PPAARRCCEELLAAMMEENNTTOO DDOO SSOOLLOO UURRBBAANNOO

EEssppéécciieess:: LLOOTTEEAAMMEENNTTOO,, DDEESSMMEEMMBBRRAAMMEENNTTOO EE FFRRAACCIIOONNAAMMEENNTTOO//DDEESSDDOOBBRROO

ee ssuuaass rreeppeerrccuussssõõeess nnoo ââmmbbiittoo ddooss sseerrvviiççooss nnoottaarriiaaiiss ee rreeggiissttrraall iimmoobbiilliiáárriioo

ee aa RREEGGUULLAARRIIZZAAÇÇÃÃOO FFUUNNDDIIÁÁRRIIAA UURRBBAANNAA

5 e 6 de agosto de 2011

UNISC

SANTA CRUZ DO SUL -RS

João Pedro Lamana Paiva Registrador/Tabelião de Protesto

www.lamanapaiva.com.br

HISTÓRICO DO SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO ANTERIOR AO CÓDIGO CIVIL DE 1916

Lei Orçamentária nº 317, de 21/10/1843, regulamentada pelo Decreto nº 482, de

14/11/1846, criou o Registro de Hipotecas (imóveis e semoventes). Essa lei é considerada o Ponto de Partida da História Registral Imobiliária. Lei nº 601, de 18/9/1850 e Regulamento nº 1.318, de 30/1/1854 - instituiu o “Registro do

Vigário” nas respectivas paróquias (circunscrição), pois cada paróquia tinha um vigário que registrava os imóveis de propriedade particular.

Tratava-se do reconhecimento da posse, com o fim meramente declaratório, para

diferenciar o domínio particular do domínio público. Lei nº 1.237, de 24/9/1864, regulamentada pelo Decreto nº 3.453, de 26/4/1865 - o

Registro de Hipotecas passou a denominar-se Registro Geral. - Assim, foi criado o Registro de Imóveis, substituindo a tradição pela transcrição. - Esta lei foi um avanço, pois instituiu o Registro de Imóveis por ato inter vivos e a

constituição de ônus reais. -A transcrição era necessária para a oponibilidade perante terceiros. Lei nº 3.272, de 5/10/1885 - tornou obrigatória a inscrição de todas as Hipotecas,

inclusive as legais. Decreto nº 370, de 2/5/1890 - Proclamada a República, veio para substituir a legislação

anterior.

SISTEMA TORRENS Decreto nº 451-B, de 31/5/1890, regulamentado pelo Decreto nº 955-A, de 5/11/1890 e a Lei

6.015/73, artigos 277 e seguintes. Criado no Brasil, em 1890. Serve para a legalização da propriedade fundiária. Processo depurativo do domínio, pelo qual se afastam os vícios, defeitos e anomalias que o

mesmo possa apresentar. Reconhecido judicialmente. “NENHUMA AÇÃO REIVINDICATÓRIA SERÁ OPONÍVEL CONTRA O PROPRIETÁRIO DE

IMÓVEL MATRICULADO NO SISTEMA TORRENS”. POSTERIOR AO CÓDIGO CIVIL DE 1916 Lei nº 3.071, de 1/1/1916 - instituiu o Código Civil Brasileiro, que previu um Sistema de

Registro Comum, mas obrigatório. Decreto nº 12.343, de 3/1/1917 - deu instruções para a execução dos atos de registros

instituídos pelo CC. Lei nº 4.827, de 7/2/1924; Decreto nº 18.527, de 10/12/1928; Decreto nº 4.857, de

9/11/1939, modificado pelo Decreto nº 5.718, de 26/12/1940 - introduziu novas modalidades

de registro. Decreto-lei nº 1.000, de 21/11/1969 - atualizou as normas da legislação anterior,

simplificando os trâmites cartorários. Lei nº 6.015, de 31/12/1973, alterada pela Lei nº 6.216, de 30/6/1975 - atual Lei dos

Registros Públicos, regendo por completo a matéria registral. Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - Instituiu o (Novo) Código Civil, revogando a Lei nº

3.071/1916 e a Primeira Parte da Lei nº 556/1850 (Código Comercial), mantendo o sistema registral vigente.

TORRENS X CÓDIGO CIVIL

TORRENS X CÓDIGO CIVIL

SISTEMA TORRENS CÓDIGO CIVIL

FACULTATIVO OBRIGATÓRIO

INATACÁVEL(“JURE ET JURE”)

ATACÁVEL(“JURIS TANTUM”)

PERPÉTUO

Como se vê o Sistema Torrens é um Instituto Especial da propriedade de imóvel RURAL. No Estado do Rio Grande do Sul, é permitida a renúncia da situação jurídica e direitos

decorrentes do Sistema Torrens, em virtude do aprimoramento do Sistema Comum (art. 494 e parágrafos da Consolidação Normativa Notarial e Registral – Provimento nº 32/2006-CGJ).

CONCEITO “O Registro Imobiliário é uma Instituição, fundamentada num Sistema de Publicidade

provocada e estável de situações jurídicas prediais que opera mediante inscrição de fatos jurídicos (lato sensu), tendo como finalidade assegurar, formalmente, determinados interesses da Comunidade”.

Ricardo Dip SISTEMA REGISTRAL O Brasil, desde o Código Civil de 1916, adotou um Sistema Registral misto, tendo o atual

Código mantido a natureza desse, ou seja: Constitutivo e Declarativo. Atualmente, o Sistema Registral está recebendo a consideração que sempre mereceu,

pelos fins a que se destina: de constituir; declarar; modificar;

extinguir direitos; Gerando publicidade, autenticidade, segurança e eficácia jurídica. O Notário é o receptor da vontade das Partes, na medida em que atua com imparcialidade,

saneando, prevenindo litígio e provando os negócios jurídicos. o Registrador atua como se fosse um magistrado, em virtude de que somente a ele cabe

exercer o princípio da qualificação do título a ser registrado (independência e autonomia), admitindo ou não o ingresso do documento no fólio real - aliás, nenhuma máquina ou tecnologia substitui-lo-á. Assim, estando o título em ordem, será procedido ao ato, o que gerará publicidade (ficção de conhecimento).

HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL Atualmente, a lei que regulamenta o Registro Imobiliário é a Lei 6.015, de 31.12.1973,

alterada pela Lei 6.216, de 30.06.1975. Dentro dos roteiros da Lei 6.015, primou por maior simplificação, condensando no Título V

a matéria relativa ao Registro de Imóveis (arts. 167 a 296). DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL Vige no país o princípio da territorialidade para fins de registro. De regra, cada

Municipalidade tem um registro imobiliário, o órgão isolado, sem conexão com os demais. E a competência para a prática dos atos é absoluta. Se o registro for promovido em

circunscrição diversa, o ato é considerado inexistente. De outro lado, nas escrituras de compra e venda exigem-se muitos documentos fiscais,

além do tributo correspondente, o que não acontece com os documentos particulares. Daí porque se opta pela solução mais cômoda. O Brasil real não coincide com o Brasil legal.

Há um incessante combate entre os documentos públicos e os particulares. O principal e mais transcendente está na instituição da matrícula para cada imóvel em sua

folha, na qual os registros e as averbações dos títulos que tenham por objeto o imóvel matriculado são efetuados, cronologicamente, modificando radicalmente a sistemática tradicional do registro, proporcionando a futura cadastramento imobiliária, aproximando-nos bastante do sistema cadastral germânico, considerado o mais perfeito por todos os especialistas na matéria.

Outrossim, a matrícula (fólio real), se distingue de outras em países irmãos, porquanto a

brasileira mantém todos os requisitos anteriores. Um autêntico curriculum vitae da propriedade imobiliária. O inconveniente está em que ela só foi instituída a partir de 01.01.1976, trasladando-se os

atos existentes anteriormente (transcrições e inscrições). Não houve obrigação legal de todos os interessados de trasladar para o novo sistema.

Assim temos propriedades tituladas sob a égide da transcrição, cujos livros obsoletos e

manuscritos remanescem e são manuseados, e temos propriedades já lançadas em matrículas abertas sob os auspícios da nova lei, valendo-se dos dados existentes.

Diferentemente é a sistemática adotada no Georreferenciamento que tem prazo final/fatal

até 2011, para que os proprietários regularizem seus imóveis. Com efeito, a Física e a Mecânica revogaram a Geografia; o fax revogou a telegrafia e os

correios; a informática revogou a máquina de escrever e outros hábitos. A mídia acirrou as tendências sociais.

Há que se repensar rapidamente em um sistema registral moderno e principalmente

abrangente. Daí, a instituição dos sistemas de registros eletrônicos. Sistema Brasileiro Há divergência entre os autores sobre nosso sistema ter adotado o romano ou o

germânico. Consenso entre todos os autores: Não foi adotado o sistema francês. Maria Helena Diniz – germe no sistema germânico. Orlando Gomes – sistema romano. Silvio Venosa – sistema germânico. Silvio Rodrigues – sistema romano. Darcy Bessone – inspirado no sistema germânico. Afranio de Carvalho – sistema romano, ou mesmo um sistema brasileiro (mais aceita hoje

junto aos tribunais de justiça). Sistema eclético – combina o título com o modo de adquirir. Substitui a tradição pela publicidade registral. Antes da publicidade, o ato constitui mera obrigação entre as partes. Levado o título ao R.I. haverá mutação jurídica-real, transferindo a propriedade, ou o

direito real na pessoa do adquirente, credor, etc., e ao mesmo tempo tornando o direito oponível a terceiros.

Classificação A aquisição pode ser: A) Originária B) Derivada Aquisição originária Conceito: Quando se adquire o bem, sem que este tenha sido transferido por alguém. (v.g: usucapião).

Características: - Não há transmissão - Desvinculação do titular anterior - Incorpora-se no patrimônio do adquirente sem vícios. Aquisição originária Tipos: usucapião acessão Alguns autores ainda admitem a ocupação e o título expedido pelo Estado. Aquisição Derivada Conceito: Dá-se quando houver a transmissibilidade a título singular ou universal do

domínio por ato inter vivos ou causa mortis respectivamente. Características: Carrega os vícios anteriores Há relação jurídica com os antecessores Da Aquisição pelo Registro do Título Art. 1.245 do Código Civil. No Brasil para ser proprietário de um imóvel é necessário o binômio: Título + Modo Da Aquisição pelo Registro do Título Arts. 1.245 e ss do CC. Um dos meios de aquisição da propriedade imobiliária no Brasil. Negócios jurídicos: CV, doação, dação, transação. Feito no Serviço de Registro Imobiliário da situação do imóvel. Se o imóvel estiver situado em várias comarcas ou circunscrições, far-se-á em todas elas. Qualquer interessado pode fazê-lo; É ato unilateral – sem prazo para realização; Tipos de registros: a) Constitutivo; b) Declarativo; Sistemas de Publicidade ESPECÍFICOS: Constitutivo - Ex.: hipoteca e compra e venda de um bem imóvel; Declarativo - Ex.: usucapião (exceção no Registro de Imóveis). PRECÁRIOS ou RESIDUAIS: quando não há um registro específico-ativo. Ex.: carteira de

trabalho (Registro de Títulos e Documentos). FINALIDADE Dar publicidade aos negócios jurídicos ali registrados, a fim de garantir a segurança,

autenticidade, publicidade e eficácia dos atos jurídicos.

ÁREAS

NOTARIAL

E

REGISTRAL

ÁREA

NOTARIAL

ÁREA

REGISTRAL

TABELIONATO

DE

PROTESTO

TABELIONATO

DE

NOTAS

REGISTRO

CIVIL

DE

PESSOAS NATURAIS

REGISTRO

CIVIL

DE

PESSOAS JURÍDICAS

REGISTRO

DE

TÍTULOS E DOCUMENTOS

REGISTRO

DE

IMÓVEIS

ATO NOTARIAL X ATO REGISTRAL Receptor da vontade (ser imparcial em relação às partes); Saneia o negócio jurídico; Conserva o documento; Prova o negócio jurídico; Autentica a assinatura. Conserva o documento; Prova um direito; Gera publicidade (ficção do conhecimento); Integra o ato jurídico; Autentica a data. Segurança Jurídica do Sistema

O Sistema Registral Brasileiro admitiu a presunção RELATIVA (juris tantum) de verdade ao

ato registral, o qual, até prova em contrário, atribui eficácia jurídica e validade perante terceiros (art. 252, da Lei 6.015/73 e arts. 1.245 e segs., do CC).

O SISTEMA REGISTRAL E NOTARIAL NESTE SÉCULO Percebe-se que as legislações deste novo século ressaltam a importância da Atividade

Registral e Notarial, bem assim, a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador e do Notário, consagrando a independência (Lei nº 8.935/94) e a autonomia funcional (Lei nº 10.931/04, Lei n°11.441/07, Lei n° 11.481/07 e Lei n° 11.977/09, alterada pela Lei nº 12.424/2011) destes profissionais.

Essa valorização foi complementada, recentemente, com a reforma do Código de Processo

Civil (Leis ns.11.382/06 e 11.419/06) e a promulgação da Lei n°11.481/07, que trata da Regularização Fundiária para Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), as quais acentuaram a necessidade de diálogo entre os registradores/notários com o Poder Judiciário, na busca de assegurar a efetividade da justiça.

A MP 459/2009 foi convertida na Lei 11.977/09, alterada pela Lei nº 12.424/2011, a qual

acentuou a necessidade de diálogo entre os registradores/notários, operadores do Direito e Entes com o Poder Judiciário, na busca de assegurar a efetividade da justiça.

ESPÉCIES DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Espécies LOTEAMENTOS: Comum; Fechado. DESMEMBRAMENTO FRACIONAMENTO/DESDOBRO CONDOMÍNIOS: Geral (entre duas ou mais pessoas); Edilício: De Casas; De Apartamentos; De Lotes, de livre construção. Espécies APART-HOTEL OU SERVIÇO DE APARTAMENTO; FLAT SERVICE OU RESIDENCE SERVICE; PROPRIEDADE TEMPORÁRIA OU TIME-SHARING.

LOTEAMENTO COMUM LEGISLAÇÃO: Lei nº 6.766/79. O proprietário de uma área in natura resolve parcelar o imóvel, gerando várias outras

áreas, seja de natureza particular (lotes, reservas técnicas etc.), seja de natureza pública (vias de circulação, área verde, área institucional etc.).

DO PARCELAMENTO DO SOLO

Formas Regulares LOTEAMENTO - Lei nº 6.766/79, alterada pela Lei nº 9.785/99 e Provimento nº 32/2006-

CGJ/RS (Consolidação Normativa Notarial e Registral); DESMEMBRAMENTO - Lei nº 6.766/79 , alterada pela Lei nº 9.785/99 e Provimento nº

32/2006-CGJ/RS (Consolidação Normativa Notarial e Registral); FRACIONAMENTO/DESDOBRO - Provimento nº 32/2006-CGJ/RS (Consolidação Normativa

Notarial e Registral). 1. DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

(Lei nº 6.766/79)

1.1. DO LOTEAMENTO ART. 2º, §1º - É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de

novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes.

1.2. DO DESMEMBRAMENTO ART. 2º, §2 - É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com

aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

OBS.: Cuidar que a maioria dos códigos apresentam imprecisão de redação nos

parágrafos, pois, segundo o texto atualizado do site da Presidência da República, o §2º, do art. 2º, da Lei nº 6.766/79 ainda está em vigor.

PARTICULARIDADES DO LOTEAMENTO/DESMEMBRAMENTO

ART. 4º. Estabelece os requisitos urbanísticos para o loteamento. ARTS. 6º e 10. Referem-se aos projetos de loteamento e de desmembramento,

respectivamente. ART. 12. Trata da aprovação dos projetos de loteamento e desmembramento.

ART. 18. Trata do prazo e de toda a documentação exigida para proceder ao registro do loteamento / desmembramento.

“Art. 22. ............ Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o

Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio.” (NR) – acrescentado pela Lei 12.424/2011

ART. 26. Estabelece os requisitos dos contratos de compromisso de compra e venda,

cessão e de promessa de cessão. ART. 37. Disposições Gerais. ART. 50. Disposições Penais. ARTS. 53 e 53-A. Disposições Finais. PROBLEMÁTICA:

A problemática enfrentada pelos operadores do direito no que tange às espécies de

empreendimentos, combinado com a regularização fundiária de imóveis URBANOS e RURAIS no Brasil, num primeiro momento, é a inação por parte da Administração Pública Municipal em elaborar um Plano Diretor de acordo com o Estatuto da Cidade, aliada a passividade do legislador em regrar as situações fáticas irregulares que se proliferam em todo o País.

LOTEAMENTO FECHADO

Loteamento - Conceito Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com

abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

(artigo 2°, §1° da Lei n. 6.766/79) Loteamento Fechado LEGISLAÇÃO: Lei nº 6.766/79 e artigo 7º do Decreto-lei nº 271/67. Já há algum tempo passou a existir no Brasil e figura do loteamento fechado, no qual o

projeto apresentado ao Município e os documentos levados ao Registro de Imóveis obedecem aos ditames da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79). É tratado, no primeiro momento, como um loteamento comum.

CARACTERÍSTICAS DO LOTEAMENTO FECHADO O Município autoriza o loteamento e posteriormente, o loteador restringe o uso do bem

público pela comunidade (ruas, praças,etc.); O Município permite o cercamento/fechamento do perímetro urbano; Com instalação de portarias, cancelas, vigias etc; POLÊMICA O fechamento de Loteamento: Ato ilegalausência de prévia desafetação? OU Instrumento do exercício do Direito Fundamental de Segurança? CONDOMÍNIOS

Espécies CONDOMÍNIOS: Geral (entre duas ou mais pessoas); Edilício: De Casas; De Apartamentos; De Lotes, de livre construção. Condomínio Geral

LEGISLAÇÃO: Artigos 1.314 e seguintes do Código Civil (mais de um proprietário de uma mesma coisa). Condomínio Edilício ESPÉCIES E LEGISLAÇÕES: De Casas (Lei nº 4.591/64, especialmente o artigo 8º, letra “a” e arts. 1.331 e seguintes

do Código Civil); De Apartamentos (Lei nº 4.591/64, especialmente o artigo 8º, letra “b” e arts. 1.331 e

seguintes do Código Civil); De Lotes, de livre construção (artigo 8º da Lei nº 4.591/64 c/c artigo 3º do Decreto-lei nº

271/67). CONDOMÍNIO HORIZONTAL

DE LOTES Direito Urbanístico e seu fundamento jurídico O cumprimento da função social da propriedade urbana está condicionado ao atendimento

das especificações do plano diretor (artigo 182,§ 2°)

Art. 182. ... § 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências

fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. Direito Urbanístico e seu fundamento jurídico O Estatuto da Cidade assim prescreve: Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de

desenvolvimento e expansão urbana. § 1o O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o

plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas.

§ 2o O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo. Conceito Empreendimento imobiliário, no qual o adquirente possui: a propriedade individual do lote (unidade autônoma), constrói a sua casa, constituindo

uma unidade, edificada, respeitando a convenção e as limitações existentes nas leis municipais;

uma fração ideal que incidirá sobre as áreas comuns, consistentes nas vias internas,

guaritas e clubes esportivos. A fração ideal é calculada sobre o lote (uunniiddaaddee aauuttôônnoommaa) e não sobre área construída.

Regularização Fundiária (Leis nºs 11.481/2007 e 11.977/2009)

Aspectos registrais da regularização fundiária. Demarcação Urbanística e conversão da legitimação de posse em propriedade pela usucapião administrativa

SUMÁRIO 1. Problemática urbana, propriedade e sistema registral 2. Função social da propriedade e direito à moradia 3. O papel do registrador de imóveis na regularização fundiária urbana 4. A regularização fundiária de assentamentos urbanos de acordo com a Lei 11.977/2009 5. Aspectos técnicos e suas implicações práticas no registro de imóveis para a realização

da regularização fundiária da lei nº 11.977/2009 6. Projeto MORE LEGAL IV

- 1 - PROBLEMÁTICA URBANA, PROPRIEDADE E SISTEMA REGISTRAL Origem do problema População (1900): 17.438.434 habitantes - 10% urbana; - 90% rural. População (2001): 169.799.170 habitantes - 81% urbana; - 19% rural. CAUSA: ÊXODO RURAL População (2010): em torno de 195.000.000 habitantes - 82% urbana; - 18% rural. Conseqüências do problema A expansão desordenada das cidades gerou situações clandestinas e irregulares nas

propriedades, dando origem ao surgimento de favelas, cortiços, ocupações e à degradação da paisagem urbana, dentre outras graves conseqüências.

Agravamento da situação A população favelada no Brasil aumentou 42% nos últimos 18 anos e alcança quase 7

milhões de pessoas, segundo análise do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) com base no Levantamento Nacional por Amostra de Domicílios, do IBGE, de 2007 (disponível no sítio http://www.centrovivo.org/node/1008).

Estima-se que hoje, no Brasil, 35% da população urbana mora em locais inadequados e

existe uma carência de mais de 2,5 milhões de domicílios. A questão da propriedade A Propriedade é, historicamente, um dos direitos mais fortemente tutelados pela

sociedade humana. De certo modo, ampara-se a propriedade quase tanto quanto a vida, quando lhe

oportuniza o exercício da reivindicatória, que é a legítima defesa exercida pelo proprietário contra todos aqueles que violam ou atentam contra seu direito.

A propriedade na Constituição Dessa forma, o direito de propriedade no Brasil, dada a sua relevância social, não poderia

deixar de ser reconhecido constitucionalmente. Assim, foi elevado à condição de garantia fundamental, nos termos do inciso XXII do

artigo 5º da Constituição de 1988. Propriedade formal e informal Entretanto pergunta-se: Qual é a modalidade de propriedade protegida pela Constituição? A propriedade formal ou a informal?

Regularização da propriedade informal Assim, destaca-se a importância dos instrumentos de regularização fundiária como meio

de prevenir e resolver os aspectos sociais envolvendo a propriedade informal. Regularização e Direito Registral Neste contexto, para que se possa regularizar a propriedade informal, necessário se faz

conhecer alguns aspectos do Direito Registral Imobiliário. - 2 - FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DIREITO À MORADIA

A propriedade e sua função social O direito de propriedade no Brasil é reconhecido como garantia constitucional, nos termos

do artigo 5º, inciso XXII, porque é através dele que o indivíduo pode estabelecer sua moradia, proteger sua família e exercer a plenitude de sua personalidade.

Assim, a Constituição também exige que a propriedade atenda à sua função social (inciso

XXIII). Realizando a função social Como nem todas as pessoas podem adquirir sua casa, a Lei está procurando resgatar a

igualdade material, dando maior equilíbrio no contexto da sociedade, através da criação de mecanismos que reduzam as desigualdades sociais e econômicas da população e propiciem o acesso de todos à propriedade imobiliária.

A regularização fundiária, a usucapião administrativa e as isenções de emolumentos para a

regularização da propriedade imóvel, são alguns dos mecanismos legais já existentes. O Direito à Moradia A Constituição de 1988 também elevou o direito à moradia a direito constitucional

fundamental. O art. 6º de nossa Lei Fundamental proclama a moradia como direito social e os artigos

183 e 191 garantem a usucapião urbana e rural, fundadas na posse para fins de moradia. Entretanto, somente na atualidade têm surgido, no plano legal, dispositivos que

possibilitam a plena realização desse direito constitucional, como é o caso das Leis nºs 10.257/2001, 11.481/2007, 11.888/2008, 11.977/2009, dentre outras, que estão promovendo uma verdadeira revolução no âmbito social.

Propriedade e titulação Tradicionalmente, em nosso Direito, a propriedade imóvel é constituída de maneira formal,

através da apresentação do título hábil ao Registro de Imóveis. Se não há um título não há condições jurídicas de constituir a propriedade. Quando falta o

título há apenas posse sobre o imóvel (propriedade informal).

DA POSSE À PROPRIEDADE A formação do título de propriedade com fundamento na posse prolongada, era realizada,

tradicionalmente, no Brasil, somente através do processo judicial de usucapião. Com o advento da Lei nº 11.977/2009, surgiu a possibilidade de aquisição da propriedade

imobiliária (com a formação do respectivo título), em razão da posse prolongada, através da usucapião administrativa, depois de realizado o processo de regularização fundiária

Da importância da Propriedade De acordo com o art. 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar

e dispor da coisa, além do direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1º - O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades

econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL DE ACORDO COM A LEI Nº 11.481, DE 31 DE MAIO DE 2007 DISPÔS SOBRE A DEMARCAÇÃO DE TERRAS PÚBLICAS DEVOLUTAS PARA

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL PERTENCENTES: À UNIÃO AOS ESTADOS AO DISTRITO FEDERAL AOS MUNICÍPIOS Artigos 18-A e 22. CRIOU O AUTO DE DEMARCAÇÃO DE ÁREAS Extensão das normas aos estados e municípios A Lei n° 11.481/2007, em seu art. 22, estabeleceu que os Estados, o Distrito Federal e os

Municípios nas Regularizações Fundiárias de Interesse Social promovidas nos imóveis de sua propriedade poderão aplicar, no couber, as disposições do Decreto–Lei n° 9.760, de 5 de setembro de 1946 (artigos 18-B a 18-F).

Requisitos Área a regularizar situada em uma ZEIS; Nela devem residir famílias com renda mensal inferior a 5 salários-mínimos; Os beneficiados não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Abrange imóveis públicos Urbanos/Rurais

1° PASSO: AUTO DE DEMARCAÇÃO

Competência: Secretaria do Patrimônio da União/Estado/Distrito Federal/Município. OBJETIVOS: Apontar qual é a área objeto de regularização pela União Atenção - Esse Auto de Demarcação não confere o domínio da área para a

União/Estado/Distrito Federal/Município, somente após o registro no RI. Certidão da Secretaria da .... de que a área lhe pertence.

1° PASSO:

AUTO DE DEMARCAÇÃO Documentação: planta e memorial descritivo da área a regularizar; planta de sobreposição da área demarcada; certidão da matrícula ou da transcrição da área a regularizar; certidão da Secretaria do Patrimônio da União – SPU e/ou ...., indicando o Registro

Imobiliário Patrimonial - RIP e o responsável pelo imóvel; planta de demarcação da linha preamar média (LPM) para terrenos de marinha Agente

Regulador é a União planta da linha média de enchentes ordinárias (LMEO), para terrenos marginais a rios

federais==> Agente Regulador é a União OBS: As plantas e memoriais devem ser assinadas por profissional com prova do CREA.

2° PASSO:

REGISTRO DE IMÓVEIS Prenotado e autuado o pedido de registro da demarcação no Registro de Imóveis. o Oficial, no prazo de 30 dias, procederá às buscas verificando a existência de matrículas

ou transcrições relativas à área a ser regularizada. Examinará os documentos apresentados, realizando Nota Devolutiva, no caso de haver

exigências a serem satisfeitas, em uma única vez.

1ª OPÇÃO: NÃO TEM MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO.

Inexistindo matrícula ou transcrição e estando a documentação em ordem, o RI abrirá matrícula do imóvel em nome da União, registrando o auto de demarcação.

2ª OPÇÃO:

COM MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO

Havendo registro anterior, o RI notificará pessoalmente o titular do domínio; Se não for encontrado, será certificado pelo Registrador e este promoverá a notificação

por edital, bem como a notificação dos confinantes, ocupantes e demais interessados, cujas publicações correrão a expensas da União.

Serão procedidas 2 publicações no prazo de 30 dias.

2ª OPÇÃO: COM MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO

NOTIFIÇAÇÃO DO

TITULAR

EDITAL 2x

no prazo de 30 dias Cópia dos exemplares

Para o Oficial do RI

ENCONTRADA

PRAZO DE 15 DIAS PARA IMPUGNAÇÃO

NÃO

HAVENDO IMPUGNAÇÃO

HAVENDO IMPUGNAÇÃO

ABERTURA DE MATRÍCULA

E CANCELAMENTO

DO REGISTRO ANTERIOR

A UNIÃO PODERÁ

REALIZAR UM ACORDO

•Não realizado

•Juízo Competente

2ª OPÇÃO: COM MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO

Decorrido o prazo de 15 dias, após a última publicação sem que haja impugnação (presume-se anuência), o RI abre matrícula em nome da União/Estado/Distrito Federal/Município e registra o auto de demarcação.

Cancelando, ex oficio, o registro anterior ou qualquer direito real, em virtude da nova

abertura e procede às necessárias averbações junto aos registros anteriores, se for o caso. Havendo impugnação, o RI dará ciência à União/Estado/Distrito Federal/Município, que

tentará acordo com o impugnante. Não havendo acordo, remete-se a questão ao juízo competente da Justiça Federal, quando

a regularização é promovida pela União e pelo Distrito Federal, ou à Justiça Estadual – juízo dos registros públicos – quando promovida pelo Estado ou Município.

MODELO DE MATRÍCULA E DE REGISTRO MATRÍCULA NÚMERO 100 IMÓVEL – TERRENO URBANO sob número.... (DESCRIÇÃO COMPLETA, georreferenciada, preferencialmente) QUARTEIRÃO – O quarteirão é formado pelas ruas: ... PROPRIETÁRIO – A UNIÃO/ESTADO/DISTRITO FEDERAL/MUNICÍPIO, pessoa jurídica de direito público

interno, representado por...., membro da Secretaria do Patrimônio da União/Estado/Município.......... MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DO PROCESSO DE DEMARCAÇÃO DE ACORDO COM A LEI 11.481/07, por

não ter sido localizado proprietário e registro anterior. Localidade, ..../..../...... Registrador/Substituto:_________________.

________________________________________________________________________ R-1/100 (R-um/cem), em ..../...../......... DEMARCAÇÃO – Nos termos do auto de demarcação devidamente assinado pelo Secretário do Patrimônio da

União (ou outro órgão) extraído dos Autos do Processo Administrativo de número ..., instruído com a Certidão de número ..., passada pela Secretaria do Patrimônio da União ou ... em ..., procedo a este registro para ficar constando que o imóvel objeto desta matrícula foi demarcado como sendo de propriedade da UNIÃO/ESTADO/DISTRITO FEDERAL/MUNICÍPIO, o qual encontra-se situado em uma Zona Especial de Interesse Social – ZEIS, tendo sido regularizado na forma e nos termos do Decreto-Lei n° 9.760/1946, alterado pela Lei n° 11.481/07.

PROTOCOLO - Título apontado sob o número ...., em ...../ ..../......- Localidade, ...../...../......- Registrador/Substituto:__________________.

- 3 - O PAPEL DO REGISTRADOR DE IMÓVEIS NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

URBANA O Registrador na equipe de regularização É interessante a inclusão de um Registrador Imobiliário já por ocasião da composição da

equipe inter-disciplinar que executará o projeto de regularização, a fim de evitar a inaptidão dos títulos apresentados ao Oficial Imobiliário competente.

Essa é uma atividade preventiva que ajudará a evitar muitos retrabalhos no processo de

regularização fundiária.

A importância da participação do Registrador A compreensão da situação jurídica da área a ser regularizada, verificável através da

MATRÍCULA IMOBILIÁRIA e sua comparação com a realidade é fundamental para determinar o correto instrumento a ser aplicável.

Além disso, o Registrador Imobiliário poderá auxiliar os que o procuram, INDICANDO O

CAMINHO MAIS EFICIENTE, como por exemplo: Regularização de uma área particular ZEIS, desapropriação para fins de interesse social,

desapropriação para fins de loteamentos populares, usucapião coletiva, usucapião administrativa, regularização do parcelamento.

Regularização de área pública� Concessão de direito à moradia, instituição de ZEIS. Neste passo, constata-se que a participação inicial do Registrador Imobiliário desdobra-se

em duas funções principais: A primeira como garantidor da segurança jurídica, conservando na matrícula e informando

através de Certidões a situação jurídica do bem, objeto da regularização. A segunda como profissional do direito que indica as partes interessadas o caminho a ser

seguido, conforme a norma legal. Posteriormente, o Registrador poderá auxiliar na elaboração do projeto previsto no artigo

51 da Lei nº 11.977/2009, caso este seja obrigatório. PRINCIPAIS OPERADORES DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA Poder Público Municipal Poder Judiciário/MP Registrador/Notário Construção de um Estado democrático de direito: Plenitude do exercício da cidadania; Dignidade da Pessoa Humana (arts. 1º, III e 170, CF). Política Urbana Consistente (lei nº 10.257/01): Criação de Mecanismos Jurídicos; Ordenação e Controle do Uso do Solo. Sistema Registral Eficaz: Participação dos Registradores e Notários no processo de regularização; Agilidade nos Procedimentos de Retificação de registro; Isenção de Custas e Emolumentos nos casos de regularização fundiária de interesse social,

reconhecida pela administração pública.

Regularização Fundiária como implementar Por iniciativa do Centro de Apoio Operacional da Ordem Urbanística e Questões Fundiárias,

do Ministério Público do Rio Grande do Sul, em parceria com agentes envolvidos na regularização, como por exemplo, o Município (Procuradoria) de Porto Alegre, o Colégio Registral do Rio Grande do Sul, o Poder Judiciário..., está no prelo um importante trabalho sobre à Regularização Fundiária, que visa estimular o interesse dos Poderes Públicos responsáveis pelo direito à moradia.

A Regularização Fundiária inserida na ordem constitucional:

Regularizar, Produzir e Fiscalizar O trabalho acima intitulado, de autoria da Dra. Vanêsca Buzelato Prestes, Procuradora do

Município de Porto Alegre, traz o tripé fundamental para que a regularização alcance seu objetivo, e está inserido na cartilha que será publicada em breve.

Neste contexto, destaca a autora que: “Muitas são as motivações apontadas para

introduzir a regularização fundiária como tarefa do Estado, a saber: (a) já estão consolidadas pelo tempo; (b) historicamente, as cidades não se preocuparam com espaços regulares para habitações

populares; (c) por um longo tempo as políticas públicas de financiamento habitacional foram

insuficientes para dar conta da necessidade mínima de produção habitacional regular para grande camada da população; ...

(d) há direitos consagrados indicando a permanência das pessoas de forma regular nos locais habitados (princípio da segurança da posse presente na Agenda da ONU denominada Habitat, da qual o Brasil é signatário);

(e) por um longo tempo, a legislação não reconhecia a possibilidade de atuar com padrões diferenciados para aqueles que precisam de tutela.”

As vantagens da regularização

O direito à moradia pressupõe de um lado regularizar e de outro produzir habitação popular regular para evitar a irregularidade

Antes Depois Vila dos Papeleiros – Inquérito Civil n.º 80/2006. Imagens fornecidas pela Promotoria de Justiça de Habitação e Defesa da Ordem Urbanística de Porto Alegre/RS.

- 4 - DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS DE ACORDO COM A LEI Nº 11.977/2009, ALTERADA PELA LEI Nº 12.424/2011

A idéia de regularização fundiária O conceito de Regularização Fundiária deve ser entendido como o PROCEDIMENTO DE

TRANSFORMAÇÃO SOCIAL-JURÍDICO-ECONÔMICO, mediante a intervenção do Poder Público na propriedade privada ou pública em decorrência de evidente interesse social, a fim de legalizar a permanência de possuidores em áreas urbanas ocupadas em desconformidade com a lei, de forma a promover o direito social à moradia, à função social da propriedade e da cidade.

O espaço urbano O espaço urbano é constituído por uma paisagem fragmentada: de um lado, temos áreas formadas por empreendimentos vultosos, de grande infra-

estrutura (Cidade Formal); de outro, temos regiões que se caracterizam por aglomerados de pessoas (Cidade Informal

- Favela). Usucapião Administrativa A usucapião administrativa, instituto recente no ordenamento jurídico brasileiro, só pode

ser operada, entretanto, no âmbito do processo de regularização fundiária de interesse social, disciplinado pela Lei n° 11.977/2009, alterada pela Lei nº 12.424/2011.

A Regularização Fundiária e o PMCMV A Lei 11.977 instituiu, não só a regularização fundiária, mas também o Programa Minha

Casa Minha Vida (PMCMV), do Governo Federal, que se destina ao custeio de moradia à população de baixa renda.

Conceito de Regularização Fundiária (Art. 46 da Lei n° 11.977/2009) A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas,

ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Fixação do conceito A regularização fundiária é um processo preocupado em transformar terra urbana em terra

urbanizada. Não basta ocupar o meio urbano, mas sim ordenar e dar infraestrutura a essa ocupação territorial.

A desapropriação poderá ser utilizada como medida complementar necessária ao processo

de urbanização para a integração de assentamentos irregulares à estrutura das cidades (abertura de ruas, obras de infraestrutura, etc.)

Pressuposto da regularização fundiária O pressuposto para a realização do processo de regularização fundiária de interesse social

é a existência de assentamentos irregulares (sem título de propriedade) ocupados por população de baixa renda e que o Poder Público tenha interesse em regularizar, ainda que sejam outros os legitimados a darem início ao processo (ver art. 50).

Regularização O procedimento de regularização deverá ter como alvo, desde sua instalação, o acesso de

um título hábil ao Fólio Real. Desta forma, os interessados devem se ater aos princípios registrais previstos na Lei dos Registros Públicos.

Em decorrência de diversos fatores como o êxodo rural e a burocratização da legislação,

iniciados no Brasil na década de 60, originou-se o que conhecemos por propriedades informais, cujo caráter nega ao seu titular um título causal que lhe assegure plenos direitos, mitigando as garantias e prerrogativas decorrentes do domínio regular.

Embora tais legislações apresentem benefícios, elas contribuíram para ocasionar

irregularidades nos registros (matrículas com inúmeros registros de partes ideais etc.) e para afastar dos Serviços de Registros de Imóveis proprietários interessados em parcelar seus imóveis. Viu-se, com isso, que o Direito não disciplinou corretamente o Fato Social.

CONCEITO DE “SITUAÇÃO CONSOLIDADA” Considera-se situação consolidada aquela em que o prazo de ocupação da área, a natureza

das edificações existentes, a localização das vias de circulação ou comunicação, os equipamentos públicos disponíveis, urbanos ou comunitários, dentre outras situações peculiares, indique a irreversibilidade da posse titulada que induza ao domínio.

Para a confirmação de situação jurídica consolidada será valorado qualquer documento

proveniente do poder público. Novo Conceito de Situação Consolidada Lei n° 11.977, de 7 de julho de 2009 que estabelece no artigo 47 o seguinte: Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos, consideram-se: I – ... II – área urbana consolidada: parcela da área urbana com densidade demográfica superior

a 50 (cinqüenta) habitantes por hectare e malha viária implantada e que tenha, no mínimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados:

a) drenagem de águas pluviais urbanas; b) esgotamento sanitário; c) abastecimento de água potável; d) distribuição de energia elétrica; ou e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos;

Exemplos de Situações Consolidadas/Irreversíveis

Novos Instrumentos de Regularização no Século XXI Novos Instrumentos em prol do Direito à Moradia A regularização fundiária: Lei 11.481/07; Lei 11.977/09-PMCMV; Usucapião Extrajudicial; Lei 12.424/2011. Decreto nº 7.499/2011. A Regularização Fundiária e o PMCMV A Lei 11.977 instituiu, não só a regularização fundiária, mas também o Programa Minha

Casa Minha Vida (PMCMV), que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais, requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (Lei 12.424/2011).

-Ver DECRETO Nº 7.499, DE 16 DE JUNHO DE 2011 que Regulamenta dispositivos da Lei no 11.977/09.

Assim, a regularização fundiária está ligada a esse Programa porque viabiliza a titulação da

propriedade imobiliária à população pobre do país e isso vai possibilitar que sejam destinados recursos financeiros à construção de moradias nos terrenos regularizados, pois o alto custo da terra urbana é um dos grandes limitadores das ações do PMCMV.

Beneficiários do PMCMV (Lei nº 12.424, de 2011) Art. 3o Para a indicação dos beneficiários do PMCMV, deverão ser observados os seguintes

requisitos: I - comprovação de que o interessado integra família com renda mensal de até R$

4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais); II - faixas de renda definidas pelo Poder Executivo federal para cada uma das modalidades

de operações; III - prioridade de atendimento às famílias residentes em áreas de risco ou insalubres ou

que tenham sido desabrigadas; IV - prioridade de atendimento às famílias com mulheres responsáveis pela unidade

familiar; e V - prioridade de atendimento às famílias de que façam parte pessoas com deficiência. Lei nº 11.977/2009, alterada pela Lei nº 12.424, de 16 junho de 2011 De acordo com o artigo 1º, parágrafo único, da Lei nº 11.977, considera-se: I - grupo familiar: unidade nuclear composta por um ou mais indivíduos que contribuem

para o seu rendimento ou têm suas despesas por ela atendidas e abrange todas as espécies reconhecidas pelo ordenamento jurídico brasileiro, incluindo-se nestas a família unipessoal;

(Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) II - imóvel novo: unidade habitacional com até 180 (cento e oitenta) dias de “habite-se”,

ou documento equivalente, expedido pelo órgão público municipal competente ou, nos casos de prazo superior, que não tenha sido habitada ou alienada; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Retomando:

Conceito de Regularização Fundiária (Art. 46 da Lei n° 11.977/2009)

A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas,

ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Conceito de Regularização Fundiária (Art. 46 da Lei n° 11.977/2009) Em poucas palavras: a regularização fundiária é um processo para transformar terra

urbana em terra urbanizada. A desapropriação poderá ser utilizada como medida complementar necessária ao processo

de urbanização para a integração de assentamentos irregulares à estrutura das cidades (abertura de ruas, espaços necessários às obras de infaestrutura, etc.)

Abrangência (Art. 47, VI) A regularização fundiária de interesse social prevista pela Lei n° 11.977, de 07.07.2009,

aplica-se a assentamentos irregulares, assim consideradas as ocupações inseridas em parcelamentos informais ou irregulares, localizadas em áreas urbanas públicas ou privadas, predominantemente utilizadas para fins de moradia .

Espécies (Art. 47, incisos VII e VIII) A Regularização Fundiária pode ser de duas espécies: De interesse social: regularização de assentamentos irregulares ocupados,

predominantemente, por população de baixa renda, nos casos: a) em que a área esteja ocupada, de forma mansa e pacífica, há, pelo menos, 5 (cinco)

anos (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) b) de imóveis situados em ZEIS; ou c) de áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios declaradas de

interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social; De interesse específico: regularização fundiária na qual não está caracterizado o interesse

social nos termos acima.

Ocupações de baixa renda Assim, para que seja possível a regularização fundiária de interesse social, na área a

regularizar devem predominar ocupações pertencentes a pessoas de baixa renda, o que não significa que nesse procedimento possam ser regularizados lotes de extensão superior a 250m2 (característicos da moradia de pessoas de baixa renda), salvo se destinados à usucapião coletiva nos termos do art. 10 do Estatuto da Cidade.

Novidade da MP nº 514/2010 (Art. 47, inciso IX e §§)

CONVERTIDA NA LEI Nº 12.424 DE 16 DE JUNHO DE 2011 IX - etapas da regularização fundiária: medidas jurídicas, urbanísticas e ambientais

mencionadas no art. 46 desta Lei, que envolvam a integralidade ou trechos do assentamento irregular objeto de regularização. Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011

§ 1o A demarcação urbanística e a legitimação de posse de que tratam os incisos III e IV

deste artigo não implicam a alteração de domínio dos bens imóveis sobre os quais incidirem, o que somente se processará com a conversão da legitimação de posse em propriedade, nos termos do art. 60 desta Lei. Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011

§ 2o Sem prejuízo de outros meios de prova, o prazo de que trata a alínea a do inciso VII

poderá ser demonstrado por meio de fotos aéreas da ocupação ao longo do tempo exigido. Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011

Legitimação (Art. 50) Estão legitimados a promover regularização fundiária: a União; os Estados e o Distrito Federal; os Municípios; os beneficiários, individual ou coletivamente; cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais e

OSCIPs, outras associações civis com finalidade ligada a desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.

Parágrafo único. Os legitimados previstos no caput poderão promover todos os atos

necessários à regularização fundiária, inclusive os atos de registro. (Incluído pela Lei 12.424/2011)

Projeto de Regularização Fundiária (Art. 51, incisos I a V) O Projeto deverá definir, no mínimo, os seguintes elementos: I - As áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações a

relocar; II - As vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas

destinadas a uso público;

III - As medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e

ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais previstas em lei;

IV - As condições para promover a segurança da população em situações de risco,

considerado o disposto no parágrafo único do art. 3º da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979; e (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

V - As medidas previstas para adequação da infraestrutura básica. Redução do percentual de áreas (Art. 52) Na regularização fundiária de assentamentos consolidados anteriormente à publicação

desta Lei, o Município poderá autorizar a redução do percentual de áreas destinadas ao uso público e da área mínima dos lotes definidos na legislação de parcelamento do solo urbano

Prévia aprovação do projeto (Art. 53) A regularização fundiária depende de prévia análise e aprovação, pelo Município, de um

projeto de regularização. (art.51) § 1º A aprovação municipal prevista no caput corresponde ao licenciamento urbanístico do

projeto de regularização fundiária de interesse social, bem como ao licenciamento ambiental, se o Município tiver conselho de meio ambiente e órgão ambiental capacitado. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2º Para efeito do disposto no § 1o, considera-se órgão ambiental capacitado o órgão

municipal que possua em seus quadros ou à sua disposição profissionais com atribuição para análise do projeto e decisão sobre o licenciamento ambiental. (Incluído único pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 3º No caso de o projeto abranger área de Unidade de Conservação de Uso Sustentável

que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000, admita a regularização, será exigida também anuência do órgão gestor da unidade. (Incluído único pela Lei nº 12.424, de 2011)

O Projeto de Regularização Fundiária de Interesse Social (Art. 54) O projeto deverá: Considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros

urbanísticos e ambientais específicos; Identificar os lotes; Identificar as vias de circulação; Identificar as áreas destinadas a uso público. Áreas de Preservação ( Art. 54, § 1°) O Município poderá, por decisão motivada, admitir a regularização fundiária de interesse

social em Áreas de Preservação Permanente, ocupadas até 31 de dezembro de 2007 e inseridas em área urbana consolidada, desde que estudo técnico comprove que esta

intervenção implica a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação irregular anterior.

Como se vê, além do Projeto, deverá ser exigido LAUDO TÉCNICO do profissional

habilitado. Áreas de Preservação ( Art. 54, § 3°)

A regularização fundiária de interesse social em áreas de preservação permanente poderá

ser admitida pelos Estados, na forma estabelecida nos §§ 1o e 2o deste artigo, na hipótese de o Município não ser competente para o licenciamento ambiental correspondente, mantida a exigência de licenciamento urbanístico pelo Município. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Sistema Viário e Infraestrutura ( Art. 55) Na regularização fundiária de interesse social, caberá ao poder público, diretamente ou por

meio de seus concessionários ou permissionários de serviços públicos, a implantação do sistema viário e da infraestrutura básica, previstos no § 6º do art. 2º da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que promovida pelos próprios beneficiários, cooperativas habitacionais, fundações e outras organizações legitimadas.

Obras de Infraestrutura ( Art. 55) A realização de obras de implantação de infraestrutura básica e de equipamentos

comunitários pelo poder público, bem como sua manutenção, pode ser realizada mesmo antes de concluída a regularização jurídica das situações dominiais dos imóveis.

Aplicação da Legislação Apesar da previsão de que o Município é competente para legislar sobre o procedimento de

regularização fundiária em seu território (art. 49), essa legislação pode ser dispensável já que a própria Lei n° 11.977 já regula amplamente esse procedimento, tanto é assim que o parágrafo único do referido artigo dispõe que a falta da legislação municipal reguladora não impede a realização da regularização.

O alvo da regularização Ao tratarmos da regularização de imóveis, faz-se mister ressaltar que o ápice ou o alcance

da norma jurídica (Constituição Federal, Lei nº 6.766/79, Lei nº 9.785/99 e Lei nº 10.257/01) vai-se dar através do registro imobiliário.

Portanto, o procedimento de regularização deverá ter como alvo, desde sua instalação, a

formação de um título hábil ao acesso ao Fólio Real. O Procedimento da Regularização Fundiária de Interesse Social (Art. 56) De acordo com a Lei n° 11.977, o procedimento é desenvolvido a partir da lavratura de

Auto de Demarcação Urbanística pelo órgão do Poder Público interessado em realizar a regularização fundiária (União, Estado ou Município).

A Demarcação Urbanística Essa demarcação não tem o condão de proporcionar a transferência de propriedade

imobiliária. Como ato administrativo (sui generis na atualidade) apenas sinaliza a possibilidade de

aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião administrativa. Não constitui título, não adquirindo, o Poder Público, qualquer direito real em razão da

pura e simples demarcação. A Demarcação Urbanística Destina-se, esse ato, apenas ao reconhecimento do fato da posse. Também não tem natureza de ato expropriatório (desapropriação). Tem capacidade, apenas, para fundar a matrícula da área demarcada, quando esta não

possui matrícula ou transcrição anterior, dispensando ação discriminatória. MODELO DE AUTO DE DEMARCAÇÃO

AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA PARA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS

O PREFEITO MUNICIPAL DE ......................................... no uso das atribuições que lhe confere a

Lei n°. .......... de ............ de ..... (Lei Orgânica do Município) e considerando o que consta do expediente administrativo n°. ................, da Secretaria Municipal de ................................, FAZ SABER que o terreno urbano localizado no bairro....................... (ou distrito ou denominação tradicional do lugar), neste Município, com área total de ................ m2 com as seguintes características, dimensões e confrontações............ (coordenadas georreferenciadas dos vértices, se for o caso) registrada no Registro de Imóveis do Município de .................. sob a matrícula número ............. (ou transcrição), em nome de .............................................. (referir os nomes das pessoas que constam no registro (se houver registro), FOI DEMARCADO pela equipe técnica da Secretaria de ................................ deste Município, conforme planta, memorial descritivo, planta de sobreposição e certidão(ões) do Registro Imobiliário, que seguem anexos e integram o presente Auto de Demarcação para fins de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, nos termos da Lei Federal n°. 11.977, de 07 de julho de 2009, da Lei Federal n°. 10.257, de 10 de julho de 2001, da Lei Municipal n°. ........... de .... de ................ de ....... e do Decreto n°. ......................, de ...... de ..................... de ........... (referir, se existente, toda a legislação municipal que regulamentou o procedimento de regularização fundiária no Município).

Igualmente, foram NOTIFICADOS os órgãos responsáveis pela administração patrimonial dos demais

entes federados (União, Estados, Distrito Federal ou outro Município) para que se manifestassem no prazo de 30 (trinta) dias quanto às situações previstas nos incisos I, II e III do § 2º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, tendo havido as respectivas manifestações conforme documentos anexos de fl. ____ a ____.

Prefeitura Municipal de ..................... em ....de.......de .......

PREFEITO MUNICIPAL (REGISTRE-SE, PUBLIQUE-SE, ETC.)

Documentos que instruem o Auto de Demarcação (Art. 56, § 1º) O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com: I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas

medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas preferencialmente

georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, número das matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos proprietários identificados e ocorrência de situações mencionadas no inciso I do § 5o; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante do

registro de imóveis e, quando possível, com a identificação das situações mencionadas no inciso I do § 5o; e (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

III – certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada, emitida pelo registro

de imóveis, ou, diante de sua inexistência, das circunscrições imobiliárias anteriormente competentes.

Documentos que instruem o Auto de Demarcação (Art. 56, § 2º) O poder público deverá notificar os órgãos responsáveis pela administração patrimonial

dos demais entes federados, previamente ao encaminhamento do auto de demarcação urbanística ao registro de imóveis, para que se manifestem no prazo de 30 (trinta) dias quanto: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

I - à anuência ou oposição ao procedimento, na hipótese de a área a ser demarcada

abranger imóvel público; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) II - aos limites definidos no auto de demarcação urbanística, na hipótese de a área a ser

demarcada confrontar com imóvel público; e (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) III - à eventual titularidade pública da área, na hipótese de inexistência de registro

anterior ou de impossibilidade de identificação dos proprietários em razão de imprecisão dos registros existentes. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Demarcação de área pública (Art. 56, § 3º) Na ausência de manifestação no prazo de trinta (30) dias (§ 2º do artigo 56), o poder

público prosseguirá a demarcação urbanística. Demarcação Urbanística (Art. 56, § 5º e § 6º)

§ 5o O auto de demarcação urbanística poderá abranger parte ou a

totalidade de um ou mais imóveis inseridos em uma ou mais das seguintes situações: (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

I - domínio privado com proprietários não identificados, em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II - domínio privado objeto do devido registro no registro de imóveis competente, ainda que de proprietários distintos; ou (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

III - domínio público. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) Regularização em Imóveis do Patrimônio Público Assim, se o imóvel pertencer à União ou a outro ente federado, poderá haver regularização

fundiária também nesse imóvel, de acordo com o que instituiu a Lei n°. 11.481/2007 (artigos 6º e 22).

A diferença é que ao final da regularização o título recebido pelo beneficiário é de uma

concessão de uso especial para fins de moradia, que constitui direito real sobre o imóvel público regularizado – art. 1.225, XI, do Código Civil).

Demarcação Urbanística (art. 57) Encaminhado o auto de demarcação urbanística ao registro de imóveis, o oficial deverá

proceder às buscas para identificação do proprietário da área a ser regularizada e de matrículas ou transcrições que a tenham por objeto.

Pedido de averbação do auto e notificações (Art. 57 § 1º e § 2º) § 1o Realizadas as buscas, o oficial do registro de imóveis deverá notificar o proprietário e

os confrontantes da área demarcada, pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação ao oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, para, querendo, apresentarem impugnação à averbação da demarcação urbanística, no prazo de 15 (quinze) dias. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2o O poder público responsável pela regularização deverá notificar, por edital, eventuais

interessados, bem como o proprietário e os confrontantes da área demarcada, se estes não forem localizados nos endereços constantes do registro de imóveis ou naqueles fornecidos pelo poder público para notificação na forma estabelecida no § 1o. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 4o Decorrido o prazo sem impugnação, a demarcação urbanística será averbada nas

matrículas alcançadas pela planta e memorial indicados no inciso I do § 1o do art. 56. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 5o (Revogado)(Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) “Não havendo matrícula da qual a área seja objeto, esta deverá ser aberta com base na

planta e no memorial indicados no inciso I do § 1o do art. 56.” *Em substituição ao parágrafo revogado, foi introduzido na Lei 6.015/73, o art. 288-A: “O registro da regularização fundiária urbana de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de

2009, deverá ser requerido diretamente ao Oficial do registro de imóveis e será efetivado independentemente de manifestação judicial, importando:

I - na abertura de matrícula para a área objeto de regularização, se não houver;” **Por outro lado, foi mantido o art. 66, inciso I da Lei 11.977/09, alterada pela Lei

12.424/11. Art. 66. O registro do parcelamento resultante do projeto de regularização fundiária

deverá importar: I – na abertura de matrícula para toda a área objeto de regularização, se não houver; e

Publicação do Edital e Gratuidade de Emolumentos A publicação do edital deve-se dar dentro do prazo de 60 dias. Deve haver uma publicação no Diário Oficial do Município (ou de outro ente da Federação

que esteja promovendo a regularização) e uma publicação em jornal de grande circulação local, dentro do referido prazo.

A publicação do edital em jornal de grande circulação local corre por conta do promovente

do processo de regularização fundiária de interesse social, tendo em vista que a gratuidade de emolumentos estabelecida pelo art. 68 da Lei n. 11.977/2009 abrange tão-somente:

a) A averbação do auto de demarcação urbanística; b) O registro dos parcelamentos oriundos da regularização fundiária; c) O registro do título de legitimação e de sua conversão em título de propriedade. Prova das Publicações O Poder Público deverá remeter cópia do Diário Oficial que publicou o edital, ao Registro de

Imóveis, para juntada aos autos do procedimento. O promovente do processo de regularização deverá remeter exemplar do jornal de grande

circulação local que publicou o edital, ao Registro de Imóveis, para juntada aos autos do procedimento.

MODELO DE ABERTURA DE MATRÍCULA* (Art. 288-A da LRP) LIVRO No. 2 – REGISTRO GERAL MATRÍCULA N°…...……. Localidade, .....de .......................de ......... IMÓVEL – TERRENO URBANO de forma poligonal irregular, com área superficial de trinta e nove mil metros

quadrados (39.000,00m2), com as seguintes dimensões e confrontações: ao NOROESTE, na extensão de ............metros e ..........decímetros (....,....m), com o alinhamento da Rua .............; ao SULESTE, na extensão de .......... metros e .....decímetros (....,....m); ao NORDESTE, na extensão de ........metros e .......decímetros com área pertencente ao Município e ao SUDOESTE, com o alinhamento da Avenida .................................................

PLANTA DE SITUAÇÃO (DESENHO RESUMIDO). QUARTEIRÃO – O quarteirão é formado pelas Ruas ........................................... e..............................,

Avenida ..................................... e Travessa ............. MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE

SOCIAL, nos termos do artigo 288-A da Lei 6.015/73 e do artigo 66, inciso I da Lei 11.977/09, promovido pelo Poder Público Municipal e/ou......................... (outro legitimado), por não ter sido localizado proprietário e registro anterior do imóvel, conforme expediente administrativo número ............, da Prefeitura Municipal de .............................., passado em .....de...............de........, devidamente arquivado nesta Serventia.

Registrador/Substituto: _______ (assinatura). _______________________________________________________________________________ AV-1/......... em .../....../.......... (APÓS A ABERTURA DA MATRÍCULA, CONSIGNAR A AVERBAÇÃO DO AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA

REALIZADO PELO PODER PÚBLICO (MUNICIPAL, ESTADUAL, FEDERAL), CONFORME MODELO APRESENTADO A SEGUIR).

* Matrícula geral da área demarcada, sem matrícula anterior, aberta previamente à

execução do projeto de parcelamento para a individualização dos lotes, com abertura das respectivas matrículas.

MODELO DE AVERBAÇÃO DE AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA (art. 167, II, n° 26, da LRP) (Art. 57, § 1º c/c Art. 58)

- continuação – AV-1/........, em .../.../...... TÍTULO - AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA. Nos termos do AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA, lavrado pelo Município de ......,

em .../.../...... e assinado pelo Exmo. Senhor Prefeito Municipal ......... , instruído com os documentos previstos no parágrafo 1º, incisos I, II e III do art. 56 da Lei n° 11.977/2009, fica constando que o imóvel objeto desta matrícula foi demarcado para fins de regularização fundiária de interesse social, de acordo com a referida Lei.

PROTOCOLO – Título apontado sob n°……., em ......... Localidade, .... de .................. de .......... . Registrador/Substituto:_______________________ (assinatura).

Possibilidade de alteração da demarcação

(Art. 57 parágrafos 6º ao 10) O Poder Público poderá propor a alteração do auto de demarcação urbanística ou adotar

qualquer outra medida que possa afastar a oposição do proprietário ou dos confrontantes à regularização da área ocupada.

Havendo impugnação apenas em relação a uma parcela da área demarcada, o

procedimento seguirá em relação à parcela não impugnada. Tentativa de acordo (Art. 57 parágrafos 6º ao 10) O Oficial do Registro de Imóveis deverá promover tentativa de acordo entre o impugnante

e o Poder Público. Não havendo acordo, a demarcação urbanística será encerrada em relação à área

impugnada. Execução do projeto de parcelamento (Art. 58 e parágrafos) Averbado o auto de demarcação urbanística (art. 167, II, n° 26, da LRP), o Poder Público

deverá executar o projeto de regularização (art. 51 desta Lei) e submeter o parcelamento dele decorrente a registro (o art. 65 especifica os documentos a apresentar para o registro).

§ 3o Não será concedido legitimação de posse aos ocupantes a serem realocados em razão

da implementação do projeto de regularização fundiária de interesse social, devendo o poder público assegurar-lhes o direito à moradia. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

MODELO DE Registro de Parcelamento (Art. 58)

- continuação – R-2/........., em ..../..../...... TÍTULO - REGISTRO DE PARCELAMENTO DE SOLO. - Nos termos do requerimento

firmado pelo Município de ............., em .../.../......., através de seu Prefeito Municipal .................. , instruído com a documentação prevista no art. 51 da Lei n° 11.977/2009, fica constando que o imóvel objeto desta matrícula foi parcelado/regularizado, de acordo com o art. 58 da referida Lei, por se tratar de área de interesse social, da seguinte forma: 20.000,00m2 destinado aos lotes; 15.000,00m2 destinado ao sistema viário e 4.000,00m2 destinado às áreas públicas, totalizando a área de 39.000,00m2. As demais condições constam do respectivo processo.

PROTOCOLO – Título apontado sob n° ….....……, em …./…./…..… Localidade, …. de ……….. de ……. Registrador/Substituto: _______________________ (assinatura). Do remembramento (Vedação) De acordo com o Lei 12.424/11, o remembramento constante do artigo 70 da Lei 11.977,

que tratava da regularização fundiária de interesse social, foi REVOGADO. Como se vê, permanece a VEDAÇÃO do remembramento constante no artigo 36 da Lei

11.977/2009, nas disposições complementares. Titulação da legitimação de posse (Art. 58) Após o registro do parcelamento, o poder público concederá título de legitimação de posse

aos ocupantes cadastrados (§1º). O título de legitimação de posse será concedido preferencialmente em nome da mulher

(§2º do art. 58). e registrado (art. 167, I, n° 41, da LRP) na matrícula do imóvel. Esse é um título precário que só materializa o fato da posse, até que venha a ser provado

ou implementado o prazo constitucional de posse ad usucapionem (art. 183 da Constituição) para que se dê sua conversão em título de propriedade.

De acordo com o § 3º não será concedida legitimação de posse aos ocupantes a serem

realocados em razão da implementação do projeto de regularização fundiária de interesse social, devendo o Poder Público assegurar-lhes o direito à moradia. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Registro da legitimação de posse (Art. 59) Art. 59. A legitimação de posse devidamente registrada constitui direito em favor do

detentor da posse direta para fins de moradia. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Modelo de título de legitimação de posse (Art. 58, § 1º) O PREFEITO MUNICIPAL DE ................, tendo em vista o procedimento de Regularização Fundiária de

Interesse Social de que trata o expediente administrativo n°……, da Secretaria Municipal de………………, CONCEDE o presente TÍTULO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE do imóvel situado neste Município na Rua………….. (descrever e caracterizar o imóvel), conforme matrícula n°………… do Registro de Imóveis desta Comarca a FULANA(O) DE TAL, nacionalidade, profissão, RG, CPF, estado civil (e demais dados de qualificação) da(s) pessoa(s) titulada(s), na condição de detentor(a) da posse direta, o DIREITO DE MORADIA sobre o referido imóvel, nos termos do art. 59 da Lei n° 11.977/2009.

Localidade, ....... de ............... de .......... ASSINATURA DO PREFEITO MUNICIPAL. (Publicado no Diário Oficial de.................)

LEGITIMAÇÃO DE POSSE X CONCESSÃO DE USO ESPECIAL Não vemos a possibilidade de equiparar o instituto da legitimação de posse para fins de

moradia resultante de regularização fundiária de interesse social (art. 59 da Lei 11.977/2009), ao instituto da concessão de uso especial para fins de moradia em imóveis da União ou de outros entes federados (art. 22-A da Lei 9.636/98), porque somente esta última foi guindada à condição de direito real, nos termos do art. 1.225, XI, do Código Civil, com alteração da Lei nº 11.481/2007.

Critérios para concessão do título de legitimação de posse (Art. 59 e parágrafos) § 1o A legitimação de posse será concedida aos moradores cadastrados pelo poder

público, desde que: (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 12.424, de 2011) I - não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural;

(Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) II - não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida anteriormente. (Redação

dada pela Lei nº 12.424, de 2011) III - (revogado). os lotes ou fração ideal não sejam superiores a 250m² (duzentos e

cinquenta metros quadrados)vide §3º do artigo 60 § 2o A legitimação de posse também será concedida ao coproprietário da gleba, titular de

cotas ou frações ideais, devidamente cadastrado pelo poder público, desde que exerça seu direito de propriedade em um lote individualizado e identificado no parcelamento registrado. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Modelo DE Registro de Legitimação de Posse* (Art. 167, I, 41 da Lei nº 6.015/73)

(Art. 59, caput) R-2/........, em .../.../....... TÍTULO – LEGITIMAÇÃO DE POSSE. Nos termos do instrumento particular de legitimação de posse firmado em ......... pelo Município de .........., através de seu Prefeito Municipal ..................., fica constando que, de acordo com o art. 59 da Lei n° 11.977/2009, foram legitimados na posse do imóvel objeto desta matrícula FULANA DE TAL, do lar, com RG n° …………. E seu esposo BELTRANO DE TAL, pedreiro, com RG …………, conferindo-lhes o DIREITO DE MORADIA. PROTOLOCO – Título apontado sob n° ……… em …/…./……. . (Localidade)..................., em…/…/…….Registrador/Substituto: ____________________ (assinatura).

*A legitimação é concedida aos moradores cadastrados pelo Poder Público, observadas as condições dos incisos do parágrafo primeiro do art. 59 da Lei nº 11.977/2009.

Regularização Fundiária e a Usucapião Administrativa/Extrajudicial (Art. 60) Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor do

título de legitimação de posse, após cinco anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal.

A Usucapião Extrajudicial O instituto contemplado no art. 60 significa a introdução da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

no país, a qual se processa perante o Oficial do Registro de Imóveis, independendo de qualquer decisão ou homologação judicial. Caracteriza-se por dois aspectos peculiares:

1º) Resulta de prévio processo de regularização fundiária de interesse social; 2º) Contempla a usucapião especial urbana (ou constitucional), como também, para áreas

cuja extensão seja superior a 250m2, não mais estando limitada à usucapião especial urbana individual (arts. 183 da CF e 1.240 do CC), como dispunha o caput do art. 60.

O prazo constitucional De acordo com o que estabeleceu o art. 60 da Lei 11.977 podem-se verificar duas

situações em relação à implementação do prazo da posse ad usucapionem (que é de cinco anos) nos termos do art. 183 da Constituição.

Como se vê, o possuidor terá de aguardar o transcurso desse prazo, por inteiro, o qual

será contado a partir do registro da legitimação de posse. Conversão do Registro de Posse em Registro de Propriedade

(Art. 60, parágrafos 1º e 2º) Para requerer a conversão do registro de posse em registro de propriedade, o adquirente

apresentará (ao RI): I – certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento

que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel; (lei 12.424/2011) II – declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural; III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; e IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de

imóveis em áreas urbanas. Obs.: O § 2o estabelece que as certidões previstas no inciso I do § 1o serão relativas à

totalidade da área e serão fornecidas pelo poder público.

Ampliação da usucapião extrajudicial (§ 3º do art. 60 da Lei n. 11.977/2009, acrescido pela Lei n. 12.424/2011) Quanto a esse novo dispositivo, introduzido pelo § 3º ao art. 60 da Lei n. 11.977/2009,

por força da Lei n. 12.424/2011, podemos observar que o instituto da usucapião administrativa foi ampliado para contemplar sua aplicação, também, para áreas cuja extensão seja superior a 250m2, não mais estando limitada à usucapião especial urbana individual (arts. 183 da CF e 1.240 do CC), como dispunha o caput do art. 60.

Da extinção do Título De Legitimação de Posse (art. 60-A e Parágrafo único)

Novidade: O título de legitimação de posse poderá ser extinto pelo poder público emitente quando

constatado que o beneficiário não está na posse do imóvel e não houve registro de cessão de direitos. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Após o procedimento para extinção do título, o poder público solicitará ao oficial de registro de imóveis a averbação do seu cancelamento, nos termos do inciso III do art. 250 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

MODELO DE

CONVERSÃO DO REGISTRO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE EM REGISTRO DE PROPRIEDADE

(Art. 60 da Lei 11.977 c/c Art. 167, I, 42 da Lei 6.015)

R-3/......., em ...../..../..... TÍTULO – CONVERSÃO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE EM PROPRIEDADE. Nos termos do requerimento firmado por FULANA DE TAL, do lar, com RG nº .............e CPF nº

..................... e seu esposo BELTRANO DE TAL, pedreiro, com RG nº............. e CPF nº ....................., ambos brasileiros, casados pelo regime de .......... e/ou outro estado civil, residentes e domiciliados na Rua......, nº.... bairro....., nesta cidade, instruído com os documentos previstos no parágrafo 1º, incisos I, II, III e IV do art. 60 da Lei n° 11.977/2009, fica convertido o registro de legitimação de posse, concedido ao(s) requerente(s) no R-...../........, em registro de PROPRIEDADE, em virtude da aquisição da propriedade imobiliária por usucapião, de acordo com o art. 183 da Constituição Federal, após implementado o prazo de cinco anos do registro da legitimação de posse no âmbito de regular processo de Regularização Fundiária de Interesse Social promovido pelo Município de ...................... (ou pela União, ou pelo Estado).

PROTOCOLO – Título apontado sob n° …….., em …./…./…… Localidade, ….de ………de ……. Registrador/Substituto:___________________ (assinatura).

- 5 - ASPECTOS TÉCNICOS E SUAS IMPLICAÇÕES PRÁTICAS NO REGISTRO DE

IMÓVEIS PARA A REALIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DA LEI Nº 11.977/2009

Concepção técnica da demarcação urbanística Tecnicamente a demarcação urbanística é um procedimento administrativo voltado para a

regularização fundiária de interesse social que consiste na delimitação de uma área pública ou privada sobre a qual há um assentamento consolidado.

Trata-se de um procedimento novo, que não se confunde com o procedimento discriminatório previsto na Lei Federal nº 6.383/1976, destinado à demarcação de terras públicas devolutas.

Características da demarcação A demarcação urbanística pode ser realizada por qualquer dos entes federados;

materializa-se através de em um auto de demarcação urbanística, que deve ser instruído com os documentos do §1º do artigo 56 da Lei nº 11.977/2009, constituindo título hábil ao registro.

O auto de demarcação urbanística e os atos de registro dele decorrentes não implicam

alteração da situação dominial dos imóveis sobre os quais incidir a demarcação realizada. Somente com a conversão da legitimação da posse em propriedade há alteração dominial.

Preparação para a averbação do auto de demarcação O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com os documentos previstos nos

incisos I a III do § 1º do art. 56 da Lei nº 11.977/2009, os quais deverão ser apresentados em tantas vias quantos forem os interessados a serem notificados.

Notificações e Editais Realizadas as buscas, o Oficial do Registro de Imóveis notificará pessoalmente ou pelo

correio, com aviso de recebimento, o proprietário e os confrontantes da área demarcada, ou ainda, pelo RTD e, por edital, se não forem localizados, §§ 1º e 2º do artigo 57.

Já os eventuais interessados, sempre serão notificados por edital na forma do § 2º do

artigo 57. Documentos Todas as notificações previstas no § 1º do artigo 57 e no § 2º do artigo 56 devem ser

acompanhadas das cópias dos documentos que instruíram o auto de demarcação urbanística. Juntada de publicações O Poder Público deverá remeter cópia do Diário Oficial que publicou os editais, ao Registro

de Imóveis, para juntada aos autos do procedimento. O promovente do processo de regularização fundiária deverá remeter exemplar do jornal

de grande circulação local que publicou o edital, ao Registro de Imóveis, para juntada aos autos do procedimento.

Averbação do Auto de Demarcação O auto de demarcação urbanística deve ser averbado na matrícula do imóvel objeto de

demarcação. Não havendo matrícula da área demarcada, esta deverá ser aberta com base na planta e

memorial descritivo que instruíram o auto de demarcação urbanística. Entende-se que esse dispositivo trata das situações em que:

a) não se localiza qualquer registro anterior referente à área demarcada; b) a área demarcada não coincide com a área registrada; c) a área demarcada abrange mais de um imóvel de proprietários particulares distintos. Averbação do Auto de Demarcação Não poderá ser lavrado auto de demarcação urbanística englobando áreas de propriedade

privada e áreas de propriedade pública. Nessas situações, deverão ser elaborados autos de demarcação separados para as áreas

de domínio público e de domínio privado, observando-se os procedimentos abaixo. Averbação do Auto de Demarcação Nos casos em que não houver coincidência entre a área demarcada e a área matriculada,

ou em que não seja possível apresentar a planta de sobreposição da área demarcada com os registros de origem, o promovente da regularização deverá requerer que o procedimento seja complementado pelo art. 213 da Lei nº 6.015/1973, especialmente quanto à anuência e notificação dos confrontantes.

Uma vez aberta a matrícula, proceder-se-á à averbação do auto de demarcação

urbanística. Havendo registro anterior, e na hipótese de existência de ônus reais incidentes sobre

imóveis abrangidos pela área demarcada, estes deverão ser transportados por averbação para a matrícula da área demarcada.

1º Caso especial de averbação Quando a área demarcada corresponde a uma parte da área de um imóvel matriculado: a) Deve-se abrir uma nova matrícula, desta parte, com base na planta e no memorial

descritivo. b) Nessa matrícula, aberta com base no auto de demarcação, deve constar, no campo

referente ao proprietário, o nome do proprietário do imóvel sobre o qual incide o auto. c) A matrícula original não deverá ser encerrada e nela também deverá ser feita a

averbação do auto de demarcação, para fins de publicidade. 2º Caso especial de averbação Quando a área demarcada abrange mais de um imóvel de um mesmo proprietário ou de

diferentes proprietários: a) Deve-se abrir uma nova matrícula da área demarcada, com base na planta e no

memorial descritivo. b) Nesta matrícula aberta com base no auto de demarcação, no campo referente ao

proprietário, devem constar todos os proprietários dos imóveis sobre os quais incide o auto.

c) As matrículas originais não devem ser encerradas e nelas também deve ser feita a averbação do auto de demarcação, para fins de publicidade, podendo ocorrer as seguintes situações:

Área pertencente a dois ou mais proprietários (vários registros) sendo apresentada planta

identificando cada um dos imóveis atingidos, com controle de especialidade. Nesse caso, a averbação/notícia a ser feita no registro de origem deverá especificar o quantum de área que está sendo atingido pela demarcação urbanística;

Área pertencente a dois ou mais proprietários (vários registros) não sendo possível indicar

com precisão o quantum de cada área registrada será atingida. Nesse caso, a averbação/notícia a ser feita no registro de origem deverá indicar que “parte” da área ali registrada está sendo atingida pela demarcação urbanística objeto da matrícula “x”, na qual foi averbado o auto de demarcação;

3º Caso especial de averbação Quando a área objeto do auto de demarcação não está identificada em registro anterior: a) Não sendo encontrado registro/matrícula referente ao imóvel, deverá ser promovida a

notificação a que se refere o § 2º do art. 56 (União, Estado/Distrito Federal e Município). Deverá também ser publicado o edital notificando o proprietário e os confrontantes não localizados e eventuais interessados, na forma do art. 57, §§ 1º e 2º.

b) Após a manifestação dos entes públicos confirmando que a área não é de seu domínio,

ou decorrido o prazo estipulado no artigo sem qualquer manifestação e não havendo impugnação por parte dos confrontantes ou eventuais interessados, deve-se abrir uma matrícula nos termos do art. 57, § 5º da Lei nº 11.977/2009, com base na planta e no memorial descritivo. (§5º Revogado pela Lei 12.424/11)

Em substituição: ver art.288-A da Lei 6.015/73 e artigo 66, inciso I da Lei 11.977/09

alterada pela Lei 12.424/11. c) Nessa hipótese, após a descrição do imóvel, nos campos referentes ao proprietário e

registro anterior sugere-se que conste a seguinte expressão: “MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NOS TERMOS DO § 4º DO ARTIGO 57 DA LEI FEDERAL Nº 11.977/2009, POR NÃO TER SIDO LOCALIZADO O PROPRIETÁRIO E O REGISTRO ANTERIOR DO IMÓVEL”.

d) Deve-se, então, averbar nessa matrícula a manifestação ou não dos entes públicos

notificados, incluindo a data e a forma de notificação. e) Caso algum dos poderes públicos se manifeste e demonstre que é proprietário da área

deverá ser aplicada a norma do parágrafo § 4º do mesmo artigo 56. REGISTRO DO PARCELAMENTO DECORRENTE DO PROJETO DE REGULARIZAÇÃO

FUNDIÁRIA Conforme os artigos 58, 65 e 66, II, da Lei nº 11.977/2009, o parcelamento decorrente do

projeto de regularização fundiária deve ser levado a registro, o que importa na abertura de matrícula para cada uma das parcelas resultantes do projeto.

Registro do parcelamento e encerramento de matrícula O registro do parcelamento deve ser feito na matrícula já existente ou aberta para

averbação do auto de demarcação urbanística, conforme a situação: a) no caso de matrícula já existente antes da demarcação, o registro do parcelamento

decorrente de projeto de regularização fundiária não deve implicar o seu encerramento; b) no caso de matrícula aberta por força do procedimento de demarcação urbanística, o

registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária deve implicar o seu encerramento, uma vez que os registros originais continuam ativos e disponíveis. A(s) matrícula(s) original(is) não serão encerradas.

Referências às áreas e matrículas originárias Nas matrículas abertas para cada parcela, no campo “registro anterior” devem constar as

matrículas referentes: a) à área objeto da demarcação; e b) à(s) matrícula(s) que originaram esta primeira. Variações de procedimento Quando for possível identificar a exata origem da parcela matriculada, por meio de planta

de sobreposição do parcelamento com os registros originais (parcelamento com controle de especialidade) devem constar, nesse caso, nos campos “registro anterior” e “proprietário”, além da matrícula da área relativa ao auto de demarcação, a(s) matrícula(s) ou transcrição(ões), bem como o(s) nome(s) de seu(s) proprietário(s).

Não sendo possível identificar a exata origem da parcela matriculada (parcelamento sem

controle de especialidade), nos campos “registro anterior” e “proprietário” devem constar, além da matrícula da área relativa ao auto de demarcação, todas as matrículas/transcrições, bem como os nomes de todos os proprietários de imóveis sobre os quais incidiu o auto de demarcação.

LEGITIMAÇÃO DE POSSE Os títulos de legitimação de posse conterão, no mínimo, o nome completo do beneficiário,

números de RG e CPF e indicação do estado civil, não sendo necessária a indicação do nome e dados do cônjuge ou companheiro bem como regime de casamento, dados que poderão ser fornecidos em declaração anexa ao título, com os demais dados necessários à qualificação do beneficiário, como nacionalidade e profissão.

Termo de cessão de direitos possessórios e qualificação Os dados de qualificação pessoal complementares serão exigidos, ainda, na hipótese de

apresentação de termo de cessão dos direitos possessórios. Os dados de qualificação pessoal declarados pelo beneficiário devem ser comprovados por

ocasião da conversão da posse em propriedade juntamente com os documentos previsto no

artigo 60; nessa ocasião, o registro dependerá da estrita observância aos requisitos da Lei nº 6.015/73 quanto à qualificação dos beneficiários.

Outras providências na legitimação de posse A cessão dos direitos possessórios, a título gratuito ou oneroso, será devidamente

averbada na matrícula do imóvel, devendo conter anuência do promovente da regularização quando esta obrigação estiver contida no título.

O promovente da regularização poderá cancelar, por decisão motivada, título de

legitimação anteriormente outorgado, mediante declaração expressa, que será averbada na matricula do imóvel.

CONVERSÃO DA LEGITIMAÇÃO DE POSSE EM PROPRIEDADE O detentor do título de legitimação deve requerer a conversão do título em propriedade na

forma do artigo 60 da Lei nº 11.977/2009. Somente com essa conversão há alteração da situação dominial do(s) imóvel(is) que foi(ram) objeto de demarcação.

Certidão negativa Certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento

que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel. Particularmente, entendemos que a certidão deve dizer respeito a TODO o imóvel, e não

somente ao lote legitimado, e, ainda, emitida em nome do proprietário, que será aquele nome constante do registro de imóveis ou o indicado pelo poder público no início do procedimento de demarcação urbanística para fins de regularização fundiária de interesse social.

Acessibilidade a todas as áreas públicas e de uso comum Art. 73. Serão assegurados no PMCMV: I – condições de acessibilidade a todas as áreas públicas e de uso comum; II – disponibilidade de unidades adaptáveis ao uso por pessoas com deficiência, com

mobilidade reduzida e idosos, de acordo com a demanda; III – condições de sustentabilidade das construções; IV – uso de novas tecnologias construtivas. Parágrafo único. Na ausência de legislação municipal ou estadual acerca de condições de

acessibilidade que estabeleça regra específica, será assegurado que, do total de unidades habitacionais construídas no âmbito do PMCMV em cada Município, no mínimo, 3% (três por cento) sejam adaptadas ao uso por pessoas com deficiência. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

- Diante dos direitos assegurados aos adquirentes de imóveis no PMCMV, a quem cabe

exercer a fiscalização (controle) dessas exigências de acesso do idoso ou de pessoa com necessidades especiais?

Ao Registrador, em atendimento ao Princípio da Qualificação Documental ou Ao Poder Público, na aprovação do Projeto, plantas e memoriais.

MODELOS DE USO CORRENTE NAS PRÁTICAS DOS PODERES PÚBLICOS E DO REGISTRO DE IMÓVEIS PARA A REALIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA Vide site: www.lamanapaiva.com.br -- 66 -- PPrroojjeettoo ““MMOORREE LLEEGGAALL IIVV”” Estratégia da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul para a regularização do

solo urbano Provimento 21/2011, inserido da CNNR-CGJ/RS FINALIDADE DO PROJETO O Projeto MORE LEGAL visa atender ao princípio constitucional previsto no art. 5º, XXIII,

estabelecendo que “a propriedade atenderá sua função social”. Também, pretende solucionar um problema social, mitigando o número de propriedades

informais, atribuindo um título dominial ao possuidor do terreno que se encontra em situação consolidada.

CONCEITO DE “SITUAÇÃO CONSOLIDADA” Considera-se situação consolidada aquela em que o prazo de ocupação da área, a natureza

das edificações existentes, a localização das vias de circulação ou comunicação, os equipamentos públicos disponíveis, urbanos ou comunitários, dentre outras situações peculiares, indique a irreversibilidade da posse titulada que induza ao domínio.

Para a confirmação de situação jurídica consolidada será valorado qualquer documento

proveniente do poder público. FORMAS DE REGULARIZAÇÃO Pelo Proprietário/Loteador (art. 38, da Lei nº 6.766/79): quando notificado para cumprir

com sua obrigação de regularizar o empreendimento; Pelo Possuidor de qualquer documento que identifique a presença no local (Projeto MORE

LEGAL); Pela Municipalidade (art. 40, da Lei nº 6.766/79): compete ao Município o direito/dever de

proceder à regularização quando o loteador não o fizer. Documentação exigida Nas comarcas do Estado do Rio Grande do Sul, em situações consolidadas, poderá a

autoridade judiciária competente autorizar ou determinar o registro acompanhado dos seguintes documentos:

I – título de propriedade do imóvel ou, nas hipóteses dos §§ 3º e 4º deste artigo, apenas a

certidão da matrícula; II – certidão de ação real ou reipersecutória, de ônus reais e outros gravames, referente

ao imóvel, expedida pelo Ofício do Registro de Imóveis;

III – planta do imóvel e memorial descritivo, emitidos ou aprovados pelo Município. PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO O interessado deverá apresentar um requerimento dirigido ao Oficial do Registro de

Imóveis (artigo 519, “ caput”), instruído com a documentação necessária; Exame e Qualificação do Registrador, a fim de verificar sua regularidade em atenção aos

princípios registrais: Se favorável, remessa ao juízo competente; O pedido de regularização será encaminhado ao juízo competente: em Porto Alegre, na

Vara dos Registros Públicos; no interior, na Vara da Direção do Foro (artigo 519, § 1º). Se houver impugnação, devolução para correção. OBS.: Neste caso, quando a parte não se conformar com as exigências do

Oficial/Registrador, o apresentante deverá requer a suscitação da Dúvida, a qual será julgada concomitantemente com o pedido de regularização.

Autuado e processado no Cartório Judicial... O Magistrado ouvirá a manifestação do Órgão do Ministério Público; Em seguida, o juiz poderá suspender o julgamento e determinar a para publicação de

edital para conhecimento de terceiros; Decisão judicial; Transitada em julgado a sentença, os autos do processo serão remetidos ao Registro de

Imóveis para cumprimento das determinações e arquivamento. No Registro Imobiliário, o Oficial fará o lançamento dos atos de registro e/ou averbação e

arquivamento, comunicando o fato à Municipalidade. Regularizado o parcelamento (loteamento, desdobramento, fracionamento ou desdobro) na

matrícula do imóvel, os adquirentes de lotes poderão requerer o registro/averbação dos seus contratos.

Os contratos poderão ser ou não padronizados. Também, poderá ocorrer o

registro/averbação de um pré-contrato (recibo, ou arras etc.), gerando direitos reais, quando aquele que se obrigou a concluir o contrato não cumprir a obrigação.

Finalmente, registrado/averbado o contrato ou o pré-contrato, para a aquisição da

propriedade plena, faz-se mister a outorga da Escritura Pública definitiva ou, na impossibilidade, a obtenção de sentença em processo de adjudicação, salvo nos casos de parcelamentos populares.

BENEFÍCIOS: a) coibir a propriedade informal; b) regularizar qualquer imóvel, ainda que rural, ou em condomínio sobre área

determinada; c) a regularização da totalidade da área, ou a subdivisão de apenas uma quadra ou mais; d) a simplificação documental, tanto sobre o imóvel, como do beneficiário; e) conferir o direito de propriedade para quem detém apenas título de posse, podendo

aliená-lo ou onerá-lo (com acesso ao crédito); f) a proteção jurídica dos adquirentes; g) atualizar o cadastro das Municipalidades, para fins tributários; h) o incremento da economia, pela inserção de novos negócios no Mundo Jurídico Formal; i) a segurança jurídica e a paz social geradas pelo Sistema Registral Imobiliário. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO PROJETO Ficam excluídas as seguintes áreas: Áreas de preservação permanente e legal; Unidades de conservação de proteção integral; Terras indígenas; Outros casos previstos em lei. Novidades no Projeto More Legal IV Um dos artigos introduzidos pelo novo provimento trata da localização de áreas urbanas

em condomínio, o qual estabelece a possibilidade de localização/ extremação/individualização, utilizando-se dos mesmos procedimentos previstos para a localização de parcela do Projeto Gleba Legal – artigos 529 e ss da CNNR.

A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela será feita mediante

escritura pública declaratória, com as anuências de todos os confrontantes do terreno/lote a localizar, sejam ou não condôminos na área maior.

PROJETO “GLEBA LEGAL” Estratégia da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul para mitigar as irregularidades das propriedades rurais

Diploma Legal: Arts. 527 e seguintes do Provimento nº 32/06-CGJ/RS, oriundo do Prov. 07/05-CGJ. Legislação Correlata: Lei nº 4.504/64; Lei nº 4.947/66; Lei nº 5.868/72; Lei nº 6.015/73; Lei nº 6.739/79; Constituição Federal/88; Lei nº 9.393/96; Lei nº 10.267/01; Decreto nº 4.449/02; Lei nº 10.931/04. Decreto n° 5.570/05 Origem do Problema: Ausência de preocupação do legislador com a formação de condomínios pro diviso; O Estatuto da Terra impôs, pelo estabelecimento da fração mínima de parcelamento, a

escrituração e o registro de imóveis rurais como frações/partes ideais, impedindo a sua correta definição/localização e impondo a criação de milhares de condomínios irreais;

Até o advento do Estatuto da Terra, por não haver restrição, o imóvel rural poderia ser

fracionado, independentemente da área. Tal sistema funcionava perfeitamente. Em virtude de terem sido gerados registros deficientes e não correspondentes à realidade

(fração ideal), os pequenos proprietários rurais têm enormes dificuldades de disporem e de onerarem seus imóveis, atitudes imprescindíveis para que possam produzir;

Tal situação impede o desenvolvimento da política agrícola nacional, contrariando preceitos

constitucionais estabelecidos. O QUE É O PROJETO GLEBA LEGAL? É um Provimento editado pelo Desembargador Aristides Pedroso de Albuquerque Neto,

Corregedor-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul à época, que tem por finalidade a regularização de parcelas de imóveis rurais registradas em condomínio, porém em situação consolidada e localizada (pro diviso), através da criação de um mecanismo mais prático, rápido e ágil.

Tal regularização abrangerá quaisquer glebas rurais, sem distinção entre as oriundas de

condomínios, em que é impossível definir a área maior e seus respectivos condôminos, daquelas dentro de área maior identificada e da qual sejam eles conhecidos (art. 527, parágrafo único).

Procedimentos para Regularização (artigos 528 e seguintes) Deverá ser respeitada a fração mínima de parcelamento; A identificação da parcela deverá observar os requisitos da matrícula (arts. 176, inciso II,

nº 3, e 225 da Lei nº 6.015/73 - LRP); A localização da parcela será feita mediante Escritura Pública Declaratória, por declaração

do proprietário, com a anuência de todos os confrontantes da parcela a ser extremada, devendo contar, no mínimo, com cinco (5) anos de posse (arts. 528 e 529);

Admite-se accessio possessionis: soma da posse com a dos antecessores para fins de

contagem do prazo. Na falta das anuências, admite-se a notificação dos lindeiros (mesmo procedimento criado

pela Lei nº 10.931/04), conforme parágrafos do art. 528; No caso em que o imóvel (parcela) a ser localizado fizer divisa com vias públicas (estradas,

rua, travessa, corredor, etc. ou sanga, arroio, rio,lago e mar) não há necessidade da participação do Município, Estado ou União ou de seus órgãos representativos na escritura pública declaratória ( Prov. 01/08-CGJ).

Procedimentos para Regularização (artigos 528 e seguintes) A simples apresentação do título servirá para a abertura da matrícula e a realização do

REGISTRO DE LOCALIZAÇÃO da gleba (igual ao caso de divisão); Tratando-se de localização cumulada com retificação, o Registrador praticará,

primeiramente, a averbação da retificação; A adoção do procedimento de localização não impede a realização da divisão, inclusive

judicial, nem afasta a aplicação da Lei nº 10.267/01 (exigência do Georreferenciamento), conforme estabelecem os artigos 8º e 10;

Não será necessária a intervenção do Ministério Público, nem do Poder Judiciário. Espécies de Localização e Documentação Necessária LOCALIZAÇÃO SIMPLES (art. 531): Desnecessária a retificação da descrição do imóvel; Dispensável a apresentação de planta, memorial descritivo, ART (em imóveis sem medidas

lineares, apenas com a área total em metros quadrados ou em hectares);

Necessidade de apresentação das certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, e a de ônus real (art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240/86), do CCIR e do ITR dos últimos cinco (5) anos.

LOCALIZAÇÃO CUMULADA COM RETIFICAÇÃO (art. 531, §2º): Necessária a apresentação de planta, memorial descritivo e ART; Necessidade de apresentação das certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, e a

de ônus real (art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240/86), do CCIR e do ITR dos últimos cinco (5) anos.

OBS.: Por não se tratar de divisão, não será necessária a apresentação de guia de reconhecimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

CAUTELAS DO REGISTRADOR (art. 535) HIPOTECA: dispensa anuência do credor, mas o Registrador comunicará o ocorrido; PENHORA COMUM: dispensa autorização judicial, mas o Registrador comunicará o Juízo

competente; PENHORA à favor do INSS: exige a anuência do credor; ANTICRESE: exige a anuência do credor; PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: deverão comparecer juntos, o fiduciante e o fiduciário; USUFRUTO: deverão comparecer juntos o nu-proprietário e o usufrutuário; INDISPONIBILIDADE por ORDEM JUDICIAL: não será possível a localização; ARROLAMENTO FISCAL: é possível a localização, mas o Registrador comunicará o ocorrido; OUTROS ÔNUS, CLÁUSULAS E GRAVAMES: aplicável a regra qualificatória inerente às

escrituras públicas de divisão. BENEFÍCIOS DIRETOS a) mitigar a formação e a manutenção de condomínios pro diviso; b) outorgar ao proprietário certeza quanto a coisa que integra seu patrimônio; c) segurança jurídica para todos; BENEFÍCIOS INDIRETOS a) melhorar o acesso aos benefícios previdenciários, porque o INSS exige a vinculação do

segurado com a terra e a configuração de condomínios prejudica o segurado; b) melhor acesso ao crédito fundiário em virtude da certeza da coisa dada em garantia;

c) maior justiça no recolhimento da contribuição sindical rural, em função do cadastro da

parcela do imóvel no INCRA. MUITO OBRIGADO !!! JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA WWW.LAMANAPAIVA.COM.BR