Excerpt of the full publication...poi via via a quelli sull’usufrutto, sull’uso, sull’abitazione, sulle servitù prediali, ed infine a quelli sull’ipoteca di cui agli artt

Rodolfo Cusano

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Metodologie e tecniche per la compilazione

IMMOBILIAREd iQQUADERNI di DIRITTO

Tabellemillesimali facili

Coefficienti correttivi tabella generale e tabelle derivate

Condominio parziale e supercondominio

EDIZIONI GIURIDICHEEIMONSGruppo Editoriale Esselibri - Simone

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Quaderni di Diritto Immobiliare

I titoli già disponibili

110 • Acquistare e vendere casa111 • Diritti e doveri del proprietario di immobili112 • Costruire e ristrutturare casa113 • Locare un immobile ad uso abitativo114 • Locare un immobile ad uso commerciale115 • Case, terreni e Fisco116 • La casa ecologica117 • Aprire e gestire un Bed and Breakfast

Coordinamento redazionale: Dario di Majo

Revisione a cura di ConTesto S.a.S. - Laboratorio editoriale - Portici (NA)

Il catalogo aggiornato è consultabile sul sito: www.simone.it

ove è anche possibile scaricare alcune pagine saggio dei testi pubblicati

Finito di stampare nel mese di settembre 2009dalla «Litografia Enzo Celebrano» Via Campana, 234 - Pozzuoli (NA)

per conto della «ESSELIBRI S.p.A.» - Via F. Russo, 33/d - 80123 - Napoli

Grafica di copertina a cura di Gianfranco De Angelis


QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 3

PREMESSA

I problemi più ricorrenti della gestione di un condominio coinvolgono le tabelle mil-lesimali che costituiscono lo strumento principale al servizio dell’amministratore.L’amministratore di un condominio, infatti, difficilmente può prescindere dalle ta-belle millesimali in quanto le stesse rappresentano, ad esempio, la base per qualsiasiripartizione di spesa all’interno del condominio e sono utilizzate per determinare lavalidità delle assemblee e le maggioranze delle sue deliberazioni.Questo volume analizza come formare e gestire le tabelle millesimali, soffermando-si, in particolare, sui coefficienti correttivi che permettono di attribuire a ciascunacaratteristica fisica dell’immobile il giusto peso, nonché sui criteri di redazione aiquali deve attenersi un tecnico diligente.Uno dei pregi del volume è rappresentato dall’appendice normativa, preceduta dauna rassegna di giurisprudenza che raccoglie, ordinandole per argomenti e corre-dandole di appropriate chiavi di lettura, le massime di legittimità più significative inmateria.




INDICE

1 La proprietà e il condominio

1. Il diritto di proprietà ........................................................................................................ Pag. 92. La comunione e il condominio ....................................................................................... » 112.1 Gli organi del condominio .............................................................................................. » 132.2 Le parti comuni ................................................................................................................ » 142.3 Le spese condominiali ..................................................................................................... » 162.4 Il valore di piano .............................................................................................................. » 162.5 Il regolamento di condominio ........................................................................................ » 172.6 La tabella millesimale ...................................................................................................... » 18

2 Fonti legislative e norme regolamentari

1. La gerarchia delle fonti ................................................................................................... » 191.1 Norme codicistiche inderogabili .................................................................................... » 191.2 Norme regolamentari di natura contrattuale ............................................................... » 211.3 Norme del codice civile derogabili ................................................................................ » 241.4 Il regolamento di condominio assembleare ................................................................. » 251.5 Le norme dispositive ....................................................................................................... » 252. Il regolamento di condominio: riepilogo ...................................................................... » 26

3 Le tabelle millesimali

1. I millesimi ......................................................................................................................... » 382. I criteri per la formazione delle tabelle ......................................................................... » 393. L’accettazione per facta concludentia ........................................................................... » 404. L’approvazione assembleare delle tabelle millesimali: da nullità a semplice annul-

labilità ................................................................................................................................ » 425. La revisione delle tabelle millesimali ............................................................................ » 436. I criteri di ripartizione delle spese ................................................................................. » 47

4 La formazione delle tabelle millesimali

1. Denominazione e classificazione delle tabelle millesimali ........................................ » 522. Le varie tipologie delle tabelle millesimali ................................................................... » 543. La circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26-3-1966 ...................... » 57

5 I coefficienti correttivi

1. I coefficienti correttivi .................................................................................................... » 612. I coefficienti globali (dell’unità immobiliare): di piano, di destinazione e di funzio-

nalità .................................................................................................................................. » 632.1 Il coefficiente di piano .................................................................................................... » 632.2 Il coefficiente di destinazione ........................................................................................ » 642.3 Il coefficiente di funzionalità .......................................................................................... » 65

6 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

Indice

3. I coefficienti per ogni singolo vano: di utilizzo, di orientamento, di veduta, di lumi-nosità, di servitù, di isolamento termico ...................................................................... Pag. 65

3.1 Il coefficiente di utilizzo .................................................................................................. » 653.2 Il coefficiente di orientamento ....................................................................................... » 663.3 Il coefficiente di veduta .................................................................................................. » 663.4 Il coefficiente di luminosità ............................................................................................ » 673.5 Il coefficiente di servitù .................................................................................................. » 673.6 Il coefficiente di isolamento termico ............................................................................ » 684. I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte ........................................... » 69

6 La redazione delle tabelle millesimali

1. La redazione della «tabella A» altrimenti detta «tabella generale» ........................... » 712. La redazione della tabella B relativa alle scale ............................................................ » 733. La redazione della tabella C relativa all’ascensore ...................................................... » 754. La redazione della tabella D relativa ai lastrici ............................................................ » 775. La redazione della tabella E relativa all’impianto di riscaldamento ......................... » 786. La redazione delle tabelle relative ad altri servizi e impianti ..................................... » 817. Il principio della fruizione e la tabella «parti uguali» .................................................. » 84

7 Particolari forme di condominio

1. Introduzione ..................................................................................................................... » 862. Il condominio parziale ..................................................................................................... » 873. Il supercondominio .......................................................................................................... » 894. La multiproprietà ............................................................................................................. » 92

Le tabelle millesimali in supercondominio ........................................................................... » 95

Appendice giurisprudenziale ..................................................................................................... » 141

Appendice normativa

R.D. 16 marzo 1942, n. 262. — Approvazione del Codice civile (Articoli estratti) ............. » 151R.D. 30 marzo 1942, n. 318. — Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizio-

ni transitorie (Articoli estratti) ............................................................................................... » 159Circolare 26 marzo 1966, n. 12480, del Ministero dei Lavori Pubblici, Direzione

Generale Edilizia Statale e Sovvenzionata, Divisione XVI/bis. — Norme per icollaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale eper la ripartizione delle spese fra i singoli soci .................................................................... » 161

Circolare 26 luglio 1993, n. 2945, del Ministero dei Lavori Pubblici. — Precisazionealla circolare 26 marzo 1966, n. 12480. Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese dicostruzione sostenute dalle cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti del-la cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore .................................................. » 166



Indice


1 LA PROPRIETÀ E IL CONDOMINIO

In questo capitolo, dopo aver introdotto i concetti di proprietà, comunione e condominio, tratteremo sin-teticamente degli organi del condominio, delle parti comuni dell’edificio condominiale, dei criteri di ri-partizione delle spese tra i condòmini, del regolamento condominiale e delle sue diverse tipologie e,infine, definito il concetto di «valore di piano», introdurremo quello di tabella millesimale.

1. Il diritto di proprietà

Non può darsi inizio a nessuna trattazione sulle tabelle millesimali, se prima non siricorda che il diritto di cui si discute è quello di proprietà. Esistente — si può dire —da sempre, anche se in forme diverse, tale diritto è stato posto da alcuni studiosiaddirittura a base della caratterizzazione economica delle economie occidentali.

L’art. 832 c.c. definisce la proprietà come il diritto di godere e disporre di una cosa

in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabi-

liti dall’ordinamento giuridico.

La definizione codicistica ci dice che al proprietario sono riconosciuti:

— il diritto di godere, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa, con-formemente alla destinazione assegnatale dal legislatore;

— il diritto di disporre, ossia il potere di alienare la cosa (es. venderla), devolverlaper testamento o costituire sulla stessa diritti reali limitati a favore di altri (es.servitù, superficie, usufrutto ecc.).

Tali facoltà costituiscono però soltanto i normali poteri attribuiti al proprietario, ilquale ha per legge anche altre prerogative e, nella misura in cui non rechi danno aglialtri (es. ai vicini), oltreché nel rispetto degli obblighi e dei limiti imposti dalla legge,può fare del proprio bene tutto ciò che vuole (anche distruggerlo) perché la pienez-za dei suoi poteri gliene consente ogni lecita utilizzazione.

Nel nostro ordinamento giuridico, il riconoscimento del diritto di proprietà è fattodirettamente in sede costituzionale, laddove all’art. 42 la proprietà viene distinta inpubblica e privata, e laddove quella privata è riconosciuta e garantita dalla legge,che ne determina i modi di acquisto e i limiti di godimento allo scopo di renderlaaccessibile a tutti e di assicurarne la funzione sociale: gli interessi individuali delproprietario passano in secondo piano, rispetto a quelli della collettività sociale e adaltri valori costituzionalmente garantiti, come il lavoro, la salute, l’ambiente, la tute-la del paesaggio e del patrimonio storico-artistico.


Capitolo Primo

Gli articoli successivi (e cioè: l’art. 43, che richiama l’istituto della proprietà ai finidell’esproprio salvo indennizzo, e l’art. 44 che si occupa della questione agraria pre-vedendo la possibilità per la legge di fissare obblighi e vincoli alla proprietà terrieraprivata), non sono invece importanti ai fini del nostro discorso.Per un quadro completo della disciplina normativa, dobbiamo passare ad una fontenormativa successiva e cioè a quanto previsto, a proposito di tabelle millesimali,nel codice civile del 1942, del quale abbiamo precedentemente enunciato l’art. 832.Con il codice del ’42 il legislatore si è occupato della proprietà nel Libro III ed inparticolare nel Titolo II, ma una breve sintesi anche degli altri titoli ci aiuterà a chia-rire meglio quali sono le fonti normative che interessano.Nel Titolo I vengono per prima cosa definiti «beni» (1), le cose che possono formareoggetto di diritti. Di poi, all’art. 813, è stabilito che: «salvo che dalla legge risultidiversamente, le disposizioni concernenti i beni immobili si applicano anche ai dirit-ti reali che hanno per oggetto beni immobili e alle azioni relative; le disposizioniconcernenti i beni mobili si applicano a tutti gli altri diritti».Questa distinzione opera una netta separazione tra le due categorie dei beni immo-bili e mobili, delle quali vale le pena fornire la giuridica definizione.

Dispone l’art. 812 che appartengono alla prima categoria — quella degli immobili —il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni,

anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente

o artificialmente è incorporato al suolo (art. 812 comma 1 c.c.); sono altresì reputa-ti immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamen-

te assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente

per la loro utilizzazione (art. 812 comma 2 c.c.).La categoria dei beni mobili, invece, si determina per esclusione: sono mobili —recita l’ultimo comma dell’art. 812 — tutti gli altri beni.

Ora, atteso che oggetto della nostra indagine è il condominio di case, non vi èalcun dubbio che, discorrendosi di beni immobili, ad esso si applicheranno anche ledisposizioni sui diritti reali: in particolare ci riferiamo agli artt. 832 segg. di cui alTitolo II intitolato «Della proprietà», gli artt. 952 segg. di cui al Titolo III intitolato«Della superficie», gli artt. 957 segg. relativi al Titolo IV intitolato «Dell’enfiteusi», epoi via via a quelli sull’usufrutto, sull’uso, sull’abitazione, sulle servitù prediali, edinfine a quelli sull’ipoteca di cui agli artt. 2810 segg. c.c.Tutte queste disposizioni vanno tenute presenti qualora, come nel nostro caso, ogget-to d’indagine sia la disciplina giuridica afferente ad un immobile. Ad esempio, al fine distabilire se si è in presenza o meno di una pertinenza, bisogna necessariamente averea riferimento l’art. 817 c.c., che qualifica come tali le cose che sono al servizio ovverofanno da ornamento ad un’altra cosa. Lo stesso è a dirsi per il regime delle spese

(1) Per «bene» si intende qualsiasi cosa suscettibile di valutazione economica, anche un bene immateriale.



La proprietà e il condominio

relative al rifacimento della facciata condominiale che ricomprende, attribuendole atutta la proprietà, anche le spese per i fregi e gli ornamenti della facciata, pur se essiappartengano alla singola proprietà. E lo stesso accade per il più generale diritto dicostruire, che è attribuito al proprietario del suolo, per il rispetto delle distanze daifondi viciniori di cui all’art. 873 c.c. per la comunione forzosa sul muro di confine ecc.Infine, il legislatore ha raccolto le norme più importanti nel Titolo VII del Libro III e leha divise in due Capi: il primo ha riguardo alla «comunione» in generale e il secondo

ha per oggetto: «Il condominio negli edifici». Quest’ultima figura è riconosciuta —come meglio diremo — quale forma speciale di comunione, caratterizzata dalla preva-lenza degli interessi collettivi su quelli individuali, anche in virtù dell’interpretazioneche si è voluto dare all’art. 1139 c.c. quale norma di chiusura del sistema. In tale artico-lo, collocato in ultimo al Capo sul condominio, il legislatore, per dare completezzaall’istituto, ha previsto che qualora il caso pratico non trovi espressa regolamentazionenelle norme sul condominio debba farsi riferimento a quelle sulla comunione. Da ciò ilrapporto di specie e genere tra i due istituti. Risulta logico che l’applicazione delle nor-me sulla comunione deve essere esclusa, non solo quando è altrimenti previsto dallespecifiche disposizioni sul condominio, ma anche quando la norma stessa sulla comu-nione si pone in espresso contrasto con i principi che regolano il condominio.

2. La comunione e il condominio

L’istituto della comunione ha origini antiche, poiché risale al diritto romano dell’etàrepubblicana. Elemento caratterizzante l’istituto era, proprio come l’intendiamo noioggi, la contitolarità di un diritto reale di godimento, in maniera tale che a ciascunpartecipante spettasse una quota, intesa come frazione ideale del tutto, che espri-messe la misura della partecipazione di ciascuno.Tuttora, nel nostro ordinamento, si parla di comunione quando sopra un determina-to bene (immobile o mobile) spettano congiuntamente pro indiviso a più persone ildiritto di proprietà o altro diritto reale (2).Nessuno dei partecipanti ha la proprietà esclusiva del bene, né il diritto di ognunopuò riferirsi ad una parte individuata o individuabile: tale diritto, infatti, investe ilbene nella sua globalità finché le singole unità non vengono, in sede di divisione,attribuite a ciascuno dei compartecipanti in proprietà separate.

F.A.Q. Come si costituisce una comunione?

La comunione può essere costituita:

a) per contratto (cd. comunione volontaria): in tale ipotesi, la comunione sorgesulla base di un atto di autonomia privata (es. due o più persone acquistano insie-

(2) E. COREA: Dizionario del condominio e della comunione, Hoepli, Milano, 1992, pag. 128.



Capitolo Primo

me un immobile) e ciascuno dei partecipanti può sempre domandarne lo sciogli-mento (art. 1111 comma 1 c.c.);

b) per volontà della legge (cd. comunione forzosa): il più noto esempio di comu-nione forzosa è la comproprietà che si costituisce sulle parti comuni di un edifi-cio condominiale.

Nel condominio si ha invece una situazione «mista», perché a fianco di proprietàimmobiliari separate (quelle cioè degli appartamenti e più in generale delle porzionidi piano) troviamo necessariamente una serie di beni in comune. Più precisamente,negli edifici condominiali, ciascun condòmino ha la proprietà esclusiva di una por-

zione di piano (o di un intero piano) e la comproprietà delle cd. «parti comuni» ecioè di quelle parti del fabbricato che sono funzionali al godimento e alla miglioreutilizzazione delle proprietà esclusive (es. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazio-ni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale ecc.).

La destinazione funzionale delle parti comuni alle proprietà individuali comporta:

a) la normale indivisibilità delle parti comuni, salvo che la divisione possa farsisenza rendere più incomodo l’uso delle stesse a ciascun condòmino (art. 1119 c.c.);

b) l’impossibilità di sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione

attraverso la rinunzia al diritto di comproprietà (art. 1118, comma 2, c.c.).

L’inevitabile conseguenza è che la quota di comproprietà spettante a ciascun condò-mino sulle parti comuni costituisce un accessorio inseparabile della proprietà esclu-siva sulla porzione di piano, al cui valore millesimale è, pertanto, commisurata,salvo che il titolo disponga diversamente.

Una siffatta situazione, che potrebbe ad un primo esame apparire ibrida, trova inve-ce un peculiare riconoscimento proprio nelle norme codicistiche che la inquadranoin concetti ed istituti propri, «caratterizzanti».Ora qual è il legame tra il diritto di proprietà relativo alle singole porzioni di piano equello relativo ai beni in comune? La statuizione che il codice vigente detta al com-ma 1 dell’art. 1103 può aiutarci a trovare una risposta: «ciascun partecipante puòdisporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della quo-ta». Ciò avvalora la tesi secondo cui l’oggetto del diritto dei partecipanti alla comu-nione è il bene comune nella sua integrità e non la quota.La quota, quindi, non è tanto l’oggetto del diritto, quanto piuttosto la misura delle

facoltà di disposizione o di cessione del diritto stesso ad altri; essa rappre-senta, nei rapporti interni tra i comunisti, la misura del concorso tanto nei vantaggi,quanto nei pesi della comunione, e nei rapporti esterni il limite entro il quale il singo-lo partecipante può disporre del diritto comune (art. 1103 comma 1 c.c.). Apparesignificativo, in tal senso, l’art. 1118 c.c., per il quale il diritto dei partecipanti investe




le cose comuni in proporzione alla quota, con espresso riferimento, nel condominio,al valore del piano o della porzione di piano.Ne deriva che, nel condominio, le regole tipiche della proprietà individuale sulle por-zioni di piano, di cui i singoli condòmini sono titolari, convivono con quelle proprie dellacomunione, dando vita a reciproche interferenze. Ciò non impedisce ai condòmini di go-dere e disporre delle rispettive proprietà individuali in modo pieno ed esclusivo, purchénon rechino danno alle parti comuni dell’edificio e purché si astengano dall’invadere lesfere private degli altri condòmini, secondo le regole generali sui rapporti di vicinato, chetrovano applicazione in quanto compatibili con la disciplina dei rapporti condominiali.

F.A.Q. Come nasce il condominio?

I modi in cui il condominio può costituirsi sono molteplici, ma ilcaso più ricorrente è quello in cui l’originario unico proprietario o il costruttore delfabbricato trasferisca con successivi atti di alienazione le proprietà delle singoleunità immobiliari che compongono l’immobile, convertendo l’intera proprietà in unapluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise.

2.1 Gli organi del condominio

La gestione degli interessi che fanno capo al condominio è demandata ad appositiorgani: l’assemblea dei condòmini, organo necessario in ciascuna collettività con-dominiale (essendo costituito dall’insieme dei condòmini), dotato di funzioni deli-berative, al quale spetta di risolvere i problemi d’interesse comune; l’amministra-

tore, figura non necessaria (essendo la sua nomina obbligatoria solo se i condòminisono più di quattro), organo esecutivo della volontà condominiale.L’assemblea si riunisce annualmente in via ordinaria, per adottare le deliberazionipreviste dalla legge, ma può essere convocata in via straordinaria dall’amministra-tore, ogni volta che questi lo ritenga necessario, o quando ne sia fatta richiesta daalmeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio; se non c’èun amministratore, l’assemblea sia ordinaria che straordinaria può essere convoca-ta a iniziativa di ciascun condòmino.

Le attribuzioni dell’organo assembleare sono fissate in via generale dall’art. 1135c.c., ai sensi del quale, oltre a quanto stabilito da altre disposizioni di legge, l’assem-blea dei condòmini provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e alla sua eventuale retribuzione;2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla

relativa ripartizione tra i condòmini;3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego

del residuo attivo della gestione;


Capitolo Primo

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondospeciale.

Tale elencazione è meramente esemplificativa, perché in realtà l’assemblea può adotta-re, in via sia ordinaria che straordinaria, qualsiasi provvedimento, anche non previstodalla legge o dal regolamento, che riguardi l’interesse del condominio e purché l’oggettodella delibera non sia una questione concernente le proprietà esclusive dei condòmini.Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie e vincolanti per tutti i par-tecipanti al condominio. I condòmini dissenzienti possono tuttavia impugnare ledeliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.

L’amministratore, nei casi in cui ne è obbligatoria la nomina, rimane in carica unanno con decorrenza dall’atto di nomina (salvo revoca, che può essere disposta inogni tempo dall’assemblea). Allo scadere del mandato, egli può essere confermatocon una delibera che, costituendo a tutti gli effetti una nuova nomina, necessitadella stessa maggioranza prevista per la prima nomina.

L’amministratore deve (art. 1130 c.c.):

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini e curare l’osservanzadel regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse

comune, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condòmini;3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione or-

dinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;5) rendere, alla fine di ciascun anno, il conto della propria gestione.

Nei limiti stabiliti dall’art. 1130 c.c., ovvero dei maggiori poteri conferitigli dal regola-mento di condominio o dall’assemblea dei condòmini, l’amministratore ha la rappre-

sentanza dei partecipanti al condominio e, in tale veste, è legittimato ad agire in giudi-zio sia contro i condòmini sia contro i terzi. Egli può essere convenuto in giudizio perqualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (art. 1131 comma 2 c.c.).

2.2 Le parti comuni

Parti comuni sono quelle necessarie per l’esistenza dell’edificio condominiale o perma-nentemente destinate all’uso comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti.

L’art. 1117 c.c. provvede a elencarle dettagliatamente, affermando che, se il contra-rio non risulta dal titolo, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diver-si piani o porzioni di piani di un fabbricato condominiale:

a) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici

solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e




in genere tutte la parti dell’edificio necessarie all’uso comune (cd. beni comuni

necessari);b) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il

riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune (cd.

beni comuni di pertinenza);c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al

godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltrele fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia

elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impiantiai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini (cd. beni comuni accessori).

Ogni condòmino può usare e godere delle parti comuni purché rispetti:

a) la loro destinazione funzionale;b) l’eguale diritto degli altri condòmini a goderne;c) la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio condominiale;d) le proprietà esclusive degli altri partecipanti al condominio.

In particolare, al singolo condòmino non è consentito alterare, in maniera da modi-ficarla per tutti; la destinazione attuale della cosa comune, risultante dal titolo, dauna deliberazione assembleare o dall’uso costante della stessa.

In quanto strumentali al godimento delle proprietà solitarie, le parti comuni sononormalmente indivisibili, salvo che la loro divisione possa farsi senza renderne piùincomodo l’uso a ciascun condòmino. La principale conseguenza di tale indivisibili-tà è l’impossibilità, sempre per il condòmino, di rinunziare al diritto di comproprietàsulle stesse per sottrarsi alle spese per la loro conservazione.L’inefficacia della rinunzia, sancita inderogabilmente dall’art. 1118 ult. commac.c., è da ricercarsi proprio nel fatto che il godimento dei beni di proprietà esclusivaè inscindibile dal godimento dei beni comuni: si pensi, per esempio, alle scale con-dominiali che danno accesso agli appartamenti dello stabile. Il condòmino, pur di-chiarando di rinunciare a qualsiasi diritto su di esse, continuerebbe di fatto necessa-riamente a usarle, non potendo raggiungere altrimenti la propria abitazione, ma lofarebbe senza alcun contributo nelle spese, il che sarebbe palesemente iniquo versogli altri partecipanti al condominio.Il principio di irrinunziabilità al diritto di comproprietà sui beni comuni nontrova applicazione con riguardo a quelle opere condominiali che sono da conside-rarsi superflue, avuto riguardo alle condizioni oggettive dell’edificio (es. installazio-ne di statue ornamentali in un fabbricato fatiscente) o alle esigenze di vita di cia-scun condòmino (es. installazione di un’antenna parabolica centralizzata), o addirit-tura illegali perché vietati da norme imperative di legge (es. esecuzione di opere chealterano il decoro architettonico dell’edificio); in tale ipotesi deve senza dubbio ri-conoscersi al singolo condomino la facoltà di rinunzia.



Capitolo Primo

2.3 Le spese condominiali

Delle spese necessarie per la conservazione e la manutenzione delle parti, comepure dei servizi comuni (es. portierato), i condòmini sono tenuti a farsi carico cia-scuno in ragione di una determinata quota.

Il criterio fondamentale per la determinazione di tale quota è quello della propor-

zionalità (art. 1123 comma 1 c.c.): ciascuno deve partecipare alle spese condomi-niali in proporzione al valore della sua proprietà, desunto dalla tabella millesima-

le, la cui funzione è proprio quella di esprimere (in millesimi) i valori dei piani odelle porzioni di piano ragguagliati al valore dell’intero edificio. Per le spese su benio servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa (es. l’ascensore), il criteriodella proporzionalità è temperato da quello dell’uso: l’onere relativo, infatti, è ripar-tito in proporzione all’uso che ciascun condòmino può fare del bene o del servizio(art. 1123 comma 2 c.c.).

Quella di pagare le spese condominiali costituisce un’obbligazione reale, in quan-to connessa alla contitolarità del diritto dominicale sui beni e sui servizi comuni. Ilcondòmino — come in precedenza detto — non può sottrarsi al contributo nellespese rinunziando al diritto sugli anzidetti beni e servizi (art. 1118 comma 2 c.c.):nemmeno il regolamento di condominio potrebbe legittimamente derogare al-l’obbligo di contribuzione e alla sua irrinunziabilità (art. 1138 ult. comma c.c.; art. 72disp. att. c.c.).

2.4 Il valore di piano

L’art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condòmino sulle cose comuni èproporzionato al valore del piano o della porzione di piano che gli appartiene.Per ciò che riguarda invece la partecipazione alle spese, l’art. 1123 c.c. prevede cheesse sono da sostenersi in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.È necessario, allora, attribuire un valore numerico alle proprietà individuali. A ciòprovvede la disposizione di cui ai commi 1 e 2 dell’art. 68 disp. att. c.c. «Per gli effetti

indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di con-

dominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna

porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

«I valori dei piani o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell’intero edifi-

cio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento

di condominio».Ecco dunque che possiamo comprendere come si atteggiano i diritti e la partecipa-zione agli obblighi, relativamente alle parti comuni, di ciascun partecipante. Un cor-tile, una scala, il tetto, il lastrico solare sono cose in genere indivisibili; eppure, se ciriferiamo al rapporto che hanno questi beni con le persone (dei proprietari), possia-



La proprietà e il condominioIN

PRA

TICA

mo idealmente operarne una divisione, in modo che il diritto di ciascuno concorrecon quelli degli altri secondo un criterio di proporzionalità che tenga conto del valo-re di ciascuna quota di proprietà.Una divisione che, secondo il dettato codicistico, dovrà essere espressa in una fra-zione che rappresenti al numeratore il valore del piano o della porzione di piano edal denominatore il valore dell’intero espresso in millesimi. Tale valore non rappre-senta il potere sulla cosa, che invece consiste nella facoltà di goderne interamentecon l’unico limite di lasciare fare agli altri lo stesso uso, ma solo la misura dei relatividiritti e dei relativi obblighi di partecipazione alle spese.

2.5 Il regolamento di condominio

Il regolamento condominiale è l’insieme delle regole che disciplinano la vita internadel condominio e che, in quanto tali, sono destinate ad avere efficacia nell’ambitocondominiale e tra i condòmini nei loro rapporti reciproci.

In particolare il regolamento deve contenere:

a) le norme circa l’uso delle cose comuni;b) le norme circa la ripartizione delle spese;c) le norme per la tutela del decoro dell’edificio;d) le norme relative all’amministrazione.

La formazione del regolamento di condominio è obbligatoria — ai sensi dell’art.1138, comma 1, c.c. — quando il numero dei condòmini è superiore a dieci.Il compito di formare il regolamento di condominio è demandato all’assemblea dei

condòmini, che deve approvarlo con un numero di voti che rappresenti la maggio-ranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. L’art. 1138, comma2, c.c. prevede che ogni condòmino possa prendere l’iniziativa per la formazione

del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.Il regolamento di condominio approvato a maggioranza dall’assemblea può essereimpugnato a norma dell’art. 1137 c.c. L’impugnazione deve proporsi nel termine di30 giorni dall’approvazione del regolamento o, per i condòmini assenti, dal giorno incui è stata loro comunicata la relativa delibera.

Il regolamento di condominio può anche essere unilateralmente predispo-sto dall’originario unico proprietario (o costruttore) dello stabile condomi-niale, prima di frazionare la proprietà del medesimo in una pluralità di pro-prietà esclusive e di parti comuni indivise.Il regolamento viene in tal caso definito «contrattuale», perché richiamato inogni singolo atto di trasferimento, pur se non materialmente inserito neltesto negoziale, del quale diventa per relationem parte integrante, traendodalla volontà dei contraenti la propria forza vincolante.


Capitolo Primo

È di natura contrattuale, seppur di origine interna al condominio, anche ilregolamento risultante da un accordo tra i condòmini, raggiunto con laloro partecipazione unanime durante la vita del condominio.

Il regolamento contrattuale:

a) prevale sulle norme del codice civile, salvo che si tratti di norme espressa-mente dichiarate inderogabili, come per esempio quella che sancisce l’in-divisibilità delle parti comune (art. 1119 c.c.);

b) può contenere, in aggiunta alle norme meramente regolamentari, patti

impositivi di limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini inrelazione alle porzioni di piano di loro esclusiva proprietà, come per esem-pio il divieto di sopraelevare o di dare alle singole unità immobiliari una opiù delle loro possibili destinazioni (es. divieto di adibire a discoteca unlocale terraneo).

2.6 La tabella millesimale

Allegata al regolamento di condominio è la tabella millesimale, che esprime in mille-simi il valore di ciascuna porzione di piano, in rapporto al valore dell’intero edificio,che è ipotizzato come pari al numero 1.000.La funzione essenziale di tale tabella, generalmente predisposta da un perito incari-cato della stima (oppure dallo stesso costruttore-venditore prima dell’alienazione del-le singole unità immobiliari), è quella di indicare innanzitutto l’estensione del diritto diciascun condòmino sulle parti comuni dell’edificio, che è il presupposto per il ripartodei contributi condominiali. La determinazione dei millesimi rileva anche ai fini dellavalidità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni.

I valori proporzionali dei vari piani (o delle porzioni di piano) possono essere rive-

duti ovvero modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, quando:

a) risulta che sono conseguenza di un errore;b) per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della soprae-

levazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta por-tata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani oporzioni di piano.

La tabella non predisposta dal costruttore-venditore deve essere approvata dall’as-semblea con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.



2 FONTI LEGISLATIVE E NORME REGOLAMENTARI

In questo capitolo, dopo aver introdotto le fonti della normativa condominiale, ci soffermeremo sulladifferenza tra regolamento di natura contrattuale e regolamento approvato dall’assemblea. Diremodella diversa natura ed efficacia delle clausole contenute nei due tipi di regolamento e delle maggio-ranze necessarie per apportare modifiche all’articolato regolamentare. Accenneremo brevemente aipoteri disciplinari dell’amministratore e di provvedimenti da lui adottati nell’espletamento dei suoicompiti istituzionali.

1. La gerarchia delle fonti

Dall’esame della normativa richiamata nel Capitolo 1 possiamo individuare quellenorme che costituiscono, nel loro complesso, una vera e propria gerarchia del di-

ritto condominiale:

1) norme codicistiche inderogabili;2) norme contrattuali (regolamento di condominio contrattuale);3) norme codicistiche derogabili;4) norme di organizzazione (regolamento di condominio assembleare);5) norme dispositive (disposizioni dell’amministratore di condominio).

Quest’elenco rappresenta una vera e propria classificazione, per ordine d’importan-za, delle norme che regolano il comportamento dei partecipanti al condominio e lastessa organizzazione condominiale.Tra le cinque categorie su elencate esiste un rapporto gerarchico, in altre parole laprincipale (livello superiore) prevale sulla subordinata (livello inferiore). Analizzia-mo per singoli punti la suddetta classificazione.

1.1 Norme codicistiche inderogabili

Inderogabili sono, per definizione, le norme del codice civile che non ammettonoalcuna eccezione. Il codice del 1942 contiene due disposizioni normative di ampiaapertura: l’art. 1138 ult. comma e l’art. 1139.La prima fornisce una precisa elencazione delle norme di prim’ordine (nella scalagerarchica), mentre la seconda estende l’applicazione al condominio degli edifici, invia generale, della più ampia e generica regolamentazione vigente in materia di co-munione (artt. 1100 e ss.); l’art. 1139 rappresenta dunque una «norma di rinvio»,quella che costringe i professionisti del condominio ad una conoscenza profondadelle norme sulla comunione.



Capitolo Secondo

Tornando all’art. 1138 ult. comma, tale norma sancisce esplicitamente l’inderogabi-

lità delle seguenti disposizioni:

— art. 1118 comma 2 c.c. (irrinunciabilità al diritto di comproprietà sulle parti

comuni dell’edificio condominiale);— art. 1119 c.c. (indivisibilità delle parti comuni dell’edificio condominiale);— art. 1120 c.c. (divieto di innovazioni pregiudizievoli per il decoro dell’edificio);— art. 1129 c.c. (obbligatorietà della nomina dell’amministratore quando il nu-

mero dei partecipanti al condominio è superiore a quattro);— art. 1131 c.c. (rappresentanza in giudizio del condominio);— art. 1132 c.c. (dissenso dei condòmini rispetto alle liti);— art. 1136 c.c. (costituzione e «quorum» deliberativi dell’assemblea);— art. 1137 c.c. (diritto di impugnativa delle deliberazioni assembleari).

In virtù delle elaborazioni giurisprudenziali e dottrinali si ritiene che debbano rite-nersi comunque inderogabili anche altre norme, e cioè quelle contenute nelle dispo-

sizioni di attuazione del codice civile:

— art. 63 disp. att. c.c. (riscossioni condominiali);— art. 66 disp. att. c.c. (modalità di convocazione e tenuta dell’assemblea);— art. 67 disp. att. c.c. (rappresentanza dei condòmini in assemblea);— art. 69 disp. att. c.c. (revisione dell’elaborato millesimale).

Queste previsioni normative sono non solamente fondamentali per la vita del con-dominio, ma rappresentano lo zoccolo duro immodificabile. In altri termini, tali nor-me non possono essere derogate neanche dalla totalità di condòmini, in quanto po-ste fuori dall’autonomia contrattuale dei partecipanti al condominio; esse garanti-scono dunque l’uniformità dei comportamenti basilari e dell’organizzazione di tutti icondomìni italiani. Il solo soggetto abilitato ad apportare modifiche a tali norme oad aggiungerne altre di pari importanza è il legislatore (con una modifica integrativadell’art. 1138 ult. comma c.c.).

F.A.Q. Quali rimedi possono essere attivati dall’amministratore,

nel caso in cui non sia possibile reperire alcuna copia del

regolamento condominiale, o se, addirittura, nessuno dei

condòmini sia a conoscenza dell’esistenza dello stesso?

Innanzitutto, l’amministratore dovrà esaminare per quanto gli riesca tutti i verbali diassemblea, a partire dalla costituzione del condominio: se infatti il regolamento hanatura assembleare, cioè è stato approvato a maggioranza dall’assemblea, è ben pos-sibile che sia allegato al verbale della riunione in cui la delibera di approvazione si èperfezionata.In secondo luogo, l’amministratore dovrà svolgere ricerche presso i notai che hannorogato gli atti di alienazione delle singole unità immobiliari o presso i registri immo-


Fonti legislative e norme regolamentari

biliari perché, se il regolamento ha natura contrattuale, in quanto approntato dal-l’originario proprietario venditore (o alienante ad altro titolo), i rogiti notarili devo-no necessariamente richiamarlo e, inoltre, è possibile che sia stato trascritto neiregistri immobiliari.In assenza di riscontri positivi, ben può l’assemblea regolarmente costituita, e conapposito argomento inserito all’ordine del giorno, approvare un nuovo regolamentodi condominio con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 comma 2 c.c.

1.2 Norme regolamentari di natura contrattuale

Abbiamo visto nel capitolo precedente come il regolamento condominiale costituiscala «legge interna» del condominio e contenga le norme volte a regolare l’uso delle cose

comuni, la loro amministrazione, la ripartizione delle spese tra i condòmini e latutela del decoro dell’edificio. Esso ha una funzione integrativa delle norme di legge erappresenta uno strumento necessario a garantire la vita del condominio. La sua ado-zione è obbligatoria quando il numero dei condòmini è superiore a dieci.

Il regolamento può essere predisposto unilateralmente dall’originario unico proprieta-rio (o costruttore) del fabbricato condominiale, prima che la proprietà dell’edificio vengafrazionata in una pluralità di proprietà individuali e di parti comuni indivise, ovvero essereformato dalla assemblea dei condòmini, che deve approvarlo con un numero di voi cherappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

La prima ipotesi è quella che qui ci occupa: se, infatti, il regolamento di condominio,quale predisposto dall’originario proprietario o costruttore dell’edificio, è esplicita-mente richiamato, pur senza esservi materialmente inserito, negli atti di vendita (ocomunque di trasferimento) dei singoli piani o porzioni di piano — dal primo all’ul-timo atto di alienazione delle unità immobiliari facenti parte dello stabile — si pro-durrà da parte di tutti gli acquirenti-partecipanti al condominio l’adesione ad un veroe proprio contratto multilaterale, avente forza di legge tra i condòmini firmatari.Va da sé che un regolamento contrattuale, richiamato dai rogiti notarili, è bene chesia trascritto nei pubblici registri immobiliari (Ufficio della Conservatoria deiRR.II. – Agenzia delle Entrate del Ministero dell’Economia e delle finanze) per esse-re reso opponibile ai terzi.A seguito della trascrizione, in particolare, il regolamento consolida il proprio carattereconvenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che discipli-nano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che re-stringono i poteri e le facoltà dei singoli condòmini sulle loro proprietà esclusive.È evidente poi che, per modificare norme regolamentari che traggono la loro forzavincolante da un accordo di natura contrattuale, occorrerà la partecipazione voliti-va di tutte le parti che quell’accordo hanno sottoscritto.


Capitolo SecondoIN

PRA

TICA

La giurisprudenza, al riguardo, è incline a distinguere a seconda che la modificaabbia ad oggetto clausole regolamentari in senso stretto oppure clausole di

natura contrattuale. Nel primo caso, infatti, si tratta di clausole riguardanti essen-zialmente le modalità d’uso delle cose comuni, nonché l’organizzazione ed il fun-

zionamento dei servizi condominiali e dunque per ciò stesso suscettibili di varia-zioni o adattamenti in relazione alle mutevoli esigenze del condominio: esse posso-no pertanto completamente parificarsi a quelle emanate dall’assemblea e sono daquesta modificabili con la stessa maggioranza prescritta per l’approvazione del re-golamento assembleare. Nel secondo caso, invece, trattandosi di clausole che trag-gono la loro forza vincolante unicamente dalla volontà negoziale dei condòmini,nessuna modifica è possibile se non con il consenso unanime di questi ultimi.

Tra le clausole di natura contrattuale sono da annoverare le seguenti:

a) clausole limitative dei diritti di tutti o di alcuni condòmini sulle unità immobiliaridi loro esclusiva proprietà;

b) clausole limitative dei diritti di alcuni dei partecipanti al condominio sulle cosecomuni (di proprietà condominiale);

c) clausole limitative dei diritti di tutti i condòmini sulle cose comuni;d) riserve di alcune facoltà di amministrazione a favore di uno o più condòmini.

Le clausole limitative devono essere dirette a perseguire interessi meritevoli di tute-la secondo l’ordinamento giuridico. Da tale obbligo generale deriva che non posso-no in alcun modo introdursi clausole in contrasto con l’ordine pubblico, il buon

costume o norme imperative di legge. Inoltre esse devono soddisfare esigenze dibuon funzionamento del condominio, nel senso di permettere la migliore utilizza-zione delle parti comuni e delle singole unità immobiliari.Al di fuori delle ipotesi di cui ai punti sopra elencati, è da escludere che ulteriorilimitazioni possano essere imposte alla proprietà di una singola unità immobiliare,neanche ad opera dell’assemblea. Unica eccezione a tale principio generale è costi-tuita dal caso in cui il limite abbia ad oggetto l’uso, la manutenzione e l’eventualemodifica delle parti di proprietà esclusiva, e sia giustificato dall’esigenza di tutelaregli interessi generali del condominio ivi compreso il decoro dell’edificio.

Da un punto di vista pratico, il regolamento di condominio di natura contrat-tuale può stabilire limiti alla destinazione delle cose di proprietà individualein due modi: o attraverso un’indicazione espressa delle attività vietate

o, in maniera meno diretta, individuando i pregiudizi che si devono evita-

re. Nel primo caso, il lavoro dell’interprete è semplificato, dovendo egli sol-tanto verificare se una determinata destinazione rientri o meno nell’elencodelle attività non consentite. È chiaro che se una certa attività o destinazionenon è menzionata nel predetto elenco, non può essere considerata vietata invia analogica, perché le limitazioni sono tassative.



Fonti legislative e norme regolamentari

Nel secondo caso, invece, si dovrà accertare l’effettiva capacità della desti-nazione a produrre gli inconvenienti che si vogliono evitare, con la conse-guenza che una determinata attività o destinazione deve considerarsi vietatasoltanto se in concreto sia idonea a produrre il pregiudizio. Ciò vale in modoparticolare per quelle attività e/o destinazioni che, comportando un afflussoindiscriminato di persone e/o livelli di rumorosità particolarmente alti, pre-sentano per loro stessa natura una spiccata attitudine a turbare la tranquillitàcondominiale (es. discoteca o sala da ballo; palestra o istituto per esercizifisici; ristorante etc.).Al riguardo la giurisprudenza afferma che l’applicazione delle clausole rego-lamentari va comunque operata senza perdere di vista lo stato di fatto esi-stente nel condominio al momento della formazione del regolamento; il cheha consentito, alla stessa giurisprudenza, di ricomprendere nel campo di ap-plicazione di certe clausole anche situazioni attuali inesistenti o non prevedi-bili al tempo della formazione del regolamento, ma da ritenersi ugualmenteregolabili da quest’ultimo per analogia (questa volta consentita) ed identitàdi giustificazione giuridica con le situazioni espressamente previste dalle suedisposizioni.In ogni caso, qualunque sia il criterio adoperato, divieti e limiti devono essereindividuati in modo chiaro ed esplicito perché non è ammessa una manife-stazione di volontà generica per restringere facoltà inerenti alla proprietàesclusiva.

Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative di-sposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inde-

rogabili.Come può facilmente arguirsi, la clausole contrattuali contengono per lo più limi-

tazioni di diritti reali; invece, le clausole tipicamente regolamentari non posso-no invadere la sfera dei diritti spettanti ai condòmini sulle loro proprietà esclusive,dovendo piuttosto disciplinare la vita interna del condominio e i reciproci rapportitra i condòmini, sicché esse sono modificabili in qualunque momento dall’assem-blea, in relazione ad esigenze sopravvenute nell’orbita del condominio, con le mag-gioranze prescritte dall’art. 1138 c.c. che fa rinvio a quanto disposto dall’art. 1136comma 2.

F.A.Q. È legittima la clausola del regolamento di condominio di

natura contrattuale che ponga il divieto di adibire ad uso

studio gli appartamenti?

La risposta è sì. I diritti dei condòmini relativi all’uso delle parti dell’edificio di pro-prietà esclusiva non possono essere menomati da regolamenti approvati a mag-

gioranza dall’assemblea, ma ben possono i regolamenti approvati all’unanimità


Capitolo Secondo

porre limitazioni anche alle proprietà dei singoli. Ciò è possibile per l’indole contrat-tuale del regolamento, che deve comunque esprimere il consenso dei condòmininella forma richiesta in relazione alla natura delle limitazioni, degli oneri o delleservitù che si vengano ad imporre (Cass. 6-2-87, n. 1195).Deve, pertanto, ritenersi legittima la clausola di natura contrattuale che vieti di darealle singole unità immobiliari una o più delle destinazioni possibili (nel caso di spe-cie: uso studio).

1.3 Norme del codice civile derogabili

Tutte le norme del codice civile non elencate dall’art. 1138 ult. comma possonoessere derogate dal regolamento contrattuale. In altri termini, il legislatore ha in-teso separare le norme riguardanti materie che eccedono la mera gestione del con-dominio e che tutelano fondamentali interessi, sancendo dei principi di ordinepubblico con l’assoluta inderogabilità, da quelle lasciate all’autonomia dei par-

tecipanti al condominio; tale autonomia deve in ogni caso, per assumere validi-tà giuridica, essere espressa e manifestarsi sotto forma di patto (contratto) tra imedesimi partecipanti.Tra le norme derogabili sono da menzionare l’art. 68 disp. att. c.c. e l’art. 1123 c.c.La prima prevede, al comma 2, che i valori dei piani o delle porzioni di piano,

ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in

apposita tabella (cd. tabella millesimale) allegata al regolamento di condominio.Non rientrando tale disposizione tra quelle previste come inderogabili dall’art. 72disp. att. c.c., la giurisprudenza ammette che, ai fini della ripartizione delle spesecondominiali, i partecipanti al condominio possano derogare al criterio legale e in-cludere in un’unica espressione millesimale più unità immobiliari appartenenti a piùcondòmini quali proprietari pro indiviso (Cass. 19-10-1988, n. 5686).La seconda norma stabilisce, in tema di oneri condominiali, che il criterio basilareper la determinazione della quota di spesa è quello della proporzionalità: ciascuno

deve partecipare e quindi contribuire alle spese condominiali in proporzione al

valore della sua proprietà, desunto dalla tabella millesimale, salva diversa con-

venzione (art. 1123, comma 1, c.c.). Nondimeno il criterio legale di ripartizione dellespese è liberamente derogabile per convenzione, sicché deve ritenersi valida la di-sposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, con cui si stabili-sce che le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’edificio debbanoessere ripartite in quote uguali tra i condòmini (Cass. 18-3-2002, n. 1944); né unasiffatta deroga — precisa la giurisprudenza — può avere effettiva incidenza sulladisposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c., ovvero su quella dell’art. 69 disp. att.c.c., in quanto tali norme, seppur con riguardo alla materia del condominio negliedifici, disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell’assemblea,della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali.


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Excerpt of the full publication...poi via via a quelli sull’usufrutto, sull’uso, sull’abitazione, sulle servitù prediali, ed infine a quelli sull’ipoteca di cui agli artt