Profil Du Secteur Du Logement Urban Au Senegal (Senegal Urban Housing Sector Profile)

8/12/2019 Profil Du Secteur Du Logement Urban Au Senegal (Senegal Urban Housing Sector Profile)

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PROFIL DU SECTEURDU LOGEMENT AU

SNGAL


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Publi par le Programme des Nations unies pour les tablissementshumains.

Copyright 2012

Les publications du Programme des Nations unies pour lestablissements humains sont disponibles au Bureau dinformation delONU-Habitat ou par courrier:

P.O. Box 30030, GPO 00100 Nairobi, Kenya

E-mail: [email protected]://www.unhabitat.org

HS HS/118/12F

ISBN Srie 978-92-1-131927-9

ISNB Volume 978-92-1-132531-7

AVERISSEMEN

Les termes employs et le matriel utilis dans cette publicationne retent pas ncessairement les points de vue du Secrtariat desNations unies ni des diverses organisations qui lui sont lies. Lesappellations employes et les informations prsentes nimpliquentde la part de lONU-Habitat et de son conseil dadministration,aucune prise de position quant au statut juridique des paysconcerns, la dlimitation de leurs frontires, ou compromettant lesautorits en place, le systme conomique tabli ou encore le degrde dveloppement. Les analyses, conclusions et recommandations dece rapport ne retent pas non plus ncessairement le point de vuedu Programme des Nations unies pour les tablissements humains(ONU-Habitat), de son conseil dadministration ni de ses tatsmembres.

La prsente publication peut tre reproduite, entirement ou enpartie, sous nimporte quel format ou support, des ns ducativesmais non lucratives, sans lautorisation pralable du dtenteur desdroits dauteur, la condition quil soit fait mention de la source.ONU-Habitat souhaiterait quun exemplaire de louvrage o se trouvereproduit lextrait lui soit communiqu. La prsente publicationne peut tre ni revendue ni utilise des ns commerciales sanslautorisation pralable du Programme des Nations unies pour les

tablissements humains.


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REMERCIEMENTS

QUIPE DU PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT

Superviseurs : Claudio Acioly et Mohamed El Sioufi

Gestionnaire du projet : Jean DAragon

Auteur principal : Oumar Ciss

quipe dexperts nationaux : Seydou Sy Sall, El Housseynou Ly, Aly Ngouille Ndiaye et Al Assane Samb

Experts internationaux : Jacques Fisette, Universit de Montral ; Denise Pich, Universit Laval

Contributeurs : Cheikh Gueye ; Jean DAragon ; Serigne Mansour Tall ; Remy Sietchiping, Anne Bousquet ; Samba Diouf,ministre de lUrbanisme ; Mohamadou Abdoul, Enda Diapol ; Abdou Birahim Diop, Ville de Dakar ; Marie Sophie Ndong,IAGU

Rvision : Cheikh Gueye, Jean DAragon, Raphalle Vignol, Rokhaya Diop

dition : Julia Trinson

Assistance gestion et administration : Christina Power et Helen Musoke

Soutien financier : Centre de recherche pour le dveloppement international (CRDI), Canada

Soutien logistique : Serigne Mansour Tall et Awa Betty Diouf

Soutien la recherche : Nigel Browne, Institute of Housing and Urban Development (IHS), et Jean DAragon

PERSONNES RESSOURCES ET PARTICIPANTSaux ateliers consultatifs : Diane Lanfia, MEF/DGP/DPPDH ; Ndiaye Leyti, ENEA ; Sene Doudou, DST/Ville de Dakar ; NdeyeFatou Diop Gueye, IAGU ; Mbaye Babacar Diagne, consultant ; Mamadou Mansour Diagne, ENDA ECOPOP ; MohamadouAbdoul, ENDA DIAPOL ; Choung Kyu Ryu, ONU-Habitat ; Saliou Faye, consultant ; Jean DAragon, Serigne Mansour Tall,Alioune Badiane, Joseph Guiebo, ONU-Habitat ; Mareme Gueye, Walf quotidien ; Marie Sophie Ndione, IAGU ; DouadaDiagne, Habitat for Humanity ; Mansour Ndiaye, Habitat for Humanity ; El Hadji Mbaye Diagne, PDT COMNACC ; ricMoukoro, ONU-Habitat, Issa Dia, consultant ; El Hadji Seikou, IAGU ; Abdou Sane, Assemble Nationale ; Alexis Campal,CT AT ; Aly Tandian, UGB/St-Louis ; Yakham Diop, UCAD/GEO ; Samba Diouf, urbaniste ; Annie Jouga, architecte ; MbackeNiang, architecte ; Denise Pich, professeure darchitecture, Universit Laval (Canada) ; milie Pinard, tudiante, UniversitLaval (Canada) ; Mor Thioune, SG SICAP SA :PDT FUS ;Amadou Oury Diallo, journaliste Walf ; Amina Bayo, JOURNALBIC.COM ; Mouhamadou Gueye, tudiant, cole de management, Bordeaux (France) ; Anna Badja, SIPRES ; Paul Mendy,Polygone Communications ; Jean Charles Tall, architecte ; Nene Ly Soumare, Directrice Habitat ; Bassirou Diouf, urbaniste ;Mamadou Lamine Diouf, Fondation Droit la Ville ; Mbaye Diop, Observatoire de la qualit de lair ; Aly Khoudia Diop,

Direction de lHabitat ; Amadou Kamara, Direction de lHabitat ; Ibrahima Diagne, CADAX ; Ale Badara Sy, APIX ; MalickGaye, Directeur ENDA RUP ; Serigne Mansour Sy Ciss, Journaliste Le Soleil ; Andr PEREIRA, entrepreneur ; MamadouMansour Diagne, ENDA ECOPOP ; Alle Diouf, Directeur cabinet SSIC ; Saliou Faye, consultant, Samba Diouf, ministre delUrbanisme ; Mback Niang, Architecte Chercheur ; Marie Seynabou Ndao, Chef Division Plan ARD ; Ibrahima Ka, ONGPACTE ZIG ; Maguette Seydi Diop, Chef Division Prvention & Gestion Risque DDU ; Abdou Birahim Diop, Chef DivisionAmennagement du Territoire Urbanisme et Habitat VD ; Abdoulaye Sall, Architecte, Conseil Ville de Dakar ; Sidy Sall,Chef Division Voie Publique & Stat VD ; Cheikhou Balde, urbaniste consultant ; Mohamed Oumar Sarr, Secrtaire ExcutifRESAIL-T ; Abdou Karim Tour, Association Actions Cit Dfense de lEnvironnement.


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TABLE DE MATIERES

TABLE DES MATIERES

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CONTENTS

REMERCIEMENTS ii

SIGLES ET ABRVIATIONS x

RSUM EXCUTIF 1

INTRODUCTION SUR LE SNGAL 51.1. DONNES PHYSIQUES ET POPULATION : FAITS ET CHIFFRES 5

1.2. INTRODUCTION LCONOMIE ET LURBANISATION DUSNGAL 6

1.3. MIGRATIONS ET MOBILITS INTERNES 8

1.4. SITUATION DES MNAGES AU SNGAL 8

1.5. PAUVRET AU SNGAL 9

1.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AU SNGAL 10

1.7. HABITAT INFORMEL URBAIN 11

1.8. PROBLMATIQUES DU SNGAL URBAIN CONTEMPORAIN 12

CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL 152.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMES ET STRATGIES 15

2.2. CADRE LGISLATIF ET RGLEMENTAIRE DU LOGEMENT 25

2.3. PRINCIPAUX ACTEURS DU SECTEUR DU LOGEMENT 28

2.4. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 32

CARACTRISTIQUES DU LOGEMENT AU SNGAL 35

3.1. DES CONDITIONS DE LOGEMENT MARQUES PAR LESINGALITS 35

3.2. TYPOLOGIES DES LOGEMENTS ET DES MATRIAUX 35

3.3. PARCS DE LOGEMENTS TRADITIONNELS ET INFORMELS 37

3.4. STATUT DOCCUPATION DES LOGEMENTS 37

3.5. PRIX ET ACCESSIBILIT FINANCIRE DU LOGEMENT 38


ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SNGAL 40

4.1. CROISSANCE DMOGRAPHIQUE ET URBANISATION 40

4.2. CARACTRISTIQUES DES MNAGES 40

4.3. DEMANDE DE LOGEMENTS 42

4.4. VALUATION DES BESOINS EN LOGEMENT POUR LESDIFFRENTES CATGORIES DE MNAGES 42

4.5. OFFRE DE LOGEMENTS : DISPONIBILIT, POTENTIALITS ETPROBLMES 43


SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES 49

5.1. ADMINISTRATION DES TERRAINS ET GESTION DU FONCIER 49

5.2. CADRE LGAL, RGLEMENTAIRE ET INSTITUTIONNELRGISSANT LACCS AU FONCIER 52

5.3. OFFRE ET COT DES TERRAINS 55

5.4. VALUATION DES BESOINS EN CAPACIT 57

5.5. RETOUR DE LTAT COMME ACTEUR MAJEUR DU FONCIER 58

5.6. MARCHS FORMELS ET INFORMELS DU FONCIER ET DULOGEMENT URBAIN AU SNGAL 59

5.7. QUESTIONS TRANSVERSALES : GENRE, VIH SIDA, JEUNESSE 63



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PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

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8

9

6

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11

12

13

FINANCEMENT DU LOGEMENT 66

6.1. INTERVENTION DU SECTEUR FINANCIER EXISTANT DANS LEFINANCEMENT DU LOGEMENT 66

6.2. FINANCEMENT DU LOGEMENT DES PARTICULIERS 67

6.3. FINANCEMENT DES COOPRATIVES DE LOGEMENTS 69

6.4. FINANCEMENT DU LOGEMENT LOCATIF 69

6.5. FINANCEMENTS DIRECTS ACCORDS PAR LTAT 706.6. MOBILISATION DES RESSOURCES ET SYSTMES DPARGNE

POUR LAUTOPROMOTION 71

6.7. FINANCEMENT PAR DES CIRCUITS NON-OFFICIELS : LESSOUPONS DE BLANCHIMENT DARGENT DANS LE SECTEURIMMOBILIER SNGALAIS 72


INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE 75

7.1. APERU DE LA MISE DISPOSITION DES INFRASTRUCTURESURBAINES DE BASE 75

7.2. FINANCEMENT DES QUIPEMENTS POUR LE LOGEMENT 757.3. COUVERTURE DES INFRASTRUCTURES 75

7.4. CONCLUSION 82

7.5. RECOMMANDATIONS ET RENFORCEMENT DES CAPACITS 83

INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION 86

8.1. MODES DE PRODUCTION DU LOGEMENT ET CHOIX

TECHNOLOGIQUES 86

8.2. MATRIAUX DE CONSTRUCTION 89

8.3. COT DES MATRIAUX ET DE LA CONSTRUCTION 96

8.4. DES BESOINS EN CAPACIT 96

8.5. POSSIBILITS DE STANDARDISATION 988.6. POSSIBILITS DINDUSTRIALISATION 99

8.7. CONSOLIDATION DES SECTEURS FORMELS ET INFORMELS 99


CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS 101

9.1. CONCLUSION GNRALE 101

9.2. RECOMMANDATIONS GNRALES 103

IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUES 108

APPENDICES 110

BIBLIOGRAPHIE ET RFRENCES 120

ANNEXES 127


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TABLE DE MATIERES

TABLE DES MATIERES

v

LISTE DES ILLUSTRATIONS

TABLE DE MATIERES

TABLE DES MATIERES

v

PHOTO 1. HABITAT DANS UN QUARTIER SPONTAN LA PRIPHRIE DEDAKAR 11

PHOTO 2. VILLAGE TRADITIONNEL YOFF DAKAR 12

PHOTO 3. LA ROUTE TALLY MAME DIARRA DAKAR DURANTLHIVERNAGE 2010 13

PHOTO 4. HABITATIONS NASSOURILAHI SOUS LES EAUX 13

PHOTO 5. IMMEUBLES AUX PARCELLES ASSAINIES 16

PHOTOS 6 ET 6 BIS. DVELOPPEMENT IMMOBILIER LA ZAC DE MBAO 17

PHOTO 7. ZONE INONDE DANS LES PARCELLES ASSAINIES KEUR MASSAR,PIKINE 18

PHOTO 8. DALIFORT, PREMIER QUARTIER RESTRUCTUR DE DAKAR 19

PHOTOS 9 ET 9 BIS. MAISONS AU QUARTIER PLAN JAXAAY 22

PHOTO 10. BASSIN DE RTENTION, ZONE DE CAPTAGE, DAKAR 22

PHOTO 11. MAISON CONSTRUITE DANS LE CADRE DU PROJET DERE-LOGEMENT DE POPULATIONS VULNRABLES AUX RISQUESNATURELS SAINT-LOUIS 32

PHOTO 12. IMMEUBLE DAKAR 36

PHOTO 13. RUE LA SICAP LIBERT 2 36

PHOTO 14. MAISON COMPOSITE : CASE ET MAISON BASSE EN DUR DANSLA VILLE DE TAMBACOUNDA 36

PHOTO 15. HABITATION NOUVELLE DANS LA BANLIEUE DE DAKAR 37

PHOTO 16. VILLAS AU QUARTIER HLM 5 44

PHOTO 17. IMMEUBLES AU QUARTIER HLM 5 44

PHOTO 18. VILLAS LA SICAP KEUR GORGUI DAKAR 45

PHOTO 19. PARC DIMMEUBLES LA SICAP KEUR GORGUI DAKAR 45

PHOTO 20. VILLAS DE LA CIT SIPRES SUR LA VOIE DE DGAGEMENT NORD 45

PHOTOS 21 ET 21 BIS. CIT COMICO LA ROUTE DE BOUNE PIKINE 47

PHOTO 22. LOTISSEMENT INFORMEL DIAMALAYE, COMMUNEDARRONDISSEMENT DE MALIKA, PIKINE 55

PHOTOS 23 ET 23 BIS. LOTISSEMENT ET CIT EN CONSTRUCTION PAR PROMOTEUR

PRIV MBAO, PIKINE 58

PHOTO 24. AGENCE IMMOBILIRE OUEST FOIRE DAKAR 60

PHOTO 25. OFFRES (LOCATION ET VENTE) DES COURTIERS HLM GRAND YOFF,DAKAR 63

PHOTO 26. SIGE DE LA BANQUE DE LHABITAT DU SNGAL, DAKARSOURCE : IAGU 2012 66

PHOTO 27. SYSTME DASSAINISSEMENT PLUVIAL VTUSTE, MAL ENTRETENUET DRAINANT LES EAUX USES RUFISQUE 77

PHOTO 28. PLURALIT DES MOYENS DE TRANSPORT ET CONGESTION RUFISQUE 81

PHOTO 29. FERRAILLEURS AU TRAVAIL LA SICAP KEUR GORGUL DAKAR 87


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PHOTOS 30 ET 30 BIS. CAMIONS CHARGS DE SABLE DESTIN LA REVENTE POUR LACONSTRUCTION, SUR LA RN1 AU CROISEMENT DE LA ROUTE DEKEUR MASSAR, PIKINE 87

PHOTO 31. REVENTE DE BTON DE GRS VERS LA CICES DAKAR 90

PHOTO 32. DPT DE SABLE DE MER LENTRE DE LANCIENNE CARRIRE

DE MALIKA 90PHOTO 33. BTIMENT COLONIAL CONSTRUIT PARTIR DE PIERRES DE TAILLE ET

DE BRIQUES CUITES, RUFISQUE 91

PHOTO 34. PAVS ET REVTEMENT MURAL EN PIERRES DE RUFISQUE DANS LESANCIENS LOCAUX DE IAGU LIBERT 6, DAKAR 91

PHOTO 35. PARPAINGS (OU AGGLOMRS) ET CHANTIER DE CONSTRUCTIONDANS LA BANLIEUE DE DAKAR 92

PHOTO 36. VENTE DE PARPAINGS AUX HLM GRAND YOFF DAKAR 93

PHOTO 37. MOULEURS DE PARPAINGS LA VDN, DAKAR 93

PHOTO 38. VENTE DACIER BTON KEUR MASSAR, PIKINE 94

PHOTOS 39 ET 39 BIS. VENTE ET STOCKAGE DE CARREAUX GRAND YOFF, DAKAR 95

PHOTO 40. MAIN DUVRE INFORMELLE DANS LA PRIPHRIE DE DAKAR 97


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TABLE DE MATIERES

TABLE DES MATIERES

vii

FIGURE 1. CARTE ADMINISTRATIVE DU SNGAL INDIQUANT LES 14 RGIONS DU PAYS :DAKAR, DIOURBEI, FATICK, KAFFRINE, KAOLACK, KOLDA, KDOUGOU,LOUGA, MATAM, SAINT-LOUIS, SDHIOU, TAMBACOUNDA, THIS ET

ZIGUINCHOR 5FIGURE 2. LES COMMUNES DARRONDISSEMENT ET LES CENTRES PRIURBAINS DE LA

RGION URBAINE DE DAKAR 8

FIGURE 3. SCNARIO EN CAS DE DSASTRE DAKAR. NIVEAU DEXPOSITION AUXINONDATIONS DE LA PRESQULE DAKAROISE ET DE SES LIGNES DE CTE. 12

LISTE DES FIGURES


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TABLEAU 1. RPARTITION DE LA POPULATION, SUPERFICIE ET DENSIT PAR RGION 6

TABLEAU 2. VOLUTION DU TAUX DURBANISATION ( %) AU SNGAL DE 1976 2002 7

TABLEAU 3. PROPORTION DE LESPACE OCCUP PAR LES QUARTIERS IRRGULIERS ETNON LOTIS DANS LES CAPITALES RGIONALES 11

TABLEAU 4. SITUATION DES PROJETS DE RESTRUCTURATION DES QUARTIERSIRRGULIERS EN 2002 19

TABLEAU 5. EXEMPLE DE DCOMPTE DES LENTEURS ADMINISTRATIVES DANS LAPROMOTION IMMOBILIRE 29

TABLEAU 6. RPARTITION RGIONALE DES LOGEMENTS RALISS PAR LA SNHLM DE1960 1999 30

TABLEAU 7. TAT RCAPITULATIF DES PROGRAMMES IMMOBILIERS PRIVS DAKAREN 1999 30

TABLEAU 8. RPARTITION DES MNAGES SELON LE LIEU DE RSIDENCE ET LE STATUTDOCCUPATION DU LOGEMENT 38

TABLEAU 9. RPARTITION DES MNAGES SELON LA TAILLE ET LE LIEU DE RSIDENCE 41

TABLEAU 10. RPARTITION DES DPENSES DE LOGEMENT, EAU, LECTRICIT, GAZ ETAUTRES COMBUSTIBLES SELON LE MILIEU DE RSIDENCE 41

TABLEAU 11. VOLUTION DES BESOINS QUANTITATIFS EN LOGEMENT DAKAR2001-2025 42

TABLEAU 12. VOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS PAR TYPE DAKAR2005-2025 43

TABLEAU 13. VOLUTION DES SUPERFICIES RSERVES LHABITAT ET AUX

QUIPEMENTS DE PROXIMIT DAKAR 2005-2025 43TABLEAU 14. RALISATIONS DE LA SNHLM ENTRE 2003 ET 2011 44

TABLEAU 15. RALISATIONS DE LA SICAP ENTRE 2003 ET 2011 44

TABLEAU 16. PRODUCTION DE LOGEMENTS ET DE PARCELLES PAR DIFFRENTSPROMOTEURS PUBLICS ET PRIVS 46

TABLEAU 17. PRIX DES TERRAINS DANS LA RGION DE DAKAR 57

TABLEAU 18. POURCENTAGE DES CRDITS AUX PARTICULIERS ACCORDS PARDIFFRENTS TABLISSEMENTS BANCAIRES (2000-2007) 67

TABLEAU 19. CRDITS PARTICULIERS LHABITAT FINANCS PAR LA BHS ENTRE 1981ET 2010 68

TABLEAU 20. RPARTITION DES CRDITS SELON LE PAYS DE RSIDENCE DU BNFICIAIRE 68

TABLEAU 21. VOLUTION DES CRDITS INSCRITS AU BUDGET DE LTAT POUR LES PRTSAU LOGEMENT DE 2002 2010 71

TABLEAU 22. SOURCE DAPPROVISIONNEMENT EN EAU DANS LES CENTRES URBAINS 76

TABLEAU 23. TARIFICATION DE LEAU POUR LES BRANCHEMENTS DOMICILIAIRES(EN VIGUEUR DEPUIS 2003) 76

TABLEAU 24. UTILISATION DES DIFFRENTS TYPES DE RSEAU DASSAINISSEMENT 77

TABLEAU 25. TAUX DLECTRIFICATION URBAINE PAR RGION 78

TABLEAU 26. VOLUTION DES CONSOMMATEURS DLECTRICIT EN MILIEU URBAIN 78

TABLEAU 27. NOMBRE DE COUPURES DLECTRICIT DANS UNE JOURNE 79

LISTE DES TABLEAUX


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TABLE DE MATIERES

TABLE DES MATIERES

ix

TABLEAU 28. POURCENTAGE DU REVENU DU MNAGE CONSACR LLECTRICIT 79

TABLEAU 29. VOLUTION DU PARC AUTOMOBILE PAR RGION, DE 2005 2007 80

TABLEAU 30. TRAFIC INTERURBAIN JOURNALIER MOYEN (EN MILLIERS DE VHICULES) 80

TABLEAU 31. RPARTITION DES MNAGES SELON LE MILIEU DE RSIDENCE ET LE

TEMPS MIS POUR ATTEINDRE UN MOYEN DE TRANSPORT PUBLIC 81TABLEAU 32. RPARTITION DES DPENSES DE TRANSPORT SELON LE MILIEU DE

RSIDENCE 81

TABLEAU 33. COT MOYEN DES CONSTRUCTIONS DAKAR 97


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AATR AGENCE AUTONOME DES TRAVAUX ROUTIERS

ACEP CRDIT MUTUEL ET ALLIANCE POUR LE CRDIT ET LPARGNE

AFTU ASSOCIATION DE FINANCEMENT DES PROFESSIONNELSDU TRANSPORT URBAIN DE DAKAR

AGEROUTE AGENCE DES TRAVAUX ET DE GESTION DES ROUTES DU SNGAL

AGETIP AGENCE POUR LEXCUTION DES TRAVAUX DINTRT PUBLIC

APIX AGENCE NATIONALE CHARGE DE LA PROMOTION DELINVESTISSEMENT ET DES GRANDS TRAVAUX

ARD AGENCE RGIONALE DE DVELOPPEMENT

ASAFIN ASSOCIATION SNGALAISE DAIDE LA FORMATIONET LINSERTION DES NCESSITEUX

AFD AGENCE FRANAISE DE DVELOPPEMENT

ANSD AGENCE NATIONALE DE LA STATISTIQUEBAD BANQUE AFRICAINE DE DVELOPPEMENT

BAHSO BUREAU DASSISTANCE LHABITAT SOCIAL

BCEAO BANQUE CENTRALE DES TATS DE LAFRIQUE DE LOUEST

BHS BANQUE DE LHABITAT DU SNGAL

BGO BUREAU DU GROS-UVRE

BTP BTIMENT ET TRAVAUX PUBLICS

CADAK CAR COMMUNAUT DES AGGLOMRATIONS DE DAKAR

CAUS CABINET DARCHITECTURE ET DURBANISME DU SNGAL

CCCE CAISSE CENTRALE DE COOPRATION CONOMIQUECEREEQ CENTRE EXPRIMENTAL DE RECHERCHES ET DTUDES POUR LQUIPEMENT

CETUD CONSEIL EXCUTIF DES TRANSPORTS URBAINS DAKAR

CEVA (DE BOPP) CENTRE DENTRAINEMENT LA VIE ACTIVE

CFA COMMUNAUT FINANCIRE DE LAFRIQUE

CPI COMPAGNIE PRESTIGE IMMOBILIER

CRHUAT CENTRE DE RECHERCHE POUR LHABITAT, LURBANISMEET LAMNAGEMENT DU TERRITOIRE

CRSE COMMISSION DE RGULATION DU SECTEUR DE LNERGIE

DMC DIRECTION DE LA MONNAIE ET DU CRDITDPS DIRECTION DE LA PRVISION ET DE LA STATISTIQUE

DSRP DOCUMENT DE STRATGIE DE RDUCTION DE LA PAUVRET

ENTPB COLE NATIONALE DES TRAVAUX PUBLICS ET DU BTIMENT

ENSUT COLE NATIONALE UNIVERSITAIRE DE TECHNOLOGIE

EPT COLE POLYTECHNIQUE DE THIS

ESAM ENQUTE SNGALAISE AUPRS DES MNAGES

ESP COLE SUPRIEURE POLYTECHNIQUE

ESPS ENQUTE DE SUIVI DE LA PAUVRET AU SNGAL

FAHU FONDS DAMLIORATION DE LURBANISME ET DE LHABITATFED FONDS EUROPEN DE DVELOPPEMENT

SIGLES ET ABREVIATIONS


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FDV FONDATION DROIT LA VILLE

FONDEF FONDS DE DVELOPPEMENT DE LENSEIGNEMENT TECHNIQUEET DE LA FORMATION PROFESSIONNELLE

FORREF FONDS DE RESTRUCTURATION ET RGULARISATION FONCIRE

GIE GROUPEMENTS DINTRT CONOMIQUE

GTZ COOPRATION TECHNIQUE ALLEMANDE

IDA INTERNATIONAL DEVELOPMENT ASSISTANCE (BANQUE MONDIALE)

IDH INDICE DE DVELOPPEMENT HUMAIN

KFW COOPRATION ALLEMANDE

MUHCH MINISTRE DE LHABITAT DE LA CONSTRUCTION ET DE LHYDRAULIQUE

OHADA ORGANISATION POUR LHARMONISATION DUDROIT DES AFFAIRES EN AFRIQUE

OHLM OFFICE DES HABITATIONS LOYER MODR

OMD OBJECTIFS DU MILLNAIRE POUR LE DVELOPPEMENT

OMVS ORGANISATION POUR LA MISE EN VALEUR DU FLEUVE SNGALONAS OFFICE NATIONALE DE LASSAINISSEMENT DU SNGAL

ONFP OFFICE NATIONALE POUR LA FORMATION PROFESSIONNELLE

ONG ORGANISATION NON GOUVERNEMENTALE

ONU ORGANISATION DES NATIONS UNIES

PANAF PLAN NATIONAL DACTION DE LA FEMME SNGALAISE

PAQPUD PROGRAMME DASSAINISSEMENT DES QUARTIERS PRIURBAINS DE DAKAR

PDU PLAN DIRECTEUR DURBANISME

PEJU PROGRAMME DE PROMOTION DE LEMPLOI DES JEUNES EN MILIEU URBAIN

PEPAM PROGRAMME EAU ET ASSAINISSEMENT POUR LE MILLNAIREPIB PRODUIT INTRIEUR BRUT

PNUD PROGRAMME DES NATIONS UNIES POUR LE DVELOPPEMENT

PODES PLAN DORIENTATION DE DVELOPPEMENT CONOMIQUE ET SOCIAL

PRSQ POLITIQUE DE RESTRUCTURATION ET DE RGULATION DES QUARTIERS

PUD PLAN DURBANISME DE DTAIL

RGPH RECENSEMENT GNRAL DE LA POPULATION ET DE LHABITAT

SAGEF SOCIT DAMNAGEMENT ET DE GESTION DQUIPEMENTS FONCIERS

SAT SCHMA DAMNAGEMENT DU TERRITOIRE

SBM SOCIT DE BTON MANUFACTURSCA STRATGIE DE CROISSANCE ACCLRE

SCI SOCIT CIVILE IMMOBILIRE

SDAU SCHMA DIRECTEUR DAMNAGEMENT ET DURBANISME

SDE SNGALAISE DES EAUX

SENELEC SOCIT NATIONALE DLECTRICIT

SGBS SOCIT GNRALE DES BANQUES DU SNGAL

SICA SOCIT IMMOBILIRE DE LA CTE DAFRIQUE

SICAP SOCIT IMMOBILIRE DU CAP VERT

SIPRES SOCIT IMMOBILIRE DE LA PRESQULESNHLM SOCIT NATIONALE DES HABITATIONS LOYER MODR



xi


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SOMISCI SOCIT MIXTE ITALO-SNGALAISE DE COMMERCE ET DINDUSTRIE

SONATEL SOCIT NATIONALE DE TLCOMMUNICATIONS

SONES SOCIT NATIONALE DES EAUX DU SNGAL

SOPRIM SOCIT DE PROMOTION IMMOBILIRE

SPATU SOCIT DAMNAGEMENT DE TERRAINS URBAINS

SPHS SOCIT POUR LA PROMOTION DE LHABITAT SOCIAL

SUPTP COLE SUPRIEURE DES TRAVAUX PUBLICS

TVA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTE

UM-PAMECAS UNION DES MUTUELLES DU PARTENARIAT POUR LAMOBILISATION DE LPARGNE ET DU CRDIT AU SNGAL

UEMOA UNION CONOMIQUE ET MONTAIRE OUEST-AFRICAINE

YMCA YOUNG MEN CHRISTIAN ASSOCIATION

VDN VOIE DE DGAGEMENT NORD

VRD VOIRIE ET RSEAUX DIVERS

ZAC ZONE DAMNAGEMENT CONCERT

COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : XAF 1.0 = USD 0.0022

COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : USD 1.0 = XAF 450


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1RSUM EXECUTIF

RSUM EXECUTIF

RSUM EXCUTIF

Le Sngal compte une population de 12 171 264habitants (chiffres de 2009) dont 50,9 % ont moins de20 ans et seuls 3,5 % ont 65 ans et plus. Le taux dedpendance est donc lev, avec 82,9 personnes inactives

pour 100 personnes. oujours selon les donnes de2009, le taux durbanisation est de 42 %, tandis que49 % de la population urbaine est concentre dans lagrande agglomration de Dakar. Dakar se dmarquedes autres rgions par son taux durbanisation (97,2 %)et par la densit de sa population (4 649 habitants aukm). La deuxime rgion en terme de densit est cellede Diourbel avec 271 habitants au km.

Le mode dorganisation de lespace urbain auSngal, hrit de lpoque coloniale, rpond une

juxtaposition de quartiers centraux dots de commodits

urbaines (infrastructures et quipements) et de quartierspriphriques qui en sont presque dpourvus. Cettetypologie sgrgative laisse apparatre une formede cantonnement selon les niveaux de revenus. Lesquartiers de type europen dits rsidentiels, dots detous les services et quipements de base accueillentles personnes revenus levs, alors que les mnages faibles revenus et pauvres habitent dans les zonespopulaires, sommairement amnages, manquantsouvent de services essentiels.

Lhabitat informelconcerne 25 % de lhabitat urbain auSngal et 30 % des supercies habites Dakar (ComitNational Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 17-21).Les inondations constituent le principal d auquel fontface les villes au Sngal, notamment dans la banlieuede Dakar o 49 % des logements sont concerns par lesdommages. En 2009, 33 000 familles de la banlieue deDakar ont t victimes dinondations, soit 11 % de lapopulation de la rgion et 25 % de celle des banlieues dePikine et Gudiawaye.

Les dispositions juridiques qui rgissent la gestionfoncire au Sngal reposent sur la loi 64-46 du 17 juin1964 portant sur la rforme foncire et domaniale. Cestle document de rfrence en matire de dnition de lanature, de ltendue, de la composition et des modalitsde gestion des terres relevant du Domaine national. Cesterres du Domaine national sont classes comme suit :les zones urbaines, les zones classes, les zones de terroirset les zones pionnires. Cette loi stipule que ltatest ladministrateur principal du patrimoine fonciernational dont le mode de gestion repose sur laffectationet la dsaffectation .

travers la loi 96-07 du 22 mars 1996 portant sur letransfert des comptences aux rgions, aux communeset aux communauts rurales, les collectivits locales

sont fortement impliques dans la gestion domaniale.Les collectivits locales administrent les terrains duDomaine national sur leur territoire, en relation aveclautorit administrative et les services techniques

tatiques comptents. outes ces dispositions quirgissent la gestion foncire nont pas remplac lespratiques coutumires et informelles qui demeurent uneralit incontournable dans les villes sngalaises. Cettesituation explique toute la complexit de la gestionfoncire et elle est lorigine de multiples conits. Elleaccentue aussi la prolifration des quartiers prcaires.

Le secteur du logement est caractris par uncorpus lgal et rglementaire fastidieux et complexe,peu accessible aux populations faibles revenus ;ces dispositions impliquent une panoplie dacteurs

institutionnels. Ce sont au total 12 directions centralesde ministres diffrents qui interviennent dansles processus lis au logement. Les responsabilitsentourant le logement sont ainsi fragmentes, rpartiesentre plusieurs directions et ministres aux logiques etprocdures souvent disparates. Cette situation expliqueen grande partie les lenteurs dans les procdures,lexplosion des cots et les dpassements budgtaires,la complexit des processus et donc la persistance despratiques informelles ainsi que le dfaut dapplicationdes lois et rglements. Elle favorise aussi lopacit et la

corruption dans les processus daccs au sol urbain.

Les prix des logements urbains ont fortementaugment au Sngal, cause de la raret des terrainsamnags et quips et des parcelles titres ; des cotslevs des matriaux de construction ; de la spculationfoncire dans les villes ; de la non-participation despouvoirs publics au nancement des voiries et rseauxdivers ; et de la scalisation leve et multiple (VA,taux denregistrement, etc.) du cot du logement.

Ltat du Sngal, travers la Lettre de politiquesectorielle du ministre de lUrbanisme, de lHabitat,de la Construction et de lHydraulique, sest engagen 2009 amnager durablement lespace urbain.Cette politique, qui vise entre autres assurer une gestionharmonieuse de lespace urbain et un accs facile auxparcelles de terrain viabilises ; produire des logementsen grand nombre ainsi qu rsorber les bidonvilles,les occupations irrgulires et les sites vulnrables,tarde se mettre en uvre. titre dexemple, la socitdamnagement de terrains urbains qui devait tre crena pas encore vu le jour.

Lexprience des parcelles assainies de Cambrne quiavait permis la ralisation de 10 500 parcelles assainiesavec lappui de la Banque mondiale durant les annes


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1970, na pas t renouvele. Les nouveaux programmesde Malika et Keur Massar sont un moyen dorganiserlextension urbaine de la rgion de Dakar. Cependant,ces programmes ne tiennent pas suffisamment comptedes risques dinondations. Les Zones damnagementconcert (ZAC) permettent aussi la production

de terrains amnags et quips pour les mnages.Cependant, leur multiplication grande chelle se buteaux difficults daccs aux ressources foncires. Les ZACsont aussi un instrument qui bncie peu aux mnagesdu secteur informel qui reprsentent la majorit destravailleurs urbains. Les coopratives dhabitat dusecteur formel sont les bnciaires majoritaires desZAC.

Face lindisponibilit de terrains viabiliss, quips etaccessibles leurs revenus, les mnages faibles revenusont donc recours lhabitat informel qui se caractrise

par linscurit foncire et labsence dinfrastructureset de services. Pour venir bout des quartiers prcairesinformels, ltat du Sngal a adopt une politique derestructuration et de rgularisation foncire. cet effet,la Fondation droit la ville (FDV), un oprateur privautonome, a t cr en 1991. En 2010, le nombre deparcelles rgularises par la FDV tait estim 6 469. Celacorrespond un taux de ralisation trs faible, quand onsait que 25 % de lhabitat urbain est informel au Sngal.Cette situation sexplique par lindisponibilit des sitesde re-logement. Les programmes de restructuration et

de rgularisation foncire sont aussi confronts deslenteurs externes et des difficults de nancement.

Pour organiser loccupation des sols dans les villes duSngal, ltat a conu des plans directeurs durbanisme(PDU). Dakar en dispose depuis 1946 et le dernier endate est le PDU Dakar Horizon 2025. Leur laborationest trs lente (le PDU Dakar Horizon 2025 a dmarren 2001 et son dcret dapprobation date de 2009).Ces documents de planication souffrent dun manquedappropriation par les autorits locales et dimplicationdes populations (changement de vocation de Sangalkammconnu des producteurs agricoles de la zone ou encoreinondations non traites). Dans le processus, les PDUsont aussi confronts dimportantes difficults denancement. Le cot de la mise en uvre du PDUDakar 2025 est estim 272 milliards de francs CFA,alors qu ce jour aucun dispositif de mobilisation desressources na t mis en place.

En 50 ans dintervention, la Socit immobilire duCap Vert (SICAP) a produit en moyenne quelque 250logements par an, et particulirement Dakar. Quant

la SNHLM, ses ralisations sur 40 ans sont estimes 335 logements et 570 parcelles viabilises en moyennepar an. Lintervention cumule de ces deux promoteurs

publics majeurs au Sngal, concentre sur Dakar, necesse de baisser et atteint de nos jours moins de 250logements par an, soit moins de 1 % des besoins annuelsde la rgion de Dakar. Les promoteurs immobiliersprivs formels sont actifs surtout Dakar, mais ils neproduisent pas plus de 1 000 logements par an. Leur

intervention se heurte des difficults daccs auxterrains urbains et aux surcots occasionns par la priseen charge des voiries et rseaux divers (VRD). Leursproduits sont onreux et hors de porte des mnages faibles revenus.

Pour promouvoir le logement social, ltat favoriseet soutient les coopratives dhabitat. Plus de 250coopratives issues de la socit civile ont t agres,dont la moiti a dj pu constituer une pargnesuprieure 7 milliards de francs CFA. Les cooprativesse sont rvles tre un instrument adquat pour

faciliter laccs aux parcelles et aux logements pour lestravailleurs du secteur formel, en raison notammentdune scalit moindre (taux denregistrement), etdes taux de remboursement de crdits prfrentiels la Banque de lhabitat du Sngal (BHS). Maislintervention des coopratives dhabitat est confronte,entres autres, aux contraintes daccs au foncier, aumanque de nancement et au renchrissement des cotsdes matriaux de construction (VA, importation). Lamise disposition de terrains par ltat constitue uneautre contrainte pour les coopratives dhabitat au

Sngal.

Le secteur bancaire au Sngal participe aunancement du logement dans les cas suivants :acquisition de logements ou de terrains vendus par despromoteurs ; acquisition de terrains ou de logementsvendus par des particuliers ; construction, amliorationou extension dun logement ; achvement des travauxde construction. Selon une tude commandite par laBanque centrale des tats dAfrique de lOuest (BCEAO)sur la priode de 2000 2007, les crdits mis en place parles banques sont passs de 18,5 milliards de francs CFAen 2000 51,6 milliards en 2007, soit une volutionmoyenne annuelle de 25,5 %. Durant cette priode, lemontant total des concours a t de 268 milliards defrancs CFA pour 18 408 dossiers. 97,6 % des dossiersapprouvs par les banques concernent des personnesphysiques et 2,4 % des personnes morales (cooprativesdhabitat et autres).

Il faut noter que les bnciaires de ces crdits sont enmajorit des salaris du secteur formel public et priv,et accessoirement des clients du secteur informel. Les

crdits sont accords aux clients particuliers en fonctionde leurs niveaux de revenus (quotit cessible gale autiers des revenus) et des garanties proposes par ces


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Un effort considrable a t fait pour amliorer la mobiliturbaine travers la construction et la rhabilitationde routes. Ces investissements ont surtout concernlagglomration dakaroise et le transport interurbainavec notamment la cration de la socit nationale detransport Dakar Dem Dikk, et le renouvellement du

parc automobile par lintroduction de nouveaux typesde bus et de taxis, en plus des bus doccasion.

Les marchs du foncier et du logement urbain auSngal demeurent fortement marqus par la prgnancede linformel. Lachat ou la vente de logements dans lesystme formel sopre auprs des promoteurs publicsou privs, des coopratives, des agences immobilires,de la BHS, chez les notaires ou directement auprsde particuliers/vendeurs. Dans le systme informelmajoritaire, le contact entre le vendeur et lacheteurseffectue de bouche oreille ou par lintermdiaire

de connaissances et la vente peut tre effectue sansintermdiaire. Lacqureur peut galement acheter unlogement construit par un particulier sur un terrainimmatricul par lentremise de courtiers.

Le courtier est lintermdiaire privilgi entre vendeurset acheteurs, ou entre locataires et propritaires, dans lesystme informel. Il est aussi prsent dans les transactionsformelles avant les procdures de mutation inities souslgide du notaire. Sa rmunration varie : le pourcentageest discut suivant le montant de la transaction

immobilire.

De fortes diffrences de prix sont observes pour lesterrains urbains et sont principalement dues au statutdu terrain, ainsi qu lquipement et la centralit oulaccessibilit des quartiers concerns. Dans le cadredes maisons vendues sans titre de proprit formel, ledocument le plus rpandu pour sceller la transactiondemeure lacte de vente, vis ou non par les autoritslocales, le plus souvent cosign par les acqureurs et lesvendeurs.


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5INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

CHAPITRE 1

1.1. DONNES PHYSIQUES ETPOPULATION : FAITS ET CHIFFRES

Le Sngal est la pointe la plus occidentale du continentafricain. Il est situ entre 125 et 165 de latitude nord et115 et 175 de longitude ouest et couvre une superciede 196 712 km. Il est limit au nord par la Mauritanie, lest par le Mali, au sud par la Guine Conakry et la

Guine Bissau et louest par locan Atlantique surune faade de plus 700 km. Le climat au Sngal estde type soudano-sahlien comprenant une saison sche

allant de novembre mai, et une saison humide allantde juin octobre. La pluviomtrie moyenne annuelle estcomprise entre 1 200 mm au sud et 300 mm au nord,avec des variations dune anne lautre.

01INTRODUCTION SUR LE SNGAL

Figure 1. Carte administrative du Sngal indiquant les 14 rgions du pays : Dakar, Diourbei, Fatick, Kaffrine,Kaolack, Kolda, Kdougou, Louga, Matam, Saint-Louis, Sdhiou, Tambacounda, This et Ziguinchor


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Le Sngal comptait 5,1 millions dhabitants lorsdu recensement gnral de la population (RGP) de1976, 6,9 millions dhabitants en 1988 et 9 858 482habitants en 2002. Les projections dmographiquesofficielles estiment que la population tait de 12 171264 habitants en 2009. On observe une prdominance

des femmes mme si cette tendance est lgrement labaisse. En effet, le rapport global de masculinit slevait 97,5 hommes pour 100 femmes en 2009. En 2002, iltait de 96,9. Lavantage numrique des femmes sur leshommes sobserve presque tous les ges sauf chez les

jeunes (moins de 20 ans). Cette situation sexpliqueraitpar la migration diffrentielle des hommes parmi lespopulations entre 20 49 ans et, au-del de 55 ans,en plus de la migration, par une esprance de vie desfemmes plus longue que celle des hommes.

La population sngalaise est majoritairement jeune, ce

qui cre des tensions sur le march de lemploi et uneforte demande dans le secteur de lducation. Lexamende la pyramide des ges rvle quen 2009, 42 % desSngalais avaient moins de 15 ans, 50,9 % avaientmoins de 20 ans, alors que 3,5 % seulement avaient 65ans et plus. Cela montre un coefficient de dpendancelev, correspondant 82,9 personnes inactives (moinsde 15 ans et 65 ans et plus) pour 100 personnes actives(de 15 64 ans). outefois, ce taux a largement baisscar en 1988, 100 actifs avaient en charge 103,3 inactifset en 2002, le rapport tait de 86,5 inactifs pour 100

actifs (ANSD 2010 : 23-30).

1.2. INTRODUCTION LCONOMIE ET LURBANISATION DU SNGAL

Au plan conomique, en 2009, le produit intrieur brut(PIB) slevait 6 023 milliards de francs CFA, soit un PIBpar habitant de 494 871 francs CFA (1 013,94 USD2).

La mme anne, le taux de croissance conomiquestablissait 2,2 % (3,2 % en 2008 et 4,9 % en 2007).

Lindice de Dveloppement Humain (IDH) tait de0,499 en 2005 et le Sngal occupait le 156e rang sur177 pays. En 2011, lIDH du Sngal tait de 0,459et occupait le 155e rang sur 187 pays concerns. Ainsi,mme si le Sngal a amlior son classement mondial,son IDH sest dgrad et demeure faible. Le tauxdination en 2009 tait de -1 %.

Le Sngal connat une importante augmentation de

sa population urbaine (population des communes),estime 5 080 338 habitants en 2009, avec un tauxdurbanisation de 42 %. Dakar est la rgion la plusurbanise avec un taux de 97,2 %, tandis que la moyennenationale est de 49 %. La part de la population vivanten zone urbaine est passe de 23 % en 1960 39,9 % en1988 et atteignait 42 % en 2009.

La population du Sngal est ingalement rpartiesur le territoire national. Elle est concentre louestet au centre du pays, tandis que lest et le nord sont

faiblement peupls. La densit de la population qui

Tableau 1. Rpartition de la population, superficie et densit par rgion

Rgion Population 2009 Population ( %) Supercie (Km2) Supercie ( %) Densit (hbts/km2)

Dakar 2 536 959 20,8 546 0,3 4 646

Diourbel 1 315 200 10,8 4 862 2,5 271

Fatick 722 343 5,9 7 049 3,6 102

Kaffrine 540 733 4,4 11 041 5,6 49

Kaolack 771 227 6,3 5 265 2,7 146

Kdougou 125 763 1,0 16 825 8,6 7Kolda 585 159 4,8 13 721 7,0 43

Louga 831 309 6,8 25 644 13,0 32

Matam 524 942 4,3 28 852 14,7 18

Saint Louis 865 058 7,1 18 981 9,6 46

Sdhiou 417 812 3,4 7 346 3,7 57

ambacounda 630 247 5,2 42 638 21,7 15

Tis 1 610 052 13,2 6 597 3,4 244

Ziguinchor 694 460 5,7 7 355 3,7 94

otal 12 171 264 100,0 % 196 722 100,0 % 62

Source : ANSD 2010 :30 Situation conomique et Sociale du Sngal en 2009


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CHAPITRE 1

tait de 50 habitants au km2en 2002, est passe 62habitants au km2en 2009.

Dakar occupe la premire position avec une densit de4 646 habitants au km2. Sa population tait estime 2 536 959 habitants en 2009, soit prs du quart de la

population totale sur 0,3 % seulement de la superciedu pays. La rgion la plus vaste du pays, celle deambacounda (21,7 % de la supercie du pays), neregroupe que 5,2 % de la population du Sngal, soitune densit de 15 habitants au km2(ANSD 2010 : 23-29).

La rpartition de la population sngalaise est aussicaractrise par le phnomne dmographique queconstitue la communaut rurale (village) de oubaMosque. Celle-ci regroupait 47 % de la populationde la rgion de Diourbel en 2004 alors que cette rgion

tait lune des moins urbanises du Sngal (tauxdurbanisation de 15,4 % en 2004). Ainsi, le villagede ouba Mosque avait une population de 554 036habitants en 2004 et tait la troisime collectivit localela plus peuple du Sngal (derrire les villes de Dakar etde Pikine). En considrant ouba Mosque comme uneville, le taux durbanisation de la rgion de Diourbel auraitatteint 62,4 % et Diourbel serait la deuxime rgion laplus urbanise du Sngal. Aujourdhui, daprs les toutesestimations, et notamment si on ajoute la populationde lagglomration de ouba qui tait antrieurement

compte parmi les villes rurales, le taux durbanisationdu Sngal a atteint les 50 %. Le phnomne ouba estainsi le fait marquant de lurbanisation au Sngal depuis30 ans. Il rquilibre la tendance ctire et occidentalede limplantation du rseau urbain sngalais.

Tableau 2. volution du taux durbanisation ( %) au Sngal de 1976 2002

RgionTaux durbanisation

1976 1988 2002

Dakar 96,3 96,5 97,2

Diourbel 21 21,5 15,9

Fatick 9 10,6 12,7

Kaolack 20,7 23 23,3

Kolda 8,4 10,4 13,5

Louga 11,5 14,9 18,4

Matam - - 13,7

Saint Louis 23,4 27,1 36,7

ambacounda 13,9 15,7 16,9

Tis 29 34 42,7

Ziguinchor 29,7 33,7 46,9

Sngal 34 39 40,7

Source : ANSD 2008 :58 Rsultats dfinitifs du troisime Recensement Gnral de la Population et de lHabitat 2002

En 2009, la rgion de Dakar, qui ne couvre que0,3 % du territoire national, regroupe 20,8 %de la population nationale et 49 % des citadins.Sa densit est de 4 646 habitants au km2 alorsque la moyenne nationale se situe 62 habitantsau km2. Un Sngalais sur deux est urbain et un

urbain sur deux est dakarois.

Avec la politique de dcentralisation qui marquela naissance des communes darrondissement danslagglomration de Dakar, le phnomne de lapolycentralisation un mouvement de constitutionde nouveaux centres au sein des quartiers et villespriphriques de Dakar est de plus en plus observ.Depuis une trentaine dannes, plusieurs banlieues ouquartiers se sont affirms progressivement comme desvilles priphriques : Pikine, Gudiawaye, Parcelles

Assainies, Keur Massar et Rusque tmoignent de cephnomne de polycentralisation de lagglomrationdakaroise. Ces villes sont devenues des dpartementsurbains de lagglomration. Elles disposent dsormaisde centres de sant, de services de poste, de siges dela socit dlectricit et deau, de services de sapeurs-pompiers, de marchs qui ne cessent de sagrandir, degares routires, etc. La prsence de ces services dmontrela naissance dune vie interne ces villes, devenuesconcurrentes de Dakar Plateau dans lattraction

journalire des actifs urbains et dans la mise en place

dlments de centralisation. Cette mutation est unetendance lourde qui a fait voluer le systme de transportset les dplacements mais galement les stratgiesurbaines, dont celles lies lhabitat et au logement.Elle donne notamment de la valeur immobilire et


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conomique ces espaces et contribue augmenter lesprix des logements et des terrains construire.

1.3. MIGRATIONS ET MOBILITS INTERNES

La migration interne lie la dure de vie (comparaisonde la rgion de naissance avec la rgion de rsidence)est importante au Sngal. Ainsi, en 2002, 15,3 % dela population de droit rsidait en dehors de sa rgionde naissance. Les migrants se retrouvent pour lessentieldans la rgion de Dakar (42,3 %), et dans une moindremesure Diourbel (12,9 %) et Tis (11,4 %). Dakaret ambacounda ont des soldes migratoires positifset protent le plus des changes migratoires inter-rgionaux. Louga est la rgion qui se dpeuple le plusau gr de ces changes migratoires, principalement auprot de Diourbel. Dakar (35,5 %), Tis (17,5 %) etDiourbel (13,2 %) ont prot le plus des migrationsdurant les cinq annes prcdant le recensement gnralde la population et de lhabitat RGPH-III.

En 2002, la population dimmigrants internationauxtait estime 204 725 habitants, soit 2,1 % de lapopulation rsidente du Sngal. Ces immigrants sesont principalement installs dans la rgion de Dakar

(45,1 %). Les immigrants internationaux rcentsreprsentaient 0,7 % de la population totale rsidente en2002. Ce sont, pour la plupart, des personnes dethniessngalaises (72,8 %) qui ont principalement immigrdans la rgion de Dakar (50,5 %) (ANSD 2008 : 46-61 RGPH-III 2002). Limportance des migrationsrgionales et internationales au Sngal, notamment auprot des centres urbains comme Dakar a dvelopp unregain dintrt pour le logement locatif, qui constitue laprincipale demande pour ce type de population. Cettebulle immobilire semble aujourdhui stre estompe.

1.4. SITUATION DES MNAGES AUSNGAL

Le Sngal compte environ 1 065 591 mnages dontla taille moyenne est assez leve (9,8 personnes). Lenombre de personnes par mnage diminue avec leniveau durbanisation : avec une taille moyenne de8,2 personnes, le mnage dakarois moyen compte unepersonne de moins que celui dune autre ville et deux

de moins quun mnage en zone rurale. La moyenne,ainsi estime, cache la grande diversit des mnages.Ceux de petite taille (1 4 personnes) reprsentent13,9 % du total, tandis que ceux de taille moyenne (5

Figure 2. Les communes darrondissement et les centres priurbains de la rgion urbaine de Dakar

Oca

n

Diamniadio

Quartiers centrauxdaffaires

A

tlant

ique

Bargny

Rufisque

Gudiawaye

Pikine

Thiam & Guye, avril 2010

Source: DPS/DAT

N

130 000

65 000

13 000

Autres centres priphriques

Population urbaine

2002


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CHAPITRE 1

9 personnes) constituent 42,1 % des mnages ; lespetits et moyens mnages reprsentant au total 56 %de lensemble des mnages. Les mnages de petite taillesont plus frquents Dakar (25 %) que dans les autresvilles (15 %), et en milieu rural (8,8 %), tandis que lesmnages de grande taille (10 personnes et plus) sont

plus rpandus en milieu rural et dans les autres villes(49 % et 43 % respectivement) qu Dakar (34 %).

Situation des femmes seules : Sur les 1 067 590 chefsde mnage du Sngal, 27 846 vivent seuls, soit 2,6 %.Les trois quarts des personnes seules sont des femmesalors que les chefs de mnage comptent environ 20 %de femmes. La proportion de personnes seules est plusleve Dakar quailleurs dans le pays : 5,7 % contre3,5 % dans les autres villes, et moins de 1 % en milieurural. Plus de la moiti des chefs de mnage seuls (57%) vivent dans lagglomration urbaine de Dakar qui

compte aussi une proportion plus leve de femmes.

La grande majorit des chefs de mnage (81 %)est active : prs de huit sur dix exercent une activitconomique rmunre et moins de 2 % cherchent unemploi. Le milieu rural est plus favorable lexercicedune activit : 84 % des chefs de mnage sont actifscontre 68,5 % dans lensemble des villes. De mme,le chmage est plus rpandu en ville (3,1 % Dakar,2,4 % dans les autres villes et 0,7 % seulementen milieu rural). Une proportion importante des

populations actives en milieu urbain est constitue depersonnes non qualies (les ouvriers ou employs nonqualis reprsentent 39,3 %), do le dveloppementdes activits informelles faible productivit. Le faibletaux de chmage ne permet pas dapprhender lapauprisation croissante des populations engages dansdes activits prcaires de survie.

La proprit et la location sont les types doccupationdominants : plus de trois mnages sur quatre sontpropritaires du logement quils occupent et 17 % sontdes locataires. La location est plus frquente Dakar (48% des mnages) alors que laccs la proprit est plusrpandu dans les autres villes (prs de 70 %) et en milieurural (93 %). Les mnages locataires ne reprsententqu1 % de la population rurale. Lhbergement gratuitpar un parent, un ami, un tiers ou par lemployeurest assez rare au Sngal : sept mnages sur cent danslensemble (8 % Dakar, 9 % dans les autres villes et6 % en milieu rural). Il convient toutefois de prciserque le statut de propritaire bas sur les dclarations desrpondants ne signie nullement la possession de titresde proprit formels et enregistrs.

Sagissant de la taille du logement, prs de la moiti desmnages (47,4 %) disposent dun logement de 1 3pices tandis que 38,9 % occupent un local de 4 6

pices. Un mnage sur dix habite un logement de 7 9 pices et 3 % des mnages un local de 10 pices ouplus. Cette rpartition varie selon le milieu de rsidence: les logements de petite taille sont plus frquents(ESAM II 2004 : 35-49). Ainsi, au moins 47,4 % desmnages peuvent tre considrs comme vivant dans des

logements surpeupls (1 3 pices pour des mnages detaille moyenne de 9 personnes).

1.5. PAUVRET AU SNGAL

Les rsultats de la deuxime enqute sngalaise auprsdes mnages (ESAM II), montrent que lincidence dela pauvret reste leve mme si elle a baiss de faonsignicative dans la priode 1994-2002. La part de lapopulation vivant en dessous du seuil de pauvret estainsi passe de 67,9 % en 1994/1995 57,1 % en2001/2002, soit une rduction de 10,8 points sur le

pourcentage en termes absolus et de 16 % en termesrelatifs.

Le milieu rural contribue la pauvret hauteur de65 %, pour une population de moins de 55 % du totalnational. En revanche, Dakar, qui compte prs dunquart de la population, y contribue pour moins de 18%. Les rgions de Ziguinchor et de Kolda, confrontes linscurit depuis plusieurs annes du fait de la crisecasamanaise, ainsi qu lenclavement, enregistrentles taux les plus levs de pauvret depuis plusieurs

annes : respectivement 67,1 % et 66,5 %. Cesrgions sont suivies de Kaolack (65,3 %) et Diourbel(61,5 %), qui subissent les effets du dclin des activitsconomiques lies larachide, et ambacounda(56,2 %). Les rgions moyennement pauvres de Tis(48,6 %), Fatick (46,3 %) et Saint Louis/Matam(42,1 %) disposent de plus de revenus du fait des activitsdans le secteur touristique, des cultures irrigues, de lapche, de la prsence dindustries agroalimentaires (enparticulier Saint Louis) et extractives (Tis) et destransferts dargent dmigrs (surtout Matam). Enn,les deux rgions les moins pauvres que sont Dakar(33,6 %) et Louga (36,6 %) connaissent dimportantsux migratoires. Dakar constitue un ple conomique,industriel, administratif, intellectuel et culturel alorsque la rgion de Louga dispose de richesses provenantde llevage (DRSP II).

Il convient toutefois de nuancer les conclusions quimontrent que la pauvret est plus importante en milieurural que dans les villes. Lanalyse du seuil de pauvretqui fut la base de ces statistiques est insuffisante pourapprhender toutes les dimensions de la pauvret. Dans

ce sens, comme le note Rakodi (1995), lexistence dutravail rmunr nest pas un fait universel (place dusecteur informel), et les dimensions et la composition desmnages varient. Il existe des conomies partiellement


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montises o les mnages consomment leur propreproduction (consommation suprieure aux revenus), eto la composition de la consommation diffre selon lesrevenus des groupes. Les exigences en calories varientaussi selon les groupes et les prfrences concernant lanourriture sont inuences par la culture. Pour toutes

ces raisons, les mesures de la proportion des populationsen dessous du seuil de pauvret ne renseignent pas surlintensit de la pauvret. En effet, elles ne prennentpas en compte la distribution de nourriture, les statuts,linuence dans la prise de dcision, laccs aux services lintrieur des mnages. La pauvret relative ou lingalitne sont pas non-plus prises en compte ; les revenus sontdifficiles estimer dans le secteur informel, laccs auxressources environnementales est nglig dans les calculs,les priorits des populations ne sont pas prises en compteet la pauvret ne signie ici que ce qui est mesurable.

La pauvret en milieu urbain se distingue de celleobserve en milieu rural car, comme le note Amis(1995), les populations urbaines pauvres ont tendance payer pour des services et avoir des habitudesoccidentales, et elles sont plus vulnrables auxchangements des conditions du march. Elles sontplus exposes aux risques environnementaux aussi bienen termes de contamination par les pathognes ou lessubstances toxiques. La pauvret en milieu urbain aune nature individuelle et prive qui fait que les chocs(licenciements, maladies) affectent plutt les individus

que la communaut.

1.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AUSNGAL

Les femmes sont victimes dingalits en raison durle qui leur est dvolu par la socit. Ces ingalits semanifestent de faon variable.

Entre 1998 et 1999, le taux brut de scolarisation deslles atteint 85,3 % contre 94,7 % pour les garons.Ce taux cache cependant des disparits en fonctiondes familles et des zones pauvres et riches. LenquteIFAN-ORSOM ralise en 2000 rvle qu Dakar lesfemmes dge actif non scolarises reprsentent plus de41 % de la population fminine.

La loi sur le domaine national de 1964 qui tablitlgalit daccs la terre pour ceux qui la mettent envaleur et la loi de 1996 qui renforce le pouvoir descollectivits locales nont malheureusement pas pris encompte le statut particulier des femmes qui, selon ledroit coutumier, ne peuvent accder ni la proprit,

ni au contrle de la lgislation foncire. Cependant lesdispositions de la constitution affirment dsormais que

le droit de proprit de la terre est garanti aussi bien auxhommes quaux femmes. Les restrictions coutumires laccs des femmes la terre sont dsormais interdites.

Les textes qui rgissent les banques et les institutionsspciales de crdit ntablissent pas de discrimination

lgard des femmes. Pourtant, celles-ci bncientpeu de nancements en raison de la faiblesse de leursrevenus (insuffisance de lapport personnel exig) etdun manque de garantie (titre foncier, biens, etc.)

Dans les collectivits locales sngalaises, lingalitentre hommes et femmes persiste dans la vie publiqueet dans les instances dcisionnelles. Les femmes sonten effet sous-reprsentes dans les assembles locales.

A Dakar, on compte 22 femmes conseillres sur 90, et3 femmes maires de communes darrondissement sur19. Les femmes sont donc sous-reprsentes dans la vie

politique, alors quelles constituent plus de 50 % dellectorat.

Au Sngal, les femmes ont toujours jou un rleconomique majeur, comme en tmoigne la placeprpondrante quelles occupent dans le secteurinformel de lconomie urbaine et, dans une moindremesure, dans les emplois salaris. Ces 12 derniresannes, la prsence des femmes sur le march delemploi a lgrement augment Dakar (35 % en 1989contre 37 % en 2001). De manire gnrale, les femmes

sngalaises qui travaillent voluent essentiellement dansle secteur informel non structur. Ce secteur est en effetcompos denviron 60 % de femmes. Parmi les femmeschefs de mnages qui travaillent, 3 % seulement sontcadres, 11,5 % occupent des emplois qualis et 12,5 %sont des employs subalternes. La trs grande majoritexerce un travail dans le secteur informel, notammentdans le petit commerce (57 %) et lartisanat (13 %).

Laccs aux services et rseaux de base (eau potable,assainissement, lectricit, etc.) est quasi-identique pourles hommes et les femmes au Sngal, bien quon note,en particulier Dakar, que le pourcentages de personnesbnciant des divers services en question est toujoursplus lev de quelques points ou diximes de points chezles hommes.

Depuis 1960, le gouvernement du Sngal aprogressivement inscrit la parit parmi ses actionsprioritaires et mis en place un certain nombre demcanismes institutionnels visant amliorer le statutsocial et les conditions de vie des femmes. Ce processus aconduit la cration, en 2001, du ministre de la Famille

et de la petite enfance, devenu aujourdhui ministre dela Famille, du dveloppement social et de la solidaritnationale, charg entre autres de la promotion fminine.


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CHAPITRE 1

Les politiques de promotion des femmes inities parltat ont t diriges, en priorit, vers les femmesdu monde rural, dans le cadre de leurs activitsagricoles, dlevage, et de pche. Jusquau dbut desannes 1990, les stratgies nationales de promotionfminine reposaient essentiellement sur la perspective

de lintgration des femmes au dveloppement. Uneapproche Genre et Dveloppement a t adopteplus rcemment par le ministre concern : cette optiona t nettement nonce dans le deuxime Plan nationaldaction de la femme sngalaise (PANAF) qui couvrait,en principe, la priode 1997-2001.

En milieu urbain de manire spcique, le cadreinstitutionnel est surtout caractris par linterventionmassive de la socit civile (ONG locales etinternationales et associations de femmes) qui jouentun rle dterminant en permettant aux femmes de

promouvoir et dvelopper leurs potentialits.

1.7. HABITAT INFORMEL URBAIN

Lurbanisation galopante conjugue un taux decroissance dmographique lev et une insuffisancede loffre en matire de logement, sest traduite dansles villes par le dveloppement de lhabitat informel(en constructions prcaires ou irrgulires). Celui-cireprsente 25 % des zones urbaines et occupe Dakarplus de 30 % des supercies habites.

Les zones dhabitat spontan informel prsentent lescaractristiques communes suivantes :

Lirrgularit foncire Labsence de nivellement pralable de lassiette des

zones dhabitation Le manque dordonnancement des maisons et

ltroitesse des rues

Photo 1. Habitat dans un quartier spontan la priphriede Dakar

Source : IAGU 2010

Tableau 3. Proportion de lespace occup par les quartiers irrguliers et non lotis dans les capitales rgionales

Villes Pourcentage de la supercieDakar 35

Tis 40

Saint Louis 30

Kaolack 25

Louga 10

Diourbel 15

Ziguinchor 25

ambacounda 20

Kolda 15Fatick 10

Matam 10

Linexistence ou linsuffisance dquipementset dinfrastructures (coles, dispensaires, eau,lectricit, assainissement etc.)

Lirrgularit et la faiblesse des revenus des habitants

Dans ces zones, la programmation des quipements etdes infrastructures ne peut se faire dans la cohrencesouhaite, et toute installation de rseau, touteconstruction dquipements publics ncessite desdmolitions dhabitations et des dplacements de

personnes.

Nanmoins, on enregistre dans lagglomrationdakaroise plusieurs types de quartiers irrguliers (Comitnational habitat II et ONU-Habitat, 2004 :17-21). Ceszones prsentent des diffrences tant dans la formationdu peuplement et dans le rgime foncier que dans lemode doccupation du sol.


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1.8. PROBLMATIQUES DU SNGALURBAIN CONTEMPORAIN

Le principal d des villes sngalaises lheure actuelledemeure la rcurrence et lamplication des inondationset de leurs consquences. Ce phnomne rsulte enpartie de loccupation irrgulire des sites inondablesimpropres lhabitation, tout comme des insuffisancesdans la conception et la mise en uvre des documents deplanication urbaine. Les inondations constituent lundes aux les plus graves au Sngal et ont t lune des

proccupations majeures de ltat sngalais au coursdes trois dernires dcennies. Elles touchent aussi bien

les zones urbaines que rurales. En 30 ans (1980 2009inclus), elles ont affect plus de 900 000 personnes, tu45 personnes et caus des dgts estims plus de 142millions USD. Dans les zones priurbaines de Dakar,les inondations sont devenues une ralit permanentequi affecte directement les populations pauvres. Des

populations se sont installes dans des zones inondablespendant les priodes de scheresse et de moindrepluviomtrie et on assiste actuellement un cycle plushumide. Les inondations de 2009 ont eu un impactnancier estim 104 millions sur le Sngal, dont prsde 56 millions lis aux dommages et 48 millions auxpertes.

Les secteurs les plus touchs par les dommages sont lelogement (49 %), la sant (14 %), lagriculture (11 %),lducation (10 %) et le transport (8 %). Les maisons,les coles, les centres de sant et les routes ont t

svrement endommags. Les pertes subies concernentprincipalement le commerce (20 %), les infrastructuresurbaines communautaires (15 %), le logement (16 %),lnergie (14 %) et le transport (14 %). Ces secteurscomptent pour prs de 80 % des pertes. Le secteur privest le plus touch, avec 65 % des dommages et 64 %des pertes. La baisse du taux de croissance conomiqueen 2009 occasionne par ces inondations est estime 0,07 %, ramenant la prvision du taux de croissanceconomique de 1,47 % avant les inondations, 1,4 %. Rapports au PIB de 2008, les dommages ne

reprsentent que 0,4 % et les pertes 0,3 %. Limpactconomique des inondations a t plus fortement

Photo 2. Village traditionnel Yoff DakarSource : IAGU 2012

Figure 3. Scnario en cas de dsastre Dakar. Niveau dexposition aux inondations de la presqule dakaroiseet de ses lignes de cte.

0 4 8 Km

P

Zones menaces par les inondations

Zones menaces par lrosion ctire

Source : IAGU/Banque Mondiale


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CHAPITRE 1

Photo 3. La route Tally Mame Diarra Dakar durantlhivernage 2010

Source : ONG EVE 2010

Photo 4. Habitations Nassourilahi sous les eauxSource : ONG EVE 2010

Les inondations de 2009 ont directementaffect 360 000 personnes Pikine et 22 000

Gudiawaye ; soit respectivement 44 % et 7,2 %de la population dans ces deux villes. Au totaldans la rgion de Dakar, ce sont quelques 30 000maisons et 130 coles qui ont t touches parles inondations.

Le financement de lurbanisation au Sngal estentrav par le fait que linformel, dominant lesactivits conomiques, est faiblement fiscalis.Aussi, la dcentralisation se caractrise parun transfert de comptences de ltat vers lescollectivits locales, qui nest pas accompagndun transfert consquent de ressources.

ressenti par les collectivits locales dont les pertes ontreprsent plus de 10 % du budget prvisionnel de 2009(Source : Gouvernement du Sngal, 2010).

Les villes sngalaises font face la contrainte dunancement de lurbanisation. Elles sont confrontes un immense dcit en matire dinfrastructuresde drainage des eaux pluviales et dassainissementdes eaux uses. Plus largement, malgr un transfertdes comptences aux collectivits locales, les villes

sngalaises ne parviennent pas mobiliser les ressourcespour nancer le dveloppement urbain. Ainsi, les zonesdextension urbaine, informelles comme formelles,accusent un dcit aigu en infrastructures routires, dedrainage et dassainissement et en quipements sociaux(coles, structures de sant, marchs, cimetires). Mmedans lhabitat plani rcent, les infrastructures etrseaux divers font dfaut.

revenus faibles et/ou prcaires, a recours aux autoritscoutumires et aux lotisseurs informels pour disposerdu sol dhabitation. Ce mcanisme se droule en dehorsdes circuits officiels, et intervient donc sur des surfacesnon amnages, non quipes et o loccupation estanarchique. Cest notamment le cas des zones inondables.

Parmi les facteurs majeurs de la multiplication delhabitat informel, on identie le fait que les documentsde planication ne sont pas oprationnels, du fait de la

lenteur de leur processus dlaboration. Pour preuve, lePDU de Dakar 2025 dont llaboration a commencen 2001 ne fut approuv par dcret quen 2009, alorsque son horizon est de 25 ans. Il sy ajoute que de telsexercices font lobjet de peu de communication auprsdes communauts, dont les vues et les intrts sontfaiblement pris en compte. Cest le cas du changementde vocation de la zone marachre de Sangalkam/Bambilor que les producteurs/habitants de la zone ontlargement rejet. Le PDU de Dakar 2025 a transfrla zone agricole marachre vers Diamniadio, lapriphrie de la rgion de Dakar, zone confronte uneintense spculation foncire.

Les villes sngalaises se caractrisent aussi par ladichotomie entre la ville formelle et la ville informelle,visible surtout par un accs au foncier diffrenci. Lamajorit de la population, qui dispose gnralement de


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NOTES DE FIN

1. La valeur dun dollar amricain la date du 10 novembre 2011 est gale 469,1 francs CFA.


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15CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL

CHAPITRE 2

2.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMESET STRATGIES

Ltat du Sngal sest dot en 2009 dune politiquepour le secteur de lhabitat travers une Lettre depolitique sectorielle. Il a aussi adopt des politiquesspciques, traitant des questions particulires lies lhabitat. Cest le cas de la production des parcellesassainies, de la restructuration et de la rgularisation desquartiers prcaires informels et du dveloppement descoopratives dhabitat. Face des situations durgence,ltat du Sngal a aussi formul des stratgies et desprogrammes tels que le Plan Jaxaay dans le cadre

des inondations et le programme une famille, untoit . Pour encadrer loccupation du territoire, ltat duSngal, travers le ministre charg de lurbanisme, aproduit pour les centres urbains majeurs, en particulierDakar, Tis et Saint-Louis, des plans directeursdurbanisme (PDU).

Ces politiques et programmes ont une orientationsociale trs marque. Ils sont axs sur des effortsdamlioration des conditions daccs des citoyens des parcelles viabilises et des habitations adquateset dcentes, dans le cadre du droit au logement. Ilsreposent galement sur une volont damliorationde lhabitat urbain et priurbain des zones pauvres,sur la cration de fonds destins la viabilisation et la restructuration foncire des sites occups par lespopulations vulnrables et vivant dans une prcaritenvironnementale, et sur ladoption dun nouveauCode de la construction. Mais ces politiques souffrentde faiblesses : dcit danticipation dans la productionfoncire, de concertation, et dappropriation desplanications par les divers acteurs du secteur.

2.1.1. La Lettre de politique sectorielle enmatire dhabitat

Ltat a choisi de se doter dun document de planicationstratgique sous lappellation de Lettre de politique

sectorielle du ministre de lUrbanisme, de lHabitat, dela Construction et de lHydraulique (MUHCH) pour

la priode 2010-2025. La Lettre de politique sectoriellecomprend les lments stratgiques suivants :

Lengagement du Sngal, et des autres membresde lONU, faire de laccs un logement dcentun objectif universel et duvrer laccessibilitdes populations des services sociaux de base, lascurit de loccupation et les sortir des situationsmarginales an de leur permettre dexercer leurdignit

Le Nouveau partenariat pour le dveloppement de

lAfrique (NEPAD) et les orientations stratgiquesidenties dans le cadre des travaux prparatoiresdu onzime Plan dorientation de dveloppementconomique et social (PODES) du pays pourla priode 2011-2021, portant entre autres, surlacclration et la mise en place des infrastructuresde base an dlargir laccs de tous aux servicessociaux de base pour une meilleure valorisation ducapital humain

La Stratgie de croissance acclre (SCA), quela dnition dune politique du secteur urbaindoit venir soutenir. La SCA a fait lobjet de la loin 2008-03 du 8 janvier 2008. Il est essentiel queles ples de dveloppement urbains soient en phaseen termes damnagement et de fonctionnalit avecles options de la stratgie de croissance acclre.

Cette Lettre de politique de dveloppement du secteursarticule aussi avec les axes du Document de stratgiede rduction de la pauvret (DSRP II) et avec lesObjectifs du millnaire pour le dveloppement (OMD),notamment la cible 4 de lobjectif 7 qui se proposed amliorer sensiblement, dici 2020, les conditions

de vie de 100 millions dhabitants des taudis .

Lobjectif global de cette Lettre est damnagerdurablement lespace urbain par llaboration et

02CADRE POLITIQUE ET

INSTITUTIONNEL


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lapplication doutils de planication appropris, dansla perspective de mettre en uvre de faon cohrentenon-seulement les actions qui facilitent laccs aulogement mais aussi les conditions dexercice desdiffrentes fonctions de production conomique, socialeet culturelle.

Il sagit de manire plus spcique dassurer undveloppement harmonieux et une meilleure gestion delespace des villes et des agglomrations urbaines, dassurerun accs facile aux parcelles de terrains viabilises pourlhabitat et autres usages, de produire des logements engrand nombre, de sadapter aux besoins et aux ralitssocio-conomiques des populations, de rsorber leproblme des bidonvilles, des occupations irrgulires etdes occupations des sites vulnrables aux inondations etaux autres risques environnementaux urbains.

Cette stratgie vise galement augmenter et amliorerle parc immobilier de ltat, renforcer les capacits duMinistre aux plans humain, matriel et organisationnel,pour ses tches de conception, de rglementation,de suivi, de coordination et dharmonisation desinterventions.

En outre, dans cette Lettre de politique sectoriellelabore par le ministre en charge de lhabitat, il estenvisag de mettre en place une socit damnagementde terrains urbains dnomme SPAU dont lobjectif

principal est de fournir de grandes trames de terrainsviabiliss des prix accessibles. Deux ans aprs ladoptionde la Lettre, cette socit na pas encore vu le jour.

2.1.2. Lopration Parcelles Assainies et les ZAC

Dans les annes 70, lopration Parcelles Assainies a tmise sur pied par ltat du Sngal avec lappui de laBanque mondiale, pour promouvoir lhabitat pour lespopulations faibles revenus. En 1972, le Sngal avaitobtenu de la Banque mondiale un crdit sans intrtsde 8 millions USD sur 50 ans pour amnager 14 000parcelles de 150 mtres carrs sur un terrain de 400hectares Cambrne avec des normes minimales.LOffice des habitations loyer modr (OHLM)assurait la matrise douvrage de ce projet, qui fut lundes premiers parmi plusieurs centaines de projets ditsde sites et services de la Banque mondiale, et quimarquait lentre de cette dernire dans le secteur delaide urbaine au dveloppement.

La question que soulevait ce projet au dpart tait lasuivante : les mnages faibles revenus, quand laccsau foncier est garanti, sont-ils en mesure dinvestir

et de construire leur maison tout en remboursantsur 15 ans des intrts de 7 % pour le terrain et lesinfrastructures ? Ce projet tait bas sur la baisse descots, travers la rduction de la taille des parcelles

150 mtres carrs, et celle des standards dquipements.Au nal, 10 500 parcelles ont t amnages sur 300hectares. Le projet tait conu sur la base de 35 parcelles lhectare, 10 personnes par parcelle, soit 350 personnes/hectare. En 2006, les Parcelles Assainies sont devenuesune ville de 350 000 500 000 habitants, 3 5 fois la

population initialement projete sur le site, soit 1 000 1700 personnes lhectare. Cette situation montre que laconception de ce projet navait pas intgr lvolution dela densit long terme. Elle avait davantage mis laccentsur le renforcement des institutions, plutt que sur lesdimensions physiques et spatiales. Par ailleurs, une largeproportion des populations faibles revenus stant vuattribuer des parcelles lorigine ont depuis revenduleurs terrains dautres aux revenus moyens et levsan de sinstaller ailleurs, souvent la priphrie de laville dans des sites le plus souvent non lotis et dcientsen quipements sociaux de base. Les populations

faibles revenus cibles par le projet ont donc fait face des difficults pour nancer la construction. Le fait destablir sur un site vacant induisant un renchrissementdes cots de construction, de transport, dalimentationet autres biens a galement dissuad leur tablissementaux Parcelles Assainies et encourag la revente desparcelles. Le manque de services sociaux de base observde nos jours aux Parcelles Assainies est une consquencede leur densit dmographique. La densication a aussiaffect la qualit des infrastructures, notamment lesinfrastructures dassainissement qui avaient t conues

pour une population bien moindre. (Cohen, 2007 Aid, Density and Urban Form : Anticipating Dakar ).

Dans le cadre des nouveaux programmes de parcellesassainies Keur Massar et Malika, dans la banlieue deDakar, cest ltat qui fournit le terrain. Les bnciairessupportent uniquement les cots de la viabilisationdu promoteur, ce qui rduit sensiblement les prixdacquisition.

Photo 5. Immeubles aux Parcelles AssainiesSource : IAGU 2012


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CHAPITRE 2

rseaux primaires et secondaires et les bnciairesprennent en charge les rseaux tertiaires et participentaux frais dtudes et damnagement (terrassements,voirie). Dans les ZAC, des coopratives dhabitattablissent des partenariats avec les institutions demicro-nance et avec les banques (particulirement

la BHS) pour le nancement des rseaux tertiairessur leur assiette foncire ou pour le nancement de laconstruction de logements individuels.

De 2000 2006, ltat a procd lamnagementdune ZAC de 230 hectares Mbao dans la banlieuede Dakar o prs de 10 000 parcelles viabilises ontt attribues. Une autre phase de prs de 150 hectaresest programme. Dautres oprations dans la banlieuedakaroise (Diamniadio) et dans les villes de Tis,Louga, Kaolack, Saint-Louis et Richard-oll devraientpermettre la production de 49 000 logements. lhorizon

2015, les ZAC devraient permettre la ralisation surlensemble du territoire national de 92 500 units. Dansle cadre des ZAC, des coopratives dhabitat arrivent acqurir des terrains privs, viabiliser et construireles logements individuels de leurs membres, et ce enpartenariat avec le secteur bancaire. Cependant, lesmembres de ce type de coopratives ont des revenus pluslevs que la moyenne (all, 2010 : 160)

Les parcelles assainies et les ZAC sont issues despolitiques de ltat et visent produire des terrains

viabiliss et quips pour les populations faiblesrevenus. Mais elles restent en faible nombre. Lobjectifde 92 500 parcelles amnages sur le territoire nationalpour 2015 dans le cadre des ZAC ne sera srementpas atteint considrant le rythme actuel de ralisationdes ZAC dans le pays. Il sy ajoute que les populationscibles lorigine, notamment dans le projet desparcelles assainies, ne sont pas les bnciaires naux de

Le programme des Parcelles Assainies Cambrne, un quartier rig partir de 1972sur une initiative pilote de trame assainie appuyepar la Banque mondiale est devenu la plus grandecommune darrondissement de Dakar. Sonimportante densification ainsi que le changement

de population (en comparaison aux bnficiairescibls) a entrain la saturation des infrastructuresde services telles que lassainissement.

Ltat du Sngal a aussi mis en uvre une politiquede Zone damnagement concert (ZAC) pourpromouvoir lhabitat social. La ZAC est une dispositionde la loi du 20 juin 1988, reprise dans celle du 20aot 2008 portant sur le Code de lurbanisme. Il sagitdun primtre lintrieur duquel un organisme privou public intervient pour le compte de ltat ou de

la collectivit locale pour raliser les terrassementsgnraux, la voirie et le drainage des eaux pluvialespralablement laffectation. Les objectifs de la ZACconsistent, entre autres, augmenter la production deterrains viabiliss pour mettre disposition des parcelles moindre cot, fournir des services urbains de baseet organiser lextension urbaine pour viter loccupationspontane. Pour accder une parcelle dans le cadre dela ZAC, il faut tre membre dune cooprative dhabitat,pouvoir bncier dun crdit logement ou disposerde ressources propres pour nancer la construction de

son logement et participer aux cots de viabilisationdes terrains (Source : document interne non publi,ministre charg de lurbanisme).

Dans les projets de ZAC, qui visent aussi promouvoirdes terrains viabiliss pour le plus grand nombre, ltatcde gracieusement le terrain, les concessionnaires deauet dlectricit prennent en charge le nancement des

Photos 6 et 6 bis. Dveloppement immobilier la ZAC de MbaoSource : IAGU 2012


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ces initiatives. Les populations revenu moyen, parmieux des fonctionnaires exprimant une forte demande enterrains amnags, sont souvent les bnciaires ultimesde ces programmes. La ZAC, dans son montage, estdavantage destine ces couches moyennes car lesmnages faibles revenus et du secteur informel sont

rarement organiss en coopratives et sont souvent danslincapacit de rpondre aux exigences nancires de cesprogrammes. Les populations faibles revenus nont pasdautre recours que lhabitat informel en priphrie desvilles, sur des sites non lotis o les terrains sont vendusau march informel, sans titre de proprit formel.

et de rgularisation foncire a t dnie par dcret.Ltat, la commune ou la communaut rurale prennentlinitiative de la restructuration et peuvent la ralisereux-mmes ou la coner un organisme public ou privdamnagement (Comit National Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 86).

La restructuration urbaine permet de crer des emprises,de dgager des rues et des espaces pour les quipementscollectifs grce un dplacement et une reconstructiondes maisons qui sont situes sur les emprises des voiescres et des espaces cibls pour les quipements collectifs.Les propritaires de parcelles nues rquisitionnes et lesayants droit qui nont pu tre recass en interne, sontdplacs dans une zone de re-logement pralablementamnage. Les mnages reoivent une nouvelle maisondgale valeur construite sur la nouvelle parcelle affecte.Les terrains vides dans le quartier sont rquisitionns pour

rduire le nombre de familles dplaces loin de leur lieuinitial dhabitation. La restructuration est accompagnede la mise en place dinfrastructures de base (voirie, eau,lectricit, assainissement) (all, 2009 : 163-4).

La PRSQ a ainsi deux objectifs : doter les quartiersspontans dinfrastructures de base (secondaires ettertiaires) et procder la rgularisation foncire. Undispositif dintervention dans les quartiers prcairesa t mis progressivement en place par ltat, aveclappui des bailleurs de fonds (GZ, AFD, FED).

travers le dcret 91-748 du 29 juillet 1991 portantorganisation de lexcution des projets de restructurationet de rgularisation foncire des quartiers non lotis, ledispositif comprend un oprateur autonome priv (laFondation droit la ville, FDV), qui est le prestatairede services pour la restructuration et un mcanismenancier : le Fonds de restructuration et rgularisationfoncire (FORREF). Lintervention de la FDV se basesur une mthodologie teste dans le quartier de Dalifort.Le nombre de parcelles rgularises par ce programmeest estim 6 469 (Gouvernement du Sngal,2010 : 139). Ce niveau de ralisation aprs 30 ans est trsfaible et dnote des lenteurs extrmes dans les oprationsde restructuration et de rgularisation foncire. Desexperts expliquent les lenteurs par les difficults de largularisation foncire ainsi que la faible disponibilitde sites de re-logement. Il est ainsi prconis de mettrelaccent sur la restructuration de ces quartiers pour lesrendre mieux quips et y amliorer le cadre et la qualitde vie.

Publie en 2008, ltude conduite par Geoffrey Payne,Alain Durand-Lasserve et Carole Rakodi la demande

dONU-Habitat, de la coopration sudoise et dugouvernement de Norvge et partir dtudes de casdu Sngal et de lAfrique du sud, apporte des clairagessur les impacts socioconomiques de la rgularisation

La production de trames assainies en grandequantit est une option politique majeure etraffirme de ltat du Sngal pour prendreen compte les aptitudes relles des mnages construire leurs propres logements et prvenir lesquartiers informels. Cependant, elle bute sur unefaible affectation de ressources foncires et definancements publics.

Photo 7. Zone inonde dans les parcelles assainies KeurMassar, Pikine

Source : IAGU 2012

2.1.3. La politique de restructuration et dergulation des quartiers spontans(PRSQ)

Une opration de restructuration consiste enlamnagement in situ des zones non loties, vtustes ouinsalubres caractrises par une occupation anarchiquede lespace avec notamment des parcelles enclaves oumal desservies, et un manque dquipements collectifs.Elle vise tablir une utilisation et une organisationplus rationnelles de lespace, amliorer le cadre de

vie et rgulariser la situation foncire des ayants droitconformment un plan de restructuration conuavec la participation des populations concernes. Laprocdure dexcution des oprations de restructuration


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CHAPITRE 2

foncire. Ainsi, Dakar, les enqutes ont montr que la

rgularisation foncire a un impact sur lamlioration etlextension du logement chez les mnages bnciairesde titres. Les changements les plus visibles sontobservs Dalifort, le premier quartier restructur etrgularis durant ces deux dcennies. En 1987, avant

la rgularisation foncire, 90 % des habitations taientdes cabanes construites en matriau prcaire. En 2000,aprs la rgularisation, 48 % des habitations taient enmatriau durable, un taux qui est pass 68 % en 2007.

Les titres, ou leur anticipation, ont donc clairement

stimul linvestissement dans le logement, quoiquebeaucoup de mnages dans les quartiers informelsaient aussi investi dans des amliorations quand ils sesont considrs en scurit. De nombreux mnagesinterrogs, aussi bien chez les dtenteurs de titres que lesnon rgulariss, dclarent ne pas avoir investi dans leurhabitation cause du manque de ressources nancires.Cette tude a conclu que la rgularisation foncire est unmoyen dencourager linvestissement sur lhabitation etle foncier, mais quelle nest pas le seul facteur. Il na past observ, aussi bien travers la revue de littrature qutravers des tudes de cas, une augmentation dans laccs

au crdit formel (bancaire) suite la rgularisation.Une autre conclusion importante de cette tude estque les gouvernements ne doivent pas sattendre desaugmentations de revenus (impts par exemple), du faitde la rgularisation foncire, surtout court terme. Ilsdevraient plutt se concentrer sur lassistance aux rsidentspour leur permettre denregistrer leur requte foncire,an de faciliter le dveloppement dun march foncier etdu logement transparents, dots dune lgitimit sociale(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2008).

Les programmes de rgularisation foncire impliquentun nombre important de procdures administratives,et donc diffrents services et dpartements excutant denouvelles tches et agissant dans le cadre de nouvellesdirectives. Un manque ou une faiblesse des institutions

La restructuration des quartiers informels doitprivilgier la mise en place dinfrastructures etde services la formalisation de la proprit.Cette dernire alourdit le processus et gnredes lenteurs, sans pour autant tre luniquemcanisme garantissant un investissement dans

lhabitation.

Photo 8. Dalifort, premier quartier restructur de DakarSource : IAGU 2012

Tableau 4. Situation des projets de restructuration des quartiers irrguliers en 2002

Quartiers/Ville Nombre estim de parcelles tat du projet BailleurDalifort/Pikine-Dakar 600 Clos DUA/GZ

Arafat/Dakar 900 En cours DUA/GZ

Rail/Dakar 252 En cours ENDA/CFD

Ainoumadi/Pikine 400 En cours DDUA/GZ

Pikine - En cours ENDA/UNESCO

Sam Sam I, II et III/ Pikine 2 700 En cours DUA, GZ et KFW

Mdina Fass Mbao/ Pikine 1 300 Clos AFVP/CFD

Wakhinane et Gueule ape II/Gudiawaye

700 Clos AFVP/FAC/CooprationFranaise

Guinaw Rails Nord et Sud/Pikine - Dmarre en 1999 PNUD

Pikine/Saint Louis 4 000 En cours Union Europenne

Khouma/Richard oll 2 500 En cours Union Europenne

enghory/Bignona 4 000 En cours DUA/GZSource : Banque Mondiale, AFTU 1 &2, 2002


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de rsolution des conits fonciers, et des procduresdenregistrement des titres trs compliques, peuventoccasionner des dlais trs longs qui vont affecter lesrsultats des programmes. Dalifort o le programmede rgularisation foncire a t lanc en 1987, au moisde juin 2006, moins de 1 280 titres avaient t mis

et il tait estim qu ce rythme des dcennies seraientncessaires pour rpondre toutes les demandes(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2009 : 456 in :Environment & Urbanization, Vol. 21 N. 2 2009).

Pour concrtiser la volont politique de ltat, unProgramme national de rhabilitation des quartiersprcaires dans les villes sngalaises dnomm Villessans bidonvilles a t mis sur pied. Ce programme estsoutenu par ONU-Habitat, la Coopration allemande(KfW), lAgence franaise de dveloppement (AFD) etlIDA (Banque Mondiale). Lobjectif est daller au-del

des oprations isoles de restructuration foncire poursinscrire dans un cadre stratgique, permettant de traiterla question des quartiers spontans sur toute ltenduedu territoire national. lhorizon 2020, la populationconcerne par ce programme est value 1,8 milliondhabitants pour une supercie de 5 855 hectares.

2.1.4. Promotion des coopratives dhabitat

Expression la plus visible de la socit civile dans ledomaine du logement au Sngal, les cooprativesdhabitat sont des groupements sociaux ou professionnels,

organiss en socits anonymes coopratives sans butlucratif, dont lobjectif social est de faciliter laccs laproprit de leurs membres. Le nancement des projetscoopratifs revt deux aspects : la collecte de lpargneet le crdit promoteur. Depuis quelques annes, il a tchoisi comme option de nancer le logement social partir des ressources nationales, en particulier cellesdes mnages, collectes essentiellement sous formedpargne notamment par la BHS. Ainsi plus de 250coopratives ont t agres et parmi celles-ci, plusde la moiti ont fourni une pargne suprieure septmilliards de francs CFA pour lhabitat. Cette pargneest place la BHS qui leur accorde la grande part descrdits des taux de remboursement prfrentiels. travers ces programmes de coopratives, 574 femmeschefs de famille ont pu bncier de logements et deparcelles viabilises, ce qui reste encore trs faible parrapport la demande exprime.

Ltat apporte son soutien lhabitat social et auxcoopratives travers notamment la cration du Bureaudassistance aux collectivits pour lhabitat social(BAHSO). Il a pour mission, entre autres, dassister

les initiatives issues de la socit civile, en particulierles coopratives et associations dans lexcution deleurs projets dhabitat, dencourager et de dvelopperlpargne des mnages revenus modestes, des

ns de promotion et daccession au logement, et derationaliser lautopromotion, souvent exc

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Profil Du Secteur Du Logement Urban Au Senegal (Senegal Urban Housing Sector Profile)