Nordic City Report

Höst 2015

Nordic City Report

2 | Nordic City Report Höst 2015

Sammanfattning

Fastighetsmarknaden i Europa och Norden visar inga tecken på stag-nation, snarare tvärtom. De makroekonomiska förutsättningarna med fortsatt låga räntor och en gynnsam kreditmarknad, i kombination med ett starkt internationellt intresse för Norden, gör att vi ser en press på direktavkastningskraven och fortsatt höga transaktionsvolymer.

Trots att de utomnordiska investerarna har varit få inom bostads-segmentet, har vi sett en väldig stark aktivitet inom detta segment de senaste åren. Bostäder har visat sig inte bara vara en trygg sektor

att investera i, men också mycket lukrativ med hög avkastning. Årets temaartikel behandlar detta närmare.

Trots att Finlands ekonomi fortfarande har det motigt, söker sig många internationella investerare till Helsingfors på jakt efter bättre avkastning. Transaktionsvolymen har därför varit hög i likhet med de övriga nordiska marknaderna. Däremot är hyresmarknaden polarise-rad med stabila hyror i bättre kontorslägen medan hyrorna sjunker i de sekundära.

JLL Property Clock K2 2015

Makroekonomisk data Sverige Danmark Norge Finland

BNP-tillväxt 2015(P) (%, årsbasis) 2,8 1,7 1,2 0,3BNP-tillväxt 2016(P) (%, årsbasis) 3,2 2 1,7 1,4Inflation 2015(P) (%, årsbasis) 0,1 0,4 2,1 0,1Inflation 2016(P) (%, årsbasis) 1,2 1,7 2,1 1,2Arbetslöshet (%, säsongsrensat) 7,6 4,7 4,2 9,7Normal hyreslängd (år) 3–5 5–7 3–10 2–5Fastighetsskatt (%) 0,5–1 1,6–3,4 0–0,7 0,8–1,55Skatt på kapitalinkomst (%) 30 25 27 20Moms (%) 25 25 25 24Lagfartsavgift (%) 4,25 0,6 2,5 4,0/2,0Företagsskatt (%) 22 25 27 20

Källor: Konjunkturinstitutet, Oxford Economics, Statistisk sentralbyrå, Ministry of Finance Finland

Fallandehyror

Avtagandehyrestillväxt

Tilltagandehyrestillväxt

Avtagandehyresfall

Moskva, St. Petersburg

Düsseldorf

Kiev, Warszawa

Genève, ZürichRom

Athen, Bryssel, Helsingfors, Paris CBD, Bukarest, Budapest, Prague, Istanbul, Lissabon

MilanoBarcelona, Madrid

KöpenhamnEdinburgh

AmsterdamManchester

LuxemburgLondon City, London WE

Dublin

Stockholm

Göteborg

Berlin, München, Stuttgart

Hamburg, MalmöFrankfurt

KölnLyon, Oslo

Nordic City Report Höst 2015 | 3

-25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15

BarcelonaBerlin

BudapestKöpenhamn

EdinburghFrankfurt/M

GöteborgHelsingfors

LissabonLondonMadridMalmö

Oslo

Stockholm

Bryssel

Moskva

ParisRom

Warszawa

I Köpenhamn CBD är avkastningskraven för de bästa objekten fortsatt rekordlåga och utbudet relativt begränsat. Investerarna rör sig därför mot den sekundära marknaden vilket har bidragit till nedjustering av direktavkastningskraven. En minskad arbetslöshet samt de många konverteringarna av kontor till bostäder kommer förmodligen stärka den något svaga hyres marknaden.

I Oslo har det ökade intresset från internationellt kapital stärkt transaktions marknaden vilket också bidragit till sänkt avkastnings-krav i bästa lägen till rekordnivåer. Däremot har hyresmarknaden varit något ostadig på grund av den senaste tidens oroligheter på olje- och gasmarknaden. Företag inom denna bransch har nämligen fått ett minskat ytbehov vilket påverkat hyresmarknaden signifikant.

Stockholm är fortsatt den starkaste investerarmarknaden i Norden. Det låga utbudet av fastigheter i CBD gör dock att många investerare blickar bortom CBD och sätter stark press på avkastningskraven på Stockholms övriga delmarknader. Hyresmarknaden är fortsatt stabil både vad gäller hyror och vakanser.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

Sverige Danmark Norge Finland

I Göteborg ser vi en fortsatt stark hyresmarknad med hyreshöjningar men samtidigt också något högre vakansgrader. Detta förklaras delvis av att nya moderna kontor tillkommit marknaden. Flera delmarknader har även fått direktavkastningskraven nerjusterade vilket visar fortsatt starkt förtroende från investerarsidan.

Malmös första halvår var mycket starkt med transaktionsvolymer i paritet med rekordnivåerna från förra året. Detta har pressat avkastnings kraven vilket lett till ett flertal justeringar. Många nya kon-torsprojekt är igång samtidigt, dock ligger hyrorna kvar på samma nivåer som för sex månader sedan inom alla delmarknader.

Norbert Adamek Chef för Analys JLL Sverige

Cross-borderInhemskt

Transaktionsvolym i Norden H1 2015 (mEUR) Europa: Hyrestillväxt på årsbasis K2 2014 – K2 2015 (%)


Kontorsmarknaden i Stockholm

Stockholms fastighetsmarknad är fortsatt mycket stark. Den stora efterfrågan har lett till att nyuthyrnings volymen ökat inom alla delmarknader utom Kista och att den totala vakans-graden minskat till rekordlåga 9,0 procent. Prime -hyrorna lig-ger dock stadigt kvar på samma nivåer som tidigare, förutom i Solna/Sundbyberg där vi ser en klar ökning. Transaktionsvo-lymen i Stockholm uppgick under första halvåret till 20 mdkr vilket är i linje med de senaste tre årens volymer och motsva-rar en tredjedel av den totala investeringsvolymen i Sverige. Direktavkastningskraven justeras ner inom samtliga delmark-nader utom CBD som ligger kvar på rekordlåga 4,25 procent.

Utbud – fullt uthyrda kontorsprojekt och sjunkande vakans

Stockholms totala vakansgrad uppmättes under första halvåret 2015 till 9,0 procent. Det är en minskning med 0,1 procentenhet både på halvårs- och helårsbasis. Vakansgraden minskade i CBD, Övriga Inner staden samt i Närförort medan den ökade något i Solna/Sundbyberg och i Kista. Under första halvan av 2015 har totalt två nya kontors fastigheter färdigställts. Det ena är Kista Terrass hus 9 om 19 000 kvm och det andra Mästerhuset om 28 500 kvm i CBD. Båda projekten var fullt uthyrda vid färdigställandet. Totalt har där-med 47 500 kvm kontorsyta tillkommit Stockholmsmarknaden och ytter ligare 19 000 kvm kommer att tillkomma under andra halvan av 2015 då Kista Terrass Hus 8 färdigställs. Även detta projekt är fullt uthyrt. Under 2016 beräknas 153 500 kvm nya moderna kontors-ytor färdigställas vilket kan jämföras med 2014 års helårssiffra om 167 000 kvm.

MarknadsdataKontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Innerstaden Närförort Kista Solna /Sundbyberg Totalt

Kontorsstock H1 2015 (kvm) 1 812 000 3 504 000 1 782 000 931 000 1 742 000 11 645 000*Färdigställs 2015 (kvm) 28 500 - - 38 000 - 66 500Färdigställs 2016 (kvm) - 18 500 18 000 27 000 70 000 153 500Färdigställs 2017 (kvm) - - - - 57 000 57 000Vakansgrad (%) 3,4% 5,3% 9,0% 14,6% 9,0% 9,0%Kortsiktig prognos (&¨() & ( ( ( ¨ -Prime-hyra (kr/kvm) 4 500 3 400 2 400 2 200 2 400 -Kortsiktig prognos (&¨() & & & ¨ ¨ -Hyra B-fastigheter (kr/kvm) 2 900–3 500 2 400–3 000 1 500–2 000 1 200–1 600 1 400–1 800 -Kortsiktig prognos (&¨() & & ¨ ¨ ¨ -Direktavkastningskrav (%) 4,25% 4,50% 5,75% 6,0% 5,50% -

Efterfrågan – höga nyuthyrningsvolymer

Efterfrågan på nya kontorsytor är fortsatt stark bland hyresgäster-na. Första halvårets uppmätta nyuthyrningsvolym om 238 000 kvm i Storstockholm är något högre än det femåriga genomsnittet om 194 000 kvm/halvår. Kista uppvisade samma nyuthyrningsvolym som förra halvåret medan de resterande delmarknaderna visade på en ökning på halvårsbasis. Den största uthyrningen under halvåret gjor-des av Vasakronan och omfattar 8 300 kvm i projektet Klara C i CBD som just nu genomgår en totalrenovering. Ny hyresgäst blir KPMG.

En trend som fortsätter är den ökade efterfrågan på moderna kon-torslokaler i Stockholm. Detta har lett till att flera fastighetsägare bör-jat investera i sitt befintliga bestånd och på så sätt är den allmänna standarden på kontorslokaler på väg att höjas vilket kommer att driva hyrorna uppåt.

Transaktioner – fortsatt höga volymer och press på direkt-avkastningarna

Transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick under årets första halva till 20 mdkr vilket tyder på att det starka investerarklimatet fort-sätter. Denna halvårsnotering innebär att var tredje krona som inves-teras i Sverige hamnar i Stockholmsregionen. Utländska investerare siktar in sig främst mot Stockholms kontors- och handelsmarknad och var under årets första hälft involverade i tre förvärv där Skär-holmen Centrum är det särklass största och förvärvades av Grosve-nor. Den näst största affären ägde rum i Solna och omfattar 225 000 kvm byggrätter för både bostäder och kommersiell användning. Det

*Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här.


Representativa kontorstransaktioner H1 2015Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mkr) Köpare Säljare

Solna Gate (Aprikosen 2) Solna/Sundbyberg 35 200 1 200 Klövern MengusTeliaSonera HQ Närförort 100 000 1 050 Rikshem & Ikano Invest Nordisk RentingPäronet 8 Solna 21 400 650 Humlegården Union InvestmentUppfinnaren 1 Övriga Innerstaden 16 000 650 Oscar Properties VasakronanHornafjord 1 Kista 23 000 514 Kungsleden Genesta

var Fabege som förvärvade byggrätterna av Catena för cirka 1,45 mdkr. I CBD samt Övriga Innerstaden är konkurrensen stenhård om de fastigheter som kommer ut på marknaden. Den starka efterfrågan i kombination med rekordlåga räntor och vakanser pressar direkt-avkastningskraven och ökar konkurrensen även bland objekten i mer perifera lägen. Direktavkastningskraven justeras ner inom samtliga delmarknader utom CBD som ligger kvar på rekordlåga 4,25 procent.

Hyrorna – stabila nivåer

Trots en stark hyresmarknad är den enda delmarknaden som note-rat en förändring av prime-hyra Solna/Sundbyberg, där den sedan årsskiftet stigit från 2 200 till 2 400 kr/kvm. Detta kan härledas till att flera stora företag valt att lokalisera sig i nybyggda kontor i Arena-staden och därmed bidragit till att Solna/Sundbyberg blivit en mer attraktiv delmarknad. Övriga delmarknader noterar samma nivåer av prime-hyra som för sex och tolv månader sedan.

Marknadsutsikter – inga tecken på avmattning

Den starka fastighetsmarknaden i Stockholm visar inga tecken på att avta. Trots att vi närmar oss rekordlåga nivåer för direktavkastnings-krav inom alla delmarknader går det inte att utesluta fortsatta nedjus-teringar innan året är slut. Den låga vakansgraden i kombination med en ökad sysselsättningsgrad kommer med stor sannolikhet leda till

ökade hyror. Det relativt stora hyresspannet mellan olika objekt inom samma delmarknad kommer troligtvis att minska då de lägre hyrorna kommer öka mer än de redan högsta.

Representativa kontorsuthyrningar H1 2015Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare

Klara C CBD KPMG 8 300 VasakronanSolna Gate Solna/Sundbyberg Santander Consumer Bank 6 000 MengusSickla Front Närförort Stora Enso 5 000 Atrium LjungbergGamen 12 Övriga Innerstaden Tillväxtverket 4 600 Vasakronan


Kontorsmarknaden i Göteborg

Årets första halvår innebar en mindre ökning i vakansgrad på marknaden, dock till en nivå som fortfarande är mycket låg historiskt sett. Detta innebär fortsatt få möjligheter för större hyresgäster som letar nya lokaler. Ny uthyrnings-volymen är hög, men det bristande utbudet hindrar troligtvis detta år att nå 2014 års rekordvolymer. Fortsatt hög aktivitet på transaktions marknaden pressade ner direktavkastnings-kraven på flertalet delmarknader under halvåret.

Utbud – väl mottagen nyproduktion

Göteborgsområdets totala vakansgrad har nu lämnat förra halvårets rekordlåga nivåer om 5,9 procent och befinner sig nu i slutet av H1 2015 på 6,5 procent, vilket ändå är jämförelsevis lågt. Utbudet fort-sätter alltså att understiga efterfrågan, men har avhjälpts något bland annat i och med de nytillkomna ytorna på marknaden, framförallt i Övriga Innerstaden. Totalt sett har 33 900 kvm kontor färdigställts och därmed tillförts Göteborgsmarknaden under halvåret. CBD, Övriga Inner staden samt Norra Älvstranden har alla ökat sina vakans grader något. Under det andra halvåret kommer ytterligare 34 500 kvm kon-tor färdigställas i Övriga Innerstaden. Samtliga av dessa ytor är re-dan uthyrda, men flyttkedjor kan trots dessa påverka vakansgraden i staden. Den yta som hittills har kommunicerats till marknaden och väntas stå färdig under 2016 är kontor om 38 000 kvm. Marknaden tar tacksamt emot nyproduktion då bristen i utbudet kvarstår.

MarknadsdataKontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga

InnerstadenNorra

ÄlvstrandenÖvriga

HisingenMölndal Västra

GöteborgNordöstra Göteborg

Totalt

Kontorsstock H1 2015 (kvm) 872 000 773 000 267 000 434 000 371 000 325 000 247 000 3 289 000Färdigställs 2015 (kvm) - 49 700 8 600 10 100 - - - 68 400Färdigställs 2016 (kvm) - 13 000 - - 25 000 - - 38 000Färdigställs 2017 (kvm) - - 9 500 - - - - 9 500Vakansgrad (%) 3,7% 5,6% 4,8% 8,2% 9,1% 11,8% 13,5% 6,5%Kortsiktig prognos (&¨() & ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ -Prime-hyra (kr/kvm) 2 800 2 600 2 200 1 000 2 000 1 150 1 100 -Kortsiktig prognos (&¨() & ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ -Hyra B-fastigheter (kr/kvm) 1 800–2 400 1 300–2 000 1 300–1 700 700–1 000 1 000–1 500 800–1 150 800–1 100 -Kortsiktig prognos (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ -Direktavkastningskrav (%) 4,50% 5,00% 5,25% 7,00% 6,00% 7,00% 6,00% -

Efterfrågan – stora uthyrningar i projekt eller utanför innerstaden

Nyuthyrningsvolymen för hela Göteborgsområdet uppgick detta halv-år till 62 900 kvm, en ökning sedan föregående period med ca 14 pro-cent. På årsbasis är detta dock en minskning med 34 procent jämfört det starka första halvåret 2014. Störst kontrakterad yta under H1 var ett kontor om 5 500 kvm till SDN Majorna-Linné på Första Lång gatan. Fastigheten ägs av Balder och Elof Hansson. Den därefter största ut-hyrningen är på 5 000 kvm i Gastuben 3 till Santa Maria & Paulig Professional. Uthyrningen gjordes av Grandab, som sedan dess sålt fastigheten till Klövern. Uthyrningen i det gamla Semcon-huset (nu kallad Front Lindholmen), den tredje största uthyrningen, om 4 600 kvm går till China Euro Vehicle Technology (CEVT), vilka därmed utökar sina ytor ytterligare. Större ytor i befintliga fastigheter fort-sätter att vara en bristvara i innerstaden. Bortsett från uthyrningen på Första Långgatan så har stora uthyrningar detta kvartal även skett i exempelvis Mölndal och Hisingen. I Övriga Innerstaden och Norra Älvstranden är det framförallt ytor i projekt som sticker ut. Andelen projektuthyrningar uppgår detta halvår till 22 procent.

Hyrorna – nya rekordnivåer inom Göteborgsområdet

Som väntat fortsatte prime-hyran att öka under det första halv året inom de mest centrala delmarknaderna i Göteborg. CBD, Övriga Innerstaden och Norra Älvstranden har ökat med 8, 13 respektive 5 procent. Därmed hamnar de på nivåer om 2 800, 2 600 respektive 2 200 kr/kvm. CBD är uppe i nivåer som aldrig tidigare har nåtts i Gö-teborgsområdet. Då relativt få större uthyrningar görs inom delmark-naden p.g.a. den låga tillgången, söker sig större hyresgäster istället


till Övriga Innerstaden eller Norra Älvstranden vid omlokalisering, där nyproducerade lokaler kan tillgodose deras behov. Detta yttrar sig bland annat genom ökande hyror även på dessa marknader. Övriga delmarknader förblir oförändrade.

Investeringsmarknaden – kontorstransaktioners andel störst

Transaktionsmarknaden i Göteborg fortsätter, liksom resten av Sverige, på en stabil nivå och slutar under det första halvåret på en volym om 6,8 mdkr. Jämfört med föregående period är volymen en ökning med 11 procent, på årsbasis är det dock en minskning med 27 pro-cent. Göteborg står för 11 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige detta halvår. Kontors fastigheter var, likt tidigare, det segment vars andel av volymen var störst (47%), följt av bostads fastigheter (23%), industri- och logistikfastigheter (20%), samt övriga fastig-heter och hotell om 6 respektive 4 procent. Det är i år bara ca 20 procent av transaktionsvolymen som kommer från försäljningar i de mest centrala delmarknaderna CBD och Övriga Inner staden, det har istället varit relativt hög aktivitet i samtliga övriga delmarknader. Den under halvåret största affären var Atrium Ljungbergs förvärv av Älvstranden Utvecklings tre kontorsfastigheter Citadellet, Tornen och M2 på Norra Älvstranden. Förvärvet var Atrium Ljungbergs första i Göteborg. Köpeskillingen uppgick till 897 mkr med en uthyrnings-

bar area om ca 34 700 kvm. Direktavkastningskravet har under det första halvåret 2015 justerats ned på flera delmarknader, endast CBD samt Västra Göteborg ligger kvar på samma nivåer som tidigare om 4,25 respektive 7,0 procent. Övriga Innerstaden och Mölndal justeras ner 25 punkter (5,0 respektive 6,0%), Norra Älvstranden 50 punkter (5,25%), Övriga Hisingen och Östra Göteborg 75 punkter respek-tive 100 punkter (7,0 respektive 6,0%). De sjunkande nivåerna beror på en fortsatt hög efterfrågan på fastigheter i bra lägen, bland annat som en följd av den låga räntan som gör det svårt att hitta alternativa högavkastande placeringar.

Marknadsutsikter – lägre direktavkastning väntas

Fortsatt låga vakansgrader i Göteborgsområdet och otillräckliga volymer nyproduktion gör att en jämvikt mellan tillgång och efter-frågan troligen ligger flera år framåt i tiden. Detta leder i sin tur till fortsatt ökade hyresnivåer på flera delmarknader framöver. Transaktions marknaden under första halvåret visar på en fortsatt hög investeringsvilja och nya köpare som vill etablera sig i Göteborg. De sjunkande avkastningsnivåerna kan delvis kopplas till det fortsatt låga utbudet av objekt till försäljning tillsammans med ökat intres-se för marknaden. Hittills i år har fem av sju delmarknaders direkt-avkastningsnivå justeras ned, liknande utveckling är att vänta under resterande delen av året.


Citadellet, Tornen och M2 (Lundbyvassen 4:7, 4:8 & 4:13)

Norra Älvstranden 34 343 897 Atrium Ljungberg Älvstranden Utveckling

Olskroken 18:7 Nordöstra Göteborg 62 000 750 Platzer AberdeenHeden 47:3 (Park49) Övriga Innerstaden 7 500 418 Balder SkanskaMajorna 219:7 Övriga Innerstaden 15 000 270 Klövern NIAMNordstaden 13:4; Nordstaden 13:7 CBD 9 200 – Grandab konsortium Mustad


Masthugget 11:13 Övriga Innerstaden SDN Majorna-Linné 5 500 Balder/Elof HanssonGastuben 3 Mölndal Santa Maria & Paulig

Professional5 000 Grandab

Lindholmen 29:1 (Front Lindholmen) Norra Älvstranden China Euro Vehicle Technology (CEVT)

4 600 HVB Immobilien AG.

Park49 Övriga Innerstaden EY 2 200 BalderGlasiären Övriga Hisingen Teleperformance 2 100 AF-Gruppen


Efterfrågan – fortsatt stora uthyrningsvolymer med fokus på moderna lokaler i CBD

Nyuthyrningsvolymen som uppmätts i Malmö/Lund under H1 2015 uppgår till 76 000, vilket är en ökning med 35 procent jämfört med H2 2014. Uthyrningar i projektfastigheter står för knappt en fjärde-del (23 %) av den totala uthyrningsvolymen. Malmö CBD är fortsatt den delmarknad som uppvisar störst aktivitet. Bakom den höga siffran för CBD ligger bl.a. flera stora uthyrningar i det nu färdigställda och fullt uthyrda projektet Malmö Live. Det pågår för närvarande ett fler-tal stora kontorsprojekt i CBD och vi kan därför förvänta oss något högre ny uthyrningsvolymer på denna delmarknad framöver i takt med att dessa ytor tas upp av marknaden. Delmarknaden Malmö förorter har också uppvisat stor aktivitet under halvåret och det är fortsatt ut hyrningar i det expansiva området Hyllie som står för majoriteten av ut hyrningarna. I NCC:s projekt eXlent är nu cirka 80 procent av kontors ytorna uthyrda ett år före första inflyttning. Tredje etappen av Skanskas projekt Klipporna, också beläget i Hyllie, uppnår i likhet med eXlent en uthyrningsgrad om nästintill 80 procent efter ut hyrningar om totalt 5 000 kvm under H1. Den enskilt största uthyrningen i pe rioden är Wihlborgs uthyrning om 12 300 kvm i fastigheten Kranen 8 i Västra Hamnen till Försäkringskassan som väljer att samlokalisera sin Malmö verksamhet i fastigheten.

Malmö/Lund hade ett starkt inledande halvår med sjunkande vakansgrader på nästintill samtliga delmarknader och höga uthyrningsvolymer. Dessutom har aktiviteten på transak-tionsmarknaderna under H1 2015 varit hög vilket har pressat ner direktavkastningskravet på flera delmarknader. Övriga Inner staden stod för den största justeringen med en pro-centenhet från 6,75 till 5,75 procent, medan det lägsta direkt-avkastningskravet fortsatt återfinns i CBD på 5,25 procent.

Utbud – fullt uthyrt i projekt som färdigställs under året

Under H1 2015 sjönk den totala vakansgraden i Malmö/Lund med 1,2 procentenheter till en nivå på 8,8 procent. Under första halvåret 2015 har 10 000 kvm fullt uthyrd kontorsyta tillförts marknaden i och med färdigställandet av Skanskas projekt Malmö Live på Universitets-holmen. Den totala projektvolymen fortsätter att vara hög och lig-ger nu på 83 400 kvm, vilket innebär en liten ökning från H2 2014 i och med att två nya projekt haft byggstart under årets första halvår. Totalt är nu tolv kontorsprojekt under produktion där samtliga pro-jekt förväntas tillföras marknaden under 2015 och 2016. Cirka hälf-ten av projektvolymen återfinns likt H2 2014 i Malmö CBD. 27 900 kvm, motsvarande en tredjedel av den totala ytan under produktion är fortfarande outhyrd, medan samtliga projekt som planeras vara färdig ställda under året är fullt uthyrda. Sammanräknat med det redan färdig ställda projektet Malmö Live tillkommer 41 500 kvm kontorsytor på marknaden 2015.

Kontorsmarknaden i Malmö/Lund

*Hyllie. Övriga Malmö Förorter har betydligt lägre hyror och högre direktavkastning.

MarknadsdataKontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Innerstaden Västra Hamnen Malmö Förorter Lund Totalt

Kontorsstock H1 2015 (kvm) 645 000 339 000 201 000 356 000 551 000 2 092 000Färdigställs 2015 (kvm) 34 500 - - 7 000 1 000 42 500Färdigställs 2016 (kvm) 18 500 - 2 000 24 400 6 000 50 900Färdigställs 2017 (kvm) - - - - - -Vakansgrad (%) 8,7% 5,0% 9,6% 11,2% 9,4% 8,8%Kortsiktig prognos (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ -Prime-hyra (kr/kvm) 2 300 1 350 2 100 2 300* 1 900 -Kortsiktig prognos (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ -Hyra B-fastigheter (kr/kvm) 1 500–1 800 1 100–1 300 1 400–1 800 1 000–1 300 1 400–1 700 -Kortsiktig prognos (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ -Direktavkastningskrav (%) 5,25% 5,75% 5,50% 5,25%* 6,00% -


Hyrorna – tro på god hyresutveckling inom det attraktiva beståndet

Inga justeringar har gjorts vad gäller Prime-hyran under H1 2015 då hyresnivån anses vara oförändrad för samtliga delmarknader. Även bland uthyrarna på marknaden är tron att vi kommer få se oföränd-rade hyror på ett års sikt alternativt svagt stigande hyror för det mest attraktiva beståndet. Under H2 2014 gjordes en rejäl uppjustering av Prime-hyran för Malmö CBD och en fortsatt stark efterfrågan på del-marknaden under början av året tyder på en positiv hyresutveckling även framöver, detta i takt med att nya projekt färdigställs.

Investeringsmarknaden – hög aktivitet ger sjunkande direktavkastningskrav

Den totala transaktionsvolymen för H1 2015 slutade rekordstarkt på 4,7 mdkr (exklusive två köp av Heimstaden på grund av oförmedlad köpeskilling). Detta är det starkaste inledande halvåret sedan vår första notering 2007, även om en minskning skett från det ännu starkare H2 2014. Transaktionsvolymen för Malmö/Lund utgjorde cirka 8 procent av den totala för landet vilket är en ökning från H2 2014 och en note-ring cirka två procentenheter över det historiska genomsnittet. Under H1 2015 genomfördes hela 19 transaktioner, varav åtta cross border- affärer motsvarande knappt hälften av den totala transaktions volymen. Det starkaste segmentet under det första halvåret var handels-fastigheter som stod för cirka 55 procent av den totala transaktions-volymen. Bakom noteringen står den största transaktionen för perio-den, försäljningen av Nova Lund, som utgjorde cirka 35 procent av det totala transaktionsvärdet. Köpare var TIAA Henderson Real Estate som förvärvade köpcentrumet av Unibail för cirka 1,6 mdkr. Bostads-

segmentet var det andra starkaste segmentet med 25 procent av den totala transaktionsvolymen, följt av kontor på 10 procent. Den största kontors affären under perioden var SPP Fastigheters köp av Österport 7 från Skanska till ett värde av 330 mkr. Fastigheten som ligger i Malmö CBD har en uthyrbar yta om 10 200 kvm kontor. Den ökade aktiviteten på Malmös transaktionsmarknad har pressat ned direktavkastnings-kraven och justeringar av dessa har gjorts på ett flertal delmarkna-der. Direktavkastningskraven per delmarknad är som följer (tidigare direkt avkastningskrav på årsbasis inom parantes). Övriga Inner staden 5,75 procent (6,75%), Lund 6,0 procent (6,5%), Malmö Förorter 7,0–8,0 procent (7,5–8,0%). De lägsta direktavkastningskraven åter-finns fortsatt i CBD och lämnas oförändrad på 5,25 procent följt av Västra Hamnen på 5,50 procent, också oförändrad.

Marknadsutsikter – stark tro på nyproducerat

Marknaden Malmö/Lund fortsätter att vara diversifierad där efterfrågan för nyproduktion är fortsatt stark, samtidigt som det äldre beståndet tenderar att släpa efter. Bilden stämmer väl med synen hos uthyrare på den lokala marknaden som ser framför sig att skillnaden mellan topphyrorna och genomsnittet på respektive delmarknad kan komma att öka framöver. Denna utveckling är extra tydlig i CBD där äldre, mindre yteffektiva, fastigheter i allt större utsträckning konkurrerar med ny produktion. Detta riskerar att göra ytor i det äldre beståndet svåruthyrda, om detta ligger till grund för den ökade vakansgraden som syns på delmarknaden återstår att se. Att produktionsvolymen är fortsatt hög tyder även detta på en positiv syn på marknaden. Det är även många projekt där detaljplan finns men som ännu inte bygg-startats vilket bör hjälpa till att vidhålla höga produktionsvolymer under flera år framöver.


Österport 7 CBD 10 200 330 SPP Fastigheter SkanskaHögvakten 6 CBD 3 600 90,7 Malmö Cityfastigheter WihlborgsMercurius 4 CBD 1 997 57 Lindström Property AB Erichs Fastighetsförvaltning AB


Kranen 8 Västra Hamnen Försäkringskassan 12 300 WihlborgsPlushuset (Nora 11) Övriga Innerstaden Konfidentiell 6 400 NiamMalmö Live CBD Swedbank 1 759 SkanskaeXlent Hyllie Zumtobel 1 700 NCC


kontors lokaler i närheten av Köpenhamns flygplats på ön Amager, och Falck hyrde 8 288 kvadratmeter i Köpenhamns innerstad.

Hyror – stabila nivåer på kontorshyror

Nivåerna på kontorshyror i Köpenhamn har hållit sig stabila under H1 2015, dock med en viss höjning av prime-hyror, och ligger för närvarande på 1 800 DKK/kvm, exklusive skatter och drifts kostnader. Hyresgästerna har i första hand velat ha moderna, väl planerade kontors lokaler, och det växande gapet mellan hyror för kontor i A-läge gentemot B-läge tyder på en fortsatt segmentering på kontors-marknaden. Moderna och flexibla fastigheter har betingat konti-nuerligt höga hyresnivåer för kontor i A-lägen medan utsikterna för den sekundära kontorshyresmarknaden har varit dystra. Icke desto mindre förväntas återhämtningen på kontorsmarknaden ge återkall på sekundär marknaden tack vare den beräknat gynnsamma syssel-

Kontorsmarknaden i Köpenhamn

Under H1 2015 har efterfrågan på investeringar i kontors-fastigheter på attraktiva platser i Köpenhamn varit mycket stor. Det befintliga direktavkastningskravet på 4,5 procent för kontor i A-lägen är lägre än någonsin och återspeglar den stora obalansen som nu råder mellan utbud och efterfråga i detta segment. Resultatet är att investerarna har börjat se sig om efter kontor på sekundärmarknaden istället.

Utbud – vakansgraden fortsätter sjunka

Hyresmarknaden återhämtar sig sakta tack vare en långsam ökning av sysselsättningstillväxten. Totalt har vakansgraden sjunkit till 10,1 procent i Storköpenhamn och till 7,2 procent i CBD. Den sto-ra efterfrågan på bostäder har lett till att kontorslokaler i den gamla stadskärnan och i mindre centrala delar i hög grad har omvandlats till lägenheter och i processen minskat tillgången på lediga kontor. Byggandet av nya kontor ökar och flera kontorsprojekt är på gång. Det gamla Carlsbergbryggeriet håller nu på att upprustas till moderna och effektiva kontor och utbildningslokaler. Antalet nybyggnationer är dock fortfarande färre än före krisen. Under 2015 förväntas 150 000 kvadratmeter nya kontorslokaler bli klara i Köpenhamnsområdet, var-av 23 procent i CBD.

Efterfrågan – växande sysselsättningsgrad ökar efterfrågan

Efterfrågan på kontorslokaler har varit trög, särskilt på den sekun-dära kontorsmarknaden. Den förväntade återhämtningen av syssel-sättningen kommer dock troligen leda till en ökad efterfrågan även på den sekundära kontorsmarknaden. Under H1 2015 tecknades bland annat ett hyresavtal av PostNord på cirka 11 500 kvadratmeter

MarknadsdataKontorsfastigheter H1 2015 Gamla CBD (City) Nya CBD (Waterfront) Övriga Köpenhamn Ørestad Storköpenhamn*

Kontorsstock H1 2015 (kvm) 5 730 000 190 000 11 795 000Färdigställs 2015 (kvm) 5 000 30 000 30 000 40 000 150 000Färdigställs 2016 (kvm) 40 000 70 000 30 000 70 000 260 000Färdigställs 2017 (kvm) 25 000 50 000 15 000 20 000 150 000Vakansgrad (%) 7,20%** 10,10%Kortsiktig prognos (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨

Prime-hyra (DKK/kvm) 1 350–1 700 1 800 1 100–1 650 1 300Kortsiktig prognos (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨

Hyra B-fastigheter (DKK/kvm) 1 000–1 100 1 200 600–1 050 900Kortsiktig prognost (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨

Direktavkastningskrav (%) 4,75% 4,50% 4,75% 4,75%*Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här.** Total vakansgrad för alla fyra delmarknader.


sättningstillväxten. Prime-hyror i CBD ligger för närvarande på 1 350–1 700 DKK/kvm, exklusive skatter och driftskostnader, med toppriser på 1 800 DKK/kvm. Hyror för sekundärkontor i CBD sträcker sig för närvarande från 1 000–1 200 DKK/kvm.

Investeringsmarknaden – fortsatt stark efterfrågan på investeringsmarknaden

Investerarnas stora aptit på fastighetsinvesteringar har fortsatt. De se-naste åren har rekordhöga priser på aktier och obligationer fått inves-terarna att skifta fokus till alternativa investeringsalternativ, bland an-nat fastighetstillgångar, i jakten på tilltalande riskjusterad av kastning. Investerarnas fokus har tidigare inriktats på kontor med primära lä-gen, men nu har även sekundära lägen med kortfristiga hyreskontrakt blivit intressanta. Efterfrågan på fastigheter i sekundära lägen har ökat genom den gynnsamma prognosen för den danska ekonomin och syssel sättningstillväxten. Under H1 2015 var försäljningen av fastig-heterna Plaza II och III några av de största investerings transaktionerna. Fastig heterna är fortfarande under uppbyggnad och beräknas bli klara i april 2016. Alla lokaler är redan uthyrda. Direktavkastningskraven för fastigheter i CBD ligger kvar på 4,5 procent medan det för sekundära

kontorsfastigheter har sjunkit till 5,25 procent. För fastigheter utan för CBD ligger direktavkastningskravet kvar på 4,75 procent medan det för sekundära kontorsfastigheter har sjunkit till 7,25 procent.

Marknadsutsikter – oförminskad efterfrågan från investerare och större variation

Investerarna förväntas ha en fortsatt stark efterfrågan på fastigheter, särskilt sådana i attraktiva lägen, vilket därmed borgar för en fort-satt stor transaktionsaktivitet. Detta förväntas ge återkall på den sekundära marknaden tack vare låga direktavkastningskrav och be-räknat gynnsam sysselsättningstillväxt. Likviditeten i marknaden ligger på ett fortsatt hög nivå. Trots att räntenivåerna har stigit och framtida avkastning på aktiemarknaden därmed har ökat förväntas investerings marknaden fortsätta attrahera investerare så snart syssel-sättningstillväxten leder till att kontorshyresmarknaden återhämtar sig. Detta gynnar inte bara segmentet för kontor i A-lägen, utan även det sekundära segmentet. Därmed förväntas investerarnas intresse för att investera i fastigheter inte sjunka, utan vidgas och även inriktas på kontorsfastigheter på den sekundära marknaden.


Hedegaardsvej 88 Köpenhamn PostNord 11 500 PFASydhavnsgade 18 Köpenhamn Falck 8 288 Scandiagade 19-21 ApSHavneholmen 25 Köpenhamn L'Oreal Danmark A/S 7 167 NorrportenEllebjergvej 50-52 Köpenhamn Bygningsstyrelsen 2 708 API Property Fund DenmarkKristianiagade 9 Köpenhamn Børne- og

Ungdomsforvaltninen2 400 C.W. Obel Ejendomme A/S

Representativa kontorstransaktioner H1 2015Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mDKK) Köpare Säljare

Havneholmen 17 ("Plaza II og III") Köpenhamn 10 700 550 PFA Pension SkanskaNjalsgade 17–21 Köpenhamn 340 Elf Development Tækker Europa og

Fontaine PartnersHolmens Kanal 9 (Hafnia-Bygningen) Köpenhamn 12 000 225 Bygningsstyrelsen SEB PensionSankt Annæ Plads 24–28 Köpenhamn 6 500 209 Euro Economics ApS Lauritzen FondenSjællandsbroen 2–6 Köpenhamn 13 063 169 Dansk Metalarbejderforbund Sydporten ApS


Under H1 2015 sjönk direktavkastningskravet till 4,25 procent som ett resultat av den ökade aktiviteten hos utländska inves-terare. Hyrorna i de västra ytterområdena samt i några andra relaterade delmarknader har sjunkit något sedan vår senaste rapport, medan resten av marknaden har legat på en stabil nivå. Blickar vi framåt kan vi förvänta oss att transaktions-marknaden förblir stark med ökade nyuthyrningsvolymer.

Utbud – stigande vakansgrader

Den totala vakansgraden på kontorsmarknaden i Oslo ligger för närvarande på 8,0 procent, vilket motsvarar omkring 760 000 kvm ledigt kontorsutrymme. I CBD har vakansgraden ökat från 4,5 till 6,0 procent. Ledigt utrymme i CBD och övriga innerstaden består främst av mindre lokaler, och för närvarande är endast fyra lokaler större än 5 000 kvm vakanta. För 2015 förväntas den totala genom-snittliga vakans graden hålla sig relativt stabil på 8 procent. Många företag i olje branschen är inte längre i behov av lika stort kontors-utrymme som tidigare på grund av osäkerheten på olje marknaden. Dessa företag hyr nu ut delar av sina lokaler, vilket har ökat utbudet på marknaden. Cirka 170 000 kvm nytt kontors utrymme kommer ut på marknaden under 2015 och det mesta är uthyrt redan innan färdig-ställandet. Preliminära siffror visar att det under 2016–2018 kommer ut totalt cirka 120 000 kvm nytt kontorsutrymme på marknaden, vilket är relativt lite.

Efterfrågan – fortsatt brist på stora hyresgäster

Under H1 2015 uppgår nya hyresavtal i Oslo till cirka 275 000 kvm (inklusive omförhandlingar). Det är cirka 15 000 kvm (el-ler 6 procent) mer än samma period förra året. Trots den lilla

ökningen av hyresavtal är det fortfarande brist på större hyresgäster (> 10 000 kvm) som hyr nya kontorslokaler. Den senaste tidens återgång inom olje- och gasindustrin orsakar fortfarande till viss del osäkerhet på marknaden och resultatet är att hyresgästerna har visat tendenser på att skjuta upp eller ändra sig angående flytt till nya eller större kontorslokaler. Prognosen är ändå att den totala andelen under tecknade avtal för 2015 kommer att överstiga volymen för 2014 i och med att väldigt få hyresavtal tecknades under H2 2014.

Hyror – sjunkande hyresnivåer

Hyresnivåerna i vissa delar av Oslo-regionen har gått ned under H1 2015. De västra ytterområdena har påverkats extra mycket av pris fallet

Kontorsmarknaden i Oslo

MarknadsdataKontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Innerstaden Ytterområden Väst Ytterområden Öst/Nord/Syd Totalt

Kontorsstock H1 2015 (kvm) 3 293 130 1 006 634 1 770 451 2 331 987 8 402 202 Färdigställs 2015 (kvm) 167 000 Färdigställs 2016 (kvm) 104 000 Färdigställs 2017 (kvm) 100 000 Vakansgrad (%) 6,1% 4,1% 10,3% 11,4% 8,0%Kortsiktig prognos (&¨() g g g g g

Prime-hyra (NOK/kvm) 4 200 2 500 2 900 1 900 -Kortsiktig prognos (&¨() g g ( g g

Hyra B-fastigheter (NOK/kvm) 2 500 1 600 1 450 1 300 .Kortsiktig prognos (&¨()Direktavkastningskrav (%) 4,25–4,5% 5–5,5% 5,25–6,0% 5,75–6,0% -


på olja med mycket lägre hyresnivåer som resultat. De sjunkande hyres nivåerna i ytterområdena kan förklaras av överskottet på lediga tomter och fastigheter i kombination med dalande avkastningskrav. Prime-hyran har dock legat oförändrad på 4 200 NOK/kvm under H1 2015, och andra hyror i stadens centrala delar har bara sjunkit mar-ginellt. Blickar vi framåt kan vi förvänta oss ytterligare något lägre hyresnivåer, speciellt i de västra ytterområdena.

Investeringsmarknaden – hur lågt går det att komma?

H1 2015 började i samma takt som 2014 slutade. Transaktions-marknaden har fortsatt blomstra och flera stora transaktioner har genomförts i alla segment på marknaden. Den största transaktionen hittills under 2015 är Sektor-transaktionen som omfattar 34 shopping-centra och uppgår till en volym av 12,3 md NOK. Detta är den högsta noteringen någonsin för en transaktion i det norska handelssegmentet. Den totala transaktionsvolymen hittills i år är strax under 60 md NOK, vilket är mer än dubbelt så högt som vid samma period förra året. Den 10-åriga swapräntan har ökat med 69 punkter sedan vår förra rapport och ligger nu på 2,44 procent, vilket fortfarande är lågt. Trots ökade räntenivåer genomdrivs nu transaktioner av de bästa fastigheterna, dvs. sådana med finansiellt starka hyresgäster belägna i Oslo CBD, med en rekordlåg direktavkastning på 4,25 procent. Det innebär en direktavkastning som är 50 punkter lägre än under H2 2014. En av huvud orsakerna till denna trend är det betydligt högre intresset utländ-ska investerare uppvisar jämfört med tidigare år.

Marknadsutsikter – fortsatt stabila investeringsvolymer trots osäkerhet kring oljepriserna

Under H1 2015 har hyresmarknaden erfarit en mindre uppgång i den totala genomsnittliga vakansgraden – från 7,5 till 8,0 procent. Ut ifrån nya sysselsättningsprognoser beräknar vi dock att vakansgraden kom-mer att hålla sig stabil genom hela 2016 och därefter börja gå nedåt. Som vi förutsåg i den förra NCR-rapporten har hyresnivåerna i de väs-tra ytterområdena sjunkit med cirka 5 procent under H1 2015. Det är här Oslos oljeföretag är koncentrerade, och som vi nämnde tidigare har vissa företag nyligen börjat hyra ut i andra hand i större omfattning. Kortsiktigt förväntas denna trend fortsätta, bland annat eftersom sto-ra aktörer som Statoil har aviserat planer på att hyra ut en betydande mängd kontorsutrymme i andrahand inom en snar framtid. För resten av kontorsmarknaden har hyrorna hållit sig relativt stabila med bara några mindre sänkningar på vissa delmarknader. Detta är helt enligt förväntan och i enlighet med vår prognos för resten av 2015. Även transaktionsmarknaden förväntas hålla sig stark av flera orsaker. Som vi rapporterade i förra numret är ett stort antal försäljningar i fonder med begränsat antal fondandelar och vanliga fastighetsfonder på gång, medan pensionsfonder och utländska investerare med hög likviditet står redo att köpa. Med andra ord verkar osäkerheten kring oljepriserna ha haft liten eller ingen effekt på investeringsbesluten. Även om det är för tidigt att göra några säkra förutsägelser förväntas transaktionsvoly-men för 2015 att hamna på mellan 80–85 mdr NOK.


Lakkegata 55 CBD (North-East) Manpower 4 200 Entra/SkanskaFredrik Selmer's vei 4 Eastern Fringe Norwegian Tax

Administration3 700 Entra

Strømsveien 96 Eastern Fringe Norwegian Medicines Agency

6 500 Entra

Hasle Linje lamell B Eastern Fringe Securitas Norge 5 500 Höegh EiendomBygdøy Allé 2 CBD (West) NORAD 9 000 NHPK

Representativa kontorstransaktioner H1 2015Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mNOK) Köpare Säljare

Dronning Eufemias gate 32 CBD ~18 000 1 225 DNB Scandinacian Property Fund

DNB Liv

Munkedamsveien 62 CBD 6 600 560 Deka Ragde EiendomInnspurten 9 Eastern Fringe 21 500 500 Bryn Eiendom CatellaPhilip Pedersens vei 1 Western Fringe 22 800 455 Closed ended fund(Pareto) Nordisk Areal 1


har flera viktiga hyrestransaktioner genomförts, till exempel den ny-ligen aviserade flytten av Danske Bank och Handelsbanken. CBD i Helsingfors är fortfarande den delmarknad med bäst resultat, men man har också märkt av ett ökat intresse för Kägeludden och Gräs-viken. Dessa områden har under lång tid haft problem med vakanser och hyres gästerna har många alternativ att välja bland. Utmaningarna för om råden med sekundära, omoderna produkter kvarstår. Antalet stimulans åtgärder och hyresfria perioder på marknaden har också ökat, och hyresgästerna är tveksamma till att teckna längre hyresavtal.

Kontorsmarknaden i Helsingfors

Den negativa tillväxttrenden i den finska ekonomin har en-dast uppvisat svaga positiva tendenser. Den senaste tidens geopolitiska kriser har påverkat Finlands exportdrivna eko-nomi, men låg handel och återhållsam konsumtion har också bidragit till att förlänga stagnationen. Efter ett stagnerande 2015 förväntas en måttlig tillväxt de kommande två åren. En svag höjning av prime-hyran har registrerats trots den stilla-stående ekonomin och den växande vakansgraden. Dess-utom verkar investeringsmarknaden visa positiva tecken med genomgående stark efterfrågan.

Utbud – begränsat med ny kontorsyta på marknaden efter 2015

Under H1 2015 har den totala vakansgraden i Helsingfors ökat med 30 punkter jämfört med H2 2014. I synnerhet delmarknaderna i Esbo har kämpat med vakansproblem främst på grund av kedjereaktioner från utmaningarna inom ICT-sektorn. I och med att ytterligare cirka 80 000 kvm ny kontorsyta är planerad att komma ut på marknaden innan årets slut beräknas vakansgraden fortsätta öka. Under 2016 planeras bara 50 000 kvm nya lokaler, och baserat på den nuvarande prognosen kommer nybyggnationen i Helsingfors under 2017 också vara relativt låg jämfört med genomsnittet de senaste tio åren.

Efterfrågan – låg aktivitet på hyresmarknaden

Enligt KTI har nyuthyrningsvolymen för kontor i Helsingfors mins-kat i två år, och under H1 2015 var den mer än 25 procent lägre än under H1 2013. Mest små och medelstora avtal har tecknats, medan större hyresgäster fortfarande tvekar. På den positiva sidan

MarknadsdataKontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Helsingfors Esbo Vantaa Totalt

Kontorsstock H1 2015 (kvm) 1 090 000 4 780 000 1 830 000 920 000 8 620 000Färdigställs 2015 (kvm) 0 75 000 5 000 5 000 85 000Färdigställs 2016 (kvm) 0 35 000 5 000 10 000 50 000Färdigställs 2017 (kvm) 0 25 000 10 000 15 000 50 000Vakansgrad (%) 6,5% 10,6% 16,7% 9,8% 11,3%Kortsiktig prognos (&¨() ¨ & & & &

Prime-hyra (€/kvm) 306 222 204 198 -Kortsiktig prognos (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨ -Hyra B-fastigheter (€/kvm) 186–210 78–114 72–108 72–108 -Kortsiktig prognos (&¨() ¨ ¨ ¨ ¨ -Direktavkastningskrav (%) 5,0% 6,0% 6,25% 6,75% -


Hyror – prime-hyrorna återhämtar sig men gynnsamma villkor för hyresgästerna fortsätter

Efter ett halvårs nedgång har prime-hyrorna i CBD återhämtat sig till 306 EUR/kvm och förväntas hålla sig stabila för återstoden av 2015 med nolltillväxten i beaktande. Denna återhämtningstrend har också registrerats i Kägeludden i Esbo i samband med större intresse från nya hyresgäster och den positiva effekten från den nya tunnelbane-linjen som beräknas bli klar under 2016. Polariseringen har dock ökat, och på de flesta platser är trycket på lägre hyror stort. Dess-utom är antalet stimulansåtgärder fortsatt högt och konkurrensen om hyresgästerna har varit hård, trots något högre summerade hyror, vilket har ökat valmöjligheterna för hyresgästerna. På grund av denna minskade efterfrågan på hyresmarknaden har fastighetsägarna också varit villiga till dyra hyresgästanpassningar för att behålla sina hyres-gäster när avtalen löper ut.

Investeringsmarknaden – internationella investerare är drivande på marknaden

Efter en trög start på året har trenden från H2 2014 fortsatt, vilket har resulterat i en kontorstransaktionsvolym på cirka 450 mEUR i Helsing-fors innerstad. Det är en ökning på 40 procent jämfört med H2 2014. Alla betydande transaktioner har involverat cross-border-investerare – främst på köpsidan, men även på säljsidan. Nordiska och Paneu-


Itämerenkatu 11-13 Ruoholahti Handelsbanken 5 000 VarmaElimäenkatu 5 Vallila City of Helsinki (Public Works Department) 10 000 OPEteläesplanadi 18 CBD SEB 6 000 LocalTapiola Mutual Life

Insurance Company

Representativa kontorstransaktioner H1 2015Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mEUR) Köpare Säljare

EY building Töölönlahti Helsingfors 10 900 93 Union Investment EteraNiittymäentie 7 Esbo 10 500 16 Lidl Ilmarinen

Elimäenkatu 25-27 Helsingfors 16 000 43 Deka Immobilien Sveafastigheter Fund III and HGR

Antinkatu 1 and Bulevardi 21 Helsingfors 21 300 36 Genesta Nordic Real Estate II Senate PropertiesGradus in Meilahti Helsingfors 8 000 n/a Schroders Pramerica

ropeiska fonder har varit de mest aktiva aktörerna. Inhemska köpare har bara kunnat förvärva de minsta tillgångarna med mer begränsad internationell attraktionskraft. Investerarnas efterfrågan på kontor i attraktiva lägen har varit fortsatt hög och en liten sänkning av direkt-avkastningskraven kan förväntas över de kommande tolv månaderna.

Marknadsutsikter – fortsatt positiva utsikter för investeringsmarknaden

Den förväntade långsamma ekonomiska tillväxten i kombination med ökade vakansgrader på de flesta delmarknader sätter kortsiktigt press på kontorsuthyrningsmarknaden. Efterfrågan på hyresmarknaden har fortsatt att orsaka polarisering med resultatet att lokaler och fastig-heter i sekundära områden riskerar en ännu högre vakansgrad medan hyrorna i attraktiva områden har återgått till den nivå de låg på innan minskningen förra året. Nu finns det dock fler stimulans åtgärder än före nedgången och med hjälp av dessa förväntas de befintliga ni-våerna kunna bibehållas i och med att det totala utbudet kommer att öka under 2015 tack vare nybyggnation på marknaden. Istället för-väntas investeringsmarknaden fortsätta vara aktiv tack vare en stark inter nationell efterfrågan och de relativt attraktiva avkastnings nivåerna som finska fastigheter fortfarande genererar. I kombination med bätt-re finansierings villkor, högre marknadslikviditet och uppskattningen att den ekonomiska tillväxten ska tillta förväntas även investerings-marknaden fortsätta i befintlig takt åtminstone under H2 2015.


Utbudet av bostadsfastigheter är stort i Sverige

Utbudet av bostadsfastigheter är stort i den svenska transaktions-marknaden och efterfrågan växer allt mer för denna produkt. Många investerare och fastighetsägare ser på sina bostäder som en säker och trygg investering i en annars volatil marknad. Fastighetsaktier har den senaste treårsperioden varit en bättre investering än börsen som helhet. Relativt sin riskklass har alltså fastigheter som place-ringsslag varit bättre än de flesta andra investeringar under många år. Bostäder har varit den bästa investeringskategorin inom fastigheter under samma period med en årlig totalavkastning om 9,2 procent enligt analys företaget MSCI.

Av omsättningen på svensk transaktionsmarknad de senaste fem åren har bostäder utgjort cirka 27 procent och sammantaget har cir-ka 170 000 lägenheter bytt ägare i närmare 450 transaktioner. Värt att notera i sammanhanget är att ombildningar till bostadsrätt mins-kat kraftigt som andel av statistiken. 2010 ombildades cirka 20 000 lägen heter mot dagens knappt 5 000 lägenheter per år.

Intresset för samhällsfastigheter fortsätter att öka över landets till-växtorter. De traditionella bostadsförvaltarna upptäcker att de kan få högre och mer stabil avkastning från exempelvis vårdboenden och andra bostadsbolag ser att en närvaro i segmentet för samhälls-fastigheter ofta leder till markanvisningar för hyresrätter eller andra fastighets projekt. Parallellt med dessa två exempel fortsätter kapital-inflödena till de etablerade ägarna av samhällsfastigheter vilket leder till ett stort investeringsbehov.

Tillskott av aktörer

Sedan finanskrisen har inte mindre än elva aktörer som mer eller mindre fokuserar på bostäder tillkommit i marknaden. Dessa ak-törer har vuxit snabbt och äger idag över 75 000 lägenheter totalt. Köpar kategorierna har växlat över åren mellan traditionella bostads-förvaltare och fonder, ofta med en kategori aktiv i taget. I dagens marknad är samtliga kategorier aktiva allt ifrån de kortsiktigt op-

Tillkomna aktörerEtableringsår Ägare Kvm bostäder * Antal lägenheter * Geografisk preferens hittills

Victoria Park 2007 Noterat på NASDAQ OMX Stockholm 634 000 8 700 Miljonprogramområden i tillväxtorter

IHF Bostad 2007 ICA Handlarnas Förbund och partner 170 000 2 500 Regionsstäder

Willhem 2009 AP 1 1 144 000 18 000 Sverige

Rikshem 2010 AP 4 och AMF 1 734 000 21 000 Sverige

SEB Domestica 2012 Handfull institutionella investerare 64 000 1 000 Tillväxtorter

Gimmel 2012 Privat kapital 75 000 1 000 Sundsvall och Bollnäs

Aberdeen Residential Sweden 2012 10-tal institutionella investerare 70 000 1 200 Tillväxtorter

D.Carnegie & Co 2013 Noterat på NASDAQ OMX Stockholm 1 169 000 15 000 Stockholms miljonprogramsområden

K2A 2013 Privat kapital och noterad preferensaktie 4 000 200 Mälardalen, högskoleorter

Nordhalla 2013 Alecta, Heimstaden och pensionsstiftelser 322 000 6 000 Sverige

Amasten 2014 Noterat på First North 130 000 1 900 Sverige*Bedömda värden


0

50

100

150

200

250

300

2005 2007 2009 2011 2013 2015

Säljare av bostadsfastigheter sedan 2008

Privat, 42%Kommunal, 18%Noterat bolag, 13%Fond, 12%Statlig, 8%Institution, 8%

Kursutveckling fastighetsaktier

OMX Real EstateOMX30

Källa: NASDAQ OMX Group, Inc

portunistiska till de som investerar för kommande generationer och aldrig avyttrar. De utomnordiska aktörerna, såsom tyska Patrizia eller globala Blackstone, förefaller avvakta tills dess att investeringarna är antingen riktigt stora eller har paneuropeiska inslag.

Den lysande stjärnan i tillväxtligan är Rikshem som skapades då Vasakronan sålde sina bostäder samt när AMF apporterade in sina bostadsfastigheter i Västerås. Rikshem har sedan starten byggt upp ett bostadsbestånd om cirka 21 000 lägenheter och gått från fem orter till drygt 20.

Den stora kategorin säljare sedan 2008 är kommuner (ca 32 mdkr), men även specialister såsom Wallenstam (ca 7 mdkr), Heimstaden (ca 6 mdkr) och Akelius (ca 6 mdkr) återfinns på listan över de stora säl-jarna. Den enskilt största privata säljaren av bostadsfastigheter har va-rit fondbyggaren Acta genom olika bolagstransaktioner (ca 16 mdkr).

Framtid och trender

De svenska kommunerna kommer att fortsätta att sälja fastigheter, bostäder såväl som samhällsfastigheter för att finansiera omsorg, utbildning och infrastruktur. En annan trend som växer sig starkare är fastighetsutveckling inom bostadssegmentet. Konverteringar av kontor till bostäder, framtagande av nya detaljplaner och projekt där gamla hus ersätts med nya, kommer att fortsätta vilket innebär att de mer etablerade bostadsbyggarna måste vässa sitt erbjudande ytter-ligare. Inom andra fastighetssegment har det länge funnits etablerade

specialister som hjälper institutionellt kapital att utveckla och förvalta fastigheter. Denna marknad för bostadsspecialister växer sig nu allt starkare i Sverige. Fler fastighetsägare kommer att upptäcka fördelen med att ha låg risk på intäktssidan och över tid förhållandevis lätt-finansierade tillgångar och därmed söka sig till bostadsmarknaden.

Marknaden för tidiga skeden och byggrätter har förädlats under de se-naste fem till åtta åren. De traditionella ägarna har gått från en mycket lång duration på sina byggrättsportföljer till att balansera tidigt skede med färdig detaljplan och i den processen avyttrat tillgångar. Under en period fanns även ett tryck på de noterade bolagen att öka avkast-ningen på eget kapital och därmed minska balansräkningarna – en trend som nu vänt där aktiemarknaden förväntas premiera att bolaget har många bra affärsmöjligheter att jobba med. Parallellt med denna utveckling har utbudet av byggrättsmöjligheter ytterligare ökat tack vare ökade byggrättsvärden. I princip samtliga ägare går igenom sina portföljer med en blick för att hitta utvecklingsmöjligheter – där det en gång låg en markparkering finns möjligen idag en detaljplan för fler bostäder.

Dagens bostadskonsumenter vill bo i områden med hög densitet och med bra, ofta spårbundna, kommunikationer. Kanske får vi se ett åter-tåg till dagarna då de privata initiativen som Saltsjöbanan med Knut Wallenberg i spetsen la grunden för ett av Stockholms mest attraktiva bostadsområden. Vilken aktör tar initiativet med ny spårbunden trafik i någon av landets tillväxtregioner?

Våra kontor:

StockholmBirger Jarlsgatan 25Box 1147SE-111 81 StockholmTel: +46 8 453 50 00www.jllsweden.se

© Copyright Jones Lang LaSalle 2015. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

Om JLL

JLL erbjuder kvalificerad rådgivning med inriktning på fastighets-tjänster. Vi verkar för att skapa och leverera värde till våra kunder, ägare och medarbetare i en komplex värld som ständigt förändras. Med 58 000 medarbetare och 230 kontor i 80 länder tillgodoser vi lokala, regionala och globala fastighetsbehov. Vi tillsätter team av experter som med insikt och framåtblick, pålitlig analys och rele-vant marknads kunskap levererar integrerade tjänster. Vi attraherar och utvecklar de bästa och mest mångfacetterade medarbetarna i vår bransch och utmanar dem att utveckla långsiktiga relationer med kun-derna. I Sverige har vi kontor i Stockholm och Göteborg och erbjud-er råd givning inom transaktioner, uthyrning, hyresgästrepresentation, detalj handelsutveckling, analys och värdering. För mer information, se www.jllsweden.se

JLL Sverige – Våra tjänster

Capital Markets: JLL Capital Markets är en fastighetsrådgivare som genom aktiv och kreativ rådgivning skapar affärer och värde för våra kun-der på den svenska fastighets- och kapitalmarknaden. Vi kan erbjuda ett mycket erfaret team som alla gemensamt har en passion för fastig-hetsaffärer. JLL Capital Markets representerar en heltäckande bredd av kunskap och med vår unika lokala närvaro och internationella räckvidd hjälper vi dig att lyckas med din fastighetsaffär.

Office and Industrial Leasing: Vi hjälper såväl inhemska som utländ-ska fastighetsägare att hyra ut deras vakanta lokaler. Vi är ett mycket erfa-ret team bestående av 10 medarbetare. Med vår unika uthyrningsprocess garanterar vi att våra uppdragsgivare får sina lokaler uthyrda på kortast möjliga tid. Tveka inte att testa oss!

Retail Agency: På JLL Retail Agency arbetar vi tillsammans med fastighets ägare över hela världen med att hjälpa dem med utveckling och uthyrning av handelsfastigheter. Vi har erfarenheten från internationella projekt och erbjuder en direktkanal till både svenska och internationella varumärken samt de senaste trenderna världen över. Så oberoende av om ni ska bygga om, expandera, optimera, förändra eller förädla ert be-stånd är ni varmt välkomna till oss.

Valuation: Kunskap om fastighetens marknadsvärde är en förutsättning för en lyckad affär – oavsett om ni köper eller säljer. Värderingarna ut-gör ett viktigt underlag i anslutning till en transaktion, vid belåning eller vid bokslut och för inrapportering till IPD. JLLs värderare är certifiera-de enligt både svensk och internationell standard. Vi värderar alla typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, industri/logistik, handel och flerbostadshus.

Research: Vi gör kontinuerliga analyser av fastighetsmarknaden där vi väver in trender på lokal och global nivå. JLLs marknadskännedom och gedigna dataserier har varit till stöd för fastighetsmarknadens aktörer i över 15 år.

Corporate Solutions: Vi ser alltid på kommersiella lokaler utifrån ett strategiskt perspektiv och representerar endast hyresgäster eller bru-kare av egenägda fastigheter. Vi hjälper till med att ta ett strukturerat grepp om lokal- och fastighetsfrågorna där målen är ökad lönsamhet och högre effektivitet. Med en global syn på marknaden och lokal kun-skap är JLLs strategiska rådgivning alltid förankrad i aktuella trender och tendenser. JLL arbetar längs med hela livscykeln av kommersiel-la fastigheter. Vi identifierar, optimerar och följer upp de affärs- och verksamhetsrisker som är förknippade med företagets lokalsituation. I syfte att sänka hyreskostnaderna och öka funktionaliteten i lokalerna hjälper vi våra kunder med lokalstrategi, arbetsplatsanalys, avveckling och anskaffning av lokaler, hyresförhandling, teknisk projektledning, hyresgästanpassning och flyttprojektledning.

GöteborgVasagatan 45Box 1058SE-405 22 GothenburgTel: +46 31 708 53 00www.jllsweden.se

HelsingforsEteläesplanadi 22 AFI-00130 HelsinkiTel: +358 207 61 99 60www.jll.fi

I samarbete med:

OsloAkershus Eiendom ASHaakon VII’s gata 5, 7 etgNO-0161 OsloTel +47 22 41 48 00www.akershus-eiendom.no

KöpenhamnSadolin & Albæk A/SPalægade 2-4DK-1261 Copenhagen KTel: +45 70 11 66 55www.sadolin-albaek.dk

Documents

Nordic City Report