Eindrapport

Koray Akca 0835649 Nanke Hofstra 0837963 Stefan van Valkenburg 0834982 Mohamed el Yemlahi 0835650

VM12-32 21 april 2013

Outside In – Inside Out Project Van polder naar bedrijventerrein

Koray Akca 0835649 Nanke Hofstra 0837963 Stefan van Valkenburg 0834982 Mohamed el Yemlahi 0835650

VM12-32 21 april 2013

Outside In – Inside Out Project

Van polder naar bedrijventerrein

In opdracht van:

Gemeente Tholen Ondernemers Overleg Tholen

Voorwoord

Voorstellen Dit adviesrapport is het resultaat van ons project. Het rapport is geschreven in het kader van het OIIO project van de opleiding Vastgoed & Makelaardij te Rotterdam. De samenwerkingsgroep die dit project succesvol heeft afgerond bestaat uit Koray Akca, Nanke Hofstra, Stefan van Valkenburg en Mohamed el Yemlahi. Inhoud In opdracht van de gemeente Tholen hebben wij gezocht naar een oplossing voor de soms harde over-gang van de mooie polders naar de bebouwing van de bedrijventerreinen. Deze reële casus bleek die-per te gaan dan we in eerste instantie dachten. Want het simpelweg ‘wegstoppen’ van de bedrijventer-reinen achter groen is wellicht voor de ondernemers niet gewenst. Zij willen gezien worden. We hebben geprobeerd een gulden middenweg te vinden voor de tegenstrijdige belangen, welke we onderbouwd hebben met o.a. economische, financiële en juridische motieven. In eerste instantie is dit rapport bedoeld voor de gemeente Tholen. Wij hopen haar van dienst te kun-nen zijn bij het maken van een strategische keuze. Vanzelfsprekend kan dit rapport ook nuttig zijn voor besluitvormers in andere (landelijke) gemeentes. Ook bevat dit rapport voor gebiedsontwikkelaars relevante informatie. Dankwoord We zijn een aantal personen erg dankbaar voor hun medewerking aan dit project. Ten eerste willen we de heer Schenk bedanken voor zijn feedback op onze documenten. De bijeenkomsten met hem waren goed georganiseerd en zeer leerzaam. De opdrachtgever, gemeente Tholen, willen we bedanken voor de leuke opdracht en het vertrouwen dat zij in de studenten van de hogeschool Rotterdam heeft. We hebben erg ons best gedaan om een zo goed mogelijk resultaat neer te zetten, waarmee de gemeente aan de slag kan. Natuurlijk vergeten we alle respondenten niet die aan de deur of online onze enquête hebben ingevuld ten behoeve van het onderzoek. Zonder de mening van de belanghebbenden hadden we niet het advies kunnen schrijven dat nu voor u ligt en zij waren dan ook onmisbaar. We wensen u veel leesplezier toe! Rotterdam, 21 april 2013 Koray Akca Nanke Hofstra Stefan van Valkenburg Mohamed el Yemlahi

Samenvatting

In dit rapport wordt advies gegeven als antwoord op de hoofdvraag van het onderzoek: ‘Wat moet de

gemeente Tholen op economisch, functioneel, fysiek en emotioneel gebied veranderen aan de bedrijventer-

reinen om zich zodanig te positioneren naar voldoening van de stakeholders?’ Om deze vraag te beant-woorden zullen eerst de belangrijkste bevindingen van de huidige situatie beschreven worden:

• De bereikbaarheid van de bedrijventerreinen in de gemeente Tholen is niet optimaal; • De aanleg van de A4 brengt hier verandering in, waar de gemeente gebruik van kan maken; • Qua uiterlijke kenmerken zijn er nog vele verbeteringen bij de bedrijven op het gebied van on-

derhoud en uitstraling.; • Er zijn daarnaast ook sterke punten van de bedrijventerreinen zoals de ligging ten opzichte van

grote havens en de Benelux en enkele bedrijven die wel een representatieve uitstraling hebben; • Er kan gesteld worden dat er veel kansen zijn voor het gebied.

Doortrekking van de A4:

De regio rond de A4 bij Tholen kent momenteel de volgende kansrijke sectoren: maintenance, agro-foodindustrie, logistiek en toerisme en recreatie. Door doortrekking van de A4 worden er voor de logis-tieke en distributiesector extra kansen gecreëerd. Potentiële ontwikkellocaties zullen op multifunctio-naliteit en voldoende groot van omvang (min. 50 ha) moeten worden getoetst. Ook zorgt een volledig aaneengesloten A4 ervoor dat de reistijd tussen de mainports Rotterdam en Antwerpen aanzienlijk wordt verkort door een kortere verplaatsingsafstand en spreiding van het verkeer. Hier zal het (zakelijk) verkeer behoorlijk van profiteren. Het ontlasten van de alternatieve routes zorgt daarbij voor een bete-re doorstroming en ontlasting van de Moerdijkbrug. Van de geënquêteerde bewoners en ondernemers vindt het grootste deel het een positieve ontwikkeling, waarvan de winst profiteert.

Meningen van de stakeholders:

De stakeholders in het gebied verlangen naar onder andere de volgende gewenste situatie: • Goede bereikbaarheid Sint Philipsland door aanleggen A4. • Beleid: Dynamiek verdelen over Sint Philipsland en Welgelegen • Meer recreatiemogelijkheden / functiemix • Werkgelegenheid creëren • Parkmanagement • Aanleggen van een natuurlijke grens

Het advies:

Het advies gaat uit van het eerder genoemde beleid, waarbij de focus vooral zal liggen op Sint Philips-land. Het terrein van Sint-Annaland zal meegenomen worden in het plan, maar daar zal minder aan-dacht aan besteed worden, omdat het gemeentelijke beleid toekomstige ontwikkelingen enkel bij Sint Philipsland beoogd heeft.

Een aantal adviezen zijn gedaan ter verbetering van de huidige situatie, rekening houdend met de hier-voor genoemde gewenste situatie. Door het aanleggen van een natuurlijke groenstrook die ook functio-neel kan worden gebruikt, zal de overgang van polderlandschap naar bebouwing verzacht worden. Door deze strook zullen de bedrijventerreinen onzichtbaar zijn, waardoor het noodzakelijk is dat de bewegwijzering aangepast en verbeterd wordt. Dat kan gedaan worden met behulp van een spanframe langs de Rijksweg A4, een snelwegbord met een verwijzing naar de bedrijventerreinen en algemene bewegwijzeringborden op provinciale wegen.

Ook wordt er geadviseerd om parkmanagement te implementeren om de relatie tussen de onderne-mingen onderling en de ondernemingen met de gemeente te bevorderen, openbare ruimten beter in te richten, duurzaamheid te bevorderen en waarde toe te voegen en te behouden op vastgoed.

Daarnaast wordt er geadviseerd om te investeren ter bevordering van het imago, omdat het imago een belangrijke succesfactor is bij bedrijventerreinen. Ook wordt geadviseerd om de namen van Sint Phi-lipsland en Welgelegen te veranderen in: ‘Groen Water’ voor Welgelegen en ‘Groen Land’ voor Sint Phi-lipsland. Deze namen benadrukken de duurzaamheid en de samenhang tussen beide terreinen. Ten slotte wordt geadviseerd om de onderlinge samenwerking te bevorderen en te specialiseren in de logis-tieke en distributieve sector. Door haar strategische ligging ten opzichte van Antwerpen en Rotterdam.

Inhoudsopgave

1. Inleiding ................................................................................................................................................................ 11

1.1 Aanleiding voor dit rapport .................................................................................................................................... 11

1.2 Doel van dit rapport .................................................................................................................................................. 11

1.2.1 Hoofdvraag .......................................................................................................................................................... 11

1.2.2 Deelvragen ........................................................................................................................................................... 11

1.2.3 Werkwijze ............................................................................................................................................................ 12

1.2.4 Beperkingen ........................................................................................................................................................ 12

1.3 Opbouw van dit rapport .......................................................................................................................................... 12

2. Huidige situatie .................................................................................................................................................. 13

2.1 Fysieke eigenschappen ............................................................................................................................................. 13

2.1.1 Ligging ................................................................................................................................................................... 13

2.1.2 Bereikbaarheid & infrastructuur ................................................................................................................ 13

2.1.3 Ruimtelijke ordening ....................................................................................................................................... 14

2.1.4 Uiterlijke kenmerken ....................................................................................................................................... 14

2.1.5 Uitbreidingsmogelijkheden .......................................................................................................................... 17

2.2 Functionele eigenschappen .................................................................................................................................... 17

2.2.1 Samenstelling van de bedrijven .................................................................................................................. 17

2.2.2 Prijsverhouding ................................................................................................................................................. 17

2.2.3 Parkmanagement .............................................................................................................................................. 18

2.2.4 Clustervorming .................................................................................................................................................. 18

2.2.5 Leegstand ............................................................................................................................................................. 18

2.2.6 Technologische voorzieningen .................................................................................................................... 19

2.2.7 Vergaderruimten & flexibele werklocaties ............................................................................................ 19

2.2.8 Voorzieningen .................................................................................................................................................... 19

2.3 Emotionele eigenschappen ..................................................................................................................................... 19

2.3.1 Imago ...................................................................................................................................................................... 19

2.3.2 Betrokkenheid .................................................................................................................................................... 20

2.3.3 Veiligheid .............................................................................................................................................................. 20

2.4 Conclusie ........................................................................................................................................................................ 20

3. Rijksweg A4 ......................................................................................................................................................... 21

3.1 Huidige situatie ............................................................................................................................................................ 21

3.1.1 Ontbrekende schakels ..................................................................................................................................... 21

3.1.2 Alternatieve routes ........................................................................................................................................... 21

3.2 Effecten van een aaneengesloten A4 .................................................................................................................. 21

3.2.1 Betere bereikbaarheid .................................................................................................................................... 21

3.2.2 Economische effecten ...................................................................................................................................... 22

3.2.3 Ontlasten van de alternatieve routes ........................................................................................................ 22

3.2.3 Milieu en natuur ................................................................................................................................................ 23

3.3 Uitkomsten enquêteonderzoek ............................................................................................................................ 23

3.3.1 Bewoners .............................................................................................................................................................. 23

3.3.2 Ondernemers ...................................................................................................................................................... 23

3.4 Referentieprojecten ................................................................................................................................................... 23

3.5 Conclusie ........................................................................................................................................................................ 24

4. Gewenste situatie .............................................................................................................................................. 25

4.1 Gemeente ....................................................................................................................................................................... 25

4.2 Ondernemers ................................................................................................................................................................ 26

4.3 Bewoners ....................................................................................................................................................................... 26

4.4 Conclusie ........................................................................................................................................................................ 27

5. Advies .................................................................................................................................................................... 28

5.1 Het advies ...................................................................................................................................................................... 28

5.2 Functionele & natuurlijke grens ........................................................................................................................... 28

5.3 Bewegwijzering ........................................................................................................................................................... 29

5.4 Parkmanagement ........................................................................................................................................................ 29

5.5 Imago ............................................................................................................................................................................... 30

5.6 Samenwerking ............................................................................................................................................................. 31

5.7 Specialisatie .................................................................................................................................................................. 31

6. Haalbaarheid ...................................................................................................................................................... 32

6.1 Functionele & natuurlijke grens ........................................................................................................................... 32

6.1.1 Kosten .................................................................................................................................................................... 32

6.1.2 Financiering......................................................................................................................................................... 33

6.1.3 Juridisch ................................................................................................................................................................ 33

6.1.4 Ruimtelijk ............................................................................................................................................................. 34

6.2 Bewegwijzering ........................................................................................................................................................... 35

6.2.1 Kosten .................................................................................................................................................................... 35

6.2.2 Financiering......................................................................................................................................................... 36

6.3 Parkmanagement ........................................................................................................................................................ 36

6.3.1 Kosten .................................................................................................................................................................... 36

6.3.2 Financiering......................................................................................................................................................... 36

6.3.3 Juridisch ................................................................................................................................................................ 36

6.4 Imago ............................................................................................................................................................................... 37

6.5 Samenwerking ............................................................................................................................................................. 37

6.5.1 Financieel ............................................................................................................................................................. 37

6.5.2 Juridisch ................................................................................................................................................................ 37

6.6 Specialisatie .................................................................................................................................................................. 37

7. Conclusie .............................................................................................................................................................. 38

Bronnenlijst .................................................................................................................................................................. 41

Bijlagen .......................................................................................................................................................................... 45

11

1. Inleiding

1.1 Aanleiding voor dit rapport

Hoe creëer je in tijden van recessie economische vooruitgang in je gebied? Wat verwachten bedrijven van hun toekomst en hoe kijken ze daar tegenaan? Hoe kun je als gemeente de lokale en regionale eco-nomie op gang houden? Met deze vragen houden gemeentes, waaronder de gemeente Tholen, zich be-zig. Het is een moeilijke tijd voor veel bedrijven en het lukt steeds minder om hun hoofd boven water te houden. De huidige crisis zal leiden tot een herschikking in bedrijfslocaties, waarbij sommige gebieden onderuit zullen gaan en andere hiervan zullen profiteren. De crisis vraagt om nieuwe strategieën.

Als kleine gemeente sta je niet altijd sterk. Zo heb je bijvoorbeeld te maken met minder capaciteit aan kennis. Toch moet elke gemeente concurreren met de anderen en is concurreerbaar vermogen erg be-langrijk voor toekomstige ontwikkelingen in een gebied. Met een goed lopende economie, kunnen er veel andere belangrijke zaken geregeld worden.

De soms ‘harde’ overgang tussen het polderlandschap en de bebouwing van bedrijventerreinen in de gemeente Tholen is aanleiding geweest om na te denken over het aanzicht hiervan. Na eigen onderzoek heeft de gemeente besloten het vraagstuk als reële casus voor te leggen aan studenten van de opleiding Vastgoed & Makelaardij aan de Hogeschool Rotterdam. Daar er gekozen is voor een bredere aanpak van bovenstaand onderwerp zijn er door het OOT een aantal factoren benoemd die van invloed kunnen zijn op de identiteit van een bedrijventerrein, namelijk fysieke, emotionele en functionele factoren.

Door het uitvoeren van deze opdracht leren studenten om beredeneerd advies te geven over een vraag-stuk uit de praktijk. Voor de gemeente Tholen is het nuttig, omdat er wellicht een fris idee van studen-ten uit voortkomt, wat door hen gebruikt kan worden.

1.2 Doel van dit rapport

In dit rapport wordt een beslissingsondersteunend advies gegeven aan de gemeente Tholen, dat strate-gisch van aard is. In grote lijnen bevat het een advies omtrent de overgang van bepoldering naar de be-bouwing van de bedrijventerreinen in Sint Philipsland, Sint-Annaland en Stavenisse. Hiermee kan de gemeente Tholen haar strategie bepalen bij de (her-) ontwikkeling van deze betrokken locaties.

1.2.1 Hoofdvraag

De hoofdvraag van de opdracht luidt als volgt: ‘Wat moet de gemeente Tholen op economisch, functio-neel, fysiek en emotioneel gebied veranderen aan de bedrijventerreinen om zich zodanig te positione-ren naar voldoening van de stakeholders?’

1.2.2 Deelvragen

Uit de hoofdvraag zijn de volgende deelvragen voortgekomen:

� Wat is de huidige situatie op de bedrijventerreinen met betrekking tot de fysieke eigenschap-pen?

� Aan welke functies is in het betrokken gebied een behoefte? � Wat is het effect van het doortrekken van de A4 tussen Halsteren en Dinteloord voor de bedrij-

venterreinen? � Wat willen de stakeholders in de gebieden met betrekking tot de fysieke eigenschappen? � Op welke manier kan worden voldaan aan de wens van de gemeente Tholen wat betreft de

duurzaamheid? � Op welke manier kan de ontwikkeling van de bedrijventerreinen een bijdrage leveren aan de

economische ontwikkeling van de gemeente Tholen? � In hoeverre zijn de factoren van een succesvol bedrijventerrein noodzakelijk op het betreffende bedrij-

venterrein? � In hoeverre zijn de factoren van een succesvol bedrijventerrein aanwezig op het betreffende bedrijven-

terrein? � Is het rendabel/zinvol te investeren in de realisatie van de bedrijventerreinen binnen de ge-

meente Tholen en hoe dient dit gefinancierd te worden?

12

1.2.3 Werkwijze

Voor het onderzoek zijn er verschillende methoden gebruikt. Er is gestart met de verzameling van ken-getallen door het uitvoeren van deskresearch.

Door middel van verslagen en publicaties van lezingen en conferenties is er relevante up-to-date infor-matie verzameld over de huidige marktontwikkelingen en de situatie in het betrokken gebied. Ook zijn er interviews gehouden met verschillende experts die ervaring hebben met het (her-) ontwikkelen van bedrijventerreinen. Door de verkregen informatie kon er een swot-analyse opgesteld worden, waarin de sterke en zwakke kanten, alsmede de kansen en bedreigingen van bedrijventerreinen in kaart zijn gebracht.

Om de behoeften van stakeholders te meten is er statistisch onderzoek verricht door middel van een enquête onder de bewoners en ondernemers in de betrokken gebieden. Het betrof een triangulatieon-derzoek, wat betekent dat er een kwalitatief (open vraag) en een kwantitatief (meerkeuzevragen) deel bevatte. De antwoorden op de kwantitatieve vragen zijn geanalyseerd met het statistische verwer-kingsprogramma SPSS.

1.2.4 Beperkingen

Aan dit adviesrapport zijn een aantal projectgrenzen en randvoorwaarden gesteld. De analyses die het rapport bevatten, dienen als onderbouwing van het advies. Het daadwerkelijk uitvoeren van het advies, begeleiding van de adviezen op operationeel niveau en alle overige niet vermelde werkzaamheden val-len niet binnen het project.

Het adviesrapport is opgesteld aan de hand van de door de projectleden verzamelde informatie met betrekking tot de huidige markt. De managementmodellen die gebruikt zijn, dienen als leidraad voor de gemeente Tholen. Voor de noodzakelijke informatie die niet beschikbaar was, zijn aannames en voor-spellingen gedaan, welke in het adviesrapport expliciet benoemd zijn en waar nodig toegelicht.

1.3 Opbouw van dit rapport

De opbouw van dit adviesrapport is als volgt: Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de effecten van het doortrekken van de A4 tussen Halsteren en Dinteloord geanalyseerd, waarna in het 4e hoofdstuk de gewenste situatie wordt beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van de gewenste situatie getoetst, waarna in het 6e hoofdstuk het advies aan de gemeente Tholen wordt beschreven. Ten slotte zullen de belangrijkste con-clusies van de voorgaande hoofdstukken in hoofdstuk 7 nog eens herhaald worden.

Figuur 1, Aanzicht bedrijventerrein Sint-Annaland vanuit de polder.

13

2. Huidige situatie

2.1 Fysieke eigenschappen

2.1.1 Ligging

De ligging van de gemeente Tholen ten opzichte van Nederland is slecht, maar ten opzichte van de Be-nelux een stuk beter. De grote wereldhavens van Antwerpen en Rotterdam bevinden zich op respectie-velijk 50 en 60 km afstand. Dit is dan ook het grootste pluspunt van de gemeente, waar ze op zal moeten inspelen.

De ligging van Sint Philipsland ten opzichte van de (toekomstige) A4 is beter dan die van Sint-Annaland en Stavenisse. Ook is dit de enige van de drie dorpen die aan een provinciale weg ligt en zeer nabij het Schelde-Rijnkanaal, wat één van Nederlands drukst bevaren scheepvaartverbindingen is tussen Ant-werpen en Rotterdam en waar ook het bedrijventerrein Welgelegen aan ligt. Het ‘bedrijventerrein’ van Stavenisse is zeer ongunstig gelegen, omdat het enkel bereikt kan worden door het dorp. Gunstig voor het bedrijventerrein van Sint-Annaland kan de haven van het dorp zijn, die zich slechts op 2 autominu-ten afstand bevindt.

2.1.2 Bereikbaarheid & infrastructuur

Auto: Van het laatste gedeelte van de A29 is de vangrail bij de binnen- en buitenbermen sterk verouderd. Er zijn veel roestplekken zichtbaar en er bevindt zich graffiti op de verkeersborden aan het eind van deze weg. Hier staat Dinteloord en Steenbergen aangegeven. De weg vanaf de snelweg is een eenbaansweg met straatverlichting enkel bij de verkeersknooppunten. Aan beide zijden van deze weg bevinden zich fietspaden.

Om in Sint Philipsland te komen is de kortste weg door het centrum van Steenbergen. Een weg met veel snelheidsdrempels. Na enkele kilometers staat in Steenbergen voor het eerst Sint Philipsland aan-gegeven. Net buiten Steenbergen is naast de N257 de aanleg van de A4 te zien. Enkele kilometers ver-derop gaat deze provinciale weg door het dorp Heense Molen, waar de maximale snelheid van 50 km per uur geldt. Net na dit dorp staat Tholen voor het eerst aangegeven (10 km). Hier bevindt zich een geul van een kilometer lang in het midden van de weg, waar ook een doorgetrokken streep is. Er is geen straatverlichting en volgens enkele borden wordt hier op snelheid gecontroleerd. Het valt op dat veel wegen hoger liggen dan de bebouwing en de akkers en rechts naast deze weg is een fietspad. De brug over het brede Schelde-Rijnkanaal is mooi en goed onderhouden. Even na de brug is het bedrijventerrein van Sint Philipsland al te zien, maar slechts

50 meter voor de afslag bevindt zich het eerste verkeersbord met verwijzing hiernaar. De tweede bewegwijzering bevindt zich bij de in-gang van het terrein.

Tholen bevindt zich op 14 km afstand van Sint Philipsland. De weg daar naar toe wordt om-ringd door een mooi polderlandschap met schapen en veel vogels op de akkers, waar een maximale snelheid van 100 km per uur geldt. Het gebied trekt veel bezoekers: wandelaars, fietsers, motorrijders en vooral veel wielren-ners. Na enkele kilometers een kruising: Tholen links en Sint-Annaland rechts op 5 km afstand. Deze weg, de N658, is een eenbaansweg met

Figuur 2, Aanzicht bedrijventerrein Sint Philipsland vanaf de weg

Figuur 3, Uitzicht natuur naast bedrijventerrein Sint Philipsland

14

veel opgevulde scheuren en kuilen en in de bochten een doorgetrokken streep. In de verte is in het mooie landschap het bedrijventerrein zichtbaar. Net voor de afslag naar het bedrijventerrein, bevindt zich de eerste wegwijzer. Zij het enkel als bevestiging, want de bezoeker moet er dan al op eigen houtje heen zijn gereden.

Openbaar vervoer: Gemeente Tholen kent geen rechtstreekse openbaar vervoer verbinding met de grote havensteden. Om de gemeente te bereiken dient er meerdere keren overgestapt te worden. Vanaf Rotterdam is het eerste traject de trein naar Bergen op Zoom, waarna nog de bus genomen dient te worden genomen. Er kan vanaf de bushalte rechtstreeks naar Sint-Philipsland en Sint-Annaland worden gereisd. Stavenisse kan pas bereikt worden nadat er langs Sint-Annaland is gereden.

De bedrijventerreinen van alle drie de gebieden zijn alleen op lopend te bereiken. De loopafstand vanaf de bushalte is echter lang, waardoor een reis met de auto een stuk aantrekkelijker is.

2.1.3 Ruimtelijke ordening

“Het ideale bedrijventerrein is erg moeilijk te definiëren en er zijn vele aspecten die per gebied anders zijn.

Er zijn wel een aantal criteria waar een ideaal bedrijventerrein qua indeling aan moet voldoen:

1. Eén daarvan is de functiemix: het toevoegen van onder andere woningen, recreatie, natuur en/of

andere voorzieningen kan een meerwaarde opleveren. Door een bedrijventerrein met meerdere

functies te scheppen wordt het gebruik optimaal.

2. Verder is het zo dat een bedrijventerrein moet passen in de omgeving. Het is niet erg dat één of een

aantal gebouwen afwijken van het omringende landschap, maar het is het beste als het terrein

geen duidelijk contrast heeft met de omgeving. Als het contrast te groot is met het omliggende na-

tuurlandschap is er een andere, goedkopere, optie om het te verstoppen. De term die hiervoor

wordt gebruikt is “ontkennen”. Dan is het een must om de bedrijven te bundelen en die achter een

dijk, bos etc. te omringen, zodat het eigenlijk niet gezien wordt van buitenaf.

3. Een goede kwaliteit van de openbare ruimte: schoon, goed bijgehouden en een logische indeling.

4. Ten slotte is het zo dat het ideale bedrijventerrein tegenwoordig duurzaam in het gebruik moet

zijn. Dus het aanbrengen zonnepanelen, windturbines, het hergebruiken van afvalstoffen en goede

waterberging draagt bij aan een aantrekkelijk bedrijventerrein.” 1

Er kan geconcludeerd worden dat de bedrijventerreinen in Tholen niet volledig voldoen aan de gestelde eisen voor een goed bedrijventerrein. Er is geen volledige functiemix aanwezig (enkel de functies wo-nen en bedrijvigheid zijn aanwezig), het contrast is te groot met de omgeving, de bedrijventerreinen zijn niet ‘verstopt’ en de bedrijven zijn niet volledig duurzaam. Daarnaast is uit de enquête onder bewo-ners van de gemeente Tholen gebleken dat 40% van de respondenten behoefte heeft aan meer recrea-tiemogelijkheden in de omgeving.

2.1.4 Uiterlijke kenmerken

De belangrijkste succesfactoren voor een succesvol uiterlijk van een bedrijventerrein zijn: 1. Mate van multifunctionaliteit: kunnen gebouwen voldoen aan de wensen van verschillende toe-

komstige gebruikers, met verschillende gebruiksdoeleinden; 2. De architectuur van het gebouw dient zich te oriënteren op de omgeving van het bedrijventer-

rein; 3. Reclame en bedrijfsnaamvermelding, bevestigd aan het gebouw, dient te passen bij de uitstra-

ling van het gebouw en de omgeving; 4. Eigen terreinen van bedrijven moeten goed verzorgd en ordelijk zijn; 5. Duurzame gebouwen zijn gezonder voor bedrijven en energiezuiniger. Dit past bij de steeds

meer veranderende maatschappelijke normen; 6. Voldoende parkeergelegenheid; 7. Goed verzorgde en logisch ingedeelde openbare ruimte; 8. Voldoende verlichting.

1 (KuiperCompagnons, 2008)

15

Hieronder zullen voor de bedrijventerreinen in Sint Philipsland en Sint-Annaland de punten 2 tot en met 8 uitgewerkt worden. Over het eerste punt kan geen uitspraak worden gedaan, omdat er geen on-derzoek is verricht naar het interieur van de panden.

Sint Philipsland: 2. In Sint Philipsland lijkt er geen sprake te zijn

van eenheid in de architectuur van het be-drijventerrein. Volgens de ondernemers zijn er geen afspraken gemaakt over het uiterlijk van de bedrijven.

3. Veel bedrijfspanden voldoen hieraan. Een mooi voorbeeld is het bedrijf Van Dijke Zee-land BV. In figuur 4 is te zien dat het bedrijfs-logo aansluit bij de uitstraling van het ge-bouw, omdat dezelfde kleuren zijn gebruikt.

4. De netheid van de eigen terreinen van de be-drijven verschilt sterk per bedrijf. Voorbeel-den van bedrijven die een net en representa-tief terrein hebben zijn: • Industrieweg 12 • Clysan Inspectie & Service BV • Benderooij.nl • Autowasstraat • Gebouw achter Reijnpack BV

Bedrijven die een negatieve impact hebben op het totaalbeeld van het bedrijventerrein zijn: • Witteveen Hijstechniek (tuinafval, lang

gras); • Auto airco Zeeland; • Industrieweg 10 (terrein niet geasfal-

teerd); • Reijnpack BV (verouderd); • Reijnlof BV (verouderd);

• Van Dijke Zeeland (mooi, maar slecht on-derhouden)

• Drainagebedrijf Reijngoudt en zonen 5. Gemeente Tholen investeert veel in duur-

zaamheid. In 2010 is er een milieubeleids-plan opgesteld waarin de gemeente aangeeft om duurzaam ondernemen te stimuleren. Hierdoor is duurzaam ondernemen voor be-drijven vanzelfsprekend geworden. Dit plan, die een realisatietermijn heeft van 5 jaar, is opgesteld met als doel om in de gemeente ruimte te maken voor een gezonde economi-sche ontwikkeling bij een verdere afgenomen milieudruk. Stimuleren doet de gemeente met behulp van budgetten en subsidies. In het bedrij-venterrein van Sint Philipsland hebben de bedrijven op het gebied van verlichting, hergebruik van ontvetdoeken en het invoeren van vaste werkhandschoenen in plaats van wegwerp exem-plaren het duurzaam ondernemen in de praktijk gebracht. Echt duurzaam ondernemen, door middel van het gebruiken van natuurlijke energiebronnen gebeurt niet.

6. Er is genoeg parkeergelegenheid: er zijn parkeerplaatsen langs de openbare weg en veel bedrij-ven hebben op eigen terrein parkeerplaatsen gerealiseerd.

7. De indeling van het terrein is puur functioneel. Er bevindt zich weinig openbaar groen en het groen dat er is, is slecht onderhouden (lang gras). Verkeersborden en een lantaarnpaal staan

Figuur 4, Vooraanzicht Van Dijke Zeeland BV

Figuur 5, Vooraanzicht Witteveen Hijstechniek

Figuur 6, Vooraanzicht Van Dijke Zeeland

Figuur 7, Vooraanzicht Drainagebedrijf Reijngoudt en zonen

16

scheef en op de industrieweg staan 2 verkeersborden achter elkaar, waardoor één ervan slecht zichtbaar is. Ook zijn er op het terrein 3 doodlopende straten, wat voor het vrachtverkeer lastig is. De openbare wegen zijn aangelegd met gebruik van 2 soorten bestrating, waardoor het een rommelig beeld oplevert. Een positief punt is de bewegwijzering op het terrein zelf. Duidelijke borden met de straat en de bedrijven erop aangegeven. Opvallend is dat niet alle bedrijven erop vermeld worden. In de binnenzijde van de bocht van de kwekerijweg bevinden zich diepe ban-densporen. Dit laat zien dat er bij het bestraten van de weg geen rekening is gehouden met vrachtverkeer. De weg is te smal in de bocht, waardoor het verkeer structureel over de berm rijdt.

8. Er is voldoende verlichting. Enkele bedrijven hebben zelf hun eigen terrein verlicht, waarbij elk van hun een ander soort lantaarnpaal gebruikt. Ook dit draagt bij aan een rommelig totaalbeeld.

Sint-Annaland: 2. Idem als bij Sint Philipsland 3. Veel bedrijfspanden voldoen hieraan. 4. De netheid van de eigen terreinen van de bedrij-

ven verschilt sterk per bedrijf. Voorbeelden van bedrijven die een net en representatief terrein hebben zijn: • Van beek constructie BV (perfect onderhou-

den, professionele uitstraling) • Formido (goede uitstraling, netjes, mooie

vlaggen, schoon onderhouden terrein) • De voorzijde van Ardi keukens en sanitair

Bedrijven die een negatieve impact hebben op het totaalbeeld van het bedrijventerrein zijn: • CA Jeroense sloopbedrijf (ook buiten de

hekken opgeslagen) • Tegenover Ardi aan de Ceciliaweg • De achterkant van Ardi keukens en sanitair

5. Idem Sint Philipsland 6. Idem Sint Philipsland 7. De eerste indruk is beter dan bij Sint Philipsland.

Toch oogt ook het bedrijventerrein op Sint Anna-land hier en daar rommelig. Er liggen losse stoeptegels, fietsstandaarden die waarschijnlijk nog geplaatst moeten worden en er bevindt zich rondslingerend afval.

8. De verlichting is hetzelfde geregeld als bij Sint Philipsland.

Figuur 8, Scheve lantaarnpaal Figuur 9, Verkeersborden achter elkaar Figuur 10, Verschillende soorten bestrating

Figuur 11, De achterzijde van Ardi keukens en sanitair

Figuur 12, Vooraanzicht CA Jeroense Sloopbedrijf

17

Stavenisse wordt door haar geringe omvang buiten beschouwing gelaten.

2.1.5 Uitbreidingsmogelijkheden

‘Alleen bedrijventerreinen in Tholen en Sint Philipsland mogen nog groeien.’ Dat voorstel is eind 2012 ingediend door de burgemeester en wethouders van Tholen aan de gemeenteraad. In de beleidsnota van de gemeente Tholen, die dateert uit 6 november 2012, wordt gesteld dat de uitbreiding van het bedrijventerrein in Sint Philipsland gewenst is voor met name de uitbreidingsbehoefte van de daar ge-vestigde bedrijven. De gemeente is van mening dat het terrein strategisch goed gelegen is ten opzichte van de verlengde A4. Dit zorgt voor aantrekkingskracht bij nieuwe potentiële bedrijven die zich daar willen vestigen.

2.2 Functionele eigenschappen

2.2.1 Samenstelling van de bedrijven

De meest succesvolle bedrijventerreinen in Nederland zijn bijna allemaal gespecialiseerd in een sector,

zoals Hazendonk, Werkendam, ABC-Westland, etc.2 Deze bedrijventerreinen zijn allemaal succesvol en gespecialiseerd in een sector en hebben daarin veel expertise opgebouwd. Wel is het belangrijk dat bin-nenin die specialisatie wel diversiteit bestaat. Dus als bijvoorbeeld een bedrijventerrein zich speciali-seert in de logistieke sector, is het wel van belang dat er niet enkel fruit en groenten uitvoert. Daarvoor zijn de risico’s te groot, want er is sprake van economische kwetsbaarheid als een bedrijventerrein zich richt op slechts één markt.

De ondernemingen die zich bevinden op de onderzochte bedrijventerreinen in Tholen bestaan voor het overgrote deel uit ondernemingen die producten en diensten leveren. De grootste sectoren zijn detail-handel en dienstverlening. Hierbij moet gedacht worden aan verfbedrijven, autodealers, onderhouds-bedrijven, etc. Ook is er geen ideale diversiteit en samenstelling is in de gemeente Tholen. Daarbij mis-sen de bedrijventerreinen specialisatie en expertise om zich te onderscheiden en regionale bekendheid te krijgen. De actieve bedrijven zijn niet samenhangend en vervullen vaak enkel de vraag van de nabije omgeving. Om uit te groeien tot een bekend bedrijventerrein die een bredere omgeving dient, moet er ook sprake zijn van onderlinge samenhang.

2.2.2 Prijsverhouding

Een goede verhouding tussen kwaliteit, kavelprijs (koop) en huurprijs per m2 zijn cruciaal om te kun-nen concurreren met andere gebieden. Omdat de gemeente Tholen minder te bieden heeft ten opzichte van steden als Rotterdam en Antwerpen zou de prijs voor bedrijven om zich er te vestigen lager moeten liggen. Zo kunnen ondernemers over de drempel getrokken worden om zich te vestigen in de gemeente.

2 (Doelman, 2012)

Figuur 13, Voorbeeld van rondslingerend afval Figuur 14, Losse stoepranden en fietsenstandaarden op de weg

18

“De m2-prijs voor bedrijventerreinen in Rotterdam varieert van 125 euro (voor de minder courante terrei-

nen) tot 275 euro of soms wel 325 euro, voor bijvoorbeeld hightech bedrijventerreinen”.3

De kavelprijzen in Tholen bedragen gemiddeld 65 euro per m2. Dat is een enorm verschil met de kavel-prijzen in Rotterdam. Ook in het nabijgelegen Goes is de prijs aanzienlijk hoger. De kavelprijzen daar variëren van ca. 80 euro tot en met 130 euro.

Ook in de huurprijzen van bedrijfspanden zijn er verschillen ten opzichte van andere gemeentes. De gemeente Tholen heeft een gemiddelde huurprijs per jaar voor bedrijfspanden van ongeveer 50 euro per m2. Er is hiermee een verschil van circa 20 euro per m2 met een stad als Rotterdam.4 Ook met nabij-gelegen steden als Halsteren en Goes is er een verschil in huurprijzen voor bedrijfspanden. Het huur-prijsniveau in die gebieden ligt ongeveer 5 á 10 euro hoger dan Tholen.

Er kan geconcludeerd worden dat de huur- en grondprijzen in Tholen lager zijn dan de omringende gebieden en Rotterdam. Qua prijsniveau voor kavels en bedrijfspanden heeft de gemeente een goed concurrerend vermogen.

2.2.3 Parkmanagement

“Parkmanagement dient verschillende zaken als afvalverwerking, schoonmaak van openbare ruimten en

beveiliging. Ook fungeert een parkmanager als mediator tussen de gemeente, het bedrijventerrein en de

bedrijven onderling. De winst voor de gemeente is dat de inspraakprocedures drastisch verkort worden, ze

actuele kennis verkrijgen, een goed beeld krijgen van wat noodzakelijk is en wat achterwege gelaten kan

worden met betrekking tot de doelstelling van de gemeente. Voor ondernemers wordt het makkelijker ge-

maakt om hun bedrijf te runnen en hun primaire doelstelling te behalen. Dit alles maakt van parkmana-

gement een belangrijke factor voor een aantrekkelijk bedrijventerrein met een goed imago. Bij een goede

analyse van het profiel van een bedrijventerrein kunnen problemen structureel aangepakt en voorkomen

worden.”5

In de aangewezen gebieden is er geen parkmanagement aanwezig. Hierdoor zijn de terreinen minder goed bestuurbaar en controleerbaar en kunnen problemen niet goed in kaart worden gebracht door de gemeente. Door de kleine omvang van het bedrijventerrein in Stavenisse heeft parkmanagement daar geen toegevoegde waarde. Bij Sint-Annaland zullen de voordelen afgewogen moeten worden tegen de kosten. Voor het bedrijventerrein in Sint Philipsland, die volgens het gemeentebeleid in de toekomst zal uitgroeien tot een van de grotere bedrijventerreinen in Tholen, zal parkmanagement zeker een goede strategische keuze zijn ter verbetering van het imago.

2.2.4 Clustervorming

Steden, provincies en regio’s hebben het allemaal: economische clusters. Zo beschikt Arnhem over het Mo-

dekwartier, heeft de Gelderse Vallei FoodValley, zet Sittard-Geleen in op chemie en ontwikkelt Oss een clus-

ter op het gebied van life sciences.6 En wellicht de meest bekende: Eindhoven met haar kenniseconomie. Door het vormen van een economisch cluster zet een gemeente of bedrijventerrein zichzelf op de kaart. De concentratie van bedrijven met een bepaalde specialisatie geeft een bedrijventerrein bekendheid en het creëert een aantrekkingskracht voor verwante bedrijvigheid.

Bij de bedrijventerreinen in de gemeente Tholen is er geen sprake van clustervorming. De bedrijvigheid is erg verdeeld over de gemeente en er lijkt in eerste instantie geen sprake van samenhang. Het lijkt alsof er in de voorgaande jaren geen duidelijke toekomstvisie met bijbehorende strategie is ontwikkeld.

2.2.5 Leegstand

Er staat weinig bedrijfsruimte leeg in de gemeente Tholen. Op Funda Business is te zien dat er 11 be-drijfspanden leeg staan, waarvan één in de te onderzoeken gebieden. Dat is erg goed als men kijkt naar het gemiddelde in heel Nederland. De leegstand in heel Nederland is namelijk 14%. De leegstand in de aangewezen gebieden is ca. 2% a 5%, dat is een significant verschil in vergelijking met het landelijke

3 (Wijers, 2013)

4 (Funda in Business, 2013)

5 (Jochems, 2007)

6 (Succesvolle clusters: zo maak je ze, 2012)

19

gemiddelde. Daardoor kan gezegd worden dat het leegstandspercentage, in de aangewezen gebieden, in Tholen erg laag is. Opvallend is, dat de gemeente Tholen leegstand probeert in te perken. Elke eigenaar van onroerend goed, zowel woningen als niet-woningen, moet leegstand melden. Bij niet-woonruimte geldt er een meldingstermijn bij de gemeente van 6 maanden, waarna zij zich ermee gaat bemoeien om te proberen het pand weer te verhuren. Na 12 maanden gaat de gemeente Tholen zelfs gebruikers voordragen.

2.2.6 Technologische voorzieningen

Inspelen op het gebied van technologie is belangrijk. Verkoop en distributie via internet en een goed aansluitend glasvezelnetwerk is efficiënt en kostenbesparend. Voornamelijk in een bedrijventerrein als Sint-Annaland en Sint Philipsland, waarbij de core business verkoop en distributie is, is het handig om op het gebied van technologie voorop te lopen. Dit kan geschieden door middel van verschillende facili-teiten.

Alle drie de bedrijventerreinen maken voor zover bekend niet veel gebruik van technologische voorzie-ningen. Wel is het bekend dat het voor bedrijven in die betreffende bedrijventerreinen mogelijk is om aangesloten te worden op het glasvezelnetwerk van provider KPN. Het is dus te concluderen dat beide bedrijventerrein wat achter lopen op technologisch gebied.

2.2.7 Vergaderruimten & flexibele werklocaties

In Noord-Brabant, die volgens de nationale bedrijventerrein barometer 2012 het hoogst gewaardeerd is, zijn er vele flexibel verhuurbare vergaderruimten. Dat vinden de respondenten belangrijk, omdat het inspeelt op het principe van Het Nieuwe Werken. Daardoor verhoogd het volgens velen de kwaliteit van het bedrijventerrein.

Er zijn in Tholen geen openbare vergadermogelijkheden in of nabij de aangewezen bedrijventerreinen. De enige mogelijkheden zijn hotels en restaurants die ver verwijderd zijn van de bedrijventerreinen zelf.7

2.2.8 Voorzieningen

Op de bedrijventerreinen in de gemeente Tholen zijn geen voorzieningen aanwezig die niet recht-streeks met de bedrijven te maken hebben. Uitzondering hierop zijn de tankstations en autowasserette. Een groot voordeel van extra voorzieningen op bedrijventerreinen zijn de klanten die deze voorzienin-gen met zich meebrengen. Horeca en sportfaciliteiten trekken ook ’s avonds en in het weekend bezoe-kers naar het terrein, waardoor de veiligheid toeneemt. Bovendien zijn al deze bezoekers potentiële klanten die de namen en werkzaamheden van de bedrijven zien. Tenslotte dragen extra voorzieningen bij aan de werksatisfactie van de werknemers. Een lunchgelegenheid of sportuurtje kan ontspanning bieden in de pauze, wat de arbeidsproductiviteit kan bevorderen.

Bij het bezoeken van de bedrijventerreinen van Sint-Annaland en Sint Philipsland in het weekend is opgevallen dat de terreinen niet verlaten waren. Er speelden kinderen op straat, en de autowasstraat werd gebruikt. Dat is positief.

Er wordt geen kinderopvang aangeboden op de bedrijventerreinen. Dit is in de huidige tijd ook niet aan te raden, aangezien het huidige regeringsbeleid ervoor zorgt dat veel kinderdagverblijven failliet gaan. Toch is een goed aanbod van kinderopvang geen luxe, maar een harde voorwaarde voor arbeidspartici-patie. Het is een onmisbaar onderdeel van de economische basisinfrastructuur van een gemeente. Er zou nagedacht moeten worden over een flexibele oplossing, zoals gastouders.

2.3 Emotionele eigenschappen

2.3.1 Imago

“Het imago van een bedrijventerrein wordt bepaald door verschillende factoren. Een positief beeld wordt

bepaald door onder andere milieubewust ondernemen, beeldkwaliteit en hoe wordt er omgegaan met het

landschap”.8

7 (Vergaderruimte Zeeland, 2013)

20

Uit enquêtes die zijn afgenomen onder de bewoners (zich stoort aan de huidige overgang van polder naar bedrijventerrein. Daarnaast vindals deze overgang wordt onttrokken door een natuurlijke grens. Deze uitkomsten laten dus zien dat de omgang met het landschap aan verandering toe is en het imago hiermee verbeterd kan worden.

Naast een positief imago speelt een goede naamsbekendheid ook een rol. Een manier om naamsbkendheid te krijgen ontstaat door middel van verscheidene soorten communicavoorbeeld adverteren, maar ook door het bedrijventerrein een specifieke naam te geven die een totaal beeld geeft van het terrein en de omgeving.

2.3.2 Betrokkenheid

“De betrokkenheid van een bedrijventerrein kan worden ingedeeld i

mers, de gemeente en de inwoners. Voor een succesvol bedrijventerrein is de samen

dernemers en de gemeente belangrijk”.9

Deze samenwerking is in de gemeente Tholen duidelijk aanwezig door een samenwerktussen de gemeente en het Ondernemers Overleg Tholen. Deze samenwerking heeft reeds geleid tot het opstellen van een beleidsnota, welke in hoofdstuk

2.3.3 Veiligheid

Wanneer is een bedrijventerrein veilig? De kans obeperkt worden door een succesvol concept: het Keurmerk Veilig OndernemenB). In het KVO-B maken ondernemers samen met de gemeente, politie en brandweer plannen mveiligheid. Het gaat hierbij om plannen als camerabewaking, georganiseerd toezicht en betere verlicting. Vooral de camerabewaking is een punt dat op enkele plaatsen niet aanwezig is, maar wel erg blangrijk om de veiligheid te waarborgen. Uit het jaarwerkplan 2012 vbleken dat de bedrijventerreinen van Stavenisse, Sint Annaland en Sintniet hebben geïmplementeerd.10

2.4 Conclusie

8 (Duurzame bedrijventerreinen)

9 (MKB Nederland)

10 (Politie Zeeland, 2012)

Sterktes:

Ligging t.o.v. grote havens en Benelux

Enkele bedrijven hebben een representatieve en

professionele uitstraling

Kansen:

Toekomstige A4

Schelde-Rijnkanaal

Functiemix completeren (horeca, sport, recreatie)

Parkmanagement goed regelen

Investeren in veiligheid

Uit enquêtes die zijn afgenomen onder de bewoners (zie bijlage) is gebleken dat 24% van de inwoners zich stoort aan de huidige overgang van polder naar bedrijventerrein. Daarnaast vindals deze overgang wordt onttrokken door een natuurlijke grens. Deze uitkomsten laten dus zien dat de

ang met het landschap aan verandering toe is en het imago hiermee verbeterd kan worden.

Naast een positief imago speelt een goede naamsbekendheid ook een rol. Een manier om naamsbkendheid te krijgen ontstaat door middel van verscheidene soorten communicatie. Zo kan dit met bivoorbeeld adverteren, maar ook door het bedrijventerrein een specifieke naam te geven die een totaal beeld geeft van het terrein en de omgeving.

De betrokkenheid van een bedrijventerrein kan worden ingedeeld in drie groepen, namelijk de ondern

, de gemeente en de inwoners. Voor een succesvol bedrijventerrein is de samenwerking tussen de o9

Deze samenwerking is in de gemeente Tholen duidelijk aanwezig door een samenwerktussen de gemeente en het Ondernemers Overleg Tholen. Deze samenwerking heeft reeds geleid tot het opstellen van een beleidsnota, welke in hoofdstuk 4 verder wordt besproken.

Wanneer is een bedrijventerrein veilig? De kans op diefstal zal er natuurlijk altijd zijn, maar kan wel beperkt worden door een succesvol concept: het Keurmerk Veilig Ondernemen-Bedrijventerrein

B maken ondernemers samen met de gemeente, politie en brandweer plannen mHet gaat hierbij om plannen als camerabewaking, georganiseerd toezicht en betere verlic

Vooral de camerabewaking is een punt dat op enkele plaatsen niet aanwezig is, maar wel erg blangrijk om de veiligheid te waarborgen. Uit het jaarwerkplan 2012 van het politieteam Tholen is gbleken dat de bedrijventerreinen van Stavenisse, Sint Annaland en Sint-Philipsland het keurmerk nog

Ligging t.o.v. grote havens en Benelux

Enkele bedrijven hebben een representatieve en

Zwaktes:

Slechte (late) bewegwijzering

Onderhoud bedrijventerreinen

Geen inpassing in omgeving

Bedrijventerreinen hebben geen bekendheid (imago)

Doodlopende straten

Functiemix completeren (horeca, sport,

Parkmanagement goed regelen

Bedreigingen:

Verspreiding van bedrijvigheid over gemeente

Geen intensieve samenwerking/clustervorming

Geen extra voorzieningen (modernisering)

Enkele bedrijven investeren te weinig in onderhoud en representativiteit van hun terrein

SWOT

) is gebleken dat 24% van de inwoners zich stoort aan de huidige overgang van polder naar bedrijventerrein. Daarnaast vindt 45% het positief als deze overgang wordt onttrokken door een natuurlijke grens. Deze uitkomsten laten dus zien dat de

ang met het landschap aan verandering toe is en het imago hiermee verbeterd kan worden.

Naast een positief imago speelt een goede naamsbekendheid ook een rol. Een manier om naamsbe-tie. Zo kan dit met bij-

voorbeeld adverteren, maar ook door het bedrijventerrein een specifieke naam te geven die een totaal

drie groepen, namelijk de onderne-

werking tussen de on-

Deze samenwerking is in de gemeente Tholen duidelijk aanwezig door een samenwerkingsverband tussen de gemeente en het Ondernemers Overleg Tholen. Deze samenwerking heeft reeds geleid tot het

p diefstal zal er natuurlijk altijd zijn, maar kan wel Bedrijventerrein (KVO-

B maken ondernemers samen met de gemeente, politie en brandweer plannen m.b.t. Het gaat hierbij om plannen als camerabewaking, georganiseerd toezicht en betere verlich-

Vooral de camerabewaking is een punt dat op enkele plaatsen niet aanwezig is, maar wel erg be-an het politieteam Tholen is ge-

Philipsland het keurmerk nog

Slechte (late) bewegwijzering

Onderhoud bedrijventerreinen

Geen inpassing in omgeving

Bedrijventerreinen hebben geen bekendheid

Verspreiding van bedrijvigheid over gemeente

Geen intensieve samenwerking/clustervorming

Geen extra voorzieningen (modernisering)

Enkele bedrijven investeren te weinig in onderhoud en representativiteit van hun terrein

3. Rijksweg A4

Van Amsterdam, via Leiden, Den Haag, Delft, Rotterdam en Berlange A4 naar de Belgische grens. Deze snelweg is de hoofdverbinding tussen luchthaven Schiphol en zuidwest Nederland. Zoals in figuur 3drie schakels. De effecten van het doortrekken van één van die schakels zijn beschreven in dit hoofstuk.

3.1 Huidige situatie

3.1.1 Ontbrekende schakels

Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk al is geschreven, zijn er drie ontbrekende schakels: tussen Delft en Schidam, Hoogvliet en Klaaswaal en Dinteloord en Bergen op Zoom. In de toekomst zullen de verschillende gedeeltes snelweg met elkaar verbonden zijn als één geheel.

3.1.2 Alternatieve routes

De regio West-Brabant kent verschillende snelwegen, die de verschillende windrichtingen met elkaar verbinden. Vanuit de regio Rotterdam is een veelgebruikt alternatief naar Antwerpen de A16, die via de Moerdijkbrug onder Dordrecht naar Breda loopt. Deze brug zit aan zijn maxmum wat betreft de technische capaciteit. Ook hvanuit dezelfde regio naar Bergen op Zoom volgt vaak hetzelfde eerste traject over de brug. Net na de brug bevindt zich een splitsing van de snelweg: de A17 naar RoosendaalEindhoven naar Vlissingen loopt de A58en industrie in West-Brabant en Zeeland, waardoor een goSteeds vaker is de verkeersdoorstroming op de A58 slecht en deze files komen niet ten goede aan de economische ontwikkelingen in Zeeland.

3.2 Effecten van een aaneengesloten A4

3.2.1 Betere bereikbaarheid

Vanzelfsprekend zorgt een volledig aaneengesloten A4 ervoor dat de reistijd tussen de mainpoterdam en Antwerpen aanzienlijk wordt verkortvan het verkeer. Hier zal het (zakelijk) verkeer behoorlijk van profiteren. weergegeven in onderstaande tabel

“Na de aanleg van de Westerscheldetunnel, waarvan de effecten qua bereikbaarheid op de voorheen bijna

perifere gebieden groot waren, bleek

verplaatsten hun onderneming bijvoorbeeld alleen maar van achter, naar voor het dorp

plaatsingen van de bedrijvigheid hoeft bij de aanleg van de A4 dus niet verwacht te worden, aangezien de impact van deze doortrekking veel minder intens is dan die

11

(Geertman, 2013)

Tabel 1, Verschil in afstand en tijd huidige en toekomstige A4

Van Amsterdam, via Leiden, Den Haag, Delft, Rotterdam en Bergen op Zoom, loopt de 119 kilometer lange A4 naar de Belgische grens. Deze snelweg is de hoofdverbinding tussen luchthaven Schiphol en

figuur 3 te zien is, is de rijksweg geen aaneensluitend geheel. Er ontbreken De effecten van het doortrekken van één van die schakels zijn beschreven in dit hoof

Ontbrekende schakels

Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk al is geschreven, zijn er drie ontbrekende schakels: tussen Delft en Schie-

am, Hoogvliet en Klaaswaal en Dinteloord en Bergen op In de toekomst zullen de verschillende gedeeltes

snelweg met elkaar verbonden zijn als één geheel.

Brabant kent verschillende snelwegen, die lende windrichtingen met elkaar verbinden.

Vanuit de regio Rotterdam is een veelgebruikt alternatief naar Antwerpen de A16, die via de Moerdijkbrug onder Dordrecht naar Breda loopt. Deze brug zit aan zijn maxi-mum wat betreft de technische capaciteit. Ook het verkeer vanuit dezelfde regio naar Bergen op Zoom volgt vaak hetzelfde eerste traject over de brug. Net na de brug bevindt zich een splitsing van de snelweg: de A17 naar Roosendaal (en Bergen op Zoom)Eindhoven naar Vlissingen loopt de A58, een drukbereden snelweg en van groot belang voor de handel

Brabant en Zeeland, waardoor een goede doorstroming van de weg Steeds vaker is de verkeersdoorstroming op de A58 slecht en deze files komen niet ten goede aan de

che ontwikkelingen in Zeeland.

Effecten van een aaneengesloten A4

Betere bereikbaarheid

Vanzelfsprekend zorgt een volledig aaneengesloten A4 ervoor dat de reistijd tussen de mainpoterdam en Antwerpen aanzienlijk wordt verkort door een kortere verplaatsingsafstand en spreiding

. Hier zal het (zakelijk) verkeer behoorlijk van profiteren. De exacte reistijdwinst is tabel, waarin Sint Philipsland als voorbeeld is genomen.


ebieden groot waren, bleek dat 80% van de gevestigde bedrijven binnen de 5 km verhuisden. Ze

atsten hun onderneming bijvoorbeeld alleen maar van achter, naar voor het dorp

plaatsingen van de bedrijvigheid hoeft bij de aanleg van de A4 dus niet verwacht te worden, aangezien de impact van deze doortrekking veel minder intens is dan die bij de Westerscheldetunnel.

, Verschil in afstand en tijd huidige en toekomstige A4

Figuur 15, Rijksweg A4 tussen Amsterdam en sche grens, (Rijkswaterstaat)

x

21

gen op Zoom, loopt de 119 kilometer lange A4 naar de Belgische grens. Deze snelweg is de hoofdverbinding tussen luchthaven Schiphol en

te zien is, is de rijksweg geen aaneensluitend geheel. Er ontbreken De effecten van het doortrekken van één van die schakels zijn beschreven in dit hoofd-

vanuit dezelfde regio naar Bergen op Zoom volgt vaak hetzelfde eerste traject over de brug. Net na de (en Bergen op Zoom). Vanuit

drukbereden snelweg en van groot belang voor de handel ede doorstroming van de weg nodig is.

Steeds vaker is de verkeersdoorstroming op de A58 slecht en deze files komen niet ten goede aan de

Vanzelfsprekend zorgt een volledig aaneengesloten A4 ervoor dat de reistijd tussen de mainports Rot-door een kortere verplaatsingsafstand en spreiding

De exacte reistijdwinst is ilipsland als voorbeeld is genomen.


dat 80% van de gevestigde bedrijven binnen de 5 km verhuisden. Ze

atsten hun onderneming bijvoorbeeld alleen maar van achter, naar voor het dorp”.11 Grote ver-plaatsingen van de bedrijvigheid hoeft bij de aanleg van de A4 dus niet verwacht te worden, aangezien

bij de Westerscheldetunnel.

, Rijksweg A4 tussen Amsterdam en de Belgi-(Rijkswaterstaat).

22

3.2.2 Economische effecten

Volgens onderzoek12, uitgevoerd door Adviesbureau Oranjewoud BV, kent de regio rond de A4 bij Tho-len momenteel de volgende kansrijke sectoren: maintenance, agro-foodindustrie, logistiek en toerisme en recreatie. Over de eerste drie sectoren concludeert het onderzoek dat voor economische ontwikke-ling van de regio voldoende ruimte gepland is en er dus geen nieuwe ontwikkellocaties hoeven worden gereserveerd. Door doortrekking van de A4 worden er voor de logistieke en distributiesector extra kan-sen gecreëerd. Potentiële ontwikkellocaties zullen op multifunctionaliteit en voldoende groot van om-vang (min. 50 ha) moeten worden getoetst. Een onderzoek13 van de Universiteit Utrecht, uitgevoerd door de opleiding Domeingerichte Economie geeft de volgende regionale economische effecten:

• Door verkorting van de afstanden, reistijden en hogere snelheden dalen transportkosten; • Hierdoor dalen de gemaakte arbeids- en kapitaalkosten voor transport; • Dit leidt tot wijzigingen in verplaatsingen van goederen en personen; • Door de veranderingen in transportkosten kan de keuze vallen op een ander vervoermiddel,

route en tijdstip van vertrek. • De reductie in transportkosten en de verandering in het verplaatsingsgedrag samen zorgen voor

een verhoging van de productiviteit in de gemeente.

Hoe groot het effect is op bedrijven zal per sector verschillen, maar zal het grootst zijn voor transport (-gerelateerde) bedrijven. Verbetering van infrastructuur betekent dat deze bedrijven met een lager aantal vrachtwagens en chauffeurs eenzelfde productiviteit kan realiseren. Ook zorgt het voor een ver-betering van leveringskwaliteit en betrouwbaarheid. Daarnaast geldt voor alle bedrijven dat het zorgt voor een verbetering van de arbeidsmarkt, omdat het geografische bereik groter is geworden. Een toe-name van productiviteit en bereikbaarheid samen kan leiden tot een verandering van economische ac-tiviteiten en/of de bevolking. Deze kan zowel positief als negatief zijn. Lagere transportkosten kunnen ervoor zorgen dat bedrijven in de regio beter kunnen concurreren met bedrijven buiten de regio.

Echter, het kan ook zo zijn dat een verbeterde infrastructuur leidt tot zogenoemde ‘leegzuigeffecten’. Importproducten kunnen de lokale producten verdringen en hoger opgeleide arbeidskrachten kunnen wegtrekken uit de regio.

3.2.3 Ontlasten van de alternatieve routes

Een volledig doorlopende A4 zorgt voor een betere spreiding van het verkeer. De N259 zal haar door-gaande functie verliezen. Zoals in de onderstaande figuren 16 en 17 al te zien is, worden omliggende snelwegen ontlast. Het ontlastende effect gaat veel verder dan aangegeven in de figuren, waarin enkel de effecten voor de regio weergegeven zijn. De effecten op landelijk niveau zijn te zien in de bijlage.

12

(Vrijenhoek, 2010) 13

(Dijkstra, Peters, Rooden van, & Rutgers, 2004) Figuur 17, Situatie na aansluiten A4.

Figuur 16, Huidige situatie A4.

23

3.2.3 Milieu en natuur

“In een onderzoek van de Commissie van de Milieueffectrapportage is aangegeven dat het doortrekken van

de A4 een verkeersaantrekkende werking heeft, wat leidt tot een overschrijding van de grenswaarde voor

de concentratie NO2 jaargemiddeld en voor de concentratie van fijnstof etmaalgemiddeld. Echter, dit effect

heeft een positieve uitwerking op de alternatieve routes, waar de luchtkwaliteit zal worden verbeterd.”14

3.3 Uitkomsten enquêteonderzoek

Door middel van online en persoonlijk afgenomen enquêteonderzoek zijn de meningen van bewoners en bedrijven van de betrokken bedrijventerreinen en de directe omgeving boven water gekomen. De onderstaande conclusies kunnen hieruit getrokken worden.

3.3.1 Bewoners

Van de 33 respondenten geven er 25 aan dat ze het positief zouden vinden als de A4 doorgetrokken wordt tus-sen Halsteren en Dinteloord (tabel 2). 2 respondenten vinden dat een nega-tieve ontwikkeling. De 2 responden-ten die hebben aangegeven dat het doortrekken van de A4 een negatieve ontwikkeling is, hebben ook aangege-ven dat ze niets missen aan bedrijven in hun omgeving (tabel 3).

3.3.2 Ondernemers

Alle 14 geënquêteerde ondernemers geven aan dat hun onderneming gebruikt maakt van rijkswegen. De helft daarvan geeft aan een rijksweg in hun nabije omgeving te missen. 64% van de respondenten geeft aan dat het doortrekken van de rijksweg A4 tussen Dinteloord en Halsteren een toename van de winst zou betekenen (tabel 5).

3.4 Referentieprojecten

Tussen 2000 en 2004 is de A50 tussen Eindhoven en Oss aangelegd. De twee grootste dorpen die daar-door in de buurt van een Rijksweg kwamen te liggen zijn Uden en Veghel. Deze twee dorpen zijn met elkaar vergelijkbaar: het zijn twee gebieden van gelijke grootte en langs beide gebieden is de snelweg A50 aangelegd. De belangrijkste ervaringen van de gemeente Veghel zijn de volgende:

“Bij Veghel is de snelweg naast het bedrijventerrein gekomen en bij Uden naast een woongebied. Vanaf de

aanleg zie je dat de bedrijventerreinen in Veghel veel harder gegroeid zijn dan de bedrijventerreinen in

Uden. Dat is wel een opvallend effect.

In Veghel is er heel veel logistieke bedrijvigheid in de gemeente. Als je naar de logistieke kaart van Neder-

land kijkt, dan staat Veghel qua m2 distributiecentra op de 13e plaats.

Als je kijkt naar hoeveel het bedrijventerrein van Veghel gegroeid is na aanleg van de snelweg, ondanks dat

we al veel bedrijven die iets met logistiek te maken hadden hadden. Die hebben zich binnen onze gemeente

kunnen ontwikkelen door juist de komst van die snelweg. Voor de aanleg van de snelweg, was Veghel enkel

bereikbaar via een provinciale weg en als de snelweg er niet gekomen zou zijn, dan is het voorstelbaar dat

de grote bedrijven zoals Jumbo en Sligro zich in andere plaatsen zouden hebben gevestigd.

De verkeersintensiteit is harder gegroeid dan dat de verkeersprognoses aangaven. Momenteel zit de ge-

meente Veghel al aan de capaciteit die eigenlijk pas voor 2020 voorspeld was. De verkeersgroei is harder

gegaan dan verwacht.

14

(Milieueffectrapportage, 2006)

Tabel 3, Enquêteonderzoek Bewoners


Tabel 5, Enquêteonderzoek Ondernemers

Tabel 4, Enquêteonderzoek Ondernemers

24

Ikzelf kom uit Arnhem en ik zou nooit in Veghel zijn gaan werken als die snelweg er niet gelegen had, om-

dat dan de reistijd veel te lang zou zijn geweest. Het is dus ook erg belangrijk voor de arbeidsmarkt, omdat

je personeel van veel verder kan komen om te komen werken in je gemeente.”15

De gemeente Veghel wijkt qua afstand van de snelweg af van Sint Philipsland. Er moet bij de laatste na-melijk nog een stuk over de provinciale weg worden gereden om het bedrijventerrein te bereiken. Een verbreding van deze weg en het aanpassen van de maximale snelheid kan hier verandering in bereiken: Sint Philipsland benadert dan zo veel mogelijk de Veghelse situatie en zou dan ook kunnen profiteren van de positieve effecten die de aanleg van de A50 voor Veghel betekenden.

Figuur 18, Kaart van A50, met de grote steden ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Nijmegen. De dorpen Uden en Veghel met kader aangegeven

3.5 Conclusie

• De regio rond de A4 bij Tholen kent momenteel de volgende kansrijke sectoren: maintenance, agro-foodindustrie, logistiek en toerisme en recreatie.

• Door doortrekking van de A4 worden er voor de logistieke en distributiesector extra kansen ge-creëerd. Potentiële ontwikkellocaties zullen op multifunctionaliteit en voldoende groot van om-vang (min. 50 ha) moeten worden getoetst.

• Ook zorgt een volledig aaneengesloten A4 ervoor dat de reistijd tussen de mainports Rotterdam en Antwerpen aanzienlijk wordt verkort door een kortere verplaatsingsafstand en spreiding van het verkeer.

• Hier zal het (zakelijk) verkeer behoorlijk van profiteren. • Ontlasting van de alternatieve routes zorgt voor een betere doorstroming daar en ontlasting van

de Moerdijkbrug. • Van de geënquêteerde bewoners en ondernemers vindt het grootste deel het een positieve ont-

wikkeling, waarvan de winst profiteert.

15

(Maassen, 2013)

25

4. Gewenste situatie

Nadat in hoofdstuk 2 de huidige situatie van de bedrijventerreinen in de gemeente geschetst is, wordt in dit hoofdstuk de gewenste situatie beschreven. Wat willen de verschillende stakeholders in het ge-bied? De wensen van de belangrijkste stakeholders: de gemeente, de ondernemers en de bewoners zijn geanalyseerd door middel van deskresearch en enquêtes.

Figuur 19, Brug over het Schelde-Rijnkanaal bij Bedrijventerrein Welgelegen (Tholen)

4.1 Gemeente

Onlangs, 6 november 2012, heeft de gemeenteraad van Tholen een beleidsnota gepubliceerd met een vijftal plannen. De plannen hebben de doelstelling om een visie te creëren op de lange termijn met be-trekking tot de bedrijvenontwikkeling in de gemeente. Om tot een goede keuze van één van deze plan-nen te komen heeft de gemeente de voor- en nadelen hiervan tegenover elkaar gezet:

1. Doorgaan met het huidige beleid Voordeel: bedrijven kunnen dichtbij uitbreiden. Dit houdt in dat ze dus kunnen uitbreiden op hun hui-dige locatie. Nadelen: het is in strijd is met het huidige provinciale beleid dat voorschrijft dat bedrijventerreinen niet meer mogen worden uitgebreid. Het provinciale beleid gaat voor het gemeentelijke beleid en doorgaan met het huidige beleid is eigenlijk geen optie. Daarnaast zorgt het huidige beleid voor versnippering van de bedrijvigheid in de gemeente.

2. Lokale terreinen en regionaal terrein afronden Voordeel: het landschap ondervindt geen hinder van dit beleid. Nadeel: het afronden van de terreinen zorgt op termijn voor een mismatch op de arbeidsmarkt, omdat bestaande bedrijven klem komen te zitten op een bedrijventerrein.

3. Lokale bedrijventerreinen afronden en doorgroei Tholen-Stad Voordeel: dit zorgt voor veel concentratie van bedrijven die willen uitbreiden, aangezien ze moeten verhuizen naar Tholen-Stad. Dit is goed voor de economie van Tholen-Stad. Nadeel: de rest van de dorpen met bedrijventerrein kunnen in verval raken.

4. Lokale terreinen afronden en dynamiek aan de schil verdelen over de bedrijventerreinen Wel-gelegen te Tholen en bedrijventerrein Sint-Philipsland.

Voordelen: de aansluiting van het verkeer op de gemeente door de A4 is perfect. Tholen is gunstig gele-gen ten opzichte van West-Brabant en Sint-Philipsland is gunstig gelegen is ten opzichte van Schouwen Duiveland en Zuid-Holland. Nadeel: het landschap moet er op twee verschillende gebieden onder lijden.

26

5. Bedrijfsgrond bij alle kernen(groeien) en doorgroei bedrijventerrein Tholen-Stad en Sint Phi-lipsland.

Nadeel: Het stemt niet overeen met het provinciale beleid.

Uit de hiervoor genoemde beleidsrichtingen kan geconcludeerd worden dat de gemeente Tholen duide-lijk op zoek is naar een beleid dat voorschrijft dat er bepaalde bedrijventerreinen toe zijn aan uitbrei-ding. Dit is ook zeker nodig met de komst van de A4. Daarom is de optie om lokale terreinen af te ron-den en dynamiek aan de buitenkant van de gemeente Tholen te bevorderen zeker de beste optie. In overleg met Ondernemers Overleg Tholen (OOT) is er uiteindelijk gekozen voor plan vier. Wel zijn er spanningen met het provinciaal beleid, omdat de provincie geen uitbreiding meer toestaat met betrek-king tot Sint Philipsland. Dus er zal het nodige overleg nodig zijn tussen de gemeente en de provincie.

4.2 Ondernemers

Er hebben in totaal 14 ondernemers gereageerd op de enquêtes die ze konden invullen op internet of met een van de projectleden samen. Dat zorgt ervoor dat de conclusies die worden getrokken met be-trekking tot de enquêtes niet betrouwbaar zijn, omdat er minder dan 20 respondenten zijn. Het geeft wel een beeld wat de ondernemers ongeveer willen en daarom zijn de gegevens toch met behulp van SPSS geanalyseerd.

Over de locatie zijn de ondernemers wel tevreden, want acht van de veertien geïnterviewde responden-ten geeft aan dat ze met de kennis van nu ze zich toch zouden vestigen op dezelfde locatie. Dus Sint-Philipsland, Sint-Annaland en Stavenisse.

Daarnaast geven alle respondenten aan dat ze gebruik maken van rijkswegen en de helft daarvan geeft aan dat ze een Rijksweg in de buurt missen. Ook geeft ruime meerderheid van de respondenten aan, namelijk 64%, dat het doortrekken van de rijksweg A4 tussen Dinteloord en Halsteren naar hun ver-wachting een positieve impuls zal geven aan de winst.

Ook geeft 50% van de respondenten aan dat de komst van zakelijke dienstverlening een positieve bij-drage zal leveren aan het bedrijventerrein.

Ten slotte geven dertien van de veertien van de respondenten aan bereid te zijn te investeren in duur-zaamheid, maar het maximum bedrag dat ze willen investeren is €10.000,-

4.3 Bewoners

In totaal, de mondelinge en digitaal inge-vulde enquêtes bij elkaar opgeteld, heb-ben 33 bewoners de enquête ingevuld. De belangrijkste conclusies zullen in deze alinea worden beschreven.

Bij de vraag of de respondenten de over-gang van bepoldering naar bebouwing storend vinden, antwoorden er in totaal acht van de 33 respondenten met ja.

Van de respondenten geven 15 bewoners aan het als positief tot zeer positief te ervaren als het zicht van de huidige bedrij-venterreinen ontrokken zou worden door een natuurlijke grens. 13 van de respondenten heeft daar geen mening over en vijf respondenten ervaren het als negatief.

Bij de vraag hoe de respondenten het ervaren als het rijksweg A4 doorgetrokken zal worden tussen Halsteren en Dinteloord antwoordt 25 van de in totaal 33 respondenten dat ze het positief vinden. Twee respondenten ervaren het als negatief.

Aan de hand van de onderstaande tabel is af te lezen dat 12 respondenten aangeven niets te missen aan bedrijven in hun omgeving. Zeven van de 25 respondenten die aangaven dat ze het positief vinden als de A4 doorgetrokken wordt, geeft te kennen dat ze niets missen aan bedrijven in hun omgeving. Bijzon-




27

der genoeg geven de twee respondenten, die ook te kennen gaven dat ze de doortrekking van de rijks-weg als negatief ervaren, te weten dat ze niets missen aan bedrijven in hun omgeving.

Bij de vraag over welke soort bedrijven de respondent mist in zijn omgeving, geven 13 van de in totaal 33 respondenten te kennen dat ze behoefte hebben aan meer bedrijven in de recreatiesector. Drie res-pondenten hebben meer behoefte aan lunchgelegenheden in hun omgeving.

Vervolgens zijn er ook vragen gesteld over het bedrijventerrein in zijn geheel. Vind de respondent de uitstraling van het bedrijventerrein lelijk, of wordt de aanwezigheid van de bedrijventerreinen als sto-rend ervaren? Aan de hand van onderstaande tabel is te zien dat de ruime meerderheid, namelijk 91% geen problemen heeft met de aanwezigheid van het bedrijventerrein in hun omgeving. Maar slechts twee van de 33 respondenten vindt de uitstraling van het bedrijventerrein lelijk.

Ook is het belangrijk om te weten of er een directe of indirecte relatie is tussen de bewoners en de be-drijventerreinen. Bij de vraag of de respondent een werknemer is bij een van de bedrijventerreinen, een werknemer kent, een klant is of helemaal geen relatie heeft met de bedrijventerreinen, antwoorden 16 respondenten dat ze een klant zijn. 15 respondenten heeft geen relatie met de bedrijventerreinen in hun omgeving en maar twee respondenten geeft te kennen dat ze werknemer zijn of kennen bij de be-drijventerrein in hun buurt.

4.4 Conclusie

In de voorgaande paragrafen heeft u kunnen lezen welk gemeentebeleid het meest geschikt is in de toe-komst, wat de mening is van de ondernemers en ten slotte de mening van de inwoners zelf. Op deze manier is er een antwoord gevonden op de vraag die aan het begin van dit hoofdstuk is gesteld; Wat willen de verschillende stakeholders in het gebied? Voor de gewenste situatie van de bedrijventerrei-nen zijn er een aantal belangrijke punten uit dit hoofdstuk te halen om deze vraag te beantwoorden. In de volgende tabel zijn de verschillen tussen de huidige situatie (hoofdstuk 2) en de gewenste situatie schematisch weergegeven:

Huidige situatie Gewenste situatie • Bereikbaarheid bedrijventerreinen is slecht. • Goede bereikbaarheid van Sint Philipsland,

door aanleggen A4. • Slechte bewegwijzering naar bedrijventerrei-

nen in het gebied. • Bewegwijzering verbeteren bij aanleg A4.

• Slecht onderhoud van enkele bedrijfspanden. • Eenduidige indeling, regelgeving voor uiterlijk bedrijfspanden.

• Harde overgang polder en bebouwing. • Natuurlijke grens om de terreinen, positief volgens de inwoners.

• Uitbreidingsmogelijkheden voor Sint Philips-land.

• Het leegstandspercentage is laag. • Goedkope huurprijzen en kavelprijzen verge-

leken met Rotterdam, Goes en Halsteren.

• Dynamiek verdelen over Sint Philipsland en Welgelegen.

• Lokale terreinen afronden. • Ondernemers buiten Tholen aantrekken. • Werkgelegenheid creëren.

• Ideale functiemix ontbreekt. • Meer recreatiemogelijkheden voor bewoners. • Meer functies toevoegen aan terrein. • Oplossing bedenken voor flexibele kinderop-

vang. • Openbare ruimte in de bedrijventerreinen

wordt niet goed onderhouden. • Weinig naamsbekendheid. • Geen parkmanagement. • Geen clustervorming/samenwerking. • Veiligheid kan verbeterd worden.

• Implementeren van parkmanagement. • Naamsbekendheid verbeteren. • Onderlinge samenwerking verbeteren.

Tabel 9, Verschillen tussen de huidige en de gewenste situatie

In de volgende hoofdstukken zal er dus uitgegaan worden van het eerder genoemde beleid, waarop de focus vooral zal liggen op Sint Philipsland. Het terrein van Sint-Annaland zal meegenomen worden in het plan, maar daar zal minder aandacht aan besteed worden, omdat het gemeentelijke beleid toekom-stige ontwikkelingen enkel bij Sint Philipsland beoogd heeft.

28

5. Advies

Nadat in de voorgaande hoofdstukken beschreven is wat de huidige en de gewenste situatie is, zijn deze analyses met elkaar vergeleken. Er is antwoord gegeven op de vraag waarin de bedrijventerreinen in Tholen afwijken van een succesvol bedrijventerrein, in de ideale situatie. In dit hoofdstuk wordt een advies beschreven op basis van de afwijkingen uit tabel 9.

5.1 Het advies

In figuur 20 is schematisch het advies weergegeven, wat voortkomt uit tabel 9. Bij dit advies zijn de effecten van het doortrekken van de A4 meegenomen in de onderbouwing. Er wordt uit gegaan van het feit dat de ondernemers bereid zijn om mee te investeren in de duurzaamheid van het bedrijventerrein. Daarnaast wordt de mening van de bewoners over het aanleggen van een natuurlijke grens ten uitvoering gebracht. In de volgende alinea’s worden de verschillende stappen beschreven. Het terrein in Stavenisse wordt niet meegenomen in het advies, omdat de omvang daarvoor te gering en de ligging niet goed is en het geen doorgroeimogelijkheden kent. De benodigde investering voor dit terrein staat niet in verhouding met de omvang. Advies voor Stavenisse is het terrein afronden.

5.2 Functionele & natuurlijke grens

Door middel van een natuurlijke grens kan het bedrijventerrein aan het zicht onttrokken worden. De natuurlijke grens wordt gevormd door een smalle strook van bebossing om de bedrijventerreinen heen. Bij het aanleggen van de bebossing dien wel rekening gehouden te worden met uitbreidingsmogelijkheden, waardoor geadviseerd wordt om voldoende ruimte vrij te laten tussen de bebossing en het huidige bedrijventerrein.

De grens zal functioneel van aard zijn. Het zal dus niet enkel de bedrijventerreinen aan het zicht onttrekken, maar kan ook gebruikt worden voor sport- en recreatiemogelijkheden. Daarbij kan gedacht worden aan onder andere een natuurspeeltuin, outdoor fitnesstoestellen of een milieu-educatiecentrum. Dat laatste kan een soort museum over de lokale natuur zijn, waar kinderen spelenderwijs meer over de natuur leren. Dit kan geheel naar behoefte en wensen van de gemeente ingevuld worden. Een impressie van de natuurlijke grens is in de volgende afbeeldingen te zien.

Figuur 20, Schematische weergave van het advies

Figuur 21, Impressiebeelden natuurspeeltuin

29

5.3 Bewegwijzering

Door de bebossing van de natuurlijke grens zullen de bedrijventerreinen verdwijnen in het groen en onzichtbaar worden. Het gevolg hiervan is dat er een erg goede bewegwijzering essentieel is. Voor de terreinen van Sint Philipsland en Welgelegen is het extra belangrijk dat zij genoeg klanten aantrekken, doordat deze gebieden volgens het gemeentebeleid mogen uitbreiden. De bewegwijzering richting deze twee terreinen zal daardoor een grotere focus hebben als die van Sint-Annaland.

De volgende bewegwijzeringborden kunnen aangeschaft worden om de zichtbaarheid te verbeteren; • Spanframe langs de snelweg A4 • Snelweg bord met een verwijzing naar de bedrijventerreinen • Algemene bewegwijzeringborden provinciale wegen

De spanframes zullen op een strategische positie neergezet moeten worden op de nieuwe A4. Deze po-sitie zal zijn bij nieuwe afslag bij Tholen op de A4 en de afslag bij Steenbergen. Hierdoor weten de au-tomobilisten dat er een bedrijventerrein is en welke bedrijven zij hier kunnen vinden. Daardoor zullen er meer klanten naar de gevestigde bedrijven toekomen. Het snelwegbord en de algemene bewegwijze-ringborden worden geplaatst ter verbetering van de huidige situatie.

5.4 Parkmanagement

Om de samenwerking te bevorderen, een economische cluster te vormen en de relatie tussen de ge-meente Tholen en de desbetreffende bedrijventerreinen te bevorderen wordt geadviseerd om parkma-nagement te implementeren. Hierdoor wordt de openbare ruimte en openbaar groen goed onderhou-den en dit heeft effect op de omgeving. Ook kan een parkmanager individuele bedrijven aanspreken op het niet nakomen van gemaakte afspraken (over bijvoorbeeld het bijhouden van het eigen terrein). Er komt een schonere en aantrekkelijkere openbare ruimte zonder zwerfafval, gevaarlijke situaties en met een ideale inrichting. Het parkmanagement dient te worden georganiseerd door middel van intensieve samenwerking tussen de bedrijventerreinen van Sint-Annaland, Sint Philipsland en Welgelegen. De structurele en duurzame verbeteringen worden meegenomen in het parkmanagement. Hierbij kan ge-dacht worden aan gezamenlijke investeringen in onderhoud van de infrastructuur en ter bevordering van de duurzaamheidsontwikkelingen.

Duurzaamheid:

Een duurzaam bedrijventerrein is volgens de definitie van het Ministerie van Economische Zaken: “ samenwerking tussen bedrijven onderling en met overheden op bedrijventerreinen, gericht op het

verbeteren van het (bedrijfs-)economisch resultaat, de vermindering van de milieubelasting en een effici-

ënter ruimtegebruik.” Ook dit kan bereikt worden door het inzetten van parkmanagement. Door inten-sieve samenwerking van bedrijven onderling en bedrijven en (lokale) overheid kan parkmanagement ook de duurzaamheid bevorderen in een bedrijventerrein. Deze bevorderingen in duurzaamheid kun-nen bereikt worden op twee facetten, namelijk:

• Duurzame bedrijfsprocessen • Duurzame inrichting bedrijventerreinen

Figuur 22, Impressie outdoor fitness

30

Bij duurzame bedrijfsprocessen kan bespaard en duurzaamheid bevorderd worden. Dit kan bereikt worden door centraal en efficiënt gebruik van elektriciteit, warmte gronden reststoffen, personen, goederen en afvalstoffen. Dus door samenwerking is het creëren van duurzame bedrijfsprocessen die leiden tot verbetering van het bedrijfseconomische resultaat en een vermindering van de milieubelas-ting. Hierbij moet gedacht worden aan uitwisselen van rest- en bijproducten en het gezamenlijk gebrui-ken van nutsvoorzieningen. Ook door duurzame inrichting van bedrijventerreinen kan duurzaamheid bevorderd worden. Door be-drijfsruimte, infrastructuur en voorzieningen goed in te richten. Zo creëert het bedrijventerrein een inrichting die het bedrijfseconomische resultaat verbeterd, minder milieu belast en het ruimtegebruik vermindert. Ook wordt er een grotere toegevoegde waarde gecreëerd op zowel korte als lange termijn. Hier moet gedacht worden aan clusteren van bedrijven, het realiseren van voorzieningen die een effici-ënte inzet van energie- en materiaalstromen ondersteunen etc.

5.5 Imago

‘Een imago is te zien als een meer of minder uitgekristalliseerd beeld over een bepaald object in het hoofd

van mensen. Het imago over een bepaald object komt tot stand via een scala van indrukken dat een indivi-

du opdoet als hij direct of indirect met een object in aanraking komt,.16’

Een goed imago is van cruciaal belang en speelt een belangrijk rol bij de succesfactoren van een bedrij-venterrein. Hierdoor is het zeer efficiënt om het nodige te investeren om het imago en de uitstraling van een bedrijventerrein te verhogen. Om het imago te versterken moet er gekeken worden naar goede naamsbekendheid. Dit is een belangrijk punt waarin niet bezuinigd mag worden. Dit zal namelijk leiden tot meer tevreden klanten en een hoger omzet voor de bedrijven. De hoofdvraag luidt dan ook: ‘Hoe kunnen de bedrijventerreinen Sint-Annaland en Sint Philipsland hun naamsbekendheid vergroten en imago versterken bij klanten?

Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet de focus worden gelegd op verschillende aspecten. Een onderdeel hiervan is het versterken van de fysieke identiteit van het bedrijventerreinen. Door middel van het doorvoeren van consequente regelgeving met betrekking tot het algemene onderhoud van het terrein, zal dit het imago ten goede komen. Zaken waarop gelet moet worden zijn onder andere:

• Schone en onderhouden straten. • Voldoende parkeergelegenheid • Bewaken van de veiligheid, door middel van voldoende camera’s en alarmsystemen. • Voldoende verlichting. (Verhoogt bovendien ook het veiligheidsgevoel.) • Logische en flexibele ruimtelijke indeling van het bedrijventerrein. • Duidelijke reclameborden.

Om de naamsbekendheid te vergoten en ter bevordering van het nieuwe imago is het noodzakelijk om een nieuwe, makkelijke en pakkende naam te hebben. Door de ligging van Welgelegen aan het water en die van Sint-Philipsland in de polder kan de naam veranderen in: ‘Groen Water’ voor Welgelegen en ‘Groen Land’ voor Sint Philipsland. Deze namen benadrukken de duurzaamheid en de samenhang tus-sen beide terreinen.

16

(Riel, 2010)

31

5.6 Samenwerking

Om de bedrijventerreinen succesvol te maken moet er samengewerkt worden door alle aanwezige partijen. De huidige samenwerking tussen de ondernemers, de gemeente en de Kamer van Koophandel dient uitge-breid te worden naar een specifieke samenwerking tussen de terreinen van Sint Philipsland en Welgelegen. Deze samenwerking zal strategisch van aard zijn en vooral gericht op het optimaal afstemmen van het parkmanagement en het op één lijn brengen van het soort bedrijvigheid op de terreinen. Het op één lijn brengen van de bedrijvigheid zorgt voor meer specialisatie(zie paragraaf 5.7). De lokale samenwerking tussen de bedrijven is daardoor essentieel voor het vormen van economische groei.

• De volgende partijen zijn betrokken bij deze samenwerking; • Alle ondernemers • Gemeente • Parkmanager • Provincie

5.7 Specialisatie

Bedrijventerreinen als ABV Westland, Hazeldonk, Werkendam, Moerdijk etc. Behoren tot de beste be-drijventerreinen van Nederland. Deze bedrijventerreinen hebben allemaal gemeen dat ze gespeciali-seerd zijn en heel veel expertise hebben opgebouwd in de sector waar ze actief in zijn. Deze bedrijven-terreinen zijn dus allemaal geclusterd. De ruimtelijke concentratie van een sector kan leiden tot een gespecialiseerde arbeidsmarkt, maar er kan ook een netwerk van gespecialiseerde toeleveranciers en afnemers ontstaan of meer kennisdeling plaatsvinden.

Clustering van een bedrijventerrein of meerdere bedrijventerreinen heeft dus voordelen. Naast experti-se in de sector, naamsbekendheid en kennisvergroting heeft het gebied ook aantrekkingskracht op on-dernemers die in dezelfde sector aanwezig zijn. Zo wordt een goed vestigingsklimaat gecreëerd en voordelen behaald op onder andere inkoop.

Voor de gemeente Tholen zijn clustermogelijkheden in distributie en logistiek aanwezig door haar lig-ging. Deze ten opzichte van Rotterdam, Antwerpen en West-Brabant is ideaal. Door de komst van de Rijksweg A4 zal de bereikbaarheid verbeteren met de omliggende gebieden.

De gemeente Tholen zal aansluiting kunnen zoeken met West-Brabant, die bekend staat als logistieke en distributieve top regio. Om deze doelstelling te behalen kan de gemeente Tholen intens samen wer-ken met logistieke regio’s in West-Brabant. Daardoor kan zij de groei opvangen van West-Brabant. Maar ze kan ook concurreren met deze regio door zich te clusteren en voordelen proberen te behalen door de lagere huur- en (koop) kavelprijzen.

Daarnaast heeft de gemeente Tholen en de provincie Zeeland een grote Agro-food sector. Daardoor kan men ook de lokale economie stimuleren door zelf deze goederen te distribueren naar elders in Neder-land en/of buitenland.

Door de clustervorming kan de lokale arbeidsmarkt, de lokale bedrijvigheid en de lokale Agro-Food sector gestimuleerd worden en de komende jaren groeien.

Het creëren van functiemix kan een belangrijke rol spelen bij de bedrijventerreinen van Sint-Annaland, Sint Philipsland en Welgelegen. Zo kan ervoor gezorgd worden door, intensief en veelzijdig gebruik van het terrein, het ook in slechtere perioden inkomen verworven worden door veelzijdig gebruik van de bedrijventerreinen. Daarnaast komt het ook ten goede van de veiligheid, doordat het terrein langer ge-bruikt wordt.

32

6. Haalbaarheid

6.1 Functionele & natuurlijke grens

6.1.1 Kosten

In deze paragraaf zijn alle kosten beschreven die gepaard zullen gaan bij het investeren in de bedrijven-terreinen van Sint Philipsland en Sint-Annaland. De basis van deze kosten bestaan uit het aanleggen van een natuurlijke grens, een natuurspeeltuin, outdoor fitness toestellen en de onteigeningskosten.

Natuurlijke grens:

De bomen die worden gebruikt voor de afscheiding door smalle bebossing zijn allemaal bomen die geschikt zijn voor natte grond. Gezien de omgeving is dat de verstan-digste keuze die gemaakt kan worden. Daarnaast zijn het allemaal bomen die een hoogte van ca. 15 á 20 meter kunnen bereiken en zijn onderhoudsvrij, in normale om-standigheden. Enkel de knotwilg kan 2 meter lang wor-den en vergt om de 5-7 jaren geknot te worden. Dit is een boom die vooral langs de sloot geplaatst zal worden. De prijzen van de bomen variëren van €12,- tot €24,-.

De bomen zijn vrijwel alle-maal onderhoudsvrij, maar er gaan wel plaatsingskosten mee gepaard. Volgens de heer Clement van de Unie van Bos-groepen Zuid Nederland die-nen de kosten gemaakt te worden zoals in tabel 11 be-schreven.

De totale oppervlakte waar bebossing komt om het bedrijventerrein van Sint Philipsland te onttrekken uit het zicht komt uit op 3 hectare. Uitgaande van deze oppervlakte en wetende dat op 1 hectare grond ca. 750 bomen geplaatst moeten worden, is er een kostenindicatie opgesteld. De kosten van het aan-schaffen, plaatsen en onderhouden komt in totaal uit op €98.357 voor Sint Philipsland en voor Sint-Annaland is het oppervlakte dat bebost dient te worden ca. 4,5 hectare, wat totaal €127.626 kost.

Tabel 10, Kosten bomen

Tabel 11, Kosten plaatsen bomen

Tabel 12, Totale kosten groenstrook Sint Philipsland en Sint-Annaland

33

Functionaliteit:

Omwille van de functionaliteit van de bebossing en de wens van de bewoners naar meer sport- en re-creatie mogelijkheden, is het advies het plaatsen van speeltoestellen en fitnesstoestellen in de gebieden Sint-Annaland, Sint Philipsland en Welgelegen. De speeltoestellen dragen bij aan beweging en plezier voor kinderen en de outdoor fitnessapparatuur is ideaal voor jong en oud om fit te blijven en in bewe-ging te zijn. Bij de speeltoestellen zullen een aantal basis apparaten geplaatst worden, maar op termijn zal meer gedacht moeten worden aan een duurzame en goedkope oplossing, zoals het hergebruiken van omgevallen bomen door ze te plaatsen over de sloot en/of ze te zagen om bv. bruggen van te maken. Voor kinderen is veel leuk: rioolbuizen met een grote diameter, takken voor het maken van een hut, oude pallets van de bedrijven om mee te ‘varen’… Dit zal erg weinig kosten, prikkelt de creativiteit van de jeugd en stimuleert het buiten spelen. In de veranderende maatschappij zeker geen overbodige luxe. De kosten voor outdoor speeltoestellen en outdoor fitnesstoestellen per gebied zijn:

Waterberging:

De beoogde uitbreiding van het terrein in Sint Philipsland brengt een probleem met zich mee. Door de toekomstige verharding van het terrein is er extra waterberging nodig om voor volledige afwatering te zorgen bij veel regen. De werkzaamheden die hierbij zullen worden uitgevoerd zijn het uitgraven van een smalle sloot en daarnaast het afvoeren van de grond die hierbij vrij komt. Hierbij is uitgegaan van een kostprijs van €2 per m³ grond voor het uitgraven en de afvoerkosten zijn begroot op €32,- per m3. In totaal zal het aanleggen van deze sloot €63.730,- bedragen. Hierbij is rekening gehouden met enkele kronkels in de vorm, zodat het een speels uiterlijk krijgt, waardoor zelfs deze sloot functioneel als speelon-derdeel kan worden gebruikt.

Totale kosten:

De totale kosten voor het vergroenen van de overgang van polder naar bedrijventerrein voor Sint Phi-lipsland en Sint-Annaland zijn: €98.357 + €147.626 + (€5.421*2) + (€18.965*2) + 63.730 = €358.485. Het gebied Welgelegen in Tholen is niet meegenomen in deze berekening, omdat het buiten het onder-zoek valt. Wel dient hier, voor volledige samenhang tussen de terreinen, hetzelfde te gebeuren.

6.1.2 Financiering

De kosten die gemaakt zullen worden voor het aanleg van de bebossing zal de gemeente moeten bekos-tigen. Er dient door de gemeente Tholen een budget gereserveerd te worden om de aanleg, aankopen, plaatsing, onderhoud etc. de komende jaren te financieren.

6.1.3 Juridisch

Sint Philipsland:

Om de natuurlijke grens te kunnen bewerkstelligen zal er een bestemmingsplanwijziging moeten plaatsvinden. Op de eerste plaats zal er, door het rekening houden met de uitbreiding, een wijziging

Tabel 13, Kosten Natuurspeeltoestellen

Tabel 14, Kosten buitensporttoestellen

Tabel 15, Kosten sloot

34

moeten plaatsvinden van de landbouwgrond. Momenteel heeft dit een bestemming met agrarische doeleinden. Dit dient bij Sint Philipsland aangepast te worden naar bedrijfsdoeleinden. De 40 meter brede afscheiding van bomen zal gewijzigd moeten worden naar de bestemming groenvoorziening in combinatie met recreatiedoeleinden.

Sint-Annaland:

Bij het bedrijventerrein van Sint-Annaland hoeft er geen rekening gehouden te worden met een wijzi-ging naar bedrijfsdoeleinden. Enkel de strook met bomen heeft een bestemmingswijziging nodig van agrarische doeleinden naar groenvoorziening in combinatie met recreatiedoeleinden.

Procedure:

Aangezien het een grote wijziging is in de gebieden valt dit onder de zogenaamde uitgebreide WABO procedure. De procedure kent een doorlooptijd van 26 weken en kan eenmaal verlengd worden met 6 weken. Gedurende deze periode dient de visie ter inzage worden gelegd, waarbij iedere belanghebben-de de mogelijkheid heeft om een zienswijze in te dienen of een beroep aan te tekenen. Bij een beroep binnen deze termijn betekend dit een opschorting van het besluit en zal er uitspraak door de rechter gedaan moeten worden.

6.1.4 Ruimtelijk

Sint Philipsland:

Om het bedrijventerrein van Sint-Philipsland te kunnen uitbreiden is grond nodig. Ontei-gening ten behoeve van het uitbreidingsmo-gelijkheden van Sint-Philipsland is noodzake-lijk, als uit eerdere pogingen is gebleken dat beide partijen niet vrijwillig tot overeen-stemming kunnen komen. In dit geval zal er een onteigeningsprocedure worden gestart. Het betreft artikel 77 tot en met 96 Onteige-ningswet, met name artikel 77 en 78, dat be-paalt dat onteigening kan plaats vinden voor onder andere de uitvoering van een bestem-mingsplan. Dit biedt dus mogelijkheid voor de gemeente om de tegenpartij te verplichten zijn onroerend goed en grond te verkopen. Om het bedrijventerrein te kunnen uitbreiden zullen de grijs gemarkeerde percelen in figuur 23 ge-kocht moeten worden.

Alleen van perceel 1049 is de eigenaar bekend. De gegevens van de overige percelen kunnen zonder abonnement bij Kadaster Online niet opgevraagd worden, omdat zonder abonnement enkel op adres gezocht kan worden en er aan deze percelen geen adres gekoppeld is. Vanzelfsprekend zal de gemeente deze gegevens nog moeten opvragen.

Mogelijke problemen:

Eigendom van het perceel 1049 behoort tot de heer Reijngoudt, die ook eigenaar is van het bedrijf Re-ijngoudt V.O.F te bedrijventerrein Sint Philipsland. Om het bedrijventerrein uit te breiden dient per-ceelnummer 1049 aangekocht te worden. Dit kan voor problemen zorgen, aangezien de grond en het bedrijf op het terrein met elkaar samenhangen. Hier dient dus rekening mee gehouden te worden tij-dens het overleg tussen de gemeente en de heer Reijngoudt.

Kosten:

De onteigeningskosten zijn opgebouwd uit een volledige schadeloosheidsstelling, die rechtstreeks en indirect gevolg zijn van de onteigening. Bij de berekening van dit bedrag moet de vermogenspositie en de inkomenspositie voor en na de onteigening gelijk blijven. Hoeveel de onteigening zal gaan kosten is nu dus nog onbekend en onmogelijk te schatten. Er is geprobeerd om met gemiddelde bedragen als aanname te rekenen, zodat het onderzoeksrapport alvast een beeld geeft van de financiële kwestie. Hiervoor is er talloze keren naar de gemeente Tholen gebeld, waarnaar er werd doorverwezen naar

Figuur 23, Uitreksel kadastrale kaart, (Kadaster)

35

Dhr. Kievit, die gaat over de uitbreiding van het bedrijventerrein Sint Philipsland. Helaas is het niet ge-lukt om met hem in contact te komen.

Sint-Annaland:

Het bedrijventerrein van Sint-Annaland zal niet uitbreiden. Wel heeft de gemeente grond nodig om de natuurlijke begrenzing te realiseren. Om dit te verwezenlijken hoeft er niet volledig onteigend te worden, maar kunnen de betreffende percelen kadas-traal gesplitst worden. Dit is zinvoller, omdat maar een deel van een kadastraal perceel gebruikt zal gaan worden. De tabel hiernaast geeft weer om hoeveel meter grond het ongeveer gaat. Zoals in figuur 24 te zien is, gaat het niet om hele gronden, maar om ‘stro-ken’ die de begrenzing nodig heeft. De ‘stroken’ zijn genummerd van 1 t/m 3. De resterende begrenzing is op het provinciale weggebied, dat eigendom is van de gemeente. Gebied van de gemeente is aangegeven met het letter G.

Procedure onteigening: Procedure kadastrale splitsing:

6.2 Bewegwijzering

6.2.1 Kosten

De kosten van de bewegwijzering zijn vrij goedkoop en kunnen indien goed uitgevoerd veel profijt opleveren. Een spanframe langs de snelweg wordt gezien door duizenden mensen die langsrijden en kan dus worden gezien als een goede investering. Tabel 18, Kosten bewegwijzering

Tabel 16, Onteigeningsprocedure

Tabel 17, Procedure kadastrale splitsing

36

De totale investering is gebaseerd op verschillende soorten borden. Er wordt vanuit gegaan dat Sint Philipsland en Welgelegen naast de snelweg een groot spanframe krijgen van 4 meter bij 7,5 meter. Hierop zullen de namen van enkele bedrijven komen te staan en de verwijzing naar het terrein. Daar-naast zal er op de nieuwe snelweg een bord komen bij de afslag Tholen met de verwijzing naar Sint Phi-lipsland en Welgelegen. Verder worden bij de provinciale wegen de kruispunten en rotondes voorzien van meer algemene bewegwijzeringborden.

In totaal wordt het aanschaffen en plaatsen van deze borden geschat op €3.333,- zoals in de tabel hier-onder is te lezen. Een kleine investering waarmee verwacht wordt dat dit veel klanten en dus meer be-drijvigheid zal opleveren.

6.2.2 Financiering

De kosten van de bewegwijzering en de aanleg van het spanframe zal vergoed moeten worden door de ondernemers. De plaatsing ervan en de investeringen komen allemaal ten goede van de ondernemingen en daarnaast is de investering gering. Daardoor kunnen alle ondernemers gezamenlijk een kleine bij-drage leveren.

6.3 Parkmanagement

6.3.1 Kosten

Parkmanagement is niet goedkoop, maar het neemt veel taken uit handen. De gemiddelde kosten per m2 bedraagt ca. €0,78 exclusief BTW. Dit bedrag is berekend door het gemiddelde te nemen van de doorberekening van 3 ver-schillende ondernemingen die parkmanagement aanbie-den. Daarnaast is er rekening gehouden met de inflatie door een indexatie van 2,3% per jaar. Het bedrijventerrein van Sint Philipsland beschikt over ca. 58.960 m2 en het bedrij-venterrein van Sint-Annaland heeft ca. 114.780 m2. Deze m2 zijn berekend aan de hand van Google Maps, waardoor het globale schattingen zijn.

De diensten die zijn meegenomen en centraal worden gere-geld door de parkmanager zijn onder andere: het afhalen van kleinafval, onderhoud buitenterrein, beveiliging , be-middeling, schoonmaakdiensten, gezamenlijke inkoop van drukdiensten, energie, etc. Door een intensieve samenwerking tussen de drie bedrijventerreinen (zie alinea 6.5), kunnen diensten en goederen collectief ingekocht worden, waardoor de kosten dalen. Het gezamenlijk werken en economisch te clusteren is volgens de heer A. van den Berg van Parktrust B.V. ideaal. Hij geeft aan dat de grootte van het te managen gebied invloed heeft op de kosten en de kosten per m2 kan reduceren.

6.3.2 Financiering

Bovenstaande kosten zijn te hoog om door de gemeente Tholen alleen betaald te worden, daarom kan de gemeente Tholen een substantieel deel van de kosten op de ondernemingen verhalen door een be-paald bedrag eigen bijdrage per m2 vast te stellen. Op basis van de grootte van het kavel, kan dan de bijdrage per bedrijf worden bepaald.

6.3.3 Juridisch

De juridische aspecten bij het implementeren van parkmanagement is het ondertekenen van een collec-tief contract, zodat de parkmanager een centraal aanspreekpunt en bemiddelaar is. Daarnaast kan er-voor gekozen worden om een individuele overeenkomst aan te gaan met elke onderneming naast het collectieve overeenkomst.

Ook kan de openbare ruimte gezamenlijke eigendom van de ondernemingen worden door het opstellen van een akte van mandeligheid, zodat daar ook collectief zorg voor wordt te dragen in plaats van ieder-een individueel of de desbetreffende gemeente.

Figuur 24, Toekomstige situatie Sint-Annaland

Tabel 19, Kosten parkmanagement

37

6.4 Imago

Om een goede naamsbekendheid op te bouwen dient er rekening te worden gehouden met de fysieke identiteit. Maar ook is het ontzettend belangrijk om gebruik te maken van de technologie. Kostentech-nisch gezien is het voordeliger om een gezamenlijk website te hebben. Deze dient aantrekkelijk, over-zichtelijk en up-to-date te zijn. Als er nóg een stap verder gedacht wordt, dan zou het mogelijk gemaakt kunnen worden voor de (detail-)handelende bedrijven om ook via deze gezamenlijke site te verkopen. Klanten kopen verf, huren een schilder, kopen tegels en bijvoorbeeld materiaal voor de auto op dezelfde site.

Ook is het erg handig om in te spelen op social media, waarmee erg veel kan worden bereikt tegen mi-nimale kosten. Netwerken door middel van het organiseren van open avonden of koffiebijeenkomsten. Op bezoek gaan bij andere bedrijven in verschillende bedrijventerreinen. Dit creëert relaties waaruit samenwerkingsverbanden voortvloeien.

Adverteren is een must. Dit is normaal erg prijzig, maar het kan ook gratis. Door middel van Google AdWords of Admarkt kan men goedkoop of zelfs gratis advertenties plaatsen.

6.5 Samenwerking

6.5.1 Financieel

Het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst vergt niet veel kosten. Het daadwerkelijk uitvoeren hiervan brengt wel investeringen met zich mee. Er dient rekening gehouden te worden met de volgende kosten bij het overeenkomen van een samenwerking;

• Contract kosten • Parkmanagement (Zie paragraaf 5.2.3)

6.5.2 Juridisch

Op juridisch gebied is er een overeenkomst benodigd. De samenwerking tussen Sint-Philipsland en Welgelegen zullen daardoor gevormd worden door het afsluiten van een intentieovereenkomst. Dit contract bepaalt de samenwerking die vooral van toepassing is op het gebied van parkmanagement en een optimale afstemming van de bedrijvigheid van de twee verschillende bedrijventerreinen. In het contract moeten de volgende samenwerkingsafspraken komen:

• Vraag vanuit de markt moet aansluiten op het aanbod. Het vestigen van nieuwe bedrijven opti-maliseren op het juiste bedrijventerrein.

• Parkmanagement zal gezamenlijk geïmplementeerd worden. De bedrijventerreinen krijgen daardoor hetzelfde parkmanagement.

• Het bundelen van economische activiteiten. Dit bevordert de samenwerking tussen regionale bedrijven.

• Vastleggen dat bedrijven in de komende vijf jaar zullen investeren in duurzaamheid. De bedrij-ven zijn bereid om te investeren en door dit vast te leggen kan er getoetst worden of bedrijven dit daadwerkelijk willen/gaan uitvoeren.

De overeenkomst is het meest succesvol als alle bedrijven hieraan meewerken. Van te voren kan echter niet gezegd worden of iedereen de samenwerkingsovereenkomst wilt ondertekenen.

6.6 Specialisatie

Specialiseren in een sector en clustervorming daarin brengt ook risico’s met zich mee. Als alle onder-nemingen zich richten op één markt, zijn ze erg kwetsbaar. Als de markt krimpt en de vraag daalt dan raakt dat het hele bedrijventerrein. Hierdoor is innovatief ondernemen en opdoen van kennis erg be-langrijk. Als de ondernemingen in Tholen kwaliteit kunnen leveren, innovatief ondernemen en over expertise beschikken, zal het verlies in economische barre tijden beperkt blijven. Daarnaast kan de ge-meente Tholen gebruik maken van haar strategische ligging. Als de komende jaren de gemeente Tholen blijft investeren in infrastructuur en de bereikbaarheid, blijft het haar strategische ligging behouden en zelfs verbeteren. Ten slotte is het belangrijk om risico’s te managen. Door risicomanagement worden bedreigingen eerder geconstateerd en kan er daarop worden ingespeeld. Zo worden risico’s tot falen en stagnatie vele malen verkleind.

38

7. Conclusie

In deze conclusie wordt, aan de hand van de vorige zes hoofdstukken, antwoord gegeven op de deelvra-gen uit de inleiding. Om op een overzichtelijke manier de antwoorden te beschrijven, zijn enkele deel-vragen gebundeld, waarna het antwoord verwerkt is in een schematisch overzicht. Na beantwoording van alle deelvragen wordt de hoofdvraag beantwoordt.

� Wat is de huidige situatie op de bedrijventerreinen met betrekking tot de fysieke eigenschap-pen?

� Aan welke functies is in het betrokken gebied een behoefte? � Wat willen de stakeholders in het betrokken gebied met betrekking tot de fysieke eigenschap-

pen?

Huidige situatie Gewenste situatie • Bereikbaarheid bedrijventerreinen is slecht. • Goede bereikbaarheid van Sint-Philipsland,

door aanleggen A4. • Slechte bewegwijzering naar bedrijventerrei-

nen in het gebied. • Bewegwijzering verbeteren bij aanleg A4.

• Slecht onderhoud van enkele bedrijfspanden. • Eenduidige indeling, regelgeving voor uiterlijk bedrijfspanden.

• Harde overgang polder en bebouwing. • Natuurlijke grens om de terreinen, positief volgens de inwoners.

• Uitbreidingsmogelijkheden voor Sint Philips-land.

• Het leegstandspercentage is laag. • Goedkope huurprijzen en kavelprijzen verge-

leken met Rotterdam, Goes en Halsteren.

• Dynamiek verdelen over Sint-Philipsland en Welgelegen.

• Lokale terreinen afronden. • Ondernemers buiten Tholen aantrekken. • Werkgelegenheid creëren.

• Ideale functiemix ontbreekt. • Meer recreatiemogelijkheden voor bewoners. • Meer functies toevoegen aan terrein. • Oplossing bedenken voor flexibele kinderop-

vang. • Openbare ruimte in de bedrijventerreinen

wordt niet goed onderhouden. • Weinig naamsbekendheid. • Geen parkmanagement. • Geen clustervorming/samenwerking. • Veiligheid kan verbeterd worden.

• Implementeren van parkmanagement. • Naamsbekendheid verbeteren. • Onderlinge samenwerking verbeteren.

� Wat is het effect van het doortrekken van de A4 tussen Halsteren en Dinteloord voor de bedrij-

venterreinen?

Effect doortrekken A4

• Volgens onderzoek, uitgevoerd door Adviesbureau Oranjewoud BV, kent de regio rond de A4 bij Tholen momenteel de volgende kansrijke sectoren: maintenance, agro-foodindustrie, logistiek en toerisme en recreatie.

• Door doortrekking van de A4 worden er voor de logistieke en distributiesector extra kansen ge-creëerd.

• Door verkorting van de afstanden, reistijden en hogere snelheden dalen transportkosten.

• Hierdoor dalen de gemaakte arbeids- en kapitaalkosten voor transport.

• Dit leidt tot wijzigingen in verplaatsingen van goederen en personen.

• Door de veranderingen in transportkosten kan de keuze vallen op een ander vervoermiddel, rou-te en tijdstip van vertrek.

• De reductie in transportkosten en de verandering in het verplaatsingsgedrag samen zorgen voor een verhoging van de productiviteit in de gemeente.

39

� Op welke manier kan worden voldaan aan de wens van de gemeente Tholen wat betreft de duurzaamheid?

Manieren voor ontwikkeling betreft de duurzaamheid

• Het aanleggen van een natuurlijke grens tussen de bedrijventerreinen en de polderlandschap.

• Implementeren van parkmanagement.

• Door parkmanagement bevorderen duurzame bedrijfsprocessen.

• Door parkmanagement bevorderen duurzame inrichting bedrijventerreinen.

� Op welke manier kan de ontwikkeling van de bedrijventerreinen een bijdrage leveren aan de eco-

nomische ontwikkeling van de gemeente Tholen?

Economische bijdrage ontwikkeling van de bedrijventerreinen

• Het aanbieden van uitbreidingsmogelijkheden zorgt voor meer bedrijvigheid

• Toepassen functiemix zorgt voor meer voorzieningen en klanten

• Natuurlijke grens verbeterd uitstraling gebied en het imago van het terrein

• Parkmanagement zorgt voor duurzame ontwikkelingen

• Samenwerkingsovereenkomst bevordert specialisatie in de terreinen

� Is het rendabel/zinvol te investeren in de realisatie van de bedrijventerreinen binnen de ge-meente Tholen en hoe dient dit gefinancierd te worden?

Voor de terreinen van Sint-Annaland en Sint Philipsland is het zeker zinvol en op de langere duur ook rendabel om te investeren. Door het uitvoeren van het advies, zal tegemoetgekomen worden aan de vragen en wensen van verschillende stakeholders. Ook zal de gemeente Tholen er op economisch ge-bied op vooruit gaan.

Het is niet rendabel om te investeren in Stavenisse. Het betreft daar slechts twee bedrijven, waarvoor het advies geldt om het af te ronden.

� Wat moet de gemeente Tholen op economisch, functioneel, fysiek en emotioneel gebied veran-deren aan de bedrijventerreinen om zich zodanig te positioneren naar voldoening van de stake-holders?

Probleemstelling • Specialiseren in logistieke en distributieve sector. • Gebruik gaan maken van clustervorming. • Implementeren van parkmanagement. • Verbeteren van bewegwijzering en conditionele toestand vastgoed. • Het toepassen van meer functiemix in de bedrijventerreinen. • Duurzaamheid bevorderen. • Overgang van polder naar bebouwing verzachten door natuurlijke grens.

40

41

Bronnenlijst

Arcadis. (2010). Duurzame bedrijventerreinen. Arcadis.

Archief Tholen. (2012). Opgeroepen op maart 14, 2013, van http://www.archieftholen.nl

Bcon Energysystems. (sd). Opgeroepen op maart 14, 2013, van http://www.bcon-energysystems.nl

Briel, T. v. (2012, juni 25). Bedrijventerreinen beter bereikbaar! Opgeroepen op februari 7, 2013,

van Verkeerskunde: http://www.verkeerskunde.nl

CDA. (2010). Opgeroepen op maart 14, 2013, van http://www.cda.nl

Centraal Bureau voor de Statisiek. (2011). Opgeroepen op maart 13, 2013, van http://www.cbs.nl

Convenant Bedrijventerreinen 2010 - 2020. (2009, november 1). Opgeroepen op februari 17, 2013,

van Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl

Dijkstra, P., Peters, A., Rooden van, M., & Rutgers, R. (2004). Effecten Westerscheldetunnel.

Utrecht: Universiteit Utrecht.

Doelman, E. (2012). Nationale Bedrijventerrein Barometer, jaargang VIII, nummer 2. Opgeroepen

op januari 30, 2013, van Bedrijventerrein: http://www.bedrijventerrein.biz

Duijvestein, K. (1996). Trias Energetica. Freiburg: Nederlandse Onderneming voor Energie en

Milieu .

Duurzame bedrijventerreinen. (sd). Opgeroepen op 3 31, 2013, van Imago:

http://www.dbtkennis.net/index.php?id=46

Eilanden. (sd). Opgeroepen op februari 18, 2013, van VVV Zeeland: http://www.vvvzeeland.nl

Funda in Business. (2013). Opgeroepen op april 3, 2013, van http://www.fundainbusiness.nl

Geertman, P. (2013, maart 28). Beleidsadviseur, Kamer van Koophandel zuid-west Nederland. (N.

Hofstra, Interviewer)

Glasmonitor 2012 pijnlijk voor zakelijke markt. (2012, januari 18). Opgeroepen op februari 14, 2013,

van Bedrijventerrein: http://www.bedrijventerrein.biz

Groenstructuurplan. (2011). Opgeroepen op maart 15, 2013, van Gemeente Tholen:

http://www.tholen.nl

Jochems, R. (2007, november). B.T.6 Parkmanagement. Opgeroepen op april 3, 2013, van

Bedrijventerrein: http://www.bedrijventerrein.biz

Kadaster. (sd). Opgeroepen op april 20, 2013, van Kadaster online: http://www.kadaster.nl

Kamer van Koophandel. (2012). Opgeroepen op maart 13, 2013, van Zuidwest Nederland:

http://www.kvk.nl

Kennisbijeenkomst: Bedrijventerrein als onderneming. (2011, december 8). Opgeroepen op januari

2013, 2013, van Bedrijventerrein: http://www.bedrijventerrein.biz

42

Kieviet, I. H. (sd). Regio in bedrijf. Opgeroepen op maart 12, 2013, van http://www.regioinbedrijf.nl

Kieviet, H. (2012). Bedrijventerreinen Beleidsnota. Gemeente Tholen.

KuiperCompagnons. (2008, oktober 10). Ideale bedrijventerreinen. Opgeroepen op maart 28, 2013,

van Bedrijventerrein: http://www.bedrijventerrein.biz

Loosbroek, R. v. (sd). Duurzaam bedrijventerrein. Opgeroepen op Februari 17, 2013, van Website

van Clubgreen: http://www.clubgreen.nl/vraag/Duurzame-bedrijventerreinen.html

Maassen, P. (2013, april 23). Beleidsmedewerker Economie Gemeente Veghel. (N. Hofstra,

Interviewer)

Medel groeit ondanks recessie. (2012, januari 18). Opgeroepen op februari 14, 2013, van


Milieueffectrapportage, C. v. (2006). A4 Steenbergen, Toetsingsadvies over het aanvullende

milieueffectrapport. 23: mei.

MKB Nederland. (sd). Opgeroepen op 3 31, 2013, van KVO-B:

http://www.mkb.nl/index.php?pageID=22&itemID=432526

Nieuw Prinsenland. (2011, april 1). Opgeroepen op maart 11, 2013, van Snelle aanleg A4

Steenbergen: spreiding verkeersdrukte in West-Brabant: http://www.nieuwprinsenland.nl

Nozeman, P. D. (2011). Handboek Projectontwikkeling. Voorburg: Reed Business b.v.

Overheden ondersteunen revitalisering bedrijventerreinen. (2011, oktober 8). Profnews .

Politie Zeeland, T. T. (2012). Jaarwerkplan. Politie Zeeland.

Provinciale Zeeuwse Courant. (2012, mei 9). Opgehaald van PZC:

http://www.pzc.nl/2.2448/nieuwe-toeristische-bewegwijzering-in-tholen-1.1698106

PVDA. (2010). Opgeroepen op maart 13, 2013, van http://www.tholen.pvda.nl

Revitalisering bedrijventerreinen. (sd). Opgeroepen op februari 15, 2013, van Bedrijfsadvies:

http://www.bedrijfsadvies.nu

Revitalisering bedrijventerreinen heeft effect op prijzen vastgoed. (sd). Opgeroepen op februari 18,

2013, van Kadaster: http://www.kadaster.nl

Rewin. (2012). Opgeroepen op maart 15, 2013, van http://www.rewin.nl

Riel, C. v. (2010). Identiteit en imago.

Rijkswaterstaat. (sd). Opgeroepen op maart 11, 2013, van Ministerie van infrastructuur en milieu:

http://www.rijkswaterstaat.nl

Sociale staat van Zeeland. (2009, december). Opgeroepen op maart 16, 2013, van Scoopzld:

http://www.scoopzld.nl

43

Succesvolle clusters: zo maak je ze. (2012, februari 8). Opgeroepen op februari 14, 2013, van


Tholenaar, R. (2012). Wonen in de gemeente Tholen. Opgeroepen op maart 14, 2013, van Gemeente

Tholen.

Vergaderruimte Zeeland. (2013). Opgeroepen op april 3, 2013, van http://www.vergaderlocaties.nl

Verkiezingsprogramma SGP 2010. (2010). Opgeroepen op maart 14, 2013, van

http://www.tholen.sgp.nl

Verkiezingsprogramma VVD 2010-2014. (2010). Opgeroepen op maart 14, 2013, van

http://www.vvd-tholen.nl

Vrijenhoek, A. (2010). Onderzoeksrapportage potentiele ontwikkellocaties A4. Bergen op Zoom:

Gemeente Bergen op Zoom.

Vroege, G.-J. (2011, december 23). Omala en Search onderzoeken duurzame bedrijventerreinen.

Opgeroepen op februari 17, 2013, van Website van duurzaamheidsearch: http://www.duurzaamheid-

search.nl/search-en-omala-onderzoeken-duurzame-bedrijventerreinen.html

Waterstaat, M. v. (1995). Trajectnota A4/A16. 's Hertogenbosch: Directie Noord-Brabant.

Wijers, K. (2013, april 4). Markt- en contractspecialist, Gemeente Rotterdam. (N. Hofstra,

Interviewer)

World Commission on Environment and Development. (1987). Our common future. Verenigde

Naties.

Bijlagen

Figuur 1, bijlage bij alinea 3.2.3, volledige ontlasting als effect van doortrekken A4.

Tabel 1, Onderbouwing van alinea 2.1.5

Documents

Eindrapport