CRE Russia #3 (155)

# 3 (155) / 1–15.02.11

2011

Пора раскошеливатьсяTIME TO DIP INTO POCKET

Курс на омоложениебрендов / BRAND REJUVENATION

«Пряничные домики» или хай-тек? / GINGERBREAD HOUSES OR HIGH-TECH?

44:

50:

36: Чемпионат мира – 2018:дорогие калории / FIFA WORLDCUP 2018: EXPENSIVE CALORIES

АКТУАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОТ ВЕДУЩИХ ИГРОКОВ РЫНКА /LATEST OFFERS FROM LEADING MARKET PLAYERS

42:

24: Такао Кувахара: «Зимнюю коллекцию мы продали еще в ноябре» /TAKAO KUVAKHARA: “THE WINTER COLLECTION ALMOST SOLD OUTIN NOVEMBER”

COM

MERCIA

L REAL ESTATE КО

ММ

ЕРЧЕСКА

Я НЕД

ВИ

ЖИ

МО

СТЬ

№

3 (155) 1–15.02.2011

CRE_#155_Cover.indd 1CRE_#155_Cover.indd 1 25.01.2011 20:08:4925.01.2011 20:08:49

CRE_#155_Cover.indd 2CRE_#155_Cover.indd 2 25.01.2011 20:08:5525.01.2011 20:08:55

3

Информация о распространении

Жур нал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость мож но найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах.

Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»;Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука»в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь».Выход в свет – 1.02.2011Тираж – 20 000 экз.Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала раз-решается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ruИздание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых ком-муникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.Рекламные материалы публикуются со значком Р.

Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing.Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad.Release Date – February 1, 2011Print run 20, 000Price – not fixedCommercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing.Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website:www.cre.ru

Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.Ad-materials are published with single P.

Ад рес ре дак ции и издателя:115191, Рос сия, Моск ва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9Те ле фон редакции издателя: +7(495) 926 7340Факс: +7(495) 926 7215E-mail: [email protected], www.cre.ru

Editorial and Publisher address:20, bldg. 9, 4th Roshchinsky ProezdMoscow, Russia, 115191Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340Fax: +7(495) 926 7215E-mail: [email protected], www.cre.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies,banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms.

Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal , AP delovaya pressa, Informnauka.in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline (495) 926 4575.

Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или [email protected] for subscribers: +7(495) 926 4575 or [email protected]

ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR

Коммерческая Недвижимость№ 3 (155), 1–15.02.11Над номером работали:

Главный редактор: Рафаэль ХайбрахмановРедактор специальных проектов: Татьяна ЛомакинаОтдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил РычаговРедакционный отдел: Татьяна Демидова, Татьяна Ломакина, Игорь Поспехин, Елена Сухарева, Павел Чернышов, Михаил РычаговГеоргий Береговой, Александра Сморжевская, Людмила БокинаРуководитель фотослужбы: Дмитрий ЧетверухинФото на обложке: Дмитрий Четверухин

Ведущий дизайнер: Ольга ДжумаеваОтдел производства: Алексей Кошелев, Валерий ИвановДизайн-макет: Александр Никитин

Адрес электронной почты для пресс-релизов: [email protected]

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид ТзорКоммерческий директор: Татьяна МартыноваМенеджеры по продаже и развитию бизнеса: Ирина Мухина, Ирина КурдинаИздатель: Елена ПетроваРуководитель отдела подписки и адресной рассылки: Екатерина БеляеваВедущий менеджер отдела распространения: Ольга ВеличкоСтарший менеджер по логистике: Олеся ИвановаМенеджер по логистике отдела распространения: Анна УшаковаРуководитель on-line проектов: Ирина ЧернобровкинаPR-директор: Марат МурадянРуководитель отдела организации премии CRE Awards:Залина ХамизоваРуководитель направления IM Events: Ирина ПомигуеваГлавный редактор сайта CRE.ru: Екатерина КрыловаРуководитель отдела телемаркетинга: Ирина СвиридоваРуководитель отдела производства: Елена ГусеваДизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина НикифороваОтдел телемаркетинга: Краверская Елена, Черненко ТатьянаРуководитель по персоналу: Людмила Михайлова

По вопросам рекламы обращаться

тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: [email protected]

Commercial Real Estate № 3 (155), February 1, 2011Working on this issue:

Editor-in-Chief: Rafael KhaybrakhmanovSpecial Projects Editor: Tatiana LomakinaNews Department: Vera Novorussova, Mikhail RychagovEditorial Team: Tatiana Demidova, Tatiana Lomakina, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva, Pavel Chernyshov, Mikhail RychagovGeorgy Beregovoy, Alexandra Smorzhevskaya, Lyudmila BokinaHead of Photography Department: Dmitry ChetverukhinCover photo: Dmitry Chetverukhin

Leading Designer: Olga DzhumaevaDesign and Production: Alexei Koshelev, Valery IvanovCreational Designers: Alexander Nikitin

Forward press releases to [email protected]

Impress Media, Marketing

General Manager and Publisher: David TzorСommercial Director: Tatiana MartynovaSales and Business Development Managers: Irina Mukhina, Irina KurdinaPublisher: Elena PetrovaHead of DM & Subscription Department: Ekaterina BelyaevaLeading Manager of Distribution Department: Olga VelichkoSenior logistic manager: Olesya IvanovaLogistic manager: Anna UshakovaHead of on-line projects: Irina ChernobrovkinaPR-director: Marat MuradjanHead of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina KhamizovaHead of IM Events Departments: Irina PomiguevaChief editor of the CRE.ru site: Ekaterina KrylovaHead of Telemarketing Department: Irina SviridovaHead of production department: Elena GusevaDesigners: Ekaterina Paramonova, Irina NikiforovaTelemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana ChernenkoHead of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova

For advertising contact us at

Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: [email protected]

Чтобы привлечь внешних инвесторов, региональные города сегод-ня вынуждены обращаться к профессионалам в области инвести-ционного консалтинга для разработки программ привлекатель-ности городов. Консультанты призывают относиться к городу как к товару и рекламировать его так же. Однако важно, чтобы реаль-ная ситуация в регионе была близка к декларируемым ценностям, что пока нечасто происходит в России («Тема номера»).

О брендировании задумываются не только главы администра-ций, но и владельцы компаний. Более 20 компаний, работающих на рынке недвижимости, провели или готовятся провести ребрен-динг. Изменились условия рынка и задачи бизнеса, следова-тельно, нужно менять выражение лица, объясняют собственники («Тенденции»).

В рамках подготовки к чемпионату мира по футболу 2018 года правительство РФ планирует тратить не только свои деньги, но и активно привлекать к «раскошеливанию» бизнесменов. Пусть потратятся, от них не убудет, уверены в правительстве, понимая, что с окончанием чемпионата востребованность стадионов и гостиниц вернется к прежнему уровню. И окупаемость этих про-ектов будет под большим вопросом («Девелопмент»).

Полезного чтения!Рафаэль Хайбрахманов

[email protected]

To attract outside investors, regional city authorities today are com-pelled to seek the advice of investment consulting professionals and their help in enhancing the attractiveness of their cities. Consultants suggest that cities should be treated as a commodity and advertised in the same way. It's important, however, that the real situation in a region should correspond with the declared values, which is not often the case in Russia (Cover Story).

Not only public officials, but business owners as well ponder rebranding. More than 20 real estate companies have already com-pleted rebranding or are getting ready for this effort. When the mar-ket conditions and your goals change, you need to change your facial expression, explain the owners (Trends).

In the run-up to the World Soccer Cup of 2018 the government plans to spend both budgeted funds and to dip into the pockets of businessmen. Public officials are cetain that tycoons won't become depleted, being aware that after the World Cup is over the demand for arenas and hotels will get back to the previous level and the return on investments will be at stake (Development).

Beneficent reading to you,Rafael Khaibrakhmanov

[email protected]

003 Letter_I_L.indd Sec1:3003 Letter_I_L.indd Sec1:3 26.01.2011 16:03:0826.01.2011 16:03:08

Содержа н ие / Contents:

4

30

Новости / NewsКомпания «Евразия логистик» продала крупнейший складской комплекс в России ПЛК «Северное Домодедово» одной из структур группы БИН.

Тема номера / Cover StoryВ условиях свободного рынка у каждого города должен быть свой бизнес-план, брендбук и прочие атрибуты, характерные для коммерческого проекта. Консультанты уверены, что иностранный опыт неизбежно должен быть пере-несен на российскую почву, однако пока попытки местных администраций начать брендировать по-новому единичны.

6 Новости / News

14 Актуально / Hot Topic Раскрутка для регионов /

Promoting Regions

16 Residential News

18 Календарь событий / Сalendar

20 Цифры и факты /

Facts and Figures

24 Интервью / Interview Такао Кувахара: «Зимнюю коллекцию мы

продали еще в ноябре»

Takao Kuvakhara: “The winter collection

almost sold out in November”

30 Тема номера / Cover Story Брендбук для генплана

City Branding Dilemma

36 Девелопмент / Development Чемпионат мира – 2018: дорогие калории /

FIFA World Cup 2018: Expensive Calories

6

004-005 Content_L_I.indd 4004-005 Content_L_I.indd 4 25.01.2011 18:00:5225.01.2011 18:00:52

Девелопмент / Development

По расчетам профессиональ-ных строителей спортивных сооружений, строительство ледовых дворцов для зимних видов спорта обходится значи-тельно дороже, чем строитель-ство летних стадионов. Тем не менее бюджет чемпионата мира по футболу, который через 8 лет пройдет в России, не уступит бюджету зимних олимпийских игр в Сочи.

Residential

Загородное строительство эволюционирует: на смену колоннам и балясинами прихо-дит современная архитектура с господством четких форм и линий. Способна ли архитек-турная концепция повлиять на инвестиционную привлека-тельность загородного жилья?

36

44

50

72

44 Тенденции / Trends Курс на омоложение брендов /

Brand Rejuvenation

50 Residential «Пряничные домики» или хай-тек?

Gingerbread Houses or High-tech?

56 Мысли вслух /

Outspoken Thoughts

58 Советы юриста / Legal Advice 58 Самовольная постройка:

не спешите сносить

Unauthorized Construction:

don't rush to tear it down yet

62 Мнимый больной

Fake Bankruptcy

64 Обзор рынка / Market Report Торговые центры Москвы

Moscow Shopping Centers

68 Регионы / Regions 68 Новости / News

72 Легкая сибирская оттепель /

Light Siberian Thaw

77 Блицопрос / Market Survey

79 Объекты / Listings

Регионы / RegionsОбщее оздоровление рынка не миновало и Сибирь, но на севере эти процессы протекали медленнее, чем в центральных регионах. В 2010 году для региона были характерны низкие темпы строительства. Многие знаковые проекты так и остаются замороженными, по-прежнему практикуется перенос сроков строительства.

Тенденции / Trends

Ребрендинг входит в моду. Первыми о необходимости обнов-ления бренда заговорили ритей-леры. Недавно CRE cтало извест-но, что в ожидании роста рынка более 20 компаний, работающих в сфере недвижимости, решили обновить свои «вывески».

# 3 (155) / 1–15.02 .11

5

004-005 Content_L_I.indd 5004-005 Content_L_I.indd 5 26.01.2011 16:03:5326.01.2011 16:03:53

Новости:

6

Сделка

Компания «Евразия логистик» продала крупней-ший складской комплекс в России ПЛК «Северное Домодедово» одной из структур группы БИН.

Производственно-логистический комплекс «Северное Домодедово» общей площадью 558 тыс. кв. м рас-положен в 11 км от Москвы. Предположительно, сделка состоялась не так давно – в IV квартале 2010 года, говорит Егор Дорофеев, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield. Он оценивает стоимость этого объекта примерно в $500 млн. Такую же цифру назы-вает и директор департамента складской и индустри-альной недвижимости Colliers International Владислав Рябов.

Причиной продажи объекта, по мнению некоторых экспертов, стала нестабильная ситуация в «Евразии логистик», которая является девелопером проекта. Напомним, в 2010 году в отношении Мухтара Аблязова и топ-менеджеров «Евразии логистик» были возбуж-дены уголовные дела по факту мошенничества. Кроме того, экономика девелопера значительно пошатнулась в связи с региональными проектами. По информации Владислава Рябова, региональные объекты «Евразии логистик», кроме логопарка «Пышма» в Екатеринбурге, испытывают сложности с заполняемостью. «Склады в Новосибирске и Санкт-Петербурге достроены, но стоят пустые, поскольку по какой-то причине до сих пор не сданы в эксплуатацию», – разводит руками эксперт.

По оценкам экспертов, сделка по продаже ПЛК «Северное Домодедово» крупнейшая не только на посткризисном складском рынке России, но и вообще за всю историю его существования, поскольку дан-ный комплекс является самым крупным российским складским объектом. В прошлом году инвестиционных сделок на складском рынке не было вообще. «Прошло несколько сделок, где компании приобретали склады для собственных нужд, к примеру, Сбербанк купил площади в ТЛК «Томилино», кипрская компания Casebre Holdings Limited приобрела логистический комплекс «Балтия» у Raven Russia», – вспоминает Егор Дорофеев.

По его мнению, новый собственник купил объект со спекулятивной целью. «Думаю, что актив куплен с дисконтом. Учитывая, что рынок сейчас начинает расти, скорее всего, этот проект в ближайшее время снова будет продан», – считает эксперт.

Впрочем, сделка по продаже «Северного Домодедово» может так не быть закрыта. Казахский БТА-банк, обвиняющий «Евразию логистик» в хищении у банка денег и недвижимости более чем на $4,3 млрд, заявил о готовности оспорить продажу складского тер-минала. В разосланном банком сообщении говорится, что, согласно приказу Высокого суда правосудия Англии и Уэльса, г-ну Аблязову запрещается совершать сделки или в любой другой форме отчуждать принадлежащее ему имущество без предварительного разрешения банка или суда.

Группа БИН, которую контролирует Саит Гуцериев, управляет универмагами «Петровский пассаж» и «Смоленский пассаж», владеет ТЦ «Фестиваль» и торгово-техническим центром «Варшавский», а также рядом других объектов. Контролирует строительную компанию «Моспромстрой», которой принадлежат три отеля Marriott и два Holiday Inn. В рейтинге крупней-ших владельцев коммерческой недвижимости журнала Forbes 2010 года группа БИН с 310 тыс. кв. м офисных площадей и 148 тыс. кв. м торговых площадей заняла шестое место. Также в группу БИН входит БИН-банк, «Русснефть».

Одной из крупнейших сделок 2009 года считается покупка БИН-банком портфеля недвижимости компа-нии Horus Capital, сумма сделки, по разным оценкам, составила 214 млн евро.

Будь в курсе событий!

ПЛК «Северное Домодедово» сменил владельца

Инвестиции

Ритейлеры ускоряютсяВ 2011 году X5 Retail Group N.V., круп-нейшая в России розничная компания по объемам продаж, планирует открытие около 540 новых магазинов, в том числе 500 дискаунтеров, 20–25 супермаркетов, 5–10 гипермаркетов, примерно 10 мага-зинов «Пятерочка-Макси». Капитальные затраты X5 должны составить не более 40 млрд рублей. Около 55% этих денег компания намерена направить на откры-тие новых магазинов, 30% – на интегра-цию, техобслуживание, реконструкцию и внедрение информационных технологий, 15% – на логистику.

«Сейчас самое подходящее время для дальнейшего ускорения роста X5, – гово-рит Лев Хасис, главный исполнительный директор X5 Retail Group. – На конец года мы нацелены перевыполнить наш план, открыв рекордное количество магазинов,

и при этом остаться в рамках запланиро-ванного объема капитальных затрат».

«Мы только что завершили приобрете-ние сети «Копейка», значительно укрепив лидерство X5 в формате дискаунтер в клю-чевых регионах. Вместе с приобретением сети «Копейка» мы сможем увеличить валовую выручку до уровня более 500 млрд рублей, показав рост примерно 40%», – сказал он. «Если учесть, что Х5 Retail Group в кризисный 2009 год открыла около 270 магазинов, то планы по открытию 540 в 2011 вполне реалистичны», – счита-ет Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle.

В то же время, по мнению Юлии Дальновой, директора отдела торговой недвижимости Knight Frank, выполнение планов X5 Retail Group возможно только с покупками сетей, например зауральских. «Помимо X5 Retail Group, активность на российском рынке также проявляют «Ашан» и "О’кей"», – говорит эксперт.

Совсем недавно «МЕТРО Кэш энд Кер ри» открыла еще два своих торговых

цент ра. Первые торговые центры сети открылись в Пятигорске и в Калининграде. Общая площадь магазина в Пятигорске составит 9,6 тыс. кв. м, торговая – 5,7 тыс. кв. м. «МЕТРО» в Калининграде имеет общую площадь 12,3 тыс. кв. м, торговую – 7,5 тыс. кв. м. Ассортимент магазинов – около 30 тыс. продовольственных и непро-довольственных товаров. Новые торговые центры в Пятигорске и Калининграде являются четвертым и пятым центром, открытыми компанией «МЕТРО Кэш энд Керри, Россия» в 2010 году. Инвестиции в каждый новый торговый центр «МЕТРО» в среднем составляют около 20 млн евро, указывается в сообщении компании.

Как рассказала CRE Оксана Токарева, руководитель по корпоративным и внешним коммуникациям «МЕТРО Кэш энд Керри», планы ритейлера на следую-щий год предполагают открытие еще не менее 5 торговых центров. В том числе в I квартале 2011 года «МЕТРО» появится в Кемерово, это будет первый магазин сети в этом городе, в Казани компания планиру-ет открыть свой второй центр.

Ранее гендиректор российского под-разделения «МЕТРО Кэш энд Керри» Йерун де Грот заявлял, что в будущем компания намерена восстановить темпы экспансии до предкризисного уровня, то есть 8–9 магазинов в год. По информации Натальи Сазоно вой, руководителя отдела исследований Knight Frank, у METRO Group уже есть участки под строительство гипер-маркетов во многих региональных городах России, так что с учетом высоких темпов возведения коробки планы «МЕТРО» впол-не осуществимы. «Потенциал для развития продуктовой розницы и Cash and Carry сей-час очень высок, эти компании выбрали верную стратегию, которая позволит им завоевать региональные рынки к 2014–2015 годам, оставив инертных конкурен-тов далеко позади», – считает эксперт. «В следующем году мы либо увидим неве-роятную активность по экспансии ритей-леров в регионы, либо уже к началу 2012 года на рынке будут доминировать 3–4 компании и развитие других, особен-но отечественных, сетей будет затрудне-но», – добавляет Наталья Сазонова.

006-15 News_L_I.indd 6006-15 News_L_I.indd 6 25.01.2011 19:03:3425.01.2011 19:03:34


Новости:

8

Сделка

UNIQLO сел в «Афимолле Сити»

Японская сеть одежды Uniqlo откроет свой третий магазин в России – в ТРК «Афимолл Сити». Договор аренды поме-щения на основном (нулевом) уровне площадью около 2 тыс. кв. м был подпи-сан на семь лет. Планируется, что мага-зин откроет свои двери для посетителей одновременно с открытием торгово-развлекательного комплекса, которое неоднократно переносилось и в послед-ний раз намечалось на конец января. Брокером сделки выступила компания «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». Магазин Uniqlo в ТРЦ «Афимолл Сити» станет самым крупным в Москве. «Учитывая большую площадь, новый и при этом иностранный бренд, думаю, UNIQLO получил ставку аренды, характерную для крупного "якоря"», – считает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank.

Ольга Збруева, руководитель депар-тамента по работе с клиентами компании Astera, предположила, что базовая арендная ставка составила $600–650/кв. м в год без учета НДС и эксплуатаци-онных расходов.

По мнению Натальи Сазоновой, UNIQLO отдает предпочтение крупно-форматным торгово-развлекательным центрам с хорошей посещаемостью: мага-зины ритейлера действуют в «Атриуме и «Мега Белая Дача». «Однако это будет первый контракт ритейлера, подписан-ный не с успешно действующим ТЦ, а с проектом, только готовящимся к откры-тию», – отметила она. «Спрос в России на повседневные вещи традиционно велик, поэтому открытие магазина UNIQLO в «Афимолле» как бренда, делающего ставку на широкий охват покупателей демократичного ценового сегмента, впол-не оправданно», – считает Ольга Збруева.

В свою очередь Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оцен-ки Praedium Oncor International, предпо-ложил, что в отличие от первых двух мага-зинов ритейлера в данном случае ставка аренды не имеет фиксированной части (либо она минимальна) и включает в себя только процент с оборота, не превышаю-щий 5–6%. «Для «Афимолла Сити» Uniqlo весьма удачно впишется в общий кон-

цепт, и наличие арендатора такого уровня и формата для девелопера является более чем выгодным», – уверен Дмитрий Волков.

Реконцепция

«Савеловский»аутлетТорговый комплекс «Савеловский» внедрил новую концепцию. Как сообща-ется в пресс-релизе торгового центра, «в рамках традиционной организации торговли был выделен отдельный сектор, посвященный дисконтным магазинам. Часть торговый зоны была реконструиро-вана, и в ней сформирован пул аутлетов и дисконт-магазинов». В настоящий момент в «Савеловском» работают аутле-ты таких брендов, как Lacoste, Cacharel, Pierre Cardin, U.S. Polo, Tommy Hilfiger, Puma, Adidas, Reebok, «Золотая стрекоза», Triumph, Colin’s, Kira Plastinia, Ecco, Geox, Mascotte, Fabi.

Постепенные изменения затронут и схему торгового зала, и фасадную часть здания. «Мы планируем укрупнить торговые секции, сделать понятной систему навигации», – говорит Александр Паршин, коммерческий директор ТК «Савеловский».

Напомним, что торговый комплекс «Савеловский» был открыт в 1998 году по адресу: Сущевский вал, 5. В зоне охвата проживает более 2,1 млн человек. В настоящий момент на площади 60 тыс. кв. м расположено более 1500 магази-нов. Ежегодно комплекс посещают 18 млн человек.

«Мы считаем, что владельцы ТК «Саве-ловский» правильно подходят к дальней-шему развитию своего проекта. Выбор дисконтной концепции оправдан с точки зрения как позиционирования комплек-са, так и общей ситуации на рынке. Дисконт ная тема востребована и ритей-лерами, которые достигли момента, когда им необходимо развивать это направле-ние, и потребителями», – заявил CRE Михаил Свердлов, директор отдела торго-вой недвижимости Cushman & Wakefield. При этом Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, говорит, что использо-вание понятия аутлет в России скорее модный тренд, который привлекает вни-мание игроков рынка и покупателей. «Судя по всему, в ТК «Саве ловский» будут откры-ты дисконт-центры, а не аутлеты в класси-ческом понимании», – уверен он.

Сделка

«Эксклюзив»снова в модеMR Group выбрала компанию «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» для сдачи в аренду торгового центра на «Водном стадионе». ТЦ входит в состав

проекта нового многофункционального комплекса, который планируется постро-ить на «Водном стадионе», в 2 минутах ходьбы от станции метро. Напомним, с 2009 года компания «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» принима-ла активное участие в реконцепции про-екта, связанной с фазированием общего объема площадей МФК.

Общая площадь МФК, строительство которого будет осуществляться в две фазы, составит 166,3 тыс. кв. м, в том числе офисной части – 61,6 тыс. кв. м, торгового центра – 50,9 тыс. кв. м. Предполагается, что на территории ТЦ будут представле-ны продуктовый гипермаркет, магазин электроники и бытовой техники, семейный развлекательный центр и многозальный кинотеатр. Галерея будет включать около 100 магазинов одежды и обуви, а зона фуд-корта 7 разных концепций. Для удобства посетителей предусмотрен много ярусный паркинг, а также два неза-висимых от бизнес-центра входа.

Как отметила Нармина Горина, куратор проекта, старший консультант компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», веским основанием для размещения торгового центра районного масштаба в данном проекте является непосредственная близость станции метро и автовокзала, формирующих круп-ный пересадочный узел в данной зоне.

Эксперты отмечают, что ритейл пер-вым восстанавливается после кризиса и в качественные проекты, в которые инвес тированы значительные средства, компанию-консультанта привлекают на этапе разработки концепции с «прице-лом» на последующий «эксклюзив». «В этом случае консультант изначально понимает, какие бренды он планирует привлечь, ведет переговоры с потенци-альными арендаторами на этапе предбро-кериджа, реализует политику продвиже-ния. Подобная форма взаимодействия позволяет и консультантам, и собственни-кам быть уверенным в будущем проекта и извлекать для себя максимальную при-быль», – сказала CRE Маргарита Трофи-мова, директор департамента консалтин-га и оценки NAI Becar.

Проект

Nagatino i-Land получит 3*В составе второй очереди технопарка Nagatino i-Land будет построен бизнес-отель категории 3 «звезды» на 150 номе-ров. В январе 2011 года будет проведен закрытый тендер среди ведущих гости-ничных операторов на выбор управляю-щей компании. Концепцию гостиницы с апартаментами разработала компания Ernst & Young.

Проект отеля представляет собой отдельное 14-этажное здание, которое будет располагаться на второй линии застройки с видом на набережную Москвы-реки и парковую зону технопар-

ка. Согласно концепции нейминга зданий всего Nagatino i-Land, здание отеля будет носить название «Гостиничный комплекс "Парето"», но после выбора гостиничного оператора название может быть изме-нено. Напомним, все 6 корпусов первой очереди технопарка названы в честь великих ученых.

Инфраструктуру отеля составят конференц-зона, фитнес-центр, лобби-бар. Также в состав гостиницы войдут апартаменты на продажу. Они будут рас-считаны прежде всего на арендаторов (собственников) офисов в технопарке, приобретающих квартиры для топ-менед-жеров компаний.

«Гостиница будет ориентирована как на деловых людей, участников встреч и конференций, так и на гостей города», – сказал CRE Сергей Канаев, коммерческий директор технопарка Nagatino i-Land. Он отметил, что в районе строительства технопарка ситуация с современными гостиницами остается напряженной.

«Учитывая месторасположение и назначение объекта, выбор в пользу 3 «звезд» очевиден. Требования клиентов к гостиничной компоненте в составе МФК не отличаются от требований к гости-ницам аналогичного класса в целом, – говорит директор Azimut Hotels Company Александр Гендельсман. – Тем не менее существуют негласные ограничения по классности, так как предполагается, что отели в составе подобных комплексов будут позиционироваться в бизнес-классе, а не в люксовом сегменте».

Эксперт оценивает дефицит москов-ских гостиниц категории 3* в 35 тыс. номеров. «За последний год было откры-то 6 гостиниц, и все верхнего ценового сегмента. Это связано с тем, что многие инвесторы полагают, что дорогие гости-ницы окупаются быстрее, на деле это не совсем так. Все зависит от местораспо-ложения и предоставляемого сервиса. В ближайшем будущем ожидается откры-тие большего числа именно среднецено-вых отелей», – добавил Александр Гендельсман.

Следи за новостями онлайн!

Актуальные предложения от ведущих игроков рынка / Latest Offers from Leading Market Players page 42


# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Cодержание |

| Новости |

| Актуально |

9

Ритейл

«Детмарт» сменил «Арбат Престиж»Торговый оператор детских товаров «Детмарт» откроет свой второй магазин в Москве. Компания арендовала бывшее помещение «Арбат Престижа» по адре-су: Ленинградский проспект, 77/2, к. 2. Договор аренды на 1,3 тыс. кв. м был под-писан в декабре 2010 года.

Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield, представ-лявшая интересы арендатора. Открытие нового магазина запланировано на конец января. Первый магазин сети был открыт 25 декабря в «Золотом Вавилоне».

«Детмарт» – новая торговая сеть, работающая на рынке товаров для ново-рожденных и детей до семи лет. В теку-щем году компания намерена продолжить развитие сети в Московском регионе, открыв от 3 до 5 магазинов.

«В случае возникновения финансовых трудностей россияне экономят на детях в последнюю очередь, поэтому рынок детских товаров пострадал от кризиса в меньшей степени, чем другие рынки, однако кризис привел к перераспределе-нию рынка. Некоторые сети прекратили существование, другие замедлили темпы развития, зато у третьих («Дочки & сыноч-ки», «Дети», Mothercare) появились новые возможности для ускорения экспансии, а у четвертых, таких как «Детмарт», воз-можность выйти на рынок», – сказала Анна Гильбурд, консультант отдела торго-вой недвижимости Cushman & Wakefield.

Ключевыми факторами развития рынка детских товаров, по ее мнению, являются рождаемость, рост доходов населения и развитие культуры потребле-ния детских товаров. «Поэтому в докри-зисный период темпы роста были очень высоки. Сегодня на первый план выходит качество детских товаров, постепенно отодвигая ценовой фактор, делая воз-можным развитие торговли в среднем сегменте, а также в люксовом. При этом недорогая ниша практически не занята, но в целом рынок детских товаров и услуг демонстрирует высокую динамику роста», – считает эксперт.

По мнению консультанта отдела по работе с торговыми операторами компа-нии Jones Lang LaSalle Ольги Паршиковой, выход на первый план качества детских товаров связан прежде всего с уровнем доходов среднего класса, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. «К тому же в последние годы с появлением большого количества детских операторов, реализу-ющих товары с практически одинаковым ассортиментом, возникла потребность в разнообразных, модных и более качест-венных товарах, особенно это касается сегмента детской одежды. На рынок нача-ли выходить как мультибрендовые, так и монобрендовые магазины, торгующие качественной и модной детской одеж-дой», – говорит Ольга Паршикова.

Событие

«МС-групп» подразделилась Управляющая компания «МС-групп» соз-дала новое подразделение – «МС-групп Девелопмент», которое будет заниматься строительством жилой и коммерческой недвижимости, привлечением инвести-ций в девелопмент, говорится в сообще-нии компании.

Управлять построенными объектами будет «МС-групп». Первыми девелопер-скими проектами «МС-групп» стали гости-ничный комплекс на Селигере и жилой дом экономкласса в Лобне.

«Первым после кризиса восстанавлива-ется сегмент жилой недвижимости, – гово-рит Антон Саенко, генеральный директор «МС-групп». – Наиболее востребованным на рынке является жилье экономкласса, поэтому мы остановили свой выбор на нем. В данный момент идет проектирование жилого дома общей площадью 26 тыс. кв. м в Лобне. Весной 2011 года мы планируем выйти на стройплощадку».

Завершить строительство жилого дома планируется в конце 2012 года. Предполагается, что жилье будет прода-ваться по цене 50 тыс. руб./кв. м.

Сейчас «МС-групп Девелопмент» ведет строительство гостиничного комплекса на 200 мест на озере Селигер в Тверской области. Инвестиции в проект составят 120 млн рублей. Срок окупаемости – 7 лет. Площадь застройки занимает 8 га. Объект будет сдаваться двумя очередями. В первую очередь войдут гостиница с рестораном, таунхаус на две семьи, таун-хаус на четыре семьи, 10 летних домиков, административное здание. Все объекты будут возводиться с нуля. Первая очередь рассчитана на 140 человек, вторая – на 60 человек. Планируется, что запуск пер-вой очереди состоится 1 мая 2011 года. Вторую очередь комплекса компания собирается ввести в эксплуатацию 1 мая 2012-го.

Гостиничный комплекс рассчитан на средний класс. В зависимости от кате-гории и сезона место в гостиничном ком-плексе будет стоить от 700 до 2500 руб-лей. Сегодня в активах компании «МС-групп» 40 тыс. кв. м коммерческой и жилой недвижимости. К концу 2011 года компания планирует удвоить объем.

Конфликт

Пошли по миру11 января Арбитражный суд Москвы утвердил мировое соглашение между компанией Capital Group и голландским архитектором Эриком ван Эгераатом в деле по иску девелопера о защите дело-вой репутации.

Напомним, 17 сентября 2010 года на сайте ИА «Интерфакс» было опубликова-но интервью Эрика ван Эгераата, в кото-ром среди прочего был следующий ком-

ментарий: «Видели как, например, мой проект реализован в «Сити» (МФК «Город столиц». – Прим. CRE.)? Это как раз тот случай, когда можно вывалиться из окна, надавив на него покрепче». В ответ на публикацию интервью компания Capital Group обратилась в суд с иском о защите деловой репутации.

По условиям мирового соглашения, Эрику ван Эгераату предстоит опубли-ковать на сайте агентства «Интерфакс» заявление о том, что он «не имел наме-рения подвергать сомнению качество строительства МФК «Город столиц», сожа-леет о произошедшем недоразумении и отзывает указанное высказывание». «Публичное признание данного выска-зывания ошибкой – это, на наш взгляд, результат, который полностью исчер-пывает возникшее недоразумение», – убежден вице-президент по юридичес-ким вопросам Capital Group Станислав Дащинский.

По словам юристов, у любого подан-ного иска есть конкретные цели. «Если говорить о защите деловой репутации, то денежная компенсация здесь игра-ет отнюдь не главную роль. Зачастую подобные споры решаются мирным путем. В ряде случаев иски о защите деловой репутации подавать в принципе нецелесообразно, так как любой про-цесс в прессе будет обсуждаться гораздо дольше, нежели сама порочащая инфор-мация. То есть порой на «сомнительные»

публикации лучше вообще не обращать внимания», – сказала CRE Елена Трусова, руководитель арбитражной группы Goltsblat BLP.

Впрочем, сам Эрик ван Эгераат уже устал от судебных тяжб с компанией Capital Group, именно этим объясняют в его окружении факт того, что он пошел на мировую.

Конфликт между сторонами длится довольно давно. Недопонимание воз-никло в 2007 году при реализации МФК «Город столиц», проект которого разрабо-тал голландский архитектор. Но впослед-ствии девелопер доделывал этот проект без участия Эгераата. Архитектор подал в суд и выиграл его. Суд постановил взы-скать с Capital Group долг по оплате работ, компенсацию за нарушение авторских прав, упущенную выгоду, арбитражные издержки и проценты, итого $3,7 млн.

Затем спор между архитектором и девелопером возник из-за проекта кот-теджного поселка Barvikha Hills. Но и во второй раз ван Эгераат одержал побе-ду. Арбитры постановили взыскать с Capital Group в пользу бюро Erick van Egeraat associated architects (EEA) задол-женности за выполненные работы, ком-пенсацию за нарушение авторских прав, а также арбитражные издержки и сборы, что в сумме составило около $1 млн. Правда, впоследствии сторонам все-таки удалось достичь мирового соглашения.

Самые важные события на рынке!


Новости:

Исследование

Москва в тройке привлекательныхМосква с объемом инвестиций $4,02 млрд находится по итогам 2010 года на тре-тьем месте среди инвестиционно при-влекательных городов Европы, вслед за Лондоном и Парижем. Кроме того, столица России занимает 10–11-ю строч-ку в инвестиционном рейтинге городов мира, составленном Cushman & Wakefield, хотя еще в начале декабря Москва была на 16-й строчке. Совершить резкий рывок вверх ей удалось благодаря несколь-ким крупным сделкам, завершившимся в конце года.

По словам Александра Зинковского, ведущего аналитика отдела исследова-ний C&W, «Москва в настоящий момент может предложить инвесторам высокий инвестиционный доход, но риски все еще высоки, поэтому пока ведущие роли при-надлежат российским инвесторам, кото-рые лучше чувствуют ситуацию и хотят максимизировать прибыль».

«Объем транзакций с коммерческой недвижимостью с участием российско-го капитала в абсолютном выражении уже превысил докризисные показа-тели, и тенденция роста сохраняется. Иностранные инвесторы, вследствие высоких рисков различной природы, все еще настороженно относятся к рынку Москвы, и это является основным фак-тором, сдерживающим его дальнейший рост. Доля транзакций с их участием составила в 2010 году только 14% от максимальных докризисных значений 2008 года. Таким образом, перспективы Москвы как крупного инвестиционного и финансового центра тесно связаны со снижением экономических и полити-ческих рисков, и возрождение интереса со стороны иностранного капитала будет обнадеживающим сигналом», – считает эксперт.

Позицию крупнейшего глобального рынка инвестиций в недвижимость второй год подряд сохраняет Лондон: в 2010 году объем инвестиций вырос на 16% по сравнению с 2009 годом. Инвестиции в Большой Лондон составили $20,7 млрд, в Центральный – $15,45 млрд. На втором и третьем местах инвестицион-ного рейтинга городов мира находятся Токио и Париж.

«Международные инвесторы рассмат-ривают Лондон как спасительную гавань мирового рынка, и интерес к нему с их стороны продолжает расти. Для частных инвесторов, как зарубежных, так и мест-ных, Лондон интересен сочетанием мини-мального риска и более высокого, чем банковские депозиты, дохода», – объяс-няет позиции Лондона в рейтинге Клайв Булл, руководитель отдела инвестиций в Центральный Лондон в C&W.

Читайте все важные новости о рынке недвижимости на www.cre.ru

В Storm Properties новое назначениеНа должность старшего архитектора компании Storm Properties назначена Милена Юдина.

В круг ее обязанностей будет входить организация процесса проектирования, координация работ, выпол-няемых различными проектными организациями; участие в подготовке технических заданий на проектирование, участие в подготовке и проведении тендеров на проектно-строительные работы, а также в выборе победителей тендеров. Милена Юдина будет общаться с подрядчиками, архитекторами, инженерами, консультантами и другими участниками проекта.

Ранее Милена Юдина работала ведущим архитектором в архитектурно-строительной компании «Интерком-М», архитектором в международных компаниях Bouygues и Lockwood Greene.

В московском офисе C&W повышения

Егор Дорофеев / Egor Dorofeev

Егор Дорофеев, руководитель отделов складской и инду-стриальной недвижимости и земельных отношений, и Павел Ивашин, финансовый и административный директор компа-нии Cushman & Wakefield получили статус партнеров.

Егор Дорофеев работает в Cushman & Wakefield с 2007 года, занимая должность директора отдела складской и индустриальной недвижимости. C середины 2010 года Егор Дорофеев руководит также отделом земельных отношений. До прихода в Cushman & Wakefield он работал в логистичес-ких компаниях Panalpina, FM Logistic, GEFCO.

Павел Ивашин присоединился к команде Cushman & Wakefield в 2005 году, где прошел путь от финансового менеджера до финансового и административного директора. В круг его обязанностей входит руководство финансовым, юридическим и административными отделами. Павел имеет семнадцатилетний опыт работы в таких компаниях, как Nestle Food, Hewlett-Packard, IBRD, Coopers & Lybrand.

В LORESS новый исполнительный директорНовым исполнительным директором группы компаний LORESS, занимающейся развитием земельных участков, назначен Дмитрий Машанин. Ранее он работал коммерчес-ким директором в ARIN Commercial Real Estate Services.

Первоочередной задачей Дмитрия Машанина в новой должности станет поиск новых клиентов и выполнение работ для уже действующих. Компания LORESS предлагает услуги по освоению, развитию земельных участков, пред-назначенных для коммерческого использования и располо-женных на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Дмитрий Машанин закончил в 2001 году Санкт-Петер-бургский государственный институт точной механики и оптики по специальности «инженер», а в 2007 году Санкт-Петербургский международный институт менеджмента по специальности «менеджер». Имеет сертификат управляю-щего недвижимостью (СРМ).

Карьеру в сфере недвижимости начал в 2001 году в ЗАО «ПетерСтар». С 2003 по 2007 год работал в ООО «Мегаполис Проперти Менеджмент» в должности менеджера проекта. С 2008 по 2009 год работал в Colliers International.

New Appointment at Storm Properties

Milena Yudina / Милена Юдина

Milena Yudina has been appointed Senior Architect of Storm Properties. Her job responsibilities will include organization of design processes, coordination of other designers' work, organiza-tion of tenders for design and construction projects. She will be selecting the winners of those tenders as well. Milena Yudina will communicate with contractors, architects, engineers, consultants, and other project participants.

Prior to Storm Properties, Milena Yudina worked as Chief Architect in the architectural and construction company Intercom-M. Earlier, she was Architect for Bouygues and Lockwood Greene.

Promotions in C&W Moscow Office

Egor Dorofeev, Head of Warehouse and Industrial Property and Land Relations, and Pavel Ivashin, Financial and Administrative Director, have become partners of Cushman & Wakefield.

Egor Dorofeev has been working for Cushman & Wakefield since 2007 as Director of Warehouse and Industrial Property. Starting from mid-2010, Egor Dorofeev also manages the Department of Land Relations. Prior to joining Cushman & Wakefield, he worked for logistics companies Panalpina, FM Logistic, and GEFCO.

Pavel Ivashin joined the team of Cushman & Wakefield in 2005, where he started working as Financial Manager. Now, he is Financial and Administrative Director of the company. His job responsibili-ties include management of Financial, Legal, and Administrative Departments. Pavel has 17 years of working experience in such companies as Nestle Food, Hewlett-Packard, the EBRD, and Coopers & Lybrand.

New COO at LORESS

Dmitry Mashanin / Дмитрий Машанин

Dmitry Mashanin has been appointed new COO of LORESS Group of Companies that is involved in land development. Previously, he worked as Commercial Director at ARIN Commercial Real Estate Services.

The primary goal of Dmitry Mashanin in his new position will be to search for new clients and to keep working with existing ones. LORESS offers services in land development for commercial use in St. Petersburg and the Leningrad region. In 2001, Dmitry Mashanin graduated from the St. Petersburg State Institute of Fine Mechanics and Optics as an Engineer. In 2007, he graduated from the St. Petersburg International Management Institute with a Manager degree. He has a CPM certificate.

Dmitry started his career on the real estate market in 2001, when he joined PeterStar. In 2003-2007, he worked at Megapolis Property Management as Project Manager. In 2008-2009, Dmitry Mashanin worked at Colliers International.

Назначения Appointments

10 Аналитика, обзоры, информация.


11

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Contents |

| News |

| Hot Topics |

Investments

Retailers toSpeed upIn 2011, X5 Retail Group NV, Russia's larg-est retailer, plans to open 540 new stores, including 500 discount stores, 20 to 25 supermarkets, 5-10 hypermarkets, and 10 Pyaterochka-Maxi stores.

The company plans to spend no more than 40 billion rubles to achieve the set goals. Approximately 55% of this sum will be invested in the opening of new stores, 30% – in their integration, maintenance, renovation, and new information technolo-gies; 15% of the announced investment will be used to develop logistics.

"Now is the best time to accelerate the growth of the X5 chain," says Lev Khasis, CEO, X5 Retail Group. "We are able to fulfill our plans by the year-end. We will open a record number of stores and at the same time, we will keep to the initially

announced capital expenditures. We have just completed the acquisition of Kopeyka chain, which means that we have signifi-cantly strengthened our market positions in Russia's regions. Together with Kopeyka, we will increase our gross revenues to 500 billion rubles, showing a growth of about 40%," Lev Khasis says.

"The X5 Retail Group managed to open 270 new stores in the crisis year of 2009. This means that their current plans to open 540 stores in 2011 are quite realistic," comments Olesya Cherdantseva, Head of Analysis and Retail Real Estate Investments at Jones Lang LaSalle.

However, according to Yulia Dalnova, Director of Retail Real Estate at Knight Frank, X5 Retail Group will be able to achieve the set goal only if it manages to buy other retail chains, especially those located in the Urals. "The X5 Retail Group is not the only one in the market. Auchan and Okay are very active in Russia as well," the expert says.

METRO Cash & Carry in late December 2010 opened two more of its centers in

Pyatigorsk and Kaliningrad. The total area of the store in Pyatigorsk is 9,600 sqm (GLA – 5,700 sqm). The parking is designed for 402 cars. The METRO center in Kaliningrad has a total area of 12,300 sqm (GLA – 7,500 sqm). That store has a parking for 335 cars. Each of METRO stores trades in about 30,000 items of foods and nonfoods. Taking into account the two new centers in Pyatigorsk and Kaliningrad, the METRO Cash & Carry chain opened 5 stores in Russia in 2010.

Investments in every new shopping center of METRO amounted to 20 million euro, the company reported. As Oksana Tokareva, Head of Corporate and External Communications at METRO Cash & Carry, told CRE, the retailer plans to open five more centers in 2011. As soon as Q1 2011, a METRO center will appear in Kemerovo to become its first store in the city. The second METRO center is scheduled to open in Kazan.

Jeroen de Groot, Managing Director of METRO Cash & Carry Russia, says that the

company intends to reach its pre-crisis rate of business expansion, which means 8-9 new stores a year.

According to Natalia Sazonova, Head of Research at Knight Frank, the METRO Group has already acquired land plots to build its hypermarkets in many regional cities of Russia. In this respect, the plans of the company seem quite realistic, given the high construction speed.

"Cash & Carry retailers have huge potential to develop. These companies have chosen the correct strategy that will allow them to conquer regional markets in 2014-2015, leaving other competitors far behind," the expert believes. "Next year, we will probably see a tremendous expansion of retailers in the regions. In this case, the whole market will be dominated by three to four companies by 2012, while many domestic chains will have to leave the market," Natalia Sazonova comments.

For more details on the real estate mar-ket, please visit www.cre.ru

Deal

Eurasia Logistic has sold North Domodedovo, the largest warehouse center in Russia. BIN-affiliated structures are the new owners. The North

Domodedovo Production and Logistics Center with total area of 558,000 sqm is located 11 km away from Moscow. "Supposedly, the deal was signed not so long ago, in Q4 2010," says Egor Dorofeev, Partner, Head of Warehousing and Industrial Real Estate at Cushman & Wakefield. He estimates the deal cost approximately at $500 million. Vladislav Ryabov, Director of Warehouse and Industrial Real Estate at Colliers International, men-tions approximately the same transaction cost.

As some experts say, the reason why Eurasia Logistic sold the property relates to financial difficulties of this company, which was the project developer. Last year, Mukhtar Ablyazov and other top managers of Eurasia Logistic were prosecuted for fraud. Moreover, the finan-cially troubled developer did not succeed in a number of its regional projects. According to Vladislav Ryabov, warehouse facilities of Eurasia Logistic in Russia's regions (except Pyshma logopark in Yekaterinburg) have problems with tenants. "The warehouse projects in Novosibirsk and St. Petersburg have been finished. However, these facilities remain vacant because they still have not been put into operation for some unknown reasons," the expert comments.

Experts estimate the deal with North Domodedovo warehouse facilities as the largest in the history of Russia's warehouse market, not only in the post-crisis times. Last year, investment transactions in the ware-house market did not happen at all. "There were a few deals where companies acquired warehouses for their own needs. For example, Sberbank of Russia has bought some premises in Tomilino, while Cyprus-based Casebre Holdings acquired the Baltia logistics center from Raven Russia," Egor Dorofeev continues. In his view, the new owner purchased North Domodedovo as a speculative investor. "I think that the asset was sold at a discounted

price. Given that the market is now restarted grow-ing, the property is likely to be sold again," the expert believes.

However, the North Domodedovo deal may not be finalized. The Kazakh-based BTA-Bank currently blames Eurasia Logistics for illegal use and theft of $4.3 billion. The Kazakh bank says it will cancel the deal.According to its reports, Mr. Ablyazov is deprived of the right to participate in any transactions following the judgment of the High Court of England and Wales. BIN Group, con-trolled by Sait Gutseriev, owns Petrovsky Passage and Smolensky Passage department stores, Festivalny and

Varshavsky shopping centers, as well as a number of other properties. The Group controls Mospromstroy construc-tion company, which owns three Marriott hotels and two Holiday Inn hotels.

Based on the Forbes ranking of the largest owners of commercial real estate, in 2010, BIN Group was No. 6 in Russia having 310,000 sqm of office real estate and 148,000 sqm of retail space. BIN Group includes BIN Bank and Russneft. Earlier in 2009, BIN Bank participated in one of the largest deals of the year, as it purchased the whole real estate portfolio of Horus Capital for 214 mil-lion euro.

North Domodedovo Changes Ownership

Start your blog here!


12

News:

Reconception

Savyolovsky to Become CheaperSavyolovsky Shopping Center embraced a new concept. According to its press release, "Based on initial plans, all discount stores at Savyolovsky moved to a single place. Part of them have been reconstructed to host outlet and discount stores."

At the moment, Savyolovsky has such outlet stores as Lacoste, Cacharel, Pierre Cardin, US Polo, Tommy Hilfiger, Puma, Adidas, Reebok, Zolotaya Strekoza, Gold dragonfly, Triumph, Colin's, Kira Plastinia, Ecco, Geox, Mascotte, and Fabi.

Changes will mainly affect shopping areas and the facade of the building. "We plan to enlarge our shopping areas and to introduce a more transparent navigation system. Because of the planned several phases of reconception, we hope not to decrease our visitor flows. We do not want to become a "standard" shopping center. We want to keep our pool of tenants who have their own buyers, while offering new shopping formats," says Alexander Parshin, Commercial Director of Savyolovsky.

Savyolovsky Shopping Center opened in 1998 on 5 Suschevsky Val in Moscow. The Center (60,000 sqm) currently serves the area where 2.1 million people live, hosting more than 1,500 stores. The annual atten-dance of Savyolovsky is 18 million.

"We believe that the owners of Savyolovsky correctly plan its further devel-opment. The choice of a discount concept is justified in terms of its location and the general market situation. Discount stores are needed for both retailers and their con-sumers," Mikhail Sverdlov, Director of Retail Real Estate at Cushman & Wakefield, told CRE. Alexei Mogila, Director of Retail Real Estate at Penny Lane Realty, believes that the outlet concept in Russia is a new trend to draw attention of market players and customers. "Apparently, there will be dis-count centers at Savyolovsky, rather than outlet malls in their classic format," he says.

Deal

Exclusive Is in Fashion AgainMR Group has chosen Magazin Magazinov in association with CB Richard Ellis to lease its shopping center on Vodny Stadion. The shopping center is part of a new mixed-use center to be built within a two-minute walk from Vodny Stadion metro station. Starting from 2009, Magazin Magazinov in associa-tion with CB Richard Ellis has been develop-ing a new concept of the project.

The total area of the mixed-use center is 166,300 sqm, of which 61,570 sqm will be office real estate, and 50,900 sqm – the shopping center. The whole project is to be done in two phases. The shopping center

will host a grocery hypermarket, an elec-tronics and home appliances store, a family entertainment center, and a multiplex cin-ema. The gallery will feature 100 clothing and footwear stores, while food court area will have 7 different concepts. A multilevel parking will be built for the convenience of visitors. The center will have two indepen-dent entrance doors.

According to Narmina Gorina, Project Manager and Senior Consultant at Magazin Magazinov in association with CB Richard Ellis, the company made a decision to build this shopping center given its close prox-imity to the metro station and bus station. Experts note that the retail real estate seg-ment was the first in Russia to recover from the recent crisis. The company focuses on high quality projects with large investment volumes to develop new exclusive con-cepts. "In this case, consultants initially understand which brands to attract, start negotiating with potential tenants at a pre-brokerage stage, and implement the policy of their promotion later on. This form of cooperation allows both consultants and property owners to be confident in the future project, gaining the maximum profit for themselves," Margarita Trofimova, Director of Consulting and Valuation Department at NAI Becar, told CRE.

Retail

Detmart to Substitute for Arbat PrestigeDetmart, a children's goods retailer, says it would open its second store in Moscow. The company leased the former premises of Arbat Prestige on 77/2 Leningradsky Prospect. The lease for 1,300 sqm was signed in December 2010.

Cushman & Wakefield acts as the deal consultant representing the interests of the tenant. Opening of the new store is scheduled for late January 2011. The first Detmart store opened at the Golden Babylon on December 25, 2010.

Detmart is a new retail chain operating in the market of goods for newborns and children up to seven years. This year, the company intends to develop its network in the Moscow region, where it plans to open 3 to 5 more stores.

"Even in case of financial difficulties, Russians never save on children. That is why the children's goods market was affected by the crisis to a lesser extent than other market segments. However, the crisis has changed the market struc-ture, as some chains ceased to exist, while others had to slow down their develop-ment. On the other hand, such chains as Dochki & Synochki, Deti, and Mothercare managed to find new opportunities to accelerate their business expansion. Detmart belongs to a new generation, that has just entered the market for the first time," says Anna Gilburd, Retail

Real Estate Consultant at Cushman & Wakefield.

In her opinion, the key factors to develop the children's goods market are the birth rate, income growth, and develop-ment of consumption culture. "Therefore, in pre-crisis times, the growth rates were very high. Today people pay more attention to the quality of goods, not their prices. This accelerates development of retail in all segments, including the luxury one. At the same time, the inexpensive market niche is not occupied, while the whole children's goods market demonstrates a very high rate of growth," the expert comments.

According to Olga Parshikova, Retail Operators Consultant at Jones Lang LaSalle, the fact that consumers pay more attention to the quality of children's goods primarily relates to the growing income of the mid-dle-class people, especially in Moscow and St. Petersburg. "In recent years people see a large number of children's goods that have little difference in price and fashion. That is the reason why people need more diverse, fashionable and better quality goods. A number of multi-branded and mono-brand-ed stores have entered the market with their high-quality and fashionable baby clothes," says Olga Parshikova.

Research

Moscow Is in theTop ThreeBased on the results of 2010, Moscow with its $4.02 billion investment in real estate became the third most attractive city in Europe, next to London and Paris. As for the global classification, Moscow is No. 10-11 in terms of investment attractiveness among other world cities, according to the study that Cushman & Wakefield experts conduct-

ed recently (although, in early December 2010, Moscow was ranked as No. 16 in the world). Generally, the city improved its investment positions because of several large transactions completed by the end of the year. According to Alexander Zinkovsky, Chief Analyst at C&W, "Moscow currently offers investors higher investment yields, although the existing risks are high as well. That is why domestic Russian investors are the key market players here, because they know the rules of the game, feel the situa-tion, and want to maximize their profits."

"The volume of commercial real estate transactions in absolute terms has already exceeded the pre-crisis figures. This trend concerns Russian investments. As for foreign investors, they are still cautious to accept high risks of the Moscow market. Only 14% of the pre-crisis 2008 volumes of commercial real estate related to foreign investments last year. Thus, the prospects of Moscow as a major investment and financial center still depend on existing economic and political risks along with volumes of foreign investments that are far from their historic pre-crisis highs," the expert notes.

London has been the global leader in terms of real estate investments for the second year in a row. In 2010, investments in London's real estate grew by 16% y-o-y. Investments in Greater London reached $20.7 billion, and $15.45 billion in Central London. Tokyo and Paris follow London in the global investment classification. "International investors see London as a haven to save the world market, so their interest in its real estate continues to grow. As for both foreign and local private investors, London offers a perfect combina-tion of minimum risks and higher returns than bank deposits can give," Clive Bull, Director of Investments in Central London at C&W, comments.

Just CRE it!12

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от Head Hanter за 15.12.10–11.01.11 /Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of Dec 15 – Jan 11

*Количество соискателей на одну вакансию / *a number of applicants per vacancy

Наиболее востребованные профессии (вакансии) / Vacancies in Highest Demand

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Агент по недвижимости / риелтор /

Real estate agent / realtor

76 136 28 0.9

Руководитель проектов / Project director 75 667 21 3.1

Инженер / Engineer 49 404 41 1.0

Наименее востребованные профессии (вакансии) / Least Popular Vacancies

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles


Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

Геодезист / Land surveyor 38 636 1 1.0

Оценщик / Appraiser 59 167 1 3.2

Дизайнер / designer 53 189 2 2.0

Наиболее популярные профессии (резюме) / Most Popular Occupations (CVs)

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Salary, rubles


Агент по недвижимости / риелтор /

Real estate agent / realtor

54 781 24

Руководитель проектов / Project director 91 396 66

Инженер / Engineer 48 347 41

Михаил Сергеев: «Путь к выживанию у нас был один – расти быстрее, чем сжимается рынок, «расталкивая локтями»конкурентов». стр. 46


13

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Contents |

| News |

| Hot Topics |

13

| Contents |

| News |

| Residential news |

Collect your clicks here!

Deal

UNIQLO to Settle at AFIMall CityThe Japanese clothing chain Uniqlo will open its third store in Russia, in AFIMall City shopping and entertainment center. The contract to lease 2,000 sqm on the ground floor has been signed for seven years. According to plan, the store will open its doors the same day the whole center becomes operational. The latter was scheduled to open many times, but it looks like AFIMall City will finally open in late January 2011. Magazin Magazinov in association with CB Richard Ellis will be the deal broker. The Uniqlo store in AFIMall City will be the largest in Moscow. "Given the large area, a new for Russia and unique foreign brand, Uniqlo will have rental rates, typical of major anchor ten-ants," comments Natalia Sazonova, Head of Research at Knight Frank.

Olga Zbrueva, Head of Client Department at Astera, estimates the base rental rate to be in the range of $600-650/sqm/year less VAT and operating expenses.

According to Natalia Sazonova, Uniqlo typically focuses on large-format shop-ping and entertainment centers with good attendance. The retailer's stores operate in Atrium and Mega Belaya Dacha centers. "However, this will be the first contract that the Japanese retailer signs with a shopping center under construction, not successfully operating shopping centers as before," she notes. "Russia tradition-ally has a strong demand for FMCG goods, so the store has chosen the right location to open, as the AFIMall City also focuses on democratic price segments," says Olga Zbrueva.

Dmitry Volkov, Head of Consultancy and Valuation at Praedium Oncor International, suggests that, unlike the previous two Uniqlo stores, this one will have to pay flexible rental rates with no or minimal fixed payments. According to the analyst, the rental rate for Uniqlo in AFIMall City will include only a percentage of its turnover not exceeding 5-6%. "Uniqlo is a very good tenant for AFIMall City, as it fits its general concept," says Dmitry Volkov.

Event

MS Groupto Become DeveloperMS Group Property Management Company has established its new division called MS Group Development, which will be engaged in construction of residential and commer-cial real estate, investments, and develop-ment, the company reported.

MS Group will manage the built proper-ties. The first development projects of the

new development company are a hotel proj-ect on Seliger Lake and an economy-class residential building in Lobnya.

"Residential real estate will be the first segment to restore after the crisis," Anton Saenko, CEO of MS Group believes. "The economy-class housing will always be in demand, which is our choice. At present, we are designing a house with total area of 26,000 sqm in Lobnya. We will start build-ing it in the spring of 2011." The company plans to put the house into operation in late 2012. It is assumed that flats will be sold there at 50,000 rubles/sqm.

Now, MS Group Development is building its 200-room hotel on Seliger Lake in the Tver province. Investments in the proj-ect amounted to 120 million rubles. The recoupment period is estimated at 7 years.

The construction site covers 8 ha. The project is scheduled to be realized in two phases. The first one will include a hotel with a restaurant, a two-family townhouse, a four-family townhouse, 10 summer villas, and an office building. There will also be a pond for "lazy" fishing. Phase 2 of the project includes the construction of ten cottages. All facilities will be built from scratch. Phase 1 of the project will be able to host 140 people, phase 2 – up to 60 peo-ple. Phase 1 of the project is scheduled to finish by May 1, 2011. The second phase will be put into operation on May 1, 2012.

The hotel is designed for the middle-class people. Depending on category and season, a room in the hotel will cost 700 to 2,500 rubles per person.

MS Group currently has 40,000 sqm of commercial and residential real estate in its portfolio. The company intends to double this figure by the end of 2011. According to Dmitry Volkov, Head of Consultancy and Valuation at Praedium Oncor International, the real estate property management market is highly competitive in Russia. "That is why many property management companies are looking for other opportunities to expand their business and attract new customers. In this case, a property management company that is experienced in development can get additional preferences. I guess that MS Group enters its new project with a strong partner," the expert believes.

Conflict

Going Nowhere On January 11, 2011 the Moscow Arbitration Court approved the settle-ment agreement between Capital Group and Dutch architect Erick van Egeraat concerning the suit of the developer who wanted to protect his business reputation.

Earlier, on September 17, 2010 the Interfax News Agency published an inter-view with Erick van Egeraat, who said the following: "Did you see my project real-ized in the Moscow City? (meaning the Capital City mixed-use center, – CRE). This is exactly the case when you can fall out of the window when pushing it a little bit harder."

In response to the said publication, Capital Group filed a lawsuit to protect its business reputation. Under the terms of the settlement agreement, Erick van Egeraat now needs to announce via Interfax that he did not intend to blame Capital Group for bad quality of construc-tion of the Capital City center. Mr. Egeraat also needs to say publicly that he regrets about the incident, which was a typical misunderstanding.

"In our opinion, a public recognition of this mistake is a compromise that would fully satisfy the both sides," says Stanislaw Daszczynski, Vice President for Legal Affairs at Capital Group.

According to lawyers, any filed lawsuit usually has its specific purpose. "If we talk about protection of business reputa-tion, financial compensation is not that significant. In many cases, such disputes can be settled in a peaceful way. However, in some cases, protection of business reputation is a process to discuss publicly for much longer time than the conflict exists. This means that sometimes it pays to ignore dubious publications," Elena Trusova, Head of Arbitration at Goltsblat BLP, told CRE.

According to experts, Erick van Egeraat got tired of the litigation with Capital Group. That was the main reason why the architect finally agreed to accept the terms of the said mutual agreement.

The both parties have opposed each other for quite a time. The misunder-standing started in 2007 when the Dutch architect designed the Capital City project for Capital Group. However, later on the developer decided to proceed with the project without Erick van Egeraat. The architect sued Capital Group and won the case. The court forced Capital Group to compensate Mr. Van Egeraat for his work, copyrights, lost profits, arbitration costs and interest, totaling $3.7 million

Later on, another dispute between the architect and the developer started because of the Barvikha Hills cottage proj-ect. Erick van Egeraat won the case for the second time. The arbitrators made Capital Group pay Erick van Egeraat Associated Architects (EEA) for their work, as well as to compensate them for copyright infringement, arbitration costs and fees, which totaled to $1 million. However, in that case, the parties managed to reach a mutual amicable agreement.

Project

Nagatino i-Land to Get Three StarsAs part of phase 2 of Nagatino i-Land Technopark, a three-star business hotel with 150 rooms will be built there. In January 2011, leading hotel operators will participate in a closed tender to choose a management company. The concept of the hotel belongs to Ernst & Young. The hotel project is a separate 14-storey building,

which will be located on the second line of the Moscow river Embankment close to the Technopark itself. According to the Nagatino i-Land project concept, the hotel building will be named the Hotel of Pareto. However, a new hotel operator will have the right to change the name later on. The earlier built six buildings of phase 1 of Technopark were named after great scientists.

Based on the existing concept, the hotel infrastructure will include conference halls, a fitness center, and a lobby bar. There will be apartments for sale as well. These apart-ments are designed primarily for tenants and owners of offices in Technopark.

"The hotel will target both business people participating in meetings and con-ferences, as well as visitors from other cities and countries," Sergey Kanaev, Commercial Director of Nagatino i-Land, told CRE. He noted that the industrial park district gener-ally lacks modern hotel facilities.

"Given the location and purpose of our project, the three-star format is the best solution. Our customers require the same level of comfort as other mixed-use center clients," Alexander Gendelsman, CEO of Azimut Hotels Company, explains. "However, limits do exist as hotels located at mixed-use centers should be positioned as business class facilities, not luxury ones."

The expert estimates that Moscow lacks at least 35,000 rooms in three-star hotels. "Last year, six hotels opened in the city, but all of them belonged to the upper price segment. Many investors believe that expensive hotels have a faster ROI, but in fact, it is not always true. It all depends on location and services provided. In the near future, we expect to see more medium-priced hotels," believes Alexander Gendelsman.

Nagatino i-Land is an office and business center with total area of approximately 1 million sqm. It is located in Western Nagatino, on Andropov Prospect, after reconstruction of ZIL automobile factory. The project includes 5 phases. The first one (212,000 sqm) has been completed, while the next phases are under design or con-struction. The Moscow Business Incubator is the project developer.

For more details on the real estate mar-ket, please visit www.cre.ru


14

Актуально:

14 Are all the brand places really occupied?14

Заказ на разработку инвестици-онного маркетинга компания получила еще осенью 2010 года

от Минэкономразвития этого региона. Целью данной работы стала разработ-ка комплекса мер, направленных на улучшение инвестиционного климата Архангельской области, повышение имиджа в глазах инвесторов, а также практические рекомендации по продви-жению региона.

«Разработка программы инвести-ционного маркетинга – новая услуга на рынке, которая сегодня становится все более необходимой регионам для их дальнейшего развития», – заявила вице-президент GVA Sawyer по консалтингу Эвелина Павловская. Эксперты объ-ясняют это тем, что время безудержных инвестиций прошло и регионы заинтере-сованы в возвращении к ним инвесторов. «В условиях низкой инвестиционной активности на рынке недвижимости, про-работка программ развития территорий и создание условий для инвесторов – это необходимая работа по формированию конкурентных преимуществ региона», – пояснил Илья Кузнецов, директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield.

Однако нельзя сказать, что разработка программ инвестиционного маркетинга – абсолютно новая услуга на рынке. «Мне известны исследовательские коллекти-вы, которые только в России занимают-ся чем-то подобным уже более десяти-летия.

Некоторые работают в связке с фонда-ми региональной поддержки и инвести-ционными фондами», – отметил замдирек-тора, руководитель отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Евгений Надоршин. Впрочем, подчеркнул он, для многих управленцев и сейчас обращения к про-

фессиональным консультантам на эту тему в новинку.

Об опыте разработки программ ин -вестиционного маркетинга заявили и в Cushman & Wakefield. В 2005 году они выполняли эту работу для администрации Пензенской области. «Сейчас мы ведем еще один подобный проект: по заказу администрации одного из российских городов нами разрабатывается концеп-ция регенерации территории набережной в центральной части города», – сообщил Илья Кузнецов.

Подобные работы для Калуги, По -дольска, Жуковского выполняла и кон-салтинговая компания RRG. Как отметил гендиректор RRG Денис Колокольников, обращения за консалтинговыми проекта-ми и инвестиционным маркетингом зави-сят не от размера или местоположения города, а от подходов администрации к развитию города.

По мнению Дмитрия Золина, управ-ляющего партнера LCMC, в первую оче-редь в подобных программах нуждаются депрессивные регионы, поэтому они долж-ны проявлять максимальную заинтересо-ванность. Это такие города, как Брянск, Смоленск, Псков, Белгород, Саранск, Пенза. LCMC, например, разрабатывала определенные аспекты похожих программ для Саранска.

Однако, отмечает он, нужно отдать должное GVA Sawyer, взявшейся за раз-

работку такого продукта. «Программа инвестиционного маркетинга охватывает не только сегмент недвижимости, но и остальные сегменты рынка, поэтому ком-пании придется выйти за рамки своей стандартной профессиональной деятель-ности», – сказал Дмитрий Золин.

Среди трудностей, с которыми сталки-ваются консультанты и администрации, Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer, выделяет сложность в оценке эффективности действий про-грамм инвестиционного маркетинга, поскольку такие программы включают не только пиар-мероприятия, но и реальную работу внутри администрации региона. Ведь когда инвестор рассматривает тот или иной регион в качестве будущей пло-щадки для инвестиций, то он смотрит на все проблемы и риски: социальные, эко-номические, политические. «Кроме того, реальные действия по поддержке инве-сторов не всегда поддерживаются на муниципальном уровне, – отмечает он. – Часто привлечение, например, крупного торгового оператора не поддерживается местными чиновниками, так как его при-ход означает резкий рост конкуренции для местного бизнеса. А поскольку мест-ный бизнес часто аффилирован с муници-пальными чиновниками, то приходящему инвестору ставятся палки в колеса».

Regional and municipal administra-tions seek the help of professional consultants in attracting foreign investors. In this respect, experts from GVA Sawyer have developed a program of investment marketing for the Archangelsk province.

The Ministry of Economic Development of the Archangelsk area contracted GVA Sawyer to develop an investment-

marketing program in the fall of 2010. The purpose of the program was to develop a package of activities aimed at improving the investment climate, to establish the province's good image in the eyes of inves-tors and to work out practical recommenda-tions for promoting the region internation-ally. "Investment marketing programs are a new type of services that consultants have recently launched in the market in order to help Russia's regions develop faster," com-ments Evelina Pavlovskaya, Vice President for Consulting at GVA Sawyer.Experts note that the times of mass invest-ments have passed, while the regions want

to get their investors back. "Given the low investment activity in the real estate market, programs of territorial develop-ment are necessary to create favorable investment environment in the regions," says Ilya Kuznetsov, Director for Strategic Consulting at Cushman & Wakefield.However, it is not correct to say that these investment-marketing programs are brand new tools on the market. "I know many research teams that have been involved in such activities for more than ten years. Some of them closely cooperate with regional support funds, some – with investment funds," says Evgeny Nadorshin, Deputy Director of Economic and Policy Research at Jones Lang LaSalle. However, he agrees that for many Russian state offi-cials this is a completely new approach to apply to professional consultants.Cushman & Wakefield experts also note they are experienced in development of investment marketing programs. In 2005, they did similar work for the Administration of the Penza province. "Now we have another project of this kind: we consult

authorities of one Russian regional admin-istration where we are working together to develop a concept of regeneration of a local waterfront area in the downtown," Ilya Kuznetsov says.RRG consultants were also involved in suimilar projects in Kaluga, Podolsk, and Zhukovsky. According to Dennis Kolokolnikov, RRG CEO, the nature of investment marketing projects has nothing to do with size or location of any particular city, but rather depends on local adminis-tration's approach to urban development. According to Dmitry Zolin, Managing Partner of LCMC, Russia's most depressed regions are in need of such programs, so they should contract professional consultants more actively. These are such cities as Bryansk, Smolensk, Pskov, Belgorod, Saransk, and Penza. As for LCMC, the company developed a similar program for Saransk.However, Dmitry Zolin highly appreciates the efforts of GVA Sawyer which currently develops its unique product. "The program of investment marketing covers not only the real estate segment, but also other

market segments. That is why the company will have to go beyond its standard profes-sional scope of work," says Dmitry Zolin.Talking about problems that both state officials and consultants face, Vladislav Fadeev, Head of Marketing Department at GVA Sawyer, believes that it is gener-ally difficult to assess the effectiveness of these programs, mainly because the investment marketing programs consist of not only PR events, but also of real work inside administrative areas. Any investor typically analyzes all existing problems in this or that province, including social, eco-nomic, and political risks."In addition, not all actions of investors are really supported by regional or munici-pal authorities," he adds. "For instance, in some cases local officials do not support this or that major retail operator coming to their region, because this means a sharp increase in competition for local business-es. Since many local businesses are affili-ated with municipal officials, any outside investor will face significant problems locally."

Региональные горадминистрации все чаще обращаются к профессиональным консультантам за помощью по привле-чению внешних инвес-торов. Так, компания GVA Sawyer разработа-ла программу инвести-ционного маркетинга для Архангельской области.

Текст: Михаил РычаговРаскрутка для регионов

Promoting Regions Author: Mikhail Rychagov



Residentia l News:

16

Исследование

Охота на экономкласс Наиболее востребованное предложение на первичном рынке – новостройки экономкласса – составляет сегод-ня только 15% от общего объема первичного рынка Москвы, свидетельствуют данные компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Квартир этого класса нет в существую-щем сегодня на рынке предложении в Центральном, Восточном, Северном и Северо-Западном округах столи-цы. Треть реализуемых новостроек самого недорого сег-мента уже построена или заселяется. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса в декабре 2010 года составила 95,4 тыс. рублей.

По количеству реализуемых квартир экономкласса безусловным лидером по итогам декабря является

Южный административный округ – здесь сосредото-чилось 83% от общего объема предложения квартир в новостройках экономкласса.

«В ближайшее время ожидается выход на реализа-цию ряда проектов, их анализ показывает, что заст-ройщики сосредоточились на строительстве жилья экономкласса как наиболее востребованного в Москве в посткризисный период. Общий объем вводимого жилья в рамках анонсированных проектов составит около 2,2 млн кв. м», – отмечает генеральный директор компа-нии «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.

По типу домов доля панельных новостроек эконом-класса составляет 80%, монолитных и монолитно-кир-пичных – около 20%. Наиболее востребованными по-прежнему являются одно- и двухкомнатные квартиры, на их долю приходится около 75% запросов покупателей. Наибольшая доля покупателей (примерно 60%), незави-симо от того, приобретают ли они квартиру в Москве или в Московской области, ориентируются на стоимость квар-тиры в пределах 3–5 млн рублей; 15% клиентов плани-руют уложиться в 5–8 млн рублей, 16% готовы потратить менее 3 млн рублей, 9% – более 8 млн рублей.

По данным ГК «Пионер-Москва», из 270 объектов-новостроек на рынке Москвы, находящихся в реализа-ции, не более 50 можно отнести к нижнему ценовому сегменту, то есть примерно 18%. «Емкость рынка ново-строек массового спроса в Москве оценивается в разме-ре 850 тыс. кв. м, или около 110 млрд рублей», – заявила CRE Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер-Москва».

По ее словам, при прогнозируемом росте спроса на рынке в 20% (в том числе за счет роста числа ипотечных сделок) можно предположить, что в 2011 году ежемесяч-ный объем продаж в сегментах эконом- и комфортклас-сов составит в среднем около 85 тыс. кв. м.

Что касается планов застройщиков, то сегодня они отвечают на потребности рынка, обеспечивая предложе-ние в нижнем ценовом сегменте. «О глобальной «пере-стройке» под экономкласс говорить нельзя, но вполне возможно, что объекты этого сегмента будут появляться и у застройщиков, которые раньше им пренебрегали», – сказала Ирина Романова.

Корпоративные клиенты возвращаютсяСреди наиболее значимых тенденций прошлого года экс-перты компании Penny Lane Realty отмечают возвращение на рынок аренды корпоративных клиентов. По их дан-ным, количество компаний, снимающих жилье для своих сотрудников, возросло до 75% от общего числа клиентов, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Изменился и национальный состав арендаторов. Впервые за два кризисных года количество россиян пре-высило количество иностранцев, которых, по сравнению с 2008 годом, стало меньше на 25%. Однако, несмотря на общее снижение их числа, бюджеты на аренду квартир среди граждан Великобритании и США возросли, а среди французов, японцев и швейцарцев, напротив, снизились. В итоге иностранные арендаторы сосредоточились на предложениях по цене $3–8 тыс. в месяц.

В 2010 году вновь четко обозначилась «мода» арен-довать квартиру в столице, имея при этом в собствен-ности загородный дом. Доля таких запросов состав-ляет сегодня 22% от общего количества обращений. «Приобретать недвижимость следует там, где вы уверены в росте цен или в высокой отдаче от эксплуатации. Квартиры в Москве сегодня не могут гарантировать ни того, ни другого. Аренда же позволяет не вынимать день-ги из бизнеса, мобильно перемещаться вслед за измене-нием места работы или учебы детей», – заявил Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty.

По итогам 2010 года средняя ставка аренды квартиры бизнес-класса зафиксировалась на отметке $4,2 тыс., что на 10% выше показателей прошлого года. Рост в элитном сегменте был более значителен: средняя ставка увеличи-лась на 18%. В итоге элитную квартиру в Москве сейчас можно арендовать в среднем за $7,1 тыс. против $6 тыс. в прошлом году.

Новости компаний

Очередь насталаГК «Ренова-СтройГруп» начала строительство второй очереди микрорайона «Богородский» в подмосковном Щелково. Всего в рамках второй очереди будет построено шесть жилых домов общей полезной площадью 117 тыс. кв. м и детский сад на 95 мест. Два первых дома второй очереди будут введены в эксплуатацию в IV квартале 2011 году, остальные четыре – в III квартале 2012-го.

В конце прошлого года специалисты компании уже сдали госкомиссии жилые корпуса первой очереди строи-тельства, котельную мощностью 40 Гкал/час и проложили инженерные коммуникации по всему участку застройки.

Жилой комплекс «Богородский» состоит из 20 много-этажных корпусов высотой от 9 до 18 этажей с объектами коммерческого и социального назначения и включа-ет общеобразовательную школу на 1000 мест и два дошкольных учреждения на 95 и 180 мест.

Также компания «Авгур Эстейт» приступила к строи-тельству второй очереди жилого района «Квартал А101» на территории поселка Коммунарка (Калужское шоссе, 3 км от МКАД). В состав второй очереди входят 7 жилых домов переменной этажности общей площадью 132 тыс. кв. м (корпуса 5–11) и детский сад площадью 5 тыс. кв. м на 185 мест. «Авгур Эстейт» планирует вложить в строи-тельство около 3,6 млрд рублей.

Сдача объектов намечена на март 2012 года. Продажи квартир начались в ноябре текущего года. На старте про-даж средняя стоимость квартир составляет 65 тыс. руб./кв. м. Всего в рамках второй очереди будет построено 925 квартир. В настоящее время в «Квартале А101» достраиваются корпуса № 1–4 первой очереди.

Второй корпус в Немчиновкеготов к заселениюПолучено разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса № 2 в микрорайоне Немчиновка, сообщили в компании «НДВ-Недвижимость». В ближайшее время здесь начнет-ся заселение жильцов.

Микрорайон Немчиновка возводится в престижном Одинцовском районе, всего в 1 км от МКАД. Рядом нахо-дится Серебряноборский лесной массив. Поблизости также расположены развлекательный центр «Формула Кино», магазин «Ашан», торговые центры, школы и част-ные пансионы, детские сады, горнолыжный спуск, элит-ное место рыбалки и отдыха.

Микрорайон Немчиновка – это современный микро-район, который застраивается серией домов П-44Т. По словам экспертов, серия П-44Т быстро завоевала доверие покупателей благодаря продуманным плани-ровочным решениям и быстрым темпам строительства домов. Квартиры в этих домах предлагаются с полной отделкой от застройщика.

В микрорайоне развивается собственная инфраст-руктура, включающая поликлинику, детский сад, школу, ФОК с бассейном.

Девелопер микрорайона Немчиновка – ОАО «494 УНР». Эксклюзивный агент по реализации проекта – компания «НДВ-Недвижимость». Возводит комплекс «ДСК-1».

НОВОСТИ

Оживающая

«загородка»

В 2010 году наметились позитивные тенденции на рынке загородной недвижимости: оживление спроса и рост предложения за счет вывода на

рынок новых коттеджных поселков, отмечают специа-листы аналитического центра Союза застройщиков.

В IV квартале 2010 года общее число реализуемых коттеджных поселков составило 350, при этом за последние полгода на рынок вышло 50 новых поселков (в 2 раза больше, чем за аналогичный период в про-шлом году), а снято с продажи (реализовано) 45, под-считали эксперты.

Распродажа готовых ликвидных объектов и выход на рынок новых, на ранней стадии строительства, привели к незначительному снижению цен в текущем периоде – около 4%. Средняя стоимость домовладения в IV квартале 2010 года составила 21 млн рублей.

Основной тенденцией 2010 года стало уменьшение площади земельных участков и домов в коттеджных поселках. Тем не менее в сегменте небольших участков до сих пор наблюдается серьезное преобладание спро-са (25% покупательского предпочтения) над предложе-нием (15% от общего количества предложений).

По прогнозам специалистов, процесс активизации на рынке загородной недвижимости будет плавным и постепенным. Вероятно появление новых больших объ-ектов за счет земельных активов, находящихся у банков в качестве залогового имущества, которое данные финансовые учреждения пока что не спешат выводить на рынок.

Наиболее востребованными на период выхода из кризиса все еще останутся небольшие участки в посел-ках экономкласса.

Как стать субарендатором?

016-17_News_Rezident_L_I.indd 16016-17_News_Rezident_L_I.indd 16 25.01.2011 17:26:1025.01.2011 17:26:10

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Hot Topic |

| Residential News |

| Calendar |

Research

Hunting for economy classNew economy-class buildings, which are currently experiencing the highest demand in the primary market, now constitute only 15% of the total volume of the Moscow primary market, according to the information from MIEL-Novostroyki. The current market has no apartments of this class available in the central, eastern, northern and northwestern districts of the Russian capital. Moreover, a third of all new buildings in this cheapest segment are already completed and even occupied. The weighted average cost of one sqm in economy-class buildings was 95,400 rubles in December 2010.

By the quantity of realized economy-class residential projects in December, the Southern District is by far the most developed region – accounting for 83% of the overall supply of apartments in the new economy-class category.

“In the nearest future, we are expecting several projects to be brought out to the market. A survey of developers has shown that they feel economy-class housing will become the most popular format in post-crisis Moscow. The total amount of housing commissioned within the framework of the announced projects will reach about 2.2 million sqm,” notes Maria Litinetskaya, general director of MIEL-Novostroyki.

As to the type of new economy-class buildings, 80% are buildings with structural walls, and about 20% are either solid-cast or combined solid-cast and brick construction.

Studios and one-bedroom apartments are still the most popular segment accounting for about 75% of customer requests. The major share of buyers (around 60%) are seeking apartments within the price range of 3 to 5 million rubles, regardless of whether they are buying in Moscow itself, or in the Moscow Region. As to the rest – 15% are planning to spend 5 to 8 million rubles, another 16% are not going to spend more than 3 million rubles, and 9% are willing to pay in excess of 8 million.

According to Pioner-Moskva Group, among the 270 newly built objects currently realized in the Moscow market, no more than 50 can be classified as coming under the lower price brackets, which is about 18% of the total number of projects. “The market volume in popular new residential projects of Moscow is around 850,000 sqm, or approximately 110,000 million rubles,” says Irina Romanova, chief of PR & Marketing at Pioner-Moskva Group.

According to Ms. Romanova, one can expect (given the projected increase in market demand at the rate of 20%, including the growth leveraged by an increasing number of mortgages) the monthly sales volume in economy-class and comfort-class segments to maintain at an average level of 85,000 sqm in 2011. As to the plans of developers, these days they are merely responding to the needs of the market, by providing supply in the lower price brackets. “We cannot speak of a large-scale ‘conversion’ to economy-class apartments, but it is quite possible that we may see such objects even from developers who used to disregard them before,” notes Irina Romanova.

Corporate customersare returningAmong the most significant trends in the past year, according to experts at Penny Lane Realty, is the return of corporate customers to the leasing market. According to their findings, the number of companies renting apartments for their employees has gone up to 75% of the total number of customers, which means a 15% increase in comparison with the similar period of the previous year.

The national profile of tenants has also changed. For the first time during the two recessionary years, the number

of Russian tenants has exceeded that of foreign citizens, while the number of the latter has decreased by 25% in comparison with 2008. Despite the general decrease in their number, apartment rental budgets for U.K. and U.S. citizens rose while those of French, Japanese and Swiss nationals were reduced. As a result, foreign tenants have focused on prices ranging from $3,000 to $8,000 per month.

In 2010, we could see a previously fashionable trend return – renting of an apartment in the capital, while owning a house in the country. The share of such requests has reached 22% of all inquiries today. “One should purchase real estate in places where price growth is assured, or properties which are very efficient to operate. Today, neither of these goals can be achieved by buying apartments in Moscow. On the other hand, renting an apartment does not take money away from your business, and gives you better mobility when you need to move because of company relocation or to meet your children’s educational needs,” asserts Georgy Dzagurov, general director of Penny Lane Realty.

In 2010, the average leasing rate for business class apartments froze at around $4,200, which is a 10% increase when compared to the previous year’s figures. The growth rate in the high-end segment was more substantial, with the average leasing rate going up by 18%. As a result, a high-end Moscow apartment now rents for $7,100, in comparison with the last year’s price of $6,000.

Company news

The time has comeRenova StroyGroup began construction of the second phase of Bogorodsky Neighborhood in the City of Schelkovo, near Moscow.

Within the framework of the second phase, plans call for the construction of six residential buildings with the gross living area of 117,000 sqm and a daycare for 95 children. The first two buildings of the second phase will be commissioned in the 4th quarter of 2011, and the other four in the 3rd quarter of 2012.

At the end of last year, the company had managed to commission all residential buildings of the first phase, complete a boiler house with the capacity of 40 Gcal/hr, and finish utility communications projects on the site.

The Bogorodsky Residence is comprised of 20 multistory buildings, ranging from 9 to 18 stories, with commercial and social objects, including a comprehensive school for 1,000 children and two pre-school institutions for 95 and 180 children, respectively.

Avgur Estate Company started construction of the second phase of “Block А101” residential area, located in the village of Kommunarka (Kaluzhskoye Highway, 3 km past the Moscow Ring Road). The second phase includes seven residential buildings, with varied number of stories and total area of 132,000 sqm (blocks 5-11) and a 5,000 sqm daycare for 185 children. Avgur Estate is planning to invest about 3.6 billion rubles into this construction project.

The objects are scheduled for commissioning in March 2012. Apartments went on sale in November 2010. When the sales started, the average cost was 65,000 rubles per sqm. A total of 925 apartments should be built within the second phase.

Currently, buildings 1 to 4 of the first phase are being finished in “Block A101.”

Second building in “Nemchinovka” is readyNDV-Nedvizhimost Company reports that they have received a permit for commissioning Building No. 2 in

the “Nemchinovka” Neighborhood, and people will start moving in soon.

The neighborhood is being built in the fashionable Odintsovo District, which is only 1 km away from the Moscow Ring Road, and near the Silver Pine Forest. ocated in the vicinity of this area are the Formula Kino Entertainment Center, Auchan Store, retail centers, schools and private boarding schools, daycares, an Alpine skiing facility, and a high-end fishing and recreation site.

The “Nemchinovka” Neighborhood is a modern community of P-44T type houses. Experts say that this series has become a customer favorite, due to its elaborate planning and high speed of construction. Apartments in such buildings are sold with full finishing provided by the developer.

The neighborhood boasts of its own infrastructure, such as health centers, daycare, school and a sports and recreation center complete with a swimming pool. The neighborhood is developed by 494 UNR, a public company, and the exclusive agent for the project is NDV Nedvizhimost. The complex itself is built by DSK-1 (House Building Factory No. 1).

NEWS

Country real

estate – reviving

The year 2010 saw the beginning of positive trends in the country estate market, namely ebullience and increasing supply, due to the launch of new cottage

communities, as was noted by experts of the analytic center at the Builders Union (Soyuz Zastroyschikov).

In the 4th quarter of 2010, 350 cottage communities were realized, with 50 new communities being launched within the last six months (twice more than in the similar period of the previous year), and 45 of these sold out.

The sales of ready-made liquid objects and the launch of new ones at an early stage of their construction has led to a small decrease in prices – about 4% – in the current period. The average cost of a house in the 4th quarter of 2010 was 21 million rubles.

The main trend in 2010 was reduced land areas for houses in cottage communities. Nevertheless, demand is greater than the supply of smaller land plots (25% against 15% of the total supply available).

Specialists predict that the country estate market is going to revive smoothly and gradually. It is quite probable that new large objects will appear as well, due to a pool of land assets accumulated by banks as collateralized property, though these institutions are still hesitating to deliver them to the market.

Yet smaller land plots, in economy-class communities, are going to remain the most popular in the post-crisis period.

Rent a shop! 17

016-17_News_Rezident_L_I.indd 17016-17_News_Rezident_L_I.indd 17 26.01.2011 16:04:1926.01.2011 16:04:19

Календарь событий / Calendar of Events:

18

Управление кадрами в коммерческойнедвижимости – 2011Дата: 10 февраля 2011 года Место: МоскваОрганизатор: IM EventsОписание: участники круглого стола обсудят вопро-сы, ставшие актуальными после периода глобальных сокращений: как набрать новый персонал, как руково-дить менеджерами, «поднаторевшими» после кризиса, какие системы мотивации топ-менеджеров предлагать при длительном сроке ведения проектов, чему теперь обучать сотрудников внутри компании и др.Подробнее: www.imevents.ru

Human Resources Management in Commercial Real Estate, 2011Date: February 10, 2011Location: MoscowOrganizer: IM EventsDescription: Participants at these round-table discussions will talk about issues that arose as a result of global staff reductions. Issues like how to recruit new staff, what to offer, and how to supervise managers, who have become wiser after the crisis, which motivational systems to offer top managers for carrying out long-term projects, what training employees need today, etc. will be in the spotlight.More info: www.imevents.ru

10 февраляFebuary

Семинар «Современные торговые центры и торгово-развлекательные комплексы»Дата: 31 января – 4 февраля 2011 года Место: Санкт-ПетербургОрганизатор: ЦНТИ «Прогресс»Описание: семинар проводят специалисты по арендным и имущественным отношениям, а также консультанты-практики по вопросам управления в торговле. В ходе мероприятия будут рассмотрены направления развития торгового комплекса, концепции и функционирование ТЦ и ТРЦ, вопросы повышения эффективности ТЦ и ТРЦ и др. К участию приглашаются девелоперы, управляю-щие ТРЦ и специалисты по развитию.Подробнее: www.cntiprogress.ru

Seminar"Modern Retail Centers and Shopping and Entertainment Complexes"Date: January 31 – February 4, 2011Location: St. PetersburgOrganizer: STIC (Scientific and Technical Information Center) ProgressDescription: Specialists on leasing and property relations, as well as practicing consultants in retail management conduct this seminar. During the event the development directions of a shopping complex, concepts and opera-tions of SCs and SECs, enhanced efficiency issues of the SCs and SECs, etc. will be considered.Developers, SEC managers and development specialists are invited to participate.More info: www.cntiprogress.ru

31 январяJanuary 14 февраля

Febuary

«Стройтех-2011»Дата: 14–17 февраля 2010 года Место: МоскваОрганизатор: МВК «Ивент»Описание: 19-я Международная неделя капитального строительства «Стройтех» – это международная специ-ализированная выставка строительного оборудования, дорожной техники и строительных технологий. Проект объединяет ведущих игроков рынка строительства, автоматизации и эксплуатации зданий в России и СНГ: инвесторов, девелоперов, строителей, архитекторов, проектировщиков зданий, управляющие и эксплуата-ционные компании, производителей оборудования и системных интеграторов. В проекте примут участие более 100 компаний.Подробнее: www.stroytekh.ru

Stroytekh – 2011 Date: February 14–17, 2011Location: MoscowOrganizer: MVK EventDescription: The 19th International Week of Major Construction Work of Stroytekh – this is a specialized international exhibition of construction equipment, road-building machinery and technologies. The project brings together leading players in the construction, automation and building maintenance markets in Russia and CIS – investors, developers, builders, architects, building design-ers, management and maintenance companies, equipment manufacturers and system integrators. Over 100 companies will take part.More info: www.stroytekh.ru

018-19 Calendar_L_I.indd 18018-19 Calendar_L_I.indd 18 26.01.2011 16:08:0826.01.2011 16:08:08

018-19 Calendar_L_I.indd 19018-19 Calendar_L_I.indd 19 25.01.2011 17:28:3125.01.2011 17:28:31

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Склады Москвы На конец 2010 года насчитывается около 6,8 млн кв. м качественных

складских помещений, из них около 80% составляет класс А – 5,44 млн кв. м, остальные 20% – класс В (Jones Lang LaSalle). В IV квартале 2010 года объем поглощения складских помещений

в Московском регионе составил около 280 тыс. кв. м. Таким обра-зом, совокупный объем помещений, сданных в аренду в 2010 году, превысил аналогичные показатели 2009 и 2008 годов. Крупными сделками по аренде складов за IV квартал 2010 года являются: Trilogy Park Tomilino – площадь 22 тыс. кв. м, арендатором является AXIMA; ЛП «Пушкино», 22 тыс. кв. м (арендатор – «ИтеллаНЛК»), ТЛК «Томилино», 20 тыс. кв. м (арендатор – «Дженерал Моторс»), Trilogy Park Tomilino, 14,5 тыс. кв. м (арендатор – Vinexim), Trilogy Park Tomilino, 14,5 тыс. кв. м (арендатор – Univeq) (Core Group). В 2010 году активизация спроса на рынке складской недвижимо-

сти в первую очередь зафиксирована со стороны торговых опера-торов и компаний, работающих в сегменте FMCG (товары повсед-невного спроса). Спрос на складские помещения в зависимости от профиля арендаторов в Московском регионе распределяется следующим образом: 31,4% помещений занимают торговые опера-торы; 19,3% – товары повседневного спроса; 12,1% – логистические операторы; 9,3% – производственные компании; 7,1% помещений отведено под автомобили и технику; 5,7% – для строительных материалов; 5% площадей необходимы компаниям, которые ока-зывают услуги; 2,9% – для фармацевтических компаний (Colliers International).

В IV квартале 2010 года было введено около 120 тыс. кв. м склад-ских помещений, из них доля складов класса А составляет 90%, доля класса B – 10% (Jones Lang LaSalle). В результате того что в 2010 году прирост предложения оказался

значительно ниже объема поглощенных площадей, уровень вакант-ных помещений складов класса А на московском рынке снизился с 13,6% (данные на конец 2009 года) до 7–8% в середине IV квартала 2010 года (Knight Frank). К концу 2010 года соотношение сухих складов и складов-холо-

дильников практически не изменилось в сравнении с предыдущим годом. Доля сухих складов составляет примерно 90%, доля холодиль-ных складов – 10% (S.A. Ricci / King Sturge). Начиная с II квартала 2010 года арендные ставки на складские

помещения демонстрировали рост: от $110–115 до $120–130/кв. м в год без учета операционных расходов. Таким образом, средний рост ставок аренды на качественные складские объекты составил на конец 2010 года около 20% по отношению к началу года. Самые высокие ставки аренды на складские комплексы с холодильными и морозиль-ными помещениями. Средние ставки аренды для холодильных скла-дов класса А составляют $200/кв. м в год, класса В – $170/кв. м в год. Средние ставки аренды для морозильных складов класса А – $310/кв. м в год, класса В – $290/кв. м в год (Nai Becar). Cредний диапазон цен продажи качественных складских площадей

в IV квартале 2010 года составил от $1 тыс. до $1,5 тыс./кв. м соответ-ственно для объектов классов А и В (Praedium Oncor International).

20

Динамика средних арендных ставок складских помещений и прогноз на 2011 год /Dynamics of Average Warehouse Rent Rates and Forecast for 2011

200

150

100

0I кв. 2007 III кв. 2007 I кв. 2008 III кв. 2008 I кв. 2009 III кв. 2009 I кв. 2010 III кв. 2010 I кв. 2011 III кв. 2011

Q1 2007 Q3 2007 Q1 2008 Q3 2008 Q1 2009 Q3 2009 Q1 2010 Q3 2010 Q1 2011 Q3 2011

Класс А / Grade А

Класс B / Grade B

Класс А (прогноз) / Grade А (forecast)

Класс B (прогноз) / Grade B (forecast)Источник / Source: Knight Frank Research

020-23 FAKT_L_I.indd 20020-23 FAKT_L_I.indd 20 26.01.2011 16:07:4826.01.2011 16:07:48

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Календарь событий |

| Цифры и факты |

| Интервью |

Moscow Warehouses As of the end of 2010, 6.796 million sq m of quality warehousing areas

were available with Grade A accounting for 5.437 million sq m and Grade B – for the remaining 20% (Jones Lang LaSalle). In Q4 of 2010, the absorption of warehousing areas in the Moscow

region represented about 280,000 sq m. Therefore total built-to-let storage space in 2010 exceeded the similar showing for 2009 and 2008. The list of big storage space renting deals in Q4 of 2010 includes 22,000 sq m in Trilogy Park Tomilino leased by AXIMA; 22,000 sq m in LP Pushkino leased by ItellaNLC; 20,000 sq m in TLC Tomilino leased by General Motors; 14,500 sq m in Trilogy Park Tomilino leased by Vinexim; and another 14,500 sq m in Trilogy Park Tomilino leased by Univeq (Core Group). The year 2010 saw the revitalization of demand, above all, on the

part of retail operators and FMCG companies (Colliers International). Depending on the profile of tenants in the Moscow region, the breakdown of demand looked as follows: retail operators claim 31.4% of all premises; FMCG companies – 19.3%, logistics operators – 12.1%, industrial companies – 9.3%, construction materials – 5.7%, services – 5%, and pharmaceutical companies – 2.9%. About 120,000 sq m of warehousing premises were put into operation

in Q4 of 2010, of which Grade A warehouses account for 90%, Grade B premises – for 10% (Jones Lang LaSalle). Because the growth of supply was far behind the level of absorption

in 2010, vacant Grade A warehousing space in the Moscow market went down from 13.6% in late 2009 to 7–8% in mid Q4 of 2010 (Knight Frank). By the end of 2010 the ratio of dry to refrigerator storehouses

practically remained unchanged as compared to the previous year – 90% to 10% (S. A. Ricci/King Sturge). Beginning with Q2 of 2010, the warehouse rent rates have grown from

$110–115 to $120–130/sqm/year exclusive of operating expenses. Therefore the average rent growth for quality storage facilities had amounted to about 20% relative to the turn of the year. The highest rents are charged by warehouse complexes with refrigerator and freezer premises. The average rental rates for refrigerator warehouses represent $200/sqm/year in Grade A and $170/sqm/year in Grade B. The average rental rates for freezing warehouses represent $310/sqm/year in Grade A and $290/sqm/year in Grade B (NAI Becar). The average sale price range for quality Grade A and B warehousing

areas in Q4 of 2010 varied between $1,000 and $1,500/sqm (Praedium Oncor International).

Распределение предложения складов по типу /Supply Breakdown by Type

21

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

Источник / Source: Core Group

Источник / Source: Colliers International

100%

80%

60%

40%

20%

0%

Спекулятивный / Speculative

Логистический / Logistic

Занимаемый собственником / Used by owner

2003 2005 2009 2010

Распределение спроса по профилю арендаторов /Demand Breakdown by Tenant Profile in Moscow Area


Торговый оператор / Retail operator

Товары повседневного спроса / FMCG goods

Логистический оператор / logistics operator

Производственная компания / industrial company

Автомобили/техника / automobiles/equipment

Строительные материалы / construction materials

Услуги / services

Алкоголь/напитки / liqueurs/beverages

Прочее / others

Фармацевтика / pharmaceuticals

31,4%

19,3%

12,1%

9,3%

7,1%

5,7%

5,0%

3,6%

3,6% 2,9%

Крупные сделки по аренде складских площадей, IV квартал 2010 года / Big Warehouse Space Lease Deals in Q4 of 2010

Арендатор / Tenant Складской комплекс / Warehouse Complex

Площадь, кв. м /Area, sq m

Срок аренды /Term of lease

AXIMA Trilogy Park Tomilino 22 000 Нет данных / no data

«ИтеллаНЛК» /

IntellaNLC

ЛП «Пушкино» /

LP Pushkino

22 000 10 лет / 10 years

«Дженерал Моторс» /

General Motors

ТЛК "Томилино" / TLC

Tomilino

20 000 Нет данных / no data

Vinexim Trilogy Park Tomilino 14 500 5 лет / 5 years

Univeg Trilogy Park Tomilino 14 500 10 лет / 10 years

Billa Trilogy Park Tomilino 4 930 7 лет / 7 years


Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Гостиницы Москвы Общий номерной фонд гостиниц Москвы к концу 2010 года насчи-

тывает 40,77 тыс. номеров, входящие в состав 271 гостиниц (Ernst & Young). На конец 2010 года в структуре гостиничного рынка Москвы преоб-

ладают гостиницы категории 3*, их доля составляет 49%. Гостиницы категории 4* и 5* занимают 19% и 9% соответственно в общем объ-еме рынка, еще 23% приходится на гостиницы категории 2* и мини-отели (Вlackwood). В IV квартале 2010 года в Москве не было открыто ни одного

отеля. Открытие всех гостиниц, намеченных к запуску на конец 2010 года, было перенесено на начало 2011 года. В их числе отели: Intercontinental Moscow Tverskaya 5* (205 номеров), Crowne Plaza 5* (149 номеров), Courtyard by Marriott 4* (170 номеров) и «Азимут Отель Москва» 3* (144 номера) (Praedium Oncor International). Загрузка столичных отелей к концу 2010 года продемонстрировала

рост во всех сегментах по сравнению с аналогичными показателями конца 2009 года. Так, в гостиницах категории 5* загрузка выросла с 49 до 53%, в категориях 4* – с 67 до 70%, в отелях 3* – с 53 до 60% (Ernst & Young). В отелях класса люкс к концу 2010 года показатель ADR снизился на

7%, что привело к незначительному росту RevPAR – на 2%. Гостиницы верхней ценовой категории оказались наиболее успешными с точки зрения загрузки по сравнению с 2008 годом, однако им пришлось снизить ADR в 2010 году на 11 %. Загрузка гостиниц среднего ценово-го сегмента в среднем выросла до 75% к концу 2010 года. ADR в этом сегменте снизился на 15%, а RevPAR – на 3% по сравнению с анало-гичными показателями 2009 года. Политика отелей данного сегмента, направленная на увеличение загрузки путем снижения тарифов, ока-залась не столь успешной, как ожидалось. В 2011 году этим отелям, вероятнее всего, удастся сохранить высокую загрузку и несколько увеличить тариф (Cushman & Wakefield). Средняя стоимость за номер в сутки в долларовом эквиваленте

в 2010 году по сравнению с 2009 годом возросла незначительно – на 1–3%. Так, средняя стоимость в стандартном номере в гостинице среднего ценового сегмента составляет $100–140, стоимость стан-дартного номера в гостинице 4* находится в диапазоне $250–350, проживание в отеле категории 5* – в среднем $500–600. Учитывая колебания курса доллара, стоимость в российских рублях на гости-ничные номера снизилась в течение 2010 года в среднем на 5–7% (Praedium Oncor International). Наполняемость столичных отелей традиционно обеспечивается

преимущественно благодаря деловому туризму. В I–III кв. 2010 года доля бизнес-туристов составила 64,4%. Для сравнения: за аналогич-ный период 2009 года доля иностранных гостей, приехавших в слу-жебных целях, составила 62,1% (Федеральное агентство по туризму).

22

Гостиницы, ввод которых был запланирован до конца 2010 года, но был перенесен на 2011 год / Hotels Due to Be Commissioned in 2010 Which Will Actually Open in 2011


Год / Year

Название / Name Кол-во номеров / Room Count

Адрес / Location

2011 Radisson Белорусская /

Radisson Belorusskaya

264 3-я ул. Ямского Поля, 26 /

26 Third Yamskoe Pole Street

2011 Courtyard by Marriott 4* 170 Кожевническая ул., 8/4 / 8/4 Kozhevnicheskaya Street

2011 Crowne Plaza 5* 149 Краснопресненская наб., 12 / 12 Krasnopresnenskaya Quay

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

800

700

600

500

400

300

200

100

0

Источник / Source: Ernst&Young

Структура гостиниц Москвы по количеству номеров / Moscow Hotel Accommodation Breakdown by Room Count

Количество гостиниц / Number of hotels

Доля / Share

Менее 30 номеров / below 30 rooms 60 22%

От 30 до 60 номеров / from 30 to 60 rooms 49 18%





Более 500 номеров / more than 500 rooms 14 5%

Итого / Total 271 100%

Источник / Source: Jones Lang Lasalle Hotels, 2011

Структура качественного номерного фонда Москвы(по категориям), 2010 год / Moscow Quality Accommodation Stock (by Categories), 2010

Категория «люкс» / Luxury

Высокая категория / Upscale

Среднеценовая категория / Mid-market

Эконом / Economy

25%

23,3%36%

15,6%

Источник / Source: Praedium Oncor International

Динамика стоимости проживания в стандартном номере в гостиницах Москвы / ADR Dynamics for Standard Rooms of Moscow Hotels

5* 4* 3*

$/person/nigth


Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Календарь событий |

| Цифры и факты |


By late 2010 the total hotel accommodation stock in Moscow had reached

40,770 rooms that represented 271 hotels (Ernst & Young). As of the end of 2010, three-star hotels held sway on the Moscow hospitality

market accounting for 49% of total assets. Four and five-star hotels account for

19% and 9% of the market, respectively, while two-star and mini hotels claim the

rest 23% (Blackwood). Not a single hotel was opened in Moscow in Q4 of 2010. The inauguration of all

hotels scheduled to be launched in late 2010 was put off till the beginning of 2011.

These include Intercontinental Moscow Tverskaya 5* (205 rooms), Crowne Plaza 5*

(149 rooms), Courtyard by Marriott 4* (170 rooms) and Azimut Hotel Moscow 3*

(144 rooms) (Praedium Oncor International). By the end of 2010 the Moscow hotels demonstrated a growing load in all the

segments, as compared to late 2009. Thus the load of five-star hotels had grown

from 49% to 53%, the load of four-star hotels – from 67% to 70%, and the load of

three-star hotels – from 53% to 60% (Ernst & Young). ADR went down by 7% in luxury hotels by the end of 2010, which entailed an

insignificant growth of RevPAR by 2%. Upscale hotels proved most successful in

terms of load as compared to 2008, though they had to reduce their ADR by 11%

in 2010. The load of the hotels in the medium price-range segment rose to 75% on

average towards the end of 2010. ADR went down by 15% in this segment while

RevPAR – by 3% year-on-year. The policy of hotels in the given segment aimed

at boosting the load by means of rate reduction proved not as successful as was

anticipated. In 2011, these hotels will most likely succeed in maintaining a high

load and moderately increase their rates (Cushman&Wakefield). The average dollar ADR rose insignificantly in 2010 by 1–3% y-o-y. Thus the

average ADR per standard room in the medium price-range segment varies between

$100 and $140; in four-star hotels ADR ranges from $250 to $350 and in five-star

hotels it averages $500–600. Given the fluctuations of the dollar exchange rate, the

ruble-denominated hotel prices went down during 2010 by 5–7%, on the average

(Praedium Oncor International). The occupancy of the Moscow hotels has traditionally been ensured mainly

thanks to business tourism. The share of business tourists in Q1–Q3 amounted to

64.4%. For the sake of comparison, the share of foreign guests arriving for business

purposes in a similar period of 2009 came to 62.1% (Federal Tourism Agency).

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities

Компания /Company

Цена / Price, $

Изменение 17.12.10– 21.01.11 /Fortnightly

Change

Исторический максимум / Historical

Maximum, $

Исторический минимум / Historical

Minimum, $

Рыночная капитализация,

$ млрд /Market

Capitalization, $ bln

Фондовая биржа /

Stock Exchange

Strabag 28.50 1% 77.90 14.00 3.25 VSE

Atrium European Real Estate

5.90 2% 30.30 1.70 1.34 VSE

Open Investments (OPIN)

45.00 29% 425.00 26.10 0.69 RTS

Jones Lang LaSalle 89.90 6% 125.00 7.60 3.76 NYSE

CB Richard Ellis 22.00 7% 42.70 2.40 7.70 NYSE

PIK Group 4.30 1% 32.00 0.60 2.11 LSE

AFI Development 1,20 3% 14.00 0.80 0.62 LSE

LSR Group 9,70 6% 15.90 0.70 4.54 LSE

Raven Russia 1.10 11% 2.00 0.20 0.67 LSE

Sistema-Hals 1.60 0% 11.00 0.20 0.36 LSE

Eastern Property Holdings

27.70 11% 130.00 15.80 0.15 SWX

MirLand Development 4.90 13% 11.20 0.50 0.51 LSE

Kazakhstan Kagazy 0.16 -36% 5.70 0.03 0.02 LSE

DTZ Holdings 0.70 13% 12.80 0.30 0.17 LSE

Glavmosstroy 50.00 92% 280.00 5.0 0.10 RTS

RGI International 3.20 37% 11.90 0.10 0.40 LSE

KDD Group 0.40 38% 4.40 0.10 0.07 LSE

RTM 0.25 0% 3.00 0.03 0.04 RTS

XXI Century 0.40 0% 34.30 0.10 0.02 LSE

Источник: CRE, данные бирж / Source: CRE, Stock Exchanges

Материал подготовила Людмила Бокина /

Information compiled by Lyudmila Bokina

Moscow Hotels

23


24

Текст: Рафаэль Хайбрахманов.................................Фото: Дмитрий Четверухин

Японский ритейлер Uniqlo весной 2011 года откроет третий магазин в Москве. Затем компания планирует остановиться и заняться «тонкой настройкой» бизнеса здесь. Неторопливость, скромность и ориентация на постоянно меняющуюся ситуацию – так работа-ет японская модель бизнеса не только в России, но и во всем мире, рассказал CRE генеральный директор ООО «ЮНИКЛО (РУС)» Такао Кувахара.

«Зимнюю коллекцию мы продали еще в ноябре»

Такао Кувахара:Такао Кувахара:

И н тервью:

– Почему Uniqlo приняла решение выйти на российский рынок?

– Хотя наша компания из Японии, сейчас у нас политика глобального рас-ширения. И Россия попала под эти планы. Нам было известно, что Москва – это боль-шой рынок, который сейчас развивается, по этому мы решили выйти сюда – это есте-ственно. Кроме того мы торопились.

– Почему?– В нашей глобальной политике для

нас важны не столько страны, куда мы приходим, сколько города. Москва для нас стратегически важный город, потому

022-27 Interview_L_I.indd 24022-27 Interview_L_I.indd 24 25.01.2011 20:02:5025.01.2011 20:02:50

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Факты и цифры |


| Тема номера |

25

что это большой, экономически развитый рынок. Поэтому мы решили сюда прий-ти. Почему торопились? Потому что нам казалось, что этот рынок становится уже достаточно насыщенным и, чтобы не опо-здать, надо выходить прямо сейчас.

– Правильно ли я понимаю, что вас не интересуют российские регионы? Только Москва.

– Прежде всего, Москва для нас – это важный город. И для нас сейчас важнее расшириться в Москве. Открыть здесь несколько магазинов, найти свое место в этом городе. Это не значит, что нам не интересны российские регионы. Регионы тоже интересны, но стратегиче-ски – в первую очередь Москва. И это не только в России. Во всем мире мы посту-паем именно так. В том числе и в Японии. Сначала какой-то важный город, там открываем несколько магазинов, потом расширяемся в регионы.

– Это ваш стратегический план?– Да.

– Более детального плана у вас нет? – Еще нет.

– Какова структура вашей компании и главные идеи для глобального рынка?

– Uniqlo является частью компании Fast Retailing и входит в пятерку крупнейших в мире ритейлеров одежды. Другие ком-пании группы включают Theory, Comptoir

Des Cotonniers и Princesse tam.tam, g.u., Cabin и другие бренды. Uniqlo разрабаты-вает, производит и продает повседневную одежду, которую может носить каждый. Мы не навязываем своим покупателям готовые образы, а предлагаем создавать свой собственный уникальный стиль. Таким образом, стиль возникает сам, и поэтому логотип Uniqlo практически неза-метен, спрятан внутри предмета одежды. Эта идея, а также строгий контроль каче-ства и стоимости сопровождали деятель-ность Uniqlo с момента открытия перво-го магазина в 1984 году в Хиросиме. Мы начали глобальную экспансию с выхода на британский рынок в 2001 году. Затем были покорены fashion-рынки Китая, Гонконга, Южной Кореи, США, Франции и Сингапура.

В настоящее время Uniqlo насчиты-вает 944 магазина по всему миру, 135 из которых находятся за пределами Японии (по данным на конец мая 2010 года). В американских, европейских и азиат-ских центрах мировой моды – Нью-Йорке, Лондоне, Париже и Шанхае – были откры-ты огромные флагманские универмаги японского бренда.

От футболок и свитеров до джинсов, верхней одежды и сезонных трендов – вся продукция сделана в соответствии со строгими японскими стандартами качества и представлена в большом разнообразии цветов и моделей. Мы контролируем каж-дый этап создания своей продукции – от подбора тканей до процесса производ-

ства на фабрике и конечной демонстра-ции вещей в магазине.

Uniqlo собирается открыть магази-ны во всех крупных городах мира, и, по нашим прогнозам, их оборот должен вырасти до 820 миллиардов иен к авгу-сту 2010 года, увеличив таким образом существующую прибыль до 130 миллиар-дов иен.

– Когда вы выходили в Россию, какие риски вы для себя предполагали?

– Прежде всего для нас риском была разница в климате. По сравнению с дру-гими странами, где Uniqlo уже представ-лена, Москва очень отличается в климате. Поэтому нам были неизвестны потребности покупателей, подойдут ли им наши линейки одежды. И непонятно было, какая выручка будет от каждого сезона – зимнего, летнего, от демисезонных коллекций. Тем не менее мы начали, и постепенно нам становится понятен местный спрос. Думаю, оконча-тельно картина прояснится, когда пройдет год нашей работы в России. Второй риск связан с доставкой товаров в Россию, и в Москву в частности. Многие вещи нам были неизвестны. Например, каким транспортом лучше, быстрее и дешевле сюда привозить товары. Это тоже было неизвестно. Но мы пробовали разные варианты, изучали и в этом вопросе также постепенно пришли к оптимальным вариантам.

– Рассматривали ли вы политическую систему России как рисковую для себя?

– Мы этому не уделяли особого вни-мания, для нас это было второстепенно. Потому что если говорить, что полити-ческая система в России рисковая, то в Японии ситуация не менее сложная. Там тоже свои проблемы в политике. Поэтому мы об этом особо не думаем.

– После почти 9-месячной работы в России можете ли сказать, что получи-лось, а что нет?

– Сначала позитивная сторона. У нас первоначально был оптимистичный про-гноз, и результат оказался очень близок к прогнозу. Далее то, что мы рассчитывали на широкий охват аудитории – и пол, и возраст. Могу сказать, что это сработало. То, что не совпало, – это прогноз продаж по каждому товару. Что-то хорошо про-дается, а что-то не очень. Впрочем, это очень часто бывает неправильным про-гнозом. И мы столкнулись с тем, что неко-торые товарные позиции закончились очень быстро. Покупатели спрашивают их, а у нас нет этого товара. Других же товаров, наоборот, большой остаток. Это плохая сторона.

– Что, например, пользовалось большим спросом, чем вы рассчитывали?

– Верхняя одежда – зимняя, осенняя – теплая. Мы предполагали, что это будет популярно, но спрос на нее превзошел все наши ожидания.

– А что оказалось невостребованным?


И н тервью:

26

– Товары с высокой функцией, с добав-ленной стоимостью. Это продукты высо-кой степени функциональности, такие как одежда с эффектом кондиционирования. Например, существует ткань, которая охлаждает тело во время жары. Такие вещи стоят дороже. Но нам кажется, что мы недо-статочно объясняли или рекламировали эту функцию, чтобы покупатель смог оценить новые функции привычных вещей.

– А приходится ли вам корректировать свою одежную линейку?

– Размер и сами товары те же самые. Просто соотношение – чего нужно больше, а чего меньше – это индивидуально для каждой страны. Из стран, где мы работаем, Москва – самый холодный город. Сейчас мы первый раз проходим зимний период. Декабрь, январь и февраль нам подскажут, нужно ли пересматривать наши прогно-зы продаж и ассортиментную линейку. А зимняя коллекция была уже почти про-дана в ноябре. Так что мы просто не знаем, что делать.

– А где вы шьете одежду?– В основном в Китае. В России пока

не собираемся открывать производство.

– Как вы принимаете решение о выходе в тот или иной торговый центр?

– Наш первый магазин находится в центре Москвы, в ТЦ «Атриум», туда очень легко доехать на транспорте. Это один из самых популярных магазинов в Москве. «Белую Дачу» – для второго магазина Uniqlo – мы выбрали по другому прин-ципу: туда довольно трудно добраться на общественном транспорте, это далеко от центра, и люди должны приезжать туда на машине. Таким образом, мы задействуем другую аудиторию, с другим стилем жизни. И нам было интересно, что там происходит. Кроме того, на решение повлияло то, что в «Меге Белая Дача» предоставили нуж-ные нам условия и требуемые площади.

– Будете ли вы продолжать сотрудни-чество с «Мегами» и открываться в их других ТЦ?

– Мы с ними пока не обсуждали этот вопрос, потому что в первую очередь хотим посмотреть на первый магазин в «Меге» – как пойдет. Но не исключено, что в случае успешного сотрудничества мы его продолжим.

– Я правильно понимаю, что в России вы ориентируетесь по ситуации и четкого плана развития у вас нет?

– Да, вы правы. Для нас самое важ-ное – узнать рынок и покупателей. И для этой цели у нас открылись первый и вто-рой магазины. И мы по ходу будем смот-реть, как будут идти продажи.

– Вас представляет какое-то агентство в Москве, которое занимается для вас подбором помещений?

– Нет, со своей стороны мы не работа-ем с каким-то определенным агентством на эксклюзивных правах. Но бывает так, что, когда новый торговый центр открыва-ется, с их стороны есть агентство. А вооб-ще мы работаем напрямую.

– Но в «Атриум» вас сажал «Магазин Магазинов».

– Да, мы работали через «Магазин Магазинов». Но он не являлся нашим эксклюзивным брокером или агентом. Мы с ними работали, потому что они нам предоставили информацию об «Атриуме». Если другой агент приносит информа-цию, то мы можем и с ним работать или на прямую.

– Какие у вас принципы заключения договоров аренды? Вы платите процент с оборота или фиксированную ставку? У вас есть правила?

– Бывают разные принципы. Мы к этому относимся гибко. Но у нас есть правило: расходы на аренду не должны

превышать определенный процент от обо-рота. Такой критерий у нас есть.

– M&A является элементом вашей стра-тегии развития в некоторых странах. Как этот элемент работает? Для чего он вам нужен?

– Для этого нужен случай и связи. Нечасто встречается компания, к которой это можно применить. На рынке одежной розницы эта стратегия у нас тоже суще-ствует, она всегда есть, но сейчас мы не так охотно идем по этому пути.

– Что вам дает эта стратегия? Зачем вы покупаете местные марки?

– Покупаем, когда видим в местной компании потенциал развиваться на гло-бальном рынке. Без помощи глобальной компании типа Fast Retailing такие ком-пании, как правило, не могут выйти на более крупные рынки. Но если ей дать инфраструктурные возможности, то у нее появится потенциал развиваться. И если мы это видим, то с такой компанией мы будем работать. В противном случае нет смысла делать инвестиции.

– На российском рынке потенциально вы видите игроков, которых вы могли бы приобрести?

– Пока конкретно мы ничего не рас-сматриваем.

– Вы не видите или вы не смотрите?– Пока это не приоритет. Для нас сей-

час приоритетно сделать бренд стабиль-ным в Москве и России.

– У вас в бизнес-стратегии написано, что вы отражаете японский менталитет, который уникален. Как в вашей страте-гии отражается японское миросозер-цание?

– У японцев есть черта – тщательно и бережно относиться к мелочам. Мне кажется, такое отношение к клиентам и

вещам очень важно. И мы хотели бы это применить не только в Японии.

– Незадолго до вас в Россию пришел H&M – пожалуй, это первый ритейлер, который предложил цены на товары, которые были сопоставимы с европей-скими. Какова ваша ценовая политика в России?

– У нас нет такого, что если здесь Россия, то надо продавать дороже. Мы вообще хотим продавать вещи по всему миру по одной цене. Конечно, есть про-блема с валютой, с курсовой разницей. Но мы стараемся делать цены такие же, как в других европейских странах.

– Многие ритейлеры говорят, что при-ходится увеличивать цены в России из-за высоких таможенных пошлин. Вам пошлины мешают?

– Конечно, в России пошлина боль-шая – 10–15%. Но и в других странах это тоже есть. Плюс-минус, но приблизитель-но такие же. Поэтому нам не кажется, что в России пошлины сильно завышены по сравнению с другими странами. Кроме того, для нас важно, чтобы цены были при-емлемыми для покупателей.

– На ваших товарах сложно найти над-пись с названием компании. Как делает, например, Adidas. Это элемент японской скромности?

– Да нет. Японские бренды тоже часто демонстрируют свои надписи на товарах очень заметно, просто мы, Uniqlo, этого не делаем. Мы считаем, что одежда должна быть частью облика покупателя, поэто-му если он хочет надеть пиджак Uniqlo с рубашкой другой марки, то почему нет? Эти вещи принадлежат покупателю, в под-боре одежды проявляется его индивиду-альность. А если там заметный логотип, то это мешает. Поэтому мы этого не делаем.

– Вы были в японских московских ресто-ранах?

– Да, был.

– Эта еда похожа на то, что вы едите в Японии.

– Да, похожа.

– Ваши планы, перспективы на 2011 год в России?

– Мы планируем открыть весной 2011 года третий магазин – в Mall of Russia. Мы наблюдаем за ситуацией в пер-вом магазине – там дела идут очень хоро-шо. Поэтому мы решили открыть третий магазин раньше, чем планировали.

– Какая там площадь?– Подробности сейчас не можем рас-

крывать, но чуть больше, чем в «Атриуме» и в «Белой Даче». Около 1500 кв. м.

После открытия третьего магазина мы приостановим наше расширение и сосре-доточимся на том, чтобы хорошо разви-вать бизнес этих трех магазинов. Чтобы они соответствовали требованиям москви-чей.

Первый магазин Uniqlo в России открылся в московском торговом центре «Атриум» / The first in Russia Uniqlo store opened in the Atrium shopping mall in Moscow



28

Interview:

– Why did Uniqlo decide to enter the Russian market?

– Though our company comes from Japan, we are now pursuing a policy of glob-al expansion. Our plans involve Russia as well. We saw that Moscow is a large rapidly developing market, and that is so we decided to enter it. We were also in a hurry.

– Why?– In our global strategy, it is the cit-

ies where we go that are more important to us than the countries. For us, Moscow is a strategically important city because of its large and economically well-developed mar-ket. This is why we decided to come here. Why hurry? Because it seemed to us that the market was becoming rather saturated

and we had to come right away, lest we come too late.

– Do I understand you right, that you are not interested in the regions of Russia, but only Moscow?

– First of all, Moscow is an important city for us, and it is more important for us to solidify our positions in Moscow – to open several stores here and find our niche in this city. It does not mean that we are not interested in the regions of Russia. We are, but our strategy dictates that Moscow should come first. This applies not only to Russia – this is exactly what we do in every country around the world and in Japan as well. First, we start operations in an important city, open several stores

there, and then extend our business into the province.

– Is this your strategic plan?– Yes, it is.

– Do you have a more detailed plan?– No, we do not have any such plan yet.

– What is the structure of your company and its main ideas for the global market?

– UNIQLO is part of the Fast Retailing Company and ranks among the top five cloth-ing retailers in the world. Other companies of the group include Theory, Comptoir Des Cotonniers and Princesse tam.tam, g.u., Cabin and other brands. Uniqlo develops, produces and sells everyday clothing that everyone can

wear. We are not forcing our customers to accept ready-made sets of clothes, but rather suggest that they create their own unique style. Thus their style appears by itself and that is why the Uniqlo logo is almost invis-ible, being hidden inside a clothing item. This idea, as well as strict quality control measures, has been a part of UNIQLO work since we opened our first store in 1984 in Hiroshima. We started our global expansion by entering the British market in 2001. Then we gained a firm foothold on the fashion markets of China, Hong Kong, South Korea, USA, France and Singapore. Currently Uniqlo unites 944 stores all over the world, with 135 of these located outside of Japan (as of late May of 2010). In American, European and Asian fashion centers, such as New York, London, Paris and Shanghai, we have opened large flagship stores of the Japanese brand. All our products, ranging from T-shirts and sweaters to jeans, outer garments and sea-sonal trendy clothes, are manufactured in strict compliance with Japanese quality standards and are sold in a great variety of colors and models. We control every stage of production, from selection of the fabric to the manufacturing process at the factory, and finally, to the display of items in the shop

Author: Rafael Khaibrakhmanov.................................Photo: Dmitry Chetverukhin

Uniqlo, a Japanese retailer, is opening its third store in Moscow in the spring of 2011. After that, the company will be taking a pause, in order to fine-tune its business in Russia. Deliberation, modesty and focus on the constantly changing market environment – this is how the Japanese business model works, both in Russia and around the world, says Takao Kuvakhara, general director of UNIKLO (RUS).

Takao Kuvakhara:“The winter collection almost sold out in November”


29

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Facts and Figures |

| Interview |

| Cover Story |

window. Uniqlo is going to open its stores in all large cities of the world. The company forecasts its turnover to increase to 820 bil-lion yen by August 2010, thus increasing its net profit to 130 billion yen.

– What risks did you expect when coming to Russia?

– The primary risk for us was the differ-ent climate. In comparison with other coun-tries where Uniqlo is already represented, Moscow is very different in this respect. That is why we did not know the custom-er’s needs and whether our lines of cloth-ing would suit Muscovites. We also did not know what amount of revenue to expect in every season from winter, summer and mid-season collections. Nevertheless, we started our business here, and gradually understood the peculiarities of local demand. I believe the picture will be perfectly clear by the end of the first year of our operations in Russia. The second risk was related to the delivery of goods to Russia, and Moscow in particular. For example, which kind of transportation is better, faster and cheaper to bring our prod-ucts here – we did not know this. Still, we tried different options, studied the results we obtained, and gradually managed to find the optimal solution.

– Did you consider the political system of Russia as being another risk factor for you?

– We did not pay much attention to this aspect, which is of secondary importance for us. The fact is that if the Russian politi-cal system implies serious risks, we can say that in Japan this is no less complicated. Japan also has certain political problems. That is why we do not pay much attention to this factor.

– After almost nine months of your work in Russia can you talk about your suc-cesses and failures?

– Then let us talk about the positive things first. Initially we had an optimistic estimate, and actual results turned out to be pretty close to that. We also expected a broad reach for our products, attracting vari-ous customer groups in terms of gender, age, etc. I can say that this idea came off fine too. Where we failed, was in our predictions of sales for every product. Some things sold well, and some did not. This happens quite often – preliminary estimates prove wrong. We also faced situations where some items sold out very quickly. Customers come look-ing for them and we have no more left, while we still had a large surplus of other things. This was the negative experience.

– What things proved more popular than you had expected?

– Warm outer garments, winter and autumn clothes. We suspected these were going to be popular, but the actual demand surpassed all our expectations.

– And what was not in demand? – Highly functional goods with added

value. They are very functional, such as

clothing with a conditioning effect. There is a fabric that cools down the body when it is hot, you know, but such items are more expensive. Probably we simply have not explained or advertised these functions well enough for the customer to evaluate the new features in conventional clothing items.

– Did you have to adjust your line of clothing?

– The sizes and range of goods are the same. What we need to change is the ratios which are specific for every country – deter-mining what is more or less in demand. Moscow is the coldest place of all our loca-tions where we do our business. Now we are going through our first winter period here, and December, January and February will show whether we should review our sales forecast and the range of products. For that matter, the winter collections practically sold out in November, so we have almost no idea what to do now.

– Where do you manufacture your gar-ments?

– Mostly in China. We are not planning to start manufacturing facilities in Russia either.

– How do you make decisions on whether to enter a specific shopping center?

– Our first store is in the heart of Moscow, at the Atrium Mall, and this is very easy of access by the city’s public transport system. It is one of the most popular shopping malls in Moscow. The Mega Belaya Dacha mall was chosen for the second Uniqlo store based on a different principle. Getting there by public transport is rather difficult, it is far from the center and one needs a car to get there. In this way, we are engaging another customer group, with a different lifestyle. We were interested to see how things would go there. In addition, we made this decision because the Mega Belaya Dacha offered us the conditions and areas which we needed.

– Will you continue your cooperation with the Mega and open your outlets in other shopping malls of this chain?

– We have not discussed this question yet, because we want to see what happens in our first store at the “Mega.” It is very likely that we may continue this cooperation if it proves successful.

– Am I right to believe that in Russia you are working as the situation might demand, and there is no clear plan for development of your business in Russia?

– Yes, you are right. The most important thing for us is to get to know the market and the customers. It is for this purpose that we have opened the first and the second stores. As time goes on, we will watch the progress of our sales.

– Do you use any agency in Moscow to select premises for you?

– No, we do not work with any particu-lar agency as our exclusive representative. Certainly, it happens sometimes that a new

shopping center opens and there is an agen-cy that is seeking tenants, but generally, we directly deal with owners.

– Yet it was Magazin Magazinov that sent you to the Atrium.

– Yes, we did work via Magazin Magazinov, but they were not our exclusive broker or agent. We worked together because they supplied the information on the Atrium to us. If another agency provides the informa-tion, we can also work with it, or simply go directly.

– What is your policy in concluding leas-ing agreements? Do you pay a percentage from sales turnover or a fixed leasing rate? Do you have any rules?

– There can be various principles, and we are taking a flexible approach to such things. However, we do have one rule – the leasing expenses should not exceed a cer-tain percentage of our sales turnover. This is the basic criterion which we always apply.

– M&A is an element of your development strategy in some countries. How does it work? Why do you need it?

– A good opportunity and certain con-nections are needed for this strategy to be a success. In the clothing retail market, this strategy also exists, but now we are not so willing to use this method for expansion as it is not so easy to find a reliable partner.

– What does this strategy give you? Why do you purchase local brands?

– We purchase a company when we see that the local business has a potential for development in the global market. As a rule, such companies cannot enter larger mar-kets without the help of a global partner like Fast Retailing. By providing infrastruc-ture opportunities for such a business we help its development potential to unravel. Therefore, if we see this potential, then we work with such a company. Otherwise invest-ing makes no sense.

– Can you see any players in the Russian market that you may purchase?

– We are not considering any specific company at the moment.

You cannot see one, or you are just not looking for one?

– For now, this issue is not among our priorities. Our actual priority now is making this brand stable in Moscow and Russia.

– Your business strategy says that you represent a Japanese mentality, which is unique in the world. How does your strat-egy represent the Japanese outlook?

– The Japanese have a culture of treating even little things with caution and care. I think such attitude to customers and things is very important, and this is something we would like to apply not only in Japan.

– Shortly preceding you, H&M came to Russia, and it was probably the first retailer to offer prices comparable to

those in Europe. What is your pricing policy in Russia?

– We do not take the attitude of sell-ing things at higher prices just because it is Russia. Generally, we want to sell our goods all over the world at the same price. Certainly, there are the issues of currency exchange rates and differences in leasing rates, but we are trying to make prices the same as they are in other countries of Europe.

– Many retailers say they have to increase prices in Russia due to high customs duties. Do you face this problem?

– It is true that in Russia the duties are high – 10-15%. Still, other countries also have high rates. They vary a little, but they are approximately the same. That is why it does not seem to us that Russian customs duties are too high in comparison with other countries. In addition, it is important for us that prices should be affordable for our customers.

– It is rather difficult to find your com-pany’s name on the goods that you sell, unlike the way Adidas does it. Is this a feature of Japanese modesty?

– No, not at all. Japanese brands also often show their names on their products, but we simply do not do this at Uniqlo. We believe that clothes should be a part of the customer’s image, so if the client wants to put on a Uniqlo jacket with a shirt from another brand – why not? The clothes belong to the customer and the selection of garments sets off personality traits. If the clothes have a visible logo on them, then this will not be possible. That is why we do not do things this way.

– Have you eaten at Japanese restaurants in Moscow?

– Yes, I have.

– The food must be similar to what you eat in Japan.

– Yes, it is.

– What are your company’s plans and prospects for 2011 in Russia?

– We are planning to open our third store in the spring of 2011 at the "Mall of Russia". We have been watching how things are going with the first store. It is doing quite well, and that is why we decided to open the third store – earlier than we had planned initially.

– What is its total area?– I cannot go into details now, but it is

a little larger than the ones in the Atrium and the Belaya Dacha (1,300 sqm) – around 1,500 sqm.

– Is there anything else you are going to do in 2011?

– After opening our third store, we will have completed our expansion phase, and will concentrate on the effective develop-ment of the three stores. We are going to make them comply with all the requirements and needs of Muscovites.


Текст: Павел Чернышов...........................Фото: архив CRE

БрендбукБрендбукдля генпланадля генплана

30

Бюро городских проектов Перми заканчивает подготовку ново-го генплана города. При этом он

выделяется на фоне градостроительных документов, разрабатываемых для других российских городов: при его разработке за основу были взяты не традиционные СНиПы, а рыночные показатели развития недвижимости. В результате в генплане нашла отражение концепция развития этого сегмента, благодаря которой можно будет избежать перенасыщения в одних сегментах недвижимости и дефицита в других.

«Прогнозирование потребности регио-на в коммерческой и жилой недвижимо-сти позволяет местной администрации корректировать планы инвесторов, в свою

очередь, для инвесторов информация о будущем дефиците того или иного вида недвижимости является отправной точкой при разработке концепции будущего про-екта», – говорит Дмитрий Золин, партнер LCMC. По его словам, сейчас большинство российских регионов не обладает подоб-ными планами, некоторые только заду-мываются об их необходимости. Однако подобный подход к планированию горо-да, традиционный для Запада, неизбежно предстоит перенять российским властям: только так можно управлять жизнью горо-да в условиях рынка.

Как рассказал Андрей Головин, дирек-тор Бюро городских проектов, разрабаты-вающего новаторский генплан, в Перми поняли, что СНиПы, градостроительные

правила, разработанные в советское время для системы административного размещения ресурсов, уже не актуальны. «Мы ориентировались на то, что развитие города осуществляется не административ-ным способом, а при участии бизнеса. Но речь идет не о том, чтобы просто следо-вать воле бизнеса, а о том, чтобы понимать основные тенденции, предвидеть, каким образом бизнес будет развиваться на территории», – описывает он работу над генпланом. Новые задачи потребовали новых методов. При разработке генпла-на Перми были использованы привычные для бизнес-среды методы определения емкости рынка. «Уделялось внимание покупательским способностям населения, арендным ставкам, уровню вакантных

Тема номера:

В условиях свободного рынка у каждого города должен быть свой бизнес-план, брендбук и прочие атрибуты, характерные для коммерческого проекта. Консультанты уверены, что иностранный опыт неизбежно должен быть перенесен на российскую почву, однако пока попытки местных администраций начать брендировать по-новому единичны. При этом путь реформаторов сегодня тернист, а зачастую и противозаконен.

030-35 Cover Story_I_L.indd 30030-35 Cover Story_I_L.indd 30 25.01.2011 20:20:0425.01.2011 20:20:04



| Девелопмент |

31

площадей», – говорит Андрей Головин. Главное было не установить жесткие пра-вила, а определить возможности и потреб-ности рынка. «Можно направлять процесс и в случае резкого всплеска активности на рынке, и в случае падения интереса инвесторов. Мы можем обеспечить любой спрос в объектах как офисного, так и тор-гового назначения», – утверждает он.

При разработке концепции развития города Бюро городских проектов привлек-ло западных консультантов. Такой подход вызвал резкую критику со стороны «тра-диционной школы». Западных специалис-тов упрекают в непрофессионализме и незнании городских условий. «С точки зрения советского планирования есть нормы, существующие с 50-х годов, а все остальное уже лишнее. К счастью, выбор всегда за тем, кто заказывает документа-цию и делает проект», – говорит Андрей Головин.

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, считает, что оценка бизнеса имеет второ-степенное значение. Главное – стратегия развития даже не города, а всего региона. «При составлении прогноза развития недвижимости города, безусловно, необ-ходимо учитывать глобальные особен-ности поведения рынков недвижимости.

Однако наиболее очевидное влияние на тот или иной сегмент рынка оказывает стратегия развития города, то есть то, как город позиционирует себя среди других городов страны, какая роль ему отведе-на. Стратегическое развитие города (как финансового, промышленного, научно-го или туристического центра) связано с развитием соседних городов и регио-нов и определяется на федеральном, а не ре гиональном уровне», – полагает она.

По мнению Веры Сецкой, при разработ-ке концепции развития города за основу берется модель схожего западного города, которая дорабатывается с учетом данных исторической статистики рынка недвижи-мости рассматриваемого города. Скажем, при анализе рынка Москвы имеет смысл сравнивать его с Берлином, Лондоном, в то время как Петербург – с Гамбургом. «Понятно, что такое сравнение достаточ-но условно: даже с учетом сравнения кор-ректный выбор городов для сравнения и учет их локальных особенностей – задача сама по себе достаточно сложная. Однако использование такого подхода для опре-деления нормативных показателей вполне обоснованно», – уточняет она.

В результате могут рассматриваться несколько сценариев нормативного разви-тия города, анализироваться, как в каждом из сценариев будет (согласно прогнозу) вести себя рынок жилья с точки зрения количественных показателей, после чего выбирается наиболее подходящий сцена-рий развития.

«Каждый город нуждается в отдельном рассмотрении, нет универсального реше-ния. Некоторые популистские решения городских властей могут таить в себе бомбу замедленного действия», – предостере-гает Илья Шуравин, партнер, компания S.A. Ricci / King Sturge. Примеры уже перед глазами. Даже вывод масштабных действу-ющих промзон за территорию города на коротком периоде снижает общий объем рабочих мест в городе, поэтому послед-ствия отражаются на снижении доходов от предприятий в городскую казну, уве-личивая транспортную нагрузку на связке «город-область». Наземные ветки легкого

метро – хорошее даже для московских кли-матических условий решение. Однако исто-рия безграмотного освоения выделенного бюджета на старую программу, как увере-ны многие, поставит крест на перспективе этой программы для новых властей.

Диалоги с бизнесомСегодня приходится считаться с тем, что главной движущей силой развития городов оказались девелоперы. Как полагает Петр Исаев, директор департамента коммерчес-

кой недвижимости Capital Group, между властью и бизнесом нет противоречия, они двигаются в одном направлении и реша-ют, по сути, общие задачи: и девелоперы, и градостроители хотят иметь красивый и удобный город. При этом, как справед-ливо замечает Вера Сецкая, планировать развитие рынка нельзя, это противоречит самой сути рынка, который развивается под влиянием экономических факторов и меха-низмов спроса и предложения. Речь может идти только о развитии рынка в рамках, обо-значенных и согласованных с общественно-стью. Девелоперы также являются частью общества, однако так ли нужен широкий диалог с ними? «Совместное создание таких правил администрациями и девелоперами будет иметь положительный эффект в пер-вую очередь для девелоперов», – считает Вера Сецкая. Можно вспомнить немало случаев в новейшей истории России, когда амбициозные девелоперские проекты вызывали крайнее возмущение у жите-лей города, а участие бизнеса в выработке новых правил приводило к тому, что огра-ничения для застройки практически полно-стью снимались. При всех благих словах о социальной ответственности очевидно, что основная цель бизнеса – получение максимальной прибыли. Власти должны учитывать рыночные факторы, однако не идти на поводу у предпринимателей. Андрей Головин рассказывает, что, хотя его ведом-ство активно общалось с представителями бизнеса, целью было не получить новые идеи, а переубедить собеседников. Сначала градостроители привлекли консультантов, способных оценить емкость и возможности рынка, выработали свою позицию, а затем уже в одностороннем порядке стремились донести ее до бизнеса.

Петр Исаев обращает внимание на то, что следует понимать, что девелопер дей-ствует в рамках отдельно взятого проекта. Его задача – реализовать качественный объект, который, отвечая интересам всех категорий пользователей, в том числе и города, принесет приемлемый уровень рентабельности. «Глобальная задача соз-дания комфортного города – это преро-гатива органов власти. Они представляют

интересы жителей и владеют всей сово-купностью вопросов, связанных с градо-строительством, в том числе на уровне политики региона», – замечает эксперт. Тем не менее, уверен Петр Исаев, сотруд-ничество органов власти и бизнеса оче-видно и необходимо практически в любом вопросе. Так, социальные обременения «не только должны быть, но и должны быть экономически целесообразны». В целом устраивающая сегодня обе сторо-ны модель сотрудничества здесь довольно

традиционна. Девелопер может действо-вать в рамках градостроительного плана или выступать с инициативой внесения изменений в том случае, если они, по его мнению, целесообразны для города.

Город как пакет с сокомГородское пространство развивается по тем же законам, что и любой объект не -движимости. Поэтому следует уделить внимание и созданию качественного брен-да города. Хрестоматийный пример того, как бренд города создавался заново, – Оберхаузен. Немецкий городок, живший за счет угольной промышленности, похо-жий на российские моногорода, оказался на грани вымирания, когда все крупней-шие производства города были закрыты. Городские власти превратили его из мрач-ного угольного города в туристический центр. На месте старых заводов выросли выставочные центры и огромные ТРЦ.

По словам Алексея Ванчугова, управ-ляющего партнера компании «Сити-Маркетинг», создание бренда территории мало чем отличается от строительства

бренда вообще. Работа над брендом города строится из следующих крупных блоков. Сначала создается идеологичес-кая платформа. Определяется, что из себя будет представлять новый город: туристический центр, место современных выставок, центр религиозного палом-ничества и т. д. «Мекка тоже своеобраз-ный бренд. Понятно, что это святыня для мусульман, но это и бренд, на который едут туристы», – приводит яркий пример Алексей Ванчугов. У бренда территории

# 3 (155) / 1–15.02 .11

Вера Сецкая, GVA Sawyer / Vera Setskaya

Городское пространство развивается по тем же законам, что и любой объект недвижимости. У бренда города (как и у всякого другого бренда) есть свои ценно-сти, свои уникальные преимущества, которые он должен донести до аудитории.


Тема номера:

32

(как и у всякого другого бренда) есть свои ценности, которые он должен донести до аудитории. «Например, если мы говорим о канадском Квебеке, то его ценности – экологичность, забота об окружающей среде, тишина и спокойствие. Ценности Нью-Йорка – бизнес, драйв, заряженность на успех. Лондон – консервативность, аристократичность, буржуазность. Это не реальное значение городов, а именно те ценности, которые видит в них общность людей, определяющая позиционирование города», – замечает Алексей Ванчугов.

Далее следует позиционирование. Это вопрос того, как бренд будет восприни-маться. Простейший пример: Рио-де-Жа-нейро во всем мире воспринимается как город карнавалов, а не как город фавел и наркомафии. Когда бренд придуман и иде-

ологически обоснован, его нужно иденти-фицировать. Город получает свой фирмен-ный стиль, разрабатывается брендбук, как свод правил. Решается, куда бренд будет помещен в городской среде. Огромное городское пространство дает специалистам колоссальные возможности. Хотя для кого-то подобное сравнение может оказаться оскорбительным, с точки зрения бизнеса бренд города мало чем отличается от брен-да пакета сока. Бренд города даже можно давать во франшизу, перенеся его на про-изводимые в городе товары народного потребления (как это, например, произо-шло с городом Ессентуки).

Сегодня предпринимаются первые попытки ситибрендинга и в России. «Ка -зань пытается закрепиться в образе тре-тьей столицы России. Калужская область – уже устоявшийся бренд, причем бренд хорошего, зажиточного, экономически раз-витого региона», – рассказывает Алексей Ванчугов. При этом примеров неудачного брендирования гораздо больше. Зачастую городские власти не готовы принять глав-ное правило, хорошо известное на рынке товаров народного потребления: нельзя откровенно врать клиентам. «Бренд Калуги успешен, потому что сначала город дей-ствительно стал экономически развитым, а уже потом получил оправу в виде брен-да. Оторванная от жизни, массированная информационная кампания жизнеспособ-ного бренда не сделает.

Например, трогательно выглядят ку -рорты Дагестана или Владикавказа. Здесь тот случай, когда форма не успева-ет за содержанием. Наивно думать, что Северо-Кавказский федеральный округ является туристическим кластером и все, что ему нужно, это правильный бренд. Краснодарский край проводит большую рекламную кампанию по привлечению туристов, но является скорее антибрендом

и из года в год бьет рекорды по негативным отзывам о своих курортах. Это как раз тот случай, когда важно быть, а не казаться. Если ты обманываешь ожидания потреби-телей, то долго не протянешь», – рассужда-ет Алексей Ванчугов.

Также, по его словам, зачастую горо-да с большим потенциалом губит непра-вильное позиционирование. Например, Санкт-Петербург, по мнению Ванчугова, разумнее было бы позиционировать как город-дворец. Но вместо этого удачного бренда к городу прилип невразумитель-ный ярлык «культурная столица». «Много ли людей хотели бы посетить культурную столицу Латинской Америки? Не так много империй, где действительно интересно смотреть столицы. Есть привлекательные бизнес-столица Нью-Йорк и администра-тивная столица Вашингтон. Вот, в общем, и все. Каждый конкретный город должен дать какие-то уникальные преимущества. И если ты их сформулируешь очень общо, то и останешься культурной столицей, неинтересным местом для потенциальных клиентов», – уверен Алексей Ванчугов.

По его мнению, проработка бренда города – еще один западный тренд, кото-рый предстоит перенять отечественным властям. Однако пока на этом поприще делаются только первые неуверенные шаги. «Есть несколько разработок, где мы помогали районам Подмосковья. Выделяли какую-то культурно-историческую доми-нанту, разбив ее на идеологии, но дальше идей и проработок дело не пошло. Мы раз-работали комплексный проект брендинга, но уткнулись в нежелание чиновников реализовать это на практике», – рассказы-вает он. Пока компания «СитиМаркетинг» занята разработкой позиционирования некоторых европейских городов для рос-сийской аудитории и ожидает, что в пяти-летней перспективе, вслед за улучшением

инвестиционного климата мы увидим бум ситибрендинга.

Закон не дремлетСтоит отметить, что нерешительность властей может быть вполне оправдан-на. Так, в Перми внедрение передового опыта вылилось в судебное разбира-тельство. Привлечение иностранных компаний понравилось не всем жителям города. На сайт генпрокуратуры в раздел «Коррупция» поступило анонимное обра-щение, послужившее причиной для про-верки. Комиссия УФАС признала факты нарушения Федерального закона «О защи-те конкуренции» администрацией города. Дело в том, что Бюро городских проектов, разрабатывающее генплан, привлекло иностранных специалистов без проведе-ния конкурса. «Если нужна нестандартная работа, то вряд ли будут работать стандарт-ные вещи с тендерами. Мы не можем при-влечь специалистов, подход которых не совпадает с нашим, а в тендере все опре-деляет цена. В таких условиях и нереально привлечь специалистов, которые готовы конструктивно работать, вместо того чтобы спорить по мелочам», – разводит руками Андрей Головин. История не закончена. Администрация Перми не согласилась с решением УФАС о том, что она наруши-ла закон, и подала иск в Арбитражный суд края. Решение обжаловали в суде, и сегодня идет судебное разбирательство, а параллельно заканчивается генплан города, вызвавший претензии УФАС. Андрей Головин считает, что если бы его организация и правда занималась чем-то незаконным, то их деятельность давно бы остановили. А вот, по мнению юристов, вероятность того, что суд примет решение в пользу администрации невелика.

«Если организация финансируется из бюджета и хочет закупать товары и услуги у третьих лиц, то она обязана в той или иной форме проводить торги», – замечает Марат Мурадов, партнер Baker & McKenzie. По его мнению, в данном случае возможны нюансы, связанные с местной спецификой, но при беглом взгляде на проблему оче-видно, что решение суда лежит на поверх-ности и, по всей видимости, реституции не избежать. Как видим, закон связывает руки администрации, решившей привлечь иностранных звезд, которые могли бы вдохнуть в город вторую жизнь.

Сегодня эксперты говорят о том, что российские города неизбежно освоят западный опыт, который поможет им раз-виваться в современных условиях. Однако, проводя параллели с чудесным образом преобразившимися западными городами, следует помнить, что ситуация в России существенно отличается. Например, тем, что реформаторы более уязвимы юриди-чески, а накал борьбы между представите-лями различных школ градостроения куда выше. Старые нормы, регламентировавшие жизнь города, действительно нуждают-ся в обновлении. Но хотелось бы, чтобы в ходе борьбы между старым и новым не получил непоправимые увечья город, судьба которого решается.

Андрей Головин, Бюро городских проектов / Andrei Golovin, Bureauof Urban Projects

Оживление Белфаста

Илья Шуравин, партнер, компания S.A. Ricci / King Sturge

Проект «Лагансайд» – классический пример того, как оригинальное решение помогло оживить город. Это старый промышленный район Белфаста, расположенный вдоль про-текающей через город реки Лаган. Ко времени начала проек-та Белфаст столкнулся с рядом проблем. Центр города был не в состоянии предложить новые качественные и совре-менные офисы, традиция долгосрочных контрактов аренды сдерживала рынок. Большое количество квартир было скуплено с инвестиционными целями и в итоге пустовало. Кроме того, ритейл в центре не мог справиться со спросом растущего населения пригородов.

Было решено убрать с территории Лагансайда пром-зоны, а на освободившихся территориях создать куль-

турный центр, привлекающий туристов со всего мира. Редевелопмент квартала начался со строительства пло-тины, чтобы стабилизировать уровень воды. Плотина, подсвеченная синим неоном, сама стала достопримеча-тельностью города и одним из наиболее узнаваемых сим-волов района. Изначально площадь проекта составляла 140 га с пятикилометровой набережной, позже увеличи-лась до 202 га.

Сегодня Лагансайд – ряд кварталов, превращенных в единую культурную зону. На территории размещены уникальные объекты искусства, привлекающие туристов. Для под-держания сообщества художников была создана «Тропа искусств» вдоль набережной.

Творческие проекты стимулируются через программу «Процент для искусства», по которой каждого девелопера обязывают вкладывать 1% от общих инвестиций в твор-ческие и художественные проекты. Развивающая район государственная корпорация Laganside активно спонсирует локальные мероприятия, фестивали, выставки, забеги вдоль набережной, футбольные матчи.

Помимо культуры в развитии квартала задействован социальный аспект. Центральное бюро работодателей проводит тренинги по повышению квалификации и трудо-устраивает местных жителей, делая серьезный акцент на безработных с большим сроком безработицы.


33

| Interview |

| Cover Story |

| Development |# 3 (155) / 1–15.02 .11


34

Cover Story:

The Bureau of Urban Projects in Perm is getting ready a new master plan stand-ing out among similar urban develop-

ment plans elaborated for other cities, as it is pivoted on the local real estate market dynamics, rather than the traditional stan-dards and codes. As a result, Perm’s master plan proposes specific development patterns aimed at precluding oversaturation in some real estate segments and scarcity in others. “Forecasting the regional needs for com-mercial and residential real estate enables the local administration to correct the plans of investors. In its turn, information on the future shortage of any particular function serves as a reference point for investors in conceptual development of their future proj-ects,” says Dmitry Zolin, Partner of LCMC.

In his words, most Russian regions lack such master plans and some are only consider-ing their expediency. Meanwhile the Russian authorities are yet to adopt this approach to master-planning, characteristic of the West, for this is the only possibility to harness the urban dynamics in a market environment. Andrei Golovin, Director of The Bureau of Urban Projects which is developing the inno-vative plan, said they realized in Perm that the Soviet standards and codes elaborated to cater to the needs of the command system were no longer relevant. “We were guided by the fact that business would involve in urban development. However we are not going just to slave to market elements, but rather strive to realize the key trends and foresee the patterns of business expansion on this territory,” he commented on the new master plan’s philosophy. New challenges called for new approaches. The Perm master planners capitalized on the market capacity identifica-tion methods typical of the business environ-ment. “We focused on the purchasing power of our population, rental rates, and the level

of vacant areas,” says Mr. Golovin. Instead of setting rigid rules, we tried to pinpoint the market potential and needs. “You may steer the process both in case of a dramatic splash of market activity and in case the interest of investors flags. We can ensure any demand for office and retail space,” he argues.

The Bureau of Urban Projects invited Western advisors to assist in the process of urban conceptual development. This approach evoked harsh criticisms on the part of the “traditional school.” Western experts are rebuked for being ignorant of the city specifics. “The champions of Soviet planning see only the standards that have existed since the 1950s while anything else is superfluous in their eyes. Fortunately, the choice belongs to the master planners who order the docu-mentation,” says Mr. Golovin. Vera Setskaya, President of GVA Sawyer, believes business assessment is of secondary importance. The main thing is strategic development of the entire region, rather than just the city. “To come up with an accurate forecast of real estate market development in the city, it is certainly advisable to study the global dynamics of real estate markets. Yet the urban development strategy, or how a given city positions itself among the other cities, has obviously the greatest effect upon any particular market segment. Strategic devel-opment of a city as a financial, industrial, scientific or tourist center is closely related to the development of contiguous cities and regions and defined at the national, rather than regional level,” she assumes.

In the opinion of Vera Setskaya, the mas-ter planners should use a model of a similar Western city as a reference for conceptual development and then refine it with regard for the historic statistics of real estate mar-ket in the city in question. Thus it makes sense to benchmark Moscow against Berlin,

London and Paris while Hamburg is a good prototype for St. Petersburg. “This compari-son is made on a provisional basis, to be sure, even in terms of “per unit” indicators (per capita, GRP etc); moreover a correct selec-tion of cities for benchmarking and account-ing of their local peculiarities is in itself a rather difficult task. Yet the use of this approach in defining the standard param-eters is warranted,” she specifies.

Eventually several city development scenarios can be considered; the master planners should forecast the housing mar-ket quantitative dynamics under each of the scenarios and stay their choice on the most suitable one.

“Each city needs to be separately stud-ied as no universal approaches can apply. Some populist shortcuts may trigger a time bomb,” warns Ilya Shuravin, Partner of S. A. Ricci/King Sturge. Case studies are numer-ous indeed. Even relocation of large-scale operational industrial zones outside the city boundaries within a short period of time will lead to the reduction of jobs in the city and affect the city treasury while increasing the transport load on the city-province links. Overland light metro lines are a good solu-tion even for the Moscow weather condi-tions. However incompetent disbursement of the funds allocated for the former pro-gram can motivate the new authorities to dismiss this program for good.

Discourse with businessOne cannot but bear in mind today that developers are the driving force behind urban development. According to Piotr Isaev, Director of Commercial Real Estate Department, Capital Group, there is no con-tradiction between business and power: they move in the same direction and solve common problems: both developers and

town planners want to have a nice and convenient city to live in. However market development defies planning, as was justly noted by Vera Setskaya, for this contravenes the very essence of the market influenced by economic factors and the demand and supply balance. We may only talk about the market development within the designated frames agreed with the public. Developers are also part of the city community so do we actually need a wider discourse with them? “The joint elaboration of clear-cut rules by developers and city administrations will have a positive effect upon developers, in the first place,” Ms. Setskaya remarks. Quite a few cases in the newest history of Russia can be brought to memory when ambitious development projects disgusted the local residents, whereas the involvement of busi-ness in the elaboration of new rules was instrumental in lifting almost all barriers in the way of developers. With all the nice words spoken about social responsibility, it is obvious that making maximum profit remains the main goal of any business. The city authorities should take the market fac-tors into consideration but never remain on the bit of business. Andrei Golovin says that his department actively communicated with businessmen for the sheer purpose of winning them over, rather than gaining new insights. In the beginning the town planners contracted consultants capable of assessing the market capacity and potential, and after taking their stand they sought to bring it home to the business.

Piotr Isaev says it should be realized that any developer acts within the framework of a single project. His task is to develop a qual-ity project which will ensure an acceptable level of return on investments while promot-ing the interests of all potential consumers, including the city. “Creating a comfortable

In a free market economy each city should have its own business plan or a brand-book as well as other attributes typical of a commercial project. Consultants are positive that overseas experience is to be transplanted to the Russian soil, but for now the attempts at brand building made by local administrations are very sporadic and timid. Reformers tread a thorny and illegal path.

Author: Pavel Chernyshov.............................Photo: CRE Archive

City Branding Dilemma


35

| Interview |

| Cover Story |

| Development |# 3 (155) / 1–15.02 .11

urban environment is the remit of the city administration representing the interests of city dwellers and having a command of all issues involved in town-planning, includ-ing those at the level of regional policies,” notes the expert. Nevertheless Mr. Isaev is confident that collaboration between busi-ness and power is essential almost in any matter. Thus while “social encumbrances are unavoidable they must be economically expedient.” The model that suits both par-ties is rather traditional here. A developer may act within the existing master plan or initiate amendments whenever they are advisable for the city, as he sees them.

A city is like a juice packUrban space develops, following the same laws as any real estate asset, so proper emphasis is to be placed on creating a qual-ity city brand. A German town of Oberhausen exemplifies a city brand created anew. This town, subsisting on the taxes paid by coal enterprises like some Russian mono towns, found itself on the brink of extinction after the largest production facilities had been closed down. However the city authorities turned the grim coal town into a tourist center as old factories were replaced with exhibition venues and huge malls.

In the words of Alexei Vanchugov, man-aging partner of CityMarketing, the brand building for a given territory is little differ-ent from general brand building. Working on the city brand is pivoted on three main pillars. The first one is about creat-ing a certain philosophy. It is necessary to decide on the future thrust of the city, whether it will become a tourism center, huge exhibition venue, pilgrimage center or something else. “Mecca is also a pecu-liar brand. Understandably this is a holy place for Moslems, but this is also a brand

drawing numerous tourists,” comments Mr. Vanchugov giving a vivid example. Like any other brand, a territory brand has its values which must be brought home to the tar-get audience. “For instance, talking about Canadian Quebec, its key values include the solicitous upkeep of urban environment, quietness and tranquility. The values of New York include the business drive and aspira-tion for success. London takes pride in its conservativeness, aristocratic and bourgeois flair. Far from being the real assets of vari-ous cities, these values are immaterial and perceived by those who decide on the city positioning,” notes Mr. Vanchugov.

The next pillar is positioning; this is a matter of brand perception. Thus Rio de Janeiro is perceived as a city of carnivals worldwide, rather than a city of slums and drug mafia. Once a brand is conceived and ideologically justified, it needs to be identi-fied. The city is given its proprietary style and a brand book is developed as a collec-tion of certain rules. It is decided where the brand will be placed in urban environment. Huge urban space gives experts tremendous opportunities. While some may find this sim-ile insulting, from business perspectives the city brand is little different from the brand of a juice pack. The city brand can even be franchised by carrying it over to consumer goods made in a given place. This is exactly what happened to the city of Essentuki.

Russia is now making its first city brand-ing attempts. “Kazan tries to promote its image and perception as the third Russian capital. The Kaluga province is already a well-established brand of a well-to-do and economically advanced area,” contin-ues Vanchugov. Examples of unsuccess-ful branding are more numerous, though. The city authorities are often unwilling to embrace the main rule well-known in the

FMCG market: you cannot tell outright lies to your clients. “The Kaluga brand is suc-cessful because the city became economi-cally advanced, in the first place, and was then set in a brand rim. A far-out massive promotional campaign will never produce a viable brand. For instance, the resorts of Dagestan or Vladikavkaz look lovely indeed, but in this case form does not keep pace with content. It would be naive to think that the North-Caucasian district is a tourist cluster and everything it needs is an appropriate brand. The Krasnodar Territory has launched an ambitious tourist attraction campaign; however it’s more like an anti-brand as year after year it breaks records in terms of nega-tive feedback from tourists. This is the very case when to be is more important than to seem. If consumers are disenchanted, such a brand won’t last long,” reasons Vanchugov.

In his words, cities with great potential are often crippled by wrong positioning. Thus it would be wiser to position Saint Petersburg as a palace city, in Vanchugov’s opinion. But instead of this winsome brand, the unintel-ligible label of “cultural capital” has clung to the city. “Do many people want to visit the cultural capital of Latin America? There are not so many empires with capitals wor-thy of seeing. We know about New York as an attractive business capital and Washington as an administrative capital. That’s about all. Each particular city should offer some unique advantages. But if they are very generally for-mulated the city may forever remain a cultural capital and a dull place for potential clients,” Mr. Vanchugov shrugs his shoulders.

In his opinion, the city brand elaboration is yet another Western practice to be adopt-ed by the national authorities. However, only first shaky steps are taken in this field. “We helped several districts in the Moscow province identify some dominant features of their historical and cultural background, but the matter did not move farther than general ideas and philosophies. We devel-oped an integrated branding project but encountered the unwillingness of officials to put these ideas into practice,” he says. For now City Marketing has engaged in the positioning of some European cities for the Russian audience and anticipates a boom of city branding within the next five years after the investment climate improves.

Law does not slumberIt should be noted that the lack of commit-ment on the part of the city authorities may well be justified. Thus the implementation of advanced experience in Perm entailed litigation. Not all city dwellers liked the idea to invite overseas companies. An anony-mous complaint was posted on the General Public Prosecutor’s site, in the Corruption section, and this triggered a check-out. The UFAS Commission admitted that the city administration had violated the federal law On Competition Protection. The problem is that the Bureau of Urban Projects develop-ing a master plan invited foreign experts without announcing a tender. “When non-trivial efforts are needed, a standard tender procedure will hardly work. We are disabled

to attract experts whose approach does not align with ours and in a tender everything depends on the price. Under this arrange-ment it is unreal to draw experts willing to work constructively instead of arguing about the minutes,” wonders Mr. Golovin. This is not the end of the story. The Perm adminis-tration disagreed with the UFAS decision that it transgressed the law and filed a claim at the regional arbitrage. The litigation is now under way and the master plan that caused the censorship of UFAS is being finished in parallel. Andrei Golovin believes that if his organization were doing anything unlawful, its activity would have been arrested long ago. However, in the lawyer opinion, the odds that the court will bring its verdict in favor of the city administration are not high. “If an organization obtains budget financing and wants to procure goods and services from a third party it is bound to hold an auction in some form or other,” notes Marat Muradov, Partner of Baker & McKenzie. In his opinion, alternative approaches related to local speci-ficity are certainly possible, but even a fleet-ing glance at the problem reveals that the court does not have too many options and to all appearances there is no way to evade restitution. We see the law actually fetter-ing the local administration which decides to attract overseas celebrities in order to breathe new life into their city.

Now experts are saying that Russian cit-ies will inevitably adopt the Western experi-ence which will give them momentum under the present-day circumstances. Drawing parallels with the wonderfully transformed Western cities, though, one should bear in mind that the situation is way different in Russia. The local reformers are more judi-cially vulnerable and the intensity of strug-gle between representatives of different town-planning schools is much higher. The old norms regulating the urban development want an upgrade. It remains to hope that in the course of struggle between the old and the new our beautiful Russian cities won’t be damaged beyond repair.

Piotr Isaev, Capital Group / Петр Исаев

Regeneration of BelfastIlya Shuravin, Partner of S.A. Ricci / King Sturge

The Laganside project is a classical case study of how a non-trivial solution can breathe new life into the city. This is an old industrial waterfront area strung out along the river Lagan crossing the city. Before the project commenced Belfast had faced a number of problems. The city was unable to offer new quality contemporary office space as the tradition of long-term leases stalled the market. A large number of apartments were purchased for investment purposes and stayed empty as a result. In addition, the downtown retail could not handle the burgeoning demand from the growing suburban population.

It was decided to withdraw the industrial function from Laganside and create a cultural center on the cleared grounds in order to attract tourists from all over the world. Redevelopment began with building a water stabilization dam. Illumined with blue neon lights, the dam became an object of note in its own right as well as one of the most recognizable emblems of this district. Originally the regeneration project covered 140 ha with a five-kilometer waterfront, but later it was enlarged to 202 ha.

Laganside today is a number of quarters turned into a single leisure area with unique objects of art drawing the tourists. Special art trails were created alongside the waterfront to support the artist community. Creativity is encouraged through the Interest for Art program whereby each developer is bound to set aside 1% of total investment for art projects. The state-run Laganside Corporation regenerating this area sponsors local events, festivals, exhibitions, performances, races and soccer games.

Both cultural and social dimensions are engaged in the development program. The Central Employment Bureau holds training sessions to raise the level of skills and employs local residents, focusing on people with a long unemployment record.


36

Тот факт, что Россия впервые в своей истории получила право провести мировой чемпионат по футболу, мно-

гие считают главным событием 2010 года. Примерные суммы бюджета были обна-родованы вице-премьером Алексеем Кудриным еще до того, как Россия это право получила: 300 млрд рублей или $10 млрд. Как и в случае с сочинской Олимпиадой, бюджет на строительство непосредственно спортивных сооруже-

ний составит небольшую часть от обще-го бюджета на проведение футбольного чемпионата. Основные же затраты при-дутся на строительство объектов инфра-структуры тех 14 городов, в которых будут проходить футбольные матчи. Это Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Подольск, Нижний Новгород, Ярославль, Казань, Саранск, Самара, Волгоград, Ростов-на-Дону, Краснодар, Сочи и Екатеринбург.

Но это еще не всё. За оставшиеся до начала проведения чемпионата 8 лет в стране должно быть построено 7711 км автомобильных и 2024 км железных дорог, общая стоимость которых оце-нивается в $35 млрд. По оценкам пре-мьера Владимира Путина, необходимые расходы на строительство инфраструк-туры чемпионата уже заложены в бюд-жеты соответствующих уровней начиная с 2011 года.

По расчетам профессиональных строителей спортивных сооружений, одна килокалория холода в семь раз дороже килокалории тепла. То есть строительство ледовых дворцов для зимних видов спорта обходится значительно дороже, чем строительство летних стадионов. Тем не менее бюджет чемпионата мира по футболу, который через 8 лет пройдет в России, не уступит бюджету зимних олимпийских игр в Сочи.

Текст: Владимир Колосов.............................Фото: Designed by Erick van Egeraat

Чемпионат мира – 2018:дорогие калории

Девелопмент:

036-041 Development_I_L.indd 36036-041 Development_I_L.indd 36 25.01.2011 20:16:0225.01.2011 20:16:02

# 3 (155) / 1–15.02 .11



| Тенденции |

37

Денег хватитИз 16 стадионов, на которых пройдут игры чемпионата мира по футболу 2018 года, полностью готова к проведению лишь одна, главная на данный момент арена страны, – «Лужники» вместимостью 88 тыс. зрителей. Остальные стадионы будут возведены на месте уже существу-ющих либо построены с нуля. На осно-вании сметы, предоставленной в FIFA, строительство всех стадионов обойдется российской казне в $3,8 млрд, 85% из которых будет выделено из федерально-го и региональных бюджетов. Расходы на развитие туристической инфраструк-туры оцениваются футбольными чинов-никами в $11 млрд. Отдельной строкой ($1,4 млрд) проходит реконструкция взлетно-посадочных полос и строитель-ство новых терминалов (за исключением Москвы и Сочи, где с аэропортами все уже в порядке). Таким образом, общий бюджет чемпионата вырастает с озву-ченных премьером $10 млрд до $21 млрд без учета строительства новых дорог. Но здесь следует отметить то, что значитель-ная часть бюджета чемпионата будет финансироваться из частных источников и не ляжет бременем на плечи налого-плательщиков.

Как отметил Владимир Путин на пресс-конференции в Цюрихе сразу же после

объявления страны-победительницы, российское правительство планирует активно взаимодействовать с бизнесом при подготовке к чемпионату 2018 года в рамках государственно-частного парт-нерства (ГЧП). «Мы хотим привлекать бизнес, чтобы минимизировать государ-ственные расходы. Я не исключаю, что господин Абрамович может принять уча-стие в одном из таких проектов. Пусть рас-кошелится немножко, ничего страшного. Не убудет. Денег у него много», – в свой-ственной ему манере подытожил премьер. Следует отметить, что помимо английского Роман Абрамович также активно разви-вает и отечественный футбол, инвестируя в него через свой фонд «Национальная академия футбола».

«Немножко раскошелиться» приме-нительно к Роману Абрамовичу, владель-цу футбольного клуба «Челси», означает, что олигарху в рамках государственно-частного партнерства придется постро-ить в Москве стадион ЦСКА. Механизм государственно-частного партнерства позволяет при финансировании спор-тивных и инфраструктурных проектов перенести значительную часть рисков на частный бизнес и использовать его опыт для повышения эффективности управления объектами. По мнению Валентина Рыбакова, старшего юриста

Capital Legal Services, любая схема ГЧП изначально определяет сторону, которая должна инвестировать в объект на ста-дии его создания, а также показывает, каким образом должен осуществляться возврат вложенных средств и кредит-ных ресурсов. «Банки обычно креди-туют проекты ГЧП в рамках проектного финансирования, то есть оценивают не сегодняшний бизнес партнера, который собирается что-либо строить, а будущий создаваемый бизнес и те денежные пото-ки, которые этот бизнес будет способен генерировать».

О готовности профинансировать стро-ительство объектов для проведения чем-пионата мира заявляет также глава ВЭБ Владимир Дмитриев. «Если такая задача будет поставлена, то мы ее выполним. Судя по Олимпиаде в Сочи, наш банк рассматривается в качестве основного спонсора», – отметил Дмитриев. Он также напомнил о том, что банк начал финанси-ровать строительство многопрофильного стадиона в Санкт-Петербурге еще до того, как заявка России победила в Цюрихе.

Изначально идея строительства ста-диона «Зенит» возникла у губернато-ра Санкт-Петербурга еще в 2006 году. По словам Елена Гурьяновой, представи-теля компании «Трансстрой», этот про-ект родился и начал реализовываться задолго до победы России в конкурсе на право проведения чемпионата мира по футболу. Зенитовский проект неодно-кратно корректировался. Тем не менее основная идея заказчика не претерпе-ла существенных изменений, поскольку «Трансстрой» возводит самую современ-ную спортивную арену страны, на кото-рой можно будет проводить матчи уровня полуфинала чемпионата мира. «Здание стадиона по своей архитектуре станет украшением города. Проект сооружения принадлежит знаменитой японской архи-тектурной мастерской Кисе Куракавы. Инженерная составляющая сооружения отличается от привычных футбольных стадионов: на стадионе «Зенит» будет раздвижная крыша и выкатное поле. Сегодня в проекте учтены все междуна-родные требования FIFA и УЕФА к ста-дионам такого класса», – рассказала CRE Елена Гурьянова.

«Безусловно, чемпионат мира дал сильнейший стимул к развитию фут-больной и инфраструктурной темати-ки. Если так можно выразиться, создал востребованность на еще один сегмент рынка недвижимости», – считает Эвелина Павловская, вице-президент по консал-тингу GVA Sawyer. При этом без допол-нительных финансовых вливаний со стороны футбольных клубов, федерации и определенных налоговых послаблений, полноценный спортивный комплекс сам по себе представляется низкодоходным бизнесом, который более эффективно включать в состав МФК, рассчитывая на увеличения интереса к объекту в целом за счет наличия в нем спортивно-оздо-ровительной функции, отметила г-жа Павловская.

Крупнейшими стадионами для про-ведения матчей чемпионата мира явля-ются стадион «Спартак» стоимостью в $290 млн, который в Москве строит «ЛУКОЙЛ», «ВТБ-арена» стоимостью $500 млн (возводят при поддержке банка ВТБ) и стадион «Зенит» стоимо-стью в $760 млн, который строит админи-страция Санкт-Петербурга (генподрядчик строительства – компания «Трансстрой»). Поскольку вышеуказанные планы обна-родовал сам премьер-министр, с прави-тельственным вниманием процесс строи-тельства стадионов пойдет не только ответственнее, но и легче.

«ВТБ-арена» будет построена в Москве на месте стадиона «Динамо», которому уже более 80 лет. Речь здесь идет не столько о глобальной реконструкции ста-диона, сколько о строительстве нового. В 2016 году на месте «Динамо» вырас-тет многофункциональный комплекс, в котором соединятся коммерция и спорт. Авторы проекта – российский архитектор Михаил Посохин и голландец Эрик ван Эгераат. По проекту большая спортив-ная арена стадиона будет преобразована в соответствии с техническими требо-ваниями FIFA и сможет вместить 45 тыс. посетителей. Помимо этого на стадионе планируется построить универсальный спортивный зал на 10 тыс. мест. При необ-ходимости он может трансформироваться в хоккейную площадку или киноконцерт-ный зал. На территории стадиона, которая является частью старинного Петровского парка, будет возведен многофункцио-нальный комплекс, состоящий из жилых и офисных зданий, гостиницы и торговых площадей, которые будут в основном сосредоточены под землей, точнее под футбольным полем.

Старший вице-президент банка ВТБ и председатель совета директоров управ-ляющей компании «Динамо» Андрей Перегудов особо подчеркивает тот факт, что стадион, как часть парка, является памятником федерального значения.

Эвелина Павловская, GVA Sawyer / Evelina Pavlovskaya

Большинство стадионов будет построено заново, а имеющиеся – полностью переоборудованы / Most stadiums to host the FIFA World Cup 2018 football matches will be built from scratch or totally revamped


Девелопмент:

38

«Мы в своем проекте полностью сохра-нили историчность Большой спортивной арены, а также весь периметр, который является элементом истории. Новости о выигрыше Россией права на проведение ЧМ 2018 года пришли как нельзя вовре-мя. Сейчас мы занимаемся тем, что вместе с консультантами прорабатываем точное соответствие правилам FIFA, сопостав-ляем все инновационные предложения с возможностью их воплощения в жизнь. И конечно же я хотел бы отметить архи-тектурное решение, которое экспертный совет назвал уникальным», – отметил Андрей Перегудов.

Особенности национальногобюджетированияКаждый раз, когда Россия оглашает бюд-жеты на проведение крупнейших мировых соревнований, российская смета в разы превосходит аналогичные затраты в дру-гих странах. Так, суммарная стоимость

реконструкции и строительства футболь-ных стадионов в ЮАР для проведения последнего чемпионата мира по футболу 2010 года составила $2,2 млрд, что в пять раз меньше, чем Россия планирует потра-тить на аналогичные цели к 2018 году. Хотя стоит заметить, что в ЮАР стадионов было задействовано меньше, чем плани-рует Россия, – всего 10, из которых лишь три были построены специально для этого грандиозного события. Остальные арены подверглись серьезной модернизации и реконструкции.

Михаил Загайнов, генеральный дирек-тор одного из лучших спортивных объек-тов страны – Дворца спорта «Мегаспорт» на Ходынке, объяснил CRE, что обнародо-ванный в свое время бюджет футбольного чемпионата мира в ЮАР включал только статьи расходов, непосредственно отно-сящихся к спортивным сооружениям, в то время как основные затраты в России отно-сятся к инфраструктуре. «Строительство футбольных полей не идет в сравнение с расходами на возведение гораздо более технологически сложных объектов для зимних видов спорта. По статистике, кило-калория холода в 7 раз дороже килокало-рии тепла. То есть строительство и эксплу-атация ледовых дворцов в 7 раз затратнее легкоатлетического или футбольного ком-плекса. Поэтому если бюджет в $10 млрд для зимнего Сочи я как профессионал могу объяснить, то те же $10 млрд на летние футбольные сооружения звучат несколько странно».

Тем не менее даже «чистый» бюджет футбольного чемпионата мира (без эле-ментов городской инфраструктуры) не только сравним с бюджетом сочинской Олимпиады, но и превышает его в разы. И здесь главное – постичь логику кальку-ляции российских бюджетов и научиться отделять рубль, вложенный в инфраструк-туру города, от рубля, инвестированного непосредственно в спортивный объект. Виктор Мяконьков, генеральный дирек-тор Российской ассоциации спортивных сооружений (РАСС), говоря о сметах рас-ходов на проведение Олимпиады в Сочи и футбольного чемпионата мира 2018 года, предложил анализировать их, предвари-тельно разложив на две составные части. «Основные затраты в опубликованном бюд-жете касаются инфраструктуры, в то время как на сами спортивные объекты тратится лишь незначительная часть поступающих средств», – пояснил он. «К примеру, в том же Сочи конечной целью олимпийского строительства является создание курорт-ной зоны международного уровня, где

после Олимпиады смогут отдыхать туристы со всего мира. В рамках программы зано-во создается энергокомплекс, строятся новые системы водоснабжения, канализа-ции, коммуникации, логистика и дороги. То же самое будет происходить и в процессе подготовки к футбольному чемпионату мира в тех городах, где пройдут матчи», – утверждает Виктор Мяконьков.

В Москве проблем меньшеНовый мэр Москвы Сергей Собянин неза-медлительно после заявления Владимира

Путина пообещал всестороннюю под-держку проектов строительства стадионов в Москве в рамках подготовки к мировому чемпионату. «В Москве будет задейство-вано три стадиона, которые потребуют большой модернизации и реконструкции. Попрошу провести обследование этих ста-дионов и вместе с Министерством спорта подготовить мероприятия по реконструк-ции и новому строительству», – заявил Собянин на одном из совещаний в мэрии. Он также отметил, что времени на осу-ществление поставленных планов в рос-сийской столице вполне достаточно. Что касается остальных городов европейской части РФ, где пройдут матчи чемпионата, там предстоит выполнить значительно больший по сравнению с Москвой объем работ. В первую очередь необходимо привести в порядок дороги, аэропорты и гостиницы.

Прежде всего решение FIFA в пользу России играет на руку крупнейшим строи-тельным компаниям и промышленным предприятиям, которым удастся получить заказы в рамках государственно-частного партнерства. В наибольшем выигрыше, по оценкам экспертов, останутся девелоперы и строители гостиниц. В настоящее время в большинстве периферийных городов РФ ситуация на рынке гостиничной недви-жимости просто плачевна, констатируют они.

«Помимо выигрыша, который в связи с проведением футбольного чемпиона-та мира должны получить девелоперы и гостиничные операторы, главным бене-фициарием является не бизнес, а весь российский народ, который в результате осуществления грандиозных строитель-ных планов получит наконец развитую инфраструктуру в своих городах», – счи-тает Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels.

Однако реализация новых гости-ничных проектов целесообразна пре-жде всего с точки зрения долгосрочных

показателей экономической эффектив-ности, а именно заполняемости гости-ниц после того, как чемпионат закон-чится. Уверенности в этом нет, особенно в регионах. Одним словом, возможно, что большинству болельщиков, которые приедут посмотреть игры чемпионата мира в Россию, в отсутствие свободных гостиниц придется разбивать палаточные городки либо ночевать у гостеприимных продавщиц семечек.

«Чемпионаты и олимпиады являются краткосрочными мероприятиями. В отли-

чие от политиков, декларирующих гран-диозные планы, представители бизнеса прекрасно понимают, что будущий потен-циал и востребованность их объектов на рынке после проведения мероприятия вернется на привычный уровень, хотя обновление инфраструктуры, став эта-ким «первотолчком», может способство-вать продолжению притока инвестиций в определенные рынки, содействуя их дальнейшему росту. Тем не менее, как показывает практика, приезжающие на чемпионат футбольные фанаты из дру-гих стран в большинстве своем не жела-ют тратить деньги на дорогие гостиницы и ищут наиболее экономные варианты размещения. Поэтому наибольший шанс окупить себя в оптимальные сроки имеют гостиницы среднего ценового уровня или даже бюджетного», – отметила для CRE Марина Усенко.

Аналогичной позиции придерживает-ся и Эвелина Павловская: «GVA Sawyer уже получает запросы на доработку про-ектов отдельных гостиничных комплек-сов в свете подготовки к ЧМ-2018. При этом мы рекомендуем своим клиентам рассчитывать отдельно среднегодовую загрузку гостиницы в рассматриваемой локации, без учета чемпионата мира. Если эти показатели составляют прием-лемую величину, имеет смысл двигаться в расчетах дальше, добавляя в бюджет создание спортивной инфраструктуры, а доходы увеличивая на дополнитель-ный приток спортсменов и их сопро-вождающих. Только при таком подходе можно снизить риск невостребованности гостиницы после проведения чемпионата мира, который всегда, по сути, является разовым мероприятием, не позволяющим поднять процент заполняемости номеров на всем 7–10-летнем горизонте планиро-вания жизни отеля».

В наибольшем выигрыше, по оценкам экспертов, останутся девелоперы и строители гостиниц. В настоящее время в большинстве периферийных городов РФ ситуация на рынке гостиничной недвижимости просто плачевна, констатируют они. Однако шанс окупиться в оптимальные сроки имеют в основном гостиницы среднего ценового уровня или даже бюджетного.

СправкаОАО «Банк ВТБ» и общество «Динамо» являются учредите-лями ЗАО «ВТБ Арена». Вкладом общества «Динамо» в проект являются 100% акций ЗАО «Петровский парк Арена» и 75% – 1 акция ЗАО «Управляющая компания "Динамо"». За этот вклад общество «Динамо» полу-чило 25% + 1 акция ЗАО «ВТБ Арена». Банк внес в уставный капитал ЗАО «ВТБ Арена» соб-ственные денежные средства и получил 75% – 1 акция. Таким образом, банк как основной акционер ЗАО «ВТБ Арена» будет контролировать ход реализации проекта и участвовать в рас-пределении прибыли, которую будет генерировать проект. Дальнейшее финансирование строительства обеспечит ЗАО «ВТБ Арена» за счет собственных и привлеченных средств.

Марина Усенко,Jones Lang LaSalle Hotels / Marina Usenko

Наталья Кац: «Мне встречался дом в стиле модерн, построенный по мотивам дома Шехтеля на Малой Никитской. Этот дом был продан моментально и по явно завышенной цене». стр. 30



40

Development:

Many Russians believe that the main event of 2010 was the fact that Russia won the right to host

the FIFA World Cup in 2018 for the first time in its history. Alexei Kudrin, Russia's Deputy Prime Minister, announced the World Cup budget: 300 billion rubles, or $10 billion, which is in line with the Sochi Olympics budget. Only a small part of it will be used to finance construction of sports facilities, while the main costs relate to the infrastructure of those 14 Russian cities where football matches will be held. The list of the cities to host the 2018 World Cup is as follows: Moscow, St. Petersburg, Kaliningrad, Podolsk, Nizhny Novgorod, Yaroslavl, Kazan, Saransk, Samara, Volgograd, Rostov-on-Don, Krasnodar, Sochi, and Yekaterinburg.

In addition to the announced budget, Russia plans to build 7,711 km of roads and 2,024 km of railways, whose total costs are estimated to exceed $35 billion. According to Russia's Prime Minister Vladimir Putin, the necessary expenses will be included in

federal, regional, and municipal budgets starting from 2011.

Enough moneyThe Luzhniki Arena in Moscow (88,000 spectators) is currently the only finished sports facility ready to host the World Cup games. The remaining stadi-ums will be built from scratch or totally renovated. According the FIFA estimates, Russia will have to spend approximately $3.8 billion to build the said stadiums, of which federal and regional budgets will provide 85%. Russia's state officials also mention $11 billion needed to develop tourist infrastructure. Another $1.4 bil-lion will go to finance reconstruction of local air terminals (only in Moscow and Sochi the airports function more or less satisfactorily). Thus, the total budget for the FIFA championship is no longer the announced $10 billion, but at least $21 billion, less new road construction costs. However, a significant portion of the said budget is to be financed out of

private sources, so domestic taxpayers will not be responsible.

Another important thing Vladimir Putin mentioned in Zurich after the announce-ment of Russia as the winner to host the World Cup concerns the governmental plans to actively work with businesses using the Public-Private Partnership (PPP) schemes.

"We intend to attract businesses wherever is possible to minimize government invest-ments. I am sure that Mr. Abramovich, for example, could take part in such projects. Ha has a lot of money, so this would do him no harm," Mr. Putin told reporters in his characteristic manner. The truth is that in addition to the English football Roman Abramovich is also actively developing domestic football via the National Football Academy.

The words of Mr. Putin meant that Roman Abramovich, owner of Chelsea foot-ball club, would have to build a CSKA sta-dium in Moscow using any of public-private partnerships schemes. PPP mechanisms allow investing in sports and infrastructure

projects by switching some of investment risks to private businesses. According to Valentin Rybakov, Senior Associate at the Capital Legal Services law firm, any PPP scheme initially determines the respon-sibilities of the parties involved. "Banks typically ensure project financing to PPP participants. This means that each busi-ness partner should focus on future cash flows that this or that PPP scheme will be able to generate with time."

Vladimir Dmitriev, Head of VEB bank, says he will be ready to finance some FIFA-2018 construction projects. "If the govern-ment sets a corresponding task, then our bank will be ready to fulfill it. We are con-sidered as sponsors of the Sochi Olympics, so why not building a stadium for the 2018 World Cup?" Mr. Dmitriev said. Actually, the VEB bank started co-financing the con-struction of the St. Petersburg-based sta-dium long before Russia won the right to host the World Cup.

Initially, the idea to build Zenit stadium belonged to the governor of St. Petersburg.

According to professional builders of sports facilities, a calorie of cold is seven times more expensive than a calorie of heat. This means that any winter sports facility typically costs seven times more than a summer sports facility to build. Nevertheless, the budget of the World Soccer Cup that Russia will host in 2018 is comparable to the Sochi Olympics budget.

Author: Vladimir Kolosov...........................Photo: designed by Erick van EgeraatFIFA World Cup 2018:

Expensive Calories

VTB-Arena will be built in Moscow to replace the existing for 80 years Dynamo Stadium / «ВТБ-арена» будет построена в Москве на месте стадиона «Динамо», которому уже более 80 лет


41

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Cover Story |

| Development |

| Trends |

According to Elena Guryanova, expert from Transstroy, her company developed that idea back in 2006. After that, the concept of the stadium was many times changed and adjusted. As of today, Transstroy as the main project customer is building the stadium where the World Cup quarterfinals and semifinals will be held. "The stadium will add to the beautiful architecture of St. Petersburg. The project architect is Kisho Kurakawa, Japan's best architect. From the engineering standpoint, Zenit differs from many typical stadiums, mainly because it will have a sliding roof and a rotating field. Today, we take into account all exist-ing international requirements of FIFA and UEFA concerning the stadiums of this cat-egory," Elena Guryanova told CRE.

"Certainly, the World Cup is a driver to develop both domestic football and infra-structure. In particular, it increases the demand for real estate," comments Evelina Pavlovskaya, Vice President for Consulting at GVA Sawyer. "However, football clubs and federations that will invest in these projects will be granted certain tax breaks. Generally, a sports facility is a low-yield business, which operates more efficiently as part of a mixed-use center that combines sports and recreational facilities," Evelina Pavlovskaya believes.

The largest stadiums to host the World Cup games in Russia are Spartak (the esti-mated cost is $290 million) that LUKoil has been building, VTB-Arena ($500 million) that the VTB bank is going to build, and Zenit ($760 million) that the administra-tion of St. Petersburg builds (Transstroy is General Contractor). Given that Prime Minister Putin announced the above plans personally, everyone in Russia is sure to see them realized in full and according to schedule.

VTB-Arena will be built in Moscow to replace the existing for 80 years Dynamo Stadium. This project is rather a new con-struction than a reconstruction. By 2016,

the bank plans to finish building there a mixed-use facility that combines sports and retail real estate. The project archi-tects are the Russian Mikhail Posokhin and the Dutch Erick van Egeraat. Based on their project, a large sports arena will be built in accordance with FIFA technical require-ments to seat 45,000 visitors. In addition, the stadium will have 10,000 extra seats. If necessary, the facility will be transformed into a hockey arena or a concert hall. Next to the stadium, which is part of the old Moscow Petrovsky Park, the project design-ers intend to build other mixed-use prem-ises consisting of residential and office buildings, hotels and retail space. Some of them will go underground, or under the soccer field.

Andrei Peregudov, Senior Vice-President of VTB and Chairman of Dynamo Property Management Company, emphasizes the fact that the built stadium as part of Petrovsky Park is a memorial of national importance.

"We initially tried to preserve all historic features of both Dynamo stadium and Petrovsky park. The news about Russia winning the right to host the World Cup in 2018 came just in time. We are pleased to be in the heart of the process together with FIFA consultants. I would also mention the unique architectural decision of our arena," comments Andrei Peregudov.

Specifics of national budgetingEvery time Russia announces its budget of major world competitions, the figures greatly exceeds similar costs in other countries. For instance, the total cost of reconstruction and new facilities construc-tion in South Africa during the World Cup 2010 equaled to $2.2 billion, which is five times less than Russia is planning to spend to organize the 2018 World Cup. On the other hand, the total number of built and renovated stadiums in South Africa was 10, of which only three were built specifically for this event.

Mikhail Zagainov, CEO of one of the best sports facilities in Russia – the Megasport Ice Arena – explained to CRE that the published South African football budget included only costs that directly related to the sports facilities, while the main costs in Russia traditionally relate to infrastructure.

"However, any construction of football fields is not comparable to more techno-logically advanced winter sports facilities. According to statistics, a calorie of cold is seven times more expensive than the one of heat. This means that any winter sports facility typically costs seven times more than a summer sports facility to build. As a professional, I can understand a $10-billion budget for the winter Sochi, but the same $10 billion to build summer football stadi-ums sounds a bit strange to my ear."

Given the World Cup budget only (exclu-sive of any urban infrastructure), it greatly exceeds the one of the Sochi Olympics. However, experts say that the main thing in Russia is to understand the logic of bud-geting to be able to tell a ruble invested in infrastructure from a ruble invested in

sports facilities directly. Victor Myakonkov, CEO of the Russian Association of Sports Facilities (RASF), proposes to analyze the announced budgets from two sepa-rate standpoints. "The main costs in the published budget relate to infrastructure, which is quite typical of Russia. As for investments in sports facilities, this is a small portion only," he explains. "For exam-ple, our ultimate goal is not to build the Olympic Sochi, but rather to create a resort by international standards, where tourists from all over the world would be able to spend their holidays after the Olympics are over. Currently, we are investing in new power-generating facilities, water supply, sewerage systems, communications, logis-tics, and roads. The same thing will happen to the football World Cup projects in those cities where games will be played," Victor Myakonkov says.

Moscow faces fewer problemsThe new mayor of Moscow, Sergey Sobyanin, was next to Vladimir Putin to announce his full support of the world championship projects. "Moscow will receive three new stadiums after their upgrade and renova-tion. I have already told my colleagues to conduct a survey of these stadiums, and to work out necessary construction and recon-struction programs jointly with the Ministry of Sports," Mr. Sobyanin told reporters dur-ing his recent meeting at City Hall. He also noted that the Russian capital has enough time to achieve all the set goals to host the World Cup.

As for the other Russian cities where the championship games will supposedly be played, they definitely face more prob-lems compared to Moscow. First, these cit-ies need to fix roads, airports, and build more hotels. The FIFA decision in favor of Russia helps the largest domestic and inter-national construction companies receive PPP orders to start large-scale projects that directly relate to the World Cup. According to experts, developers and builders of hotels

are better positioned to benefit from the FIFA World Cup.

"Not only hotel developers and opera-tors, but the entire Russian nation will ben-efit from these ambitious projects to build more developed infrastructure in their cit-ies," says Marina Usenko, Executive Vice President of Jones Lang LaSalle Hotels.

However, long-term projects are typi-cally based on their long-term economic efficiency. Both hotel developers and operators need to maintain an appropriate occupancy level after the World Cup is over. Especially this concerns Russia's regional cities, where many football fans coming to see the World Cup 2018 games will have to stay wherever is possible, because develop-ers are unlikely to build hotels to be occu-pied a couple of weeks only.

"World championships and Olympic Games are short-term events. Unlike politi-cians with their ambitious plans, business people are well aware that any potential of their facilities on the market will definitely return to usual levels. In reality, majority of football fans coming to see games usually prefer to stay overnight in the cheapest local hotels and seek other accommoda-tion options, because they generally do not like to spend much money in foreign coun-tries. Therefore, the best chance for hotel developers is to build middle-priced hotels that would be in demand later on," Marina Usenko told CRE.

Evelyna Pavlovskaya holds to the same opinion. "GVA Sawyer has already started receiving requests to participate in indi-vidual hotel projects. This trend relates to the World Cup 2018. We recommend our customers to calculate separately an aver-age annual load of hotels regardless of the World Cup. If these calculations are accept-able, then it makes sense to invest more in the sports infrastructure to reduce the risk of a low demand for these hotels after the World Cup which is always a one-time event. Any hotel project is typically based on a 7 to 10-year planning horizon."

InformationVTB bank and Dynamo are the founders of VTB Bank Arena. Dynamo contributed to the project its 100% stake in Petrovsky Park Arena and 75% -1 shares of Dynamo Property Management Company. In turn, Dynamo received 25% +1 shares of VTB Bank Arena. The bank contributed its own funds to the charter capital of VTB Bank Arena and received a 75% -1 stake in it. Thus, the bank as the major shareholder of VTB Bank Arena will monitor the progress of the whole project and will be responsible for distribution of profits that the project generates. VTB Bank Arena will keep financing the project in progress by using its own and borrowed funds.


042-43 Ads.indd 42042-43 Ads.indd 42 25.01.2011 17:38:2325.01.2011 17:38:23

042-43 Ads.indd 43042-43 Ads.indd 43 25.01.2011 17:38:2325.01.2011 17:38:23

Тенденции:

44

Остаться в живыхОколо двадцати компаний, работающих в сфере недвижимости, недавно про-вели ребрендинг или активно к нему готовятся. Увлечение ребрендингом Галина Малиборская, директор департа-мента торговой недвижимости Colliers International, связывает с ужесточением конкуренции на рынке. Сегодня ребрен-динг проводят компании, которые соби-раются выйти на новый качественный уровень, завоевать другой сегмент рынка, расширить аудиторию либо ассортимент-ную линейку и т. д.

«Ребрендинг не всегда является обя-зательным для компаний, – утвержда-

ет Владимир Журавель, президент PR и брендингового агентства PR2B Group. – Но может быть необходим при слиянии корпораций. Также необходимо прово-дить «омолаживающие процедуры», если бренд стал не актуален на рынке, или изменилась его роль в портфеле брендов компании, или появился более успешный бренд, ориентированный на ту же целе-вую аудиторию». Изменения необходимы также в случае, когда перед брендом могут быть поставлены задачи по увеличению объема продаж, а целевая аудитория, на которую он был изначально ориенти-рован, недостаточно велика и необходима пере ориентации на другую аудиторию.

Причины ребрендинга можно подраз-делить на три типа: структурные, стратеги-ческие и функциональные.

При ребрендинге, вызванном струк-турными изменениями, например при слиянии равных корпораций, часто бывает необходимо подчеркнуть лучшие иден-тификаторы, ассоциирующиеся с каждой из компаний. При поглощениях обычно трансформируется выживший бренд либо создается новое видение с отрицанием негативного прошлого. «Например, для многопрофильного холдинга, оказываю-щего услуги по землеустройству, строи-тельству и сопровождению девелоперских проектов, объединившего в себе компании

Ребрендинг входит в моду. Первыми о необходимости обновления бренда заговорили ритейлеры. Недавно CRE cтало известно, что в ожидании роста рынка более 20 компаний, работающих в сфере недвижимости, решили почистить и обновить свои «вывески».

Текст: Татьяна Демидова............................Фото: архив CRE

Курс на омоложение брендов

Incity улучшает интерьер своих магазинов, чтобы успешно конкуриро-вать с западными марками / Incity is redesigning its stores to be able to compete with Western brands

044-049 Trends_I_L.indd 44044-049 Trends_I_L.indd 44 25.01.2011 19:19:1925.01.2011 19:19:19

# 3 (155) / 1–15.02 .11



| Residential |

45

ООО «Геокарт», ООО «Интерхолдинг», ООО «Экоконсалт», было выбрано название «Радетель», – вспоминает случай из соб-ственной практики Владимир Журавель. – Этимология слова восходит к древнесла-вянскому «радо», означающему как работу, так и удовлетворение от результатов труда». Так как первые кадастровые работы про-водились еще в Древнем Египте, в логотипе компании использовался стилизованный древнеегипетский иероглиф, означаю-щий «горизонт». В целом логотип симво-лизирует компетентность, устойчивость, открытость – качества, соответствующие позиционированию компании.

Стратегический ребрендинг проводит-ся при необходимости перепозициониро-вания компании на рынке. В этом случае нужно согласовать восприятие бренда с новой целью. При ребрендинге, вызван-ном стратегическими изменениями, как правило, изменяются идентификаторы, связанные со сферой деятельности пред-приятия.

Savage без снежинкиИменно активному развитию компаний, новым стратегическим целям обязано большинство тех или иных перемен, про-исходящих с ритейлерами.

В начале 2010 года о начале ребрен-динга объявила компания Savage. Как рас-сказала Ксения Балабанова, руководитель PR-службы компании Savage, кампания была связана с перепозиционированием бренда для новой целевой аудитории – от 25 до 35 лет, тогда как ранее возраст целевой аудитории варьировался от 18 до 45 лет. Сужение целевой аудитории было связано, во-первых, с тем, что покупатели в возрасте от 25 до 35 лет составляют наи-более платежеспособную часть аудитории, и, во-вторых, с открытием компанией ново-го бренда People, предназначенного для мо лодежи от 17 до 24 лет. «По существу на счету компании несколько ребрендингов. Первый проходил в 2004 году и был связан с расширением ассортиментной линейки

магазина, – говорит Ксения Балабанова. – До 2004 года бренд Savage являлся произ-водителем теплой зимней верхней одежды, с этих пор бренд стал именоваться магази-ном модной одежды». В 2008 году компа-ния подписала договор с международным брендинговым агентством Fitch, перед которым было поставлено несколько задач, связанных с ребрендингом, в том числе и разработка дизайна фирменного магазина. В оформлении магазина были использо-ваны бронзовый и черный цвета, а также фотографии и инсталляции. Мужскую и женскую зону в магазине теперь разделя-ет так называемый центральный «зигзаг», который образуют расставленные опреде-ленным образом лайт-боксы. Так как ком-пания расширила свой ассортимент за счет легкой одежды, из логотипа Savage была удалена снежинка – символ одежды для зимы. Согласно новой концепции, Savage – магазин, предлагающий одежду по прин-ципу total look, позволяющему подобрать покупателю полный гардероб. Изменились фирменные цвета. Помимо бронзово-го – цвета бренда, теперь для каждого на -правления используются свои цвета: для женской коллекции – бирюзовый, для мужской – насыщенный голубой, для рас-продаж – красный.

Первый магазин нового формата был открыт в ТЦ «Европейский». Сегодня в России и странах СНГ открыто 17 магази-нов нового формата.

Наряду с ребрендингом проводилась масштабная рекламная кампания, частью которой стало привлечение в качестве эксперта по стилю Ксении Собчак. «Ана-лизировать эффективность ребрендинга пока рано, однако уже сейчас видно, что наш бренд стал более понятным и доступ-ным для покупателей. Положительные отзывы покупателей о новом интерьере магазина свидетельствуют о том, что пере-мены пошли компании на пользу», – отме-чает Ксения Балабанова.

Как рассказал Алмаз Ширеев, директор по развитию бизнеса Colin's Russia, компа-

ния два года назад провела редизайн лого-типа. Это связано с активным развитием компании Colin's. Бренд уверенно выходит на новые рынки. Сегодня он представлен в 32 странах, к 2015 году планируется открыть магазины еще в 18 странах и увели-чить число магазинов с 600 до 1500. Кроме того, новый бренд расширяет ассортимент-ный ряд. «Сегодня Colin's – это не только джинсы, но и повседневная одежда, аксес-суары, спортивная одежда. Планируется открыть детскую линию, – рассказывает Алмаз Ширеев. – Целевой аудиторией бренда по-прежнему остаются молодые люди в возрасте от 18 до 35 лет, однако мы работаем над расширением аудитории, в частности, хотим, чтобы к нам приходи-ли и молодые семьи. Мы улучшили дизайн интерьера магазина, увеличили площадь торгового помещения. Теперь каждый мага-зин занимает не менее 300 кв. м».

Incity, российский производитель мод-ной женской одежды, наряду с проведени-ем ребрендинга работает над тем, чтобы компания и по оформлению интерьера магазина, витрин, и по качеству мерчан-дайзинга смогла конкурировать с запад-ными марками.

«Необходимость в ребрендинге возни-кает тогда, когда компании нужен новый виток развития, когда руководство ком-пании понимает, что мыслит по-новому, строит бизнес по-новому, появились новые ценности и новые цели, – считает Анастасия Подакина, директор по марке-тингу компании HALS. – И новый бренд, выраженный в стилистических формах и логотипе, призван транслировать целевой аудитории информацию и эмоции ново-введений в компании. Название и лого-тип – это первое, что говорит само за себя, это то, что формирует лицо компании». Благодаря ребрендингу компания ушла от своего старого названия, в основе кото-рого лежало слово «система», латинская транскрипция HALS с большой красной А в центре теперь стала основой нового логотипа. Во главе формирования новой

идеологии HALS стоял президент ком-пании – Андрей Нестеренко, которому и принадлежит идея создания символики HALS в виде стилизованной буквы А. Этот символ пишется всегда красным, он всегда крупнее, чем остальные буквы логотипа, он заметнее, и в дальнейшем компания намеревается использовать его как вместе с логотипом, так и без него как некий знак стиля и качества.

Как отмечают эксперты, на Западе ребрендинг часто проводится с целью усиления корпоративной культуры. При изменении внутренней культуры стремят-ся усилить гордость брендом, уверенность в нем, обновляют конкурентную энергию, переносят принадлежность от подразде-ления к головной компании.

ТелебрендингНеобходимость ребрендинга может быть вызвана изменением правил игры на рынке. Как, например, в случае с «Гарс

Алмаз Ширеев, Colin's Russia / Almaz Shireev


Тенденции:

46

Телеком», где ребрендинг стал фиксаци-ей системных изменений, произошедших в компании, и реакцией на смену осенью 2008 года ландшафта рынка. «До кризиса наш бизнес тянули за собой два мощных локомотива – рост деловой активности и рынок офисной недвижимости, – говорит Михаил Сергеев, директор по коммуника-циям «Гарс Телеком». – Мы развивали так называемый премиум-сегмент в корпо-ративном секторе: качественные услуги, качественный клиентский сервис с тари-фами выше рыночных».

Однако в изменившихся условиях компания сумела обнаружить и новые возможности. «Путь к выживанию у нас был один – расти быстрее, чем сжимается рынок, «расталкивая локтями» конкурен-тов», – говорит Михаил Сергеев.

Так сложилось, что основные процес-сы ребрендинга – обновление бизнес-процессов и внедрение новых алгоритмов взаимодействия с контрагентами в «Гарс Телеком» произошли эволюционно. А кор-ректировка образа и связанные с этим обновления элементов фирменного стиля стали финальным штрихом. Как рассказа-ли в компании, они потратили немало сил, средств и времени на формирование репу-тации бренда, оказывающего услуги пре-миального уровня, добиваясь того, чтобы сочетание «Гарс Телеком» стало синони-мом понятий «качество» и «надежность». «Буйство красок, характерное для рознич-ных брендов (а теперь и наших конкурен-тов – «Билайна», поглотившего «Голден Телеком», и МТС, «съевшего» «Комстар»), могло повесить на нас клеймо «попсы», отпугнув серьезных старых клиентов из числа мегакорпораций и вызвав недоверие у потенциальных клиентов в лице суро-вых айтишников, – рассказывает Михаил Сергеев. – В то же время в кризис, когда цены на что бы то ни было стали прева-лировать над качеством, новые клиенты стали с настороженностью относиться к нашему «золотому креслу» на буклетах и теглайну про «особую компанию», пола-

гая, что за дорогими промоматериалами стоят неоправданно дорогие услуги». Компании необходимо было спешно уйти от «позолоты» и показать, что первокласс-ные услуги и премиальный сервис теперь доступны компаниям любого рыночного сегмента. Поэтому при ребрендинге ком-пании ключевой задачей стало сохранение ощущения сильного, надежного партнера и в то же время еще большего комфорта в отношениях. В «Гарс Телеком» плани-руют, что процесс ребрендинга уложится в 7–9 месяцев. Старт был дан в декабре 2010-го. Несмотря на поступающие с пер-вых дней позитивные отклики от клиен-тов, оценивать эффективность процесса, как полагают в компании, можно будет не ранее середины 2011 года.

Недостаточные достоинстваНесколько лет назад завод бетонно-ке-рамзитных плит «Бекерон», строивший исключительно административные зда-ния, было решено перепрофилировать на производство жилых домов. «Когда ко мне обратились за советом, как можно это сделать, я ответил, что перепрофи-лировать необходимо не сам завод – это дорого, а его продукцию и, соответствен-но, идентификаторы позиционирования, – вспоминает Владимир Журавель. – Нужно превратить «недостатки» продукции «Бе -керона» в его достоинства. Бетонно-ке -рамзитные плиты не предназначены для высотного строительства? Нужно строить дома малой этажности. Слишком большие комнаты в квартирах? Так это улучшенная планировка! Хотите комнат больше? При вас дизайнер покажет варианты пере-планировки квартиры». Дома «Бекерон» продавались как престижные автомоби-ли, с «легендированием». Первый дом был построен на Дмитровском шоссе, не в самом престижном месте. Однако строи-тели облагородили территорию, провели коммуникации, сделали хорошую инже-нерию, получился малоэтажный дом улуч-

шенной планировки. На стадии возведе-ния второго этажа все квартиры в доме были уже проданы.

Иногда ребрендинг требует коррек-ции функциональности торговой марки. Если название бренда слишком длинное, не ассоциирующееся с ее деятельностью, необходимо усилить воздействие наиме-нования и его запоминаемость. При слабо-сти дизайна – низком визуальном воздей-ствии или плохом впечатлении о качестве нужно стремиться усилить силу визуаль-ного воздействия.

«При ребрендинге сети магазинов дет-ской одежды «Рикки-Тикки» (работу про-

водило агентство Soldis Communications) основной целью было привлечь внимание к обновленному бренду и «отстроиться» от конкурентов, – рассказывает Илья Красильников, ведущий специалист по работе с брендами NAI Becar. – Агентство решило отказаться от слайдов фотобан-ков и провести собственную фотосессию, так как главными героями бренда долж-ны были стать узнаваемые российские малыши, играющие в мире вещей. Для того чтобы поймать искренние детские эмоции – улыбку, удивление, лукавство, – были сделаны тысячи кадров». В итоге получился новый, запоминающийся фир-менный стиль, который взял второе место на Московском международном фестива-ле рекламы в номинации «Корпоративный фирменный стиль».

Владимир Журавель приводит в при-мер работу по изменению логотипа для компании «СУИ-Холдинг». «Изначально логотип представлял собой банальный домик. Мы придумали логотип, который может восприниматься и как образ совре-менного разноуровневого здания, и как образ трех столбиков монет, – рассказы-вает эксперт. – Таким образом, одновре-менно подчеркивается инновационный и инвестиционный характер компании. Когда мы придумали бренд для жилого комплекса «Учинская слобода», кварти-ры стали продаваться как горячие пирож-ки. У покупателей приятные ассоциации вызвало слово «Слобода», впервые упо-требленное в названии жилого ком-плекса. Еще один удачный пример брен-динга: дизайнер Сергей Яковлев в свое время придумал для логотипа компании «Экоофис» улитку. На мой взгляд, это очень удачный ход – улитка, во-первых, символизирует экологичность (в плохих условиях улитки не живут), а во-вторых, домик на спине улитки означает уют, комфорт».

Перевод брендов из одной категории Международной классификации товаров

и услуг (МКТУ) в другую тоже позволяет выделиться и использовать опору на зна-ковый символ, что экономит деньги на продвижении бренда. Как правило, в этом случае идет ориентация на рациональное предложение и эмоциональную состав-ляющую. «Например, название поселков Smartville происходит от английского smart – умный, толковый, сообразитель-ный, – говорит Владимир Журавель. – Идея умного поселка мне лично очень импонирует. Если бы я мог, я бы эту идею просто украл. В то же время слово smart ассоциируется с престижным городским автомобилем».

Спасение репутацииНередко ребрендинг используется ком-паниями для того, чтобы изменить нега-тивное отношение потребителя к бренду. Наиболее ярким примером ребрендинга такого рода может служить ребрендинг, проведенный два года назад компанией МИАН, в результате которого она «взяла фамилию» своего знакового жилого про-екта и превратилась в инвестиционную группу «Коперник». На тот момент ребрен-динг многие связывали с налоговыми пре-тензиями к компании и рассматривали смену названия как попытку уйти от нега-тивного образа. Однако внедрить в созна-ние потребителей принципиально новое название компании оказалось, очевидно, сложно, поэтому в 2009 году прошла мас-совая рекламная кампания АН «МИАН».

«Сейчас у нас в разработке более двух десятков брендов, связанных с недвижи-мостью. Большая часть заказов связана с ребрендингом девелоперских компаний. Название многих девелоперских компа-ний сегодня воспринимается негативно, необходимо изменить отношение потре-бителей к брендам, – отмечает Владимир Журавель. – Хотя иногда для исправления «подмоченной репутации» достаточно смены менеджмента и грамотного пиара. Например, название Mirax является очень удачным для девелоперской компании. У Mirax были проблемы не только с исполь-зованием активов, но и с пиаром. В пиаре было «Я – компания Mirax, мне больше никто не нужен». Однако в девелопменте важно сотрудничество – с финансовым сообществом, государством и прочим».

Репутация – ценнейший актив, один из наиболее капризных и справедливых, отмечает Михаил Сергеев. Репутация на -прямую влияет на капитализацию бизне-са. Так называемая «премия к цене», или goodwill, до сих пор остается одним из наи-более сложных в расчете коэффициентов.

Ребрендинг как отражение эволюции компании, безусловно, является одним

из архетипов ее репутации. Но напря-мую новые графические элементы – то, что в первую очередь видят потребите-ли, – повлиять на репутацию не могут. Тем более если мотивом смены образа стали какие-то негативные для компании со бытия.

Одним из ключевых показателей успешности мотива обращения компа-нии к ребрендингу является рост продаж. Однако быстрый результат традиционно отмечается только в розничном бизне-се, где эффект ребрендинга усиливается массированной рекламной поддержкой.

Необходимость в ребрендинге возникает тогда, когда компании нужен новый виток развития, когда появились новые ценности и цели. Новый бренд, выраженный в стилистических формах и логотипе, призван транслировать целевой аудитории информацию и эмоции нововведений в компании. Название и логотип – это то, что формирует лицо компании.

Анастасия Подакина, HALS / Anastasia Podakina



48

Trends:

Staying aliveAbout twenty companies, working in the real estate market, have recently conducted carried out rebranding. Galina Maliborskaya, director of commercial real estate at Colliers International, credits this ardor for rebranding to tough com-petition in the marketplace. Today, those com-panies that are going to win one more market segment, expand their audience or product line are implementing rebranding.

According to Vladimir Zhuravel, president of the PR and branding agency, PR2B Group,

“Rebranding is not always mandatory for com-panies, but it may well become necessary when corporations are merged. It is also necessary to carry out 'anti-aging procedures', if the brand is no longer relevant, or a more successful brand, focused on the same target audience just appeared.” Changes are also needed when a brand wishes to increase its sales, and the target audience, for which it originally worked, is not large enough, and needs to be expanded.Reasons for rebranding can be divided into three types – structural, strategic and func-tional.

When rebranding is caused by structural changes, such as a merger of equal corpora-tions, it is often necessary to emphasize the best "identifying features" associated with each of the companies. When merging, the surviving brand is usually transformed, or a new vision is created with deletion of the negative past. "For example, a multi-holding company, providing services for land, construc-tion and maintenance of development projects that amalgamates Geokart, Interholding and Ekokonsalt companies, chose the Radetely name," says Mr. Zhuravel commenting on a case from his own practice. "The etymology of the word goes back to the Old Slavonic 'rado', meaning both work and satisfaction from the results of labor." Since the first inventory of lands was carried out in Ancient Egypt, the logo of the company uses a stylized ancient Egyptian hieroglyph meaning "horizon". In general, the logo symbolizes competence, sta-bility and transparency.

Strategic rebranding is carried out if it is necessary for a company to achieve different positioning. In this case, it is necessary to coordinate the brand perception with the new goal. When rebranding is caused by a strategic change, the "identifying features" associated with the scope of activities of an enterprise are usually changed.

Savage without the snowflakesThe majority of changes occurring to retailers are caused by the development of new strate-gic goals. In early 2010, Savage announced a launch of rebranding. Ksenia Balabanova, direc-tor of PR-service at Savage, says the campaign was designed to reposition the brand towards a new target audience – 25 to 35 year olds, whereas previously the wider age range of 18 to 45 years was targeted. Narrowing the target audience was first a response to the fact that buyers aged 25 to 35 are the most solvent part of the audience, and secondly, a response to the opening of the new brand People, designed for the younger generation – between 17 to 24 years old. "In essence, the company has undergone rebranding several times, first in 2004, and was associated with the expansion of the product line," says Ksenia Balabanova.

"Before 2004, the Savage brand had produced warm winter clothing, but later the brand became a fashion store.” In 2008, the company signed a contract with an international brand consultancy firm – Fitch, which handled sev-eral tasks associated with rebranding, including the design of a fashion store. Bronze and black colors, as well as photography and installations were used in the design. Men's and women's zones in the store are now separated by the so-called central “zigzag”, which is formed by light boxes placed in a special way. Since the company expanded its range to include light clothing, the snowflake, which was the symbol of winter clothes, has been removed from the Savage logo. Under the new concept, Savage is a store that offers clothing using the total look principle, allowing the buyer to choose a complete wardrobe. The corporate colors have changed too. In addition to bronze – the color of the brand, now each direction has its own color: cyan – for the women's collection, rich blue – for the men’s collection, red – for sales specials. The first store of the new for-mat opened in the Evropeisky mall and now 17 stores function in Russia and CIS countries.

Along with rebranding, a large-scale adver-tising campaign was launched, part of which was bringing in Ksenia Sobchak as an expert on style. "It is still too early to appraise the rebranding effectiveness, but now we see that our brand has become more understandable to our customers. Customers’ positive responses about the new interior of the store suggest that the changes were beneficial for the com-pany," says Ksenia Balabanova.

Almaz Shireev, business development director at Colin's Russia, says that two years ago his company re-designed its logo. This was needed because of aggressive expansion. The brand is constantly entering new markets. Today, it is represented in 32 countries around the world, and by 2015, stores should open in 18 more countries, with the number of stores increasing from 600 to 1500. In addition, the new brand is expanding its product range.

"Today Colin's is not just jeans and casual cloth-ing, but accessories and sportswear too. A children's line is also in the plans," says Almaz Shireev. "Young people aged 18-35 are still the target audience, but we are working to expand our audience and attract young families. We have improved the interior design of the stores and increased the sales areas. Now every store occupies at least 300 sqm.”

Incity, a Russian producer of fashionable women's clothing, along with rebranding, is trying to ensure that the interior design, shop windows and merchandising quality enable the company to compete with Western brands.

"The need for a rebranding arises when a company requires a new stage of development, when the management understand that the company is starting to think in new ways, to do business in new ways, and develops new values and new goals," says Anastasia Podakina, direc-tor of marketing at HALS. "And the new brand is then expressed in stylistic forms and the logo, designed to broadcast information to target audience and to provide a sense of innovation in the company. The name and logo are the first things that speak for themselves – they build the company's image."

Thanks to rebranding, the company went away from its old name, which was based on the word "system". The Latin transcription of HALS, with a big red "A" in the middle, has now become the basis for the new logo. Andrey Nesterenko, president of the company, headed the process of the new HALS philosophy elabo-ration; he proposed to make the logo of the brand in the form of a stylized letter A. This symbol is always written in red, it is always larger than the remaining letters of the logo, it is more noticeable, and in the future, the company intends to use it together with the logo – and without it, as a symbol of style and quality.

According to the experts, in the West rebranding is often done to enhance the corpo-rate culture. During such a change, they tend

to change the internal culture, to enhance the pride and confidence, to update the competi-tive energy, to transfer the ownership of units to the parent company.

Tele-brandingThe need for rebranding can be caused by changing rules in the market, as in the case of Gars Telecom. Here rebranding defined the system changes in the company, and was a response to the new changes in the market landscape, as of the autumn of 2008. "Before the crisis, our business was propelled by two powerful engines – the growth of business activity and the office real estate market," says Mikhail Sergeev, director of communications at Gars Telecom. "We developed the so-called premium segment in the corporate sector – quality services, quality customer service with above-market rates."

However, under the changed conditions, the company had managed to discover new opportunities. "There is only one way to sur-vive – to grow faster than the market shrinks, and this is done by 'squeezing out the competi-tors'," says Mikhail Sergeev.

It just happened that the basic processes of rebranding – updating business processes and introducing new mechanisms for coopera-tion with partners occurred in an evolutionary way at Gars Telecom. The image change and the updating connected with this rebranding was the final touch. The company says that they put in a lot of effort, time and money to create the brand's premium level reputation, ensur-ing that the word combination "Gars Telecom" would become a synonym of "quality" and "reli-ability". "Riot of colors, characteristic of retail brands (now our competitors – Beeline, which has swallowed up Golden Telecom – and MTS, which in its turn has absorbed Comstar), could label us as the 'pops' and keep away serious older customers from the mega-corporations, as well as cause distrust among potential new customers represented by tough IT people," says Mikhail Sergeev. "At the same time, dur-ing a crisis, when the price began to take pre-cedence over quality, new customers became suspicious of our "golden chair" on the booklet and the tagline "special company", assuming that the expensive promotional materials are followed by unreasonably expensive services." The company had to hastily withdraw from the "gilt" and show that first-class service and pre-mium service are now available to companies in any market segment.

Therefore, in the rebranding of the com-pany, the key objective was to maintain the strong feelings of a reliable partner, and at the same time to create even more comfort in the relationship. Gars Telecom is planning to complete the rebranding process within 7-9 months. The efforts were launched in December 2010. Despite the positive respons-es from the customers, the evaluation of the effectiveness of the process will be possible no sooner than in mid-2011.

Lack of meritA few years ago, a decision was made to convert Bekeron, a concrete and expanded clay slabs plant, which built exclusively administrative

Rebranding is coming into fashion. Retailers were the first to start talking about the need to update brands. Recently, CRE has learned that in anticipation of market growth, more than 20 companies working in the real estate market, have decided to clean up and update their "signage."

Author: Tatiana Demidova

Brand Rejuvenation


49

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Development |

| Trends |

| Residential |

buildings, into a factory producing residential buildings. "When I was approached for advice on how to do this, I told them that there was no need to convert the plant itself – this would be too costly. Rather it was essential to change the product line-up, and accordingly, the posi-tioning of the company's 'identifying features'," says Vladimir Zhuravel. "It was necessary to turn the "shortcomings" of the products manu-factured by Bekeron – into merits. Concrete and expanded clay plates are not designed for high-rise buildings. Then we must build low-rise buildings. The rooms in the apartments are too large, they say? Then an improved design is needed! Want to have more rooms? A designer will show you various options for re-planning." The Bekeron Buildings were sold just like expensive cars, as “prestige” items. The first building was erected on Dmitrovskoe shosse, not the most prestigious location in Moscow. However, the builders improved the territory by laying supply pipelines and building good engineering works; the result was a low-rise building with an improved design. By the sec-ond floor construction stage, all apartments in the building had already been sold.

Sometimes rebranding requires a correc-tion of the brand's functionality. If the name of the brand name is too extensive, or it does not define the brand's activities, or is not associ-ated with them, it is then necessary to enhance the impact of the name and its memorabil-ity. If the design is weak, the visual impact is low or the quality leaves a bad impression, we must seek to strengthen the power of the visual impact.

"When rebranding the children's clothing store chain, Rikki-Tikki (carried out by the Soldis Communications Agency), the main objective was to draw attention to the updat-ed brand and to make it stand out among the competitors," says Ilya Krasilnikov, leading expert on working with brands at NAI Becar.

"The Agency decided not to use any pictures offered by photo banks, but rather do their own photo shoots, since the protagonists of the brand were to be recognizable Russian chil-dren playing in a world of things. Thousands of shots were made in order to catch the sin-cere emotions of children – smiles, surprise and cunning." This resulted in a catchy new corporate identity, which took second place at the Moscow International Advertising Festival in the "Corporate Identity" category.

Vladimir Zhuravel mentions the example of working on changing the logo for the SUI-Holding. "Originally the logo was a common-place building. We came up with a logo that would be perceived as the image of a modern multi-level building, and the image of three stacks of coins," says the expert. "Thus, at the same time, it emphasizes the innovative and the investment nature of the company. When we created the brand for Uchinskaya Sloboda Residential Complex, the apartments sold like hot cakes. A pleasant association was created by using the word Sloboda (freedom) – first of all, in the name of the residential complex. Another successful example of branding was created by the designer Sergei Yakovlev, who used a snail in the logo of the Ecooffice Company. In my opinion, this was brilliant – a snail, first of all, symbolizes environmental

friendliness (snails do not live in nasty envi-ronmental conditions), and secondly, the small house on the back of the snail denotes coziness and comfort." The transfer of brands from one category of the International Classification of Goods and Services (ICGS) to another, also allows a company to stand out and to use iconic symbols that save money on brand promotion. Typically, in this case there is a focus on the rational and the emotional component. "For example, the name of the village Smartville derives from the English word 'smart' meaning intelligent," says Vladimir Zhuravel. "I am per-sonally very impressed by the idea of a smart village. If I could, I would just steal this idea. At the same time, the word Smart is associated with a prestigious city car."

Saving one's reputationRebranding is often used by companies to change the negative attitude of the consumers towards a brand. The most striking example is the rebranding conducted two years ago by the MIAN Company, in which it "took the surname" of its landmark residential project and turned into the Copernicus Investment Group. At that time, many people associated the company's rebranding with tax claims and considered the name change as an attempt to escape from a negative image. However, it was obviously difficult to implant into the mind of consumers the fundamentally new name of the company, so in 2009 they organized a mass advertising campaign for the brand AN MIAN.

"Now we are developing more than two dozen brands, related to real estate. Most of the orders concern the rebranding of development companies. The names of many real estate com-panies today have a negative connotation and perception and it is necessary to change the attitude of consumers towards these brands," says Vladimir Zhuravel. Sometimes it is enough just to change the management and employ a smart PR person, though, in order to correct a notorious reputation of a company. For example, the name of Mirax is a very good one for a real estate development company. Mirax had prob-lems not only with the use of assets, but also with the PR thrust. It said, "We are the Mirax Company, we need no one else." However, in the development business cooperation with the financial community, government and so forth is very important. Reputation is a valuable asset, one of the most whimsical and just, says Mikhail Sergeev. Reputation has a direct impact on capitalization of any particular business. The so-called "premium to the price” or goodwill is still one of the most difficult coefficients to calculate.

Rebranding as a reflection of company's evolution is certainly one of the archetypes of its reputation. However, the new graphic elements – that which are primarily seen by consumers, cannot have a direct effect upon the reputation. Especially, if some negative events in the company were the motive behind changes in the image.

Growth in sales is one of the key indicators of success ensured by the new motif. However, a quick result is traditionally achieved only in the retail business, where the effect of rebrand-ing is enhanced by massive advertising sup-port.


Классическое несоответствиеВ отличие от западного рынка, где история загородного домостроения исчисляется веками, в России само понятие «частный дом» долго считалось оксюмороном. По -этому на заре загородного строительства 20 лет назад внешнему виду дома не при-давалось почти никакого значения. «Люди поколения коммуналок и хрущевок думали лишь о том, какого размера будет их ком-

ната, ванная и прочее. К концу 90-х мы получили Подмосковье, застроенное мон-страми из красного кирпича», – вспоми-нает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Первые подмосковные постройки напоминали средневековые замки и иде-ально соответствовали пословице «Мой дом – моя крепость». По словам Ирины

Могилатовой, генерального директора агентства элитной недвижимости Tweed, «дворцы» вышли из моды лет десять назад. Во время первого кризиса стало ясно, что содержать загородные дворцы дорого, а жить в них не очень комфорт-но. Памятниками «дикой застройки» 90-х стали зияющие пустыми окнами замки из красного кирпича, разбросанные по Подмосковью.

Загородное строительство эволюционирует: на смену колоннам и балясинами приходит современная архитектура с господством четких форм и линий. Способна ли архитектурная концепция повлиять на инвестиционную привлекательность загородного жилья?

Текст: Татьяна Демидова........................... Фото: архив CRE

«Пряничные«Пряничныедомики» или хай-тек?домики» или хай-тек?

Residentia l:

50

050-55 Rezident_L_I.indd 50050-55 Rezident_L_I.indd 50 25.01.2011 20:13:1225.01.2011 20:13:12

# 3 (155) / 1–16.02 .11


| Residential |

| Мысли вслух |

51

Если до 2000 года заказчики в прин-ципе не понимали, что такое эстетически сбалансированный проект, то сейчас уже сложились определенные предпочтения в отношении стилей. Однако по большо-му счету все постройки в Подмосковье де лятся на классику, модерн и хай-тек.

«По нашим оценкам, наибольшей по -пулярностью в сегментах бизнес и элит пользуются поселки с домами в тради-ционном классическом стиле, – говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий дирек-тор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – Хотя все индивиду-ально, особенно в высоком бюджете. Кто-то по-прежнему хочет башенки и золото».

Ирина Могилатова также считает, что сейчас не лидирует по популярности какой-то один стиль, все востребовано, спрос распределен равномерно.

По словам Владимира Биндемана, руко-водителя мастерской «Архитектуриум», выбор отечественного девелопера часто зависит не от анализа рынка, а от личных предпочтений руководителя.

Несмотря на пристрастие отечествен-ного потребителя к позолоте, колоннам и балясинам, дома в классическом стиле встречаются нечасто. Дело в том, что классицизм очень сложен в реализации и важно не сорваться в китч. Мало кому это удается. «Классика применительно к загородному строительству – это русский усадебный стиль, который также очень тру-ден в реализации, – рассказывает Наталья Кац. – Малейший просчет здесь приво-дит к колоссальному дисбалансу. В 90-е годы в Подмосковье строилось множество ужасных домов с колоннами, с аляпо-ватыми балконами. Сегодня мало кто из архитекторов согласится подписаться на такой заказ, потому что этим самым он загубит свою репутацию». В коттеджных поселках, поясняет эксперт, усадебный стиль не работает, потому что изначаль-но усадьба – это большой барский дом, отдельное строение, которое просто не может находиться в коттеджном поселке. Дома в подобном стиле есть в Романово, Николино. Однако данные усадьбы пред-ставляют собой скорее дома, построенные «по мотивам». В Подмосковье, к сожа-лению, старинные дворянские усадьбы разрушены либо используются под дома отдыха и пансионаты. Дом отдыха «Газпро -ма» «Морозовка» – классический пример старого барского дома.

Еще более сложен в строительстве модерн, хотя он и вызывает гораздо больший интерес у продвинутой публи-ки. В Подмосковье домов в стиле модерн очень немного, так как этот стиль требует скрупулезной работы, внимания к дета-лям. По словам экспертов, в продаже такие дома появляются очень редко, поэто-му стоимость загородного дома в стиле модерн всегда будет велика. «Обычно дом в стиле модерн строится не менее десяти лет, – комментирует Наталья Кац. – Мне встречался дом, построенный в стиле модерн, построенный «по мотивам» дома Шехтеля на Малой Никитской. Этот дом был продан моментально, и по явно завы-

шенной цене. Люди были готовы платить такую сумму, потому что понимали, что безупречное исполнение того стоит».

По следам Фрэнка Ллойда РайтаКак рассказывает Владимир Биндеман, сейчас инвесторы чаще обращаются к современной архитектуре. Стилизации «в английском стиле», «во французском стиле», свидетельствующие о дилетант-ском подходе к архитектуре, постепенно отходят на второй план. «Для современ-ной архитектуры характерно отсутствие нарочитого внешнего декорирования, – отмечает Владимир Биндеман. – Это не означает, что дома должны быть прими-тивно прямоугольными. Выразительными средствами в данном случае служат объем, пластика, цветовое решение, а не налич-ники и балясины».

Сейчас наибольшей популярностью пользуется стиль американского архитек-тора Райта, вобравший в себя элементы как эклектики, так и конструктивизма. Фрэнк Ллойд Райт считается создателем так называемой органической архитекту-ры, цель которой – слияние здания с при-родой. Для органической архитектуры характерны четкие, правильные формы, открытый план, обилие горизонтальных линий, отделка необработанными при-родными материалами, плоская кровля и прочее. Для домов в стиле Райта очень важно хорошее освещение. Помещение ориентировано по сторонам света таким образом, что в доме всегда много солнца. «Думаю, что стиль Райта популярен сегод-ня и потому, что здесь очень сложно оши-биться, – считает Наталья Кац. – Однако следует отметить, что далеко не все участ-ки приспособлены под стиль Райта. Такой дом не может располагаться на малень-кой территории, он априори должен нахо-диться на участке не менее 20 соток. Дом в стиле Райта всегда большой, он не может быть 200 или 300 кв. м. Архитектуре очень важно соблюсти принцип гармоничного внедрения в окружающую среду. В рос-сийских условиях снежных зим архитек-тор должен потратить основные средства на создание плоской кровли». Примерами построек в стиле органической архитек-туры может служить поселок Монаково на «большой воде», построенный на Дмитровском шоссе. Дома в стиле орга-нической архитектуры выстроены также в нескольких поселках на Рублевке и в Архангельском.

Как отмечают эксперты, сегодня в принципе моден экологический кон-структивизм. С одной стороны, это про-стые формы, с другой стороны, стиль достаточно экономичен. У молодого поко-ления покупателей (30–35 лет) загородных домов вызывают интерес хай-тек, техно-стиль – как во внешнем облике дома, так и в отделке.

«Что касается частных заказчиков, то они по-прежнему отдают предпочтение тем образцам, которые где-то видели, – отмечает Владимир Биндеман. – Однако если человека устраивает место, плани-ровка и стоимость, он готов приобре-


Residentia l:

сти дом в современном стиле. В наших по селках практически все объекты про-даны, хотя мы строим дома без каких-то стилизаций».

Как отмечает Наталья Кац, стоимость загородного дома менее всего зависит от того, в каком стиле он выполнен. Любой стиль может быть очень дорогим в испол-нении. Однако с классикой и модерном работать сложнее: у них очень жесткие каноны, касающиеся формы колонн, рас-положения и размеров входа, окон и дру-гих архитектурных элементов. Хай-тек предполагает большую свободу, считает эксперт.

В едином стилеПосле того как на рынок загородного жилья пришли цивилизованные девело-перы, возникло понятие «единый архи-тектурный стиль». Как рассказала Наталья Кац, сначала был моден стиль «пряничных домиков», представляющих собой единую архитектурную застройку, состоящую из домиков с беленькой штукатуркой, розо-вой или зеленой крышей. В таких поселках еще не делали заборов, и эти домики были похожи друг на друга как близнецы. Потом люди стали чаще бывать за границей, разо-брались, чем отличается подобный стиль предместий от стиля дорогих районов, и ситуация поменялась. Единый стиль застройки остался, однако он перестал быть дешевым, заведомо упрощенным. Например, дома в коттеджном поселке Монаково выполнены в едином стиле, но при этом они сильно отличаются друг от друга: используются разные материалы в отделке фасадов, у них разные архитек-турные решения.

«Тенденция единой архитектурной концепции нарастала до 2008 года, к этому времени поселков без подряда уже прак-тически не осталось. Однако потом в связи с кризисом девелоперы снова начали про-давать землю без подряда, чтобы таким образом решить свои финансовые про-блемы, – отмечает Владимир Биндеман. – Прошедший год показал, что поселки

с единой концепцией продолжают проек-тироваться и строиться».

Лучшим примером наиболее удачного с точки зрения архитектурной концепции поселка, по мнению Ирины Могилатовой, является Довиль. Подобно своему тезке – французскому курорту Довиль, он сочетает в своей архитектуре среди-земноморской, нормандский стиль с эле-ментами романской и готи ческой архи-тектуры. «Важно отметить, что в поселке не только использовались архитектур-ные образы французского Довиля, но и фасады оформлялись при помощи ана-логичных материалов, – говорит Ирина Могилатова. – Классический стиль хорош и будет востребован, если при отделке фасадов используются дорогие матери-алы типа мрамора».

Примером неудачного воплощения классического стиля в коттеджном посел-ке может служить, по мнению эксперта, поселок Монолит, где застройщики сэко-номили на отделке, и теперь, по истечении времени, оштукатуренные фасады выгля-дят не лучшим образом. А расплачиваться за экономию застройщика приходится владельцам домов. К слову, в постройках типа шале промахи в выборе материала для фасада не так фатальны, как в кот-теджных поселках классического стиля: там можно использовать разные сорта дерева.

По словам Натальи Кац, очень популя-рен русский стиль. Однако бревенчатые дома или дома из клееного бруса очень недешевы – они стоят не менее 1,5–2 тыс. евро за квадратный метр. Грамотно по строенный бревенчатый дом вполне может конкурировать с кирпичным домом. В бизнес-классе часто используются дома «под хонку» – из недорогого бревна. Однако, так как диаметр бревна неболь-шой, зимой дом может не держать тепло.

Если говорить о формате загородных поселков, все большую популярность сегодня набирают таунхаусы. «Этот фор-мат привлекает девелоперов прежде всего тем, что на одном участке можно продать в два раза больше квадратных метров, чем в случае строительства индивидуальных коттеджей. В таунхаусах общая площадь равна продаваемой, – отмечает Владимир Биндеман. – Принято считать, что таун-хаусы покупают те, кто хочет больше, чем квартира, но по каким-то причинам не может себе позволить коттедж. Однако стоимость квартир в таунхаусах, например, в Барвихе порой превосходит стоимость коттеджа на менее популярном направ-лении».

Можно ли считать возобновление стро-ительства загородных поселков с единой концепцией новым трендом, который при-живется на рынке? Единого мнения у экс-перта на этот счет нет. «В любом городе и пригороде мира единого архитектурно-го стиля нигде не увидишь. Конечно, там частные дома имеют большую историю. В Европе нет ничего зазорного в том, что твой дом, например, расположен в старой церкви, – отмечает Наталья Кац. – Я виде-ла такие дома в пригороде Лиссабона и

под Римом, и там очень красиво: высокие потолки, огромные помещения, бережно сохраненная плитка на полу, бронзовые ручки на окнах, которым несколько сотен лет». В действительно дорогих поселках, по мнению эксперта, может не быть ярко выраженного единого стиля. Чаще всего такие поселки расположены в лесу, посе-лок не рассматривается как единое целое, и хозяин каждого дома может реализовать свои самые смелые архитектурные фан-тазии.

Владимир Биндеман встречал на Западе и поселки с единой концепцией, и поселки, где все дома индивидуальны. По его мнению, все зависит от архитек-турного законодательства. «Что лучше – стилевое единство на грани однообразия или стилевой хаос – вопрос вечный, – рас-суждает Владимир Биндеман. – Все дело в мастерстве умудриться сделать поселок стилистически единым и при этом нескуч-ным. Многое зависит и от потребитель-ской культуры. Проблема в том, что после сдачи поселков начинается «творчество» собственников, стремящихся что-то надстроить, перестеклить, пристроить. Подавляющее большинство новоселов хочет прибавить площадей, вместо гаража устроить жилые помещения, «поставить баню в огороде», повесить на стену кон-диционер. В итоге получается то, что мы видим».

Пейзаж, нарисованный девелоперомПривлекательность коттеджного поселка, как отмечают эксперты, зависит не только от его местоположения и наличия на тер-ритории или в непосредственной близости от него таких «бонусов», как река и лес, но и от того, насколько грамотно архитекто-рам удалось «вписать» каждый из домов в природный ландшафт, предоставив воз-можность жителям любоваться из окна красивым видом.

«У нас есть два поселка, которым повезло с природным окружением, – говорит Владимир Биндеман. – Это Рижской квартал, который находится возле небольшого озера и рядом с лесом, и Олимпийская деревня Новогорск, рас-положенная в живописной излучине реки Сходни. В обоих случаях мы ориентиро-вали дома на лучшие природные виды. Если у девелопера возникает желание часть домов построить с лучшими вида-ми и продать их подороже, архитекторы стремятся «уравнять в правах» всех жите-лей поселка, создав рекреационные зоны у природных объектов и обеспечив доступ к ним всех проживающих».

По мнению Натальи Кац, оптимальным с точки зрения эксплуатации является стиль шале. Однако при его строитель-стве очень важен инженерный расчет. Все моменты, связанные с размером окон, с уклоном кровли должны быть тщательно просчитаны. Однако стиль шале не всегда вписывается в участок, необходим опре-деленный тип участка, предполага ющий неровный ландшафт. На ровном поле шале выглядит как сарай.

В качестве примера, когда коттедж-ный поселок удалось идеально вписать в природную среду, Ирина Могилатова приводит Покровское-Рубцово, распо-ложенный на правом холмистом берегу реки Малая Истра, неподалеку от зна-менитой старинной русской усадьбы XVIII века. Неровности рельефа с пере-падами высот застройщик сумел превра-тить в достоинства поселка, некоторые из домов имеют потрясающие видовые характеристики.

Отмечая наиболее оригинальные дома, которым удалось органично вписаться в окружающую среду, Тимур Сайфутдинов называет «дом-эллинг», стоящий на воде и «дом-телескоп» (оба выполнены по про-ектам Тотана Кузенбаева) – они находятся в яхт-клубе Пирогово. «Дом-телескоп» выполнен «по мотивам» русского архи-тектурного авангарда. Расположенные на фасаде цилиндр и диагональ напоминают супрематические скульптуры 20-х годов. В цилиндре расположен кабинет, диа-гональ же представляет собой лестницу, поднимаясь по которой человек видит небо. Окна дома выходят на залив, а про-должением террасы служит собственный причал.

Очень удачным является также посе-лок X-парк на Рублево-Успенском шоссе (архитектурное бюро «Меганом»), где все дома имеют X-образную форму и разделе-ны на четыре крыла.

Отмечая растущий интерес покупа-телей к оригинальной архитектуре как поселков, так и индивидуальных постро-ек, эксперты рынка, однако, не называ-ют удачную архитектурную концепцию определяющим фактором повышения ликвидности поселка. Решающее значе-ние для покупателя имеет престижное местоположение загородного поселка, хорошая природа и транспортная доступ-ность. Тем не менее откровенные промахи в архитектурно-планировочных решени-ях, безусловно, понижают потребитель-ские характеристики любого поселка.


52

Владимир Биндеман, «Архитектуриум» / Vladimir Bindeman, the Arhitekturium studios

Ирина Могилатова, Tweed /Irina Mogilatova


53

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Trend |

| Residential |

| Outspoken Thoughts |

A classic mismatchUnlike the Western market, where the history of country house construction goes back several centuries, in Russia the concept of a "private house" has long been considered an oxymoron. Therefore, at the dawn of the country house construction, 20 years ago, people in Russia hardly paid attention to the appearance of their houses. "Living for generations in communal or Khrushchev apartments, people thought only about the size of their room, bathroom, etc. By the end of the 1990s red brick monsters started rising in the suburbs," says Natalia Katz, managing director of Usadyba, an agency deal-ing with exclusive properties.

The first private houses situated near Moscow resembled medieval castles and ide-ally fit the old proverb "my house is my castle". According to Irina Mogilatova, general direc-tor of Tweed, an agency dealing with exclusive real estate, these “palaces" became outdated ten years ago. During the first crisis, it became clear that it is very expensive to maintain such suburban palaces, and it is not quite comfort-able to live in them. Empty red brick castles, with gaping windows that are scattered around the Moscow area, are now monuments of the "wild development" of the 1990s. Before 2000, most customers did not understand what an aesthetically balanced project really was, but now they have developed a preference for styles. However, all the buildings in the sub-urbs can be generally divided into classical, modern and hi-tech styles.

"By our estimates, the most popular, both among business and elite segments, are vil-lages with houses in the traditional classical style," says Timur Saifutdinov, managing direc-tor of the residential property at Blackwood. "Although, people still have individual pref-erences, especially in the high-end segment. Some still want turrets and gold."

Irina Mogilatova also believes that no one style leads in popularity, everything is in demand and the demand is distributed evenly.

According to Vladimir Bindeman, head of the Arhitekturium studios, the choices made by local developers often depend not on any market analysis, but on the personal prefer-ences of a company's manager.

Despite the obsessions of domestic con-sumers for gilding, columns and balusters, we often meet houses built in the classical style. The fact is that a classical style is very difficult to implement, and it is important not to fall into kitsch. Few people actually succeed in it. "Classicism in relation to cottage construction means the Russian country estate style, which is also very difficult to implement," says Natalia Katz. "The slightest miscalculation here can lead to tremendous imbalances. In the 1990s, people built many ugly houses in the suburbs, with pillars and tasteless balconies. Today, very few architects would agree to fulfill such orders, to avoid ruining their own reputation." The expert explains that the manor style does not work in cottage villages, because a great manor house is really a separate structure that simply cannot be located in a cottage village. There are such houses in Romanovo and Nikolino today. However, these estates are rather houses built "on the basis of a man-sion". Unfortunately, in the Moscow area, the old aristocratic estates have been destroyed or converted into motels and resorts. The holiday home of Gazprom's "Morozovka" is a classic example of an old manor house. Even more complicated is construction using modern styles, although the educated public is far more interested in this today. There are very few houses built in the modernist style in the Moscow area, because this style requires metic-ulous work and attention to detail. According to the experts, such houses are very rare on the market, so a country house in a modernist style will always be very costly. "Usually a house in a modernist style takes not less than ten years to build," says Natalia Katz. "I saw a house built in the modernist style, which was based on the Shechtel house in Malaya Nikitskaya. This house sold instantly, even though it was

Country houses change faces – the columns and balusters are being replaced by modern architecture, with clear shapes and lines. Can the architectural concept have an impact on the investment attractiveness of suburban housing?

Author: Tatiana Demidova............................Photo: CRE аrchive

Gingerbread Housesor High-tech?


54

Residentia l:

obviously overpriced. People were willing to pay such an amount, because they understood that a flawless execution was worth it."

In the wake of Frank Lloyd WrightVladimir Bindeman says that investors today are increasingly turning to modern architecture. The "English style" or the "French style" are now seen as amateurish approaches to architecture, and are gradually fading into the background. "Modern architecture is characterized by the absence of deliberate external decorations," says Vladimir Bindeman. "This does not mean that the house must be in a primitive rectangular shape. In this case, the forms of expression are achieved through volumes, shapes, color, not through frames or balusters.”

Today, the most popular is the style is that of the American architect Frank Lloyd Wright, which incorporates elements of eclecticism and constructivism. Frank Lloyd Wright is credited as being the creator of "organic" architecture, which aims to achieve a merger of the building with natural surroundings. This "organic" archi-tecture is characterized by clear regular forms, open plan concepts, abundance of horizontal lines, trimmings with rough natural materi-als, flat roofs, and so on. Good lighting is very important for houses in the Wright style. The room is oriented towards the cardinal points, so there is always plenty of sunlight in the house. "I think that Wright's style is popular today because it is very difficult to make a mis-take in it," says Natalia Katz. "We should keep in mind that not all sites fit the Wright style. Such a house cannot be located on a small area. A priori, it must be built on a site of no less than 20 hectares. Houses in Wright's style are always big; they cannot be 200 or 300 sqm. It is very important for the architecture to maintain the principle of harmonious incorporation into the environment. Given the Russian climatic condi-tions and the snowy winters, the architect must invest great efforts into creating a flat roof." The village of Monakovo on the "big water", con-structed on Dmitrov Highway is one example of buildings in the "organic" style. There are houses built in the organic architectural style in several other villages like Rublyovka and

Archangelsky. According to experts, ecological constructivism is in fashion today. On the one hand, it is simple in form; on the other hand, the style is quite economical. Buyers of country houses, especially the young generation (30–35 years old), are interested in hi-tech, techno styles, seeing both the appearance of the house and its finishing as important features.

"As to private customers, they still prefer models that they have seen somewhere before," says Vladimir Bindeman. "However, if a person is happy with the place, planning and cost, he is ready to buy a house in the modern style. In our villages, almost all units have already been sold, although we are building houses without reference to any specific style.”

Ms. Katz notes that the cost of a country house least of all depends on its style. Any style can be very expensive in its implementa-tion. However, classical and modern styles are harder to work with; they have very strict can-ons regarding the form of columns, the loca-tion and size of the entrance, windows and other architectural elements. Hi-tech assumes greater freedom, the expert believes.

In a unified styleOnce developers gained more experience in the suburban housing market, the concept of a “unified architectural style" appeared. Natalia Katz says that at first the "gingerbread house" style was fashionable – a single archi-tectural building, consisting of small houses with little white stucco and a pink or green roof. There were no fences in those villages and the houses were similar to each other, like twins. Then people began to travel abroad more frequently and started to understand the differences between this suburban style and that of expensive neighborhoods, and the situation changed. The unified style of build-ings was preserved, but it ceased to be cheap, or deliberately simplistic. For example, the houses in the Monakovo cottage village are built in the same style, but they differ from each other – different materials are used in the facades, and different architectural solu-tions are used.

"The unified architectural concept trend continued to grow until 2008, down to the time when there practically were no villages built without contracts. Then suddenly, in response to the crisis, developers once again started selling land without a contract, in order to solve their financial problems," says Vladimir Bindeman. "Last year we have seen that they still continue to design and build villages using a unified concept."

According to Irina Mogilatova, the best example of a very successful village, in terms of architectural concept, is Dovil. Like its name-sake – the French resort of Deauville – it com-bines the Mediterranean and Normandy archi-tectural styles with elements of Romanesque and Gothic architecture. "It is important to note that not only architectural images of French Deauville were used in this cottage community, but the facades too were decorated with similar materials," says Irina Mogilatova. "The classical style is good and will remain in demand, as long as expensive materials like marble and granite remain popular in facade finishing and interior design."

The expert believes that the village of Monolith can serve as an example of a failed incarnation of the classical style, where devel-opers tried to save money on finishes, and now, after some time, the plastered facades no longer look their best. Now the homeowners have to pay for the cheapness of the developers. By the way, in such buildings as chalets, errors in the choice of materials for the facade are not as fatal as in the classical style cottage villages – where you can use different types of wood. According to Natalia Katz, the Russian style is very popular. However, log houses or houses of laminated veneer lumber are not cheap – they cost at least 1.5–2 thousand EUR per sqm. A competently built log house can compete with a brick house in price. Honka log homes, made from inexpensive timber, are often used in busi-ness class housing construction. However, since the diameter of logs is rather small, in winter such houses tend to be cold.

If we talk about the format of country vil-lages, today townhouses are getting more and more popular. "This format attracts developers primarily due to the fact that on one site they can sell twice as many square meters, than if they built individual cottages. In townhouses, the total area is equal to the sold area," says Vladimir Bindeman. "The idea is that those people who want more than an apartment, but for some reasons cannot afford a cottage, purchase townhouses. However, the cost of townhouses, for example in Barvikha, some-times exceeds the cost of a cottage in a less popular area."

Will we see a resumption of suburban vil-lage construction projects, with a unified con-cept, or will there be a new trend in the market? Experts have no single opinion on this point. "You will never see a single architectural style in any city and suburb anywhere in the world. Of course, private houses have a long history in many countries. In Europe, there is nothing wrong with the fact that your house, for exam-ple, is located in an old church," says Natalia Katz. "I have seen such houses in the suburbs of Lisbon, near Rome, and these are very beau-tiful, with high ceilings, huge rooms, carefully preserved floor tiles, bronze handles on the windows that are centuries old." According to experts, in the really expensive villages, there is no single style that predominates. Most often, such villages are located in the forest, the village is not considered as a whole, and the owner of each house can realize his most daring architectural fantasies.

Vladimir Bindeman has seen some villages in the West with a single concept and villages where all houses are unique. In his opinion, it all depends on the architectural laws. "Which is better – the stylistic unity of brick monotony or stylistic chaos? This is the eternal question," says Vladimir Bindeman. "It is a matter of skills to manage creating a stylistically uniform vil-lage and not making it tedious. Much depends on the consumer culture. The problem is that after the delivery of the villages, the 'creativity' of the owners begins, as they seek to build or add something. The vast majority of settlers want to add space, to arrange accommodations instead of a garage, to put a bathhouse in the garden, to mount an air conditioner on the wall. As a result, we get what we see."

A landscape, drawn by the developerThe attractiveness of the cottage village, according to the experts, depends not only on its location and availability of such "fea-tures" as a river and a forest on the territory or in the immediate vicinity, but also on how well the architects were able to incorporate each of the houses into the surrounding landscape, providing residents the oppor-tunity to admire a beautiful view from their windows.

"We have two villages that fortunately blend with their natural environment," says Vladimir Bindeman. "These are the Riga Quarter, which is located near a small forest lake and the Olympic Village Novogorsk, located in a picturesque bend of the Shodnya River. In both cases, we located the buildings towards the best natural views. Whereas developers have a desire to build houses with better views, and sell them expensively, architects tend to concentrate on the "rights of all inhabitants of the village", creating rec-reational areas next to the natural objects and making them available to all residents."

According to Natalia Katz, the chalet style is the best in terms of operations. However, engineering calculations are very important in such projects. All the aspects related to the size of windows and sloping roofs should be carefully calculated. However, the chalet style does not always fit into the plot – you need a certain type of location, involving uneven ter-rain. A chalet looks like a barn on a level field.

Irina Mogilatova mentions Pokrovskoe-Rubtsovo as an example of a cottage village that perfectly fits into the natural environment. It is located on the hilly banks of the Malaya Istra River, near a famous 18th century Russian estate. The developer has managed to turn the uneven relief to the benefit of the village design, taking advantage of the height differences – some of the houses have stunning views.

Timur Saifutdinov listed some of the most original houses that managed to melt into the landscape. These are the house-shed, standing on the water and a house-telescope (both designed by Totan Kuzenbaev). Both of these are located in the Pirogovo Yacht Club. The house- telescope is made using Russian avant-garde architecture. The cylinder and the diagonal, located on the front, are reminiscent of the suprematic sculptures dating back to the 1920s. There is an office in the cylinder, the diagonal is a ladder leading a climber to the skies.

The windows of houses overlook the bay, and their own docks serve as a continuation of terraces. The village of X-Park on Rublyovo-Uspenskoe highway is also a very good example (Meganom Architectural Firm). All the houses there are X-shaped and divided into 4 wings.

Noting the growing interest of buyers in original architectural styles of both villages and individual buildings, the market experts still do not believe that a successful archi-tectural concept is the determining factor in increasing the liquidity of a village. The pres-tigious location of the country village, good natural surroundings and accessibility are cru-cial factors for the buyer. Nevertheless, out-right blunders in architectural and planning decisions, of course, reduce the consumption value of any village.

Natalia Katz, Usadba / Наталья Кац

Алексей Ванчугов: «Мекка тоже своеобразный бренд. Понятно, что это святыня для мусульман, но это и бренд,на который едут туристы». стр. 30


55

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Trend |

| Residential |



56

М ысл и всл у х /Outspoken Thoughts:М ысл и всл у х /Outspoken Thoughts:

56

Виталий Ефимкин,вице-президент ГК «Ташир»

Мне не скучно. Мне в девелопменте очень интересно работать, потому

что это всегда нелинейные процессы и ты до конца даже не уверен,

что ты что-то реализуешь. Каждый новый проект – это индивиду-

альная ситуация. Есть партнер или нет? Что это за актив – дистресс или

это спокойное вхождение? Наша площадка или нет? Какая ситуация? Что

с точки зрения строительной документации? Ты где-то что-то оформляешь,

проходишь этапы. Это все сложно, трудно, но интересно. И всегда ты хочешь

дойти до финиша. Не бросить на полпути, хотя иногда с момента приобрете-

ния может пройти три-четыре года, и ты ждешь, и в тебе это накапливается.

Приходишь каждый день на стройку, а там ничего не меняется. Это на самом

деле давит. Нужно крепкие нервы иметь, чтобы выдержать это.

ABOUT CHANGES

I am not bored, because I am very interested to do development projects as they always suggest

some non-linear processes. You never know what you do until the end of the process. Each new

project is an individual case. Are you sure you have a partner? What kind of asset do you have:

distressed or regular? Do we own this particular site or not? What is the general situation? How

about construction permits and other documents? You always have to do something step by

step. It is very complicated, but interesting. What is more important, you always have to get

to the finish without dropping out halfway. Although some projects may last for three or four

years. You have to go to a construction site every day. Sometimes, it seems like nothing really

happens there. This is a pain sometimes. You need a stable nervous system to endure.

О П

ЕР

ЕМ

ЕН

АХ

Наша компания абсолютно законопослушна. Мы не настрое-ны на нарушение. Если даже есть какие-то недочеты, мы их вычищаем, выпускаем дополнительные документы, заклю-чения, проводим дополнительные расчеты. Мы не маньяки, мы не хотим, чтобы здание упало. Поэтому экономить две копейки там, где это может быть опасным, как это делают некоторые девелоперы, мы не станем. Потому что такая экономия может поставить под угрозу жизнь и безопасность людей. PENNIESOur company is absolutely law-abiding. We do not like to break the existing laws. Even if we have some problems, we always try to solve them. We release additional documents, make conclusions, and extra calculations. We are not freaks, so we do not want our building to collapse. Therefore, we never save two pennies to make our building more dangerous as some developers do. We always think about human lives and safety, on which we never save money.

КО

ПЕ

ЙК

И

Мне кажется, мы становимся чересчур какими-то разборчи-

выми. Начинаем копаться, ковыряться: то не так, это не этак.

По-моему, это снобизм и глупость вообще. Надо вспомнить,

как мы жили 10–20 лет назад. И быть умереннее в потребностях.

PLEASUREI am afraid we are getting too fastidious. We want to rummage about everything

we see around: what is right and what is wrong. I think this is snobbery and stu-

pidity. We should remember how we lived 10-20 years ago. We should be moderate

in our needs.РА

ДО

СТ

Ь

Мат

ериа

л по

дгот

овил

Раф

аэль

Ха

йбра

хман

ов..

....

....

....

....

....

....

....

..Ф

ото:

Дми

трий

Чет

веру

хин

Vitaly Efimkin,Vice President of Tashir

В отличие от многих моих коллег, у меня есть выходные. У меня так организовано, что я все успеваю за пять рабочих дней. Естественно, когда необходимо, о выходных и не думаешь. Едешь на работу и вечером, и ночью. Есть какие-то нештатные ситуа-ции, всё бывает. Техника, люди – это всё надо регулировать. Но в моем понимании, руководителей среднего звена не надо давить. Они все на самом деле самодостаточны. Надо контролировать, но это должна быть система. Я – за системный подход в этом смысле. ABOUT PRESSUREUnlike many of my colleagues, I have weekends. I organize my work process so as to have everything ready in five working days. Naturally, there are cases when it is necessary to work on weekends, spending day and night in the office. There are some emergency situations, because everything happens. Both technologies and people need to be managed and regulated. However, I am sure you needn't put pressure on mid-tier managers. They are all self-sufficient. There should be a single system of control. I stand for a systematic approach to these issues.

О Д

АВ

ЛЕ

НИ

И

056-57 Outspoken_I_L.indd 56056-57 Outspoken_I_L.indd 56 25.01.2011 19:24:0525.01.2011 19:24:05

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Reidential |


| Советы юриста |

Когда мне исполнилось 18 лет, я с удовольствием пошел

в армию и считаю, что этот опыт был очень полезен. Да и

отношение к службе в те времена было другое. Это было

почетно, и, не дай бог, тебя туда по здоровью не возьмут, ты чув-

ствуешь себя ущемленным. Сейчас же, если ты не смог откосить

от армии, ты идиот. Я бы не хотел прикладывать какие-то усилия

к тому, чтобы освобождать своего сына от армии. С другой сто-

роны, я не хотел бы, чтобы он на себе испытывал какие-то изде-

вательства. Но детей надо готовить ко всему в жизни. Всякое

может быть, и не только в армии. Люди не должны быть безза-

щитными, каждый должен уметь защищаться.

INNERMOST EXPERIENCEWhen I was 18 years old, I was happy to go to the army, as I always believed that

experience to be very useful in life. In those days people treated the army differ-

ently. It was an honorable duty of every citizen. Nobody was trying to pretend to

be ill not to serve in the army. Today people think you are a nut if you go there. I

would not make any effort to deliver my son from the army. On the other hand, I

would not like to see him to be mistreated. Children should be ready for anything

in life. Anything can happen, not only in the army. People should always be able

to defend themselves.

ПУ

ГО

ВИ

ЦЫ

В Р

ЯД

Мне важен коллектив, в котором я работаю: дружба, взаи-

мовыручка, взаимопонимание, порядочность по отноше-

нию к партнерам. Меня абсолютно не интересует част-

ное обогащение, я ни разу в жизни не взял чужого и никогда

не возьму. Это главное для меня, мои краеугольные принципы.

Может, в каких-то вещах я могу быть гибким, но здесь я бес-

компромиссен. TEAM My team is very important for me. I appreciate friendship, mutual assis-

tance, mutual understanding, and honesty in relations. I am not at all

interested in personal wealth, because never in my life I have taken what

did not belong to me. And I will never do that. These are my fundamental

principles. I can be flexible to react to some other things in life, but I

never compromise my fundamental principles.КО

ЛЛ

ЕК

ТИ

В

57

Я хотел бы, чтобы мой сын сам себе дорогу пробивал. Я сына настраиваю на то, что он должен сам получать образование, что он не должен ни на кого надеяться. Я считаю, что тепличные дети нежизнеспособны. Что касает-ся образования за границей, то там тоже не все безупречно. Английское образование отличное, но вот летние лагеря на Мальте, например, это что-то с чем-то. Туда бы я не хотел сына отправить. Там и алкоголь, и наркотики, и развязное поведение. Я не думаю, что это позитивный опыт для под-растающего поколения.WAY OF LIFEI would like to see my son carving out his way in life independently. I am sure my son would be well educated enough not to depend on others. I think children brought up in "greenhouses" generally lack vitality. With regard to education abroad, everything is not irreproachable there either. The English education is excellent, but summer camps in Malta, for example, are something to be shunned. I would not like my son to be there. There is alcohol, drugs, and lax behavior there. I do not think this is a positive experience for our younger generation.

ПУ

ТЬ

ЫВ

РЯ

Д

хотел бы чтоб й

У меня 8-летний сын и дочь, которой 5 месяцев. Мы с сыном

много занимаемся спортом. Сам он занимается тейквондо,

плаванием. Мы вместе катаемся на лыжах, роликах, скейт-

борде. Сын учится в государственной школе с углубленным

изучением иностранных языков. Я думаю, что только государ-

ственная школа с хорошими традициями может дать нормальное

образование. Я не верю в частные школы, пансионы и так далее

и считаю, что школа без традиций мертва. И хотя в частных шко-

лах набирают хороших преподавателей, но все равно это как-то

сыро, какая-то рыхлая конструкция.

ABOUT SCHOOLI have an 8-year-old son and a 5-month-old daughter. We go in for sports with

my son. He practices taikwando and swimming. Together we go skiing, roller

skating, and skateboarding. My son studies at a public school with in-depth

learning of foreign languages. I think only public schools with good tradi-

tions can educate children in the right way. I do not trust private schools,

as I believe that any school without tradition is dead and I do not see any

fundamental learning structure in private schools.

ПР

О Ш

КО

ЛУ

ДД8 летний сын и дочь, которой 5 месяцев. Мы с сыном й ондо

Как руководителя я себя оцениваю средне. Претензий мил-лион. У любого нормального человека к себе море претен-зий. Думаю, что в моем сегодняшнем положении главное, что мне просто повезло, повезло участвовать в реализации гло-бальных проектов. То есть я не вижу в себе никаких уникальных способностей. Ну и я так воспитан, что порядочность, корпора-тивная мораль, чувство команды – для меня они всегда являются абсолютным приоритетом. Я за команду готов на все. Это люди, которые мне доверяют и меня поддерживают, и я, в свою оче-редь, буду за них драться до конца.COUNTLESS CLAIMSI consider myself a mediocre manager, as I have numerous grudges against myself. Any normal person would feel the same way. In any case, I guess that I was just lucky to participate in some global projects. I mean to say that I do not see any unique aptitude in myself. Well, I appreciate integrity, corporate ethics, as I am a team player by nature. These are my priorities. I am ready to do anything that my team needs. These are people who trust me and support me. In turn, I am ready to stand up for their interests.

МО

РЕ

ПР

ЕТЕ

НЗ

ИЙ

Летом я предпочитаю пляжный отдых, а зимой мне нравится

на лыжах кататься. Мне интересны новые места. Я не могу

вспомнить ни одного места, где бы мне не понравилось.

Некоторые едут, и слышишь от русских рядом: ужасное место,

вот тут белье поменяли не два раза в день, а один. Приехали и

давай брюзжать. А я испытываю восторг. В каждом новом месте.

У меня от всех моих путешествий позитивное впечатление. Везде

мне понравилось, и я доволен всем. В Египте был, мне очень

понравилось. Я там не вылезал из воды, по три часа наблюдал за

рыбками. Ласты, маска – и огромное удовольствие.

ABOUT FISHIn summer, I prefer beachfront holidays, but in winter I like skiing. I am

interested to see new places. I cannot recall a single place that I would

not like. Some Russian tourists would often complain about bad service

and so on. I always feel delighted in each new place I visit. I have positive

impressions from all my trips abroad. I was pleased with everything and

everywhere. I like Egypt. I was swimming there three hours a day watching

the fish. Flippers, mask, and an ocean of pleasure!

О Р

ЫБ

КА

Х

Самое важное и ценное для меня – семья, работа, родители, друзья. У меня есть основные жизненные ценности, ориентиры, и я не стану их расширять. И друзей я уже перестал заводить новых. Да ведь и не бывает много друзей, их всегда несколько. И я рад, что у меня есть вот эти, и мне большего не надо. Я считаю, не надо распыляться, а то не сохранишь то, что есть. NOT TO SCATTERThe most important and valuable things for me are my family, my work, my parents, and my friends. I have my basic life values, and I am not sure I'd accept any other values. The same is true about friends: I have already stopped making new friendships. Normally, people do not have many friends in life. I am glad to have mine and I do not need more. I think people should not get scattered. I do not think people should get diffused, or they may lose even what they now have.

НЕ

Р

АС

ПЫ

ЛЯ

ТЬ

СЯ

056-57 Outspoken_I_L.indd 57056-57 Outspoken_I_L.indd 57 25.01.2011 19:24:1325.01.2011 19:24:13

Совет ы юриста:

58

Самовольнаяпостройка:не спешите сносить

Несмотря на то что постановление Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ о защите права собственности было принято еще весной 2010 года, оно продолжает активно обсуждаться бизнес-сообществом и юристами-практиками.

Елена Иванова, юрист московского офиса международной юридической фирмы «Дьюи энд ЛеБоф»

Елена Иванова /Elena Ivanova

Одним из самых интересных аспек-тов этого постановления стали нова-торские подходы к так называемым

самовольным постройкам. Примечательно, что высшие судебные инстанции реко-мендуют трактовать Гражданский кодекс с позиции потребностей бизнеса, что про-исходит пока достаточно редко.

Совместное постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, воз-никающих в судебной практике при разре-шении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержит целый ряд правовых новелл, раз-вивающих российское законодательство о самовольных постройках. Поскольку все суды общей юрисдикции и арбитражные суды отныне должны применять на прак-тике разъяснения, содержащиеся в выше-указанном постановлении Пленумов, мы хотим обсудить очень интересный подход к вопросу о том, какой объект недвижи-мости должен считаться самовольной постройкой. Тем более что этот подход наших высших судебных инстанций может послужить примером развития россий-ского законодательства в соответствии с потребностями участников рынка.

Гражданский кодекс предписывает считать самовольной постройкой любое недвижимое имущество, которое (а) созда-но на земельном участке, не отведенном

для строительства такого недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством, или (б) построено без получения на это необходимых разреше-

ний, или (в) возведено с существенным нарушением градостроительных и строи-тельных норм и правил. Лицо, осуществив-шее самовольную постройку или реконст-рукцию объекта недвижимого имущества, сталкивается с серьезными рисками при его использовании: оно не может зареги-стрировать право собственности на такой объект и осуществлять какие-либо сделки с ним; несет риск потери своих инвестиций, а также риск расторжения соответствую-щего договора аренды земельного участка. Такое лицо также может быть привлечено к административной ответственности.

Строить или документы оформлять?При этом Гражданский кодекс не учитыва-ет, что предоставление земельного участ-ка для целей строительства, подготовка и согласование проектной документации, ее государственная экспертиза отнима-ют у девелоперов и застройщиков очень много времени, потеря которого в условиях рыночной экономики может стать невос-полнимой. Совершенно не учитывает ГК и то обстоятельство, что другим участником всех вышеуказанных процедур выступают государственные и муниципальные органы, которые часто затягивают принятие реше-ния по тому или иному вопросу или выносят незаконные решения, на оспаривание кото-рых могут уйти долгие месяцы и годы. Все это вынуждает застройщиков и девелоперов идти по пути получения всех необходимых

согласований одновременно (или, как при-нято говорить, «параллельно») со строитель-ством объекта, что часто приводит к тому, что строительство объекта заканчивается

раньше получения всей необходимой раз-решительной документации.Что же делать?В таком случае у застройщика или девело-пера остается единственная возможность оформить право собственности на вновь построенный объект – требовать при-знания своего права на него в судебном порядке. Но тут его подстерегает серьез-ная опасность, в случае если земельный участок принадлежит ему на праве аренды или права на такой участок не оформле-ны. Поскольку строительство объекта завершено без получения всей необхо-димой разрешительной документации, то суд может признать данный объект само-вольной постройкой, а право собствен-ности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка (что, кстати, вышеука-занное совместное постановление плену-мов высших судебный инстанций еще раз подтвердило).

Так как же тогда наши судебные орга-ны собираются способствовать развитию строительства? Все дело в том, что упо-мянутое совместное постановление пред-писывает и судам общей юрисдикции и арбитражным судам по-новому решать вопрос о том, является ли рассматривае-мый объект самовольной постройкой.

Условия «легализации» самовольной постройкиРанее любой объект недвижимого имуще-ства, в отношении которого не были полу-чены необходимые разрешительные доку-менты, как правило, признавался судами самовольной постройкой. Сейчас же судам необходимо установить, предпри-нимал ли застройщик надлежащие меры к тому, чтобы получить необходимые раз-решения и согласования от компетентных органов и лиц. Теперь судам следует при-знавать право собственности застройщика или девелопера на построенный объект, если единственными признаками само-вольной постройки являются отсутствие разрешения на строительства и/или акта ввода в эксплуатацию, к получению кото-

рых застройщиком или девелопером были предприняты необходимые и достаточные усилия и меры. В качестве документов, подтверждающих, что застройщик пред-принимал такие меры, например, могут служить: письменный отказ уполномо-ченного органа об отказе в выдаче раз-решения на строительство, отсутствие акта ввода в эксплуатацию вследствие отсут-ствия части документов, связанных со строительством объекта; досрочное пре-кращение срока действия разрешения на строительство и иные документы в зави-симости от конкретных обстоятельств дела. При этом особо подчеркивается, что отсутствие у застройщика разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для квалификации построенного объекта как самовольной постройки и отказа в иске о признании права собственности на него.

Таким образом, у застройщиков и де велоперов появляется возможность отстоять свои права на построенный без необходимой разрешительной документа-ции объект, если к получению такой доку-ментации были приложены необходимые и достаточные усилия, но в получении такой документации им было неправомерно отказано или с выдачей такой документа-ции возникают обычные в таком деле про-волочки. Впору начинать говорить о появ-лении новой правовой категории – добро-совестный застройщик или девелопер.

Тут следует сделать необходимую ого-ворку: суды также должны установить, не были ли допущены при возведении спор-ного объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также не нарушает ли возведен-ный объект охраняемые законом права и интересы других лиц , не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С нашей точки зрения, изложенный в совместном постановлении подход более точно отражает сложившиеся рыночные подходы с реализации строительных про-ектов и может обеспечить добросовестным застройщикам и девелоперам необходи-мую правовую защиту.

Судам необходимо установить, предпринимал ли застройщик надлежащие меры к тому, чтобы получить необходимые разрешения и согласования от компетент-ных органов и лиц. В положительном случае суду следует признать право собственности на построенный объект.

058-63 Legal Advice_I_L.indd 58058-63 Legal Advice_I_L.indd 58 25.01.2011 19:32:1725.01.2011 19:32:17

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


| Советы юриста |

| Мировые тренды |

59


60

Legal Advices:

Among the most noteworthy aspects of the resolution are novel approaches to treatment of unauthorized con-

struction. Notably, the highest courts rec-ommend interpreting the Civil Code from the standpoint of business needs, which in practice happens fairly rarely still.

Joint resolution No. 10/22 of the Russian Federation Supreme Court and the Supreme Arbitration Court Plenums on Certain Issues Arising in Court Practice in Resolution of Disputes in Connection with Protection of Title and other Proprietary Rights contains a number of new law precepts which elucidate Russian laws with respect to unauthorized construction. Because all courts of gen-eral jurisdiction and arbitration courts are obliged to apply clarifications contained in the above-mentioned resolution, we would like to discuss a particularly significant approach as to what should be considered unauthorized construction, all the more so since this approach of the Russian highest

courts may prove to be trendsetting in the development of the Russian law towards reflecting needs of the market players more fully.

Under the Civil Code, unauthorized con-struction is a real property which was (a) created on a land plot not intended for con-struction of such real property under appli-cable laws; or (b) built without requisite approvals obtained; or (c) erected in material violation of town planning and construction standards and rules. Those responsible for unauthorized construction or alteration of a real property face considerable risks: no title to such property or transaction involving it can be registered; therefore investments can be lost and the underlying land leases may be terminated. Administrative liability may also be imposed on such persons.

Construction or paperwork?The Civil Code appears disconnected from the fact that allocation of land for construc-

tion, drafting and approval of the design documentation and its state expert apprais-al take a lot of developers' and owners' time the loss of which may be hard to make up for in a market-driven economy. The Civil Code also takes no account of the govern-ment and municipal agencies' involvement in the above formalities. Because of such agencies, the decision-making process can be protracted; the agencies may also make unlawful decisions which may take months if not years to contest. Under these circum-stances, developers and owners are often compelled to work on securing all requisite approvals concurrently (or as the phrase goes, "in parallel") with the construction of a property which frequently results in construction completed before all required approvals are obtained.

What is to be done?Under the circumstances, the only chance for owners and developers to perfect their title to a newly constructed property is to seek its acknowledgement in court. This may, however, pose a serious threat if the land plot is leased by the owner or developer, or if rights to the plot are not documented. Because construction of the property is com-peted without the necessary approvals, the court may find such property unauthorized, and title to unauthorized construction may be awarded to the owner of the land plot (which, incidentally, was again confirmed by the highest courts in their joint resolution cited above).

How, then, are courts in this country going to further development of the con-struction business? The fact of the matter is that the joint resolution instructs the general jurisdiction courts and arbitration courts to adopt new approaches in decid-ing whether a property is unauthorized con-struction.

Conditions for "legalizing" unauthorized constructionPreviously, as a rule, courts declared any property for which required approvals were not received, unauthorized construction. At present, however, courts are required to establish whether the owner took appropri-ate measures to obtain requisite approvals and consents from competent authorities or persons. The courts have to acknowl-edge the owner's or developer's title to the constructed property if the only crite-rion, based on which such property may be found unauthorized, is a lack of approval for the construction and/or commission-ing certificate, provided that the owner or developer took required and sufficient measures to secure them. That the owner did take such measures may be confirmed, for example, by a written refusal of the authorized agency to issue an approval for construction, a lack of a commissioning certificate due to the absence of some documents related to the construction of the property, early termination of the construction permit and other documents as the case may be. It is specifically under-scored that a built property may not be declared unauthorized solely because the owner does not have a construction per-mit. Also, a claim for the acknowledge-ment of title to such property may not be dismissed on such grounds.

Therefore, owners and developers can now assert their rights to a property built without the required approvals, if they used their best efforts to obtain the same, but such approvals were refused wrongfully or delayed, as is often the case. We are seeing the arrival of a new legal category – that of a bona fide owner and developer.

A qualification has to be made, how-ever. Courts have to establish whether there were any material violations of the town planning or construction standards and regulations in the construction of con-tested property and whether the property violates the lawful rights and interests of third parties or puts their lives and health at risk.

In our view, the approach taken in the joint resolution more fully reflects the market realities of implementing construc-tion projects and may ensure required legal protection of bona fide owners and devel-opers.

Unauthorized Сonstruction:don't rush to tear it down yet

Although a resolution of the Supreme Court and the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation on title protection was adopted in spring 2010, it is still being discussed by the busi-ness community and practicing lawyers.

Elena Ivanova, lawyer, Dewey & LeBoeuf, Moscow.....................................................Photo: CRE Archive



61

# 3 (155) / 1–15.02 .11


| Legal Advices |

| World Trends |


Совет ы юриста:

62

Девелоперы в ситуации падения рен-табельности проектов делают все возможное, чтобы процесс общения

с кредиторами проходил в правовом поле. Нередко подача заявления о банкротстве – своеобразная «страховка» от возросших деловых рисков.

Признаки банкротства, подтвержден-ные на судебном заседании, дают органи-зации «финансовую передышку»: суд вво-дит процедуру наблюдения, в ходе которой погашение задолженности приостанавли-вается до тех пор, пока временный управ-ляющий не выполнит анализ платежеспо-собности и не определит, имеется ли воз-можность ее восстановить.

Однако ухудшение показателей при-были толкает отдельных девелоперов на преступное использование этой правовой процедуры.

Эффективное банкротствоИз Федерального закона «О несостоятель-ности (банкротстве)» следует, что бан-кротство юридического лица – это неспо-собность на протяжении трех месяцев погасить задолженность, размер которой превышает 100 тыс. рублей, перед одним или несколькими контрагентами.

Фиктивное банкротство – умышленное, заведомо ложное объявление индивиду-альным предпринимателем, руководителем или собственником коммерческой фирмы о своей несостоятельности для получения отсрочки или рассрочки платежей (испол-нения договорных обязательств, возврата долгов), если совокупная сумма таких обя-зательств превысила 1 млн 500 тыс. рублей. На момент обращения в суд реального повода для банкротства, как правило, нет. Именно этот признак отличает фиктивное банкротство от преднамеренного.

Сегодня фиктивные банкротства, вызванные субъективными причинами, весьма нередки в отечественном строитель-ном бизнесе. Неисполнение обязательств приняло обвальный характер, несмот-ря на то что такие «предприниматели-уклонисты» несут чудовищные репутаци-онные потери.

Признаки мнимостиКак правило, сложно определить при-ближающееся мнимое банкротство: такие признаки чаще всего выявляются только после рассмотрения дела, когда погашение кредиторской задолженности либо уже невозможно, либо крайне затруднено.

Однако отдельные особенности работы компании могут указывать на увеличение риска банкротства, в том числе фиктивного (см. таблицу 1).

Хотя перечисленные признаки явно не подтверждают приготовление компании к фиктивному банкротству, они являют-ся поводом для официального запроса в адрес руководителя или владельца ком-пании с последующим анализом их аргу-ментов.

К сожалению, не существует универ-сального способа предотвратить фиктив-ное банкротство и вернуть деньги, пере-численные девелоперу. Инвестору (или группе инвесторов) чаще всего удается решить вопрос передачи строящегося объ-екта другому, более надежному застройщи-ку. В отдельных случаях инвестор вынуж-ден доплатить некоторую сумму сверх цены

участия в проекте, ранее согласованной с девелопером-банкротом: потеряв малое, он избегает больших проблем.

Методики нетКаждая ситуация, дающая повод подо-зревать контрагента в стремлении к фик-тивному банкротству, требует разработ-ки индивидуальной стратегии действий: начиная с оформления письменных пре-тензий к девелоперу и заканчивая крайней мерой – переводом ситуации в публичное поле, доведением информации до высших государственных чиновников.

Чтобы предупредить незаконные дей-ствия застройщика или девелопера, инве-стору нужно четко и своевременно диаг-ностировать стартовую точку ухудшения ситуации: начало вывода активов и рост объемов кредиторской задолженности. При этом следует помнить о трех главных проблемах, затрудняющих профилактику управляемых банкротств:

а) противодействие владельца или руководителя бизнеса: финансовая инфор-мация намеренно искажается или уничто-жается, а бухгалтерская и налоговая отчет-ность не соответствует действительности;

б) отсутствие четких методических рекомендаций: основной нормативный

документ, применяемый специалистами для выявления признаков фиктивного банкрот-ства, – постановление Правительства РФ «Об утверждении Временных правил про-верки арбитражным управляющим наличия признаков фиктивного и преднамеренного банкротства» № 855 от 27.12.2004 – исполь-зуется только после признания фирмы банкротом, когда профилактические меры уже не имеют смысла: активы выведены и кредиторская задолженность, скорее всего, останется непогашенной;

в) мягкость наказания за совершение преступления, предусмотренного статьей 197 Уголовного кодекса («Фиктивное банкрот-ство»), – штраф в размере от 100 до 300 тыс. рублей (или в размере дохода осужденного за период от года до двух лет) либо лишение свободы на срок до шести лет. Маленькая деталь: срок лишения свободы не имеет низшего предела, то есть может составлять очень непродолжительное время. Очевидно, что «угроза» такого наказания не может предотвратить фиктивное банкротство предприятия с оборотом, превосходящим в десятки, сотни и тысячи раз максималь-ный размер штрафа. Практика показывает, что наказание виновных лиц по этой кате-гории дел редко бывает суровым и часто ограничивается условными сроками.

Мнимый больной В 2010 году количество заявлений о признании предприятия банк-

ротом в России увеличилось более чем на 30%, а общий документооборот по этой категории дел возрос вдвое. По мнению экспертов, такой рост компаний-банкротов – последствия кризиса в строительной отрасли.

Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН»

Признак Возможное толкование

Резко уменьшается доля

основных средств в активах

Владелец предприятия, намеренный начать процедуру банкротства,

различными путями выводит самые дорогостоящие активы, основу нормальной

хозяйственной деятельности: здания, сооружения, технику и оборудование,

транспорт, производственный инвентарь и т. п.

Растет задолженность перед

бюджетом

Руководитель не погашает недоимку: деньги либо полностью направляются на

поддержание текущей деятельности персонала, либо выводятся на счета третьих

лиц. Задолженность может умышленно накапливаться для последующего

списания договорных обязательств

Активы компании передаются

третьим лицам на длительный

срок в аренду, лизинг, в виде

вкладов в уставный капитал

и т. п.; право собственности

на объекты недвижимости

и транспортные средства

переходит к третьим лицам

Собственник компании выводит наиболее ценные активы, в том числе и

интеллектуальные: самые востребованные и квалифицированные работники

под различными предлогами переводятся в другие фирмы, перед ними

погашается задолженность по оплате труда. В компанию набирается сторонний,

менее компетентный персонал

Растет число дочерних и

зависимых компаний

Признак, свидетельствующий о возможном приготовлении к выводу основных

активов

В течение последних месяцев

часто заключаются сделки,

не соответствующие рыночным

условиям

Сделки по отчуждению имущества, не являющиеся сделками купли-продажи,

направленные на замещение ликвидных активов менее ликвидными.

Сделки купли-продажи, заключенные на заведомо невыгодных условиях.

Сделки, связанные с возникновением обязательств, не обеспеченных

активами, или влекущие приобретение неликвидного имущества.

Сделки по замене одних обязательств другими, заведомо невыгодными

Таблица 1

Распознатьи предотвратить

Первый способ – мониторинг хозяйственной деятельности долж-ника (девелопера, застройщика или др.), в ходе которого следует обя-зательно использовать консульта-ционную помощь юристов и финанси-стов, имеющих опыт работы в сфере банкротства, а также привлекать специализированные компании, ока-зывающие услуги по мониторингу экономической безопасности.

Второй способ – обращение в правоохранительные органы с заяв-лением о возбуждении уголовного дела по признакам приготовления к фиктивному банкротству. При наличии отдельных фактов, дающих основания предполагать прибли-жение финансовой несостоятель-ности фирмы-кредитора, можно утверждать, что в действиях ее руководства усматриваются призна-ки приготовления к мошенничеству (часть 2 статьи 30 и части 2–4 ста-тьи 159 Уголовного кодекса), имею-щие вид подготовки к фиктивному банкротству. Даже если уголовное дело не будет возбуждено, такие действия помогут составить более полную картину финансового состоя-ния кредитора и его намерений.


63

# 3 (155) / 1–15.02 .11


| Legal Advices |

| World Trends |

Fake Bankruptcy In 2010, the number of pledges for bankruptcy submitted to

arbitration courts by some Russian companies increased by 30% y-o-y while the total number of such cases nearly doubled. According to experts, this increase testifies to a crisis in the construction industry.

Valery Lazebny, Partner, Avelan law firm

Developers are doing their best to maintain appropriate profitability of their projects.

They try to communicate with creditors legally. In many cases, a claim for bankrupt-cy is a kind of "insurance" against mounting business risks.

When confirmed in the court, bankruptcy gives a bankrupt company an opportunity to have a "financial break", as the court initi-ates a process of supervision, during which debt payments are suspended while a tem-porary manager analyzes possibilities to stabilize the financial situation.

However, decreasing profitability tempts some developers to misuse the bankruptcy proceedings.

Effective bankruptcyAccording to the federal law "On insolvency (bankruptcy)", bankruptcy of a legal entity starts when the legal entity fails to repay to one or more counterparts the debt exceed-ing 100,000 rubles within three months.

Fake bankruptcy relates to cases when indi-vidual entrepreneurs, managers or owners of commercial firms declare insolvency in order to obtain deferment or installment of payments (execution of contracts, debt repayment) in case the aggregated amount of financial liabil-ities exceeds 1.5 million rubles. In most cases, there is no reason for bankruptcy when cases come to the court for the first time. This is a distinguishing feature to tell fake bankruptcy from premeditated bankruptcy.

Fake bankruptcies often take place in the domestic construction market today. Many companies default on payments despite potential losses associated with reputation.

Signs of ostensibilityAs a rule, it is difficult to determine a sham bankruptcy: its symptoms can be detected when it is too late or impossible to pay off the debts. However, certain factors may help to determine bankruptcy, both real and fake.

Although the above factors do not nec-essarily mean that the company's managers

prepare for bankruptcy, they are sufficiant ground to forward a formal request to the company's management, followed by the analysis of their arguments.

Unfortunately, there is no universal rule to prevent fake bankruptcies and to have the money back. Investors often resolve problems by transferring a building under construction to more reliable developers. In some cases, investors are forced to pay in excess of the project costs agreed with bankrupt developers: investors prefer to lose relatively small amounts of money in order to avoid major problems.

No methodologyEvery situation that gives reason to suspect counterparts of fake bankruptcy should be solved individually. A typical set of actions varies from written claims against the devel-oper to publicly discussed rows involving senior government officials.

To prevent illegal actions of builders and developers, investors should timely indicate a starting point of deterioration, includ-ing asset withdrawal or growing accounts receivable. Any bankruptcy initiator faces three major problems:

a) business owners and managers oppose each other: financial information is not cor-rect or is destroyed, while accounting and tax reporting are not correct either;

b) there are no clear guidelines related to bankruptcy; the basic legislative docu-ment that experts normally use to detect fake bankruptcy is Law # 855 "On rules to determine the symptoms of fake and inten-tional bankruptcies" dated from December

27, 2004. This law applies when the company is already bankrupt, and preventive measures no longer make sense, since assets have been transferred to other companies and accounts payable are likely to be left unpaid.

c) there are no drastic laws to resist bankruptcy-related crimes: under Article #197 of the Criminal Code ("Fake bank-ruptcy") persons that are guilty must

pay a fine ranging from 100,000 rubles to 300,000 rubles, or may go to jail for six years at the most. There is an interest-ing point: the said law has no lower limit, which means the imprisonment may last

for a very short time. It is obvious that nobody is afraid of fake bankruptcy pro-cedures because typically the company's turnover dozens or hundred times exceeds the maximum fine. As we can see, punish-ment for fake bankruptcy is not severe and often limited to suspended sentences.

Valery Lazebny / Валерий Лазебный

Table 1

Symptom Possible Interpretation

The share of fixed assets sharply declines The company owner intends to start a bankruptcy procedure

after withdrawing the company's most valuable assets, i.e.

buildings, machinery, equipment, transportation vehicles etc.

Debts to the budget increase Head of the company does not pay off the debt. Instead, he

finances current activity of his company, or transfers assets to

the accounts of third parties. The debts are often deliberately

accumulated to cancel contractual obligations later on.

The company's assets are transferred to third parties for a

long term as leases, contributions to charter capital, etc. Third

parties come into possession of real estate and automobiles

The owner transfers the company's most valuable assets

including best professionals to other companies where he

pays them wages in full. Less talented and skilled employees

substitute for them.

A number of subsidiaries and spin-offs is growing This means that the company's managers possibly prepare

for the withdrawal of fixed assets.

An increasing number of seemingly non-market transactions

are completed.

Disposals of property in order to trade liquid assets for less

liquid ones;

Purchase and sale transactions completed on deliberately

unfavorable terms;

Transactions relating to unsecured assets or purchase of

illiquid assets;

Replacement of one group of liabilities with another deliber-

ately unfavorable ones.

Detect and prevent The first method is to monitor

business activity of the debtor (developer, builder) using lawyers, consultants and financial experts experienced in bankruptcy and economic security.

The second method is to timely report to law-enforcement agencies on fake bankruptcy. If some facts give reason to assume the imminent insolvency of the creditor, the signs of fraud and preparation for fake bankruptcy (Part 2 of Article 30 and Part 2-4 of Article 159 of the Criminal Code of Russia) should be reported. Even if the criminal case is not initiated, such actions will provide a more complete picture of the creditor's financial situation and his intentions.

There is no universal rule to prevent fake bankruptcies and to have the money back. Invetsors often resolve problems by transferring a building under construction to more reliable developers.


Обзор ры н ка:

64

На сегодняшний день в Москве на -считывается около 280 торговых центров. По данным компании RRG,

совокупная арендопригодная площадь качественных и некачественных торго-вых площадей составляет 4,4 млн кв. м. Эксперты, в зависимости от оценки чис-ленности населения Москвы, оценивают общую торговую площадь столицы от 380 до 440 кв. м на 1 тыс. жителей. По их мне-нию, этого недостаточно для обеспечения спроса населения, а качественных ТЦ в сто-лице и вовсе дефицит. Для сравнения: по данным компании Knight Frank, в Барселоне на 1 тыс. жителей приходится около 800 кв. м торговых площадей, в Париже и Нью-Йорке этот показатель приближается к 900 кв. м, в Милане – около 920 кв. м, а в Лондоне – более 1 тыс. кв. м. При этом уровень жизни и доходы населения в европейских странах существенно отличаются от аналогичных показателей населения Москвы. К примеру, потребительские расходы в первом квар-тале 2009 года в столице Франции соста-вили 5,88 млн евро, в Лондоне – 6,17 млн евро, в Москве – 4 млн евро, притом что численность населения Парижа составляет около 2,5 млн человек, Лондона – 7,3 млн, а в Москве, по официальным данным, сегодня проживает 11,5 млн человек. Тем не менее в России пока не проводи-лись исследования на тему того, сколько же нужно торговых площадей в Москве и какого плана, чтобы удовлетворять потреб-ности разных целевых аудиторий.

Что считать качественным?По данным компании Praedium Oncor International, на конец 2010 года уро-вень вакантных площадей в торговых центрах составил 7%. Однако на рынке по-прежнему велико количество торго-вых центров со слабой концепцией или неудачно расположенных, доля вакантных площадей в которых в течение 2010 года достигала 30–40%.

Кризисные явления обнажили ошибки девелоперов и существующие проблемы ряда объектов, не востребованных на рынке. Нужно отметить, что новые торго-вые центры, которые отвечают более высо-ким потребительским требованиям, застав-ляют собственников уже действующих проводить реконцепцию. «В частичной реконцепции из-за недостатка посетителей в настоящее время нуждается как минимум 20% качественных торговых центров сто-личного рынка. Если оценивать весь объем торговых центров, включая непрофессио-нальные, в реконцепции нуждается более 30% торговых комплексов», – комментиру-ет Александр Болотников, специалист по недвижимости консалтинговой компании RRG. «Ярким примером может служить реконцепция торгового центра «Охотный ряд», в котором пересмотр пула арендато-ров смог изменить положение торгового центра на рынке и его популярность», – продолжает тему Олеся Черданцева, руко-

водитель отдела аналитики рынков торго-вой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle. Кроме того, два центра в Москве подвергнутся редевелопменту в ближайшее время – «Вэймарт» и «Ашан-сити Кунцево».

Таким образом, появление новых фор-матов торговых и развлекательных объ-ектов в 2010 году ставит игроков рынка недвижимости перед необходимостью согласовать систему оценки торговых пло-щадей. Ведущие компании – консультанты в области коммерческой недвижимости: СB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle – разработали список критериев, которым должен удовлетворять современный тор-говый центр. Они сформулировали 10 кри-териев (см. табл. 1). Если ТЦ удовлетворяет по крайней мере семи из них, он причисля-ется к современным объектам.

В соответствии с параметрами оценки, специалисты Jones Lang LaSalle полага-ют, что, по данным на декабрь 2010 года, в Москве функционируют 78 современных торговых качественных центров суммар-ной торговой площадью 3,08 млн кв. м, то есть около 70% от всего объема торговых площадей.

Полностью успешными эксперты еди-ногласно называют сеть ТРЦ «Мега», ТЦ «Европейский», «Метрополис», «Атриум».

ПредложениеПо данным компании RRG, учитывающим количество торговых центров, в Москве работают 31,4% суперокружных ТЦ с тор-говой площадью более 25 тыс. кв. м; 29,4% районных ТЦ (общая арендная площадь в среднем составляет 5 тыс. кв. м); 24,5% – окружного формата, типичный размер кото-рых составляет около 14 тыс. кв. м; 8,8% – ТЦ суперрегионального типа (с арендной площадью свыше 50 тыс. кв. м); 5,9% – регионального формата, торговая площадь которых свыше 40 тыс. кв. м. Торговые операторы признают, что предпочитают торговые центры с большой торговой пло-щадью, где потребителям предоставляется наиболее широкий объем товаров и услуг. Однако нужно отметить, что кризис заста-вил перепрофилировать некоторые торго-вые комплексы в специализированные – это, как правило, объекты площадью до 20 тыс. кв. м. «Особенно востребованными стали форматы товаров для дома и мебели. Создание специализированных ТЦ – хоро-шее решение. Их можно делать даже не

в самых проходных местах, так как люди поедут туда специально», – говорит по этому поводу Галина Малиборская, дирек-тор департамента торговой недвижимости Colliers International.

С точки зрения расположения торговых центров, по данным компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE», распре-делены они практически равномерно по всем округам столицы, кроме следующих: в Южном округе столицы сосредоточено 18%, меньше всего торговых площадей в Восточном округе – 4,3% и в Северо-Западном округе – 6,5%.

Формирование арендных ставокРасположение торгового центра оказывает существенное влияние на формирование арендных ставок, так как оно определяет интенсивность проходимости объекта. Но какие именно показатели посещаемости должны удовлетворять арендаторов и соб-ственников ТЦ, эксперты рынка не смогли дать однозначного ответа. Директор по развитию «Мэлон Фэшн Групп» Екатерина Пригода по этому поводу говорит: «Рас-сматривая предложение нового ТЦ, мы предполагаем его категорию, проводим замеры проходимости нашей целевой

Текст: Людмила Бокина...........................Фото: архив CRE

Торговые центры Москвы

Из 280 торговых центров Москвы только 78 отвечают требованиям современного торгового центра. Учитывая нехватку качественных площадей и ввод новых объектов в столице, собственники остальных ТЦ будут вынуждены проводить реконцепцию или редевелопмент своих торговых объектов. Главными критериями успеха ТЦ сегодня являются не только грамотная маркетинговая политика собственника, но и прозрачная концепция, сильное позиционирование, а также отчетность и ответственность перед арендаторами.

064-67 Market Report_I_L.indd Sec1:64064-67 Market Report_I_L.indd Sec1:64 25.01.2011 19:41:2625.01.2011 19:41:26

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Совет юриста |

| Обзор рынка |

| Регионы |

65

аудитории и принимаем решение относи-тельно данного комплекса. В случае дей-ствующих торговых центров мы еще запра-шиваем информацию у представителей ТЦ, но все равно проводим свои собственные замеры, для того чтобы понимать будущий товарооборот». Получается, на этом этапе важно выбрать качественные методы и инструменты измерения посещаемости. «Товарооборот в торговой секции площа-дью 300 кв. м должен составлять от $4 тыс. на кв. м, и в зависимости от среднего чека конкретного магазина будет варьироваться посещаемость», – продолжает Трофимова Маргарита, директор департамента консал-тинга и оценки NAI Becar. Таким образом, максимальная доля расходов на аренду, которую может позволить себе торго-вый оператор в объеме товарооборота, не должна превышать 20%.

В одном из своих докладов Денис Соколов, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследова-ний, Cushman & Wakefield, привел следую-щие данные: цена вещи, приобретенной покупателем в ТЦ в Москве, включает опла-ту за импорт – 26%, таможенные пошли-ны – 7–9%, арендную ставку – 14–16%, персонал – 12%, маркетинг – 3%, оборудо-вание – 2%, накладные расходы – 7%. Для торговых операторов ставка аренды зави-сит от типа профиля арендатора. К при-меру, в Москве продуктовый ритейлер за площадь от 5 тыс. кв. м платит около $100–130/кв. м, а торговый оператор бытовой техники от $200/кв. м. Полный диапазон арендных ставок представлен в таблице 2.

По данным «Магазина Магазинов в ас -социации с СB Richard Ellis», расположение торговой секции в самом ТЦ, как правило, не влияет на ставку: если это хороший ТЦ, то в нем нет мертвых зон. Например, в пред-кассовой зоне, где много людей и малень-кие секции, ставка, конечно, не может быть такой же, как в галерее. Можно условно разделить зоны на предкассовую, перекре-сток моллов – ставка на этих участках уве-личивается на 15%, у входа в ТЦ в торговой галерее ставка средняя; а чем выше этаж, тем ниже (примерно на 15%) ставка.

Месторасположение торгового объ-екта зачастую также определяет ценовой сегмент, в котором собственник торго-вого центра планирует работать. По дан-ным компании RRG, на сегодняшний день структура качественных торговых центров по ценовому сегменту распределяется так: торговые центры среднего уровня – 65,5%, средний плюс – 29,3%, премиум-класса – 5,2%. Классификация торговых центров по ценовому сегменту составлена по пре-обладанию соответствующего ценового сегмента в торговой галерее, представ-ленных в комплексе операторов (более 40%), причем в расчет не берутся цены на товары якорных арендаторов. То есть оператор торговой галереи, работающий в среднем ценовом сегменте, большую часть цен на товары представляет в диа-пазоне 1–3 тыс. рублей за вещь, оператор сегмента средний плюс – 3–5 тыс. рублей за вещь, оператор высокого ценового сег-мента – 5–10 тыс. рублей, оператор сег-

мента премиум – свыше 10 тыс. рублей за вещь. Например, ТЦ «Атриум» работа-ет преимущественно в сегменте средний плюс, так как из представленных здесь опе-раторов торговых галерей 48% работают в ценовом диапазоне 3–5 тыс. рублей. ТЦ «РИО» относится к среднему классу (72% операторов среднего ценового сегмента); ТЦ «Времена года» – к премиум-классу (85% операторов).

СпросНа сегодняшний день во многих торговых комплексах Москвы смешаны арендаторы абсолютно разных ценовых диапазонов. Этот фактор отрицательно влияет на статус торгового центра и лояльность его покупа-телей. Дмитрий Кондрахин, руководитель департамента развития Carlo Pazolini Group, отмечает: «Нежелателен существенный разброс по ценовому сегменту, так как это размывает позиционирование ТЦ. Также важно оптимальное соотношение одежных и обувных операторов, фуд-кортов и зон развлечений, «якорей» для торгового цент-ра в целом».

Торговые операторы сегодня предъ-являют следующие требования к пред-ставителям торговых центров (в порядке убывания): местоположение, торговая площадь центра не менее 25–30 тыс. кв. м, сильная управляющая компания, подбор квалифицированных арендаторов и мар-кетинговая политика торгового центра. Конечно, в зависимости от позиционирова-ния арендатора на рынке приоритетность требований может различаться. К примеру, для некоторых одежных сетей не так важна степень узнаваемости брендов других тор-говых операторов внутри ТЦ по сравнению с такими параметрами, как профессиональ-ная управляющая компания и маркетинго-вая политика торгового центра. Для якор-ных арендаторов эти критерии имеют иной приоритет. Так, для сети бытовой техники и электроники «М.видео» важно, чтобы мар-кетинговое продвижение торгового центра было максимально активным, это касается рекламы внутри ТЦ (наружная реклама, внутренняя навигация, праздничные откры-тия, специальные мероприятия), а также «внешнего» маркетинга (реклама на город-ских магистралях, районах в зоне охвата ТЦ, реклама в СМИ, специализированных изданиях, Интернете, на телевидении). «Из двух одинаковых торговых центров успеш-нее будет тот, который будет вкладываться в маркетинговое продвижение, поэтому такие детали обсуждаются еще на стадии подписания договора. Действительно, мар-кетинговое продвижение многих торговых центров после их открытия не всегда соот-ветствует планам», – комментирует Павел Бреев, вице-президент и директор по раз-витию «М.видео».

Надо отметить, по данным компании RRG, расходы на маркетинг со стороны арендатора помещения в среднем состав-ляет $25–30/кв. м в год. То есть торговый центр с арендной площадью 30 тыс. кв. м получает в год от своих арендаторов до $750 тыс. на эти цели. При подобном рас-кладе от управляющих торговым комплек-

сом было бы логичным получать отчет об использовании этих денежных средств, поскольку все средства, выделяемые на рекламу и маркетинговые мероприятия, в результате должны быть направлены на поддержание и увеличение посещаемости торгового центра. «Это действительно клю-чевые показатели эффективности работы ТЦ, которые оцениваются арендаторами. Очевидно, что поддерживать уровень попу-лярности и посещаемости торгового центра должна управляющая компания (или соб-ственник). Однако на практике, как пра-вило, заключаемые договоры аренды не содержат каких-либо условий, призванных дополнительно стимулировать арендодате-ля принимать меры по поддержанию уровня посещаемости», – поясняет специалист по недвижимости адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Юрий Надежин. Вместе с тем представляется, что в перспективе, в связи с распространением системы учета посещаемости и положения об обязанности арендодателя поддержи-вать посещаемость не ниже какого-либо уровня, это станет нормой. Для надлежа-щего исполнения этой обязанности можно будет вводить стимулирующие условия в договоры аренды. В частности, если уровень посещаемости снизится по какой-либо причине, а арендодатель не предпри-мет никаких мер или их окажется недоста-точно, то арендная ставка будет подлежать снижению, считает старший юрист, руко-водитель практики недвижимости адвокат-ского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Екатерина Медейко.

«Если УК оказывает услугу продви-жения ТЦ, в договоре прописывается его составляющие: проведение мероприятий, предоставление отчетов по эффективно-сти рекламных кампаний и прочее. Однако не все УК оказывают данные услуги, как правило, они нанимают подрядчика, что, в свою очередь, прописывается в дого-воре», – комментирует Ирина Соколова, директор департамента управления объ-ектами NAI Becar. Например, Алексей Ван-чугов, управляющий партнер компании CityMarketing, рассказывает о подобном опыте работы с арендаторами: «В договоре на операционный маркетинг мы фиксиру-ем конечные цели: посещаемость, средний чек, удовлетворенность посетителей по результатам исследований. Невыполнение плановых показателей более чем на 10% влечет за собой штраф в размере 30% от нашей прибыли по проекту».

Тем не менее профессиональная УК может принять на себя обязательства по всем вопросам управления, позволяя соб-ственникам уделять внимание их основ-ной деятельности, считают эксперты. «Большинство собственников, девелопе-ров коммерческих объектов в России ста-раются управлять своими объектами соб-ственными силами, нанимая подрядчиков, осуществляющих техническую эксплуата-цию, клининг и охрану. Ряд собственни-ков привлекает в свой штат технический персонал в целях экономии средств и создает свои собственные управляющие компании. При таком подходе управление

коммерческими объектами представляет собой больше административную функ-цию, чем реальное управление», – ком-ментирует этот вопрос Елена Кислицына, старший управляющий недвижимостью отдела управления торговой недвижимо-сти Jones Lang LaSalle. Согласно данным компании CityMarketing, только 5% всех торговых центров работают по наиболее профессиональной схеме управления объ-ектом – с помощью независимой управ-ляющей компании.

Рынок управляющих компаний тор-говых центров Москвы представляют такие компании, как NAI Becar, CB Richard Ellis, Colliers International FM, Cushman & Wakefield, Property Management Company, «Мой дом», «Фрагра».

В заключение нужно отметить, что все же маркетинговая политика ТЦ, квалифи-цированное управление ТЦ и другие нема-ловажные критерии, влияющие на выбор торговых центров ритейлерами, становят-ся второстепенными при условии макси-мально выгодного соотношения арендных платежей и товарооборота. «Следует учи-тывать, что если в Москве в новых торго-вых центрах с хорошим местоположением и благоприятной конкурентной средой имеется тревожно большое количество вакантных мест, то, возможно, речь идет не о недостатках маркетинговой под-держки. Скорее, проблема заключается в неадекватной рынку арендной полити-ке собственника или некомпетентности структуры, отвечающей за сдачу помеще-ний в аренду. Возможен вариант, когда торговый центр построен на кредитные средства, и ставки аренды теперь согла-совывает банк», – отмечает Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Таким образом, даже при самой низкой ставке аренды не будут востребованы как мертвые зоны, так и самые проходимые зоны, если у торгового оператора низкая рентабельность.

Алексей Ванчугов, CityMarketing / Alexei Vanchugov


Market Repor t:

66

As of today, there are about 280 shopping centers in Moscow. According to the RRG Company, the total leasable area

in high-quality and low-quality retail facilities is 4.4 million sqm. Given the Moscow popula-tion, experts are estimating that there are from 380 to 440 sqm of retail space in the capital per 1000 inhabitants. They believe that this is not enough to meet the growing demand, espe-cially given the fact that there is also a signifi-cant deficit of high-quality shopping centers in the capital. For comparison, according to the Knight Frank Company, Barcelona boasts about 800 sqm of retail areas per 1000 residents, Paris and New York – close to 900 sqm, Milan – about 920 sqm, while London has more than 1,000 sqm per 1,000 inhabitants. Of course,

the living standards and income levels in major European nations are substantially higher than those in Moscow Moscow. For example, consumer spending in Q1 of 2009 in the French capital reached 5.88 million EUR, in London it was 6.17 million EUR, and in Moscow – 4 mil-lion EUR. Given that the 2.5 million people residing in Paris, 7.3 million in London, and about 11.5 million in Moscow, we can see how Moscow lags behind. To make matters worse, there have not been any studies carried out in Russia, to find out how much and what kind of retail space is needed in Moscow, to meet the requirements of various target audiences.

What is meant by quality?According to Praedium Oncor International, vacancy rate levels in shopping centers were 7% by the end of 2010. However, we still have a large number of shopping centers on the market with weak concepts or poor locations, and the vacancy rates of these reached 30 – 40% in 2010.

The recession exposed all the mistakes developers made, exacerbating the existing problems of some facilities, which remained unclaimed on the market. We should note that new shopping centers, which are meeting high consumer demands, are forcing the owners of the already operating SCs to implement new concepts for their properties. "Due to the lack of visitors, at least 20% of all high-quality shopping centers in the capital city market now require at least a partial re-conception. If we look at all the shopping centers, includ-ing non-professional ones, than we can say that over 30% of them need re-conception," says Alexander Bolotnikov, real estate expert at RRG. "One such striking example is the re-conception of Okhotny Ryad, where revising the pool of tenants helped to better position this mall on the market, and increased its attraction," adds Olesya Cherdantseva, direc-tor of retail and investment market analysis

at Jones Lang LaSalle. In addition, two other shopping centers in Moscow will be redevel-oped in the near future – Waymart and Auchan City Kuntsevo.

Thus, we see that the emergence of new retail and entertainment formats in 2010 made real estate market players to realize the need for a retail space assessment system. Leading consulting companies like CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield and Jones Lang LaSalle have developed a list of criteria which modern shopping centers should satisfy. They have formulated 10 criteria (see Table 1), and if a given shopping mall meets at least seven of these, it can be considered a modern facility.

In accordance with the evaluation param-eters, JLL experts believe that by December 2010 Moscow had 78 modern shopping cen-ters, with high-quality sales areas totaling 3,080,000 sqm, or 70% of the total market.

Among the fully successful facilities, based on these criteria, are the Mega, Evropeisky, Metropolis and Atrium malls.

SupplyAccording to the RRG Company, which cal-culated the number of shopping centers, in Moscow, there are 31.4% community centers with retail space in excess of 25,000 sqm, 29.4% local centers with GLA of 5,000 sqm, and 24.5% neighborhood centers with the typical size of 14,000 sqm. Then there are 8.8% super-regional shopping centers, with leasable areas of over 50,000 sqm and 5.9% regional centers, with retail areas over 40,000 sqm. Retailers admit that they prefer shopping centers with large retail areas, where consumers are provid-ed with the widest amount and range of goods and services. However, it should be noted that the recession has forced some retailers to search for new opportunities, and to attract these retailers, some shopping centers have

successfully reshaped themselves into special-ty centers. As a rule, these specialized facilities have areas of up to 20,000 sqm. “Household goods and furniture formats became espe-cially popular. Creation of specialty centers makes good sense. They can be located even in the places with lower population densities, because people travel to them on purpose," says Galina Maliborskaya, director of commer-cial real estate at Colliers International.

As for the location of the shopping centers, according to experts of Magazin Magazinov in association with CB Richard Ellis, these are distributed almost uniformly in all districts of the capital city. However, there are a few excep-tions – 18% are concentrated in the southern district of the capital, the least amount of retail space (4.3%) is found in the east; northwest has 6.5%.

Rental ratesThe location of a shopping center makes a dif-ference as far as the rental rates are concerned, since it determines the intensity of the con-sumer traffic flow. However, market experts could not provide a definite answer, as to what attendance would be considered satisfactory by the tenants and owners of shopping malls. Ekaterina Prigoda, development director of the Melon Fashion Group, says that, "Considering an offer from a new shopping center, we assess its category by measuring the traffic flow of our target audience, and then we make our decision about the given complex. For existing shopping centers, we request information from representatives of the shopping center, but we still do our own research, in order to under-stand the future sales turnover potential." It turns out that at this stage it is important to select high-quality methods and tools to mea-sure the consumer traffic flow. "Sales turnover in a retail section of 300 sqm should be around $4,000 per sqm, and depending on the aver-

66

Moscow Shopping Centers

Out of 280 shopping centers in Moscow, only 78 meet all the requirements for a modern shopping mall. Considering the shortage of quality areas and no new facilities being commissioned in the capital city, the owners of older shopping centers will be forced to redevelop their commercial facilities, or at least create new concepts for them. The main criteria for success of shopping centers today are not limited to their owner’s competent marketing policy; these are also a clear concept, strong positioning, as well as accountability and responsibility to the tenants.

Table 1 / Таблица 1


Criteria / Критерий Description / Описание

Development and Management / Девелопмент и управление The facility is built and managed centrally, by a professional management company / Объект

строится и управляется централизованно, профессиональной управляющей компанией

Gross leasable area (GLA) / Минимальная арендуемая площадь (GLA) 5,000 sqm / 5 тыс. кв. м

Leasable to gross built area ratio / Соотношение арендуемой и общей площади Sales area loss below 40% / Потеря площадей не более 40%

Anchor tenants / Якорные арендаторы Unobliged presence / Необязательное присутствие

Retail gallery / Торговая галерея Not less than 50% of GLA / Не менее 50% GLA

Trademarks / operators that are present in the gallery /

Торговые марки/операторы, присутствующие в галерее

At least 60% of leasable area in the retail gallery must be filled with chain operators of well-

known brands / Не менее 60% арендуемой площади торговой галереи должно быть

заполнено сетевыми операторами известных торговых марок

Parking ratio /

Парковочный коэффициент

Not less than 1 parking place per 30 sqm of leasable area /

Не менее 1 места на 30 кв. м арендуемой площади

Interior design and outfit /

Внутреннее оформление и оснащение

Basic characteristics, including lighting and air conditioning /

Основные характеристики, включая освещение и кондиционирование

Technical parameters /

Технические параметры

Elevators / escalators if there are 2 levels; Travellators (providing convenient access to the

parking lot, if there is a grocery store operator) /

Лифты/эскалаторы при наличии 2 уровней; траволаторы (обеспечивающие удобный

доступ к парковке при наличии продуктового оператора)

Number of levels / Количество уровней Not more than 3 / Не более 3

Author: Lyudmila Bokina...........................Photo: CRE Archive


# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Legal Advice |

| Market Report |

| Regions |

67

age purchase size, the attendance of particu-lar stores will vary," adds Margarita Trofimova, director of consulting and appraisal at NAI Becar. Thus, the maximum rental payment that any retail operator is willing to make does not exceed 20% of its total sales turnover.

In one of his reports, Denis Sokolov, partner and head of strategic consulting and research at Cushman & Wakefield, listed the following data – purchasing an item in a shopping cen-ter, a buyer in Moscow, on average, pays 26% for the import, 7 to 9 % of customs duties, 14 to 16% of rental rates, 12% of HR costs, 3% of marketing costs, 2% for the outfit, and 7% for overheads. However, sometimes the rental amount will vary, depending on the kind of items the buyer is purchasing. That is to say, for retail operators the leasing rate depends on the tenant’s profile. For example, in Moscow, a grocery retailer pays about $100 – $130 per sqm for an area of 5 000 sqm, while a home appliances retailer pays $200 per sqm. The full range of rental rates is presented in Table 2. According to Magazin Magazinov in associa-tion with CB Richard Ellis, the location of the retail section in a shopping center usually does not affect the rate; if it is a good shopping cen-ter then it has no deadlock zones. For example, in checkout lobbies overcrowded with shop-pers and abounding in small sections, the rate cannot be the same as in the gallery. The zones can be divided into checkout lobbies and the intersection of malls – the rates at these sites are higher by 15%, at the entrance to the mall in the retail gallery – tenants pay an average rate, and the higher the floor, the lower the rate –the difference can reach 15%.

Location of a retail facility often determines the price segment in which the owner of the shopping center plans to operate. According to RRG, currently the structure of high-quality shopping centers, by price segment, can be broken down as follows: middle-class shop-ping centers – 65.5%, upper middle – 29.3%, and premium class – 5.2%. The classifica-tion of shopping centers by price segment is determined by predominance of the respective price segments in retail galleries represented by a tenant mix (40%), and does not take into account the prices of goods offfered by anchor

tenants. This means that the operator of a retail gallery, working in the medium price segment sells goods priced in the range of 1 – 3 thou-sand rubles per item, the operator of the upper middle segment at 3 – 5 thousand rubles per item, the operator of high-price segment at 5-10 thousand rubles, and the operator of the premium class segment at more than 10 thou-sand rubles per item. For example, the Atrium mall operates primarily in the "upper middle" segment, since retail operators working in those galleries have 48% of their goods sold in the 3–5 thousand ruble range. The RIO mall is in the middle class (72% of operators belong to the medium price segment), and the Seasons mall belongs to the "premium" class, as 85% of its operators fall under this class.

DemandCurrently, many Moscow shopping centers mix tenants representing absolutely different price ranges. This factor affects the status of the shopping center and the loyalty of its custom-ers. Dmitry Kondrakhin, head of development at the Carlo Pazolini Group, says, "Significant variations in the price segment are undesir-able, since this blurs the positioning of the shopping mall. The optimal ratios of clothing and footwear operators, food courts, entertain-ment zones, and anchors for the shopping cen-ter as a whole, are also very important.”

Retailers now have the following require-ments for shopping centers (prioritized high-est to lowest): the location, which is one of the most important criteria for the placement of stores; retail space which should be at least 25-30 thousand sqm; a strong management company which can select qualified tenants; and the marketing policy of the shopping center at large. Of course, depending on the tenant positioning on the market, the priority requirements may slightly vary. Thus for some clothing chains the degree of recognition of their brand within the shopping center is not so important, compared to such parameters as hav-ing a professional management company and a good marketing policy. For anchor tenants, these criteria take on a different priority. Thus, for a home appliances and electronics network like M.video, it is important that marketing pro-

motions of the Shopping Center are active and effective. This concerns advertising inside the shopping center, outdoor advertising, internal navigation, grand openings, special events, as well as "external" marketing – advertising in urban traffic areas, in the catchments area of the shopping center, advertising in mass media, specialized magazines, Internet and television. "Given two similar shopping centers, the more successful will be the one that invests into mar-keting promotion, and therefore such details are always discussed at the contract signing stage. Indeed, the marketing promotion of many shopping centers, after their opening, does not always match the promised plans," says Pavel Breev, vice president and development director of M.Video.

We should note that, according to the RRG Company, tenant’s marketing costs, on average, are around $25 – 30 thousand per square meter per year. That is, a shopping center with a leas-able area of 30,000 sqm annually receives from its tenants up to $750,000 for these purposes. It is obvious that under such a scenario, it would be logical for the management of the shopping complex to provide a report on the use of these funds, since all the money allocated to advertis-ing and marketing activities should be aimed at maintaining and increasing the traffic flow to the shopping center. "Indeed these are the key performance indicators for any shopping center, which the tenants look at very closely. It is obvious that it is the management company (or the owner) which should maintain the level of popularity and traffic flows to the center. In reality, however, the leasing agreements do not contain any terms and conditions designed to stimulate the owner to take steps in terms of maintaining the desired attendance level,” says Yuri Nadezhin, expert on real estate at the Egorov, Puginsky, Afanasiev and Partners Law Firm. However, it appears that in perspective, due to the proliferation of attendance account-ing systems, a provision that the owner’s duty is to maintain the footfall at a specific level will soon become the norm. For the proper perfor-mance of this duty, stimulating conditions in the leasing agreement must be introduced. In particular, should the attendance rate decrease for any reason, and the owner takes no action, or the actions are insufficient, then the rents become subject to reduction, says Ekaterina Medeyko, senior lawyer and head of real estate at the Egorov, Puginsky, Afanasiev and Partners Law Firm.

"If the management company provides the services for promoting the shopping center, the contract should outline its components – orga-nization of events, reporting on the effective-ness of advertising campaigns, and so forth. However, not all PM companies provide these services, they usually hire a contractor, which in turn is specified in the contract," adds Irina Sokolova, director of property management at NAI Becar. For example, Alexei Vanchugov, managing partner of CityMarketing, reports on a similar experience with tenants, "In our operational marketing agreements, we stipu-late the final goals – attendance, average pur-chase size, user satisfaction based on a cus-tomer survey. Failure to meet any set targets by more than 10% entails a penalty of 30% from our profits on the project."

Nevertheless, a professional PM company can make a commitment on all management issues, allowing owners to focus on their core business, say the experts. “In Russia, the majority of owners and developers of retail buildings are trying to manage their facilities on their own, hiring contractors only to provide technical maintenance, cleaning and security. Several owners have attracted technical staff in order to save money and started in-house management companies. With this approach, the management of commercial facilities is more an administrative function than real management," says Elena Kislitsyna, senior director of real estate at Jones Lang LaSalle. According to the CityMarketing Company, only 5% of all shopping centers are operat-ing on the professional property management scheme – attracting an independent manage-ment company. Shopping centers in Moscow are managed by such companies as NAI Becar, CB Richard Ellis, Colliers International FM, Cushman & Wakefield, Property Management Company, My House, and Fragra.

In conclusion, it should be noted that the marketing policy and the skilled management of a shopping center, as well as other impor-tant criteria influencing the retailers’ choice of shopping centers have become secondary to the most favorable ratio of rental payments to sales turnover. "It should be taken into account that in Moscow, in the new shopping centers boasting good location and favor-able competitive environment, there are still an alarmingly large number of vacancies – so maybe this is due not only to the shortcomings of marketing support. Rather the problem lies in inadequate letting policies of the owner or incompetence of the structure responsible for the rental of premises. It is also possible that the center was built on credit, and the rental rates are now dictated by the bank," says Olga Zbrueva, head of customer service at Astera Moscow in an alliance with BNP Paribas Real Estate.

Thus, even at the lowest rental rates, the dead zones, as well as the best traffic areas will remain vacant, if the retail operator receives low profitability.

Table 2 / Таблица 2

Type of tenant / Тип арендатора Area / Площадь Rental Rates / Ставка аренды

Hypermarket / Гипермаркет from 5,000 100–130

Supermarket / Супермаркет 1,000–3,000 250–350

Home appliances and electronics /

Бытовая техника и электроника

2,000–5,000 200–400

Sporting goods / Спортивные товары 1,000–3,000 180–250

Cinema / Кинотеатр 2,500–4,000 100–150

Entertainments / Развлечения 1,500–6,000 80–120

Perfumery and Cosmetics /

Парфюмерия и косметика

300–500

500–700

1,300–2,200

800–1,800

Home improvement /

Товары для ремонта

8,000–15,000 120–150

Food Court / Фуд-корт 30–90 1,000–2,500

Restaurants / Рестораны 250–700 400–650

Clothing / Одежда 50–300

300–1,000

900–3,200

500–1,000

Источник / Source: NAI BecarDenis Sokolov, Cushman & Wakefield / Денис Соколов


Рег ион ы:

6868

Открытие

«САШЭ» вступил в «КомсоМолл»В ТРК «КомсоМолл» откроется первый в Екатеринбурге гипермаркет товаров для дома «САШЭ». Площадь будущего магази-на – 2,2 тыс. кв. м.

Ассортимент составит 20 тыс. наиме-нований. Магазин ориентирован на женскую аудиторию и будет работать в среднем ценовом сегменте.

По мнению директора по раз-витию сети магазинов «САШЭ» Юлии Гатауллиной, региональный рынок товаров для дома далек от насыщения. «Сегодня на нем представлены несколько федеральных игроков с упрощенным «функционально-хозяйственным» ассор-тиментом товаров для дома, который не вызывает большого интереса со стороны женской аудитории», – сказала она.

В ближайшие три-пять лет сеть новая сеть гипермаркетов «САШЭ», которую раз-вивает тюменский холдинг «Партнер», планирует запустить более 20 магазинов в торговых центрах Сибири и Урала.

«Миллениум» в Омске

В Омске на пересечении улиц Красный Путь и Фрунзе открылся ТРК «Миллениум» в составе одноименного многофункционального комплекса.

Общая площадь МФК «Миллениум» составляет 72 тыс. кв. м. ТРК пло-щадью 40 тыс. кв. м расположен на -1, 1, 2 и 3-м этажах. Основные кре-дитные ресурсы, более 1 млрд рублей, предостав лены ОАО «Номос-банк». Весь первый этаж ТРК занимает гале-рея бутиков премиум-класса Premium Fashion Gallery – более 30 магазинов одежды и обуви премиум-класса, элит-

ных ювелирных украшений, косметики и парфюмерии. В настоящее время открыты более 70% бутиков.

По оценкам экспертов, это первая в Омске торговая галерея, строго выдер-живающая концепцию премиальности брендов, представленных на первом этаже.

Также в составе ТРК присутствует супермаркет, семизальный кинотеатр Very Velly, открытие которого запланиро-вано на апрель 2011 года, боулинг на 12 дорожек, ресторанный дворик из восьми ресторанов и кафе, детский раз-влекательный центр и крупнейший в Омске фитнес-центр «Гранд фитнес холл».

В Липецкепоявилась «Радуга»Торговый центр «Радуга» общей пло-щадью 11,3 тыс. кв. м официально открылся в Липецке. ТЦ находится в Правобережном округе на Заводской площади, в исторически сложившейся торговой зоне «Свободный Сокол».

«Радуга» заполнена арендаторами на 90%. «Якорями» ТЦ стали супермаркет «Пятерочка» (1270 кв. м) и супермаркет DIY «Метрика» (1140 кв. м). Возле объек-та имеется парковка на 400 машино-мест.

Этот торговый центр стал вторым объ-ектом холдинга «Финстрой», введенным в эксплуатацию в 2010 году. В декабре состоялось техническое открытие бизнес-центра «Монблан» в Белгороде.

X5 вспомнилапро девелопментX5 Retail Group N.V. открыла в Самаре первый собственный торговый центр «Самолет». Это первый девелоперский проект, реализованный компанией после экономического кризиса с 2008 года.

Общая площадь нового ТЦ – 30 тыс. кв. м, арендуемая – 20 тыс. кв. м. В насто-ящий момент 99% площадей «Самолета» уже сданы арендаторам.

Якорными арендаторами являются гипермаркет «Карусель» (4 тыс. кв. м), «Эльдорадо» и магазин обувной сети Palatin. На втором этаже ТЦ в ближайшее время будут открыты пивной ресторан, зона быстрого питания, развлекательный центр с аттракционом 4D. На прилегаю-щей территории и в здании ТЦ построены открытая и закрытая парковки на 1000 машино-мест.

Проект

ТЦ «Плаза»откроется в АрзамасеВ конце марта 2011 года в центре Арзамаса, на проспекте Ленина, откро-ется торговый центр «Плаза» площадью 7 тыс. кв. м.

Первый этаж торгового центра займет продуктовый супермаркет, на втором этаже разместятся магазины косметики, ювелирных украшений, сотовых опера-торов, на третьем – мультибрендовые и монобрендовые магазины одежды, на четвертом – супермаркет бытовой техни-ки, и, наконец, пятый этаж займет магазин детских товаров и кафе нескольких кон-цепций.

Якорными арендаторами комплекса станут продуктовый супермаркет Spar, «Л’Этуаль», O’stin, Incity, Respect, Oggi, Collin’s, «Твое» и другие. В ближайший месяц также завершатся переговоры с несколькими известными торговыми сетями.

Эксклюзивным брокером и консуль-тантом проекта является компания IDEM. Состав арендаторов определялся в соот-ветствии с целью проекта, которая заклю-чалась в открытии в третьем по величине городе Нижегородского региона совре-менного торгового центра с качественны-ми магазинами известных брендов, при-сутствующих на российском рынке.

В Саратове открылся «Триумф молл»

Открытие

В декабре 2010 года в Саратове состоялось техническое открытие торгово-развлекательного центра

«Триумф молл» общей площадью 58 тыс. кв. м и стоимостью 2,5 млрд рублей.

Финансирование проекта осу-ществил Европейский банк реконст-

рукции и развития. Архитектурную концепцию и дизайн комплекса раз-работала компания Pelleg Architects, генеральным подрядчиком выступила компания Danya Cebus. Эксклюзивный консультант проекта по маркетингу и сдаче в аренду – Jones Lang LaSalle. Управлять объектом будет саратовская УК «Навигатор».

По словам Елены Валуевой, директо-ра по маркетингу Mirland Development Corporation, являющейся девелопером объекта, к моменту открытия заполнен-ность ТРЦ составила 98%. В комплексе расположено около 100 магазинов российских и международных брендов, 10 из которых представлены в Саратове впервые. Якорными арендаторами ТРЦ выступают «Перекресток», «М.видео», «Спортмастер». В ТРЦ также предусмот-рен фуд-корт. Подземная парковка рас-считана на 500 машино-мест.

Роман Розенталь, генераль-ный директор Mirland Development Corporation, подчеркнул, что это самый большой и первый качественный ТРЦ в городе: здесь есть большая подзем-ная парковка, фуд-корт, траволаторы, чего нет в других торговых центрах. Гордостью «Триумф молла» является девятизальный мультиплекс «Синема парк» с залом IMAX 3D – Саратов стал шестым городом в России, где появился IMAX.

Помимо ТРЦ «Триумф молл» у Mirland Development Corporation в Саратовской области есть также про-ект логистического парка, сообщил в ходе пресс-брифинга Роман Розенталь. «Будущее нашей компании – в регионах», – подчеркнул он.

068-78 Regions_I_L.indd 68068-78 Regions_I_L.indd 68 25.01.2011 19:46:3825.01.2011 19:46:38

69

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |

| Северо–Запад |

| Регионы |

| Объекты |

69

# 3 (155) / 1–15.02 .11

69

| NorthEast |

| Regions |

| Listings |

69

| World Trends |

| Regions |

| Listins |

Проект

В Ульяновскезаложен Hilton Garden InnВ Ульяновске началось строительство отеля Hilton Garden Inn на 175 номеров. Согласно концепции, в регионе будет соз-дан гостиничный комплекс международ-ного класса с торгово-развлекательным центром. Помимо 175 номеров в гости-ничном комплексе разместится бизнес-центр с конференц-залом и зонами для переговоров площадью от 20 до 200 кв. м. Предусмотрена подземная парковка на 96 автомобилей.

Проектированием гостиницы зани-мался английский архитектор Джон Сиферт, разработавший около 30 про-ектов отелей сети Hilton по всему миру. Корпорация «Авиакор» будет вести строительство по стандартным брендовым решениям компании Hilton Worldwide.

Генеральный директор ООО «Авиакор» Юрий Левин заявил, что сдать гостиницу планируется весной 2012 года.

Сделка

«Мосмарт»сократился

ГК «Мосмарт» и ООО «Геомарт-плюс» (оператор региональной сети «Геомарт») завершили переговоры по продаже трех гипермаркетов «Мосмарт» в Сибирском федеральном округе.

Решение о продаже части регио-нальных гипермаркетов было принято в рамках реструктуризации бизнеса ГК «Мосмарт», говорится в сообщении ритейлера. Общая площадь торговых объектов составляет 8254 кв. м, сред-ний срок аренды – до 2020 года. Это гипермаркеты в ТРК «Глобус» (около 4 тыс. кв. м) и ТЦ «НИКА» (2,3 тыс. кв. м) в Новокузнецке и гипермаркет в ТЦ «Чайка» в Прокопьевске (около 2 тыс. кв. м).

Планируется, что розничные точки начнут функционировать под брендом «Геомарт» начиная с 2011 года.

АСТ уступила гостиницу в СочиГруппа АСТ Тельмана Исмаилова не будет строить гостиничный комплекс в Имеретинской низменности в Сочи к Олимпиаде-2014.

Ранее сообщалось, что группа построит в Имеретинской низменности гостиницу на 150 номеров и гостинично-парковый комплекс на 5,5 тыс. номеров. Однако в ГК «Олимпстрой» CRE расска-зали, что АСТ не входит в качестве исполнителя в программу строительства олимпийских объектов и не возводит гостиничные комплексы в рамках про-граммы. А ответственным исполнителем строительства гостиничного комплекса и апарт-отеля категории 3 и 4* на 3,6 тыс.номеров в Имеретинской низменности в Сочи является компания ООО «Топ прод-жект».

Адрес и телефоны ООО «Топ прод-жект» совпадают с контактами компании «Ренова-СтройГруп», входящей в ГК «Ренова», однако в «Ренова-СтройГруп» не комментируют ни эту новость, ни при-надлежность ООО «Топ проджект» к ГК «Ренова».

Хотя окупить этот гостиничный проект сложно, Тельман Исмаилов мог взяться за заведомо убыточный проект, чтобы заслужить возвращение в Россию (биз-несмен покинул страну после скандала с Черкизовским рынком).

Скорее всего, Тельман Исмаилов решил уступить данный проект ввиду определенных административных рисков и барьеров, предположил Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar. Для Виктора Вексельберга данный проект интересен не только с точки зрения вложения инвестиций, но и носит поли-тический оттенок: содействие в развитии инфраструктуры для Олимпиады позво-лит записать несколько дополнительных очков в его политический актив, считает эксперт.

По мнению директора Azimut Hotels Company Александра Гендельсмана, вре-мени на проведение аукционов по выбору инвесторов не было, поэтому инвестором назначен тот, кто способен построить быстро и качественно.

Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International, оценивает сред-нюю стоимость строительства типовых гостиничных проектов категории 4–5* в $200–300 тыс. с НДС из расчета за номер. Исходя из этого, строительство комплекса на 3,6 тыс. номеров будет сто-ить более $720 млн.

Эту цифру называет и Александр Гендельсман. Он отмечает также, что ска-зать, насколько прибыльными будут про-екты в Сочи, пока сложно. Турпоток в Сочи растет медленно и при сохранении существующей динамики вряд ли позво-лит инвесторам рассчитывать на быстрый возврат средств.

Lifestyle центр откроется в ТулеВ Туле на территории бывшего ликерного завода ведется строительство lifestyle-центра Likёrka Loft. Исторические фасады здания сохранены. Реконструкция объ-екта выполняется в стиле лофт. Общая площадь объекта составит 30 тыс. кв. м. Офисы займут 10 тыс. кв. м, торгово-развлекательная часть – 15 тыс. кв. м.

В данный момент ведется работа по прокладке коммуникаций, реконструкции крыши. В январе начнутся отделоч-ные работы. Открытие lifestyle-центра запланировано на март 2011 года. Девелопером проекта выступает инвестиционно-девелоперская компания IM Group.

Помимо торговой галереи lifestyle-центр будет включать в себя спа-салон, каток, ночной клуб, рестораны, спортив-ную площадку, тайпарк (веревочный городок), детские кружки и студии. Здания МФК образуют внутренний двор с обустро-енной зоной развлечений для детей.

МФК Likёrka Loft расположен в цент-ре Тулы, на границе Центрального и Советского районов. В зоне влияния МФК проживает 188 тыс. человек, что состав-ляет треть всего населения города. Более 60% работают или учатся в Центральном или Советском районе города. Эти районы отличается высокой плотностью жилой застройки и большим количеством куль-турных и учебных заведений.

Как говорится в сообщении, Likёrka Loft станет первым в России проектом формата lifestyle. Однако, по словам Ильи Кузнецова, директора отдела стратегиче-ского консалтинга Cushman & Wakefield, в России к lifestyle-центру можно отнести комплекс «Барвиха Luxury Village».

Явление lifestyle-центров появилось в США как подобие городского центра в одноэтажной Америке, рассказывает Илья Кузнецов. Американские lifestyle-

центры имитируют городские улицы и направлены на потребителей с достатком выше среднего. Их площадь обычно нахо-дится в пределах 15–50 тыс. кв. м, а целью является создание особой атмосферы для отдыха и времяпрепровождения – уютных улочек, наполненных магазинами, как правило, уровня выше среднего, ресто-ранами. Развлекательная составляющая lifestyle-центров, как правило, либо отсут-ствует, либо представлена многозальным кинотеатром. Конструктивно lifestyle-центры характеризуются открытыми ули-цами (без крытых галерей), городскими площадями с фонтанами, возможностью проезда по улицам на автомобиле; пар-ковочные места в небольшом количестве располагаются вдоль витрин, основной массив парковки находится вне пределов улиц, «на задворках».

Как отмечает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижи-мости Colliers International, соотно шение торговых предприятий и мест отдыха в таких проектах может достигать 55 к 45%. На международном рынке этот формат быстро становится популярным. В США, по данным эксперта, в начале 2000-х насчи-тывалось около 30 таких объектов, а спустя лишь два года их было уже 120.

«В Европе много примеров удачной реконструкции заводов под торговые проекты. Поэтому стилизация проекта Likёrka Loft может стать удачной, – гово-рит Илья Кузнецов. – Но вопрос в том, какие именно бренды будут представле-ны в комплексе: обычные для этого фор-мата магазины уровня upscale не очень востребованы в Туле, а магазины средне-го уровня могут встретить сильную конку-ренцию со стороны других, более круп-ных торговых центров города. Кроме того, размещение ночного клуба в торговом центре – спорное и редко встречающееся в мировой практике решение, что связано с различием целевых аудиторий: торго-вый центр обычно нацелен на семейное и дневное/вечернее посещение».


Рег ион ы:

70

Project

Plaza to Open in Arzamas

In late March of 2011, Plaza shopping cen-ter (7,000 sqm) is scheduled to open in the heart of Arzamas, Lenin Prospekt. The first floor will house a grocery supermarket. The second floor will feature cosmetics, jewelry, and cellular communication operators' stores. The third floor is designed for multi-brand and mono-brand clothing stores. The fourth floor will host a supermarket of home appliances. Finally, the fifth floor of Plaza will accommodate a children's store and a number of cafes.

The anchor tenants will be Spar food supermarket, L'Etoile, Ostin, Incity, Respect, Oggi, Collin's, Tvoye, and others. Some other well-known chains are currently negotiat-ing possibilities to become tenants there with the Plaza owners.

IDEM is the exclusive broker and con-sultant for the project. The pool of tenants has been determined in accordance with the goals and objectives of the project. Arzamas is the third largest city in the Nizhny Novgorod region.

Hilton Garden Inn to Appear in UlyanovskConstruction of the Hilton Garden Inn hotel with 175 rooms has started in Ulyanovsk. According to the concept, the Hilton Garden Ring will combine an excellent hotel with a shopping and entertainment center. In addition to 175 rooms, there will be a business center with conference rooms and areas for negotiation, ranging from 20 sqm to 200 sqm. The underground park-ing is designed for 96 cars.

The British architect John Seifert was the hotel designer. Prior to the Ulyanovsk project, he developed more than 30 proj-ects of the Hilton hotel chain all around the world. Aviacor Corporation will build the hotel according to the Hilton Worldwide standards. Yuri Levin, CEO of Aviacor, says the hotel is scheduled to open in the spring of 2012.

Opening

Millennium in OmskMillennium shopping and entertainment center opened in Omsk at the intersec-

tion of Krasny Put and Frunze streets. Millennium is part of a mixed-use center of the same name. The total area of Millennium is 72,000 sqm. The Millennium shopping and entertainment center occu-pies 40,000 sqm on three lower floors. Nomos-Bank has been the major creditor of the project (more than 1 billion rubles).

The Premium Fashion Gallery occupies the first floor of Millennium with more than 30 clothing and shoe boutiques of the lat-est fashion. There are luxury jewelry, cos-metics, and perfumery stores in Millennium as well; 70% of the said boutiques have already opened.

According to experts, this is the first shopping mall in Omsk that strictly follows the concept of having a premium-brand gallery. A supermarket, Very Velly seven-room cinema, a 12-track bowling alley, a food court of eight restaurants and cafes, a children's entertainment center, and the Fitness Grand Hall are scheduled to open in April of 2011.

METRO Expands by Two CentersIn December 2010, METRO Cash & Carry opened two more centers in Pyatigorsk and Kaliningrad. The total area of the store in Pyatigorsk is 9,600 sqm (GLA – 5,700 sqm). The parking is designed for 402 cars. The METRO center in Kaliningrad has a total area of 12,300 sqm (GLA – 7,500 sqm). That store has a parking lot for 335 cars. Each of the METRO stores trades in about 30,000 of food and nonfood items.

Taking into consideration the two new centers in Pyatigorsk and Kaliningrad, the METRO Cash & Carry chain opened five stores in Russia during the year 2010. Investments in every new shopping center of METRO usually amount to 20 million euro, the company reported. As Oksana Tokareva, Head of Corporate and External Communications at METRO Cash & Carry, told CRE, the retailer plans to open five more centers in 2011. As soon as in Q1 of 2011, a METRO center will appear in Kemerovo to become its first store in the city. The second METRO center is scheduled to open in Kazan.

Jeroen de Groot, Managing Director of METRO Cash & Carry Russia, says the com-pany intends to reach its pre-crisis rate of business expansion, which means 8-9 new stores a year.

According to Natalia Sazonova, Head of Research at Knight Frank, the METRO Group has already acquired land plots to build its hypermarkets in many regional cities of Russia. In this respect, the plans of the company seem quite realistic, given the high construction speed.

SASHE Joins KomsoMALLThe first in Yekaterinburg SASHE hypermar-ket will soon open in KomsoMALL shopping

and entertainment center (total area – 2,200 sqm). The range of goods sold there is estimated at 20,000 items. The store is designed for women that prefer middle-priced items.

According to Yulia Gataulina, Development Director of the SASHE chain, the regional retail market of home goods is far from saturation. "Today, there are some federal retail chains to offer home goods for ladies, but they have not had anything special so far to attract their target audi-ence," she says.

During the next three to five years, the new network of SASHE hypermarkets (which Tyumen-based Partner holding has been developing) plans to open as many as 20 more stores in Siberia and the Urals.

Rainbow over LipetskRaduga (Rainbow) shopping center with the total area of 11,300 sqm officially opened in Lipetsk. The facility is located in Pravoberezhny district of the city, in the Factory Square, which is part of the Svobodny Sokol retail area.

As of today, Raduga is 90% filled with tenants. Pyaterochka supermarket (1,270 sqm) and DIY Metrica supermarket (1,140 sqm) are the anchor tenants in Raduga. The nearby parking is available for 400 cars.

This mall was the second facility that Finstroy holding built in 2010. In December 2010, the holding opened its Mont Blanc business center in Belgorod.

Triumph MallOpens in Saratov

Opening

In December 2010, Triumph Mall (total area – 58,000 sqm, investment – 2.5 bil-lion rubles) opened in Saratov. The European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) financed the project. Pelleg Architects developed its archi-

tectural concept and design. Danya Cebus was the project's general contractor. Jones Lang LaSalle was the exclusive project consultant responsible for marketing and leas-ing. The Saratov-based "Navigator" Property Management Company will manage the facility.

According to Elena Valueva, Marketing Director at Mirland Development Corporation that has been a project developer, 98% of the facilities were successfully rented out to tenants towards the opening date. Triumph Mall hosts about 100 stores of Russian and international brands, 10 of which came to Saratov for the first time. Anchor tenants of the mall include Perekriostok, M.Video, and Sportmaster. A food court will open there soon. The underground parking has been designed for 500 cars.

Roman Rosenthal, CEO of Mirland Development Corporation, is sure that Triumph Mall is the largest first-class shopping center in town, as it has the underground park-ing, a food court, and walkways that other shopping malls in Saratov lack. Nine rooms of the IMAX 3D Multiplex Cinema Park is a separate thing that the local citizens will appreciate, as Saratov will become the sixth city in Russia to have an IMAX cinema.

"In addition to Triumph Mall, Mirland Development Corporation has a logistics park located close to Saratov," Roman Rosenthal told reporters at a press briefing. "The future of our company is in the Russian regions," he believes.


71

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |


| Регионы |

| Объекты |

71

# 3 (155) / 1–15.02 .11

Deal

Mosmart on SaleMosmart Group of Companies and Geomart-Plus (operator of Geomart regional network) finalized their negotiations concerning the sale of three Mosmart hypermarkets in the Siberian Federal District. According to Mosmart, the company decided to sell the properties to proceed with its corporate business restructuring. The total area of the commercial properties on sale is 8,254 sqm. The term of lease on most of them is 2020. These include hypermarkets accommodated in Globus shopping and entertainment center (3,945 sqm), Nika shopping mall (2,319 sqm) in Novokuznetsk, and Chaika hypermarket (1,990 sqm) in Prokopyevsk.

According to the plan, all three retail facilities will start operating under the Geomart brand in 2011.

AST Refuses to Build Hotel in SochiAST Group of Telman Ismailov says it won't build a hotel in Imeritinskaya Valley in Sochi for the 2014 Olympics.

Earlier, the AST Group intended to start building a hotel with 150 rooms as part of the hotel chain of 3,600 rooms in Imeritinskaya Valley. As Olimpstroy representatives told CRE, the AST Group is not a member of the Olympics Construction Program and therefore has no right to build hotels in Sochi. On the other hand, another company called Top Project is fuly authorized to build hotel facili-ties there. Top Project representatives, in turn, say the company will start building three- and four-star hotels with a total of 3,600 rooms to host tourists in Imeritinskaya Valley in Sochi.

Both legal address and phone numbers of the Top Project fully coincide with those of RenovaStroy Group. Nevertheless, repre-sentatives of Renova do not comment on the

above news and relations between the two companies.

Although it was quite difficult to cover the hotel project costs, Telman Ismailov wanted to start building the hotel to get the right to return to Russia (the executive left the country after the notorious scandal with Cherkizovsky market). "Most likely, Mr. Ismailov decided to hand this project over to other developers due to certain risks and red tape," says Sergey Chagin, Deputy Director of Investment Sales at NAI Becar. "As for Victor Vekselberg, this project might be interesting for him not only in terms of investment, but because of politics. Renova is involved in a number of Olympics infrastructure projects in Sochi. That is why another new project will add extra winning points to him as a politi-cian," the expert comments.

According to Alexander Gendelsman, CEO of Azimut Hotels Company, the city officials had no time to conduct auctions to choose an investor able to build quickly and efficiently. That is why they decided in favor of Top Project. Polina Kondratenko, Director of Valuation and Consulting at Colliers International, estimates the average con-struction cost per room in four- and five-star hotels in Sochi at $200,000-300,000 less VAT. Accordingly, the construction of the whole hotel chain of 3,600 rooms will cost more than $720 million. Alexander Gendelsman talks about the same figures. He also notes that it is hard to tell how profitable projects in Sochi might be. Sochi has nearly identical tourist flows year after year, so the current dynamics is not favorable for investors expecting fast ROI.

Lifestyle Center to Open in TulaLikerka Loft lifestyle center will open in Tula on the territory of the former liqueur plant. Facades of its historic building have been preserved. Reconstruction of the facilities will be done in accordance with

the loft style. The total area of Likerka Loft is 30,000 sqm. Of them, offices will occupy 10,000 sqm, retail and entertainment zones – another 15,000 sqm.

Currently, the builders install com-munication cables and rebuild the roof. The opening of the lifestyle center is scheduled for March 2011. IM Group is the project developer and investor. In addition to retail galleries, the lifestyle center will feature a spa-salon, an ice rink, a nightclub, restaurants, playgrounds, children's clubs, and studios. All buildings of the lifestyle center will form a single backyard with chil-dren's entertainment zones inside.

Likerka Loft is a mixed-use center locat-ed in downtown Tula, at the intersection of Central and Soviet districts. Likerka Loft covers an area populated with 188,000 resi-dents, which is approximately one-third of Tula's total population. 60% of the local residents work or study in Central or Soviet districts of the city. Many cultural and educational institutions are located there as well. Likerka Loft will be Russia's first project of the lifestyle format, some reports say. However, according to Ilya Kuznetsov, Director for Strategic Consulting at Cushman & Wakefield, the project in Tula is not the first in Russia, as Barvikha Luxury Village can also be classified as a lifestyle project.

"The first lifestyle centers appeared in the U.S. and reminded of the one-storey America of large urban centers," says Ilya Kuznetsov. "The American lifestyle centers typically imitate big city streets and focus on well-to-do customers. Their area is usually 15,000-50,000 sqm. The ultimate goal is to create a special atmosphere to have a rest and leisure time at cozy streets filled with stores and restaurants. Lifestyle centers normally have few entertainment facilities (a multiplex cinema is probably the only one). As for the architecture, lifestyle centers have open streets with no roofs, town squares with fountains, giving a possibility to travel by car. There is a lim-ited number of parking places near stores,

while general parking is located outside the lifestyle street.

According to Galina Maliborskaya, Director of Retail Real Estate at Colliers International, the ratio of commercial enterprises and recre-ation facilities in these projects can reach 55/45. This format is becoming popular inter-nationally. For instance, there were only 30 lifestyle centers in the USA in early 2000's. Just a couple of years later, their number grew to 120. "In Europe, there are many good examples of successful reconstruction of for-mer industrial plants. Therefore, the new styl-ization of Likerka Loft can be successful," Ilya Kuznetsov believes. "The question is which brands will dominate the lifestyle center in Tula. Upscale and expensive stores are not popular in Tula, while average-priced stores can meet the strong competition with the rest of the city. In addition, the decision to build a nightclub in Likerka Loft seems con-troversial, as many target audiences would interfere with each other. Typically, shopping centers focus on families to spend day and night there."

Opening

X5 Keeps DevelopingX5 Retail Group NV opened its first "Airplane" shopping center in Samara. This is the first development project that the company has realized since the beginning of the economic crisis in 2008. The total area of the center is 30,000 sqm (GLA – 20,000 sqm); 99% of Airplane's premises have been leased to tenants.

The anchor tenants of the Airplane are the Karusel hypermarket (4,000 sqm), Eldorado, and a Palatin shoe store. Beer and fast food restaurants, as well as 4D attrac-tions will soon open on the second floor of the mall. There will be parking for 1,000 cars near the Airplane as well.


Рег ион ы:

72

ОфисыВ 2010 году мы увидели, как возвращают-ся проекты, которые, казалось бы, кризис похоронил навсегда. Например, компания «МонолитХолдинг» заявила, что вернулась к проекту «Красноярск-Сити», начать стро-ительство которого планируется в 2011 году. Напомним, что площадь проекта должна составить 600 тыс. кв. м, цена до кризиса предполагалась в 2 млрд евро.

Крупнейшей сделкой на офисном рынке 2010 года стала покупка Сбербанком для собственных нужд здания «Росевроплаза»

в Новосибирске. Местные игроки надеют-ся, что эта покупка подстегнет спрос на офисном рынке, – Сбербанк разорвал от -ношения со всеми старыми арендаторами, которым предстоит найти новые площади. Пока же, по данным на конец прошлого года, в основных сибирских городах доля вакантных площадей в офисах класса А достигала 45%. В бизнес-центрах класса В в 2010 году уровень вакантных площадей снизился до 10–12%.

Многие крупномасштабные проекты, заявленные в предкризисный период,

ХРОН

ИК

А СО

БЫТИ

Й

2010Январь В Омске открылся последний якорный арен-

датор ТЦ «Мега» – магазин французской сети Leroy Merlin торговой площадью 11 тыс. кв. м.

Февраль В центре Омска состоялось открытие торго-

во-офисного комплекса «Фестиваль», кото-рый находится в управлении и эксплуатации структур Becar Realty Group – компаний Becar EASI и NAI Becar. Российский аукционный дом провел аук-

цион по продаже имущества торговой сети «Алпи» (продажа по договору поручения ООО «Сбер банк-Капитал»). В торгах при-няли участие «АМК-фарма» (с мая 2009 года по договору со «Сбербанком-Капитал» управляет объектами сети «Алпи») и ООО «СК-Менеджмент» (структура ГК «Ташир»). В итоге объекты достались «АМК-фарма» за 3,505 млн рублей. На продажу единым лотом были выставлены 23 торговых комплекса общей торговой площадью около 340 тыс. кв. м с земельными участками общей площа-дью около 224 тыс. кв. м, расположенные на территории Красноярского края, Кемеровской области, республики Хакасия и Новосибирска. Управление БЦ «РосЕвроПлаза»

в Новосибирске перешло в руки компании «Фрагра». Как отметил директор департамен-та управления УК «Фрагра» Андрей Филатов, хотя в целом объект достался компании в удовлетворительном состоянии, некоторое оборудование и инженерные системы были в ненадлежащем состоянии.

Март «Строймастер» и Сибирский Сбербанк

заключили в суде два мировых соглашения о реструктуризации долга на сумму около 440 млн рублей. В октябре 2009 г. Сбербанк обратился с двумя исками на 8,83 млн и 12,87 млн рублей о взыскании с компаний группы «Строймастер» просроченной задол-женности по кредитам. С учетом основного долга «Строймастер» должен банку 439,43 млн рублей по двум кредитам, полученным в 2007 и 2008 гг., говорится в определении суда об утверждении мирового соглашения. По обоим займам компания обязуется рассчитаться до 25 февраля 2013 г. по ставке 13% годовых (изначально кредиты были короче и на 3–4% дороже). В залоге у Сбербанка 14,3 тыс. кв. м недвижимости. По условиям соглашения ком-пания имеет право продавать залоги и направ-лять вырученные деньги на погашение долга. Сотрудники главного следственного управ-

ления при ГУВД по Новосибирской области обыскали головной офис крупнейшего рос-сийского книжного ритейлера ООО «Топ-книга» в Новосибирске. Обыски прошли также в кот-теджах двух основных владельцев компании – гендиректора Георгия Лямина (доля в ООО – 79%) и его супруги, директора по корпоратив-ному управлению Татьяны Вороновой (11%). Обыски проводились в рамках уголовного дела, возбужденного в декабре 2009 г. по ч. 4 ст. 159 УК РФ («Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо круп-ном размере») в отношении неустановленных лиц из числа руководства «Топ-книги».

Апрель Арбитражный суд Омской области рассмотрел

иск главного управления по земельным ресур-сам Омской области (ГУЗР) к ЗАО «Управление производственно-технологической комплекта-ции "Агростройкомплект"» (ЗАО «УПТК АСК»). Чиновники требуют увеличить размер аренд-ной платы за землю под торгово-выставочным центром «Каскад», принадлежащим ЗАО, с 32,07 тыс. до почти 429 тыс. рублей в месяц. В ГУЗР ссылаются на постановление правительства Омской области № 179-П от 29.10.2008, вступившее в силу 13.11.2008. В Иркутске появился новый торгово-развле-

кательный центр с федеральным пулом арен-даторов – ТРЦ «Карамель». Брокериджем объекта занимались специалисты компании ROSS Group, которые привлекли в ТРЦ новые для города федеральные бренды: «Спортмастер», NATI, O'Stin, Miss Sixty, «Л'Этуаль», «Кира Пластинина», Zarina, BeFree, Love Republic, Modex, House, «Связной» и т. д. Арбитражный суд Новосибирской области

признал компанию «Сытый папа» банкротом и ввел процедуру конкурсного производства. Текущий объем задолженности ООО – около 4 млн рублей. Компания была зарегистрирова-на в апреле 2009 г., а уже в декабре обратилась в арбитраж с заявлением о несостоятельности, после чего суд ввел процедуру наблюдения.

Май Арбитражный суд Новосибирской области

отказал Михаилу Трифонову в удовлетворении иска, в котором он требовал расторгнуть дого-

вор от 27.12.2007 о продаже Георгию Лямину своей доли (10%) в уставном капитале компа-нии «Топ-книга». Главное управление экономики и инвес-

тиций Алтайского края объявило о начале приема заявок на аренду земельных участков в игорной зоне «Сибирская монета». Компания GVA Sawyer законодательно

закрепила права на освоение территории в 16 га в центральной части Красноярска. Масштабный проект «Енисей Парк Сити» предполагает строительство более 400 тыс. кв. м коммерческих площадей, объектов рекреационного и спортивного назначения. Проект будет осуществлен на территории острова Молокова на реке Енисей, напро-тив администрации г. Красноярска. Начало проектных работ – 2010 г. Общий объем инвестиций составит около $635 млн. Период реализации проекта – 10–15 лет. Сеть ресторанов быстрого питания McDonald’s

отказалась от предложенных омскими властями земельных участков для строительства своих ресторанов в областном центре. Компания «Таркетт» арендовала 8,7 тыс.

кв. м в складском комплексе класса А «ПНК-Толмачево» для логистического центра ком-пании в Новосибирске.

Июнь В российском павильоне на ЭКСПО-2010

в Шанхае Новосибирская область и китай-ская компания Goodbaby Group, один из мировых лидеров в производстве детских товаров, подписали протокол о сотрудни-

Текст: Павел Чернышов...........................Фото: архив CRE

Общее оздоровление рынка не миновало и Сибирь, но на севере эти процессы протека-ли медленнее, чем в центральных регионах. В 2010 году для региона были характерны довольно низкие темпы строительства. Многие знаковые проекты так и остаются заморожен-ными, по-прежнему активно практикуется перенос сроков строительства.

Легкая сибирская оттепель

Крупнейшей сделкой на офисном рынке в 2010 году стала покупка Сбербан-ком здания «Росевроплаза» в Новосибирске / The biggest deal on the office market in 2010 was the purchase of Roseuroplaza in Novosibirsk by Sberbank


73

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |


| Регионы |

| Объекты |

73

# 3 (155) / 1–15.02 .11

с планируемыми сроками сдачи в 2011–2012 годах, оставались замороженными. В связи с большим количеством свобод-ных качественных офисных помещений строительство дополнительных офисных объектов неактуально. Значимых спеку-лятивных сделок в 2010 году не было, как и информации о выходе на рынок новых офисных объектов в 2011 году.

РитейлНа рынке торговой недвижимости строи-тельство большинства крупных торговых объектов, анонсированных до кризиса, по-прежнему пребывает в состоянии глубокой спячки. Но есть и исключения. Так, в Иркутске наконец открыл свои двери ТРЦ «Карамель». Проекту удалось привлечь в город федеральные бренды: «Спортмастер», супермаркет детских товаров NATI, O'Stin, Miss Sixty, «Л' Этуаль», «Кира Пластинина», Zarina, BeFree, Love Republic, Modex, House, «Связной» и т. д. Четвертый и пятый этажи «Карамели» отведены под развлекательную зону. Здесь расположен шестизальный муль-типлекс «Баргузин», книжный магазин «ЛасКнигас», фуд-корт, зона детских раз-влечений.

В течение 2010 года уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах городов-миллионников Сибири оставался на высоком уровне – 10–20%. В торговых центрах, выходящих на рынок, доля вакантных площадей еще выше – до 30–50%.

По мнению экспертов, с учетом крайне медленного восстановления региональ-ных программ развития основных торго-вых операторов существенное снижение

данного показателя в 2011 году малове-роятно.

Несмотря на то что большинство круп-ных федеральных сетей заявляли о гряду-щей экспансии в регион, до сих пор доля федеральных сетевых ритейлеров на мест-ном рынке составляет не более 10–12%. При этом количество местных игроков уменьшается. Так, банкротом стала ком-пания «Сытый папа», работающая в сег-менте продуктового ритейла. Изначально она планировала открыть до 2011 года 10 магазинов площадью 300–500 кв. м. В результате удалось запустить только один магазин, после чего последовало банкротство. Также весь 2010 год можно было следить за агонией сети «Топ-книга». Здесь дело дошло до обысков жилища топ-менеджеров компании, которых обвиняли в мошенничестве.

Глядя на существующую динамику рынка ритейла, можно прогнозировать, что сибирские города смогут выйти на докри-зисный уровень по экономическим пока-зателям не ранее 2012–2013 года, причем в ближайшие 2–3 года развитие ритейла будет происходить преимущественно за счет сегмента стрит-ритейла (в силу отсут-ствия проектов новых торговых центров в ближайшей перспективе).

СкладыСкладская недвижимость в Сибири послед-ние несколько докризисных лет активно развивалась, чему способствовали и выход на региональный рынок крупных девело-перов, и поддержка отрасли со стороны городской администрации. Сегодня объем строящихся и планируемых к строитель-ству площадей составляет около 370 тыс.

кв. м. Однако сроки сдачи в эксплуатацию новых проектов сдвигаются на 2012–2013 годы или не определены.

Спрос на высококачественные склад-ские объекты в регионе создают по боль-шей части крупные российские и между-народные компании, которые в кризис приостановили свое развитие. Поэтому объем площадей, занимаемых логисти-ческими операторами, по сравнению с докризисным периодом уменьшился на 35%. С учетом того, что в 2008–2009 годах на рынок вышло более 150 тыс. кв. м высо-кокачественных складских площадей, не весь этот объем был поглощен арендатора-ми. Сейчас уровень вакантных площадей в складских комплексах класса А состав-ляет около 40%. Крупнейшей сделкой прошлого года стала аренда компанией «Таркетт» 8,7 тыс. кв. м складских площа-дей класса А в СК «ПНК-Толмачево».

Наибольший потенциал в Сибири у Новосибирска как одного из основ-ных транспортно-логистических узлов. Согласно прогнозам Core Group, высокая доля вакантных высококачественных пло-щадей на складском рынке Новосибирска ограничит как строительство запланиро-ванных складских и логистических ком-плексов, так и рост арендных ставок в уже построенных.

Тем не менее застой на складском рынке должен быть недолгим. Обнадеживающим фактором является то, что развитие про-изводства в регионе стали финасиро-вать иностранные инвесторы. Например, Новосибирская область и китайская ком-пания Goodbaby Group, один из мировых лидеров в производстве детских товаров, подписали протокол о сотрудничестве по

созданию производственного предприя-тия в Промышленно-логистическом парке региона.

ГостиницыДостаточно неплохо в прошлом году выглядела гостиничная недвижимость. В октябре 2010 года был открыт первый в Новосибирске 4-звездочный отель международной сетевой компании Hilton. Инвестиции в проект составили более $ 60 млн. Hilton не намерен останавли-ваться на достигнутом и планирует открыть в Новосибирске еще один отель под свои управлением – 3-вездочный Hampton by Hilton. Предполагается, что строительство отеля обойдется в $30 млн.

Проявили активность и российские игроки. Azimut Hotels Company подписала договор на управление одним из круп-нейших отелей Новосибирска – гости-ничным комплексом «Сибирь» сроком на 20 лет. В ребрендинг Azimut Hotels Company вложит не менее 10 млн рублей. Также были заявлены новые проекты на следующий год. Летом 2011 года группа «Илим» планирует начать строительство крупного гостиничного комплекса рядом с Байкальском стоимостью 435 млн рублей, сообщил представитель «Илима» Виктор Долгов в ходе совещания с первым вице-премьером РФ Игорем Шуваловым по вопросам развития моногорода.

В целом в 2010 году мы видим не столько восстановление, сколько прекра-щение падения рынка. О позитивной динамике можно будет говорить в 2011-м, разумеется, только в том случае, если этот год не принесет собой очередных потрясений.

честве по созданию производственного предприятия в Промышленно-логистическом парке региона. Администрация области пообещала оказывать проекту максимальную поддержку, в частности, заводу будут предо-ставлены льготы по налогам на прибыль, имуществу и землю, приняты другие меры по стимулированию иностранных инвестиций. Самая большая столовая в Новосибирске –

«Копейка» на 350 мест (зал – 600 кв. м) – в ТЦ «Версаль» на пл. Маркса открыта компанией «Алгос-фудс».

Июль Группа компаний «Лама» планирует строи-

тельство в Томске второго торгового центра общей площадью 15,5 тыс. кв. м. Стоимость проекта – 450 млн рублей, из них 302 млн рублей – заемные средства, оставшаяся сумма – собственные. Ориентировочный срок запуска – 1 августа 2011 г. ТЦ предпола-гается разместить вблизи уже существующе-го центра, принадлежащего ГК «Лама». Федеральный фонд содействия развитию

жилищного строительства объявил о проведе-нии в сентябре открытых по составу участников аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в Иски-тимском районе Новосибирской области.

Август Azimut Hotels Company подписала договор

сроком на 20 лет на управление одним из крупнейших отелей Новосибирска на 259 номеров – гостиничным комплексом

«Сибирь». Здание построено в 1991 г., в 2008 г. в нем был проведен ремонт номер-ного фонда. ГК «Сибирь» будет переимено-ван в «Азимут Отель Новосибирск» и включен в единую международную сеть. В ребрендинг Azimut вложит не менее 10 млн рублей. На участие в первом аукционе по продаже

имущества банкротящегося ООО «Гранд сити – Сибирь» не было подано ни одной заявки. Если не удастся вторая попытка, имущество банкрота будет распродано по цене свободно-го предложения. Компания владеет торговым центром «Гранд сити» у дамбы Димитровского моста в Новосибирске (построен «Эстаром»).

Сентябрь УК «Монолитхолдинг» предполагает

приступить к строительству «Красноярск-Сити» в 2011 г. Ранее начало строительства «Красноярск-Сити» было запланировано на 2010 г., но из-за финансово-экономического кризиса сроки были сдвинуты. Предпола-галось, что компания получит кредит от ВТБ в размере 30 млрд рублей. Общая стоимость проекта в 2008–2009 гг. оценивалась в 2 млрд евро. Проект предполагает строи-тельство 800–900 тыс. кв. м недвижимости, из которых на жилье будет приходиться около 600 тыс. кв. м. Реализация проекта займет до 10 лет. В торгово-развлекательном центре «Июнь»

в Красноярске открылся гипермаркет элект-роники и бытовой техники «Эльдорадо». Гипермаркет занял площадь 2,4 тыс. кв. м, расположившись на втором этаже ТРЦ. Для

сети «Эльдорадо» гипермаркет в краснояр-ском ТРЦ «Июнь» – пятый проект в городе. «Эльдорадо» станет еще одним «якорем» ТРЦ, наряду с гипермаркетом «О’кей», мультиплек-сом Mori Cinema, фитнес центром Well and Fit и мебельным центром «Интерьерия».

Октябрь ООО «Метро кэш энд керри» (российское

подразделение германской METRO Group) открыло торговый центр Metro Cash & Carry в Томске. Инвестиции в строительство ком-плекса составили около 800 млн рублей. Земельный участок площадью 5,5 га, который компания выкупила в собственность для строительства центра, находится в непосред-ственной близости от строящегося жилого района «Восточный».

Ноябрь Власти Омской области планируют выделить

на капитальный ремонт международного терминала омского аэропорта 17 млн рублей, работы по реконструкции планируется завер-шить в 2012 г. Общая площадь реконструиру-емого международного терминала составляет более 2 тыс. кв. м. Реконструкция основного аэровокзала аэропорта уже завершена. Летом 2011 г. группа «Илим» планирует

начать строительство крупного гостиничного комплекса рядом с Байкальском стоимостью 435 млн рублей. ООО «Гора Бычья», входящая в группу ком-

паний Rusresorts, получила статус резидента особой экономической зоны «Байкальская

гавань» республики Бурятия. Компания обя-зуется построить на участке горы Бычья пло-щадью 2,4 тыс. га всесезонный горный курорт международного класса с объектами размеще-ния общей площадью более 300 тыс. кв. м.

Декабрь «Росевродевелопмент» закрывает сдел-

ку по продаже Сбербанку бизнес-центра «Росевроплаза» в Новосибирске с арен-дуемой площадью 24 тыс. кв. м за $44 млн. Строительство бизнес-центра в Новосибирске обошлось «Росевродевелопменту» примерно в $35 млн. Средняя ставка аренды в бизнес-центре – $700 в год, в аренду сдано около 60% площадей. С арендаторами заключены долгосрочные договоры аренды в среднем на пять лет, первые из них истекают в 2012 г. и прерываться не будут. Здание бывшей гостиницы «Октябрь»

в Омске продано на аукционе по стартовой цене 46 млн рублей. Покупателем стало ООО «Юлис». За три года попыток приватизировать историческое здание его цена упала в три раза. Объекту присвоен статус памятника. На реализацию были выставлены помещения площадью чуть более 2 тыс. кв. м, которые давно не используются. Здание гостиницы «Россия» было построено в 1907 г. по проекту архитектора Хворинова. На первом этаже раз-мещался одноименный ресторан. После рево-люции в здании разместился Дворец труда, а позже – гостиница «Октябрь». Здание значи-тельно пострадало во время пожара несколь-ко лет назад и требует восстановления.


Рег ион ы:

74

CALE

NDAR

OF

EVEN

TS

2010January The last anchor tenant of the Mega Shopping

Center held its grand opening in Omsk – a French chain store, Leroy Merlin, with a retail area of 11,000 sqm. Informally, this home improvement store has been open since December 29.

February The "Festival" Retail and Office Complex opened

its doors in Omsk downtown. The complex is managed and operated by Becar Realty Group – the companies Becar EASI and NAI Becar. On February 18, the Russian Auction House

auctioned off the properties of the ALPI Retail Network (sale was carried out under an agency agreement with Sberbank Capital). AMK-Pharma (under contract with Sberbank Capital, it had managed the ALPI network since May 2009), and SC-Management (a part of Tashir Group) participated in the auction. As a result, the properties went to AMK-Pharma for 3,505,000,000 rubles; 23 shopping centers totaling 340,000 sqm, and approximately 224,000 sqm of land in Krasnoyarsk Territory, Kemerovo Region, Republic of Khakassia and Novosibirsk were put up for sale as a single lot. In February, the Fraga Company took over the

management of BC RosEuroPlaza in Novosibirsk. Andrey Filatov, management department director of Fraga, said that although in general the facility was in a satisfactory condition, some engineering systems were in an improper condition. In particular there were a number of problems with the ventilation and air conditioning systems, which his company managed to solve.

March Stroymaster and Siberian Sberbank reached

an agreement in court on debt restructuring, which was worth about 440 million rubles. In October 2009, Sberbank filed two court claims for 8.83 million rubles and 12.87 million rubles to recover overdue debt payments from the Stroymaster Group of Companies. In view of the accumulated outstanding principal sum, Stroymaster owes the bank 439,430,000 rubles for two loans obtained in 2007 and 2008, according to the court decision. The company has committed to paying off both loans by February 25, 2013 at a 13% per annum interest rate (according to Mr. Konovalov, initially the loans were for shorter periods and at a 3-4% higher interest rate). Sberbank maintain as security 14,300 sqm of real estate. Under the agreement, the company has the right to sell the mortgage and use the money for debt repayment. The staff of the Chief Investigative Office (CIO)

at the Internal Affairs Directorate of Novosibirsk Region searched the headquarters of Russia's largest book retailer, Top Kniga LLC, located in Novosibirsk on 1/1 Arbuzov Street. In addition, searches were carried out in the cottages of two principal owners of the company – general director, Georgy Lyamin (share in the company – 79%) and his wife, director of corporate governance, Tatiana Voronova (11%). Searches were conducted as part of a criminal case opened in December 2009, under part 4 of Article 159 of the Criminal Code ("Fraud committed by an organized group or on a large scale") against unidentified executives of the Top Kniga Company.

April The regional authorities are trying, through

an arbitration court, to make the UPTK ASK pay rents for the land under the Cascade Trade Exhibition Center, at newly imposed rates. Yesterday, the Arbitration Court of Omsk Region considered the claim of the General Department of Land Resources of the Omsk Region (GUZR) to the Agrostroykomplekt-Management of Production and Technological Configuration (UPTK ASK). The officials are seeking to increase the rental rates for land under the Cascade Trade Exhibition Centre (TEC), owned by the company, from 32,070 rubles to almost 429,000 rubles per month. GUZR is referring to Omsk Regional Government regulation No. 179-P from October 29, 2008 that took effect on November 13, 2008. Irkutsk has a new shopping mall with a national pool of tenants – Caramel SEC. Specialists of the ROSS Group worked as brokers. To the new SEC they attracted many national brands like Sportmaster, NATI Supermarket of Children's Goods, O'Stin, Miss Sixty, L'Etoile, Kira Plastinina, Zarina, BeFree, Love Republic, Svyaznoy, etc. The Arbitration Court of Novosibirsk Region has

recognized the Sytyj Papa Company as bankrupt and started bankruptcy proceedings. The current debts of the firm total to about 4 million rubles. The company was incorporated in April 2009, and in December, it was already filing for bankruptcy and the court initiated a checkout.

May On May 5, 2010, the Arbitration Court of

Novosibirsk Region denied Mikhail Trifonov’s

claim, in which he sought to nullify a sales contract signed on December 27, 2007 for his share (10%) of the charter capital in the Top-Kniga Company to Georgy Lyamin. The General Directorate of Economics and

Investments of the Altai Territory has announced that it will start accepting Leasing Applications for land plots in the Sibirskaya Moneta (Siberian Coin) Gambling Zone. The GVA Sawyer Company has legally received the right to develop an area of 16 hectares in the central part of Krasnoyarsk. The Yenisei Park City large-scale project involves the construction of more than 400,000 sqm of commercial premises, recreational and sports facilities. The project will be implemented on Molokova Island on the Yenisei River, opposite the Administration of Krasnoyarsk. The Yenisei Park City project is a comprehensive development of the new territory – Molokova Island, which will house hotels with conference centers and apartment-hotels with the total area of 290,000 sqm, office space – 100,000 sqm, exhibition venues – 15000 sqm, marina – 3100 sqm, yacht club – 7700 sqm, and a sports club – 5000 sqm. Beginning of work on the project starts in 2010. The total investment will come to about $635 million. The project implementation period is 10-15 years. The American fast-food chain, McDonalds,

has turned down the lands offered by the Omsk Government for the construction of its restaurants in the regional center. The Tarkett Company leased 8,680 sqm in the

Class 'A' warehouse of the PNK-Tolmachevo complex to create a logistics center of the company.

OfficesIn 2010, we saw projects coming to life again after years of stagnation. For exam-ple, MonolitHolding announced its plans to restart building Krasnoyarsk-City in 2011. The project area is 600,000 sqm, its esti-mated pre-crisis price was 2 billion euro.

The biggest deal on the office market in 2010 was the purchase of Roseuroplaza building in Novosibirsk by Sberbank of Russia. The bank acquired the facility for its own use. Local market players hope that this deal will generate another wave of demand for office real estate. As for Sberbank, it has

cancelled all leases with old tenants, who now have to find new premises. As of the end of 2010, 45% of Class A offices in major Siberian cities stayed vacant. However, vacancy rates in Class B business centers dropped to 10-12%.

Many large-scale projects that were announced in the pre-crisis times remain frozen. Due to the huge amounts of vacant office space, construction of additional office facilities currently makes no sense. There were no large speculative transactions in 2010. We have no information about new office projects to finish in 2011.

RetailAs for retail real estate, nearly all projects announced before the crisis are currently frozen. However, there are exceptions. For instance, the Caramel shopping and enter-tainment center finally opened its doors in Irkutsk. The project developers managed to attract to the city such federal brands as Sportmaster, NATI goods for children, O'Stin, Miss Sixty, L'Etoile, Kira Plastinina, Zarina, BeFree, Love Republic, Modex, House, Svyaznoy, etc. The fourth and fifth floors of the Caramel are reserved for entertain-ment areas. A six-room Barguzin multiplex

The total recovery of the market did not pass Siberia either. However, its Northern districts were slower to react to the wind of changes compared to Central Siberia. In 2010, the region was characterized by low construction rates. Some major projects still remain frozen, while deadlines for many others are often postponed.

Author: Pavel Chernyshov............................Photo: CRE archive

Light Siberian Thaw

The lease of 8,700 sq m by Tarkett at PNK Tolmachevo was the largest deal in Siberian warehousing market in 2010 / Сделкой № 1 на складском рынке Сибири стала аренда компанией «Таркетт» 8,7 тыс. кв. м в ПНК «Толмачево»


75

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |


76

Regions:CA

LEND

AR O

F EV

ENTS

2010June In the Russian pavilion at Expo 2010 in

Shanghai, China, the Novosibirsk Region and China's Goodbaby Group, one of the world's leading manufacturers of baby products, signed a cooperation agreement for the establishment of an industrial enterprise in an industrial and logistics park in the region. The administration of the Novosibirsk Region has promised to provide the upcoming project with all necessary support – in particular, the plant will receive income tax incentives, property, land, and other benefits designed to attract massive foreign investment. In late June, Algos-Foods opened the largest

dining hall in Novosibirsk – the 600-sqm Kopeyka with 350 seats. This hall is accommodated in the Versailles Shopping and Entertainment Center in the Marx Square.

July The Lama Group of Companies is planning to build its second shopping center in Tomsk, with the gross built area of 15,500 sqm. The project costs 450 million rubles, of which 302 million rubles are borrowed funds and the remaining amount comes from the company's own equity. The tentative launch date is August 1, 2011. The shopping center will be located near the already operating center, owned by the Lama Group of Companies. On July 29, the Federal Fund for Housing Development announced its intention to organize public auctions in September with the sole purpose of selling the rights to lease parcels of land in the Iskitim District of the Novosibirsk Province.

August Azimut Hotels Company has signed a 20-year

agreement for the management of one of the largest hotels in Novosibirsk – the Siberia Hotel Complex, with 259 rooms. The building was erected in 1991, and its room stock was renovated in 2008. In the near future, the Siberia will be renamed into the Azimut Hotel Novosibirsk and incorporated into a unified global network. Azimut has invested at least 10 million rubles in the rebranding. No one was interested to participate in the first

auction held to sell off the assets of Grande City – Sibir LLC which went bankrupt. If the second auction attempt fails, the bankrupt estate will be sold at the price of a free offer. The company owns the Grand City Shopping Center, situated near the Dmitrovsky Bridge Dam in Novosibirsk (built by Estar).

September The Monolitholding Management Company

plans to commence the construction of Krasnoyarsk-City in 2011. Earlier, the start of construction of Krasnoyarsk City was scheduled for 2010, but due to the financial crisis, the date was postponed. The company assumed that it would receive a loan of 30 billion rubles from VTB. The total project cost in 2008-2009 was estimated at 2 billion EUR, and the project involves the construction of 800-900 thousand sqm of real estate, of which about 600,000 sqm will be devoted to residential housing. The project will take up to 10 years to complete. On September 28, the Eldorado Hypermarket of

Electronics and Home Appliances opened in the

"June" Shopping and Entertainment Center in Krasnoyarsk. The hypermarket took over 2,400 sqm on the second floor of the shopping center. The hypermarket is the fifth such project in the city for Eldorado. Eldorado will become another "anchor" tenant of the shopping center, along with the OK Hypermarket , Mori Cinema, Well and Fit Fitness Center and the "Interior" Furniture Center.

October METRO Cash & Carry LLC (Russian subsidiary of

the German Metro Group) opened a Metro Cash & Carry Shopping Center in Tomsk. Investments into the construction of the complex were about 800 million rubles. The land area of 5.5 hectares, which the company bought as a construction site for the center, is located in close proximity to the East Residential District, which is currently under construction.

November Authorities of the Omsk Region plan to

allocate 17 million rubles for major repairs of the international terminal at the Omsk Airport, and complete the reconstruction by 2012. The total area of the reconstructed international terminal is more than 2,000 sqm. The reconstruction of the main airport terminal is already complete. In the summer of 2011, the Ilim Group plans

to begin construction of a large hotel complex near Baikalsk. The hotel complex is worth about 435 million rubles. Gora Bychya LLC, member of the Rusresorts

Group of Companies, received the status of an official resident of the Baikal Harbor Special Economic Zone in the Republic of Buryatia. The

company is undertaking to build, on the territory of Gora Bychya that has an area of 2400 hectares, an all-season mountain resort with world-class accommodation facilities and a total area of more than 300,000 sqm.

December The RosEuroDevelopment Company completed

the sale of the Roseuroplaza Business Center in Novosibirsk for 44 million US dollars to Sberbank. The business center has a leasable area of 24,000 sqm. RosEuroDevelopment spent approximately 35 million USD for the construction of the business center in Novosibirsk. The average rental rates in the business center represent $700 per year. About 60% of the area has already been rented out. Tenants have signed long-term leases for five years on average; the first lease expires in 2012 and will not be interrupted. The building of the former "October" Hotel

in Omsk was sold at an auction for the trigger price of 46 million rubles. The buyer was Yulis LLC. During the three-year attempts to privatize this historic building, its price fell three-fold. The facility was given the status of a historical monument. Premises over 2,000 sqm, which were not being used, were put up for sale. The "Russiya" Hotel building was built in 1907 by the architect Hvorinov. The ground floor housed an eponymous restaurant. After the Bolshevik revolution, the building housed the Palace of Labor, and later – the "October" Hotel. Several years ago, the building was substantially damaged during a fire, and thus requires reconstruction.

cinema, a LasKnigas bookstore, a food court, and a children's entertainment area will be housed there.

In 2010, vacancy rates in shopping malls located in Siberian cities with 1 million popu-lation were reaching 10-20%. In those shop-ping centers that enter the market for the first time, the vacancy rates are even higher – up to 30-50%. According to experts, these fig-ures are unlikely to change in 2011, as major retail operators do not announce their plans to expand regional development programs.

Despite the fact that some federal retail chains announced regional expansion plans, their total market share in Siberia does not exceed 10-12%. The number of local play-ers has been decreasing as well. Sytyj Papa, a well-known local company that operated in the food retail segment went bankrupt. This company initially intended to open 10 stores of 300-500 sqm each. As a result, it managed to open the only one store, followed by its bankruptcy. Top Kniga is another chain bal-ancing on the verge of bankruptcy. Recently, its top managers were accused of fraud.

Looking at the current dynamics, we can say that the Siberian retail real estate market will reach its pre-crisis levels not earlier than in 2012-2013. The market development there will primarily depend on the street retail seg-ment, as we see no new retail projects to be delivered in the near future.

WarehousesWarehouse real estate in Siberia had been rapidly developing before the 2008 cri-sis. This was happening because of large developers who came to the local market, being supported by local state officials. Today, the volume of construction is about

370,000 sqm. However, the deadlines to finish the announced projects have been postponed until 2012-2013.

The demand for quality warehouse facili-ties in the region depends on large Russian and international companies, many of which stopped their business development plans during the crisis. Therefore, the total volume of leased premises has decreased by 35% compared to pre-crisis times. In 2008-2009, a total 150,000 sqm of high-quality ware-house facilities entered the local market. Not all of these facilities were rented out to tenants. As of today, vacancy rates in Class A warehouses reach 40%. The biggest deal of the last year was the lease of 8,700 sqm by Tarkett at PNK Tolmachevo.

Novosibirsk has the greatest potential of all Siberian cities. This is a major trans-port and logistics center. According to Core Group forecasts, high vacancy rates in high-quality warehouse facilities will limit new construction volumes, as well as rental growth in the already completed facilities. However, experts predict that the Siberian warehouse market will not be stagnant forev-er, as some foreign investors are planning to finance the development of this market seg-ment. For example, the Novosibirsk regional administration signed a contract with China's Goodbaby Group that is the world's leading manufacturer of children's goods. According to the agreement, the parties will establish a joint industrial enterprise to be housed in the Regional Industrial and Logistics Park.

HotelsThe hotel real estate market in Siberia looked more attractive last year. In October 2010, the Hilton hotel chain opened its

four-star hotel in Novosibirsk. Investments in the project exceeded $60 million. Hilton says it will open another three-star Hampton by Hilton hotel in the same city. Estimated costs of this project are $30 million.

Some Russian players are active in the market as well. Azimut Hotels Company has signed a contract to manage for 20 years one of the largest hotels in Novosibirsk called the Siberia. Azimut Hotels will invest approximately 10 million rubles to develop its brand there. Some new projects were announced for 2011. In the summer of

2011, Ilim Group plans to start construc-tion of a large hotel center near Baikalsk (the project is worth 435 million rubles), as Ilim's official Victor Dolgov told Russia's First Deputy Prime Minister Igor Shuvalov at a recent meeting.

To summarize, we are unlikely to see a recovery of the local Siberian real estate market in 2011. However, we can say that the market has stopped falling. We will have a chance to talk about any positive dynamics in 2011 in case there are no more economic shocks in the market.

Период / PeriodОфисные / Office Производственно-складские /

IndustrialТорговые / Retail

IV кв. 2008 г. /

Q4 of 2008

898 280 1318

Декабрь 2009 г. /

December 2009

491 160 741

Ноябрь 2010 г. /

November 2010

528 175 825

Тип объекта / Type of object

Средние арендные ставки на вторичном рынке коммерческой недвижимости, руб. / Average Rental Rates of Property for Lease in Second-ary Commercial Real Estate Market by Types of Objects in Dynamics, rubles

Арендные ставки в бизнес-центрах Новосибирска (классы В, С, D) / Rental Rates in Novosibirsk Business Centers (grades В, С, D)

По всем типам объектов, руб./кв. м в месяц / For all property types, rubles/sqm/month

Прирост арендных ставок предложения, % к предыдущему периоду / Growth of asked rates, % against the previous period

Декабрь 2008 / December 2008 798 -18%

Декабрь 2009 / December 2009 541 -2,5%

Декабрь 2010 / December 2010 538 -0,2%

Прирост к сентябрю 2008 г. /

Growth against September 2008

-45%

Источник / Source: RID Analytics


77

# 3 (155) / 1–15.02 .11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |


| Регионы |

| Объекты |

77

# 3 (155) / 1–15.02 .11

Дмитрий Золин, управляющийпартнер LCMC /Dmitry Zolin

– На развитие рынка недвижимости Сибири влияет ее географическое поло-жение: удаленность от столицы замедляет выход крупных федеральных компаний в регион, поэтому в основном в 2010 году рынки крупнейших сибирских городов: Новосибирска, Омска, Красноярска – про-должали медленное развитие за счет мест-ного бизнеса. Если рассматривать рынок коммерческой недвижимости по сегментам, то становится очевидна неоднородность его развития. Например, в офисном сегменте для большинства городов-миллионников: Омска, Красноярска – характерен дефицит современных качественных объектов. При этом в Новосибирске уже построено достаточное количество современных БЦ, но отсутствие качественного управления этими объектами не позволяет говорить о сформированном рынке. Заполняемость в бизнес-центрах класса А на очень низком уровне: например, БЦ «РосЕвроПлаза» (Новосибирск) заполнен всего наполовину, в БЦ «Кобра» (Новосибирск) – на 30%. На это повлиял как кризис, так и неадек-ватная политика собст венников. Из-за отсутствия адекватного рынка арендные ставки также сильно размыты. В Новоси-бирске в БЦ класса А средняя стоимость аренды – 700–1000 руб./кв. м в месяц, при

этом в той же «Кобре» ставка, несмотря на низкую заполняемость, составляет 1100 руб./кв. м в месяц. Средняя ставка аренды для БЦ класса В по Новосибирску – 600–800 руб./кв. м в месяц. Фактически в большинстве объектов ставки зафикси-рованы на минимально приемлемом для собственников уровне. Но так как спрос на офисы в регионах будет восстанавливаться достаточно долго, не стоит ожидать значи-мого роста ставок в ближайшие два года. Восстановление офисного сегмента будет происходить замедленными темпами.В торговой недвижимости Сибири, как и по всей России, 2010 год охарактеризовался массовым переносом сроков ввода объек-тов. В случае с некоторыми ТЦ («Аура» – Новосибирск; ТК «Торговый квартал», «Огни» – Омск) строительство было прио-становлено. Ряд действующих объектов был закрыт (ТЦ «Гранд Сити» и «Алпи Сити» – Новосибирск). В Сибирском регионе зафик-сировано большое количество переходов залоговой собственности на баланс кредит-ных организаций. В целом оживление рынка Сибири возможно только при общем росте экономики. В этом случае регион вновь станет привлекательным для крупных федеральных компаний, которые смогут дать толчок развитию рынка.

Елена Ермолаева,директор компании RID Analytics – В 2008–2009 годах спрос в Сибири

на офисные помещения резко снизился, а затем стабилизировался. В связи со сни-жением спроса наступило перенасыщение рынка. В 2009 году уровень свободных помещений по объектам классов В, С, D вплотную приблизился к значениям, харак-терным для насыщенного рынка, – 8–9% (показатель для насыщенного рынка – от

10%). Уровень заполняемости объектов класса А, который и до кризиса составлял не более 70%, снизился до 50–65%. Впрочем, со второй половины 2009 года на рынке наступила фаза депрессивной стабилиза-ции и заполняемость немного выросла.В IV квартале 2008 года впервые за послед-ние 9–10 лет было отмечено снижение арендных ставок в офисных зданиях клас-сов В, С, D. Ставки продолжили снижение и в 2009 году, и лишь с сентября 2009 года они стабилизировались. По свободным помещениям произошел массовый пересмотр ставок по действую-щим договорам. Оценить масштаб этого процесса сложно, так как он касается лишь арендодателя и арендатора. Тем не менее, по нашей оценке, среднее снижение ставок по действующим договорам могло достигнуть 30–50%. В 2010 году введено 8 крупных офисных объектов площадью 106 тыс. кв. м. В 2008–2010 годах объемы ввода оставались стабильными, на уровне около 100 тыс. кв. м в год.Ряд строящихся объектов перешли в разряд долгостроев, что существенно уменьшило строительный задел по офисным объектам. На начало 2011 года суммарная площадь строящихся бизнес-центров составила всего 78,2 тыс. кв. м. В будущем это может привести к более равновесной ситуации на рынке офисов (избыточное предложение будет поглощено, заполняемость вырастет), а при росте спроса – и к дефициту.С конца 2008 года в Сибири наблюдался отток арендаторов торговых помещений даже из успешных торговых центров в связи со снижением покупательской активности. Пожалуй, наиболее тяжелым для управляю-щих торговыми центрами было первое полу-годие 2009 года. Однако в конце 2009 года ситуация в ряде ТЦ начала меняться на

более позитивную. Впрочем, это касается только успешных и концептуальных объек-тов, тогда как ряд «проблемных» ТЦ продол-жает терять арендаторов. Часть торговых центров, построенных в 2007–2008 годах, не заполнена с момента своего ввода. Существенное снижение ставок отмечено по объектам стрит-ритейла. Также сильно пострадали новые неконцептуальные ТЦ. В 2009 году был введен лишь один отно-сительно крупный торговый объект. В 2010-м – 4 крупных ТЦ суммарной площа-дью 83 тыс. кв. м, которые и до кризиса были не вполне успешны. В меньшей степе-ни тенденция снижения ставок коснулась наиболее успешных ТЦ, однако и им при-шлось пойти на уступки. В 2010 году ставки немного выросли.

Гайк Папоян,консультант по недвижимости, регио-нальные проекты в России и СНГ, отдел корпоративных услуг CB Richard Ellis: – На мой взгляд, тенденции следующие.

Рынок офисной недвижимости в сибирском регионе немного оживился. В основном это касается Новосибирска и только потому, что Сбербанк купил у «РосЕвроДевелопмента» здание БЦ «РосЕвроПлаза» для собствен-ных нужд. Это сделка является определяю-щей для рынка 2010 году и задаст тренд на 2011 год, так как новый владелец собира-ется и уже приступил к разрыву текущих арендных договоров. Таким образом, на рынок выйдут арендаторы, которые поглотят примерно 10 тыс. кв. м офисных площадей.Однако учитывая, что в городе осталось всего 4 БЦ, из которых два более-менее соответствуют какому-либо классу и один из них уже занят на 80%, то на рынке возможно повышение арендных ставок. В настоящий момент ставки в городе состав-ляют в среднем 12–13 тыс. руб./кв. м в год с учетом НДС и операционных расходов.Также необходимо отметить ввод в эксплу-атацию в 2010 году комплекса «Хилтон» (гостиница и офисный центр) полезной площадью около 10 тыс. кв. м.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2010 года


Рег ион ы:

78

Gayk Papoyan, real estate advisor, CIS and Russia regional projects, corporate service department at CB Richard Ellis /Гайк Папоян, кон-сультант по недви-жимости, регио-нальные проекты в России и СНГ, отдел корпоративных услуг CB Richard Ellis

– I feel that the current tendencies are as follows:

The office real estate in the Siberian region has started to move.

This is mostly happening in Novosibirsk, and only because Sberbank purchased the “RosEuroPlaza” Business Center from RosEuroDevelopment for its own purposes. This transaction was emblematic for 2010, and it also sets the trend for 2011, because the new owner is going to terminate current leasing agreements – it has actually begun this process already. Thus, the market will be filled with tenants ready to take up about 10,000 sqm of office areas.

However, given that the city has only four other business centers, with just two of them more or less fitting into any grade in conventional classifications, and one of these two being 80% occupied already, we may expect an increase in leasing rates in the months to come.

At the present moment, the average leasing rates in the city are 12,000 – 13,000 rubles per sqm per year, including VAT and operating expenses.

In 2010, we should also note that the “Hilton” complex, comprised of hotel and office centers with the gross leasable area of about 10,000 sqm, was commissioned.

Elena Yermolaeva, director of RID Analytics Company /Елена Ермолаева,директор RID Analytics

– In 2008-2009, the demand for office spaces in Siberia first dropped sharply, and then stabilized again. Due to a decrease in demand, the market became overstocked. In 2009, the level of vacant premises in В, С, D class objects almost reached the figures characteristic of a saturated mar-ket – 8–9% (figures for a saturated market start at 10%). The occupancy rate for Class 'A' objects, which was less than 70% even before the crisis, dropped to 50–65%. However, the depressive stabilization phase came to the market in the second half of 2009, and the occupancy rates rose slightly.

Decrease in leasing rates. In the 4th quarter of 2008, there was a decrease in leasing rates for В, С, D class office buildings – first over the last 9–10 years. The decreases continued, and the rates stabilized only after September 2009.

Besides the reductions in published leas-ing rates for vacant premises, there are numerous cases of ongoing contracts being reviewed. It is difficult to evaluate the real depth of the process, as it mostly concerns only tenants and the owners. Nevertheless, our experts estimate that the average reduction in leasing rates could reach a level of 30-50%.

In 2010, eight large office objects, with the total area of 106,000 sqm, were com-missioned. In 2008-2010, the rates of com-missioning were stable and maintained at the level of about 100,000 sqm/year.

Reduction of the building reserve in business centers. A number of projects under construction remained unfin-ished, which meant a substantial reduc-tion in the building reserve of business centers. For instance, at the beginning of 2007, 2008, and 2009 the building reserve rose from 169,000 to 232,000 sqm, but in early 2011, the total area of business centers under construction was only 78,200 sqm. In the future, this may result in a more balanced situation in the office market (when the excessive supply is absorbed, and occupancy rates grow), or even in a deficit, if there is an increase in demand.

Since the end of 2008, Siberia has seen tenants abandoning retail premises, even the successful shopping centers, due to a decrease in consumer buying activities. Probably the first six months of 2009 was the hardest period for shopping center managers, but in late 2009, things started looking up again for a number of shopping centers. Yet this was true only for the suc-cessful and conceptually sound objects, while weaker centers continued losing their tenants. Some shopping centers built in 2007-2008, have remained empty since the day of their commissioning.

Reduction in leasing rates for retail premises. A substantial drop in leas-ing rates has been noted in street retail objects. New poor-concept shopping malls also suffered badly.

Reduced volumes of commissioned spaces. In 2009, only one comparatively large object was commissioned. In 2010, there were four large shopping centers with the aggregate area of 83,000 sqm, though these were not very profitable even before the crisis. The most successful shopping centers were also affected by the lower leasing rate trend, though to a lesser extent; nevertheless they were forced to make certain concessions. In 2010, leas-ing rates have increased slightly.

Dmitry Zolin, managing partner of LCMC – The development of Siberian real

estate market is slower, due to its geo-graphic location, as the remoteness from

the capital city, delays the arrival of large nation companies to this region. Therefore, in 2010 the markets of largest Siberian cities such as Novosibirsk, Omsk and Krasnoyarsk merely continued their slow development, fuelled only by local business activity.

If we look at the commercial real estate market by segments, the irregular-ity of its development becomes evident. For example, the office segment in most million-plus cities, such as Omsk and Krasnoyarsk, is characterized by a deficit of modern quality objects. At the same time, a sufficient number of modern business centers have been built in Novosibirsk, though one can-not say the market is well formed there, because it lacks efficient management for these objects. The occupancy rate of Class 'A' business centers is at a rather low level. For instance, the Europlaza Business Center (Novosibirsk) is only half occupied, and the Cobra Business Center (Novosibirsk) has a miserable occupancy rate of 30%. These are the effects of both the crisis and inappropriate policies of the business center owners. Due to the absence of adequate market organiza-tion, leasing rates also vary greatly. The average rental price for a Grade A Novosibirsk business center is 700-1000 rubles per sqm per month, while the above-mentioned Cobra BC maintains a leasing rate of 1,100 rubles per sqm per month, despite its low occupancy rates. For Grade 'B' business centers, the aver-age leasing rate is 600-800 rubles/sqm/month in Novosibirsk. As a matter of fact, rates at most properties are fixed at levels that are minimally acceptable for their owners. However, one should not expect any substantial growth in leasing rates in the next two years, because it is going to take quite a long time for the regional demand for offices to recover. Therefore, the restoration of the office segment will proceed at a slower rate.

For retail real estate in Siberia, as well as for that of Russia, the year 2010 was characterized by massive postpone-ments in terms of project commission-ing. In several cases, such as the “Aura” SC in Novosibirsk, the “Torgovy Kvartal” (Novosibirsk) and the “Ogni” (Omsk) shop-ping complexes, construction activities were fully suspended. A number of operat-ing objects were closed (“Grand City” SC and “Alpi City” SC, both in Novosibirsk). Because the majority of shopping and recreation complexes were being realized by local developers and also due to over-valuation of the region’s potential, we saw a large number of projects taken over, for non-payment of debts, by lending institu-tions in Siberia.

Overall, the revival of the Siberian mar-ket is only possible after the general econ-omy starts growing. If that is the case, the region will once again become an attrac-tive place for large national companies, capable of giving an impetus to the local market.

Kirov Street is one of the main thoroughfares in Novosibirsk /Улица Кирова – одна из основных транспортных магистралей Новосибирска

What were the major trends and events of 2010?


| Регионы / Regions |

| Объекты/Listings |

79

# 3 (155) / 1–15.02 .11

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

ОФИСЫ / OFFICESСАО

От 300

Международное шоссе, 28 Б

Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint -офисные помещения с базовой отделкой

Business park Skypoint - office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000

Lease - 12 000Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья

Makarova Natalia

СВАО

От 80 до 500

Зубарев пер.,15, корп.1

Zubarev side-street, 15, bldg.1

Деловой Центр “Чайка плаза” - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center “Chaika plaza” - office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда

LeaseСобственник (495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО

80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4

B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. “Легион-1”, на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию

Conference hall in business complex ‘Legion-1’, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations

Аренда - 100 евро / час

Lease - 100 euro / hourУправляющая компания Легион

(495) 411-77-55

www.legion-development.com

ЦАО

100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия

Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет

Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000

Lease - $ 1000Собственник (495) 721-11-23

ЦАО

120 - 900

Ул. Сретенка, 12

Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда

LeaseСобственник 777-37-01 доб.5200

ЦАО

5584

М. Маяковская

m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности

Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.)

Sale - 990 mln. ($33 mln.)8(495)775-74-75

ЦАО

425 и 1080

М. Полянка

m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника

2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс.

Sale from 165 thsd.8(495)775-74-75

ЦАО

100-1700

Малая Пироговская ул. Д.18

Malaya Pirogovskaya st. 18

Отдельностоящее пятиэтажное здание, офисный центр Б+. Арендная ставка 19 000 руб за м. в год, все вкл.

Detached 5-storey building, office center of B+ class. Lease rate 19 000 rubles per sq.m. a year. All inclusive


Lease - 19 000УК « Смарт-офис»

(499)246-09-29 Елена Алексеева

(499) 766-47-62 Elena Alekseeva

ЮАО

От 100

М. Шаболовская

m. Shabolovskaya

Прямая аренда офисов класса А,В

Direct lease of offices of A and B classes

Аренда от 17 300

Lease from 17 300234-08-75

ЮАО

50-310

Варшавское ш. д.32

Varshavskoe h., 32

Трехэтажное здание, площади на 3-м этаже, стоянка для машин арендаторов. Арендная ставка 14 000, вкл. НДС, комм., экспл. и электр.

Three-storey building, premises on the 3-rd floor, parking lot for lease holders. Lease rate 14 000 incl.VAT, commission and exploitation


Lease - 14 000УК « Смарт-офис»

8-985-125-88-46 Василий

Vasiliy

МО

30 - 200

Видное, Реутов, Мытищи

Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН”

Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная

Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42

(495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACESМО

5 - 500

Видное, Реутов, Одинцово

Vidnoe, Reutov, Odintsovo

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН”

Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


МО

10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная

Mytishi, Stantsionnaya st.

ТЦ «Курс». 7 500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др.1 марта 2012г.

TC “Kurs”. 7 500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc in March 1, 2012


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


ЗЕМЛЯ / LAND

79-82 Listings-155.indd 7979-82 Listings-155.indd 79 25.01.2011 19:55:5225.01.2011 19:55:52

Объек т ы / List ings:

80

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG580 С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10

Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция - 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд

4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction - 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс. р.

Sale - 34 800 thsd. rublesООО “С.Э.Р.” 8 (812) 936-83-02

РЕГИОНЫ / REGIONS120 496 Г. Екатеринбург, ул. Малышева

Ekaterinburg, Malysheva st.

Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг

BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу

Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

34 500 Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53

Ekaterinburg, Malysheva st., 53

ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки

TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

25 000 Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10

Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10

Бизнес Центр “Антей”. Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка

BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

20 000 Г. Кемерово

Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса “А” в городе Кемерово - www.smartsib.ru

Lease, sale of warehouse complex of ‘A’ class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа

Lease/Sale8-923-602-40-99

Резюме присылайте по адресу: [email protected]

Телефон 926-73-40, отдел персонала

• Курьер• Специалист по работе с клиентами• Редактор

ОБ

ЪЯ

ВЛ

ЕН

ИЯ

АР

ЕН

ДА

/ П

РО

ДА

ЖА

Калуга. Участок, 7,7 Га, для производственно-складского комплекса (возле завода Фольксваген). Прилегает к съезду с трассы Москва-Тула и к ул. Грабцевское шоссе. Коммуникации, электроэнергия, вода, воз-можен подвод газа, неподалёку ГРП.Цена 60 млн. руб.(торг)+ 7 (917) 51-731-22 + (375) 296-27-87-86 (Беларусь)

ПРОДАЖА

Собственник

Размещение объявлений в рубрике

Объекты/Listings

926-73-40, доб. 322

[email protected]


| Регионы / Regions |

| Объекты/Listings |

81

# 3 (155) / 1–15.02 .11

Горя

чая

лин

ия п

одп

иски

(49

5)92

6-45

-75

Ст

оим

ост

ь п

одп

иски

: 6

мес

. 12

мес

.

Мос

ква

23

01 р

уб.

4248

руб

.

Рег

ионы

265

5 ру

б. 4

956

руб.

(

цены

вкл

юча

ют

ндс

)

Зап

ол

ни

те,

по

жал

уйста

, б

лан

к п

лате

жн

ой

кви

тан

ци

и.

Оп

лати

те в

лю

бо

м о

тдел

ен

ии

Сб

ер

бан

ка Р

Ф.

Ко

пи

ю о

пл

ачен

но

й к

ви

тан

ци

и п

ро

си

м в

ысл

ать

в н

аш

у р

ед

акц

ию

по

факс

у (4

95

) 9

26

-45

-75

Ад

рес:

11

51

91

, г.

Мо

сква,

4-й

Ро

щи

нски

й п

р-д

, д

. 2

0,

стр

. 5

e-m

ail:

sub

scri

pti

on

@im

pre

ssm

ed

ia.r

u


ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 200 г.

Плательщик (подпись) _____________________


ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 200 г.

Плательщик (подпись) _____________________

Извещение

Кассир

Квитанция

Кассир

Прось

ба

не

исп

ол

ьзо

ват

ь п

ред

ыд

ущи

е кв

ита

нци

и д

ля о

пл

аты


Объек т ы / List ings:

82

Генеральный подрядчик

ООО «Строительный холдинг – КМТ»

Полный перечень

строительных услуг –

строительство, проектирование,

согласование.

117342, Москва, ул. Введенского, 3+7(495) 662-55-75, www.kmt.ru

[email protected], [email protected]


Documents

CRE Russia #3 (155)