Programme Local de l’Habitat Intercommunal (P.L.H.I) · en exergue les potentiels et les risques d’évolution du territoire d’étude. Par la suite, le document d ... « Communauté

Programme Local de l’Habitat Intercommunal (P.L.H.I)

Communauté d’Agglomération Roissy Porte de France

Tome 1 Diagnostic Habitat Janvier 2012 (actualisation en mars 2015)

Programme Local de l’Habitat Intercommunal de la


2

Sommaire

I. Contexte territorial et socio-démographique ................................... 9

A. Structure urbaine et positionnement territorial ............................................ 9

1. Le positionnement de la CARPF au sein de son environnement départemental et régional ................................................................... 9

2. Un espace à caractère péri-urbain et rural ........................................... 11

3. Une densité de population disparate selon les communes ....................... 12

4. Les équipements .............................................................................. 14

5. Une urbanisation contrainte ............................................................... 16

6. Le PGS, Plan de Gêne Sonore ............................................................. 17

Synthèse – Structure urbaine et positionnement territorial .......................... 19

B. Contexte démographique ....................................................................... 20

1. Une stabilisation de la croissance démographique depuis 1999 ............... 20

2. Une population relativement jeune ..................................................... 22

3. Un territoire composé de familles ....................................................... 23

4. Le desserrement des ménages ........................................................... 24

5. Les prévisions à horizon 2030 ............................................................ 25

6. Synthèse – Contexte démographique .................................................. 26

C. Contexte socio-économique : revenus et catégories socioprofessionnelles ..... 27

1. Les catégories socioprofessionnelles .................................................... 27

2. Une population aux revenus moyens ................................................... 28

D. Contexte socio-économique : activité et emploi ......................................... 30

1. Le dynamisme économique ................................................................ 30

2. Un territoire caractérisé par un taux d’activité très élevé et par un taux de chômage traditionnellement faible ...................................................... 33

3. Un dynamisme économique qui profite peu aux résidents du territoire ..... 33

4. Synthèse : Contexte socio-économique ............................................... 35

II. Portrait du secteur de l’habitat de la CARPF .................................. 36

A. Structure de l’offre de logements ............................................................. 36

1. Les caractéristiques du parc de la CARPF ............................................. 36

2. Les statuts d’occupation : une surreprésentation de propriétaires occupants ..................................................................................................... 38



3

3. L’ancienneté et le niveau de confort des logements ............................... 39

4. La taille des logements ..................................................................... 42

5. Synthèse : Structure de l’offre de logements ........................................ 45

B. Parc privé : locatif et accession ............................................................... 46

1. Les caractéristiques du parc privé et de ses occupants ........................... 46

2. Les interventions dans le parc privé .................................................... 49

3. Les loyers et les prix à l’accession ....................................................... 52

4. Les dynamiques du marché immobilier ................................................ 53

5. Les logements vacants ...................................................................... 54

6. Le parc privé potentiellement indigne (PPPI) ........................................ 56

7. Les logements insalubres et non décents ............................................. 57

8. Synthèse : Parc privé ........................................................................ 59

C. Parc locatif social .................................................................................. 60

1. Les caractéristiques du parc social ...................................................... 60

2. La gestion du parc social : de multiples bailleurs implantés dans le territoire en 2010 .......................................................................................... 61

3. Deux Projets de Rénovation Urbaine impactant le territoire : Fosses et Goussainville ................................................................................... 62

4. Les caractéristiques des occupants du parc social .................................. 63

5. Les demandeurs en logement locatif social ........................................... 64

6. Synthèse – Parc locatif social ............................................................. 65

III. Logement des publics spécifiques .................................................. 66

A. Logement des personnes âgées ............................................................... 66

1. Le profil de la population âgée ........................................................... 66

2. Le maintien à domicile des personnes âgées ........................................ 68

3. Les modes d’hébergement collectif des personnes âgées :...................... 70

4. Synthèse – Personnes âgées .............................................................. 72

B. Logement des personnes handicapées ...................................................... 73

1. Le profil de la population handicapée .................................................. 73

2. Le maintien à domicile des personnes souffrant d’un handicap léger ........ 73

3. L’accès à une structure spécialisée ...................................................... 75

4. Synthèse – Personnes handicapées ..................................................... 76

C. Logement des jeunes : étudiants, jeunes en insertion professionnelle ou salariés .......................................................................................................... 76



4

1. Le profil des étudiants et jeunes en insertion professionnelle .................. 76

2. Le logement autonome ..................................................................... 78

3. L’accès à une structure spécialisée ...................................................... 79

4. Les structures au service des jeunes du territoire d’étude ...................... 79

5. Synthèse – Jeunes ........................................................................... 81

D. Logement des personnes défavorisées ..................................................... 82

1. Les objectifs identifiés en faveur des personnes défavorisées .................. 82

2. Une précarité qui reste inférieure à celle observée à l’échelle départementale mais plus marquée à Goussainville ............................... 82

3. Une offre de proximité, en-dehors du territoire d’étude .......................... 83

4. Synthèse – MOFF ............................................................................. 86

E. Accueil et logement des gens du voyage ................................................... 87

1. Les différents groupes de gens du voyage et leur présence dans le territoire d’étude et dans le Val-d’Oise .............................................................. 87

2. Les dispositifs règlementaires en vigueur ............................................. 88

3. L’offre d’accueil et d’habitat des gens du voyage ................................... 88

4. Synthèse – Gens du voyage ............................................................... 89

IV. Dynamiques des marchés immobiliers et parcours résidentiels ..... 90

A. Constructions neuves et transactions de logements .................................... 90

1. Le développement de l’offre de logements depuis 1990 ......................... 90

2. Les transactions de logements ........................................................... 92

3. Les projets en cours ......................................................................... 94

4. Projet à l’étude ................................................................................ 95

B. Les principaux enjeux ............................................................................ 95

Conclusion ............................................................................................. 94

Annexe .................................................................................................. 95



5

Introduction

Le diagnostic constitue la première étape de l’élaboration du Programme Local de l’Habitat Intercommunal de la Communauté d’Agglomération Roissy Porte de France (CARPF). Cette démarche a été lancée en juin 2009 à l’initiative de la CCRPF (selon la géographie et la dénomination à cette date, à savoir : 14 communes qui composaient la CCRPF). Puis un avenant au marché a donné lieu à la prise en compte des 4 communes supplémentaires ayant rejoint la CCRPF en décembre 2009. En 2011, le diagnostic a fait l’objet d’une actualisation afin d’intégrer la ville de Goussainville.

Au 1er janvier 2013, Roissy Porte de France est devenue Communauté d’Agglomération (CARPF) ce qui a conduit de nouvelles communes de l’EPCI à être soumises à la loi SRU. De plus, suite à la parution de la Loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (Loi DUFLOT –réforme de l’article 55 de la loi SRU), le territoire de la CARPF se trouve impacté par un renforcement des objectifs de rattrapage de la production sociale. Ainsi, à l’horizon 2025, le taux minimum de logements sociaux à atteindre passe de 20% à 25%1. Ce renforcement des objectifs concerne 8 communes de l’agglomération : Fontenay-en-Parisis, Fosses, Louvres, Marly-la-Ville, Puiseux-en-France, Saint-Witz, Survilliers et Vémars.

Le diagnostic, partagé par l’ensemble des partenaires, présente un état des lieux du territoire en matière socio-démographique, dresse le bilan de la situation et des dynamiques en cours, ainsi que des politiques locales de l’habitat et du fonctionnement des marchés immobilier et foncier. Un des objectifs est de mettre en exergue les potentiels et les risques d’évolution du territoire d’étude. Par la suite, le document d’orientations présente les principes et les grands objectifs d’une stratégie partenariale d’intervention en matière d’habitat. Enfin, le programme d’actions précise les objectifs quantifiés en termes de production et de localisation de l’offre neuve, ainsi que les modalités d’intervention dans les parcs privé et social existants. Ce document vise également à organiser la mise en œuvre de l’intervention de l’intercommunalité, à mettre en place les dispositifs de pilotage ainsi que l’observatoire du secteur de l’habitat tout comme l’évaluation du PLH.

Le document d’orientations et le programme d’actions s’appuient tous les deux sur les conclusions du présent diagnostic.

Les enjeux de la démarche d’élaboration du PLH Un PLH consiste à :

• Dégager une politique communautaire de l’habitat avec l’ensemble des acteurs du logement du territoire et formuler une stratégie d’intervention partenariale à l’échelle de la communauté d’agglomération,

• Définir des objectifs concrets en matière de création et de requalification de logements pour mieux accompagner les parcours résidentiels des ménages,

1 pour les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en IDF) comprises au sens du recensement de la population dans une agglomération ou un EPCI de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de 15 000 habitants.



6

• Articuler la politique communautaire en matière d’habitat et le projet de territoire de la CARPF (développement économique, politiques de déplacements urbains…)

• Affirmer l’action publique en matière d’habitat :

o Influer davantage sur l’évolution de l’offre de logements afin de répondre aux besoins des habitants

o Affirmer le rôle de pilote de l’intercommunalité dans le dispositif de mise en œuvre et d’évaluation du P.L.H.

Les grands objectifs du PLH vis-à-vis du cadre législatif Le Programme Local de l’Habitat doit permettre, conformément aux prescriptions du cadre législatif, de :

• Diversifier l’offre de logements dans le souci d’équilibres sociaux et territoriaux (développement de segments de l’offre manquants ou à fort potentiel),

• Requalifier les parcs de logements et soutenir leur renouvellement en partenariat avec les propriétaires institutionnels et privés,

• Répondre aux besoins spécifiques en logement et en hébergement (personnes défavorisées, étudiants, jeunes en insertion professionnelle, personnes âgées ou handicapées, gens du voyage),

• Définir les modalités d’observation du secteur de l’habitat et d’évaluation des objectifs du PLH à l’échelle du territoire d’étude.

Le diagnostic résulte du croisement d’analyses statistiques, d’études de documents et d’une démarche de consultation des acteurs locaux de l’habitat, en particulier : les élus communautaires et municipaux, les institutions (DRIHL/ANAH, Conseil Général, Préfecture, ARS, CAF…), les acteurs et professionnels de l’immobilier (bailleurs sociaux, agences immobilières,…) et les associations œuvrant dans le champ du logement (Pact, ADIL, associations spécialisées…).

Hiérarchie des normes règlementaires dans laquelle s’inscrit le PLH2 (cf. schéma page 7)

2 La loi ENL (engagement nationale pour le logement) fixe l’obligation pour les groupements de communes de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une ville de 15 000 habitants de se doter d’un PLH avant le 13 juillet 2009 ; la loi SRU fixe des obligations légales en matière de production de logements sociaux ; la loi ENE (engagement nationale pour l’environnement) fixe les conditions de mise en œuvre du Grenelle de l’environnement ; la loi LRL (relative aux libertés et responsabilités locales) fait du PLH un instrument central du dispositif « habitat » des collectivités territoriales ; la loi MLLE (mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) fixe des mesures favorisant la mobilité au sein du parc social et des obligations en matière de logements pour les personnes défavorisées ; la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) qui met en place un Plan Partenarial de Gestion de la Demande de logement social et d’information des demandeurs par tout EPCI doté d’un PLH. Transfert la compétence PLU aux intercommunalités dans un délai de 3 ans. Le volet habitat de ces PLU vaut PLH.



7

Le PLH

Plans Locaux d’UrbanismePlan d’Occupation des Sols et

cartes communales

Principes directeurs énoncés par les lois ENL, SRU, LRL,

DALO et MLLE

Directives Territoriales d'Aménagement

Schémas de Cohérence Territoriale

Plan de Déplacement Urbain

Schémas départementaux en faveur des publics

spécifiques :

• Plan Départemental d’Action pour le Logt des Personnes Défavorisées

• Schéma gérontologique• Schéma d’accueil des gens

du voyage…

… prend en compte

… est compatible avec …

s’imp

ose

Porter à Connaissance rédigé par l’Etat

Précisions méthodologiques : Le Programme Local de l’Habitat porte sur les 19 communes membres de la CARPF selon la géographie au 1er janvier 2013 bien que les données mobilisées soient antérieures au passage de la CCRPF à la CARPF (restitution du diagnostic en décembre 2011).

Pour certaines thématiques comportant du secret statistique, nous entendrons par « Communauté de Communes Roissy Porte de France » (CCRPF) l’ensemble des 18 communes comprises dans le périmètre de l’intercommunalité en 2011. Par ailleurs, l’ensemble des analyses, hors secret statistique, porte sur le territoire de la CCRPF et de Goussainville (19 communes) que nous avons alors nommé CARPF selon la dénomination actuelle. L’utilisation de cette dénomination a pour objectif une plus grande cohérence avec les documents d’orientations et de programme d’actions qui ont été élaborés après le passage de CC en CA. Ainsi, bien que le diagnostic soit antérieur, l’ensemble des analyses à l’échelle des 19 communes sont indiquées sous le nom de CARPF. Lorsque ce n’est pas le cas, le périmètre d’étude est précisé (CCRPF ou commune de Goussainville seule).



8

Périmètre du Programme Local de l’Habitat de la CARPF

2011 Goussainville associée à la démarche

Territoire de la CARPF en 2013 et élargissements successifs

2009



9

I. Contexte territorial et socio-démographique

Cette partie du diagnostic repose spécifiquement sur le croisement entre :

• une analyse quantitative s’appuyant sur les sources et bases de données suivantes : Filocom (1999 et 2009), Recensement Général de la Population de l’INSEE (1999 et 2008), Sitadel (de 1990 à 2010), fichier Parc privé de l’ANAH (2007) et fichier de la CAF ;

• une analyse documentaire notamment basée sur les études suivantes : Pré-diagnostic du Porter à Connaissance complémentaire de l’Etat (2009) ainsi que du Porter à Connaissance complémentaire (2011), Portrait de territoire de l’INSEE (2011), diagnostic de l’éco-quartier du projet Louvres-Puiseux ;

• une analyse qualitative basée sur des entretiens avec les acteurs locaux.

A. Structure urbaine et positionnement territorial

1. Le positionnement de la CARPF au sein de son environnement départemental et régional

La CARPF est un espace péri-urbain situé aux portes de l’agglomération parisienne, à l’Est du département du Val-d’Oise et à une trentaine de kilomètres de Paris.



10

Le territoire est inséré dans un maillage d’infrastructures… :

• … routières : il est traversé par deux axes principaux:

o L’un Nord/Sud, l’Autoroute A1,

o L’autre Est/Ouest, la Francilienne.

Ces axes routiers permettent un accès rapide aux départements voisins, mais la circulation y est engorgée aux heures de pointe, les échangeurs sont peu nombreux (2 pour l’A1 et 3 pour la Francilienne) et la Francilienne représente une véritable fracture est-ouest du territoire au Nord de Goussainville. Les dessertes routières internes au territoire restent limitées : la D317 traverse le territoire d’étude du Nord au Sud.

• … ferroviaires : le périmètre d’étude est desservi par deux lignes de RER :

o Le RER B, dont la gare est située sur la plateforme de Paris-Charles de Gaulle,

o Le RER D disposant de quatre arrêts en CARPF à Survilliers-Fosses, Louvres et deux à Goussainville.

Ces deux lignes de RER sont très empruntées et soumises à de fortes perturbations.

• … et de transports en commun : les lignes ferroviaires sont relayées par un réseau de bus interne au territoire, Grand R, mis en place par la Communauté de Communes en 2006 ainsi que par des lignes du réseau départemental BusVal d’Oise et le réseau des bus CIF. Par ailleurs, la CARPF a mis en place un service de taxis communautaire, à tarif préférentiel pour les habitants et le service de



11

transport à la demande. Le réseau Filéo mis en place dans le Val-d’Oise dispose d’une ligne de bus permettant de relier Goussainville, Le Thillay, Fosses, Louvres, Marly-la-Ville, Roissy-en-France et plateforme aéroportuaire de Paris Charles de Gaulle 24h/24. Ce réseau est accessible avec un titre de transport classique.

2. Un espace à caractère péri-urbain et rural

Aux portes de l’agglomération parisienne, la CARPF conserve un cadre de vie rural ou péri-urbain selon les communes.

Le territoire s’organise autour… :

• d’un pôle principal, Goussainville : 30 567 habitants, soit la 6e commune la plus peuplée du Val-d’Oise, loin derrière Argenteuil et Cergy.

• … de trois communes péri-urbaines disposant de plus de 7 000 habitants en 2008 :

o Fosses : 9 663 habitants,

o Louvres : 8 974 habitants,

o Ecouen : 7 380 habitants.

• … de 7 communes de taille intermédiaire de 2 000 à 6 000 habitants, organisées autour d’un centre-bourg : Marly-la-Ville, Puiseux-en-France, le Thillay, Roissy-en-France, St Witz, Survilliers et Vémars.

• … de 8 communes à dominante rurale de moins de 2 000 habitants : Bouqueval, Chennevières-lès-Louvres, Epiais-lès-Louvres, Fontenay-en-Parisis, Le Mesnil-Aubry, Le Plessis-Gassot, Vaudherland et Villeron.



12

3. Une densité de population disparate selon les communes

La densité est nettement inférieure à celle observée dans le département et la région : 679 habitants/km² sur l’ensemble de la CARPF, contre 935 pour le Val-d’Oise et 971 en Île-de-France.

Le territoire laisse apparaître de fortes disparités de densité notamment liées aux contraintes imposées par le Plan d’Exposition au Bruit (PEB). Ainsi, l’on distingue des densités :

• Très élevées à Fosses, Goussainville, Le Thillay, (plus de 1 000 habitants par km²). La commune de Vaudherland a également une densité élevée mais fait partie des communes les moins peuplées de France, du fait de sa superficie de 9ha (3ème plus petite commune de France),

• Elevées à Ecouen, Louvres, Vémars et Saint-Witz (comprises entre 700 et 1 000 habitants par km²),

• Modérées à Puiseux-en-France, Marly-la-Ville et Survilliers (comprises entre 200 et 700 habitants par km²),

• Faibles dans les 8 autres communes, inférieures à 200 habitants par km².



13

Entre 1999 et 2008, la densité de population a augmenté et de 6,9% dans la CARPF. L’évolution de la densité s’est faite de manière disparate selon les communes :

• 2 communes ont vu leur densité légèrement baisser: Marly-la-Ville et Fosses ;

• 6 communes ont vu leur densité fortement augmenter : Puiseux-en-France, Chennevières-lès-Louvres et le Mesnil-Aubry, ainsi que St-Witz, Epiais-lès-Louvres et Fontenay-en-Parisis (augmentation liée à une baisse importante sur les périodes précédentes pour ces deux dernières communes) ;

• Les 11 communes restantes ont connu une relative stabilité.



14

4. Les équipements

Le recensement des équipements (voir Annexes) et des services dans les communes résulte d’un croisement entre l’analyse des données et des documents transmis par les communes du territoire et une recherche systématique sur Internet. Il a été réalisé en prenant en compte différents types d’équipements :

Des équipements scolaires et de petite enfance : crèches, haltes garderies, écoles, collèges, lycées, et équipements de formation,

Des équipements sportifs : piscines, gymnases, stades, autres équipements sportifs…,

Des équipements culturels : cinémas, bibliothèques, salles polyvalentes…

Des équipements ou services de santé : hôpitaux, cliniques, centres et cabinets médicaux et paramédicaux (médecine générale, kinésithérapie), structures d’hébergement pour personnes âgées et personnes handicapées…



15

Des équipements commerciaux et services publics : hypermarchés, supermarchés, boulangeries, épiceries, bureaux de poste, agences Pôle Emploi, agences bancaires…

Ce recensement a permis de dresser une typologie des communes selon le nombre et la classification des équipements recensés :

• Les pôles de services supérieurs et indépendants présentant un haut niveau d’équipements et de services, et disposant d’une zone d’attractivité étendue. Cette attractivité des services reste cependant à nuancer sur le territoire du fait de la relative faiblesse de la desserte en transport en commun. La commune de Goussainville, disposant de plus de 60 équipements différents, dont des équipements scolaires diversifiés (y compris collèges et lycée), un centre de formation (GRETA, centre de formation professionnel à destination des demandeurs d’emploi) une offre culturelle et sportive complète est le pôle de service complet identifié sur le périmètre d’études.

• Les pôles de services relais disposant des principaux équipements et services et assurant un rôle de relai auprès de la population résidant dans des communes moins bien équipées. 9 communes de la CARPF sont amenées à jouer le rôle de pôle de services relais. Ces communes se caractérisent par la présence d’équipements scolaires diversifiés, de services médicaux et d’une offre culturelle. L’on notera notamment la présence de 2 lycées publics dans le territoire : Charles Baudelaire à Fosses, Léonard de Vinci à Saint-Witz. Par ailleurs, la commune de Louvres bénéficie de l’implantation d’un lycée international (enseignement privé sous contrat) : « l’Institut Paul Ricœur » privilégiant l’accueil des enfants des salariés de la plate-forme aéroportuaire. Celui-ci, ouvert depuis 2006, propose depuis 2014, un enseignement maternel et primaire dans la partie Sud du parc du Château de Louvres, un collège et un lycée dans la partie Nord. Néanmoins, certains services, à l’exemple de commerces de proximité ou d’équipements pour la petite enfance, peuvent demeurer insuffisants au-sein de certaines de ces communes.

• Les pôles de services de proximité autonomes présentant une relative autonomie puisqu’elles disposent d’au moins 10 équipements et services de proximité. Néanmoins, la diversité de ces équipements demeure limitée puisque les pôles de services de proximité autonomes présentent moins de 10 catégories d’équipements différentes. Deux communes de la CARPF, Vémars et Fontenay-en-Parisis, peuvent être qualifiées de pôle de services de proximité autonomes.

• Les pôles de services de proximité dépendants qui présentent un faible niveau d’équipement (moins de 10 équipements et services de proximité) et une forte dépendance aux pôles voisins. 6 communes de la CARPF correspondent à des pôles de services de proximité dépendants, dont certaines, du fait de leur faible population, ne présentent aucun équipement ou service de proximité à l’exception de salles polyvalentes ou d’équipements sportifs. Ce manque de services, corrélée à une offre insuffisante en transport en commun, peut se révéler particulièrement contraignante pour certains publics spécifiques, comme les personnes âgées ou handicapées. Parmi ces communes, 4 parviennent toutefois à garder des équipements scolaires pour les enfants.



16

5. Une urbanisation contrainte

La CARPF a connu une urbanisation récente liée à l’implantation des activités aéroportuaires dans les années 70. Depuis les années 1989 et l’approbation du Plan d’Exposition au Bruit, l’urbanisation y est fortement contrainte.

Les dispositions du PEB s’appliquent pour 14 communes de la CARPF : Vémars, Villeron, Louvres, Fontenay-en-Parisis, Le Mesnil-Aubry, Le Plessis-Gassot, Ecouen, Bouqueval, Le Thillay, Epiais-lès-Louvres, Chennevières-lès-Louvres, Roissy-en-France, Vaudherland et Goussainville, de manière plus ou moins forte selon les zones et la localisation sous des couloirs aériens. Ainsi, pour les 8 communes les plus exposées, toute extension de l’urbanisation est interdite, à l’exception :

• des activités liées à l’aéroport,

• des logements de fonction nécessaires aux activités de la zone,

• En zone C, des constructions individuelles non groupées dans des secteurs déjà urbanisés et n’entraînant qu’un faible accroissement de la population.

La révision du PEB, rédigée par la DGAC, Direction Générale de l’Aviation Civile, a été approuvée par les préfets des 5 départements franciliens le 3 avril 2007. Cette révision a suscité l’opposition de nombreux acteurs locaux (associations de riverains, élus locaux,

Source : communes de la CARPF



17

collectivités territoriales). Parmi les critiques formulées figure la décision d’étendre les surfaces contraintes.

Par ailleurs, les communes de Survilliers et Fosses sont soumises, pour la partie Nord de leur territoire, aux dispositions de la Charte du Parc Naturel Régional de l’Oise – Pays de France. L’extension de leur urbanisation n’est donc pas permise dans ces zones protégées.

6. Le PGS, Plan de Gêne Sonore

L’aéroport Paris-Charles de Gaulle est doté d’un Plan de Gêne Sonore, plan qui délimite des zones dans lesquelles les riverains peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une aide à l’insonorisation de leur logement. Le PGS de l’aéroport Paris-Charles de Gaulle a été approuvé par arrêté préfectoral le 12 juillet 2004. Il se présente sous forme d’un rapport et d’une carte à du l’échelle 1/25 000 indiquant 3 types de zones :

• La zone 1 dite de très forte nuisance comprise à l’intérieur de la courbe d'indice Lden 70.

• La zone 2 dite de forte nuisance, entre la courbe d’indice Lden 70 et Lden 65 ou 62.

• La zone 3 dite de nuisance modérée entre la limite haute de la zone 2 et Lden 55.



18

Source : Programme d’Aide aux Riverains de l’ADP

Depuis le 1er janvier 2004, Aéroports de Paris gère le dispositif d'aide à l'insonorisation des logements situés dans le PGS. Le financement des indemnisations des riverains est assuré par la taxe sur les nuisances sonores aériennes (TNSA) qui est perçue auprès des transporteurs aériens.

Les conditions pour bénéficier des aides sont les suivantes :

• Le logement doit être situé dans l’une des trois zones du PGS.

• La date du permis de construire du logement doit être antérieure à la date de publication du PEB, soit antérieure au 7 mars 1977 ou au 9 juin 1989 selon les cas.

• Pour les locataires, le versement des indemnisations nécessite l’accord du propriétaire pour la réalisation des travaux.

Les travaux d’insonorisation proposés varient selon la zone du PGS mais concernent généralement les menuiseries extérieures (fenêtres, portes fenêtres), la toiture, la ventilation voire les murs.

L’aide financière couvre environ 80% du montant total des prestations (diagnostic acoustique et insonorisation) mais peut être majorée pour des ménages aux revenus modestes. Cette aide est calculée en fonction du nombre de pièces du logement et est plafonnée en fonction de la zone du PGS dans laquelle se trouve le logement.



19

Synthèse – Structure urbaine et positionnement territorial

Les matrices sont des outils de synthèse mettant en exergue les points saillants de l’analyse statistique et des entretiens qualitatifs.

Forces Faiblesses

Un cadre de vie urbain et paysager de qualité, aux portes de l’agglomération parisienne

La conjugaison d’actions et d’outils pour aider au portage foncier (EPF VO)

5 gares RER localisées dans le périmètre d’étude, dont 2 à Goussainville

Une urbanisation contrainte (PEB, PNR)

Un réseau de transports en commun insatisfaisant (incidents fréquents sur le RER D et B, des dessertes de bus peu fréquentes…)

Des axes routiers importants mais qui ne sont pas au service de liaisons internes au territoire

Des surcoûts liés à l’insonorisation des logements

Opportunités Risques

Le développement de nouvelles dessertes pour favoriser les axes intérieurs et transversaux (liaison RER D/RERB, pôles gares, réseau Filéo)

Des communes soumises au PEB : un développement contraint entraînant une perte de population

Des communes non soumises au PEB : une urbanisation consommatrice d’espace entraînant une diminution du foncier



20

B. Contexte démographique

1. Une stabilisation de la croissance démographique depuis 1999

Evolution de la population à l’échelle intercommunale

Entre 1968 et 2008, la CARPF a connu une croissance de 128 % de sa population, contre une augmentation de 68 % pour le Val-d’Oise et de 26 % pour l’Île-de-France. La population de la CARPF est passée de 37 182 habitants en 1968 à 84 970 en 2008.

Cette croissance a été particulièrement forte entre la fin des années 60 et le début des années 80 : entre 1968 et 1982, la population de la CARPF a été multipliée par 1,7. Depuis 1999, la croissance s’est stabilisée.

• Ainsi, entre 1968 et 1975, période correspondant à la création de l’aéroport, la population croît à un rythme moyen de +7,1% par an (contre +2,8% dans le Val-d’Oise et +0,9% en Île-de-France),

• Entre 1975 et 1982, le rythme de croissance annuel moyen suit les tendances du département (+1,2%/an contre +1,3%/an pour le Val-d’Oise).

• Entre 1982 et 1999, la croissance de la population se stabilise, à un rythme annuel moyen de +1,2%/an contre +1,1% pour le département.

• Depuis 1999, la population est relativement stable avec un rythme de croissance annuel de +0,75%/an. Si ce rythme de croissance reste légèrement supérieur à ceux observés dans le département (+0,6%/an) et dans la région (+0,7%/an), cela est dû en partie au rythme actuel de Goussainville.

Evolution de la population à l’échelle communale depuis 1999

A l’échelle communale, des disparités importantes font jour :

• 2 communes perdent de la population : Marly-la-Ville et Fosses,

• 5 communes connaissent une relative stabilité de leur population (entre 0 +0,5 %/an) : Ecouen, Louvres, Survilliers, Vaudherland, Villeron et Vémars,

• 8 communes connaissent une croissance notable et supérieure à celle du département (entre 0,5 et 2,5%/an) : Bouqueval, Fontenay-en-Parisis, Le



21

Plessis Gassot, Le Thillay, Puiseux-en-France, Roissy-en-France, Le Mesnil-Aubry et Goussainville.

• Les 4 autres communes (Chennevières, Epiais, Le Mesnil-Aubry et St-Witz) connaissent une croissance très forte : plus de 2,5%/an.

Caractérisation de la population entre 1999 et 2008

L’évolution de la population est analysée au regard de deux facteurs : le solde migratoire et le solde naturel. Depuis 1968, la croissance de la population était portée par un solde migratoire très positif, pouvant avoir un double facteur explicatif : de nature économique (recherche d’emploi) ou relatif au logement (souhait d’une maison individuelle acquise plus facilement dans les communes du territoire d’études).

Depuis 1999, le ralentissement de la croissance de la population à l’échelle de la CCRPF3 est essentiellement dû au solde migratoire négatif : - 0,4%. Le solde naturel positif (+0,9%) permet de compenser le départ de ces populations du territoire et de maintenir une croissance positive. A Goussainville, la croissance de la population est

3 Données non disponibles pour la commune de Goussainville



22

soutenue à la fois par le solde naturel, similaire à celui de la CCRPF (+ 0,9%), et par le solde migratoire qui reste positif (+1,1%).

Un solde migratoire négatif s’observe, dans une même mesure, dans le département et la région, touchés par le départ vers la province d’une partie des habitants, notamment des ménages arrivant à l’âge de la retraite et disposant des moyens de quitter le territoire. Cette situation est renforcée sur le territoire du fait du phénomène de migrations liées aux difficultés des ménages de se loger dans le territoire. Ils sont amenés à s’éloigner vers les départements voisins (Oise, etc.) plus attractif en termes de marchés immobilier et foncier.

2. Une population relativement jeune

La répartition par tranche d’âge des habitants de la CARPF met en évidence deux classes d’âge prédominantes : les enfants de moins de 15 ans et les 30 à 44 ans. A l’inverse, on observe une légère sous-représentation des ménages arrivant en âge de dé-cohabiter (15-29 ans). En effet, pour des questions relatives à l’emploi, aux études ou au logement, ces derniers sont souvent amenés à quitter leur commune de résidence. Pour cette même tranche d’âge, Goussainville se situe à un niveau supérieur au Val-d’Oise (21%) et identique à l’Île-de-France avec 23%.

Cette répartition laisse supposer un fort potentiel de décohabitation dans les 10-20 ans à venir, lorsque les 0-15 ans arriveront en âge de dé-cohabiter.

Par ailleurs, les ménages de 60 ans ou plus sont moins représentés (13,3% sur l’ensemble de la CARPF) qu’aux échelles de comparaison (15,5% pour le département et 17,2% pour la région). Ceci s’explique par le départ d’une partie de cette population, une fois arrivé l’âge de la retraite.



23

L’indice de jeunesse4 sur l’ensemble des 19 communes est ainsi nettement supérieur à celui observé pour le département et la région : 2,01 contre 1,85 pour le Val-d’Oise et 1,5 pour l’Île-de-France. La commune de Goussainville présente un indice de jeunesse inférieur (1,8) à la moyenne de la CARPF. En revanche, les communes de Villeron et Chennevières-lès-Louvres présentent un indice de jeunesse nettement supérieur.

3. Un territoire composé de familles

En 2008, la population de la CARPF est majoritairement constituée de ménages de plus de deux personnes (55%), surreprésentés comparativement aux autres échelles d’analyse (47% dans le Val-d’Oise et 39% en Île-de-France).

Par ailleurs, en 2008, la population des ménages présente les caractéristiques suivantes :

• 44% des ménages sont des couples avec un ou plusieurs enfants, contre 37,5% pour le département et 29,5% pour la région. Ils sont d’autant plus représentés à Goussainville avec 46%,

• Les personnes seules sont moins représentées qu’aux échelles de comparaison : 20,8% pour la CARPF, contre 26,4% pour le Val-d’Oise et 35,5% en Île-de-France.

Cette tendance s’explique par une part moindre qu’aux échelles de référence de ménages âgés et de jeunes.

4 Part de personnes de moins de 20 ans divisée par la part de personnes de plus de 60 ans.



24

4. Le desserrement des ménages

La CARPF compte 2,9 personnes par ménage en 2008. Ce chiffre est plus élevé que pour le département (2,7) et la région (2,4) en raison d’une présence importante de familles avec enfants, en particulier à Goussainville (3,2).

De manière similaire aux observations réalisées au niveau national, on constate une tendance au desserrement des ménages5 depuis 1999. Pour la CARPF, le desserrement des ménages reste mesuré en raison d’une relative jeunesse de la population et de la présence de familles.

Ainsi, la taille des ménages diminue d’un point entre 1999 et 2008. Selon les communes, on observe :

• Une légère diminution (ou stagnation) du nombre de personnes par ménages pour 3 communes : Ecouen, Saint-Witz et Survilliers, en raison d’une forte présence de familles.

5 Le desserrement des ménages s’explique par le vieillissement de la population et par des phénomènes sociologiques traduisant une évolution des modes de vie : augmentation du nombre de familles monoparentales et des séparations, allongement du célibat.



25

• Une forte diminution supérieure à 5% pour 7 communes (Fosses, Louvres, Marly-La-Ville, Puiseux-en-France, Roissy-en-France, et Vémars) liée principalement au vieillissement de la population.

• Une augmentation pour les communes de Goussainville et Le Thillay, que l’on peut assimiler au renouvellement de la population lié à l’arrivée de familles.

5. Les prévisions à horizon 2030

Les projections de la population réalisées par l’INSEE à horizon 2030 font état des dynamiques suivantes à l’échelle du Val-d’Oise :

• Une croissance portée par un solde naturel excédentaire, et qui compense un solde migratoire déficitaire,

• Un vieillissement moindre en Île-de-France, du fait des spécificités des migrations régionales: arrivées de jeunes de 15 à 24 ans et parallèlement, départs de retraités et de familles,

• Sur 2005-2030, une croissance démographique attendue de 11,7%, soit le 3ème rang de l’accroissement de population, derrière la Seine-et-Marne (+24,4%) et les Hauts-de-Seine (+15,8%),

• 5 360 nouveaux arrivants annuels dans le Val-d’Oise sur 2005-2030,

• Le Val-d’Oise resterait l’un des départements les plus jeunes (âge moyen en 2030 : 38,1 ans), occupant le 2ème rang derrière la Seine-Saint-Denis,

• Néanmoins, la part des plus de 60 ans passerait de 14,2% à 21,4%.

Evolution prospective de la population entre 2005 et 2030 pour le Val d'Oise et l'Ile de France

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00%

Moins de 20 ans

20-59 ans

60 ans ou plus

Dont 80 ans ou plus

Moins de 20 ans

20-59 ans

60 ans ou plus

Dont 80 ans ou plus

Val

d'O

ise

Ile

de F

ranc

e

2005

2030

Source: INSEE, études et analyses, « D’ici 2030, 1 million de franciliens supplémentaires »



26

6. Synthèse – Contexte démographique

Forces Faiblesses

Une population active Un territoire attractif pour

les familles

Un manque en logements adaptés entrainant un départ des jeunes décohabitants du territoire d’étude ou un maintien au domicile familial

Un départ d’une partie des ménages arrivés à l’âge de la retraite

Un solde migratoire négatif, faiblement compensé par un solde naturel mesuré

Un fort potentiel de décohabitation des jeunes

Un potentiel d’offre à créer pour les personnes âgées

Une perte de dynamisme démographique (poursuite de la diminution des migrations et du vieillissement de la population)

Une diminution des besoins en équipements (équipements scolaires : risques de fermeture de classes…)




27

C. Contexte socio-économique : revenus et catégories socioprofessionnelles

1. Les catégories socioprofessionnelles

Les catégories socioprofessionnelles les plus représentées en 2008 dans la CARPF sont les employés (22% des actifs de plus de 15 ans), les professions intermédiaires (16,6%) et les ouvriers (16,6%).

La CARPF se distingue ainsi des échelles de comparaison par une sur représentation des employés (22%, contre 20% dans le Val-d’Oise et 17,6% en Île-de-France) et des ouvriers (16,6% contre 12,4% dans le Val-d’Oise et 18,6% en Île-de-France).

En revanche nous notons une sous-représentation des cadres (8,9% en CCRPF, 3,3% à Goussainville) contre 10,4% dans le Val-d’Oise et 16,5% en Île-de-France) et à l’inverse, une sur-représentation de la catégorie socio-professionnelle des autres inactifs à Goussainville (24,2% à Goussainville, contre 18,2% dans le Val-d’Oise et 17,8% en Île-de-France). La proportion des autres inactifs à l’échelle du territoire d’étude (18,2%) reste cependant similaire aux échelles de comparaison.

En outre, les spécificités de la CCRPF6 en termes de catégories socioprofessionnelles se confirment entre 1999 et 2008. Ainsi, le nombre d’ouvriers augmente de 3,4% sur cette période, alors qu’il diminue dans le Val-d’Oise et en Île-de-France. De même, les nombres d’employés et de professions intermédiaires augmentent plus fortement en CCRPF, respectivement de 5,3% et de 15%.

Un phénomène de rattrapage est toutefois en cours. En effet, le nombre de cadres et professions intellectuelles supérieures s’accroît fortement en CCRPF, progressant de

6 Données indisponibles pour Goussainville en 1999



28

32,4% entre 1999 et 2008. Une évolution similaire s’observe à l’échelle du département et de la région, dans des proportions similaires (31,1% et 33,7%)

Territorialement, les cadres et professions intellectuelles supérieures élisent plutôt domicile à Saint-Witz, Ecouen ou Puiseux-en-France. En effet, dans ces communes, les cadres-professions intellectuelles supérieures représentent respectivement 22%, 11,9% et 10,3% des plus de 15 ans, alors que la part moyenne à l’échelle de la CCRPF est de 7,1%.

2. Une population aux revenus moyens

A l’échelle de la CARPF, une prééminence de la « classe moyenne »…

En 2009, la CARPF se distingue par une forte représentation des ménages aux revenus moyens (revenus compris entre 60% et 130% des plafonds HLM) voir annexe. En effet, les revenus moyens concernent 53,4% des ménages, alors qu’ils en représentent respectivement 43,5% et 37,6% aux échelles départementale et régionale.

La commune de Goussainville présente des caractéristiques plus modestes que les autres communes: elle concentre un plus grand nombre de ménages modestes à très modestes et, à l’inverse, accueille moins de ménages aisés.

On observe de manière générale une propension à la sous-représentation à la fois des ménages aux revenus élevés et des ménages aux revenus très modestes:

• Les ménages très modestes, percevant des revenus inférieurs à 30% des plafonds HLM représentent 9% des ménages de la CARPF. La proportion de ménages modestes est plus importante à Goussainville (15,4%) A titre de comparaison, ils représentent 9,5% des ménages du Val-d’Oise et franciliens.

• Les ménages aisés, dont les revenus sont supérieurs à 130% des plafonds HLM représentent 17% des ménages de la CARPF. Ils ne représentent que 13,3% des ménages à Goussainville. A titre de comparaison, ils représentent 19,4% des ménages du Val-d’Oise et 24% des ménages franciliens.



29

…Mais d’importantes disparités territoriales :

La CARPF reste un territoire hétérogène en matière de revenus. En conséquence, si à l’échelle de la CCRPF 58,9% des ménages (65,1% avec Goussainville) sont éligibles au logement social (revenus inférieurs à 100% des plafonds HLM), à l’échelle communale, les situations sont contrastées7 :

• 7 communes comptent plus de 65% de ménages éligibles au logement social. Il s’agit des communes de Goussainville, Survilliers, Louvres, Chennevières-lès-Louvres, Le Thillay et Bouqueval. A noter que les communes de Bouqueval et Goussainville se situent respectivement à 73,7% et 77,5% de ménages éligibles.

• 8 communes présentent de 50% à 65% de ménages éligibles au logement social. Il s’agit des communes de Marly-la-Ville, Villeron, Vémars, Puiseux-en-France, Fontenay-en-Parisis, Le Mesnil-Aubry, Ecouen et Roissy-en-France.

• 1 commune, Saint-Witz, se distingue par une part très faible de ménages éligibles au logement social : seuls 25,7% des ménages perçoivent des revenus inférieurs aux plafonds HLM.

7 Les données des revenus par habitants en 2009 sont indisponibles pour 2 communes de la CCRPF : Epiais-lès-Louvres et Vaudherland.



30

D. Contexte socio-économique : activité et emploi

1. Le dynamisme économique

Les caractéristiques de l’activité économique

Incluant sur son territoire la plate-forme aéroportuaire de Paris-Charles de Gaulle, la CARPF représente un pôle d’emplois majeur en Île-de-France. Elle concentre ainsi 25% des emplois du Val-d’Oise alors qu’elle ne représente que 7,3% de la population départementale. En termes absolus, la CARPF offre près de 115 000 emplois. La comparaison entre les nombres d’actifs résidents et d’emplois conduit à un ratio théorique de 3 emplois par actif résident en 2008 (4 emplois par actif résident en CCRPF seule).

Les évolutions récentes confirment le dynamisme économique de la CARPF. En effet, entre 1999 et 2008, le nombre d’emplois augmente de 40%. La création d’emplois y est donc plus forte qu’aux échelles de comparaison, le nombre d’emplois augmentant de 19% dans le Val-d’Oise et de 12% en Île-de-France.

La CARPF est un territoire à dominante tertiaire : du fait de la prédominance des activités de service en lien avec la plate-forme aéroportuaire (nettoyage, sécurité,



31

commerces de gros et de détail, hôtellerie-restauration, transport & logistique), 95% des emplois sont dans le tertiaire.

D’ailleurs, en CCRPF seule, les créations d’emploi se font essentiellement dans le tertiaire (42,6% de créations d’entreprises en 2010), mais également dans la construction (21,2% de créations d’entreprises en 2010).

Un dynamisme économique principalement porté par la plate-forme de Paris-Charles de Gaulle

80% des emplois de la CARPF, soit près de 92 000 emplois, sont situés sur la seule commune de Roissy-en-France, qui accueille la plate-forme aéroportuaire.

De plus, la hausse de l’emploi observée entre 1999 et 2008 est portée par le dynamisme de la plate-forme aéroportuaire. En effet, 36 674 emplois sont créés sur la seule commune de Roissy-en-France, ce qui représente une croissance de l’emploi de 66%.

Les autres centres d’emplois du territoire

Outre la plate-forme aéroportuaire, les principaux centres d’emplois de la CARPF en 2008 sont les communes de Goussainville (8 200 emplois) Louvres (2 553 emplois), Fosses (2 149 emplois), Survilliers (2 034 emplois), Marly-la-Ville (1 984 emplois) et Le Thillay (1 631 emplois).

Des créations d’emplois notables s’observent au niveau de ces communes8 entre 1999 et 2008. Ainsi, sur cette période, la croissance de l’emploi est de 19,5 % à Ecouen (267 emplois créés), de 23,9% à Fosses (415 emplois créés) et de 26,8% à Survilliers (430 emplois créés).

Ces centres d’emplois sont liés à des Zones d’Activité anciennes en cours de requalification. La commune de Goussainville s’est dotée d’un espace de développement économique dans les années 1950. Elle envisage aujourd’hui la requalification de ses 4 zones d’activités en vue d’un positionnement stratégique au sein du projet du Grand Paris et plus précisément dans le CDT Cœur Economique Roissy Terres de France. Les requalifications des ZA de Louvres, de Fosses/Saint-Witz et de Le Thillay ont été entreprises dans le cadre du Programme de requalification des parcs d’activité du Val-d’Oise entre 2001 et 2006.

8 Données Insee 1999 indisponibles pour Goussainville



32

Par ailleurs, de nouvelles Zones d’Activité Intercommunales sont actuellement en projet ou en cours de développement à Louvres, Vémars, Survilliers, Le Thillay et Villeron.



33

2. Un territoire caractérisé par un taux d’activité très élevé et par un taux de chômage traditionnellement faible

La CCRPF (périmètre sans Goussainville) se distingue du Val-d’Oise et de l’Île-de-France par son fort taux d’activité. Ainsi, en 2008, ce taux atteint 53,1% en CCRPF alors qu’il est égal à 50,1% dans le département et à 51,4% dans la région. A l’inverse, Goussainville se distingue par un taux d’activité plus faible (46,4%).

Les évolutions récentes confirment d’ailleurs cette spécificité de la CCRPF. En effet, en 2008, le territoire compte 1 914 actifs supplémentaires par rapport à 1999. On constate un accroissement de 2,56 % du taux d’activité de la CCRPF, accroissement cependant inférieur à ceux observés aux échelles départementale (+3,06%) et régionale (+2,98%).

Ce taux d’activité élevé s’explique notamment par :

• Le fort taux d’activité des jeunes. Ce taux atteint 45,4% dans la CARPF (49,1% en CCRPF) alors qu’il est égal à 44,4% dans le Val-d’Oise et à 45,9% en Île-de-France. En effet, les jeunes de la CARPF entrent précocement sur le marché du travail, comme en témoignent les données relatives aux taux de diplôme. Ainsi, 19,6% des jeunes de plus de 15 ans n’ont aucun diplôme, alors qu’ils sont 1,6% en Île-de-France à ne pas avoir de diplôme.

• Le profil des emménagés récents de la CARPF. En effet, les nouveaux arrivants sont principalement des actifs. Ainsi, 90% des emménagés entre 2005 et 2009 sont des actifs (93% en CCRPF) alors que dans le Val-d’Oise ou en Île-de-France, ils sont 87% et 85% dans ce cas.

• Le départ de la CARPF de ménages arrivés à l’âge de la retraite. Par exemple, les plus de 60 ans réalisent 30% des ventes de biens dans le territoire alors qu’ils ne représentent que 14% de la population en 2008. Ces départs entraînent une diminution de la part des inactifs et, par conséquent, une élévation de la part des actifs. Si ce phénomène est particulièrement visible sur le territoire de la CARPF, il en va de même à l’échelle départementale et francilienne.

En outre, la CCRPF (périmètre sans Goussainville) se caractérise par un taux de chômage plus faible que le Val-d’Oise et l’Île-de-France. Le taux de chômage y est de 7,7% en 2008 alors qu’il atteint 11,3% dans le Val-d’Oise et 11,3% en Île-de-France. A l’inverse, le taux de chômage est plus élevé à Goussainville (16,6%).

L’évolution sur 1999-2008 indique une amélioration de la situation face au chômage en CCRPF. En effet, le chômage en CCRPF9 décroît de 13,9% entre 1999 et 2008. Une diminution moindre s’observe au cours de la même période pour le Val-d’Oise et l’Île-de-France (respectivement -5,9 % et -6,7%).

3. Un dynamisme économique qui profite peu aux résidents du territoire

Les emplois proposés dans le périmètre d’étude sont majoritairement occupés par des actifs non-résidents. Réciproquement, la majorité des actifs quittent le territoire pour se rendre sur leur lieu de travail. Ainsi, plus de 79% des actifs occupés du périmètre d’étude travaillent dans une commune autre que leur commune de résidence. En outre, plus de 35% de ces mêmes actifs quittent leur département de résidence, le Val-d’Oise, pour rejoindre leur lieu de travail. Seulement 3% quittent la région pour rejoindre leur lieu de travail.

9 Données indisponibles pour Goussainville en 1999



34

Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces importantes migrations pendulaires :

• L’inadéquation entre l’offre et la demande d’emploi. En effet, les emplois proposés sur la plate-forme de Paris-Charles de Gaulle requièrent des qualifications, telles que la maîtrise de langues étrangères, que ne possèdent pas nécessairement les actifs résidant dans le territoire.

• La faible offre en formations du territoire. Les actifs résidents du territoire n’ont pas accès à des centres de formation de proximité qui leur permettraient d’acquérir les qualifications nécessaires à une embauche sur la plate-forme aéroportuaire.

• Les difficultés d’accès aux emplois de la plate-forme de Paris-Charles de Gaulle. Les transports en commun internes au territoire se révèlent insuffisants et inadaptés aux caractéristiques des emplois proposés. Ainsi, les fréquences des transports en commun sont incompatibles avec des horaires décalés. Cependant, l’arrivée de Filéo, service de transport à la demande à destination de la plateforme 24h/24 et 7j/7, facilite aujourd’hui les trajets des habitants des communes de Goussainville, Le Thillay, Fosses, Louvres, Marly-la-Ville et Roissy-en-France.



35

4. Synthèse : Contexte socio-économique

Forces Faiblesses

Un pôle d’emploi majeur, attractif pour de jeunes actifs,Un taux d’activité très élevé et peu de chômage

Une hétérogénéité entre les communes en matière de revenus et de CSPUne population plus modeste àGoussainville et un phénomène de paupérisationDes emplois qui ne profitent pas suffisamment aux résidentsDes difficultés récurrentes des salariés de la plateforme à se logerUn maillage en transports en commun insatisfaisant


Projets de développement du Pôle Charles-de-Gaulle,Projet de développement de nouvelles ZAE (Zones d’Activité Economiques), en complément de la requalification des anciennesRoissy : un territoire à potentiel, identifié dans le « Grand Paris »

Dégradation du secteur aéroportuaire et, de fait, du secteur hôtelier, entraînant une hausse du chômage liée à la conjoncture économique et touchant prioritairement les contrats les plus précaires

Forces Faiblesses

Un pôle d’emploi majeur, attractif pour de jeunes actifs,Un taux d’activité très élevé et peu de chômage

Une hétérogénéité entre les communes en matière de revenus et de CSPUne population plus modeste àGoussainville et un phénomène de paupérisationDes emplois qui ne profitent pas suffisamment aux résidentsDes difficultés récurrentes des salariés de la plateforme à se logerUn maillage en transports en commun insatisfaisant


Projets de développement du Pôle Charles-de-Gaulle,Projet de développement de nouvelles ZAE (Zones d’Activité Economiques), en complément de la requalification des anciennesRoissy : un territoire à potentiel, identifié dans le « Grand Paris »

Dégradation du secteur aéroportuaire et, de fait, du secteur hôtelier, entraînant une hausse du chômage liée à la conjoncture économique et touchant prioritairement les contrats les plus précaires



36

II. Portrait du secteur de l’habitat de la CARPF

Cette partie du diagnostic repose sur le croisement entre :

• une analyse quantitative s’appuyant sur les sources et bases de données suivantes : Filocom (1999, 2007, 2009), Recensement Général de la Population de l’INSEE (1990, 1999 et 2008), base BIEN de la chambre des notaires (2000-2010), fichier parc privé de l’ANAH (2007), fichier Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) 2010 de l’ANAH, Inventaire SRU de la DRIHL,

• une analyse documentaire basée sur les études suivantes : Conventions du Programme de Rénovation Urbaine de Fosses et de Goussainville, Bilans des OPAH et OCAH, Etude de l’EPA sur la capacité et condition de production de logements en Plaine de France (2008), Contrat Urbain de Cohésion Sociale de la Ville de Fosses, Plan Départemental de Lutte Contre l’Habitat Indigne, Schéma départemental d’Accueil des gens du voyage

• la réalisation d’entretiens qualitatifs auprès des acteurs du parc privé (ANAH, ADIL, PACT, ARS, professionnels de l’immobilier…) et du parc social (I3F, Domaxis, France Habitation, Valestis, Valophis…).

A. Structure de l’offre de logements

1. Les caractéristiques du parc de la CARPF

En 2008, la CARPF compte un parc de 30 572 logements (20 491 en CCRPF et 10 081 à Goussainville), dont 94,5% sont des résidences principales. Le faible taux de résidences secondaires (0,5%) est similaire à celui que l’on observe à l’échelle du département (0,8%) et inférieur à celui de la région (1,9%). Le taux de logements vacants (4,7%), relativement faible, est comparable à celui du département (4,5%) et inférieur à celui de la région (6%).



37

Le parc de logements de la CARPF se caractérise par la prédominance de l’habitat individuel, qui représente 71% des résidences principales en 2008, contre 47% au niveau du département et 28% pour la région.

Cependant, à l’échelle communale, on observe :

• une plus forte proportion d’habitat collectif à Roissy-en-France (60%), notamment en raison d’un nombre important de logements en résidence (jeunes travailleurs), et Survilliers (57%),

• une relative mixité entre habitat collectif et habitat individuel à Ecouen (51%),

• une large prédominance de l’habitat individuel pour les 16 autres communes (plus de 60 % de logements individuels).



38

2. Les statuts d’occupation : une surreprésentation de propriétaires occupants

La CARPF se distingue du département et de la région par une surreprésentation des propriétaires occupants et une sous-représentation des locataires du parc social et du parc privé.

Ainsi, en 2008, 67 % des résidences principales sont occupées par leurs propriétaires, ce qui est nettement supérieur à la moyenne départementale (58,1%). En revanche, les parts de locataires privés (12,7%) et de locataires HLM (17,8%) sont moindres qu’à l’échelle départementale (respectivement 16 % et 23,8 %).

L’on note néanmoins des spécificités communales :

• Une proportion de logements locatifs sociaux plus importante à Goussainville, Ecouen, Fosses, Louvres, Survilliers, Vémars (plus de 15 % de logements sociaux, d’après les données INSEE-RGP 2008)

• Un parc locatif privé particulièrement important à Bouqueval, Chennevières-lès-Louvres, Epiais-lès-Louvres, Le Plessis-Gassot, Roissy-en-France, Vaudherland et Villeron (plus de 20%),

• Une large prédominance de logements occupés par leur propriétaire pour 7 communes (plus de 75%) : Fontenay-en-Parisis, Fosses, le Mesnil Aubry, Le Thillay, Marly-la-Ville, Puiseux-en-France et Saint-Witz.

• Roissy-en-France présente un équilibre entre parc collectif social et parc privé.



39

3. L’ancienneté et le niveau de confort des logements

L’ancienneté du parc

Près d’un tiers des résidences principales ont été construites entre 1975 et 1989 et 21% depuis 1990. Ainsi, plus de la moitié de résidences principales ont été construites après 1975. A Goussainville, les logements construits avant 1975 sont plus représentés que dans les autres communes de la CARPF (49,4% de logements construits entre 1949 et 1974 à Goussainville, contre 33,9% dans le reste du territoire intercommunal), en raison d’une urbanisation plus ancienne de la commune.

Les logements très anciens construits avant 1949 représentent 14 % des résidences principales de la CARPF (contre respectivement 17% et 31% pour le département et la région).

L’ancienneté des logements peut aisément être mise en relation avec de faibles performances énergétiques.



40

Le confort des logements

Il existe trois niveaux de confort :

• Les logements tout confort, qui présentent les trois éléments de confort que sont la salle d’eau, les toilettes intérieures et le chauffage central,

• Les logements au confort partiel, où il manque un à deux éléments de confort,

• Les logements sans confort-inconfortables, qui ne disposent ni de salle d’eau, ni de toilettes intérieures, ni de chauffage central.

En 2009 91,3 % des résidences principales de la CARPF sont qualifiées de « tout confort », et 7 % ne bénéficient que d’un confort partiel ou sont concernées par un inconfort total. Le taux de logements « tout confort » est supérieur à celui observé dans le département (90,3%) et dans la région (83,1%). La part de logements « tout confort » est cependant supérieure en ce qui concerne la CCRPF seule (92,8%), la commune de Goussainville présentant une part de logements « confort partiel » plus importante (9,8% contre 4,8% en CCRPF).



41

Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces situations d’inconfort :

• La présence, dans certaines communes, de propriétaires bailleurs louant des logements ne correspondant pas aux normes d’habitabilité,

• La division de grands logements pour de l’investissement locatif sans respect des normes d’habitabilité,

• La présence de propriétaires occupants n’ayant pas les moyens financiers d’entretenir leur logement.



42

4. La taille des logements

La typologie du parc

Par rapport aux échelles de comparaison, le parc de résidences principales de la CARPF est composé :

• D’une faible proportion de petits logements (T1/T2) : 14,5 % contre 19,7% pour le département et 32% pour la région,

• D’une part de logements intermédiaires (T3/T4) similaire à celle de la région: 47 % du parc du périmètre d’étude et 48% de la région. Ce taux est toutefois inférieur à celui observé dans le département (55%),

• D’une forte proportion de grands logements (T5/T6) : 28 % pour la CARPF, contre 24% dans le Val-d’Oise et 17% en Île-de-France.



43

A l’échelle communale, des disparités s’observent :

• des communes avec un très fort taux de logements de 5 pièces et plus : Villeron (43,8%) et Fontenay-en-Parisis (45,3%). Puiseux-en-France et Marly-la-Ville en possèdent respectivement 42% et 43%. La commune de St Witz, quant à elle, dispose d’un habitat individuel largement prédominant, avec 79,5% de logements de 5 pièces ou plus,

• Roissy-en-France dispose de presque 30% de petits logements (T1 ou T2) en raison de la présence d’un parc important de logements-foyers, à destination de jeunes travailleurs.

L’adéquation entre la taille des logements et la taille des ménages

L’adéquation réelle entre taille des logements et taille des ménages

Cet indicateur permet de comparer le niveau d’adéquation réel entre la taille des ménages et la taille des logements qu’ils occupent. Les données présentées sont fournies par l’INSEE mais exclusivement disponibles pour les communes de plus de 2 000 habitants au sein de l’EPCI.

1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes et Total

Typ

e d

e

mé

na

ge

s

1 pièce 75,0% 17,1% 5,1% 1,6% 0,5% 0,5% 100,0%2 pièces 55,0% 30,6% 8,9% 3,8% 1,6% 0,2% 100,0%3 pièces 27,1% 32,4% 20,0% 12,8% 5,0% 2,7% 100,0%4 pièces 14,8% 29,2% 21,2% 21,0% 9,4% 4,4% 100,0%5 pièces 10,0% 26,4% 19,7% 24,8% 12,2% 6,9% 100,0%

6 pièces ou + 6,6% 21,6% 17,6% 26,1% 16,2% 11,9% 100,0%Total 20,9% 27,7% 18,3% 18,7% 9,1% 5,2% 100,0%Source : INSEE, RGP

adéquation 16 016 54,5%

sous-occupation 6 551 22,3%sous-occupation "accentuée" 5 735 19,5%

sur-occupation 832 2,8%sur-occupation "accentuée" 236 0,8%

Taille du logement

En 2008 l’indicateur d’adéquation entre la taille des logements et la taille des ménages laisse apparaître, pour les communes de plus de 2 000 habitants :

• un taux d’adéquation réelle de 54 % au sein de la CARPF, 51% en CCRPF et 61% à Goussainville,

• une sous-occupation marquée de l’ordre de 42 %, 47% en CCRPF dont 23 % dite « accentuée » et 19,4% à Goussainville. Ce taux peut s’expliquer d’une part par les phénomènes de vieillissement de la population et de départ des jeunes décohabitants qui induisent la baisse du nombre de personnes par ménage. D’autre part, ce taux reflète les choix résidentiels des ménages qui s’installent en CCRPF pour disposer de logements spacieux.

• une sur-occupation marginale de l’ordre de 2,8 % (dont 236 logements en sur-occupation accentuée) et 1,5% en CCRPF, plus marquée à Goussainville avec 5,4%.



44

L’adéquation théorique entre taille des logements et taille des ménages

Nombre % Nombre % Nombre % Logements 3830 13,0% 14357 48,9% 11182 38,1% 29369Ménages 14282 48,6% 10871 37,0% 4217 14,4% 29370Demande / Offre 3,73 0,76 0,38 1,00Source: Insee, RGP2008

Total

Indicateurs d'adéquation entre la taille de logements et la taille des ménages en 2008 pour les 10 communes de la CCRPF de plus de 2 000 habitants et Goussainville

1-2 personnes T1 - T2

3-4 personnesT3-T4

5-6 personnes et +T5-T6 et plus

Indice d'occupation

Cet indicateur permet de comparer le niveau d’adéquation théorique entre la taille des ménages résidant au sein de la CARPF et la taille des logements disponibles dans le territoire. Les données présentées sont fournies par l’INSEE mais exclusivement disponibles pour les communes de plus de 2 000 habitants.

L’indice théorique d’occupation, calculé en 2008 pour le territoire d’étude, fait état de trois déséquilibres :

• Une offre de T3/T4 supérieure au volume des ménages de 3 personnes et plus : indice d’occupation de 0,810,

• Une offre de T5 et plus nettement supérieure au volume des ménages de 5 personnes et plus : indice d’occupation de 0,4,

• La tension subie par les petits logements : on compte près de 4 ménages d’1 ou 2 personnes pour un logement de type T1/T2.

Cet indice est à relativiser eu égard aux choix résidentiels des familles qui ne recherchent pas nécessairement des logements en adéquation avec la taille de leur ménage. Ainsi, l’indicateur donne à penser qu’il n’y pas de tension réelle sur les grands logements alors que ces produits font l’objet d’une demande forte de familles recherchant des surfaces plus grandes à proximité de Paris.

En revanche, cet indice témoigne de la tension existante sur le segment des petits logements. Cette tension se fait particulièrement ressentir pour les ménages ne disposant pas de ressources suffisantes pour accéder à un logement plus grand, en particulier les décohabitants et les jeunes ménages.

10 Cet indice théorique signifie qu’il y a, en CCRPF, 0,8 ménages de trois ou quatre personnes pour un logement de type T3/T4.



45

5. Synthèse : Structure de l’offre de logements

Forces Faiblesses

Un parc récent dans l’ensemble et plutôt en bon état, même si certains propriétaires modestes ont des difficultés à entretenir leur logement

Une offre importante en grands logements

Une sur-occupation très marginale

Une inadéquation entre la taille des ménages et la taille des logements

Un segment locatif peu développé Des situations d’habitat

particulièrement dégradées à Goussainville

Une offre très faible en petits logements

Une sous occupation marquée Des communes figées dans leur

développement (PEB)


Renforcement de l’attractivité du territoire auprès des bailleurs sociaux et des investisseurs dans le parc locatif privé

Développement du secteur locatif privé et public

Plusieurs projets public et privé de développement de l’habitat dans le territoire

Le départ de jeunes ne trouvant pas de logements adaptés à leur situation



46

B. Parc privé : locatif et accession

1. Les caractéristiques du parc privé et de ses occupants

Les caractéristiques du parc privé

Le parc privé se compose des logements en accession privée et des logements locatifs privés.

Il représente dans la CARPF 79,8 % des résidences principales en 2009 :

• 67 % pour le segment accession,

• 13 % pour le segment locatif.

Le parc privé possède une proportion élevée de logements relativement récents, similaire à celle observée pour le total des résidences principales : 62 % des logements datent d’après 1968 contre 53 % dans le Val-d’Oise. A noter toutefois que les logements construits dans les années 1968/1975 peuvent connaître une dégradation accélérée et ne correspondent parfois plus aux normes de confort actuelles. Les logements très anciens sont particulièrement concentrés sur le segment locatif : 25 % des logements locatifs privés de la CARPF datent d’avant 1948 contre 21% dans le département.

En termes de typologies, le parc privé ne présente pas les mêmes caractéristiques selon qu’il s’agit de logements loués ou occupés par leur propriétaire.

En effet, l’indice théorique d’occupation fait apparaître une tension sur les petits logements moindre dans le parc locatif privé, ce dernier étant principalement composé de petits logements (53% de T1 ou T2 contre 7% dans le parc à l’accession). L’indice théorique d’occupation est ainsi de 1,3 dans le parc locatif tandis qu’il est de 10,6 dans le parc de l’accession.

Cette différence s’explique par la prédominance des petits logements dans le parc locatif privé, qui loge beaucoup de petits ménages aux revenus modestes, n’ayant pas les moyens de louer un logement plus grand.


Indicateurs d'adéquation entre la taille de logements et la taille des ménages en 2008 pour les communes de la CCRPF et Goussainville - Locatif privé

Indice d'occupation

1-2 personnes T1 - T2

3-4 personnesT3-T4

5-6 personnes et +T5-T6 et plus Total


Indicateurs d'adéquation entre la taille de logements et la taille des ménages en 2008 pour les communes de la CCRPF et Goussainville - Propriétaire occupant

Indice d'occupation

1-2 personnes 3-4 personnes 5-6 personnes et +Total



47

Les différents segments du parc privé

Le parc privé est composé de plusieurs segments : l’accession privée, l’accession sociale, le locatif privé et l’investissement locatif.

Ces segments se caractérisent par des niveaux d’offre et de demande variables.

• L’accession privée :

o Difficultés de trouver des terrains à bâtir pour les communes présentant des contraintes techniques d’aménagement fortes (PEB, emprises routières et ferroviaires, lignes à haute tension, topographie…)

o Des prix en moyenne élevés par rapport aux capacités d’endettement des ménages

• L’accession sociale :

o Une opération expérimentale ancienne à Louvres : un bilan satisfaisant et une très bonne commercialisation de logements de type T1 à T3 auprès de jeunes ménages en début de parcours résidentiel (Résidence André Malraux).

o Néanmoins, des projets sont en cours, notamment dans le cadre de la ZAC du centre-ville associée au Projet de Rénovation Urbaine de Fosses. Ainsi, le dossier de réalisation de la ZAC, sous maîtrise d’ouvrage de l’EPA Plaine de France, prévoit la réalisation d’une opération d’accession sociale.

o Le Projet de Rénovation Urbaine de la commune de Goussainville compte dans son programme, après avenant à la convention, 123 logements en accession sociale.

• Le parc locatif privé

o Des produits peu développés, malgré la demande.

o Des loyers élevés par rapport aux revenus des publics cibles (jeunes décohabitants…)

o Des logements souffrant parfois d’inconfort voire d’indignité et d’un faible entretien par les propriétaires bailleurs

o Des problèmes sous-jacents de précarité énergétique supposée compte tenu de l’ancienneté des logements et des revenus faibles des locataires

o Des situations d’illégalité relevées notamment à Goussainville (baux non conformes, marchands de sommeil)

o Une faiblesse de l’investissement locatif malgré un rendement théorique satisfaisant (forte demande, prix des loyers et prix à l’achat…).

o La commune de Goussainville réfléchit actuellement à un partenariat entre les services de la Ville et les propriétaires bailleurs en vue de favoriser l’amélioration de l’habitat de faciliter l’accès au logement locatif privé. Les logements au sein du quartier « Le Vieux Pays ». Une partie du patrimoine bâti au sein du quartier du Vieux pays est en zone B du PEB. Ces biens ont été rachetés récemment par la commune de Goussainville à Aéroports de Paris. Dans le cadre de concours Europan, une étude de renouvellement du village est en cours.



48

Les caractéristiques des occupants du parc

• Le « portrait » du propriétaire privé : une surreprésentation des familles, relativement modestes et en milieu de parcours résidentiel

Les ménages de trois personnes ou plus sont davantage représentés que dans le parc en accession du département ou de la région. 56% des ménages sont composés de 3 personnes ou plus contre 49,5% dans le Val-d’Oise et 42% en Île-de-France.

67,6% des personnes de référence ont entre 25 et 59 ans dont 50% entre 40 et 59 ans. Le parc en accession accueille ainsi des personnes en milieu de parcours résidentiel, pour une première ou seconde acquisition.

Par ailleurs, l’on remarque que 55 % des propriétaires occupants ont des ressources inférieures aux plafonds HLM. A Goussainville, la tendance à la paupérisation des propriétaires occupants est davantage marquée : 68% des propriétaires occupants ont des ressources inférieures aux plafonds HLM contre 50% en CCRPF seule. Il existe notamment une forte proportion de ménages en milieu de parcours, voir âgés, aux ressources modestes, propriétaires de leur logement.

• Le « portrait » du locataire du parc privé : des ménages de petite taille, aux ressources modestes, en début de parcours résidentiel.

68 % des locations privées sont occupées par des ménages d’une ou deux personnes, et 59,6 % des personnes de référence sont âgés de moins de 40 ans.

En termes de revenus, 79,6 % des locataires du parc privé ont des ressources inférieures aux plafonds HLM. Cette tendance se confirme à Goussainville où 86% des locataires du parc privé ont des ressources inférieures aux plafonds HLM (contre 76% en CCRPF). Le parc privé joue ainsi un rôle de « parc social de fait » : faute d’offre institutionnelle suffisante, les ménages qui pourraient prétendre au parc locatif social sont contraints d’occuper un logement du parc privé, assumant ainsi des loyers plus élevés.



49

2. Les interventions dans le parc privé

Une politique départementale récente

Un Plan Départemental de Lutte Contre l’Habitat Indigne mis en place pour la période 2007/2012.

Il s’organise en deux phases :

• Juin 2007 à Décembre 2008 : construction d’une connaissance commune de l’habitat indigne dans le Val-d’Oise et mise en synergie les différents partenaires pour mutualiser les outils mobilisables,

• Janvier 2009 à Décembre 2012 : suivi et traitement des situations d’habitat indigne et actions de repérage.

A l’échelle du département, l’objectif global est de traiter 1 000 situations d’habitat indigne sur toute la durée du Plan, soit 5% des logements du PPPI.

Localement, la CARPF appartient au territoire Est du Val-d’Oise regroupant également la Communauté d’Agglomération de Val de France, territoire prioritaire car davantage touché par les situations d’habitat insalubre. Cependant, dans le cadre du PDLHI des actions de sensibilisation à la notion d’habitat indigne sont préconisées pour encourager la mise en place d’actions ciblées dans les communes moins touchées.

Une intervention intercommunale

Une OPAH intercommunale a été mise en place entre 1998 et 2001, dans les 11 communes qui constituaient alors l’intercommunalité : Chennevières-lès-Louvres, Epiais-lès-Louvres, Le Thillay, Louvres, Puiseux-en-France, Roissy-en-France, Saint-Witz, Survilliers, Vaudherland, Vémars, Villeron.

2 450 logements étaient inclus dans le périmètre de l’OPAH, dont 43% dans l’ancien (bâti avant 1948) et 57% dans le récent (bâti au début des années 70).

Initialement prévue pour 3 ans, l’OPAH a finalement été prolongée une 4ème année en 2001.

Les objectifs de financement, en termes de nombre de logements concernés, pour les 4 années, étaient les suivants :

OBJECTIFS 1998‐2001ETAT

PAH 210PLA I‐PLA 25

ANAHANAH 45PST 12

CCRPFTravaux 125

Logements conventionnés 10

Les principaux financeurs intervenant dans le cadre de cette OPAH étaient les suivants :

• L’Etat, via la Prime à l’Amélioration de l’Habitat (PAH)

• Le Département, via la Prime Départementale à l’Amélioration de l’Habitat (PDAH)

• L’ANAH, pour les propriétaires bailleurs et les logements vacants



50

• La CCRPF, pour les propriétaires occupants et bailleurs qui pratiquent des loyers plafonnés et les locataires d’immeuble d’avant 1948 (aides cumulables avec les précédentes)

• Les communes de l’intercommunalité

349 dossiers de demande de financement ont été ouverts dans le cadre de l’OPAH (308 immeubles et 344 logements).

Le nombre de dossiers traités s’est amplifié au cours du temps : 52 dossiers en 1998, 99 en 1999, 79 en 2000 et 119 en 2001.

Les propriétaires occupants se sont fortement mobilisés : 89% des dossiers de financement traités ont été déposés par des propriétaires occupants (et seulement 6% par propriétaires bailleurs).

Les travaux réalisés concernaient principalement l’isolation des logements (38%), la couverture du bâti (31%) et le ravalement (18%).

• Bilan de l’OPAH

Au terme des 4 années, le bilan fut très satisfaisant en termes de nombre de dossiers déposés et de crédits consommés. Les objectifs furent dépassés pour les propriétaires occupants modestes (108% des objectifs de logements améliorés réalisés).

L’OPAH a également engendré des retombées importantes pour les entreprises locales du BTP (43% des travaux réalisés le sont par des entreprises locales).

Au global, le montant de travaux s’élève à 3,7 millions € sur les 4 années d’OPAH.

Toutefois, le bilan reste mitigé sur plusieurs points :

• Les délais souvent longs pour monter les dossiers, notamment pour des réhabilitations lourdes de logements vacants,

• Des objectifs non-atteints sur la cible des propriétaires-bailleurs (82% des objectifs de logements réalisés) et des conventionnements PST (42% des objectifs de logements réalisés).

Les interventions communales

A Ecouen, 2 OPAH successives ont été menées depuis les années 1980, dont la dernière s’est déroulée entre 2001 et 2003.

L’étude pré-opérationnelle menée en 2000 a permis d’identifier les problématiques suivantes :

• Dégradation et inconfort de certains logements, en particulier ceux du parc locatif,

• Etat du bâti souvent moyen, et parfois dégradé, notamment pour les immeubles collectifs,

• Population modeste ou vieillissante n’ayant pas les moyens de réaliser des travaux d’amélioration,

• Un certain nombre de logements vacants.

A l’issue des 3 années, l’OPAH connaît un bilan mitigé :

• 28 logements traités pour un objectif initial de 93 logements,

• Une 3ème année d’OPAH plus satisfaisante : 7 dossiers déposés en 2002 contre 19 en 2003…



51

• …mais une mobilisation des propriétaires bailleurs qui reste très faible: 1 seul dossier déposé en 2003,

• A l’issue de l’OPAH, de nombreux problèmes de dégradation du bâti demeurent.

Une Opération Communale d’Amélioration de l’Habitat a été mise en place en 2002 à Roissy. Elle est depuis lors renouvelée chaque année avec le Pact 95.

Cette OCAH vise à proposer une assistance aux propriétaires (occupants, bailleurs, commerçants) dans le montage de dossiers de financement et le choix de prestataires pour la réalisation de travaux dans leur logement (hygiène et sécurité, adaptation au handicap) et la réhabilitation des façades.

Son bilan est satisfaisant avec 387 dossiers instruits et 162 dossiers clôturés entre 2002 et 2010, et une forte mobilisation des propriétaires.

Une Convention pour l’Amélioration de l’Habitat est également renouvelée chaque année entre le Pact 95 et la ville de Fosses depuis 1993.

Le Pact assure une permanence mensuelle en mairie de Fosses afin d’encourager des travaux de réhabilitation.

22 nouveaux dossiers ouverts en 2009 pour des subventions moyennes de 2 879€/dossier. Plus de 550 dossiers instruits par le PACT depuis 1993.

Cette intervention affiche un bilan très satisfaisant : elle a notamment permis de réhabiliter une partie importante du parc vieillissant des années 70, dont les « chalandonnettes ».

Suite à de nombreuses situations illégales et d’infractions au code de l’Urbanisme (extension non autorisée, location de locaux impropres à l’habitat, etc.) la commune de Goussainville a instauré un outil de suivi et de contrôle auprès des habitants. Croisant différentes données telles que la taxe d’habitation, l’ouverture de nouveaux compteurs d’électricité mais aussi les dépôts de permis de construire sans suite, la commune de Goussainville met en place une procédure administrative auprès du ménage concerné. Cette procédure composée de plusieurs étapes (attestation de contestation, lettre de procédure contradictoire) peut mener à la régularisation de la situation ou à la destruction des aménagements illégaux. Des permanences du CAUE, d’avocats et de notaires ont été mises en place par la commune de Goussainville pour apporter aide et conseil aux habitants. En 2011, la commune a recensé plus de 200 situations illégales, concernant pour la plupart la création d’appartement au sein de maisons individuelles.

La commune de Goussainville a également instauré depuis 2010 une politique volontariste d’acquisition foncière dans une stratégie de reconquête du quartier du Centre-ville et de la Gare des Noues et de lutte contre la dégradation de l’habitat et les marchands de sommeil. Un droit de préemption urbain renforcé a donc été mis en place sur ces deux quartiers. Ce dispositif permettant à la commune de se porter acquéreur d’un bien en vente concerne les logements et les commerces. Quelques opérations d’acquisition sont en cours de signature.

Enfin, Goussainville mène une réflexion sur l’instauration du dispositif « Habiter mieux » de l’Anah. Le programme « Habiter mieux » apporte une aide financière aux propriétaires occupants sous conditions de ressources afin d’améliorer la performance énergétique de leur logement. Le programme pourrait être mis en place dès 2012.

Un Contrat Urbain de Cohésion Sociale à Goussainville a été signé en 2007, sur un périmètre plus largue que celui du PRU. Le CUCS inclut également le quartier des



52

Demoiselles et les Quartiers Coteaux, Cottage et Bel Air. Il couvre plus de 50% de la population.

3. Les loyers et les prix à l’accession

Cette partie se base sur :

• des entretiens auprès d’agences immobilières, notaires, promoteurs,

• une analyse de la Base BIEN délivrée par la Chambre des Notaires.

Pour le secteur de la location, on constate que les niveaux de loyers varient fortement selon la taille des logements :

• Des loyers élevés et proches de ceux observés en petite couronne pour les petits logements : d’après les entretiens réalisés avec les agences immobilières, et en fonction des communes: 500€ pour un studio, 650 à 700€ pour un T2 soit 17 à 20€/m².

• Des loyers plus proches de ceux de la grande couronne pour les grands logements : d’après les entretiens réalisés avec les agences immobilières, et en fonction des communes: 750 à 800€ pour un T3 et 1000€ pour un pavillon

Cette tendance confirme la tension subie par les petits logements, également ressentie par les agences immobilières qui disposent de listes d’attente de demandeurs de logements locatifs privés.

Concernant les prix à l’acquisition11, on observe que :

• Les prix pratiqués sont proches de ceux constatés dans le Val-d’Oise, sauf pour les maisons anciennes (prix inférieurs en CCRPF) et pour les appartements neufs (prix supérieurs en CCRPF),

• Les prix augmentent fortement entre 2000 et 2010 pour tous les types de produits :

o + 126 % pour les appartements dans l’ancien (2 580 €/m²)

o + 118 % pour les appartements dans le neuf (4 110 €/m²)

o + 103% pour les maisons dans l’ancien (224 000€),

• Les écarts de prix sont importants entre le neuf et l’ancien et cette tendance est confortée par les augmentations récentes :

o En 2010, le prix médian des appartements neufs est supérieur de 31% à celui des appartements anciens (160 000€ contre 233 100€ dans le neuf),

o Pour les prix au m² en 2010: 2 580 € pour un appartement ancien et 4 110€ pour un appartement neuf (soit près de 40% plus cher dans le neuf)

o A Goussainville, les prix varient entre 1 600 et 3 400€/m² pour un appartement et en moyenne de 2 500€ pour une maison en fonction de l’état.

11 Données indisponibles pour la commune de Goussainville



53

• Le prix varie fortement selon les communes du territoire d’étude :

o Des prix variant entre les communes appréciées pour leur cadre de vie, comme Marly-la-Ville, Puiseux, Saint-Witz ou Ecouen, les communes bien desservies par les transports en commun, comme Fosses, Roissy-en-France, et Louvres, et les communes éloignées des gares, comme Chennevières-lès-Louvres, Epiais-lès-Louvres ou Villeron. Les prix varient également à Goussainville en fonction des quartiers, certains sont recherchés pour leur proximité aux axes de transport, d’autres sont dépréciés par leur localisation au sein du PEB,

o Des prix supérieurs au marché local à Roissy, Marly-la-Ville, St Witz, Vémars et Louvres,

o Des prix inférieurs à Fosses, Survilliers et Fontenay-en-Parisis. Ainsi, à Fosses, les Chalandonnettes (maisons individuelles réalisées dans les années 1970) sont vendues à des prix attractifs et permettent à des ménages en début de parcours résidentiel d’accéder à la propriété. Le taux de rotation dans ces logements est très élevé puisqu’il s’agit de premières acquisitions.

Les prix pratiqués permettent difficilement aux primo-accédants de s’installer dans le territoire et expliquent le départ des jeunes.

4. Les dynamiques du marché immobilier

Cette partie se base sur les entretiens menés auprès des professionnels de l’immobilier (notaires, agences immobilières, promoteurs et bailleurs).

Le marché immobilier de la CARPF est qualifié d’attractif par les professionnels de l’immobilier en raison de la proximité de Paris, de la présence de réseaux de transports et du bassin d’emplois à Roissy ainsi qu’en raison d’un cadre de vie de qualité.

Après une hausse généralisée des prix, le marché de l’immobilier ralentit :

• Entre 1998 à fin 2007 : le marché est porteur, forte augmentation des prix,

• De 2008 à début 2009 : baisse des prix de l’ordre de 10%,

• Depuis fin 2009, les prix des biens redeviennent cohérents avec leur valeur effective

Les délais de commercialisation sont de l’ordre de 3 mois (contre 6 mois en 2009, du fait de l’attentisme des propriétaires qui souhaitaient conserver un prix élevé). Les acquéreurs ont davantage de marge de manœuvre pour la négociation.

Par ailleurs, l’écart se maintient entre les grands logements, plus difficiles à commercialiser et les petits logements qui restent très attractifs.

A la vente, les agences immobilières observent une forte demande non satisfaite de petites maisons mitoyennes (4 à 5 pièces) à la vente, permettant de répondre aux besoins des primo-accédants. De même, l’offre de petits appartements à la location est insuffisante.

Les acquéreurs au sein de la CARPF proviennent pour le quart d’entre eux de la même commune de résidence : il y a donc une volonté de se maintenir sur le territoire ou de rester à proximité puisque 40% des acquéreurs proviennent du Val-d’Oise. Les communes les plus prisées pour les habitants sont Ecouen, Survilliers, Marly-la-Ville, Louvres et Goussainville notamment pour les maisons anciennes. Enfin, on note une tendance marquée de l’arrivée de population de départements voisins et notamment la



54

Seine-Saint-Denis : il s’agit de ménages souhaitant acquérir un logement plus grand et accéder à un cadre de vie calme et à proximité de Paris.

5. Les logements vacants

Deux sources de données ont été mobilisées pour évaluer la vacance : les fichiers issus de Filocom en 2009 et de l’INSEE en 2008.

Définition

D’après l’INSEE, « un logement vacant est un logement sans occupant à la date du recensement ».

Deux types de vacance sont à identifier :

• La vacance conjoncturelle qui correspond au temps nécessaire à la relocation ou la revente d’un logement,

• La vacance structurelle qui se caractérise par une durée plus longue. Elle concerne les logements hors marchés car inadaptés à la demande : logements proposés à la location/vente mais inconfortables, obsolètes, dévalorisés, environnement nuisant, quartiers stigmatisés ; logements qui ne sont plus proposés à la location/vente car en travaux de rénovation ou dans une situation d’attente.

Analyses issues des données Insee 2008 et Filocom 2009

La CARPF compte 8,3 % de logements vacants en 2009 (données Filocom12), représentant 2 655 logements, soit un taux égal à celui de la Région et supérieur d’un point par rapport à celui du département.

La vacance structurelle concerne souvent des logements individuels du parc privé. D’après les données de la vacance Insee13, les logements vacants de la CARPF sont à 60% des logements individuels, la part des logements individuels est ainsi bien supérieure à celle du Val-d’Oise et de l’Île-de-France (respectivement 40% et 18%).

En lien avec la forte proportion de logements individuels, les logements vacants sont plus grands au sein de la CARPF (71% de 4 pièces et plus) que dans le département ou la région (respectivement 37% et 22% de logements de 4 pièces et plus).

Inclus pour certains dans les logements vacants, des corps de ferme présentent des perspectives de requalification pour créer des logements. Ces changements d’usage impliquent une démarche volontariste et la mise en place d’outils adaptés.

12 Le fichier FILOCOM considère comme vacant un logement inoccupé au 1er janvier de l'année pour le calcul de la taxe d'habitation 13 Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : proposé à la vente, à la location; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession; conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...).



55

Démarches de lutte contre la vacance

A l’initiative de l’ANAH, une campagne de lutte contre la vacance a été menée dans le Val-d’Oise en 2006, avec un objectif initial de remise sur le marché de 50 logements. Menée par le PACT, cette campagne a conduit au repérage de 24 000 adresses, puis à l’envoi de 10 000 courriers et enfin, au ciblage de 121 logements vacants.

Cette campagne a permis de relativiser le poids de la vacance dans le département du Val-d’Oise. En effet, les objectifs de remise sur le marché n’ont pas été atteints malgré les incitations financières de l’ANAH.

Parmi les adresses susceptibles de faire l’objet d’une remise sur le marché, aucune n’était située dans la CARPF.



56

6. Le parc privé potentiellement indigne (PPPI)

Définition

Le croisement du niveau de ressources des occupants et de l’état du logement permet de délimiter et de caractériser le parc inconfortable susceptible d’être indigne.

Le PPPI est composé des ménages du parc privé (propriétaires occupants et locataires des résidences principales) habitant :

• un logement classé en catégorie cadastrale 6 (ordinaire) et dont les revenus annuels imposables sont inférieurs à 30 % des plafonds de ressources HLM,

• un logement classé en catégorie cadastrale 7 ou 8 (médiocre ou très médiocre) et dont les revenus annuels imposables sont inférieurs à 60 % des plafonds de ressources HLM.

Les caractéristiques du PPPI

Dans la CARPF, le taux de PPPI est relativement restreint : seules 2% des résidences principales du parc privé sont concernées en 2007 (soit 597 résidences principales. Le taux de PPPI à Goussainville est plus élevé qu’en CCRPF (3,56% contre 1,55%), proche de celui du Val-d’Oise (4,5% des RP du parc privé) et de l’Île-de-France (4,8% des RP du parc privé). Ce taux supérieur à Goussainville s’explique notamment par une part plus importante de logements construits entre 1948 et 1975, un potentiel de précarité énergétique plus marqué, mais surtout par les ressources plus faibles de ses occupants.



57

Le PPPI concerne essentiellement de grands logements : Plus de 41% des logements du PPPI de la CARPF font plus de 35m², 64,8% des logements du PPPI dans le Val-d’Oise. En revanche, en Île-de-France, le PPPI concerne davantage les petits logements (58% des logements du PPPI mesurent moins de 34m²).

Ces logements du PPPI accueillent des ménages plus grands que ceux de la région (3 ,3 personnes/ménage sur le périmètre d’études contre 2,5 en Île-de-France) mais plus petits que ceux du département (3,2 personnes/ménage).

Le PPPI concerne majoritairement des logements individuels (pour 59,5% sur le périmètre d’étude) ou construits après 1949 (pour 57%).

Les logements du PPPI sont majoritairement occupés par leurs propriétaires, ce qui distingue la CARPF du Val-d’Oise et de l’Île-de-France, où les occupants sont davantage des locataires.

Les occupants du PPPI sont souvent des personnes âgées. La part des plus de 60 ans dans le PPPI est de 29% dans la CARPF (contre 28% et 26% aux échelles départementale et régionale).

Le Parc Privé Potentiellement Indigne abrite des ménages âgés, aux ressources modestes, n’ayant pas les moyens d’entretenir des logements qui connaissent alors une dégradation accélérée, des problèmes de précarité énergétique, voire un risque d’insalubrité.

7. Les logements insalubres et non décents

Définitions

L’indignité est une notion qui recouvre l'ensemble des situations d'habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine : elle ne concerne donc pas les logements inconfortables (cf. définition des niveaux de confort page 37), les logements vétustes (du fait d’un mauvais entretien) et les logements non décents (présentant des risques manifestes pour la sécurité physique des occupants ou leur santé et dépourvu des équipements de confort habituel).

Sont considéré comme indignes :

• les logements, immeubles et locaux insalubres,

• les logements touchés par le saturnisme,

• les immeubles menaçant ruine,

• les hôtels meublés dangereux,

• les habitats précaires dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.

D’après l’ARS, est désigné insalubre tout immeuble, bâti ou non, vacant ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état ou de ses conditions d’occupation.



58

L’identification des situations d’indignité et de non décence

Les logements non décents ne font pas l’objet d’un recensement particulier dans la CARPF.

En 2008, 29 cas ont été signalés par l’ARS en CCRPF, dont 12 à Fosses (avenue Henri Barbusse) et 8 à Le Thillay (rue de Paris) et 8 logements ont été concernés par un arrêté d’insalubrité. En 2011, 6 arrêtés préfectoraux d’insalubrité ont été pris à Goussainville.

Certaines communes, comme le Mesnil-Aubry, sont concernées par des dégradations de façades et rencontrent des difficultés pour inciter les propriétaires à effectuer des travaux.



59

8. Synthèse : Parc privé

Forces Faiblesses

Le segment locatif privé : accueil des ménages en milieu et début de parcours résidentiel

Une intervention forte de la ville de Goussainville pour remédier aux situations d’infraction au document d’urbanisme et d’habitat dégradé

Un marché de l’accession en stagnation : une faiblesse de l’offre et des prix qui restent élevés

Report de l’accession sur le locatif renforçant la pression sur ce segment

Un tissu pavillonnaire vieillissant, en particulier à Goussainville

La présence d’un parc locatif privé dégradé, et le développement d’un parc social de fait

Une dégradation des façades Une faible mobilisation des

propriétaires bailleurs pour la rénovation des logements


Mettre en place des outils adaptés pour la réhabilitation des corps de ferme

L’existence d’outils incitatifs voire coercitifs pour lutter contre l’indignité et la vacance

Permettre une capitalisation des actions entreprises par la ville de Goussainville

Développer l’accession sociale pour permettre aux ménages en début de parcours résidentiel d’accéder à la propriété

Départ des jeunes, faute de produits adaptés à leurs besoins et à leurs ressources

Vieillissement du parc et risque de dégradation accélérée



60

C. Parc locatif social

1. Les caractéristiques du parc social

L’application de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain et du renforcement des objectifs de production de 20% à 25% dans la CARPF

En tant qu’agglomération de plus de 50 000 habitants, avec une ville centre de plus de 15 000 habitants (Goussainville), les communes de plus de 1 500 habitants sont concernées par la loi SRU (article 55). De plus, suite à la parution de la Loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, le territoire de la CARPF se trouve impacté. Les objectifs de rattrapage de la production sociale passent de 20% à 25%14 à horizon 2025.

Dans la CARPF, 8 communes sont alors soumises au rattrapage SRU: Fontenay-en-Parisis, Fosses, Louvres, Marly-la-Ville, Puiseux-en-France, Saint-Witz, Survilliers et Vémars.

Précaution méthodologique : la remise à jour du diagnostic datant de 2011, les données sur le parc social (EPLS 2010 et SRU 2009) sont antérieures à la loi du 18 janvier 2013. Cependant, le programme d’actions prend en compte les derniers éléments concernant le parc de logements locatifs sociaux des communes (décompte au 1er janvier 2014).

Les caractéristiques du parc social

A l’échelle de la CARPF, le parc social représente 19,54 % des résidences principales, soit 5 738 logements, selon l’enquête EPLS au 1er janvier 2010.

Le parc social est très inégalement réparti entre les communes15. En effet, 8 communes ne disposent en 2010 d’aucun logement social : Le Mesnil-Aubry, le Plessis-Gassot, Bouqueval, Le Thillay, Vaudherland, Villeron, Chennevières et Epiais-lès-Louvres.

Par ailleurs, 4 communes disposent de moins de 10% de logements locatifs sociaux : Saint-Witz (0,2% de logements sociaux), Puiseux-en-France (0,08% de logements sociaux), Marly-la-Ville (6,4%) et Fontenay-en-Parisis (3,8%).

Le parc social est concentré au sein de 7 communes : Ecouen (494 logements), Fosses (634 logements), Louvres (731 logements), Survilliers (328 logements), Roissy-en-France (424 logements), Vémars (113 logements) et Goussainville (2 862 logements). Avec 5 586 logements sociaux, ces 7 communes regroupent 97% du parc de logements sociaux de la CARPF en 2010. La commune de Goussainville regroupe à elle seule 50% des logements locatifs sociaux.

Près de la moitié des logements sociaux du territoire d’étude ont été construits avant 1969 (45,21%). La part de logements sociaux anciens au sein de la CCRPF est cependant beaucoup plus faible (12,39% ont été construit avant 1969). Cette différence s’explique par une part plus importante de logements anciens à Goussainville que sur le reste du territoire.

14 pour les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en IDF) comprises au sens du recensement de la population dans une agglomération ou un EPCI de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de 15 000 habitants. 15 Sources : EPLS 2010 et SRU 2009, en fonction des disponibilités.



61

Un tiers des logements sociaux de la CARPF ont été construits entre 1970 et 1989 et sont de ce fait concentrés dans certains quartiers. La part de logements sociaux construits après 2000 est de 5,7%.

En termes d’ancienneté, certaines communes affichent des caractéristiques marquées

o A Marly-la-Ville : 99% du parc social a été construit après 1990,

o A Survilliers : 90% du parc social a été construit avant 1989,

o A Goussainville, 75% du parc social a été construit avant 1969.

o A Fosses, 63% du parc social a été construit entre 1970 et 1989.

2. La gestion du parc social : de multiples bailleurs implantés dans le territoire en 2010

19 bailleurs sont implantés sur le territoire d’étude, pour environ 5740 logements gérés.

Le parc est géré à près de 85% par des Entreprises Sociales pour l’Habitat (ou Sociétés Anonymes d’HLM) et à 15% par des Offices Publics de l’Habitat (Val-d’Oise Habitat, Valophis, Opievoy, etc.). Actuellement, il n’existe pas de coordination inter bailleurs au sein de la CARPF.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Parc de logements sociaux par commune et par bailleur en CCRPF en 2008 et à Goussainville en 2009

SA HLM du Beauvaisis

Valophis (ex-OPAC du Val-de-Marne)

Antin Résidences

Coopération et Famille

Aximo

OPID HLM de l'Essonne, du Val d'Oise, et des Yvelines

Espace Habitat Construction

Logis social du Val d'Oise

Emmaüs Habitat

Maison du CIL

SAVO

OSICA

OPIEVOY

OPAC de l'Oise

Val d'Oise Habitat

Valestis

Domaxis

I3F

France habitation



62

1354

55

230

253

14621

286

280214568647

2103349

1676

316139

117 France habitation

I3F

Domaxis

Valestis

Val d'Oise Habitat

OPAC de l'Oise

OPIEVOY

OSICA

SAVO

Maison du CIL

Emmaüs Habitat

Logis social du Val d'Oise

Espace Habitat Construction

OPID HLM de l'Essonne, du Val d'Oise, et des YvelinesAximo

Coopération et Famille

Antin Résidences

OPAC du Val‐de‐Marne

SA HLM du Beauvaisis

Répartition des logements sociaux par bailleur dans la CCRPF en 2008 et à Goussainville en 2009

3. Deux Projets de Rénovation Urbaine impactant le territoire : Fosses et Goussainville

A Fosses, une convention a été signée avec l’ANRU en 2008 pour le quartier du centre-ville, avec trois objectifs principaux :

• Restructurer l’habitat et la fonction commerciale,

• Renforcer la cohésion sociale par la construction d’équipements culturels et sociaux et le développement de services à la population,

• Doter le centre-ville d’une fonction symbolique.

Le montant total du projet s’élève à 35,5 millions d’euros et comprend :

• La démolition de 96 logements (3 tours de 7 étages),

• La construction de 291 logements,

• La réhabilitation de la résidence Tramontane (71 logements), incluant le gros-œuvre et les parties communes ainsi que l’amélioration des logements,

• La résidentialisation de 2 immeubles, la résidence Tramontane et la résidence Eole (142 logements), qui prévoit la création de places de parking, la création de locaux pour le tri, de grilles et de clôtures, la mise en place d’éclairage extérieur…

• La restructuration du centre-ville,

• La création d’un bâtiment « pôle civique » avec la nouvelle mairie, le pôle emploi, la CPAM…



63

A Goussainville, une convention a été signée avec l’ANRU en 2006 pour le quartier Ampère, Grandes-Bornes, et Buttes-aux-Oies, avec quatre objectifs principaux :

• Relier les quartiers à la ville (actuellement enclavés),

• Créer des liaisons et articulations dans les quartiers (créer de la voirie publique),

• Diversifier et valoriser l’habitat, favoriser la mixité,

• Valoriser le quotidien pour le mieux vivre des habitants (résidentialisation, réaménagement d’espaces publics et renforcement des équipements publics).

Un avenant à la convention a été approuvé en décembre 2011 en vue de modifier certaines opérations initialement prévues. L’avenant prévoit notamment la démolition de 30 logements supplémentaires et la construction d’un nombre de logements plus important que prévu dépassant le cadre du « un pour un » (intégration de logements en accession).

Le projet d’un montant total de 100 millions d’euros comprend:

• La démolition de 182 logements (modifié par avenant à la convention),

• La construction totale de 301 logements sociaux et résidences sociales (dont 123 logements en accession),

• La réhabilitation de 283 logements et la restructuration de 10 logements,

• La résidentialisation de 2 143 logements,

• La réhabilitation d’équipements publics,

• La création d’un équipement social de proximité,

• L’intervention sur l’habitat privé (parties communes),

• Démolition et reconstruction du foyer de travailleurs migrants ADEF (275 logements PLAI, en 2 tranches, l’une pour fin 2011, l’autre pour fin 2012).

4. Les caractéristiques des occupants du parc social

Le parc social loge majoritairement des familles modestes, en milieu voire en début de parcours résidentiel :

• Les occupants du parc social sont plus jeunes qu’aux échelles de comparaison avec :

o Une forte proportion de personnes de référence à moins de 39 ans : 32% dans la CARPF contre 29% dans le Val-d’Oise et 26,5% en Île-de-France

o A l’inverse, une sous-représentation des ménages plus âgés : 21,4% des locataires ont plus de 60 ans dans la CARPF (27% à Goussainville) contre 24,5% dans le département et 28% dans la région.

o Enfin, en 2009, 47% des personnes de référence des ménages du parc social ont entre 40 et 59 ans (contre 43,5% et 44%)

• Les ménages du parc social présentent une taille relativement élevée. Ainsi, nous constatons une part élevée de ménages de 4 personnes ou plus (34,9% dans la CARPF contre 31,5% pour le département et 27,8% pour la région) et une part moindre de ménages d’1 ou 2 personnes (47,2% contre 49,4% dans le Val-d’Oise et 55,1% en Île-de-France).

• Les ménages pauvres (revenus inférieurs à 30% des plafonds) y sont autant représentés que dans le département et la région : entre 20% et 21%. En revanche, les ménages modestes (revenus entre 30 et 60% des plafonds) sont



64

très présents : 36% dans la CARPF contre 32,3% pour le département et 29,3% pour la région. Nous constatons donc à terme que le nombre de ménages en dessous des plafonds HLM (revenus inférieurs à 100% des plafonds) est proportionnellement plus important dans la CARPF que dans le département et la région.

Un parc qui remplit pleinement son rôle social mais subit de fortes tensions en raison d’une offre restreinte.

5. Les demandeurs en logement locatif social

En 2010, en raison de la mise en place du numéro unique régional, nous ne disposons pas des informations de l’ensemble des communes. Seule la commune de Goussainville dispose des informations via son service logement.

• Tout comme les occupants actuels du parc social, les ménages de petite taille (1 ou 2 personnes) représentent une part importante de demandes (47,1% des demandes). On constate également une part relativement importante de demandes émanant de ménages composés de 3 personnes (19,2%).

• 74,3% des demandes émanent de ménages ayant des revenus mensuels cumulés inférieurs à 2000€ par mois.

• Trois motifs de demande de logement locatif social se distinguent particulièrement des autres : l’absence de logement fixe pour 26,7% des demandes (sans logement, hébergé ou en logement temporaire), un logement actuel trop petit pour 22,2% des demandes et un logement trop cher pour 15,7% des demandes. Viennent ensuite la non décence du logement, les séparations et divorces ou encore la décohabitation avec des taux de demande inférieurs à 6%.

• En termes de situation familiale, 35% émanent de personnes seules, 7,6% de divorcés, 7,4% de séparés et 2,3% de veufs. Près de 48% des demandes sont effectuées par des couples.



65

6. Synthèse – Parc locatif social

Forces Faiblesses

A Fosses : un PRU pour requalifier l’offre sociale en centre-ville

A Goussainville, 3 sites en PRU: une dynamique forte de requalification du parc et le développement de l’accession sociale

Une répartition inégale de l’offre locative sociale selon les communes

Une concentration de l’offre dans certains quartiers à Goussainville et Fosses

Une offre saturée et une faible rotation entraînant une difficulté d’attribuer des logements

Un manque de visibilité des potentiels du territoire par les opérateurs

Une diversité d’opérateurs mais une absence de coordination locale

Une demande sociale importante à satisfaire

Saisir l’opportunité des Conventions d’Utilité Sociale pour formaliser le partenariat avec les bailleurs du territoire

Changement d’image des quartiers d’habitat social à Fosses et Goussainville

Paupérisation des locataires Un report des ménages très

modestes vers le parc privé et un renforcement du parc social de fait, du fait de l’absence d’offre sociale disponible

Une entrée en communauté d’agglomération qui nécessite d’anticiper les nouveaux objectifs de production de logements sociaux pour certaines communes




66

III. Logement des publics spécifiques


• l’analyse documentaire des schémas départementaux relatifs au logement et à la prise en charge des publics spécifiques : Schéma Départemental d’Accueil des gens du voyage (2011-2015), le Schéma Départemental en faveur des Personnes Handicapées (2006-2010) et le Schéma Départemental en faveur des personnes âgées (2006-2010) qui sont actuellement en cours d’élaboration pour la période 2011-2015.

• des entretiens qualitatifs :

o Personnes âgées : CCAS de Louvres, Goussainville, Fosses, Ecouen, Foyer-logement d’Ecouen et de Goussainville, EHPAD de Louvres, filière gérontologique (CNAV, réseau Automne, ADMR Pays de France)

o Personnes handicapées : IME d’Ecouen, MDPH, SAMSAH et ESAT ADAPT, Commission Intercommunale pour l’accessibilité

o Etudiants et jeunes en insertion professionnelle : Comité Habitat, FJT de Roissy-en-France, Mission Locale de l’Est du Val-d’Oise, Maison de l’Emploi à Louvres, Pôle Ressource Jeunesse de Goussainville

o Personnes défavorisées : association FREHA

o Gens du voyage : Association ADVOG

A. Logement des personnes âgées

1. Le profil de la population âgée

Une population âgée qui reste relativement faible …

• En 2008, la part des personnes âgées dans la CARPF reste inférieure aux moyennes départementale et régionale. En effet, les habitants de plus de 60 ans, au nombre de 11 281, représentent 13,3% de la population. A titre de comparaison, les 60 ans et plus représentent 15,5% de la population du Val-d’Oise et 17,2% de la population francilienne.

• De même, la CAPRF présente 4% d’habitants de 75 ans et plus alors que le département et la région comptent respectivement 5,4% et 6,3% de 75 ans et plus. Cette faible proportion de personnes âgées s’explique notamment par le départ des ménages arrivés à l’âge de la retraite.

…Malgré un vieillissement notable de la population.

• La population de la CCRPF vieillit plus rapidement que la population du Val-d’Oise ou francilienne. En effet, entre 199916 et 2008, la part des 60 ans et plus augmente de 13,6% en CCRPF alors qu’elle n’augmente respectivement « que » de 9,3% et 3,6% aux niveaux départemental et régional. Ce vieillissement

16 Données indisponibles en 1999 pour Goussainville



67

accéléré est particulièrement perceptible au niveau des 75 ans et plus. Ainsi, entre 1999 et 2008, la part des 75 ans et plus s’accroît de 24% en CCRPF, alors qu’elle s’accroît de 20% dans le Val-d’Oise et de 8% en Île-de-France.

11,96%13,6%14,18%

15,5%16,62% 17,2%

> 60 ans en 1999 > 60 ans en 2008

Part des plus de 60 ans en 1999 et 2008CCRPF Val d'Oise Île‐de‐France

Insee RGP 2008

Par ailleurs, les projections démographiques de l’INSEE à horizon 2030 laissent présager une accélération du vieillissement pour le Val-d’Oise. Ainsi, la part des plus de 60 ans passerait de 14,7% à 21,4% en 2030. Une évolution similaire est donc probable pour le périmètre d’étude.

Un vieillissement qui reste inégal à l’échelle des communes

Si les 60 ans et plus représentent une moyenne de 13,3% à l’échelle du territoire d’études, les situations à l’échelle communale sont contrastées17 :

• Des communes sont marquées par un vieillissement notable et voient leur population des 60 ans et plus augmenter de plus de 25% entre 1999 et 2008. Il s’agit notamment de Marly-la-Ville, d’Epiais-lès-Louvres, de Louvres et de Vémars ;

• Des communes restent « jeunes » et se caractérisent par une part de 60 ans et plus bien inférieure aux moyennes intercommunale, départementale et régionale. Ainsi, à Roissy-en-France, Chennevières-lès-Louvres, et Villeron, les 60 ans et plus représentent moins de 9% des habitants.

Un processus de paupérisation des plus de 60 ans du territoire d’étude

Les acteurs du territoire en lien avec les personnes âgées font le constat d’une paupérisation de la population de plus de 60 ans du territoire d’étude.

Cette paupérisation s’explique notamment par le départ du territoire d’étude d’une partie des ménages âgés, qui, une fois à la retraite, souhaite rejoindre la province. Ces derniers correspondent généralement aux ménages âgés les plus aisés et leur départ se traduit donc par un appauvrissement relatif de la population de plus de 60 ans.

17 Données Insee indisponibles en 1999 pour Goussainville



68

2. Le maintien à domicile des personnes âgées

Une volonté constatée des personnes âgées de rester dans leur domicile

Les entretiens qualitatifs réalisés avec les acteurs du territoire en lien avec les personnes âgées révèlent une volonté très forte des « seniors » du territoire de se maintenir dans leur logement.

Cette tendance est confirmée par les données relatives aux transactions de logement. Ainsi, les personnes retraitées représentent 9% des emménagés récents alors qu’ils ne représentent que 5% dans le Val-d’Oise, signe d’une faible mobilité des personnes âgées du territoire.

Cette volonté de se maintenir au domicile s’explique notamment par un attachement fort des personnes âgées à un logement dont elles sont en général propriétaires. Ainsi, près de 32% des personnes de référence de 60 ans et plus sont propriétaires de leur logement au sein de la CARPF. A titre de comparaison, respectivement 36% et 40% des personnes de référence de 60 ans et plus sont propriétaires de leur logement dans le Val-d’Oise et en Île-de-France. Le maintien à domicile au sein de la CARPF est important mais semble contrarié par un certain nombre de facteurs.

Par ailleurs, les personnes âgées du territoire occupent souvent leur logement depuis de nombreuses années. Qui plus est, ce logement représente parfois l’essentiel de leur patrimoine. Ainsi, un certain nombre de retraités sont d’anciens exploitants ou ouvriers agricoles percevant une retraite modeste mais néanmoins propriétaires de leur logement.

Les obstacles au maintien à domicile

Les personnes âgées peuvent rencontrer des difficultés à se maintenir dans leur domicile. En effet, les logements concernés sont en général de grandes maisons individuelles présentant des aménagements, tels que des escaliers ou des baignoires sabots, peu adaptés à une mobilité réduite. A Goussainville, les ménages âgés sont notamment présents dans les zones pavillonnaires.

L’entretien de ces logements se révèle lourd pour les personnes âgées, tant sur le plan physique que sur le plan financier.

Des personnes âgées en situation de perte partielle d’autonomie peuvent ainsi se retrouver confinées dans une partie réduite de leur logement. Leur isolement est alors d’autant plus grand qu’elles ont généralement accès à un nombre restreint de services, certaines communes ne présentant ni commerces de proximité ni services à domicile. A Goussainville, il s’agit davantage de la problématique du cadre de vie. Les personnes âgées ayant la possibilité financière de déménager font ce choix face au constat de la « dégradation du cadre de vie » à Goussainville.

Par conséquent, nous pouvons identifier un parcours résidentiel propre aux personnes âgées, qui consiste à quitter un logement individuel pour rejoindre le collectif. Ainsi, les 60 ans et plus réalisent plus de 21% des acquisitions d’appartements sur la CCRPF en 2010 alors qu’ils réalisent moins de 3% des acquisitions de maisons. A Goussainville, la part des ventes de maisons réalisées par des personnes de plus de 60 ans atteint 38%. En revanche, la part des acquisitions d’appartements réalisées par des personnes de plus de 60 ans atteint à peine 4%. A Goussainville plus qu’ailleurs dans les communes de l’intercommunalité, les personnes en âge de la retraite ont tendance à quitter le territoire.



69

Le maintien à domicile dans le territoire d’étude : un choix par défaut ?

Quatre principaux freins contraignent fortement le parcours résidentiel des personnes âgées de la CARPF :

• La faiblesse de l’offre en petits logements : les personnes âgées modestes qui souhaiteraient quitter leur grand logement pour un appartement rencontrent des difficultés liées à la faible proportion de petits logements ainsi qu’à leur prix élevé.

• Le coût des structures spécialisées et des foyers-logements : les personnes âgées doivent être en mesure de supporter le coût financier que ces modes d’hébergement et de logement impliquent. Les personnes âgées les plus pénalisées dans leur parcours résidentiel sont souvent les ménages aux revenus modestes à intermédiaires, ne pouvant prétendre aux aides de la CAF.

• Par ailleurs, le maintien à domicile continue de se faire dans des logements largement inadaptés. En effet, les demandes d’adaptation restent exceptionnelles sur le territoire d’étude, l’adaptation des logements étant complexe et onéreuse dans le parc ancien.

• A Goussainville, la perception d’une dégradation du cadre de vie.

Les initiatives et services susceptibles de favoriser le maintien à domicile

D’une part, un réseau de coordination gérontologique a été constitué pour 37 communes du Val-d’Oise dont celles de la CARPF autour de trois structures, la cellule d’évaluation de la Caisse Nationale d’Assurance Vieillesse (CNAV), le Service de Soins Infirmiers à Domicile (SSOAD), ADMR Pays de France et le réseau Automne. Ce réseau de coordination permet un partage des informations et, par conséquent, un meilleur suivi des personnes âgées du territoire et des situations de dépendance. Enfin, le réseau réalise auprès des personnes âgées un travail d’information et d’argumentation, notamment pour ce qui concerne l’adaptation des logements.

Par ailleurs, l’EPCI a mis en place un service de taxis communautaires, à disposition des habitants du territoire. Ces derniers peuvent ainsi bénéficier à leur convenance de déplacements en taxi, internes à l’intercommunalité, à des tarifs préférentiels. Des sorties du territoire intercommunal sont également possibles, notamment pour des consultations médicales. Ce service se révèle particulièrement apprécié des personnes âgées résidentes. La commune de Goussainville réfléchit elle aussi à la mise en place d’un taxi social de 9 places, le service serait assuré par des agents sociaux.

De plus, la Ville de Marly-la-Ville a instauré avec le PACT du Val-d’Oise un contrat de maintien à domicile. Ce contrat vise à l’identification des besoins des personnes âgées, prévoit un audit de leur logement, d’éventuelles préconisations de travaux, ainsi qu’une assistance pour le montage de dossiers de financement. Mis en place pour un an en avril 2007, le contrat a été renouvelé une fois en 2009 et a bénéficié à une quarantaine de ménages.

Enfin, certains CCAS du territoire d’études proposent des services à destination des personnes âgées. Certaines communes proposent un portage de repas et de l’aide à domicile (ménages, courses, accompagnement, assistance administrative). Ces services sont soit pris en charge par les services communaux, comme à Ecouen et Goussainville, soit externalisés à des structures spécialisées. Les CCAS organisent également différentes animations à destination des personnes âgées : voyages annuels, thés dansants, colis de Noël…Enfin, la commune de Fosses dispose d’un foyer, le foyer Bouquet d’Automne, qui assure un service de restauration sur place.



70

Résidence « Les jardins » à Louvres Résidence Molière à Ecouen

3. Les modes d’hébergement collectif des personnes âgées :

Les foyers-logements, à destination des personnes âgées autonomes

Les foyers-logements consistent en de petits logements individuels de type T1 ou T1 bis généralement bien implantés au cœur des villes et conçus pour accueillir des personnes âgées valides qui ne souhaitent pas rester dans leur logement, souvent devenus trop grands. Ces foyers-logements peuvent accueillir des personnes vivant seules ou en couple et offrent à la carte des services collectifs (restauration, animation, ménage) ainsi qu’un environnement plus sécurisant.

Le Val-d’Oise compte 36 foyers-logements, offrant 2 315. Ainsi, le département atteint un taux d’équipement de 37 places pour 1 000 habitants de 75 ans et plus (données INSEE 2008), soit le taux d’équipement le plus élevé d’Île-de-France.

Au sein du département, la CARPF compte trois foyers-logements, correspondant à 139 places (dont 76 à Goussainville). Le territoire atteint ainsi un taux d’équipement de 41 places pour 1 000 habitants de plus de 75 ans, supérieur au taux départemental.

Le foyer d’Ecouen, la résidence Molière, présente une taille modeste, offrant 22 places. Géré par la société AREPA, il accueille des résidents essentiellement d’Ecouen et des alentours. Malgré les aides accordées par le Conseil Général, les prix y restent relativement élevés puisque la redevance est de 1 091€/mois (charges incluses).

Le foyer de Goussainville, la résidence « Ambroise Croizat » comporte 76 places non médicalisées. La commune est propriétaire du foyer et la gestion est assurée par le CCAS. Les prix pratiqués sont de l’ordre de 555,60€/mois pour un F1.

Le foyer de Louvres, la résidence « les Jardins », dispose quant à lui de 41 logements. Depuis fin 2009, l’intercommunalité est propriétaire du foyer dont elle assure également la gestion depuis 2012. En 2012, le foyer est devenu établissement public social et médico-social. La résidence est habilitée à l’Aide Sociale et les tarifs sont fixés par le Conseil Général.

Les EHPAD, à destination des personnes âgées dépendantes

En 2010, le Val-d’Oise dispose de 6 998 lits de maisons de retraite, USLD et EHPAD, soit un taux d’équipement de 111 lits pour 1 000 habitants de 75 ans et plus (Insee 2008).

La CARPF compte trois EHPAD, correspondant à 246 lits. Le territoire atteint ainsi un taux d’équipement de 72 lits pour 1 000 habitants de 75 ans et plus, inférieur au taux départemental.

Les EHPAD du territoire sont implantés à Louvres (80 lits), Marly-la-Ville (80 lits) et Fontenay-en-Parisis (86 lits), ce dernier établissement disposant d’un statut particulier du fait de son affiliation MGEN.

Les EHPAD du territoire sont confrontés à des problèmes similaires : un manque de personnel, des listes d’attente qui s’allongent, ainsi qu’une demande importante de personnes âgées de province qui souhaiteraient se rapprocher de leur famille installée en

Résidence A. Croizat à Goussainville



71

Île-de-France. Les personnes âgées émettant une demande d’accueil proviennent cependant pour la plupart des environs : Louvres, Goussainville et d’autres communes du Val-d’Oise.

Un EHPAD au sein de la commune de Goussainville composé de 91 places mené par MADAP Immo a ouvert en juillet 2014. L’EHPAD de Louvres envisage la création d’une unité spécifique d’accueil pour les personnes atteintes d’Alzheimer mais ne donnant pas lieu à des places supplémentaires. En outre, cet établissement, qui jouit d’une bonne réputation quant à l’accueil réservé aux résidents, a mis en place une démarche qualité à partir de 2004. Dans ce cadre ont été mis en place des animations originales à destination des résidents, à l’exemple des « cuisines thérapeutiques ».

Le Schéma départemental en faveur des personnes âgées prévoit de mieux maîtriser et d’optimiser l’accessibilité financière des EHPAD, notamment par le biais de mutualisation des établissements ou des modalités d’habilitation des établissements à l’aide sociale.

Les autres formes d’hébergement et la prise en charge sanitaire au sein de la CARPF

La CARPF ne dispose pas d’autres formes d’hébergement collectif à destination des personnes âgées. Par exemple elle n’offre pas de places d’accueil familial ni d’accueil de jour. Afin de répondre à la forte demande et pour faire face au vieillissement attendu de sa population, l’intercommunalité pourrait être amenée dans l’avenir à développer de tels dispositifs.

D’une part, l’accueil familial consiste, pour un particulier, à accueillir à titre onéreux sous son propre toit et dans son milieu d’habitation, une à trois personnes âgées ne faisant pas partie de sa famille. Ces personnes partagent la vie familiale pour des séjours temporaires ou définitifs. L’accueil familial est une solution intermédiaire pour la personne âgée entre le maintien à domicile et l’hébergement. Ce mode d’accueil commence à être pratiqué dans le Val-d’Oise et fait partie des solutions alternatives retenues dans le Schéma gérontologique 2011-2015.

D’autre part, l’accueil de jour vise à apporter un soutien aux aidants, notamment à l’entourage familial. En 2004, le Val-d’Oise compte 42 places d’accueil de jour, rattachées à des établissements hospitaliers ou à des structures spécialisées. Le dispositif reste relativement mal connu des familles et pose parfois des problèmes de transport des personnes. Néanmoins, ce mode de prise en charge s’avère une solution satisfaisante pour les familles car il permet une réelle stabilisation de l’état de santé des personnes accueillies. Malgré l’absence de places d’accueil de jour dans le territoire d’étude, les personnes âgées du territoire disposent d’établissements hospitaliers proposant un accueil de jour à proximité (CH de Gonesse et CHU de Villiers-le-Bel). En outre, la maison de retraite Eleusis, située à Ezanville, propose 10 places en accueil de jour à destination des personnes âgées atteintes de la maladie d’Alzheimer et troubles apparentés.



72

4. Synthèse – Personnes âgées

Forces Faiblesses

Présence d’une offre en structures pour personnes âgées dépendantes ou nonUn réseau de coordination gérontologique pour les services et l’information à destination des personnes âgées et de leurs familles

Délais d’attente pour les structures spécialisées (EHPAD)Un besoin d’adaptation des logements identifié

Une réflexion menée par la CCRPF sur le développement d’une offre en logements innovante pour les PA et une mobilisation àpoursuivreEngager une réflexion sur les outils àmobiliser suite aux expériences menées dans certaines communes (contrat de maintien àdomicile…)L’obligation, pour les bailleurs sociaux, de recenser l’offre de logements adaptés

Précarisation des personnes âgées qui se maintiennent dans le territoire d’étudeUne inadéquation entre l’offre du territoire et les ressources des ménages


Forces Faiblesses

Présence d’une offre en structures pour personnes âgées dépendantes ou nonUn réseau de coordination gérontologique pour les services et l’information à destination des personnes âgées et de leurs familles

Délais d’attente pour les structures spécialisées (EHPAD)Un besoin d’adaptation des logements identifié

Une réflexion menée par la CCRPF sur le développement d’une offre en logements innovante pour les PA et une mobilisation àpoursuivreEngager une réflexion sur les outils àmobiliser suite aux expériences menées dans certaines communes (contrat de maintien àdomicile…)L’obligation, pour les bailleurs sociaux, de recenser l’offre de logements adaptés

Précarisation des personnes âgées qui se maintiennent dans le territoire d’étudeUne inadéquation entre l’offre du territoire et les ressources des ménages




73

B. Logement des personnes handicapées

1. Le profil de la population handicapée

En 2010, selon la MDPH, 1 006 personnes bénéficiaient de l’Allocation Adulte Handicapées sur le territoire de la CARPF soit 1% de la population. A Goussainville, la part de personnes bénéficiant de l’AAH est légèrement supérieure (1,6%) à la moyenne du territoire.

2. Le maintien à domicile des personnes souffrant d’un handicap léger

La règlementation en vigueur en matière d’adaptation et d’accessibilité

Les textes d’application de la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées18 a rendu obligatoire des règles de construction et des prescriptions techniques qui imposent l’accessibilité des logements neufs mais aussi celle des logements existants dans lesquels sont réalisés des travaux.

Ainsi, désormais, les bâtiments d’habitation collective et leurs abords doivent être conçus pour être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.

De plus, dans les logements neufs situés au rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur, une unité de vie (une chambre, un séjour une cuisine, une salle d’eau et des toilettes) doit être adaptée aux personnes handicapées.

Les prescriptions techniques relatives à cette mise en accessibilité portent notamment sur l’accès extérieur du bâtiment, le stationnement, les portes d’accès, les parties communes, les portes d’entrée ainsi que sur les circulations intérieures de tous les logements.

En outre, la loi du 11 février 2005 rend obligatoire, d’ici 2015, la mise en accessibilité des ERP, Etablissement Recevant du Public et des IOP, Installations Ouvertes au Public. Les parties extérieures et intérieures des ERP et des IOP doivent être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit le handicap. Pour ce qui concerne les ERP et IOP existants, des diagnostics des conditions d’accessibilité doivent être réalisés avant le 1er janvier 2011. Ces diagnostics visent à analyser la situation de l’établissement ou de l’installation ainsi qu’à décrire et à chiffrer les travaux à réaliser avant le 1er janvier 2015.

Par ailleurs, la loi du 11 février 2005 prévoit la création de commission communale ou intercommunale pour l’accessibilité aux personnes handicapées pour toute commune ou établissement public de coopération intercommunale de plus de 5 000 habitants.

Créée fin 2008, la Commission Intercommunale de l’intercommunalité se compose de représentants de la commune, d’associations et de personnes handicapées. La Commission prendra appui sur le Programme Local de l’Habitat pour organiser un système de recensement de l’offre de logements accessibles et adaptés aux personnes handicapées. Ce recensement a pour objet d’améliorer l’adéquation entre l’offre et la demande selon les types de logement et leur localisation.

18 Décret du 17 mai 2006 et arrêté du 1er août 2006 modifié par l’arrêté du 30 novembre 2007



74

Etat des lieux des logements et des ERP/IOP dans le territoire de la CARPF

En dépit des réglementations en vigueur, les personnes handicapées du territoire rencontrent de grandes difficultés d’accès au logement autonome. En effet, outre les obstacles inhérents à leur handicap, elles sont confrontées à la faiblesse de l’offre en logement social et à la cherté de l’immobilier et au manque de coordination entre les différents services gérant les demandes en logements adaptés.

Suite à la nouvelle législation, des logements sociaux ont été adaptés au handicap dans le territoire. Par exemple, dans le cadre du Projet de Rénovation Urbaine de Goussainville, quelques logements sociaux « adaptables » ont été construits en 2009 dans une opération de 52 logements. Par ailleurs, dans le cadre de la reconstruction des deux foyers ADEF à Goussainville, 17 logements seront aménagés pour recevoir des personnes handicapées. Néanmoins, cette offre ne fait pas encore l’objet d’un recensement systématique. Les premiers éléments de constat montrent que ces logements adaptés peuvent, à l’occasion d’un changement de locataires, se retrouver occupés par des personnes valides.

Des aides sont néanmoins disponibles pour faciliter l’adaptation des logements des personnes handicapées :

- La Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Le montant de la prestation est déterminé en fonction des besoins personnels évalués après examen de la situation. Il est réalisé par la MDPH. Dans un second temps, les revenus du ménage sont pris en compte.

En 2008, 75 dossiers ont été montés dans le Val-d’Oise au titre de la Prestation de Compensation et 96 aides ont été versées. Ces aides se décomposent notamment en aménagements de salles de bains (41 aides), d’escaliers (15 aides), d’espaces extérieurs (11 aides) et en motorisation (13 aides).

- Les subventions de l’ANAH. Ces subventions sont versées sous condition de ressources. Néanmoins, dans certains cas particuliers, et notamment en cas travaux d’accessibilité et d’adaptation au handicap, les plafonds de ressources « de base » peuvent être majorés. Les subventions ANAH demeurent faiblement mobilisés que ce soit à l’échelle du Val-d’Oise ou de l’intercommunalité. En effet, entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2006, les subventions ANAH ont concerné 10 logements en CCRPF et 87 logements dans le Val-d’Oise.

Enfin, dans le cadre de la mise en accessibilité des ERP (1 à 5) et des IOP avant le 1er janvier 2015, l’intercommunalité a lancé un appel d’offre pour la réalisation de diagnostics accessibilité. Ces diagnostics, dont le coût est porté par l’intercommunalité, permettront aux communes de réaliser les travaux nécessaires.

Les facteurs propices au maintien à domicile

Des services à domicile sont disponibles dans le Val-d’Oise pour favoriser le maintien à domicile des personnes handicapées.

Ces services rayonnent dans l’ensemble du département du Val-d’Oise, atténuant ainsi les contraintes liées à l’habitat en commune rurale ou semi-rurale. Ils peuvent notamment prendre la forme de SAMSAH ou de SESSAD.

• Les SAMSAH : Service d'Accompagnement Médico-Social pour Adultes Handicapés, le SAMSAH accompagne les adultes handicapés dans leur projet de vie tout en favorisant les liens familiaux, sociaux, scolaires, professionnels… Cofinancés par la Conseil Général et l’ARS, plusieurs SAMSAH sont actifs dans l’Est du Val-d’Oise, l’ADAPT 95, l’APF, Association des Paralysés de France et Belle Alliance



75

• Les SESSAD : Services d’Education Spéciale, les SESSAD assurent un soutien à l'intégration scolaire ou à l'acquisition de l'autonomie aux enfants et adolescents handicapés, jusqu'à 20 ans, en liaison avec les familles. La CARPF dispose d’une antenne de 24 places à Louvres du SESSAD de la Mutuelle la Mayotte et d’un SESSAD ADAPT à Louvres au sein de la Maison des services.

Par ailleurs, des associations généralistes ou spécialisées, souvent liées par convention à la MDPH, effectuent auprès des personnes handicapées des missions d’accompagnement à la vie sociale ou d’information.

Enfin, des permanences territorialisées de la MDPH, assurées par des travailleurs sociaux dans les maisons du département, se tiennent mensuellement dans plusieurs villes du Val-d’Oise, à Argenteuil, Garges-lès-Gonesse, Beaumont, Eaubonne, Marine. Cette territorialisation répond à un besoin de proximité de la part des personnes handicapées et de leurs familles. Ces permanences restent cependant difficilement accessibles aux personnes handicapées.

3. L’accès à une structure spécialisée

Un département globalement bien pourvu en structures spécialisées

Le périmètre d’études compte une seule structure spécialisée dans l’hébergement des personnes handicapées. Il s’agit de l’IME d’Ecouen, le Centre Thérapeutique APACTE, qui accueille des enfants et adolescents handicapés afin de favoriser leur autonomie, quotidienne, sociale et professionnelle, notamment via une scolarité adaptée.

Par ailleurs, la CARPF dispose d’un certain nombre de structures spécialisées à proximité. En effet, le Val-d’Oise est globalement bien équipé en structures spécialisées. Le Schéma Départemental en faveur des personnes handicapées 2006-2010 dressait l’état des lieux suivant :

• 602 places en Foyers d’Hébergement, et 200 places en proposition de création dans le cadre du Schéma

• 1 ESAT à Goussainville (spécialisé dans l’accueil des malades mentaux stabilisés) ;

• 445 places en Foyers de Vie, et 250 places en proposition de création dans le cadre du Schéma

• 104 places en Foyer d’Accueil Médicalisé, et 185 places en proposition de création dans le cadre du Schéma

• 262 places en Maison d’Accueil Spécialisée, et 225 places en proposition de création dans le cadre du Schéma

En outre, de nouveaux établissements, répondant à des appels à projet de l’ARS, sont actuellement planifiés et sont en attente de financement de la part de la CNAM et/ou du Conseil Général.

Les projets de structures spécialisées sur le territoire d’étude

La création d’un pôle sanitaire et social est actuellement à l’étude à Marly-la-Ville. Ce projet, porté par l’intercommunalité, prendrait place sur les terrains du haras de Marly-la-Ville et inclurait des structures médico-sociales ainsi que des structures d’hébergement à l’usage des familles des malades.



76

4. Synthèse – Personnes handicapées

Forces Faiblesses

Des structures diversifiées à proximité, dans le Val d’Oise

Aucune structure à destination des personnes handicapées dans le territoireFaible partenariat avec les bailleurs sociauxDes logements sociaux adaptés qui ne profitent pas toujours aux personnes handicapées

Projet de pôle sanitaire et social à Marly la VilleProjet de pôle sanitaire et social à Goussainville dans le cadre du PRUObligation de recensement des logements adaptés dans le parc social


C. Logement des jeunes : étudiants, jeunes en insertion professionnelle ou salariés

1. Le profil des étudiants et jeunes en insertion professionnelle

Une population jeune importante confrontée à des problèmes d’accès au logement

La CARPF se distingue par la jeunesse de sa population. Son territoire compte en 2008 30,8 % de jeunes de moins de 20 ans. Sa population se révèle même plus jeune que celle du département, où 28,8% de la population a moins de 20 ans, et que celle de la région, où 25,8% de la population a moins de 20 ans.

Si nous élargissons la tranche d’âge considérée, nous constatons que 44,2% de la population à moins de 30 ans, proportion similaire à celle observée au-niveau départemental (42,7%) et supérieure à la proportion régionale (40 ,5%).

La présence d’une population jeune importante se traduit par une demande particulière en logements, notamment du fait des besoins en décohabitation des jeunes. Une analyse plus fine de la pyramide des âges nous enseigne que 21,4% de la population a entre 15 et 29 ans. En termes absolus, cela signifie que pour 18 147 jeunes, la question du logement se pose actuellement ou se posera dans le court-terme.

Les jeunes constituent en outre une frange de la population particulièrement concernée par les questions de chômage et d’insertion professionnelle. Cette situation face à l’emploi leur rend encore plus difficile l’accès au logement.

Le logement des jeunes constitue un enjeu fort dans le cadre d’une politique communautaire de l’habitat. En effet, répondre aux besoins en logement des jeunes se révèle nécessaire afin de prévenir le départ des jeunes décohabitants, et, sur le long-terme, de maintenir sa population active.

Le profil des jeunes

Les jeunes de la CARPF se distinguent des jeunes valdoisiens et des jeunes franciliens par leur fort taux d’activité. En effet, le taux d’activité des 15-24 ans atteint 37,1% alors qu’il est égal à 34,2% dans le Val-d’Oise et à 32,9% en Île-de-France.



77

Parallèlement, l’étude des données relatives aux niveaux de scolarisation et aux plus hauts diplômes obtenus révèlent que les habitants de la CARPF suivent un parcours académique plus court et atteignent des niveaux de qualification moindres.

Ainsi, « seuls » 31% des 18-29 ans sont scolarisés alors qu’à l’échelle régionale, ils sont près de 37% à poursuivre des études. Si l’on considère seulement les études longues, l’on constate que pour la CARPF, la part des 25 à 29 ans scolarisés est de 4,4% alors qu’elle est respectivement de 6,3% et de 10,4% dans le Val-d’Oise et en Île-de-France.

En outre, comparée aux populations franciliennes, la population de la CARPF affiche une proportion plus grande de qualifications de niveau CAP/BEP et baccalauréat/brevet professionnel mais une part moindre de diplômes de niveau supérieur. Ainsi, 36,9% de la population non-scolarisée de 15 ans ou plus dispose comme plus haut diplôme obtenu d’un CAP, d’un BEP, d’un baccalauréat ou d’un brevet professionnel. Ils sont 26,4% dans le même cas en Île-de-France. La qualification moindre des jeunes est également observée à l’échelle de la ville de Goussainville (78% des jeunes de plus de 15 ans dispose comme plus haut diplôme obtenu d’un CAP, d’un BEP, d’un baccalauréat ou d’un brevet professionnel).

En revanche, seul 7,7% de la population non-scolarisée de 15 ans ou plus dispose d’un diplôme de niveau supérieur, contre 12,6% dans le Val-d’Oise et 22,4% en Île-de-France.

Ainsi, les jeunes du territoire entrent plus précocement sur le marché du travail et avec des niveaux de qualification moins importants.

Trois freins sont susceptibles d’expliquer ces caractéristiques:

• L’absence sur le territoire d’établissements d’enseignement supérieur,

• La faiblesse de l’offre en formation,

• L’insuffisance de l’offre en transports en commun, qui, rendant les pôles universitaires voisins peu accessibles, contribue à détourner les jeunes de longs parcours académiques.

Néanmoins, nous constatons d’importantes disparités entre les communes du périmètre. En effet, certaines communes affichent un taux d’activité fort, supérieur aux taux d’activité départemental et régional, mais également supérieur à la moyenne du territoire. Ainsi, les communes de Le Thillay, Roissy-en-France, Survilliers et Vémars affichent des taux d’activité des jeunes supérieurs à 50%, ce qui signifie que, dans ces communes, plus d’un jeune sur deux est sur le marché du travail. Cela peut s’expliquer par le profil de ces communes : à proximité immédiate de la plate-forme de Roissy-Charles de Gaulle, telles Roissy-en-France, ou centres d’emplois du territoire d’études, telles Vémars ou Survilliers, elles offrent rapidement aux jeunes des opportunités d’emplois.

En revanche, la commune de Saint-Witz se distingue par son taux d’activité des jeunes, bien inférieur à la moyenne intercommunale. Ainsi, « seuls » 25,8% des jeunes de Saint-Witz sont en activité. Le profil socioprofessionnel des ménages de cette commune, propice à ce que les enfants poursuivent des études, pourrait expliquer ce faible taux.

La situation des jeunes face au marché du travail

Les jeunes de la CARPF paraissent moins confrontés aux questions de chômage. En effet, en 2008, 22% des moins de 25 ans sont au chômage alors qu’ils sont 21,5% des jeunes valdoisiens et 20% des jeunes franciliens dans ce cas.

Néanmoins, les jeunes du territoire demeurent très dépendants des emplois proposés par la plate-forme de Roissy-Charles de Gaulle. Ainsi, les formations



78

qu’ils suivent, généralement financées par les entreprises de la plate-forme, visent à les former à des métiers propres à l’activité de Roissy-Charles de Gaulle, à l’exemple de la sûreté aéroportuaire. Ces jeunes n’ont alors d’autres débouchés que les emplois proposés sur le pôle de Roissy.

Or, les difficultés récentes et actuelles du secteur aéroportuaire menacent certains emplois de la plate-forme, et notamment les emplois les plus précaires, à l’exemple des intérims, des contrats à durée déterminée et des emplois jeunes.

Les acteurs du territoire, notamment la Mission Locale du Val-d’Oise constatent une détérioration de la situation des jeunes face à l’emploi, notamment dans les communes proches de la plate-forme, telles Roissy, Gonesse, Fosses et Goussainville. Ainsi, des jeunes qui trouvaient jusqu’à présent des emplois peu qualifiés sur Roissy-Charles de Gaulle se tournent aujourd’hui vers la Mission Locale pour tenter de diversifier leurs qualifications.

2. Le logement autonome

Etat des lieux de l’offre et de la demande : le constat d’un important déséquilibre

Le parc de logements de la CARPF se révèle inadapté aux besoins des jeunes du territoire, et notamment des jeunes actifs.

Plusieurs freins viennent entraver les parcours résidentiels des jeunes:

• La faible proportion de petits logements. Le parc se caractérise par une prédominance des grands logements, au détriment des petites surfaces. Ainsi, les logements d’une pièce représentent 3,8% des résidences principales de la CARPF alors qu’ils représentent respectivement 3,8% et 11,4% des résidences principales valdoisiennes et franciliennes. Les logements de deux pièces représentent quant à eux 9,2% des résidences principales), contre respectivement 9,2% et 20,3% des résidences principales valdoisiennes et franciliennes.

• Les déséquilibres entre l’offre et la demande de petits logements. Ainsi, la CARPF compte 45% de ménages d’une ou deux personnes en 2009 tandis qu’elle offre « seulement » 11,7% de résidences principales d’une ou deux pièces. Il y a donc au-moins 4 ménages d’une à deux personnes pour un logement de type T1/T2. Dans le Val-d’Oise, cet indice est de 2,6 ménages pour un logement et en Île-de-France, il est ramené à 1,9 ménage pour un logement. Ces indices témoignent de la tension particulièrement forte qui existe au sein du territoire sur le marché des petits logements.

• La cherté des petits logements. Du fait de la tension constatée sur le marché des T1/T2, les prix et loyers des petits logements affichent des niveaux généralement observés sur des secteurs de la Petite Couronne. Ainsi, pour ce qui concerne les loyers, il faut compter, en 2010, 19,7€/m² pour un T1 et 15,2€/m² pour un T2, soit de 500 à 580€ pour un studio et de 650 à 700€ pour un T2. Pour ce qui concerne l’accession, il faut compter, en 2010, environ 150 000€ pour accéder à un T1/T2 dans l’ancien. De tels prix, tant à la location qu’à l’accession, se révèlent supérieurs aux capacités financières de jeunes entrant sur le marché du travail et souhaitant décohabiter.

Ces trois facteurs expliquent les difficultés rencontrées par les jeunes de la CARPF pour trouver un logement. Au-delà de la question de l’habitat, ces difficultés ont des répercussions directes sur leur employabilité. Car, ne pouvant accéder à un logement proche des pôles d’emploi du territoire et, notamment, de la plate-forme de Roissy-Charles de Gaulle, les jeunes du territoire ne sont pas en mesure de prétendre aux



79

emplois proposés. En effet, les emplois correspondant aux qualifications des jeunes du territoire impliquent souvent des horaires décalés qui exigent un logement proche du lieu de travail.

3. L’accès à une structure spécialisée

Le Foyer de Jeunes Travailleurs de Roissy-en-France

Un foyer de jeunes travailleurs ou association logement jeunes travailleurs (ALJT) est une institution à but non lucratif qui met temporairement à la disposition de jeunes qui vivent hors de leur famille un hébergement comprenant un ensemble d’installations matérielles, une restauration, ainsi que des moyens susceptibles de favoriser leur insertion dans la vie sociale.

Le foyer de jeunes travailleurs de Roissy-en-France, qui a ouvert ses portes en 2008, comprend 213 logements (185 studettes et 28 studios). Ces logements sont destinés essentiellement à de jeunes salariés de 18 à 30 ans qui travaillent sur la plate-forme de Roissy-Charles de Gaulle. Les jeunes sont hébergés pour une durée maximale de 2 ans et bénéficient de conditions financières avantageuses. Ainsi, les loyers sont compris entre 400€ et 530€ en fonction de la chambre. De plus, les jeunes peuvent bénéficier des APL, des garanties Locapass, disposent d’un préavis très court, et ne se voient pas exiger de garanties importantes. En outre, des animations ainsi que des ateliers de formation ou de conseil pour la recherche d’emploi ou de logement leur sont proposés.

Aujourd’hui connu des jeunes travailleurs de la plate-forme aéroportuaire, l’ALJT de Roissy-en-France affiche une liste d’attente importante. Si la structure a partiellement répondu aux besoins en logements des jeunes du territoire, une large part de la demande reste encore non-satisfaite.

Le Foyer de Jeunes Travailleurs comprenant 61 logements et géré par la société AREAS a été ouvert en juin 2014 à Le Thillay.

Le foyer ADEF

Le foyer de travailleurs migrants de Goussainville géré par l’ADEF réserve également 15 places d’hébergement en ALT plus particulièrement destinés aux jeunes.

4. Les structures au service des jeunes du territoire d’étude

Le Comité Habitat, au service des travailleurs du territoire d’étude

Le Comité Habitat est une association loi 1901 créée en 1995 à l’initiative d’Aéroports de Paris qui coordonne et organise les réponses aux besoins en logements des personnels de la plate-forme. L’association regroupe trois catégories de membres :

• Des entreprises : l’association regroupe 40 entreprises sur les 750 que compte CDG mais ces entreprises représentent 80% des employés de la plate-forme.

• Des collectivités, et notamment la CARPF,

• Des partenaires et acteurs du logement.

L’association mène notamment auprès des salariés de la plate-forme trois types d’actions relatives au logement :

• L’accès à des conseils financiers,



80

• La mise à disposition des salariés des offres de logement collectées auprès des partenaires. Le comité Habitat se présente comme un intermédiaire entre les offres des particuliers et de ses partenaires membres de l’association et les demandes des salariés. Les particuliers peuvent diffuser gratuitement des annonces logement auprès de l’association et ont ainsi accès à une demande à la fois forte et solvable ;

• La délivrance de bourses-logements.

La Mission Locale Est Val-d’Oise

La Mission Locale Est Val-d’Oise couvre un territoire de 40 communes incluant les communes de la CARPF et dispose notamment de permanences sur Louvres et Fosses et d’une antenne permanente à Goussainville. Elle assure auprès des jeunes de 16 à 25 ans des missions d’information, d’orientation et d’accompagnement, en vue de leur insertion sociale et professionnelle. La Mission Locale se présente comme un intermédiaire entre les jeunes demandeurs et les employeurs du territoire. Les jeunes peuvent bénéficier du droit à l’accompagnement prévu dans le code du travail et être suivis par un conseiller référent. Ce dernier peut notamment proposer au jeune des formations professionnalisantes ou qualifiantes ainsi que des ateliers de présentations métiers ou de recherche d’emploi.

La mission locale joue également un rôle d’interface entre les jeunes et les structures d’hébergement et de logements.

Pour permettre l’accès des jeunes en insertion au logement ou aux structures d’hébergement, la mission locale a passé plusieurs conventions avec différentes structures sur le territoire :

• Les Foyers Jeunes Travailleurs de Sarcelles, Saint-Gratien, et Roissy-en-France donnant à la mission locale un pouvoir de réservation au sein de ces structures (hébergement de 3 mois renouvelable) ;

• Travail avec l’association Loginter mettant à disposition de la mission locale de manière prioritaire quelques studios à destination des jeunes.

La mission locale travaille actuellement sur de nouvelles conventions pour disposer de places d’accueil supplémentaires et notamment au sein de la résidence de Garges-lès-Gonesse.

Maison de l’emploi à Louvres

La Maison de l’Emploi Est Val-d’Oise (M2E95) a été créée en 2007 par la CCRPF, la Communauté de Communes de Pays de France et les communes de Gonesse et de Goussainville. Ces quatre collectivités partagent notamment les enjeux liés à l’emploi de la plate-forme de Roissy-Charles de Gaulle. Outre ces quatre partenaires, la M2E95 rassemble les collectivités locales (Conseil Général et Conseil Régional), les services publics de l’emploi (Etat, Pôle Emploi) ainsi que la Mission Locale, l’AFPA, Roissy Développement, les CCAS, la Chambre de Commerce…

La Maison de l’Emploi anticipe les besoins en formation des entreprises et s’efforce le cas échéant, en lien avec ses partenaires, de mettre en œuvre certaines formations. Elle joue le rôle de facilitateur auprès des entreprises, s’efforçant de répondre à leurs besoins en recrutement en échange d’engagements d’embauche.

Par exemple, en 2009, la Maison de l’Emploi Est Val-d’Oise avait détecté des besoins en personnel de sécurité dans les centres commerciaux, mais également des opportunités pour des gardes d’enfants ou des auxiliaires de vie.



81

Ces différents acteurs du territoire d’étude partagent la même analyse en ce qui concerne les principaux freins du territoire. En effet, ils évoquent avant tout le problème de la mobilité : les insuffisances du réseau de transport en commun posent de sérieux problèmes de mobilité et empêchent l’accès des demandeurs, et notamment des jeunes, aux emplois du territoire. Ces acteurs font également état du déficit de logements accessibles aux jeunes et aux travailleurs en général.

Enfin, si l’accès au logement et à l’emploi constituent un enjeu fort pour les jeunes de 15 à 24 ans, il convient de souligner que les jeunes travailleurs de plus de 30 ans du territoire d’étude rencontrent souvent les mêmes difficultés, voire des difficultés plus grandes du fait de l’absence d’aides financières ou de structures spécialisées.

Pôle Ressources Jeunesse à Goussainville

Le pôle ressources jeunesse mis en place depuis début 2011 s’occupe de l’insertion professionnelle des jeunes et joue un rôle d’orientation en ce qui concerne le logement, les formations et la recherche d’emploi. Le pôle s’adresse à tous types de publics jeunes : étudiants, jeunes travailleurs ou en insertion professionnelle.

Le pôle ressources travaille en lien étroit avec le service logement de la commune, ils préparent en collaboration un guide du logement pour les jeunes.

5. Synthèse – Jeunes

Forces Faiblesses

Une présence forte de population jeune et l’envie pour s’y population de se maintenir sur le territoire

La présence d’un Foyer de Jeunes Travailleurs à Roissy-en-France et à Le Thillay

Déficit de petits logements à loyers abordables dans le parc privé

Des difficultés à se loger pour les salariés modestes

Pas de structures d’hébergement pour étudiants à proximité

Loi Mobilisation pour le Logement : Favoriser la sous-location

intergénérationnelle Réserver des logements sociaux

aux jeunes en contrat d’apprentissage ou en insertion professionnelle

Poursuite du départ des jeunes de la CARPF




82

D. Logement des personnes défavorisées

1. Les objectifs identifiés en faveur des personnes défavorisées

Un public difficile à quantifier

Les personnes défavorisées font référence au public ciblé par le Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) mise en place en 2008 et prolongé en 2011, c’est à dire :

• les sans domicile fixe,

• les personnes occupant des habitations de fortune,

• les hébergés en structure d’accueil,

• les hébergés chez des tiers,

• les ménages en situation d’exclusion,

• les personnes vivant dans de mauvaises conditions (logements insalubres ou inconfortables, surpeuplement),

• les gens du voyage sédentarisés ou en voie de sédentarisation qui constituent un public traité de façon indépendante (cf. le Logement des gens du voyage).

L’étude des personnes défavorisées dans le territoire de la CARPF se heurte aux contraintes du secret statistique. En effet, les données relatives aux plus petites communes ne sont pas disponibles.

Les objectifs identifiés dans le Porter à Connaissance de l’Etat

En lien avec la mise en œuvre du PDALPD, le Porter-à-Connaissance de l’Etat (2009) identifie trois leviers à mobiliser en priorité pour favoriser l’accueil des plus défavorisés :

• La production d'une offre accessible en PLAI : le PDALPD préconise un minimum de 15 % de PLA-I dans les opérations neuves pour les communes comptant moins de 20% de LLS),

• La réponse aux obligations en matière d'hébergement introduites par la loi DALO,

• Le développement de produits spécifiques du type résidences sociales ou maisons relais, aujourd'hui absents du territoire.

Le Porter-à-Connaissance complémentaire de l’Etat (2011) fait le constat d’une offre relativement peu développée en CARPF sauf sur la commune de Goussainville qui participe fortement à l’accueil des populations défavorisées avec les différentes structures d’accueil existantes ou en projet. Le PLH devra envisager des dispositifs permettant de compléter cette offre, notamment en matière de logements temporaires ou d’hébergement (jeunes en insertion, personnes défavorisées).

2. Une précarité qui reste inférieure à celle observée à l’échelle départementale mais plus marquée à Goussainville

Etat des lieux en 2011



83

En 2011, les indicateurs de précarité sont moins élevés pour la CARPF qu’à l’échelle du département du Val-d’Oise. Cependant on note une différence entre les communes de la CCRPF et la commune de Goussainville. En effet, la médiane du revenu fiscal déclaré en 2008 était de 14 465€ à Goussainville contre 21 920€ en CCRPF.

Ainsi, le revenu fiscal moyen à l’échelle de la CCRPF est de l’ordre de 15 429 €/hab. contre 14 628 €/hab. en Val-d’Oise.

Ainsi, nous dénombrons 13 allocataires du Revenu du Solidarité Active (RSA) pour 1 000 actifs en CCRPF en 2008, contre 26,5 pour 1000 dans le Val-d’Oise. Sur l’ensemble du périmètre d’études, la proportion d’allocataires du RSA (19,8 allocataires pour 1000 actifs) est supérieure à celle de la CCRPF mais reste inférieure à celle du département.

Ces données sont notamment à mettre en relation avec le grand nombre d’actifs du territoire de la CCRPF, et plus particulièrement avec le grand nombre d’actifs ayant un emploi.

Toutefois, des disparités s’observent entre les communes du territoire d’étude. Ainsi, les indicateurs pour les communes disponibles varient entre 3,2 allocataires du RSA pour 1 000 actifs à Bouqueval, 31,8 allocataires du RSA pour 1 000 actifs à Goussainville et 39 allocataires du RSA pour 1 000 actifs à Epiais-lès-Louvres. L’ensemble des communes pour lesquelles ces indices de précarité sont disponibles reste néanmoins en-deçà des données départementales.

3. Une offre de proximité, en-dehors du territoire d’étude

Dans le territoire d’étude, un déficit de places qu’il reste à combler

L’article 69 de la loi MOLLE du 25 mars 2009 inscrit les objectifs de places d’hébergement suivants :

Au minimum 1 place d’hébergement par tranche de 2 000 habitants pour les communes membres d’un EPCI à fiscalité propre dont la population est supérieure à 50 000 habitants,

Au minimum 1 place d’hébergement par tranche de 2 000 habitants pour les communes dont la population est au-moins égale à 3 500 habitants et qui sont comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au-moins une commune de plus de 15 000 habitants.

Au minimum 1 place d’hébergement par tranche de 1 000 habitants dans les communes dont la population est au-moins égale à 3 500 habitants comprises dans une agglomération de plus de 100 000 habitants.

Au sein de la CARPF, deux cas sont à distinguer :

• Ecouen, Roissy-en-France, Le Thillay et Goussainville sont les quatre communes du territoire incluses dans l’agglomération parisienne. A ce titre, elles doivent offrir au minimum 1 place d’hébergement par tranche de 1 000 habitants.

• Les autres communes sont membres d’un EPCI à fiscalité propre dont la population est supérieure à 50 000 habitants : elles doivent donc justifier de la mise à disposition d’une place d’hébergement par tranche de 2 000 habitants.

Les objectifs en matière de réalisation de places d’hébergement sont fixés à l’échelle communale. Néanmoins, les communes membres d’un EPCI compétent en matière de programme local de l’habitat ne sont pas soumises aux prélèvements sanctionnant le non-respect de la loi lorsque la somme des places d’hébergement situées sur le territoire intercommunal est supérieure ou égal à la somme des capacités à atteindre.



84

Le tableau suivant résume les objectifs à atteindre en termes de place d’hébergement pour les communes de la CARPF :

Communes Population Insee 2008

Objectif en places d’hébergement

Bouqueval 316 0 Chennevières-lès-Louvres 331 0 Ecouen 7 380 7 Epiais-lès-Louvres 77 0 Fontenay-en-Parisis 1 954 0 Fosses 9 663 5 Goussainville 30 567 30 Le Mesnil Aubry 934 0 Le Plessis Gassot 82 0 Le Thillay 4 079 4 Louvres 8 974 4 Marly-la-Ville 5 530 3 Puiseux-en-France 3 394 2 Roissy-en-France 2 517 2 Saint-Witz 2 558 1 Survilliers 3 727 2 Vaudherland 90 0 Vémars 2 075 1 Villeron 722 0

TOTAL CARPF 84 970 61

Plusieurs dispositifs sont retenus dans le cadre de la loi MOLLE pour l’atteinte des objectifs en termes d’hébergement :

• Les CADA : centre d’accueil des demandeurs d’asile

• Les CHRS. Centre d’hébergement et de réinsertion sociale, ils ont pour mission d'assurer l'accueil, l'hébergement, l'accompagnement et l'insertion sociale des personnes en recherche d'hébergement ou de logement, afin de leur permettre de retrouver une autonomie personnelle et sociale. Ces dernières y bénéficient d'aide éducative et d'activités d'insertion professionnelles.

• Les RHVS. Résidences hôtelières à vocation sociale, ces établissements commerciaux d'hébergement offrent en location des logements équipés et meublés, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois pouvant être occupés au titre de résidence principale. Les RHVS ne sont pas destinées aux personnes exigeant un accompagnement social ou médico-social dans la résidence.

• L’intermédiation locative. Possibilité est donnée aux bailleurs de sous-louer des logements sociaux à des personnes relevant du droit au logement opposable ou à des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition. Dans ce cas, le décret convertit le type de logement en nombre de places. Un logement de type I (entre 9 m² et moins de 12 m²) équivaut ainsi à une place, tandis qu'un logement de type IX (entre 89 m² et moins de 100 m²) équivaut à neuf places. Au-delà de 100 m², chaque surface supplémentaire inférieure ou égale à 10 m² compte pour une place supplémentaire.



85

• Les places dans les structures d'hébergement de sans-abri faisant l'objet d'une convention avec l'Etat ou une collectivité locale à l'exception de celles conventionnées au titre de l'allocation logement temporaire,

• Les logements conventionnés avec l'ANAH à loyer intermédiaire ou à loyer social et très social affectés à l'hébergement des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition ainsi qu'aux personnes physiques éprouvant des difficultés particulières.

D’autres dispositifs permettent de répondre aux besoins des personnes défavorisées, mais ne sont en revanche pas pris en compte dans le décompte des places d’hébergement :

• Les places en ALT. Ce sont des logements destinés à héberger temporairement des personnes en difficulté économique et sociale Les familles hébergées dans ce type de logement bénéficient d'un accompagnement social. Il s'agit d'une période de transition en vue de réintégrer le logement traditionnel. L'ALT est une allocation financière délivrée aux associations qui œuvrent à cette mission.

• Les places d’hébergement ouvertes seulement pendant la période hivernale.

L’offre d’hébergement dans l’Est du Val-d’Oise

Les places en hébergement ont été recensées dans le cadre du PDALPD et du PDAHI du Val-d’Oise, à l’échelle départementale mais aussi à l’échelle de six territoires d’étude. A l’exception du Mesnil-Aubry, l’ensemble des communes de la CARPF sont intégrées au territoire de l’Est du Val-d’Oise. Le tableau suivant récapitule l’offre en places d’hébergement recensées sur ce territoire.

Mode d'hébergement Nombre de structure

Nombre de places

Résidence sociale 5 1030CHRS 3 103Hébergement d'urgence 5 133CADA 1 50ALT 163Est Val d'Oise 14 1 479

Par exemple, trois CHRS sont implantés à proximité du territoire d’étude:

• Le CHRS « Le Phare », géré par l’association Loginter, à Gonesse, qui propose 24 places pour les familles en difficulté et/ou les femmes isolées,

• Le CHRS « Centre accueil femmes », géré par l’association « Du côté des femmes », à Sarcelles, qui propose 43 places aux femmes seules en difficulté,

• Le CHRS « Escale Sainte-Monique », à Arnouville-lès-Gonesse, qui propose 77 places pour les femmes seules en difficulté.

L’offre en logement pour les personnes défavorisées

La CARPF présente 9 places financées sur le dispositif ALT réparties sur les communes de Fosses et de Louvres:

• 6 places, correspondant à 3 chambres doubles et gérées par l’association FREHA, sont localisées à Fosses (1, Square Eole)



86

• 3 places, correspondant à 1 T1 Bis et également gérées par l’association FREHA, sont localisées à Louvres (23, rue du Docteur Bruel)

Le financement des places ALT est attribué chaque année par un avenant de renouvellement à la convention. Les personnes bénéficiaires de ces places sont des personnes défavorisées, aux ressources très faibles, voire nulles et n’ayant pas accès à un logement autonome. Il s’agit notamment de personnes exclues des aides personnelles au logement ou qui ne sont pas hébergées dans des CHRS. La durée moyenne de séjour dans un logement ne doit pas être supérieure à 6 mois mais peut être renouvelée une fois.

Le PDAHI souligne l’orientation de l’offre en places d’hébergement vers les familles et les femmes avec enfants. L’offre actuelle ne répond pas ou mal à certains autres besoins exprimés, notamment les hommes seuls.

Un renouvellement et un développement de l’offre à Goussainville

Dans le cadre du projet de Rénovation Urbaine de la commune de Goussainville il a été réalisé la démolition-reconstruction du foyer de travailleurs migrants géré par l’ADEF (275 logements en PLAI) en 2 résidences de 199 places (résidence Millet de 105 logements et de la résidence sociale de France soit 94 logements dont 9 PMR). Le gestionnaire de ces résidences reconstituant l’offre initiale est l’ADEF. A également été réalisé la réhabilitation d’une ancienne abbaye de 28 studios propriétés d’Emmaüs et dont la gestion est assurée par Aurore. Ce projet mené en 2012 et financé par la DRIHL est labellisé maison relais.

Le foyer Montempo dans la zone d’activité à Goussainville

Le foyer RHVS Montempo localisé dans la zone commerciale de Goussainville est composé de 79 studios équipés. Les studios sont loués à la semaine ou au mois pour une durée de un an maximum. Le foyer s’adresse pour tout âge aux travailleurs saisonniers, en apprentissage, aux personnes en rupture d’hébergement ou de vie familiale ou en période de transition professionnelle ou locative (fin de bail…), hormis les familles avec enfants mineurs. Ce foyer bénéficie d’une proximité immédiate à la plateforme de Roissy-pôle.

4. Synthèse – MOFF

Forces Faiblesses

Des places en ALT présentes dans le territoireLe développement d’une offre de résidences d’accueil à Goussainville

Absence de structures d’hébergement en CCRPFLe non respect des obligations en matière de places d’hébergement (places en ALT non comptabilisées)


Saisir les opportunités de la loi DALO pour répondre à des besoins locaux non satisfaits

Les sanctions liées au non-respect des obligations de la loi DALO



87

E. Accueil et logement des gens du voyage

1. Les différents groupes de gens du voyage et leur présence dans le territoire d’étude et dans le Val-d’Oise

Les « grands voyageurs »

Les « grands voyageurs » se déplacent sur tout le territoire et peuvent ainsi faire halte sur le Val-d’Oise. La CARPF accueille régulièrement des « grands voyageurs », du fait de sa position au cœur des axes routiers Nord-Sud (RN 1 et RN 17) empruntés par les gens du voyage.

Les sédentaires et les « quasi ou semi-sédentaires » (« itinérants contraints » et « sédentaires contraints »)

Les gens du voyage du Val-d’Oise sont pour la grande majorité sédentarisés ou en voie de l’être. Ces ménages, souvent présents depuis très longtemps sur le sol français, et pour la plupart de nationalité française, souhaitent se fixer en un lieu qui réponde à leurs besoins, notamment en matière de scolarisation des enfants et d’accès aux soins.

D’une part, les « sédentaires » implantent leur caravane sur un terrain dont ils sont devenus propriétaires, souvent en rachetant des parcelles agricoles à bas prix à des maraîchers ou agriculteurs en cessation d’activité. Les communes accueillant des populations sédentaires sont ainsi confrontées à des situations d’occupation de parcelles dont la destination n’est pas l’habitat.

D’autre part, les « semi sédentaires » ou « itinérants contraints » forment le groupe le plus important et le plus spécifiquement val-d’oisien. Non propriétaires, ils évoluent de façon permanente au sein d’un même groupe de communes, souvent au gré des expulsions dont ils font l’objet. C’est pour eux que se pose plus particulièrement la problématique de l’habitat.

Recensement des gens du voyage sur le territoire intercommunal

Sur la base du constat des déplacements établi par les services de police et de gendarmerie, le nombre moyen, ainsi que les nombre minimal et maximal de caravanes recensées ont été calculés pour chacune des communes de plus de 5 000 habitants. Le tableau ci-dessous présente les résultats de ces calculs pour les communes du territoire de plus de 5 000 habitants pour l’année 2009.

Communes de plus de 5 000 habitants

Effectif moyen de caravanes recensées (selon les statistiques Police et Gendarmerie)

Besoin en aires d'accueil Nombre minimum de caravanes recensées

Nombre maximum de caravanes

recensées

Ecouen 0 6 0 0Fosses 0 7 0 0Louvres 45 25 23 45Marly-la-Ville 30 9 10 10Goussainville 0 24 0 0

Total hors Goussainville) 75 47 33 55

Source: Annexe 8 du schéma départemental

Par ailleurs, l’Association Départementale des Voyageurs-Gadjés (ADVOG) comptabilise environ 500 à 600 caravanes en itinérance volontaire sur le territoire du Val-d’Oise et environ 1 500 caravanes en itinérance contrainte (point d’ancrage dans le Val-d’Oise mais restant mobiles, faute de places suffisantes en aires d’accueil).



88

2. Les dispositifs règlementaires en vigueur

A destination des gens du voyage nomades

La loi du 5 juillet 2000, relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, dite loi « Besson II » constitue le cadre règlementaire actuel pour ce qui concerne l’offre en habitat à destination des gens du voyage non-sédentarisés.

Cette loi fixe des objectifs en termes de réalisation d’aires d’accueil pour toute commune de plus de 5 000 habitants.

Un Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage, adopté en 2011 dresse un état des lieux des conditions de vie des gens du voyage et organise la réponse des communes du Val-d’Oise aux besoins de ces publics spécifiques.

A destination des gens du voyage sédentarisés ou en voie de sédentarisation

Les besoins des gens du voyage sédentarisés ou en voie de sédentarisation sont pris en charge par le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (P.D.A.L.P.D.). Le développement d’une offre d’habitat adapté à destination de ces publics spécifiques constitue un objectif identifié du PDALPD (Fiche-action A-3-3).

3. L’offre d’accueil et d’habitat des gens du voyage

L’accès à une aire d’accueil

Les aires d’accueil sont destinées à accueillir des gens du voyage nomades.

Afin de se conformer à la loi du 5 juillet 2000 et au Schéma départemental, la CCRPF a construit 47 places sur une aire d’accueil ouverte au 2ème trimestre 2010 au lieu-dit « Le Val Noël » à Louvres. La CCRPF répondait ainsi en 2010 aux obligations réglementaires rappelées dans le tableau ci-dessous, mettant à profit la possibilité offerte de mutualiser à l’échelle intercommunale les capacités d’accueil à réserver aux gens du voyage.

L’Etat a fixé pour la commune de Goussainville, avant son entrée en communauté, un objectif de 24 places en aires d’accueil dont la réalisation devra être menée dans le cadre de ses compétences par Roissy Porte de France.

L’habitat des gens du voyage sédentarisés ou en voie de sédentarisation

Les aires d’accueil ne répondent pas aux besoins exprimés par les gens du voyage sédentarisés ou en voie de sédentarisation. En effet, les aires d’accueil

Communes Nombre de places

Ecouen 6Fosses 7Louvres 25Marly-la-Ville 9

CCRPF (2010) 47 Goussainville 24



89

restent des solutions d’accueil temporaires. Par conséquent, pour la plupart des ménages « gens du voyage » du département, elles ne constituent pas une solution adaptée.

Il n’existe actuellement pas sur le territoire d’étude de solutions d’habitat adapté aux sédentaires ou aux quasi-sédentaires. Certaines communes comme Louvres ou Ecouen ont menées une réflexion sur la possibilité de développer ce type d’habitat.

Deux dispositifs peuvent être mobilisés :

• Les terrains familiaux : ils consistent en la mise à disposition d’un terrain par la municipalité à une famille déterminée en tant que lieu de résidence fixe. Les terrains familiaux comprennent un bâti avec une pièce de vie et des sanitaires et un abri pour les caravanes qui continuent à faire office de chambres. Ce dispositif se situe à la frontière entre l’habitat caravane et le logement ordinaire.

Le circulaire n° 2003-76 du 17 décembre 2003, relative aux terrains familiaux fixe les modalités de financement des terrains familiaux. Leur financement s’inscrit dans les mêmes conditions que les aires d’accueil : les subventions d’investissement s’élèvent à 70 % de la dépense totale hors taxes calculée suivant les mêmes normes techniques que celles retenues pour les aires d’accueil. Cela se traduit par l’instauration pour ces projets d’un plafond de dépense subventionnable de 15 245 € par place de caravane. Les terrains familiaux doivent être réalisés par les collectivités locales.

• Le logement social financé en PLA-I avec des adaptations à la marge pour le stationnement des caravanes. Dans ce cas, les gens du voyage ont accès à un logement à part entière dont ils sont locataires. La maîtrise d’ouvrage est confiée à un opérateur HLM et les ménages sont alors éligibles aux APL.

4. Synthèse – Gens du voyage

Forces Faiblesses

L’atteinte des objectifs fixés par le schéma départemental pour la CCRPF avant l’entrée de Goussainville dans l’intercommunalité

Des situations d’occupation sauvage sur des terrains impropres à l’occupation

A Goussainville : l’absence de réponse aux obligations du schéma pour l’heure


Un retour d’expérience sur la réalisation et la gestion de l’aire d’accueil de Louvres permettra la construction plus pertinente pour le futur emplacement à Goussainville

Des difficultés de maîtrise foncière pour la réalisation de l’aire manquante dans un territoire contraint



90

IV. Dynamiques des marchés immobiliers et parcours résidentiels


• une analyse quantitative s’appuyant sur les sources et bases de données suivantes : Filocom (1999 et 2009), Recensement Général de la Population de l’INSEE (1990, 1999 et 2008), fichier de la base BIEN de la chambre des notaires (2000-2010), Fichier Sitadel (1990-2010),

• Une consultation d’acteurs : les professionnels de l’immobilier, les communes, la CARPF

A. Constructions neuves et transactions de logements

1. Le développement de l’offre de logements depuis 1990

Entre 2001 et 2009, 3 145 logements ont été commencés dans le territoire de la CARPF soit 349 logements par an (hors FJT de Roissy). Entre 1999 et 2008, la croissance nette de l’offre en logements atteint 8,8% sur le territoire d’étude et dépasse ainsi celle du Val-d’Oise (+7,3%) et celle de l’Île-de-France (+5,8%).



91

L’évolution de la construction entre 1990 et 2009 a connu plusieurs phases :

• Un pic de construction au début des années 1990 (1015 logements produits entre 1990 et 1992)…

• … puis une décroissance depuis lors (586 logements produits entre 1999 et 2001)…

• …malgré une légère reprise en 2002-2006 (768 logements), qui ne s’est pas confirmé depuis…

• Une baisse significative et continue de la construction à Goussainville depuis 2001 :

En fonction des communes, l’on observe des dynamiques de la construction spécifiques:

• Depuis 2001, 91% de la production neuve est portée par 6 communes : Fosses (19,5%), Louvres (12,4%), Puiseux-en-France (7,6%), Roissy-en-France (28,5%), Survilliers (8,7%) et Vémars 8,1%) et dans une moindre mesure, Goussainville (6,1%),

• Entre 1990 et 2007, plus de 82% de la construction est concentrée sur 7 communes : Ecouen (21% des constructions, soit 934 logements), Louvres (18%), Fosses (10,3%), Roissy (9,5%), Marly (7,1%), St Witz et Le Thillay.

Par ailleurs, l’augmentation du parc de logements de la CARPF entre 1999 et 2008 est le résultat d’une production légèrement supérieure de logements collectifs (57,3%) par rapport aux logements individuels (42,7%). Cette répartition est similaire pour la CCRPF seule (59,4% de logements collectifs, et 40,6% de logements individuels).

Cet équilibre résulte toutefois de fortes disparités spatio-temporelles :

• Selon les périodes, l’on constate de fortes disparités :

82% des constructions produites entre 1999 et 2001, sont des logements individuels.



92

28,3% des logements produits entre 2005 et 2007 sont individuels.

• Selon les communes, des différences notables s’observent également :

Les constructions neuves sont majoritairement individuelles à Puiseux-en-France (100% d’individuel), Ecouen (100%), Bouqueval (100%), Le Mesnil-Aubry (100%),

Les constructions neuves sont majoritairement collectives à Survilliers (97%) Villeron (95% de collectif), Vémars (97%), Louvres (92%) ou Roissy

La répartition entre collectifs (49%) et individuels (51%) est équilibrée à Goussainville.

2. Les transactions de logements

Le volume des ventes

Entre 2000 et 2010, près de 11 000 biens immobiliers ont été vendus19 dans la CCRPF, en majorité des maisons (66,5 %). Les appartements représentent 21,8 % des transactions et les terrains 11,7 %.

Entre 2000 et 2010, le nombre de transactions diminue régulièrement, avec des tendances diverses selon le type de biens :

• Une forte diminution pour les ventes de maisons neuves,

• Un rythme de transactions stable pour les maisons anciennes puis une diminution depuis 2006,

• Une diminution pour les transactions de terrains mais une augmentation depuis 2008,

• Une relative stabilité des ventes d’appartements dans l’ancien jusqu’en 2008 et une hausse des ventes en 2010,

• Une forte fluctuation des ventes d’appartements neufs avec une baisse dès 2004.

19 Données Base Bien indisponibles pour Goussainville avant 2010

Source: Sitadel



93

Les appartements et les maisons vendus dans le territoire sont très majoritairement des biens anciens (78 % des appartements et plus de 90 % des maisons), les appartements sont de petite ou de moyenne taille (45 % de T1/T2, 54 % de T3/T4 en 2010) et les maisons de taille moyenne et grande (plus de 50% de T5 et + en 2010).

En 2010, les ventes concernent majoritairement les biens individuels: 73% des ventes concernent les maisons à Goussainville, 70% en CCRPF. En effet, la CARPF attire principalement des ménages avec enfants profitent de la plus-value effectuée par la vente de leur précédent bien pour acquérir une maison individuelle.

Les communes les plus dynamiques en termes de transactions sont :

• Louvres : Commune attractive en raison de son cadre de vie et de la proximité du RER,

• Fosses : Attractive en raison des prix pratiqués, inférieurs à ceux du territoire et la proximité du RER,

• Ecouen : En raison de son cadre de vie et urbain de qualité.

Les transactions concernant les acquéreurs en provenance de la CCRPF se localisent à Ecouen (9% des transactions), Louvres (11% des transactions des maisons anciennes) et Fosses (10% des transactions des maisons anciennes). A l’échelle du Val-d’Oise, la commune de Goussainville représente 2% des transactions des maisons anciennes, soit la quatrième commune la plus prisée, derrière Herblay, Cergy et Argenteuil. Les nouveaux acquéreurs à Goussainville proviennent principalement de la petite couronne et plus particulièrement du département de la Seine-Saint-Denis, la commune de Goussainville affiche des prix attractifs pour acquérir une maison individuelle à proximité de la capitale et avec accès directs aux transports et infrastructures routières.

Le profil des acquéreurs

La demande émane essentiellement de deux profils d’acquéreurs :

• Des ménages en début de parcours résidentiel qui deviennent propriétaires une fois que leurs ressources le leur permettent, 37% des acquéreurs d’appartement ont moins de 29 ans. Cette tendance se confirme à Goussainville où 49% des acquéreurs d’appartements dans l’ancien ont moins de29 ans.

• Des ménages en seconde acquisition, qui s’éloignent de l’agglomération parisienne pour accéder à des logements plus grands à un prix plus attractif.

Les acquéreurs occupent principalement des professions intermédiaires ou d’employés. Leurs ressources sont modestes à moyennes. Ils ont majoritairement moins de 40 ans (les moins de 40 ans représentent ainsi 70% des acquéreurs d’appartements anciens et 62% des acquéreurs de maisons anciennes) et proviennent principalement soit de la commune où ils achètent (pour plus du tiers), soit de la petite couronne et plus spécifiquement du département du Val-d’Oise.

Le profil des vendeurs

Les vendeurs sont principalement :

• Des ménages qui vendent leur bien arrivés à l’âge de la retraite afin de quitter l’Île-de-France. En effet, près du quart des vendeurs sont des retraités.



94

• Des ménages arrivant en milieu de parcours résidentiel, qui vendent pour acheter un bien plus grand et adapté à leur situation familiale. Ainsi, près de la moitié des vendeurs appartiennent à la catégorie des professions intermédiaires ou des employés et près de la moitié des vendeurs a entre 30 et 49 ans. A Goussainville, 43% des vendeurs d’appartement ont entre 30 et 39 ans.

3. Les projets en cours

L’éco-quartier de Louvres-Puiseux

Ce projet d’éco-quartier s’étend sur 82 hectares répartis sur quatre secteurs :

• Le pôle gare, autour de la gare RER D de Louvres,

• Frais-Lieux à l’est de Louvres,

• Le Bois du Coudray à Puiseux-en-France,

• Derrière les Bois, à Puiseux-en-France.

Le projet vise à réaliser :

• 3340 logements (soit 2900 logements sur Louvres et 440 logements sur Puiseux-en-France), dont au moins 25% de logements sociaux et 5% de logements adaptés aux publics spécifiques; leur construction sera progressive entre 2016 et 2028 ;

• des équipements pour répondre aux besoins des nouveaux (et des anciens) habitants ;

• des commerces ;

• des activités de service notamment sur le pôle Gare.

Le projet s’inscrit dans une démarche environnementale (faibles consommations en énergie, voies de circulation douces) et d’amélioration du cadre de vie des habitants.

La ZAC multi sites à vocation de logements à Fontenay-en-Parisis

Environ 250 logements sont prévus dans le cadre de la ZAC multi sites du Pré-Mary, du Laru et de l’Echelette à Fontenay-en-Parisis. Les livraisons devraient s’échelonner en trois phases. Les premières livraisons sont prévues en 2017.

Projet de construction de logements à Villeron

Un permis de construire a été accordé pour la réalisation de 405 logements sur la commune de Villeron.



95

4. Projet à l’étude

Marly-la-Ville

Les acquisitions foncières ont été réalisées sur les secteurs correspondant à l’OAP 2 du PLU. Des études vont être engagées fin 2015 pour définir plus précisément la programmation.

B. Les principaux enjeux

Assurer un développement urbain autour des axes structurants, conformément aux dispositions du SDRIF.

Accompagner les parcours résidentiels des ménages par des produits compétitifs en réponse à leurs besoins et leurs attentes et combler les segments manquants de l’offre

- Anticiper le vieillissement de la population

- Permettre le rapprochement habitat et emploi

- Maintenir une population jeune sur le territoire

- Développer une offre en petits logements, accessible financièrement aux ménages modestes

- Diversifier l’offre de produits (accession sociale…) et en typologies

Diversifier l’offre en logements sociaux et favoriser une répartition équilibrée

Impulser la coordination inter bailleurs dans le territoire

Intervenir sur le parc privé pour résorber les dysfonctionnements identifiés

- Lutte contre l’insalubrité diffuse et les situations ponctuelles de « marchands de sommeil »

- Lutte contre les situations illégales (locaux impropres à l’habitation, sur-occupation…)

- Lutte contre la précarité énergétique

Agir en faveur du logement des publics spécifiques

- Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées (adaptation des logements, mutations de logements dans le parc social …) et proposer des solutions logement adaptées aux besoins des personnes âgées modestes,

- Améliorer la connaissance et le repérage des situations de handicap,

- Encourager le partenariat inter bailleurs pour l’attribution des logements adaptés

- Participer au développement économique de la plateforme en proposant une offre de logements diversifiée et adaptée aux besoins des salariés



96

- Compléter et renforcer l’offre en logements temporaires et en hébergement à destination des personnes défavorisées

- Développer une offre attractive et accessible aux jeunes

- Répondre aux objectifs en aire d’accueil des gens du voyage et étudier l’opportunité de créer une offre adaptée pour les gens du voyage sédentarisés (habitat adapté, terrains familiaux…) et anticiper la réalisation du nouveau schéma départemental, en cours de PLH



97

Conclusion

Le diagnostic constitue la première étape de l’élaboration du PLH, la seconde phase de l’étude sera destinée à la définition des orientations stratégiques. Elle repose sur la tenue d’un séminaire avec différents groupes de travail, instance privilégiée de la réflexion inter-partenariale, qui a pour objet :

• d’asseoir les conclusions du diagnostic, ainsi que le bilan des politiques locales de l’habitat et des stratégies patrimoniales,

• d’évoquer, sous la forme d’une réflexion commune, les perspectives d’évolution et les stratégies de développement ou de gestion aux différents niveaux (scénarii),

• de dégager, en vue de la rédaction d’un document d’orientations, les axes d’intervention, les enjeux stratégiques et les principes d’intervention partagés.



98

Annexe

Les plafonds de ressource HLM en 2009

Documents

Programme Local de l’Habitat Intercommunal (P.L.H.I) · en exergue les potentiels et les risques d’évolution du territoire d’étude. Par la suite, le document d ... « Communauté