D o s s i e r ré a l i s é p a r l a R é g i e G é n é ra l e d e Pu b l i c i té - M a i 2 0 1 2

REALTY2012

Corporate Real Estate SolutionsContact us : +32 2 721 99 19 | info@anixton.com | www.anixton.com

OUR REFERENCES SPEAK FOR THEMSELVES…

The past year, our customers have particularly valued our personalized services with an added value and our pragmatic approach. Anixton, an independent corporate real estate consultancy firm, has continuously expanded and strengthened its position on the Belgian market. And the year 2012 starts off well, with new opportunities that make us want to go even further.

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REALTYForum international de l’immobilier Tour & Taxis du 22>24 mai 2012SOMMAIRE Investir à faible risque . . . . . . . . . . . . . . 3Belgique, premier trimestre mitigé . . . 4Génération ‘Y’ et carbone ‘zéro’. . . . . . . . 8Highlander refait l’Atlas . . . . . . . . . . . . 10Résidentiel, évolution des valeurs . . . . 12Thomas & Piron, une philosophie de l’engagement . . . . 15Directives AIFMLes nouvelles règles du jeu. . . . . . . . . . 16

Dossier réalisé par la Régie Générale de Publicité Editeur responsable : Emmanuel Denis - Sales Advertising Manager : Henry Visart - Commercialisation : Véronique Le Clercq, Daphné Mertens et Didier Winnepenninckx

Rédaction : Thierry Laffineur - Mise en page : Ligne Claire s.a. 02 374 99 99 - Imprimerie : Sodimco - RGP s.a. : Rue des Francs, 79 à 1040 Bruxelles - www.rgp.be

Auditoire Solbosch : Bâtiment de 4.300 m2 (Bruxelles - Campus ULB) achevé en 2011, il abrite : - Un auditoire de 813 places- 6 salles de séminaire de 60 places- 2 cabines de traduction- 1 cabine de projection- 2 foyersArchitecte : Montois Partners

Telle qu’analysée par les différentes acteurs du secteur et les agences de notation, dont Standard & Poor’s, la situation de l’immobi-

lier européen en ce début 2012 met en évidence trois tendances majeures :

- la recherche d’investissements peu risqués, à savoir celle d’actifs de très bonne qualité, situés dans d’excellents emplacements avec des baux de longue durée et des locataires rentables. A cet égard, on rappellera que les villes soucieu-ses d’attirer les investisseurs insistent désormais davantage sur leur faible risque financier que sur leur dynamisme !

- une inquiétude persistante face, d’une part, à la situation tendue du financement de la dette et, d’autre part, à la disponibilité de financement des banques. Selon CBRE, les investisseurs se retrou-vent coincés entre la difficulté d’emprunter pour acheter le type d’actifs qu’ils souhaitent et le coût relativement élevé de ces emprunts lorsque des fonds sont disponibles. Cette situation chaotique avait notamment été ‘caricaturée’ par l’ex Ministre allemand des Affaires étrangères Joska Fischer affirmant : «qu’il est facile de faire une omelette avec des œufs. Il est plus difficile d’obtenir des œufs à partir d’une omelette !»- un intérêt de plus en plus soutenu des investis-seurs pour l’immobilier commercial (souvent jugé plus rentable que l’immobilier de bureau)Par ailleurs, dans son étude ‘Global Property Investment Outlook’, Cushman & Wakefield signale que : «malgré la prudence régnant sur la plupart des marchés immobiliers, on s’attend à une

hausse possible de 20% du niveau d’activité lors du deuxième semestre 2012. Cette hausse résulterait d’un regain de confiance et d’un déblocage de la demande des investisseurs et des locataires».

La même étude souligne également des hausses de l’investissement industriel (42%) et commercial (26%) en Asie et plus particulièrement en Chine (*). Pour l’Europe elle précise également que :- l’Allemagne et les pays nordiques attireront les investisseurs à la recherche d’actifs peu risqués;- Londres - notamment soutenue par les investisse-ments (+/- 15 milliards €) liés au Jeux Olympiques, et Paris offriront une bonne croissance à moyen terme;- La Russie et la Turquie intéresseront davantage les sociétés à la recherche de retours sur investis-sement importants.

Enfin, au regard de la nécessaire ‘durabilité’ de l’immobilier un consensus semble s’établir. Il fait notamment valoir que la gestion purement finan-cière des portefeuilles immobiliers n’est plus la garantie du meilleur retour sur investissement. Cela signifie que les constructions doivent désor-mais être conçues avec l’idée qu’elles accueille-ront plusieurs locataires au cours de leur cycle de vie et que ces derniers auront des besoins différents. Les facteurs clefs d’une construction durable, outre ceux liés à la consommation éner-gétique, devenant alors : fonctionnalité, facilité d’utilisation, et adaptabilité.

(*) L’émergence de plus de 200 villes chinoises comptant une population de plus d’un million d’habitants d’ici 2025, se traduira par la création de 200 marchés importants en immobilier résidentiel et commercial en Chine.

■ IMMOBILIER INVESTIR A FAIBLE RISQUE

Photo cover : Ellipse Building (Bruxelles) Ensemble immobilier mixte de bureaux et de commerces (superficies HS : 48.000 m2 / SS : 18.000 m2), il est constitué de 3 bâtiments de gabarits différents (22, 8 et 3 étages), mis en communication au rez-de-chaussée par un hall commun. Ces bâtiments forment un front bâti le long de la voirie, dégageant ainsi au niveau du -01, un espace vert à l’intérieur de l’îlot en continuité visuelle avec le parc situé à proximité. Arch. Montois Partners Architects + Art & Build Photo : Y. Glavie

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Ramenées à la Belgique, ces considérations transparaissent dans l’analyse de l’évolution des différents segments du marché immobi-

lier. Ainsi, dans son dernier rapport sur le premier trimestre 2012, DTZ met en exergue plusieurs points sensibles.

■ BUREAUX : REGAIN D’INCERTITUDE

- Après la pire année de la décennie en termes de take-up, de récentes incertitudes économiques ont un impact sur le marché. Dans la mesure où les prévisions font état d’une croissance néga-tive du PIB et d’une augmentation du taux de chômage dans la région bruxelloise en 2012, le marché bruxellois des bureaux marque manifes-tement le pas.- Ce premier trimestre de l’année se caractérise par un démarrage mitigé avec un take-up de 95.000 m2, ni meilleur ni pire que les années passées. De fortes différences ont, toutefois, été enregistrées dans et entre les quartiers. Cette image mitigée contribuera probablement à redéfinir le paysage bruxellois des bureaux à moyen terme.- En dépit des incertitudes économiques et du faible niveau d’activité, le ‘prime rent’ (meilleur loyer) a augmenté pour atteindre 275 €/m2/an au quartier Léopold. Ce niveau de loyer n’est toute-fois pas représentatif mais s’apparente davantage à ‘l’arbre qui cache la forêt’ puisque la moyenne pondérée de l’ensemble des loyers tourne autour de 170 €/m2/an.- La disponibilité a continué à décroître à un rythme lent. Bruxelles compte aujourd’hui 1,6 million de m2 d’espace de bureaux disponible, soit un ratio de disponibilité de 11,9 %, en baisse par rapport à 12,2 % il y a un an. A noter que si la disponibilité décroît dans les bâtiments récents, elle tend à augmenter dans les immeubles plus anciens ou obsolètes et pose la question de leur devenir. - Dans la mesure où le marché du bureau bruxel-lois continue à souffrir, de nouvelles idées visant

à redéployer le patrimoine immobilier dans les années à venir voient le jour, notamment sous la forme de reconversions de bureaux en mai-sons de repos, en unités résidentielles ou en infrastructures scolaires. Les prévisions de crois-sance démographiques haussières en Belgique et à Bruxelles (1,3 millions d’habitants à l’horizon 2020) pourraient faire office de catalyseur au redéploiement.

■ INVESTISSEMENTS : ANNÉE DES DÉFIS

- Après l’année 2011 clôturée sur des investisse-ments totalisant 2 milliards d’euros, 2012 devrait être une année riche en défis et marquée par des incertitudes économiques susceptibles de mettre sous pression les réformes économiques euro-péennes pour sortir de la crise. De plus, d’autres problèmes comme l’augmentation du prix du pétrole pourraient remettre toutes les attentes en question. En dépit de ce contexte trouble, le premier trimestre de l’année s’est soldé par un volume d’investissement dans le marché immo-bilier commercial belge de près de 372 millions d’euros, soit un chiffre plus favorable que ceux des dernières années.- La ‘grande distribution’ a ouvert la voie, avec près de 150 millions € d’investissements au premier trimestre. La principale transaction portant sur l’achat du Westland Shopping Centre par AG Real Estate pour 78 millions €.- On enregistre également une répartition inté-ressante des investissements par secteur. En effet, les bureaux ne représentent que 30 % des inves-tissements totaux (115 millions d’euros), alors que la distribution pèse jusqu’à 40 % et que les investissements dans les maisons de repos (93 millions €) confirment l’intérêt des investisseurs pour ce type d’actifs, avec une part de marché d’environ 25 %. - Comme il faut s’y attendre en temps de crise, les investisseurs nationaux sont les plus actifs (86 % du total investi), suivis par les investisseurs asiatiques

(6 % du total investi). Les investisseurs européens ont fait pâle figure du côté des acquéreurs et se sont montrés, en revanche, actifs du côté vendeur avec un désinvestissement représentant 117 millions d’euros et 31 % des volumes totaux d’investissement. - Le marché bruxellois des bureaux n’a pas encore repris son rythme de croisière (seuls 104 millions € ont été investis via 7 transactions, dont aucune au-delà de 20 millions €. Un ratio élevé de dispo-nibilité et le peu d’amélioration attendu à court terme dépriment le marché. - Il y a peu de doute que 2012 révélera de nouvel-les tendances dans le développement immobilier, notamment parce que les bureaux semblent per-dre du poids par rapport à d’autres types d’actifs qui présentent de meilleures perspectives pour un risque moindre.

■ INDUSTRIEL : BON DÉBUT

- Pour ce premier trimestre, le take-up semi-industriel est appréciable et porte sur un total de 155.000 m2 dans le pays. Le Brabant wallon pourrait devenir la destination privilégiée des PME, au vu de la rareté d’offres de qualité dans les zones limitrophes. - Le take-up en Flandre a un impact accru sur l’activité semi-industrielle en Belgique. En effet, la part de la région dans le take-up annuel a consi-dérablement augmenté depuis 2010 et repré-sente actuellement 70 % du volume national.- Le take-up logistique peut également être consi-déré comme respectable bien que plus modéré avec un total enregistré de 132.000 m2. Après les niveaux exceptionnels atteints en 2011, la demande était, toutefois, appelée à s’amenuiser. - L’offre logistique dans le Triangle d’or (Bruxelles, Anvers, Gand) est très faible, au vu du nombre de bâtiments loués l’année passée. Le take-up dans cette zone présente, par conséquent, une baisse inhabituelle. Par contre, la région du Limbourg a enregistré des volumes élevés d’activité et pour-rait devenir une zone de prédilection pour les locataires par défaut. - Les ‘prime rents’ tant semi-industriels que logis-tiques sont restés stables à 58 € et 45 €/m2/an res-pectivement. Les fournisseurs de services logisti-ques opérant dans un contexte très concurrentiel, cette absence d’augmentation du ‘prime rent’ est logique.

■ BELGIQUE : PREMIER TRIMESTRE 2012 MITIGÉ

Brussels Overview – KPI’s Q1 2012

Letting Market Brussels2011 Q1 12 12 Month

Outlook

Stock million m² 13,0 13,0

Take-up Total Cum (m²) 350,000 55

Vacancy Rate (%) 11.1% 11.6%

Vacancy CBD 6.8 7.0

Vacancy Outside CBD 18.8 19.5

Completions (m²) 111,000 10,000

Prime Rent (€/m²/yr) 300 285

Top Quartile Rent (€/m²/yr) 222 212

Weighted Average Rent (€/m²/yr) 171 172

Brussels Overview – KPI’s Q1 2012 (2)Stock

Vac.Rate

RentPrime

TQR WAR

2012 Q1 2012 Q1 2012 Q1 2012 Q1 2012 Q1

million m² % €/ m²/yr €/ m²/yr €/ m²/yr

Pentagon 2.1 5.7 230 216 188

South District 0.5 1.4 195 n/a n/a

North District 1.5 8.6 195 n/a n/a

Leopold District 3.4 6.9 285 259 205

Louise District 0.8 11.9 230 211 177

DecentralisedArea 2.7 17.5 185 174 144

Periphery 2.1 21.9 165 148 130

Total 13.0 11.6 285 212 172

BRUXELLES : ÉVOLUTIONS ET PRÉVISIONS DES PRINCIPALES DONNÉES ‘BUREAUX’ POUR 2012

(Source : Jones Lang LaSalle)

URBAN EXPERTISE

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DDS & Partners ArchitectsLouise Avenue 251 b7

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Fax: +32 2 340 32 22E-mail: info@dds-partners.eu

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Founding PartnersDominique DelbrouckGrégoire de JerphanionChristian SibildePartnersDirk BigaréOlivier Callebaut

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Vacancy Rate Q1 2012 per District in %

2,5%5,8% 2,9%

3,6%

3,2%

4,5%

3,4%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

SOUTH PENTAGON NORTH LEOP LOUI DECE PERI TOTAL

NEW (< 5 years)

MODERN (5-15 years)

OLD (> 15 years)

TOTAL

1.4% 5.7% 6.9% 11.9% 17.5% 21.9% 11.6%8.6%

Increase in North, moderate increase Decentralised and Periphery

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20.000

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60.000

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180.000

200.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 Pipeline

m²

PENTAGON

NORTH DISTRICT

LEOPOLD DISTRICT

LOUISE DISTRICT

DECENTRALISED AREA

PERIPHERY

SOUTH

Reconversion of office space since 2007: 472,000 m²

BRUXELLES : TAUX DE VACANCE DES SURFACES DE BUREAUX PAR QUARTIERS.

BRUXELLES : TAUX DE RECONVERSION DES IMMEUBLES DE BUREAUX OBSOLÈTES DEPUIS 2007.

La naissance d’un ‘nouvel’ acteur majeur du marché belge (1.4 milliard d’euros d’actifs en Asset Management) est le résultat de la fusion réussie entre ING REIM et CBRE Investors. Cette fusion a pour première conséquence de rassembler quel-ques uns des meilleurs spécialistes autour de chacune des classes d’actifs : bureau, Retail et logistique.

Dans leurs commentaires sur l’état du marché immobilier professionnel belge, les différents responsables de CBRE investors font notamment valoir le points suivants :

- Nicolas Lutgé, Head of Office : «Les immeubles de bonne qualité bien localisés, intégrant les dimensions environnementales restent liquides au contraire des immeubles de seconde main et obsolètes qui sortent peu à peu du marché locatif.

Par ailleurs, les utilisateurs profitent pleinement du cycle qui leur est favorable afin d’obtenir des immeubles’ prime’ à des prix compétitifs. Par ailleurs, les valeurs faciales restent en ligne avec celles des années précédentes et on ne constate pas de concession d’incentive supérieure à 20%. Le manque de produits prime dans le marché restreint le choix.»

- Piet Van Popel, Asset Manager : «Avec 99% de taux de remplissage, et des renou-vellements récurrents permettant d’augmenter le cash flow, le retail géré par CBRE Global Investors, démontre à nouveau sa qualité de produit anti-crise par excellence malgré un contexte économique morose»

Par ailleurs CBRE Global Investors, souligne que le taux de vacance résultant du développement spéculatif de 2007, commence à diminuer, stabilisant les prix.

CBRE INVESTORS : NAISSANCE D’UN LEADER EN ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER

(Source : Jones Lang LaSalle)

“ Gudrun Xpert, the bee-line for real estate expertise”

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Global View Local PerspectiveThe CBRE Global Investors platform gives our clients access to the world’s broadest network of investment specialists whose sole focus is real estate. Our investment teams are backed by in-depth local market intelligence and the expertise of the world’s premier real estate services firm. We now offer more ways to capitalise on market opportunities – across strategies, regions and property types worldwide. At CBRE Global Investors, we translate our clients’ objectives into innovative investment strategies.

CBRE Global Investors. Real Estate in Focus.

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■ GENERATION ‘Y’ ET CARBONE ZERO

Dans l’entretien ci-dessous, Michael Taelman (Head of Business Development – CBRE Belgium) et Isabelle Vandeur (Partner – Head of Global Corporate Services – CBRE Belgium ) précisent les quatre axes qui structurent aujourd’hui l’essentiel de l’activité des marchés immobiliers. Les conseils apportés par tout agent quant au traitement de ces 4 axes constituent l’essentiel de la plus-value bénéficiant au client.

■ FOCUS SUR L’OCCUPANT

En travaillant autant pour les entreprises issues du réseau CBRE que pour les entreprises nationales, nous proposons à ces dernières, orientées vers l’exportation, de les accompagner dans leurs démarches immobilières à l’étranger. Notre connaissance des marchés extérieurs – effet du réseau – associée à une position de ‘single point of contact’ garantit alors aux clients un double bénéfice :- Celui des informations (p.ex. : benchmarks) nécessaires à une optimalisa-

tion de leurs transactions immobilières ;- Celui d’une cohérence de leur stratégie de développement international,

dont le choix de la localisation alors établi selon des éléments de compa-raison transparents et rationnels.

■ REDUCTION DE COÛTS

Selon une approche similaire nous distinguons trois critères majeurs favora-bles à une réduction des coûts d’occupation : - La renégociation des baux régissant la location actuelle (40% des entrepri-

ses optent pour cette solution);- La réduction des surfaces occupées via une consolidation des activités

(rassembler les activités sur un seul site) et une mise en œuvre de modes d’utilisation souple des espaces (bureaux partagés, grands plateaux flexi-bles, etc.) ;

- La faisabilité et l’intérêt d’une relocalisation/déménagement de l’entre-prise analysés selon une multitude de critères dont ceux de l’empreinte écologique, de l’accessibilité et du confort (facteurs de motivation et donc de rentabilité). L’exemple de Solvay, abandonnant ses bâtiments urbains (40.000 m2) au profit d’une relocalisation complète de ses activités sur son site de Neder Over Hembeek illustre cette démarche. Dans ce cas, notre rôle fut celui de conseiller le client quant aux modalités et conditions de vente du site quitté (il sera majoritairement transformé en logements).

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■ GENERATION ‘Y’

Cette génération est celle de jeunes multi-diplômés aux compétences très recherchées. Cette situation les place en position de force lors de négo-ciation d’embauche. C’est donc à l’entreprise de disposer des arguments ‘attractifs’ – dont la qualité/organisation de l’immobilier – nécessaires à leur recrutement. L’apparition des aménagements ‘Google’ (en référence au modèle mis en place par la société californienne), totalement informels mais technologiquement très performants, participe de ce souci d’offrir aux profils de la génération ‘Y’ un environnement de travail qui leur convient (mobilité et flexibilité maximales des espaces). Outre que cette organisation répond d’une obligation de résultats et non plus de moyens, voire de présence, elle préfigure également l’évolution des modes de travail et par conséquent le modèle vers lequel se dirige l’immobilier d’entreprise : moins de superficies pour davantage d’équipements.

■ CARBONE ZERO (**)

Les impératifs liés à la réduction de l’empreinte environnementale des immeubles, notamment reprises dans les différentes certifications (Breeam, HQE, Valideo,…), transcendent aujourd’hui le simple domaine immobilier pour atteindre à une dimension sociétale. Pour les entreprises, inscrites dans cette démarche mais ne disposant pas des connaissances nécessaires à l’appréciation des critères de ces certificats, il est difficile de juger de la per-tinence environnementale d’un immeuble. La neutralité carbone (carbone zéro) constitue à cet égard un mode d’appréciation rigoureusement objectif via un spectre d’analyse très large (elle traite notamment de l’énergie ‘grise’ dépensée lors de travaux de construction/démolition). Notre approche consiste dés lors à introduire dans chaque analyse d’immeuble la dimension de son impact énergétique et de ses émissions de CO2. Elle permet alors d’informer objectivement les clients quant aux qualités réelles et globales d’un immeuble. Ce principe, qui anticipe la future législation européenne, participe de la dimension citoyenne de l’entreprise et en conséquence de son image.

(**) Un bilan carbone neutre (ou carbone zéro) est atteint lorsque le total des émissions de Gaz Effet Serre / personne / an est égal à la capacité de la planète à pouvoir les recycler. A ce jour, la planète Terre peut « traiter » jusqu’à 500 Kg équivalant Carbone / an / personne. Au-dessus de ce seuil l’être humain pollue l’atmosphère et contribue au réchauffement climatique. Un citoyen européen ‘moyen’ émet environ 2 Tonnes équivalant carbone par an !

Airport Plaza - Zaventem - Arch.: A.M. : Montois Partners, Laurent Willox, Atelier Caubet.Détenu par CBRE Global Investors cet ensemble sera prochainement partiellement occupé par ‘Samsung’ et ‘Logica’.

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Pour la quatrième fois consécutive, Widnell Europe s.a. sera présente (stand 3200), au salon REALTY 2012, qui se tiendra à Tour & Taxis, du 22 au 24 mai 2012.

Widnell Europe s.a. est une société de consultants, active dans le secteur immobilier belge depuis près de 40 ans.

Les principaux services proposés par Widnell Europe s.a. à ses clients sont :

■ Economie de la Construction : Assurer l’administration financière et la gestion des coûts du projet, depuis les études jusqu’à l’examen des décomptes finaux.

■ Direction de Projets : organiser, programmer et surveiller les autres intervenants, ainsi que l’entrepreneur général, dans le but de s’assurer que le projet et le chantier seront achevés dans les délais impartis, tout en veillant au respect de la qualité et du budget.

■ Economie de la Construction pour compte des Banques : S’assurer du respect du budget, conformément aux documents contractuels.

■ Représentation du Maître de l’Ouvrage : Assister le Maître de l’Ouvrage dans la gestion journalière du chantier et veiller au respect de ses exigences.

■ Audits techniques : Retranscrire une « photographie » technique la plus précise possible du bâtiment inspecté et établir un budget des travaux à réaliser selon un planning à déterminer, dans le but de maintenir le bâtiment dans des conditions techniques performantes.

Mail : widnell@widnell.eu – Web : http://www.widnell.eu

Longtemps désertée et laissée aux seules activités de sa fonction de voie navigable, la zone du canal de Bruxelles s’inscrit désor-

mais dans une perspective de redéveloppement d’un quartier de la ville. ‘Redécouverte’ aux débuts des années 2000, cette zone est en effet devenue celle de nouveaux enjeux socio-économiques. Ainsi, les développe-ments immobiliers mixtes ‘Tivoli’ (SDRB), la tour ‘Upsite’ (Atenor), le Port Sud’ (Arch. : Bogdan – Van Broeck ), englobant la reconversion de l’an-cienne ‘Meunerie d’Anderlecht’, s’inscrivent parmi les premiers qui modifieront (dés 2013) ce tissu

urbain pour en faire le lieu d’un développement post-industriel durable.

A l’horizon de 2015, trois autres développements immobiliers d’envergure, inscrits dans le projet ‘Rives’ (un éco-quartier) s’ajouteront à cette liste. Ce projet portera sur trois zones et affectations distinctes : - L’Ilot Shell : construction d’un ensemble de logements entrant dans la catégorie ‘moyen de gamme’ (pour des familles de 1 à 3 enfants). - La Pointe : construction de logements ‘moyen de gamme’ en bordure du Canal. A savoir, la restructuration de ladite zone, en logements et équipements. - La Brasserie Atlas : site industriel qui fera l’objet d’une reconversion en lofts.

Parmi les acteurs liés à cette revitalisation du quartier « Rives Anderlecht », on trouve :

- Philippe De Bloos, architecte - Alon Amar, CEO de Project2 - Johan van Wassenhove, CEO de Denys, - Edith Lieckens, CEO de Les Rives SA - Christophe Lambert, acteur, engagé dans la reconversion de la Brasserie Atlas.

Pour ce dernier, à qui les dieux celtes avaient donné l’immortalité dans le film ‘Highlander’ (et la vie une mère belge ) il s’agira ici d’une autre

résurrection ! Esthète à ses heures et impliqué dans différents projets citoyens dont celui de la sauvegarde du patrimoine immobilier, Christophe Lambert explique sa démarche d’investisseur au regard de plusieurs facteurs : ‘La ‘Brasserie Atlas’ correspond à une friche industrielle au centre de Bruxelles, désaffectée, désertée, laissée à l’abandon, proposée à la vente ou gelée dans le très hypothéti-que espoir d’une ré industrialisation. Ces bâtiments intra urbains, souvent aussi beaux que devenus rares dans la plupart des capitales européennes, sont aussi la mémoire du labeur humain et de l’histoire ouvrière. Les condamner à la décrépitude ou au passage des bulldozers reviendraient à renier leur valeur symbolique et qualité architecturale, alors qu’ils disposent d’un potentiel de reconversion appréciable».

“WaterGate” (ancien site Shell)Sous la conduite des sociétés Project 2, déve-loppeur immobilier, Foremost Immo, filiale immo-bilière de l’entreprise de construction Denys et des Rives, le projet immobilier mixte comportera différents types de logements, des commerces, des activités de type horeca de même que des équipements publics et/ou privés. Cette mixité d’activités constitue l’atout du projet. Celui-ci s’organisera autour d’un espace public central, tel un bassin qui pourrait être, à l’instar d’autres réali-sations architecturales, relié à la voie navigable et créer une attractivité urbaine.

■ ‘HIGHLANDER’ REFAIT L’ATLAS !

Christophe Lambert, investit dans la reconversion des anciennes Brasseries Atlas

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Les sites à reconvertir d’ici 2015La brasserie dans son état actuel

«Key West» : un projet emblématique qui s’inscrira dans le PRAS démographique Les sociétés S.I.F. et Project2, souhaitent entamer la réhabilitation de ce site industriel et y créer un vaste programme qualitatif de logements, d’activités et d’équipements collectifs et culturels. Le développement de ce nouveau centre urbain représente un enjeu démographique, économi-que et environnemental. Il doit se traduire dans un ensemble multifonctionnel et s’inscrire dans les principaux objectifs définis dans le nouveau PRAS démographique à travers une architecture de grande qualité.

Hôtel Tangla : Le SodeHôtel actuel (Bruxelles), sera transformé et agrandi pourdevenir en 2013 un hôtel Tangla. Les 7.974 m2 du bâtiment existant seront

rénovés et une extension de 12.958 m2 sera construite. L’hôtel passera ainsi à 181 chambres (contre 112 actuellement). Au centre de

l’hôtel se trouvera une salle ballroom de 450 m2 disposant d’un led wall de ± 20 m2.

Architectes Montois Partners + Altiplan

■ HOTEL TANGLA EN 2013

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A travers son rapport annuel (mars 2012), la Commission du marché immobilier de l’Union des Géomètres-Experts de

Bruxelles (UGEB – ULEB) propose, notamment au regard des facteurs macroéconomiques, une analyse des valeurs des immeubles (résidentiels) formant la majeure partie du parc immobilier de la région bruxelloise, à savoir, les maisons unifamiliales, les immeubles de rapport et les appartements.

■ FACTEURS MACROÉCONOMIQUES

Fin 2011, l’indice des prix à la consommation (l’in-dice santé) était à 117,52 contre 113,84 en 2010 et 110,96 en 2009 soit une augmentation de 3,2 %.

L’inflation en 2011 a été de plus de 3,5 % soit une augmentation de 0,5 % par rapport à 2010.

L’indice ABEX est passé de 690 à 705 soit 2 % d’augmentation et a repassé son plus haut niveau précédent de 695 qui remontait au deuxième semestre 2008.

Le niveau moyen constaté des taux de prêts hypothécaires fixes à vingt ans était de l’ordre de 4 % début 2011 avant de remonter autour des 4,5 % en cours d’année et finir autour des 4 % en fin d’année.L’indice boursier BEL-20 est descendu à 2.077 points début 2012 (le 09 janvier) alors qu’il poin-tait à 2.578 points fin 2010, soit une chute specta-culaire de près de 20 %. Notons qu’il est remonté fin mars à 2.348 points.

La croissance économique fût de 2% en 2011 grâce à une amélioration de la conjoncture.Elle est l’une des causes de la diminution du taux de chômage au niveau national au plus bas

depuis 20 ans, descendant à 8,2% (de l’ordre de 10% dans la zone euro).

Cette baisse est surtout enregistrée en Flandre (-6.3%) et en Wallonie (-3.1%), Bruxelles observant un quasi statu quo.

Pour la région bruxelloise, le nombre de deman-deurs d’emploi inoccupés est cependant passé de 105.718 à 106.278 soit une augmentation de 0,5 %. Le taux de chômage en région bruxelloise reste plus de deux fois supérieurs à celui du reste du pays.

L’année 2010 a vu une première stabilisation du marché immobilier bruxellois, qui avait régressé les deux années précédentes. Dans ce contexte l’année 2011 constate un renforcement de la stabilisation du marché en général accompagné d’une belle reprise.

■ MAISON UNIFAMILIALE

Si on ne tient compte ni de la taille, ni de la situa-tion, ni de l’état de l’immeuble, le prix moyens d’une maison ordinaire est passé de 336.016 € en 2010 à 341.113 € en 2012 soit 10% de plus.

Si on en tient compte, la maison d’habitation unifamiliale vendue en vente publique a vu son indice moyen qualité/prix monter de 12 % en 2011 après une baisse de près de 5 % en 2009 et une légère hausse à 1,5 % en 2010, ce qui lui permet de dépasser le niveau historique de 2007-2008. Le coefficient UGEB passe de 670 en 2010 à 750 en 2011.

Les indices les plus élevés se retrouvent principa-lement dans les communes d’Ixelles, Etterbeek et les deux Woluwé.

Les indices les plus faibles se retrouvent sur Saint-Gilles, Berchem-Sainte-Agathe et Anderlecht.

En ce qui concerne les ventes de gré à gré, on observe ici également une augmentation de l’ordre de 2 % par rapport à 2010, le coefficient passant de 685 à 699.

Pour ce type de vente, les meilleurs indices sont obtenus par Woluwé-Saint-Pierre et Uccle tandis que les moins bons se retrouvent sur Molenbeek-Saint-Jean et Anderlecht.

■ IMMEUBLE DE RAPPORT

Tout comme la maison unifamiliale, la maison de rapport a connu une évolution positive après les régressions constatées dans les années 2008 et 2009.En vente publique, nous observons une augmen-tation de l’ordre de 7,7 %, l’indice 597 de 2010 passant à 643 en 2011. La valeur des immeubles de 2007 est largement dépassée.

On enregistre les meilleurs résultats à Bruxelles ville, Woluwe-Saint-Pierre et Etterbeek. Les moins bons se retrouvent sur Molenbeek-Saint-Jean, Anderlecht et Laeken. Pour la vente de gré à gré, même phénomène encore plus nettement observé avec une aug-mentation de 11 %, l’indice 592 de 2010 passant allégrement à 660 en 2011, permettant un an après l’indice des ventes publiques à l’indice des ventes de gré à gré de dépasser les valeurs des années 2007 – 2008. Rappelons qu’à l’heure où le rendement de l’épar-gne ne parvient même pas à égaler l’inflation, les investissements dans l’immobilier et tout spécia-lement dans les immeubles de rapport devien-nent particulièrement attractifs.

■ RESIDENTIEL : EVOLUTION DES VALEURS

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■ APPARTEMENTS

Les indices d’évolution retenus pour les appar-tements ont été alignés sur les maisons unifami-liales et immeubles de rapport avec un indice de 100 correspondant à une valeur de 339,00 €/ m2.

Si on ne tient pas compte de sa taille, sa qualité et sa situation, le prix moyen d’un appartement est resté quasi inchangé entre 2010 (201.422€) et 2011 (202.149 €).

Si on en tient compte, l’évolution des valeurs des appartements a été marquée de manière fort différente selon le type de vente.

En vente publique, les appartements ont marqué une progression importante de leur valeur de l’ordre de 8 % passant de 477 en 2010 à 511 en 2011(soit 1750 €/m2).

Cette reprise confirme celle amorcée en 2010 après deux reculs successifs enregistrés en 2008 et 2009.

Les meilleures situations en vente publique pour la vente d’appartements se retrouvent sur les deux Woluwé et Uccle. Les moins bonnes étant sur Jette, Molenbeek et Saint-Josse.

Pour ce qui concerne les ventes de gré à gré, le marché a vu ses valeurs enfin prendre le chemin de la hausse après trois années consécutives de baisse. Avec un coefficient passant de 509 à

527, on enregistre une hausse de 3,5 % ce qui ne permet toutefois pas de rattraper le niveau histo-rique de 2008 à 548.

Pour mémoire, tandis que les appartements en vente publique amorçaient leur chute dès 2007, la vente d’appartements de gré à gré affichait encore des résultats en hausse jusqu’en 2008.

L’effet de rattrapage évoqué l’année passée et dû à la plus grande flexibilité des délais de vente en gré à gré par rapport à la vente publique, se confirme donc. Rappelons que par essence, en vente publique, les transactions doivent être réalisées dans un délai très restreint et qu’il reflète donc la conjonc-ture immobilière plus rapidement.

Immeuble d’appartements , rue Jourdan 85 à Bruxelles (Photo : Home Invest Belgium)

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Active sur le marché de la construction depuis 35 ans, l’entreprise THOMAS & PIRON (*) a établi sa réputation auprès du grand public par la réalisa-tion de maisons individuelles «clés sur portes».

A cette première compétence s’ajoute un savoir-faire plus large. Il permet à l’entreprise d’agir sur l’ensemble des segments immobiliers dont la rénovation, la construction à ossature bois, la réalisation d’immeubles à appartements, d’immeubles de bureaux et de bâtiments industriels.

Cette expertise multiple est notamment reconnue par l’efficacité des procédures mises en œuvre. Par son ENGAGEMENT comme seul et unique responsable de toutes les étapes d’un développe-ment immobilier (de la conception à la livraison) THOMAS & PIRON garantit contractuellement, outre la qualité du bâti, le respect des délais et des prix.(*) 1.500 collaborateurs / CA 2011 : ± 220 millions €

■ UNE PERSPECTIVE GLOBALE POUR TOUT PROJET IMMOBILIER

Précurseur du principe de la promotion-construc-tion et dés lors soucieuse de proposer des solu-tions globales, THOMAS & PIRON intègre tous les métiers de l’immobilier. Ce modèle lui assure un double avantage profitable aux clients finaux :

- La maîtrise du foncier : recherche, développe-ment et équipement des terrains;

- La maîtrise de la chaîne de production de ses projets immobiliers dans lesquels THOMAS & PIRON se positionne à la fois comme concep-teur, constructeur et promoteur.

Selon ce schéma l’entreprise prend en charge l’intégralité du projet : prospection, études de faisabilité et de rentabilité, conception, manage-ment de chantier, commercialisation et offre aux investisseurs un partenariat solide et durable, qu’il soit partiel ou complet.

■ THOMAS & PIRON UNE PHILOSOPHIE DE L’ENGAGEMENT

■ PRODUCTIONS ET COMPETENCES MULTIPLES

Disposant de l’ensemble des compétences et tech-niques nécessaires au bon aboutissement de tout développement immobilier, THOMAS & PIRON peut prendre en charge des projets de nature très diverse : du développement de quelques maisons à des projets mixtes (alliant maisons individuel-les, immeubles à appartements, espaces publics, commerces, bureaux, etc.) de plusieurs centaines d’unités de logement. En Belgique, Thomas & Piron assure ainsi une production annuelle totale de ± 1.000 unités de logements, dont ± 550 sur ses seules promotions.

Un aperçu des 80 projets aujourd’hui en cours de commercialisation met en évidence la forte activité de l’entreprise, notamment sur le terri-toire des Régions Bruxelloise et Wallonne :

- 220 logements individuels et collectifs avec espaces commerciaux à Gembloux;

- 150 maisons et appartements à Saint-Symphorien (Mons);

- 80 appartements à Tournai;- l’éco-quartier de l’Ile aux Oiseaux à Mons;- une centaine d’appartements avec espa-

ces commerciaux et une crèche à Forest (Bruxelles);

- plusieurs centaines de logements diversifiés disponibles à Arlon;

- 180 maisons et appartements à Perwez;- 80 appartements à Court-Saint-Etienne;- etc.

D’autres développements majeurs sont actuelle-ment à l’étude. Il en est ainsi du projet Courbevoie à Louvain-la-Neuve (en partenariat avec Besix), du déve-loppement mixte sur la ZACC de Gastuche à Grez-Doiceau (partenariat public-privé mené avec Lotinvest), du projet d’immeubles à appar-tements à Gembloux (en partenariat avec Besix), du projet mixte à Erpent (en partenariat avec

Lotinvest), de la prise en charge de l’aména-gement du site de l’Hôpital de Bavière à Liège, de partenariats publics-privés en Wallonie et à Bruxelles ou encore de développements propres à Ath, Mons, Nivelles et en Région Bruxelloise.

■ PRINCIPE : EXCELLENCE ET EXEMPLATIF

A travers chacune des étapes de ses développe-ments immobiliers, THOMAS & PIRON affirme toujours son souci d’excellence. Dans les faits celui-ci se traduit par :

- une qualité architecturale du construit; - une qualité du cadre de vie et du confort;- une performance énergétique du bâti;- une intégration environnementale;- une utilisation des technologies de pointe;

Aujourd’hui, l’entreprise multiplie les projets innovants et exemplatifs. Parmi ceux-ci on citera :

- les bureaux passifs Investsud à Marche;- le projet BTP 1000 à Nivelles : développement

d’un immeuble de bureaux à haute perfor-mance énergétique et environnementale à un prix modéré (+/- 1.000 €/m2);

- les ‘éco-quartiers’ de l’Ile aux Oiseaux à Mons et du Sart-Tilman à Liège;

- les immeuble de bureaux « Zéro énergie » à Namur;

- les promotions de maisons passives sur ses lotissements.

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■ DIRECTIVE AIFM (*) LES NOUVELLES REGLES DU JEU

Immeuble ‘Black Pearl’ - Bxl - rue Montoyer. Réalisé pour le compte d’Immobel. Stade : permis en cours / Arch.: Art & Build / Images : GABARI

La crise des ‘subprimes’ et la perte de confiance qu’elle a causée sur les marchés financiers s’est traduite par un intérêt grandissant pour

les investissements dits ‘ alternatifs’, où la trans-parence, le contrôle et la sécurité sont appliqués avec rigueur.Comme le précise une analyse de PwC, parmi ces investissements alternatifs, l’immobilier, valeur refuge s’il en est, retrouve peu à peu sa place, que ce soit à travers des investissements simples et directs dans des actifs immobiliers de petite ou moyenne taille ou dans des actifs de plus grande importance par la mise en place de « club deals », des formations regroupant un nombre limité d’in-vestisseurs à la recherche de structures d’investis-sement légères et transparentes, notamment en termes de frais.De nombreuses disparités existent entre ces « club deals », qu’elles soient liées à leur forme juridique (partant de la simple société civile de droit com-mun au SIF luxembourgeois) ou aux types d’in-vestissements qu’ils effectuent. En outre, si la pra-tique démontre l’existence de fonds d’importance relativement limitée (dont la valeur tourne aux alentours de 2 à 3 millions d’euros), des structures plus conséquentes à travers lesquelles plusieurs familles ou groupes d’investisseurs détiennent parfois jusqu’à 300-400 millions d’euros voient également le jour. Toutes ces structures répon-dent cependant essentiellement aux mêmes besoins des investisseurs en matière de sécurité, transparence et stabilité.

■ TROIS OBJECTIFSCependant, si ces structures présentent toutes des caractéristiques similaires en termes de légè-reté et de souplesse, elles n’échappent pas pour autant à toute forme de réglementation. Bon nombre de gestionnaires de ce type de structu-res devraient prochainement être touchés par la Directive européenne sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs.Cette Directive répond à trois objectifs.1/ Mettre en place, au niveau européen, un dispo-sitif de règles communes régissant la supervision

des activités des gestionnaires de fonds, en harmonisant les règles applicables à la gestion de fonds alternatifs et en leur imposant des obli-gations en matière de transparence vis-à-vis des investisseurs et des autorités publiques.2/ Avoir une vue globale, au niveau européen, des risques macro-économiques liés aux activités de certains de ces fonds, afin de pouvoir réagir de manière concertée et adéquate pour maintenir le bon fonctionnement des marchés financiers et protéger les investisseurs.3/ Harmoniser les règles nationales existantes, afin de créer un véritable marché unique pour ce type de fonds, à l’instar de ce que les Directives OPCVM (**) ont institué pour les fonds investis-sant dans des valeurs mobilières.L’adoption de la Directive AIFM aboutit en quel-que sorte à diviser le monde des fonds d’investis-sement européens en deux grandes catégories : les OPCVM, d’une part et les fonds dits ‘alternatifs’, d’autre part. Contrairement aux règles applica-bles aux OPCVM qui s’appliquent directement au fonds concerné, cette Directive s’adresse en premier lieu aux gestionnaires des fonds alterna-tifs . Elle vise à imposer à ces fonds, par le biais des obligations applicables à leurs gestionnaires, des règles comparables ou pour le moins calquées sur celles des Directives OPCVM et MiFI (***), tout en tenant compte de leur spécificité propre.Bien que l’essor de ces nouvelles règles ait surtout été dicté au départ par la volonté de réglemen-ter les ‘ hedge funds’ et autres fonds spéculatifs pointés du doigt comme étant à l’origine de la crise, le législateur européen a choisi de donner à la Directive AIFM un champ d’application très large, incluant d’emblée tout type de fonds qui n’entre pas dans la catégorie des OPCVM, tels que les fonds de private equity ou certaines struc-tures immobilières. En effet, la notion de ‘fonds alternatifs’ dans la Directive AIFM englobe tout type de structure, peu importe la forme juridi-que, en ce compris certains fonds déjà soumis à d’autres réglementations nationales spécifiques, pour autant qu’ils ne puissent pas être qualifiés d’OPCVM.

■ SICAFIS CONCERNEES

En effet, les règles de la Directive pourraient amener les gestionnaires à revoir fondamenta-lement leur manière de fonctionner, dès lors qu’elles auront un impact probable sur la struc-ture organisationnelle, le montant des capitaux propres requis et la politique de rémunération ou encore les règles de délégation, les obligations en matière d’information, de transparence, etc. À cela s’ajoutent des règles établies dans le but d’assurer une évaluation indépendante des actifs et l’obligation de nommer un dépositaire.En outre, la Directive impose à tous les gestion-naires de fonds ‘alternatifs’ d’obtenir un agrément préalable auprès des autorités de supervision de leur pays d’origine tout en leur permettant, en contre-partie, d’obtenir un passeport afin de pouvoir gérer et commercialiser ces fonds dans d’autres États membres de l’Union européenne.Bien que certaines incertitudes subsistent concer-nant les exemptions du champ d’application de la Directive AIFM, les gestionnaires de Sicafis ne devraient toutefois pas y échapper. Ceux-ci étant néanmoins déjà soumis à certaines obligations comparables en vertu de la législation belge, il faudra sans doute attendre la transposition de la Directive en droit national pour avoir une idée complète et précise de l’impact réel en ce qui les concerne.S’il est vrai qu’à l’heure actuelle, l’importance de l’industrie belge des fonds immobiliers demeure relativement limitée en comparaison avec d’autres pays tels que le Luxembourg qui compte de nombreuses structures d’investissement de ce type (SICAR, SIF, etc.), il est fort probable que le nombre de fonds belges (ou d’origine belge) ne fera qu’augmenter à l’avenir (en raison de la demande croissante du marché belge pour des structures d’investissements alternatifs tels que les fonds immobiliers). Les gestionnaires de ces fonds doivent donc d’ores et déjà se préparer à être touchés par ces nouvelles dispositions et leur implémentation à l’horizon 2013. (*) AIFM = Alternative Investment Fund Managers(**) Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) en anglais cet acronyme devient UCITS ou “Undertakings for Collective Investment in Transferable Securities.” (***) Marchés d’Instruments Financiers

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Appartements à Bruxelles : évolution des valeurs moyennes / m2.

Ventes publiques Ventes de gré à gré

2007€

2008€

2009€

2010€

2011€

2007€

2008€

2009€

2010€

2011€

3 ch 1580 1765 1710 1400 1750 1950 1990 1995 1750 1871

2 ch 1670 1605 1595 1660 1654 1800 1855 1795 1670 1866

1 ch 1650 1605 1590 1690 1753 1710 1815 1845 1740 1526

Studio 1750 1770 1700 1730 1897 1960 2000 2002 2270 (2543)

‘Air-fl oating Villas & Suites’, ce concept résidentiel imaginé par FPA Franzina+Partners (Italie) est né d’une réfl exion : comment construire des unités d’habitation indépendantes et privatives pour une empreinte au sol très limitée ?

■ A.D.E. UN REGARD NEUF ORIENTÉ VERS L’ARCHITECTURE DU XXIE SIÈCLEA.D.E. : tout simplement, trois lettres pour dési-gner notre bureau d’architectes composé d’une vingtaine de collaborateurs. Réuni autour de son fondateur, Marc Stryckman, notre bureau, situé en région bruxelloise, valorise son exper-tise avec la présence de profils pluridisciplinai-res : on y croise tant des architectes, architectes d’intérieur, juriste … que des office manager, IT manager, infographiste, assistante administra-tive. Soit, une complémentarité de talents.

Le bureau A.D.E. a été créé en 1984 par Marc Stryckman, architecte diplômé de La Cambre (ENSAE). Dès son origine, A.D.E. s’est défini autour des 3 vocables qui forment le lien immuable entre les initiales A pour Architecture, formes et fonctions, D pour Design d’espace intérieur et E pour Environnement dans lequel chaque projet trouve sa place. Au fil du temps, notre équipe s’est focalisée sur des constructions qui répondent aux envies et besoins de notre épo-que. Parmi lesquelles : des logements type basse énergie sis Chaussée de Vilvorde à Laeken, un immeuble mixte dans le quartier européen à Bruxelles, le centre culturel de Wavre, le centre de maintenance de la STIB à Haren, une crèche et des logements à Saint-Josse et de nombreux autres projets. En ligne de mire, une préoccupation constante sert de fil conducteur à notre core business :

MARC STRYCKMAN & PARTNERSArchitects

130, Chaussée de La Hulpe - 1000 Bruxelles+32 2 347 08 81

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l’attention fixée autour des mutations en cours et à venir dans les matières économiques, énergé-tiques voire environnementales. Concrètement, notre philosophie repose sur un critère essentiel : offrir, plus que jamais, une architecture durable, à haute qualité environnementale, proche des cri-tères incontournables qui, aujourd’hui, façonnent l’avenir architectural de tout projet.Bâtisseur, créatif et innovateur à l’écoute de cha-que intervenant de l’acte de bâtir, A.D.E. fournit une approche singulière et une réflexion neuve autour de l’architecture de demain. Et ce, en Belgique et à l’étranger.

Projet de construction d’un complexe de 35 appartements contemporains(surface totale 4.750 m2) pour la Régie Foncière de la Ville de Bruxelles, sur une parcelle située le long de la Chaussée de Vilvorde, en face du canal. Le bâtiment se compose de 3 immeubles disposant chacun d’un accès à rue et un accès au jardin commun situé à l’arrière du bâtiment. Architecte : A.D.E. / Techniques spéciales : SNC Lavalin / Stabilité : Bureau Van Wetter / Coordinateur Sécurité Santé : BCHD / Entreprise Générale : Jacques Delens.

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■ CONCLUSIONS

2009 fut l’année de la déprime immobilière.

2010 fut l’année de la stabilisation.

2011 témoigne du retour de la reprise du marché.

Pour les maisons d’habitation, elle est de l’ordre de 2 % en gré à gré et de plus de 10 % en vente publique.En ce qui concerne les immeubles de rapport, une augmentation soutenue est observée tant en gré à gré (11 %) qu’en ventes publiques (8 %)

Pour les appartements, l’augmenta-tion est d’environ 4 % en gré à gré et du double en vente publique.

Quel que soit le type d’immeuble rési-dentiel ou le type de vente, la hausse est donc toujours au rendez-vous

Pour les terrains, leur nombre trop faible empêche de tirer un bilan clair. Tout au plus observe-t-on dans les quartiers les plus prestigieux de la capitale, un intérêt croissant pour les grands terrains où on n’hésite plus à démolir de luxueuses villas vieillissantes pour faire place à des immeubles plus contemporains.

En 2009, acheteurs et vendeurs se sont regardés en chien de faïence, en 2010, ils ont cessé de rêver les uns, vendeurs, à un retour au prix de 2007 – 2008, les autres, acheteurs, à une baisse supplémentaire des valeurs.

En 2011, la conséquence fut double et devrait perdurer en 2012 :

- redonner confiance aux ménages, ce qu’in-dique l’augmentation de 5% du nombre de transaction immobilière à Bruxelles;

- redonner une sérénité au marché comme le confirme le retour de sa tendance tradition-nelle à enregistrer une logique plus-value.

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