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UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA
PROGRAMA: ESPECIALIZACION EN GERENCIA FINANCIERA
(EGF-III)
CURSO DE TRABAJO FINAL
Incentivos Fiscales y Financiamiento
Para Hospederías Mínimas (Departamentos de Managua y Rivas, 2011-12)
ELABORADO POR: ADIAK BARAHONA PEREZ
Managua, Nicaragua Agosto, 2012
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INDICE
I. RESUMEN EJECUTIVO .............................................................................................................. 5
II. INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ 6
III. Capítulo: Resumen del Marco Legal para Pequeños Hospedajes ..................................... 9
III. 3.1 Aspectos Claves de la Ley MIPYME para Pequeños Alojamientos ......................... 9
III. 3.2 Aspectos Claves de la Ley 306 Enfocados en Pequeños Hospedajes ................. 11
IV. Algunas Oportunidades de la Industria del Turismo para Pequeños Hospedajes ......... 17
V. Aclaraciones de Conceptos Financieros Complejos solicitados por INTUR .................... 19
V. 5.1 Consejos para elaborar Estados Financieros Proyectados ..................................... 19
V. 5.5 Conceptos para Evaluación de Proyectos Financieros (VAN y TIR) ...................... 26
VI. Descripción de Ofertas Crediticias del Banco Produzcamos y Bancentro ...................... 30
VI. 6.1 Oferta Crediticia del Banco Produzcamos ................................................................. 31
VI. 6.2 Oferta Crediticia del Banco Bancentro ....................................................................... 32
VI. 6.3 Comparación de Ofertas de Financiamiento de los Bancos Produzcamos y Bancentro..................................................................................................................................... 33
VII. Consideraciones sobre Los Incentivos Fiscales 306 y el Crédito Hipotecario ............. 35
VII. 7.2 Evaluar Si Incentivos Mejoran Capacidad de Pago del Préstamo........................ 39
VIII. Algunas Alternativas para Fomentar a Pequeños Hospedajes ...................................... 39
IX. CONCLUSIONES .................................................................................................................... 40
X. RECOMENDACIONES ............................................................................................................. 42
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................................ 44
ANEXOS .......................................................................................................................................... 46
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INDICE DE TABLAS
TABLA 1. PARÁMETROS PARA CLASIFICAR COMO MIPYME ........................................................... 9 TABLA 2. SERVICIOS DE LA INDUSTRIA HOTELERA ........................................................................ 15 TABLA 3. EJEMPLO - ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO PROFORMA, AÑO 1 ........................... 22 TABLA 4. EJEMPLO - BALANCE GENERAL PROFORMA, AL 31 DIC. 200X ................................... 24 TABLA 5. COMPARACIÓN DE OFERTAS CREDITICIAS (BANCO PRODUZCAMOS Y
BANCENTRO) ....................................................................................................................................... 34 TABLA 6. VENTAJAS DE INCENTIVOS FISCALES 306 PARA PEQUEÑOS HOSPEDAJES ........ 37 TABLA 7. DESVENTAJAS DE INCENTIVOS FISCALES 306 PARA PEQUEÑOS HOSPEDAJES 38
INDICE DE FIGURAS (GRAFICOS)
FIGURA 1. LLEGADAS DE TURISTAS VS HABITACIONES ................................................................ 18 FIGURA 2. LÍNEA DE TIEMPO VAN .......................................................................................................... 27
INDICE DE ANEXOS
ANEXO 1. RESUMEN DE LAS EXONERACIONES LEY 306 ............................................................... 47 ANEXO 2. GUÍA GENERAL DEL INTUR ................................................................................................... 48 ANEXO 3. DISCREPANCIA ENTRE LA GUÍA GENERAL Y MANUAL DE AYUDA .......................... 49 ANEXO 4. MANUAL DE AYUDA INTUR ................................................................................................... 50 ANEXO 5. CÁLCULOS DE ESTADO DE RESULTADO PROFORMA ................................................. 51 ANEXO 6. CÁLCULOS PARA VAN Y TIR ................................................................................................. 52 ANEXO 7. FORMULAS VAN Y TIR ............................................................................................................ 53 ANEXO 8. OFERTA CREDITICIA DE BANCO PRODUZCAMOS EN TURISMO .............................. 54 ANEXO 9. OFERTAS DE BANCOS PRODUZCAMOS Y BANCENTRO ............................................. 55 ANEXO 10. TABLA DE AMORTIZACIÓN BANCO PRODUZCAMOS .................................................. 58 ANEXO 11. TABLA DE AMORTIZACIÓN BANCENTRO ....................................................................... 59
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Agradecimientos
Doy gracias a Dios nuestro Creador por la salud otorgada durante estos estudios
de posgrado. También agradezco a mi esposa Carmen e hijo David Adiak por sus
consejos y apoyo decidido. Igualmente agradezco a mis padres Raúl y Lyana,
hermana, abuelitas, suegros, tío(as), cuñados, primos y en fin a toda mi familia y
amigos por sus palabras de aliento para finalizar estos diez meses de estudios
nocturnos.
Agradezco además a mis profesores, tutor y al personal de la Universidad
Centroamericana por compartir sus conocimientos y amistad; gracias Lic. Luz
Marina Sequeira por sus charlas inspiradoras durante este programa. De igual
forma agradezco a los profesionales del sector público y privado que han
contribuido con información y aportes al tema de la investigación.
Deseo expresar mi agradecimiento al director de Gran Pacifica Resort, Michael
Cobb y a nuestro equipo de trabajo quienes me apoyaron para avanzar
exitosamente en la Especialización en Gerencia Financiera 2012. Agradezco de
forma especial a mis compañeros Rotarios del Club Managua Tiscapa quienes
han sido ejemplos en el campo personal y profesional.
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I. RESUMEN EJECUTIVO La presente investigación determina los principales requisitos financieros,
crediticios y legales que un pequeño hospedaje (3 a 15 habitaciones) debe cumplir
con el fin de usar los incentivos fiscales de la ley 306 y además obtener un
financiamiento bancario para construir su establecimiento en la una playa del
Pacífico. Con el marco legal existente, el gobierno y la banca nacional podrían
fomentar la construcción de pequeños hospedajes, lo cual contribuiría a disminuir
el déficit de habitaciones y reducir la pobreza en zonas costeras.
Se analizan los requisitos de información financiera de la Guía General del INTUR.
Para explicar los conceptos financieros a un pequeño empresario, se crea un
ejemplo numérico de un hospedaje de 4 cuartos, basados en datos de la industria
(costo de construcción U$70,000 / terreno urbanizado U$60,000). Asumimos que
el nuevo hospedaje estará ubicado en un destino turístico ya establecido. De
acuerdo a los requerimientos del INTUR, se estimó el monto total de la inversión
para el pequeño hospedaje, tomando en cuenta construcción, equipos, diseño y
capital de trabajo. Se ilustra como un empresario puede calcular sus estados
financieros proformas para luego determinar el Valor Actual Neto y la Tasa Interna
de Retorno con una inflación del 8%. También se identificó que es ventajoso para
un pequeño hospedaje obtener las exoneraciones fiscales porque se mejora el
Flujo de Efectivo y su Utilidad antes de Impuestos. Esto se comprueba con
mejores indicadores de rendimiento (VAN y TIR) que genera el modelo financiero
creado para nuestro ejemplo.
Además identificamos que el banco Produzcamos ofrece un 80% de
financiamiento con una cuota decreciente de casi $900 al mes (interés 9.25%,
crédito para PYME, plazo de 10 años); mientras que Bancentro puede financiar el
90% con cuotas niveladas de $830/mes (interés 8%, como crédito hipotecario).
Bancentro ofrece créditos hipotecarios a personas naturales, sin el requisito de
operación de 1 año que solicita Produzcamos a pequeños hospedajes.
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II. INTRODUCCIÓN
En las costas del Pacífico existen miles de propietarios de lotes o pequeños
emprendimientos turísticos que no están accediendo a financiamiento bancario, ni
a los incentivos de la ley 306, de lo contrario observaríamos un rápido crecimiento
en la construcción de hospedajes o casas de playa. La ley 306 presenta
beneficios para negocios de hospedaje. La presente investigación tiene como
objetivo general identificar los requisitos financieros, crediticios y legales que un
pequeño emprendimiento de hospedaje debe cumplir para utilizar los beneficios
fiscales de la ley de incentivos turísticos y además financiarse con un préstamo
bancario de manera exitosa. Seguido detallamos los objetivos específicos:
1. Consiste en la breve descripción del marco legal para un pequeño hospedaje de
cuatro habitaciones dentro de un destino turístico.
2. Identificar y explicar los requisitos financieros más complejos solicitados por
INTUR a un pequeño hospedaje de 3 a 15 habitaciones para aplicar a los
beneficios fiscales.
3. Identificar si los incentivos fiscales pueden contribuir a mejorar la capacidad de
pago del financiamiento hipotecario seleccionado por un empresario. Se pretende
explorar e ilustrar si las exoneraciones para la construcción y operación de
hospedajes pueden mejorar el flujo de efectivo y rendimiento financiero del
emprendimiento.
4. Identificar acciones que bancos, el gobierno y desarrolladores podrían realizar
para fomentar construcciones de pequeños hospedajes en playas del Pacífico de
Nicaragua, usando el marco legal existente.
A continuación se indican las razones para realizar la presente investigación.
Según estadísticas del INTUR y el Plan Nacional de Desarrollo Turístico
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Sostenible de Nicaragua 2011 (Plan financiado por el Banco Interamericano de
Desarrollo), en Nicaragua existe un sólido crecimiento del 108% desde el 2000 al
2010, de llegadas de turistas (Consorcio de Empresas, 2011). El número de
turistas ha venido creciendo gracias al liderazgo del INTUR, PRONICARAGUA y el
sector privado organizado en cámaras importantes como CANATUR1 y
CANTUR2. Sin embargo, Nicaragua demanda construir un mayor número de
habitaciones para poder competir eficientemente con otros destinos como
Honduras o Costa Rica. De acuerdo al Plan Nacional de Desarrollo Turístico,
nuestro país posee el menor indicador de habitaciones (0.008 habitaciones por
turista). En 2010 Nicaragua tenía 8,039 habitaciones, Costa Rica, 19,738 y
Honduras 19,583 habitaciones (Consorcio de Empresas, 2011).
Desde 2004, CANTUR y también CANATUR han estando solicitando a la
Asamblea Nacional crear oportunidades de crecimiento para el sector de los
pequeños emprendimientos turísticos. Nicaragua cuenta con excelentes recursos
costeros, un marco legal atractivo, un ministerio de turismo moderno, cámaras
turísticas activas y condiciones de seguridad nacional, que no están siendo
plenamente potenciados para impulsar crecimiento económico y reducir la pobreza
en zonas costeras del país. Además, el autor de la presente investigación posee
una experiencia de más de 10 años en la industria turística y de desarrollos
costeros (2.5 años en el Hotel Holiday Inn Select y 8.5 años en Gran Pacifica
Resort). Consecuentemente, el autor conoce la importancia socio-económica de
maximizar mecanismos financieros para fomentar la construcción de casas de
playa o pequeños hospedajes que atraigan a retirados norteamericanos, turistas
centroamericanos y nacionales.
Un beneficio principal que se desprende de la presente investigación será obtener
una guía sintetizada de cómo un emprendedor puede beneficiarse del marco
1 CANATUR: Cámara Nacional de Turismo
2 CANTUR: Cámara Nicaragüense de la Micro, Pequeña y Mediana Empresa Turística
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fiscal, financiero y crediticio existente para financiar la construcción de un pequeño
hospedaje. Otro beneficio clave consiste en identificar las acciones de fomento
que un banco privado o público pueden realizar junto con INTUR y otros aliados
para impulsar créditos a hospedajes de playa.
El alcance de la presente investigación comprende un resumen del marco legal
para pequeños hospedajes (Ley MIPYME y Ley 306 de incentivos). Se abordan
algunas oportunidades del turismo y desarrollos de playa para el segmento de
pequeños hospedajes. Solamente se mencionan las oportunidades originadas de
dos proyectos (Gran Pacifica y Guacalito) y el caso de San Juan del Sur, como
pueblo turístico costero. Esto se debe a la falta de tiempo para recabar datos
sobre otras zonas costeras. Similarmente, solo se comparan dos ofertas crediticias
para pequeños hospedajes. Sin embargo, se escogió a uno de los bancos líderes
en el mercado hipotecario como Bancentro y al único banco público de fomento
que existe en el país (Produzcamos).
También se identifican los requisitos financieros para lograr una exitosa aplicación
ante el INTUR y los bancos seleccionados. Se explican conceptos financieros
solicitados por INTUR, tales como estados financieros proformas e indicadores de
rentabilidad. Adicionalmente, se observan las ventajas y desventajas de los
incentivos turísticos y de las dos ofertas crediticias. Finalmente, las conclusiones
y recomendaciones se realizarán en base a la información investigada y las
condiciones del segmento de pequeños hospedajes en 2011 y 2012. La
metodología de la investigación se basa en datos secundarios, la observación del
autor y entrevistas con actores de la industria. Se analizan informes del gobierno,
estudios, artículos de periódicos, libros de finanzas y leyes.
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III. Capítulo: Resumen del Marco Legal para Pequeños Hospedajes En esta sección se sintetizan algunos aspectos de las leyes y normas
relacionadas al sector de pequeñas empresas, las cuales son apoyadas por el
Ministerio de Industria y Comercio (MIFIC) y por el INTUR. El enfoque será hacia
pequeños hospedajes de playa con una inversión total de aproximadamente
U$150,000 incluyendo el terreno de 1 a 6 empleados inicialmente.
III. 3.1 Aspectos Claves de la Ley MIPYME para Pequeños Alojamientos
El MIFIC tiene como objetivo contribuir al desarrollo integral de la economía por
medio de políticas que contribuyan al incremento sostenible de las actividades
productivas y empresariales. Dentro de este contexto, el estado publica la “Ley No.
645 de Promoción, Fomento y Desarrollo de la Micro, Pequeña y Mediana
Empresa (Ley MIPYME)” el 5 de Febrero de 2008.
En el artículo 4, la ley 645 indica la definición y clasificación de las MIPYME, las
cuales son todas las micro, pequeñas y medianas empresas que operan como
persona natural o jurídica en diversos sectores de la economía. Las MIPYME se
clasifican de acuerdo a la siguiente tabla (MIFIC, 2012).
Tabla 1. Parámetros para Clasificar como MIPYME
Variables Micro empresa Pequeña Empresa Mediana Empresa Total de Trabajadores 1 - 5 6 – 30 31 - 100 Activos Totales C$ Hasta C$200,000 Hasta C$1,500,000 Hasta C$6,000,000 US Dólar Hasta U$8,511 Hasta U$63,830 Hasta U$255,319 Ventas Totales Anuales C$ Hasta C$1,000,000 Hasta C$9,000,000 Hasta C$40,000,000 US Dólar Hasta U$42,553 Hasta U$382,979 Hasta U$1,702,128
Fuente: Arto. 3 de la Ley 645, Ley MIPYME / Tipo de Cambio: 23.50 De acuerdo al artículo 7, el órgano rector de la ley es el MIFIC y la instancia
ejecutora de las políticas es el INPYME (Instituto Nicaragüense de Apoyo a la
Pequeña y Mediana Empresa). Para los fines de este trabajo es interesante hacer
notar que de acuerdo al artículo 8 (Funciones del Órgano Rector), el MIFIC
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presenta las siguientes funciones, que pueden beneficiar el desarrollo de
hospedajes en el Pacífico de Nicaragua:
- Coordinar con instituciones del sector público y privado
- Flexibilizar y descentralizar mecanismos que faciliten la creación de las MPYME.
- Apoyar a MIPYME ubicadas en aéreas rurales
El artículo 16 de la ley crea el Fondo de Financiamiento del PROMIPYME, el cual
está dirigido a mejorar la capacidad de gestión de las MIPYME. Este fondo puede
recibir recursos del presupuesto nacional o el sector privado. El artículo 23,
Acceso Financiero, establece que el estado mediante el MIFIC puede promover el
acceso al crédito y a otras fuentes de capital, por medio de la creación de
instrumentos financieros y bancarios, de sistemas de garantías, fideicomisos,
descuentos y reducción de riesgos, que sean orientados a las micro, pequeña y
mediana empresa, de acuerdo con las leyes que rigen la materia.
Similarmente el artículo 24, Servicios Financieros, indica que el MIFIC en
coordinación con el sistema bancario nacional deberá promover de manera
integral el financiamiento, diversificando e incrementando la cobertura de la oferta
de los servicios de los mercados financieros y de capitales en beneficio de las
MIPYME. El MIFIC debe fomentar la democratización del crédito y así facilitar el
acceso del mismo a los empresarios de MIPYME. La Superintendencia de Bancos
debe normar todo lo referente a la creación del crédito a las MIPYME.
La Ley MIPYME presenta exoneraciones limitadas y puntuales a sectores
específicos como la pesca, cooperativas exportadoras o talleres industriales. La
ley MIPYME más que todo beneficia a los pequeños empresarios en el sentido de
simplificación de trámites para su formalización, mediante el Régimen de Cuota
Fija, o a través del Régimen General en donde deben llevar una contabilidad
formal de su operación.
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III. 3.2 Aspectos Claves de la Ley 306 Enfocados en Pequeños Hospedajes
A continuación se plasma un resumen de aspectos esenciales para que un
pequeño alojamiento pueda utilizar efectivamente la Ley 306 de Incentivos
Turísticos, aplicada por el INTUR y el Ministerio de Hacienda y Finanzas. La ley
306 declara al turismo una industria de interés nacional (Lexadin, 2011). En su
primer capítulo, se definen las bases para apoyar a esta industria y sobretodo se
expresa la importancia de financiamiento bancario al sector, el cual es bajo en la
práctica. Su artículo 2, indica que la ley tiene como objetivo otorgar incentivos y
beneficios a las personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras que se
dediquen a la actividad turística.
También se indica en el art. 2 que los demás Ministerios y Entes Autónomos del
estado que se relacionen con la industria turística deben colaborar con la labor del
INTUR. Es importante destacar que de acuerdo a la ley 306, el Banco Central y el
INTUR deben establecer acuerdos y mecanismos que fomenten y apoyen la
financiación e inversión pública y privada para desarrollo de la actividad turística.
La ley 306 indica en su Capítulo II, articulo 3, tercer párrafo:
“Podrán igualmente beneficiarse de exoneraciones y créditos fiscales bajo
la presente ley, las personas naturales o jurídicas, que inviertan
directamente en el desarrollo de actividades turísticas, o que participen
indirectamente financiando dichas actividades, estando las mismas situadas
en Zonas Especiales de Planeamiento y Desarrollo Turístico (ZEPDT), que
así se definen y determinen por el INTUR”.
Esta parte de la ley es interesante, ya que si hubiese la suficiente decisión
institucional del INTUR, Ministerio de Hacienda y el Banco Central, los bancos
pudiesen ser beneficiados por exoneraciones de la ley 306, a cambio de un
programa de financiamiento a hospederías menores en las zonas turísticas de la
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costa Pacífica. Por ejemplo, los bancos pudiesen recibir exoneraciones en la
construcción de sucursales con servicios bancarios para viajeros en zonas
turísticas como playas, islas o puertos.
El artículo 4 de la ley 306 define los principales tipos de establecimientos de
alojamientos que son cubiertos por esta ley; por ejemplo la “Actividad Turística en
Servicios de la Industria Hotelera” se define como la titularidad y/o administración
de instalaciones que proporciona servicios a turistas para alojamiento público
mediante paga, en conjunto o no con otras actividades turísticas (Mendez Rojas,
2006).
El artículo 4.1.3 define la clasificación de Hospederías Mínimas, las cuales son
establecimientos de alojamiento de carácter pequeño y/o especializado,
incluyendo hostales familiares, albergues, cabañas, casas de huéspedes o
pensiones y aéreas de acampar. Una Hospedería Mínima podrá calificar bajo esta
ley si cumple con las normas del Reglamento de Hospedería.
Además la ley en su artículo 4.17 define a la PYME Turística como empresa,
propiedad de personas naturales o jurídicas, la cual desarrolla proyectos de
inversión que califican en la categoría de industria hotelera. La operación de la
PYME Turística debe enmarcar dentro de los siguientes parámetros:
a. Contar con un mínimo de 5 y un máximo de 30 empleados
b. Tener ventas brutas anuales con un mínimo de US $50,000 y un máximo de US
$150,000 o su equivalente en moneda nacional.
En su Capítulo III, la ley 306 explica en detalle los incentivos y beneficios
otorgados a las empresas o personas naturales que apliquen ante el INTUR. A
continuación se presentan aspectos claves relacionados a las Hospederías
Mínimas. El numeral 5.1 expresa que a las empresas que brinden Servicios de la
Industria Hotelera y cuya inversión mínima, por proyecto e incluyendo el valor del
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terreno, sea en dólares o su equivalente en moneda nacional, para el caso de
Hospederías Mayores:
a. US $ 500,000 o su equivalente en Córdobas, en áreas urbanas de Managua.
b. US $150,000 o su equivalente en Córdobas en resto de Nicaragua.
Si dicha inversión califica bajo el programa de Paradores de Nicaragua, la
inversión mínima se reduce a US $200,000 en el área urbana de Managua y US
$80,000 en el resto del país.
En la clasificación de Hospederías Mínimas, la inversión requerida presenta
montos menores de:
a. US $100,000 o su equivalente en Córdobas en el área urbana de Managua
b. US $50,000 o su equivalente en Córdobas en el resto de Nicaragua.
Para las PYMES turísticas, que hayan acreditado tal categoría ante INTUR, estos
montos mínimos de inversión serán reducidos en un 40%, siempre y cuando
obtengan el sello de calidad por parte de INTUR. O sea que se obtienen los
siguientes montos mínimos reducidos:
a. US $60,000 en áreas urbanas de Managua
b. US $30,000 en el resto de Nicaragua.
Es meritorio mencionar, que actualmente CANTUR está solicitando al INTUR que
someta ante la Asamblea nacional reformas a la ley 306 para reducir los montos
de inversión para las MIPYME turísticas con el fin de beneficiar a un mayor
número de empresarios en este sector (Navas, 2011).
Por otro lado, se debe observar que los montos de la ley 306 están obsoletos
debido a que el costo de la tierra y materiales ha subido considerablemente desde
1999, que fue cuando se publicó dicha ley; y todo con el efecto de la recesión
global que afectó la industria de bienes raíces severamente en 2008. De acuerdo
a la experiencia profesional del autor, por ejemplo, un lote de 500 m2 sin urbanizar
en frente o a 50 m de la playa tiene un valor de mercado aproximado de U$7,000
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a U$15,000. Un terreno del mismo tamaño en un proyecto turístico a 100 o 200 m
de la playa tiene un valor aproximado de U$35,000 a U$60,000. Con vista al
océano el valor del lote de 500 m2 oscila entre U$75,000 a U$100,000+ en 2012.
Esto significa que INTUR debe evitar poner límites a la aplicación de hospedajes
pequeños; ni en el monto mínimo, ni en el monto máximo, ya que en la práctica el
valor de los terrenos cerca de la playa o zonas turísticas seguirá aumentando a
medida se continúen desarrollando las zonas costeras. A mi parecer, el INTUR
debería flexibilizar su reglamento y documentos de aplicación y usar los montos de
inversión como guía general. La diferencia entre una Hospedería Mayor o Mínima
debería basarse principalmente en el número de habitaciones del establecimiento.
De acuerdo a los requisitos para “La Industria Hotelera” (Documento PDF en la
página web oficial de INTUR), la institución clasifica a las Hospederías Mínimas
con un número de habitaciones de 3 a 14 y a las Hospederías Mayores de 15 a
más habitaciones (INTUR, 2012). Sin embargo, para Hospederías Mínimas
presenta rangos de inversión con terreno incluido de U$100,000 en Managua y
U$50,000 en el resto del país. Verdaderamente esto ya no es realista.
Simplemente con explorar los precios en la Internet o visitar empresas líderes en
Bienes Raíces como Discover Real Estate (Discover Real Estate, 2012) uno
puede observar que una Hospedería Mínima, fuera de Managua como mínimo
puede significar una inversión de U$80,000 hasta $150,000 (con terreno y
construcción sencilla).
Para darnos una idea, podemos mirar algunos anuncios clasificados de la página
web de Discover Real Estate (www.discovernica.com), donde encontramos en la
pujante zona de playa de San Juan del Sur a 3 horas de Managua precios por
terrenos desde U$23,000 (Playa Marsella) hasta U$63,757.84 (en el Balneario de
SJDS). Nuestro ejemplo ilustrativo del “Hospedaje Marino SA”, basado en datos
reales del mercado demuestra que este pequeño alojamiento de 4 habitaciones
presenta un costo total de U$142,500. En un proyecto urbanizado y con
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amenidades turísticas como Gran Pacifica Resort, firmas de avalúo han valorado
terrenos internos de 500 m2 en U$60,000. Se estima que un empresario(a) con un
experimentado constructor puede realizar un hospedaje de 4 habitaciones de 120
m2 en aproximadamente $70,000 sin incluir equipos y mobiliarios.
La siguiente tabla de los requisitos de INTUR ilustra nuestro criterio de que los
montos mínimos y máximos no deberían limitar las aplicaciones a los incentivos,
ya que antes los cambios del mercado, estos montos pueden quedar obsoletos.
Tabla 2. Servicios de la Industria Hotelera
(Inversión Mínima Beneficiada)
Clasificación del Proyecto
Monto de Inversión (en U$) incluye el valor del terreno
Managua Resto del país Hospederías mayores 15 o más habitaciones $500,000.00 $150,000.00
Paradores de Nicaragua $200,000.00 $80,000.00 Hospederías mínimas de 3 a 14 habitaciones $100,000.00 $50,000.00
Áreas de Acampar $100,000.00 $100,000.00 PYMES Turísticas (Hospederías Mínimas)
Hospedería mínimas de 3 a 14 habitaciones $60,000.00 $30,000.00
Fuente: www.intur.gob.ni (Documento PDF Industria Hotelera).
En el Anexo 1, resumen las exoneraciones de impuestos (IVA, IBI, IR,
Importaciones) que otorga la ley 306 a las Hospederías Mayores y Mínimas. El
numeral 5.1.6 expresa que dentro del periodo para las exoneraciones, si la
empresa decide hacer una ampliación y/o renovación del proyecto, se puede
extender el periodo de exoneración por otros 10 años, a partir de la fecha en que
INTUR declare que la empresa completo dicha inversión y aplicación. En este
caso, el propietario(a) del proyecto deberá someter su ampliación como si fuera un
nuevo proyecto y la inversión mínima deberá ser superior al 35% de la inversión
aprobada y ejecutada originalmente. Esta extensión de exoneración de los
impuestos se aplicará al total de la actividad turística de la empresa en el proyecto.
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De acuerdo al numeral 6.3, INTUR deberá garantizar a las PYMES turísticas un
proceso de análisis y evaluación de sus proyectos de carácter simplificado,
brindándoles además la asistencia de técnicos que les guíen y asesoren en la
elaboración de los mismos.
Según el artículo 17, una vez recibido el formulario de inscripción con todos los
requerimientos, el INTUR deberá proceder en un término no mayor de 60 días
calendarios a la consideración de los aspectos técnicos, económicos, legales y
turísticos del proyecto. También deberá remitir de inmediato la documentación a
las respectivas entidades estatales incluyendo el MARENA, el Instituto
Nicaragüense de Cultura (INC) o el municipio donde se sitúa al proyecto. Estas
entidades deberán emitir una resolución que indique su aprobación y/o su opinión
y recomendaciones sobre el proyecto en 30 días calendarios.
El artículo 18, nos indica que el INTUR debe analizar la solicitud a la luz de las
recomendaciones proporcionadas por las entidades consultadas y remitirá los
dictámenes elaborados por las direcciones correspondiente a la Junta de
Incentivos Turísticos (JIT), la cual aprobará o no la solicitud dentro del periodo
previsto de los 60 días, contados a partir de la fecha de la solicitud, emitiendo una
Resolución al efecto. En caso de aprobación, procederá a inscribir el proyecto en
el Registro de Inversiones Turísticas, y a expedir la certificación en que conste la
fecha de inscripción en el Registro y que por lo tanto la persona o empresa
proponente, gozará de los beneficios establecidos por la ley 306.
El Capítulo VIII, articulo 23 crea el Fondo de Desarrollo Turístico (El Fondo) como
una entidad técnica-financiera, de carácter colegiada, desconcentrada y
económicamente autosuficiente, y cuyo objetivo será el de dirigir las políticas de
fomento e inversión del sector PYMES Turísticas. El Fondo estará integrado por
Presidentes o Directores de las siguientes instituciones: INTUR (Presidente
Ejecutivo, quien lo preside), CANIMET (Presidente o delegado), CANTUR
17
(Presidente o delegado), INPYME (Director o delegado), DIPYME (Director o
delegado). Las principales atribuciones del fondo serán gestionar recursos
financieros para fomentar la inversión en el sector MIPYME, asesorar a las
MIPYMES técnicamente en formulación de proyectos y crear normativas
crediticias para las MIPYMES turísticas.
IV. Algunas Oportunidades de la Industria del Turismo para Pequeños Hospedajes
La costa Pacífica de Nicaragua cuenta con urbanizaciones de playa establecidas
como Gran Pacifica Resort (Inversión de capital norteamericano) en playa San
Diego, Managua o Guacalito de la Isla (Inversión nacional del Grupo Pellas) en
Tola, la cuales significan oportunidades para crear hospedajes de playas a turistas
locales e internacionales. Por ejemplo, en el proyecto Gran Pacifica un empresario
puede construir un pequeño hospedaje hasta de 10 habitaciones en un lote de 550
m2 y contar con Internet, TV Satelital, agua potable, alcantarillado, electricidad y
un tráfico de turistas ya establecido hacia su destino a 1 hora de Managua.
Además el empresario puede contratar en base a comisiones el sistema de
reservaciones y mercadeo de Gran Pacifica Resort para promover su hospedaje y
elevar su ocupación.
Proyectos líderes como Guacalito de La Isla están invirtiendo en programas de
responsabilidad social empresarial que fomentan la calidad de negocios turísticos
en el Departamento de Rivas. Estos proyectos comprenden que entre más y
mejores turistas puedan visitar Nicaragua se va creando un destino de calidad
mundial y el tráfico de negocio beneficiará a grandes y pequeños. Por esto el
Centro Empresarial Pellas vinculado al proyecto Guacalito ofrece capacitación y
apoyo financiero (Fondo Carlos Pellas) a pequeños negocios turísticos en la playa
de Gigante, comunidad cercana a Guacalito. Además implementa el proyecto
“Desarrollo del Turismo en el Sur Occidente de Nicaragua” el cual pretende
mejorar la competitividad turística de la cadena de proveedores turísticos para
18
vincular a destinos claves como Granada, San Juan del Sur y Ometepe (Centro
Empresarial Pellas, 2012).
Figura 1. Llegadas de Turistas vs Habitaciones
(2000 – 2010)
Fuente: Plan Nacional de Desarrollo Turístico Sostenible (Consorcio de Empresas, 2011)
En nuestra opinión el gobierno y el sector privado de turismo, banca y
construcción deberían unir esfuerzos para aprovechar destinos claves como San
Juan del Sur, Tola, o Playa San Diego, los cuales se encuentran de 1 a 3 horas de
aeropuertos internacionales en Costa Rica y Managua. De acuerdo al Plan
Nacional de Desarrollo Turístico, el país requiere más habitaciones para satisfacer
el creciente número de turistas que en 2010 llegó a 1 millón y se proyecta crecer
en un 10.8% anualmente (Consorcio de Empresas, 2011). Los pequeños
alojamientos podrían jugar un papel clave y más expedito en esta tarea.
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V. Aclaraciones de Conceptos Financieros Complejos solicitados por INTUR
En esta sección se analiza los formularios y requisitos con el fin de explicar a un
emprendedor sobre los conceptos financieros más complejos solicitados por
INTUR para acceder a la ley 306. El grado de complejidad lo definimos por la
cantidad de cálculos requeridos y la compresión de conceptos financieros. Para
fines ilustrativos se supondrá que el emprendedor es propietario de un terreno de
playa y desea construir un hospedaje con 4 habitaciones, con un costo total
U$142,500. El monto total de la inversión se desglosa así: Avalúo del terreno
$60,000, costo de construcción U$70,000, equipos U$3,800, mobiliario U$2,700,
diseño $1,200, gastos pre-operativos U$800, capital de trabajo U$4,000.
Llamaremos a nuestro ejemplo Hospedaje Marino S.A. El INTUR en su “Guía
General para Presentación de Proyectos Turísticos” (Guía General) solicita que se
presente estados financieros proforma, e indicadores de rentabilidad. Se adjunta la
Guía General en el Anexo 2.
Explicaremos los conceptos financieros más complejos mediante definiciones
sencillas y ejemplos numéricos ilustrativos para un pequeño emprendedor de
alojamiento. Nos enfocaremos en estados financieros proforma, el VAN (Valor
Actual Neto) y la TIR (Tasa Interna de Retorno).
V. 5.1 Consejos para elaborar Estados Financieros Proyectados
El Manual de Ayuda de INTUR es confuso referente al tema de Estados
Financieros Proforma. Posiblemente por un error de impresión se omite este
capítulo estipulado en la Guía General (Ver Anexo 3) y se habla de Análisis
Financiero en una forma en donde se tocan varios temas que pueden confundir a
un empresario no experto en finanzas (Ver Anexo 4 con Manual de Ayuda).
Primeramente, para ir resumiendo lo que solicita INTUR mostramos de manera
general lo que significa esta información solicitada.
20
El termino Estado de Resultado también se llama Estado de Pérdidas y
Ganancias, se puede definir como un resumen financiero de los resultados
operativos de la empresa durante un periodo especifico, por ejemplo un trimestre o
un año (Gitman, 2007). Constituye un resumen de los ingresos y gastos de una
empresa durante un periodo determinado que termina con una utilidad o perdida
para el periodo después de impuestos (Van Horne, 1994). Para negocios nuevos
el Estado de Resultado se puede proyectar hacia el futuro utilizando estimados de
las ventas y costos.
El Estado de Flujo de Efectivo constituye un resumen del efectivo para
operaciones, inversiones y financiamiento de la empresa. Este formato reconcilia
los cambios en el efectivo y sus valores (inversiones, acciones) durante un
periodo. Este estado de resultado es más complejo de calcular; se recomienda al
empresario realizarlo con la ayuda de un contador experimentado. También
cuando el negocio es nuevo, el estado de Flujo de Efectivo se puede proyectar en
base a estimaciones.
Por otro lado el Balance General o Estado de Situación, es un resumen de la
posición financiera de la empresa a una fecha específica. Este resumen se realiza
con la ecuación Activos Totales = Pasivos Totales (Deudas) + Capital en acciones
comunes de los dueños (Van Horne, 1994). Similarmente, el Balance General se
puede proyectar mediante estimados. Difiere del Estado de Resultado debido a
que el Balance es como una fotografía de la situación de la empresa en una fecha
fija; en cambio el Estado de Resultado muestra un periodo de tiempo de un mes,
varios meses o un año.
Los Estados Financieros se llaman pro-forma cuando se proyectan en el futuro. Si
se trata de un nuevo proyecto, primero el empresario debe realizar sus
presupuestos de capital (inversión inicial) y operativos para después estimar las
proyecciones (proformas) de los estados financieros (Hirsh, 1998).
21
El Estado de Resultado Proforma se puede definir como La Ganancia (Utilidad)
Neta Proyectada, calculada de las Ventas Estimadas menos Costos y Gastos
Proyectados. Primero es recomendable estimar las ventas por mes (ver ejemplo,
Anexo 5 Estado de Resultado Proforma, Año 1). El Anexo 5.1 muestras algunas
formulas para proyectar ventas en un pequeño hospedaje. Luego se proyectan los
costos y gastos mensuales. A partir de los datos mensuales se puede realizar las
estimaciones anuales (Hirsh p. 291). Una vez que se ha determinado el primer año
con sus temporadas altas y bajas, el empresario puede proyectar cada año
usando porcentajes de ocupación específicos o promedios. Otra alternativa es
determinar un año y luego aplicar un porcentaje de incremento especifico en base
al aumento de las ventas u otros factores estimados por el empresario(a). El
INTUR solicita 10 años de proyección para proyectos nuevos (Ver Anexo 6.0
Proyección de las Utilidades Año 1, Anexo 6.1 Proyección de Utilidades Netas y
Flujos de Efectivo 10 Años).
Una vez que se tiene el Estado de Resultado Proforma, se puede elaborar el
Estado de Flujo de Efectivo Proforma. Existen varios formatos que dependerán de
cada negocio, el siguiente ejemplo se ha simplificado para ilustrar de manera
expedita la información básica que se requiere. Es conveniente estar claro que
Flujo de Efectivo no es lo mismo a Ganancia o Utilidad. El Flujo de Efectivo resulta
de la diferencia entre efectivo recibido y efectivo desembolsado en un mismo
periodo de tiempo. En cambio la Utilidad resulta al substraer los costos y gastos
de las ventas (ingresos). Las ventas pueden ser cuentas por cobrar, o sea que el
efectivo entra a la empresa en un tiempo futuro que depende del cobro. En el
siguiente ejemplo se presentan ingresos, desembolsos y el flujo de efectivo con
sus balances mensuales (Hirsh, 1998).
22
Tabla 3. Ejemplo - Estado de Flujo de Efectivo Proforma, Año 1
Hospedaje Marino SA / (US Dólar) (Se continua a 12 meses)
(Hasta 12 meses) 1 2 3 4 Ingresos Ene. Feb. Mar. Abr.
Ocupación Estimada 50% 40% 60% 80% Ventas Habitación $3,660.00 $2,928.00 $4,392.00 $7,808.00 Ventas Desayuno $1,493.28 $1,194.62 $1,791.94 $2,389.25 Total Ingresos (Efectivo) $5,153.28 $4,122.62 $6,183.94 $9,221.25 Desembolsos de Efectivo Equipos $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 Total Costos de Venta $766.16 $637.33 $894.99 $1,230.74 Salarios (Limpieza, Camarera, Reservas) 3 $650.00 $650.00 $650.00 $650.00 Gastos Varios de Ventas $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 Publicidad $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 Gastos de Oficina (Papelería) $45.25 $45.25 $45.25 $45.25 Servicios Básicos $600.00 $600.00 $600.00 $600.00 Proveedores / Servicios Profesionales $960.00 $330.00 $330.00 $530.00 Impuesto Municipal de Ingreso 1% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 Impuesto IBI Propiedad (Anual) $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 Pago de Intereses y Principal $839.24 $839.24 $839.24 $839.24 Costos Varios (Seguridad con Cámaras) $2,000.00 $2,000.00 $0.00 $0.00 Total Desembolsos $5,860.65 $5,101.82 $3,359.48 $3,895.23 Flujo de Efectivo ($707.37) ($979.19) $2,824.45 $6,302.02 Balance Inicial $4,000.00* $3,292.63 $2,313.44 $5,137.89 Balance Final $3,292.63 $2,313.44 $5,137.89 $11,439.91
*Nota: La cantidad de $4,000 es el Capital de Trabajo para meses iniciales de operación (ahorro de empresario). Estos fondos ayudan a que el flujo de caja negativo sea menor en los primeros meses. De acuerdo a nuestro criterio en el caso de un hospedaje de playa en un destino
ya establecido, recomendamos implementar la política de vender o reservar
mediante efectivo y no al crédito. Para el nuevo negocio será crucial recibir sus
ingresos de la manera más rápida. Consideramos clave instalar un sistema POS
(Puntos de Ventas) para tarjetas de crédito. Uno de los principales problemas de
nuevos establecimientos es un bajo flujo de efectivo, ya que sin este, el negocio
no podrá pagar sus obligaciones de corto plazo y puede cerrar operaciones (Hirsh,
1998). Muchas veces un negocio rentable puede quebrar por falta de flujo de
efectivo. Por esto recomendamos realizar con mucho detenimiento el Estado de
Flujo de Efectivo Proforma antes y durante la operación del negocio. Se
23
recomienda prever periodos de ventas bajas y tener un plan para financiar los
déficits en el flujo de efectivo. Los déficit se pueden suplir con capital de trabajo
propio (ahorros del empresario), líneas de crédito (crédito con un banco o micro
financiera), tarjeta de crédito corporativa, venta de acciones del negocio u otros
instrumentos.
Otro aspecto clave es que un negocio puede operar con flujos de efectivo
negativos por un periodo de tiempo prudencial y que no sea demasiado largo. Lo
importante es tener asegurado el ingreso futuro que permitirá solventar las
obligaciones a largo plazo. Es decir que habrá periodos como el inicio del negocio
o épocas de ocupación baja donde el empresario deberá saber manejar los flujos
de efectivo negativos y que esto no significa la quiebra inmediata del negocio.
Obviamente, es fundamental minimizar estos episodios de flujos de efectivo bajos,
ya que potenciales fuentes de financiamiento como un banco o un inversionista
analizan estos aspectos.
Adicionalmente, el empresario(a) debe preparar el Balance General Proforma para
describir las condiciones del negocio referente a activos, pasivos y capital al final
del primer año de operación. La elaboración del Balance General requiere datos
del Estado de Resultado Proforma y del Estado de Flujo de Efectivo Proforma.
Como se muestra en nuestro ejemplo (Tabla 4 Balance General Proforma) del
negocio “Hospedaje Marino SA”, el Balance General presenta una estructura
específica. Se inicia con los Activos, que son todos los elementos de valor del
negocio, como la propiedad, cuentas, derechos (permisos, marcas) obtenidos y
que usa para las operaciones. Los Activos se clasifican como Activos Corrientes o
Circulante y Activos Fijos o de Largo Plazo.
El Activo Corriente es el conjunto de bienes y derechos que tienen capacidad de
convertirse en dinero efectivo en el corto plazo (Hernandez, 2011). Cuando un
negocio obtiene activos corrientes, lo hace con el fin de transformarlos en dinero
liquido (efectivo); los ejemplos más comunes de activos circulantes son cuentas
bancarias, inventarios o cuentas por cobrar. En contraste, el Activo Fijo se define
24
como el conjunto de bienes y derechos con una duración mayor a un año.
Usualmente son las inversiones realizadas por el negocio para generar ingresos
por medio de su utilización y no mediante su venta. Por ejemplo, en nuestro caso
el empresario(o) construye el hospedaje para rentar habitaciones (el edificio es el
activo fijo). Por otro lado, las sabanas, papel higiénico, ítems de limpieza o
alimentos (huevos, leche, pan) son parte de los materiales o suministros para
proveer (vender) el servicio de alojamiento.
Tabla 4. Ejemplo - Balance General Proforma, Al 31 Dic. 200x
Hospedaje Marino SA Ítem ACTIVOS US Dólar Notas explicativas
Activos Corrientes 1 Caja y Bancos $36,350.22 Del balance final del Flujo de Efectivo 2 Cuentas por Cobrar $0.00 3 Otros Activos Corrientes $0.00 4 Total Activos Corrientes $36,350.22 Activos Fijos 5 Terreno $30,028.81 Cantidad original pagada 6 Edificio $70,000.00 Cantidad pagada por edificio 7 Equipos $3,800.00 Costo de equipos (cocina, AC, etc) 8 Mobiliario $2,700.00 Muebles para el negocio 9 Otros Activos Fijos (Seguridad con Cámaras) $4,000.00
10 Menos Depreciación ($4,150.00) 11 Total Activos Fijos $106,378.81
Activos Totales $142,729.02 PASIVOS Y CAPITAL Pasivos Corrientes
12 Cuentas por Pagar $32,028.81 13 Pagos de corto plazo (Cuota de préstamo) $10,070.88 Cuota mensual, ej. Bancentro $839.24 14 Otros Pasivos Corrientes $0.00 15 Total Pasivos Corrientes $42,099.69
Pasivos a Largo Plazo 16 Préstamo Bancario $52,929.12 Deuda de préstamo al final de año. 17 Otros Pasivos a Largo Plazo $0.00 18 Total Pasivos de Largo Plazo $52,929.12 19 Pasivos Totales $95,028.81
Capital (Patrimonio de Accionistas) 20
Socio 1 (inversión inicial, efectivo) $11,700.00 60% de $19,500 (prima, equipo, muebles, diseño, capital trabajo).
21 Socio 2 (inversión inicial, efectivo) $7,800.00 40% de $19,500 (mismos ítems) 22 Utilidades Retenidas $28,200.22
Capital Total $47,700.22 Pasivos Totales y Capital $142,729.02
25
Otro tipo de bien es el Activo Diferido, el cual es un gasto hecho por el negocio por
anticipado, esperando recibir el producto o servicio al vencimiento. Un ejemplo, es
el arrendamiento de una oficina o el pago de seguros. Usualmente los Activos
Diferidos se registran bajo Activos Corrientes. A veces una cantidad mayor de
Activos Diferidos puede dar la impresión de que el negocio tiene una gran liquidez
ya que los Activos Diferidos aumentaran al Activo Corriente Total. Sin embargo,
esto es una liquidez ficticia porque los Activos Diferidos (pago anticipado) se
convierten en gastos y no en efectivo (Hernandez, 2011).
Los Pasivos indican las fuentes de financiamiento del negocio que puede ser
externa (prestamos de largo o corto plazo) o autofinanciación (capital). Otro
ejemplo de pasivos (obligaciones) son las compras al crédito de mercancías,
materias primas y materiales a proveedores. Estas deudas con proveedores
generan obligaciones de pago al vencimiento y a veces recargos o intereses.
Además, los Pasivos son el valor de las deudas del negocio a un plazo de
vencimiento determinado. El Pasivo usualmente se divide en: Pasivo Corriente,
Pasivo a Largo Plazo y Pasivo Diferido (Hernandez, 2011).
Los Pasivos Corrientes son deudas de corto plazo menores de 1 año, algunos
ejemplos son compras a proveedores, prestamos de líneas de crédito, impuestos
por pagar entre otros. En cambio, los Pasivos a Largo Plazo son deudas mayores
un año. Como muestra de obligaciones a largo plazo tenemos los créditos
bancarios, compra de maquinarias, equipos, vehículos o construcciones. En
cambio, los Pasivos Diferidos son compromisos adquiridos por la empresa al
hacer cobros por adelantado. Como ejemplo podemos mencionar los intereses
cobrados por anticipados o rentas cobradas por anticipado (Hernandez, 2011).
Finalmente el Balance presenta al Capital o Patrimonio de los Accionistas. El
Capital representa la diferencia que resulta de Activos Totales menos Pasivos
Totales (deudas). Lo que resulta representa el valor del negocio. También el
Capital se puede definir como las cantidades que los socios han invertido y/o las
26
cantidades retenidas de las utilidades del negocio. Las utilidades del negocio
usualmente se pagan mediante dividendos a los socios o se retienen para ser
reinvertidas en la empresa. Estas decisiones las deben de evaluar los propietarios
del negocio en base a sus planes y situación de la empresa. En momentos de
ventas bajas es recomendable reinvertir en el negocio para asegurar su operación.
V. 5.5 Conceptos para Evaluación de Proyectos Financieros (VAN y TIR)
De acuerdo a la Guía General del INTUR para proyectos, en la sección
“Evaluación Financiera” se requiere que el empresario(a) muestre los indicadores
de rentabilidad del Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno (INTUR, 2012).
Antes de iniciar a explicar método Valor Actual Neto es clave entender el concepto
del valor del dinero en el tiempo. El “valor temporal del dinero” significa que el
dinero de una empresa hoy, es más valioso que el dinero que obtendrá en un
futuro, debido a que el dinero de hoy se puede invertir en alguna actividad y
obtener una ganancia o rendimiento (Gitman, 2007. p. 137).
Otro concepto que ayuda a comprender como funciona el VAN es la “Línea de
Tiempo de Flujos de una Inversión”. Esta es una herramienta visual que sirve para
indicar los flujos de efectivo (entradas o salidas de dinero) relacionadas con una
inversión. A continuación presentamos una ilustración de la línea de tiempo para
mejor comprensión. La inversión inicial se ubica en el año 0 y en la presente figura
es de $20,000; por eso se representa como una cifra negativa.
Posteriormente se insertan los flujos al final de cada año, los cuales se
descuentan de acuerdo a la Tasa de Rentabilidad Mínima Aceptable (TREMA) o
tasa de descuento. Otros nombres para la tasa de descuento son rendimiento
requerido por el inversionista, costo de capital o costo de oportunidad. Usualmente
el empresario debe establecer esta tasa mínima de acuerdo a sus expectativas.
En hotelería esta tasa es comúnmente del 12% (Bermudez Perez, 2012). La tasa
de descuento sirve para determinar el valor de los flujos a valor presente.
27
Figura 2. Línea de Tiempo VAN
Fuente: Gitman, 2007. p. 138
Debido a que el dinero tiene un valor temporal, todos los flujos de efectivo
relacionados con una inversión deben medirse en el mismo punto en el tiempo.
Para el caso de del Valor Presente este punto es al inicio de la vida del negocio. El
método del VAN usa la tasa de descuento para calcular el VAN de cada flujo de
inversión en el tiempo año cero y después suma estos valores mediante una
fórmula matemática para determinar el valor de la inversión hoy en día (Ver Anexo
7 con fórmula matemática del VAN). En síntesis cuando se va a evaluar un nuevo
proyecto se debe de valorar su valor de hoy. La fórmula del VAN se puede resumir
de la siguiente manera: Valor Actual Neto = Valor Presente de las Entradas de
Efectivo – Inversión Inicial
El método VAN presenta criterios específicos para tomar la decisión sobre si
aceptar o no un proyecto. Cuando los resultados no sean favorables al proyecto, el
empresario(a) deberá analizar, cuales los factores que están arrojando un VAN no
aceptable. Estas variables pueden ser altos costos, flujos de cajas bajos, ventas
débiles entre otros.
28
Criterios del VAN para tomar decisiones sobre un proyecto: a. Si el VAN es mayor que cero (VAN > 0), el proyecto puede ser aceptado.
b. Si el VAN es igual a cero (VAN = 0), la inversión es indiferente. En este caso el
proyecto genera un interés igual a la tasa mínima de rendimiento.
c. Si el VAN es menor que cero (VAN < 0), el proyecto debe ser rechazado ya que
el VAN indica que hay alternativas de inversión que pueden ofrecer mejores
resultados. (Reyes, 2004)
En nuestro ejemplo en las proyecciones del Hospedaje Marino SA, calculamos el
VAN con y sin el efecto de la inflación como medida de prevención ya que a largo
plazo se debe de tomar en cuenta el porcentaje de inflación, el cual puede afectar
el rendimiento esperado para el negocio. A continuación, presentamos algunas de
las observaciones del Cálculo del VAN y TIR con nuestro ejemplo numérico. Para
mayores detalles se recomienda ver el Anexos 6.0 al 6.7 con los pasos para
realizar la proyección a 10 años. Luego de los supuestos (observaciones),
expandimos sobre el tema del TIR (Tasa Interna de Retorno) o rendimiento del
proyecto.
Supuestos y Pasos para el Cálculo del VAN y TIR sin y con Inflación (Ejemplo Hospedaje Marino SA de 4 Habitaciones): 1- Escenario basado en una ocupación promedio de 60% 2- Ingresos Total Anual: U$78,449.90 (Habitaciones y Desayunos) 3- Utilidades de Operación Anual: U$42,421.10 4- Se asume que se estará bajo ley 306, con exoneraciones de IR e IBI, 10 años. 5- Luego se proyectan las utilidades a 10 años. 6- Posteriormente, se calcula las depreciaciones, amortizaciones y valores residuales (Ver Anexo 6.2, 6.3). 7- Después, se determina la tasa de descuento (rendimiento mínimo aceptable para el proyecto). En este ejemplo usamos el 12%. 8- Inversión Inicial (Año 0) = -U$142,500 ($138,500 (Edificio) y U$4,000 (Capital de Trabajo) 9- Se insertan los datos y se activan las formulas en el modelo financiero en Microsoft Excel (Ver Apéndice 6.6) 10- Se ingresa el monto del préstamo en el año 0 con símbolo positivo U$63,000 ya que es una fuente de ingresos para construir el hospedaje.
29
11- Luego el modelo toma en cuenta los ingresos y egresos del proyecto y se obtiene el Flujo Neto de Efectivo el cual inicialmente es negativo y gradualmente presenta datos positivos a medida el negocio se establece. 12. Se obtienen los siguientes resultados:
A. Resultados (VAN, TIR sin Inflación):
VAN = U$97,608.56 (Se acepta la inversión por ser VAN positivo) TIR = 25.57% (Un rendimiento mayor al mínimo aceptable de 12%). Posteriormente expandimos sobre el tema del TIR (Tasa Interna de Retorno) o rendimiento del proyecto. Nota: Luego se calcula la Tasa Nominal usando la siguiente fórmula: Tasa Nominal con Inflación = Tasa Real + Inflación + (Tasa Real x Inflación). - En nuestro ejemplo se estima una tasa de inflación de 8% y la tasa real de 12%. La formula indica que la Tasa Nominal con Inflación es de 20.96%. Esta tasa deberá ser superada por la tasa TIR para que el negocio sea aceptado.
B. Resultados (VAN, TIR con Inflación):
VAN = U$25,169.16 (Se acepta la inversión por ser VAN positivo) Se puede observar que debido a la más elevada Tasa Nominal con Inflación de 20.95%, el VAN es menor comparado al escenario sin inflación. TIR = 25.86% (Un rendimiento mayor a la Tasa Nominal de 20.96%, el proyecto se puede aceptar desde el punto de vista del TIR). Nota: Ver Anexo 6.7 Para conocer cómo funciona la formulas VAN y TIR en Microsoft EXCEL se recomienda la lectura del Capitulo 9 del libro Administración Financiera por Lawrence J. Gitman, edición 11, páginas 359 y 361 respectivamente (Gitman, 2007). La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de interés ganada sobre el saldo no
recuperado de una inversión o préstamo, lo cual crea que el pago o ingreso final
lleve el saldo a cero (Reyes, 2004). Se puede definir como la tasa de descuento
que iguala el VAN de una inversión a cero dólares. Esto es debido a que el VAN
de las entradas de efectivo es igual a la inversión inicial. En otras palabras, la TIR
es la tasa de rendimiento anual compuesta que el empresario(a) ganará si invierte
en el proyecto y recibe las entradas de efectivo esperadas. Desde el punto de
vista matemático la TIR es la tasa de descuento (k) que permite que el VAN sea
igual a cero dólares (Ver formula TIR en Anexo 7).
La técnica de la TIR también posee criterios la toma de decisiones referente al
rechazo o aceptación del proyecto (Reyes, 2004).
30
Criterios del TIR para tomar decisiones sobre un proyecto: a. Si la TIR es mayor que la Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TIR >
TREMA) y el VAN del proyecto es mayor que cero, el proyecto es atractivo.
b. Si el TIR es menor que la Tasa Rendimiento Mínima Aceptable (TIR > TREMA)
y el VAN del proyecto es menor que cero, el proyecto no es atractivo y se rechaza.
c. Si el TIR es igual a la Tasa Rendimiento Mínima Aceptable (TIR = TREMA) y el
VAN del proyecto es igual a cero, el proyecto es indiferente realizarlo.
Es meritorio destacar que de acuerdo al Manual de Ayuda de INTUR, aunque un
proyecto no esté plenamente justificado desde el punto de vista del VAN y/o TIR,
el empresario puede enfatizar otros factores importantes para el fomento de la
industria turística en el país como la creación de un destino turístico, penetración
en un mercado con potencial a largo plazo o la innovación que permitirá mayor
negocio a futuro. En mi opinión, antes de presentar el proyecto al INTUR el
emprendedor(a) debe procurar que los indicadores del VAN y TIR sean realistas
pero positivos para poder argumentar cualquier crítica de los evaluadores del
proyecto. VI. Descripción de Ofertas Crediticias del Banco Produzcamos y Bancentro
En esta sección se describe y compara dos ofertas crediticias que podrían ser
usadas por un empresario para construir su hospedaje en un terreno cercano a la
playa del Pacifico de Nicaragua. Se obtuvo al información de pioneros en la
industria bancaria, tales como Bancentro del Grupo LAFISE y el nuevo banco
público Produzcamos, recientemente creado por la Asamblea Nacional. Con el fin
de no distorsionar los datos ofrecidos las solicitudes se realizaron en carácter
individual como un cliente interesados en conocer sus opciones de financiamiento
para construir un hospedaje o una casa de playa (ver Anexo 8 con datos de las
sucursales bancarias consultadas).
31
VI. 6.1 Oferta Crediticia del Banco Produzcamos
El Banco Produzcamos fue creado recientemente por el Poder Ejecutivo mediante
la Ley No. 640 y Ley 684 (Reforma y Reglamento), aprobadas por la Asamblea
Nacional en 2007 y 2009 respectivamente (Banco Produzcamos, 2012). Su misión
es brindar servicios financieros incluyentes y complementarios a micro pequeños y
medianos productores/empresarios de sectores estratégicos de la economía
(sector agropecuario, pesquero, forestal, industrial, comercial y turístico).
Este banco posee un programa bien definido orientado a financiar proyectos
turísticos. Ver en Anexo 8 una tabla que resume la oferta crediticia del Banco
Produzcamos dirigida las PYME turísticas. En el sector turístico, Produzcamos
ofrece financiamiento para construcción/remodelación de establecimientos,
compra de equipos/mobiliario, medios de transporte y capital de trabajo
(revolvente hasta 3 años). Los plazos oscilan de 3, 5 a 10 años. En Córdobas los
intereses van del 10% al 11% y en Dólares el interés es de 9.25%.
Se solicitó una oferta por escrito a la ejecutiva de crédito; sin embargo, se
comunicó que solamente podía ofrecer la información por escrito cuando el cliente
llena el formulario de aplicación inicial. Adicionalmente, se solicitó la cuota del
préstamo y los datos se mostraron en la pantalla.
Datos Suministrados a Banco Produzcamos:
- Objetivo de Financiamiento: Construcción de un hospedaje de 4 habitaciones
- Costo Total del Proyecto: US $70,000 (terreno $60,000)
- Financiamiento: Hasta un 80% / Plazo: 10 años
Resultados / Datos de Banco Produzcamos: - Monto de Préstamo para PYME Turística: U$56,000 (80%)
- Prima requerida: U$14,000 (20%) / Interés: 9.25% anual (para Moneda Dólar)
- Cuotas: 120 meses (10 años) / Tipo de Cuota: Cuota Proporcional Decreciente
Cuota #1: $898.33 / Cuota #120: $470.26
Nota: Ver en Anexo 9 los requisitos principales y aspectos adicionales.
32
Vale la pena notar que el tipo de cuota de Produzcamos “Proporcional
Decreciente” es un sistema donde se paga más al inicio y gradualmente los
intereses van decreciendo. Este sistema es común en préstamos personales o
micro-financiamiento para la pequeña empresa. Usualmente en este sistema, el
deudor paga menos intereses debido a que en los primeros periodos abona
cantidades mayores. Aquí el pago al principal es constante y el valor de la cuota
es proporcional decreciente debido a que los intereses decrecen en cada periodo
que se calculan en base al saldo (Reyes, 2004. p. 118). En el Anexo 10 se
muestra la tabla de amortización y las formulas utilizadas para calcular las cuotas
decrecientes de Produzcamos. Se verificó que los datos verbales otorgados por el
banco coincidieron con las cifras realizadas en el programa Microsoft Excel en el
presente trabajo.
VI. 6.2 Oferta Crediticia del Banco Bancentro
Bancentro se fundó en 1991 con capital de socios nacionales y forma parte del
grupo financiero regional LAFISE (Banco Bancentro, 2012). La misión es facilitar
recursos financieros de la forma más rápida y segura a todos sus clientes a nivel
individual y corporativo, con portafolio amplio de servicios como una red de
sucursales nacional y regional vinculada con tecnología de punta.
Bancentro no posee un servicio especializado para el sector turístico, sin embargo
si puede ofrecer créditos diseñados para micro y pequeñas empresas turísticas o
de servicio. Sus tasas para créditos comerciales oscilan entre el 11% y el 11.5%
(variables sujeto al LIBOR3) y para créditos hipotecarios pueden ofrecer hasta el
8% de interés anual. Se solicitó dos opciones de financiamiento, una con un 10%
de prima y la otra con el 20%. Bancentro procedió a imprimir y explicar la
3 LIBOR = London InterBank Offered Rate, tasa de referencia diaria basada en las tasas de intereses bajo la cual los bancos ofrecen fondos no asegurados a otros bancos. Sirve de parámetros para préstamos comerciales.
33
información de crédito hipotecario y el folleto informativo del banco para crédito
comercial o hipotecario.
La ejecutiva del banco explicó que se podía aplicar como persona natural o
negocio al crédito en cuestión. Sin embargo los requisitos para una empresa son
más extensos y se requieren dos años de operación. Abajo presentamos los
datos suministrados al banco y los resultados obtenidos. En el Anexo 11 se
muestra la tabla de amortización con las formulas usadas para calcular las cuotas
niveladas mensuales de Bancentro.
Datos Suministrados a Banco Bancentro: - Objetivo de Financiamiento: Construcción de una casa 4 habitaciones
- Costo Total del Proyecto: US $70,000 (terreno $60,000)
- Financiamiento: 80% del costo total. / Plazo: 10 años
Resultados / Datos de Banco Bancentro: - Monto de Préstamo Comercial: U$56,000 (80%)
- Prima requerida: U$14,000 (20%) / Interés: 11% anual (para Moneda Dólar)
- Cuotas: 120 meses (10 años) / Tipo de Cuota: Cuota Nivelada (sobre saldos)
Cuota Mensual: $771.40 / +$41.10 Seguro de Vida +$30.11 Seguro de Vivienda (Cuota
Total: $842.61) / Gastos de Cierre: $3,453.21
Nota: Ver en Anexo 9 los principales requisitos y aspectos adicionales
VI. 6.3 Comparación de Ofertas de Financiamiento de los Bancos Produzcamos y Bancentro A continuación se indican las principales diferencias entre las ofertas crediticias de
los bancos seleccionados. Primeramente, Produzcamos es más especializado
para pequeños negocios turísticos y ofrece una tasa de interés más baja (9.25%)
que la tasa comercial de Bancentro (11%). El método de cuota proporcional de
Produzcamos genera un menor pago de intereses a largo plazo ($26,115)
comparado con Bancentro, el cual es de $36,568 en un plazo de 10 años.
34
Tabla 5. Comparación de Ofertas Crediticias (Banco Produzcamos y Bancentro)
Crédito a Negocio o Individuo
Banco / Tipo de Crédito
Tipo de
Aplicación:
Préstamo Plazo
Interés (Dólar)
Condiciones Básicas
Tipo de Amortización
(Cuota)
Interés Total
Pagado
Opción A Produzcamos Tipo de Crédito: Crédito para Empresa Turística
Persona Jurídica (Negocio) o Persona Natural (Individuo)
$56,000 Plazo: 10 años Interés: 9.25% variable (LIBOR)
Prima: 20% $14,000 Nota: Únicamente 20% Financia: 80% Max. Operación del Negocio: 12 meses (Mínimo)
Cuota Proporcional Decreciente Se paga cuotas mensuales que van bajando. Cuota 1: $898.33 Cuota 60: $686.10 Cuota120: $470.26
$26,115.83
Opción B1 Bancentro Tipo de Crédito: Crédito Comercial
Persona Jurídica (Negocio) o Persona Natural (Individuo)
$56,000 Plazo: 10 años Interés: 11% Variable (LIBOR)
Prima: 20% $14,000 Nota: Acepta el 10% de prima. Financia: 80% Operación del Negocio: 24 meses (Min.)
Cuota Nivelada Vencida Se paga una cuota mensual igual. Cuota: $771.40
$36,568.01
Opción B2 Bancentro Tipo de Crédito: Crédito Hipotecario
Persona Natural (Individuo)
$63,000 Plazo: 10 años Interés: 8% Variable (LIBOR)
Prima: 10% $7,000 Financia: 90% Nota: No se requiere negocio operando.
Cuota Nivelada Vencida Se paga una cuota mensual igual. Cuota: $764.36 Nota: Cuota con Plazo de 20 años puede llegar a $526.96
$28,723.66 (plazo 10 años) $63,469.74 (plazo 20 años)
En segundo plano, es importante destacar que la ventaja que presenta Bancentro
es que puede financiar hasta el 90% del crédito ya sea hacia un individuo o a un
negocio. Esto es clave para un nuevo negocio ya que permite ahorrar fondos para
capital de trabajo de la empresa. Ambas ofertas presentan la desventaja de que
solicitan a un nuevo negocio estar en operación de 12 meses (Produzcamos) a 24
meses (Bancentro). Definitivamente que no se encontró una oferta especializada
para una nueva empresa de alojamiento que este por iniciar operaciones. Es
evidente que la banca propicia más el crédito personal que el crédito a nuevos
35
negocio debido al menor riesgo que presenta un crédito personal como es el caso
de un financiamiento de hipoteca para construir una casa.
Por ejemplo Bancentro puede ofrecer un préstamo de $63,000 (90% de
financiamiento) a una tasa de interés variable del 8% a un plazo de 10 a 20 años.
Si calculamos la mensualidad para un plazo de 10 años se obtiene una cuota
mensual de $764.36 mas los seguros (total $839.24). Este tipo de oferta puede
ser valorada por un empresario que desee usar sus ahorros para capital de trabajo
y financiar la construcción de su hospedaje mediante un préstamo como individuo.
Consideramos que esta opción representa una oportunidad real en el mercado a
un empresario(a) que no desea esperar 12 o 24 meses para obtener
financiamiento. El crédito con Bancentro es más caro a largo plazo debido a que
utiliza el sistema de cuota nivelada en donde al final del plazo el cliente termina
pagando más intereses; sin embargo para un empresario que desea minimizar las
obligaciones mensuales y tener más flujo de efectivo para su negocio, la opción de
crédito hipotecario como individuo es viable.
En contraste, si el empresario ya tiene su establecimiento operando desde un par
de años, la opción de Produzcamos puede ser más atractiva siempre y cuando
cuente con 20% de prima y pueda pagar en los primeros cinco años cuotas que
decrecen desde $898 hasta $686 en el mes numero 60.
VII. Consideraciones sobre Los Incentivos Fiscales 306 y el Crédito Hipotecario En esta sección decidimos observar las principales ventajas y desventajas para un
emprendedor turístico sobre si vale la pena aplicar a la ley 306 para construir un
pequeño hospedaje de 4 habitaciones que será financiado por un banco. También
se pretende explorar e ilustrar si las exoneraciones para la construcción (Impuesto
IVA para servicios, materiales) y operación (Impuestos de IBI, IR) de la hospedería
mínima pueden mejorar el flujo de efectivo, el cual es clave para la sobrevivencia
del negocio en su primera etapa.
36
Se debe tomar en cuenta que estas observaciones se basan en proyecciones
financieras realizadas para nuestro ejemplo “Hospedaje Marino SA” (Estado de
Resultado Proforma, Estado de Flujo de Efectivo Proforma, Balance General
Proforma, Calculo VAN, TIR y con inflación). Se toman en cuenta dos escenarios
principales uno con exoneración y el otro sin exoneraciones de la ley 306.
Los parámetros a usar son, inflación del 8% anual, tasa real mínima del 12%,
préstamo de $63,000. Para fines prácticos se realiza una estimación en base a
una ocupación promedio del 60% y con un crédito hipotecario siendo financiado
con el 8% de interés, con cuotas niveladas, una prima del 10% y un plazo de 10
años. Se asume que el emprendedor solamente devengará ingresos por medio de
dividendos y que mantendrá inicialmente una estructura de planilla de 3
empleados, la cual valorara incrementar hasta 10 personas en el año cinco
dependiendo del nivel de ventas.
37
VII. 7.1 Ventajas y Desventajas de Aplicar a los Incentivos Fiscales
Tabla 6. Ventajas de Incentivos Fiscales 306 para Pequeños Hospedajes
Ventajas Observaciones 1. Se puede recibir exoneraciones del IBI, IR que pueden mejorar el flujo de efectivo del negocio en los primeros 10 años.
Escenario I. Con Exoneraciones e Inflación (10 años) Utilidad después de Impuesto: $ 338,817.52 (más alta) Flujo de Efectivo: $ 429,317.52 (más alto) Pago de IR: $0 Pago de IBI: $0 Pago de IVA para construcción: $0 VAN: $25,169.16 (Se acepta) TIR: 25.86% (Se acepta) Escenario II. Sin Exoneraciones, Sin Inflación (10 años): Utilidad después de Impuesto: $ 223,322.26 (más baja)* Flujo de Efectivo: $313,822.26 Pago de IR: $101,645.26 Pago de IBI:$13,850.00 ($138,500 x 1%) La inversión inicial es mayor por el IVA que se paga en materiales y servicios. Pago de IVA para construcción: $7,440.00 (materiales y servicios) VAN: -$20,110.46 (Negativo, se rechaza) TIR: 17.10% (más bajo) Notas: El Escenario I (Con Exoneración) es mejor ya que presenta datos más elevados en utilidad, flujos, VAN y TIR. Definitivamente que para un pequeño hospedaje las exoneraciones pueden ayudar a tener mejores rendimientos con una inflación del 8% y un préstamo con cuotas niveladas.
2. Se puede recibir ahorros mediante la exoneración el 15% de Impuesto IVA en concepto de compra de materiales, equipos y adquisición de servicios para el negocio.
Los ahorros en concepto de exoneración del IVA de materiales y servicios equivalen a $7,440 (estimado). Para un pequeño negocio es una suma importante. Ver datos soportes abajo.**
3. Se puede recibir cierto apoyo del INTUR para promoción y mercadeo.
De acuerdo a la ley 306, el INTUR ofrece cierto apoyo promocional. Este apoyo es más relevante si el negocio fuera un Paradero Turístico con marca INTUR. Este elemento no es muy esencial. Apoyo del INTUR se puede obtener sin estar registrado si se coordina por medio de cámaras.
*Nota: Ver Anexo 6.7 para Escenario I. Ver Anexo 6.7 b para Escenario II.
38
**Nota: Calculo IVA Costo Total $70,000.00
% de
Materiales Item % U$ con IVA U$ IVA
Materiales 60% $42,000.00 90% $37,800.00 $5,670.00 Mano de Obra 20% $14,000.00 Transporte 5% $3,500.00 Utilidad 10% $7,000.00 Imprevistos 5% $3,500.00 $525.00 Total 100% $70,000.00 Total $6,195.00
Items U$ IVA
Equipo/Mobiliario $6,500.00 $975.00 Diseño 1200 $180.00 Gastos pre-operativos 600 $90.00 Total $1,245.00 Total IVA $7,440.00
Tabla 7. Desventajas de Incentivos Fiscales 306 para Pequeños Hospedajes
Desventajas Observaciones 1. Se requiere 60 días para persuadir y explicar al INTUR de las bondades del proyecto turístico. Luego la JIT tiene otros 60 días para emitir la resolución final. Si el emprendedor no tiene el tiempo o los recursos esto puede causar pérdidas importantes.
- El emprendedor deberá evaluar si tiene el tiempo y dinero para estar sistemáticamente visitando al INTUR y lograr su aprobación antes de la construcción del negocio. - Alternativamente el emprendedor podría iniciar su negocio amparado bajo la Ley de MIYPE del MIFIC y posteriormente aplicar al INTUR para una renovación o aplicación del establecimiento.
2. El procedimiento del INTUR está diseñado para empresas grandes. Se requiere un elevado número de documentos e información.
- Sin embargo, la ley contempla agilización y facilidades para la MIPYME debido a esto el emprendedor deberá abocarse a los canales de PYME Turística del INTUR para tener un mejor tiempo de respuesta y procedimiento más fluido.
39
VII. 7.2 Evaluar Si Incentivos Mejoran Capacidad de Pago del Préstamo Luego de realizar proyecciones con estados de resultados a 10 años, se pudo
observar que los intereses anuales equivalen a $10,070.88 (préstamo Bancentro).
Por otro lado, si se pagara IR (30% anual) estamos hablando aproximadamente de
$9,510 al año, lo cual indica que se pone en estrés al flujo de efectivo. Además se
debe de tomar en cuenta que el pago anual de IBI podrá ser de $1,385 anuales lo
cual también representa un egreso para el negocio. Otro factor importante es la
inflación. De manera conservadora se proyecto a 8% anual sin embargo si esta es
más del 10% subirá los costos del negocio considerablemente y afectaría su
capacidad de pago. La inflación es clave debido al uso de electricidad en los aires
acondicionados del alojamiento de playa. En definitiva los incentivos turísticos de
la ley 306 ayudan a que el negocio pueda tener efectivo extra ante eventualidades
y aumenta la capacidad de pago del préstamo.
VIII. Algunas Alternativas para Fomentar a Pequeños Hospedajes
De acuerdo al marco regulatorio (Ley MIPYME 645, articulo 8 y 24) de fomento a
la PYME el MIFIC e INPYME pueden crear convenios de cooperación con la
banca privada y el INTUR con el fin de flexibilizar los tramites del gobierno y
condiciones de crédito con la meta de fomentar nuevas construcciones de
alojamiento de playa en el Pacifico de Nicaragua aprovechando las condiciones
favorables de la industria y el marco legal existente. En una alianza para fomentar
la construcción de pequeños hospedajes en el Pacífico de Nicaragua las
siguientes instituciones pueden ejercer un rol fundamental: INTUR, MIFIC,
Bancentro, Produzcamos, Cámaras de Turismo, Desarrolladores de Playa,
Cámara de la Construcción, Alcaldías Costeras, DGI, Hacienda, y las
Universidades.
Las urbanizaciones de playas como Gran Pacifica, Guacalito, entre otros
desarrolladores pueden jugar un papel clave en crear condiciones dentro o fuera
de sus proyectos para la construcción de pequeños hospedajes. Esto es debido a
40
que un destino turístico se beneficia con un mayor tráfico de turistas y para esto se
requieren más habitaciones en el país. Además a los entes recaudadores (DGI,
Hacienda) les interesa que más empresas se vayan formalizando. Es importante
destacar que el turismo y la construcción generan efectos multiplicadores en las
economías locales en el orden de factor 2.7 a 3, por lo cual, con todo y las
exoneraciones, el estado termina recaudando más impuestos (Vallecillo, 2006).
También, es interesante destacar que las universidades podrían ofrecer
programas de pasantillas con estudiantes de negocios, turismo y construcción que
permitan bajar algunos de los costos de los hospedajes de playa financiados.
Opinamos que se necesitará activismo gremial y voluntad política de las
autoridades para llevar a cabo un impulso masivo de la construcción en zonas
turísticas del Pacifico. El estado y los bancos pueden realizar una campaña para
aumentar la aplicación a créditos, a incentivos y fomentar la formalización de
empresas. Otra acción en concreto es crear mecanismos para agilizar las
aprobaciones y garantizar préstamos adecuados. INTUR puede ser la entidad que
junto con los bancos monitoree el uso correcto de préstamos de fomento hacia el
sector de las hospederías mínimas.
IX. CONCLUSIONES
Podemos concluir que los requisitos legales y financieros están diseñados más
para empresas grandes, ya establecidas con capacidad de pagar a consultores
que gestionen los requerimientos del estado y la banca. Por ejemplo, 120 días de
espera para recibir la aprobación del INTUR y la JIT para una hospedería mínima
es excesivo y puede resultar caro por los análisis solicitados. El estado debería
aportar una asesoría facilitadora si desea reducir la informalidad.
Referente al primer objetivo específico sobre la breve descripción del marco legal,
concluimos que existe un excelente marco regulatorio (Ley MIPYME 645 y Ley
306 de Incentivos Turísticos), el cual no es utilizado plenamente por el estado para
41
apoyar a las PYME turísticas. Como muestra podemos observar que el banco
Produzcamos no tiene un programa para nuevos emprendimientos que desean
financiamiento. Tampoco existe una coordinación solida entre INTUR o MIFIC y la
banca privada o pública para financiar a pequeños hospedajes.
El segundo objetivo específico, consistió en identificar y explicar los requisitos
financieros más complejos solicitados por INTUR a un pequeño hospedaje. Se
pudo comprobar que para una pequeña empresa esta tarea puede ser
desmotivadora por la cantidad de requisitos financieros y cálculos requeridos. El
Manual de Ayuda del INTUR explica de forma general los conceptos financieros
pero no muestra ejemplos numéricos que faciliten su comprensión.
Referente al tercer objetivo específico nos propusimos identificar si los incentivos
fiscales pueden contribuir a mejorar la capacidad de pago del financiamiento
hipotecario seleccionado por un empresario(a). Primero comparamos las ofertas
de crédito del banco Produzcamos y Bancentro para una construcción de
U$70,000. Se comprobó que ambos bancos ofrecen financiamiento, sujeto a
capacidad de pago, pero requieren de 1 a 2 años de operación y estados
financieros firmados por un contador público, si se aplica como negocio.
Identificamos que Bancentro puede aprobar más rápidamente un préstamo
hipotecario a una persona natural, sin necesidad del requisito de previa operación.
Concluimos que Bancentro ofrece una opción más atractiva (8% interés anual) si
el empresario desea cuotas fijas y financiar el 90%. Por otro lado, si el negocio ya
opera, la opción de Produzcamos es mejor, porque presenta cuotas decrecientes
donde al final se paga menos intereses, aquí el banco financia hasta el 80%.
Luego, usamos la oferta crediticia con la cuota mensual más baja para verificar el
impacto de las exoneraciones (IR, IBI, IVA de construcción) referente a la
capacidad de pago del préstamo hipotecario. Se usó la oferta de Bancentro con
una cuota nivelada de $839 al mes. Entonces, pudimos estimar técnicamente que
42
con exoneraciones de la ley 306 y con inflación, las utilidades después de
impuesto, el flujo de efectivo, el VAN (+$25,169) y el TIR (25.86%) son mejores
comparados con un escenario sin exoneración y con inflación (Ver resultados del
VAN y TIR en Tabla 6 y Anexo 6.7).
Finalmente el cuarto objetivo fue identificar acciones que los bancos, el gobierno y
desarrolladores puedan ejecutar para fomentar las construcciones de pequeños
alojamientos, usando leyes existentes. En resumen, se identificó que con la Ley
MIPYME 645 y la Ley 306, el MIFIC e INTUR pueden realizar convenios y/o
coordinaciones con la banca para facilitar la tramitación y financiamiento de PYME
turísticas (ver articulo 8, 24 Ley MIPYME y art 23 Fondo de Desarrollo Turístico,
de la Ley 306). A su vez, los desarrolladores pueden ofrecer lotes urbanizados con
precios atractivos, sistemas de mercadeo y/o capacitaciones a las PYMES.
En el contexto actual donde el estado requiere una reforma fiscal para elevar la
recaudación, el apoyo institucional hacia pequeños hospedajes turísticos es un
reto. Sin embargo, también constituye una oportunidad para que los sectores
privados y públicos puedan utilizar mecanismos de exoneraciones y
financiamiento existentes hacia la reducción de la informalidad y fomentar la
construcción y el turismo que son industrias multiplicadoras de ingresos en la
economía. Es una realidad que se cuenta con un excelente marco regulatorio y
condiciones favorables para el turismo. Debido a la pobreza rural de nuestro país,
Nicaragua debe aprovechar estas condiciones positivas e impulsar la construcción
masiva de pequeños hospedajes en más de 300 KM de playas en el Pacífico.
X. RECOMENDACIONES Ofrecemos algunas recomendaciones puntuales al banco Produzcamos,
Bancentro, INTUR, MIFIC y a emprendedores interesados en obtener
financiamiento para su establecimiento de playa.
43
1. Al INTUR se recomienda revisar y simplificar sus procedimientos de cara a una
PYME turística. Sugerimos introducir ejemplos numéricos impresos y en Excel al
Manual de Ayuda. También se aconseja ordenar la lógica financiera y los
conceptos en la página 11 (Análisis Financiero) del Manual de Ayuda que
actualmente se publica en la página web del INTUR. Fundamentalmente, INTUR
aprovechando su liderazgo, podría impulsar el Fondo de Desarrollo Turístico (Ley
306, Capítulo VIII, art. 23) en alianza con la banca para masificar el financiamiento
responsable a PYMES turísticas.
2. Al MIFIC se recomienda acercarse a la comunidad universitaria y la banca con
el fin de formar un mecanismo que fomente el financiamiento al turismo. Es clave
velar que existan opciones de crédito para nuevos emprendimientos, ya que
actualmente ni el banco Produzcamos ofrece financiamiento a un nuevo negocio
turístico. Las universidades pueden contribuir a ofrecer asesoramientos costo-
eficientes para las PYMES.
3. Al Bancentro y al Banco Produzcamos se les recomienda explorar con el INTUR
y otras instituciones como fomentar financiamiento al sector. Una estrategia en
alianza puede aumentar los clientes para los bancos y promover el consumo y la
construcción.
4. Finalmente a un empresario(a) que desee iniciar la construcción de su
hospedaje de playa o renovar su establecimiento se le recomienda visitar al
INTUR, MIFIC, Bancentro y banco Produzcamos para analizar sus opciones. Si el
empresario no puede esperar el inicio de su construcción se recomienda aplicar
bajo la figura de crédito hipotecario y usar los flujos de su negocio para pagar
puntualmente o por adelantado las cuotas. En cambio, si el empresario puede
demostrar una operación solida por un año, se recomienda que aplique al banco
Produzcamos ya que posee un programa especializado para el sector turismo.
44
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45
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Van Horne, J. & Wachowicz J. (1994). Fundamentos de Administración Financiera (8va ed.). Naucalpan de Juarez, México: Prentice Hall Hispanoamericana.
46
ANEXOS
47
ANEXO 1. Resumen de las Exoneraciones Ley 306
Numeral / Exoneración Actividad Exonerada Notas / Reformas 5.1.1 Impuestos de Importación y del Impuesto al Valor Agregado (IVA)
En la compra local de materiales de construcción y de accesorios fijos de la edificación. Los materiales y accesorios a exonerarse se deben usar en la construcción y equipamiento de los servicios de hotelería y se otorgara dicha exoneración, si estos artículos no se producen en el país o nos se producen en cantidad o calidad suficiente.
Se elimino la exoneración para importar mercancías gravadas con el Impuesto Selectivo de Consumo por la ley de 528 (Equidad Fiscal), el 31 de Mayo de 2005.
5.1.2 Impuestos de Importación y/o del Impuesto IVA
En la compra local de enseres, muebles, equipos, naves, vehículos automotores de 12 personas, que sean declarados por INTUR necesarios para establecer la actividad turística. En la compra de equipos para el ahorro de agua, energía y de equipos de seguridad necesarios para la seguridad del proyecto, por el termino de 10 años, a partir de la fecha en que el INTUR declare que dicha empresa ha entrado en operación.
Aquí también se elimino la exoneración para el Impuesto Selectivo de Consumo (ISC).
5.1.3 Exoneración del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)
La exoneración del IBI cubrirá solamente los bienes inmuebles propiedad de la empresa, usados exclusivamente en la actividad turística.
Esta exoneración es por el término de 10 años a partir de que el INTUR declare el inicio de operaciones de la empresa.
5.1.4 Exoneración del Impuesto IVA para servicios
Los servicios que aplican son diseño, ingeniería y construcción.
5.1.5 Exoneración del Impuesto Sobre la Renta (IR)
Exoneración parcial del 80% del IR por 10 años, a partir del inicio de operaciones. Si el proyecto esta ubicado en una Zona Especial (ZEPDT), se exonera el 90%. Si el proyecto es clasificado como un Parador se exonera el 100% del IR.
La empresa tendrá la opción de diferir anualmente y hasta por un periodo de 3 años, la aplicación e iniciación del periodo de exoneración de 10 años sobre el IR.
48
ANEXO 2. Guía General del INTUR
Ver documento adjunto.
49
ANEXO 3. Discrepancia entre la Guía General y Manual de Ayuda
Guía General Manual de Ayuda Notas
I. Resumen Ejecutivo I. Resumen Ejecutivo II. Identificación del Proyecto II. Identificación del Proyecto III. Aspectos de Mercado III. Aspectos de Mercado IV. Aspectos Técnicos IV. Aspectos Técnicos V. Determinación del Impacto Ambiental a Generar
V. Determinación del Impacto Ambiental a Generar
VI. Aspectos Legales, Organizacionales e Institucionales
VI. Aspectos Legales, Organizacionales e Institucionales
VII. Presupuesto de Inversiones VII. Presupuesto de Inversiones VIII. Estructura Financiera
VIII. Presupuesto de Ingresos
Error: Omite el tema de Estructura Financiera y cambia numeración.
IX. Presupuestos de Ingresos (Ventas)
IX. Presupuesto de Costos y Gastos
X. Presupuestos de Costos y Gastos Operativos
X. Análisis Financiero
XI. Estados Financieros Proforma ¿? Omite explicación en Manual
XII. Evaluación Financiera XI. Evaluación Financiera XIII. Factores Críticos y Soluciones ¿? Omite explicación
en Manual XIV. Supuestos e Hipótesis del Proyecto
¿? Omite explicación en Manual
XV. Conclusiones y Recomendaciones
XII. Conclusiones y Recomendaciones
50
ANEXO 4. Manual de Ayuda INTUR
Ver documento adjunto.
51
ANEXO 5. Cálculos de Estado de Resultado Proforma
Ver Tablas adjuntas.
Anexo 5. Estado de Resultados Proforma, Año 1
Anexo 5.1 Formulas para Proyección de Ingresos
52
ANEXO 6. Cálculos para VAN y TIR
Ver Tablas adjuntos.
Anexo 6.0 - Proyección de Utilidades de Operación, Año 1 Anexo 6.1 - Utilidades Netas y Flujos de Efectivo Proyectados, Esperado Anexo 6.2 - Depreciaciones, Amortizaciones Anuales Anexo 6.3 - Detalle de Depreciaciones y Amortizaciones Anexo 6.4 - Valores Residuales Estimados Anexo 6.5 - Datos para Calcular Tasa Nominal (Tasa con Inflación) Anexo 6.6 - Calculo de VAN y TIR Sin Inflación (Con Exoneración) Anexo 6.7 - Calculo de VAN y TIR Con Inflación (Con Exoneración) Anexo 6.7 b – Calculo de VAN y TIR Con Inflación (Sin Exoneración)
53
ANEXO 7. Formulas VAN y TIR
Formulas: Formula VAN
Fuente: Gitman, p. 37 Formula TIR
Fuente: Gitman, p. 37
54
ANEXO 8. Oferta Crediticia de Banco Produzcamos en Turismo
Banco de Fomento a la Producción
Condiciones Crediticias
Tasas de Interés
N/O Programas de Créditos Plazo Córdobas Dólares
Plazo Plazo
Corto Largo Corto Largo
1 Construcción y remodelación
de establecimiento turísticos
Hasta 10 años con 1 año de
gracia
10.00% 9.25%
2 Compra de equipos y mobiliario Hasta 5 años 10.00% 9.25%
3 Medios de transporte Hasta 5 años 10.00% 9.25%
4 Capital de trabajo Se podrá con L/C revolvente
hasta 3 años
11.00% 11.00%
Fuente: http://www.bfp.com.ni/servicios/programas-de-credito/credito-directo/turismo/
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ANEXO 9. Ofertas de Bancos Produzcamos y Bancentro
A. Banco Produzcamos (Visita Agosto 6, 2012) 1. Eliette Suarez, Analista de Crédito, [email protected] / 2278-5810
2. Karen Lozano , Ejecutivo Jr., [email protected] / http://www.bfp.com.ni/
Casa Matriz: Rotonda Rubén Darío, 600 m al Este, Pista Juan Pablo II, Managua
Principales Requisitos: - Requisito de operación: 1 año (mínimo)
- Tipo de Aplicación: El cliente puede aplicar como persona natural o jurídica
- Se requiere experiencia comprobada del empresario turístico.
- Se pueden otorgar créditos desde $10,000 hasta aprox. $300,000
- Se requiere garantía hipotecaria en primer grado (el terreno y edificio)
- Se requieren estados financieros autorizados por un Contador Público Autorizado
(Estado de Resultado, Balance General, Flujo de Efectivo)
- Se requiere avaluó de la propiedad (Banco proporciona lista de peritos
autorizados por la Superintendencia de Bancos). El costo lo asume el cliente.
- Llenar formulario del banco (El banco solamente otorga formulario a cliente en
proceso, no se puede mostrar el formulario)
- Fotocopia de escritura de propiedad para garantía
- Cedula de identidad del empresario(a)
- Historia registral de 30 años para la propiedad
- Solvencia Municipal
- Dictamen Legal sobre propiedad
- Matricula de Negocio en la respectiva Alcaldía
- Periodo Estimado de Aprobación del Préstamo: 1 mes
Aspectos Adicionales: - El banco envía a un técnico para verificar que el negocio está en operación
(antes y durante la aprobación del préstamo). Se da seguimiento administrativo. El
técnico hace citas con el empresario.
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- Se requiere una proyección del flujo por la duración del préstamo (10 años en
este caso).
- Cuando el solicitante es una persona jurídica se solicita:
- Acta de constitución de la empresa
- Aprobación de Junta Directiva para solicitar préstamo
- Lista de socios de la empresa
- Poder General del Administrador del Negocio o Solicitante del Préstamo
- RUC de la Empresa
- Se piden planos y cronograma de construcción
- El solicitante debe pagar gastos legales para procesar el préstamo. No se otorgó
detalles, pero oscilan entre 2% y 3%. B. Banco Bancentro (Visita Agosto 9, 2012) 1. Julieta Boza, Ejecutiva Banca de Consumo, [email protected] /
http://www.lafise.com / 2278-2777
Centro Financiero LAFISE Km. 5 ½ Carretera Masaya
Principales Requisitos: - Requisito de Operación: 2 años (mínimo)
- Tipo de Aplicación: El cliente puede aplicar como persona natural o jurídica
- Requisitos Generales: - Solicitud debidamente completada y firmada (solicitante y fiador opcional)
- Fotocopia de cedula
- Constancia salarial y ultimas 2 colillas de INSS (si aplica)
- Referencias bancarias y/o Estados de Cuentas Bancarias (últimos 3 meses)
- Requisitos en caso de negocio propio:
- Constancia salarial (firmada por contador público autorizado)
- Estados Financieros del negocio (últimos 3 años)
- Estados de cuentas bancarias (últimos 3 años)
- Copias de las 2 últimas declaraciones de IR o cuota fija
- Copias de matrícula del negocio
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- Se requiere garantía hipotecaria en primer grado (el terreno y edificio)
- Se requiere avaluó de la propiedad (Banco proporciona lista de peritos
autorizados por la Superintendencia de Bancos). El costo lo asume el cliente.
- Periodo Estimado de Aprobación del Préstamo: 2 – 3 semanas
Aspectos Adicionales: Requisitos adicionales en caso de casa nueva, usada o construcción/remodelación: - Copia de recibo de prima y contrato con urbanizadora (si aplica)
- Copia de Escrituras de la Propiedad, Historia Registral desde 35 años, Solvencia
Municipal actualizada (dura 30 días), Libertad de Gravamen.
- Constancia de Uso de Suelos y Permisos de Construcción otorgado por
Urbanismo (Aplica a construcción o remodelación)
- Presupuesto y Cronograma de Ejecución Físico-Financiero (Aplica a
construcción o remodelación)
- Los desembolsos del préstamo se hace conforme a cronograma de construcción
de 3 a 4 desembolsos. - Se informo que si el préstamo se paga anticipadamente existe un recargo del 3%.
- El interés del 8% es fijo por dos años. Posteriormente puede fluctuar de acuerdo
al LIBOR (London InterBank Offered Rate)
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ANEXO 10. Tabla de Amortización Banco Produzcamos
(Cuota Proporcional Decreciente, Préstamo PYME Turismo)
A = Interés a Pagar = Tasa Mensual x Saldo del Periodo B = Amortización = Principal / Numero de Pagos Anuales C = Cuota = Interés + Amortización
TABLA DE AMORTIZACIÓN A B C
PERÍODO
CAPITAL INSOLUTO AL
INICIO DEL PERÍODO
INTERESES VENCIDOS AL FINAL
DEL PERÍODO
AMORTIZACIÓN DEL PRINCIPAL PAGO / Cuota SALDO AL FINAL DEL
PERÍODO
0 $ - 0 0 0 $ 56,000.00 1 $ 56,000.00 $ 431.67 $ 466.67 $ 898.33 $ 55,533.33
2 $ 55,533.33 $ 428.07 $ 466.67 $ 894.74 $ 55,066.67
3 $ 55,066.67 $ 424.47 $ 466.67 $ 891.14 $ 54,600.00
4 $ 54,600.00 $ 420.88 $ 466.67 $ 887.54 $ 54,133.33
5 $ 54,133.33 $ 417.28 $ 466.67 $ 883.94 $ 53,666.67
6 $ 53,666.67 $ 413.68 $ 466.67 $ 880.35 $ 53,200.00
7 $ 53,200.00 $ 410.08 $ 466.67 $ 876.75 $ 52,733.33
8 $ 52,733.33 $ 406.49 $ 466.67 $ 873.15 $ 52,266.67
9 $ 52,266.67 $ 402.89 $ 466.67 $ 869.56 $ 51,800.00
10 $ 51,800.00 $ 399.29 $ 466.67 $ 865.96 $ 51,333.33
11 $ 51,333.33 $ 395.69 $ 466.67 $ 862.36 $ 50,866.67
12 $ 50,866.67 $ 392.10 $ 466.67 $ 858.76 $ 50,400.00
Etc….. Tabla continúa hasta periodos 120.
Resultado:
Prestamo Tasa int. Nominal Capitalizacion Tasa periodica Termino/plazo Periodos de CapitalizacionesPagos al año
$56,000.00 9.25% 12 0.77% 10 120
118 $ 1,400.00 $ 10.79 $ 466.67 $ 477.46 $ 933.33 119 $ 933.33 $ 7.19 $ 466.67 $ 473.86 $ 466.67 120 $ 466.67 $ 3.60 $ 466.67 $ 470.26 $ 0.00
Totales $ 26,115.83 $ 56,000.00 $ 82,115.83
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ANEXO 11. Tabla de Amortización Bancentro
(Cuota Nivelada, Préstamo Comercial)
A = Interés a Pagar = Tasa Mensual x Saldo del Periodo B = Amortización = Principal / Numero de Pagos Anuales C = Cuota = Interés + Amortización
Etc….. Tabla continúa hasta periodos 120.
Resultado:
Prestamo tasa int. Nominal capitalizacion tasa periodica Termino/plazo Periodos de capitalizaciones AmortizacionPagos al anno
$56,000.00 11.00% 12 0.92% 10 120 $771.40
PERÍODO
CAPITAL INSOLUTO AL
INICIO DEL PERÍODO
INTERESES VENCIDOS AL
FINAL DEL PERÍODO
A M OR T IZ A C IÓN D EL P R IN C IP A L PAGO / Cuota SALDO AL FINAL DEL
PERÍODO
56,000.00$ 1 $ 56,000.00 $ 513.33 $ 258.07 $ 771.40 $ 55,741.93 2 $ 55,741.93 $ 510.97 $ 260.43 $ 771.40 $ 55,481.50 3 $ 55,481.50 $ 508.58 $ 262.82 $ 771.40 $ 55,218.68 4 $ 55,218.68 $ 506.17 $ 265.23 $ 771.40 $ 54,953.45 5 $ 54,953.45 $ 503.74 $ 267.66 $ 771.40 $ 54,685.79 6 $ 54,685.79 $ 501.29 $ 270.11 $ 771.40 $ 54,415.68 7 $ 54,415.68 $ 498.81 $ 272.59 $ 771.40 $ 54,143.09 8 $ 54,143.09 $ 496.31 $ 275.09 $ 771.40 $ 53,868.00 9 $ 53,868.00 $ 493.79 $ 277.61 $ 771.40 $ 53,590.39
10 $ 53,590.39 $ 491.25 $ 280.15 $ 771.40 $ 53,310.24 11 $ 53,310.24 $ 488.68 $ 282.72 $ 771.40 $ 53,027.51 12 $ 53,027.51 $ 486.09 $ 285.31 $ 771.40 $ 52,742.20
117 $ 3,016.16 $ 27.65 $ 743.75 $ 771.40 $ 2,272.41 118 $ 2,272.41 $ 20.83 $ 750.57 $ 771.40 $ 1,521.84 119 $ 1,521.84 $ 13.95 $ 757.45 $ 771.40 $ 764.39 120 $ 764.39 $ 7.01 $ 764.39 $ 771.40 $ 0.00
Totales $36,568.01 $ 56,000.00 $ 92,568.01
