Mirabel, le 16 novembre 2016‰valuation...2016/11/16 · 23 février 2015 PRÉPARÉ PAR Jean-Claude Houle, É.A. Mirabel, le 16 novembre 2016 Madame Linda Lachapelle Hôpital Vétérinaire

ADRESSE DE LA PROPRIÉTÉ 895, chemin Bethany

Lachute (Québec) J8H 1Y4

NOTRE DOSSIER COM15-00012-1

PRÉPARÉ POUR Madame Linda Lachapelle

Hôpital Vétérinaire Lachute 431, rue Principale

Lachute (Québec) J8H 1Y4

DATE D’ÉVALUATION 23 février 2015

PRÉPARÉ PAR Jean-Claude Houle, É.A.

Mirabel, le 16 novembre 2016

Madame Linda Lachapelle Hôpital Vétérinaire Lachute Inc. 431, rue Principale Lachute (Québec) J8H 1Y4

Objet : Rapport d'évaluation portant sur la propriété sise au : 895 chemin Bethany à Lachute Madame,

Suite au mandat confié, nous avons procédé à l'estimation de la valeur marchande de la propriété citée en rubrique. Après avoir effectué les recherches et enquêtes nécessaires, nous avons analysé tous les éléments susceptibles d'influencer la valeur et nous sommes d'opinion que la valeur marchande de la propriété à l’étude, en date du 23 février 2015 et amendé le 16 novembre 2016 suivant de nouvelle information obtenu des plans d’aménagement à l’étage, est de :

UN MILLION QUATRE CENT MILLE DOLLARS 1 400 000 $

L’évaluation immobilière étant du domaine de l’opinion, nous croyons que notre estimation de valeur marchande pourrait être un peu plus élevée ou un peu plus basse, c'est pourquoi nous établissons une variance de ± 6 % soit une valeur oscillant entre 1 300 000 $ et 1 500 000 $. La présente évaluation tient compte d'une période de mise en marché de ± 12 à 18 mois, ce qui constitue un délai normal compte tenu de la conjoncture économique que nous connaissons actuellement.

La valeur marchande émise aux présentes est conditi onnelle à ce que la propriété respecte les normes environnementales du ministère de l’Environn ement du Québec en matière de contamination des sols pour les usages industriels et commerciaux.

Toutes les informations et opinions de valeur contenues dans ce rapport sont exactes, sous réserve des conditions limitatives qui y sont mentionnées.

Nous demeurons à votre disposition pour vous fournir tout renseignement supplémentaire et vous prions d’accepter, Madame, nos salutations distinguées. IMMOVEX RIVE-NORD Jean-Claude Houle, É.A. B.a.a.

Numéro de dossier : COM15-00012-1 Page 3 de 80

TABLE DES MATIÈRES

SOMMAIRE DES FAITS SAILLANTS ...................... ........................................................................ 4

RÉSERVES ....................................................................................................................................... 6

BUT DU RAPPORT .................................... ...................................................................................... 9

DÉFINITION DE LA VALEUR MARCHANDE ................. ................................................................. 9

DATE DE L'ÉVALUATION .............................. ............................................................................... 10

DONNÉES MUNICIPALES ............................... .............................................................................. 10

ZONAGE ET UTILISATION OPTIMALE .................... .................................................................... 11

SITUATION GÉOGRAPHIQUE ............................ .......................................................................... 12

DESCRIPTION DE L'EMPLACEMENT ...................... .................................................................... 15

CERTIFICAT DE LOCALISATION/CROQUIS ................ ............................................................... 16

CERTIFICAT DE LOCALISATION/CROQUIS ................ ............................................................... 17

SERVICES PUBLICS .................................. ................................................................................... 22

DESCRIPTION DU BÂTIMENT ........................... ........................................................................... 23

MÉTHODOLOGIE D'ÉVALUATION ......................... ...................................................................... 26

MÉTHODE DU COÛT ..................................................................................................................... 27

MÉTHODE DE COMPARAISON ............................ ........................................................................ 37

MÉTHODE DU REVENU ................................................................................................................ 50

CORRÉLATION ....................................... ....................................................................................... 64

ATTESTATION ....................................... ......................................................................................... 65

ANNEXES - PHOTOGRAPHIES - COMPARABLES ET LOCALISATION - ZONAGE


SOMMAIRE DES FAITS SAILLANTS But de l’évaluation : Estimation de valeur marchande dans le cadre d’une

mise en vente et d’une garantie hypothécaire. Date de l’évaluation : 23 février 2015 Date d’amendement : 16 novembre 2016 Propriété évaluée : 895, chemin Bethany, Lachute Type de propriété : Industriel clinique vétérinaire Propriétaire (s) : Hôpital vétérinaire Lachute inc. Superficie de terrain : 218 833 pieds carrés Superficie totale de bâtisse : 15 410 pieds carrés Type d’occupant : Hôpital vétérinaire pour grands animaux Attrait locatif de la propriété : La propriété est située sur la route 148 en périphérie

de la ville de Lachute dans un secteur à vocation industrielle et agricole.

État et condition de l’immeuble : Construction récente de qualité supérieure offrant des

caractéristiques spécifiques pour l’exploitation d’un hôpital vétérinaire pour animaux de grande taille.

Année de construction : 2008 Nombre d’étages : 1 et 2 étages Risque de contamination de sol : La propriété est située dans un secteur industriel et

agricole avec un voisinage offrant peu de risques de contamination.

Problème relié à l’environnement : Aucune étude environnementale n’a été mise à notre

disposition. Matricule : 4255-62-3210-000


Évaluation municipale 2015 (Date du marché : 1er juillet 2011) : Terrain : 71 200 $ Bâtiment : 957 300 $ Total : 1 028 500 $ Taxes (2015) : Municipales : 18 843.70 $ Scolaires : 3 006.39 $

Zonage : IN-518 industriel ESTIMATION DE LA VALEUR MARCHANDE

Selon la méthode du coût : 1 475 000 $

Selon la méthode de comparaison : 1 400 000 $

Selon la méthode du revenu : 1 390 000 $

Conclusion finale de la valeur marchande : 1 400 00 0 $ (en date du 23 février 2015 et amendé le 16 novembre 2016)


ATTESTATION ET ÉNONCÉ DES RÉSERVES ET HYPOTHÈSES DE BASE

L'attestation qui paraît sur le rapport d'évaluation est assujettie aux conditions suivantes : 1. Le présent rapport a été préparé à la demande du client désigné dans le présent document. Toute

autre personne, à l'exception des parties précisées au paragraphe 11 ci-dessous, ne peut invoquer les renseignements contenus dans le présent rapport sans avoir obtenu au préalable l'autorisation écrite du client, de l'auteur du rapport et de l'évaluateur de supervision. L'évaluateur n'assume aucune responsabilité envers toute personne, autre que le client, n'ayant pas obtenu l'autorisation écrite nécessaire. Ainsi, il n'assume aucune responsabilité relative aux dommages subis par une telle personne à la suite de décisions prises, ou d'actions fondées, sur le présent rapport.

2. Si la valeur recherchée a été scindée entre une indication de valeur pour le terrain, pour les

bâtiments et pour les améliorations au sol, cette répartition n’est valable qu'à la lumière du but et de la fin de l'évaluation recherchée et ne peut être utilisée à un autre but ou une fin différente.

3. La date d'évaluation figurant dans ce rapport est celle à laquelle l'évaluateur a apprécié les

conditions du marché. Comme ces dernières peuvent évoluer rapidement dans le temps pour différents facteurs, la valeur exprimée dans ce rapport ne peut être utilisée pour estimer la valeur à une autre date qu'à la date de l'évaluation, sauf s'il s'agit d'une mise à jour n'entraînant pas une modification de valeur.

4. L'évaluateur n'est pas responsable des questions de nature juridique touchant la propriété évaluée

ou son titre de propriété. L'évaluateur présume que le titre est valable et négociable et, par conséquent, il ne fournit aucune opinion sur celui-ci. La propriété concernée doit être conforme aux règlements gouvernementaux de zonage, de santé et de construction, à défaut de quoi la non-conformité peut avoir un effet sur la valeur marchande. Des études plus approfondies peuvent être nécessaires pour s'assurer de la conformité. La propriété est évaluée en présumant que son propriétaire est responsable. Les hypothèses suivantes n'ont pas été vérifiées, mais sont présumées exactes :

A) La désignation cadastrale obtenue à partir du certificat de localisation est exacte;

B) Le titre de propriété est valide et a une valeur marchande exprimée en dollars canadiens;

C) L'utilisation actuelle de l'immeuble évalué est conforme à la loi et pourra être continuée par

tout acquéreur éventuel, sauf mention à l'effet contraire;

D) Il n'existe aucune autre restriction, empiètement, bail, contrat que ceux mentionnés au présent rapport.


5. Aucun levé topographique de l'immeuble évalué n'a été effectué et le présent rapport ne peut

constituer une garantie en matière d'arpentage. Aussi, les croquis, les dessins, les diagrammes, les photographies, etc. apparaissant dans ce rapport, n’y sont qu'à titre d'illustration et ne sont pas nécessairement un reflet parfait de la réalité.

6. La rémunération pour la confection de ce rapport exclut les frais et la rémunération reliés à la

préparation du témoignage et au témoignage lui-même devant les tribunaux. Advenant l’obligation de témoigner devant la cour, des honoraires de 150.00 $/heure seront facturés.

Le mandant s’engage à assumer tous les honoraires et frais encourus par l’évaluateur pour toutes les démarches que ce dernier aurait à effectuer dans une telle éventualité.

7. Sauf indication contraire, l'évaluateur n'a connaissance d'aucun élément caché ou non apparent de

la propriété (incluant le sol, la structure physique, les systèmes mécaniques ou autres, les fondations, etc.,) ni d'aucun facteur environnemental (sur la propriété ou sur une propriété voisine, incluant la présence de déchets dangereux, de substances toxiques, etc.) pouvant augmenter ou diminuer la valeur de la propriété. L'évaluateur présume l'absence de tels éléments à moins d’avoir constaté leur présence au moment de la visite ou que ceux-ci deviennent apparents au cours des recherches normales nécessaires pour terminer le rapport. Le présent rapport ne constitue pas une évaluation environnementale ni un rapport détaillé de l'état de la propriété; de tels renseignements dépassent la portée du présent rapport et les qualifications de l'évaluateur. L'évaluateur n'assume aucune responsabilité relativement à des éléments cachés ou non apparents et à toute recherche, étude ou travail technique pouvant être nécessaires pour vérifier la présence de tels éléments.

8. L'évaluateur a obtenu les renseignements, les estimations et les opinions exprimées dans le

rapport de sources présumées fiables et il croit que les données recueillies sont exactes et vérifiables. L'évaluateur n'assume aucune responsabilité relativement à l'exactitude des renseignements fournis par d'autres parties.

9. Les opinions relatives à la valeur et les autres conclusions du rapport présument que tous les

travaux restants seront terminés de façon professionnelle. Des inspections supplémentaires peuvent être nécessaires pour confirmer l'achèvement de tels travaux.

10. Le contenu du rapport est confidentiel. L'évaluateur ne le divulguera pas à quelque partie que ce

soit, sauf si les dispositions des Normes uniformisées de la pratique professionnelle de l'évaluation (NUPPÉ) de l'Institut canadien des évaluateurs et/ou de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec l'exigent et/ou si le présent rapport est déposé en bonne et due forme devant un tribunal ou une autorité quasi judiciaire dûment qualifiée.


11. L'autorisation écrite de l'évaluateur ou de tout évaluateur de supervision doit être obtenue pour

l'utilisation en totalité ou en partie du contenu du présent rapport à quelque fin que ce soit par quiconque, à l'exception du client indiqué dans le rapport ou, si le client est le créancier hypothécaire, son assureur et l'emprunteur, si l'emprunteur a payé les frais d'évaluation.

Une telle autorisation écrite est également nécessaire à quiconque désire transmettre le contenu du rapport d'évaluation, en totalité ou en partie, à quelque partie que ce soit, y compris les créanciers hypothécaires autres que le client, par le biais de prospectus, de notices d'offres, de publicité, de relations publiques, de nouvelles, de ventes ou de tout autre média.

12. La validité de ce rapport est subordonnée à la signature de l'original par l'évaluateur agréé ou un

membre attitré de l'Institut canadien des évaluateurs ayant les qualifications requises relativement à la propriété à l’étude.

13. L'inspection effectuée par l'évaluateur agréé ou son représentant constitue une vérification

sommaire de l'état, de l'aspect fonctionnel et des anomalies visibles du sujet. Elle n'est pas une expertise en construction. Par conséquent, l'évaluateur agréé ne peut être tenu responsable des défauts et des anomalies de construction ou d'autres anomalies non visibles, telles que les isolants (MIUF), les moisissures et les sols contaminés s'ils ne sont pas connus et portés à l'attention de l'évaluateur agréé. Si ces défauts et anomalies sont connus de l'évaluateur agréé, le présent rapport en tient compte. Il est également présumé que les systèmes de chauffage, de climatisation, de plomberie, d'électricité, etc., sont en bon état de fonctionnement.

14. La méthode de coût est un reflet de la sommation des éléments suivants :

1) de la valeur réelle de remplacement dépréciée du bâtiment;

2) de la valeur marchande approximative du terrain vacant et des infrastructures;

3) de la valeur contributive des extras et des aménagements paysagers. Elle ne représente en aucun temps le coût de reproduction du bâtiment. Par conséquent, elle ne peut être utilisée à des fins d'assurances.


BUT DU RAPPORT Le but du présent rapport est d'estimer la valeur marchande de la propriété sise au 895, chemin Bethany à Lachute aux fins d’une mise en vente et d’une garantie hypothécaire fiscale.

DÉFINITION DE LA VALEUR MARCHANDE

Le prix le plus probable auquel une propriété devrait être vendue dans un marché concurrentiel et ouvert et sous toutes les conditions nécessaires pour une vente équitable. L'acheteur et le vendeur agissent tous les deux avec prudence, en toute connaissance de cause et en tenant pour acquis que le prix ne soit pas influencé par des motivations indues. Cette définition soutient que la vente a été conclut à une date précise et que les conditions relatives à la passation du titre de vendeur à l'acheteur sont les suivantes :

1) l'acheteur et le vendeur ont exprimé leurs intentions; 2) les deux parties sont bien informées et chacune agit dans ce qu'elle considère son meilleur

intérêt;

3) un temps d'exposition raisonnable de la propriété dans un marché ouvert est prévu;

4) le paiement est effectué en comptant en dollars canadiens ou selon des arrangements financiers comparables;

5) le prix fixé constitue une contrepartie normale pour la propriété et la vente n'implique pas de

formule de financement, nouvelle ou spéciale, ni de concessions accordées par toute personne liée à la vente.


DATE DE L’ÉVALUATION Date de l'évaluation : 23 février 2015 Date de la visite : 23 février 2015 Date d’amendement au rapport : 16 novembre 2016 Visité et préparé par : Jean-Claude Houle, É.A., B.a.a.

DONNÉES MUNICIPALES

Propriétaire du sujet : Hôpital Vétérinaire Lachute inc. Municipalité : Lachute Cadastre : 3 636 431 Cadastre du Québec Superficie du terrain : 218 833 pi² Évaluation municipale 2015 Terrain : 71 200 $ Bâtisse : 957 300 $ Total : 1 028 500 $ Rôle triennal 2013 à 2015 Proportion médiane : 100 % Taxes municipales 2015 : 18 843.70 $ Taxes scolaires 2014-15 : 3 006.39 $ Infrastructures en place : Aucun Matricule : 4255-62-3210-000 Historique des transactions portant sur la propriété à l’étude : La dernière transaction relevée au registre foncier

est datée du 31 janvier 2006 au montant de 32 826 $ pour l’acquisition du terrain. (No. d’enr. 13 025 051)


ZONAGE ET UTILISATION LA MEILLEURE ET LA PLUS PROFI TABLE La propriété à l’étude est située à l'intérieur de la zone IN-518 permettant principalement les usages industriels (I1, I2, I4, I6 et I8). Également, le zonage permet les services reliés à l’agriculture, à l’élevage (A3), les services communautaires récréatifs (U2) et les services d’utilité publique (U1, U2, U4 et U5). Le coefficient d’occupation au sol ne doit pas excéder 60 % de la superficie du terrain.

À la lumière des informations recueillies et à la suite de la visite du secteur, nous déterminons l'utilisation la meilleure et la plus profitable du terrain comme étant l’usage qui en est fait actuellement, soit celle d’hôpital vétérinaire spécialisé pour les grands animaux.

SUJET


SITUATION GÉOGRAPHIQUE ET ANALYSE DU SECTEUR

La municipalité de Lachute se trouve au cœur d’un réseau routier faisant partie de la région administrative des Laurentides et fait partie du MRC d’Argenteuil. La municipalité couvre une superficie de 111 kilomètres carrés et elle est composée d’une population approximative de 12 000 habitants. La ville de Lachute est composée d’une multitude de services tels qu’un centre commercial, école primaire, école secondaire, CLSC, golf et parc industriel. L’activité immobilière de la municipalité connaît une certaine croissance depuis quelques années. Malgré cela, plusieurs terrains sont prêts à accueillir de nouvelles constructions, tant en milieu urbain qu’en milieu naturel. Le parachèvement de l’autoroute 50 qui relie la région de Gatineau / Ottawa à Montréal est un élément positif pour le secteur de Lachute. La ville de Lachute est située à près de quarante-cinq minutes au nord-ouest de la grande région métropolitaine de Montréal, elle est accessible par un réseau routier, soit l’autoroute 50 dans l’axe est-ouest et la route 158. Dans l’axe nord-sud, elle est accessible via la route 327, la route 329 ainsi que la route 148. La propriété est située en périphérie du centre ville de Lachute dans un secteur composé principalement de propriétés industrielles et agricoles. Nous retrouvons quelques propriétés à louer ou à vendre dans le secteur. Il est très important de noter que la situation du sujet est stratégique étant donné que celui-ci est situé sur la route 148 qui relie la municipalité de Saint-Eustache à Lachute et que le secteur du MRC d’Argenteuil et Mirabel est composé en grand partie de zones agricoles en exploitation laitière ainsi que de nombreux éleveurs de chevaux. Nous sommes d’avis que pour le type d’occupant, l’immeuble bénéficie d’un bon emplacement en regard à différentes voies d’accès de la région des MRC d’Argenteuil et de Mirabel.


SITUATION GÉOGRAPHIQUE ET ANALYSE DU SECTEUR

SUJET


PLAN DE LOCALISATION

SUJET


DESCRIPTION DE L’EMPLACEMENT Il s'agit d'un emplacement de forme irrégulier, d’une superficie totale de 218 832.5 pieds carrés avec une façade de 459 pieds sur le chemin Bethany (route 148) et une profondeur de 492 pieds. Le terrain a une topographie relativement plane.

Condition du sol : En date du rapport, le terrain était recouvert de neige. Aucun problème structural laissant croire à une déficience du sol ne nous est apparu lors de notre visite, de sorte que nous n’avons aucune raison de soupçonner une condition du sol inadéquate. La propriété est située dans une zone industrielle et agricole en bordure de la route 148 dans un secteur qui est principalement composé de propriétés industrielles et agricoles de styles et de valeurs variables. Le risque de contamination est relativement faible en fonction de l’environnement bien que nous retrouvons une société spécialisée dans le recyclage de matériaux (Tricentris) sur les terrains adjacents.

Dangers et contamination : Aucune étude de contamination n’a été mise à notre

disposition et nous présumons qu’aucune contamination n’existe les normes du ministère de l’Environnement du Québec.

Le lecteur est avisé qu’il pourrait être nécessaire d’avoir recours à d’autres experts pour enquêter sur les questions de nature technique puisqu’il est hors de portée de ce travail de garantir la validité des commentaires fournis ci-haut.


PLAN DE CADASTRE


PLAN CERTIFICAT DE LOCALISATION


PHOTOGRAPHIE AÉRIENNE


PLAN D’IMPLANTATION


CROQUIS REZ-DE-CHAUSSÉE ± 12 460 PI²


CROQUIS ÉTAGE ± 2 520 PI²


SERVICES PUBLICS La municipalité dans laquelle se trouve notre sujet offre les services suivants :

� Cueillette d’ordures;

� Protection incendie;

� Sécurité publique;

� Asphaltage de la voie publique;

� Éclairage de la voie publique;

� Électricité;

� Téléphone.


DESCRIPTION DU BÂTIMENT À ce stade-ci, il importe de décrire les principales composantes du bâtiment. Cette description est nécessaire au calcul du coût de remplacement à neuf du bâtiment. Il s'agit ici des composantes du bâtiment telles qu'elles apparaissaient lors de notre visite.

Année de construction : 2008

Âge apparent : 7 ans

Superficie (amendé 16-11-2016) : Rez-de-chaussée : 12 460 pi2 Étage: 2 520 pi² TOTAL : 14 980 pi²

Fondations : Béton coulé

Murs extérieurs et parement : Acier émaillé, lattes de bois pré-peint (Goodfellow)

Fenêtres : PVC manivelle et thermos fixes

Portes : Acier vitré de type commercial

Toiture : Toitures acier émaillé

Revêtements de plancher : Céramique, polyvinyle, béton peint, sable

Murs intérieurs : Placoplâtre, panneau polymère, béton peint

Plafonds : Placoplâtre, panneau polymère et tuiles acoustiques suspendues.


Boiseries : Bois mou

Électricité : 400 ampères, 220 / 110 volts

Système de chauffage : Eau chaude électrique radiant au glycol, plinthes électriques à l’étage. Système de climatisation central.

Plomberie : Cuivre / ABS / fonte

Équipements supplémentaires : Système d’alarme vol / incendie Système vidéo surveillance Génératrice d’urgence Répartition des pièces : Rez-de-chaussée 12 460 pi² : Entrée principale Salle d’attente / réception Bureau Salle de toilette Poste de travail / pharmacie (ouvert) Salle de chirurgie Salle de préparation avec treuil Salle de radiologie Salle d’examen / stalle section finie Manège (future stalle section semi-finie) Chambre électrique Salle des contagieux avec accès extérieur

Étage 2 520 pi² (amendé) : Escalier accès étage Salon / cuisinette Chambre Bureau Salle de toilette + douche Rangement Espace d’entreposage 1500 pi² (semi-fini)


CONDITION GÉNÉRALE Lors de la visite, nous avons constaté que la condition générale du bâtiment était excellente. Une grande partie des locaux ont été visités. L’agencement des espaces est fonctionnel et respecte les normes spécifiques d’un immeuble occupé par un hôpital vétérinaire pour animaux de grande taille. Cette propriété a été construite en 2008 pour les usages spécifiques d’un hôpital vétérinaire. En effet, certains éléments du bâtiment ont été conçus spécifiquement pour les usages de la clinique vétérinaire dont un système de ventilation indépendant pour la salle chirurgicale, des drains de plancher dans les stalles et les espaces chirurgicaux. Également, le bâtiment est équipé d’une génératrice d’urgence avec système d’alarme et un système de filtration de l’eau potable. La chambre de radiologie et la salle de préparation ont été réalisées avec des divisions en béton armé. De plus, nous retrouvons un pont roulant d’une capacité de 5 000 livres et les portes intérieures ont une hauteur de 10’ avec quincaillerie en acier inoxydable. Nous classons cet immeuble dans une catégorie supérieure compte tenu des spécifications particulières de l’occupant en regard à la moyenne les propriétés industrielles que nous retrouvons dans le secteur. Aucune problème et/ou réparation urgente n’a été relevée lors de notre visite du 23 février 2015.


MÉTHODOLOGIE D’ÉVALUATION

Sur le plan théorique, la doctrine en évaluation reconnaît qu'il existe trois (3) méthodes d'évaluation

soient les méthodes du coût, de comparaison et du revenu dont chacune peut utiliser divers processus.

Dans le cas présent, nous avons retenu les méthodes suivantes :

La méthode du coût

La méthode de comparaison

La méthode du revenu


MÉTHODE DU COÛT La méthode du coût repose, entre autres, sur deux principes d'évaluation :

« Le principe de substitution par lequel un acheteur renseigné ne paiera pas plus pour une propriété que le coût requis pour en reproduire une semblable. »

Le coût à neuf indique donc la valeur maximale que peut avoir un bâtiment.

« Le principe de contribution en vertu duquel l'investissement dans les bâtiments et les améliorations doivent produire un revenu net suffisant pour satisfaire aux exigences de rendement requises pour chaque élément constituant la propriété tout en augmentant la valeur de toute la propriété. »

Cette méthode renferme trois étapes distinctes, telles que décrites ici : 1. ESTIMATION DE LA VALEUR DU TERRAIN

La première étape consiste à estimer la valeur du terrain considéré vacant. 2. COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF

Deuxièmement, il s'agit de calculer le coût de remplacement à neuf du ou des bâtiments. Le guide utilisé pour le calcul du coût de remplacement à neuf est le manuel d'évaluation « MARSHALL & SWIFT ». La méthode utilisée est celle du coût au pied carré qui permet de calculer le coût de l'ensemble du bâtiment auquel on ajoute ensuite les éléments non compris au taux de base.

Une fois que le coût de remplacement à neuf a été estimé, nous devons tenir compte des dépréciations qui influencent la valeur de l'immeuble afin d'en arriver à la valeur marchande la plus probable du sujet.

En effet, le coût de remplacement rencontre la valeur marchande par l'accumulation des dépréciations par lesquelles les bâtiments sont influencés.


1 — ÉVALUATION DU TERRAIN

Afin d'estimer la valeur marchande du sujet, nous disposons de quatre différents moyens généralement reconnus par la profession pour évaluer un terrain.

A. La méthode d'allocation

Cette méthode consiste à soustraire du prix de vente, la valeur des bâtiments et des améliorations des immeubles. Le résultat constitue une indication de la valeur probable de l'emplacement de chaque immeuble comparable.

Cette méthode s'avère difficile d'application et est très coûteuse. Elle ne sera généralement retenue qu'en cas d'absence de marché de terrains vacants.

B. La méthode de revenu résiduaire

Cette méthode est utile dans les secteurs à forte densité d'occupation où l'on ne peut analyser des ventes comparables de terrains vacants. Cette méthode repose sur le principe de surplus de productivité. En clair, cela signifie qu'une fois que les trois agents de production suivant : la main-d’œuvre, les frais d'exploitation et les exigences du capital ont été payés, on capitalise au taux approprié le revenu résiduaire attribuable au terrain conformément au principe de surplus de productivité. Le résultat de cette opération donne une indication de la valeur marchande du terrain.

C. La méthode de lotissement Cette méthode d'évaluation de l'emplacement est surtout utilisée pour des emplacements vacants de grande surface se prêtant à une utilisation urbaine. Elle consiste à projeter une subdivision hypothétique de lots sur l'emplacement. On évalue le prix de vente brut de tous les lots puis on soustrait les coûts d'aménagement. On doit aussi déduire le profit normal du promoteur et le solde représente la valeur de l'emplacement en supposant un délai raisonnable de mise en marché des lots disponibles. Compte tenu de la période de liquidation des lots, on doit actualiser les revenus nets projetés afin d'obtenir le prix probable que paierait le promoteur pour le terrain visé en fonction de ses possibilités d'aménagement.


D. La méthode de comparaison

Lorsqu'il est possible de tirer du marché suffisamment de données pertinentes, la méthode de comparaison représente la meilleure façon d'estimer la valeur d'un terrain.

Cette méthode vise essentiellement à estimer un prix de vente réaliste compte tenu du prix de vente d'une propriété de même type, elle repose fondamentalement sur le principe de substitution qui signifie qu'un acheteur avisé ne paierait pas plus cher pour un immeuble qu'il paierait pour un autre immeuble présentant les mêmes caractéristiques.

Ceci a pour but de se placer dans la position d'un acheteur ou d'un vendeur type qui scrute le marché à la recherche de renseignements pertinents lui permettant d'obtenir le meilleur prix. Il importe donc de tenir compte des dissemblances entre les immeubles que l'on est amené à comparer.

ÉVALUATION DU TERRAIN Puisqu’il est possible de tirer du marché suffisamment de données pertinentes, la méthode de comparaison représente la meilleure façon d’estimer la valeur du terrain de la propriété sujette. Suite aux recherches effectuées, principalement dans le secteur des MRC d’Argenteuil et de Mirabel, nous avons relevé plusieurs transactions et retenu uniquement les ventes pertinentes. Après analyse des données, nous avons retenu 20 ventes de terrains industriels transigées au cours des cinq dernières années.

Aux fins de l’analyse, nous avons retenu les transactions de terrain situés sur la couronne nord de Montréal, principalement dans les municipalités de Lachute et de Mirabel, offrant les caractéristiques les plus comparables afin de démontrer la valeur marchande du terrain sous étude. Voir le tableau des ventes de terrain à la page suivante.


Tableau des ventes de terrain :

No. Adresse No. Enr. Sup. pi² Date de vente

Prix de venteTaux au

pi²Commentaires

1rue de la Cortland, Brownsburg

20 470 628 66 298 17-12-2013 46 000 $ 0,69 $ Secteur résidentiel sans service situé

en périphérie de la ville de Brownsburg

2rue Park, Brownsberg (lot 4236824)

20 265 620 7 120 18-09-2013 20 000 $ 2,81 $ Secteur résidentiel avec service situé

au centre ville de Brownsburg

3rue Tracy, Brownsberg (lots 4424064, etc.)

20 239 443 30 041 06-09-2013 82 000 $ 2,73 $ 2 lots, secteur résidentiel avec service

situé au centre ville de Brownsburg

4Principale (Route 148), Lachute (3040318, etc.)

20 242 463 160 174 09-09-2013 46 500 $ 0,29 $ 2 lots, sortie de la ville de Lachute Route 158 sans service. Zone agricole restrictive

5avenue Hamford, Lachute (lot 3636569)

19 930 707 123 298 14-05-2013 60 000 $ 0,49 $ Secteur industriel sans service à proximité de Lachute

6Petite Côte des Anges, Mirabel (lot 4965572)

19 647 667 44 664 18-12-2012 89 326 $ 2,00 $ Secteur industriel St-Augustin avec service proximité St-Jacques.

7rue Park, Brownsberg (lot 4236824)

19 594 493 7 120 28-11-2012 18 500 $ 2,60 $ Secteur résidentiel avec service situé


8rue MacVicar, Brownsburg

MLS 8753062

6 965 30-09-2012 16 000 $ 2,30 $ Secteur résidentiel avec service situé


9chemin de Dunany, Lachute (lot 4640478, 4640479)

19 153 546 63 647 13-06-2012 63 000 $ 0,99 $ Secteur résidentiel sans service situé à 4 km du centre ville de Lachute

10rue St-Jacques, Mirabel (lot 4965569)

19 103 331 95 841 30-05-2012 191 676 $ 2,00 $ Secteur industriel St-Augustin avec service - Petite Côte des Anges

11rue St-Jacques, Mirabel (lot 4965570)

18 950 074 106 958 05-04-2012 155 071 $ 1,45 $ Secteur industriel St-Augustin avec service - Petite Côte des Anges

12rue Charlebois, Lachute (lot 4904035)

18 733 204 65 824 21-12-2011 23 100 $ 0,35 $ Secteur industriel sans service IN-518 à proximité du chemin Bethany

13boul. Béthany / autoroute 50, Lachute

18 700 599 531 290 09-12-2011 800 000 $ 1,51 $ Secteur zoné agricole à la sortie de

l'autoroute 50 et du boul. Bethany

14rue Gougeon / Alexandre, Lachute (lots 2624512, 2624538)

18 560 893 208 991 13-10-2011 213 561 $ 1,02 $ Secteur mixte adjacent zone résidentiel et l'aréna Kevin Lowe à Lachute

15boul. de l'Aéroport, Lachute

18 560 911 49 759 13-10-2011 55 000 $ 1,11 $ Secteur industriel IB et CB-205 avec service

16rue Charlebois, Lachute (lot 4817044)

18 286 772 80 049 05-07-2010 50 000 $ 0,62 $ Secteur industriel sans service IN-518 à proximité du chemin Bethany

17rue Lowe, Lachute (lots 2614721, 3081359, 3428269)

18 286 015 984 276 05-07-2011 207 070 $ 0,21 $ 3 lots industriel IN-516 situé en bordure de l'autoroute 50 (vente ville)

18boul. Cristini / Hotel, Lachute

17 885 148 444 349 03-02-3011 408 000 $ 0,92 $ Terrain commercial situé à l'arrière de l'hôtel La Lorraine boul. Bethany

19 rue St-Jean, Lachute 14 907 664 574 647 10-01-2008 75 150 $ 0,13 $ Secteur industriel sans service situé à proximité de la rue Simon

20540 des Érables, Brownsburg-Chatham (lot 4235894)

14 582 141 91 284 05-09-2007 35 000 $ 0,38 $ Secteur industriel avec service situé rue des Érables.

Sujet895 chemin Bethany, Lachute

218 833 Terrain industriel IN-518 sans service


ANALYSE DES VENTES DE TERRAINS

Nous avons retenu ces ventes en considérant leur localisation, leur superficie, leur visibilité et le zonage municipal en vigueur pour chacune d’entre elles afin d’établir la valeur marchande du site sous étude. La propriété est bien localisée sur le chemin Bethany (Route 148) en périphérie du centre ville de la municipalité de Lachute. Le secteur est composé principalement d’immeubles industriels et agricoles de styles et de valeurs variables. La superficie du terrain, le type de zonage et la localisation représentent des éléments prépondérants dans l’estimation de la valeur. La grande majorité des ventes analysées sont situées dans la MRC d’Argenteuil, de Mirabel et des basses Laurentides. Les ventes de terrain sont situées dans un secteur à vocation industriel. Les prix de vente varient entre 0.21 $ et 2.00 $/pi² selon l’emplacement pour des superficies comprises entre 45 000 pi² et 985 000 pi². La propriété sous étude est bien localisée à proximité des marchés qui sont composés de fermes laitières ainsi que d’élevages de chevaux. Compte tenu de l’usage spécifique de l’occupant qui exploite un hôpital vétérinaire pour grands animaux et en fonction des différentes voies d’accès qui sont accessibles dans le secteur, nous avons analysé des transactions de terrains zonés industriels.


Les transactions situées dans la municipalité de Lachute offrant un zonage comparable et une bonne visibilité nous indiquent une fourchette de prix oscillant entre 0.21 $ et 2.00 $ le pied carrés :

Vente # 4 : 0.29 $/pi² (160 174 pi²) rue Principale

Vente # 5 : 0.49 $/pi² (123 298 pi²) rue Hamford Vente # 6 : 2.00 $/pi² (44 664 pi²) Côte des Anges, Mirabel (service)

Vente # 10 : 2.00 $/pi² (95 841 pi²) Côte St-Jean, Mirabel (service)

Vente # 11 : 1.45 $/pi² (106 958 pi²) Côte des Anges, Mirabel (service)

Vente # 12 : 0.35 $/pi² (65 824 pi²) rue Charlebois

Vente # 15 : 1.11 $/pi² (49 749 pi²) rue de l’Aéroport (service) Vente # 16 : 0.62 $/pi² (80 049 pi²) rue Charlebois

Vente # 17 : 0.21 $/pi² (984 276 pi²) rue Lowe

Vente # 18 : 0.92 $/pi² (444 349 pi²) boul. Christini

Vente # 20 : 0.38 $/pi² (574 647 pi²) rue des Érables, Brownsberg (service)

Sujet (218 833 pi²) Chemin Bethany Considérant les caractéristiques du site sous étude (service, localisation, superficie, visibilité) et basé

sur notre analyse, nous sommes d’avis qu’un taux unitaire pour le terrain sujet de 0.60 $/pied carré est représentatif. Donc, la valeur marchande du terrain :

218 833 pi² @ 0.60 $/pi² = 131 299 $

ARRONDIE @ : 130 000 $ N.B. La valeur indiquée au rôle de la municipalité de Lachute en date du 1er juillet 2011 représente un taux unitaire de 0.33 $/pi².


VALEUR CONTRIBUTIVE DES AMÉLIORATIONS D'EMPLACEMENT

Il s'agit ici d'estimer la valeur contributive des travaux d'aménagement du terrain. Lors de notre visite,

nous avons relevé les éléments suivants :

• Pelouse, arbustes, arbres

• Puits – fosse septique

• Clôture, muret

• Stationnement gravier

À partir des informations obtenues et tenant compte des différents éléments relevés lors de notre visite,

nous estimons la valeur contributive des améliorations d'emplacement à :

50 000 $

COÛT DE REMPLACEMENT DU BÂTIMENT

Superficie du bâtiment rez-de-chaussée Taux unitaire 9 460 pi² x 123.65 $/pi² = 1 169 729 $ Superficie du bâtiment (manège) Taux unitaire 3 000 pi² x 47.07 $/pi² = 141 210 $ Superficie du bâtiment étage (amendé) Taux unitaire 2 520 pi² x 70.37 $/pi² = 177 332 $

14 980 pi²

COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF 1 487 271 $

COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF (arrondi) 1 490 000 $ Le coût de remplacement à neuf de l’immeuble sujet a été calculé à partir du barème de calcul de Marshall & Swift Valuation Service, "Industrial, engineering (research & developpment (392)’’ de bonne qualité class S. En fonction de nos calculs, le coût de remplacement à neuf serait de l’ordre de

1 490 000 $, ce qui correspond à un taux unitaire de 99.47 $/pi² pour une superficie habitable aux étages de 14 980 pieds carrés.


DÉPRÉCIATION La valeur marchande des améliorations se distingue du coût à neuf par l'accumulation des dépréciations dont le bâtiment est l'objet. Ces dépréciations découlent d'éléments intrinsèques et extrinsèques. Elles se regroupent sous trois catégories : la dépréciation physique, la désuétude fonctionnelle et la désuétude économique.

Dépréciation physique

« C'est une perte de valeur causée par l'usure, la vétusté, le délabrement et les vices de construction. L'accroissement de la détérioration physique est tributaire de la qualité de la construction originale, de la main d'œuvre et des matériaux, de l'âge, de l'utilisation normale ou abusive de l'immeuble et de l'entretien général du bâtiment et des améliorations. » La propriété construite en 2008 aux fins

spécifiques d’une clinique vétérinaire spécialisée avec les animaux de grande taille. Selon le modèle retenu et l’âge effectif qui est estimé à 6 ans, no us obtenons, selon la table de dépréciations, un taux variant entre 12 % et 17%. Compte tenu de l’ét at d’entretien, nous estimons qu’une dépréciation physique minimale de 13 % est représen tative de la propriété sous étude.

Dépréciation fonctionnelle

« C'est l'amoindrissement de l'utilité d'un bâtiment causé par son attrait, son agencement ou les deux à la fois, qui ne sont plus conformes aux exigences de la société moderne. » Ces deux formes de dépréciation peuvent être curables ou incurables. La propriété a été construite à des fins spécifiques selon des critères rigoureux qui rencontrent les normes du ministère de l’Agriculture du Québec pour les usages d’une clinique vétérinaire pour grands animaux. L’aspect architectural et l’aménagement intérieur respectent les normes spécifiques pour l’occupant qui exploite

un hôpital vétérinaire. La propriété est fonctionnelle et compte tenu des particularités du bâtiment, nous ne retenons aucune dépréciation fonctionnelle, soit 0 %.


Dépréciation économique

Cette désuétude provient exclusivement de causes extérieures et indépendantes des immeubles à évaluer. Elle est généralement incurable. La propriété est bien localisée dans un secteur commercial faisant partie du centre-ville de Lachute à proximité des principaux services et commodités. La municipalité de Lachute, de par sa position géographique, représente un pôle régional commercial

important. Dans un contexte de continuité d’occupation spéci alisée dans les soins hospitaliers pour les grands animaux avec un chiffre d’affaires qui est en développement, nous ne retenons aucune dépréciation économique pour la propriété so us étude, soit 0 %. N.B. Dans l’éventualité d’un changement de vocation, la propriété pourrait subir une dépréciation économique considérable compte tenu de l’usage spécifique et de la localisation.

Dépréciations : — physique 13 % — fonctionnelle 0 % — économique 0 %

TOTAL 13 % 193 700 $


VALEUR FINALE ESTIMÉE PAR LA MÉTHODE DU COÛT DÉPRÉC IÉ

Valeur contributive des dépendances Aucune

Valeur du terrain 218 833 pi² x 0.60 $/pi² 130 000 $ Valeur contributive des améliorations au terrain 50 000 $

Bâtiment Coût de remplacement : 1 490 000 $ Dépréciation : 13% (193 700 $)

Coût déprécié : 1 296 300 $ Valeur contributive des équipements reliés à l’usage Aucun Indice de valeur par le coût déprécié 1 476 300 $

ARRONDIE @ : 1 475 000 $

N.B. La valeur du coût déprécié de 1 475 000 $ représente un taux unitaire de 98.46 $ le pied carré

en fonction de la superficie habitable du sujet de 14 980 pieds carrés.


MÉTHODE DE COMPARAISON

La méthode de comparaison vise essentiellement à prédire le prix de vente le plus probable d'un immeuble en le comparant à d'autres immeubles du même type. Cette méthode requiert le relevé de ventes comparables, leur vérification et un rajustement par rapport au sujet des éléments propres à chaque immeuble et enfin l'estimation de la valeur provenant de cette analyse. La méthode de comparaison repose sur le principe de substitution qui veut qu'un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre immeuble offrant les mêmes caractéristiques. C'est ainsi que les immeubles retenus aux fins de comparaison doivent être similaires dans l'essentiel à l'immeuble à évaluer. Ils doivent représenter des unités économiques semblables. Idéalement, on devrait appliquer la méthode de comparaison directement entre entités semblables vendues sur le marché. Cependant, le terrain, les bâtiments et les améliorations étant rarement réunis dans des proportions identiques quant à la valeur d'une entité à une autre, il peut s'avérer plus facile d'étudier, toujours par comparaison, la contribution de chacun de ces éléments. À la suite de nos recherches, nous avons retracé 8 ventes de propriétés industrielles offrant des caractéristiques relativement comparables. Les transactions ont eu lieu entre le mois d’avril 2007 et le mois de janvier 2010. À partir de ces ventes (comparables), nous serons en mesure d'estimer la valeur de la propriété tout comme nous l'avons fait à partir de la méthode du coût. La description des ventes et les ajustements appropriés pour la propriété à l’étude apparaissent aux pages suivantes.


VENTE 1

Adresse : 10, rue Principale, Lachute

Vendeur : Boiseries Lachute inc.

Acheteur : Les Investissement Bernard Guay inc.

Numéro d’enregistrement : 20 828 292

Date de vente : 13 juin 2014

Prix de vente : 325 000 $ // 82.63 $/pi²

Superficie terrain : 80 879 pi²

Superficie bâtisse : 3 933 pi² // 4.9%

Évaluation municipale 2014 : Terrain 52 700 $ Bâtisse 193 800 $ Total 246 500 $ // 75.8%

Remarque : Propriété industrielle construite en 1986 avec des matériaux de qualité standard relativement bien entretenue au cours des années, utilisée par une entreprise œuvrant dans le domaine de l’ébénisterie et des boiseries. L’immeuble est localisé sur la rue Principale à la sortie de la ville avec des services municipaux. Le bâtiment est réparti en une salle de montre et/ou bureaux à ± 15 % et d’un

espace d’entreposage d’une hauteur minimale de 14 pieds. Propriété industrielle de qualité standard bien entretenue offrant un âge effectif de ± 20 ans.


VENTE 2

Adresse : 401, rue St-Jean, Lachute

Vendeur : C & J Bigras Excavation inc.

Acheteur : 9145-6509 Québec inc.

Numéro d’enregistrement : 20 647 142

Date de vente : 2 avril 2014

Prix de vente : 560 000 $ // 79.10 $/pi²

Superficie terrain : 108 856 pi²

Superficie bâtisse : 7 080 pi² // 6.5 %

Évaluation municipale 2014 : Terrain 43 400 $ Bâtisse 506 000 $ Total 549 400 $ // 98.1 % Remarque : Propriété industrielle d’un étage construite en 2000 avec des matériaux de qualité standard et bien entretenue au cours des années. La propriété est située sur le rue St-Jean à proximité de la rue Principale dans un secteur industriel en périphérie du centre-ville, sans service. La bâtisse

comporte un atelier et/ou entrepôt d’une hauteur de ± 16’. Propriété industrielle bien entretenue offrant un âge effectif de ± 15 ans.


VENTE 3

Adresse : 222, rue Roy, St-Eustache Vendeur : Les Distributions Elge inc. Acheteur : 9118-4598 Québec inc. Numéro d’enregistrement : 20 493 796 Date de vente : 7 janvier 2014 Prix de vente / taux au pi² : 633 750 $ // 73.77 $/pi² Superficie terrain : 36 335 pi² Superficie habitable : 8 591 pi² // 23.6 % Évaluation municipale 2014 : Terrain 127 000 $ Bâtisse 395 500 $ Total 522 500 $ // 82.4 %

Remarque : Propriété industrielle commerciale construite en 1989 avec des matériaux de qualité standard relativement bien entretenue au cours des années située dans le parc industriel de St-

Eustache sur la rue Roy à proximité du boul. Industriel. L’espace de bureaux représente ± 10 % de la

superficie habitable avec une hauteur libre de ± 17’ dans l’atelier. Propriété de qualité standard offrant un âge effectif de ± 20 ans.


VENTE 4

Adresse : 2250-2252, chemin Jean-Adam, St-Sauveur Vendeur : 9064-2760 Québec inc. Acheteur : 9060-7987 Québec inc. Numéro d’enregistrement : 20 224 372 Date de vente : 29 août 2013 Prix de vente / taux au pi² : 565 000 $ // 76.35 $/pi² Superficie terrain : 35 003 pi² Superficie bâtiment : 7 400 pi² // 21.1% Évaluation municipale : Terrain 100 000 $ Bâtisse 459 400 $ Total 559 400 $ // 99 % Remarque : Propriété industrielle-commerciale érigée en 2003 avec des matériaux de qualité standard située sur le chemin Jean-Adam à St-Sauveur sur la route 364 en direction de Morin High sans service. L’espace de bureaux représente environ 15 % de la superficie habitable, avec une hauteur libre

intérieure d’environ 18 pieds dans l’atelier. Propriété de qualité standard offrant un âge effect if de ± 12 ans.


VENTE 5 Adresse : 84-94, rue Brissette, Ste-Agathe-des-Monts Vendeur : Corporation Industrielle de Ste-Agathe Acheteur : Gestion Immobilière Pelletier et Lamont inc. Numéro d’enregistrement : 20 127 977 Date de vente : 17 juillet 2013 Prix de vente /Taux au pi² : 675 000 $ // 64.29 $/pi² Superficie terrain : 94 001 pi² Superficie bâtisse : 10 500 pi² // 11.2 % Évaluation municipale 2013 : Terrain 20 200 $ Bâtisse 1 216 900 $ Total 1 237 100 $ // 136.4 % Remarque : Immeuble industriel d’un étage avec mezzanine, construit en 2005 avec des matériaux de bonne qualité qui est subdivisé en 4 locaux d’entreposage offrant une hauteur intérieure de 18 pieds. La propriété est située dans le parc industriel de Sainte-Agathe, adjacente à l’autoroute des

Laurentides (15). Construction de bonne qualité offrant un âge effect if de ± 10 ans.


VENTE 6 Adresse : 335, Route 117, Mont-Tremblant Vendeur : Outils Tremblant inc. Acheteur : 167612 Canada inc. Numéro d’enregistrement : 19 740 493 Date de vente : 13 février 2013 Prix de vente / Taux au pi² : 1 160 000 $ // 164.77 $/pi² Superficie terrain : 43 291 pi² Superficie bâtisse : 7 040 pi² // 16.3% Évaluation municipale 2013 : Terrain 186 700 $ Bâtisse 528 900 $ Total 715 600 $ 61.7 % Remarques : Bâtiment commercial de 2 étages construit en 1995 avec des matériaux de qualité standard offrant une superficie habitable de 7 040 pieds carrés avec une hauteur intérieure de ± 17’ dans l’entrepôt. Nous retrouvons également un garage d’entreposage pour les outils situés dans la cour

arrière d’une superficie approximative de 1 200 pieds carrés. Propriété commerciale offrant une bonne visibilité en bordure de la route 117 (secteu r St-Jovite) et un âge effectif approximatif de 20 ans.


VENTE 7

Adresse : 18 060, J.A. Bombardier, Mirabel Vendeur : Ion Arome inc. Acheteur : 9264-5779 Québec inc. Numéro d’enregistrement : 19 637 991 Date de vente : 14 décembre 2012 Prix de vente / taux au pi² : 705 000 $ // 84.63 $/pi² Superficie terrain : 51 232 pi² Superficie habitable : 8 330 pi² // 16.3 % Évaluation municipale 2012 : Terrain 76 900 $ Bâtisse 444 700 $ Total 521 600 $ //74 % Remarque : Propriété industrielle construite en 2003 avec des matériaux de qualité standard située dans le parc industriel de Mirabel secteur St-Janvier sortie 31 de l’autoroute des Laurentides (15).

L’espace de bureaux représente ± 27 % de la superficie habitable avec une hauteur libre de ± 18’ dans

l’atelier. Information obtenue de la fiche MLS numéro 10573454. Propriété de qualité standard offrant un âge effectif de ± 12 ans.


VENTE 8

Adresse : 18 020, J.A. Bombardier, Mirabel Vendeur : 9127-9935 Québec inc. Acheteur : 9265-0232 Québec inc. Numéro d’enregistrement : 19 351 733 Date de vente : 21 août 2012 Prix de vente : 1 040 000 $// 96.52 $/pi² Superficie terrain : 58 537 pi² Superficie bâtiment : 10 775 pi² Évaluation municipale : Terrain 87 800 $ (Rôle 2011-2013) Bâtisse 807 000 $ Total 894 800 $ Remarque : Bâtisse industrielle construite en 2005 avec des matériaux de bonne qualité, située dans le parc industriel de St-Janvier à la sortie 31 de l’autoroute 15. La propriété bénéficie d’un espace de bureaux représentant ± 25 % de la superficie habitable et d’un espace d’entreposage d’une hauteur

libre de ± 18 pieds. Propriété de bonne qualité, bien entretenue et offr ant un âge effectif de ± 10 ans.


PLAN DE LOCALISATION DES COMPARABLES

Vente 2

Vente 4

Vente 1

Vente 7

SUJET

Vente 3

Vente 5

Vente 6

Vente 8


Sujet Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Comparable 7 Comparable 8

Adresse 895 Bethany 10 Principale 401 St-Jean 222 Roy 2250-52 Jean-Adam 84-94 Binette 335 Route 117 18060 J.A. Bombardier 18020 J.A. Bombardier

Ville Lachute Lachute Lachute St-Eustache St-Sauveur Ste-Agathe des Monts Mont-Tremblant Mirabelle Mirabel

Type de bâtiment Industriel-com. Industriel-com. Industriel-com. Industriel-com. Industriel-com. Industriel-com. Commercial-industriel Industriel-com. Industriel-com.

No. Enregistrement 20 828 292 20 647 142 20 493 796 20 224 372 20 127 977 19 740 493 19 637 991 19 351 733

Prix de vente 325 000 $ 560 000 $ 633 750 $ 565 000 $ 675 000 $ 1 160 000 $ 705 000 $ 1 040 000 $

Date de vente 13 juin 2014 2 avril 2014 7 janvier 2014 29 août 2013 1 7 juillet 2013 13 février 2013 14 décembre 2012 22 mar s 2012

Superficie habitable (pi²) 14 980 3 933 7 080 8 591 7 400 10 500 7 040 8 330 10 775

Prix de vente / sup. hab. 82,63 $ 79,10 $ 73,77 $ 76,35 $ 64,29 $ 164,77 $ 84,63 $ 96,52 $

Localisation / visibilité Bonne / bonne Bonne / bonne Bonne / bonne Bonne / bonne Bonne / bonne Bonne / bonne Bonne / bonne Bonne / bonne Bonne / bonne

Âge app. et état général/qualité 6 ans / bonne 20 ans / inférieur 15 ans / inférieur 20 ans / inférieur 12 ans / inférieur 10 ans / standard 20 ans / standard 12 ans / standard 10 ans / bonne

Superficie du terrain (pi²) 218 833 pi² / 0.60 $ 80 879 pi² / 1.48 $ 108 856 pi² / 0.92 $ 36 335 pi² / 5.50 $ 35 003 pi² / 3.00 $ 94 001 pi² / 1.25 $ 43 291 pi² / 8.00 $ 51 232 pi² / 4.50 $ 58 537 pi² / 3.00 $

Évaluation municipale 1 330 600 $ 246 500 $ 549 400 $ 522 500 $ 559 400 $ 1 237 100 $ 989 100 $ 521 600 $ 894 800 $

Ratio prix de vente / évaluation mun. 75,8% 98,1% 82,4% 99,0% 183,3% 85,3% 74,0% 86,0%

Hauteur intérieure moyen 14' 14' 16' 17' 18' 18' 17' 18' 18'

Ratio d'usage Bureaux / Entrepôt 35% / 65% 15% / 85% 0% / 100% 10% / 90% 15% / 85% 15% / 85% 25% / 75% 27% / 73% 25% / 75%

Ratio d'usage terrain / bâtiment 7,0% 4,9% 6,5% 23,6% 21,1% 11,2% 16,3% 16,3% 18,4%

Prix de vente 325 000 $ 560 000 $ 633 750 $ 565 000 $ 675 000 $ 1 160 000 $ 705 000 $ 1 040 000 $

(MOINS) Valeur terrain 130 000 $ 120 000 $ 100 000 $ 20 0 000 $ 105 000 $ 120 000 $ 350 000 $ 230 000 $ 260 000 $

Valeur résiduelle bâtiment 205 000 $ 460 000 $ 433 750 $ 460 000 $ 555 000 $ 810 000 $ 475 000 $ 780 000 $

Temps / augmentation 1.8 % / an 3 900 $ 8 400 $ 12 400 $ 14 800 $ 18 300 $ 41 800 $ 27 500 $ 54 600 $

Hauteur intérieure - $ (14 200) $ (25 800) $ (29 600) $ (42 000) $ (21 100) $ (33 300) $ (43 100) $

Qualité du bâtiment 20 500 $ 46 000 $ 43 400 $ 46 000 $ 27 800 $ 40 500 $ 23 800 $ - $

Âge effectif 1.2 % / an 34 400 $ 49 700 $ 72 900 $ 33 100 $ 26 600 $ 136 000 $ 50 800 $ 37 400 $

Dépendence (valeur contributive) - $ - $ - $ - $ - $ (50 000) $ - $ - $

Finition manège (15 000) $ (15 000) $ (15 000) $ (15 000) $ (15 000) $ (15 000) $ (15 000) $ (15 000) $

Finition bureau ± 35% 39 300 $ 123 900 $ 107 400 $ 74 000 $ 105 000 $ 35 200 $ 33 300 $ 53 900 $

Génératrice (valeur contributive) 35 000 $ 35 000 $ 35 000 $ 35 000 $ 35 000 $ 35 000 $ 35 000 $ 35 000 $

Localisation / visibilité - $ - $ - $ - $ - $ (116 000) $ - $ - $

Total des ajustements 118 100 $ 233 800 $ 230 300 $ 158 300 $ 155 700 $ 86 400 $ 122 100 $ 122 800 $

Valeurs ajustées 323 100 $ 693 800 $ 664 050 $ 618 300 $ 710 700 $ 896 400 $ 597 100 $ 902 800 $

Taux au pied carré: 82,15 $ 97,99 $ 77,30 $ 83,55 $ 67,69 $ 127,33 $ 71,68 $ 83,79 $

AJUSTEMENT BÂTIMENT


MÉTHODE DE COMPARAISON L’analyse du marché nous indique des taux résiduaires variant entre 67.69 $ et 127.33 $ le pied carré

d’espace habitable avec une moyenne de 86.43 $ pour des propriétés industrielles-commerciales généralement occupées par des entreprises qui exploitent une partie de l’immeuble comme atelier et espace de bureaux. Les ventes sélectionnées sont situées dans la région des MRC d’Argenteuil, de Mirabel ainsi que celle des Basses-Laurentides. Les ventes ont été redressées en fonction de l’âge effectif, de la qualité de construction, de la date de vente en fonction d’une augmentation normalisée et des différents équipements qui composent chacune des transactions analysées. Également, nous avons ajusté chaque transaction pour tenir compte de l’espace aménagé en bureau et salle de chirurgie climatisée qui correspond approximativement à 35 % de l’air habitable pour la propriété sous étude en incluant l’attique aménagé à l’étage. De plus, la section du bâtiment qui est utilisée comme manège, sans finition de plancher et système de chauffage, a été redressée en conséquence. La vente numéro 5 représente une transaction qui démontre un bonne indice de la valeur pour une propriété industrielle-commerciale composée de 4 locaux. Par contre, le prix est nettement inférieur à la valeur au rôle de la municipalité de Ste-Agathe des Monts. Par conséquent, malgré les ajustements apportés nous avons rejeté ces transactions qui démontrent d’avantage une vente de liquidation.

Vente # 5 : 67.69 $/pi² (10 500 pi²) entrepôt - bureaux La vente numéro 6 représente une transaction qui démontre un bonne indice de la valeur pour une propriété commerciale-industrielle offrant une bonne visibilité, le prix est nettement supérieur à la médiane observée. Par conséquent, malgré les ajustements apportés, nous avons rejeté ces transactions, cependant, elles constituent tout de même un bon indice de la valeur.

Vente # 6 : 127.33 $/pi² (7 040 pi²) bureaux, entrepôt location d’outils


Compte tenu de la qualité supérieure de l’aménagement intérieur et en fonction des spécifications architecturales pour l’occupant qui exploite un hôpital vétérinaire spécialisé pour les grands animaux, les différentes transactions analysées offrant sensiblement les mêmes caractéristiques que la propriété

sous étude possèdent des taux résiduaires variant entre 76.84 $ et 85.49 $ avec une moyenne de

82.86 $.

Vente # 1 : 82.15 $/pi² (3 933 pi²) atelier – bureaux, Lachute Vente # 2 : 97.99 $/pi² (7 080 pi²) atelier – entrepôt, Lachute

Vente # 3 : 77.30 $/pi² (8 591 pi²) bureaux – atelier, St-Eustache Vente # 4 : 83.55 $/pi² (7 400 pi²) atelier – bureaux, St-Sauveur Vente # 7 : 85.22 $/pi² (8 330 pi²) bureaux – entrepôt, Mirabel

Vente # 8 : 81.30 $/pi² (10 775 pi²) bureaux – entrepôt, Mirabel Sujet (14 980 pi²) hôpital vétérinaire, Lachute Compte tenu de la localisation, en fonction de la qualité et de l’âge effectif de la propriété sous étude

qui est supérieur, nous estimons qu’un taux résiduaire pondéré de 85.00 $/pied carré est représentatif du marché pour la propriété sous étude avec une superficie habitable 14 980 pieds carrés.

CALCUL DE LA VALEUR SELON LA MÉTHODE DE COMPARAISON Superficie x Taux unitaire retenu 14 980 pi² x 85.00 $/pi² = 1 273 300 $

PLUS : Valeur du terrain (218 833 pi² x 0.60 $) : 130 000 $

Valeur finale indiquée par la méthode de comparaiso n : 1 403 300 $

VALEUR INDIQUÉE PAR LA MÉTHODE DE COMPARAISON (arro ndi) : 1 400 000 $

Suite aux ajustements des ventes comparables et à la lumière des résultats obtenus par la méthode de

parité, nous retenons une valeur marchande de 1 400 000 $ comme étant le marché le plus probable pour le sujet, s’il y avait une transaction actuellement sur un marché libre. La valeur marchande retenue

représente un taux unitaire de 93.46 $/pi ² en fonction de la superficie habitable de 14 980 pieds carrés.

N.B. L’analyse des transactions avec des prix de vente unitaire moyen de 90.26 $ corrobore l’opinion de la valeur marchande retenue dans la méthode de comparaison.


MÉTHODE DU REVENU

La méthode du revenu est l’une des approches les plus fiables pour déterminer la valeur marchande d’une propriété louée ou susceptible de générer un revenu de location. Elle s’applique de la façon suivante :

� Estimer le revenu potentiel brut; � Estimer et déduire les provisions pour vacances et pertes de loyer; � Estimer et déduire les dépenses d’exploitation; � Sélectionner la méthode d’actualisation et le taux approprié; � Convertir le revenu annuel net de l’immeuble en un énoncé de la valeur marchande.

Le revenu potentiel peut être tiré à la location de l’immeuble sujet ou appuyé par une étude du marché des propriétés comparables ou utilisées aux mêmes fins. Les frais d’exploitation doivent refléter les sommes nécessaires au maintien du revenu et à l’entretien de la propriété. Selon le type de bail analysé, le loyer peut comprendre ou exclure certains postes de dépenses. Il y a donc lieu d’uniformiser et de ramener ces dépenses sur une même base d’analyse. Le choix du taux d’actualisation doit tenir compte de différents facteurs tels que le niveau des taux d’intérêt à la date d’évaluation, le ratio de financement, la rémunération pour le risque inhérent à l’investissement anticipé, etc. Cette méthode repose essentiellement sur le principe d’ANTICIPATION. La valeur est définie comme étant la somme que l’on est prêt à débourser aujourd’hui pour s’assurer tous les bénéfices futurs résultants de l’exercice du droit de propriété.


ESTIMATION DU REVENU BRUT

Il existe toujours une relation entre la valeur d'un bien et le revenu qu'il procure. Il est donc possible de déterminer la valeur d'un immeuble à partir des revenus générés. La propriété est occupée à 100 % par l’hôpital vétérinaire Lachute, spécialisée pour les grands animaux et aucune convention de bail n’a été relevée. Le bâtiment offre une superficie habitable de 14 980 pieds carrés qui est composée de plusieurs espaces comportant des espaces de bureaux climatisés avec salle d’opération climatisée et des espaces de bureaux à l’étage d’une superficie de ± 5 070 pieds carrés. Nous retrouvons également une grande salle avec des stalles et des espaces d’entreposage d’une superficie de ± 6 910 pieds carrés et finalement, d’une section (manège) non chauffée sans dalle au sol, d’une superficie de 3 000 pieds carrés. Afin d'estimer le revenu potentiel pouvant être généré par l'immeuble, nous avons procédé à une étude de baux comparables pour des usages commerciaux (tableau 1) et industriels (tableau 2). Cette analyse nous permettra de confirmer ou d’infirmer que le loyer payé est représentatif des conditions du marché pour un espace industriel équivalent. Cette analyse du loyer économique nous permettra d’estimer le loyer pour un espace commercial occupé par le propriétaire. Les données relevées se sont effectuées entre 2006 et aujourd’hui.


TABLEAU 1 : LOYER ÉCONOMIQUE COMMERCIAL

No. Adresse No. Enr. Usage TermeSuperficie

pi²Taux $/pi² Base Début du bail Remarque

1 14443 Curé-Labelle, Mirabel Dossier int. Commerce 1 an 1 271 14,16 $ Nette 30-03-2010

2 296 de Martigny, St-Jérôme Dossier int. Bureaux 2e 5 ans + opt. 5 800 12,50 $ 2 nets 30-11-2011 Bureaux Caisse Pop.

3 298 de Martigny, St-Jérôme Dossier int. Bureaux 2e 5 ans + opt. 5 600 10,00 $ 2 nets 01-01-2014 Bureaux Sun Média

4 298 de Martigny, St-Jérôme Dossier int. Bureaux 2e 5 ans + opt. 1 531 11,50 $ 2 nets 31-07-2009 Bureaux 123273

5 298 de Martigny, St-Jérôme Dossier int. Bureaux R.C. 5 ans + opt. 4 760 12,00 $ 2 nets 30-06-2010 Bureaux Groupe Rochon

6 547 Principale, Lachute Dossier int. Bureau R.C. N.D. 2 016 12,40 $ Brut 31-12-2012 Optitien Iris

7 549 Principale, Lachute Dossier int. Bureau R.C. N.D. 2 054 14,20 $ Brut 31-12-2016 Bureau comptable

8 385 Principale, Lachute MLS 12536447 Commerce S.S. N.D. 1 000 9,75 $ Nette à louer

9 383A Principale, Lachute MLS 28949965 Commerce R.C. 2 ans 1 564 17,65 $ Nette 01-12-2013 Resto-Bar Le Seize

10 408 Principale, Lachute MLS 21374992 Commerce R.C. 5 ans 1 592 15,08 $ Brut 01-07-2011 Commerce RC

11 408A Principale, Lachute MLS 21374992 Commerce R.C. 5 ans 1 100 9,27 $ Brut 01-11-2011 Bureaux étage

12 440 Principale, Lachute MLS 18943655 Commerce R.C. 8 ans 4 784 7,06 $ Nette 01-04-2009 Pièce d'auto Napa

13 440A Principale, Lachute MLS 18943655 Commerce R.C. 3 ans 1 314 9,60 $ Nette 01-05-2014 Papeterie Le Mémo

14 515 Principale, Lachute MLS 86310879 Commerce R.C. N.D. 2 000 9,60 $ Brut 15-10-2011 Chaussures Monik

15 525 Principale, Lachute MLS 17363887 Commerce R.C. N.D. 6 804 9,75 $ à louer Ancien Rossy

16 585 Principale, Lachute MLS 8668361 Commerce R.C. 8 ans 2 940 6,94 $ Nette 01-07-2009 Restaurant Ginger

17 216 Principale, Brownburg Dossier int. Bureaux R.C. 10 ans 1 526 13,36 $ Nette Caisse populaire

18 13959 St-Simon, Mirabel Dossier int. Commerce R.C. 5 ans 728 16,83 $ Nette 20-09-2011 Clinique vétérinaire (St-Canut)

19 13951 St-Simon, Mirabel Dossier int. Commerce R.C. 5 ans 864 15,17 $ Nette 01-05-2010 Les Vins Louis XVI (St-Canut)

20 13955 St-Simon, Mirabel Dossier int. Commerce R.C. 2 ans 1 275 12,00 $ Nette 31-07-2011 Électroménager (St-Canut)

21 3351 Grande-Allée, Boisbriand Dossier int. Bureaux 3 ans + opt. 1 170 10,00 $ Nette 01-07-2009 Petit centre com.

22 3355 Grande-Allée, Boisbriand Dossier int. Salle montre 3 ans + opt. 1 983 17,00 $ Nette 01-04-2009 Petit centre com.

23 172 Dubois, St-Eustache Dossier int. Bureaux 2e 5 ans 3 700 12,00 $ 2 nets 01-07-2007 Sancoucy arpenteur

24 477 25e Avenue, St-Eustache Dossier int. Bureaux 2e 10 ans 1 547 16,00 $ 2 nets 01-02-2012 Clinique dentaire

25 470 25e Avenue, St-Eustache Dossier int. Bureaux R.C. 5 ans 1 733 20,81 $ 2 nets 01-02-2012 Assurence Cooperators

Sujet 895 Bethany, Lachute5500, 6910 et 3000 pi²

14 980 Clinique vétérinaire


TABLEAU 2 : LOYER ÉCONOMIQUE INDUSTRIEL

No. Adresse No. Enr. Usage TermeSuperficie

pi²Taux $/pi² Base Début du bail Remarque

1 280-282 Roland-Godard, St-Jérôme dossier interne Com.-Industriel 5 ans 5 780 9,43 $ 2 nets 01-07-2011 Soudure Normand

2 284 Roland-Godard, St-Jérôme dossier interne Com.-Industriel 5 ans 3 360 6,11 $ 2 nets 01-07-2011 Peinture Pro Piché

3 288 Roland-Godard, St-Jérôme dossier interne Com.-Industriel 1 an + opt. 1 200 8,00 $ 2 nets 01-09-2011 Alain Roy

4 290-282 Roland-Godard, St-Jérôme dossier interne Com.-Industriel 2 ans 4 860 7,11 $ 2 nets 01-05-2011 Sintra Énergie

5 685 Fournier, St-Jérôme MLS 8167323 Industriel 3 ans 5 468 8,23 $ Brut 01-07-2011 Bureaux / entrepôt réno

6 760 Nobel, St-Jérôme dossier interne Industriel 2 ans 3 060 9,31 $ 2 nets 01-06-2009 Bureaux entrepreneur

7 342 Roland-Godard, St-Jérôme MLS 8134150 Com.-Industriel 5 ans 2 750 7,87 $ 2 nets 01-04-2009 Condo ind. bureaux / entrepôt

8 12900-04 Brault, Mirabel dossier interne Industriel 5 ans 8 563 5,60 $ 2 nets 31-12-2011 Canrep

9 12908 Brault, Mirabel dossier interne Industriel 5 ans 3 000 5,44 $ 2 nets 31-12-2011 Banleb

10 12912 Brault, Mirabel dossier interne Industriel 7 ans 3 000 10,64 $ 2 nets 31-12-2012 Joe Loue Tout / bureau 50%

11 14625 #2 Vermette, Mirabel MLS 1487340 Industriel 3 ans 1 250 8,00 $ 2 nets 01-09-2009 Atelier / bureau

12 14625 #3 Vermette, Mirabel MLS 1487340 Industriel 3 ans 1 250 8,00 $ 2 nets 01-09-2009 Atelier / bureau

13 296 de Martigny, St-Jérôme Dossier int. Bureaux 2e 5 ans + opt. 5 800 12,50 $ 2 nets 30-11-2011 Bureaux Caisse Pop.

14 298 de Martigny, St-Jérôme Dossier int. Bureaux 2e 5 ans + opt. 5 600 10,00 $ 2 nets 01-01-2014 Bureaux Sun Média

15 298 de Martigny, St-Jérôme Dossier int. Bureaux 2e 5 ans + opt. 1 531 11,50 $ 2 nets 31-07-2009 Bureaux 123273

16 298 de Martigny, St-Jérôme Dossier int. Bureaux R.C. 5 ans + opt. 4 760 12,00 $ 2 nets 30-06-2010 Bureaux Groupe Rochon

17 301D Omer Deserre, Blainville Dossier int. Com.-Industriel 1 an + opt. 3 925 6,00 $ 2 nets

18 301E Omer Deserre, Blainville Dossier int. Com.-Industriel 1 an + opt. 3 915 6,00 $ 2 nets

19 375 du Parc, St-Eustache Dossier int. Com.-Industriel 5 ans 3 050 6,00 $ 2 nets

20 3781 la Fayette #1, Boisbriand Dossier int. Com.-Industriel 2 ans + 2 5 500 7,54 $ Brut 01-12-2013 Atelier / bureau

21 2003 Francis Hughes, Laval Dossier int. Com.-Industriel 10 ans + 18 200 4,75 $ 2 nets 01-01-2009 Ébénisterie St-Patrick

22 4025 Lite, Lval 13 701 417 Com.-Industriel 1 an + opt. 12 886 6,52 $ 2 nets 01-09-2006 Atelier / bureau

23 18100 des Gouverneurs, Mirabel Com.-Industriel 5 ans 2 700 7,82 $ 2 nets 10-01-2010 Toiture Nortech

24 18090 des Gouverneurs, Mirabel Com.-Industriel 10 ans 2 720 8,04 $ 2 nets 01-07-2010 Boutique hobby Horse

25 18070 des Gouverneurs, Mirabel Com.-Industriel 4 ans 2 040 7,57 $ 2 nets 01.03-2010 Tarteries de Saveurs

26 18060 des Gouverneurs, Mirabel Com.-Industriel 5 ans 2 040 8,16 $ 2 nets 01-03-2010 Dionne Ferme de Toit

27 18050 des Gouverneurs, Mirabel Com.-Industriel 4 ans 2 040 8,04 $ 2 nets 01-06-2010 P.G. Prêt à Porter

28 851 Alfred-Viau, St-Jérôme Com.-Industriel 5 ans 8 000 11,13 $ 2 nets 01-20-2014 ISCO Industrie

Sujet 895 Bethany, Lachute Commercial-Ind. 14 980 Bureaux ± 35% / entrepôt


ANALYSE DU LOYERS L’analyse du marché nous indique des taux de location variant entre 7.00 $/pi² et 20.00 $/pi² pour des

espaces commerciaux et/ou bureaux pour des locaux d’une superficie comprise entre 728 et 6,800 pieds carrés. L’analyse du marché nous indique des taux de location variant entre 4.75 $/pi² et 12.50 $/pi² pour des

espaces industriels-commerciaux comportant des locaux d’une superficie comprise entre 1,200 et 18,200 pieds carrés. Nous remarquons un écart considérable qui est lié principalement à la qualité de finition et à la conception du bâtiment principal ainsi qu’à la superficie de location. En effet, pour une propriété industrielle relativement standard occupée par des espaces de bureaux (20 %) et un espace d’entrepôt (80 %) offrant une hauteur libre de 24’, le loyer économique représente une fourchette oscillante entre 5.00 $ et 7.00 $ selon la localisation. Pour des espaces de bureaux offrant une finition intérieure de bonne qualité, le loyer économique représente une fourchette oscillant entre 9.00 $ et 16.00 $ selon la localisation et la superficie locative. La propriété a été construite avec des matériaux de qualité supérieure selon des critères spécifiques de l’occupant. Une partie du bâtiment est utilisée par des salles chirurgicales, des espaces de bureau climatisés et des espaces de bureaux à l’étage, selon des spécifications architecturales de l’occupant

qui exploite un hôpital vétérinaire. Nous estimons un loyer économique de 12.00 $ le pied carré pour ces espaces, d’une superficie de 5 500 pieds carrés. Les espaces ouverts aménagés en salle d’examen (stalles) et les espaces d’entreposage, d’une superficie de 6 910 pieds carrés, ont été

considérés comme espace d’entreposage ou atelier plus standard avec un loyer unitaire de 6.50 $ le pied carré. La partie du bâtiment qui est non chauffée, sans finition de plancher et utilisée comme

manège a été considéré avec une valeur locative de 5.00 $ le pied carré. De cette façon, nous estimons le revenu potentiel à : Bureaux salle d’op. Taux de location Revenu brut potentiel 5 070 pi² x 12.00 $ = 60 850 $ Entrepôt - stalles. Taux de location 6 910 pi² x 6.50 $ = 44 915 $

Manège Taux de location 3 000 pi² x 5.00 $ = 15 000 $ 14 980 pi²

Revenu brut potentiel total : 120 755 $

N.B. Le revenu brut potentiel retenu représente un loyer moyen de 8.06$ le pied carré d’espace habitable aux étages de 14 980 pieds carrés.


RÉSERVE – VACANCE ET PERTE DE LOYERS

Une réserve doit être appliquée au revenu brut afin de refléter les risques inhérents à des pertes pour vacances ou autres pertes découlant de créances non recouvrables. Et ce, indépendamment de la situation réelle de l’immeuble, puisque ce risque découle avant tout de l’immeuble et du secteur dans lequel il est situé. Cette pratique vise aussi à répartir des pertes prévisibles sur une base annuelle en tenant compte de la tendance observée sur le marché à la date de l’évaluation mais aussi sur la tendance à long terme. En fonction des différents secteurs de la région métropolitaine de Montréal, le taux d’inoccupation

publié par la firme de courtage Colliers international pour le troisième trimestre 2014 (Q3) démontre

un taux moyen de 4.10 % pour des immeubles industriels situé dans la grande région

métropolitaine de Montréal.

Selon cette même étude, le taux global d’actualisation (TGA) varie entre 6.75 % et 7.50 % pour une

propriété occupée par un seul occupant.


Nous retenons un taux de vacances et de mauvaises créances propre à l’immeuble sous étude dans l’usage d’espace de bureaux à 35 % et d’espace industriel pour 65 %. Nous estimons réaliste une réserve pour vacances et mauvaises créances tenant compte des spécificités de l’immeuble sous étude

avec un taux pondéré de 7 % compte tenu de la superficie du bâtiment et en fonction des caractéristiques de la propriété sous étude. Également, la situation économique du secteur sous étude est relativement restrictive. REVENU BRUT EFFECTIF Le revenu brut effectif est l’expression du revenu brut normalisé. Il s’obtient simplement avec le revenu brut potentiel auquel nous soustrayons la réserve pour vacances et mauvaises créances.

Revenu brut potentiel 120 755 $ Réserve-vacance/mauvaises créances (7%) (8 453 $)

Revenu brut effectif 112 302 $

N.B. Le revenu brut effectif représente un loyer moyen de 7.50 $ le pied carré d’espace habitable de 14,980 pieds carrés (amendé 16 novembre 2016).


FRAIS D’EXPLOITATION Les frais d’exploitation sont toutes les dépenses relatives aux opérations et au maintien de l’immeuble dans un bon état. On retrouve deux (2) postes principaux de dépenses qui sont :

Les frais fixes Les frais fixes incluent les dépenses à la charge de l’immeuble indépendamment de son degré d’exploitation. Les taxes foncières, scolaires et les assurances se retrouvent généralement sous ce chef.

Les frais variables Ce sont les dépenses qui varient en fonction du degré d’exploitation de l’immeuble. L’administration, le chauffage, l’électricité, l’entretien, le concierge, le déneigement et les frais de publicité se retrouvent généralement à ce chapitre.

La propriété est occupée à 100 % par le propriétaire. Compte tenu du type de propriété et en fonction

des caractéristiques spécifiques de l’occupant, les taux de location étant basés sur un loyer 2 nets , la grande majorité des frais d'exploitation sont donc à la charge du locataire. Seuls les frais reliés aux dépenses structurelles et à la gestion sont attribuables au propriétaire de l’immeuble.


REVENU BRUT EFFECTIF 112 302 $

FRAIS D'EXPLOITATION NORMALISÉS

POSTES DÉPENSES

Taxes municipales et scolaires locataire

Assurances locataire

Chauffage / électricité locataire

Concierge locataire

Gestion (4%) 4 492 $

Publicité locataire

Entretien locataire

Réserve structurale et équipement (3%) 3 369 $

Téléphone / câblodistribution / internet locataire

Frais divers (1%) 1 123 $

TOTAL DES DÉPENSES 8 984 $ (8 %)

REVENU NET ANNUEL (Revenu brut effectif – frais d’exploitation) 103 318 $

N.B. Le revenu net annuel représente un loyer moyen de 6.90 $ le pied carré d’espace habitable de 14 980 pieds carrés.


CHOIX DU TAUX D'ACTUALISATION L’actualisation consiste à transformer le revenu d’exploitation net normalisé en une indication de valeur au moyen d’un taux « d’actualisation ». Ce taux peut être obtenu de différentes méthodes, la plus courante étant celle du « Placement gradué. »

MÉTHODE DE PLACEMENT GRADUÉ La méthode du placement gradué est une approche qui vise à mesurer un taux global d’actualisation applicable au revenu net du sujet par le rendement conjoint du financement et du taux de dividende annuel. L’équation de base de cette méthode se présente comme suit :

TA = (M x f) + (E x y) TA : Taux global d’actualisation recherché M : Proportion de l’hypothèque par rapport à la valeur f : Constante hypothécaire annuelle E : Proportion de la mise de fonds par rapport à la valeur y : Taux de dividendes annuels sur la mise de fonds

Proportion sur la mise fonds (M) Une proportion de 60 % de la valeur sera retenue comme base de financement. Les institutions prêteuses dépassent rarement cette proportion sans exiger d’autres garanties et cette proportion représente souvent pour l’investisseur un bon compromis entre le risque du financement et le rendement sur la mise de fonds.

M : 60 %

Proportion de la mise de fonds (E) Proportion de la mise de fonds par rapport à la valeur de 100 %, soit (100 % - 60 %).

E : 40 %


Constante hypothécaire (f)

La constante hypothécaire exprime la proportion annuelle de capital/intérêt remboursée en fonction d’un taux d’intérêt hypothécaire et une période d’amortissement déterminée. Les taux d’intérêt hypothécaires en vigueur à la date d’évaluation pour ce type de propriété industriel se

situent aux environs de 5.50 %. Une période d’amortissement maximale de 20 ans est généralement demandée et disponible auprès des institutions financières compte tenu que le bâtiment à été construit en 2008. Cette période permet d’obtenir des remboursements hypothécaires supérieurs, compte tenu de la durée réduite de remboursement par rapport à une période plus conventionnelle de 25 ans. En fonction de ces paramètres, nous considérons qu’un taux d’intérêt de 5½ % basé sur un terme de 5 ans et amortit sur 20 ans représente la structure de financement disponible la plus demandé à l’heure actuelle pour un bâtiment nouvellement construit. La constante hypothécaire annuelle correspondante est donc : PMT = (V.A., i, N) f = (1$, 0.082116, 20 ans) f = Notons que le taux d’intérêt effectif pour les hypothèques au Canada est basé sur une capitalisation semestrielle et des remboursements mensuels.

Taux de dividendes annuels (y)

Le taux de dividende annuel est un portrait statique valable pour des structures financières similaires. Il tient compte de l’augmentation de capital et du remboursement de la dette durant le terme anticipé de la possession de l’immeuble. Il tient également compte du risque associé à ce type d’investissement et au rendement potentiel de divers véhicules de placement.

En fonction des données disponibles, nous estimons qu’un rendement de 6% sur la mise de fonds

reflète bien la philosophie de l’investisseur dans sa recherche de la valeur pour ce type d’immeuble

considérant son état actuel et la localisation. Ce taux équivaut à la moyenne des fonds d’obligation à

long terme majoré de 350 points de base, afin de tenir compte des risques accrus dus à la moindre

liquidité des biens immobiliers d’envergure d’usage spécifique.

y : 6%


APPLICATION DE LA MÉTHODE DE PLACEMENT GRADUÉ

TGA = (M x f) + (E x y)

TGA = (60 % x 0.082116) + (40 % x 0.060)

TGA = 0.0492696 + 0.024

TGA = 0.0732695

TGA arrondi : 7.35%

De plus, nous avons analysé les publications de différentes sociétés de gestion immobilière pour être en mesure de comparer le résultat du TGA obtenu par la méthode de placement gradué. Cette indication corrobore les données obtenues par la méthode de placement gradué.

Le taux publié par la firme de courtage Colliers International démontre un TGA moyen variant entre 6.75 % et 7.75 % pour des édifices industriels situés dans la région métropolitaine de Montréal selon la catégorie d’usage.


Également, nous croyons qu’il est préférable d’analyser le TGA du marché afin de comparer le TGA obtenu à partir de la méthode hypothèque/mise de fonds au taux observé sur le marché pour des immeubles industriel-commerciaux relativement comparables. Les données recueillies sont incluses au tableau ci-dessous. Les taux d’actualisation du marché observés varient entre 5.79 % et 8.89 % avec un taux moyen de 7.45 % pour les 10 dernières transactions d’immeuble industriel-commercial effectuées en 2009 et 2014 dans le secteur de la couronne nord de Montréal.

Vente # Adresse Prix de venteDate de vente

Revenu brut

Revenu net TGA Remarques

1 3781 de la Fayette, Boisbriand 1 030 000 $ 26-05-2014 144 920 $ 82 980 $ 8,06%Immeuble industriel-commercial (dossier interne)

2 4498 Grande-Allée, Boisbriand 1 685 000 $ 11-03-2014 190 496 $ 135 026 $ 8,01% Immeuble industriel-commercial (dossier Immodev)

3 2110 Monterey, Laval (Chomedey) 1 717 400 $ 29-08-2013 111 436 $ 99 436 $ 5,79%Immeuble industriel-commercial (dossier interne) $100 000 de valeur au bail

4 2000-2010 Cunard, Laval (Chomedey) 1 250 000 $ 31-08-2012 84 000 $ 73 416 $ 5,87%Immeuble industriel-commercial (dossier interne)

5 1420 de Joffa, Laval (Sainte-Rose) 1 350 000 $ 16-06-2012 115 016 $ 99 466 $ 7,37%Immeuble industriel-commercial (dossier interne)

6 1838-48 des Laurentides, Laval (Vimont) 435 000 $ 13-01-2012 61 370 $ 33 132 $ 7,62% Immeuble commercial (dossier interne)

7 1249 Godin, Laval 375 000 $ 03-11-2011 31 160 $ 26 653 $ 7,11% Immeuble commercial-industriel. (dossier interne)

81722-1728 des Laurentides, Laval (Vimont)

1 075 000 $ 14-07-2011 119 229 $ 95 565 $ 8,89% Immeuble commercial (dossier interne)

9 2170-72 Charland, Montréal (St-Michel) 495 000 $ 19-04-2011 90 492 $ 43 930 $ 8,87% Immeuble commercial-industriel. (dossier interne)

10 7315 boul. Newman, Lasalle 3 300 000 $ 07-10-2010 304 560 $ 266 185 $ 8,07% Concessionnaire auto

11 2101 Trans-Canadienne, Dorval 4 300 000 $ 10-09-2010 425 757 $ 372 111 $ 8,65%Dossier interne, propriété industriel avec visibilité

121991-1995 boul. St-Martin / Corbusier, Laval

2 500 000 $ 04-11-2009 218 432 $ 182 759 $ 7,31%Dossier interne commercial

Banque Laurentienne + bureaux

13 3045 le Corbusier, Laval 1 150 000 $ 06-01-2010 86 000 $ 75 981 $ 7,24%Dossier interne industriel ,

terrain excédentaire 100 000 $

14 1991-2009 Francis Hughes, Laval 2 600 000 $ 08-09-2009 347 227 $ 227 256 $ 8,74% Dossier interne industriel

15 2015-2037 Francis Hughes, Laval 2 950 000 $ 08-09-2009 387 407 $ 251 940 $ 8,54% Dossier interne industriel

16 2185 le Chatelier, Laval 2 000 000 $ 04-05-2009 165 000 $ 139 657 $ 7,78%Dossier interne indutriel, terrain

excédentaire 200 000 $

17 21-33 St-Joseph, Montréal 1 700 000 $ 28-22-2007 244 774 $ 144 988 $ 8,53% MLS, industriel

18 74 Seigneurie, Blainville 2 595 000 $ 01-06-2007 325 846 $ 216 674 $ 8,36% Dossier interne industriel

Sujet 895 Bethany, Lachute 120 755 $ 103 318 $


La tendance du marché démontre une lente diminution du taux de capitalisation malgré la baisse considérable des taux d’intérêt hypothécaire historiquement les plus bas depuis les quarante dernières années.

Le TGA obtenu à partir de la méthode de placement gradué est légèrement inférieur en comparaison à la publication de la société immobilière Colliers International. Compte tenu de la localisation du sujet et en fonction du risque lié au marché spécifique, nous retenons une pondération pour tenir compte de la

localisation avec un taux de 7.75 % qui reflète la fourchette supérieure.

ACTUALISATION (méthode de placement gradué)

Valeur = Revenu net

Taux global d’actualisation

Valeur = 103 318 $

0.0775

Valeur = 1 333 135 $

ARRONDIE @ : 1 335 000 $

Le ratio d’utilisation du terrain représente 7.1 % de la superficie habitable du sujet en comparaison aux ventes retenues, où nous obtenons respectivement des ratios de 4.9 %, 6.5 %, 23.6 %, 21.1 %, 11.2 %, 16.3 %, 16.3 % et 18.4 % avec une moyenne de 14.8 %. Le revenu brut économique généré est donc inférieur et non représentatif de la valeur marchande de l’ensemble de l’immeuble. Pour le calcul du ratio d’utilisation du terrain, nous avons retenu un ratio pondéré de 12 % soit une superficie de terrain de 128 417 pieds carrés en comparaison à la superficie habitable du sujet de 15 410 pieds carrés. La différence avec la superficie de terrain est de 90 386 pi² (soit : 218 833 pi² – 128 447 pi² = 90 386 pi²) La superficie du terrain excédentaire de 90 386 pi² a été estimée en fonction de la valeur marchande à 0.60 $/pi², soit une valeur de terrain excédentaire approximative de 55 000 $.

PLUS : Valeur contributive du terrain excédentaire : 55 000 $

VALEUR INDIQUÉE PAR LA MÉTHODE DU REVENU 1 390 000 $


CORRÉLATION

Valeur obtenue par la méthode du coût : 1 475 000 $

Valeur estimée par la méthode de comparaison : 1 4 00 000 $

Valeur estimée par la méthode du revenu : 1 390 00 0 $ Comme notre sujet est une propriété commerciale-industrielle occupée par le propriétaire, le principal attrait pour un acheteur représente la valeur d’occupation (le marché) appuyée par le revenu brut que l’on peut en retirer. C’est pourquoi nous pensons que la méthode de comparaison est la meilleure façon d’estimer la valeur du sujet. Appuyés par la méthode du revenu, laquelle propose des preuves indirectes du marché qui découlent de la rentabilité, nous retenons les indices obtenus à partir de ces deux méthodes.

De plus, bien que la méthode du coût soit basée en partie sur des données théoriques, le résultat obtenu supporte notre estimation de valeur marchande de la propriété sujette. En conséquence, nous sommes d'opinion que la valeur marchande de la propriété à l’étude, en date du 23 février 2015 et amendé le 16 novembre 2016 pour tenir compte de nouvelle information de la superficie habitable à l’étage, est de :



En foi de quoi, j’ai signé à Laval, ce 16 novembre 2016

IMMOVEX RIVE-NORD Jean-Claude Houle, É.A., B.A.A.


ATTESTATION J'atteste et accepte ce qui suit : 1. Des recherches relatives au marché ont été effectuées dans le secteur et un minimum de trois

propriétés vendues a été sélectionné à des fins d'une analyse comparative des ventes en raison de leur similitude et de leur proximité de la propriété concernée. Un rajustement en dollars de la valeur de la propriété concernée. Un rajustement en dollars de la valeur de la propriété a été effectué au besoin pour refléter la réaction du marché selon l'état de certains éléments importants. Si un élément important dans une propriété comparable est de qualité supérieure à, ou dans un état plus favorable que, celui de la propriété concernée, le prix de vente de la propriété comparable a été rajusté à la baisse. Si un élément important de la propriété comparable est de qualité inférieure à, ou dans un état moins favorable que, celui de la propriété concernée, le prix de vente de la propriété comparable a été rajusté à la hausse.

2. J'ai pris en considération, dans la mesure jugée nécessaire pour estimer la propriété à sa juste

valeur, tous les facteurs qui me sont connus (dans la mesure où les données le permettent) et qui ont une incidence sur la valeur. Je n'ai omis aucune information importante dans le rapport d'évaluation et j'estime, autant que je sache, que tous les renseignements et les faits énoncés dans le présent rapport d'évaluation sont exacts et vérifiables.

3. Le présent rapport contient uniquement mes propres analyses, opinions et conclusions

professionnelles et impartiales. Le formulaire contient toutes les conditions restrictives éventuelles, qu'elles soient imposées par les directives relatives au mandat ou par moi-même, touchant mes analyses, opinions et conclusions.

4. Je n'ai aucun intérêt personnel présent ou éventuel dans la propriété faisant l'objet du présent

rapport et je n'ai aucun intérêt personnel ou préjugé en ce qui concerne les parties en cause. 5. Les honoraires qui me sont versés et l'obtention du contrat de l'évaluation ne sont pas

conditionnels au montant de la valeur estimée, à l'atteinte d'un résultat stipulé, à la réalisation d'un événement ultérieur ou à la déclaration d'une valeur préétablie ou favorable à un client.

Je n'ai pas déterminé la valeur déclarée à la suite d'une demande pour une valeur minimale, une valeur précise, ou le besoin d'approuver un prêt hypothécaire pour un montant précis.


6. Mes analyses, opinions et conclusions ont été élaborées et le présent rapport a été rédigé

conformément aux Normes uniformisées de la pratique professionnelle de l'évaluation (NUPPÉ) et aux Codes de déontologie professionnels de l'Institut canadien des évaluateurs et de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il est reconnu que le temps d'exposition de la propriété dans un marché ouvert est une condition de la définition de la valeur marchande et que l'estimation donnée est compatible avec le temps d'exposition indiqué à la section appropriée du rapport, sauf indication contraire dans la section réservée au rapprochement.

7. J'ai moi-même, ou l'un de mes représentants, inspecté l'intérieur et l'extérieur de la propriété

concernée à la date indiquée dans le rapport. Je déclare que toute condition défavorable connue ou apparente relevée à la date de l'inspection, sur les lieux de la propriété concernée ou dans les environs immédiats, ou relativement aux améliorations apportées, a été notée dans le rapport et que la valeur a été rajustée pour tenir compte de ces conditions défavorables dans la mesure où des preuves les appuyaient.

8. Nos conclusions et opinions à propos de la propriété correspondent exactement à la façon dont

elles sont rédigées dans le présent rapport. Toute personne ayant fourni une aide professionnelle importante pour la réalisation du présent mandat a été nommée, y compris les personnes à qui toute tâche a pu être déléguée. Je n'ai autorisé personne à apporter des modifications à quelque élément que ce soit du rapport et, si une modification non autorisée y est apportée, je n'assume aucune responsabilité quant à celle-ci.

9. L'Institut canadien des évaluateurs offre un programme de recyclage obligatoire à ses membres

titulaires à la date du présent rapport, tous les signataires désignés par l'Institut canadien des évaluateurs avaient satisfait aux exigences du programme.

10. Nos analyses, opinions et conclusions ont été élaborées et le présent rapport a été rédigé

conformément aux Normes uniformisées de la pratique professionnelle de l'évaluation (NUPPÉ) et conformément aux normes uniformisées de la pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec.


ATTESTATION DE L'ÉVALUATEUR : Si un évaluateur de supervision signe le présent rapport, il atteste et accepte ce qui suit: j'ai supervisé directement l'évaluateur qui a rédigé le rapport d'évaluation, j'ai révisé le rapport, je suis d'accord avec les déclarations et les conclusions qu'il contient, je conviens d'être lié à l'attestation de l'évaluateur et j'assume la responsabilité entière de l'évaluation et du rapport. À la suite de nos recherches et analyses, nous sommes d'opinion que la valeur marchande de la propriété à l’étude, en date du 23 février 2015 et amendé le 16 novembre 2016, est de :



IMMOVEX RIVE-NORD Jean-Claude Houle É.A., B.A.A.


ANNEXES


PHOTOGRAPHIES


FAÇADE

ARRIÈRE


Façade

Puits / fosse septique

Vue du chemin Bethany Nord

Arrière

Élévation ouest - compresseur

Vue du chemin Bethany Sud


Façade et section manège

Hall d’entrée - réception

Bureau

Vue du stationnement arrière

Entrée

Salle de toilette


Section poste de travail

Section poste de travail

Salle d’opération

Accès salle de préparation

Laboratoire

Salle de préparation chirurgie


Système de treuil

Stalle

Stalle

Section radiologie

Section salle d’examen - stalles

Section manège


Escalier accès logement étage

Bureau étage

Bureau à l’étage

Cuisinette étage

Salle de réunion

Salle de toilette avec douche à l’étage


Génératrice d’urgence

Système de chauffage

Entrée électrique principale à l’étage

Système de filtration d’eau


ZONAGE




Documents

Mirabel, le 16 novembre 2016‰valuation...2016/11/16 · 23 février 2015 PRÉPARÉ PAR Jean-Claude Houle, É.A. Mirabel, le 16 novembre 2016 Madame Linda Lachapelle Hôpital Vétérinaire