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Credit Suisse Real Estate Fund Siat Kapitalerhöhung 2015
Real Estate Investment Management
August 2015
Liechtenstein: Nur für institutionelle Anleger
August 2015 Real Estate Investment Management 2
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Wichtigstes in Kürze
Pregny-Chambésy, Chemin des Cornillons
Die Fremdfinanzierungsquote des CS REF Siat beträgt aktuell 22,7 % – inklusive der verpflichteten Projekte steigt sie auf 32,3 %. Durch die KAG- und KKV-Revision ist in Zukunft eine Fremdfinanzierungs- quote von max. 33 % zulässig. Um künftiges Wachstum sicherzustellen und auf dem Markt flexibel handeln zu können, ist neues Kapital notwendig Um das Liegenschaftenportfolio marktfähig zu halten, wird stetig in den Bestand investiert
Durchführung einer Kapitalerhöhung im August/ September 2015 von maximal CHF 239.2 Mio.
Quelle: Credit Suisse AG
August 2015 Real Estate Investment Management 3
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Erfolgsfaktoren
Volketswil, Ackerstrasse 43–55
Grösster Wohnimmobilienfonds der Schweiz mit einem Verkehrswert per 31.3.2015 von CHF 2’458 Mio. 171 Liegenschaften (inkl. Projekte und Baurechte) mit insgesamt 10’517 Mietverträgen Attraktive Anlagerendite von 5,04 % per 30.9.2014 Stabile Ausschüttung von CHF 5.40, was einer Ausschüttungsrendite von 3,14 % per 30.9.2014 entspricht Tiefe Mietzinsausfallrate von 3,52 % im Vergleich mit 3,94 % im Durchschnitt aller kotierten Immobilienfonds per 31.3.2015
Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31.3.2015 des CS REF Siat
August 2015 Real Estate Investment Management 4
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Anlagepolitik und Strategie
Anlagepolitik
Investitionen in ertragsstarke Wohnimmobilien sowie in ausgewählte Geschäftsliegenschaften Regional breit diversifiziertes Portfolio
Strategie
Erarbeitung einer stabilen Ausschüttung Konzentration auf qualitatives Wachstum des Portfolios sowie stetige Erneuerung der Bestandesliegenschaften Aktives Portfoliomanagement
August 2015 Real Estate Investment Management 5
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Kennzahlen
Halbjahres- und Jahresberichte 30.9.2012 30.9.2013 30.9.2014 31.3.2015
Nettofondsvermögen in Mio. CHF 1’697,9 1’725,9 1’741,6 1’710,6
Verkehrswert der Liegenschaften in Mio. CHF 2’237,6 2’330,4 2’440,6 2’458,0
Agio 28,36 % 21,06 % 24,99 % 45,19 %
Ausschüttung pro Anteil in CHF 5.40 5.40 5.40 n/a
Ausschüttungsrendite 3,14 % 3,27 % 3,14 % n/a
Ausschüttungsquote 91,28 % 91,38 % 87,61 % n/a
Anlagerendite 6,60 % 5,88 % 5,04 % 2,20 %1
Fremdfinanzierungsquote (in % der Verkehrswerte) 21,04 % 17,40 % 20,29 % 22,72 %
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) 0,76 % 0,75 % 0,73 % 0,73 %
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) 1,02 % 1,02 % 1,03 % 1,04 %
Mietzinsausfallquote 2,57 % 2,97 % 3,34 % 3,52 %
Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Performance-Angaben sind keine Garantie für laufende und zukünftige Wertentwicklungen und Erträge. Die Kennzahlen wurden nach der neuen Fachinstruktion der SFAMA «Kennzahlen von Immo bilienfonds» berechnet, welche seit 17.11.2010 in Kraft ist.
1 Berechnung für 6 Monate. Quelle: Geprüfte Jahresberichte und ungeprüfter Halbjahresbericht des Credit Suisse REF Siat.
August 2015 Real Estate Investment Management 6
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Performance per 31.7.2015
1 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse. Die Performance -Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der
Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Letzter Datenpunkt: 31.7.2015.
Quelle: Credit Suisse AG
August 2015 Real Estate Investment Management 7
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Agio / Disagio
Agios und Disagios der Schweizer Immobilienfonds
Mittel der kotierten CH-Fonds1: 31,0 %
1 Werden auch die OTC gehandelten Fonds CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF Logistics Plus sowie der CS REF Global berücksichtigt, liegt das gewichtete Agio bei 29,3 %.
Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte der Fonds. Letzter Datenpunkt: 31.7.2015.
August 2015 Real Estate Investment Management 8
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Geographische Diversifikation
Zürich 33,55 %
Nordwestschweiz 22,75 %
Genfersee 14,40 %
Zentralschweiz 11,25 %
Ostschweiz 9,45 %
Bern 4,85 %
Westschweiz 3,15 %
Südschweiz 0,60 %
Quelle: Geprüfter Jahresbericht per 30.9.2014 des Credit Suisse REF Siat
Verkehrswerte:
Über CHF 50 Mio.
CHF10–50 Mio.
CHF 5–10 Mio.
CHF Bis 5 Mio.
August 2015 Real Estate Investment Management 9
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Eckdaten zur Kapitalerhöhung
Art der Emission: «Best-Effort» Emission mit Handel Bezugsrechte
Zeichnungsfrist: 24.8.–4.9.2015 (12:00 Uhr)
Handel Bezugsrechte SIX: 24.8.–1.9.2015
Liberierung: 11.9.2015
Ausgabepreis: CHF 151.00 netto pro Anteilsschein
Bezugsverhältnis: 8:1 (8 bisherige zu 1 neuen Anteilsschein)
Angestrebtes Volumen: Maximal CHF 239.2 Mio.
Identifikation Fondsanteil: Valorennummer: 1’291’370
ISIN: CH0012913700
Identifikation Bezugsrecht: Valorennummer: 29 091 248
ISIN: CH029 091 248 1
August 2015 Real Estate Investment Management 10
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Verwendung des Emissionsbetrages
Das aktive Portfoliomanagement ermöglicht die stetige Erneuerung und Verjüngung des Immobilienbestandes.
Kapitalbedarf für geplante Objekt-/Projektakquisitionen
Mit gezielten Sanierungen der Bestandesobjekte steigert der CS REF Siat nachhaltig die Attraktivität sowie Ertragskraft des Portfolios.
Kapitalbedarf für laufende Sanierungen
Der Fonds verfolgt eine qualititive Wachstumsstrategie und legt Wert auf eine starke Eigenkapitalbasis.
Reduktion des kurzfristigen Fremdkapitals (CHF 250 Mio.)
Stetige Verbesserung der Portfolio-Qualität sowie nachhaltige Stärkung der Substanz und Ertragskraft.
August 2015 Real Estate Investment Management 11
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Mittelverwendung
Grafenau 2, Zug (Arrondierung zu Grafenau 4–10)
45 Mio. 1.7.2015
Renovation/Sanierung Investition CHF Geschäftsjahre
Käufe Investition CHF Kaufdatum
Neumarkt 1 + 2, St. Gallen Gundelitor, Basel 8 kleinere Sanierungen
Quelle: Credit Suisse AG
11 Mio. 14 Mio. 10 Mio.
2013–2015 2013–2015 2014–2016
Projekte Investition CHF Geschäftsjahre
«Escherpark», Zürich Domain du Lac, Neuchâtel «Roy», Winterthur Schorenweg, Basel «Giessen-Areal», Dübendorf
65 Mio. 19 Mio. 95 Mio. 36 Mio.
240 Mio.
2013–2015 2014–2016 2014–2016 2014–2016 2016–2020
August 2015 Real Estate Investment Management 12
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (1/5)
Projekte im Fondsvermögen
Zürich «Escherpark»
Investitionsvolumen CHF 65 Mio. (BR 5,3 %)
Nutzung 127 Wohnungen
Fertigstellung 1. Etappe: 1.12.2013
2. Etappe: 8.10.2015
Homepage www.escherpark.ch
Quelle: Credit Suisse AG
August 2015 Real Estate Investment Management 13
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (2/5)
Projekte im Fondsvermögen
Neuchâtel, Le Domaine du Lac – Route des Gouttes
Investitionsvolumen CHF 18.9 Mio. (BR 5,2 %)
Nutzung - 44 Wohnungen
- 53 Parkplätze
Fertigstellung Sommer 2016
Quelle: Credit Suisse AG
August 2015 Real Estate Investment Management 14
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (3/5)
Projekte im Fondsvermögen
Quelle: Credit Suisse AG
Winterthur, «Roy» Else-Züblin-Strasse
Investitionsvolumen CHF 94.8 Mio. (BR 4,8 %)
Nutzung
- 164 Wohnungen
- 158 Parkplätze
- 1’566 m2 Verkaufsfläche
Fertigstellung Mai 2016
August 2015 Real Estate Investment Management 15
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (4/5)
Projekte im Fondsvermögen
Quelle: Credit Suisse AG
Basel, Schorenweg
Investitionsvolumen CHF 35.9 Mio. (BR 4,8 %)
Nutzung - 65 Wohnungen
- 298 Parkplätze
Fertigstellung Dezember 2016
August 2015 Real Estate Investment Management 16
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (5/5)
Projekte im Fondsvermögen
Quelle: Credit Suisse AG
Dübendorf, Giessen-Areal
Investitionsvolumen Total CHF 240 Mio.
(BR 4,8 %)
Nutzungen ca.
- 30’000 m2 Wohnen = ca. 435 Wohnungen
- 10’000 m2 Gewerbe
- ~450 Parkplätze
Teil-Areal M1.1
- Hochhaus mit ca. 135 Whg.
- 5’000 m2 Gew./135 PP
- Realisierung ab Ende 2016
Teil-Areal M2
- ca. 170 Whg.
- 250 m2 Gew./185 PP
- Realisierung ab Mitte 2016
Teil-Areal M1.2
- ca. 130 Whg.
- 1’100 m2 Gew./225 PP
- Realisierung ab 2020
August 2015 Real Estate Investment Management 17
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Teilsanierung
St. Gallen, Neumarkt 1 + 2 Gewerbeliegenschaft
Investitionsvolumen CHF 10.70 Mio.
Verkehrswert1 CHF 101.25 Mio.
Mietzinseinnahmen1 CHF 6.39 Mio.
Fertigstellung Oktober 2015
Mietfläche total 15’500 m2
Mieter: Migros, Benedict-Schulen, Wincasa, Schild, Fust, etc.
1 Werte nach Fertigstellung. Quelle: Credit Suisse AG
August 2015 Real Estate Investment Management 18
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
lnnensanierung
Basel, Güterstrasse 180 (Gundelitor) Gemischte
Liegenschaft
Investitionsvolumen CHF 14.00 Mio.
Verkehrswert1 CHF 52.44 Mio.
Mietzinseinnahmen1 CHF 3.95 Mio.
Fertigstellung Juli 2015
Mietfläche total 20’623 m2
Mieter: Migros, Immobilien BaselStadt,
64 Wohnungen
1 Werte nach Fertigstellung. Quelle: Credit Suisse AG
August 2015 Real Estate Investment Management 19
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Vorteile einer Teilnahme an der Kapitalerhöhung
Renditestarkes
Immobilienportfolio
Nachhaltige
Ertragssteigerung
Risikodiversifikation
Qualitatives
Wachstum
Professionelles
Portfoliomanagement
Beteiligung an einem nach Sektoren sowie Regionen breit diversifizierten
Immobilienfonds mit Wohnliegenschaften
Konstante Immobilienerträge dank einer hohen Anzahl an Mietern sowie nachhaltigem
Unterhalt der Liegenschaften
Tiefe Korrelation von Immobilien zu anderen Anlageklassen wie Geldmarkt, Aktien
oder Obligationen
Hohe qualitative Anforderungen an Standorte, Grundrisse, Bausubstanz sowie
Nachhaltigkeit der Wohnimmobilien
Aktive Liegenschafts- und Leerstandsbewirtschaftung mit ausgewiesenen und
erfahrenen Fachspezialisten vor Ort
Anhang
Juli 2015 Real Estate Investment Management 20
August 2015 Real Estate Investment Management 21
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Diversifikation nach Nutzung (% des Nettomietertrags)
Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31.3.2015 des Credit Suisse REF Siat
64.15 %
13.90 %
9.80 %
7.05 %
2.80 %
1.10 %
1.20 %
Wohnungen
Büro
Verkauf
Parking
Hotels, Kinos, Restaurants
Lager
Andere
August 2015 Real Estate Investment Management 22
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Die 10 grössten Mieter machen 9.8 % der Mieteinnahmen aus
3.0 %
1.1 %
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0.8 %
0.5 %
0.6 %
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0.5 %
0.5 %
Migros
AstraZeneca AG
Schild AG
Coop
Cofra Holding AG
PriceWaterhouseCoopers S.A.
Credit Suisse AG
BASF Intertrade AG
Hochschule Luzern
Nestlé SA
Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31.3.2015 des Credit Suisse REF Siat
August 2015 Real Estate Investment Management 23
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Restlaufzeiten der Mietverträge
Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31.3.2015 des Credit Suisse REF Siat.
64,2 % des Portfolios
sind Wohnimmobilien
August 2015 Real Estate Investment Management 24
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Mietzinsausfallquoten
Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31.3.2015 des Credit Suisse REF Siat.
August 2015 Real Estate Investment Management 25
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Was zeichnet Wohnliegenschaften aus?
Vorteile
Hohe Ertragssicherheit Weiterhin sehr tiefe Leerstandsquoten schweizweit Erträge in der Regel kaum konjunkturabhängig Kurzfristige Nachfragetreiber (insbesondere Arbeitsmarkt und Nettozuwanderung) bleiben positiv Günstige demographische Entwicklung stützt mittelfristig die Nachfrage nach Wohnraum
Nachteile
Tiefes Renditeniveau aufgrund gestiegener Preise Regulierungen und politische Eingriffe beschränken Handlungsfreiheit der Eigentümer Ausweitung des Angebots an Mietwohnungen an weniger zentralen Standorten beschränkt Mietpotential bei Neuvermietungen Tiefer Referenzzinssatz beschränkt Aufwärtspotential bei Bestandesmieten
August 2015 Real Estate Investment Management 26
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (1/2)
Liegenschaften im Fondsvermögen (Auszug)
Horgen, Hintere Etzelstrasse 23, 25/
Einsiedlerstrasse 208
CHF 13.9 Mio. (0.6 % des Portfolios)
Basel, Schorenweg 20, 22, 30, 32
CHF 46.3 Mio. (1.9 % des Portfolios)
Pregny-Chambèsy, Chemin des Cornillons
CHF 64.4 Mio. (2.6 % des Portfolios)
Morges, Avenue Paderewski 26a–26c
CHF 34.6 Mio. (1.4 % des Portfolios)
Sargans, Malerva-Süd (3. Etappe)
CHF 19.2 Mio. (0.8 % des Portfolios)
Langenthal, Hopferenfeld (3. Etappe)
CHF 19.0 Mio. (0.8 % des Portfolios)
August 2015 Real Estate Investment Management 27
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (2/2)
Liegenschaften im Fondsvermögen (Auszug)
Zürich, Gottfried-Keller-Str. 7
CHF 51.3 Mio. (2.1 % des Portfolios)
Zürich, Baurstrasse 30, 32, 34, 36, 38
CHF 24.6 Mio. (1.0 % des Portfolios)
Sihlcity, Zürich
CHF 97.2 Mio. (4.0 % des Portfolios) Zug, Grafenauweg 4, 6, 8, 10
CHF 109.8 Mio. (4.5 % des Portfolios)
Luzern, Citybay
CHF 30.1 Mio. (1.2 % des Portfolios)
St. Gallen, Neumarkt 1/Neumarkt 2
CHF 97.3 Mio. (4.0 % des Portfolios)
August 2015 Real Estate Investment Management 28
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Kurzportrait
Portfoliomanager
Samuel Egger
SDRS 81, Product Management Sihlcity – Kalandergasse 4
8070 Zürich
Tel. 044/333 89 86*
Fax. 044/332 10 82
E-mail: [email protected]
www.credit-suisse.com/realestatefunds
Fondsdaten per Halbjahresabschluss
Fondsdomizil Schweiz Fondswährung CHF
Ende des Geschäftsjahres 30. September Emissionsdatum 10.9.1956 Management Fee 0.49 %
TERREF GAV 0.73 % TERREF NAV 1.04 % Nettofondsvermögen (in Mio.) 1’710.6 Gesamtfondsvermögen (in Mio.) 2’484.7
Anzahl Liegenschaften 171 Liegenschaften (inkl. Projekte und Baurechte) Anlagerendite 2.20 %
1
Letzte Ausschüttung 15.12.2014 Ausschüttung in CHF 5.40
Ausschüttungsrendite 3.14 % Mietzinsausfallquote 3.52 %
Fremdfinanzierungsquote 22.72 % Valorensymbol SIAT Valorennummer 1291370 ISIN CH0012913700
1: Berechnung für 6 Monate Quelle: Halbjahres-und Jahresberichte des Credit Suisse REF Siat *Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass Gespräche auf unseren Linien aufgezeichnet werden können. Bei ihrem Anruf gehen wir davon aus, dass Sie mit dieser Geschäftspraxis einverstanden sind.
August 2015 Real Estate Investment Management 29
Disclaimer
Diese Informationen wurden von der Credit Suisse AG und/oder den mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend CS) mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen repräsentieren die Sicht der CS zum Zeitpunkt der Erstellung und können sich jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Sie stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Die CS gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Die Informationen in diesem Dokument dienen der ausschliesslichen Nutzung durch den Empfänger. Der Credit Suisse Real Estate Fund Siat ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" gemäss Bundesgesetz für kollektive Kapitalanlagen. Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Verkaufsprospektes mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und des letzten Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich oder bei allen Niederlassungen der Credit Suisse AG in der Schweiz kostenlos bezogen werden. Bei Fremdwährungen kann zusätzlich das Risiko bestehen, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Zu den Hauptrisiken von Immobilienanlagen zählen die begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Änderungen der Hypothekarzinssätze, die subjektive Bewertung von Immobilien, immanente Risiken im Zusammenhang mit dem Bau von Gebäuden sowie Umweltrisiken (z. B. Bodenkontaminierung). Weder die vorliegenden Informationen noch Kopien davon dürfen in die Vereinigten Staaten von Amerika versandt, dorthin mitgenommen oder in den Vereinigten Staaten von Amerika verteilt oder an US-Personen (im Sinne von Regulation S des US Securities Act von 1933 in dessen jeweils gültiger Fassung) abgegeben werden. Ohne schriftliche Genehmigung der CS dürfen diese Informationen weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Für Liechtenstein: Das Zeichnungsangebot ist einer begrenzten Anlegergruppe vorbehalten. Ein öffentliches Angebot in Liechtenstein ist in allen Fällen und unter allen Umständen ausgeschlossen. Das vorliegende Dokument darf nicht zu anderen Zwecken verwendet oder vervielfältigt werden und ist ausschliesslich für Personen bestimmt, denen das Dokument persönlich zugesendet wurde. Bei diesem Angebot handelt es sich um ein privates Zeichnungsangebot. Die vorliegenden Unterlagen und die darin beschriebenen Transaktionen unterliegen deshalb nicht der Aufsicht und Überprüfung durch die Finanzmarktaufsicht Liechtenstein. Copyright © 2015 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.