Exposé sous le thème :Exposé sous le thème :

L’étude du dahir du 24 mai 1955 L’étude du dahir du 24 mai 1955 sur le droit au bail commercialsur le droit au bail commercial

PlanPlanIntroduction

Partie 1: le domaine d’application du statut des baux selon le dahir de 1955 1/ conditions relatives aux locaux 2/ conditions relatives à l’exploitation 3/ conditions relatives au bailPartie 2: Les opérations sur le bail commercial A/ Renouvellement du bail

1/ conditions d’exercice du droit 2/ l’exercice du droit au renouvellement B/ Transfert du droit au bail 1/ Cession du bail 2/ les sous-locations

Conclusion

IntroductionIntroduction

Le droit au bail est une créance ou un droit personnel, contractuel, dont jouit le commerçant qui n’est pas lui-même propriétaire des locaux où il exerce son activité professionnelle.

La reconnaissance de ce droit est capitale pour la stabilité de l’implantation de l’entreprise.

Le dahir du 24 mai 1955 a apporté la réforme principale concernant cette question.

Partie 1 :

le domaine d’application du statut des baux selon le dahir de 1955

Les conditions relatives aux locaux

Les baux d’immeubles, les locaux accessoires

dépendant du fonds ;

Les Terrains nus ;

Ce statut ne s’applique pas aux immeubles et

locaux constitués en Habous .

Les conditions relatives à l’exploitation

Les baux d’immeubles ou locaux dans lesquels un

fonds de commerce est exploité ;

Les baux d’immeubles et locaux à

Usage commercial, industriel ou artisanal ;

les baux d’immeubles et locaux occupés par toute

établissement d’enseignement et par des façonniers.

Les conditions relatives au bail

Ce statut ne concerne pas :

les conventions de brève durée tels les baux de

moins de 2 ans;

les conventions d’occupation précaire et les

locations saisonnières ;

Les baux emphytéotiques.

Partie 2 :

Les opérations sur le bail commercial

A/ Renouvellement du bailA/ Renouvellement du bail

1. Conditions d’exercice du droit :

a) le contrat de bail

exigence du bail:

Seule l’exploitation d’un local en vertu d’un bail au sens

précis du terme donne droit au renouvellement arrêté

par le dahir de 1955

Régularité du bail:

1. Validité juridique du contrat

2. Application commercial du bail

Local à usage commercial ou professionnel Un local qui a déjà servi à une activité

commerciale ou destiner à en abriter Il ne s’applique ni à un logement neuf d’habitation

ni à un logement que l’on veut transformer en local professionnel par la volonté exclusive des parties

3. Nécessité du bail à l’activité commerciale

Le bail doit s’appliquer à un local nécessaire à l’activité commerciale

On distingue: Le local principal Le local accessoire

Selon l’article 2 du dahir le bail ne s’etend au local accessoire que s’il est indispensable à l’exploitation du fonds de commerce

Le législateur a opté pour une position achevale en définissant le local accessoire comme celui dont le défaut nuit à la rentabilité de l’entreprise sans menacer son existence

b) Conditions requises du locataire:

Locataire commerçant, industriel ou artisan pour exploitation de fonds de commerce

Exploitation effective :

Par écrit : 2ans d’exercice effectif

Par contrat simple verbal: 4ans d’exercice

La nature juridique de la personne

c) Conditions requises du localc) Conditions requises du local

Le statut juridique des immeubles comportent parfois des dispositions opposées, dans ce sens le dahir de 1955 établit 2 catégories d’exception:

baux des immeubles faisant partie du domaine privé de l’ETAT ou collectivités publiques affectés à l’accomplissement d’un service publique

Biens grevés en Habous obéissent à un régime juridique influencé par la finalité spirituelle recherché par le constituant ( guelsa)

2. L’exercice du droit2. L’exercice du droit au renouvellementau renouvellement

Congé du bailleur avec offre de renouvellement :

C’est un préavis donnée 6 mois avant la date convenue

contractuellement, par le propriétaire du local au

commerçant locataire.

Si ce congé fait défaut, ou s’il est donnée de manière

irrégulière, le contrat de bail continue son cours en se

prolongeant au-delà de la date initiale de son expiration

Prorogation par tacite reconduction

Demande de renouvellement par le locataire :

Le locataire peut prendre l’initiative de demander le

renouvellement de son bail soit dans la condition de

délai minimum légal, soit à tout moment s’il a déjà

consommé une ou plusieurs tacite reconduction.

• Rupture indemniséeRupture indemnisée

L’indemnité d’éviction :

Le locataire peut s’adresser au tribunal de première

instance ou de commerce, il demandera à l’instance

saisie de discuter et de réfuter les motifs allégués par

Le propriétaire pour faire prononcer son droit au

renouvellement, ou le cas échéant à l’indemnité

d’éviction.

I. Le refus du renouvellement duI. Le refus du renouvellement du bailbail

le montant de l’indemnité :

Dans le but de parer à d’éventuels détournement ouinterprétations frauduleuses, la loi précise qu’elle doitcorrespondre au montant du préjudice subi à cause durefus du renouvellement du bail.

Le droit de repentir :

Le dahir de 1955 institue un véritable droit de repentirau profit du propriétaire créant ainsi une chance

sérieusedu maintien du bail.

• Rupture du bail sans indemnité d’éviction

a) Motifs graves et légitimes:

L’article 11 du dahir de 1955 dispose que le bailleur

peut refuser de renouveler le bail sans être tenu au

paiement de l’indemnité d’éviction s’il établit à

l’encontre du locataire poursuivi l’existence de motifs

graves et légitimes.

La jurisprudence considère qu’il y a motif grave

et légitime de résiliation lorsque:

le locataire ne paie pas ou paie de manière

irrégulière les loyers ;

quand il modifie unilatéralement, et sans consentement du propriétaire, la destination

du local loué ;

de manière générale, si le locataire viole les obligations que la loi ou le contrat de bail lui imposent.

b) Motifs d’intérêt général:

Le dahir autorise le bailleur à reprendre l’immeuble

donné en location si un intérêt général manifeste :

Quand l’immeuble loué fait l’objet d’une décision d’expropriation pour utilité publique ;

Insalubrité ou menace de ruine .

c) Exercice d’un droit de reprise :

Le dahir de 1955 permet au bailleur d’exercer un

véritable droit de reprise sur l’immeuble loué dans trois

situations où le propriétaire ne doit payer aucune

indemnité d’éviction.

La destruction suivie de la reconstruction de l’immeuble en dehors de toute décision administrative pour insalubrité ou menace de ruine ;

La surélévation de l’immeuble par le propriétaire dans le même but d’amélioration commerciale ;

Enfin, si le propriétaire souhaite transformer les constructions en locaux d’habitation pour son usage personnel ou pour y loger sa famille .

II. Le renouvellement du bailII. Le renouvellement du bail

Lorsque la demande de renouvellement du bail est

acceptée par le propriétaire, elle fait l’objet d’une

réponse favorable de ce dernier qui s’engage

définitivement à exécuter le principe de prorogation de

la location.

B/ Le transfert du bailB/ Le transfert du bail

1. Cession du bail

Le dahir pose la règle de l’admission et de la légalité de

la cession du bail. Toute clause contractuelle qui

l’interdit est nulle.

La cession du bail commercial devient automatique à

l’occasion de la vente globale du fonds.

L’article 24 du dahir de 1955 prévoit que le montant du

loyer du bail à renouveler doit correspondre à la valeur

locative équitable, cette dernière résulte des conclusions

d’expertise.

la surface du local, les dimensions des vitrines, l’emplacement, l’état des équipements les annexes affectées à l’habitation

2. Les sous-locations

Selon l’article 22 , toute sous location partielle ou totale estinterdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur En cas de sous location autorisée le propriétaire est amené àconcourir à acte de vérifier le montant de sous location

La procédure:

1: le locataire doit faire connaitre au propriétaire soit par acte écrit soit par lettre recommandée avec acusée de reception son intention de sous location

2: dans le délais de 30 jours de la réception de cette notification , le propriétaire doit faire connaitre s’il entend concourir à l’acte

N.B:

Le sous locataire peut demander le renouvellement de son bail du locataire principal , ce dernier qui lui-même tient du propriétaire, le bailleur est appelé a concourir à l’acte

ConclusionConclusion

BibliographieBibliographie « le droit commercial fondamental au Maroc » par Mohamed Drissi Alami Machichi

Documents utilisés :

Le dahir du 24 mai 1955

Merci pour votre attention