Aproximaciones alnuevoCdigoCivilyComercialen loreferidoa lapropiedadhorizontal

Por Jorge C. Resqui Pizarro(*)

Sumario: I.- Introduccin. II.- Los fundamentos. III.- Anlisis del articulado propuesto.III.A) Captulo 1 Disposiciones generales.III. B) Captulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios.III.c) Captulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.III.D) Captulo 4 - Reglamento depropiedady administracin.III.E) Captulo 5 Asambleas.III.F) Captulo 6 - Consejo de propietarios. III.G) Captulo 7 Administrador. III. H) Captulo 8 Subconsorcios.III.I) Captulo 9 Infracciones.IV.- Conclusiones preliminares.-

I.- IntroduccinEn 01/10/2014 se sancion finalmente elnuevoCdigoCivilyComercialde la Nacin (ley 26.994, publicada en el B.O. 32.985 del08/10/2014, con fe de erratas publicada en el B.O. del 10/10/2014) que, entre otras cuestiones de suma importancia, unifica la legislacincivily mercantil, derogando adems del actualcdigocivil que nos seguir rigiendo hasta el 31/12/2015 una serie de normas, incluida la ley 13.512, generadora del rgimen de lapropiedadhorizontalen nuestro pas.En tanto la tan meneada unificacin de loscdigoscivilycomercialpresenta unnuevocaptulo en su camino de consolidacin, el legislador tuvo ahora la oportunidad de consagrar en la sistematizacin normativa alderecho real depropiedadhorizontaldentro del articulado delCdigo nico, agregando un ttulo ms al numerus clausus de los derechos reales, siguiendo a la ya casi pacfica doctrina especializada y a la jurisprudencia tambin casi uniforme de los tribunalescivilesde la Repblica.-As, el Ttulo V incluye a lapropiedadhorizontaldentro del corpus iuris delnuevoCdigoCivilyComercial, como decamos, como unnuevo derecho realque viene a integrar el numerus clausus de las relaciones de seoro de las personas sobre las cosas[1](1).-Esta inclusin en elnuevoart.1887 conjuntamente con el reconocimiento expreso denuevosderechos reales, tales como los conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados, el derecho de superficie (sin calificacin alguna), lapropiedadcomunitaria indgena y el tiempo compartido, como asimismo la prehorizontalidad incluida como Captulo 10 del Ttulo V (De lapropiedadhorizontal) del Libro cuarto (De los derechos reales), ha consagrado unnuevonmerus clausus comprensivo de 15 derechos reales, tres de los cuales son de garanta, que no difieren del actual art. 2503.-Recordemos que la PH constituye un derecho "sui generis", que siendo real, combina el dominio sobre partes exclusivas de unapropiedady la participacin como condminos de sus titulares, en las partes o cosas comunes, en un sistema de indivisin forzosa.-Y se agrega: "El instituto que nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble unificado, que est integrado por una parte privativa consistente en una fraccin del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes y cosas comunes del edificio"[2].-Ya nuestros tribunales han avanzado sobre la cuestin al dirimir que "Elderecho real depropiedadhorizontales underecho autnomo,nuevoy distinto de los derechos realesenumerados en el art. 2503 del Cd.Civil, que recae sobre unaunidad funcionalformada por un objeto exclusivo consistente enun departamento(del verbo partiri, que implica la idea de una particin de un edificio), y unporcentajede cosas comunes. Lasumade losderechos depropiedadhorizontalde todos los consorcistas recae sobreuna sola cosa, un inmueble edificado y cada uno sobre un sector del edificio, estructurado de modo tal que forma unaunidad autnomapero que integra un mismobloquede construccin (del fallo de primera instancia confirmado por la Cmara; el resaltado nos pertenece)[3].-Por otro lado, se ha progresado en algunas cuestiones como por ejemplo la tipificacin legal del Consejo de Propietarios, mal llamado, en algunos reglamentos, como Consejo de Administracin.-Asimismo, en otras cuestiones y de suma importancia para el funcionamiento de la persona jurdica, se ha retrocedido, como en la consagracin de la "doble" mayora absoluta de las voluntades de la asamblea del consorcio para tomar decisiones o de la precaria disposicin procesal, o en lo referente a la accin jurisdiccional tendiente a hacer cesar una violacin legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes (cfr. actual artculo 15 de la ley 13.512).-Es dable manifestar que el art. 2039 delnuevoCdigo, abandona un principio que se da como de suyo acerca de la posibilidad de dividirhorizontalmenteo para mejor decir sub parcelar lapropiedad,horizontaly verticalmente (cbicamente), propio del art. 1 de la ley 13.512, prestando particular inters en determinar sobre qu cosa se ejerce este derecho y en tal sentido el art. 2037 mejora sustancialmente al artculo 1 de la ley 13.512 que limitaba dicho objeto a pisos o departamentos.-Ahora se enuncia un inmueble propio que da derecho o faculta a su titular a usar, gozar y disponer material y jurdicamente del mismo y partes "comunes" de un edificio, en los casos que esteCdigoy el reglamento depropiedadhorizontallo determinen.-Tambin se establece, acertadamente, que tanto las partes del inmueble como las facultades sobre el mismo son interdependientes y conforman un todo inescindible.-II.- Los fundamentosEl anteproyecto delnuevoCdigofundamentaba la incorporacin del entonces "Ttulo VI. De laPropiedadhorizontal" expresando que "Lapropiedadhorizontaltiene carta de ciudadana plasmada en la ley 13.512 desde 1948 pero debido a la falta de modificacin delcdigo, slo en la legislacin especial. Ciertamente que todos los intentos de reforma lo proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regulado en elcdigocivilcomo el derecho real que es, completando los pocos artculos de la ley con la jurisprudencia interpretativa que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en pisos y departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan lasnuevasnecesidades en los grandes edificios y megaconsorcios como tambin la multiplicidad de servicios que se brindan dentro del propio edificio (que ms que un edificio en muchos casos es casi una mini poblacin.-La Comisin tom una cantidad de normas del Proyecto de 1998".-De este modo, dijeron sus autores que "para permitir tantos y mejores usos se ampla el concepto de unidad funcional a todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, siempre que tengan independencia funcional, en comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn".-Es de destacar, que conforme a la unificada doctrina de autores y judicial, se quita toda duda sobre el carcter de persona jurdica del consorcio consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus rganos no slo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios "que es una realidad de la que no se puede prescindir y que en gran parte, es el que a nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos".-Entonces, elnuevoCdigootorga al Consorcio la calidad de "persona jurdica" constituida por el conjunto de los propietarios de las unidades descriptas en el Reglamento depropiedadhorizontal. Y si bien esto podra considerarse, a esta altura de los tiempos, una obviedad habida cuenta la casi pacfica consideracin de la opinin de los autores de la especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no est dems ya que se le otorga categora legal a una idea exteriorizada en la llamada "teora del rgano", que tanto debate y ros de tinta otrora provocara.-"El consorcio de propietarios, emergente del sistema depropiedadhorizontal, aparece as como un ente con personalidad jurdica, que puede adquirir derechos y contraer obligaciones y es distinto de los miembros que lo integran"[4].-Por ello, elnuevoCdigorefleja la posicin dominante de la doctrina de autores[5]y judicial, basado en el art.33 delCdigoCivil[6]y en innumerables citas jurisprudenciales[7].-Se dispone que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacin, ni por abandono de la unidad; y, se ampla la cantidad de personas que aprovechan los servicios y en consecuencia quedan obligados. Se manda que -sin implicar liberacin del titular-, los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier ttulo estn obligados al pago de los gastos y contribuciones.-Una clusula novedosa es la que establece que el Reglamento dePropiedadHorizontalpuede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios.-En cuanto a asambleas de propietarios, se simplifica la convocatoria y especialmente, el qurum y mayoras pueden lograrse ms fcilmente, por adhesin. Se establece tambin una breve regulacin de la asamblea judicial (actual art.10 de la ley 13.512).-Los subconsorcios quedan contemplados por ser unnuevoescenario. Son sectores con independencia econmica, funcional o administrativa en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general; y cada sector puede tener una subasamblea, y puede designarse un subadministrador del sector. Ello no implica quitar responsabilidades del consorcio general frente a terceros pues los subconsorcios constituyen solo una organizacin interna.-Y, por ltimo se agregan algunas normas que favorecen la prehorizontalidad a los fines de dar ciertas seguridades a quienes estn por comprar en rgimenhorizontal.-Por su parte, en el Ttulo VI. De los conjuntos inmobiliarios, constituye una novedad la introduccin de los conjuntos inmobiliarios, trmino que abarca los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o nuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,comercialo empresarial que tenga, comprendidos asimismo aqullos que contemplen usos mixtos, segn el texto delnuevoCdigo.-El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales se informa -, es el depropiedadhorizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales.-Los fundamentos delnuevoplexo legal manifestaban que "Tiene la novedosa concepcin de una regulacin de disciplina, como tambin de rgimen de invitados y de usuarios no propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser ms restringidos segn se establezca en el reglamento; asimismo la previsin de la posible constitucin de servidumbres de los conjuntos o con tercer so conjuntos inmobiliarios. Pueden preverse tambin limitaciones aunque no la prohibicin total para la trasmisin de unidades".-III.- Anlisis del articuladoIII. A) Captulo 1 Disposiciones generales.-El artculo 2037 delnuevoCdigodefine a lapropiedadhorizontalcomo el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el Ttulo supra citado y el respectivoreglamento depropiedadhorizontalde cada edificio. Las diversas partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.-De este modo, significativamente, el texto normativo alude, indistintamente a edificio y a inmueble, vale decir el sustrato material sobre el que se asienta el derecho real.-Empero, resulta contradictorio, prima facie, en ciertos casos, como en el supuesto delnuevoderecho real de Conjuntos Inmobiliarios, que en el artculo 2077 delnuevoCdigose establece que la unidad funcional sobre la que recae el derecho puede encontrarse en proceso de construccin, sumado al artculo 2075 que expresamente dice que cuando se configuran derechos reales, "los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real depropiedadhorizontalestablecida en el Ttulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Ttulo, a los fines de conformar un derecho real depropiedadhorizontalespecial".-Ante ello podra admitirse estapropiedadhorizontalespecial sin edificio y con unidades en construccin.-Para un mejor entendimiento del texto, ese inmueble sobre el que se ejerce el derecho depropiedadhorizontales laUnidad Funcional.-Entendemos confusa las "facultades" que menciona el artculo en examen, pues de tratarse de disposicin material o jurdica sobre partes "comunes" sobre ellas no se tiene ninguna facultad ni jurdica ni material.-Esa aparente identificacin de lo exclusivo y lo comn en cuanto a la posibilidad de disponer material y/o jurdicamente debera ser objeto de reforma a los fines de una mayor y mejor comprensin.-El artculo 2038 expresa: "Constitucin. A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de dominio o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el reglamento depropiedadhorizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento depropiedadhorizontalse integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional".-De esta manera, el estatuto consorcial consagra el estado depropiedadhorizontal, finalizando con el perodo de la denominada, equvocamente, pre-horizontalidad, que en rigor es pre-propiedadhorizontal.-Se consagra, de ste modo, un principio doctrinario y jurisprudencial unificado acerca de que el reglamento depropiedadesintegrativo del ttulo depropiedadhorizontal[8].-As, se da por terminada con la facultad de que la primera asamblea del Consorcio redacta el reglamento, como lo exiga el art. 9 de la ley 13.512, que en la prctica nunca se produca pues en base a lo que dispone el art. 1 del Decreto Reglamentario 18.734/49, que faculta a toda persona fsica o jurdica que se dispusiera a dividirhorizontalmenteun edificio construido, en construccin o a construir, a redactar el reglamento, que es lo que realmente sucede.-El artculo 2039 reza: "Unidad funcional. El derecho depropiedadhorizontalse determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn. Lapropiedadde la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso comn del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms unidades complementarias destinadas a servirla".-Es de puntualizar que elnuevoCdigono habla de copropiedad sobre partes comunes, como si lo hace el art. 2 de la ley 13.512, sino, que lapropiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno y cosas y partes de uso comn.-Esta falta de mencin a la copropiedad coincide con el criterio sustentado en el Captulo 4 cuyo ttulo es "Reglamento depropiedadhorizontal".-As, si el derecho es depropiedadhorizontal, el reglamento tambin es depropiedad horizontal, haciendo referencia directa a lo principal del rgimen (la unidad privativa) y no a lo accesorio (el condominio de indivisin forzosa sobre partes comunes).-Del anlisis de la segunda parte del artculo aparece que lapropiedadde la unidad funcional y comprende o abarca lapropiedadde la cuota parte indivisa, para ser consecuente con el art. 2037 que al definir al derecho real depropiedadhorizontal, lo asienta sobre la unidad funcional que a su vez le otorga al titular la facultad de uso, goce y disposicin, no solo sobre dicha unidad sino sobre las partes comunes.-Entonces estenuevoordenamiento normativo pone nfasis en el derecho de "propiedad" de la unidad privativa que faculta a su titular a usar, gozar y disponer de las partes comunes.-Parecera que del sistema de comunidad con dominio exclusivo o excluyente o privativo - sobre una unidad funcional se pasar a uno que se solidifica en el dominio privado y se extiende hacia el resto de lo comunitario o condominial. En otras palabras, hasta ahora, el rgimen comunitario comprenda al dominio exclusivo y a partir de la reforma nos centramos en lapropiedadindividual que se proyecta sobre un sistema comn.-De esta forma, elnuevoCdigolegisla definitivamente en el artculo sub examine sobre el sometimiento de este instituto a otros espacios no destinados a viviendas, a saber: locales, oficinas, consultorios, cocheras o espacios guardacoches; etc.; al expresar "la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino".-Resulta destacable la referencia a "unidades complementarias", que por costumbre a veces plasmada en instrumentos pblicos tales como el reglamento de copropiedad y escrituras de inmuebles, se desvirtuaba llamando unidades complementarias a verdaderas unidades principales y con independencia funcional y registral.-ElnuevoCdigoaclara el concepto de unidad complementaria al decir que integra lo principal formando una unidad funcional.-Por su parte, el artculo 2040 legisla: "Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso comn de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento depropiedadhorizontal. Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios".-Bsicamente, aqu no se difiere del art. 2 de la ley 13.512 pero se agregan algunos supuestos no contemplados en la anterior normativa como las partes comunes solo para "algunas unidades", como por ejemplo las terrazas existentes en dos cuerpos de edificacin de un mismo consorcio.-Se fija una regla general: las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado, se considerancomunes.-El tercer prrafo hace hincapi en cosas o partes comunes que favorecen o se afectan a una o varias unidades funcionales, de lo que se infiere que est contemplando sin decirlo a las cosas comunes de uso exclusivo, por caso el de los balcones, sin perjuicio de lo que dice respecto a stos el artculo 2041.-Y finalmente, se mantiene la idea del uso de las partes o cosas comunes conforme su destino sin generar perjuicios a los otros comuneros.-El artculo 2041 regula: "Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin si estn embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional; g) los locales para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeracin tiene carcter enunciativo".-El precepto responde al actual art.2 de la ley especial que gobierna al rgimen de la PH, aunque aclara decididamente que los balcones y patios solares son bienes comunes.-En significativa redunda la afirmacin que las caeras de fluidos (lquidos y gaseosos) que se encuentren embutidas son "siempre" comunes, sin tener en cuenta el sector que atraviesan y respecto a los cableados, son comunes hasta la entrada a cada unidad funcional. No olvidemos que estas cuestiones registran un alto grado de conflictividad en la vida consorcial, por lo que es ms que bienvenida su incorporacin.-Como en el actual rgimen legal aplicable, la enumeracin de cosas y partes "necesariamente" (la necesariedad hoy es indispensabilidad en la ley 13.512) comunes es enunciativa.-A su vez, el artculo 2042 expresa: "Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solrium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el saln de usos mltiples. Esta enumeracin tiene carcter enunciativo".-Este artculo puede saber a innecesario pues por un lado, toda cosa que tenga un beneficio comn es necesariamente comn y por otro lado todo aquello sobre el que una persona no pueda atribuirse lapropiedadexclusiva, es comn, careciendo en absoluto de importancia si son o no indispensables. Aunque si se adecua a la tipologa de losnuevosedificios que se construyen con amenities.-El artculo 2043 plantea: "Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. Tambin son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento depropiedady administracin, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada".-En ste precepto no se modifica sustancialmente el rgimen actual, generalmente establecido en los reglamentos de copropiedad y administracin aunque es de destacar la explicitacin que se hace de que los revestimientos son cosas propias, privativas o exclusivas "incluso de los balcones".-De este modo podr zanjarse los habituales conflictos entre el propietario y el consorcio acerca de quin debe hacerse cargo del costo de la conservacin y la reparacin del balcn.-Elnuevoartculo plasma un principio sostenido por la doctrina y la jurisprudencia, respecto que si el dao se produce en los revestimientos, en el solado, la responsabilidad de la conservacin y reparacin corresponde al titular dominial, y ms all de ello, al consorcio.-El artculo 2044 reza: "Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen depropiedadhorizontal, sea por acuerdo unnime de los propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin judicial, inscripta en el registro inmobiliario".-Aqu se innova al darle al Consejo de Propietarios carcter de rgano del Consorcio, ahora establecido por ley. Hasta ahora, los consejos eran creaciones convencionales mediante el estatuto organizador o asamblearias. Si bien conforme la denominada teora "organicista" slo la Asamblea de propietarios tendra tal carcter debido a que es la que forma la voluntad del ente, se puede decir sin hesitacin que elnuevoCdigoes claro al darle a los tres sujetos asamblea, consejo y administrador- la caracterstica de "rgano" del Consorcio. Y esto est muy bien para ponerlos a cada uno en el marco de sus funciones que luego veremos, en un pie de igualdad estatutaria.-Es dable sealar que tambin la personalidad del consorcio termina, adems de lo puntualizado en el ltimo prrafo del precepto, por la destruccin total o la demolicin del edificio transformndose en un condominio sobre lo que queda, desapareciendo como persona jurdica.-Ahora bien, la expresin "o por resolucin judicial" dar lugar a entender que el Consorcio puede, asimismo, desaparecer por la declaracin de su quiebra, abriendo embozadamente un debate de larga data y pronunciamientos encontrados de los tribunales[9].-III.B) Captulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios.-Expresa el artculo 2045: "Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitucin, transmisin o extincin de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de stas".-Esta norma reafirma el principio del carcter principal y accesorio de las cosas privativas y comunes respectivamente y la inseparabilidad entre ambas, agregando a la unidad complementaria, que como tal, sigue la suerte de la principal.-El artculo 2046 regla: "Obligaciones. El propietario est obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento depropiedadhorizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa; d) contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacin; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional".-En el inciso a) surge unnuevoinstrumento privado de reglamentacin de la convivencia o vida del consorcio, que es elreglamento interno, que de existir por estar contemplado en el reglamento o ser consagrado por va asamblearia - deber ser acatado por los consortes al igual que al estatuto.-Aunque, sin lugar a dudas, ste instrumento es de jerarqua inferior al reglamento depropiedad, instrumento pblico que integra el ttulo.-Si bien esta norma, en su inciso c) concluye con ladiscussiosobre si existen expensas comunes ordinarias y extraordinarias (a nuestro parecertodas las expensas son comunesy propias del sistema, aunque losgastospueden clasificarse enordinariosyextraordinarios), seala la obligatoriedad del pago de las expensas "extraordinarias" debiendo aclarar que en tanto y en cuanto sean decididas por la asamblea de propietarios, en vista a lo normado en el art. 2048, como veremos infra.-Las obligaciones estatuidas en el precepto en anlisis no hace ms que receptar las mandas establecidas en la mayora de los actuales reglamentos, no obstante es de mencionar que el inciso f) no es desdeable en absoluto al tiempo de tener que intimar de pago en el juicio de cobro de expensas comunes, pues se infiere de la norma que el domicilio real del propietario demandado es siempre el de la unidad, excepto que fehacientemente dicho titular constituya uno diferente (ver ms adelante comentario al art.2067, inciso i, en lo que respecta al Registro de Propietarios).-El artculo 2047 predica: "Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento depropiedady administracin; b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales".-Claramente, est tomado del art.6 de la ley 13.512, que hoy rige.-Por su lado, elnuevoartculo 2048 establece: "Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservacin y reparacin de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros. Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucin de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador es ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y dems contribuciones".-De esta manera, se concluye sobre latenidareferidaa que no existen expensas ordinarias o extraordinarias, sino slo expensas comunes que derivan engastos ordinariosyextraordinarios, segn su finalidad. Pero, reiteramos, lasexpensas extraordinariastienen la particularidad que deben ser impuestas por resolucin asamblearia.-Notorio es que aparece por primera vez contemplada la situacin de las personas minusvlidas dentro de los consorcios, conteste con la normativa formal y materialreferidaa accesibilidad.-El artculo 2049 precisa: "Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacin voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensacin, sin perjuicio de su articulacin por la va correspondiente. El reglamento depropiedadhorizontalpuede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".-Esta norma no dista de los principios emergentes de la ley 13.512 en loreferidoa que el abandono de la unidad de la que proviene la deuda de expensas, su transferencia por cualquier ttulo oneroso o gratuito, voluntaria o forzosa (por ejemplo subasta judicial) no produce la extincin de dicha deuda, ni siquiera las devengadas antes de su adquisicin.-Al decir que el propietario no puede liberarse de la deuda de expensas aun por venta "forzada" incluye la subasta judicial, que hasta hace unos aos produca la extincin total de toda deuda anterior tanto de impuestos, tasa y contribuciones como de expensas comunes, aplicando el principio de subrogacin real (el privilegio pasaba de la cosa al precio).-A partir de los fallos "Banco Rio de la Plata (Suc. Atlntica) c/ Alonso, Ral Alberto y otro s/ Ejecucin Hipotecaria" dictado por la SCBA el 13/07/1999[10]y "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecucin Hipotecaria", de la Cmara Nacional en loCivilde la Capital Federal en pleno, de fecha 18/02/1999[11], aun por consideraciones sustancialmente diferentes (obligacin propter rem para la Suprema Corte de Buenos Aires y obligacin personal para la Cmara capitalina en plenario), arribaban a la misma conclusin: el comprador en subasta debe hacerse cargo del saldo insoluto del precio, por aplicacin de los artculos 17 de la ley 13512 y el art. 3266 del actualCdigoCivil.-La otra incorporacin al texto legal que resulta importante es que se puede eximir parcialmente - por conducto del reglamento depropiedada determinadas unidades del pago de expensas, por no tener acceso a determinados servicios o sectores del edificio.-Esta exoneracin debe ser "causada", vale expresar que para ser pasible de ella la unidad funcional no debe tener acceso a ciertos sectores del inmueble o a determinados servicios, dando por tierra la injusta redaccin de muchos reglamentos en los que los redactores originarios (por lo general, los constructores) eximan a sus unidades, no obstante gozar de todos los servicios del edificio.-Por ende se penetra en un principio liminar de lapropiedadhorizontalcual es que la eximicin de pago de expensas comunes, debe corresponder a servicios no gozados o a impedimento de utilizacin de sectores comunes.-En el artculo 2050 se legisla: "Obligados al pago de expensas. Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste, estn obligados al pago de los gastos y contribuciones de lapropiedadhorizontallos titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier ttulo".-Se ampla el espectro con la posibilidad de reclamar la deuda de expensas comunes al usufructuario, que es quien en definitiva usa y goza del inmueble, y porque la obligacin de pago emerge no de la calidad de titular registral sino de la posesin del bien.-Que slo recaiga la obligacin sobre el nudo propietario, como hoy en da, representa una injusticia pues solo ostenta el dominio directo del bien, mientras que el dominio til est en cabeza del usufructuario.-En lo referente a hacer extensiva la legitimacin pasiva al simple ostentador de un derecho personal (locatario, comodatario; etc.) no deviene cuestionable, aunque difcilmente una accin judicial se dirigir contra estos obligados, dada la inseguridad sobre la existencia de un patrimonio a agredir, cuando demandando al propietario se encuentra que existe un inmueble en garanta, y que el comprador en una eventual subasta, deber hacerse cargo del saldo insoluto, si lo hubiere.-III.C) Captulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.-Dice el artculo 2051: "Mejora u obranuevaque requiere mayora. Para realizar mejoras u obrasnuevassobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayora de los propietarios, previo informe tcnico de un profesional autorizado.-Quien solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora afectada en su inters particular que se opone a la autorizacin si se concede, tienen accin para que el juez deje sin efecto la decisin de la asamblea.-El juez debe evaluar si la mejora u obranuevaes de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectnico exterior o interior del inmueble. La resolucin de la mayora no se suspende sin una orden judicial expresa".-Este artculo es similar a las obrasnuevassobre partes comunes del art. 8 de la ley 13512, empero se agrega un requisito previo: un informe tcnico antes de la celebracin de la asamblea que decidir sobre la cuestin.-Si bien no se determina qu clase de mayora es la aplicable, se deduce que es la absoluta (mitad ms del total de comuneros) en consonancia con el principio que fija dicha mayora para las resoluciones que no requieran mayoras especiales, segn lo dispone este Ttulo.-En el resto del artculo no difiere sustancialmente de la vigente norma.-Asimismo, el artculo 2052 establece: "Mejora u obranuevaque requiere unanimidad. Si la mejora u obranueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevarnuevospisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unnime de los propietarios.-Tambin requiere unanimidad la mejora u obranuevasobre cosas y partes comunes en inters particular que slo beneficia a un propietario".-La norma amplia y aclara que sujetos pueden ser autores de la obra pues adems del copropietario incluye al consorcio.-Implica una excepcin al artculo anterior, puesto que establece la unanimidad de los propietarios del consorcio, cuando esa obra - llevada a cabo por el propietario o por el consorcio gravita o modifica sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin dicho requisito, la obra es llevada a cabo por un propietario en su inters particular.-El artculo 2053 menciona: "Mejora u obranuevaen inters particular. Si la mejora u obranuevaautorizada sobre cosas y partes comunes es en inters particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificacin del reglamento depropiedady administracin y de su inscripcin, si hubiera lugar a ellos".-En lnea con el artculo precedente, predica expresamente sobre un principio postulado en doctrina y jurisprudencia de la especialidad, que serefierea la asuncin de gastos producidos como consecuencia de esa obra en beneficio particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de los gastos de modificacin del reglamento depropiedady su inscripcin en el registro de lapropiedadinmueble.-Por su lado, el artculo 2054 abarca: "Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carcter de gestor de negocios.-Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitucin de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario".-La regla modifica el art. 8, en su tercer prrafo, de la ley 13.512 pero con idntica tlesis.-As, declara que las reparaciones urgentes efectuadas por los propietarios ante la ausencia del administrador y ahora agregando tambin al Consejo de Propietarios, sobre cosas y partes comunes, las efecta en carcter de gestor de negocios, no requirindose ya el casi imposible consentimiento del resto de los propietarios.-Sin embargo, de resultar el gasto injustificado el consorcio puede negar el Consorcio el reintegro y hasta intimar que se retrotraigan los bienes a su estado preliminar, asumiendo los costos el propietario.-El artculo 2055 menciona: "Grave deterioro o destruccin del edificio. En caso de grave deterioro o destruccin del edificio, la asamblea por mayora que represente ms de la mitad del valor, puede resolver su demolicin y la venta del terreno y de los materiales, la reparacin o la reconstruccin. Si resuelve la reconstruccin, la minora no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisin de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayora puede adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial".-Este texto unifica los contenidos de los actuales arts. 12 y 16 de la ley de PH, pero reemplaza los trminos: la destruccin parcial mayor desaparece para dar lugar nicamente a la destruccin del edificio y la destruccin parcial menor y la vetustez se reemplazan por el grave deterioro.Adems, postula derechamente la posibilidad de liberacin de la minora por la transmisin de derechos a terceros que pretendan la reparacin o reconstruccin.En su defecto, la mayora tiene la facultad de adquirir "la parte de los disconformes", segn valuacin judicial, como en el actual rgimen.III.D) Captulo 4 - Reglamento depropiedadhorizontal.-Artculo 2056: "Contenido. El reglamento depropiedadhorizontaldebe contener: a) determinacin del terreno; b) determinacin de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeracin de los bienes propios; d) enumeracin de las cosas y partes comunes; e) composicin del patrimonio del consorcio; f) determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinacin de la forma de convocar la reunin de propietarios y su periodicidad; n) especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ) determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones; o) determinacin de las mayoras necesarias para modificar el reglamento depropiedadhorizontal; p) forma de computar las mayoras; q) determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designacin, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la funcin de administrador; t) fijacin del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios".-Sin perjuicio que la distincin surge del ttulo del Captulo, atento a que se habla de reglamento de "propiedad horizontal", a diferencia de la ley 13.512 que serefiereal reglamento de "copropiedad y administracin" ya nosreferimosal tema en oportunidad de comentar supra el artculo 2039 es conveniente resaltar que la norma avanza sobre temas dispuestos en los vigentes estatutos comunitarios, con sustrato en el art. 3 del decreto reglamentario de la ley de PH, N 18.734/49.-Llama la atencin el inciso l), el que al hablar de "facultades especiales de las asambleas de propietarios" infiere cierta confusin: cules son esas facultades? Acaso son distintas a las que la calidad de consocio conlleva y que slo reconoce lmites mientras se trate de planteos de inters comn en la afectacin de derechos individuales de los propietarios. El interrogante queda postulado. Aunque entendemos innecesario que se pauten esas "facultades especiales".-Por su parte, el inciso n) representa la aplicacin de un principio general existente, por el que si el reglamento no fija lmites en el nmero de poderes que pueda presentar una persona (copropietario o tercero) se entiende que puede llevar los poderes que quiera.-Respecto del inciso o) debi aclarar que en ningn caso puede ser inferior a los dos tercios del total de votos del consorcio, que fija el artculo 2057.-Por ltimo, y estimamos que peligrosamente como lo explicaremos ms adelante -, el inciso u) permite que el reglamento puede establecer otras facultades al Consejo de Propietarios, que se les aadan a las que ya expresa el artculo 2064 de la reforma..-El artculo 2057 describe: "Modificacin del reglamento. El reglamento slo puede modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora dos tercios de la totalidad de los propietarios.Aqu, se suscita una aparente controversia con el artculo 2060 que dispone respecto a toda clase de asambleas la doble mayora cmputo de votos y proporciones -, por lo que no queda claro si o tambin es de esa manera que se debe reformar el estatuto.-Al no hacer mencin alguna al respecto, inferimos que no se requiere esa dualidad de mayoras y al no determinarse tampoco si se debe considerar por unidad o por porcentual, nos inclinamos por el principio general que ha dominado siempre en este rgimen: si nada se dice, se entiende que es un voto por unidad de la que se es propietario (cfr. art.10, segundo prrafo, de la ley 13.512).-El artculo se presenta distinto al art. 9 de la actual ley especial de PH, ya que no se establece un mnimo sino una proporcin fija (2/3), lo que inhabilita a cualquier otra solucin estatutaria.-III.E) Captulo 5- Asambleas.-Dice elnuevoartculo 2058: "Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento depropiedadhorizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de stos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relacin al conjunto; c) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere".-En este artculo, seguramente, traer polmica en especial en su inciso b) que hasta podramos aseverar que deviene ms que novedoso por asimilacin con la legislacin societaria.-La norma deja de lado la premisa "asuntos de inters comn" contendida en el primer prrafo del art.10 del vigente ordenamiento como raz fundante de los temas a tratar en deliberacin por los consortes, lo que constituye, a nuestro criterio, un error.-Artculo 2059: "Convocatoria y qurum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento depropiedadhorizontal, con transcripcin del orden del da, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si estn presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.-La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citacin previa. Las decisiones que se adopten son vlidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayora de dos tercios de la totalidad de los propietariosSon igualmente vlidas las decisiones tomadas por voluntad unnime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea."Es indudable que la citacin conforme al reglamento otorga a la asamblea las seguridades del caso para de evitar eventuales pedidos de nulidad por los consorcistas sustentados en la falta de cumplimiento de los recaudos mnimos indispensables.Asimismo configura un adelanto la afirmacin de que no se pueden tratar "otros temas", mas all de los expresados en el orden del da, y consagra el reconocimiento legal a un principio jurisprudencial y doctrinario imperante que es la admisin de la "autoconvocatoria". El legislador entendi creemos con acierto que para su validez se debe contar con los 2/3 de la totalidad de los propietarios.Por otra parte, se legisl sobre la validez de las decisiones adoptadas por la totalidad de los consocios, an sin asamblea.-En relacin a esto ltimo nos parece improcedente, debido a que se pretende la sustitucin de la asamblea como rgano mximo de expresin de la voluntad consorcial por meras adhesiones individuales[12].-Prescribe el artculo 2060: "Mayora absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayora absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del nmero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de stas con relacin al conjunto.-La mayora de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince das de notificados, excepto que stos se opongan antes por igual medio, con mayora suficiente.-El derecho a promover accin judicial de invalidez de la asamblea caduca a los treinta das contados desde la fecha de la asamblea".-Hete aqu una encrucijada que propone elnuevoordenamiento: la doble exigencia para la conformacin de la mayora absoluta de la voluntad consorcial.-Y con ello, un brete muy complicado de salvar que conspirar, ciertamente, con la posibilidad de adoptar decisiones por el Consorcio cuando se requiera la mentada mayora.-Si con la ley 13.512 nos encontramos de manera recurrente con la falta de mayoras para obtener decisiones vlidas reglamentariamente, no obstante que el principio reinante era el de la "simple" mayora, que para aquellos temas que no requeran mayoras legales especiales, con la redaccin proyectada derechamente se impedir al Consorcio actuar.-Vemos con agrado la creacin del sistema de "consulta" a los ausentes, lo que moderniza el andamiaje del sistema aunque observamos con preocupacin la incertidumbre que promueve el segundo prrafo in fine de la norma al hablar de "mayora suficiente" para oponerse a la decisin tomada en asamblea, ya que no se especifica cul sera esa mayora o como se conformara. Entendemos, pues, que la consulta surte efecto cuando no se han alcanzado las mayoras suficientes o "especiales" que estipulen los reglamentos para adoptar decisiones cuando se trate de temas excluidos del principio general que es el de la mayora absoluta, ahora regulada con la doble exigencia de nmero y proporciones.-Tenemos la impresin abonada por el anlisis - que estamos frente a un caso de errnea redaccin del artculo, y que lo escrito no coincide con lo que efectivamente se quiso decir.-En cuanto al plazo de impugnacin de la asamblea tercer prrafo - se debi haber legislado que la misma se puede ejercer dentro de los sesenta (60) das de la notificacin del acta de asamblea, debido a que en reiteradas ocasiones la presunta nulidad emerge de la falsedad en la redaccin del acta y la causal es comprobada, sobre todo por los ausentes, con la lectura de tal acta. Es razonable fijar un plazo de caducidad (arg. la ley 19.550 que en su art. 251 fija el de sesenta das) ya que hasta el momento no existe tal figura, dando lugar a diversas interpretaciones como ser que no es aplicable ningn plazo o que la caducidad opera cuando empiezan a surtir efecto las decisiones adoptadas en asamblea o aplicando el de los arts.4023 y 4030 del actualCdigoCivil, segn el thema decidendum.-Tambin se debi reglar, para acortar los tiempos, un plazo no mayor a diez (10) das a partir de la finalizacin de la Asamblea para que el Administrador del Consorcio remita la copia certificada por l de dicha acta a cada uno de los copropietarios.-As las cosas, adems debera preverse que los nicos legitimados activos a llevar adelante la accin son los propietarios o mandatarios de aquellos, el legitimado pasivo debe ser el Consorcio, manteniendo inclume el principio que lo podrn hacer los ausentes o quienes se opusieron expresamente en la misma Asamblea o los que votaron en contra de la decisin adoptada invocando un inters serio y legtimo al respecto[13].-El artculo 2061: "Conformidad expresa del titular. Para la supresin o limitacin de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayora debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares."El presente principio se reconoce doctrinaria y jurisprudencialmente y, en general, para todo el ordenamiento jurdico, asumiendo que cuando se afectan derechos individuales de los propietarios sobre la cosa, se requiere la confirmacin expresa del afectado.-Artculo 2062: "Actas. Sin perjuicio de los restantes librosreferidosa la administracin del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.-Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el Administrador con las firmas originales registradas.-Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; stas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripcin de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayora de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas-.Al pie de cada acta, el Administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas".-El texto remite a los libros obligatorios, pero ahora slo los limita al de Actas ya existente por prescripcin del art. 5 del decreto 18.734/49 y alnuevode registro de firmas de propietarios, que tiene su antecedente en algunos actuales reglamentos y en la ley 3254 CABA (art.9 e y 9 e del Anexo del decreto reglamentario 551/2010 CABA), soslayando el libro de administracin del inmueble creado por el ltimo prrafo del sealado art.5 del decreto reglamentario de la ley 13.512). Como en la ley 3254 reformadora de la ley 941 de creacin del Registro de Administradores de Consorcios enPropiedadHorizontalen la Ciudad Autnoma de Buenos e imitada a la fecha en otras jurisdicciones el libro de firmas servir para el cotejo por parte del Administrador y por los propios consocios, agregamos de las firmas registradas en l con las de asistencia a las asambleas, en particular cuando nazcan dudas sobre la legitimacin de los participantes en las reuniones o cuando surjan las mismas de las autorizaciones conferidas por el titular de dominio a otros propietarios o terceros para que los representen en dichos eventos.-En lnea con lo legislado en el art. 2060, el Administrador deber asentar constancia, al pie de cada acta, "de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas".-El pergeado artculo 2063 de la reforma regula: "Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.-El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios.-La asamblea judicial puede resolver con mayora simple de presentes.-Si no llega a una decisin, decide el juez en forma sumarsima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situacin del consorcio".-En esta instancia se ha modificado, a nuestro entender, errneamente el instituto de la asamblea judicial instituido por el art.10 de la actual ley especial que gobierna al sistema de PH. Esto as pues se ha gravado con un mnimo necesario de propietarios para solicitarla cuando, en rigor, si la asamblea no es convocada ahora inclusive por el Consejo de Propietarios, con facultades en ese sentido, como veremos infra bastara con queun comunerolo pudiera solicitar demostrando tal situacin para que el juez fije la audiencia o bien, sumariamente, decidiese aun disponiendo cautelares (vgr. intervencin del consorcio; coadministracin judicial; etc.).-III.F) Captulo 6 Consejo de propietarios.-Dice elnuevoartculo 2064: "Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;d) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador, y convocar a la asamblea si el cargo est vacante dentro de los treinta das de producida la vacancia.-Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones".-Este captulo ms que debatido tendr sus bemoles a la hora de implementarse en la realidad consorcial. No porque en la actualidad los Consejos no acten, ya que son cada vez ms habituales en los inmuebles ya sea por creacin estatutaria o asamblearia, sino porque se discute largamente hasta donde llegan sus facultades.-El inciso a) diseado, seguramente, concitar ms de una polmica en oportunidad de determinarse si el administrador deba o no llamar a la asamblea, fuera de lo reglado en la ley o en el estatuto.-De igual modo operar el inciso c), que debera establecer que la decisin quedar supeditada al refrendo de la asamblea de propietarios.-Por otro lado, los incisos b) y d) son, claramente, competencias que le dan sentido a la existencia de los Consejos, cuya fundamental importancia radica en erigirse en rganos de contralor, supervisin, fiscalizacin y vigilancia de los movimientos econmicos financieros del Consorcio, cuyo rgano ejecutivo es el Administrador, principal responsable de ellos. Y la funcin, subsidiaria, de administracin en los supuestos de acefala del rgano ejecutivo y de representacin tambin resulta aceptable y facilita la operatividad en las decisiones consorciales, sujetas a un ritmo por lo general acelerado en su toma.-El ltimo prrafo de la norma va de suyo, porque de lo contrario habra confusin y/o colisin de competencias, aunque la ampliacin de facultades propugnada en la reforma derivar, lamentablemente, en conflictos atinentes a esta cuestin.-Dos cuestiones: elnuevoCdigoelimin la "obligatoriedad" de la existencia del consejo de propietarios incluida en el proyecto elevado oportunamente por el PEN. Ahora, la asamblea de propietarios "puede" designar un consejo integrado por propietarios, vale decir pasa a ser facultativo del rgano de decisin su creacin y, adems, retir el proyectado inciso d) de ste artculo ("dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio", por lo que ahora el administrador slo debe "nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto" (como se ver en el examen del art. 2067, f).Consideramos que el soslayado inciso d)del proyecto se haba pensado en razn de no provocar dilaciones en la designacin y despido de los dependientes del Consorcio, ante la dinmica de las decisiones consorciales, ms en un tema sensible como lo es el nombramiento o distracto del personal.Pero aun as, preferimos que la conformidad pase por la asamblea mediante un procedimiento de convocatoria inmediata.-III.G) Captulo 7- Administrador.-Artculo 2065: "Representacin legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurdica".-En este punto sera de nuestro agrado, como lo hemos propugnado en otras oportunidades, que larepresentacin legal de los consorciospudiese caer en cabeza no slo del administrador a quien ubicamos en un rol operativo o gerencial en los entes consorciales sino de cualquier otra persona fsica o jurdica que la asamblea determinase, permitiendo, de esa manera, diferenciar la labor ejecutiva de la de mandatario legal o necesario de la persona de existencia ideal consorcio, que bien podra recaer en algn propietario o en un tercero de confianza de los condminos. Empero, elnuevoCdigosigue la lnea trazada por la actual legislacin consorcial.-Dice elnuevoartculo 2066: "Designacin y remocin. El administrador designado en el reglamento depropiedady administracin cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.-La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa das de cumplidos los dos aos del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.Los Administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento depropiedady administracin. Pueden ser removidos sin expresin de causa".-Es, a nuestro entender, ms que correcto el sentido de ste artculo, puesto que implica romper con la consabida designacin de un representante por el constructor y en los ltimos tiempos por los abundantes fideicomisos inmobiliarios que dan lugar a la edificacin de fincas sometidas al rgimen en estudio que, por lo general, son nombrados por un plazo extenso de manera abusiva, impidiendo a los dueos del sistema a elegir a otro de su confianza. Esto tiene directa relacin con la posibilidad de que se conozcan vicios ocultos o redhibitorios y/o reclamos al constructor, quien contar con un mandatario fiel a sus intereses que, indefectiblemente, intentar detener el avance de los consorcistas y el propio Consorcio en la defensa de sus derechos.-Sin embargo apreciamosexageradoel plazo de dos (2) aos a partir del otorgamiento del estatuto, ya que limitar la posibilidad de cambio del administrador y representante legal, insistimos a los propietarios si antes no renen la mitad de las unidades ocupadas.Finalmente, es lgico el enunciado del ltimo prrafo del artculo pensado, conforme las reglas del mandatocivil.-Expresa el artculo 2067: "Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:a) convocar a la asamblea yredactar el orden del da.b) ejecutar las decisiones de la asamblea;c) atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorizacin previa del consejo de propietarios;e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento depropiedadhorizontal;f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo;con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral, previsional y tributaria;h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidadcivily dems riesgos de prctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local.-Tambin debe archivar cronolgicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitucin del consorcio y de las sucesivas administraciones;j) en caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das hbiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso despus de las cuarenta y ocho horas hbiles de recibir la comunicacin respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres das hbiles el certificado de deudas y de crditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e informacin sobre los seguros vigentes;m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carcter de representante legal".-No escapan los derechos y obligaciones enunciados a los que en la actualidad le corresponden a los administradores de consorcios de PH, aunque sobresalen los incisos h, i, j y k.-El h) atento a que extiende la obligacin primigenia contenida en el actual rgimen de "asegurar el edificio contra incendio" (segundo prrafo art. 11 de la ley 13.512) a "un seguro integral de consorcios", ms a tono con la poca y las necesidades de los consorcios.-El i), por su costado, agrega a los libros obligatorios normados en el art. 2062 delnuevoCdigoen anlisis, el deadministracin(o vulgarmente denominado de "caja") al que nos hemosreferidoms arriba y el deregistro de propietarios,de suma importancia para conocer quienes son las personas titulares del dominio de las distintas unidades funcionales y, en particular, si constituyen domicilioespecialpara las notificaciones inherentes a la cuestin societaria fuera del asiento de sus unidades, que hasta el momento haba sido olvidado por la iniciativa.-El j) abreva en la prctica consorcial y fija un plazorazonablepara la devolucin de activos y documentacin del Consorcio y para practicar la llamada liquidacin final mediante rendicin de cuentas documentada, sin embargo, errneamente a nuestro parecer, limita la entrega al Consejo de Propietarios (que es de creacin potestativa de la asamblea, por lo que puede no existir) cuando de existirnuevoAdministrador, debera ser a ste a quien se le debera reintegrar los citados elementos.-Por ltimo el k) pone de resalto la necesaria funcininformativadel Administrador hacia "sus administrados" (por supuesto, sabemos, que la relacin contractual es con la persona o figura jurdica "consorcio" y no con cada uno de sus integrantes, pero no puede desconocerse que el "consorcio" tiene protagonistas de "carne y hueso" que son los consorcistas, aun siendo personas de existencia visible o ideal) que colabora con una mayor y mejor transparencia en la gestin[14].-III.H) Captulo 8 Subconsorcios.-Proyecta el artculo 2068: "Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento depropiedadhorizontalpuede prever la existencia de sectores con independencia econmica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.-Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector.-En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.-Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran".-Responde el artculo as delineado a la ms concreta realidad de lapropiedadhorizontalen nuestros das: la ingobernabilidad de los grandes edificios y complejos inmobiliarios.-Es impecable la redaccin en lo relativo a la creacin de subasambleas y la figura del subadministrador (que se registra hoy en muchos inmuebles) pero siempre supeditados a la decisin unificada (de la Asamblea General) en el supuesto de conflicto. Y en tanto, acierta, por ende, en la asuncin de la responsabilidad del "nico Consorcio" ante terceros.-III.I) Captulo 9 Infracciones.-El artculo 2069 qued as redactado: "Rgimen. En caso de violacin por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en esteCdigoo en el reglamento depropiedadhorizontal, y sin perjuicio de las dems acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen accin para hacer cesar la infraccin, la que debe sustanciarse por la va procesal ms breve de que dispone el ordenamiento local.-Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteracin de infracciones".-Aqu no se altera lo regulado en el vigente art. 15 de la ley 13.512, empero consideramos que hubiera sido ms acertado mantener el segundo prrafo de ese precepto ("El juez adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese la infraccin, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si fuera menester") as cunto era necesario eliminar la inconducente clusula contenida en el primer prrafo in fine de aquella norma ("se impondr al culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos").-IV.- Conclusiones preliminaresEra hora, sin dudas, de "aggiornar" una legislacin que se mantuvo inalterable por ms de 66 aos desde su instalacin, sin desdear que durante todo ese lapso la doctrina especializada y la doctrina judicial aportaron de forma superlativa a la conformacin del derecho real y al desarrollo de sus institutos.-Saludamos como promisoria la consolidacin legislativa del "derecho real depropiedadhorizontal"; la recepcin de los distintos requerimientos de los grandes edificios y megaconsorcios; la reafirmacin de la personalidad jurdica del Consorcio de Propietarios; la ampliacin del concepto de unidad funcional a la complementaria; la inclusin comonuevorgano del Consejo de Propietarios; la ampliacin de la legitimacin activa y pasiva a la figura del consorcista que puede no ser propietario; la eximicin parcial a la contribucin por expensas de las unidades funcionales que no tengan acceso o gocen de determinados servicios o partes/espacios comunes; la contemplacin de los subconsorcios y los subadministradores siempre constituyendo una sola organizacin interna, responsable ante terceros; la agregacin de algunas normas que favorecen la prehorizontalidad a los fines de dar ciertas seguridades a quienes estn por adquirir en el rgimenhorizontal; imbricar el marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales, en el depropiedadhorizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales.-No es para celebrar, por su parte, la consagracin de la "doble" mayora absoluta de las voluntades de la asamblea del consorcio para tomar decisiones; el abandono de la premisa "asuntos de inters comn" para convocar a la asamblea; la posible conflictividad que podra nacer de algunas de las facultades del Consejo de Propietarios; el exceso en los requisitos para solicitar la asamblea judicial; el mantenimiento de la figura de representante legal subsumida en la del administrador sin dar la posibilidad de su ampliacin; la precaria disposicin procesal, o en lo referente a la accin jurisdiccional tendiente a hacer cesar una violacin legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes.-En definitiva, el debate est abierto y, apreciamos que la ms beneficiada, hasta el momento, ha sido la "propiedad horizontal", por lo que auguramos que la prognosis se sostenga al tiempo de aplicarse lanuevaley, la que seguramente ser enriquecida como ha sucedido con la actual 13.512 con el aporte pretoriano y de la doctrina de los autores.

(*)Abog. Jorge C. Resqui Pizarro. Especialista enPropiedadHorizontal. Derecho Inmobiliario y Real Estate.[1]"Estanuevaforma depropiedadinmobiliaria que si bien se alimenta y edifica a partir de materia, conceptos y principios clsicos se nos presenta como un derecho real diferente, autnomo, con reglas propias de creacin y funcionamiento independientes de las que regulan los derechos reales preexistentes" Picado, Leandro, en "Presentacin de laPropiedadHorizontal", pg.9/10,PropiedadHorizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa F, 2008, citando a Racciati, Hernn, "Propiedad por pisos o departamentos", 2da. ed., Depalma, Buenos Aires, 1958, pg.3.[2]Picardo, Leandro, op, cit,, pg.10, citando a Edmundo Gatti, "Teora general de los Derechos Reales, 3 ed., Abeledo-Perrot, Bs.As., 1997, pg.425; Elena I. Highton, "PropiedadHorizontaly Prehorizontalidad", 2 ed., Hammurabi, Bs.As., 2007, pg.35.-[3]CNCiv., Sala C, 19/09/89, LL., 1991-A-333; en el mismo sentido Juzg. 1 Inst.Esp.Civ. y Com. N 22, firme, 26/07/85, LL., 1987-A-517; ED.,122-669; CNac.Civ., Sala F. 01/09/2000, in re "Consorcio Espinosa 4222/25/33/35 c/ Gandolfo, Beatriz D., Lexis N 1/5508309; CNac.Esp.Civ. y Com., Sala 2, 01/12/1986 en autos "Consorcio Ecuador 160 v. Chattas, Alberto", JA 1987-IV-591, Lexis N 2/33050.-[4]Fraga, Andrs, en "Consorcio de Propietarios", pg.272,PropiedadHorizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa F, 2008.[5]A modo de ejemplo: Mario Bendersky, Eduardo Laje, Andrs Palmiero, Jorge J, Llambas, Juan F. Corchn, Alberto G. Spota, Hernn Racciatti, Jorge H. Alterini, Marina Mariani de Vidal, Guillermo Borda, Elena I. Highton, Ricardo Papao, Claudio Kiper, Gregorio Dillon, Jorge Causse.-[6]Art. 33. Las Personas jurdicas pueden ser de carcter pblico o privado.-Tienen carcter pblico:1. El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.-2. Las entidades autrquicas.-3. La Iglesia Catlica.-Tienen carcter privado:1. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien comn, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorizacin para funcionar.-2. Las sociedadescivilesycomercialeso entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorizacin expresa del Estado para funcionar.-(Artculo sustituido por art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968).-[7]Entre muchos otros: Cm.Nac.Civ., Sala H, 26/02/98, in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Jimnez, Francisco". JA., 1998-III-490; Sala A, 09/10/56, JA 1956-IV-361, LL, 84-311; Sala B, 08/07/68, ED,.27-440; ibdem, 02/07/75, JA, 29-1975, sntesis; dem 05/03/81, JA, 1981-IV-344; Sala D, 28/06/74, JA, 24-1974-90, ll, 1975-A-69; dem 30/03/79, ED, 83-473; Sala F, 29/10/68, LL, 135-1197; Sala H, 21/08/02, en autos "Lagreca, Miguel ., v. Consorcio Avda.Rivadavia 6356", JA, 2003-IV-817; Sala I, 17/12/96, en "Panzitta de Rossi, Elina c/ Cons. Avda. Daz Vlez 4290 s/ ordinario", Lexis N 10/3809; Sala B, 19/10/90, "Consorcio Montevideo 60/69 vs. S.A. Cinematogrfica", JA, 1991-III-632, Lexis N 2/14199; dem 18/02/66, LL, 123-975; Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala D, 02/10/81, LL, 1982-A-294; Sala C, 23/12/92, LL, 1993-D-482; dem 29/05/90, LL, 1990-D-461; ED, 140-552; Sala L, 30/07/91, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum.1942; CNEsp.Civ.yCom., Sala II, 29/04/74, JA, 23-1974, sntesis; Sala I, 29/04/82, LL, 1982-C-305; dem, 23/08/79, JA, 1980-III-615; ibdem, 26/10/88, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 695; Sala IV, 11/11/88, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 566; Sala V, 30/05/80, BCNECyC, 690-10-250; Sala VI, 28/12/78, ED, 83-155; idem, 14/03/1986, autos "Consorcio Per 731 c/ Coimfer S.A.", JA, 1986-III-sntesis, Lexis N 2/37024; Cm.Civ.yCom., Mar del Plata, Sala 1, 29/05/2003, en el expte. "Raffo, Marta S. v. Consorcio Aristbulo del Valle 3555 s/ cobro ejecutivo", BA B1400331, Lexis N 14/85623; Sala 2, 29/12/97, "Consorcio Prop. Edif.. calle Mitre 2190 c/ Olgun, Gonzalo y otros s/ desalojo", BA B1402203, Lexis N 14/9947; idem, 06/02/79, SPLL, 1980-61; ibdem, 18/10/84, LL, 1986-C-547; JA, 1985-III-269; Cm.Nac.del Trabajo (en pleno) 02/12/65, JA, 1966-I-346; LL, 121-335; ED, 13-665; Sala IV, 11/08/83, DT, 1983-B-1809; Sup. Corte Bs.As., 21/11/2001, en autos "Tinnirello, Enrique E. v. Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones", Lexis N 14/77215; idem, 10/08/71, ED, 39-791; Cm.Nac.Com., Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala B, 02/07/75, JA, 29-1975, sntesis; C.Civ. y Com. Rosario, Sala 1, 25/07/1995, in re "Consorcio Melipal c/ lvarez Calvo, Rodrigo", JA, 1997-IV-sntesis, Lexis N 1/12501; Sup.Corte Just. de Mendoza, Sala 1, 18/12/1991, "Caretta Pons de Zeballos, C.A. vs. Consorcio Rivadavia 38/46", JA, 1994-IV-sntesis, Lexis N 1/36333; Cm.Fed.Seg.Social, Sala 1, 14/03/2003, "OSPERyHRA c/ Consorcio Boedo 969/81", Lexis N 1/5508636.-[8]"El reglamento integra el ttulo de dominio y configura un verdadero contrato desde que es fuente de obligaciones y derechos para sus otorgantes, concepto vlido para todos los supuestos: ya sea que el reglamento se hubiera convenido por los propietarios entre s o que lo haya redactado un solo propietario que poseyendo originariamente la totalidad haya efectuado las ventas ulteriores de departamentos sobre la base de ese reglamento", Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Lapropiedadhorizontal. Anlisis dogmtico de la ley 13.512; pgs. 204/5, LexisNexis, Bs.As., 2005. Ver C.Nac.Esp.Civ.yCom. cartula "Consorcio Repblica de la India 3025/29/31 c/ Hurovich, Lzaro", ED, 124-399, en igual sentido entre muchos otros CNac.Civ., Sala C, "Stasevich, Graciela y otro v. Vicente Lpez 356 S.A.", DJ 2000-3-409; CNac.Esp.Civ.yCom.,Sala V, 03/04/87 ED, 123-399, ll, 1988-A-258, DJ, 1988-2-26, JA, 1987-IV-724; DJ 1994-I-823.-[9]Por la negativa a la concursalidad del consorcio de copropietarios ver el fallo con fecha 30/10/1996 de la Cm.Nac.Com.,Sala A, en autos "Consorcio de Propietarios de la calle Per 1724. Le pide la quiebra Ramrez, Eva Mara", ED, 171-60; Revista del Notariado, N 851, enero-marzo 1998, pg.133 .Sintticamente el decisorio abord la caracterizacin del consorcio de copropietarios como persona jurdica -la cual reconoci sin retaceos- pero rechaz el pedido de quiebra formulado por un acreedor contra el consorcio por considerar que previamente debi haberse constituido en mora a todos y cada uno de los consorcistas. Por la afirmativa C.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 22/04/1969, JA 5-1970-649, la que admiti el concursocivilde un consorcio insolvente, con fundamento en que el consorcio de copropietarios es un verdadero sujetos de derecho, que goza de capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, acta por intermedio de su rgano de representacin y decide en asamblea. En doctrina ver Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Lapropiedadhorizontal. Anlisis dogmtico de la ley 13.512, pgs. 265/8, LexisNexis, 2005, Bs.As. y Costantino, Juan Antonio, Quiebra del consorcio de propietarios y de los consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad, MJ-DOC-390-AR.-[10]LLBA. 1999-1006; MJ-JU-M-3995-AR "Por su parte, y en armona con lo antes dicho, el art. 568 delCdigoProcesalCivilyComercialdispone como recaudo para decretar la subasta de un inmueble sujeto al rgimen de lapropiedadhorizontal, que deber requerirse entre otras cosas informe sobre la deuda por expensas comunes. De tal manera obligatoriamente debe conocerse, previamente al remate, cul es la deuda por el concepto expresado, pues deber ser cancelada previamente a la escrituracin o inscripcin, al igual que los impuestos que gravan lapropiedad(Bustos Berrondo, H., "Juicio Ejecutivo", 6a. edicin, pg. 545)" Doctrina legal aplicable en la Pcia. de Bs.As.-[11]DJ 1999-1-881; MJ-JU-E-12550-AR; EDJ12550: "No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13.512".-[12]"La asamblea es lareunin de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante, convocada para un fin determinado. Es elrgano mximo de la comunidadque, previadeliberacin,resuelve todos los asuntos que sean de inters del conjunto de propietarios; comoexterioriza la voluntaden un cuerpo colegiado, la decisin tomada vlidamente esobligatoriapara los ausentes y disidentes" (el resaltado nos pertenece) ver Highton Elena I.,Propiedadhorizontaly prehorizontalidad, 2 ed., pg.633, Hammurabi, 2007,Bs.As..En ese sentido se verifica amplia jurisprudencia, entre otros, CNEsp.Civ.yCom., Sala I, 28/09/1979, RepED, 17-783; dem Sala VI, 04/03/1983, ED, 105-632; dem Sala I, 02/05/1980, LL, 1980-C-77; dem Sala IV, 29/08/1980, RepED, 17-784; CNCiv., Sala H 26/02/1998, JA, 1998-III-490, Lexis N 1/7805 in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Gimnez, Francisco"; dem Sala C, 20/06/1995, ED 167-397, LL.1996-D-268; misma Sala, 30/08/1968, LL. 133-473; dem Sala D, 19/03/1981, LL.1982-A-298; Cm.Civ. y Com. Rosario, Sala 1, 25/06/1993, JA, 1994-IV, sntesis.-[13]CNac.Civ., Sala I, autos "Biagorri, Alfredo Oscar v. Consorcio La Pampa 3121 s. nulidad de asamblea", 11/03/2003, Lexis N 10/9370; misma Sala en "Giudice, Carlos c. Consorcio calle Riobamba 1142/1152 s. sumarsimo, 15/08/1991; dem tribunal, Sala L, in re ""Biltmore S.A. c/ Consorico de Propietarios Hiplito Yrigoyen 428/34 s/ nulidad de asamblea",18/05/2000, Lexis N 10/8492; dem Sala H, expte."Burbridge, Clelia J., c/ Consorcio Ecuador 1428, 13/10/2000, Lexis N 1/5509199; dem Sala D, 22/09/1997, LL., 1997-IV, sntesis; dem Sala K, autos "Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 2555 c/ Fernndez, Nelson R., 13/09/2004; CNEsp.Civ.yCom., Sala IV, 20/09/1982, ED, 101-435; SCBA, 08/06/1993, JA., 1997-IV-sntesis; entre varios otros resolutorios.-[14]"ya que al ser el consorcio una persona distinta de sus componentes, los copropietarios que lo integran son verdaderos terceros cuando actan frente al l", Gabs. Alberto Anibal, Derecho prctico depropiedadhorizontal; Tomo 1, pg.204, Hammurabi, 1994, Bs.As..Tambin Palmiero, Andrs, Tratado de laPropiedadHorizontal, pg.200, Depalma, 1974, Bs.As.; Corchn, Juan F., Sistema Jurdico argentino de lapropiedadpor departamentos.PropiedadHorizontal, pg.48, Calacor, 1949, Bs.As.; Alterini, Jorge H., Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. Enfoque dinmico de la responsabilidad del consorcio, ED., 56-742; Laje, Eduardo, La personalidad del consorcio de propietarios creado por la ley 13.512, LL., 99-430; Highton, Elena I, op.cit. nota (2); entre varios otros.En idntico sentido: CNCiv., Sala H, in re "Lagreca, Miguel . v. Consorcio Avenida Rivadavia 6356", 21/08/2002, ja 2003-IV-817, Lexis N 1/66812; dem tribunal, Sala I, en autos "Panzitta de Rossi, Elina c/ Consorcio Av.Daz Vlez 4290 s/ ordinario", 17/12/1996, Lexis N 10/3809; dem Sala, 19/11/1992, LL., 1994-B-394; mismo tribunal, Sala B, 08/07/1968, ED., 27-440 y 05/03/1981, JA., 1981-IV-344; dem Sala, 18/02/1966, LL., 123-975; dem tribunal Sala C, 23/12/1992, LL., 1993-D-482 mismo tribunal, Sala D, 28/06/1974, JA., 24-1974-90, LL., 1975-A-69; dem tribunal Sala A, 21/11/1962, ED., 5-230; mismo tribunal Sala F, 29/10/1968, LL.,135-1197; Sala L, 30/07/1991, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 1942; C.Doc.y Loc. Tucumn, Sala 2, "Falivene Constructora SRL c. Consorcio Barrio Vial Tres s. cobro de pesos", 06/12/2002, Lexis N 25/8117;Cm.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, en la causa "Consorcio de propietarios Edificio calle Mitre 2190 vs. Olgun, Gonzalo y otros s/ desalojo", 29/12/1997, BA B 1402203, Lexis N 14/9947; dem tribunal, misma Sala, 06/02/1979, SPLL., 1980-61; la misma Sala en autos "DAncor Soc. en Com. Por accs. c/ Saavedra de Gmez, Carmen", LL., 1986-C-547, JA., 1985-III-269; Suprema Corte Bs.As., autos "Tinnirello, Enrique E. c/ Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones", 21/11/2001, Lexis N 14/77221;dem tribunal, 10/08/1971, ED., 39-791; Cm.Nac.Esp.Civ.y Com., Sala I, 29/04/1982, LL., 1982-C-305; dem tribunal y Sala, 26/10/1988, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 695; dem tribunal, Sala II, 29/04/1974, JA., 23-1974, sntesis; dem tribunal Sala IV, 11/11/1988, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 566; dem tribunal Sala V, 30/05/1980, BCNECyC, 690-10-250; dem tribunal Sala VI, 28/12/1978, ED.,83-155; Cm.Fed. Seguridad Social, Sala 1, "Obra Social del Personal de Edificios de Renta yHorizontalde la Rep.Arg. v. Consorcio Boedo 969/81", 14/03/2003, Lexis N 1/5508636; CNac.del Trabajo, en plenario N 100 "Nogueira Seoane, Jos c. Consorcio de Propietarios Tucumn 1629", 02/12/1965, LL., 121-335, JA., 1966-I-346, JA., reseas 1974-228, ED., 13-665; entre varios otros.-

Citar:elDial.com - DC1E06

Publicado el 13/11/2014

Copyright 2014 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumn 1440 (1050) - Ciudad Autnoma de Buenos Aires Argentina

Doctrina sobre Propiedad Horizontal y en nuevo Cdigo Civil y Comercial (Jorge C. Resqui Pizarro)1. Aproximaciones al nuevo Cdigo Civil y Comercial en lo referido a la propiedad horizontal Por Jorge C. Resqui Pizarro(*) Sumario: I.- Introduccin. II.- Los fundamentos. III.- Anlisis del articulado propuesto.III.A) Captulo 1 Disposiciones generales.III. B) Captulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios.III.C) Captulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.III.D) Captulo 4 - Reglamento de propiedad y administracin.III.E) Captulo 5 - Asambleas.III.F) Captulo 6 - Consejo de propietarios. III.G) Captulo 7 Administrador. III. H) Captulo 8 Subconsorcios.III.I) Captulo 9 Infracciones. IV.- Conclusiones preliminares.- I.- Introduccin En 01/10/2014 se sancion finalmente el nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (ley 26.994, publicada en el B.O. 32.985 del 08/10/2014, con fe de erratas publicada en el B.O. del 10/10/2014) que, entre otras cuestiones de suma importancia, unifica la legislacin civil y mercantil, derogando adems del actual cdigo civil que nos seguir rigiendo hasta el 31/12/2015 una serie de normas, incluida la ley 13.512, generadora del rgimen de la propiedad horizontal en nuestro pas. En tanto la tan meneada unificacin de los cdigos civil y comercial presenta un nuevo captulo en su camino de consolidacin, el legislador tuvo ahora la oportunidad de consagrar en la sistematizacin normativa al derecho real depropiedad horizontal dentro del articulado del Cdigo nico, agregando un ttulo ms al numerus clausus de los derechos reales, siguiendo a la ya casi pacfica doctrina especializada y a la jurisprudencia tambin casi uniforme de los tribunalesciviles de la Repblica.- As, el Ttulo V incluye a la propiedad horizontal dentro del corpus iuris del nuevo Cdigo Civil y Comercial, como decamos, como un nuevo derecho real que viene a integrar el numerus clausus de las relaciones de seoro de las personas sobre las cosas[1] (1).- Esta inclusin en el nuevo art.1887 conjuntamente con el reconocimiento expreso de nuevos derechos reales, tales como los conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados, el derecho de superficie (sin calificacin alguna), la propiedadcomunitaria indgena y el tiempo compartido, como asimismo la prehorizontalidad incluida como Captulo 10 del Ttulo V (De la propiedad horizontal) del Libro cuarto (De los derechos reales), ha consagrado un nuevo nmerus clausus comprensivo de 15 derechos reales, tres de los cuales son de garanta, que no difieren del actual art. 2503.- Recordemos que la PH constituye un derecho "sui generis", que siendo real, combina el dominio sobre partes exclusivas de una propiedad y la participacin como condminos de sus titulares, en las partes o cosas comunes, en un sistema de indivisin forzosa.- Y se agrega: "El instituto que nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble unificado, que est integrado por una parte privativa consistente en una fraccin del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes y cosas comunes del edificio"[2] .-

2.Ya nuestros tribunales han avanzado sobre la cuestin al dirimir que "El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autnomo, nuevo y distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del Cd. Civil, que recae sobre una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento (del verbo partiri, que implica la idea de una particin de un edificio), y un porcentaje de cosas comunes. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada uno sobre un sector del edificio, estructurado de modo tal que forma una unidad autnoma pero que integra un mismo bloque de construccin (del fallo de primera instancia confirmado por la Cmara; el resaltado nos pertenece)[3].- Por otro lado, se ha progresado en algunas cuestiones como por ejemplo la tipificacin legal del Consejo de Propietarios, mal llamado, en algunos reglamentos, como Consejo de Administracin.- Asimismo, en otras cuestiones y de suma importancia para el funcionamiento de la persona jurdica, se ha retrocedido, como en la consagracin de la "doble" mayora absoluta de las voluntades de la asamblea del consorcio para tomar decisiones o de la precaria disposicin procesal, o en lo referente a la accin jurisdiccional tendiente a hacer cesar una violacin legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes (cfr. actual artculo 15 de la ley 13.512).- Es dable manifestar que el art. 2039 del nuevo Cdigo, abandona un principio que se da como de suyo acerca de la posibilidad de dividir horizontalmente o para mejor decir sub parcelar la propiedad, horizontal y verticalmente (cbicamente), propio del art. 1 de la ley 13.512, prestando particular inters en determinar sobre qu cosa se ejerce este derecho y en tal sentido el art. 2037 mejora sustancialmente al artculo 1 de la ley 13.512 que limitaba dicho objeto a pisos o departamentos.- Ahora se enuncia un inmueble propio que da derecho o faculta a su titular a usar, gozar y disponer material y jurdicamente del mismo y partes "comunes" de un edificio, en los casos que este Cdigo y el reglamento de propiedad horizontal lo determinen.- Tambin se establece, acertadamente, que tanto las partes del inmueble como las facultades sobre el mismo son interdependientes y conforman un todo inescindible.- II.- Los fundamentos El anteproyecto del nuevo Cdigo fundamentaba la incorporacin del entonces "Ttulo VI. De la Propiedad horizontal" expresando que "La propiedad horizontal tiene carta de ciudadana plasmada en la ley 13.512 desde 1948 pero debido a la falta de modificacin del cdigo, slo en la legislacin especial. Ciertamente que todos los intentos de reforma lo proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regulado en el cdigo civil como el derecho real que es, completando los pocos artculos de la ley con la jurisprudencia interpretativa que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en pisos y departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en los grandes edificios y megaconsorcios como tambin la multiplicidad de servicios que se brindan dentro del propio edificio (que ms que un edificio en muchos casos es casi una mini poblacin.-La Comisin tom una cantidad de normas del Proyecto de 1998".- De este modo, dijeron sus autores que "para permitir tantos y mejores usos se ampla el concepto de unidad funcional a todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, siempre que tengan independencia funcional,

3.en comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn".- Es de destacar, que conforme a la unificada doctrina de autores y judicial, se quita toda duda sobre el carcter de persona jurdica del consorcio consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus rganos no slo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios "que es una realidad de la que no se puede prescindir y que en gran parte, es el que a nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos".- Entonces, el nuevo Cdigo otorga al Consorcio la calidad de "persona jurdica" constituida por el conjunto de los propietarios de las unidades descriptas en el Reglamento de propiedad horizontal. Y si bien esto podra considerarse, a esta altura de los tiempos, una obviedad habida cuenta la casi pacfica consideracin de la opinin de los autores de la especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no est dems ya que se le otorga categora legal a una idea exteriorizada en la llamada "teora del rgano", que tanto debate y ros de tinta otrora provocara.- "El consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal, aparece as como un ente con personalidad ju