História Dos Shopping Centers No Brasil

19/06/2015 HistriadosShoppingCentersnoBrasil|Semma

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Histria dos Shopping Centers no BrasilThis entry was posted in Blog and tagged histria shopping on 26/08/2012 (updated on 03/01/2015)

Histria dos Shopping Centers no BrasilDo Nascimento at a Dcada de 90 1. PORQUE SHOPPING CENTERS?Muitas pessoas ainda continuam achando que um Shopping Center moderno umconceito novo e revolucionrio dentro do planejamento urbano e do desenvolvimentosocial. Ao contrrio, trata-se, porm, de uma das mais antigas instituies conhecidaspela humanidade.

A partir dos primeiros relatos da histria, quando o homem desceu das rvores ecomeou sua vivncia em pequenos grupos, sempre havia, pelo menos, uma rea especialonde efetuava suas compras, realizava suas trocas e se socializava.

Quando vivia afastado, essa rea especial era um posto de intercmbio, em umaencruzilhada ou em algum outro ponto de fcil acesso no vai-e-vem entre grandesdistncias. Na medida em que os homens comearam a agrupar-se em aldeias epovoados, os postos de intercmbio transformaram-se em mercados pblicos ou embazares e, finalmente, quando as povoaes cresciam e davam lugar s cidades, surgia oDistrito Comercial Central ou o Centro de cada cidade.

Alm de seus aspectos sociais, no mero acidente que, historicamente, a maioria docomrcio sempre se concentrar numa rea de fcil acesso. A razo simples e lgica:a natureza humana.

A venda de seja-l-o-que-for, requer no somente um vendedor, mas tambm a partemais decisiva e importante da transao, o comprador. E como compradores todomundo por razes de nosso prprio ser, procuramos viver de um modo mais cmodo emenos complicado possvel.

A convenincia do homem poder comprar ou adquirir a maior parte dos artigos de quenecessitava em um nico lugar, numa localizao central, era um dos primeiros e maisdiretos meios pelo qual procurou descomplicar sua vida, que estava se tornando cada vez

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mais complexa. A validade dessa lgica perdura at hoje e a chave fundamental para odesenvolvimento da indstria de Shopping Centers.

Nos Estados Unidos e no Canad, a concentrao do comrcio e de servios no Centroou no Distrito Comercial Central da cidade, satisfazia as necessidades at o fim dadcada de 1940 / incio da dcada de 1950; na Europa, at a metade da dcada de 1960e no Brasil e em outros pases latino-americanos, at o fim dos anos 60, quando a ampladifuso de posse e de uso do automvel particular se infiltrou como parte rotineira navida cotidiana.

O constante aumento dos nmeros absolutos de automveis e, consequentemente, asruas sempre mais congestionadas, assim como os poucos locais para estacionamento,fizeram com que todos os centros das cidades se tornassem caticos e, efetivamente,indesejveis.

A razo para a criao e manuteno dessas reas a convenincia da concentrao delojas e servios em um s lugar, e com facilidade de acesso deixou de existir.

Ao contrrio, na maioria das grandes cidades e mesmo em muitas das cidades de menorporte, o Centro tornou-se um lugar decididamente inconveniente. Ir ao centro, ouespecialmente dirigir um carro at l, uma experincia desgastante, irritante e umdesperdcio de tempo que, hoje em dia, todo mundo faz o possvel para evitar.

Uma das solues para este dilema do congestionamento urbano foi, naturalmente,construir novas reas que possussem todas as convenincias dos antigos e histricosCentros, mas que inclussem tambm provises para o automvel: o Shopping Center.

2. O QUE UM SHOPPING CENTER?Por tudo que possa parecer, um Shopping Center simplesmente um novo Centro,porm planejado, projetado, e, o que mais importante ainda, administrado de tal formaque atenda no somente os problemas atuais, mas tambm preveja o futuro, a fim degarantir sua contnua viabilidade como ponto comercial e, acima de tudo, a contnuaconvenincia dos seus clientes.

A definio formal de um moderno Shopping Center a seguinte:

de uma concentrao planejada de lojas e servios;de uma localizao central dentro de uma determinada rea de Influncia;de fcil acesso, por carro ou transporte pblico, de todas as partes de sua rea deInfluncia e mesmo de fora da prpria rea, na medida possvel;que fornea abundante, conveniente e planejado estacionamento;administrado e promovido como uma s unidade.

Um ponto importante que, porm, deve ser notado quando se considerar investir numShopping Center que, independente do seu tamanho, um Shopping nada mais do queuma plataforma, um edifcio, um veculo para abrigar e facilitar operaes varejistas avenda de mercadorias e servios e que o seu sucesso financeiro depender totalmentedo volume de vendas realizado por seus locatrios-comerciantes.



Shopping Center negcio de varejo. Financeiramente um negcio de caixa. Odesempenho do negcio medido pelo fluxo de caixa, e para se ter um fluxo de caixapositivo, preciso ter um alto ndice de vendas.

A fim de se conseguir manter esse alto ndice de vendas, aps inaugurado, odesenvolvimento de qualquer shopping center novo dever seguir um processo queinclua estudos minuciosos a respeito de sua localizao, acessos, concepo e deverquantificar, com preciso, o mercado disponvel na sua futura rea de Influncia.

Sem esses estudos iniciais, que definiro se existe mercado suficiente para um novoshopping center, ou no, seus empreendedores e/ou investidores podero estarmontando um futuro fracasso, em vez do empreendimento bem sucedido que todomundo deseja.

3. O COMEO NO PAS SHOPPING CENTER IGUATEMIA era de Shopping Centers no Brasil formalmente comeou em Novembro de 1966, coma inaugurao do Shopping Center Iguatemi, em So Paulo.

Desenvolvido pelo pioneiro empreendedor, Alfredo Mathias, com fundos arcados pormilhares de investidores, atravs de um sistema de vendas de quotas porta a porta, oIguatemi, no incio, com 25.425m2 de rea Bruta Locvel hoje com 33.825 m2 notinha nada do estrondoso sucesso que hoje em dia o tornou to famoso.

Ao contrrio, os anos iniciais do Iguatemi foram marcados pela quase total rejeio deseu conceito inovador e facilidades (na poca) modernos.

No fim da dcada de 60, comercialmente, a Rua Augusta reinava quase que absoluta e anova presena do Iguatemi foi caracterizada pela ausncia de consumidores /compradores, pela regularidade com que lojas fechavam e pela ausncia de retornofinanceiro no s para os lojistas, como tambm para a legio de investidores que haviacomprado por alguma razo os ttulos dos vendedores ambulantes do visionrioAlfredo Mathias.

Ficou patente para muitos lojistas do Iguatemi, na poca, que o Brasil simplesmenteainda no estava preparado para Shopping Centers e que, mesmo contando com umapequena loja de departamentos (Sears), cinemas, amplos estacionamentos e umaconsidervel gama de lojas e servios, seus planos e esperanas para ganhos comerciaise financeiros rpidos, com o Shopping, obviamente foram precipitados.

Os ganhos e o retorno financeiro eventualmente viriam para os que tinham meios paraagentar os anos de desespero, mas isso somente quando o conceito de ShoppingCenter comeou a ser finalmente aceito no pas, e aps considerveis investimentosadicionais, por parte dos novos administradores, tanto em melhorias fsicas, como emmelhorias administrativas e promocionais tambm, depois que o velho Alfredo Mathiasfoi forado a vender o empreendimento, em 1978.

4. A DCADA DE 70 IMPLANTAO DE UMA NOVA INDSTRIA



No obstante a existncia do Iguatemi, a indstria nacional de shopping centersefetivamente comeou mas lentamente no decorrer da dcada de 70.

Durante esses 10 anos, foram inaugurados 8 novos shoppings, com um total de 254 milmetros quadrados de rea Bruta Locvel (ABL). Mas, mesmo assim com aquele conceitonovo e moderno de organizao varejista, com exceo da razoavelmente bem sucedidainaugurao do Shopping Center Matarazzo (que , na realidade, apenas um tipo deStrip Center coberto, ancorado por um supermercado, com uma faixa de lojassatlites em frente aos caixas o precursor do formato das lojas Carrefour de hoje),do Center Um em Fortaleza (outro exemplo de Strip Center coberto, inaugurado em1974) e do Shopping Center Ibirapuera, que gozaram de sucesso desde seus primeirosdias; os outros 5 Shoppings inaugurados neste perodo, no encontraram aqueleespetculo de vendas antecipadas.

O pblico brasileiro custou a assumir e adotar o Shopping Center como seu.

Em ordem cronolgica, com exceo do Center Um, que no filiado da AssociaoBrasileira de Shopping Centers (ABRASCE), os shopping centers inaugurados na dcadade 70 foram os seguintes:

Shopping CenterMs de

InauguraoObservaes(Baseadas na Dcada de 70)

Conjunto Nacional

Braslia(Braslia, DF)11/71

Mesmo contando com sua excelente localizao,

os anos da primeira etapa do Conjunto Nacional

no foram coroados de pleno sucesso. Porm

com as sucessivas ampliaes (em 1975 e

1978), o projeto tornou-se muito bem sucedido.

Com-Tour Londrina(Londrina,

PR)10/73

Destacava-se apenas por ser chamado

Shopping Center. Na realidade era uma galeria

horizontal, com estacionamento.

S.C. Matarazzo(So Paulo, SP) 10/75

Como indicado anteriormente, o Shopping

Center Matarazzo no passava de um Strip

Center coberto, que um super ou

hipermercado, com uma faixa de lojas satlites,

instaladas de frente para seus caixas. No

obstante, teve aceitao razovel, desde seu

incio.



Continental S.C.(Osasco, SP) 10/75

O Continental um shopping center que foi

desenvolvido com o objetivo de valorizar os

terrenos sua volta. um projeto muito bem

construdo, de 3 pisos. Na sua inaugurao,

contava com uma loja ncora da rede japonesa

Yohan (que posteriormente fechou) e algumas

das melhores lojas satlites da poca. No

obstante, sua localizao difcil, dentro de uma

rea de Influncia de classe operria e as

dificuldades de acesso, nada ajudou para salvar

o projeto.

S.C. Iguatemi Bahia(Salvador, BA) 12/75

O Shopping Center Iguatemi Bahia um dos

mais bem sucedidos shoppings do pas. Mas,

seus primeiros anos de operao foram tambm

difceis. Os baianos achavam que era muito

distante do centro e, devido a sua complexidade

(trs andares, com transporte vertical) e a falta

de muitas opes de compra desejveis, sofreu

muito.

S.C. Ibirapuera(So Paulo, SP) 8/76

Desenvolvido com muita promoo, o Ibirapuera

foi o primeiro shopping do pas a gozar de

sucesso imediato. Continua sendo um dos

shoppings de destaque em So Paulo.

BH Shopping 9/79

3 anos aps a inaugurao do Ibirapuera e 14

anos aps a abertura do Iguatemi So Paulo, o

pas ganhou seu oitavo shopping center. O BH

Shopping foi profissionalmente desenvolvido,

contava com todos os requisitos bsicos (fcil

acesso, amplos estacionamentos, lojas ncora,

Malls bem planejados) e apresentou a primeira

praa de Fast Food planejada do pas. Tambm

como os baianos, com seus pensamentos em

relao ao Iguatemi Bahia, foi considerado



relao ao Iguatemi Bahia, foi considerado

longe demais pelos mineiros e, como

conseqncia sofreu durante seus primeiros

anos. Somente aps o acrscimo do

Hipermercado Carrefour foi que o BH Shopping

iniciou sua bem sucedida trajetria.

Mesmo que nesse perodo, o progresso tenha sido lento e, s vezes no muito animador,as bases para a verdadeira indstria de shopping centers no pas estavam sendofirmemente formadas e os hbitos de consumo de milhares de brasileiros sendoradicalmente mudados.

Assim, no decorrer dos ltimos 3 anos dessa dcada, iniciava-se o planejamento edesenvolvimento de projetos que formariam o ncleo de uma verdadeira exploso deshopping centers durante a dcada de 80.

Como resultado, apenas nos 3 anos de 1980 a 1982, foram inaugurados maisshoppings, do que os inaugurados durante a dcada inteira de 1970-1979 (14 com umtotal de 522 mil m2 de ABL, contra 7 com um total de 254 mil m2 de ABL, durante adcada de 70 e 1 com 25.425m2 Iguatemi So Paulo, durante a dcada de 60).

Enquanto as mudanas nos hbitos do consumidor e nas prticas de varejo eramprofundas, a mais significativa ocorreu no relacionamento entre os donos(empreendedores e investidores) e os inquilinos dos shoppings (lojistas).

A introduo, nos contratos de locao (e aceitao por parte dos lojistas) de clusulasde aluguel percentual (quando o lojista pagaria, acima de um mnimo estipulado, umaporcentagem pr-estabelecida sobre suas vendas, como aluguel) no foi apenas umanovidade, mas tambm uma maneira encontrada para que os empreendedores eeventuais investidores conseguissem se proteger das perdas ocasionadas pela inflao,como tambm participar do crescente sucesso de cada shopping, garantindo eaumentando, assim, seu eventual retorno financeiro.

O efeito dessa inovao foi o de tornar os shoppings nacionais mais atrativos ainda,tanto para empreendedores, quanto para os investidores, incluindo os institucionais, osquais iniciaram sua investida na indstria durante a dcada seguinte, pois na dcada de70, fontes de financiamento para shopping centers eram difceis de se encontrar.

A maioria dos shopping centers, nesta dcada, foi financiada com fundos da CaixaEconmica, normalmente com prazos de 10 anos, com carncia de 2 anos durante aconstruo. No obstante, por ser um tipo de empreendimento novo, conseguir fundosda Caixa exigia que se enfrentasse muita burocracia.

5. A DCADA DE 80 MATURAO DA INDSTRIA



Mesmo com todos os contratempos, ocasionados pelos sucessivos planos econmicosmalogrados, a indstria de shopping centers amadureceu durante a dcada de 80 etornou-se parte do cotidiano dos brasileiros.

No incio da dcada, os empreendedores nacionais ainda tinham muito que aprendersobre as tcnicas de desenvolvimento e de operao de shopping centers e, portanto,continuaram importando consultores com tecnologia e experincia americana e europiaat meados da dcada, quando o Brasil tornou-se auto-suficiente em conhecimentos etecnologia de shopping centers. A tecnologia Brasileira de shopping centers hoje umproduto de exportao para outros pases.

Comeando com a inaugurao do Rio Sul Shopping Center, no Rio, em Abril de 1980(um projeto tipo multi-uso por ser um empreendimento que concentra, em um slugar, um shopping center junto uma torre de escritrios, muito bem sucedido, porsinal), como indicado anteriormente, os projetos planejados no fim da dcada de 70foram rapidamente inaugurados no perodo de 1980 a 1983.

Dos projetos inaugurados nesta poca, alguns aps seu perodo natural de maturaotornaram-se os shopping centers de maior expresso do pas. Os mais destacados so:

Shopping CenterMs de

InauguraoObservaes(Baseadas na Dcada de 80)

S.C. Iguatemi

Campinas(Campinas, SP)5/80

No incio, ele era maior do que o seu mercado

comportava e, portanto, sofreu durante seus

primeiros anos. Com o crescimento do mercado,

a adequao de melhoria do seu Tenant Mix e o

aperfeioamento de sua Administrao, tornou-

se o shopping center com maior xito no interior

de So Paulo.

Shopping Center Recife(Recife,

PE)10/80

Os pernambucanos custaram a aderir ao hbito

de shopping center. Se este foi o resultado da

natural reticncia desse povo em provar coisas

novas, ou se foi em decorrncia da localizao

do shopping na poca pouco privilegiada (ao

lado de uma comunidade, e numa rea apenas no

incio do seu espetacular desenvolvimento o

bairro de Boa Viagem) o Shopping Center

Recife tambm levou tempo para se firmar. No



obstante, aps os primeiros difceis anos, sofreu

diversas expanses e reinou absoluto, no

mercado, por 13 anos, at a inaugurao do 2o.

shopping da cidade, o Shopping Guararapes, em

Novembro de 1993, no municpio de Jaboato

dos Guararapes, contguo Recife.

Shopping Center Eldorado(So

Paulo, SP)9/81

Inaugurado com muita fanfarra, o Shopping

Eldorado gozou de um sucesso indito durante

os primeiros 2 ou 3 anos. No obstante, a

modernizao e aprimoramento do seu vizinho, o

Shopping Iguatemi (apenas a 1 km de distncia),

resultou num declnio vertiginoso de sua

popularidade. Apenas recentemente, como

resultado de um programa de reforma e

introduo de novas atraes, adequao do seu

Tenant Mix e profissionalizao da sua

Administrao, que o empreendimento vem

adquirindo um novo direcionamento.

Barrashopping(Rio de Janeiro,

RJ)10/81

Na poca, o Barrashopping tambm era

considerado longe, mas estava localizado na

rea de maior desenvolvimento da cidade, com

fcil acesso de quase todas as partes do Rio de

Janeiro. Na dcada de 90, com sua expanso

conta com mais de 74.600 m2 de rea Bruta

Locvel e 550 lojas. Quando inaugurado estreou

uma grande rea de lazer, que foi a primeira no

pas e que, hoje em dia, tornou-se praxe na

maioria dos shoppings nacionais. O conceito

brasileiro de reas de lazer est sendo

aproveitado em diversos shoppings norte-

americanos de menor porte, alm dos grandes

shoppings como o de West Edmonton, no

Canad e o Mall of Amrica, em Minneapolis,

Minn, que foi concebido em torno de um grande



parque de diverses, o Camp Snoopy.

S.C. Iguatemi

Fortaleza(Fortaleza, CE)4/82

Apesar da existncia do Center Um, o Shopping

Center Iguatemi Fortaleza foi o primeiro

shopping center moderno, da cidade, e desfrutou

de razovel sucesso desde o incio. Foi ampliado

e solidificou sua posio de liderana, no Estado.

Morumbi Shopping(So Paulo,

SP)5/82

Devido a sua localizao e ao profissionalismo

com o qual foi desenvolvido, o

MorumbiShopping sempre gozou de uma

posio de destaque no mercado paulista. Aps

sucessivas expanses considerado, hoje em

dia, um dos melhores shoppings do pas.

S.C. Iguatemi Porto Alegre(Porto

Alegre, RS)4/83

Como o primeiro shopping center do Rio Grande

do Sul, e tambm devido ao profissionalismo

com o qual foi desenvolvido, o Iguatemi Porto

Alegre gozou de sucesso instantneo, o qual

continua at hoje, apesar da concorrncia de

outros shoppings inaugurados na cidade,

durante os ltimos anos.

Outros shoppings de destaque e de sucesso foram inaugurados durante a dcada, como,por exemplo, o Meller Shopping Center (9/83),em Curitiba (um Shopping no centro dacidade que aproveitou uma construo antiga, preservando suas caractersticasarquitetnicas), o Parkshopping (11/93), em Braslia (que levou mais de 3 anos para sefirmar no mercado, mas hoje um sucesso total), o Center Norte (4/84), em SoPaulo(talvez o maior sucesso em shopping center do pas), o Norteshopping (7/86) noRio de Janeiro, o Shopping Barra (11/87), em Salvador, Bahia, e o Shopping IguatemiMacei (4/89), entre outros.

Nesta dcada, tambm, apareceram os primeiros Shoppings Especializados: o RioDesign Center (12/83) e o Casa Shopping (9/84), no Rio, com exceo do Center Norte,esses tipos de empreendimentos tiveram lenta aceitao por parte do pblico e, comoconsequncia, retornos financeiros pouco alentadores.



No final da dcada, o pas contava com 56 shopping centers oficialmente reconhecidospela ABRASCE, sem contar com diversos outros projetos de menor escala, no filiados.Em termos de rea Bruta Locvel, foram construdos 1.294.643m2 entre 1980 e 1989.

6. A DCADA DE 90 REFORMAS E NOVAS FORMAS DE VAREJONa primeira metade da dcada, o varejo no Brasil atravessou o seu perodo maisturbulento dos tempos recentes; grandes organizaes de varejo enfrentaram enormesdificuldades financeiras, empreendimentos planejados durante a dcada de 80, abriramsuas portas para um pblico que experimentou perda de poder aquisitivo de mais de 30%em valores reais, em curto perodo de tempo, e o capital de longo prazo praticamentetornou-se inacessvel grande maioria dos empreendedores.

Como conseqncia desse perodo de turbulncia, que acompanhou a prpria turbulnciaeconmica do pas, a indstria de shopping centers foi obrigada a repensar seus dogmase parmetros e adaptar-se a um pas sensivelmente mais pobre, onde a eficinciaassumiu papel preponderante nas decises empresariais, opondo-se ao perodo anteriorem que sofisticao e modelos importados eram a norma.

O varejo brasileiro, nesse perodo, sofreu profundas mudanas em sua prpria estrutura,devido a dois fatores principais: 1) a quebra da confiana entre fornecedores erevendedores, ocorrida principalmente em funo do cancelamento das encomendas deNatal em 1990 e 1991, deixando todos os fabricantes, do pequeno ao mega empresrio,em srias dificuldades; 2) o altssimo custo real do capital, que obrigou todos osparticipantes na cadeia de distribuio a trabalharem com estoques perto deinexistentes.

Como conseqncia, nota-se no varejo brasileiro na rea de confeces e moda emgeral, a preocupao generalizada dos fabricantes em assumirem controle de parcelasignificativa de seus canais de distribuio de modo a no mais dependerem inteiramentede terceiros para a colocao de seus produtos.

Essa preocupao manifesta-se no surgimento generalizado de grandes redes de varejoque so, na realidade, rede de distribuio direta de fabricantes. As lojas multimarcaperdem espao e aquelas exclusivas de grifes, passam a ter a importncia das antigasncoras em qualquer novo empreendimento.

Durante esse perodo, consolidam-se aquelas redes de varejo, i.e., fabricantes, quemelhor souberam aproveitar-se da combinao nome preo produto, com rpidaexpanso e presena nos pontos de vendas onde estava o pblico. Exemplo perfeitodessa poca foram as redes Pakalolo, M Officer, Forum e outras, as quais, aliadas rpida expanso do sistema de franquia, souberam preencher o vcuo deixado nomercado pelas antigas lojas multimarca, tais como Casas Jos Silva, Garbo, Marie Clairee outras.

A preocupao do fabricante em chegar at o varejo atingiu toda a escala de fabricantes;naqueles de maior porte, essa preocupao manifestou-se no fenmeno da criao delojas de fbrica, cujo exemplo mais marcante, tanto pela sua novidade quanto pela suaescala, foi da Vila Romana.



Em 1991, a Vila Romana, em face de enorme estoque sem giro, resultado de previsesotimistas e pedidos cancelados, viu-se obrigada a subverter seu sistema de distribuioe queimar vrias marcas atravs da divulgao macia de sua loja de fbrica, junto aopblico consumidor. Apesar desta loja existir h vrios anos, at ento sua funoexclusiva era a desova de pequenos estoques obsoletos; em 1991, a funo da loja defbrica passou a de tornar-se um dos principais canais de distribuio da empresa,assumindo importncia capital para a viabilizao da continuidade econmico financeirada empresa.

Uma vez dado o exemplo da Vila Romana, muitos outros fabricantes seguiramceleremente seu exemplo e iniciaram suas prprias operaes de lojas de fbrica, entreos quais destacam-se a Levis, Camelo, Alpargatas, Cori, etc.

Sob o pretexto de comercializar pontas de estoque, fabricantes grandes, mdios epequenos passaram a controlar fatias significativas de seus canais de distribuio aoconsumidor, ao ponto de, atualmente, dedicarem parte de sua capacidade produtiva manufatura de pontas de estoque para abastecer suas lojas de fbrica.

Outro fenmeno marcante deste perodo de crise foi a consolidao das chamadaspronta entrega, atividade marcadamente brasileira oriunda da necessidade demanuteno de baixos estoques pelos lojistas.

As confeces mdias e pequenas sempre mantiveram estoques disposio doslojistas, de maneira que o abastecimento das pequenas lojas pudesse ser feitodiariamente, se necessrio. Com a alta contnua do custo de capital, esta atividadeexpandiu-se a ponto de sustentar empreendimentos muito grandes exclusivamentevoltados a este mercado, tais como o Mart Center, com mais de 700 lojas de prontaentrega, Brs Center, Plo Atacadista de Moda, Fashion Center, etc. medida em que acrise se aprofundou, mais estes estabelecimentos foram importantes como escoamentoda produo dos pequenos e mdios fabricantes.

Alm dos pequenos lojistas, tambm surgiram nessa poca as chamadas sacoleiras,senhoras do interior e da periferia que compram mercadorias nas lojas de pronta entregae revendem s suas amigas, a domiclio. Estima-se que nos nveis mdio e baixo demercado, as sacoleiras chegam a representar 40% de todo o movimento do pequeno emdio confeccionista.

Para a indstria de shopping centers, os fenmenos citados acima tiveram vriasconseqncias e desdobramentos:

Em primeiro lugar, as redes de fabricantes com grife prpria passaram a desempenharpapel fundamental no tenant mix de qualquer empreendimento, a ponto de avalizarem,ou no, o sucesso comercial de um empreendimento junto a outros lojistas e fabricantesde menor reputao ou poder comercial. Da mesma maneira que h alguns anos seriaimpensvel o desenvolvimento de um shopping center sem a presena confirmada devrias ncoras, hoje em dia absolutamente necessria a presena de nomes do porte deForum, M. Officer, Viva Vida e alguns outros, para garantir o sucesso comercial doempreendimento j na sua fase de comercializao aos lojistas.



Por outro lado, a combinao das lojas de fbrica e lojas de pronta entrega levou aosurgimento do que classificaramos aqui como shopping de descontos, onde o conceitode shopping center tradicional adaptado para acomodar condies mais espartanas,fabricantes e distribuidores sob a estratgia de preo mais baixo. Tal como nosEstados Unidos, esse novo centro de compras definido pelo conceito de varejo devalor, onde o consumidor quer encontrar produtos de qualidade, a preos sensivelmentemais baixos que nos shopping centers tradicionais.

Infelizmente, poca, o termo outlet center assumiu, no Brasil, um significado diversodaquele que encontramos nos Estados Unidos. Enquanto l outlet significaescoamento de produo, no Brasil, graas grande inventividade de algunsempresrios locais, este termo passou a significar o empreendimento que abrigadiversos stands temporrios de qualquer lojista, fabricante ou revendedor que sedisponha a pagar o aluguel semanal, sem qualquer compromisso do empreendedor comperenidade, qualidade, tenant mix ou proteo ao consumidor.

Esse tipo de empreendimento, originou-se em So Paulo e, devido a seus baixos custosde implantao (na realidade, nada mais que a adaptao sumria de galpes antigos)rapidamente proliferou-se por diversos pontos, principalmente na cidade de So Paulo.

Nos cinco anos da era Collor Itamar, a indstria de shopping centers dedicou-seento a duas atividades principais: o planejamento de novos empreendimentos com acaracterstica de varejo de valor, empreendimentos os quais esto agora comeando aentrar em operao e a reforma e readequao dos shopping tradicionais, com rarasexcees.

Nestes quatro anos, vimos poucos shopping centers novos, do modelo tradicional, seremplanejados e desenvolvidos, sendo exemplo notrio o Shopping Plaza Sul, na cidade deSo Paulo; entretanto, praticamente todos os shoppings existentes na cidade de SoPaulo sofreram algum tipo de reforma ou expanso durante esse perodo.

Um fator impulsionador desse movimento foi tambm a oportunidade apresentada peladesativao das cadeias Sears e Dillards, que colocaram disposio dosempreendedores grandes reas de vendas a baixo custo de investimento.

O efeito dessas reformas e expanses que houve melhor adequao do espao devendas s novas necessidades do varejo e realidade do mercado. O tamanho mdio daslojas diminuiu e hoje comum encontrar-se no mercado lojas de 30 a 40m2 de rea; asgrandes lojas ncora foram em parte substitudas por muitas pequenas lojas e grandeparcela destas so, na realidade, o brao do varejo de pequenos e mdios fabricantes.

No espao anteriormente ocupado por grandes ncoras como a Dillards, no ShoppingIguatemi e Sears, no Shopping Morumbi, hoje apresentam-se quase duas centenas delojistas independentes, no mais submetidos totalmente ao grande poder de compra dosmagazines.

Neste captulo de varejo, importante notar a presena do novo componente de varejono mercado brasileiro, qual seja o atacadista que chega ao pblico consumidor atravsdos clubes de descontos (warehouse clubs). Esta forma de varejo espartano, baseado



exclusivamente em preo, conta no Brasil com um representante, a rede Apoio, dogrupo mineiro Sindi. Desenhado a competir diretamente com os hipermercados, objetivafazer o produto chegar s mos do consumidor pelo menor preo possvel, atravs docorte de custos fixos e diminuio de margens.

Assistimos chegada do Sams Club, da rede Wal Mart, ao Brasil. Se o exemplo dosucesso obtido pela rede Apoio medida para a atuao do Sams Club neste mercado,ento pode-se prever que o varejo de produtos de primeira necessidade e Hipermercadoest para sofrer mudanas no Brasil.

Para a indstria de shopping centers, esta mudana no varejo viria reforar a presenados shoppings de descontos em nosso cenrio. Enquanto Hipermercados foram ncoraimportante para os shopping centers tradicionais, estas formas de varejo de descontooferecem aos empreendedores a oportunidade de ancorarem novos empreendimentosem clubes de desconto e, assim, atrarem importante parcela de pblico.

Shoppings de descontos s funcionam se realmente vierem a oferecer ao pblico, preosrealmente atrativos. A questo que se colocou para a indstria de shopping centers noBrasil se estes novos empreendimentos so realmente capazes de oferecer custoscompetitivos, aos lojistas e aos consumidores, a ponto de faz-los o ponto referencialde compras para o consumidor. Porm isto no se concretizou. Devido a falta deexcedente de produo e de lojistas e operadores profissionais neste segmento, oshopping de desconto acabou confundido com shopping de lojas amadoras, oferecendoao pblico produtos baratos e de qualidade e procedncia inferiores. Talvez no futuro,dependendo do desenvolvimento econmico do pas, volte a ser um segmento quemerea melhor anlise e explorao dos investidores.

A segunda metade da dcada foi marcada pelo desenvolvimento de grandes reas delazer nos shopping centers. Estas reas foram previamente planejadas nos novosprojetos e foram obtidas, nos shoppings j existentes atravs da reestruturao de ABLdesocupada, seja devido a shopping centers inicialmente superdimensionados, sejadevido a grandes operaes que encerraram suas atividades.

Estas reas de lazer vieram como grandes operaes de cinema no modelo cineplexnorte-americano, trazidas principalmente pelas gigantes Cinemax e UCI, enquanto a NAIainda finaliza estudos para a sua entrada no Brasil, ou no.

Instalaram-se tambm nos shopping centers complexos mltiplos de lazer, englobandonuma nica operao boliche, restaurante, simuladores e entretenimento para todas asidades, com o objetivo de servir a famlia como um todo.

Shoppings temticos de lazer tambm foram desenvolvidos e implantados, porm noobtiveram o sucesso esperado, sem conseguir se sustentar com as receitas geradasprtica e unicamente pelas operaes de entretenimento.

Porm, a grande caracterstica do fim da dcada a saturao dos espaos para amontagem de shopping centers, no do ponto de vista mercadolgico, mas do ponto devista fsico. Em outras palavras, praticamente todos os terrenos em situao indicada,

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