een gebouw in
Rijnsweerd leeg achter voor een
splinternieuw kantorencomplex op
Papendorp. Nu staat het bedrijf weer op
punt van verhuizen omdat het huidige
pand niet zou voldoen aan de eisen van
het zogenoemde ‘nieuwe werken’.
Daarmee komt op de ambitieuze
kantorenlocatie Papendorp, dat niet
eens voltooid is, nu al tienduizend
vierkante meter leeg te staan.
In een poging verhaal te halen over deze
opmerkelijke gang van zaken gingen de
makers van De Slag om Nederland van
het kastje naar de muur. Cap Gemini
wilde niet reageren. Zij zijn slechts
huurder – en hebben het recht om van
locatie te wisselen wanneer hun
bedrijfsvoering daarom vraagt. De
eigenaar van het pand op Papendorp
CBRE Global Investors wees met een
beschuldigende vinger naar de
gemeente Utrecht. Die zou hebben
nagelaten om te zorgen voor een goede
openbaarvervoer verbinding en andere
voorzieningen, waardoor het kantoren-
park nooit de beloofde kwaliteit heeft
gekregen. Het is dan, aldus CBRE, niet
vreemd dat huurders als Cap Gemini
wegtrekken. Wethouder Gilbert Isabella
liet vervolgens weten dat hij aan handen
en voeten gebonden is – maar dat ie
graag beschikt over instrumenten om dit
soort ongewenste verhuisbewegingen te
stoppen.
De uitzending van De Slag om Nederland
legt een probleem bloot dat in de
aanpak van de kantorenleegstand te
vaak onderbelicht is gebleven. Leegstand
is voor velen een doorn in het oog, maar
wiens probleem is het nu werkelijk? Ik
bedoel: iedereen erkent het probleem,
iedereen oppert oplossingen, maar
niemand neemt de verantwoordelijk-
heid. Als puntje bij paaltje komt wijzen
betrokken partijen vooral naar elkaar.
Het gebrek aan een duidelijke
probleemeigenaar komt terug als we zelf
een rondje langs de velden maken. De
Nederlandsche Bank en de Delftse
hoogleraar Hugo Priemus waarschuwen
in de Volkskrant dat de virtuele
overwaarde van lege kantoren tot een
nieuwe economische crisis zal leiden. Zij
vinden dat de rijksoverheid moet
ingrijpen. Tegelijkertijd twittert Priemus’
collega Friso de Zeeuw –
praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling
– dat leegstand helemaal geen
maatschappelijk probleem is. En in een
gesprek dat ik had met de branche-
verenging van projectontwikkelaars
worden de waarschuwingen van DNB en
Priemus afgedaan als bangmakerij: ‘Het
lost zich van zelf wel op. Op een gegeven
momenten schrijven vastgoedeigenaren
lege panden af, en dan worden ze uit de
markt gehaald.’
Maar in een artikel dat ik schreef voor
het vaktijdschrift Blauwe Kamer blijkt
dat die eigenaren van lege kantoren over
het algemeen de schouders ophalen.
Deze veelal ondoorgrondlijke pensioen-
en beleggingsfondsen – opvallend vaak
afkomstig uit Duitsland en Rusland –
bezitten over de hele wereld gebouwen.
Van een paar lege panden in Nieuwegein
of Maarssen wordt zo’n fonds niet warm
of koud.
Die gemeenten zien op hun beurt de
alsmaar groeiende leegstand met angst
en beven tegemoet. Teveel lege panden
kunnen leiden tot het rotteappeleffect,
waardoor een leeg kantoor de kwaliteit
en de waarde van omliggende woon-
gebieden naar beneden haalt. Veel
kunnen de gemeenten niet doen: net als
wethouder Isabella in Utrecht kunnen ze
vastgoedeigenaren niet dwingen tot
actie.
Ondertussen blijven al die partijen plan
op plan stapelen om het leegstands-
probleem op te lossen. Landschaps-
organisaties en burgers pleiten voor een
stop op de bouw van nieuwe kantoren,
wethouders willen leegstandsboetes en
fiscale maatregelen. Vastgoedexperts
roepen eigenaren op tot afwaarderen en
‘uit de markt halen’ van lege panden.
Minister Schultz van Infrastructuur en
Milieu maakte kantorenleegstand zelfs
onderdeel van haar beleid, maar komt
vervolgens met het nogal abstracte
Actieplan Aanpak Lege Kantoren. In De
Slag om Nederland werd gepleit voor de
invoering van een verwijderingsbijdrage
– om zo de sloop van nutteloze
kantoorgebouwen te financieren.
Het zijn lovenswaardige en moedige
pogingen, maar nog weinig effectief.
Zolang een substantieel deel van de
betrokkenen de urgentie tot ingrijpen
niet voelt, en het andere deel niet bij
machte is daadkrachtig op te treden,
zullen dit soort oplossingen kansloos
blijken.
Daar komt bij dat het merendeel van de
architecten en plannenmakers nog altijd
denkt dat ze met ingenieuze master-
plannen en wilde visies lege kantoren
een tweede leven kunnen geven – vaak
in de vorm van tijdelijke ateliers voor
kunstenaars, studentenwoningen en
stadslandbouw. Ze gaan daarmee voorbij
aan de complexe financiële en
administratieve werkelijkheid en
beseffen niet dat de meeste
vastgoedeigenaren leegstand niet als
probleem ervaren. Als ze die houding
willen veranderen, moeten ze niet met
stedenbouwkundige tekeningen aan
komen.
Mark Hendriks, april 2012