Osborne plans further £12billion welfare cuts Housing Benefit for under-25s again targeted

Rent collection 2

Rents receivable 5

Housing / neighbourhood management 6

Social impact 7

Environmental sustainability 8

Care and support 9

Health and safety 10

Human resources 11

HRS Review No. 51 — February 2014 — Housing and HR

2

Rent collection A couple of recent pieces of research illustrate the 

deterioration in rent collection since the advent of welfare 

reform and the consequential effect of action being taken 

against the tenants that may ultimately result in eviction.   

The direct impact is illustrated by The tipping point, a 

report published by HouseMark in November, which showed 

that the proportion of rent collected by almost 200 social 

landlords across the UK had fallen from 99.5% in the first 

quarter of 2012/13 to 98.9% in the first half of 2013/14.  

Arrears in the worst quartile increased from 3.8% in 2012/13 

to 4.0% in the first six months of 2013/13, rising to 5.0% for 

landlords with more than 10,000 properties.  Another adverse 

factor was geography, with landlords in the worst quartile in 

the North of England having rent collection rates of just over 

95% compared with between 97% and 98% in the rest of the 

country. 

The consequences are shown by a survey of 113 social 

landlords by Inside Housing, revealing that there were 99,904 

Notices of Seeking Possession issued between April and 

November 2013, compared with 79,238 issued in the same 

period in the previous year.  This 26% increase was attributed 

to the impact of welfare reform and pressure on the 

household budgets of families in work. 

A combination of stagnant wages and rising rents has 

driven an ever increasing number of families in work to claim 

Housing Benefit.  According to research by the Real London 

Lives project on behalf of the G15 group of housing 

associations, only 21% of housing association tenants in 

Greater London are unemployed but 60% of them need 

Housing Benefit to meet all or part of their rent.  43% of tenants who had suffered 

reductions in their benefits as a result of welfare reform described keeping up with 

bills as ʺa real struggleʺ compared to 25% across all tenants. 

On 10th December, the NHF published Home Truths for 2013/14, a study of the 

housing market in England, which showed that the number of employed Housing 

Benefit claimants had risen by 104% since 2009.  It predicted that the affordability of 

housing would continue to decline, with the proportion of disposable income taken 

up by rent increasing from 50% to 57% over the next ten years and a 35% rise in 

house prices by 2020.  It called for resources to be diverted from revenue to capital 

subsidy to build “more homes that people can afford.” 

The government has suffered some embarrassment with the discovery of a 

loophole in the welfare reform legislation, under which tenants who had been living 

at the same address and claiming Housing Benefit continuously since before 1st 

January 1996 would be exempt from the Reduction in Spare Room Subsidy, 

hereinafter referred to as the bedroom tax.  The loophole exists because the 

legislation refers to the ʺeligible rent,ʺ a term which did not apply prior to 1996 when 

previous rules were in force.   

With rent collection having become 

a critical risk due to welfare reform, 

performance in this area should be closely 

monitored by the board, with specific data 

provided in relation to the collection rates 

for tenants affected by the bedroom tax, for 

example.  It is essential that there is an 

ongoing dialogue between the rent 

collection team and the tenants involved, 

particularly with the advent of Universal 

Credit, where a greater number of tenants 

will become responsible for making their 

own rent payments.  This will require a 

multi‐faceted approach with, for example, 

text messages and social media channels 

used to inform younger tenants about their 

position and remind them when it is time 

to make a payment. 

3

Estimates of the number of people involved vary from the DWP’s 3,000 to 

5,000 up to the 40,000 forecast by consultant, Joe Halewood.  The DWP justified its 

low estimate of the numbers affected  at 3,000 to 5,000, saying it was based upon the 

Single Housing Benefit Extract, a data source provided by local authorities which 

specifies whether claims have been in place since before 1st January 1996.  However, 

Sam Lister of the CIH argued that the figure may be higher because of 

inconsistencies in data recording by local authorities.  He estimated that the figure 

would be between 6,250 and 12,500. 

On 14th January, Lord Freud told the House of Lords that this loophole would 

be closed in March.  Meanwhile, Giles Peaker of Anthony Gold Solicitors told Inside 

Housing that councils would not automatically be able to recover any Discretionary 

Housing Payments (DHPs) to tenants whose Housing Benefit may have been 

reduced in error due to the loophole unless they had attached relevant conditions to 

the Payments. 

The government has maintained that the availability of DHPs will alleviate 

any serious hardship arising from the implementation of welfare reform and has 

increased resources in this area, with an additional £40imillion being made available 

in both 2014‐15 and 2015‐16.  However, some councils are applying strict conditions 

to these Payments even though their budgets are underspent, for example North 

Lincolnshire Council has refused to make DHPs to people who smoke or have 

satellite television.  In response to this, Scunthorpe MP Nic Dakin called in December 

for a debate in the House of Commons “about how councils are supporting or are 

not supporting people hit by the bedroom tax.”  

A number of legal challenges continue to be made against the bedroom tax, 

particularly in cases involving people with disabilities.  Under the current 

Regulations relating to under occupancy, only the person whose name is on the 

tenancy agreement can claim an extra room for an overnight carer.   However, in 

December, a tribunal ruled that a deduction from Housing Benefit on the grounds of 

under occupancy for a tenant living in a three‐bedroom property whose disabled 

daughter requires overnight care amounted to disability discrimination.  The 

decision does not set a legal precedent but 

further challenges to bedroom tax decisions 

are likely in relation to similar cases. 

The impact of welfare reform on 

disabled people was the subject of a report 

published by Habinteg Housing 

Association, a specialist provider for people 

with physical disabilities, on 3rd December.  

According to What price independent lives?

only one‐third of its disabled tenants had 

been exempted from the bedroom tax, with 

56% of tenants living in wheelchair standard 

properties not having been exempted.  A 

shortage of accessible properties mean that 

downsizing is not a realistic option for many 

Habinteg tenants. 

It is interesting to consider the 

poorer performance of larger landlords in 

the HouseMark study.  This seems to 

indicate that a closer relationship with the 

tenants is likely to result in a higher 

proportion of rent being collected.  While 

larger landlords may have greater financial 

capacity to absorb greater arrears and bad 

debts, these issues also affect tenants, 

creating stress and damaging their credit 

record, so more resources and a more 

active approach may be needed. 

You should take steps to identify 

any tenants who may benefit from the “pre 

1996” loophole  and to provide them with 

support to claim any arrears of benefit due 

to them, as well as supporting tenants 

whose income has been cut by welfare 

reform to claim Discretionary Housing 

Payments where appropriate.  It will be 

beneficial to maintain a close dialogue with 

the relevant local authorities to understand 

and influence their priorities for the DHPs 

and to provide appropriate information 

and guidance to tenants.  It may also be 

possible to share information with the local 

Job Centre in order to identify any tenants 

affected by benefit sanctions, so that they 

can be informed that they need to renew 

their claims for Housing Benefit. 

4

Meanwhile, Inside Housing reported 

in December that ʺslower than expectedʺ 

progress was being made in delivering 

Lord Freud’s pledge to protect all 

vulnerable and disabled people from the 

effects of welfare reform.  Residents in 

supported housing are currently only 

exempt from the majority of the changes if 

the landlord is also the care / support 

provider.  It is understood that there are 

many technical difficulties of definition to 

be overcome. 

Another impact of a harsher 

approach to welfare has been an increase 

in the proportion of claimants of Job 

Seekers Allowance being given sanctions 

for failing to comply with the terms.  

According to Inside Housing, the 

proportion of Job Seekers Allowance 

claimants receiving a sanction has increased from 2.60% between 2000 and 2010 

to 4.35% currently.  When sanctions are applied, this causes a change in 

circumstances that may require the claimant to reapply for Housing Benefit, 

although they may not be aware of this at the time.  As a result, some  landlords 

have reported an increase in rent arrears as a result of Housing Benefit being 

stopped as a result of sanctions being applied to other benefits.  

Issues of communication and information sharing have also arisen in the 

pilot areas for Universal Credit.  Speaking at the Social Housing conference in 

November, Ian Munro of New Charter Housing Trust, whose patch includes one 

of the pilot areas, said that a lack of information from the DWP about which of its 

tenants were claiming Universal Credit was hampering its rent collection efforts. 

It now appears clear that the timetable for the roll‐out of the Universal 

Credit system by 2017 will not be met.  Lord Freud told a Local Government 

Association event on 12th December that the roll‐out would take ʺas much time 

as it takes,ʺ while warning against implementing the  new system in a hurry in 

order to meet the original timescale. 

Looking to the future, we can expect further reductions in welfare if the 

Conservatives were to be successful in the 2015 General Election.  On 6th 

January, George Osborne revealed a plan to reduce the cost of welfare by a 

further £12ibillion in the first two years of the next parliament.  He suggested 

that this could be achieved by removing the entitlement to Housing Benefit from 

under‐25s and by charging a market rent to social housing tenants earning more 

than £60,000 a year.  However, it is estimated that these two measures would 

save no more than £2ibillion, while many under‐25s claiming Housing Benefit 

are themselves parents so it may be difficult to cut the benefits of these claimants 

without damaging the welfare of their children.  It is hard to see how the 

remaining £10ibillion will be found, given that the Prime Minister has given a 

guarantee to pensioners that they will not be targeted. 

We will continue to update you on the 

progress with legal challenges to the various 

aspects of welfare reform and on the attempts 

to provide an exemption for people living in 

supported housing, so that you can update 

your procedures and advise tenants 

accordingly. 

The implementation of Universal 

Credit creates problems for landlords as they 

will not get advance warning of when payment 

of Housing Benefit from the local authority 

will cease, with the tenant becoming 

responsible for paying the rent in full.  A twin‐

track approach will be required, with general 

information provided to tenants in advance of 

the change and a very quick response once 

payments stop being received from the local 

authority. 

The plans for further welfare cuts are of 

concern.  It would be useful as part of scenario 

planning to assess the impact of further 

reductions in welfare, including a withdrawal 

of Housing Benefit from tenants under 25 and, 

possibly, an extension of the bedroom tax to 

older people.   

Lord Freud, left, with Mark Henderson of Home Group 

5

To date, Affordable Rent tenancies have taken up a minority of new 

lettings, although this position is expected to change with the more stringent 

requirements attached to the 2015/18 Affordable Homes Programme.  

According to an analysis by Social Housing, the average net rent for general 

needs social housing in 2012/13 varied from £74.53 in the North East of 

England to £110.84 in Greater London, while average Affordable Rent levels 

by region varied from £87.07 in the North East to £156.92 in London.  There 

were 29,973 lettings at Affordable Rent in 2012/13, 17% of the general needs 

total of 178,374. 

We can now be fairly certain that social housing rent levels will 

increase by CPI + 1% from April 2015, although with no further movement 

towards Target Rents during the term of the tenancy.  These proposals were 

confirmed in a consultation paper, Rents for Social Housing from 2015‐16, 

issued by the DCLG  on 31st October.  Rents will be allowed to increase to the 

Target Rent on reletting.  The consultation asks whether rent caps, which 

may reduce the rent below the Target Rent in some circumstances, should be 

removed or should change their indexation from RPI + 1% to CPI + 1.5%.   

In addition, the consultation included proposals for implementing the 

pay‐to‐stay policy, in which households with a taxable income of more than 

£60,000 per year should be charged a market rent.  The government intends 

to legislate to require tenants earning above the threshold to declare this to 

their landlord.  It also proposed giving landlords the option to retain the 

historic grant in the property provided that the additional capacity generated 

is spent on affordable housing.  The consultation closed on 24th December. 

In terms of predicting the level of rent increase in April of next year, 

CPI inflation fell to 2.0% in December, the lowest level for four years.  It is 

expected to rise slightly during 2014, with HM Treasury’s median forecast for 

CPI at the end of the year being 2.3%.  It would therefore be reasonably 

prudent to plan for a rent increase in 2015 of 3.0%. 

According to the London Housing Strategy, published by the Mayor of 

London on 26th November, half of the new 

affordable rented homes to be built in the capital 

between 2015 and 2018 will be at around social 

rent levels.  This will be financed by letting the 

remainder at closer to the 80% of market rent 

ceiling, rather than the current average of 

around 65% of market rent.  Housing 

associations will be able to market 25% of  

Affordable Rent homes to people not on the 

waiting list because this level of rent may not be 

affordable to low income households.  This twin‐

track approach was not followed by the HCA in 

relation to the rest of the country, with the 

2015/18 Affordable Homes Programme 

prospectus declaring that “Social rent provision 

will only be supported in very limited 

circumstances.” 

Associations considering whether to take 

part in the 2015/18 Affordable Homes Programme 

face a fundamental decision about the strategy for 

growth, rents and business mix, since participants 

will be expected to implement a much greater level 

of conversions from social rent to Affordable Rent, 

as well as committing to an increase in the rate of 

development for sale (both LCHO and full market 

sale) and disposals of existing stock.  This goes to 

the heart of what kind of organisation you want to 

be and how you see your communities developing 

over the next few years. 

Whatever you decide about that, if you have 

a material number of tenancies with rents below 

target, your rental income and therefore 

development capacity will be reduced by the loss of 

the additional £2 or so per week of rent increase 

from 2015.  Your financial plan should by now 

have been revised to take account of this, although 

prudent associations may already have been 

planning for a rent increase of less than CPI + 1%. 

Developing associations in London will, in 

effect, be serving two different markets from 2015 

and will need to consider how these two business 

streams will be managed.  Will a higher level of 

services be provided to those paying the Affordable 

Rent and will social rent tenancies be on a fixed‐

term basis so that tenants whose circumstances 

improve can be moved to Affordable Rent in the 

future? 

Rents receivable

Identical homes may be let at very different rents under the Affordable Homes Programme 

6

It is now unlikely that the new 

legal framework for responding to anti‐

social behaviour will be substantially 

altered from the current draft of the Bill.  

This gives associations an opportunity to 

begin revising policies and procedures 

ahead of the implementation of the new 

regime, although these will not be able to 

be finalised until the Bill is on the Statute 

Book. 

Local Enterprise Partnerships are 

playing an increasingly important role in 

the sphere in which housing associations 

operate and members are encouraged to 

develop their links with these 

organisations.  Among other things this 

may improve the chances of gaining access 

to funding streams, such as the EU 

cohesion funding, which could be used to 

improve the sustainability of communities. 

Associations are being encouraged 

to take a more active approach to asset 

management in order to improve value for 

money and generate more financial 

capacity.  As the First Ark case illustrates, 

there may also be social reasons to change 

the tenure of a unit from social rent to sale, 

in order to increase the proportion of 

households in work in the area and raise 

the level of economic activity.  In general 

you should be routinely identifying units 

that are difficult to let and coming up with 

a strategy for tackling this, which may 

involve marketing, redevelopment or 

disposal. 

The legal framework for tackling anti‐social behaviour is being changed by 

the Anti‐Social Behaviour Crime and Policing Bill, which passed its Third Reading in 

the House of Lords on 27th January.  During the Lords’ consideration of the Bill two 

significant amendments were put forward in relation to the power of social 

landlords to issue injunctions following anti‐social behaviour.   

An amendment tabled by Lord Dear would have raised the threshold before 

which injunctions could be issued to behaviour causing “harassment alarm and 

distress” and only if proved beyond reasonable doubt.  This was described by the 

CIH as ʺcatastrophicʺ because victims may be too intimidated to give evidence. 

Another amendment to the Bill, providing a lower threshold for anti‐social 

behaviour injunctions for social tenants, was tabled on 18th December.  This lowered 

the threshold in relation to social housing tenants to ʺconduct capable of causing 

nuisance or annoyanceʺ  The lower threshold would retain the status quo for social 

landlords, although it was criticised in some quarters for creating a two‐tier system 

and for treating social tenants as ʺthird‐class citizens.ʺ 

Eventually a compromise was reached in which the lower threshold could be 

applied in relation to the occupation of residential premises of whatever tenure, 

although only social, as opposed to private, landlords will be able to apply for these 

injunctions. 

Areas suffering from anti‐social behaviour could benefit from the 10.3ibillion 

Euros of EU cohesion policy funding allocated to the UK, which is channelled 

through Local Enterprise Partnerships.  According to Cecodhas Housing Europe, this 

funding should be ʺvery positiveʺ for social landlords, but lack of awareness and 

historically low levels of take‐up could mean that this is an opportunity missed.   

In some areas dominated by the social housing tenure, the sustainability of 

the neighbourhood could be improved by increasing the number of owner‐

occupiers, particularly where some homes are difficult to let.  In November, First Ark 

was reported to be in the process of selling two larger properties, both of which had 

been empty for more than a year, to first‐time buyers.  The sale will be at a discount 

of 25% as compared with the market value, but this will be reduced on a sliding scale 

if the house is sold within five years.  Part of the motivation for the sales is to create 

more sustainable, mixed‐tenure communities, while the number of empty properties 

owned by the Group had increased from 37 to 103 since the advent of the bedroom 

tax. 

Housing and neighbourhood management

7

As charitable and / or social 

purpose organisations working mainly 

with people on low incomes, we suggest 

that housing associations should have a 

specific strategy on tackling poverty, 

particularly as the burden of reducing the 

government’s deficit has fallen particularly 

hard on the poor.  This would cover 

ensuring that people are able to maximise 

their income, in the short term through 

claiming all of the benefits to which they 

are entitled, in the longer term through 

training in skills for employment etc. It 

would also encompass the organisation’s 

relationships with food banks and credit 

unions, along with measures being taken 

to reduce fuel costs, including collective 

switching, as well as retrofitting to 

improve insulation. 

As in the case of Family Mosaic, a 

policy of reducing poverty could lead to 

changes in asset management strategy, 

disposing of older expensive‐to‐heat 

properties in favour of new homes built to 

the latest environmental standards. 

The life chances of young people 

can be dramatically affected by the quality 

of education.  Not all associations will 

wish to become sponsors of local schools 

but there should be an understanding of 

how well the secondary schools in 

particular are performing and links 

developed so that the organisations can 

work together for the maximum social 

impact 

          Food banks 

As noted elsewhere in this HRS Review, the finances of people on low 

incomes, which would account for the majority of tenants in social housing, are 

being squeezed because prices are rising faster than wages.  This effect is 

exacerbated because the cost of essential items such as food and fuel has been rising 

faster than the overall Consumer Prices Index, which only increased by 2.0% in the 

year to December.  The Statistical Bulletin accompanying this result noted that 

inflation for food and non‐alcoholic beverages had outstripped overall inflation in 

each of the last eight years, although the inflation rate for this segment fell to 1.9% in 

December, having peaked at 4.6% in April and 4.3% in September.  The inflation 

rate for domestic fuel rose from 3.4% to 3.7% in December, owing to large increases 

in the prices of electricity and gas.  We therefore expect tackling fuel and food 

poverty to be high on the agenda of social landlords for the foreseeable future. 

The impact of fuel poverty is a concern to Family Mosaic, which owns a 

number of Victorian and Edwardian houses in Conservation Areas.  These are 

expensive to heat but difficult to insulate because they are of solid wall construction 

and permission to fit external insulation would be difficult to obtain.  Accordingly, 

the association is reported to be considering either selling these properties or 

converting them to market rent, with affordable homes being provided in 

alternative properties that are cheaper to run. 

Looking at the longer term prospects for a neighbourhood will take into 

account the educational achievements of the children in the area as they move into 

adult life.  The need to improve the effectiveness of local schools has led some 

housing associations to get directly involved in the management of existing 

institutions or even establishing new ones.  Improvements in the quality of local 

schools  could also have the benefit of increasing the value of the association’s 

properties in the area.  New Charter Housing Trust in one such association, 

sponsoring one primary and two secondary schools in Greater Manchester.  In 

November, New Charter was reported to be considering establishing a free school 

to help young people in its area to study for vocational qualifications rather than 

traditional academic subjects. 

New Charter is also involved in supporting victims of domestic violence, 

having taken the Tameside‐based Family Support Charity into the group.  

However, the Charity still faces a funding gap of £55,000 and will in future only be 

able to serve New Charter tenants unless it is successful in securing additional 

funds. 

Social impact

8

The strategy for tackling poverty, 

introduced on page 7, should also consider 

the impact of high‐interest loans on the 

tenant population, signposting more 

affordable alternatives such as credit 

unions.  Links should be forged with other 

local organisations working to support 

people on low incomes, for example in 

providing access to bank accounts and 

other areas of financial inclusion. 

Retrofitting is likely to form an 

important part of your strategy in tackling 

fuel poverty.  The funding arrangements 

for such programmes are complex and you 

should consider a range of alternatives 

before proceeding, balancing the risks and 

rewards of each within your overall risk 

capacity and appetite.  As this government 

has shown more than once in this area, 

there is a risk that any government 

subsidies involved may be reduced or 

withdrawn, so an appropriate mitigation 

plan should be drawn up if the 

organisation is seeking to take advantage 

of one of the government schemes. 

On page 7 we noted the impact of increases in the cost of 

household fuel on the disposable income of tenants.  These costs may be 

reduced by improving energy efficiency but this leads to higher bills in the 

short term if the costs are met through levies on household fuel bills.  This 

led David Cameron to give a pledge to ʺroll backʺ green levies, despite 

data published by the ONS on 26th November, showing that there had 

been 31,100 ʺexcess winter deathsʺ in England and Wales in 2012/13, a 29% 

increase on the previous year.   

Fuel poverty affects both the finances and the health of those 

affected.  According to a survey by Comres for Circle Housing Group, 21% 

of adults, around 10imillion people, took out a loan in the last year, of 

which around 17% used the loan only to pay their energy bills. 

At the same time, Inside Housing reported a large rise in the 

number of social housing tenants reporting damp and mould problems, 

because rising energy bills had made it more difficult to heat their homes.  

Requests for damp and mould inspections in November increased from 19 

in 2012 to 76 in 2013 at Aragon Housing Association and from 20 to 40 

over the same period at First Ark Group. 

Meanwhile, a debate is continuing over the definition of fuel 

poverty.  On 2nd December, the House of Commons Environmental Audit 

Committee published its report into Energy Subsidies, criticising the 

recent change in this definition.  Following work by Sir John Hills, 

households in fuel poverty are now defined as those whose fuel costs are above 

average and whose residual income after fuel costs is below the poverty line.  The 

change in definition had reduced the number of fuel poor from 3.2imillion to 

2.4imillion but the Committee argued that this change in definition, now 

incorporated into the Energy Bill, should not be accepted unless the government 

made a commitment to end fuel poverty altogether. 

In accordance with David Cameron’s pledge referred to above, the Autumn 

Statement, published on 5th December, included a reduction in the cost of the 

Energy Companies Obligation (ECO), to reduce average fuel bills by £30 to £35 in 

2014.  This would be achieved by cutting the Carbon Emissions Reduction Obligation 

element by 33%, while the dedicated support under the ECO for low‐income 

households was extended from March 2015 to March 2017. 

According to a campaign involving around 20 organisations, including the 

UK Green Building Council, Sustainable Homes, Greenpeace, and Age UK, these 

changes would reduce the number of solid wall homes being insulated from 80,000 a 

year to 25,000, with a number of deals for the retrofitting of social homes under 

threat.  A survey by Inside Housing and Sustainable Homes found that 70% of 

landlords with retrofit plans would be either ʺdramaticallyʺ or ʺsignificantlyʺ 

affected. 

Despite this setback, it may be possible to fund energy efficiency 

improvements to social housing through other means.  The NHF has proposed 

establishing a fund to finance the retrofitting of social housing properties worth at 

least £200imillion by combining debt from the European Investment Bank with 

grants from the European Regional Development Fund and European Social Fund, 

which are distributed by the 39 Local Enterprise Partnerships. 

Environmental sustainability and fuel poverty

9

The adverse impact on reputation of 

a quality failure in care / support should 

not be underestimated.  This is 

particularly the case in relation to care 

services, with the associated formal 

inspection process run by the CQC.  For 

housing‐related support services, the 

regulation system is less robust but there 

remains the possibility of adverse 

publicity, quite apart from the impact on 

customers of an inadequate service.  

Appropriate assurance systems should be 

in place to ensure that the necessary 

regulatory requirements are being met and 

that the  lives of the people receiving these 

services are being improved by them, 

rather than worsened. 

Care and support services require a 

substantially different culture from 

general needs housing.  The ability to 

generate a surplus from the activity is 

constrained by onerous regulatory and 

contractual requirements as well as 

substantial reductions in funding streams.  

There is also significant competition from 

the private sector, all of which would make 

it uneconomic to pay staff at the same rates 

as the rest of the business.  If care / support 

is still a material activity, it should be 

separated into a specific business stream 

with a hard culture in terms of contract 

negotiation and compliance, while 

retaining a caring approach to the tenants. 

Changes in government policy and 

funding streams mean that providers are 

moving away from local authority‐funded 

support services, in favour of partnerships 

with the health service, which stands to 

benefit the most from the impact of care / 

support services in keeping people in their 

own homes and out of hospital beds.  

Providers can both reduce the cost to the 

NHS by moving patients to a care facility 

rather than a medical facility, while also 

improving their quality of life by enabling 

them to stay in their own home or return 

more quickly to it.. 

Care and support The provision of care and support services has significant risks in relation 

both to service quality and financial performance.  The former can have a serious 

impact on the vulnerable people receiving the service as well as an adverse effect on 

reputation.   

On 29th October, the CQC issued a report on Sue Starkey House, a care home 

run by Notting Hill Housing Trust, showing that the home had failed an inspection 

undertaken in June and July on all five mandatory grounds (see box).  According to 

the report: 

The provider did not treat people using the service with consideration and respect. 

People did not experience care, treatment 

and support that met their needs and 

protected their rights. 

The provider did not have appropriate arrangements in place to manage the 

recording of medicines. 

People were not protected from unsafe or 

unsuitable equipment. 

There were not enough suitably qualified 

or skilled and experienced staff to meet peopleʹs needs. 

Accurate and appropriate records were not maintained. 

Financial risks are particularly prevalent in the area of housing‐related 

support, with specific Supporting People funding firstly cut and then no longer 

separately identified within the overall funding package.  In order to free up 

resources to maintain other services affected by the austerity programme, some 

councils are seeking to transfer the cost of housing‐related support to the Housing 

Revenue Account (HRA).    For example, Islington Council intends that, from 

2016/17, £1.3imillion to provide these services, currently met from the General Fund, 

will be switched to the HRA.  In order to facilitate this, it also intends, as a short‐term 

measure, to defer some interest payments on the HRA. 

Despite the risks, some associations consider it part of their mission to deliver 

these services and a number are expanding their offer in care and support.  This can 

be achieved at scale through merger and acquisition activity, such as the purchase, 

on 6th September, of Cheltenham‐based domiciliary care provider, Live Well At 

Home by Guinness Care and Support.  Paul Watson of Guinness said that the 

acquisition was ʺpart of our wider growth plans to increase our presence in the 

domiciliary care market, recognizing the importance of being able to provide more 

people with care in their home, so they can remain independent for longer.ʺ 

A promising growth area concerns the provision of services to the NHS, 

particularly where this alleviates the problem of bed‐blocking.  A consortium 

including housing association Midland Heart has won a three‐year contract to 

provide a 29‐bed ward for patients due for discharge from the Good Hope Hospital 

in Sutton Coldfield and who are in need of additional support before returning 

home.  The Cedarwood facility, which opened on 24th January, works with patients 

requiring help with issues such as gaining confidence in walking and preparing 

food.  Care and support staff employed by Midland Heart will be on duty 24 hours a 

day, with the association said to be in talks about “four or five” similar deals. 

CQC inspection standards 

Treating people with respect and 

involving them in their care 

Providing care, treatment and 

support that meets people’s needs 

Caring for people safely and 

protecting them from harm 

Staffing 

Quality and suitability of 

management 

10

Risk assessment is at the heart of 

the health and safety framework and 

associations should ensure that they have 

comprehensive and up‐to‐date risk 

assessments in place in relation to all of 

their activities.  Clearly, an eviction is a 

high risk process because it is away from 

the office and because the tenant being 

evicted is likely to be extremely stressed.  

A specific assessment for each eviction 

should be undertaken and recorded, 

taking into account all known facts about 

the tenant.  Police involvement should be 

sought where the risk is significant. 

We expect associations to have in 

place a comprehensive policy and 

associated procedures in relation to the 

management of asbestos. If considering 

taking over the assets and liabilities of 

another housing provider, the risk of a 

claim for damage caused by asbestos 

should be considered.  Preferably, this 

should remain with the other provider as 

part of the terms of the transfer (for 

example if it is a local authority).  

Otherwise the risk should be assessed and 

accounted for in the purchase price. 

The initiative of Stockport Homes 

illustrates that a material difference to the 

probability and impact of accidents can be 

made for a relatively low cost.  Once 

again, partnering with the NHS could 

bring in funding to support such an 

initiative, since they will benefit in terms 

of reduced usage of emergency services. 

Front‐line staff face frequent risks to their personal safety and these are greatest 

when working out of the office, where it is more difficult to control aggressive and 

violent behaviour effectively.  This is particularly the case when undertaking an 

eviction, which would be a very traumatic experience for the tenant.   

We have previously reported on the case of Stephenson, a former tenant of 

Metropolitan Housing Trust who shot and wounded a bailiff and a housing officer, 

who were evicting him from his property because of rent arrears of £8,000.  During 

his trial, which took place in January at Blackfriars Crown Court, it emerged that the 

landlord had not undertaken an assessment of the risk of violence during the eviction 

and that the staff involved did not know that Mr Stephenson was a vulnerable tenant. 

The trial concluded on 16th January, with Mr Stephenson being found guilty of 

two counts of wounding with intent and possession of firearms with intent to 

endanger life.  He will be sentenced on 14th March, with the judge indicating that he 

faces a prison sentence of at least ten years. 

Other safety risks, such as asbestos, are less dramatic in their immediate effect 

but can have a devastating affect over the long term.  Wendy Gardiner, the widow of 

a carpenter who died from asbestos‐related cancer in 2011, is suing the HCA for 

compensation because the agency took over the assets and liabilities of the Aycliffe 

Development Corporation for whom her husband worked during the 1970s.  Mrs 

Gardiner claims that her husband lost twenty years of his life from the effects of 

working with asbestos, since he was involved in cutting and fitting asbestos sheets for 

heater cupboards without proper respiratory equipment. 

While the main focus of a 

social landlord’s health and 

safety management activity 

will be on its own staff, there 

are also improvements that can 

be made in the health and 

safety of tenants, by reducing 

the severity and likelihood of 

accidents that they suffer in 

their homes.  Following a 

programme of installing stair 

gates and fire guards in some 

of its homes, ALMO Stockport 

Homes reported a fall in the 

number of hospital admissions 

of pre‐school children due to 

falls in the home from 71 in 

2010/11 to 48 in 2012/13.  The 

landlord wishes to extend the 

programme and is lobbying for 

increased funding from the 

NHS, which has funded 25% of 

the costs of the programme to 

date. 

Health and Safety

11

After a number of years of below‐

inflation wage rises, average earnings are 

predicted to increase by 2.2% this year 

(the median of HM Treasury’s latest 

comparison of independent forecasts), 

which is almost in line with the expected 

increase in CPI of 2.3%.  Housing 

associations therefore need to budget for a 

higher level of pay increase than has been 

given over the past few years. 

The pressures on front‐line staff are 

undoubtedly increasing and associations 

may wish to consider what additional 

support can be made available to them.  

This might include additional training in 

how to cope with aggressive behaviour and 

access to counselling services.  This may 

also be a good time to review safety 

procedures around lone working and in 

relation to interview rooms. 

It is unlikely that housing 

associations are participating in the more 

unacceptable practices in relation to zero‐

hours contracts but policies and 

procedures should be brought forward for 

review once the government responds to 

the consultation. 

The employment market is looking increasingly healthy, with the number of 

unemployed people in the UK between September and November down by 167,000 

from the previous three months to 2.32 million (7.1%).  However, according to the 

Statistical Bulletin published by the ONS on 22nd January, average pay rose by only 

0.9% in the year to November, compared with the increase in CPI inflation of 2.1%., 

reaching £447 per week excluding bonuses and £475 per week including bonuses.  It 

appears that many of the new jobs being created are low‐paid and / or part‐time, while 

those with existing jobs are receiving increases less than the rate of inflation. 

In relation to our own sector, Inside Housingʹs annual survey shows that the 

average salaries of front‐line housing staff rose by 1.1% in the year to March 2013 from 

£24,350 to £24,621.  41% of staff received no increase whatsoever, while the Consumer 

Price Index increased by 2.8% over the same period. 

While real incomes are falling, the job of front‐line staff is also becoming more 

difficult as customers deal with the effects of the government’s austerity programme.  

In January, Straightforward published research on The Impact of Welfare Reform on 

Housing Employees, conducted on behalf of the Northern Housing Consortium and 

involving the staff of ten social landlords in North West England.  77% of those taking 

part in the survey reported that customer interactions had become more challenging 

over the last six months, due to welfare reform (specifically under occupancy), 

increased workload and customers being more angry, frustrated and upset.  90% 

found customers to be in more financial difficulty than 6 months ago.  45% had 

experienced customers making suicide threats, with only 25% feeling well equipped to 

deal with this. 

A number of housing associations providing care / support services are 

employing some staff on zero‐hours contracts.  A government consultation is currently 

under way in relation to these contracts.  One of the issues being considered relates to 

exclusivity clauses, which prevent the employee from working for another 

organisation even though he / she has no guarantee of work under the zero‐hours 

contract.  There is also concern about a lack of transparency on employment rights 

under these contracts.  Eugene Wojciechowski, writing in Inside Housing, predicted 

that zero‐hours contracts would not be banned outright but that some tightening of 

the relevant legislation would take place following the consultation, which ends on 

13th March. 

4% of housing staff are working on zero‐hours contracts, according to research 

by Unison reported in November, while 19% of housing workers said that their pay 

had decreased over the past year and 18% said that they were more than £10,000 in 

debt, excluding mortgages.  Tony Stacey of South Yorkshire Housing Association told 

Inside Housing that his association was making mental health and fuel poverty 

programmes available to staff as well as residents. 

Housing associations have a good track record on equality and diversity and 

have performed well over recent years in the annual 100 most gay‐friendly employers 

list compiled by Stonewall.  According to the latest list, published on 15th January, the 

sector now includes the most gay‐friendly employer in Britain, with Gentoo reaching 

the number one spot.  Other housing associations in the list included St Mungo’s 

(11th), Metropolitan (24th), Genesis (45th), Riverside (61st)  and Plus Dane Group 

(96th). 

Human resources

Hargreaves Risk and Strategy 48 Broomfield Avenue London N13 4JN Tel: 020 8245 0737

Email: John Hargreaves: j.hargreaves@HargreavesRS.co.uk Chris Mansfield: c.mansfield@HargreavesRS.co.uk Sharron Preston: s.preston@HargreavesRS.co.uk Website: www.HargreavesRS.co.uk

WELCOME AND SCENE‐SETTING 

John Hargreaves, Hargreaves Risk and Strategy 

 

WHAT NEXT FOR THE HOUSING ASSOCIATION SECTOR?   

The political, economic, and demographic influences on our environment  

Steve Douglas, Altair Ltd 

           

DIFFERENT PERSPECTIVES ON STRATEGY AND RISK   

A view from three different associations about the issues that they face and how they plan to tackle them   

Rosemarie Anderson, Rockingham Forest Housing Association 

June Barnes, East Thames Group   

Geraldine Howley, Incommunities Group 

     

DEVELOPING THE RISK MANAGEMENT PROCESS 

Using risk scenarios in strategic planning 

Chris Mansfield, Hargreaves Risk and Strategy 

 

LEARNING THE LESSONS OF THE PAST 

How to diversify without getting into financial and / or regulatory difficulties 

Sue Harvey, Campbell Tickell 

 

A MARKET‐LED APPROACH TO DIVERSIFICATION 

The rewards and risks of involvement in a range of housing markets 

Speaker to be confirmed 

 

THE SOCIAL ENTERPRISE APPROACH TO DIVERSIFICATION 

Combining business and social objectives for the benefit of local communities 

Sinead Butters, Aspire Group 

Sessions and speakers for the HRS Conference 27th February, Institute of Directors, London