LES RENDEZ‐VOUS DE L’AGENCE D’URBA AU PAVILLONCYCLE VILLE ET COMMERCE

LES ENJEUX DE L’ÉQUIPEMENTCOMMERCIAL DE CAEN-MÉTROPOLE

7 AVRIL 2015PATRICE DUNY, DIRECTEURAUCAME CAEN NORMANDIE

7 AVRIL 20152

L’apparition du commerce en un lieu donné suppose la conjonction sur un même site de la présence de marchandisesà vendre et de la présence de clients pour les acheter.

La ville est par nature le lieu qui optimise cette rencontre dès lors qu’elle attire du monde, qu’elle est centre d’un bassin de production ou qu’elle se situe sur une route commerciale (maritime, fluviale ou terrestre).

Jusqu’au XIXe siècle, l’organisation de la ville était à l’échelle du piéton : dense et relativement peu étendue pour permettre l’accès à l’ensemble des fonctions dans un délai raisonnable. 

L’espace dédié au commerce était donc central et concentré : la grand ’rue ou la place du marché.

RAPPEL : LE COMMERCE EST CONSUBSTANTIELDE LA VILLE

7 AVRIL 20153

Les mutations économiques et sociales des trente glorieuses ont entrainé une révolution dans l’organisation et l’implantation spatiale du commerce …

• Massification de la production industrielle et baisse du coût unitaire des produits. • Massification de la consommation liée à la convergence des modes de vie. • Rapprochement du commerce des nouveaux flux routiers.• Apparition à Sainte‐Geneviève‐des‐Bois en 1963 du premier « supermarché ». • Développement de la grande distribution à la faveur de la périurbanisation.

… dont on pressent qu’elle s’essouffle aujourd’hui au point que certains parlent d’une nouvelle révolution commerciale :

• La croissance de la consommation dont la hausse ne cessait de diminuer tendanciellement depuis les années 60 est devenue négative en 2012.

• Les grands hypermarchés enregistrent des pertes régulières de part de marché. • Chiffre d’affaire du commerce en ligne multiplié par 9 entre 2004 et 2012 : 7% du 

commerce aujourd’hui, peut être 20% en 2020.• Développement des sites dit de « consommation collaborative » qui organisent 

les achats groupés, le marché de l’occasion ou le troc. • « Consommation engagée » : commerce équitable, circuits courts, produits bio, …

RAPPEL : LE COMMERCE S’ADAPTE EN PERMANENCE ÀLA SOCIÉTÉ

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L’ATTRACTIVITÉ COMMERCIALE DES TERRITOIRESDU CALVADOS

• Les pôles urbains sont les seuls zones attractives

• Les deux seuls secteurs fortement attractifs sont Mondeville et le centre‐ville de Caen

source : EMDGT 2011

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LES PRÉFÉRENCES DES HABITANTS EN MATIÈRE DEPRATIQUES COMMERCIALES

• Habitudes de consommation différentes selon le secteur de résidence • Plus l’on habite loin du centre‐ville, plus l’on est à même de préférer faire 

ses achats en zone commerciale• Peu importe où l’on vit, on aime l’ambiance des commerces de centre‐ville• La question de l’accès est importante pour les périurbains

Différents choix de vie incluant le lieu de résidence et les habitudes de consommation et les moyens de transport employés pour se déplacer

4 questions concernant l’accès, l’ambiance, l’organisation et le choix dans les magasins de périphérie et dans les magasins de centre‐ville

source : EMDGT 2011

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UNE PROFONDE MUTATION DE L’APPAREIL COMMERCIAL DE LAGRANDE AGGLOMÉRATION CAENNAISE DANS LES ANNÉES 2000

Diminution des surfaces dédiées aux petits commerces : ‐ 55.000 m² en 8 ans. 

Forte progression des GMS et GSS : + 200.000 m² en 12 ans.

Mais un centre métropolitain qui résistait bien : + 6.600 m² en 8 ans.Sources : CCI de Caen, AID Observatoire et estimations AUCAME

62000

64000

66000

68000

70000

72000

74000

76000

2000 2008

Surfaces commerciales du centre‐ville de Caen

050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000

2000 2008

Petit Commerce

GMS + GSS

0

100000

200000

300000

400000

500000

2000 2002 2008 2012

Commerces > 300 m²

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ATTRACTIVITÉ DES LINÉAIRES COMMERCIAUX DANS LECENTRE-VILLE DE CAEN

• La majeure partie du centre ancien de Caen présente des linéaires commerciaux de niveau métropolitain ;

• L’attractivité du centre est notamment fondée sur la présence de « locomotives ».

• Des ruptures marchandes fortes bloquent l’extension du centre. 

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LES CARACTÉRISTIQUES SPATIALES DU COMMERCE DANS LECENTRE-VILLE DE CAEN

• Autour du centre ancien, on trouve des espaces spécialisés : culture, restauration, vie nocturne ;

• Dès qu’on quitte l’hyper‐centre, les linéaires sont soit de proximité, soit tertiaires ;

• Cette configuration pose la question du relatif isolement des Rives de l’Orne.

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La zone de chalandise du centre‐ville compte 420 000 habitants, elle est plutôt riche et en extension (+12% depuis 1990) ;

Le commerce indépendant y reste prépondérant (76% des locaux) ; Une gamme large d’offre, des commerces « rares » ; Un centre‐ville dans les dans les moyennes nationales de sa strate ; Une forte proportion de cafés et de restaurants en raison de l’activité 

touristique et du nombre d’actifs et d’étudiants ;  Une vacance des locaux commerciaux plutôt faible mais en hausse ; Des locomotives commerciales (grands magasins populaires) plutôt 

dynamiques et rentables ; Jusqu’à l’ouverture des « Rives de l’Orne » (25 000 m² en mai 2013), Caen 

était la seule ville de cette taille à ne pas disposer d’un équipement commercial d’ampleur à proximité du centre‐ville.

LES DYNAMIQUES DU COMMERCE DE CENTRE‐VILLE

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UNE OFFRE EN GRANDES SURFACES COMMERCIALES QUI S’ESTCONSIDÉRABLEMENT ACCRUE RÉCEMMENT

• Pas moins de 280 000 m² ont été autorisés depuis 2003. 

• 150 000 m² ont déjà été réalisés, dont 45 000 m² sur la période récente (IKEA à Fleury sur Orne, Rives de l’Orne, Val Saint‐Clair à Hérouville‐Saint‐Clair et Mondevillage à Mondeville)

7 AVRIL 201511

UNE LÉGISLATION EN MATIÈRE D’URBANISME COMMERCIALINSTABLE DEPUIS LA LOI LME DE 2008

Entre la Révolution et 1973, le commerce est resté régi par les règles de la libre concurrence et de la liberté d’établissement  ;

En 1973, la Loi Royer crée une rupture nette en soumettant l’implantation des commerces d’une certaine taille à une autorisation administrative basée sur des critères économiques, issue d’une CDUC (1973‐1993) puis d’une CDEC (1993‐2008) ;

La loi de Modernisation de l’Economie (LME) de 2008, sous pression du droit européen, maintien un régime d’autorisation mais supprime les critères économiques et introduit des principes d’aménagement durable ;

2009‐2010 : le projet de loi « Ollier », très « urbanisme », n’aboutira pas ; 2010 : la loi « Grenelle II » rend obligatoire la rédaction d’un Document 

d’Aménagement Commercial (DAC) dans les SCoT, document qui précise les localisations préférentielles des commerces ;

2014 : la loi « ALUR » supprime le DAC ; 2014 : la loi « Pinel » réintroduit un « DAAC » optionnel dans les SCoT.

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Cette étude lancée début 2013 avait un double objectif :• Permettre aux élus de fonder un pacte politique sous la forme d’une Charte 

d’urbanisme commercial ;• Fournir à l’Agence d’urbanisme de Caen‐Métropole (AUCAME), Maître d’œuvre du 

SCoT, les éléments nécessaires à la rédaction du document d’aménagement commercial (DAC) à introduire dans le SCoT révisé.

Le cahier des charges de l’étude confiée au Cabinet PIVADIS comprenait plusieurs phases de travail :• La réalisation d’un diagnostic appuyé sur un relevé exhaustif de l’appareil 

commercial du territoire ;• La définition d’un dispositif pérenne d’observation de l’organisation spatiale du 

commerce dont la gestion sera confiée à l’AUCAME ;• Une analyse prospective des évolutions possibles de l’appareil commercial de Caen‐

Métropole ;• L’organisation d’ateliers participatifs destinés à définir des scénarii d’évolution qui 

permettront aux élus de définir une stratégie.

POURQUOI UNE « ÉTUDE D’URBANISME COMMERCIAL SURLE TERRITOIRE DE CAEN-MÉTROPOLE » ?

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PIVADIS 24 rue de la Bredauche 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN 

Syndicat Mixte Caen‐Métropole19 avenue Pierre Mendès France14000 CAEN

Agence d’Urbanisme de Caen‐Métropole19 avenue Pierre Mendès France14000 CAEN

Maîtrise d’Ouvrage

AMO

Maîtrise d’œuvre

« ETUDE D’URBANISME COMMERCIAL SUR LE TERRITOIREDE CAEN-MÉTROPOLE » : LE PARTENARIAT

7 AVRIL 201514

LA TRÈS GRANDE ZONE DE CHALANDISE DEL’APPAREIL COMMERCIAL CAENNAIS

Zone d’influence commerciale de Caen = 860 000 habitants

• Une zone de chalandise très étendue au regard de la taille de la ville

• Un rôle de Capitale commerciale pour une part importante de la Basse‐Normandie

7 AVRIL 201515

En nombre d’établissements En surface de vente

UNE OFFRE COMMERCIALE ASSEZ ÉQUILIBRÉE, SANS MANQUE

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194 SITES COMMERCIAUX SUR LE TERRITOIRE

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LES SURFACES COMMERCIALES SONT CONCENTRÉESDANS L’AGGLOMÉRATION

7 AVRIL 201518

EN DEHORS DU CENTRE DE CAEN, LES SURFACES COMMERCIALESSONT SITUÉES AUX PRINCIPALES ENTRÉES DE L’AGGLOMÉRATION

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LES ZONES COMMERCIALES S’ORGANISENT AUTOUR D’UNE GRANDESURFACE A DOMINANTE ALIMENTAIRE

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7 AVRIL 201521

Les pôles majeurs et pôles importants se concentrent essentiellement le long du périphérique, avec néanmoins une répartition très marquée à l’Est

UNE OFFRE COMMERCIALE STRUCTURÉE AUTOUR DEDEUX PÔLES MAJEURS

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Les pôles de services de proximité sont très nombreux, en particulier dans l’agglomération.

Le maillage dans le péri‐urbain est plus lâche, mais cohérent avec la localisation des habitants.

UNE OFFRE DE PROXIMITÉ DÉVELOPPÉE ET COHÉRENTEAVEC LA LOCALISATION DES HABITANTS

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• Besoins courants : achats hebdomadaires, voire quotidiens et services de proximité ; Quelle réponse à la croissance démographique : offre concentrée ou 

disséminée sur le territoire ?• Investissements : achats à très faible fréquence mais dont l’usage est long ;

moins de produits, plus de services : quelle contribution au rayonnement des pôles commerciaux ?

• Achats ludiques : achats irréguliers de produits et services qui à une consommation de loisirs ; montée en puissance de la vente à distance et de la 

dématérialisation : quel avenir et quels impacts, quelle réponse à la clientèle touristique ?

• Achats désirs : achats de fréquence moyenne à faible et qui répondent plus à une envie qu’à un besoin ; un marché à la baisse depuis 2008 et concurrencé par le e‐commerce 

(vente à distance) : quel avenir à l’échelle locale et pour le rayonnement ?

LES QUESTIONS POUR LES QUATRE TYPES DE BESOINSD’UN TERRITOIRE TELS QUE DÉFINIS PAR PIVADIS

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CINQ ENJEUX POUR LE TERRITOIRE DE CAEN-MÉTROPOLE

1. La réponse aux besoins courants de la population du territoire et des usagers du territoire (y compris touristes) : quel avenir pour les pôles actuels et pour le maillage face aux dynamiques démographiques ?

2. La réponse aux besoins non courants de la population du territoire : maintien de l’offre concentrée actuelle ou maillage sur des pôles intermédiaires ?

3. La capacité de rayonnement du territoire : comment la maintenir, notamment dans la perspective de la fusion de la Normandie et du développement du e‐commerce qui permet de commander les produits rares ?

4. Le risque de friches commerciales : dès lors que l’offre apparaît surdimensionnée, comment assurer un avenir aux espaces qui verront leur fonction commerciale disparaître, sur quelles fonctions, avec quel Maître d’ouvrage ?

5. Le rôle du centre‐ville de Caen : quel périmètre, quel type d’offre, quel aménagement urbain et quelle animation pour développer son attractivité ?

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