Upload
icohal
View
230
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
1/54
RAPORT DE EVALUARE
SC UNIREA SHOPPING CENTER SA
Expert evaluator
ing.Milea Dan
30.06.2007
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
2/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
1
PREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELOR
Prezentul raport de evaluare urm`re]te evaluarea SC UNIREA SHOPPING
CENTER SA, prin identificarea a trei tipuri de valori, prin aplicarea metodelor specifice de
evaluare prev`zute de GN6 Standard Interna\ional de Practic` [n Evaluare 6 (Evaluarea
[ntreprinderilor): - evaluarea pe baz` de active (Activul Net Corectat);
- evaluare pe baz` de venituri (cash flow).
{n urma evalu`rii au rezultat urm`toarele valori:
Activul Net contabil
ANc = 70.778.000Euro
Valoarea rezultat` prin aplicarea metodei pe baz` de active este estimat` prin corec\iile la
valoarea de pia\` a activelor ]i pasivelor, rezult@nd astfel Activul Net Corectat (ANC), definit ca
diferen\a dintre activ ]i total datorii:
Activul Net Corectat
ANC = 89.459.000 Euro
Valoarea de randament(valoarea afacerii) generat` de societate prin metoda fluxurilor
financiare (cash flow):
VR = 80.704.000 Euro.
Determinarea valorii s-a f`cut [n condi\iile continu`rii activit`\ii prezente.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
3/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
2
RECOMANDAREA VALORII
Cre]terea Activului Net Corectat s-a datorat corec\iilor aduse la imobiliz`ri corporale, care
au fost reevaluate la valoarea de pia\`.
Din cele dou` metode de evaluare luate [n calcul pentru evaluarea societ`\ii, metoda
Activului Net Corectat a luat [n calcul cre]terea valorii de pia\` a imobiliz`rilor, [n condi\iile
specifice obiectivului analizat:
- cl`dire cu suprafa\` mare desf`\urat`, suprafa\a [nchiriabil` reprezent@nd 49% din
suprafa\a util` total`;
- 251 spa\ii comerciale dispuse pe 5 nivele;
- s-a luat [n calcul v@nzarea fiec`rui spa\iu separat, ceea ce implic` continuarea
activit`\ii de administrare a [ntregului complex comercial;
- nu s-a \inut cont de investi\iile viitoare inerente desf`]ur`rii activit`\ii [ntr-o cl`dire de
asemenea dimensiuni, av@nd o vechime de peste 25 ani.
{n aceste condi\ii, se consider` c` Metoda fluxurilor financiare actualizate red` mai fidel
valoarea societ`\ii UNIREA SHOPPING CENTER, \in@nd cont de toate activit`\ile desf`]urate
]i apreciind mai bine cheltuielile prezente ]i viitoare necesare desf`]ur`rii acestei activit`\i.
Deci, valoarea UNIREA SHOPPING CENTER este:
80.704.000 Euro,
respectiv 252.925.210 RON.
Data evalu`rii: 30.06.2007
Curs valutar: 3.134 RON/Euro
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
4/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
3
CAPITOLUL IIII.1.DECLARA|IILE CONSULTANTULUI
Urm`toarele clauze fac parte integrant` din prezentul raport de evaluare:
ARIA DE CUPRINDERE A PREZENTULUI CONTRACT
Clauzele urm`toare [mpreun` cu clauzele convenite [n contractul de prest`ri servicii de
c`tre cele dou` p`r\i, definesc complet ]i integral [n\elegerea intervenit` [ntre p`r\i. Drept urmare,
orice alte prevederi, negocieri sau interpret`ri neincluse [n acest contract sau neconvenite [n scris,
anterior datei prezentului raport, sunt nule de drept.
Toate aceste clauze nu pot fi modificate sau [nlocuite, cu excep\ia existen\ei unui
document scris, semnat de ambele p`r\i.
SCOPUL RAPORTULUI
Scopul raportului [l constituie evaluarea SC UNIREA SHOPPING CENTER SA.
Acest raport este valabil numai atunci c@nd este prezentat [n totalitatea sa ]i numai pentru
scopul definit anterior.
Concluziile raportului constituie, [n totalitate sau [n parte, o opinie obiectiv` ]i impar\ial`.
CONFIDEN|IALITATEA
Evaluatorul va p`stra confiden\ialitatea informa\iei primite de la BENEFICIAR sau
rezultat` ca urmare a prezentei evalu`ri, [n concordan\` cu standardele profesionale uzuale. RESPONSABILITATEA P~R|ILOR
Evaluatorul confirm` c` raportul de evaluare a fost realizat [n concordan\` cu standardele
profesionale recunoscute ]i cu un personal adecvat.
Prezentul raport a fost realizat ]i va fi evaluat [n conformitate cu cerin\ele codului de etic`
profesional` ]i ale standardelor de conduit` ale societ`\ilor profesionale de evaluatori al c`ror
membru este.
Toate datele ]i informa\iile puse la dispozi\ia consultantului au fost considerate ca fiindcorecte ]i reflect@nd realitatea, f`r` a se face vreo verificare independent`.
Evaluarea s-a [ntocmit pe baza informa\iilor elaborate p@n` la 30.06.2007 dat` la care se
consider` valabile toate concluziile prezentului raport.
Evaluatorul nu []i asum` nici o responsabilitate [n privin\` determin`rii statutului legal
sau a valabilit`\ii din punct de vedere juridic a diverselor acte ]i documente furnizate de
societatea beneficiar`, inclusiv cele confirm@nd proprietatea asupra activelor din patrimoniul
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
5/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
4
declarat. Toate aceste acte ]i documente se consider` a fi legal valabile, iar cele statu@nd drepturi
de proprietate, legal posibil de [nstr`inat, dac` nu se specific` altfel.
S-a considerat c` solul ]i mediul [nconjur`tor nu pun probleme ]i nici nu vor genera
costuri viitoare.
VICII ASCUNSE
Consultantul nu []i asum` nici o responsabilitate relativ la condi\iile structurale nevizibile
printr-o inspec\ie obi]nuit`. Acest raport analizeaz` numai implica\iile decurg@nd din condi\iile
de suprafa\`, nef`c@ndu-se nici o analiz` de mediu, de subteran sau de ad@ncime sau vreo
evaluare a impactului unor posibile ac\iuni trecute de degradare a mediului.
II.2.PREZENTAREA EVALUATORULUIEvaluator : ing.Milea Dan.
Adresa: Bucure]ti, str. Pluta]ilor nr.54, sector 1.
Telefon si fax: 668.28.48; 0744.214.032.
Specialiast [n cadrul Ministerului Justi\iei cu nr.57//BCETJ.
Autorizatie: ANEVAR nr.2541.
Calific`ri: evaluator [ntreprinderi, evaluator imobile, evaluator bunuri mobile.
Asocia\ia Na\ional` a Evaluatorilor din Rom@nia - ANEVAR este o asocia\ie
profesional` care [n anul 2004 a adopat Standardele Interna\ionale de Evaluare elaborate de c tre
IVSC (Comitetul Interna\ional de Standardizare [n Evaluare) ca standarde na\ionale.
{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor
Interna\ionale de Evaluare (IVS).
ANEVAR are recunoa]tere interna\ional` prin Statutul de membru asociat la Grupul
European al Evaluatorilor, TEGOVA ]i de membru al IVSC.
{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor
Interna\ionale de Evaluare (IVS).
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
6/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
5
CAPITOLUL III
III.1 DESCRIEREA SC UNIREA SHOPPING CENTER SA
FORMA JURIDIC~ :
societatea comercial` este persoana juridic` rom@n`, av@nd formade societate pe ac\iuni ]i ]i desfa]oar` activitatea conform cu legile rom@ne ]i cu statutul s`u.
DURATA SOCIET~|II: nelimitat`.
CAPITAL SOCIAL: natura capitalului social: particular.
SEDIU SOCIAL : Bucure]ti, Pia\a Unirii nr.1, sector 3, Bucure]ti.
{NREGISTR~RI : num`r de [nmatriculare la Registrul Comer\ului: J40/7875/1991
COD UNIC DE {NREGISTRARE: 328521
DOMENIUL PRINCIPAL DE ACTIVITATE: comer\, prest`ri servicii.
III.2 STRUCTURA AC|IONARILOR
actiuni procent1. SC NOVA TRADE SA 1.363.045 65.43911%
2. SC Unirea Shopping Center SA 228.098 10.95087%
3. Persoane Juridice 259.317 12.44968%4. Persoane Fizice 232.461 11.16034%
TOTAL 2.082.921 100.00%
III.3. DIAGNOSTIC TEHNIC
Activitatea SC UNIREA SHOPPING CENTER SA const` din [nchirierea de standuri [n
cadrul magazinului UNIREA, precum ]i [n activitatea de comer\ desf`]urat` [n aceea]i loca\ie.
Cl`direa are regim de [n`l\ime S+P+6E repartizate astfel:
Corp SplaiSubsol 3556Parter + Mezanin 4545Etaj 1 3906Etaj 2 3906Etaj 3 3906Etaj 4 3906Etaj 5 2292Etaj 6 1351S
uprafa\`desf`]urat`
Total 27368
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
7/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
6
S.V. DEP. S.N. TOT. ZID.Subsol 0 2079 1237 3316 240Parter + Mezanin 2902 521 864 4287 258Etaj 1 2938 174 608 3720 186Etaj 2 3152 32 542 3726 180Etaj 3 3163 32 530 3725 181Etaj 4 2767 13 921 3701 205Etaj 5 0 0 2046 2046 246Etaj 6 730 420 115 1265 86
Ariidefalcatepe
destina\ii
Total 15652 3271 6863 25786 1582
Niveluri Corp CentralSubsol 6012Parter + Mezanin 6021Etaj 1 4758
Etaj 2 4758Etaj 3 4758Etaj 4 4758Etaj 5 944Etaj 6 415S
uprafa\`des
f`]urat`
Total 32424S.V. DEP. S.N. TOT. ZID.
Subsol 1281 1564 2626 5471 541Parter + Mezanin 2822 689 2069 5580 441Etaj 1 3911 135 439 4485 273Etaj 2 3900 159 424 4483 275Etaj 3 3698 347 434 4479 279Etaj 4 1806 1025 1488 4319 439Etaj 5 456 229 157 842 102Etaj 6 162 132 72 366 49
Ariidefalc
atepedestina\ii
Total 18036 4280 7709 30025 2399
Niveluri Corp C`l`ra]iSubsol 3295Parter + Mezanin 2531Etaj 1 2467Etaj 2 2483
Etaj 3 2438Etaj 4 2472Etaj 5 1800Etaj 6 555
Suprafa\`desf`]urat`
Total 18041
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
8/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
7
S.V. DEP. S.N. TOT. ZID.Subsol 0 856 1762 2618 677Parter + Mezanin 1538 313 276 2127 404Etaj 1 1981 0 263 2244 223Etaj 2 1987 0 261 2248 235Etaj 3 1953 0 261 2214 224Etaj 4 1915 0 283 2198 274Etaj 5 0 1183 265 1448 352Etaj 6 296 103 113 512 43
Ariidefalcate
pedestina\ii
Total 9670 2455 3484 15609 2432
Suprafe\ele totalale pentru [ntreaga cl`dire sunt :
Niveluri Total generalSubsol 12863Parter + Mezanin 13097
Etaj 1 11131Etaj 2 11147Etaj 3 11102Etaj 4 11136Etaj 5 5036Etaj 6 2321S
uprafa\`desf`
]urat`
Total 77833S.V. DEP. S.N. TOT. ZID.
Subsol 1281 4499 5625 11405 1458Parter + Mezanin 7262 1523 3209 11994 1103Etaj 1 8830 309 1310 10449 682Etaj 2 9039 191 1227 10457 690
Etaj 3 8814 379 1225 10418 684Etaj 4 6488 1038 2692 10218 918Etaj 5 456 1403 2477 4336 700Etaj 6 1188 655 300 2143 178
Ariidefalcatepedestina\ii
Total 43358 9997 18065 71420 6413
Spa\iuv@nzare
Depozite Spa\iitehnice
Supraf.util`
Supraf.desf.
mp mp mp mp mp
CLADIRE CENTRALA 18,036 4,280 7,709 30,025 32,424CLADIRI CALARASI 9,670 2,455 3,484 15,609 18,041
CLADIRE SPLAI 15,652 3,271 6,863 25,786 27,368
TOTAL 43,358 10,006 18,056 71,420 77,833
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
9/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
8
III.4. LITIGII USC
1. Dosar Nr. 28206/3/2007 - Tribunalul Bucure]ti;
Stadiu dosar fond;
P`r\i:- reclamant - USC;
- prt Tech Center International S.R.L.
Obiect: pretenii
2. Dosar Nr. 16489/299/2007 Judectoria Sector 1 Bucureti;
Stadiu dosar fond;
P`r\i:- reclamant - USC;
- prt Dada Design S.R.L.Obiect: somaie de plat.
3. Dosar Nr. 31773/3/2007 - Tribunalul Bucureti;
Stadiu dosar fond;
P`r\i:- reclamant SIF Muntenia;
- prt USC;
- intervenient n nume propriu Alb Iosif
Obiect: anulare AGA prin care s-a aprobat reevaluarea activelor imobilizate ale USC4. Dosar Nr. 27503/3/2007 - Tribunalul Bucureti;
Stadiu dosar fond;
P`r\i:- reclamant SIF Muntenia;
- prt USC;
Obiect: anulare AGA prin care s-a aprobat majorarea capitalului si s-a hotrt numirea unui
evaluator de ctre O.R.C. T.B. ( AGEA din 03.07.2007 )
{n baza art.242 al.1 pct.1 C.pr.civ. suspend
judecata cauzei. Cu recurs. Pronunat` n
edin public` pe 02.10.2007.
5. Dosar Nr. 14422/3/2007 nalta Curte de Casaie i Justiie;
Stadiu dosar recurs;
P`r\i:- recurent - reclamant SIF Muntenia;
- intimat - prt USC;
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
10/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
9
Obiect: anulare AGA prin care s-a prelungit mandatul Consiliului de Administraie n vederea
majorrii capitalului social.
6 Dosar Nr. 10336/301/2007 Judectoria Sector 3 Bucureti;
Stadiu dosar fond;
P`r\i:- reclamant USC;
- prt Media Serv Grup S.R.L.;
Obiect: somaie de plat
7 Dosar Nr. 9565/301/2007 Judectoria Sector 3 Bucureti;
Stadiu dosar fond;
P`r\i:- reclamant USC;
- prt Wizard Media S.A.;Obiect: somaie de plat
8 Dosar Nr. 9566/301/2007 Judectoria Sector 3 Bucureti;
Stadiu dosar fond;
P`r\i:- reclamant USC;
- prt Borner Romania S.R.L.;
Obiect: somaie de plat
9. Dosar Nr. 8854/3/2007 Judectoria Sectorului 2 Bucureti;Stadiu dosar fond;
P`r\i:- reclamant USC;
- prt Andres Comercial S.R.L.;
Obiect: PRETENII.
P.S. USC avnd n toate dosarele cu pretenii calitatea de reclamant, nu se pune problema
preteniilor.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
11/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
10
III.5. DIAGNOSTIC COMERCIAL
PIA|A IMOBILIAR~ LOCAL~ PENTRU SPA|IILE COMERCIALE
Inchirieri spatii comerciale in Bucuresti.
Pre\ul la [nchirieri spa\ii comerciale din cartierele bucure]tene a avut o dinamic` mai
accelerat` dect cele din zonele central` ]i ultracentral`. Spa\iile stradale sunt poate cele mai
c`utate spa\ii din segmentul comercial al pie\ei imobiliare.
Speciali]tii se a]teapt` ca trendul cresc`tor al pre\urilor pentru spa\ii comerciale s` se
men\in` cresc`tor ]i anul viitor, [ns` la o vitez` mai lent`. Ace]tia spun c` aceste spa\ii
comerciale nu prev`d o extindere semnificativ` ca num`r ]i ca suprafa\`.
Aceste spa\ii comerciale sunt situate la parterul blocurilor, iar noile dezvolt`ri imobiliare
nu au [n general asemenea spatii comerciale. Unele cl`diri de birouri au proiectate spa\iicomerciale, [ns` sunt ocupate de b`nci sau alimenta\ie public`.
{n prezent, sectorul [nchirieri spa\iicomerciale este unul scump care variaz` [ntre 25 ]i
150 de euro/mp, [n func\ie de loca\ie, suprafa\` ]i vadul comercial.
Despre [nchirieri spa\ii comerciale
Pia\a spa\iilor comerciale se afl` [n plin` expansiune. {n trei ani, [n Rom@nia vor fi
disponibili aproximativ 2.000.000 de metri p`tra\i de suprafa\` [nchiriabil` ce pot fi folosi\i ]i
pentru spa\ii industriale. Cele mai accesibile loca\ii vor fi spa\iile comerciale de tip nou, [n timpce vadurile clasice bune au fost deja [mpar\ite.
Pia\a de spa\ii comerciale din mall-uri va cunoa]te o diferen\iere a ofertelor [n func\ie de
diver]i factori.. Tendin\a de conservare a pre\ului este explicat` de cererea mare care se va
exercita ]i [n perioada urmatoare, mai ales [n situa\ia [n care zona rezervat` fast-food-urilor,
restaurantelor ]i cafenelelor [n mall-uri este limitat`.
{n 2006, chiria medie pentru spatii comerciale din Bucure]ti a fost [ntre 25-28
euro/mp/luna, ceea ce a [nsemnat o sc`dere cu aproape 9% fa\` de anul precedent. Nivelul chirieimedii [nregistrat` de centrele comercialedin afara Bucure]tiului se situeaz` acum [ntre 16 ]i 25
de euro, [n func\ie de conceptul dezvoltat.
Evolu\ia pie\ei imobiliare spa\ii comerciale
Chiriile pentru spa\ii comerciale vor cre]te p@n` la sf@r]itul anului viitor cu 10-15%, cea
mai mare parte a cererii fiind orientat` spre zonele periferice ale Bucure]tiului, unde chiriile au
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
12/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
11
dep`]it 10 euro pe metru p`trat pe luna. Sectorul [nchirieri spa\ii comerciale se va dezvoltata tot
mai mult [n urm`torii ani, chiriile vor cre]te [ntr-un ritm alert.
Vanzari spatii comerciale in Bucuresti.
V@nz`ri spa\ii comerciale amplasate [n locuri cu vad depa]esc cu mult oferte [n toate
ora]ele mari, motiv pentru care chiriile se men\in la cote ridicate, scaz@nd profiturile firmelor
mici si mijlocii. Speciali]tii [n v@nz`ri spa\iicomerciale estimeaz` c`, [n Bucure]ti de exemplu,
mai este loc pentru 7-8 mari spa\ii comerciale, c@teva fiind deja [n diverse stadii de proiectare sau
de construc\ie.
Cel mai mare proiect de spa\ii comerciale este dezvoltat [n B`neasa, unde se va construi
un ora] care, pe l@ng` zona imobiliar` ]i de birouri, va avea ]i importante spa\ii comerciale .
Aceasta va totaliza 200.000 mp ]i va fi unul dintre cele mai mari poluri de v@nz`ri din EuropaCentral` ]i de Est. Aici sunt prezente companii importante precum Carrefour, Bricostore ]i
Mobexpert, ale c`ror magazine au fost inaugurate [n aceasta primavar`. Tot [n acest an,
operatorul francez de spa\ii comerciale Auchan va [ncepe construc\ia unor spatii comerciale [n
Bucure]ti, care va aduce 50.000 mp de noi spa\ii comerciale, dispu]i pe parter ]i un etaj.
Transformarea circului foamei din Rahova [n mall va spori cu al\i 30.000 mp oferta de
v@nz`ri spa\ii comerciale. Mallul se va numi Liberty Center ]i va fi finalizat [n septembrie anul
viitor de c`tre compania nord-irlandeza Mivan. Printre alte spa\ii comerciale foarte importantepentru Bucure]ti se num`r` ]i Grant Shopping Center, iar [n aceste spa\ii comerciale sunt ]i
spa\ii birouri.
In general, investitorii [n spa\ii comerciale []i concentreaz` activit`\ile [n localit`\i cu cel pu\in
100.000 de locuitori, prefer@nd ora]e precum Timi]oara, Brasov, Sibiu ]i Constan\a. Anul trecut
valoarea de investi\ii alocate dezvolt`rilor de spa\ii comerciale [n Rom@nia a depa]it 500 de
milioane de euro.
Rom@nia este printre \`rile europene care au cele mai pu\ine spa\ii comerciale de tip mall
sau hipermarket, motiv pentru care chiriile ating [n marile ora]e Bucure]ti, Timi]oara, Cluj,
Constan\a - nivelul de 90-110 euro/mp/lun`, [n func\ie de m`rimea ]i loca\ia de spa\ii
comerciale.
}i pre\urile din zonele secundare au crescut p@n` la 25-40 de euro/mp/lun`. Chiar ]i la
periferie spa\ii comercialebine plasate se [nchiriaz` cu 10-15 euro/mp/ lun`.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
13/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
12
Exist` doua tipuri de spa\ii comerciale foarte solicitate, cele care au suprafe\e cuprinse
[ntre 20 si 50 mp, precum ]i cele [ntre 100 si 200 mp. O mare problem` pe care construc\ia de
spa\ii comercile o intampina este aceea a lipsei de terenuri. Este o lupt` continu` [ntre sectorul
comercial ]i cel industrial pentru achizi\ionarea terenurilor, deoarece pe aceste terenuri se pot
construi de asemenea ]i spa\ii industriale.
Previziuni pentru 2006-2007
{n perioada 2007-2008 sunt propuse pentru finalizare proiecte comerciale de mari
dimensiuni ]i se estimeaz` c` stocul de spa\ii comerciale se va dubla [n urmatoarele 24 de luni.
{n urmatorii 2 ani mall-urile vor cunoa]te cea mai important` dezvoltare. Aceasta tendin\`
ascendent` a [nceput prin extinderea suprafe]ei Bucure]ti Mall cu [nca 18.000 mp, ce fost
finaliza\i [n trimestrul 4 al anului 2006.Ultima faz` a proiectului B`neasa Comercial, mall-ul B`neasa Shopping City, va totaliza
65.000 mp (inclusiv zona de divertisment) ]i va fi livrat` pe pia\` [n 2008. Alte proiecte
comerciale tip mall, de mari dimensiuni, sunt Galleria Bucure]ti (dezvoltat` de GTC), situat` [n
zona de nord a Bucure]tiului, cu o suprafa\` total` [nchiriabil` de 57.000 mp ]i Liberty Center,
un mall de 30.000 mp dezvoltat de compania Mivan [n zona de sud-vest a ora]ului.
Numeroasele proiecte de mall-uri propuse pentru finalizare [n urm`torii ani vor absorbi [n
mare parte cererea de spa\ii comerciale de calitate ]i vor reduce presiunea asupra chiriilor pentruspa\iile stradale ultracentrale.
Pia\a investi\iilor [n sectorul comercial a [nceput sa fie tot mai activ`, numeroase fonduri
interna\ionale caut@nd oportunit`\i de investi\ii at@t [n Bucure]ti, c@t ]i [n restul \`rii. Singura
tranzac\ie cu un centru comercial [ncheiat` [n prima jumatate a anului 2006 a fost achizi\ia
Moldova Mall (Ia]i), cu un randament de 9%.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
14/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
13
CAPITOLUL IVEVALUAREA UNIREA SHOPPING CENTER
IV.1. DETERMINAREA ACTIVULUI NET CORECTAT
ACTIVUL NET CONTABIL
La 30.06.2007, conform [nregistr`rilor contabile, activul net contabil, definit ca diferen\a
dintre total activ ]i total datorii era de 221.817.568 RON, reprezent@nd 70.777.782Euro.
ACTIVUL NET CORECTAT
COREC|II LA ACTIV
ACTIVE OPERA|IONALE }I NEOPERA|IONALECONSTRUC|IILE
IV.1.1. METODA COMPARA|ILOR DIRECTE
Metoda compara\iei directe este procesul prin care valoarea de pia\` estimat` este ob\inut`
din analiza activit`\ii pie\ei pentru propriet`\i similare ]i prin compararea acestora cu proprietatea
evaluat`.
Metoda compara\iei directe este bazat` pe premisa c` valoarea de pia\` a unei propriet`\i
este direct legat` de pre\urile tranzac\iilor comparabile ale propriet`\ilor competitive. Valoarea
propriet`\ii pe pia\` este dat` de disponibilitatea de [nlocuire cu propriet`\i cu aceea]i utilitate ]i
atractivitate.
Analiza comparativ`, folosit` [n cadrul metodei, se concentreaz` pe similitudinile ]i
diferen\ele care afecteaz` valoarea propriet`\ilor. Elementele de compara\ie sunt testate fa\` de
datele pie\ei, pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare ]i cum afecteaz` acestea
valoarea.
Conform standardului ANEVAR-IVS 1, prin valoare de pia\`se [n\elege suma estimat`
pentru care o proprietate ar putea fi schimbat`, la data evalu`rii, [ntre un v@nz`tor decis ]i un
cump`r`tor hot`r@t, [ntr-o tranzac\ie cu pre\ determinat obiectiv, dup` o activitate de marketing
corespunz`toare, [n care p`r\ile implicate au ac\ionat [n cuno]tin\` de cauz`, prudent ]i f`r`
constr@ngeri.
Analiza comparativ`, folosit` [n cadrul metodei, se concentreaz` pe similitudinile ]i
diferen\ele care afecteaz` valoarea propriet`\ilor. Elementele de compara\ie sunt testate fa\` de
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
15/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
14
datele pie\ei, pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare ]i cum afecteaz` acestea
valoarea.
{n cadrul FI}ELOR 1A-4A au fost selec\ionate imobile de pe pia\a imobiliar` local`, aflate
[n vecin`tatea imobilului evaluat (zona ultracentral`) ]i av@nd caracteristici apropiate cu cele ale
imobilului evaluat.
|in@nd cont de particularit`\ile imobilului evaluat, acesta av@nd suprafa\a util` de
71.420 mp, ]i de faptul c` nu exist` date pe pia\a imobiliar` referitoare la tranzac\ionarea unui
spa\iu comercial de asemenea dimensiuni, se va \ine cont c` acesta este [mp`r\it, pe fiecare etaj, [n
spa\ii comerciale care func\ioneaz` independent, cu suprafe\e de la c@\iva metri p`tra\i la c@teva
sute sau chiar mii de metri p`tra\i.
Se consider` c` un scenariu posibil pentru v@nzarea UNIREA SHOPPING CENTER estev@nzarea fiec`rui magazin [n parte (standul propriu-zis plus cota indiviz` din cl`dire).
Situa\ia prezent` a spa\iilor comerciale [nchiriate este:
SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf.
COMERCIALE [nchiriat` [nchiriabil`
Nivel mp mp mp
subsol 1.756,42 0,00 1.756,420
parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490
et.1 6.082,37 13,00 6.095,370
et.2 5.923,55 0,00 5.923,550
et.3 5.573,90 0,00 5.573,900
et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730
TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460
DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf.
[nchiriat` [nchiriabil`
Nivel mp mp mp
subsol 925,68 0 925,68
parter 392,02 31.25 423,27et.1 276,69 0 276,69
et.2 162,04 0 162,04
et.3 367,86 0 367,86
TOTAL 2.124,29 31.25 2.155,54Corec\iile operate sunt:
- a fost eliminat` suprafa\a de 5500 mp reprezent@nd spa]iile comerciale situate [n
cl`direa parc`rii supraetajate, spa\ii [nchiriate de c`tre MEDIA GALAXY
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
16/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
15
- au fost adaugate spa\iile comerciale folosite [n prezent de Unirea Shopping Center:
-parter - pantofi lux 204,55 mp comercial + 31,25 mp depozit
- etaj 1 - ciorapi 13 mp
- a fost ad`ugat` suprafa\a de 1.992,30 mp reprezent@nd suprafa\a de la etajul 4 food
court [nchiriat` din luna iulie 2007.
- nu au fost luate [n calcul suprafe\ele etajelor 5 ]i 6, utilizate [n prezent ]i [n viitor
(conform ra\ionamentului evalu`rii) pentru activitatea administrativ` a imobilului.
Suprafe\ele cl`dirii sunt:
Suprafa\` [nchiriabil` 34.915,75 mp
Suprafa\` util` total` 71.420,00 mp
Suprafa\` desf`]urat` 77.833,00 mp
Suprafa\a util` fiind de 71.420 mp, rezult` un grad de utilizare maxim posibil de 49%.
Deci, la fiecare mp de spa\iu comercial v@ndut, va fi v@ndut` ]i o suprafa\` indiviz` de 0.92
mp (c`i de acces, grupuri sanitare, etc.), sau 1.096 mp de suprafa\` construit`.
{n cadrul Anexei P1 sunt analizate caracteristicile acestora, oper@ndu-se corec\ii
corespunz`toare fiec`rei comparabile.
Corec\ia pentru tipul ofertei (ferm`/negociabil`) a fost f`cut` [n urma discu\iilor cu
intermediarii tranzac\iilor [n func\ie de pre\ul cerut, durata expunerii imobilului pe pia\`,caracteristicile imobilului, ].a.
FI}A FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 A
Adresa comparabilelor Calea Victoriei Universitate Dacia Doroban\i
Tipul construc\iei spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial
Regim de [n`l\ime S+P+M P S+P+2E S+P
Suprafa\` util` total` 210 700 185
Suprafa\` construit` total` 650
Teren (mp) cot` indiviz` cot` indiviz` 150,00 cot` indiviz`Teren liber (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00
Zonazon` comercial`si reziden\ial`
zon` comercial`si reziden\ial`
zon` comercial`si reziden\ial`
zon` comercial`si reziden\ial`
Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat
Utilit`\i toate toate toate toate
Dot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`
Parcare nu nu da da
Dezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
17/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
16
Pre\ ofert` (Euro/mp) 4.000 2.907 3.500 2.972
Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`
Data ofertei sept.07 aug.07 iun-07 iul.07
Condi\ii de pia\` normale normale normale normale
Drepturi de propr.transmise integral integral integral integral
Condi\ii de finan\are normale normale normale normale
Condi\ii de v@nzare independente independente independente independente
Tabel - GRILA DE COMPARA|IE
Elemente de compara\ie FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 A
Pre\ul ofertei 4.000 2.907 3.500 2.972
Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`
Corec\ie (%) -10% -10% -10% -10%
Corec\ie (Euro/mp) -400 -291 -350 -297
Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 3.150 2.675Dreptul de proprietate transmis integral integral integral integral
Corec\ie 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 3.150 2.675
Condi\ii de finan\are normale normale normale normale
Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 3.150 2.675
Condi\ii de v@nzare independente independente independente independente
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 3.150 2.675
Data ofertei sept.07 aug.07 Jun-07 iul.07
Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro) /mp 3.600 2.616 3.150 2.675
Zonazon` comercial`si reziden\ial`
zon` comercial`si reziden\ial`
zon` comercial`si reziden\ial`
zon` comercial`si reziden\ial`
Corec\ie (%) 0% 0% -10% 0%
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 3.150 2.675
Teren teren (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00
Diferen\` teren liber (mp) 0,00 0,00 -50,00 0,00
Valoare de pia\` teren (Euro/mp) 0 0 3000 0
Corec\ie teren (Euro/mp) 0 0 -214 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675
Tipul construc\iei spa\iu comercial spa\iu comercial spa\iu comercial spa\iu comercial
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 2.936 2.675
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
18/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
17
Finisat amenajat amenajat amenajat amenajat
Suprafa\a 650,00 210,00 700,00 185,00
Valoare (Euro/mp) 0 0 0 0
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 2.936 2.675
Utilit`\i toate toate toate toate
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 2.936 2.675
Dot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`
Corec\ie (%) 0% 0% -5% 0%
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -147 0
Pre\ corectat 3.600 2.616 2.789 2.675
Parcare nu nu da da
Corec\ie (%) 0% 0% -1% 0%Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -32 0
Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675
Dezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675
Pre\ corectat (Euro/mpSd corectat`) 3.600 2.616 2.757 2.675
Num`r corec\ii 1 1 2 1
Corec\ie brut` (Euro/mp) 400 291 743 297
Au fost ob\inute valori cuprinse [ntre 3600 Euro/mp ]i 2616 Euro/mp spa\iu util. Valorile
nu includ TVA.
Valorile corespunz`toare corec\iei brute minime au dou` valori diferite: 2616 Euro/mp ]i
2675 Euro/mp suprafa\` util`. Se consider` c` valoarea de pia\` rezultat` prin metoda compara\iilor
directe este de 2650 Euro/mp (medie).
IV.1.2. METODA CAPITALIZ~RII CHIRIILOR
Capitalizarea direct` este o metod` folosit` pentru a converti estimarea venitului a]teptat
pentru un singur an [ntr-un indicator de valoare printr-un singur pas direct respectiv divizarea
venitului estimat cu o rat` de venit potrivit` sau multiplic@nd venitul estimat cu un factor potrivit.
Venitul ce trebuie ob\inut este, de obicei, venitul din anul curent, dar [n anumite cazuri
poate fi utilizat ]i venitul anticipat pentru anul viitor. Rata sau factorul selectat reprezint` rela\ia
dintre venit ]i valoarea observat` pe pia\`, ]i este ob\inut prin analize ale v@nz`rilor comparabile.
Venitul pentru o proprietate, de obicei venitul net din exploatare anual sau fluxul dinainte de
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
19/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
18
impozitare, este [mp`r\it la pre\ul de v@nzare, sau pre\ul activului de v@nzare a propriet`\ii la venitul
brut poten\ial sau venitul brut efectiv anual.
Capitalizarea direct` este orientat` spre pia\`, prin analiza informa\iilor de pia\` ]i evaluarea
propriet`\ii prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici.
Capitalizarea direct` nu face diferen\` explicit` [ntre rentabilitatea capitalului ]i recuperarea
sa, deoarece cerin\ele investitorului nu sunt specificate.
Multiplicatorul sau rata selectat` va satisface investitorul tipic ]i, astfel, previziunile pentru
beneficiile b`ne]ti viitoare, peste suma original investit , sunt suficient de atractive.
Capitalizarea direct` poate fi aplicat` venitului brut poten\ial, venitului brut efectiv,
venitului net din exploatare sau fluxului dinainte de impozitare (dividendele capitalului propriu).
Venitul selectat pentru capitalizare depinde de scopul analizei ]i de informa\iile disponibile.Pentru estimarea valorii prin metoda capitaliz`rii chiriilor au fost identificate o serie de
propriet`\i de pe pia\a imobiliar specific (Fi]ele 1B-4B).
Rezult` urm`toarele rate de capitalizare totale :
AmplasareCalea
VictorieiDoroban\i Rossetti Doroban\i
LocalizareNa\iunile
UnitePia\a Rosetti Perla
Fi]a Fi]a 1 B Fi]a 2B Fi]a 3B Fi]a 4B
Regim de [n`l\ime S+P+M/8 S+P P/6 S+P/8Caracteristici
spa\iucomercial
spa\iucomercial
spa\iucomercial
spa\iucomercial
Utilit`\i toate toate toate toate
Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat amenajat
S.construit` mp
S.desf`]urat` mp 220,00 110,00 175,00
S.util` mp 647,00
Steren mp indiviz` indiviz` indiviz` indiviz`
S.teren liber mp f`r` f`r` f`r` f`r`
Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat
Mobilat
Chirie Euro/lun` 19.000 7.500 3.500 12.000
Chirie corectat` Euro/lun` 18.050 6.750 2.625 9.600
Chirie Euro/mp 27,90 30,68 23,86 54,86
Ofert` Euro 2.800.000 1.200.000 300.000 1.500.000
Ofert` corectat` Euro 2.240.000 840.000 285.000 1.050.000
Ofert` corectat` Euro/mp 3.462 3.818 2.591 6.000
Calculul ratei de capitalizare totale
Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/an 18.050 6.750 2.625 9.600
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
20/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
19
Pierderi prin neocupare ]i neplatachiriei
% 2% 2% 2% 2%
Cheltuieli fixe (impozite, asig.) % 1,68% 1,68% 1,68% 1,68%Cheltuieli variabile (suportate dechiria]i)
% 0% 0% 0% 0%
Aloc`ri pentru [nlocuire % 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Cheltuieli exploatare % 4,68% 4,68% 4,68% 4,68%
Cheltuieli exploatare Euro/an 845 316 123 449
Venit Net de Exploatare (VNE) Euro/an 17.205 6.434 2.502 9.151
Rata total` de capitalizare % 9,22% 9,19% 10,54% 10,46%
Au fost selec\ionate imobile aflate [n zonele [nvecinate ofertate pe pia\a imobiliar`
specific`. Rata de capitalizare fiind un raport [ntre veniturile anuale din chirii ]i valoarea de
v@nzare, s-a considerat c` acestea cresc (sau scad) propor\ional func\ie de caracteristicile
imobilelor, rata de capitalizare total` r`m@n@nd constant`.
Va fi luat` [n calcul rata total` de capitalizare de 10 % .
Chiriile
Vor fi luate [n calcul chiriile percepute de Unirea Shopping Center, chirii care se [ncadreaz`
[n cele practicate pe pia\a imobiliar` a spa\iilor comerciale ultracentrale.
Gradul de ocupare este de 100%.
SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie
COMERCIALE [nchiriat` [nchiriabil`
subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490 52,71 297.949
et.1 6.082,37 13,00 6.095,370 78,03 475.593
et.2 5.923,55 0,00 5.923,550 65,86 390.113
et.3 5.573,90 0,00 5.573,900 40,67 226.695
et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730 12,94 100.763
TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460 1.527.322
subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209
DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie
[nchiriat` [nchiriabil`Nivel mp mp mp Euro/mp Euro/lun`
subsol 925,68 0 925,68 10,79 9.986
parter 392,02 31,25 423,27 13,03 5.513
et.1 276,69 0 276,69 13,42 3.714
et.2 162,04 0 162,04 13,22 2.142
et.3 367,86 0 367,86 12,23 4.499
TOTAL 2.124,29 31,25 2.155,54 25.854
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
21/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
20
Chirie spa\ii comerciale 1.527.322 Euro/lun`
Chirie depozite 25.854 Euro/lun`
Chirie total` 1.553.176 Euro/lun`
Chiriile luate [n calcul includ ]i taxa administrativ` de 32 RON/mp [nchiriat.
Rezult` urm`toarea corec\ie :
Cheltuieli administrative 32 RON/mp
Cheltuieli administrative 10,21 Euro/mp
Suprafa\` spa\ii comerciale 32791,46 mp
Suprafa\` depozite 2155,54 mp
Total suprafa\` 34947,00 mp
Cheltuieli administrative 356.830 Euro
Chirie net` 1.196.347 Euro
Rezult` :
Suprafa\a util` mp 34.947,00
Chirie lunar` medie Euro/mpSu/lun` 34,23
Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/lun` 1.196.347
Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/an 14.356.160
Pierderi prin neocupare ]i neplata chiriei % din VBP 2%
Euro/an 287.123
Venit Brut Efectiv (Euro/an) Euro/an 14.069.037
Cheltuieli fixe (impozite, asig.) % 1,68%-valoarea impozabil` Euro 50.000.000
impozit+asigurare Euro/an 840.000
Cheltuieli variabile Euro/an 4.370.616
0
Aloc`ri pentru [nlocuire % din VBP 1%
Euro/an 143.562
Cheltuieli exploatare Euro/an 5.354.178
Venit Net de Exploatare (VNE) Euro/an 8.714.859
Rata total` de capitalizare % 10,00%
Valoare rezultat` Euro 87.149.000
Valoare rezultat` Euro/mpSu/lun` 2.490
Valorile nu includ TVA.
Deci valoarea de pia\` rezultat` prin metoda capitaliz`rii chiriilor este de 2490 Euro/mp
(medie).
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
22/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
21
IV.1.3. VALOAREA DE PIA|~
Valorile rezultate prin cele dou` metode sunt:
METODA COMPARA|IILOR DIRECTE 2650 EURO
METODA CAPITALIZ~RII CHIRIILOR 2.490 EUROVALOAREA DE PIA|~ (medie) 2.650 EURO
Deoarece spa\iile comerciale sunt dispuse pe mai multe etaje, au diferite grade de
atractivitate, func\ie de etaj, amplasare pe etaj, suprafa\`, etc. Acest lucru se vede ]i din chiria
[ncasat`:
SPA|II COMERCIALE DEPOZITE TOTAL
Suprafa\` Chiria Nivel Suprafa\` Chiria Chiria medie
[nchiriat` medie [nchiriat` medie ponderat`
Nivel mp Euro/mp mp Euro/mp Euro/mp
subsol 1.756,42 20,62 subsol 925,68 10,79 17,22
parter 10.947,94 52,71 parter 392,02 13,03 51,34
et.1 6.082,37 78,03 et.1 276,69 13,42 75,21
et.2 5.923,55 65,86 et.2 162,04 13,22 64,46
et.3 5.573,90 40,67 et.3 367,86 12,23 38,91
et.4 5.797,43 12,94 et.4 0 0 12,94
43,35
Deci chiria medie ponderat` este de 43.35 Euro/mp:
Repartizarea valorii de pia\` medie de 2650 Euro/mp suprafa\` [nchiriabil`, func\ie de
ponderea valorii chiriei medii ponderate este:
Chirie medieValoare de
pia\`
Euro/mp/lun` Euro/mp
SPA|II COMERCIALE
subsol 20,62 1.260
parter 52,71 3.223
et.1 78,03 4.770
et.2 65,86 4.026
et.3 40,67 2.486et.4 12,94 791
DEPOZITE
subsol 10,79 659
parter 13,03 796
et.1 13,42 821
et.2 13,22 808
et.3 12,23 748
Media 43,35 2.650
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
23/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
22
Nivel Suprafa\` Valoare de pia\`
[nchiriabil`
mp Euro/mp Euro RON
SPA|II COMERCIALE
subsol 1.756,42 1.260 2.213.666 6.937.629
parter 5.652,49 3.223 18.215.221 57.086.502
et.1 6.095,37 4.770 29.075.556 91.122.794
et.2 5.923,55 4.026 23.849.659 74.744.831
et.3 5.573,90 2.486 13.859.071 43.434.330
et.4 7.789,73 791 6.160.184 19.306.015
TOTAL 32.791,46 2.847 93.373.357 292.632.101
DEPOZITE
subsol 925,68 659 610.477 1.913.235
parter 392,02 796 312.168 978.335et.1 276,69 821 227.040 711.542
et.2 162,04 808 130.953 410.406
et.3 367,86 748 275.070 862.070
TOTAL 2.124,29 732 1.555.708 4.875.588
TOTAL 34.915,75 2.719 94.929.065 297.507.690
S-a abordat metoda compara\iilor directe de pia\` pornind de la premiza c` valoarea de pia\`
a [ntregii propriet`\i UNIREA SHOPPING CENTER este egal` cu valoarea de pia\` a tuturor
spa\iilor comerciale care se afl` [n incinta cl`dirii, lu@ndu-se [n calcul ]i cheltuielile suplimentarecare rezult` [n cazul v@nz`rii pe buc`\i fa\` de v@nzarea [ntregii cl`diri.
S-a considerat oportun s` se identifice pre\ul net de v@nzare, care, conform IAS 36,
paragraful 5, reprezint` valoarea ce se poate ob\ine din v@nzarea unui activ de bun`voie, [ntre p`r\i
aflate [n cuno]tin\` de cauz`, [n cazul [n care costul este determinat obiectiv.
IASB define]te costul net de v@nzare ca fiind valoarea just` minus costul necesar v@nz`rii.
IAS2 ofer` o defini\ie similar` pentru valoarea realizabil` net` definit` ca pre\ul de v@nzare
estimat ce ar putea fi ob\inut pe parcursul desf`]ur`rii normale a activit`\ii, mai pu\in costurileestimate pentru finalizarea bunului ]i costurile necesare v@nz rii.
Deci, [n cazul activului evaluat valoarea de pia\` va fi corectat` cu costurile aferente
v@nz`rii: costuri cu comisionul intermediarului ]i costuri de delimitare a fiec`rui spa\iu comercial
(c`r\i funciare).
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
24/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
23
Valoare de pia\` 93.373.357 Euro
Comision intermediar , publicitate, taxe 3% 2.801.201 Euro
Cheltuieli acte, c`r\i funciare (350 spa\ii) 2% 1.867.467 Euro
Total cheltuieli v@nzare 4.668.668 Euro
Valoarea realizabil` net` 88.704.689 Euro
Valorile raportate la suprafe\e sunt:
Suprafa\` [nchiriabil` 34.947,00
Valoare de pia\` 2.538 Euro/mpSu [nch.
Suprafa\` util` total` 71.420,00 mp
Valoare de pia\` 1.242 Euro/mpSu
Suprafa\` desf`]urat` 77.833,00 mp
Valoare de pia\` 1.140 Euro/mpSd
IV.1.4. VALOAREA DE PIA|~ A TERENULUI
Terenul are o suprafa\` de 17.410,94 mp.
Ofertele pentru terenurile din zon` sunt cuprinse [ntre 2250 Euro/mp ]i 3150 Euro/mp
(www.imobiliare.run.ro):
Zona Caracteristici Details Suprafete Observatii Pret Contact
Unirii
Mitropolieiteren
intravilan..
Teren: 396 mp
Deschidere: 30 m
strazi amenajate
acces stradal
curent electric 220V
apa
2.500
EURO/mp
ID: 629RUN2208
Actualizat:
8 oct. 2007
Unirii
Nerva Traianteren
intravilan
se poate face
P+14
Teren: 7.939 mp
Deschidere: 115 m
strazi amenajate
curent electric 220V
apa
canalizare
25.000.000
EURO
3150
EURO/mp
ID:
173RUN25702
Actualizat:
28 sept. 2007
Unirii
ZEPTER teren
intravilan
CASA P + 1
DEMOLABILA.
Teren: 420 mp
Deschidere: 18 m
strazi amenajate
acces stradal
curent electric 220V
apa
2.250
EURO/mp
ID: 351RUN5838
Actualizat:
28 sept. 2007
Unirii
Mitropolie terenintravilan
Proiect pentru
imobilS+P+3+M 193
mp/nivel
Teren: 297 mpDeschidere: 17 m
strazi amenajate
acces stradal curent electric 220V
apa
757.350
EURO2.550
EURO/mp
ID: 174RUN8246
Actualizat:10 sept. 2007
Unirii
Garda
Financiara
Volksbank
teren
intravilan
sunt 3 loturi:325
mp/200 mp/234
mp CUT 3 POT
70%
Teren: 768 mp
Deschidere: 17 m
strazi amenajate
acces stradal
curent electric 220V
apa
2.073.600
EURO
2.700
EURO/mp
ID: 174RUN8058
Actualizat:
5 sept. 2007
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
25/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
24
Ofertele se refer` la terenuri cu suprafe\e p@n` [n 1000 mp. Se remarc` oferta pentru terenul
de 7939 mp, la 3150 Euro/mp. {n acest caz este vorba despre teren liber.
{n cazul Unirea Shopping Center, fiind cazul unui teren ocupat cu o construc\ie, \in@nd cont
]i de marja de negociere, se estimeaz` valoarea de pia\` ca fiind 2500 Euro/mp:
Suprafa\` Valoare de pia\`
mp Euro/mp Euro RON
Teren 17.410,94 2.500 43.527.350 136.414.715
IV.1.5.REPARTIZAREA VALORILOR
Pentru repartizarea valorii de pia\` a imobilului pe cele dou` componente teren ]i cl`dire
se va folosi metoda extrac\iei:
VALOARE PIA|~ IMOBIL 88.704.689 Euro 278.000.496 RON
VALOARE PIA|~ TEREN 43.527.350 Euro 136.414.715 RON
VALOARE PIA|~ CL~DIRE+BRANSAM+INST 45.177.339 Euro 141.585.781 RON
IV.1.6. VALOAREA DE PIA|~ A BUNURILOR MOBILE
Bunurile mobile sunt folosite [n activitatea curent` a societ`\ii.
Categoria Valoare contabil` Valoare r`mas`RON EURO EURO RON
Masini, utilaje si instalatii 12.727.968 4.061.253 9.995.462 3.189.362Ap. si instalatii de masura si control 304.296 97.095 150.240 47.939Mijloace de transport 8.412.032 2.684.120 6.174.062 1.970.026Unelte si dispoz.,instrum. Birotica 2.800.263 893.511 1.646.064 525.228Total 24.244.559 7.735.979 17.965.828 5.732.555
Datorit` politicii investi\ionale a societ`\ii, bunurile mobile au o durat` de via\` consumat`
mic`, media fiind de 2-3 ani, singurele mai vechi de 10 ani fiind unele echipamente ]i instala\ii care
deservesc cl`direa. De aceea, se consider` c` valoarea r`mas` de amortizat estimeaz` [n m`sur`
satisf`c`toare valoarea de pia\` a bunurilor mobile:
Categoria Valoare de pia\`EURO RON
Masini, utilaje si instalatii 9.995.462 3.189.362Ap. si instalatii de masura si control 150.240 47.939Mijloace de transport 6.174.062 1.970.026Unelte si dispoz.,instrum. Birotica 1.646.064 525.228Total 17.965.828 5.732.555
{n valoarea de pia\` a bunurilor mobile sunt incluse ]i echipamentele ce deservesc cl`direa,
valoarea de pia\` a acestora fiind de 9.888.313 RON.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
26/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
25
IV.1.7.COREC|II LA ACTIV
COREC|II LA ACTIVE IMOBILIZATE
VAL.CONTABILE CORECTIE VAL.CORECTATA
Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715
- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781
- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515
- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694
Imobiliz`rile [n curs constau [n investi\ia efectuat` la MALL UNIREA SHOPPING
CENTER BRA}OV, aflat la data evalu`rii la stadiul de structur` ]i compartimentare.
Deoarece aceast` investi\ie este [ntr-o faz` intermediar`, fiind programat` pentru finalizare
[n anul 2008, nu s-a operat nici o corec\ie.CLIEN|II INCER|I
Ace]tia sunt:
Societatea DebitABSOLUT FASHION SRL 8.609 RONANDRES COMERCIAL 25.499 RONARTWARE INTERNATIONAL SRL 980 RONBICAN TENTIL SRL 4.507 RONDADA DESIGN 2.930 RONDIGITAL PROFI PRINT 1.457 RON
HELIOS MEDICAL IMPEX SRL 40.000 RONIRIS SRL 12.942 RONTECH CENTER INTERNATIONAL SRL 133.290 RONTOTAL 229.768 RON
Deoarece majoritatea sunt [nscri]i cu debite [n contabilitatea USC de foarte mult timp, se
consider` c` probabilitatea de recuperare integral` a acestor sume este foarte mic`.
Corec\ia operat`: -200.000 RON.
IV.1.8. COREC|II LA PASIV
COREC|II LA CAPITALUL PROPRIU
Au fost efectuate corec\ii pentru echilibrarea activului cu pasivul.
Valoarea corec\iilor: 58.746.418 RON.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
27/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
26
IV.1.9. REZULTATELE OB|INUTE
{n cadrul Anexei ANC este prezentat BILAN|UL CORECTAT cu cele dou` valori
patrimoniale :
Activul Net contabil
Activul Net contabil, calculat prin deducerea din totalul activului eviden\iat in balan\a
contabil` a datoriilor inregistrate, la 30.06.2006 este:
ANc = 221.817.568 RON
70.778.000 EURO
Activul Net Corectat
Din "Bilan\ul Economic" cu datele din coloana VALORI CORECTATE la data de
30.06.2006, prin acela]i algoritm, se calculeaz Activul Net Corectat:
ANC = 280.363.986 RON
89.459.000 EURO
IV.2. EVALUARE BAZAT~ PE VENITURI
METODA FLUXURILOR FINANCIARE ACTUALIZATEPremise generale
Metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare de disponibilitati libere de
obliga\ii (discounted cash-flow - DCF) se bazeaz` pe capacitatea ACTIVELOR analizate de a
genera fluxuri pozitive de lichidit`\i [n condi\iile [n care acestea ar func\iona independent ca
[ntreprinderi distincte sau ca centre de profit.
Premisele aplic`rii metodei sunt:
- definirea condi\iilor normale de exploatare ]i func\ionare pe baza concluziilor rezultatele
[n urma analizei diagnostic; exploatarea activelor [n mod direct;
- modul de exploatare a activelor necesit` investi\ii suplimentare dup` data punerii [n
func\iune, pe perioada analizat`;
- valoarea rezultat` exprim` utilizarea acelor elemente de patrimoniu care pot fi exploatate.
Sunt luate [n calcul numai activele care, prin natura lor, particip` la crearea de fluxuri financiare ;
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
28/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
27
- instabilitatea monedei ]i dificult`\ile de previzionare a ratei infla\iei au dus la necesitatea
exprim`rii tuturor indicatorilor [ntr-o moned` constant` - EURO - care reflect` pre\urile
valabile [n luna iunie 2007.
Rata de actualizare
Determinarea ratei de actualizare utilizat` [n calculele aferente metodei, s-a f`cut pe baza
estim`rii riscurilor asociate modului de exploatare a activelor ]i a mediului economic ]i comercial
[n care acestea sunt amplasate.
Structura factorului de actualizare este urmatoarea: 6 % dob@nda pe pia\a f`r` risc;
1 % riscul pie\ei pe care ac\ioneaz` societatea;
1 % riscul investi\ional (riscul pe care ]i-l asum` investitorul).
2 % riscul de activitate.
Rezult` o rat` de actualizare de 10% .
Rata de actualizare este aproximativ egal` cu rata de capitalizare pentru spa\ii comerciale
simiare din zon`, [n condi\iile [n care nu se va lua [n calcul o cre]tere pe termen lung a acesteia. La
evaluarea riscurilor activit`\ii s-a \inut cont de faptul c` principalele venituri sunt furnizate de
[nchirierea spa]iilor comerciale, [n ultimii ani gradul de ocupare fiind constant 100%.
3. Durata de previziune
Durata de previziune a fost stabilit` la 5 ani, fiind vorba de o activitate cu cerere
previzibil` pe o perioad` indelungat` [n viitor. Durata de previziune \ine seama, de asemenea, de
ciclul normal de investire.
Perioada previzionat` s-a imp`r\it conform recomand`rilor din standardelor europene in
dou` subperioade:
- perioada apropiat` de 3 ani, [n care previziunile au un grad mai mare de
certitudine;
- perioada [ndep`rtat`, de 2 ani, [n care previziunile au un grad ridicat deincertitudine, realiz`rile ]i parametrii economico-financiari men\in@ndu-se, [n linii
generale, la nivelul perioadei anterioar.
Rata intern` de rentabilitate este o m`rime relativ`, exprimat` [n procente, ce define]te
capacitatea [ntreprinderii de a produce un surplus peste nivelul cheltuielilor.
Rentabilitatea este o no\iune general`, care m`soar` raportul dintre rezultate ]i mijloace.
Optimizarea mijloacelor este pus` [n rela\ia direct` cu obiectul [ntreprinderii, nivelul de rentabilitate
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
29/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
28
ridicat fiind necesar pentru men\inerea ]i cre]terea poten\ialului economic al firmei, cointeresarea
ac\ionarilor sau asocia\ilor, creditorilor, statului , ].a.
Necesarul de fond de rulment reprezint` diferen\a dintre banii bloca\i pentru alc`tuirea
stocurilor ]i formarea crean\elor clien\ilor ]i asimilarea acestora, pe de-o parte, ]i finan\area
[nglobat` [n datoriilor neachitate furnizorilor ]i asimilatelor acestora, pe de-o parte.
Rela\ia de calcul al necesarului de fond de rulment (Nfr):
Nfr = Stocuri + clien\i furnizori
Stocurile ]i clien\ii reprezint`, dup` cum s-a mai ar`tat, active de exploatare, iar furnizorii
sunt pasive de exploatare. Sintetiz@nd, se poate spune c` ciclul de exploatare provoac` o blocare de
capital datorat` stocurilor create de-a lungul lan\ului de produc\ie, precum ]i am@n`rilor de pl`\i
acordate clien\ilor. {n compensare, ciclul []i atrage o finan\are, [n special, prin creditul acordat defurnizori.
Fondul de rulment reprezint` partea din resursele financiare care asigur` finan\area
permanent` a activelor circulante.
Rela\ia de calcul pentru fondul de rulment este (Fr):
Fr = Active circulante Datorii pe termen scurt
4. Valoarea rezidual`
Valoarea rezidual` luat` [n calcul pentru determinarea valorii societ`\ii este determinat`pe baze financiare fiind [n concordan\` cu scopul evalu`rii ]i cu recomand`rile standardelor
profesionale. Se apreciaz` c` fluxul financiar net din ultimul an previzionat va fi men\inut [n
viitor o perioada [ndelungat` de timp, deci valoarea rezidual` este estimat` prin capitalizarea la
rata de actualizare a acestei valori.
Valoarea rezidual` financiar`: VRz. = CF(5) / a.
5.Scenariul de previziune
Previziunile s-au efectuat in cadrul unui singur scenariu.
Baza scenariului de evolu\ie o reprezint` continuarea activit`\ii de baz` prezente.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
30/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
29
Veniturile
Veniturile pe ultimii doi ani au urm`toarea compozi\ie (RON) :
INDICATOR 2005 2006 30,06,2007
VENITURI TOTALE 52.282.292 66.628.959 34.504.047
CIFRA DE AFACERI 51.612.057 64.289.623 34.023.963
PRODUCTIA VANDUTA 47.707.126 58.311.811 31.558.793
VENITURI PRESTARI SERVICII 3.044.848 3.445.282 1.866.523
VENITURI CHIRII 44.601.654 54.812.702 29.687.912
VENITURI ACTIVITATI DIVERSE 60.624 53.826 4.358
VENITURI VANZARE MARFURI 3.764.998 5.665.587 2.310.045
Venituri din prod.stocata - credit 0 0 0
- debit 0 0 0
Venituri din subventii de exploatare 139.933 312.225 155.125
Alte venituri din exploatare 397.656 640.444 399.853
Venituri din provizioane 0 0 0
VENIT DIN EXPLOATARE 52.009.713 64.930.066 34.423.816
VENITURI FINANCIARE 272.579 1.698.893 80.231
- dobanzi 59.221 101.977 60.587
- alte venituri financiare 10.460 81.788 554
- diferente de curs valutar: 202.898 1.515.128 19.090
- venituri din provizioane 0 0 0
- venituri financiare in cadrul grupului 0 0 0
VENITURI EXCEPTIONALE 0 0 0
Veniturile in prest`ri servicii, respectiv veniturile din [nchirieri de spa\ii, au la baz`
p`strarea caracteristicilor prezente (structura chiria]ilor, nivelul chiriilor).
Chiriile percepute pentru spa\iile disponibile la nivelul lunii iunie 2007 sunt urm`toarele :
EURO EURO EURO EURO EURO EURO
01.01.2003 01.01.2004 01.01.2005 01.06.2005 31.12.2005 30.06.2007
Numar Magazine 220,00 257,00 260,00 260,00 280,00 250
Numar Firme 227,00 230,00 236,00 236,00 241,00 249
Total m.p. inchiriatidin care :
22.988,00 25.145,24 27.672,02 27.672,02 27.156,87 38.205,90
magazine 20.892,48 22.777,74 25.271,60 25.271,60 24.074,99 36.081,61
subsol 1.776,24 1.776,24 1.756,24 1.756,24 1.756,24 1.756,42
parter 4.357,43 3.755,19 4.556,91 4.556,91 4.797,19 10.947,94
et.1 5.177,11 5.486,12 6.009,35 6.009,35 5.759,71 6.082,37
et.2 4.894,67 5.526,75 6.030,26 6.030,26 5.294,56 5.923,55
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
31/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
30
et.3 3.626,20 5.275,31 5.249,24 5.249,24 4.797,69 5.573,90
et.4 1.060,83 958,13 1.669,60 1.669,60 1.669,60 5.797,43
depozite 2.095,52 2.367,50 2.400,42 2.400,42 3.081,88 2.124,29
subsol 1.413,34 1.516,00 1.508,29 1.508,29 2.011,13 925,68
parter 106,40 174,22 200,98 200,98 220,50 392,02
et.1 212,72 263,80 357,31 357,31 387,70 276,69
et.2 154,16 207,66 113,50 113,50 121,39 162,04
et.3 208,90 205,82 220,34 220,34 341,16 367,86
Total chirie incasata,din care :
716.978,12 771.499,56 935.711,63 999.279,60 1.055.723,97 1.591.773,81
magazine 700.211,74 752.544,35 916.528,69 980.096,66 1.034.296,06 1.566.326,86
subsol 18.800,00 18.760,00 18.743,00 18.743,00 18.743,00 36.209
parter 188.758,23 154.905,57 209.517,83 238.376,89 233.896,21 397.167
et.1 217.858,20 227.178,82 275.014,55 297.017,95 329.859,68 475.593
et.2 170.367,77 195.429,08 234.380,60 233.765,81 261.382,31 390.113
et.3 93.367,54 146.632,84 163.147,59 176.467,89 183.331,70 226.695
et.4 11.060,00 9.638,04 15.725,12 15.725,12 7.083,16 40.550
depozite 16.766,38 18.955,21 19.182,94 19.182,94 21.427,91 25.446,95
subsol 9.246,16 10.365,62 9.798,62 9.798,62 10.213,00 9.986
parter 1.208,24 1.414,80 2.231,83 2.231,83 2.425,50 5.106
et.1 2.535,80 3.022,63 3.685,31 3.685,31 4.230,06 3.714
et.2 1.357,72 1.798,26 1.227,00 1.227,00 1.315,60 2.142
et.3 2.418,46 2.353,90 2.240,18 2.240,18 3.243,75 4.499
Total chirie medie,din care : 31,19 30,68 33,81 36,11 38,88 41,66
magazine 33,52 33,04 36,27 38,78 42,96 43,41
subsol 10,58 10,56 10,67 10,67 10,67 20,62
parter 43,32 41,25 45,98 52,31 48,76 36,28
et.1 42,08 41,41 45,76 49,43 57,27 78,19
et.2 34,81 35,36 38,87 38,77 49,37 65,86
et.3 25,75 27,80 31,08 33,62 38,21 40,67
et.4 10,43 10,06 9,42 9,42 4,24 6,99
depozite 8,00 8,01 7,99 7,99 6,95 11,98
subsol 6,54 6,84 6,50 6,50 5,08 10,79
parter 11,36 8,12 11,10 11,10 11,00 13,03
et.1 11,92 11,46 10,31 10,31 10,91 13,42
et.2 8,81 8,66 10,81 10,81 10,84 13,22
et.3 11,58 11,44 10,17 10,17 9,51 12,23
Valoarea totala a chiriei incasate contine si valoarea totala a utilitatilor, calculata la 32 ron/mp
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
32/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
31
Suprafe\ele luate [n calcul privind veniturile din chirii realizate ]i realizabile sunt :
SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie
COMERCIALE [nchiriat` [nchiriabil`
Nivel mp mp mp Euro/mp Euro/lun`
subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209
parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490 52,71 297.949
et.1 6.082,37 13,00 6.095,370 78,03 475.593
et.2 5.923,55 0,00 5.923,550 65,86 390.113
et.3 5.573,90 0,00 5.573,900 40,67 226.695
et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730 12,94 100.763
TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460 1.527.322
DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie[nchiriat` [nchiriabil`
Nivel mp mp mp Euro/mp Euro/lun`
subsol 925,68 0 925,68 10,79 9.986
parter 392,02 31,25 423,27 13,03 5.513
et.1 276,69 0 276,69 13,42 3.714
et.2 162,04 0 162,04 13,22 2.142
et.3 367,86 0 367,86 12,23 4.499
TOTAL 2.124,29 31,25 2.155,54 25.854
Veniturile provenite din chirii, luate ca referin\`, au fost corectate astfel :
venituri chirii spatii comerciale 29.304.784
venituri medii lunare [nchirieri spa\ii comerciale 4.884.131
corec\ie venituri chirii MEDIA GALAXY -344.740
venituri chirii FOOD COURT (din iulie 2007) 188.708
venituri medii lunare [nchirieri spa\ii comerciale 4.728.099
Chiriile includ ]i taxa privind cheltuielile administrative.
Nu au fost luate [n calcul suprafe\ele aferente activit`\ii de comer\ ]i birourile
administrative de la etajul 5.
Previziuni : veniturile din [nchirierea spa\iilor comerciale se vor men\ine constante pe
toat` perioada previziunii (Anexa 1).
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
33/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
32
Venituriile din activitatea de comer\
Provin din cele dou` magazine din cadrul Unirea Shopping Center ]i din shopul din
Aeroportul Otopeni Plec`ri.
VENITURI Cont 2.005 2.006 30,06,2007Venituri din v@nzare m`rfuri 7.699.187 11.679.640 4.839.607
venituri din v@nzarea m`rfuri 707 3.764.998 5.665.587 2.310.045
-venituri SHOP OTOPENI 707,1 2.015.059 2.372.682 1.101.938
-venituri v@nzare USC 707,2 1.749.940 3.292.905 1.208.107
Previziuni : veniturile din comer\ vor cre]te cu 10% pe an pe toat` perioada previziunii
(Anexa 1).
Veniturile din subven\ii de exploatare
Provin din subven\iile acordate [n cadrul procesului de privatizare, ]i mai sunt valabiletimp de 62 luni de la data evalu`rii.
Nu au fost luate [n calcul veniturile din produc\ia stocat`, venituri din subven\ii de
exploatare, men\in@ndu-se contul de alte venituri din exploatare.
Venituri financiare
Singurele venituri financiare luate [n calcul sunt cele din dob@nzi.
Nu au fost luate [n calcul veniturile:
- din desp`gubiri ]i penalit`\i - provenite [n special din [ncasarea chiriilor cu [nt@rziere
- din diferen\a de curs valutar previziunile efect@ndu-se la moned` constant`.
- din sconturi ob\inute
- alte venituri financiare
- din provizioane pentru riscuri ]i cheltuieli
Pentru estimarea cheltuielilor s-a \inut cont de urm`torii factori:
cheltuielile p`streaz` tendin\a [nregistrat` [n anul 2006 ]i primele 6 luni din 2007,
modific`ri intervenind [n urm`toarele situa\ii :
cheltuielile cu m`rfurile au fost estimate \in@nd cont de evolu\ia previzionat` a
veniturilor corespunz`toare;
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
34/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
33
amortizarea se calculeaz` func\ie de valorile actualizate a mijloacelor fixe.
Valoarea Valoarea Amortizarea Amortizarea Am. lunara
r`mas` just` contabila reevaluata reevaluata
lunar` lunar` anual`RON RON RON RON RON
Imobilizari necorporale 90.789 90.789 3.716 3.716 44.592
Imobilizari corporale 227.331.594 286.078.011 836.687 905.209 10.862.511
- terenuri 96.032.651 136.414.715 0 0
- constructii+brans+inst 123.221.428 141.585.781 459.774 528.296 6.339.553
- bransamente 0 0 0
- bunuri mobile 8.077.515 8.077.515 376.913 376.913 4.522.958
TOTAL 227.422.383 286.168.800 840.403 908.925 10.907.103
cheltuielile cu [ntre\inerea ]i repara\iile au fost luate la nivelul iunie 2007, [n perioada
2006-iunie 2007 fiind efectutate lucr`ri importante (amenajare food court la etajul 4,
repara\ii);
capitalul propriu va \ine cont de noua valoarea a activelor (valoarea de pia\`);
cheltuielile cu redeven\ele, loca\iile ]i chiriile au fost corectate cu cheltuiala privind
[nchirierea parc`rii supraetajat` de la SC NOVA TRADING SA (egal` cu veniturile
[ncasate);
cheltuielile cu deplas`rile se men\in la nivelul iunie 2007; cheltuielile cu serviciile bancare se previzioneaz` la nivelul anului 2005 ([nainte de
demararea [mprumutului pentru investi\ia Mall USC BRA}OV);
cheltuielile cu servicii ter\i se men\in la nivelul iunie 2007, lu@ndu-se [n calcul
ipotezele de la cheltuielile cu [ntre\inerea ]i repara\iile;
cheltuielile cu impozitul pe cl`dire se calculeaz` corespunz`tor valorii juste (valoarea
de pia\`);
nu au fost luate [n calcul cheltuieli provenite din ajust`ri ale provizioanelor;
singurele cheltuieli financiare luate [n calcul sunt cele cu dob@nzile aferente creditului
pentru Food court;
structura de personal ]i cheltuielile se p`streaz` neschimbate :
Admin.parcare 1
Admin.retea 3
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
35/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
34
Agent paza 1
Admin.sala fitness 1
Antrenor aerobic 2
Arhivar 1
Asistent medical pr. 3
Casier 2
Casier central 1
Consilier Tehnic Presedinte 1
Consil. Inginer constructii 1
Contabil 4
Coord.Contracte 1
Coord.Marketing 1
Coord.Proiect Marketing 1
Decorator 1
Director General 1
Director Economic 1
Director Tehnic 1
Economist 3
Electrician 8
Fochist 2Frigotehnist 1
Funct. Ad.tiv 15
Gestionar 2
Inginer 1
Inspector salarii 1
Instalator incalz.centrala 1
Instalator 6
Instr.fitness 2Jurisconsult 1
Lacatus mecanic 13
Liftier 9
Lucr. com.protocol 1
Medic primar coord. 1
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
36/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
35
Menajera 3
Merceolog 2
Munc.necalif. 26
Munc.specialist (telefonist) 1
Operator 1
Pompier 7
Receptioner 4
Resp.Relatii publ. 2
Revizor C.F.I. 1
Responsabil RSTVI 1
Secretara 1
Sef Cabinet Presedinte 1
Sef Comp.Curenti slabi 1
Sef Comp.Energetic 1
Sef Depozit 2
Sef Oficiu Juridic 0
Sef Serv.Financ.Contab. 1
Sef Serv.Mecanizare 1
Sef Serv.Resurse Umane 1
Sef Serv.Audit Intern 1Sef Serv.Security 1
Sofer 10
Strungar 1
Subinginer 1
Subinginer instal. 2
Timplar 1
Vanzator 7
TOTAL 176
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
37/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
36
Alte ipoteze
Constuc\iile, bunurile mobile ]i terenul au fost luate [n calcul la valoarea just` (valoarea
de pia\`) de pia\` :
VAL.CONTABILE CORECTIE VAL.CORECTATA
Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705
- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715
- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781
- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515
- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694
Profiturile previzionate au fost influen\ate at@t de faptul ca amortizarea s-a majorat, dar
mai ales datorit` trat`rii bugetului previzionat [n moned` constant` (neinfla\ionist`).
Investi\iile [n cursValoarea de 61.300.694 RON [nscris` [n contabilitate la investi\ii in curs, se refer` la
investi\ia Mall USC Bra]ov, cu termen de finalizare decembrie 2007.
Finan\area proiectului este realizat` printr-un credit de 20.991.407 Euro furnizat de BCR.
Cladirea Centrului Comercial va avea S+P+3E si va fi construita pe baza prevederilor
Regulamentului local de urbanism (PUZ aprobat) si a Certificatului de Urbanism nr. 5813 din 15
dec. 2004 ]i Autoriza\iei de Construire nr.150/09.03.2006.
Caracteristicile construc\iei sunt:
Arie construita la nivelul solului 5.420mp
Suprafata desfasurata 33.390mp
Regimul de inaltime al constructiei S+P+3E
Volumul constructiei inclusiv subsolul 146.100 mc
Volumul de aer 124.080 mc
Deoarece investi\ia este realizat` [n propor\ie de 40% (8.211.413 Euro), aceasta gener@nd
costuri care se vor recupera din afacerea viitoare generat` de acest activ, se va lua [n calcul,
pentru simplificare, ipoteza v@nz`rii la valoarea contabil`.
Creditele pe termen lung
La 30.06.2007 sunt prinse [n contabilitate 2 credite:
Obiectiv rata Perioada
Euro/lun`
Food court 125000 20,08,2007-20,07,2009
Mall USC 166,667 05,09,2008-06,08,2018
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
38/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
37
Se va lua [n calcul continuarea creditului pentru Food court, iar cel pentru Mall va fi stins
simultan cu v@nzarea investi\ie [n curs.
Investi\iile viitoare
Sunt previzionate investi\ii viitoare pentru men\inere la nivelul 10% din amortizare
pentru construc\ii, la nivelul a 60% din amortizare pentru bunuri mobile ]i la nivelul de 100%
pentru imobiliz`ri necorporale.
Capitalurile proprii
Modific`rile capitalurilor proprii provin din: diferen\e de evaluare, repartizarea profitului
c`tre dividende acordate ac\ionarilor.
Valorile ob\inuteScenariul urm`re]te asigurarea unei finan\`ri c@t mai avantajoase a [ntreprinderii [n
condi\iile men\inerii echilibrelor financiare pe termen lung, mediu ]i scurt.
In urma calculelor efectuate dup` Metoda Fluxurilor Financiare Actualizate a rezultat
pentru afacerea generat` de Unirea Shopping Center valoarea de 252.925.210 RON, respectiv
80.704.000 Euro.
CAPITOLUL VV.1. REZULTATELE OB|INUTE{n urma evalu rii Unirea Shopping Center au fost ob\inute urm`toarele valori:
Activul net contabil 70.778.000 Euro
Activul Net Corectat 89.459.000 Euro
Valoare de randament 80.704.000 Euro
V.2. ALEGEREA VALORII PENTRU UNIREA SHOPPING CENTER
Cre]terea Activului Net Corectat s-a datorat corec\iilor aduse la imobiliz`ri corporale, careau fost reevaluate la valoarea de pia\`.
Conceptul de Activ Net Corectat, [n ipotezele [n care a fost calculat, este apropiat de Activ
Net la Lichidare, care urm`re]te determinarea valorii activului net [n condi\iile lichid`rii
administrative a societ`\ii (v@nz`rii activelor).
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
39/54
Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER
38
Din cele dou` metode de evaluare luate [n calcul pentru evaluarea societ`\ii, metoda
Activului Net Corectat a luat [n calcul cre]terea valorii de pia\` a imobiliz`rilor, [n condi\iile
specifice obiectivului analizat:
- cl`dire cu suprafa\` mare desf`\urat`, suprafa\a [nchiriabil` reprezent@nd 49% din
suprafa\a util` total`;
- 251 spa\ii comerciale dispuse pe 5 nivele;
- s-a luat [n calcul v@nzarea fiec`rui spa\iu separat, ceea ce implic` continuarea
activit`\ii de administrare a [ntregului complex comercial;
- nu s-a \inut cont de investi\iile viitoare inerente desf`]ur`rii activit`\ii [ntr-o cl`dire de
asemenea dimensiuni, av@nd o vechime de peste 25 ani.
{n aceste condi\ii, se consider` c` Metoda fluxurilor financiare actualizate red` mai fidel
valoarea societ`\ii UNIREA SHOPPING CENTER, \in@nd cont de toate activit`\ile desf`]urate
]i apreciind mai bine cheltuielile prezente ]i viitoare necesare desf`]ur`rii acestei activit`\i.
Deci, valoarea UNIREA SHOPPING CENTER este:
80.704.000 Euro,
respectiv 252.925.210 RON.
Data evalu`rii: 30.06.2007
Curs valutar: 3.134 RON/Euro
Evaluator:ing.Milea Dan
Membru ANEVAR aut.nr.2541
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
40/54
ANEXA ANC
ACTIV NET CORECTAT
ACTIV 30,06,2007 CORECTII BIL.CORECTAT
ACTIVE IMOBILIZATE 289.022.521 58.746.418 347.768.938 0Imobilizari necorporale 90.789 0 90.789 0Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705 0
- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715 0- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781 0
0- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515 0- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694 0
Imobilizari financiare 299.444 0 299.444 0ACTIVE CIRCULANTE 14.670.167 -200.000 14.470.167 0
STOCURI 4.573.707 0 4.573.707 0
Mat.prime si mat. 244.722 0 244.7220
Marfuri 3.426.559 0 3.426.559 0Alte stocuri 902.426 0 902.426 0
CREANTE 8.304.897 -200.000 8.104.897 0Clienti 1.716.933 -200.000 1.516.933 0
Furnizori-debitori 2.264.917 0 2.264.917 0Alte creante 4.323.047 0 4.323.047 0
DISPONIBILITATI 1.791.563 0 1.791.563 0
ALTE ACTIVE 569.365 0 569.365 0decontari in curs 0 0 0cheltuieli in avans 569.365 0 569.365 0diferente de conversie activ 0 0 0
TOTAL ACTIV 304.262.053 58.546.418 362.808.470 0
PASIV 30,06,2007 CORECTII BIL.CORECTAT 0CAPITAL PROPRIU 221.382.895 58.546.418 279.929.313 0
Capital social 5.207.303 0 5.207.303 0Contul intrepr.individual 0 0 0 0
Diferente de evaluare 0 58.746.418 58.746.418 0Rezerve 2.159.480 0 2.159.480 0Alte rezerve 219.523.767 0 219.523.767 0Actiuni proprii 14.578.999 14.578.999 0Rezultat reportat 5.041.541 0 5.041.541 0Pierdere neacoperita 0 200.000 200.000 0Rezultat exercitiu 4.029.803 0 4.029.803 0Repartizarea profitului 0 0 0 0
PROVIZIOANE PENTRU RISCURI 434.673 0 434.673 0
DATORII - TOTAL 74.920.660 0 74.920.660 0DATORII PERIOADA MAI MARE DE UN A 48.265.223 0 48.265.223 0
Sume datorate institutiilor de credit 45.392.750 0 45.392.750 0Alte datorii 2.872.473 0 2.872.473 0
DATORII CURENTE 26.655.437 0 26.655.437 0
Furnizori 10.294.745 0 10.294.745 0Clienti creditori 119.510 0 119.510 0Alte datorii 9.194.992 0 9.194.992 0
Credite curente 7.046.189 0 7.046.189 0ALTE PASIVE 7.523.825 0 7.523.825 0
subventii pentru investitii 2.928.262 0 2.928.262 0venituri inregistrate in avans 4.595.563 0 4.595.563 0decontari incurs de clarificare 0 0 0 0
TOTAL PASIV 304.262.053 58.546.418 362.808.470 0
Activul Net contabil = Activ contabil -Datorii (ANc): 221.817.568 RON
70.778.000 Euro
Activul Net Contabi = Activ corectat - Datorii (ANC): 280.363.986 RON
89.459.000 Euro
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
41/54
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
42/54
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
43/54
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
44/54
UNIREA SHOPPING CENTER
TABLOU PREVIZIONAT AL FLUXURILOR DE DISPONIBILITATI
INDICATOR Anul 1 Anul 2CASH FLOW OPERARE 4.667.007 17.617.210
Profit net 16.086.502 16.756.036Cresterea finantarii curente 11.419.495 -861.174Prelevari la fond de rezerva 0 0
CASH FLOW INVESTITII 68.815.475 7.514.781Investitii necorporale 44.592 44.592Investitii cladiri v 633.955 633.955Achizitii bunuri mobile 2.713.775 2.713.775Vinzari de mj.fixe 61.300.694 0Amortizare necorporale 44.592 44.592Amortizare constructii 6.339.553 6.339.553Amortizare bunuri mobile 4.522.958 4.522.958Provizioane 0 0
CASH FLOW FINANTARE -47.351.500 -2.742.250Majorari de capital 0 0Intrari credite TL 0 0Rambursare credit TL MALL USC BRASOV 42.650.500 0Rambursare credit FOOD COURT 4.701.000 2.742.250
CASH FLOW DISPONIBIL 26.130.982 22.389.741CASH FLOW DISPONIBIL CUMULAT 26.130.982 48.520.724Factor de actualizare 0,90909 0,82645
CASH FLOW ACTUALIZAT 23.755.438 18.503.9191 2
VALOARE FLUXURI CUMULATEVALOARE REZIDUALA (financiara) 2VALOARE REZIDUALA ACTUALIZATA 1
VALOAREA TOTALA 2
8
FOND DE RULMENT -2.849.276 -13.116.860 -22.246.876 3.218.477 23.439.541
NECESAR FOND RULMENT -21.070.610 -12.147.665 -20.731.293 -9.311.798 -10.172.972TREZORERIA NETA 18.221.334 -969.195 -1.515.583 12.530.274 33.612.512
Til
i
fABC
Ab
PDFM
htt
//
t
t
/b
df
ht
l
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
45/54
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
46/54
ANEXA P1METODA COMPARA|IILOR DE PIA|~Spa\ii comerciale ultracentrale
GRILA DE COMPARA|IE
FI}A FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 A
Adresa comparabilelor Calea Victoriei Universitate Dacia Doroban\i
Tipul construc\iei spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial
Regim de [n`l\ime S+P+M P S+P+2E S+P
Suprafa\` util` total` 210 700 185Suprafa\` construit` total` 650
Teren (mp) cot` indiviz` cot` indiviz` 150,00 cot` indiviz`
Teren liber (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00
Zona zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial`
Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat
Utilit`\i toate toate toate toate
Dot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`
Parcare nu nu da da
Dezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`
Pre\ ofert` (Euro/mp) 4.000 2.907 3.500 2.972
Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`
Data ofertei sept.07 aug.07 iun-07 iul.07
Condi\ii de pia\` normale normale normale normale
Drepturi de propr.transmise integral integral integral integral
Condi\ii de finan\are normale normale normale normale
Condi\ii de v@nzare independente independente independente independente
Tabel - GRILA DE COMPARA|IE
Elemente de compara\ie FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 APre\ul ofertei 4.000 2.907 3.500 2.972
Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`
Corec\ie (%) -10% -10% -10% -10%
Corec\ie (Euro/mp) -400 -291 -350 -297
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675
Dreptul de proprietate transmis integral integral integral integral
Corec\ie 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675
Condi\ii de finan\are normale normale normale normale
Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675
Condi\ii de v@nzare independente independente independente independente
Corec\ie (Euro) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675
Data ofertei sept.07 aug.07 Jun-07 iul.07
Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675
Zona zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial`
Corec\ie (%) 0% 0% -10% 0%
Corec\ie (Euro) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675
Teren teren (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00
Diferen\` teren liber (mp) 0,00 0,00 -50,00 0,00
Valoare de pia\` teren (Euro/mp) 0 0 3000 0
Corec\ie teren (Euro/mp) 0 0 -214 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675
Tipul construc\iei spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675
Finisat amenajat amenajat amenajat amenajat
Suprafa\a 650,00 210,00 700,00 185,00
Valoare (Euro/mp) 0 0 0 0
Corec\ie (Euro) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675Utilit`\i toate toate toate toate
Corec\ie (Euro) 0 0 0 0
Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675
Dot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`
Corec\ie (%) 0% 0% -5% 0%
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -147 0
Pre\ corectat 3.600 2.616 2.789 2.675
Parcare nu nu da da
Corec\ie (%) 0% 0% -1% 0%
Corec\ie (Euro) 0 0 -32 0
Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675
Dezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`
Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0
Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675
Pre\ corectat (Euro/mpSd corectat`) 3.600 2.616 2.757 2.675Num`r corec\ii 2 1 4 1
Corec\ie brut` (Euro) 400 291 743 297
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
47/54
FI}A 1A
METODA COMPARA|IILOR DIRECTE
: 1 oct. 2007 Zona: Calea Victoriei Splaiul Independentei
ID: 173
run
29861
SPATIU COMERCIAL
etaj 0/7
VANZARE INCHIRIERE HOTELIER
4.000 EURO
/mp
1 oct. 2007
n/a n/a
Dotari / Utilitati / Informatii utile
650 mp - suprafata
construita
telefon
amplasat in imobil
vechi
geamuri termopan
vitrina
aer conditionat
sistem de alarma
destinatii:
comercial,reprezentanta
structura: caramida
persoana particulara
rol fiscal
Alte informatii
S= 280 mp, P= 366 mp, Mz. = 50 mp, vitrina 66 ml, 3 cai acces, 2
parter, una subsol, usi de acces duble,http://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=173run29861
Oferta
prezentata de:
APOGEUS
INTERNATIONAL
021.231.86.48
021.231.28.30
021.231.86.48
Mesaj agentie
Site-ul agentiei
Pentru aceasta oferta
contactati:
tel: 0747110223
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
48/54
FI}A 2A
METODA COMPARA|IILOR DIRECTE
Actualizat la: 10 aug. 2007 Zona: Universitate
ID: 665 run
1647SPATIU COMERCIAL
etaj 0/1
VANZARE INCHIRIERE HOTELIER
610.500EURO
10 aug. 2007
n/a n/a
Dotari / Utilitati / Informatii utile
210 mp -
suprafata utila
telefon
international
interior renovat
amplasat in
imobil renovat
imobil in stare
buna
incalzire cu
centrala proprie
strazi amenajate
vedere stradala
acces stradal
mocheta gresie
vinarom
faianta
geamuri
termopan
jaluzele verticale
spoturi
destinatii:
comercial,magazin,reprezentanta
vecinatati:magazine, gradinita,
RATB, parc, bar/pub, restaurant
aplice
vitrina
aer conditionat sistem de alarma
sensor pentru incendii
mijloace de transport
Alte informatii
http://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=665run1647
Oferta
prezentata de:
Casa Nik
021.315.99.99
075.315.99.99
021.315.34.24
Mesaj agentie
Site-ul agentiei
Pentru aceasta ofertacontactati:
tel: 0213150779
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
7/28/2019 Raport de Eval Unirea
49/54
FI}A 3A
METODA COMPARA|IILOR DIRECTE
Actualizat la: 2 aug. 2007 Zona: Dacia
ID: 598
run 1131SPATIU COMERCIAL
etaj 0/2
VANZA