深圳市2011年房地产市场年报 - pdf.guandian.cnpdf.guandian.cn/20120119080451.pdf · 开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000

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深深圳圳市市 22001111 年年房房地地产产市市场场年年报报

深圳市场研究部

免责申明

本报告仅作提供资料之用，属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差

异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。

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联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以

上申明。

主要内容

1．市场综述 ................................................................................................................................................ 3

2．宏观经济概况 ......................................................................................................................................... 3

3．行业政策盘点 ......................................................................................................................................... 3

3.1 综合政策..................................................................................................................................................... 3

3.2 土地政策..................................................................................................................................................... 4

3.3 金融政策..................................................................................................................................................... 5

3.4 税收政策..................................................................................................................................................... 5

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3.5 保障房政策................................................................................................................................................. 5

4．市场表现 ................................................................................................................................................ 5

4.1 一级市场..................................................................................................................................................... 5

4.2 二级市场..................................................................................................................................................... 6

4.3 三级市场................................................................................................................................................... 12

5．市场展望 .............................................................................................................................................. 15

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1．市场综述

一级市场：2011 年深圳土地市场共成交地块 68 宗，共成交土地面积 279.59 万平米，土地成交总金额约为 192.9

亿元。�

二级市场：2011 年，深圳一手住房批售面积 364.6 万平米，同比减少 11.2%；成交面积 271.7 万平米，同比

下降 15.5%；供销比 1.3：1。成交均价为 19469 元/平米，同比下降 2.97%。�

三级市场：2011 年，深圳二手住房成交面积为 518.71 万平米，同比下降 44.2%；成交均价为 18717 元/平米，

同比上涨 19.4%。�

总的来讲：2011 年，一手房市场“量价齐跌”，成交均价小幅下跌、成交面积下跌 15.5%；二手房市场“量跌

价升”，成交量大幅下滑 4 成多，成交均价则仍保持上涨态势。�

2．宏观经济概况

据深圳统计局数据显示，2011 年 1-11 月份，全市经济运行进一步加快，主要经济指标增速创 2011 年以来新

高：1-11 月份，全市规模以上工业增加值 3659.82 亿元，同比增长 13.9%；全社会固定资产完成投资 1687.31

亿元，增长 14.2%，其中房地产开发投资 398.34 亿元，增长 4.4%，11 月末商品房屋施工面积同比下降 5.9%；

全市消费品零售总额 2717.30 亿元，增长 16.7%；全市进出口总额 3082.80 亿美元，增长 29.5%；全市地方

财政一般预算收入突破 1000 亿元，达 1041.23 亿元，增长 26.8%；地方财政一般预算支出 996.01 亿元，增

长 37.1%。�

3．行业政策盘点

3.1 综合政策

3.1.1 全国性综合政策：

文件名称发布时间制定单位内容要点

《关于进一步做好房地产市

场调控工作有关问题的通

知》又称新“国八条” 2011-1-26 国务院

一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供

应；住房不足 5 年转手按销售款全额征税；二套房

首付款比例提至 60%；土地两年不开工要收回使用

权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目

标政府将被问责。

《商品房销售明码标价规 2011-3-16 发改委明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，并

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定》明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经

营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。从 5月 1 日起，各地落实明码标价细则并开始严查明码

标价落实情况。

国务院常务会议精神 2011-4-13 国务院

要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和

扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购

房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房

价控制在一个合理水平。

国务院常务会议精神 2011-7-12 国务院

各地要从严把握和执行房价控制目标；完善相关政

策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年

１０００万套保障性住房１１月底前全部开工建

设；要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和

住房限购措施，房价上涨过快的二、三线城市也要

采取必要的限购措施；要认真落实今年的住房用地

供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住

房用地投放；规范住房租赁市场。

国务院常务会议精神 2011-10-29 国务院坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成

果，促进房价合理调整。

3.1.2 深圳市地方性综合政策：


深圳完善住房限购令非深

户补税不能购房 2011-3-2

深圳规划和

国土地资源

委

对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，

必须符合最近连续缴纳 12 个月以上且不含补缴的条

件。

深圳公布房价控制目标 2011-3-29 深圳规划和

国土地资源

委

今年新建住房价格控制目标为：2011 年全市新建住房

价格指数的涨幅低于我市本年度 GDP 和常住人口人均

可支配收入的增长速度。

《深圳市关于实施存量房交

易计税价格核定工作有关事

项的通告》 2011-6-09

深圳地方税

务局

存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价

格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考

价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房

交易环节各项税款。

3.2 土地政策


《关于切实做好 2011 年城

市住房用地管理和调控重点

工作的通知》 2011-3-11 国土资源部

明确 2011 年重点任务和基本要求；做好 2011 年住

房用地供应计划编制公布和实施工作；切实保证保

障性安居工程用地的供应；坚持完善招拍挂供地政

策；加强对囤地炒地、闲置土地的监测和查处。

《国土资源部关于坚持和完

善土地招标拍卖挂牌出让制

度的意见》 2011-5-13 国土资源部

完善住房用地招拍挂计划公示制度；调整完善土地

招拍挂出让政策；大力推进土地使用权出让网上运

行；完善土地招拍挂出让合同。

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3.3 金融政策


七次调整法定存款准备金率 2011-1-20 中国人民银行

于 1 月 20 日、2 月 24 日、3 月 25 日、4 月 21 日、

5 月 18 日和 6 月 15 日六次上调存款准备金率，存

款准备金率最高达 21.5%。12 月 5 日，存款准备金

率下调 50 个基点。

三次上调金融机构人民币存

贷款基准利率 2011-2-4 中国人民银行

于 2 月 4 日、4 月 6 日、7 月 7 日三次提高人民币基

准利率，1 至 3 年期贷款利率 6.65%。

3.4 税收政策


《关于调整个人住房转让营

业税政策的通知》 2011-1-27 财政部

规定个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额

征收营业税；个人将购买超过 5 年含 5 年的非普通

住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的

价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年含5 年的普通住房对外销售的，免征营业税。

沪渝试点征收房地产税 2011-1-28 上海、重庆市

政府

上海、重庆宣布，28 日起开征房产税，并公布了征

收的详细方案，悬空已久的房产税“靴子”终于在

沪、渝两城市落地。

3.5 保障房政策


今年建设保障房 1000 万套，

五年内建设 3600 万套 2011-2-25 住建部

2 月 25 日，全国保障性安居工程工作会议在北京召

开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今

年工程建设目标责任书，将 1000 万套的保障性住房

建设任务分解到各地。2 月 27 日，温家宝在与网友

交流中提出，今后五年，中国计划新建保障性住房

3600 万套，并以公租房和廉租房为主，再加上棚户

区改造。

4．市场表现

4.1 一级市场

4.1.1 城市更新改造

2011 年全年，深圳市一共公布了 5 批城市更新改造单元，涉及 59 个项目，拆除重建面积 456.5 万平米。除改

造的项目多，拆除重建面积较大外，2011 年批准的五批次城市更新改造项目具有以下鲜明特点：� �

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一、拆除后的重建项目以工业功能为主导的项目极少。据统计，总共 57 个更新改造单元中，以工业功能为主

导的项目仅有 7 个，总面积仅有 56.7 万平米，且以工业功能为主导的改造项目，待引进产业基本以研发类

产业为主。政府利用城市更新改造提升城市功能和改善经济结构的意图明显。�

二、城市更新项目多为综合类项目，集商业、办公、居住为一体，是 2011 年城市更新改造的显著特点。由于

城市更新单元多位于城市成熟片区，以商务居住功能为主导的改造方向更符合各方利益最大化的目标。但

综合类的城市更新改造，需要开发商具有强大的资金实力和项目运作的能力，因此能够拿下城市更新改造

的开发商实力均较强。以城市更新改造为主的深圳市场，将引导开发商主动转换经营模式。� �

4.1.2 土地成交

2011 年深圳土地市场共成交地块 68 宗，共成交土地面积 279.59 万平米，土地成交总金额约为 192.9 亿元。

其中，居住用地共成交 11 宗，成交土地面积 56.65 万平米，可开发总建筑面积为 161.59 万平米。2011 年深

圳土地出让的最大特点是保障房用地成交活跃，在所有成功出让的的１１宗居住用地中，其中８宗为明确的保

障房用地，总面积为４０.４万平米；未附加任何政策性出让条件的土地仅有１宗。�

�

4.2 二级市场

4.2.1 新增批售面积


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2011 年，深圳全市商品住宅新增批售总面积为 364.6 万平米，较之 2010 年的 410.8 万平米同比减少 11.2%。

受政策调控影响，与往年不同的是，新批售面积的高峰期除了第三季度，年底还迎来了一波小高峰。�

�

从区域来看，2011 年深圳商品住宅新增批售面积主要集中在宝、龙两区，共新增批售面积为 268.66 万平米，

在全市占比达 74.8%。其中，龙岗区以 134.62 万平米的批售面积成为全市第一，占全市新增批售面积的 37.5%；

其次是宝安区，全区新增批售面积 134.04 万平米，占全市批售面积的 37.3%。其他四区则以南山区新增批售

面积最多，为 52.02 万平米，占全市总量的 14.48%。�

4.2.2 成交量

2011 年，深圳一手住房总成交面积为 271.7 万平米，较之 2010 年的 321.02 万平米同比下滑 15.5%；继 2010

年商品住房成交面积创下近 10 年新低后，2011 年成交量继续下探。�

从各区域一手住房的成交状况来看，2011 年深圳各区中宝、龙两区成交占优，共成交 216.1 万平米，占深圳总

成交量的 79.7%；其中又以龙岗区成交最多，共成交 118.7 万平米，占全市总量的 43.8%；其他四区以南山区

成交居首，共成交 33.45 万平米，占全市总成交量的 12.3%。�


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从成交区域结构来看，宝龙两区成交占比呈现明显上升的趋势，2010 年两区成交总面积占全市的比例为 74.5%，

到 2011 年，占比已提高至 79.7%。�

4.2.3 成交均价

2011 年，深圳全市一手住房成交总金额为 515.2 亿元，成交均价为 19469 元/平米，较之 2010 年的 20065

元/平米同比下降 2.97%。2011 年，深圳有 6 个月房价低于 2010 年平均水平，其中 5 月份受关外大盘大量成

交的影响，均价低至 15265 元/平米；但从 10 月份开始，深圳房价下行的趋势已经形成，关内外新房价格已普

遍下调。�

从区域来看，2011 年深圳各区一手住房成交均价以南山区最高，成交均价为 35154 元/平米；龙岗最低，成交

均价为 14734 元/平米。与去年同期相比，宝安、福田、盐田、罗湖房价同比下降，其余各区房价同比仍在上

涨。�


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4.2.4 各区域成交状况

4.2.4.1 宝龙两区

2011 年宝安区共成交一手住房 97.4 万平米。从成交面积的走势来看，宝安区月度成交差异较大，6 月份和 12

月份为宝安成交高峰月份，但全年受调控政策影响明显，成交量的暴涨主要是由推货量大量增加推动。成交均

价受市场的影响，持续下行的趋势明显。�

2011 年宝安区商品住房新增批售面积 134.04 万平米。从新增供应走势来看，宝安区批售面积呈“前低后高”

特征，供应量主要集中在下半年释放，且区域内“供大于求”的局面明显，库存量快速增加。�

2011 年龙岗区一手住房共成交 118.7 万平米，从各月度成交走势来看，龙岗区 2011 年成交量主要集中在上半

年，下半年推货量较少，成交量随之下降。全区成交均价为 14734 元/平米，从成交均价走势来看，2011 年龙

岗成交价格稳定，并未因为市场的整体下行而出现价格的持续下调。�

2011 年龙岗区商品住宅新增批售面积为 134.62 万平米，主要集中在下半年集中释放。全年批售面积与成交面

积之比为 1.13：1，供应相对充足，但 11、12 月份新增货源的去化率较低，库存累计效应明显。�


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4.2.4.2 其他四区

2011 年福田区一手住房成交面积为 9.05 万平米。从成交走势来看，受新增供应不足影响，全区上半年成交量

持续在处于低位。下半年随着供应量的增加，成交量明显上升；新入市项目多以低价促销，导致 8、9、10 月

份均价下调明显。�

2011 年福田区商品住宅批售面积为 22.72 万平米，全部集中在下半年释放，全区新增批售面积与成交面积之比

为 2.51：1，供应显著大于需求；且受政策影响，高价楼盘成交普遍不理想，库存持续走高。�

2011 年罗湖区一手住房共成交 2.83 万平米，全区仅 1 个住宅新盘入市，极少量的产品供应也导致成交价格变

动受成交结构的影响较大，波动剧烈；全区成交均价为 25018 元/平米。�

2011 年罗湖区商品住宅新增批售面积为 2.86 万平米，供销几乎完全相等。�


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2011 年南山区一手住房成交面积 33.45 万平米。从月度走势来看，下半年成交量稳定。在均价方面，南山区一

手住房成交均价为 35154 元/平米，价格在 8 月份到达最高点之后开始持续走低，但全年均价同比仍然大幅增

长。�

2011 年南山区商品住房新增批售面积 52.02 万平米。全区批售面积与成交面积之比为 1.55：1，市场供应量远

大于成交量。�

2011 年盐田区一手住房共成交 10.42 万平米。因为新增供应较少，盐田区成交量较低。2011 年盐田高端物业

成交量偏少，导致全年一手住房成交均价仅为 19410 元/平米，同比大幅下降。�

2011 年盐田区商品住宅新增批售面积为 5.75 万平米，全区全年仅 5 个新增批售项目，其中 3 个为高端别墅项

目。�


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4.3 三级市场

4.3.1 总体成交状况

二手房方面，2011 年深圳全市共成交二手住房 518.71 万平米，较之全年新房成交 271.7 万平米，二手房与新

房成交面积比为 1.9：1。2011 年深圳二手房成交量同比大幅下降，主要原因有有以下两点：一、2011 年 7 月，

深圳正式出台二手房交易按评估价征税制度，二手房交易成本大幅提高；二、受政策打压，新房价格开始下调，

部分地区新房价格甚至低于周边的二手房价格，一二手房价格倒挂的现象随着新房价格的不断下调越发明显，

导致了二手房成交量从 7 月份开始迅速下降并持续走低。�

从 2011 年深圳各区二手住房的成交量来看，宝龙两区的成交量为 293.15 万平米，占全市总成交量的 56.5%，

其中尤以龙岗区成交最多，达 118.47 万平米，占全市的 22.8%；宝安区成交面积为 107.07 万平米，占全市的

20.6%。其他四区共成交 293.15 万平米，其中以福田区成交量居首，为 108.74 万平米，占全市的 21%；南山


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区共成交 90.6 万平米，占比为 17.5%；罗湖区共成交 80.06 万平米，占比为 15.4%；盐田成交最少，仅成交

13.75 万平米，占全市的 2.65%。�

在成交均价方面，2011 年深圳市二手住房市场的成交均价为 18717 元/平米，与新房的价差缩小，主要原因为

新房价格 2011 年同比出现了小幅下跌但二手房房价仍然较为坚挺。�

各区一二手房成交面积、成交均价对比如下：�

4.3.2 各区成交分析

4.3.2.1 宝龙地区

2011 年，龙岗区二手住房共成交 118.47 万平米，成交面积居全市之首。全年成交均价为 11281 元/平米，相

对于其他区域，龙岗区的二手房仍处于全市最低点。从全年价格走势来看，价格同比上涨但从第四季度开始环

比下降。�


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2011 年，宝安区二手住房共成交 107.07 万平米，成交均价为 15460 元/平米。从成交均价走势来看，全年价

格呈“中间高、两端低”的状态，特别是第四季度开始，价格环比下降的趋势明显。�

�

4.3.2.2 其他四区

2011 年，福田区二手住房成交 108.74 万平米；成交均价为 24570 元/平米。从成交均价走势来看，2011 年

上半年稳步上升，但从 9 月份开始价格环比下行。�

2011 年，罗湖区二手住房共成交 80.06 万平米，成交均价为 20377 元/平米。从成交价格走势来看，从年初到

年末，价格一路走低，年底价格明显下调。�

�

2011 年，南山区二手住房共成交 90.6 万平米，成交均价为 24083 元/平米。2011 年，盐田区二手住房共成交

13.75 万平米，成交量处于低位；成交均价为 16840 元/平米。�


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5．市场展望

2011 年，是有史以来房地产行业调控最为严厉的一年，信贷、税收、土地、保障房等措施纷纷出台，意在通过

“促供给、抑需求”的调控逻辑，短期内抑制房价过快上涨。深圳作为政府调控的重点城市之一，2011 年在“限

购令”的严厉调控下，量价齐跌，楼市新房成交量再创历史新低。�

展望 2012 年，影响深圳楼市涨跌的因素主要有：�

严厉的调控政策不会放松，成为 2012 年楼市最主要的助跌因素。未来政策调控将成为常态，深圳房价继

续回落的概率大。�

供小于求将成为长期房价的支撑力量。虽然 2011 年成交量下挫，但是供应量也同步减少。2011 年一手住

房批售面积 364.6 万平米，同比减少 11.2%。新房库存量不高。截止 2011 年末，深圳的可售商品住房面

积 265.18 万平方米，相比其他已经接近或超过历史高位的其他一、二线城市，深圳的库存水平处于低位。

2011 年 1-11 月份新开工面积为 383.23 万平方米，这也将是未来一年的潜在供应面积。如此看来，深圳

的供应仍然偏紧，这可能是成为深圳房价非常有力的支撑。�

总体来看，2012 年，一方面，调控从严的政策环境难以改变，市场短期内不可避免会出现阶段性波动；另一方

面，中长期来看，由于新增供应有限，供求矛盾将成为阻碍房价下行的重要因素。�

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�

关于世联地产�1993 年，世联地产成立，正式进入国内房地产服务领域，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。经过 18 年的发展，世联地产现已

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