CRE Russia #2 (154)

# 2 (154) / 16–31.01.11

2011

28: Старики-инвесторыELDERLY INVESTORS

24: Томаш Ластовка: «В Россиипроекты были проблемными,когда кризиса даже не было» /TOMAS LASTOVKA: “THERE WEREPROBLEMS WITH PROJECTS INRUSSIA EVEN PRIOR TO THE CRISIS”

Управление клиникой –тонкая настройка / MANAGEMENT OF A CLINIC REQUIRES FINESSE

Жилье из бизнес-класса / BUSINESS-CLASS HOUSING

34:

40:

АКТУАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОТ ВЕДУЩИХ ИГРОКОВ РЫНКА /LATEST OFFERS FROM LEADING MARKET PLAYERS

46:

72: Поволжье приходит в себя / VOLGA REGION COMES TO LIFE

COM

MERCIA

L REAL ESTATE КО

ММ

ЕРЧЕСКА

Я НЕД

ВИ

ЖИ

МО

СТЬ

№

2 (154) 16–31.01.2011

CRE_#154_Cover.indd 1CRE_#154_Cover.indd 1 23.12.2010 16:50:4623.12.2010 16:50:46

CRE_#154_Cover.indd 2CRE_#154_Cover.indd 2 23.12.2010 16:51:0223.12.2010 16:51:02

3

Информация о распространении

Жур нал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость мож но найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах.

Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»;Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука»в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь».Выход в свет – 16.01.2011Тираж – 20 000 экз.Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала раз-решается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ruИздание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых ком-муникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.Рекламные материалы публикуются со значком Р.

Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing.Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad.Release Date – January 16, 2011Print run 20, 000Price – not fixedCommercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing.Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website:www.cre.ru

Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.Ad-materials are published with single P.

Ад рес ре дак ции и издателя:115191, Рос сия, Моск ва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9Те ле фон редакции издателя: +7(495) 926 7340Факс: +7(495) 926 7215E-mail: [email protected], www.cre.ru

Editorial and Publisher address:20, bldg. 9, 4th Roshchinsky ProezdMoscow, Russia, 115191Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340Fax: +7(495) 926 7215E-mail: [email protected], www.cre.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies,banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms.

Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal , AP delovaya pressa, Informnauka.in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline (495) 926 4575.

Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или [email protected] for subscribers: +7(495) 926 4575 or [email protected]

ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR

Коммерческая Недвижимость№ 2 (154), 16–31.01.11Над номером работали:

Главный редактор: Рафаэль ХайбрахмановРедактор специальных проектов: Татьяна ЛомакинаОтдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил РычаговРедакционный отдел: Татьяна Демидова, Татьяна Ломакина, Игорь Поспехин, Елена Сухарева, Павел Чернышов, Михаил РычаговГеоргий Берегово, Людмила БокинаРуководитель фотослужбы: Дмитрий ЧетверухинФото на обложке: Дмитрий Четверухин

Ведущий дизайнер: Ольга ДжумаеваОтдел производства: Алексей Кошелев, Валерий ИвановДизайн-макет: Александр Никитин

Адрес электронной почты для пресс-релизов: [email protected]

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид ТзорКоммерческий директор: Татьяна МартыноваМенеджеры по продаже и развитию бизнеса: Ирина Мухина, Ирина КурдинаИздатель: Елена ПетроваРуководитель отдела подписки и адресной рассылки: Екатерина БеляеваВедущий менеджер отдела распространения: Ольга ВеличкоСтарший менеджер по логистике: Олеся ИвановаМенеджер по логистике отдела распространения: Анна УшаковаРуководитель on-line проектов: Ирина ЧернобровкинаPR-директор: Марат МурадянРуководитель отдела организации премии CRE Awards:Залина ХамизоваРуководитель направления IM Events: Ирина ПомигуеваГлавный редактор сайта CRE.ru: Екатерина КрыловаРуководитель отдела телемаркетинга: Ирина СвиридоваРуководитель отдела производства: Елена ГусеваДизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина НикифороваОтдел телемаркетинга: Краверская Елена, Черненко ТатьянаРуководитель по персоналу: Людмила Михайлова

По вопросам рекламы обращаться

тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: [email protected]

Commercial Real Estate № 2 (154), January 16, 2011Working on this issue:

Editor-in-Chief: Rafael KhaybrakhmanovSpecial Projects Editor: Tatiana LomakinaNews Department: Vera Novorussova, Mikhail RychagovEditorial Team: Tatiana Demidova, Tatiana Lomakina, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva, Pavel Chernyshov, Mikhail RychagovGeorgy Beregovoy, Lyudmila BokinaHead of Photography Department: Dmitry ChetverukhinCover photo: Dmitry Chetverukhin

Leading Designer: Olga DzhumaevaDesign and Production: Alexei Koshelev, Valery IvanovCreational Designers: Alexander Nikitin

Forward press releases to [email protected]

Impress Media, Marketing

General Manager and Publisher: David TzorСommercial Director: Tatiana MartynovaSales and Business Development Managers: Irina Mukhina, Irina KurdinaPublisher: Elena PetrovaHead of DM & Subscription Department: Ekaterina BelyaevaLeading Manager of Distribution Department: Olga VelichkoSenior logistic manager: Olesya IvanovaLogistic manager: Anna UshakovaHead of on-line projects: Irina ChernobrovkinaPR-director: Marat MuradjanHead of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina KhamizovaHead of IM Events Departments: Irina PomiguevaChief editor of the CRE.ru site: Ekaterina KrylovaHead of Telemarketing Department: Irina SviridovaHead of production department: Elena GusevaDesigners: Ekaterina Paramonova, Irina NikiforovaTelemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana ChernenkoHead of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova

For advertising contact us at

Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: [email protected]

Древние инвесторыДо 80% своих средств западные пенсионные фонды вкладывают в недвижимость – прямо или косвенно. Там такие инвестиции счи-таются не только безрисковыми, но и высокодоходными. В России негосударственные пенсионные фонды пока слабы, неактивны и их деятельность полна ограничений, в числе которых сложные механизмы инвестирования в коммерческую недвижимость («Тема номера»).

Зарубежным участникам рынка хоть и удивительны некоторые условия работы здесь, они готовы активно продолжать строить, владеть и управлять. Стратегия чешской группы PPF консерватив-на, но выигрышна: качественный ритейл в российских регионах был и будет востребован, уверяет в «Интервью» Томаш Ластовка. Чего нельзя сказать об офисах, большое количество которых заставляет девелоперов превращать их во что-нибудь более попу-лярное на рынке сегодня, например в жилье (Residential).

Впрочем, если начало 2011 года пока дремотно, год обещает стать переломным для рынка CRE. На это, по крайней мере, горячо надеются игроки этого сегмента недвижимости.

С новогодним приветом,Рафаэль Хайбрахманов[email protected]

Elderly InvestorsWestern pension funds invest up to 80% of their capital in real estate directly or indirectly on the premise that such investments are risk-free and highly profitable. In Russia non-government pension funds have so far been feeble and sluggish, tied up by numerous limitations including the complicated mechanisms of commercial real estate investments (Cover Story).Although the foreign players on the Russian real estate market are amazed at some of the local idiosyncrasies, they are ready to keep on building, holding and managing assets in Russia. The Czech group PPF pursues a conservative but win-win strategy as quality retail has always been and will be in demand, assures Tomas Lastovka. The same cannot be said about offices – their excessive amount forces developers to transform them into something more popular in today’s market – e.g. into housing (Residential).While the market is dormant at the turn of 2011, this year can mark a turning point for commercial real estate – at least this is what the market players hope for.

New Year greetings fromRafael Khaibrakhmanov

[email protected]

003 Letter_I_L.indd Sec1:3003 Letter_I_L.indd Sec1:3 23.12.2010 16:44:4723.12.2010 16:44:47

Содержа н ие / Contents:

4

28

Новости / NewsX5 Retail Group закрыла сделку по покупке сети дискаунтеров «Копейка». X5 оплатит денежными средствами 100% акционерного капитала сети «Копейка». Кроме того, к X5 перейдет чистый долг сети в размере, не превы-шающем 16,5 млрд рублей.

Тема номера / Cover StoryВо всем мире негосударственные пенсионные фонды – крупнейшие игроки на рынке недвижимости. В России, несмотря на то что, согласно постановле-нию правительства РФ от 2007 года пенсионные резервы НПФ наряду с цен-ными бумагами могут составлять нежилые здания, вкладывать деньги в ком-мерческую недвижимость негосударственные пенсионные фонды не спешат.

6 Новости / News

16 Residential News

20 Цифры и факты /

Facts and Figures

22 События / Events Девелоперы против снятия барьеров /

Developers Counter Loose Rein

Кадрам нужно сосредоточиться /

Personnel in Need of Recollection

24 Интервью / Interview Томаш Ластовка: «В России проекты

были проблемными, когда кризиса еще

даже не было»

Tomas Lastovka: “There were problems with

projects in Russia even prior to the crisis.”

28 Тема номера / Cover Story Старики-инвесторы

Elderly Investors

34 Управление /

Property Management Управление клиникой – тонкая настройка /

Management of a Clinic Requires Finesse

40 Residential Жилье из бизнес-класса

Business-Class Housing

6

004-005 Content_L.indd 4004-005 Content_L.indd 4 23.12.2010 10:40:2323.12.2010 10:40:23

Управление / Property Management

В сфере управления объекта-ми коммерческой недвижимо-сти недавно появился новый сегмент – частные медицин-ские центры полного цикла, укомплектованные штатом высокопрофессиональных специалистов различного профиля и оборудованные по последнему слову техники.

Green Development

Тема «зеленого» строительства в 2010 году была одной из самых обсуждаемых. Помимо того что количество тематичес-ких конференций и семинаров увеличилось в несколько раз, произошло самое важное: по явились первые реализован-ные экообъекты.

34

40

72

72

50 Мысли вслух /

Outspoken Thoughts

52 Советы юриста / Legal Advice 52 Краткий обзор предстоящих

изменений законодательства в области

недвижимости на 2011 год

A brief survey of expected changes in real

estate legislation in 2011

56 Сколково как уникальная правовая

среда для инновационных компаний

Skolkovo as a Unique Legal Environment

for Innovative Companies

58 Мировые тренды / World Trends

62 Green Development

70 Регионы / Regions 70 Новости / News

72 Поволжье приходит в себя /

Volga Region Comes to Life

79 Объекты / Listings

Регионы / RegionsВ 2010 году у участников рынка коммерческой недвижимости Поволжья начался переход от подсчета убытков к сдер-жанному оптимизму. Общим рефре ном стало: кризис про-ходит, пора восстанавливать то, что было потеряно. Но пока реальных поводов для радости не так много.

ResidentialВ условиях низкого спроса на офисные помещения девелопе-ры не только переключают свое внимание на жилье, но и прово-дят реконцепцию офисных про-ектов, превращая их в жилые.

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

5

004-005 Content_L.indd 5004-005 Content_L.indd 5 23.12.2010 10:40:2323.12.2010 10:40:23

Новости:

6

Новости:

Сделка

X5 Retail Group закрыла сделку по покупке сети дискаунтеров «Копейка». X5 оплатит денежными средствами 100% акционерного

капитала сети «Копейка». Кроме того, к X5 перейдет чистый долг сети в размере, не превышающем 16,5 млрд рублей.

Профинансирована сделка будет из средств, предо-ставленных X5 Сбербанком России: часть суммы будет привлечена в рамках существующих кредитных линий. Кроме того, Сбербанк откроет X5 новую пятилетнюю возобновляемую кредитную линию с лимитом в $1 млрд в рублевом эквиваленте, с датой погашения в декабре 2015 года. Кредитная линия не предполагает имущест-венного обеспечения и предоставляется на условиях, сопоставимых с условиями кредитования ведущих западных банков для Х5.

Как указывается в пресс-релизе, перед заключением сделки были получены все необходимые одобрения и согласования, включая одобрение Федеральной антимоно польной службы. В соответствии с решениями ФАС дочерние компании ОАО «Торговый дом "Копейка"» прекратят торговую деятельность 27 магазинов до закрытия сделки. Закрыть сделку предполагается во второй половине декабря 2010 года.

Сеть магазинов «Копейка» занимает третье место на российском рынке продуктовой розницы среди «мягких» дискаунтеров по объему выручки и числу мага-зинов. На момент подписания соглашения сеть вклю-чала в себя более чем 660 магазинов общей торговой площадью свыше 290 тыс. кв. м. Ожидается, что к концу 2010 года сеть будет обладать юридическими правами примерно на 700 магазинов. Дискаунтеры «Копейка» расположены в основном в европейской части России, более 50% бизнеса сети сосредоточено в Москве и Московской области. У компании имеется также 7 рас-пределительных центров площадью около 87 тыс. кв. м.

Согласно аудированной отчетности, выручка сети за 2009 год составила 54,9 млрд рублей, а EBITDA – 3,7 млрд рублей.

Лев Хасис, главный исполнительный директор X5 Retail Group, считает, что приобретение сети «Копейка» укрепит лидерство X5 на российском розничном рынке, значительно расширив присутствие в данном формате на рынке Москвы и Московской области. Количество магазинов X5 Retail Group в формате «мягкий дискаун-тер» вырастет на 700 магазинов, торговая площадь компании увеличится на 25%, до 1,4 млн кв. м (подсчеты по состоянию на 30 июня 2010 года). В течение двух лет X5 намерена ребрендировать дискаунтеры «Копейка» в «Пятерочки». В 2011 году главной задачей будет инте-грация операционных моделей и IT-систем. Конвертацию большинства магазинов планируется осуществить во вто-рой половине 2011 года и в течение 2012 года.

Как отметила Галина Малиборская, директор депар-тамента торговой недвижимости Colliers International, сделки поглощения в ритейле в России только начина-ются, в то время как в мире поглощение является доволь-но распространенной практикой. Примером сделок поглощения в России, по ее словам, стала покупка Melon Fashion Group сети магазинов Taxi у Киры Пластининой

и переименование его в BeFree. Intersport (Delta Sport) приобрела прибалтийскую сеть Sportland, которая также развивала и сеть Netto Sport. «Такие события всегда важны для рынка, поскольку они призваны усилить пози-ции компании, которая поглощает, а это автоматически влияет на ее место на рынке по отношению к конку-рентам. Так, например, приобретение «Копейки» авто-матически увеличит количество магазинов в формате «Пятерочки» и усиливает и позиции, и узнаваемость сети на рынке», – считает Галина Малиборская.

В свою очередь, директор группы по сопровожде-нию сделок слияния и поглощения PwC в России Анна Соловей отметила, что данная сделка иллюстрирует одну из основных текущих тенденций на рынке российского ритейла – консолидацию игроков. «Как следствие сей-час на рынке происходят достаточно крупные сделки. Это естественный процесс, так как российский ритейл в настоящий момент является довольно фрагментиро-ванным – доля 5 крупнейших ритейлеров составляет всего 11%. При этом на более развитых рынках доля крупных игроков доходит до 75%», – сообщила она.

Эксперты считают, что процесс консолидации может усилить давление на цены конкурентов и производи-телей. «Для более крупных игроков станет актуальной оптимизация расходов и повышение эффективности, а для более мелких это может стать стимулом для прода-жи», – считает Анна Соловей.

Представитель компании X5 Retail Group N.V. Максим Трапезников отметил, что по итогам уходящего года Х5 – единственная компания сектора, которая занималась сделками M&A (до «Копейки» прошли сделки по погло-щению сетей «Патэрсон» и «Остров»).

Развитие за счет поглощения конкурентов – не един-ственный способ развития, но самый быстрый и эффек-тивный при существующей рыночной ситуации, уверены эксперты рынка. «Покупая конкурентов, X5 сразу полу-чает ряд функционирующих магазинов, приносящих доход, тогда как строительство новых точек требует времени», – утверждает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.

X5 Retail Group – крупнейший российский ритейлер по объемам продаж. На 30 сентября 2010 года под управ-лением компании находилось 1630 магазинов в Москве, Санкт-Петербурге, других регионах европейской части России, на Урале и на Украине.

Сеть компании включает в себя 1232 магази-на «Пятерочка» формата «мягкий дискаунтер», 289 супермаркетов «Перекресток», 65 гипермар-кетов «Карусель», а также 44 магазина «у дома». Акционерами X5 Retail являются «Альфа-групп» – 47,9%, основатели «Пятерочки» – 23,1%, менеджмент компании – 1,9%, в свободном обращении находятся 27% акций в форме GDR. Казначейские GDR составляют 0,1%.

Будь в курсе событий!

«Копейка» стоимостью51,5 млрд рублей

006-15 News_I_L.indd 6006-15 News_I_L.indd 6 23.12.2010 10:44:0223.12.2010 10:44:02


Новости:

8

Ритейл

Wal-Mart сворачивает бизнес в РоссииКрупнейший в мире ритейлер Wal-Mart принял решение о закрытии своего представительства в России. Компания собиралась выйти на российский рынок, купив одну из местных сетей. В качестве потенциальных кандидатов рассматри-вались «Копейка», «Лента», некоторые другие. Связано ли закрытие офиса с недавним приобретением «Копейки» группой Х5, не известно. Хотя и мало-вероятно.

«Мы приняли решение о выходе на рынок через покупку компании, а не путем строительства магазинов с нуля, и, поскольку в ближайшей пер-спективе мы не видим четко обозначен-ных партнеров для приобретения, нет необходимости продолжать деятельность нашего московского офиса», – заявил президент Wal-Mart Даг Макмиллон, слова которого приводятся в пресс-релизе.

Крупнейшая в мире сеть Wal-Mart создана в 1962 году в США. Основные форматы: дискаунтеры (5 тыс. кв. м), суперцентры (18 тыс. кв. м) и «магазины у дома» Wal-Mart, центры мелкоопто-вой торговли Sam’s Club. Насчитывает 8692 магазина в 15 странах мира. Выручка в 2010 финансовом году – $405 млрд, чистая прибыль – $14,4 млрд. Капитализация – около $193 млрд. Причем выручка ритейлера сопоставима с оборотом всей розничной торговли России – $465 млрд.

На собрании акционеров Wal-Mart в 2009 году CEO Wal-Mart в России и Восточной Европе Стефан Фандерль пообещал, что российские магазины будут открыты уже в 2010 году. Однако за время существования российского офиса с 2008 года компания не открыла ни одного магазина. Дальше всего Wal-Mart продвинулась в переговорах с главой ФК «Уралсиб» Николаем Цветковым, владевшим «Копейкой», но ее опередила российская X5 Retail Group (магазины «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель» и др.): в начале декабря было объяв-лено, что X5 приобретает «Копейку» за 51,5 млрд рублей. Также американцы пытались купить «Ленту», но ее акционе-ры так и не пришли к согласию.

Между тем, как заявил заместитель руководителя ФАС Андрей Кашеваров, слова которого приводит «Интерфакс», у Федеральной антимонопольной службы (ФАС) РФ не было оснований отказывать американскому Wal-Mart в приобретении российской торговой сети. «По моим ощущениям, у нас никогда с Wal-Mart про-блем не было. В принципе, гипотетически говорить о том, что мы могли Wal-Mart отказать, невозможно, потому что он здесь никак не представлен», – сказал Андрей Кашеваров.

В то же время компания не теряет свое-го интереса к российскому рынку. По сло-вам Дага Макмиллона, Wal-Mart продолжит рассматривать варианты прихода в Россию.

По мнению директора департа-мента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, ско-рее всего, компания оценила экспансию в Россию слишком дорогой, поскольку развиваться с нуля довольно сложно ввиду высокой стоимости земли, сложно-го процесса согласований и разрешений, сильных позиций местных игроков. «Эту проблему можно было бы решить с помо-щью покупки уже существующей рос-сийской сети, но, к сожалению, этого не произошло», – заявила она. Конкуренция на российском рынке будет обостряться с выходом любого нового оператора как в сегменте продуктовых гипермаркетов, так и в любом другом. «С выходом каждо-го нового продуктового гипермаркета это будет становиться все сложнее и доро-же», – считает Галина Малиборская.

Гендиректор «реал,- Гипермаркет» Антониу Баптишта заявил CRE, что россий-ский розничный рынок, и особенно сектор гипермаркетов в крупных городах, имеет огромный потенциал и является одним из самых перспективных и быстрорастущих. По его словам, здоровая конкуренция всегда идет только на пользу рынку. «В России конкуренция достаточно силь-ная, но не потому, что соперников много и им на рынке тесно, а потому что все они или по крайней мере большинство из них – профессионалы в борьбе за покупа-теля. Тем не менее все равно существует огромный спрос на качественный крупно-форматный ритейл. В основном потому, что многие российские игроки, регио-нальные сети, например, способны обе-спечить качественный ритейл на уровне мини-маркета и супермаркета, но у них не хватает возможностей и производствен-ных мощностей, чтобы закрывать крупные форматы», – отметил Антониу Баптишта.

По оценкам экспертов компании real, в течение ближайших лет Москва будет способна вместить в себя до 30 новых гипермаркетов, а в регионах России и вовсе можно построить как минимум 100 гипермаркетов.

Напомним, в прошлом году междуна-родный ритейлер Carrefour также принял решение уйти с российского рынка. Он проиграл войну другому гиганту – компа-нии Auchan, так ее толком и не начав. Тогда Carrefour не сумел договориться о покупке сети «Седьмого континента» или «Ленты».

Сделка

В Trilogy Park Tomilino разольют алкоголь ЗАО «Инвестиционный траст», девело-пер и оператор складского комплекса класса А Trilogy Park Tomilino, подписал

с компанией Vinexim, дистрибьютором алкогольной продукции на российском и международном рынках, долгосрочный договор аренды. В соответствии с усло-виями нового соглашения на территории комплекса будет размещен дистрибуци-онный центр компании Vinexim.

Площадь арендуемых помещений составила 14,5 тыс. кв. м. Договор арен-ды подписан на 5 лет. Ставка аренды и срок действия договора не раскрыва-ются.

По словам Виталия Антонова, гене-рального директора «Эспро Девелоп-мент», при долгосрочном договоре арендная ставка в подобных складских комплексах составляет сегодня около $110/кв. м triple net в год. «В данном случае наверняка арендатору были необходимы определенные технические требования к складским помещениям для алкоголя. В целом по рынку спрос

в 2010 году существенно вырос, что отразилось на количестве сделок по аренде, в том числе заключаются и круп-ные сделки. Обусловлена такая ситуация дефицитом нового предложения и так называемым отложенным спросом, когда многие компании реализуют свои планы по развитию, намеченные в предыдущие 2–3 года», – пояснил Виталий Антонов.

Trilogy Park Tomilino – один из круп-нейших логистических комплексов клас-са А, расположенный в 7 км к югу от МКАД по Новорязанскому шоссе (федеральная трасса М5). Девелопер проекта – компания «Инвестиционный траст», один из основных соинвесторов проекта – международная финансовая группа PPF, финансовый партнер – Unicredit Bank Austria AG. Общая площадь реализуемого объекта – 106,5 тыс. кв. м. Объем инвес тиций в проект составил более $120 млн.

– Очень многие арендаторы не хотят ссориться с собственниками. Получается, что арендодатели все равно остаются главными? А как же заявления о том, что сей-час наступил рынок арендатора?

– Рынок арендодателя не наступил. Арендатор имеет гибкость до того, как он подписал договор аренды. После его заключения он может бояться испортить отношения с владельцем. Обычно в договорах очень подробно прописываются все условия. Однако абсолютно все предусмотреть невозможно. И если возникнет конфликт, арендатору будет дискомфортно работать в этом здании, поэтому ему не хочется рисковать. У него много сотрудников, к нему приходят клиенты. А ведь испорченный имидж – это серьезный урон для арендатора.

– Недовольство арендатора может влиять на арендную ставку?– Безусловно. Но арендатор должен обеспечить себе необходимые возмож-

ности, чтобы эту ставку обсуждать. Идеальный вариант, когда по истечении срока аренды условия договора пересматриваются. В случае каких-то недовольств арен-датор имеет право пересмотреть ставку аренды, прийти к владельцу, предъявить претензии и обосновать свое решение. Чтобы влиять на снижение ставки нужно позаботиться об этом в момент подписания договора.

– Может ли арендатор влиять на выбор управляющей компании?– Да, но только в период переговоров, а не после подписания контракта. Если

это крупная компания, которая станет «якорем», ее мнение будет учитываться. В договоре должна быть прописана возможность замены УК в случае недовольства со стороны арендатора ее уровнем сервиса. В противном случае предъявлять пре-тензии бессмысленно. Останется надеяться на лояльность собственника, который может пойти арендатору навстречу и принять его позицию. Например, УК не справ-ляется со своими обязанностями, и владелец с это видит. Тогда он вправе нанять другую управляющую компанию.

Полная версия интервью на сайте: www.crenews-tv.ru

Ирина Флорова, руководитель анали-тического направле-ния CB Richard Ellis

Гость студии программы CRE News

Следи за новостями онлайн!


# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Cодержание |

| Новости |

| Residential news |

9

Сделка

«КоперниК» избавилась от «Классика»Инвестиционная группа «КоперниК» про-дала бизнес-центр «Классик», который строится в Москве на Валовой улице. Площадь БЦ составляет 45 тыс. кв. м, сте-пень готовности 90%.Покупатель и сумма сделки не раскрывается.

Давид Годшо, генеральный директор NAI Becar, отмечает, что в районе Валовой улицы средняя стоимость 1 кв. м состав-ляет $3000. «С учетом недостроя и площа-ди объекта стоимость БЦ могла составить около $130–140 млн», – полагает эксперт. Он считает, что покупателем выступила группа компаний Sminex, которая уже при-обрела несколько объектов «КоперниКа». В компании «КоперниК» CRE сообщили, что на момент продажи объект оценивался в $90–120 млн. «В настоящее время мы снижаем долю собственных девелоперских проектов в соответствии с ранее заявлен-ной бизнес-стратегией группы», – отмети-ли представители компании. Согласно этой стратегии, ИГ «КоперниК» нацелена на снижение девелоперской доли в инвест-портфеле группы и дальнейшее смещение в плоскость инновационных и высокотех-нологичных проектов со значительным потенциалом капитализации. Объем реали-зованных проектов группы – свыше 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимо-сти, текущий девелоперский портфель включает в себя объекты общей площа-дью более 350 тыс. кв. м. Стоимость акти-вов группы превышает $270 млн. Помимо инвестпроектов и девелопмента в структу-ру бизнеса ИГ «КоперниК» входит риел-торский бизнес, телеком- и IT-услуги, про-ектирование, экспертиза металлоконструк-ций и научно-исследовательская работа в области строительства, управление и экс-плуатация объектов недвижимости.

«Система»завязалас девелопментомОАО АФК «Система» завершила сделку по продаже 27,6% акций ОАО «Система-Галс» компаниям Blairwood Limited и Stoneflower Limited. Каждая из этих компаний выкупила по 13,8% акций ОАО «Система-Галс». Сумма сделки в совокуп-ности составила $70 млн. В результате сделки АФК «Система» полностью вышла из девелоперского бизнеса, как сообщила пресс-служба, других девелоперских компаний у «Системы» нет. «Мы полу-чили привлекательное предложение о продаже остававшегося у нас пакета «Системы-Галс» (27,6%) и приняли реше-ние о выходе из актива», – сказали CRE в пресс-службе АФК «Система», отметив также, что, принимая решение, компания

руководствовалась своими инвестицион-ными принципами, критериями для кото-рых являются показатели ROIC и TSR.

В пресс-службе ВТБ, который является крупнейшим акционером «Системы-Галс» (владеет 51,24% ее акций), заявили, что банк готов работать с любым акционером, который стремится к развитию компании и повышению ее капитализации. Там также подчеркнули, что ВТБ не собирается увеличивать долю в «Системе-Галс», банк по-прежнему сохраняет контрольный пакет акций компании для обеспечения своих интересов как кредитора.

В июне 2010 года долг «Системы-Галс» достигал $1,451 млрд, притом что денежные средства на балансе составляли всего $22 млн. Чистый убыток составил $243,6 млн. Своему крупнейшему кредито-ру компания задолжала $1,268 млрд.

В настоящее время девелоперский портфель компании включает в себя около 80 проектов разного назначения. В числе знаковых реставрация центрального «Дет-ского мира» на Лубянке, проект реставра-ции гостиничного комплекса «Пекин» и строительство на прилегающей террито-рии МФК, строительство БЦ на Ленинград-ском проспекте, мегамолла «Лето» в Санкт-Петебурге и гостиничного комплекса «Камелия» в Сочи.

Объект

«Цветное»открытиеR.G.I. International Limited частично открыла универмаг «Цветной», располо-женный на Цветном бульваре. Здание возведено по проекту архитектора Юрия Григоряна (архитектурное бюро «Проект Меганом»), а интерьерная концепция соз-дана двумя британскими дизайн бюро – HMKM и Lifschutz Davidson Sandilands.

Общая площадь универмага – 36,5 тыс. кв. м, 8 этажей организованы под роз-ничную торговлю, 3 этажа из них заняты гастрономическими рядами, ресторанами и кафе. В здании также предусмотрена подземная 3-уровневая парковка на 387 машино-мест. Около 70% торговой площади универмага передано операторам розничной торговли по договорам концес-сии или сдано в аренду. Оставшуюся часть площадей RGI берет в управление и будет использовать под организацию торговли собственным ассортиментом.

В универмаге будут работать магазины как демократичных, так и люксовых меж-дународных модных брендов. Более 20 новых брендов будут представлены в этом универмаге впервые: All Saints, Reiss, Maje, Iro, Zadig et Voltaire, House of Harlow, Jerome Dreyfuss и др. Частичное открытие объекта торговой недвижимости довольно часто практикуется если дея-тельность отдельных очередей не зависит друг от друга. «Оче редность сдачи торго-вых объектов – признанная и экономиче-ски оправданная практика. Данная схема нацелена на оптимизацию инвестиций

в условиях дорогих заемных средств», – уточняет Вячеслав Гуров, руководитель отдел брокериджа DVI Real Estate.

Проект

Боксы для вещейВ Москве по адресу: 12-й проезд Марьиной Рощи, дом 8, стр. 2 открылся первый терминал self storage (индивидуальное хранение) под брендом «Сити Бокс», деве-лопером которого выступает компания KR Properties. Терминал представляет собой трехэтажный складской комплекс класса А, оборудованный современными общими и индивидуальными системами безопас-ности (8 уровней), системами отопления и вентиляции на уровне европейских стандартов. Объем общей площади – 3 тыс. кв. м, арендопригодной – 2 тыс. кв. м, общее количество лотов – 500, минималь-ный размер лота – 1 кв. м. «В течение ближайших пяти лет мы планируем открыть около 30 терминалов self storage в крупных российских городах-миллионниках общей площадью более 100 тыс. кв. м и выйти на оборот в $50 млн с уровнем EBITDA около 50%», – рассказывает генеральный дирек-тор KR Properties Сергей Калинин.

В США этот бизнес существует более 60 лет и по итогам 2009 года в стра-не оперировало 50 тыс. складов self storage общей площадью 210 млн кв. м. Ежегодный оборот отрасли составляет

$22 млрд. В Европе эта индустрия начала развиваться в конце 80-х – начале 90-х годов прошлого века. К настоящему моменту количество складов индиви-дуального хранения в Англии, Франции и Германии выросло в три раза – до 1,5 тыс. Общая площадь складов состав-ляет 3,5 млн кв. м с ежегодным оборотом в $1,5 млрд. Рост рынка self storage в Европе составляет 5–7% в год.

В настоящее время в Москве существу-ет несколько складов формата self storage, в том числе «Рэд Бокс» на Бережковской набережной. В планах компании – открыть еще ряд складов в Москве и городах-миллионниках. О выходе на рос-сийский рынок с подобным форматом зая-вил европейский игрок рынка складов self storage компания SafeSpace, которая также планирует открывать склады в Москве и других крупных российских городах.

Самые важные события на рынке!


Новости:

10100

Отчет

«Ташир» расставляет акцентыВ 2011 году ГК «Ташир» намерена вве-сти в эксплуатацию 7 торговых центров, 4 жилых комплекса и 2 гостиницы сово-купной площадью 850 тыс. кв. м, рас-сказал в ходе пресс-конференции вице-президент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин.

Торговые объекты под брендом ТРЦ «РИО» откроются Ярославле, Вологде, Санкт-Петербурге, Орле, Саранске, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде. Жилые комплексы включают в себя ЖК Gazoil City и «Дирижабль» в Москве, ЖК на улице Степана Разина и на улице Генерала Попова в Калуге. Офисная и гостиничная недвижи-мость представлена многофункциональ-ным рекреационным комплексом в ММДЦ «Москва-Сити» (70 тыс. кв. м) и гостиницей в Ярославле (18 тыс. кв. м).

Как сообщил Виталий Ефимкин, осенью 2010 года ГК «Ташир» закрыла сделки по четырем проектам в сфере недвижимости, таким образом, с начала 2010 года группа в общей сложности вошла в 12 проектов, совокупные инвестиции в которые превы-сят $2 млрд. «Мы сместили акценты. Если в 2009 году занимались поиском и покуп-кой distressed assets, то 2010 прошел под эгидой формирования альянсов с силь-ными местными игроками», – отметил он. Это, в частности, два самых больших ТРЦ, запланированных к вводу в 2011 году, – ТРЦ «РИО» в Нижнем Новгороде, реализуемый ГК совместно с Волго-Окской инвестицион-ной группой (инвестиции $50 млн), и ТРЦ «РИО» в Ростове-на-Дону, который «Ташир» построит в партнерстве с компанией «Седь-мой континент» (инвестиции $70 млн).

Кроме того, совместно с фондом семьи Владимира Груздева ГК «Ташир» намерена построить на 14-м км Калужского шоссе новый город-спутник Москвы Gazoil Park. В проект планируется инвестировать $1 млрд.

Также ГК приобрела проект гостиницы в Туле. Общая площадь объекта составит 17 тыс. кв. м, гостиница будет включать в себя 180 номеров, ресторан и фитнес-клуб. Ввод гостиницы намечен на 2012 год, инвестиции – $45 млн. При этом приобре-тение новых активов не помешало плано-вой реализации ранее заявленных проек-тов группы: в 2010 году ГК «Ташир» откры-ла ТРЦ «РИО» в Реутове, Иваново и Туле, гостиничный комплекс SK-Royal в Москве, гостиницу «Парк-Отель» в Калуге и ЖК «Кронш тадтский» в Москве.

Сделка

Indesit переедет в «Двинцев»Компания «Индезит РУС» арендует 1,7 тыс. кв. м в здании В бизнес-центра «Двинцев», которым владеет американский фонд Wells Real Estate Investment Trust II. В новом

офисе расположится штаб-квартира компа-нии. ООО «Индезит РУС» разместится на 5-м этаже. Переезд компании запланирован на январь 2011 года после завершения отде-лочных работ. По соглашению с фондом, девелопер также выполнит отделочные работы в качестве управляющей компании по отделке в соответствии с корпоративны-ми требованиями компании Indesit.

Арендаторами бизнес-центра «Двинцев» являются такие ведущие международные компании, как Samsung Electronics, Halliburton International, Kellogg’s, Diebold и теперь Indesit.

Костантино Марчеллини, финансовый директор ООО «Индезит РУС», рассказыва-ет: «После открытия «Индезит РУС» мы старались найти подходящий бизнес-центр для размещения штаб-квартиры компании. Я лично посетил много зданий и, когда увидел «Двинцев», понял, что этот бизнес-центр будет именно тем местом, где компания Indesit будет реализовывать свои новые задачи в России».

ТРЦ Galeriaпринимаетпосетителей25 ноября в центре Санкт-Петербурга открылся торгово-развлекательный центр Galeria общей площадью 192 тыс. кв. м и арендуемой 93 тыс. кв. м. ТРЦ находится на пересечении Лиговского и Невского про-спектов, рядом с Московским вокзалом, по адресу: Лиговский проспект, 26–38.

Девелопером объекта является ООО «Строительная компания "Бриз"». Эксклюзивный консультант по маркетингу и сдаче в аренду – компания Jones Lang LaSalle. Генеральный подрядчик ТРЦ – Renaissance Construction, архитектор – компания Chapman Taylor, генеральный проектировщик – «Григорьев и партнеры».

Объект начал строиться в 2006 году. Как сообщила CRE Екатерина Земская, замести-тель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, в целом в него было вложено $500 млн. Инвестором высту-пил Сбербанк. Окупиться проект должен за 10 лет. На настоящий момент ТРЦ заполнен арендаторами на 98%. В Galeria большая развлекательная зона – боу-линг на 27 дорожек (более 3 тыс. кв. м), 10 кинозалов, в том числе с 3D Imax (общая площадь мультиплекса 5,5 тыс. кв. м), уни-кальный для Петербурга семейный центр «Хэппилон» с американскими горками под крышей.

Якорными арендаторами ТРЦ стали супермаркет «О'Кей» (2,8 тыс. кв. м), магазин электроники и бытовой техники «М.видео» (2,4 тыс. кв. м), «Спортмастер» (1,3 тыс. кв. м). В торговой галерее пред-ставлено около 300 магазинов, в том числе такие бренды, как Marks & Spencer, Gap, Esprit, Mexx, Next, New Yorker, «Снежная Королева», Mango, L’Etoile, «Иль де Ботэ», Adidas, Reebok, «Белый Ветер», Nokia, Sony и др. Причем из 300 брендов более 60 в Петербурге впервые, отмечает Екатерина

Земская. К примеру, впервые в Санкт-Петербурге в Galeria откроются магазин американской обувной сети Payless и кос-метический магазин M A C.

В Galeria разместились также кофейни Le Pain Quotidien, Costa Coffee, «Шоколад-ница», «Кофе Хауз» и другие. На 4-м этаже работают рестораны: Nordsee, IL Патио, «Две палочки», «Дюжина», T.G.I. Friday’s, а также два ресторана Ginza project.

По оценкам управляющего директо-ра NAI Becar в Санкт-Петербурге Ильи Андреева, арендные ставки для якор-ных арендаторов в ТРЦ могут быть до 500 руб./кв. м. А небольшие помещения на первом этаже, скорее всего, сдаются примерно до 7000 руб./кв. м. По его мнению, конкуренция новому торговому центру не страшна. «В центре очень высо-кий поток людей, поэтому нельзя говорить о том, что конкуренция сможет как-то повлиять на работу ТРЦ Galeria. Уже понятно, что ТРЦ будет востребован со стороны покупателей», – считает эксперт.

Но и сам ТРЦ Galeria вряд ли всерьез повлияет на покупательский поток наи-более популярных в центре Петербурга торговых центров ТК «ПИК» и ТК «Сенная», полагает Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA. В то же время эксперт предполагает, что он сможет пере-направить на себя потоки с близлежащих спальных районов.

Напомним, что 11 ноября в нескольких сотнях метров от ТРЦ Galeria по адресу: Невский проспект, 114–116, открылся ТК «Стокманн Невский центр». Правда, по площади он уступает Galeria. Согласно информации на сайте ТК, его общая площадь составляет 97 тыс. кв. м, из них торговая – почти 43 тыс. кв. м, 20 тыс. кв. м занимает сам «Стокманн», на 23 тыс. кв. м размещается около 70 магазинов. Помимо этого в «Невском центре» располагается 4,5 тыс. кв. м офисных площадей, парковка

на 550 автомобилей, фуд-корт, кафе, ресто-раны, фитнес-центр и салон красоты.

По мнению Людмилы Рева, эти ком-плексы не будут конкурировать друг с дру-гом, даже несмотря на присутствие в числе их арендаторов одинаковых операторов. «Galeria – это классический ТРК, где более четко выражена развлекательная часть, которая включает в себя кинотеатр, боу-линг, масштабный детский развлекатель-ный центр, в то время как в «Стокманне» к развлечениям можно отнести разве что Alex Fitness», – отмечает эксперт.

В то же время Роман Евстратов считает, что конкуренция между этими двумя ТЦ все же возникнет, так как оба проекта имеют схожее ценовое позиционирование и даже некоторых арендаторов, присутствующих в обоих объектах. «Тем не менее, думаю, что оба проекта будут успешны, так как в данной зоне очень высокий трафик. Расположение нескольких торговых цент-ров в непосредственной близости друг от друга – это совершенно нормальная ситуация для центральной части мегапо-лисов с высоким деловым и туристическим потоком», – говорит он.

Однако проблемы могут появиться в другом: открытие сразу двух ТЦ в этой части Петербурга приведет к серьезным транспортным проблемам, уверены экс-перты. «Участок, прилегающий к площади Восстания, и без того сложен для проезда, а присутствие в его эпицентре сразу двух крупных объектов, привлекающих и пеше-ходный, и автомобильный поток, сделает ситуацию в этой части Невского близкой к транспортному коллапсу», – считает Людмила Рева.

Впрочем, Илья Андреев с этим не согла-сен. «Оба торговых комплекса имеют боль-шие парковки, что сможет облегчить ситу-ацию в центре с точки зрения паркинга. Поэтому проблем с транспортной ситуаци-ей не будет», – полагает он.

А ты уже заходил?10

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от Head Hanter за 1.12 – 13.12.201 /Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of Dec 1 – Dec. 13

*Количество соискателей на одну вакансию / *a number of applicants per vacancy

Наиболее востребованные профессии (вакансии) / Vacancies in Highest Demand

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Агент по недвижимости / риелтор /

Real estate agent / realtor

72 810 121 1.1

Руководитель проектов / Project director 71 200 21 2.8

Инженер / Engineer 52 644 53 1.0

Наименее востребованные профессии (вакансии) / Least Popular Vacancies

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles


Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

Геодезист / Land surveyor 38 636 3 Мало данных

Визуализатор / Visualizer 53 250 1 Мало данных

Комендант / Superintendent 33 125 3 Мало данных

Оценщик / Appraiser 60 156 4 Мало данных

Наиболее популярные профессии (резюме) / Most Popular Occupations (CVs)

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Salary, rubles


Агент по недвижимости / риелтор /

Real estate agent / realtor

57 694 134

Руководитель проектов / Project director 91 146 58

Инженер / Engineer 47 967 51

Олег Мышкин: Пенсионные фонды являются крупнейшим игроком на рынке недвижимости и в состоянии существенно влиять на движения рынка. стр. 28


11

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Contents |

| News |


11

| Contents |

| News |


Your navigator through the market!

Transaction

X5 Retail Group has finalized a deal on the pur-chase of the Kopeyka discount chain. X5 will pay cash for 100% of Kopeyka shares. In

addition, X5 will take over the debts of the chain, which do not exceed 16.5 billion rubles in total.

The transaction will be financed from funds that Sberbank of Russia will loan to X5, with a part of the total amount coming through existing credit lines. In addition, Sberbank will open a new five-year revolv-ing credit line for X5, with a limit of $1 billion in ruble equivalent and maturing date in December 2015. The line of credit does not involve property collaterals and is available on terms comparable to those of the lead-ing Western banks that are lending money to X5.

According to the press release, before the transac-tion was finalized, the company had obtained all the necessary approvals and endorsements, including that of the Federal Antimonopoly Service (FAS). In accordance with the FAS, subsidiaries of Trading House Kopeyka, will cease trading activities in 27 stores until the deal comes into effect. Plans call for closing the deal in the second half of December 2010.

The Kopeyka chain store is the third largest network on the Russian food retail market in the "soft" dis-counters segment, in terms of total revenues and the number of stores. At the time of signing of the agree-ment, the chain included more than 660 stores with total sales area of more than 290,000 sqm. Forecasts

say that by the end of 2010, the chain will have legal rights to about 700 stores. The Kopeyka discount stores are mainly located in the European part of Russia, with more than 50% of the business concentrated in Moscow and the Moscow Region. The company also owns seven distribution centers with about 87,000 sqm of areas.

According to the audited financial statements, net revenues for 2009 came to 54.9 billion rubles while EBITDA reached 3.7 billion rubles.

Lev Khasis, chief executive director of the X5 Retail Group, believes that the acquisition of the Kopeyka chain will strengthen the leadership of X5 in the Russian retail market, significantly expanding its presence in this particular format in Moscow and the Moscow Region. The number of stores being run by the X5 Retail Group, in the "soft" discount store format, will increase by 700 stores, retail space owned by the company will increase by 25%, to 1.4 million sqm (esti-mates as of June 30, 2010).

Within two years, X5 is planning to re-brand the Kopeyka discount chain into the Pyaterochka. In 2011, the main task will be integration of the operational mod-els and IT-systems. Conversion for most stores is planned for the second half of 2011 and throughout 2012.

Galina Maliborskaya, director of commercial real estate at Colliers International, says that this merger/acquisition marks the commencement of this process in the retail trade of Russia, while around the globe this is a quite common practice.

Ms. Maliborskaya also mentioned other examples of mergers/acquisitions in Russia. One was the purchase of the Taxi store chain from Kira Plastinina by the Melon Fashion Group, and its renaming into the BeFree chain. The other was Intersport (Delta Sport) acquiring the Baltic chain Sportland, which also developed the Netto Sport network.

"Such events are always important for the market, because they tend to strengthen the position of the absorbing company and this automatically affects its market share, relative to the competition. For example, the acquisition of Kopeyka automatically increases the number of stores in the Pyaterochka format and strengthens the positions and the rec-ognition of the network on the market," says Galina Maliborskaya.

In her turn, director of the group for support of mergers and acquisitions, PwC in Russia, Anna Solovey, says this transaction illustrates one of the major cur-rent trends in the Russian retail market – the consoli-dation of players.

"As a consequence, rather large transactions are being carried out in the market now. This is a natural process. Since the Russian retail sector is quite frag-mented today, the share of the five largest retailers is only 11% of the total market. While in more developed markets the market share of large players reaches up to 75%,” she says.

Experts believe that the consolidation process may increase the pressure on the prices charged by competitors and producers. "For the larger players, the optimization of costs and an increase in efficiency will become very important, while for the smaller ones – this can become a stimulus for sale," believes Anna Solovey.

One representative of the X5 Retail Group N.V., Maxim Trapeznikov, said that according to the financial results of the past year, X5 is the only company in this sector engaged in M & A transactions (before Kopeyka, the Patterson and Ostrov networks were acquired in a similar manner).

Market experts believe that development through acquisition of competitors is not the only way to develop, but it is the quickest and most effective way, given the current market situation. "Buying up their competitors, X5 immediately receives a number of operating stores that bring in a good revenue stream, while the construction of new outlets requires some time," says Dmitry Zolin, managing partner of LCMC.

The X5 Retail Group is Russia’s largest retailer by sales volume. As of September 30, 2010, the company was managing 1,630 stores in Moscow, St. Petersburg and other regions of European Russia, the Urals and in Ukraine. The company's network includes 1,232 Pyaterochka stores in the "soft discounter" format, 289 Perekriostok supermarkets, 65 Karusel hypermar-kets, and 44 convenience stores. X5 retail sharehold-ers are the Alfa Group – 47.9%, the founders of Pyaterochka – 23.1%, the company's management – 1.9%, with 27% of the remaining shares being in open circulation in the form of GDRs. Treasury GDRs make up 0.1%.

The “Kopeyka”at 51.5 billion rubles


12

News:

Just be the first to know!12

Transaction

Alcohol to be poured in Trilogy Park TomilinoInvestment Trust, the developer and opera-tor of the Class 'A' Trilogy Park Tomilino ware-house, signed a long-term lease agreement with the Vinexim Company, a distributor of alcoholic beverages on domestic and inter-national markets. In accordance with the new agreement, Vinexim will accommodate a distribution center within the complex.

The area of leased premises is 14,500 sqm. The lease agreement was signed for 5 years. The rental rate and terms have not been disclosed. According to Vitaly Antonov, General Director of Espro Development, for long-term leasing agreements, the rates in similar warehouse complexes are now about $110 per sqm, triple net, per year. "In this case, the tenants certainly laid some technical requirements for alcohol storage facilities. In general, the market demand in 2010 increased substantially, affecting the number of leasing transactions, includ-ing large deals. This situation results from a shortage of new supply and the pent-up demand, when many companies are starting to implement their development plans which they put off during the previous 2-3 years," says Vitaly Antonov.

Trilogy Park Tomilino is one of the largest Class 'A' logistics complexes, lying 7 km south of MKAD, along Novoryazanskoye Highway (M5). The project developer is Investment Trust Company, with the international finan-cial group PPF being a major co-investor and Unicredit Bank Austria AG – the financial partner. The total area of the facility is 106,500 sqm. The level of investment in the project exceeds $120 million.

KoperniK gets rid of ClassikaThe KoperniK Investment Group has sold the 45,000-sqm Classika Business Center, currently under construction in Moscow on Valovaya Street with 90% completed. The buyer and the amount of the transaction were not disclosed. David Godchaux, CEO of NAI Becar, notes that in the area of Valovaya Street the average price for 1 sqm is $3000. "Given the unfinished state and the GBA, the cost of the business center could reach $130-140 million," the expert believes. He also thinks that the buyer was the Sminex Group of companies, which has already acquired several facilities from KoperniK. KoperniK told CRE that at the time of the sale, the facility was appraised at $90-120 million. "Currently, we are reducing the share of our own development projects, in accordance with our business strategy and previously announced plans," notes the company's rep-resentatives.

Under this strategy, KoperniK is trying to reduce the share of real estate development

in its investment portfolio and replace it with innovative projects boasting of signifi-cant potential for capitalization growth. The volume of projects that the group has com-pleted surpasses 1 million sqm of residen-tial and commercial real estate. Its current real estate development portfolio includes facilities with the total area of more than 350 sqm. The value of the group's assets is greater than $270 million.

In addition to investment projects and development, the business structure of KoperniK includes a realty business, tele-communications and IT-services, design, expertise analysis of metal constructors and research in construction, management and real estate operations.

Facility

Opening of TsvetnoyRGI International Ltd partially opened their Tsvetnoy store in the center of Moscow on Tsvetnoy Boulevard. The building was erect-ed in accordance with the design project by Russian architect Yuri Grigoryan (Proyect Meganom Architects), and the interior concept was created by British HMKM and Lifschutz Davidson Sandilands.

The 36,500-sqm 8-storey facility is designed for retail, with three of those floors being occupied by grocery stores, restau-rants and cafes. The building also features 3-level underground parking for 387 vehi-cles. About 70% of supermarket sales area has been transferred to retail operators under a concession agreement. RGI retains control of the remaining area and uses it for trading in a variety of fashion brands.Stores offering affordable prices as well as international luxury fashion brands will be represented. More than 20 new brands will make their debut in the department store – All Saints, Reiss, Maje, Iro, Zadig et Voltaire, House of Harlow, Jerome Dreyfuss et al.

Experts say that the partial opening of commercial real estate facilities often occurs when the activities of individual lines do not depend on each other. "Prioritized delivery of retail facilities is recognized as an eco-nomically viable practice. This scheme aims at optimizing the investment, especially when the cost of borrowing money is high. It is also used when there is a risk of "under-loading" the facility with quality operators, as it is known that many foreign and nation-al networks are very careful in expanding into certain regions," says Vyacheslav Gurov, Brokerage Director, DVI Real Estate.

Retail

Wal-Mart curtails business in RussiaThe world's largest retailer, Wal-Mart, decid-ed to close its office in Russia. The company was planning to enter the Russian market by purchasing one of the Russian networks. Kopeyka, Lenta and some other networks were considered as potential candidates.

It is not known whether the closure of the office is connected with the recent acquisi-tion of Kopeyka by the X5 Group.

"We decided to enter the market through the purchase of a company, not by building stores from scratch, and since in the short term we see no clear set of partners for an acquisition, there is no need to continue the work of our Moscow office," said the presi-dent of Wal-Mart, Doug McMillan.

The world's largest network, Wal-Mart, was founded in the United States back in 1962. Its basic formats are discount stores (5,000 sqm), supercenters (18,000 sqm), Wal-Mart convenience stores, and the Sam's Club wholesale trade centers. The company owns 8,692 stores in 15 countries. The revenues in the fiscal year 2010 were $405 billion, net profits $14.4 billion, and capitalization – about $193 billion. The retailer's revenue is comparable to the turnover of the entire retail trade market in Russia – $465 billion.

At the Wal-Mart shareholders’ meeting in 2009, the Wal-Mart CEO in Russia and Eastern Europe, Stephan Fanderl, promised that stores in Russia would open in 2010. However, since 2008 the company has not managed to open a single store. Wal-Mart carried out talks with the head of Uralsib, Nikolai Tsvetkov, who owns Kopeyka, but the Russian X5 Retail Group got the upper hand, and in early December it was announced that the X5 had bought Kopeyka for 51.5 billion rubles. The Americans had also tried to buy the Lenta chain, but its shareholders did not agree to any of Wal-Mart's offers.

Meanwhile, deputy head of FAS, Andrei Kashevarov, was quoted by Interfax as saying that the Russian Antimonopoly Service had no reasons to refuse American Wal-Mart's acquisition of a Russian retail chain.

"I believe that we have never had any problems with Wal-Mart. As a matter of principle, hypothetically we can say that we could not refuse Wal-Mart, just because it had not been represented here before," said Andrei Kashevarov.

At the same time, the company has not lost its interest in the Russian market. According to Doug McMillan, Wal-Mart will continue to consider its options for enter-ing Russia. The representative of Wal-Mart, Konstantin Dubinin, told CRE that the com-pany welcomed competition in the Russian market and plans to return. "Should a prom-

ising network be offered for sale, we cer-tainly plan to consider it," he said.

According to the director of retail real estate at Colliers International, Galina Maliborskaya, the company could decide that expansion into Russia would be too expen-sive, since developing from scratch is rather difficult, in view of high land prices, complex process of getting approvals and permits, and strong positions of local players. "This problem could have been solved by purchas-ing a Russian network, but unfortunately, this did not happen," she said.

The expert notes that competition in the Russian market will stiffen with the appear-ance of any new operator, whether in the grocery supermarket segment, or elsewhere. "Each new grocery hypermarket makes it more difficult and expensive to enter the market," says Galina Maliborskaya.

The general director of "Real – Hypermarket", Antonio Baptishta, told CRE he believed the Russian retail market, and especially the hypermarkets segment in major cities, had an enormous potential as one of the most promising and rapidly grow-ing sectors.

"In Russia, the competition is quite strong, but not because there are many play-ers, but because all the players, or at least most of them, are professionals in their fight for the buyer's attention. Nevertheless, there is still a huge demand for high quality large format retail. Basically, this is because many Russian players, like the regional networks for example, are able to provide high-quality retail only at the level of a mini-market and a supermarket," says Antonio Baptishta.

According to experts of the Real Company, in the next few years, Moscow will be able to accommodate up to 30 new hyper-markets, while in the regions it is possible to build at least 100 hypermarkets.

We should recall that last year the inter-national retailer Carrefour also decided to leave the Russian market. It lost a battle that did not really even start, to another giant – the Auchan Company. Back then, Carrefour failed to reach an agreement for the purchase of the Seventh Continent and Lenta networks. However, market partici-pants believe that the French retailer was simply not interested in playing according to the local rules and wooing the authorities, rather than just doing business.


13

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Contents |

| News |



14

News:Актуальные предложения от ведущих игроков рынка / Latest Offers from Leading Market Players page 46

Transaction

Sistema gives up on developmentThe public company Sistema has completed the sale of 27.6% of Sistema-Hals shares to Blairwood Limited and Stoneflower Limited.Each of these companies bought 13.8% of the shares for $70 million in total.

As a result of this transaction, AFK Sistema has completely left the develop-ment business behind, and its press office reports that the company no longer owns any development companies. "We received an attractive offer for the sale of the remaining stake in Sistema-Hals (27.6%), and decided to withdraw from that asset", AFK Sistema's press service told CRE. They also noted that in making this decision the company was guided by its investment principles.

The press service of VTB, which is the largest shareholder of Sistema-Hals, owning 51.24% of its shares, said the bank was will-ing to work with any shareholder who would seek to develop the company and increase its capitalization. They also emphasized that VTB was not going to increase its stake in Sistema Hals (the bank still retains a con-trolling stake in the company), in order to protect its interests as a creditor.

In June 2010, the debt of Sistema-Hals reached $1.451 billion, despite the fact that cash on the balance sheet stood at only $22 million. Net loss amounted to $243.6 million. The company owed $1.268 billion to its largest creditors.

At present, the development portfolio of the company includes about 80 projects earmarked for different uses. Among the most symbolic projects are restoration of the central department store Detsky Mir on Lubianka Street, restoration project of the Peking Hotel and development of the adjacent territory of this multifunctional facility, construction of a business center on Leningradsky Avenue, the Leto Megamall in St. Petersburg and the Kamelia hotel com-plex in Sochi.

AFK Sistema was founded in 1993. A pub-lic diversified financial corporation invests in companies specializing in such industries as telecommunications, high technologies, oil and petrochemical industry, wireless and space technologies, banking, real estate, retail, media, tourism and medical services. The revenue in the 2n quarter of 2010 totaled $6.9 billion, the total assets as of June 30, 2010 reached $40.2 billion.

Indesit moves to DvintsevThe Indesit RUS Company is leasing 1,700 sqm in building B of the Dvintsev Business Center, which is owned by the American fund Wells Real Estate Investment Trust II. The new office will house the com-pany's headquarters. Indesit RUS LLC will be accommodated on the fifth floor. The com-pany is scheduled to move in during January

2011, after finishing works are complete. We should recall that the developer of the Grade 'A' Dvintsev Business Center is the Central Properties Investment and Development Company. Consultant in the transaction was Jones Lang LaSalle.

By agreement with the fund, the devel-oper will also perform the finishing works and provide the furnishings, as the facility management company, in accordance with the corporate requirements of Indesit.

The tenants of the Dvintsev Business Center are leading international companies such as Samsung Electronics, Halliburton International, Kellogg's, Diebold, and now Indesit. According to Costantino Marchellini, financial director of Indesit RUS LLC, “After the opening of Indesit RUS we tried to find an appropriate business center to accommodate our company's headquarters. I have person-ally visited many buildings, and when I saw Dvintsev, I realized that this business center is exactly the place where the Indesit Company will implement its new tasks in Russia."

Says Elizaveta Golysheva, deputy director of Jones Lang LaSalle" "Wells REIT II and Central Properties added another well-known large company to its first-class list of tenants in the Dvintsev Business Center. This is a well-known international brand, one of the leaders in major home appliances, Indesit, chose Dvintsev as its headquarters in Russia. This choice did not surprise us, since the business complex offers a unique combination of qualities that are very ben-eficial to tenants – good access by public and motor transport, contemporary design and efficient floor layout, reliable owners, a professional developer and a property man-agement company, good infrastructure and a lot more."

Project

Self-storage startsThe first in Russia self-storage terminal (personal storage) opened in Moscow, at 8, 12th Maryina Passage, bldg. 2. It is oper-ating under the Box City brand developed by KR Properties.

The terminal is a three-story class 'A' warehouse complex, equipped with mod-ern general and individual security systems (8 levels), heating and ventilation systems complying with European standards. The total area is 3,000 sqm, leasable area – 2,000 sqm, the total number of bays – 500, the minimum bay size is 1 sqm. "Over the next five years we plan to open about 30 self-storage terminals in major Russian cities, with the total area of more than 100,000 sqm and to reach sales of $50 million, EBITDA level of about 50%. The European perfor-mance of most companies in this market, such as Big Yellow and Safe Store, confirms that these figures are absolutely achiev-able,” says Sergey Kalinin, the general direc-tor of KR Properties.

In the U.S.A., this business has been around for over 60 years by now, and in 2009, 50,000 self-storage warehouses were operating in the country, with a total area

of 210 million sqm. The annual sales in this industry is $22 billion. In Europe, the industry began to develop in the late 1980s – early 1990s. To date, the number of indi-vidual storage depots in England, France and Germany has tripled up to 1,500. The total warehouse area is 3.5 million sqm, with an annual turnover of $1.5 billion. Self-storage market growth in Europe averages 5-7% per year.

According to the director of City Box, Vladimir Strigin, it is not possible to mea-sure the Russian self-storage at this time. In the first terminal that opened, during the first few weeks of operations, more than 30% of the bays have already been rented. "By these first results, we can see that personal storage service is in demand. However, most potential customers are poorly informed about the existence of this new service in our country," he says. Not all the experts are so optimistic, though. "In Russia in the next few years not more than 2-3% of homeown-

ers will lease such facilities", says Vyacheslav Kholopov, director of warehousing, indus-trial real estate and land at Knight Frank. He believes that the popularity of this format in our country will depend on the pricing policy of the owners – the average rental price is $300-350 per sqm per year, few people are willing or able to pay up to $1500 a year for the lease of 4 to 5 sqm to store their belongings. "Although, the need for off-site storage may grow as people's incomes grow,” he says.

Currently, there are several warehouses of the self-storage format in Moscow, includ-ing the Red Box on Berezhkovskaya Quay. The company plans to open a number of self-storage warehouses in Moscow and in major cities of Russia. The company SafeSpace, a European player in the self-storage ware-housing market, entered the Russian market of the similar format. The company also plans to open warehouses in Moscow and other Russian cities.

– Many tenants do not want to argue with the owners of their building. It seems that the owners will remain in charge. How does this square with the statement that today we have a tenants market?

– The owners market has not arrived yet. The lessee has the flexibility before he or she signs the lease. After its conclusion though, there may be a fear to spoil relations with the owner. Usually the contracts stipulate all possible conditions in great detail. However, it is impossible to foresee everything, and should a conflict arise, it would be uncomfortable for the lessee to work in the building, so he does not wish to put it at stake. He has many employees and clients that come to his place. A bad image is a serious blow on a lessee.

– Can dissatisfaction of the lessee affect the rental rate?– Absolutely. However, the lessee must ensure that the necessary opportunities

exist to discuss the rate. The ideal option is when upon the expiration of the lease, the terms of the contract are reviewed. In case of any grievances, the lessee has the right to revise the rental rates, come up to the owner and to demand justification of this decision. To be able to influence a rate reduction, one should try to take care of this when signing a contract.

– Can the tenant influence the choice of the management company?

– Yes, but only during the negotiations, not after a contract is signed. If this is a big company, which will be an "anchor" tenant, its opinion will be taken into account. The agreement must provide for the possibility of replacing the FM company in case the lessee is discontent with the level of service. Otherwise, it is pointless to make this claim at a later date. There remains one thing: to hope for the loyalty of the owner who can meet the lessee’s wishes and accept his position. For example, the FM company cannot cope with their responsibilities and the owner is aware of this. Then he has the right to hire another facility management company.

Read all the important real estate market news at www.cre.ru

Irina Florova,head of analyticsat CB Richard Ellis

The studio guest at the CRE News program

Here is the market!


15

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Contents |

| News |


Transaction

Galeria greets visitors

The Galeria Shopping and Entertainment Center opened in central St. Petersburg on November 25. Its total area is 192,000 sqm, GLA – 93,000 sqm.

The shopping mall is located at the inter-section of Ligovsky and Nevsky avenues, near the Moscow railway station at 26-38 Ligovsky. It has five levels and two under-ground levels. The underground parking is designed for 1,300 vehicles.

The developer of the facility is Breeze. The exclusive marketing consultant and broker is Jones Lang LaSalle. The general contractor is Renaissance Construction, the architect is Chapman Taylor, and the general designer is Grigoryev & Partners.

Construction works began in 2006. Ekaterina Zemskaya, deputy director of retail at Jones Lang LaSalle, reported to CRE that a total of $500 million has been invested. Sberbank is the lender and the project should pay for itself within 10 years.

According to Ekaterina Zemskaya, cur-rently the shopping mall is 98% occupied. The Galeria has a large entertainment area, a 27-lane bowling alley (over 3,000 sqm), 10 cinemas, including a 3D IMAX cinema (5,500 sqm), the Happylon Family Center with an American indoor roller coaster, is a unique center in St. Petersburg, she says.

The Okay Supermarket (2,769 sqm), M.Video home appliances store (2,424 sqm), Sportmaster (1,300 sqm) became the anchor tenants. The retail gallery houses more than 300 stores, including such brands as Marks & Spencer, Gap, Esprit, Mexx, Next, New Yorker, The Snow Queen, Mango, L'Etoile, Ile de Beaute, Adidas, Reebok, White Wind, Nokia, Sony and others. Of the 300 brands in the mall, more than 60 are making their debut in St. Petersburg. For example, for the first time in St. Petersburg, a shoe store of the American network Payless and the MAC beauty shop will open.

The Galeria also houses coffee shops like Le Pain Quotidien, Costa Coffee, Shocoladnitsa, Coffee House and others.

The restaurants Nordsee, IL Patio, Two Sticks, Dyuzhina, and TGI Friday's are on the 4th floor, as well as two Ginza restaurants.

The managing director of NAI Becar in St. Petersburg, Ilya Andreyev, estimates that rents for anchor tenants can cost up to 500 rubles/sqm/month, while small premises on the first floor are likely to be given out for about 7,000 rubles/sqm/month.

He believes that competition is not much of an issue for the new shopping center: "There is a large flow of people in the center, so we cannot say that the competition will somehow affect Galeria."

But it is unlikely that Galeria will seri-ously affect the customer flow of the most popular centrally located malls, such as Sennaya, says Lyudmila Reva, director of business development at ASTERA. At the same time, the expert assumes that it will be able to redirect to itself the flows from the nearby residential districts.

We should mention that on November 11, Stockmann opened the Nevsky Center just a few hundred meters from Galeria, at 114-116, Nevsky Ave., albeit smaller than Galeria. According to the available informa-tion, its GBA is 97,000 sq m and GLA is almost 43,000 sq m, 20,000 sqm being occupied by Stockmann itself, and about 70 stores locat-ed on the remaining 23,000 sqm. In addition, there are 4,500 sqm of office space, a parking lot for 550 vehicles, food court, restaurants, a fitness center and beauty salon.

According to Lyudmila Reva, these com-plexes will not compete with each other, despite the presence of similar operators. “Galeria is a classic mall where the enter-tainment part is more clearly expressed and includes a cinema, a bowling alley, a large children's fun center, while in Stockmann only Alex Fitness is the only entertainment element,” says the expert.

At the same time, Roman Yevstratov believes that still there is competition between the two shopping centers, because both projects have similar price positioning and even more, some of the tenants are pres-ent in both facilities. "Nevertheless, I think that both projects will be successful because there is very high traffic in this area. The location of several shopping centers in close proximity to each other is a perfectly normal situation for the central parts of mega-cities with high density of business and tourist flows," he says.

However, problems of a different kind may appear – the opening of two shopping centers in this part of St. Petersburg will lead to serious transportation problems, experts believe. "The section adjacent to the Vosstanya Square is already difficult to drive to, and the presence of two major facilities that attract pedestrian and traffic flows, will make the situation in this part of Nevsky very difficult for traffic," believes Lyudmila Reva.

However, Ilya Andreev disagrees. "Both malls have large parking lots that could help improve the situation in the center of the city in terms of parking. Therefore, there will be no problems with the traffic situation," he says.

Tashir shifts focusIn 2011 Tashir Group of Companies plans to commission seven shopping centers, four residential complexes and two hotels, with a total area of 850,000 sqm, said Vitaly Efimkin, vice president of the Tashir Group, during a news conference.

Retail facilities under the RIO brand will open in Yaroslavl (60,000 sqm), Vologda (45,000 sqm), St. Petersburg (63,000 sqm), Orel (55,000), Saransk (25,000 sqm), Rostov-on-Don (100,000 sqm) and Nizhny Novgorod (100,000 sqm).

Residential complexes include the 207,000-sqm Gazoil City and the 100,000-sqm Dirigible residences in Moscow, the 8,000-sqm Stepan Razin Street and the 7,000-sqm General Popov Street in Kaluga.

Office and hotel real estate is repre-sented by the multi-functional recreational complex in MIBC Moscow-City (70,000 sqm) and a hotel in Yaroslavl (18,000 sqm).

According to Vitaly Efimkin, in autumn of 2010, Tashir finalized transactions on four projects; in 2010, the group was involved in 12 projects, and the total investment exceeded $2 billion.

"We have shifted our focus. In 2009 we were searching for and buying distressed assets, but in 2010 we turned our eyes to alliances with strong local players," he said. In particular, these are the two biggest malls, scheduled for delivery in 2011 – the RIO in Nizhny Novgorod, implemented by

the Group in cooperation with the Volga-Oka Investment Group ($50 million will be invested). In addition to anchor tenants and retail galleries, this mall will house a 4-screen cinema, ice rink, children's play-ground, bowling and food court. Tashir will build another RIO in Rostov-on-Don in part-nership with Seventh Continent. The grocery retailer Nash Hypermarket will be one of the "anchors" (9,000 sqm), along with Cinema Star 6-screen multiplex, children's play cen-ter, bowling, billiards, food court, and a cafe with a summer terrace. The level of invest-ment is around $70 million.

In addition, the Tashir Group, together with Vladimir Gruzdev’s family fund intend to build the Gazoil Park, a new satellite town of Moscow lying at the 14th km of Kaluga Highway, and will include apartment build-ings and townhouses totaling 1 million sqm, daycares, a school, fitness center, shopping center, cinema, restaurants and hotels. The partners plan to invest $1 billion. The Group has also acquired a 17,000-sqm 180-room hotel project in Tula with a restaurant and fitness center. The hotel must open in early 2012; investments amount to $45 million. Vitaly Efimkin also says that the acquisition of new assets has not changed the planned implementation of previously announced projects – in 2010, the Tashir Group opened RIO Shopping Centers in Reutov, Ivanovo and Tula, SK-Royal hotel complex in Moscow, Park Hotel in Kaluga and the Kronstadt RC in Moscow.

Just cre it!


Residentia l News:

16

Аукцион

Элитка ушла с молотка на «живых» торгахКомпания «Аллтек Девелопмент» 11 декабря про-вела первый в истории России «живой» онлайн-аукцион недвижимости на электронной площадке BidontheCity.com. Как сообщил CRE гендиректор «Аллтек

Девелопмент» Игорь Гончаров, на торги были выставлены 11 лотов подмосковной элитной недвижимости – дома и земельные участки с подрядом в поселках Графский лес и Графские пруды, расположенных в 20 км от МКАД по Киевскому шоссе в окружении леса, ценой от 24,5 до 77 млн рублей за лот. Общая сумма лотов по стартовым ценам – 482,7 млн рублей. Торги проходили по голланд-ской системе – на понижение. Основная интрига первого онлайн-аукциона – один из лотов торговался без цены отсечки. В итоге торги прошли успешно по 5 лотам из 11 на общую сумму 205,7 млн рублей. Еще по двум объектам ведутся переговоры.

На рынке загородной недвижимости перестали рабо-тать традиционные механизмы стимулирования продаж. Аукцион позволил определить справедливую рыночную цену объекта, так как для девелопера она одна, а для поку-пателя – совсем другая.

В ноябре 2010 года компания «Аллтек Девелопмент» стала первым и на данный момент единственным в России лицензиатом международного электронного аукционно-го дома BidontheCity.com по продаже, покупке и сдачи в аренду объектов недвижимости, расположенных на тер-ритории Московской области.

Новости компаний

MR Group переключилась на жильеУ MR Group новая стратегия развития: девелопер решил меньше заниматься офисной недвижимостью, которая раньше была основным направлением компании, и сосре-доточиться на строительстве жилья экономкласса, заявил в ходе пресс-ланча гендиректор MR Group Роман Тимохин.

Пока главный проект MR Group в этом направлении – малоэтажный город-спутник Новое Ступино, который предполагает строительство 2 млн кв. м жилой недви-жимости. В I квартале 2011 года планируется ввести в эксплуатацию 9 тыс. кв. м жилья и детский сад. Из этого объема уже раскуплена примерно треть.

Помимо этого девелопер собирается заняться возве-дением многоэтажного панельного жилья в Подмосковье. Как рассказал Роман Тимохин, в стадии покупки и оформ-ления находятся участки под строительство 500 тыс. кв. м в ближайшем Подмосковье. MR Group вместе со своими партнерами намерена инвестировать в это $100 млн. Подрядчиком строительства станет компания «ДСК-1». В Химках уже приобретен участок, где в январе 2011 года планируется начать возведение 25 тыс. кв. м.

Новая стратегия отразилась и на проекте МФК в Филях: MR Group провела реконцепцию, согласно которой увели-чилась жилая часть комплекса.

«Пионер» стал первымГК «Пионер» стала первым девелопером, который выиграл право на заключение договора аренды земли в целях жилищного строительства на первом аукционе Фонда РЖС в Москве, заявил на пресс-конференции Олег Сорока, гендиректор ГК «Пионер – Москва». Он отметил, что конкурс состоялся в Москве 15 февраля 2010 года, а уже 1 марта договор был заключен. «На сегодняшний день аукционы Фонда РЖС – один из немногих эффектив-ных механизмов государственно-частного партнерства в сфере девелопмента. Прозрачная структура конкурса и комфортные условия реализации проекта позволяют улучшить его экономику для девелопера», – сказал Олег Сорока. Особенностью этого проекта станет то, что впер-вые часть расходов на строительство объектов социаль-ной инфраструктуры и инженерных коммуникаций будет профинансирована из городского бюджета. Это позволит снизить себестоимость строительства, а главное, сократить

сроки его реализации, что в конечном счете выгодно как компании, так и покупателям квартир.

Участки под строительство жилого комплекса общей площадью около 4,5 га расположены в районе Северное Тушино, на пересечении улицы Свободы и Химкинского бульвара. ГК «Пионер» планирует построить на этой терри-тории ЖК комфорткласса общей площадью 45 тыс. кв. м. В квартирах комплекса будет качественная отделка, благо-даря которой покупателям не потребуется дополнительных вложений в обустройство. Комплексная застройка предпо-лагает строительство подземно-наземного гаража и инфра-структуры на первых этажах. Территория жилого комплекса будет озеленена и благоустроена. Начало возведения объ-екта намечено на I квартал 2011 года. Предполагается, что срок реализации проекта составит три года. Объем инвести-ций в проект запланирован на уровне $110–120 млн, 30% из которых – это собственные средства компании.

Проект

Группа ЛСР построит в Санкт-Петербурге ЖКООО «Городская домостроительная компания» (пред-приятие группы ЛСР) победила в открытом аукционе на приобретение в Московском районе Санкт-Петербурга земельного участка общей площадью 91,5 тыс. кв. м. Сумма сделки составляет 1,075 млрд рублей. Торги проводились Российским аукционным домом. На приобретаемой тер-ритории ООО «ГДСК» планирует возвести жилой комплекс класса масс-маркет. По предварительным оценкам, прода-ваемая площадь комплекса составит 119 тыс. кв. м, из кото-рых около 90 тыс. кв. м – площадь квартир. Предполагается, что новый жилой комплекс будет включать разноэтажные здания с максимальной высотностью 24 этажа, детский сад и школу. Все дома будут возводиться по «бесшовной» технологии отделки фасадов ДСК «Блок» (предприятие группы ЛСР). Начать строительство планируется в 2012 году, застроить весь земельный массив – за три года.

Исследование

Цены на жилье снова стали снижатьсяПо сравнению со II кварталом этого года в III квартале рост цен на жилую недвижимость упал на 4,3%. Снижение после нескольких кварталов позитивной динамики показали 14 стран, в основном европейские, говорится в исследовании компании Knight Frank. Среднегодовой рост цен на жилье составил 3,1%. «Впервые с конца 2008 года цены начали расти во всех шести регионах (Азиатско-Тихоокеанский 9,9%, Ближний Восток 5,1%, Северная Америка 4,2%, Южная Америка 3,5%, Африка 3% и Европа 0,8%)», – рассказывает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. Однако эти тенденции не отражают общей картины. Около 30% стран, ситуация на рынке недвижимости кото-рых стабилизировалась в начале 2010 года, в III квартале показали отрицательный рост цен (в частности, Греция, Исландия, Нидерланды, Норвегия, Португалия, Словения и Великобритания). За пределами Европы это Китай, Канада, Колумбия, ОАЭ, Новая Зеландия, Южная Африка и Тайвань.

В Европе специалисты наблюдают улучшение состояния европейских экономик, однако в двух разных странах ситуа-ция может быть совершенно противоположной. Так, Латвия демонстрирует годовой рост 26,1%, а Литва – отрицатель-ный рост -13,9%. Ситуация на рынке недвижимости России выглядит стабильной. Во II квартале рынок демонстрировал уверенный рост, который несколько замедлился в третьем. В 2011 году специалисты ожидают 10–15%-ный рост.

НОВОСТИ

«Масштабная»

застройкаКонкурс

Группа компаний «Масштаб» возвращается к реализации крупнейшего в России градостроительного проек-та А101. С помощью закрытого международного кон-курса девелопер выбрал компанию, которая займется проектированием одной из частей А101 – «Города квар-талов А101». Ею стала испанская компания EDDEA Spain.

Проект реализуется в Ленинском районе Москов-ской области, недалеко от столичного микрорайона Южное Бутово. На участке площадью 154 га планиру-ется построить 1,3 млн кв. м жилья экономкласса для 45 тыс. жителей, площадь нежилых помещений на пер-вых этажах составит около 136 тыс. кв. м. В рамках про-екта будет построено 4 школы, 8 детских садов, спор-тивные залы, бассейны, поликлиника, паркинги, кафе и рестораны, магазины, ТРЦ. Проведенные «Масштабом» международные архитектурные конкурсы на разра-ботку мастер-плана и проектов планировки кварталов в «Городе кварталов А101», по словам Евгения Асса, руководителя архитектурной мастерской «Архитекторы Асс», беспрецедентны для России по количеству участ-ников. На открытый конкурс проектов планировки кварталов с общим призовым фондом $40 тыс. было прислано около 250 вариантов. Победителями в кате-гории низкоплотная застройка стали Architekten Cie и Koschany + Zimmer Architects, в категории высоко-плотная застройка – Architekten Cie и архитекторы А. Цемайло и Н. Ляшенко. Закрытый конкурс на разра-ботку мастер-плана собрал 42 архитектурных бюро со всего мира. «Впервые в России международные архи-текторы были привлечены к разработке масштабного градостроительного проекта, а не отдельного здания», – отметил Барт Голдхоорн, архитектор, главный редактор журнала «Проект Россия».

По словам председателя совета директоров ОАО «Масштаб» Михаила Маликова, начать строительство в «Городе кварталов» планируется примерно через полтора года. Общий объем инвестиций в строитель-ство «Города кварталов А101» составит 70 млрд рублей, сообщил г-н Маликов.

CRE Рекомендует!

016-17_News_Rezident_I_L.indd 16016-17_News_Rezident_I_L.indd 16 23.12.2010 10:46:4223.12.2010 10:46:42

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| News |

| Residential News |

| Facts&Figures |

Auction

Elite housing sold by auction at “live” salesAlltech Development held the first in Russian history “live” online real estate auction e-sales at the BidOnTheCity.com trading platform.

According to the information provided by General Director Igor Goncharov for CRE, 11 lots of off-town elite real estate – homesteads with a contract in Graphsky les and Graphskie prudy settlements, lying 20 km past the MKAD on the Kiev Motorway in the midst of woodland, were put up at the price of 24.5 to 77 million rubles per lot.

The total sum of the lots at trigger prices amounted to 482.7 million rubles. This was a reverse Dutch auction.

As a result, the bidding event was successful on five lots out of 11 totaling 205.7 million rubles. The bidding process is under way on two more properties.

The company decided to hold such sales because the tra-ditional mechanism of sale stimulation no longer worked on the suburban real estate market of the Moscow region. In the words of the organizers, the auction allowed to fix an equitable market price of the property.

In November of 2010, Alltech Development became the first and at the present moment the only in Russia holder of the license from the International E-Auction House BidOnTheCity.com to arrange for the sale, purchase and rent of real properties in the Moscow region.

Corporate News

MR Group turns to housingMR Group has shifted its focus in the development strategy from office real estate, which was once the company’s key business, to economy-class housing, stated Roman Timokhin, CEO of MR Group, in the course of a press lunch.

The main project of MR Group in this area has so far been the low-rise satellite town Novoe Stupino, implying the con-struction of 2 million sq m of residences. It is planned to com-mission 9,000 sq m of housing and a daycare center in Q1 of 2011 and a third of this volume has already been bought.

In addition, the developer is going to tackle the erection of multistory panel housing near Moscow. According to Mr. Timokhin, plots for the construction of 500,000-sqm housing in the nearest suburbs are currently being purchased and for-malized. MR Group together with its partners intends to invest $100 million in this grand project. DSK-1 has been chosen as the contractor. One plot has already been purchased in Khimki where the company is going to start building 25,000 sq m in January of 2011. The new strategy also affected the MFC project in Fili – MR Group carried out re-conception, having added a residential expansion. The first 137,000-sqm phase will comprise almost 52,000 sq m of apartments, 24,600 sq m of flats, 7,000 sq m of commercial areas and around 18,000 sq m of office space.

“Pioneer” becomes the firstGC Pioneer became the first developer who won the right to conclude a land lease agreement for housing construction at the first auction held by RGS Fund in Moscow, said Oleg Soroka, CEO of GC Pioneer – Moscow. He pointed out that the tender took place in Moscow on February 15, 2010 and already on March 1 the contract was signed. “The auctions of RGS Fund are one of the few effective mechanisms of public-private partnership in development. The tender’s transparency and comfortable conditions of project implementation allow the improvement of its economics,” said Mr. Sorokin.

In his words, a distinguishing characteristic of this project is that for the first time investments in social infrastructure

and engineering networks will partly be financed from the city budget. This will bring down the cost of construction and shorten the time of its delivery.

The sites of housing estate development covering the total of about 4.5 ha lie in Northern Tushino at the intersection of Svoboda Street and Khimkinsky Boulevard. GC Pioneer plans to build a comfort-class 45,000-sqm housing estate on this ter-ritory. Quality interior decoration will deliver the buyers from additional investments in finishing works. Integrated devel-opment implies the construction of underground and surface parking lots, non-residential premises to be fashioned on the lower floors for shops, children’s clubs, pharmacies, beauty salons etc. The territory will be greened and landscaped. The beginning of construction is scheduled for Q1 of 2011 and the project will take about three years to be completed. The level of investment is $110-120 million, of which 30% is the com-pany’s equity.

Project

LSR Group to build a housing estate in Saint PetersburgUrban House Building Company LLC (affiliated with LSR) came out a winner of an open auction for the purchase of a 91,500-sqm plot of land in Moskovsky district of St. Petersburg. The transaction amount is 1.075 billion rubles. Bidding on the property was organized in St. Petersburg by the Russian Auction House. The House Building Company (GDSK) plans to erect a mass-market residence. The sellable area is estimated to come to 119,000 sq m and living space – to 90,000 sq m.

The new residential development will presumably include variable height buildings not taller than 24 stories, a daycare center and school. The “seamless” facade finishing technol-ogy patented by ZAO DSK “Block” (“affiliated with LSR Group) will be used in all houses. Construction works are scheduled to commence in 2012 and the whole land available will reportedly be built up for three years. The development plot is located within a walking distance from Zvezdnaya metro and within five minutes by public transport from Moskovskaya metro. An exit to the Ring Road and Pulkovo Highway is also not far off. The neighborhood is notable for highly developed infrastructure.

Research

Housing prices go down againCompared to Q2 of this year, housing prices fell by 4.3% in Q 3. After several quarters of positive dynamics 14 countries, most-ly European, saw another slump, according to Knight Frank.

The average annual growth of housing prices amounted to 3.1%. “For the first time since the end of 2008 prices restarted growing in all six regions (by 9.9% in Asia Pacific, by 5.1% in Middle East, by 4.2% in North America, by 3.5% in South America, by 3% in Africa and by 0.8% in Europe),” says Elena Yurgeneva, Director of Elite Real Estate Department, Knight Frank. However these trends do not reflect the general picture, notes the expert. About 30% of all countries where the situation in the real estate market stabilized in early 2010 showed negative price dynamics in the third quarter. In particular these are such European nations as Greece, Iceland, Netherlands, Norway, Portugal, Slovenia and UK. Outside Europe this list includes such nations as China, Canada, Columbiua, Dubai, New Zealand, South Africa and Taiwan.

In Europe experts witness a slow economic upturn, though in two different nations the situation can be absolutely opposite. Thus, while Latvia demonstrated the annual growth of 26.1%, Lithuania saw a negative -13.9% growth. In USA the price growth went back to 0.6 % (against 4.2% in Q2 of

the past year) while average housing prices are at the level of 2003. The attempts to somewhat “cool down” the real estate market in Asia Pacific region seem to start bringing certain fruit, note the company’s analysts. The growth slowed down in Q3 in some of the countries like Hong Kong, Singapore and China. The situation in the Russian real estate market looks stable. In the second quarter the market demonstrated confi-dent growth which stalled a little bit in Q3. Nevertheless fore-casts for the future are quite optimistic as specialists expect a 10-15% growth in 2011.

NEWS

Large-scale

developmentContest

The Masshtab group of companies gets back to implemen-tation of Russia’s largest town-planning project called A101 – the developer selected a designer of the Town of Neighborhoods A101 (part of A101) via a closed-end international tender: Spain-based EDDEA Spain.

The project is realized in Leninsky district of the Moscow region not far from the Moscow neighborhood Southern Butovo. Masshtab plans to build 1.3 million sq m of economy-class housing for 45,000 residents on a 154-ha site; the area of non-residential areas on the lower floors will come to about 136,000 sq m. Four schools, eight daycare centers, gyms, pools, clinics, park-ing lots, cafes, restaurants, shops and shopping malls will be developed as part of this grand-scale project.

International architectural tenders for master-planning and draft plans of various quarters in the Town of Neighborhoods A101 held by Masshtab are unprecedented for Russia in terms of the number of participants, in the opinion of Evgeny Ass, principal of Ass Architects. About 250 drafts were forwarded to the open tender of neigh-borhood layouts with the total prize fund of $40,000. Architekten Cie and Koschany+Zimmer Architects were announced winners in the low-density development cat-egory and Architekten Cie along with architects A. Tsemailo and N. Lyashenko became winners in the high-density development category. The closed-end tender for a master-planning project drew 42 architectural studios from all over the world. “For the first time in the history of Russia inter-national architects were involved in the development of a large-scale town-planning project, rather than in an indi-vidual building design,” noted Bart Goldhoorn, architect and editor-in-chief of the Project Russia magazine.

In the words of Mikhail Malikov, board chairman of the Masshtab public company, they plan to launch construc-tion works in the Town of Neighborhoods in 18 months from now, since the developer will yet to carry out grand-scale preparations.

The total investment in Town of Neighborhoods A101 will reach 70 billion rubles, reported Mr. Malikov.

Remember, enter and comment! 17

016-17_News_Rezident_I_L.indd 17016-17_News_Rezident_I_L.indd 17 23.12.2010 16:45:0923.12.2010 16:45:09

о

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Офисная недвижимость Общий объем офисных помещений Москвы по состоянию на конец

ноября 2010 года составляет 12,37 млн кв. м. Для сравнения: в III квар-тале 2010 года всего было 12,28 млн кв. м площадей, во II квартале 2010 года – 12,09 млн кв. м, в I квартале 2010 года – 11,91 млн кв. м. Таким образом, изменение объема площадей в ноябре 2010 года к III кварталу 2010 года составило 0,8%, относительно II квартала 2010 года – 2,3%, к I кварталу 2010 года – 3,9% (Colliers International). В структуре офисных площадей по состоянию на ноябрь бизнес-

центры класса А занимают 22% рынка, офисы класса В+ – 54%, класса В- – 24% (NAI Becar). Объем арендованных помещений за октябрь – ноябрь 2010 года

составил 83 тыс. кв. м, а объем купленных помещений за этот же период – 23 тыс. кв. м (CB Ricard Ellis). За октябрь – ноябрь 2010 года около 110 тыс. кв. м офисных площа-

дей было введено в эксплуатацию. Всего с начала года было построе-но около 710 тыс. кв. м (Core Group). Доля свободных площадей в целом по Москве составила 14,7% на

конец III квартала 2010 года, причем в классе А было свободно 17,6%, в классах В+ и В- – 15,9% и 11,5% соответственно. За 2010 год произо-шло заметное снижение доли вакантных офисов, для сравнения: в нача-ле года общая доля по городу составила 19,6%, что связано с высоким спросом и небольшим объем новых завершенных проектов. Снижение ввода новых офисов c I по III квартал 2010 года составило 59% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (Jones Lag LaSalle). За октябрь – ноябрь 2010 года можно отметить несколько сделок.

Одной из крупных сделок является продажа бизнес-центров Horus Capital компании Lenmar Capital Inc. Стоимость сделки оценивается в $700–750 млн. Общая площадь шести бизнес-центров: «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор», «Олимпия» и «Лефорт» – составляет почти 260 тыс. кв. м (Penny Lane Realty). Ставки аренды на офисные помещения класса А находятся в диапа-

зоне $450–1000/кв. м в год, в классе В+ ставки варьируются от $350 до $550/кв. м в год, в классе В- – от $200 до 400/кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов) (Blackwood). В сегменте продажи офисов также отмечен небольшой рост цен

на объекты с наиболее привлекательным расположением. Средние цены продажи для офисных объектов классов А и В по состоянию на конец ноября 2010 года составляют: $5,5–7,5 тыс./кв. м для объек-тов в ЦАО; $3–5, 5 тыс./кв.м – за пределами центра (Praedium Oncor International). Рост арендных ставок по итогам 2010 года составил 10–15%.

По прогнозам, сложившаяся рыночная конъюнктура, а именно: нали-чие дефицита помещений с отделкой, возрастающий спрос и стаби-лизирующаяся экономическая ситуация – приведет к тому, что в сле-дующем году ставки вырастут минимум на 10%(Penny Lane Realty).

Средний уровень арендных ставок на конец 2010 года по классу B+ / Average Rents at Grade B+ Office Facilities in Late 2010

600

500

400

300

200

100

0

I II III IV

БК/СК / BR/GR ТТК/ЧТК / TTR/FTR МКАД / MKAD

Источник / Source: S.A.Ricci / King Sturgel

Распределение общего объема торговых площадей по типу сделки, 2010 год / Breakdown of Total Retail Space Deals by Transaction Type in 2010

Источник / Source: S.A.Ricci/ King Sturge

Наиболее значимые проекты, введенные в эксплуатацию в октябре – ноябре 2010 года / Major Projects Commissioned in October – November of 2010

Источник / Source: Colliers International

Здание /Building

Класс здания /

Grade

Девелопер /Developer

Общая площадь,

кв. м / GBA, sq m

Арендуемая офисная площадь,

кв. м / Leasable

office space, sq m

Дата ввода / Date of com-missioning

Преображенская

пл., 8 / 8 Preob-

razhenskaya Square

A «Монтажспецстрой» /

Montazhspetsstroy

118 700 75 000 Октябрь 2010 /

October 2010

«Саммит» / Summit A Банк «Российский

кредит» / Russian

Credit Bank

63 800 18 570 Октябрь 2010 /

October 2010

«Шерланд – 2» /

Sherland – 2

B+ «Шерланд» /

Sherland

18 700 17 500 Ноябрь 2010 /

November 2010

«Трио» / Trio B+ MR-Group 37 550 10 470 Ноябрь 2010 /

November 2010

Аренда / Lease

Пересмотр договора аренды / Lease review

Покупка/продажа / Buy/sell

Инвестиции / Investments

34%

8%

52%

18

6%

018-19 FAKT_L_I.indd 18018-19 FAKT_L_I.indd 18 23.12.2010 10:50:0223.12.2010 10:50:02

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


| Цифры и факты |

| События |

Office Real Estate Aggregate office space supply on the Moscow market, as of late

November 2010, was 12.37 million sq m. By comparison the supply in Q3 of 2010 was 12.28 million sq m, in Q2 of 2010 – 12.09 million sq m, in Q1 of 2010 – 11.91 million sq m. Therefore a percentagewise change in office space supply, as of November 2010, was 0.8% against Q1 of 2010, 2.3% against Q2 of 2010 and 3.9% against Q1 of 2010 (Colliers International). As of November, Grade A business centers accounted for 22% of the

Moscow office space market, Grade B+ offices – for 54% and Grade B- offices – for 24% (NAI Becar). The volume of leased office areas amounted to 83,000 sq m in October–

November of 2010 and the volume of sold office space during the same period was 23,000 sq m (CB Richard Ellis). In October – November of this year 110,000 sq m of office space was

put into operation. Overall about 710,000 sq m have been built since the beginning of the year (Core Group). The share of vacant areas in Moscow amounted to 14.7% as of the end of

Q3 of 2010; 17.6% was vacant in Grade A, 15.9% and 11.5% in Grades B+ and B-, respectively. The vacancy rate notably dropped in 2010; by comparison, at the turn of the year the vacancy rate in Moscow was at the level of 19.6%, because of high demand and very few projects delivered to the market. The reduction of new office space delivery from Q1 to Q3 of 2010 was only 59% compared to the similar period last year (Jones Lang LaSalle). Several deals closed in October – November of 2010 stand out among

the others. One of the largest transactions was the sale of the business centers owned by Horus Capital to Lenmar Capital Inc. under control of Mr. Minz. The approximate amount of this transaction is estimated at $700–750 million. The cumulative gross built area of the six business centers – Stanislavsky Factory, Gamma, Avion, Krugozor, Olympia and Lefort – nears 260,000 sq m (Penny Lane Realty). The rental rates at Grade A office areas are in the range of $450–

1,000 per sqm per year; at Grade B+ facilities the rates vary between $350 and $550 per sqm per year, and in Grade B- they fluctuate between $200 and $400 per sqm per year, all of said rates excluding VAT and operating expenses (Blackwood). In the office space sale segment a moderate growth of prices on well-

located properties took place. Average selling prices for Grade A and B office facilities, as of the end of November 2010, amounted to $5,500–7,500 per sqm in Central Administrative District (CAD) and $3000–5,500 per sqm outside of the downtown (Praedium Oncor International). The growth of rental rates in 2010 amounted to 10–15%. According

to the forecasts, the current balance of demand and supply, namely: the shortage of premises with fit-out, ever-growing demand and stabilization of national economy – will cause the growth of rental rates at least by 10% next year (Penny Lane Realty).

Примеры крупных новых сделок, заключенных в III квартале / Examples of New Big Deals Cut in Quarter 3

19

Название /Name

Адрес /Location

Класс здания /

Grade

Арендатор/покупатель /

Tenant/Buyer

Площадь /Area

Тип сделки /Type

of transaction

«Домников» /

Domnikov

Проспект

Академика

Сахарова, 30 /

30 Academician

Sakharov Avenue

А «РВМ Капитал» /

РВМ Capital

84 500 Покупка /

Purchase

«Западные

ворота» /

Zapadnye Vorota

Беловежская

улица 22 / 22

Belovezhskaya

Street

А «Евраз

Холдинг» /

Evraz Holding

60 400 Покупка /

Purchase

«Марр плаза» /

Marr Plaza

Сергея Макеева

улица 13 / 13

Sergey Minin Street

А «Филипс» /

Philips

5 900 Аренда /

Lease

«Нордстар» /

Nordstar

Беговая улица, 3,

стр. 1 / 3 Begovaya

Street, building 1

А Москоммерц-

банк / Mos-

kommertsbank

5 600 Аренда /

Lease

«Яковоапос-

тольский» /

Apostle James

Яковоапостольский

переулок, 12/1 /

12/1 Yakovo-

apostolsky Lane

В+ ФК «Открытие» /

FK Otkrytie

5 600 Аренда / Lease

Источник / Source: Jones Lag LaSalle


Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Стрит-ритейл Общая площадь помещений формата стрит-ритейл в Москве состав-

ляет примерно 4,0–4,2 млн кв. м (Penny Lane Realty). В структуре использования торговых площадей в стрит-ритейле

предприятия общественного питания в настоящее время занимают 16% помещений, отделения банков – 15,1%, магазины по продаже одежды– 11,5%. Соотношение профилей арендаторов помещений формата стрит-ритейл отличается в зависимости от торговых коридо-ров. Например, на Тверской улице предприятия общественного пита-ния занимают 14,4%, магазины одежды – 12,5% помещений, магазины по продаже ювелирных изделий – 11,5%, отделения банков – 10,6%. На Ленинском проспекте наиболее популярным профилем являются отделения банков – 18,4%, на втором месте – магазины мебели и товаров для дома (15,8%), на третьем месте – предприятия обще-ственного питания (14,4%), на четвертом – магазины одежды (13,2%). А на улице Петровка доля магазинов по продаже одежды и обуви в сумме составляет 46,2% от общего количества («Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis»). Примерные диапазоны базовых арендных ставок на торговые

помещения площадью около 200 кв. м по центральным торговым коридорам – от $1300 до 5500, на магистральных торговых улицах – от $700 до 2500, на помещения, находящиеся на первых этажах жилых домов в спальных районах, – от $500 до 1200 (Knight Frank Research). Арендные ставки на основных торговых коридорах оставались ста-

бильными. На наиболее значимые объекты, характеризующиеся мак-симальной проходимостью, наличием качественного ремонта, витрин, ставки повысились на 5–15% в зависимости от конкретного объекта (Nai Becar). Ставки капитализации при продаже составляют для топовых объек-

тов стрит-ритейла – 8,5–10%, за пределами центра Москвы – 10–12% (RRG). В сегменте стрит-ритейла наиболее активны в 2010 году были ресто-

раны и кафе различных ценовых сегментов, банки. Причем спрос со стороны банков после кризиса претерпел изменения. На сегод-няшний день банкам интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100–150 кв. м, пло-щади 50 кв. м в торговых центрах и в других местах с высокой прохо-димостью (Praedium Oncor International). 2010 год характеризуется нарастающим дефицитом предложения

и смещением спроса в спальные районы Москвы. В ближайшей пер-спективе рынок стрит-ритейла ожидает усиление конкуренции и рост спроса. В результате арендные ставки и цены продаж вырастут еще на несколько пунктов (Penny Lane Realty).

Ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы на конец III квартала 2010 года, $/кв. м в год / Rental Rates at Moscow’s Key Retail Routes as of Late Q3 of 2010, $/sqm/year

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

Структура помещений стрит-ритейла по их назначению /Breakdown of Street Retail Premises by Functional Purpose

Источник / Source: Praedium Oncor International

20

Адрес /Address

Минимум /Minimum

Максимум /Maximum

Тверская улица / Tverskaya St 3000 4000

1-я Тверская-Ямская улица / 1st Tverskaya-Yamskaya 1200 2500

Новый Арбат / Novy Arbat 1500 2500

Кузнецкий мост / Kuznetsky most 1500 4500

Кутузовский проспект / Kutuzovsky Ave. 2000 3500

Ленинский проспект / Leninsky Ave. 700 3000

Проспект Мира / Prospekt Mira 700 2000

Садовое кольцо / Garden Ring 1500 3000

Красная Пресня / Krasnaya Presnya 1000 2200

Столешников переулок / Stoleshnikov Lane 4 000 10 000

Улица Петровка / Petrovka St 1000 4500

Патриаршие пруды / Patriarch’s Ponds 2000 3000

Улица Остоженка / Ostozhenka St 1000 3000

Ленинградский проспект / Leningradsky Ave. 700 3000

Старый Арбат / Stary Arbat 2000 4000

Мясницкая улица / Myasnitskaya St 1500 3000

Никольская улица / Nikolskaya St 1000 2500

Пятницкая улица / Pyatnitskaya St 1000 2500

Комсомольский проспект / Komsomolsky Ave. 1000 2500

Помещения, оборудованные для раз-мещения предприятий общественного пи-тания / Premises equipped for public catering

Помещения, оборудованные для тор-говли продовольственными товарами /Premises equipped for trading in foods

Помещения под офисы продаж, тор-говлю непродовольственными товарами /Premises for sales offices and trading in non-foods

15%

25%

65%


Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


| Цифры и факты |

| События |

By the end of the third quarter of 2010, the total amount of warehouse premises in the Moscow region stood at 5.94 million sqm. Out of these, 4.11 million sqm is of Grade 'A' (69%), and 1.83 million sqm of Grade 'B' – which represents 31% (Knight Frank). In the 3rd quarter of 2010, there was a significant increase in demand;

the amount of leased and purchased areas reached 464,100 sqm. Overall, in the first three quarters of 2010, around 996,400 sqm of warehousing space was leased and purchased, which exceeds the total amount in 2009 that stood at 938,970 sqm. (Jones Lang LaSalle). During 2010, the aggregate amount of new construction in the Moscow

Region was about 150,000 sqm of Grade 'A' warehousing space. To date, the amount of commissioned space during the first three quarters of the year is 80% below the level of 2009 (NAI Becar). The share of vacant spaces in the Moscow Region continued to decline

and reached 8.1%, a decrease of 0.8% on a quarter-to-quarter basis. The market developed deficits of completed warehousing premises. For

example, only in the south and east of Moscow it is possible to rent a warehouse area of 25,000 sqm. In this connection, there is a tendency towards customized build-to-suit projects. It is very likely that the majority of tenants and developers will follow this path. (Cushman & Wakefield). After a long stagnation in rental rates in the segment of Grade 'A'

warehouses ($100/sqm/year by the end of the 3rd quarter), this index rose to an average of $110/sqm/year. In Grade 'B' the requested rental rates went up to $95/sqm/year. In the third quarter, a 10% growth of rental rates led to higher yields for the owners of warehouse projects (Colliers International). Retailers and distributors continued to constitute the main source

of demand in the warehousing segment. Producers engaged in the distribution of their own products are taking keener interest in high-quality warehousing facilities. The average area needed is 10,000 sqm in the Moscow Region (Cushman & Wakefield).

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities

Компания /Company

Цена / Price, $

Изменение 22.11.10– 17.12.10 /Fortnightly

Change

Исторический максимум / Historical

Maximum, $

Исторический минимум / Historical

Minimum, $

Рыночная капитализация,

$ млрд /Market

Capitalization, $ bln

Фондовая биржа /

Stock Exchange

Strabag 27.40 8% 77.90 14.00 3.12 VSE

Atrium European Real Estate

5.60 0% 30.30 1.70 1.28 VSE

Open Investments (OPIN)

35.00 16% 425.00 26.10 0.53 RTS

Jones Lang LaSalle 84.60 6% 125.00 7.60 3.54 NYSE

CB Richard Ellis 20.50 11% 42.70 2.40 7.18 NYSE

PIK Group 4.20 13% 32.00 0.60 2.09 LSE

AFI Development 1,20 3% 14.00 0.80 0.61 LSE

LSR Group 9,20 11% 15.90 0.70 4.30 LSE

Raven Russia 0.90 6% 2.00 0.20 0.59 LSE

Sistema-Hals 1.60 19% 11.00 0.20 0.36 LSE

Eastern Property Holdings

25.10 7% 130.00 15.80 0.13 SWX

MirLand Development 4.20 19% 11.20 0.50 0.44 LSE

Kazakhstan Kagazy 0.25 19% 5.70 0.03 0.03 LSE

DTZ Holdings 0.60 -9% 12.80 0.30 0.15 LSE

Glavmosstroy 26.00 33% 280.00 5.0 0.05 RTS

RGI International 2.30 -1% 11.90 0.10 0.29 LSE

KDD Group 0.30 3% 4.40 0.10 0.05 LSE

RTM 0.25 0% 3.00 0.03 0.04 RTS

XXI Century 0.40 0% 34.30 0.10 0.02 LSE

Источник: CRE, данные бирж / Source: CRE, Stock Exchanges

Материал подготовила Людмила Бокина /

Information compiled by Lyudmila Bokina

Warehousing Real Estate

21


События:

222222

«Мы понимаем, что система согласования, получения прав на застройку участка бюро-

кратизирована. Она фактически отталки-вает иностранных и российских инвесто-ров от принятия решения вложения своих средств в недвижимость», – сказал Максим Соколов.

По его словам, к 2020 году по объемам ввода жилья страна должна выйти к цифре в 140 млн кв. м в год, тогда как сегодня вво-дится 60 млн кв. м, что соответствует при-мерно 0,5 кв. м на одного жителя России. «Эти цифры стабильны на протяжении трех лет. В течение десяти лет мы плани-руем удвоить эту норму. Это амбициозная

задача, и она является первостепенной. Минрегионразвития и правительство РФ будут уделять контролю и помощи субъектам этого рынка особое внимание», – отметил чиновник.

Александр Шарапов, NAI Becar / ГУД, при-вел несколько цифр по административным барьерам, которые планируется снимать, в частности, он напомнил слова мэра Москвы Сергея Собянина о том, что в Москве надо пройти около 40 инстанций и оформить 274 различные экспертизы и согласования, чтобы получить разрешение на строитель-ство. Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам строительства, добавил, что разрешение на строительство сегодня

оформляется в среднем 330 дней, в будущем это займет 80 дней. Ввод в эксплуатацию вместо нынешних 120 дней будет занимать 55 дней.

По словам депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, правительство Москвы в настоя-щий момент разрабатывает постановление об уменьшении количества согласований при строительстве в городе. «Кроме того, в сфере строительства будет вводиться система электронного документооборота, что позволит ускорить процедуру согласо-вания», – добавил политик.

Алексей Шепель, председатель совета директоров корпорации S.Holding, согла-сился с тем, что система принятия решения и получения разрешения на строительство страшно забюрократизирована. Но главная проблема, по его словам, была в том, что решения о строительстве того или иного объекта принимались волевым порядком.

Владислав Сурков, партнер CMS, заявил, что также озабочен вопросом получения земли под строительство. По его словам, девелоперам нужно давать землю изна-чально в долгосрочную аренду, а не на три года на период строительства. Тогда это существенно изменит ситуацию на рынке девелопмента.

Александр Ольховский, управляющий директор ОАО «Банк ВТБ», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, за явил

что не верит в то, что ситуация с согласо-ванием по вопросам строительства может улучшиться в ближайшие два года. Что касается позиции финансовых учреждений в отношении ускорения сроков согласова-ний, оформления земельных участков, то, по его словам, для них любое сокращение сроков является положительным моментом. «Прогнозы становятся более вероятными, проекты движутся более устойчиво, сроки финансирования сокращаются. Конечно же любой банк приветствует это», – сказал Александр Ольховский.

Председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец отметил, что вопрос об увеличении объ-емов строительства в Москве находится в противоречии с другими концепциями, например транспортной доступности, раз-груженности, экологии, управляемости. «Я не уверен, что сейчас в Москве мы должны улучшить инвестиционный кли-мат, потому что строить станут значительно больше, а инфраструктура к этому не под-готовлена. Однако цены на жилье при этом в Москве не упадут, потому что они зависят от покупательской способности», – уверен Леонид Казинец.

По его словам, любой житель России и стран СНГ приобрел бы недвижимость в Москве, если бы это было финансово доступно. «Цены будут зависеть от спро-са на рынке, а не от предложения, потому что предложения ограниченны, посколь-ку и Москва имеет ограничения», – сказал Леонид Казинец. «Высокомаржинальные рынки имеют высокий входной барьер, а если они такого барьера не имеют, то они очень быстро размываются. В данном случае роль барьера здесь играют процедуры согла-сования», – отметил он.

Текст: Георгий Береговой

3 декабря в Москве прошел бизнес-семинар на тему «HR в коммерческой недвижимости: кадры решают всё», организованный IM Events. Участники мероприятия обсудили актуальные тренды и проблемы рынка рекрутинга.

Главная задача работодателя, считает Марина Львова, директор по персо-налу Head Hunter, заключается в том,

чтобы сотрудники как можно дольше остава-лись на работе и думали во время рабочего дня исключительно о своих обязанностях. «Кроме того, к каждому отделу необходим индивидуальный подход. Например, к пред-

ставителям творческих профессий следует относиться более лояльно. А к работникам, продающим какие-либо услуги, более жестко. «Продажникам» обязательно нужна конку-рентная среда», – убеждена Марина Львова.

Другим животрепещущим вопросом дискуссии стало привлечение зарубеж-ных специалистов. Почему их нанимают? Сегодня более 70% компаний хотят видеть экспатов в своих рядах. К тому же они зани-мают львиную долю среди руководства раз-личных фирм. «Существует сложившийся стереотип, что если проект ведет иностран-ный специалист, то конечный продукт будет успешен. Считается, что за границей лучше организована система образования. К тому же в России экспаты зарабатывают больше,

чем у себя на родине. Да и налоги здесь поменьше будут», – говорит Владимир Якуба, старший партнер Tom Hunt. По его словам, за такие перспективы успешности работода-тели готовы оплачивать иностранцам любые расходы, включая мобильную связь и про-живание.

Юлия Сушкова, вице-президент по управ-лению персоналом и организационному развитию Capital Group, рассказала о Центре управленческих технологий в недвижимо-сти. В нем приняли участие ведущие игроки рынка: девелоперы, консультанты, брокеры и УК. Главной целью REMI является создание единого HR-департамента, который призван облегчить жизнь участникам рынка коммер-ческой недвижимости. Планируется запус-

тить образовательные курсы, позволяющие специалистам обмениваться опытом и рас-ширять кругозор. Предполагается также соз-дание единой базы данных, в которой будет храниться информация о лицах, работающих на рынке Commercial real estate.

Как показала дискуссия, сегодня специ-алисты HR даже конкурирующих компаний готовы объединить свои усилия для поиска и обмена специалистами.

Этой же теме будет посвящен круглый стол «Управление кадрами в коммерческой недвижимости – 2011», который пройдет 1 февраля в Golden Ring Hotel. Тогда же будет презентован и первый выпуск журнала CRE Personnel, спецпроекта ИД «Импресс Медиа» о рынке HR.

22

Текст: Михаил Рычагов..........................Фото: архив CRE

Правительство и субъекты РФ приняли на себя обязательства о снижении административных барьеров по вопросам согласования строительства и выделения земельных участков, заявил Максим Соколов, директор департамента промышленности и инфраструктуры правитель-ства РФ, на VIII Рождественском саммите по вопросам недвижимости.

Девелоперы против снятия барьеров

Кадрам нужно сосредоточиться

022-023 Events_I_L.indd 22022-023 Events_I_L.indd 22 23.12.2010 10:52:2923.12.2010 10:52:29

23

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


| Events |

| Interview |

Author: Georgy Beregovoy

On December 3, 2010, Moscow held a business seminar called "HR in commer-cial real estate: staff means everything", organized by IM Events. The participants discussed current trends and problems of the HR market.

According to Marina Lvova, HR Director at Head Hunter, the main goal of any employer is to make his staff stay longer at work and

focus on job responsibilities all the time. "At the

same time, each department requires an individual approach. For example, representatives of creative professions should be treated more loyally. Just on the contrary, employees who sell services should be treated harder. Sales people need to work in a competitive environment," Ms. Lvova says.

Another key issue to discuss related to foreign experts. Why are they here to work? Today, more than 70% of Russian companies want to see expats as their employees. They are top managers of many Russian companies. "There is a stereotype, accord-ing to which any project that a foreign expert man-ages should be successful. It is also true that the

system of education is better organized overseas. Finally, expats earn in Russia more than they do in their home countries. And there are less taxes here as well," explains Vladimir Yakuba, Senior Partner at Tom Hunt. According to him, the belief in successful results is a key issue why domestic employers pay foreigners for any costs, including mobile commu-nications and accommodation.

Yulia Sushkova, Vice President of HR at Capital Group, spoke about the Center of Management Technologies in Real Estate. Many leading market players, including developers, consultants, bro-kers, and property managers were involved in the

Center. The main goal of REMI is to create a single HR department to make life easier for commercial real estate market players. The Center plans to run training courses to enable professionals to share experiences. There will be a single database to keep information about all commercial real estate mar-ket persons. The situation today is that even HR specialists of competing companies are ready to unite their efforts to find and exchange experts. The same topic will be discussed during another round table called "HR management in the com-mercial real estate 2011," which will be held on February 1, 2011 in Golden Ring Hotel. This will be the time to introduce CRE Personnel, which is a spe-cial HR-related project of Impress Media publishing house.

"We understand that the system of raising consents and permits to develop sites is highly bureaucra-

tized. It actually frightens away both foreign and Russian investors from putting their means into real estate," he said.

According to Maxim Sokolov, by 2020, the volume of new housing construction in Russia will reach 140 million sqm annually (as of today, this figure is 60 million sqm, which roughly cor-responds to 0.5 sqm per capita). "The given sta-tistics has been stable for three years," says Mr. Sokolov. "In 10 years from now we plan to double this figure. It's a high-priority goal for us. The Regional Development Ministry and the Russian government will control and support the market participants," Maxim Sokolov continues.

Alexander Sharapov, NAI Becar / GUD, was talking about administrative barriers that should be removed. According to Mayor of Moscow Sergey Sobyanin, real estate developers in Moscow need to go to 40 different administration bodies and bureaus in order to obtain as many as 274 differ-ent permits and approvals to finally start build-ing. Marat Khusnullin, Deputy Mayor of Moscow for Construction, added that the building permit takes an average of 330 days to be issued. The plan is to reduce this period to 80 days. The commis-sioning of buildings will take 55 days instead of 120 days that we are having today.

According to the Moscow City Duma deputy Ivan Novitsky, the Moscow government is current-ly working on a resolution to reduce the number of approvals needed to start building in the city. "We

will introduce an electronic document system that will speed up the approval process," added the politician. Alexei Shepel, Chairman of the Board at S. Holding Corporation, agreed that the system of decision-making and obtaining building permits had been terribly bureaucratic. However, the main problem, he said, is that the decision to allow con-struction is based on other people's will. Vladislav Surkov, Partner of CMS, also stated that he was worried about obtaining land plots for construc-tion. According to him, developers should origi-nally obtain land as a long-term lease, not for just a three-year construction period. This approach would change the situation on the market.

Alexander Olkhovsky, Managing Director of VTB Bank, Vice-President of the Guild of Managers and Developers (GUD), said he did not believe the situ-

ation with construction permits would improve in the next two years. As for financial institutions in the country, all of them would like to have shorter periods for approvals and registration of land plots. "Forecasts have become more accurate, projects are timely financed, and financial terms are more favor-able. Naturally, any bank welcomes these changes," says Alexander Olkhovsky.

Leonid Kazinets, Chairman of the Board at Barkley Corporation, notes that increasing vol-umes of construction in Moscow will not overlap with other concepts, such as transport availability, traffic, ecology, and the city management. "I'm not sure that we have to improve the investment climate in Moscow, because the market players would build more real estate while the city infra-structure is not prepared for that. On the other hand, the real estate prices will remain as high as they are today, because they depend on the purchasing power," said Leonid Kazinets.

According to him, any resident of Russia and the CIS countries would buy real estate in Moscow, if it were affordable. "Therefore, prices will depend on market demand and not on supply because the supply is already limited," Leonid Kazinets contin-ued. "High-margin markets have high entry-level barriers, and if they did not have such barriers, then they would become blurred very quickly. In this case, the barriers are replaced with bureau-cratic procedures," he resumed.

Personnel in Need of Recollection

Author: Mikhail Rychagov

The government and the subjects of the Russian Federation made a com-mitment to reduce administrative barriers needed to obtain construction per-mits and land plots, Maxim Sokolov, Director of Industry and Infrastructure at the Russian government told at the VIII Christmas Real Estate Summit.

Developers Counter Loose Rein

022-023 Events_I_L.indd 23022-023 Events_I_L.indd 23 23.12.2010 10:52:2923.12.2010 10:52:29

24

Текст: Рафаэль Хайбрахманов.................................Фото: Вера Новоруссова

Решив во время кризиса самостоятельно управлять своими актива-ми в России, чешская группа PPF теперь активно занимается девелоп-ментом ТЦ в регионах. Впрочем, смена мэра Москвы вселяет надежду в директора PPF Real Estate Russia Томаша Ластовку, что и в столице компания сможет серьезно заявить о себе.

«В России проекты былипроблемными, когда кризиса еще даже не было»

– Как сегодня вы выстраиваете свою стра-тегию, когда кризис заканчивается?

– Кто сказал, что кризис заканчивает-ся? Я думаю, что кризис еще продолжает-ся. Может быть, он не такой жесткий, как вначале, но он продолжается.

– Вы считаете, что возможно ухудшение ситуации?

– Все может быть. Если бы сегодня все были уверены в том, что начался активный рост экономики, через какое-то время это опять могло бы закончиться очередным кризисом.

– Он близок к окончанию?– Ситуация сейчас стабилизируется, но

этот процесс пока в самой ранней стадии.

– На последнем MAPIC было другое настроение: ритейлеры активны.

– В прошлом году большинство ритей-леров были настроены очень пессими-стично. Сегодня они могут планировать что-то, но это еще не значит, что рынок поднимается.

Я думаю, мы сейчас пока где-то внизу, на дне, и уже можем планировать раз-

витие, но пока я еще не вижу признаков окончания кризиса.

– Когда PPF пришла в Россию?– В различных отраслях экономики,

в основном в сфере финансовых услуг, группа PPF присутствует в России давно, около 7 лет, являясь одним из крупней-ших иностранных инвесторов. Активно

Томаш Ластовка: Томаш Ластовка:

И н тервью:

024-27 Interview_I_L.indd 24024-27 Interview_I_L.indd 24 23.12.2010 16:46:1023.12.2010 16:46:10

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| События |

| Интервью |

| Тема номера |

25

в области недвижимости мы начали рабо-тать три года тому назад, но когда начался кризис, PPF приняла решение капитали-зировать свои вложения. И с того момен-та группа начала активно работать в рос-сийском секторе недвижимости.

– Сейчас, три года спустя, вы думаете, это решение было правильным?

– Я думаю, да, потому что, если бы мы этого не сделали, мы бы много потеря-ли. Группа PPF – частная компания, где все стараются хорошо инвестировать. Решение самостоятельно выйти на этот рынок помогло не только не потерять деньги, но и получить какое-то преиму-щество перед конкурентами, потому что у нас теперь есть платформа, которую надо дальше развивать.

– Какие проекты сейчас в России у PPF Real Estate?

– В настоящее время в управлении нашей компании находятся в основ-ном торговые объекты: строящиеся ТРЦ «М5 Молл» в Рязани и ТРЦ «Ярмарка» в Астрахани, находящиеся в стадии раз-работки ТРЦ «Капитал» в Новосибирске, ТРЦ в Митино в Москве и ТРЦ в Нижнем Новгороде. Но также PPF участвует в складском проекте, крупном логистиче-ском комплексе «Trilogy Park Томилино». Логистический проект «Томилино» мы раз-виваем около пяти лет, с самого начала, по сути, и сегодня наша доля там 50%. Кроме того, вместе с вхождением в капитал сети «Эльдорадо» (50% + 1 акция) группа PPF получила и пакет недвижимости – более сотни объектов по всей России, мы этими объектами сейчас управляем.

– Какие у вас инвестиционные настро-ения?

– В России мы готовы инвестировать в свои ритейл-проекты, такие как «М5 Молл» или «Ярмарка». Потому что уве-рены: в течение года – двух лет россий-ский рынок будет на каком-то подъеме. И первые, кто это почувствует, будут игро-ки рынка ритейла. Следом за ним оживет логистика. Ритейлу нужно иметь какие-то складские, логистические помещения, чтобы поддерживать развитие. В этом секторе мы тоже заинтересованы.

– Не слишком ли рано вы начали свой проект «М5 Mолл»?

– Да мы и не останавливали его во время кризиса. Купили весной 2007 года, потом разрабатывали концепцию, получа-ли разрешение на строительство (летом 2009-го). Физически строительство началось в декабре 2009 года. То есть мы его вообще не приостанавливали. Единственная вещь, которую мы сделали с тех пор, – чуть-чуть изменили внутрен-нюю концепцию молла. Потому что поня-ли, что требования арендаторов изме-нились.

– Какие изменения вы внесли? – Изменилась площадь якорного арен-

датора – гипермаркета. Мы уменьшили

изначальный формат 13 тыс. кв. м, рас-считанный на иностранного арендатора, до 10 тыс. кв. м и подписали предвари-тельный договор аренды с гипермаркетом «Карусель». То же самое было и с магази-ном электроники. Изначально были дого-воренности с Media Маrkt, но потом при-няли решение, что там будет «Эльдорадо», на меньшей площади.

– И чем отличается Media Маrkt от «Эльдорадо» или от «М.видео»?

– У «Эльдорадо» и «М.видео» есть небольшие форматы до 3 тыс. кв. м, а у Media Маrkt – только 5 тыс. метров и более. Зачем мне сдавать им большую площадь по меньшей ставке, если я могу иметь такой же магазин электроники меньшей площади по большей ставке, а еще 2 тыс. метров сдать другому арен-датору?

– Как повлиял на выбор арендатора тот факт, что контрольный пакет акций «Эльдорадо» принадлежит PPF?

– Никак. В наших ТРЦ отнюдь не только «Эльдорадо». В Астрахани в ТРЦ «Ярмарка» у нас, например, «М.видео».

– Вот вы говорите, что концепцию «М5 Молл» вы изменили потому, что сме-нился ритейлер. То есть получается, что концепция, которую вы разрабатывали в 2007–2008 годах, не изменилась?

– Если бы вы посмотрели на концеп-цию 2007 года, вы, может быть, вообще бы не заметили разницы. Мы немного изме-нили молл, расширили центральную часть, где был фуд-корт, и внесли изменения во внутренний дизайн. Эту концепцию мы не хотим менять, потому что знаем, что она отлично работает на Западе.

– Какой стратегии вы придерживаетесь в России?

– Первое – сохранить инвестиции, которые мы вложили. Из-за этого у нас большой пакет недвижимости в различных секторах. Но стратегически мы хотим вкла-дывать деньги именно в ритейл. Потому что там мы видим потенциал. Сегодня рос-сийский рынок не насыщен. Есть города, где вы уже чувствуете конкуренцию, но по сравнению с Западной Европой она там практически отсутствует. И кроме того, вы встречаетесь с конкурирующими про-ектами, которые в большинстве случаев основаны на неправильной концепции. Часто приходится сталкиваться с много-этажными торговыми центрами, при этом маленькими по площади, с отсутствием парковки, эскалаторов – покупателям при-ходится с тележками ездить в лифте. Из-за низкого качества существующих торговых центров мы не боимся входить в какой-нибудь город. Кстати, несколько лет назад в Европе были такие же проблемы, но сегодня они там решены. Возвращаясь к маленьким торговым центрам, хочу ска-зать, что, по моему мнению, 10 тыс. кв. м – это вообще не торговый центр. Может быть, это приемлемо для центра города, но ведь зачастую они находятся и за его предела-

ми. Такие «малютки» с непонятной кон-цепцией, может, и работают для какого-то типа посетителей, но все остальные лучше сядут в машину и поедут в торговый центр, где большое количество арендаторов, есть зона развлечений и где покупатели могут провести три часа с удобством и комфор-том. А что вам делать в торговом центре, где всего шесть магазинов?

– Многие международные девелоперы предпочитают развиваться в столице. У вас же, наоборот, больше региональ-ных проектов. Вы так специально делаете или просто у вас участков нет в Москве?

– Мы начали с регионов, потому что «полумиллионники» – это тот размер, который уже позволяет любому грамот-ному девелоперу, инвестору вкладывать деньги. Инвестиционный климат в Москве до сих пор был таким, что мы не готовы были вкладывать деньги именно в сто-лице.

– Как вы думаете, этот климат в Москве изменится в связи с приходом нового мэра?

– Мы знаем, что были объявлены новые стратегии развития города. Надеемся, что ситуация изменится, поэтому мы приняли решение инвестировать в Москву, будем строить ТРЦ в Митино. Мы готовы разумно инвестировать при условии, что люди, которые выдают разрешение на строи-тельство, ведут себя достаточно грамотно и профессионально.

– Сталкиваетесь ли вы в регионах с таки-ми же проблемами?

– Там тоже это есть, но не в таких мас-штабах, как в Москве. В регионах ситуация более благоприятная, сотрудничать с людь-ми, принимающими грамотные решения, значительно проще и быстрее.

– У вас еще 20 участков в регионах.– Это самые крупные проекты, в реаль-

ности участков больше.

– Они сейчас вам стоят каких-то денег? Вы вынуждены за них платить?

– Эти расходы – в основном налог на землю – не так значительны. Это тоже отдельная тема, потому что в регионах тарифы совсем другие, не такие, как в Москве. Вы можете купить участок, и это не значит, что со следующего года вы должны платить огромные деньги, чтобы только его содержать. Климат там более понятный. Я надеюсь, что и в Москве ситу-ация в этом плане улучшится.

– Интересуетесь ли вы Санкт-Петербургом?

– Санкт-Петербург для нас не очень понятный город. Там местные игроки, со стороны туда трудно прийти. Кроме того, строить что-то в центре практически невозможно, кругом памятники истории и архитектуры. Но если появится какая-то возможность, мы бы хотели туда инвести-ровать.

– Вы сказали, что собираетесь развивать складские проекты. Но в регионах этот сектор сейчас сложен.

– Собираемся, но пока не в регионах – в Москве или около Москвы. Но все равно для нас склады всегда будут вторичным сегментом. Первичный – это ритейл, более привлекательный и прибыльный.

– Планируете ли вы приобретать готовые проекты?

– Когда начался кризис, наше руковод-ство приняло решение: давайте попробу-ем купить какой-нибудь дистресс-актив. И когда мы начали смотреть на проекты, которые заявлялись как проблемные, мы поняли очень скоро, что многие из них проблемные не потому, что девелоперу не хватает денег, а потому что там изна-чально было много других проблем, кото-рые к этой дистресс-ситуации и привели. В России, по моему мнению, проекты были проблемными, когда кризиса еще даже не было. Возможно, они уже изна-чально такими планировались. Например, непонятная юридическая структура. Некоторые собственники начинали про-давать свои торговые центры по частям. С этим я вообще столкнулся впервые. Когда собственник ведет себя подобным образом, лучше сразу проект закрыть. Поэтому первая задача – это концепция проекта, вторая – это правильно выстро-енная юридическая структура, третья – финансирование. Если вы первые две решите неправильно, то ваш объект ниче-го не спасет.

– То есть вы ни одного проекта не купили?– Мы отсмотрели много объектов

в течение 2008–2009 годов. И после трид-цати просмотренных объектов мы поняли, что ничего здесь не сможем купить. Может, это консервативный подход, но, честно говоря, лучше начать с участка с газоном, чем развивать такой актив. Его уже нельзя спасти.

– Каким был для вас 2010 год?– Для нас это был год стабилизации.

Сегодня мы видим процессы консолидации бизнеса, стабилизации, плохие проекты ушли, хорошие продолжили развиваться. Но, возвращаясь к началу нашего разго-вора, я бы не стал заявлять, что кризис закончился. Мы просто мечтаем о новом развитии, но пока никто ничего не про-дает и не покупает, ожидания продавцов и покупателей до сих не совпадают. Можно предположить, что через полгода кри-зис закончится. Но если бы я был в этом уверен, я бы тут не сидел, а побежал бы на биржу и вложил бы деньги. Поэтому мне нравятся все эти сказки, когда кто-то говорит, что кризис закончился. Если он закончился, почему ты не бежишь и не покупаешь активы?

– Какие у вас планы по инвестициям на 2011 год?

– Не раскрывая точных данных, скажу, что это порядок сотен миллионов евро.


26

Interview:

–How are you building your strategy now as the crisis is about to finish?

– Who said that the crisis is about to finish? I think it is still going on; it may not be as hard on business as in the beginning, but it definitely continues.

– Do you feel the situation may deteriorate?– Everything is possible. If all were confi-

dent today that economy is on the track to rapid growth, this might provoke another crisis.

– Is the crisis close to completion?– The situation is now being stabilized but

this process is in the earliest stages.

– Quite a different mood was prevalent at the recent MAPIC: retailers are active.

– Last year most retailers were very pessi-mistic. Today they may plan something, but this does not mean that the market is on the rise. I believe we are somewhere at bottom and can already plan development but for now I don’t see any signs of the crisis completion.

– When did PPF come to Russia?– In different sectors, mainly in financial ser-

vices, PPF has been present in Russia for quite a while, about seven years, being one of the largest foreign investors. We began actively working in real estate three years ago, but when the crisis broke out PPF decided to capitalize its investments and since then our group has engaged in vibrant opera-tions in the Russian real estate sector.

– Now as these three years are behind do you think this was the right decision?

– Yes, I do, because we’d lose a lot unless we did that. PPF is a private equity company where everyone tries to make proper investments. The decision to enter this market independently helped us not only to lose, but also to gain a certain advantage over our competitors.

– What projects does PPF Real Estate presently have in Russia?

– At the present time our company man-ages major retail projects – M5MALL in Ryazan and Yarmarka in Astrakhan now under construc-tion, as well as Capital in Novosibirsk and two more shopping malls in Moscow’s Mitino and in Nizhny Novgorod which are at the design stage. But PPF is also involved in a warehouse and logistics project: Trilogy Park Tomilino.

We’ve been developing Tomilino about five years from the very beginning and now our

share is 50%. We also chipped in the capital of Eldorado chain (a 50% stake plus one share).

– What are your investment priorities?– In Russia we are ready to invest in our

retail projects, such as M5MALL or Yarmarka, because we are certain that during a year or two the Russian market will see some growth and players of the retail market will be among the first to benefit from this upturn followed by logistics, since retailers need some warehousing and logistic areas to back up their development; hence our interest in this segment as well.

– Don’t you think it’s too early for the М5Mall project to restart?

– We never stopped it during the crisis: the property was acquired in spring of 2007 and then we set to conceptual development and obtained a construction permit (summer 2009). Physically construction works commenced in December 2009. In other words, we never put this project on hold. The only thing we’ve done since then has been a slight modification of the mall’s concept.

– What did you alter?– The area of the hypermarket, our anchor

tenant: we changed its original 13,000-sqm size geared towards a foreign tenant for 10,000 sq m and signed a prelease agreement with the Karusel hypermarket. The same thing happened with an electronics store. Initially we came to an understanding with MediaMarkt but later decid-ed to opt for Eldorado but on a lesser area.

– How is MediaMarkt different from Eldorado or M.video?

– Both Eldorado and M.video have small for-mats below 3,000 sq m while MediaMarkt never opens stores less than 5,000 sq m. Why should I let them a larger area at a lesser rate, when I can have the same electronics store on a lesser area and let 2,000 more sq m to another tenant to boot?

– How was the tenant choice influenced by the fact that PPF holds a majority interest in Eldorado?

– This did not influence our choice, since some of our centers accommodate competitive chains: thus in Astrakhan’s Yarmarka our anchor tenant is M.video.

– You mentioned that the change of the M5MALL concept was caused by retailer’s replacement. In other words, the concept you

developed in 2007-08 has not been changed?– If you looked at the concept of 2007 you

may not notice any differences whatsoever. We slightly altered the mall plan, expanded its core part with a food court and entered corrections to the interior design. We don’t want to change this concept because we know it works excellent in the West.

– To what strategy do you adhere in Russia?– The first priority is to safeguard our invest-

ments – for this reason we invest in various sec-tors to diversify them, though strategically it is in retail that we want to invest because we see potential there. Today the Russian market is not saturated at all. In some cities you already feel competition, but compared to Western Europe it almost lacks. Furthermore most competitive projects are based on a wrong concept. You often see multistoried shopping malls with small leasable areas, no parking lots or moving stairs. This is why we are not afraid to enter any city.

– Many international developers prefer proj-ects in the capital. Unlike them, you have more regional projects in your portfolio. Is this an intentional policy or you simply lack suitable plots of land in Moscow?

– We began with regions because cities with half a million population already have the size allowing any competent investor or developer to get a fair return. Until recently the investment climate in Moscow has been unfavorable and we were not ready to invest in the capital.

– Do you think the Moscow investment environment will improve under new mayor?

– We know that new strategies of the city development have been announced and hope the situation will change for the better. For this reason we decided to invest in Moscow and plan to build a shopping mall in Mitino.

– Do you face similar problems in the regions?– We do occasionally, but not on such a scale

as in Moscow.

– You have 20 more parcels in the regions.– These are only the biggest projects; in

reality we have more land lots.

– Do you have to pay anything for them now?– The land tax is insignificant; this is a sub-

ject in its own right because regional tariffs are way lower than in Moscow. You may buy some

land and this does not mean that you must pay huge money starting from next year just to keep it up.

– Are you interested in Saint Petersburg?– This is not a very transparent place which

is difficult for outsiders to enter, since local play-ers try to keep everything under their control. In addition, it’s next to impossible to build any-thing in the center which swarms with architec-tural landmarks and memorials. Once we have an opportunity, we’d like to invest there.

– You mentioned that you were going to develop warehousing projects, but this sector is now stagnant in the regions.

– We are going to do this in the Moscow area, though warehouses will always be a secondary segment for us; our primary focus is on retail as a more attractive and profitable segment.

– Do you plan to buy finished projects?– When the crisis only began, our manage-

ment decided to try buying some distressed assets. But as we started studying the projects declared as distressed, we soon realized that many of them were distressed not because the developer lacked money but because they ini-tially had been plagued by many other problems which eventually led to a distressed situation. In Russia many projects had already been dis-tressed before the crisis broke out. Therefore the first priority is conceptual development, the second is a properly built legal structure and the third one is financing. Unless the former two tasks are unsatisfactorily fulfilled, your property will perish.

– In other words, you did not buy a single project, did you?

– We examined many properties dur-ing 2008-09 and after we looked through 30, we realized that we would not be able to buy anything here. Maybe this is a conservative approach but it's better to be on the safe side.

– How do you assess the year 2010?– This was the year of stabilization for us.

Now we are witnessing the processes of busi-ness consolidation: bad projects are gone, good ones keep on developing. But for now nobody sells or buys anything and expectations of buy-ers and sellers are still divergent. One can con-jecture that the crisis will be over in six months from now. But if I were positive that this will be the case, I would not sit here, but run to a stock exchange instead and invest my money in real assets. If you think the crisis is over why don't you rush to the stock exchange to buy assets at the very beginning of the market turn?

– What are your investment plans for 2011?– I cannot disclose all details now, but I can

only say that the matter concerns hundreds of millions of euro.

Author: Rafael Khaibrakhmanov.................................Photo: Vera Novorussova

Having decided on self-contained management of its Russian assets, the Czech group PPF is currently engaged in robust development of shopping centers in the regions. The replacement of Moscow Mayor inspires hopes in Tomas Lastovka, Director of PPF Real Estate Russia, that the company will be able to assert itself in the capital as well.

Tomas Lastovka: “There were problems with projects in Russia even prior to the crisis.”



Во всем мире негосударственные пенсионные фонды являются крупнейшими игроками на рынке недвижимости. В России, несмотря на то что, согласно постановлению правительства РФ от 2007 года пенсионные резервы НПФ наряду с ценными бумагами могут составлять нежилые здания, вкладывать деньги в коммерческую недвижимость негосударственные пенсионные фонды не спешат.

Текст: Татьяна Демидова...........................Фото: Дмитрий Четверухин

Старики-инвесторы

28

Крупная рыбаТрадиционно пенсионные фонды давно являются одними из основных игроков рынка инвестиций. Объем средств, аккуму-лированных в пенсионных фондах, колос-сален. Только в США он составляет около $10 триллионов. Как правило, фонды инвестируют от 7 до 10% в какой-либо класс активов.

Западные пенсионные фонды стара-ются формировать свои инвестиционные портфели таким образом, чтобы избегать ненадежных активов, которыми сегодня

являются облигации и золото, у которого слишком высокая волатильность. Более надежными выглядят банковские депо-зиты, однако доходность по банковским депозитам в большинстве европейских стран редко превышает 1% в год. Так как цель пенсионного фонда – не только сохранить средства вкладчиков, но и мак-симально преумножить их, инвестировать в депозиты не очень выгодно. Гораздо при-влекательнее выглядит вложение средств в недвижимость. Как правило, в портфеле западного пенсионного фонда 20% состав-

ляют вложения в государственные обли-гации, 30% – вложения в недвижимость напрямую, 50% – непрямые инвестиции в недвижимость.

В 2010 году инвестиции в недви-жимость США составили $750 млрд. «Безусловно, при таком объеме активов пенсионные фонды являются крупней-шим игроком на рынке недвижимости и в состоянии существенно влиять на дви-жения рынка, – отмечает Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners (Russia). – Например, пенсион-

Тема номера:

028-33 Cover Story_I_L.indd 28028-33 Cover Story_I_L.indd 28 23.12.2010 16:45:5023.12.2010 16:45:50

| Интервью |


| Управление |

29

ный фонд учителей штата Техас (TRS) составляет около $100 млрд, $3 млрд из которых вложены в недвижимость». Пенсионный фонд компании «Дженерал Электрик» является крупным игроком на рынке недвижимости и даже имеет инве-стиции в России.

Вообще, до кризиса в российскую недвижимость активно инвестирова-ли пенсионные фонды США и Европы. В общем объеме заявленных зарубежных инвестиций в российскую недвижимость до 30% составляли западные пенсионные фонды.

В России же не только Государственный пенсионный фонд, но и негосударственные пенсионные фонды (НПФ) пока на рынке коммерческой недвижимости замечены не были. Хотя право имеют.

«Государственный пенсионный фонд инвестирует только в государственные долговые обязательства, в то время как НПФ могут инвестировать средства в том числе в недвижимость», – говорит Олег Мышкин.

Без запретовСледует отметить, что на сегодняшний день в России насчитывается около 130 негосударственных фондов. Объем пенсионных накоплений НПФ составляет почти 600 млрд рублей. «Эти цифры сви-детельствуют об определенном доверии

со стороны населения к негосударствен-ным фондам. Сегодня оно, наверное, даже больше, чем к государственным фондам, – говорит Валерий Виноградов, советник президента Национальной ассоциации негосударственных пенсионных фон-дов. – Мы наблюдаем уверенный прирост клиентской базы, люди приходят с день-гами, и немалыми, как по обязательному, так и по дополнительному страхованию. По предварительным подсчетам, до конца года наша клиентская база может превы-сить 10 млн человек». На сегодняшний день ассоциация объединяет 81 фонд. Эти фонды сосредоточивают более 90% активов всех негосударственных фондов. Однако, по словам г-на Виноградова, в ком-мерческую недвижимость ни один из фон-дов, состоящих в ассоциации, средств пока не вкладывал.

Нежелание НПФ инвестировать в недвижимость, по мнению Алексея Богданова, партнера компании S.A.Ricci / King Sturge, связано с несколькими объ-ективными причинами. Во-первых, нельзя забывать о том, что в России эти организа-ции существуют недавно и размер активов, которыми распоряжаются отечественные НПФ, в несколько раз меньше, чем, ска-жем, в США, Великобритании, Голландии, Германии или Японии. Так, в России НПФ, чей размер капитала превышает 30 млрд рублей ($1 млрд), всего два – это НПФ «Газфонд» и НПФ «Благосостояние». Размер их капиталов – 276 и 113 млрд рублей соответственно. Для сравнения: в США в пятерку крупнейших пенсион-ных фондов входят фонды с капиталом от $112 млрд, а крупнейший пенсион-ный фонд в мире Government Pension Investment Fund (GPIF, Japan) имеет раз-мер капитала более триллиона долларов ($1,303 млрд). Конечно, справедливости ради нужно заметить, что этот гигант – государственный, так как на развитых рынках США, старой Европы и Японии государственные пенсионные фонды не имеют запретов, в отличие от России, по инвестициям государственных пенсион-ных фондов в недвижимость и являются активными игроками на рынке инвестиций в недвижимость всех типов.

Во-вторых, у российских НПФ активы состоят из пенсионных накоплений и пен-сионных резервов (добровольная часть, сформированная в основном за счет взно-сов корпораций, создавших эти фонды). «Средства пенсионных накоплений зако-нодательно разрешено размещать только в самых низкорискованных инструментах, таких как, например, акции и облигации первого эшелона. Инвестиции в недвижи-мость из этих средств запрещены, – пояс-няет Алексей Богданов. – Средства же пенсионных резервов можно размещать в недвижимости, покупая ее напрямую, но только на сумму, не превышающую 10% от размера резервов».

Покупать НПФ разрешено лишь ком-мерческую недвижимость, а также земель-ные участки под ней. При этом фонды могут выкупать только здания целиком. В противном случае НПФ должны пользо-

ваться услугами управляющих компаний, которым приходится платить вознаграж-дение в размере около 3–4%. Кроме того, сооружения должны быть сданы в экс-плуатацию: заниматься девелопментом НПФ нельзя.

Обходные путиВпрочем, нельзя сказать, что негосудар-ственные пенсионные фонды до кризиса вовсе не обращали внимания на такой доходный сегмент, как недвижимость. Для этого НПФ использовали закрытый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) – обособленный имуществен-ный комплекс, переданный учредителями в доверительное управление управляю-щей компании. ЗПИФ создается на срок от 3 до 15 лет, по завершении которого учредители могут получить рыночную стоимость своих паев. Таким образом, например, инвестировал в строительство жилья НПФ «Ханты-Мансийский», соз-давший ЗПИФ «Югра-Недвижимость» и собственную девелоперскую компанию «ЮграИнвестСтройПроект», которая до кризиса строила около 500 тыс. кв. м жилья в год в Ханты-Мансийске, Сургуте, Нижневартовске, Нефтеюганске. Были у девелоперов и планы по строительству объектов коммерческой недвижимости. Например, планировалось построить деловой центр «Ханты-Мансийский» общей площадью 20 тыс. кв. м и дело-вой комплекс «Олимпик плаза» общей

площадью 40 тыс. кв. м. Предполагалось также строительство фитнес-комплексов в восьми городах Западной Сибири с общим объемом инвестиций более 1 млрд рублей. Во время кризиса у НПФ «Ханты-Мансийский» возникли опреде-ленные проблемы. Однако, по словам Валерия Виноградова, эти проблемы не были связаны с недостаточной эффек-тивностью «ЮграИнвестСтройПроекта»: жилые дома строились быстро и хорошо продавались. Сегодня проблемы реструк-туризации долга банку постепенно реша-ются, а Ханты-Мансийский НПФ по основ-ным показателям в первом полугодии 2010 года сохраняет позиции в первой десятке крупнейших негосударственных пенсионных фондов страны.

Достаточно активно инвестировали в ЗПИФ еще несколько НПФ: пермский НПФ «Стратегия», создавший одно-именный ЗПИФ недвижимости, «УГМК-Перспектива», «Парма», «Стальфонд» и некоторые другие. «Стратегия» и сегодня успешно занимается возведением жилья, хотя объемы строительства в Перми не сравнимы с Ханты-Мансийском. По словам Олега Мышкина, информация о стратегиях инвестиций в недвижимость этих фондов малодоступна, а объем инвестиций незна-чителен.

«Сейчас начинаются попытки инве-стирования пенсионных накоплений в инфраструктурные проекты, которые предполагают определенные гарантийные

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


Тема номера:

30

обязательства со стороны государства, – говорит Валерий Виноградов. – Некоторые фонды собираются вкладывать деньги через управляющие компании в энерге-тику, в дорогу – дублер Минского шоссе. Самая большая проблема инвестирования в том, что существует риск вложить много средств, а на выходе не получить ничего».

Область рискаСегмент коммерческой недвижимости у российских негосударственных пенсион-ных фондов считается рисковым. И коли-чество сделок с участием НПФ на рынке единично. В качестве примера можно привести торговый центр «Аэробус» на Варшавском шоссе, принадлежащий НПФ «Газфонд». Кроме того, «Газфонд» при-обрел здания «Мосэнерго» на Раушской набережной, где одним из арендаторов является «Газпромбанк». Недавно УК «РВМ Капитал», одним из учредителей которой

является НПФ «Благосостояние», купил офисный центр «Домников» на проспекте Сахарова. Однако эти приобретения нель-зя отнести к классическим инвестицион-ным сделкам, которые НПФ закрывают на Западе, ведь арендаторы этого проек-та – Транскредитбанк, «Транстелеком» – аффилированы с РЖД (учредитель НПФ «Благосостояние»). «Для РЖД это вопло-щение известной русской поговорки «всё в дом» – купить здание на деньги своего НПФ и кормить его арендными платежа-ми от собственных же «дочек», – замеча-ет Алексей Богданов. – С уверенностью можно заявить, что на рынке еще не было ни одной чисто инвестиционной сделки, где бы НПФ приобрел первоклассный объект, заполненный качественными и, что очень важно, не аффилированными с фондом-покупателем арендаторами». Компания сейчас закрывает одну такую сделку, представляя интересы НПФ. Она может стать первой инвестиционной сдел-кой с участием НПФ в России в ее класси-ческом понимании, говорит г-н Богданов.

У пенсионных фондов есть опреде-ленные регламенты, по которым они могут работать, ограниченные инструменты вло-жения. Если говорить про крупные пен-

сионные фонды (например, «Газфонд»), они могут инвестировать не более 20% от общих резервов. «Как показывает наш опыт, у них очень серьезные требования к рассматриваемым проектам, – расска-зал Дмитрий Сороколетов, управляющий

директор NAI Becar. – Фондам может быть интересен офисный центр только клас-са А с 11% доходностью, долгосрочными договорами арены, прозрачной системой продаж, подтвержденной балансовой стоимостью». Но таких предложений на рынке единицы. Кроме того, у НПФ про-цедура проверки проектов очень большая и тщательная. Приобретение торговой и жилой недвижимости в качестве инстру-мента инвестирования пенсионные фонды не рассматривают.

«Уровень рисков негосударственных пенсионных фондов зависит от выбора активов и квалификации управляющего, – считает Олег Мышкин. – На мой взгляд, снизить уровень риска возможно настоль-ко, чтобы он был сопоставим с инвести-циями в облигации».

По мнению Алексея Богданова, риски при инвестировании в коммерческую недвижимость напрямую зависят от каче-ства объекта. Первоклассный московский бизнес-центр, расположенный в хорошем месте, заполненный арендаторами с меж-дународным рейтингом triple A, которые подписали 10–15 нерасторжимых дого-воров аренды, представляет собой отно-сительно безрисковый актив. Полупустой

торговый центр в регионе, находящийся в неоднозначном месте, для НПФ супер-рисковый актив. Даже во время кризиса первоклассные объекты коммерческой недвижимости со стратегическим место-положением не потеряли арендаторов,

а значит, и сохранили пусть и немного уменьшившийся, но такой важный для инвесторов арендный поток.

Олег Мышкин согласен с тем, что ком-мерческая недвижимость инвестиционно-го качества является для НПФ защитным активом с привлекательным дивидендным доходом. «Инвестиции в этот сектор для пенсионных фондов обеспечат хорошую доходность и могут защитить средства от инфляции, – говорит г-н Мышкин. – Но для того чтобы осуществлять такие инвести-ции, требуются опытные специалисты как в области недвижимости, так и в области инвестиций и управления активами».

Помимо этого практически все активы инвестиционного качества сосредоточены в Москве, что становится ограничительным фактором для многих фондов.

Не менее важными препятствиями для НПФ являются отсутствие публичных инструментов для инвестиций в недви-жимость, низкий уровень прозрачности и в целом неразвитость рынка недвижимо-сти с точки зрения наличия активов инвес-тиционного качества.

По мнению Валерия Виноградова, стать активными игроками на рынке недви-жимости НПФ мешает отсутствие четкой

государственной стратегии по инвестиро-ванию пенсионных средств. Если выра-зиться точнее, фонды ждут от государства предоставления определенных гарантий инвестиций в недвижимость.

«Сегодня, когда, с одной стороны, назрела проблема диверсификации инвес-тиционных рисков, а с другой, доходность по банковским депозитам существенно снизилась, вложения в коммерческую недвижимость должны стать для НПФ весьма интересным инструментом, – счи-тает Алексей Богданов. – Конечно, если в ближайшее время опять не изменится законодательство». Последнее, по мнению эксперта, не исключено: как раз сейчас идут жаркие дебаты вокруг инициативы Минздравсоцразвития, предложившего сделать накопительное пенсионное стра-хование добровольным. Если это про-изойдет, то крайне негативным образом скажется на будущем НПФ, вплоть до их закрытия.

Появление на рынке коммерческой недвижимости новых игроков в лице НПФ зависит, таким образом, от ряда причин: прозрачности рынка, наличия инвестици-онно привлекательных активов и, главное, государственной стратегии по инвестиро-ванию пенсионных средств. Ощущения, что это случится скоро, у экспертов рынка нет.

Средства пенсионных накоплений законодательно разрешено размещать только в самых низкорискованных инструментах, таких как акции и облигации первого эшелона. Инвестиции в недвижимость из этих средств запрещены. Средства же пенсионных резервов можно размещать в недвижимости, покупая ее напрямую, но только на сумму, не превышающую 10% от размера резервов.

Алексей Богданов, S.A.Ricci / King Sturge / Alexei Bogdanov

Негосударственные пенсионные фонды России пока не были замечены на рынке коммерческой недвижимости / Non-government pension funds of Russia have not so far been active in the commercial real estate market.

Юлия Стефанишина: В России тарифы пока значительно ниже европейских, и экономия в процессе эксплуатации объекта не так критична, зато велика стоимость и сложность подключения к инженерным сетям. стр. 67


31

| Interview |

| Cover Story |

| Property Management |# 2 (154) / 16 – 31.01.11


32

Cover Story:

Big fishPension funds in the West have long been the major players in the investment mar-ket. They accumulate big money to invest (in the U.S. they have about $10 trillion). Typically, those funds invest 7% to 10% in any asset class.

Western pension funds build their invest-ment portfolios to avoid unreliable assets like bonds and gold, which are highly vola-tile today. Bank deposits are more reliable, but in most European countries, their yields equal to 1% per year.

The purpose of any pension fund is to multiply the money via appropriate invest-ment instruments. In this respect, invest-ments in real estate seem very attractive. Typically, a portfolio of a Western pension fund consists of 20% investments in gov-ernment bonds, while 30% are direct invest-ments in real estate, and 50% are indirect investments in real estate.

In 2010, investments in U.S. real estate amounted to $750 billion. "Given this vol-ume of assets, pension funds are the larg-est players in the real estate market," says Oleg Myshkin, Managing Partner at Fleming

Family & Partners (Russia). "For example, the Pension Fund of Texas Teachers (TRS) has about $100 billion, of which $3 billion are investments in real estate." The Pension Fund of General Electric is another major player in the real estate market that has investments in Russia as well.

U.S.-based and European pension funds were active investors in Russia's real estate before the crisis, whose aggregated share made 30% of the total foreign investments in the market. As for domestic Russian state pension funds and private pension funds, they were never present in the real estate market, although, they are authorized to invest in real estate.

"The state pension fund invests only in government bonds, while private funds invest in real estate," comments Oleg Myshkin.

No restrictionsAs of today, there are approximately 130 pri-vate funds that have accumulated 600 billion rubles. "These figures prove a certain confi-dence of the population in private funds, which exceeds the confidence in state pen-

sion funds," says Valery Vinogradov, Advisor to President of the National Association of Private Pension Funds. "We see a grow-ing number of customers, who invest big money via mandatory and additional insur-ance tools. Based on our calculations, our Association will have 10 million people by the year-end. To date, the association unites 81 funds that have accumulated more than 90% of all assets belonging to private funds. However, according to Mr. Vinogradov, none of the funds has invested in commercial real estate yet. According to Alexei Bogdanov, Partner of S.A. Ricci / King Sturge, there are several reasons not to do so.

First, we should not forget that the above-mentioned organizations exist in Russia for only a few years, and their assets are many times smaller than the U.S., British, Dutch, German or Japanese funds possess. There are only two private pension funds whose assets exceed 30 billion rubles (or $1 bil-lion), namely Gazfond and Blagosostoyanie with 276 billion rubles and 113 billion rubles, respectively. By comparison, each of the top-5 U.S. pension funds has accumulat-ed at least $112 billion, while the largest in the world Government Pension Investment Fund – GPIF (Japan) has 1,303 billion dol-lars. We should note that state-owned pen-sion funds in developed markets of USA, Europe and Japan, unlike Russia, have no restrictions to invest in real estate and are active players in all segments.

Secondly, the Russian pension funds accumulate pension savings and pension reserves (a voluntary part, formed mainly by contributions from corporations that established these funds). "Pension funds in Russia are legally allowed to invest in the low-risk instruments, such as first-tier stocks and bonds. Investments in real estate are prohibited," says Alexei Bogdanov. "At

the same time, pension reserves may be used to acquire real estate directly, but only in an amount not exceeding 10% of those reserves."

However, the funds are allowed to acquire only commercial real estate and the land plots under it. In this case, funds can only buy entire buildings, otherwise the funds should contract property management companies paying them a fee of about 3-4%. Finally, those buildings should be operation-al, since the pension funds in Russia are not allowed to invest in development projects.

Alternative methodsHowever, we cannot say that private

pension funds in Russia before the crisis stayed away from such an attractive seg-ment as real estate. For instance, they cre-ated such investment tools as private real estate investment funds (REITs) in the form of separate property units managed by trust property management companies. The REITs in Russia can be established for a period of 3 to 15 years; after that the founders have the right to get the market value of their shares. Following this scheme, the Khanty-Mansiysk private pension fund founded Yugra Real Estate REIT and YugraInvestStroyProekt development com-pany that builds 500,000 sqm of residential real estate annually in Khanty-Mansiysk, Surgut, Nizhnevartovsk, and Nefteyugansk. The developers also planned to start build-ing commercial real estate, such as Khanty-Mansiysk business center (total area of 20,000 sqm), and Olympic Plaza business center (40,000 sqm). The fund targeted the construction of fitness centers in eight cit-ies of Western Siberia with a total invest-ment in excess of 1 billion rubles.

During the crisis, the Khanty-Mansiysk REIT faced a number of problems.

In the West, private pension funds are active players in the real estate market. In 2010, their investments in real estate totaled to $750 billion. According to a Decree of the Russian government dated 2007, the pension funds are allowed to invest in Russia's non-residential real estate and securities. However, the funds are not in a hurry to invest in commercial real estate.

Author: Tatiana Demidova..............................Photo: Dmitry Chetverukhin

Elderly Investors


33

| Interview |

| Cover Story |

| Property Management |# 2 (154) / 16 – 31.01.11

However, according to Valery Vinogradov, these problems were not associated with YugraInvestStroyProekt, whose apartment buildings were built and sold quickly. As of today, the REIT has managed to restructure its bank loans and is in the top-10 largest private pension funds in Russia.

Other private pension funds like Perm-based Strategiya, UGMK Perspektiva, Parma, and Stalfond have established REITs of their own to do residential projects (although the volumes of built real estate in Perm are not comparable with Khanty-Mansiysk). According to Oleg Myshkin, there is no avail-able information on real estate investment strategies and volumes of investments of these funds.

"We can see some attempts to invest pension funds' money in infrastructure proj-ects, which involve certain warranties from the State," comments Valery Vinogradov. "Some are going to invest in energy sector via asset management companies, some plan to invest in a duplication road of the Minsk Highway. The biggest problem with invest-ments is a risk to invest everything and get back nothing in return."

Risky areaRussian private pension funds consider com-mercial real estate as risky. That is why we see little to none transactions in the market. A good example is Airbus shopping mall on Varshavskoe highway, owned by Gazfond. The same fund owns Mosenergo headquar-ters on Raushskaya Embankment, where Gazprombank is a tenant. Recently, RVM Capital management company founded by Blagosostoyanie pension fund has acquired Domnikov office center located on Sakharov Avenue. However, these acquisitions cannot be rated as classic Western-style investment transactions, mainly because the tenants there are Transcreditbank, Transtelecom (affiliated with the Russian Railways which established Blagosostoyanie). "The Russian Railways tries to bring everything in one place, namely to buy a building for its own pension fund and then to finance it with rental payments from its own subsidiaries as tenants," notes Alexei Bogdanov. "As of today, we see no classic investment transac-tions in the market completed by pension funds. I mean pension funds acquiring first class facilities filled with quality and (most importantly) independent tenants that are not affiliated with the funds. Our company is currently involved in such a deal, representing the interests of a private pension fund. This will be the first classic investment transac-tion in Russia," says Mr. Bogdanov.

Pension funds have certain rules and investment instruments to operate in the market. The largest in the country pension funds like Gazfond are allowed to invest no more than 20% of their total reserves. "Based on our experience, they have very strict requirements to projects," explains Dmitry Sorokoletov, Managing Director of NAI Becar. "The funds may be interested in Grade A office buildings with an 11% yield, long-term leases, transparent sales structure and balance sheets. But the list of those

properties available in the market is rather limited."

In addition, pension funds have long and complicated procedures to select investment projects. The funds do not invest in retail and residential real estate. "The risks of pri-vate pension funds depend on the choice of assets and managerial skills," says Oleg Myshkin. "In my opinion, it is possible to reduce the risks to the level of bonds."

According to Alexei Bogdanov, the risks of investing in commercial real estate directly depend on the quality of the real estate. A Class A business center, located in a good place in Moscow and filled with AAA+ international tenants who signed leases for 10-15 years can be considered as a relatively risk-free asset. Just on the contrary, a half-empty shopping center with a bad location in Russia's regional town is a risky asset for a pension fund. Even during the crisis, first-class commercial properties with a strategic location did not lose tenants and, therefore, retained flows of rental payments, which is important for investors.

Oleg Myshkin agrees that investments in commercial real estate are attractive assets for pension funds in terms of divi-dends. "Investments in this sector provide pension funds with good yields and protect them against inflation," Mr. Myshkin con-tinues. "In order to make such investments the funds should hire experienced profes-sionals in real estate, investments, and asset management."

Nearly all first-class assets of invest-ment quality are concentrated in Moscow, which prevents many funds from investing their money. Other limiting factors include the lack of public instruments needed for real estate investments, low transparency, and a generally underdeveloped real estate market. According to Valery Vinogradov, the absence of a transparent government strat-egy of investment prevents pension funds from being active players in the market. To be more exact, the funds want to get certain guarantees of investment in real estate.

"On the one hand, there is a problem of diversification of investment risks; on the other hand, the yields on bank deposits have declined substantially, so investments in commercial real estate must become an interesting tool for pension funds to con-sider," says Alexei Bogdanov. "Of course, this will make sense only if the legislation remains the same."

According to him, this is very important in the light of continuing debates concern-ing the latest initiative of Health Ministry to make cumulative pension insurance scheme voluntary. If this happens, pension funds are in danger of canceling their activ-ity. Pension funds have a chance to become active players in the commercial real estate market, but this depends on a number of factors: transparency of the market, avail-ability of attractive investment assets, and, most importantly, the national strategy concerning pension funds investments. The market experts are not at all sure that the situation will change for the better any time soon.


34

Текст: Ольга Заикина........................Фото: архив CRE

В сфере управления объектами коммерческой недвижимости недавно появился новый сегмент – частные медицинские центры полного цикла, укомплектованные штатом высокопрофессиональных специалистов различного профиля и оборудованные по последнему слову техники. К управляющим компаниям в таких медучреждениях предъявляются совершенно особые и очень высокие требования.

Управление клиникой –тонкая настройка

Уп ра влен ие:

В России рынок частных медицинских учреждений только начинает раз-виваться. Хотя в Москве, например,

негосударственных лечебных заведений достаточно много, но большей частью они представляют собой небольшие поликли-ники, где проводится прием пациентов.

Для размещения своих клиентов такие медицинские учреждения, как правило, заключают договоры с существующими больницами. Из частных медицинских центров полного цикла наиболее извест-на московская клиника ОАО «Медицина», выросшая на базе поликлиники теат-ральных деятелей России. Еще один крупный медцентр на границе Москвы и Химок строится российско-немецкой ком-

панией BPS International в рамках МФК «Кантри Парк». Проект будет завершен к 2012 году.

Внешняя УК: за и противНебольшие медицинские учреждения, как правило, осуществляют эксплуата-цию своих зданий силами своих подраз-делений. По словам Александра Розова, главного врача ООО «Медцентрсервис», экономически нецелесообразно привле-кать внешнюю компанию для объектов площадью 150–300 кв. м: работу инже-нерных систем могут обеспечить органи-зации, у которых арендуются помещения. На аутсорсинг отдаются лишь такие виды работ, как стирка и вывоз мусора. «Данные

услуги могут оказывать только организа-ции, имеющие лицензию соответственно на стирку больничного белья и медхалатов и на утилизацию медицинских препара-тов», – поясняет Александр Розов. Часто кроме клининга на подряд передают также охрану.

Евгений Зайцев, коммерческий дирек-тор «ЛВН-Менеджмент» (УК, имеющей опыт технической эксплуатации элитной клиники полного цикла), считает, что в последнее время наметилась тенденция перехода к передаче на аутсорсинг обслу-живания объектов, хотя официальной статистики по частным медучреждениям никто не проводил: «В большинстве слу-чаев это закрытая информация, посколь-

ку она затрагивает имидж собствен-ника клиники, но исходя из сведений, имеющихся в открытом доступе, можно сказать, что семь-восемь клиник обслу-живаются силами специализированных компаний». Впрочем, эксперт признает, что в основном речь идет пока все-таки о клининговых договорах. Со своей сто-роны Маркус Майер, генеральный дирек-тор OOO «Би-Пи-эС Русланд», считает, что медицинские учреждения должны очень аккуратно подходить к решению о пере-даче некоторых функциональных подраз-делений третьим лицам. И если охрану и услуги питания имеет смысл передавать на аутсорсинг, то с клининговой служ-бой дела обстоят сложнее. По его мне-

034-39 Managment_I_L.indd 34034-39 Managment_I_L.indd 34 23.12.2010 10:58:4623.12.2010 10:58:46

35

нию, уборкой общественных зон может заниматься сторонняя компания, но когда дело касается стерильных помещений или дорогостоящего оборудования, здесь опе-ратор должен полностью контролировать процесс и качество уборки: «Есть риск, что при уборке будет повреждено доро-гостоящее оборудование, например МРТ стоимостью 1 млн долларов, в этом слу-чае собственник понесет издержки, в то время как штатный персонал знает осо-бенности оборудования. Та же ситуация с ресепшен и другими службами, поэтому в гостиничном и медицинском бизнесе, как правило, не приглашают сторонние компании». По словам Маркуса Майера, медицинские центры, как и гостиницы, относятся к категории так называемых задействованных активов: «Если вла-дельцы офисных зданий или объектов розничной торговли получают фиксиро-ванную арендную плату вне зависимости от показателей хозяйственной деятель-ности арендаторов, то задействованные активы требуют грамотного управления. Во многом это связано с довольно высо-ким уровнем первоначальных инвести-ций. Поэтому владелец и управляющая компания часто представляют собой одну организацию».

Последний вариант имеет еще и то преимущество, что появляется возмож-ность соблюсти важнейшее условие эффективной работы клиники, а именно обеспечить участие УК еще на этапе про-ектирования. По мнению Маркуса Майера, в этом бизнесе особенно важна связка УК и инвестора, поскольку здесь надо стро-го следовать определенным принципам: «Есть требования к размеру помещений, расположению различных подразделе-

ний (например, если еда отправляется по правому лифту, то грязную посуду следует спускать по левому; потоки врачебно-го персонала и пациентов должны быть разделены) и т. д., и управляющая компа-ния – оператор будущего медицинского центра – играет ключевую роль на этапе разработки концепции и проектирования здания, поскольку, если все стандарты не будут соблюдены, в дальнейшем ей будет очень сложно работать».

К сожалению, в России практика при-влечения УК инвестором еще на стадии проектирования встречается крайне редко. «Конечно, логично это делать на этапе строительства, – соглашает-ся Ринат Гараев, генеральный директор «ЛВН-Менеджмент». – Но я не знаю действующих клиник, при строительстве которых девелопер задавался вопросом, кто их будет технически эксплуатиро-вать. Например, мы пришли в уже гото-вое реконструированное здание, которое ранее эксплуатировалось собственником самостоятельно». Разумеется, в подоб-ных случаях УК помимо своих прямых обязанностей приходится заниматься исправлением ошибок и недоработок генподрядчика, а владельцу – вкладывать дополнительные средства. Поэтому при строительстве нового здания медицин-ского комплекса собственник использо-вал уже правильный алгоритм. «В нашем случае управляющая компания, зани-мающаяся технической эксплуатацией в действующем здании, осуществляет и технические консультационные услуги по выбору и инсталляции инженерных систем в новом здании, – говорит Ринат Гараев. – Идеальный вариант, но это ско-рее исключение, чем правило».

Особые требованияФилипп Вальтер, руководитель проекта медицинского центра в «Кантри Парке», приводит еще один аргумент, почему ком-пания, обслуживающая операционную деятельность медучреждения, которая понимает потребности рынка лучше, чем инвестор или застройщик, должна быть вовлечена в процесс с самого начала: «Различные медицинские концепции тре-буют разных проектировочных решений и технологий; глубокое знание эффективных западных моделей организации процес-сов, а также следование российским сани-тарным нормам имеют решающее значение для успеха проектов. Внесение изменений в концепцию проекта на более позднем этапе строительства может разрушить все тщательно разработанные санитарные и рабочие процессы».

Кстати, совместить западные модели организации процессов с российскими санитарными нормами совсем не просто. Роланд Мартин, специалист немецкой про-ектировочной компании AJZ, отмечает: «Нормы и правила, регулирующие про-цесс проектирования и монтажа разделов вентиляции (кондиционирования), отоп-ления, электроснабжения и водоснабже-ния медицинских учреждений, отражены в СНиПах, ПУЭ, СанПиНах, ГОСТах и другой нормативной документации РФ, которая определяет эти здания как объекты осо-бой категории. В ряде случаев российские нормы по своей жесткости даже превос-

ходят аналогичные европейские (напри-мер, немецкие DIN-нормы)».

Требования, предъявляемые к меди-цинскому учреждению, зависят от его типа: для поликлиники они относитель-но простые, базируются на санитарно-гигиенических нормах, для стационара с операционным отделением намного сложнее. «Так, для операционных отде-лений распространенным требованием является наличие специальных систем кондиционирования воздуха lamina airflow systems, контролирующих, чтобы в операционные поступал только чистый отфильтрованный воздух, – рассказывает Филипп Вальтер. – Электрические систе-мы здания зависят от видов оборудова-ния, которое, в свою очередь, зависит от других систем. К примеру, МРТ нельзя размещать в помещениях с армиро-ванными стенами из-за присутствия в нем электромагнитного поля. С точки зрения проектирования важно учесть, что МРТ весом около 1 тонны и разме-ром 2 на 2 метра надо каким-то обра-зом доставить в здание и через 10 лет использования вынести. Другой принци-пиальный момент – медицинские газы, которые не должны храниться в здании медучреждения. Критичным пунктом является и канализация. Определенные виды мусора должны быть законсер-вированы в так называемых автокла-вах, которые также полагается хранить в отдельном здании».



| Мысли вслух |# 2 (154) / 16 – 31.01.11

Требования к медицинскому учреждению зависят от его типа / The requirements to a medical institution depend on its type


Уп ра влен ие:

36

Актуальные предложения от ведущих игроков рынка / Latest Offers from Leading Market Players стр. 46

Кроме того, в медучреждениях суще-ствует зонирование помещений – к раз-ным зонам предъявляются свои требо-вания. «Деление зон на чистые, условно чистые и грязные обусловливает боль-шее количество приточных установок с наличием разнообразных секций для удаления из воздуха взвешенных частиц и бактерий, обеспечения параметров влажности, температурных показателей и т. п., – поясняет Роланд Мартин. – Самые жесткие требования касаются чистых зон, например оперблоков, отделений пере-садки костного мозга, ангиографических отделений, диализных залов, палат интен-сивной терапии и реанимации и т. д. Так, контрольные замеры в операционном зале должны показать 99,99 % чистоты воздуха».

Еще одним критерием, отличающим воздухоснабжение чистых зон от иных (помещения для медперсонала, обыч-ные палатные отделения и т. д.), явля-ется кратность воздухообмена, которая может достигать десяти и даже иногда двадцати крат. Все это влияет на мощ-ность и размер приточных вентустано-вок и, как результат, на их стоимость. Кроме чистоты воздуха большую роль играет температурный режим. Особенно это касается южных регионов России, где летом наружная температура может достигать 40–45°С, что создает большие проблемы при работе с лабораторными приборами, так как допустимый диапа-зон их рабочих температур ограничен 25°С. В этих помещениях с помощью климатических установок выставляются нужные температурные и влажностные

условия. Роланд Мартин обращает вни-мание на жесткость российской нормы, запрещающей одним большим агрегатом подавать в разные по категорийности помещения поток воздуха, в котором локально, с помощью фильтров, фан-койлов и т. п., можно было бы создавать и регулировать различные параметры, необходимые для тех или иных больнич-ных отделений.

Не менее строги требования по энергоснабжению. Система должна иметь несколько степеней надежности:

электроснабжение осуществляется не одним (как в большинстве жилых домов), а двумя фидерами. В случае перерыва электропитания система энергоснабже-ния переключается в доли секунды на второй источник центрального электро-снабжения. Если же и второй источник в силу форс-мажорных обстоятельств не может обеспечить бесперебойное элект-ропитание оперблока, в работу вклю-чается дизельный генератор, запуском которого управляет запрограммирован-ная на определенный алгоритм система автоматики. Следующим этапом системы энергетической безопасности больницы

служит аккумуляторная подстанция, кото-рая является 100 % надежной локальной системой и может работать при любых обстоятельствах, так как абсолютно автономна. Имеются особые требования также по системам водоснабжения и отоп-ления медучреждений. Роланд Мартин приводит пример операционного блока (и ряда других помещений), где наличие радиаторов отопления категорически запрещено и внутренняя температура может регулироваться только с помощью системы кондиционирования. Очевидно, что техническая эксплуатация здания, оснащенного столь сложным и многочис-ленным оборудованием, представляет собой весьма трудную задачу.

Перспектива естьКонечно, сервисные работы по меди-цинскому оборудованию проводят специалисты компании-поставщика, а текущее обслуживание, как правило, осуществляет специальное подразделе-ние собственника клиники. Однако, как отмечает Евгений Зайцев, порой сложно отделить собственно медицинское обо-рудование от инженерных систем здания: «Скажем, бормашина имеет кроме энер-гетической коммуникации подвод воды и воздуха от компрессора». Некоторые виды оборудования требуют поддер-жания определенного температурного режима, соответственно, к ним имеется сплит-система либо прецизионный кон-диционер, приводит другой пример Ринат Гараев: «И получается, что управляющая компания, занимающаяся технической эксплуатацией инженерных систем зда-ния, все равно косвенно касается медобо-рудования. При этом возникает некая тонкость: при выходе из строя какой-либо установки служба по обслуживанию медоборудования имеет возможность обвинить управляющую компанию в том, что не были выдержаны те или иные пара-метры». Поэтому очень важно, подчер-

кивает Евгений Зайцев, с самого начала разграничить зоны доступа и определить, где заканчивается ответственность служ-бы по обслуживанию медоборудования и начинается ответственность управляю-щей компании.

Помимо наличия высокоточного и дорогого оборудования сложность тех-нической эксплуатации зданий меди-цинского учреждения, по словам Рината Гараева, обусловлена спецификой дея-тельности объекта: «Во-первых, если медучреждение имеет свой стационар полного цикла, оно в отличие от бизнес-центра или торгового центра работает

круглосуточно и 365 дней в году. Это подразумевает отсутствие возможно-сти проведения любых регламентных, планово-предупредительных работ, свя-занных с отключением электро-, водо-, теплоснабжения и т. д. Отключение допустимо только частично, участками и по согласованному жесткому графику, в очень сжатые сроки, как правило, до 30 минут».

Особенно проблематично проводить работы по обслуживанию и замене обо-рудования в системе электроснабжения. Здесь отключение возможно лишь на секунды. Поэтому для обслуживания, например, одного электрощита прихо-дится разрабатывать целый комплекс подготовительных мероприятий, а сам процесс напоминает, по выражению Рината Гараева, «войсковую операцию», где задействовано множество людей и каждый точно и по минутам выполняет свою функцию. Естественно, большин-ство работ проводится исключительно в ночное время. Для управляющей ком-пании отсюда вытекает необходимость содержать больший штат специалистов, причем очень высокой квалификации, что значительно удорожает обслуживание. Впрочем, по мнению Рината Гараева, этот сегмент и должен быть дороже, посколь-ку наличие определенных критериев по подбору и режиму работы персонала приводит к более высоким затратам со стороны заказчика и УК. Маркус Майер считает, что управление медицинским центром примерно в десять раз дороже управления бизнес-центром и в пять раз дороже управления пятизвездочной гостиницей.

Тем не менее все эксперты соли-дарны в том, что перспективы развития у этого рынка весьма неплохие. По сло-вам Маркуса Майера, в России частным инвесторам и сейчас выгодно открывать медицинские центры, так как существует дефицит качественных услуг на рынке,

а в долгосрочной перспективе будущее однозначно за частными медицинскими учреждениями. Это подтверждает ряд факторов, в том числе старение населе-ния (с возрастом чаще возникает необ-ходимость в лечении). Россия, которая двадцать лет назад перешла на рыночную экономику, идет в данном случае по пути Запада, где медучреждения также долгое время были государственными. Ну а если будут строиться новые медицинские цент-ры, у собственников, как подчеркивает Ринат Гараев, будет и потребность в про-фессионалах для поддержания жизнедея-тельности зданий.

Электроснабжение медучреждений должно иметь несоклько степеней надежности / Power supply should have several degrees of reliability

Компания, обслуживающая операционную деятельность медучреждения, которая понимает потребности рынка лучше, чем инвестор или застройщик, должна быть вовлечена в процесс с самого начала. В России практика привлече-ния УК инвестором еще на стадии проектирования встречается крайне редко.


37

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Cover Story |

| Property Management |

| Residential |


38

Proper ty Management:

38

In Russia, the market of private medical institutions is just beginning to devel-op. Even though in Moscow, for example,

there are many private medical institutions, most of them are small clinics. To accommo-date their customers, as a rule, such medical institutions enter into contracts with exist-ing hospitals. Of the private medical centers that provide a full cycle of services, the best known in Moscow is the Medicina - estab-lished on the basis of a clinic for theatre workers of Russia. Another major medical center is being built at the border between Moscow and Khimki by the Russian-German company BPS International, within the IFC Country Park. This project will be completed by 2012.

External Management Company: pros and cons Small health facilities tend to perform main-tenance of their buildings through their own departments. According to Alexander Rozov,

chief doctor at Medtsentrservis LLC, "It is economically unfeasible to attract foreign companies for an area of 150-300 sqm - the workings of engineering systems can be maintained by the organizations leasing the premises. Only such jobs as cleaning and garbage disposal are subjected to outsourc-ing. "These services can be provided only by those organizations that are licensed to wash hospital linen and doctors’ cloth-ing, as well as for the utilization of medical products," says Alexander Rozov. Often, in addition to cleaning, the security function is also outsourced.

Evgeny Zaitsev, commercial director of LVN-Management (MC, which has expe-rience in technical operations of elite full cycle clinics), believes that recently there appeared a tendency to outsource the main-tenance of facilities. Although there is no official data on private health facilities. “In most cases this is confidential information, as it affects the image of the clinic’s owner,

but proceeding from the information that is publicly available, we can say that seven or eight clinics are operated by specialized companies," says the expert. However, Mr. Zaitsev recognizes that most of these involve only cleaning contracts. In his turn, Markus Mayer, general director of BPS Russland LLC, believes that medical institutions should be very careful in making a decision to trans-fer some of their functional subdivisions to third parties. Even if it makes sense to transfer one's security and catering needs to outside companies, things get more compli-cated with the cleaning service. According to him, third parties may be engaged in the cleaning of public areas, but when it comes to 'cleaning specialized wards" or expensive equipment, then the operator has to main-tain full control over the process and qual-ity of cleaning. "There is a risk that during the cleaning, expensive equipment such as MRI that costs $1 million could be seriously damaged. In this case, the owner will incur

more costs than in using his full-time staff that already knows all the features of the equipment. The same thing applies to recep-tion and other services. That is why third-party companies are not brought into the hotel and medical businesses," says Markus Mayer. According to him, medical centers, as well as hotels, belong to a category of the so-called operating assets. "The owners of office buildings or retail facilities receive a fixed rent, regardless of the indicators of economic activity of their tenants; however as for operating assets, these require very good management. This is largely due to the relatively high initial investment. Therefore, the owner and the Management Company often are the same organization," he says.

The latter option has one more advan-tage, in that it is possible to observe the essential condition of efficient clinical work, namely to ensure the participation of an FM company at the design stage. According to Markus Mayer, the connection between

Text: Olga Zaikina ....................Photo: CRE аrchive

In the area of commercial real estate management, a new segment has recently appeared – full cycle private medical centers. These are fully staffed centers, with highly qualified specialists in various fields and equipped with the latest technology. There are special and very demanding requirements for management companies of such medical facilities.

Management of a Clinic Requires Finesse


39

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Cover Story |

| Property Management |

| Residential |

the Management Company and the inves-tor is particularly important in this business, because here we must strictly follow certain principles. "There are requirements as to room sizes, the location of various units (for example, if the food goes up on the right-hand elevator, then the used dishes should be brought down on the left-hand one; the flow of medical personnel and patients should be separated), etc. The Management Company – being the operator of the future medical center - plays a key role during the conceptual development and design of the building, because if these do not meet all standards, it will be very hard to work in the future," he says.

Unfortunately, the practice of attract-ing an Fm company by an investor, at the design stage, is extremely rare in Russia. "Of course, it is logical to do this at the con-struction stage," agrees Rinat Garayev, CEO of LVN-Management. "But I do not know any existing clinic, during the construction of which the developer were concerned about who would be technically operating it. For example, we entered a ready-renovated build-ing, which was previously operated indepen-dently by the owner." Of course, in such cases the Management Companies, in addition to their regular duties, have to deal with the correction of the errors and shortcomings of the general contractor, and the owner has to invest additional funds. Therefore, during the construction of a new building destined to be a medical complex, the owner should have already used the correct algorithm. "In our case, as the Management Company engaged in the technical maintenance of buildings, we should provide technical advice on the selection and installation of engineering sys-tems in new buildings," says Rinat Garayev. "This is the ideal solution, but it is more an exception than a rule today."

Specific requirementsPhilip Walter, project manager of the "Country Park" medical center, gives one more reason why a company, operating and maintaining a medical institution, which understands the market needs better than the investor or the developer, should be involved in the management from the out-set. According to him, "Various medical con-cepts require different design solutions and technologies, deep knowledge of the effec-tiveness of Western models of organization processes, and adherence to Russian sanitary standards are critical for the success of proj-ects. Changes in the concept of the project at a later stage of construction can destroy all the carefully crafted sanitary and working processes."

By the way, it is not easy to combine the Western model of organizational processes with Russian sanitary standards. Roland Martin, a specialist of the German design company AJZ, says, "The rules and regula-tions governing the design and installation of partitions, ventilation modulation (air conditioning), heating, electricity and water supply in medical facilities are reflected in the sanitary norms and rules (SNR), electri-cal Code (EC), sanitary epidemiological rules

and regulations (SERR), GOST, and other reg-ulatory documents of Russia, which define these buildings as being facilities of a par-ticular category. In some cases, the Russian standards are even more rigid, than the European ones (e.g. German DIN-norm)."

Requirements for a medical facility depend on its type - for a clinic, they are relatively simple, based on hygiene standards, while for a hospital with an operations (surgery) unit, they are much more complicated. "So, a com-mon requirement for operating units is the availability of special air-conditioning lamina airflow systems, controlling and ensuring that only clean filtered air comes into the opera-

tion room, says Philippe Walter. "Electrical systems of the building depend on the types of equipment, which in its turn depends on other systems. For example, MRI cannot be placed in rooms with reinforced walls as there is an electromagnetic field. The design-ers have to bear in mind that MRI, weighing about one ton and measuring 2 x 2 meters, must somehow be brought into the building and, then 10 years later it must be removed. Medical gases, which should not be stored in the health facilities building present another important point to be kept in mind. Sewerage presents another critical point. Some kinds of garbage must be preserved in the so-called autoclaves, which are also supposed to be stored in a separate building."

In addition, there is area zoning in medi-cal institutions, there are different require-ments for different areas. "The division of areas into clean, relatively clean and soiled, stipulates a greater quantity of air handling units with the presence of different sections, in order to remove particles and bacteria from the air, providing the parameters of moisture, temperature indicators, etc.," says Roland Martin. "The most stringent require-ments are for the clean areas, such as opera-tion units, rooms for bone marrow trans-plantation, angiographic offices, dialysis rooms, intensive care unit, etc. The control measurements in the operating room should show 99.99% cleanness of air. “Another criterion that distinguishes the air supply of clean areas from others (rooms for staff, regular ward offices, etc.) is the air exchange rate, which can be ten and sometimes twenty times greater. All this affects the capacity and the size of inlet ventilation installations and as a result, their cost. In addition to air quality, temperature plays an important role. This is especially true for the southern regions of Russia, where in summer the out-door temperature may reach 40-45 °C, which creates a big problem when working with laboratory instruments, as the permitted

range of operating temperature is limited to 25 °C. In these spaces, climate control systems maintain the desired temperature and humidity conditions. Roland Martin drew attention to the rigidity of the Russian rule prohibiting one large unit to supply air-flow for different categories of rooms, which locally, with filters and fan coil units would create and adjust various parameters needed for the various hospital departments.

No less stringent are the requirements for power supply. The system should have several degrees of reliability - power supply is imple-mented not by one (as in most homes), but by two feeders. In case of an interruption of

the power supply, the system is immediately switched to the second source of central power. If however, due to force majeure, the second source cannot guarantee uninter-rupted power supply to the operation unit, a diesel generator is included into the works, its startup programmed by a specific system automation algorithm. The next stage of energy security, is the hospital battery sub-station, which is 100% reliable local system and can work under any circumstances, so as to be totally autonomous. There are also spe-cial requirements for water and heating sys-tems in medical institutions. Roland Martin gives the example of an operational unit (and some other areas), where the presence of radiators is strictly prohibited and the inter-nal temperature can be regulated only with the air-conditioning system. Obviously, the technical operation of the building, equipped with such complex and numerous facilities, is a very difficult task.

There is place for perspective Of course, service work on medical equip-ment is carried out by specialists provided by the supplier, while the maintenance is usually performed by a special unit of the owner of the clinic. However, as Mr. Zaitsev notes, it is sometimes difficult to separate the proper medical equipment from the engineering systems. "Say that the drilling machine is equipped with a power supply, as well as with water and air supply from the compressor,” he says. Some equipment requires maintaining a certain temperature, respectively these must have a split-system or precision air condition-er. Rinat Garayev gives another example, "And it turns out that the Management Company, dealing with the technical operation of the engineering systems, still indirectly affects the medical equipment. In this case, there is some subtlety – in case of failure of any installation service, the medical equipment maintenance services have the possibility to blame the Management Company for fail-

ure to keep some parameters." Therefore, it is very important, as Evgeny Zaitsev points out, from the outset to separate access areas and to determine where the responsibility of the services of medical equipment ends and where the responsibility of the manage-ment company begins. In addition to the availability of high-precision and expensive equipment, according to Rinat Garayev, the technical complexity of health facilities buildings is caused by specific features of the facility, "First, if the health facility has a full cycle hospital, unlike business centers or retail centers, it functions continuously, 365 days a year. This means there is no pos-

sibility for any routine, scheduled preventive activities related to shutdown of electricity, water, heating, etc. Disabling is allowed only partially, according to the agreed areas and a tight schedule, for a very short period of time, usually up to 30 minutes.

"It is particularly problematic to carry out maintenance work and replacement of equipment in the electricity system. Here disabling is possible only for seconds. Therefore, for instance, for the servicing of one electrical panel, they need to develop a range of preparatory activities, and the pro-cess resembles "a military operation", which involves many people and everyone must exactly perform his or her function. Naturally, most of the work is carried out exclusively at night. The Management Company thus needs to maintain a large staff of experts, with very high qualifications, which greatly increases the cost of maintenance. However, accord-ing to Rinat Garayev, this segment should be more expensive, because the presence of certain criteria for the selection and mode of operation of staff leads to higher costs for the customer and the MC. Markus Maier believes that management of a health center is about ten times more expensive than man-aging a business center and five times more expensive than managing a five star hotel.

Nevertheless, experts agree that the pros-pects of this market are very good. According to Marcus Mayer, it is now beneficial for Russian private investors to open health cen-ters, as there is shortage of quality in the mar-ket, and the future belongs to private medical institutions. This is confirmed by a number of factors including the aging population (with age, there is a need for more treatment). Russia, which twenty years ago moved to a market economy, in this case is following the path of the West, where medical facilities had also been publicly owned for a long time. Well, if they build new health centers, the owners will need professionals to maintain the build-ings, Rinat Garayev points out.

39

Power supply in medical clinics should have several degrees of reliability. In case of interruption the system is immediately switched to the second source of central power supply. If however, due to force majeure, the second source cannot guarantee uninterrupted supply to the operation unit, a diesel generator is included, its startup being programmed with a special system automation algorithm.


Девелоперы «одомашнились»По данным информационно-аналити-ческого центра компании «Пересвет-Инвест», за 11 месяцев 2010 года квар-тиры в новостройках Москвы подорожали в рублях на 13,2%, а в долларах – на 9,6%. Стоимость квадратного метра жилья составляет в среднем $6,5 тыс. В то время как, согласно данным Praedium

ONCOR International, средние цены офи-сов классов В и А (на конец III квар-тала) в ЦАО колеблются от $550 до 7500/кв. м. Средний уровень арендных ста-вок по-прежнему остается ниже докри-зисных на 20–30%. Поэтому присталь-ное внимание девелоперов к сегменту жилой недвижимости выглядит вполне ло гичным.

Так, например, до кризиса компания MR Group планировала строить МФК пло-щадью более 300 тыс. кв. м в районе стан-ции метро «Фили». «Когда стало ясно, что рынку не нужно такое количество офи-сов, решено было вместо бизнес-центров построить жилье, – рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. –

В условиях низкого спроса на офисные помещения девелоперы не только переключают свое внимание на жилье, но и проводят реконцепцию офисных проектов, превращая их в жилые. Препятствием на их пути является отсутствие возможности регистрироваться по месту жительства и инфраструктурного окружения.

Текст: Татьяна Демидова............................Фото: архив CRE, предоставлено пресс-службой«Главстрой СПб»

Жильеиз бизнес-класса

Residentia l:

40

040-45 Rezident_I_L.indd 40040-45 Rezident_I_L.indd 40 24.12.2010 17:12:3524.12.2010 17:12:35

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


| Residential |

| Мысли вслух |

41

Фили – идеальный район для строитель-ства жилья, отличающийся благоприят-ной экологической обстановкой, транс-портной доступностью. В данном районе жилой рынок недостаточно насыщен, спрос превышает предложение, поэтому решение вместо офисов строить жилье мы считаем стратегически верным».

Многофункциональный комплекс будет возводиться пофазно. Первую фазу составят 137 тыс. кв. м, из них 51,9 тыс. кв. м – апартаменты, 24,6 тыс. – жилье бизнес-класса. Проектом предусмотрена парковка на 740 машино-мест. Под офисы в проекте оставлено 18,3 тыс. кв. м, под торговые помещения – 7 тыс. кв. м. Строительство объекта началось в IV квар-тале 2010 года.

В связи с изменившейся ситуацией на рынке компания MR Group поменяла стра-тегию своего развития. Если ранее 90% портфеля компании составляла офисная недвижимость, то сейчас происходит наращивание доли жилой недвижимости. Компания планирует расширение линейки объектов и увеличение объемов строи-тельства жилья экономкласса в городах ближнего Подмосковья.

Как рассказала Евгения Старкова, в стадии покупки и оформления находятся участки под строительство 500 тыс. кв. м жилья в Подмосковье. Одним из самых масштабных проектов компании в этом сегменте является город Новое Ступино. Общая площадь проекта – 2,15 млн кв. м.

Под жилье отведено 1,7 млн кв. м, под торговые помещения – 200 тыс. кв. м, под социальные объекты – 245 тыс. кв. м. Уже в конце 2011 года MR Group планирует сдать многоквартирные дома общей пло-щадью 100 тыс. кв. м.

Отказалась от своих первоначальных планов строительства офисной недви-жимости в районе Павелецкого вокзала и компания AFI Development. «Сейчас мы рассматриваем вариант, чтобы вместо бизнес-парка площадью 120 тыс. кв. м построить жилой комплекс класса эконом плюс», – рассказывает Наталия Иванова, директор департамента по связям с обще-ственностью AFI Development. Также деве-лопер планирует в пользу жилой состав-ляющей значительно уменьшить офисную часть в многофункциональном комплексе на Большой Почтовой улице общей площа-дью 424 тыс. кв. м. Оба проекта находятся на ранней стадии развития, и пересогласо-вывать документацию не придется. Пока еще точно не решено, на сколько будет уменьшено количество офисов. Сейчас компания изучает рынок и прорабатывает концепцию проекта.

Компания «Главстрой СПб» в центре Санкт-Петербурга на Обводном кана-ле, на месте комплексной застройки на участке в 6,2 га в районе улиц Шкапина и Розенштейна, до кризиса планировала построить бизнес-центр общей площадью более 300 тыс. кв. м. Теперь на этом месте будет построено жилье. «Согласно генплану

города, эта территория предназначена как для строительства коммерческой недвижи-мости, так и для возведения жилья, – пояс-няет Марина Турыгина, начальник отдела по связям с общественностью «Главстрой-СПб». – Во время кризиса, когда спрос на офисную недвижимость упал, на этапе проектирования было принято решение вместо бизнес-центра построить 60 тыс. кв. м жилья». Общественно-деловая составляющая проекта была сокращена до 30 тыс. кв. м, то есть уменьшена прак-тически в 10 раз.

Как рассказала Марина Турыгина, изменить соотношение офисной и жилой составляющей на стадии проектирования было удобно для девелопера. Перемена в структуре пошла району только на поль-зу. Когда территория застраивается ком-плексно, получается хорошая синергия. Офисы окажутся теперь не в чужеродной зоне, а в комфортной атмосфере жилой застройки, а жители района смогут вос-пользоваться инфраструктурой офисов, гостиницы и торговых помещений. Если бы компания была вынуждена по какой-то причине оставить в районе только офисы, возможно, проект затянулся бы во времени, так как не было бы смысла сразу начинать строительство. Теперь же на стройплощадку они выйдут уже в 2011 году.

Категория жилья определяется деве-лопером как комфорт-класс, представляю-щий собой промежуточную стадию между

эконом- и бизнес-классом. Площадь квар-тир будет составлять от 35 до 120 кв. м. «В нашем проекте «Северная долина», где строится жилье подобного уровня, сред-няя стоимость квадратного метра состав-ляет около 55 тыс. руб./кв. м. За счет мас-штабов строительства и управления себе-стоимостью мы стараемся держать одни из самых низких цен в городе, – говорит Марина Турыгина. – О том, что жилье эко-

Юрий Тараненко, «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» /Yuri Taranenko, MIEL


Residentia l:

номкласса сегодня востребовано, говорит тот факт, что из 3900 квартир «Северной долины», выставленных на продажу в конце апреля 2010 года, к концу года было продано 80%».

Трудности реконцепцииГлавная сложность перепрофилирования коммерческого проекта под жилье состоит в необходимости получить новый акт раз-решенного использования участка – под жилье. В соответствии с Генпланом раз-вития города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предна-значенные именно под объекты коммер-ческой недвижимости. При перепрофи-лировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить объекты жилой недвижимости. Поэтому девелоперы принимают решение о пере-профилировании объектов из коммер-ческой недвижимости в жилую в случае,

когда данная территория предназначена для строительства обоих типов недви-жимости, как, например, в случае ком-плексной застройки на Обводном канале в Санкт-Петербурге. Либо строят апарта-менты, которые функционально предна-значены для проживания, но формально относятся к коммерческой недвижимости, а не жилой.

«Апартаменты – вещь специфичес-кая. Люди готовы покупать апартаменты в историческом центре города или в объ-ектах, предоставляющих исключительные видовые характеристики, – говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость». – Сегодня апартаменты, расположенные вне центра города, а тем более за пределами ТТК, на мой взгляд, не найдут своих арендаторов».

Самым большим минусом апартамен-тов, как отмечает г-н Тараненко, явля-ется невозможность в них прописаться или временно зарегистрироваться. Но в свете последних предложений прави-тельства об изменении правил регистра-ции и «демонтажа» института прописки этот минус может вообще потерять свое значение. Не следует забывать и о том, что для жилой недвижимости существуют специальные требования по социальной

инфраструктуре: наличие школы в преде-лах 500 м и детского сада – не далее 300 м. Для коммерческих объектов таких требо-ваний нет. Поэтому рядом с МФК может не быть детского сада, школы, поликлиники

и т. п. Впрочем, эти инфраструктурные недостатки с лихвой компенсирует непо-средственная близость места прожива-ния к работе и однородное социальное окружение.

Также следует отметить, что подавляю-щее большинство реконцепций происхо-дит на бумажной стадии. Эксперты рынка вспоминают только один пример, когда в жилье был переделан почти постро-енный бизнес-центр. Группа компаний «Мортон» на пересечении Щелковского шоссе и внешней стороны МКАД строила микрорайон жилья экономкласса, вспоми-нает Евгения Старкова. В 2006 году ком-пания приняла решение построить офис-ное здание площадью около 26 тыс. кв. м. Девелопер успел построить железобетон-ную коробку. Потом наступил кризис, и БЦ решено было переделать в апартамен-ты экономкласса. Так как к этому времени была построена только коробка, особых затрат реконцепция не потребовала. В здании был один подъезд, поэтому не понадобилось устанавливать дополнитель-ные лифтовые группы. Девелоперу нужно было сделать только дополнительные стояки и перегородки. «Реконструкция офисного по мещения в жилое обошлась компании в $100–150 на кв. м, – отмеча-

ет Алексей Богданов, директор департа-мента офисной недвижимости компании S.A.Ricci / King Sturge. – Понятно, что девелопер провел реконструкцию не от хорошей жизни: на офисы в этом районе

не было никакого спроса. Конвертировав проект в жилье, девелопер продал его по $1800/кв. м». Впрочем, Юрий Тараненко считает, что вышеописанный случай является исключением из правил. Перепрофилирование проекта коммер-ческой недвижимости под жилье на этапе строительства крайне затруднительно, дорого, а порой и просто невозможно, замечает г-н Тараненко. Офисное здание перепланировать под жилье можно, при этом нужно изучить изначальные пла-нировочные решения. Можно пытаться сохранить общую коробку и внешний облик, но потребуется полный пересмотр поэтажных планов, переработка техни-ческих этажей, вертикальных проемов, коммуникаций, инженерных систем и т. п. Внутри помещение так сильно изменится, что это, по сути, будет новый проект. Инвесторы понесут потери не только из-за того, что придется вновь потратиться на проектные работы, но и потому что выход объема площадей от строительства объекта другого назначе-ния, скорее всего, окажется значительно меньше.

Вместе с тем эксперты рынка отме-чают, что тренд перепрофилирования бизнес-центров в жилую недвижимость

носит временных характер. По мере вос-становления рынка коммерческой недви-жимости девелоперы вновь пересмотрят свои портфели в сторону увеличения офисной составляющей.

Актуальные предложения от ведущих игроков рынка / Latest Offers from Leading Market Players page 46

42

Марина Турыгина,«Главстрой-СПб» /Marina Turygina, Glavstroy-SPb

Обратные перспективы

Елена Юргенева,директор департамента элитной недвижимости Knight Frank

– Пока российские девелоперы переделывают ком-мерческую недвижимость в жилье, на Западе проис-ходит обратный процесс. Конечно, изменение кон-цепции уже построенного жилья и превращение его в апарт-отель – мера крайняя, и девелоперы идут на нее неохотно. Однако за последние два года мы наблюдали несколько подобных случаев. В качестве примера приведем два таких случая: редевелопмент жилья в апартаменты в Марбелье (Коста-дель-Соль, Испания) и в Марракеше (Марокко). В обоих случаях речь идет о курортной недвижимости, так как

именно она сильнее всего испытывает спад спроса в процессе рецессии.

Изначально апартаменты в Марбелье стоимо-стью 180 тыс. евро и виллы в престижном районе Марракеша стоимостью 1,5 млн евро предполагались к продаже. Однако в связи с кризисом спрос на жилье упал и девелоперы решили перепрофилировать свои объекты в апарт-отель и виллы для сдачи в аренду под управлением отельного оператора. Сегодня и апартаменты, и виллы успешно сдаются в аренду с 80% заполняемостью.

Однако перепрофилирование жилья в апарт-отели массового характера не приобрело. В первую очередь дело в том, что апарт-отели представляют собой фундаментально иную финансовую модель и имеют иные сроки окупаемости. Расходы по перепрофили-рованию завершенного объекта могут достигать нескольких миллионов долларов, а в ряде случаев оно вообще невозможно. При строительстве апарта-ментов на продажу девелоперы из стран Западной Европы, как правило, несут определенные обязатель-ства перед банками-кредиторами по количеству реализуемых апартаментов или вилл на каждой ста-дии реализации проекта. Для курортных проектов

в предкризисные годы считалось нормой, если к сере-дине срока строительства половина апартаментов уже нашла своих хозяев. Второй нюанс состоит в том, что залогом успешного перепрофилирования служит наличие управляющей компании, а в идеале – пятизвездочного отеля, инфраструктурой и серви-сами которого могли бы пользоваться арендаторы апартаментов. Если жилой комплекс изначально не предполагал развитой инфраструктуры, от девелопера могут потребоваться серьезные допол-нительные инвестиции, к которым большинство из них не готово. Поэтому, встав перед выбором – перепрофилировать бизнес или продать проект по демпинговой цене, – многие девелоперы жилых проектов на популярном Коста-дель-Соль выбрали второй вариант.

Как девелоперу избежать подобной ситуации? В первую очередь привлекать на консалтинг и разра-ботку концепции проекта крупную международную компанию с известным брендом. Предвидя негатив-ное развитие событий на Коста-дель-Соль, Knight Frank прекратил операции в этом регионе Испании за 5 лет до фактического начала кризиса на мест-ном рынке жилья.

Офисное здание можно перепланировать под жилье, изучив изначальные планировочные решения. При этом инвесторы понесут потери не только из-за того, что придется вновь потратиться на проектные работы, но и потому что выход объема площадей от строительства объекта другого назначения, скорее всего, окажется значительно меньше.



Residentia l:

In conditions of low demand for office space, developers have not only started to pay attention to residential housing, but are also revising the concepts of office projects, turning them into residential buildings. The fact that they have no possibility to register these in the residential and infrastructural environment is an obstacle in their way.

Author: Tatiana Demidova.............................Photo: CRE аrchive,presented by the press service of Glavstroy SPb

Business-Сlass HousingBusiness-Сlass Housing

44

Developers are becoming "domesticated" According to the Peresvet-Invest informa-tion and analytical center, over the last 11 months of 2010, apartments in new buildings in Moscow have risen in price, in ruble terms by 13.2% and in dollar terms by 9.6%. The average price per square meter of housing is $6,500. According to Praedium ONCOR International, the average price for Grade A and B offices (at the end of the 3rd Quarter) in the Central District ranged from $550/sqm to $7,500/sqm. The aver-age rental rates are 20-30% below the pre-crisis level. Therefore, the careful atten-tion paid by developers to the residential real estate segment seems logical.

For example, before the crisis, the MR Group planned to build a multifunctional complex with a total area of more than 300,000 sqm near the "Fili" subway station. "When it became clear that the market does not need so many offices, we decided to build a residential complex instead of the business center," says Evgeniya Starkova, director of marketing and public relations at the MR Group. "Fili is a perfect area for housing; it has a favorable ecological envi-ronment and transport accessibility. The residential market is not saturated in this area, the demand exceeds the supply, and therefore, we believe it is strategically cor-rect to build housing instead of offices."

The multifunctional complex will be constructed in several phases. The first phase will comprise 137,000 sqm, of which 51,930 sqm will be apartments and

24,600 sqm – business class housing. The project provides parking for 740 vehicles. The project has provided for 18,300 sqm for offices and for 7,000 sqm for retail. The construction of the facility began in the 4th Quarter of 2010.

After the situation on the market changed, the MR Group also changed its development strategy. Earlier the compa-ny's portfolio was comprised of 90% office premises, but now the share of residential property is increasing. The company plans to expand its range of facilities and to increase the construction of economy class housing in cities around Moscow. According to Evgeniya Starkova, 500,000 sqm of hous-ing in the suburbs are in the process of being purchased and registered. The city of Novoye Stupino is one of the most ambitious projects of the company in this segment. The total area of the project is 2,150,000 sqm, with 1, 700,000 sqm being dedicated to housing, 200,000 sqm to retail space, and 245,000 sqm to social facilities. By the end of 2011, MR Group plans to com-mission apartment buildings with a total area of 100,000 sqm.

AFI Development has also abandoned its original plans for the construction of an office property in the area of Paveletsky Train Station. "Now we are consider-ing building a residential complex of the 'economy plus' class instead of a business park with a total area of 120,000 sqm," says Natalia Ivanova, director of public rela-tions at AFI Development. The developer also plans to significantly reduce the office

portion of its multi-functional complex on Bolshaya Pochtovaya, with a total area of 424,000 sqm, in favor of a larger residential component. Both projects are at an early stage of development and do not require any changes in the documentation. It has not been decided yet, by how much the company will reduce the number of offices. Now the company is studying the market and preparing a concept for the project.

Before the crisis, the Glavstroy SPb Company planned to build a business center with a total area of 300,000 sqm in St. Petersburg, on the Obvodnoy Canal, on a plot of 6.2 ha in the neighborhood of Shkapina and Rosenstein Streets. Now a residential complex will be built in its place. "According to the master plan of the city, this area is intended for both com-mercial real estate and for construction of residential housing," says Marina Turygina, head of public relations at Glavstroy-SPb. "During the recession, when the demand for office properties fell, it was decided, at the design stage, to build 60,000 sqm of housing instead of a business center." The public and business component of the project was reduced to 30,000 sqm, that is, it was reduced 10 times.

According to Marina Turygina, it was convenient for the developer to change the ratio of office to residential func-tions at the design stage. Changes in the program of this area were beneficial for the district. Once the territory becomes filled with buildings, a good synergy will be obtained. Offices will no longer be located

in an alien area; on the contrary, they will be in a comfortable residential area, and district residents will benefit from the infrastructure of offices, hotels and com-mercial premises. If the company, for some reason, were forced to build only offices in the area, perhaps the project would have been delayed, since there would have been no sense to start the construction immedi-ately. Now they will enter the construction site in 2011.

The developer will be building residen-tial housing of the "comfort-class", which represents an intermediate stage between economy and business classes. The areas of apartments will range from 35 to 120 sqm. "In the Northern Valley project, where hous-ing of similar level is being constructed, the average cost is about 55,000 rubles per sqm. We try to maintain the lowest prices in town, by reducing construction scales and management costs," says Marina Turygina. "The fact that out of the 3,900 apartments put up for sale in late April 2010, 80% were sold by the end of the year only proves that the economy-class housing is in demand today.”

Re-conception difficultiesThe main difficulty in restructuring a com-mercial project into a residential housing project is the need to obtain zoning chang-es in order to use the area for housing. In accordance with the Master Plan for City Development, territorial zoning has already been established and areas were earmarked as specifically commercial. When restruc-


| Case Study |

| Residential |

| Outspoken Thoughts |

turing the project, the company must prove that a residential real estate object can be built on the given territory. Therefore, the developers most often decide to reshape their facilities, from commercial into resi-dential properties, when these are located in areas zoned for the construction of both types of real estate, as in the case of the Obvodnoy Canal area in St. Petersburg. Alternatively, they build apartments, which are functionally designed for living, but formally belong to the commercial real estate segment.

"Apartments have some specific cliams laid on them. People are willing to buy apartments in the historic downtown area, or in facilities that provide some exception-al and specific characteristics," says Yuri Taranenko, director of MIEL – Commercial Real Estate. "In my opinion, today apart-ments that are located outside the city cen-ter and even outside the Third Transport Ring (TTR) won’t find their tenants."

The biggest disadvantage of apart-ments, as noted by Mr. Taranenko, is the inability to be registered in them, not even temporarily. However, in light of recent government proposals to change the reg-istration rules and to "dismantle" the reg-istration, this disadvantage won't be a big deal. We should not forget that special claims are laid on residential property for the availability of social infrastructure – availability of schools within 500 meters, the presence of a daycare – not more than 300 m. There are no such requirements for commercial facilities. Therefore, there might not be daycares, schools, hospitals, etc. next to a multifunctional complex. However, these infrastructure deficiencies are more than offset for by the proximity of these residences to places of employment and a homogeneous social environment.

In addition, we should note that the vast majority of re-conceptions occur at the paper-and-pencil stage. Market experts recall only one example, when an

almost ready-built business center was converted into residential housing. The Morton Group of Companies was building a residential economy-class neighbor-hood at the intersection of Schelkovskoe Highway and the outside section of the Moscow Ring Road, recalls Evgeniya Starkova. In 2006, the company decided to build an office building with a total area of about 26,000 sqm. The developer had managed to construct the reinforced concrete frame. Then the crisis came, and it was decided to restructure the BC into economy-class apartments. Since only the frame had been built by that time, re-conception did not require alot of extra costs. There was one entrance to the building, so there was no need to install additional elevator groups. The developer had to make only additional risers and partitions. "Reconstruction of the office space into housing cost the company $100-150 per sqm," says Alexei Bogdanov, director of commercial real estate at S.A.Ricci/King Sturge. "It is clear that the development company was forced to change its plans, since there was no demand for offices in this area. Having converted the project into resi-dential housing, the developer sold it at $1,800 per sqm.” However, Yuri Taranenko believes that the above case is an excep-tion to the rule. Redesigning a commer-cial real estate project into residential housing at the construction phase is extremely difficult, expensive and some-times impossible, says Mr. Taranenko. It is possible to reconstruct an office building into housing, but you will need to look at the initial planning decisions. You can try to keep the overall frame and the appear-ance, but it will require a full review of all floor plans, redesigning of the technical floors, vertical openings, communica-tions, engineering systems, etc. The prem-ises will change to such an extent inside, that in essence, it will be a new project.

Investors will bear tremendous losses not only because they will have to re-invest into the design, but also because the out-put volume of the areas in the facility redesigned for other purposes, is likely to be considerably lesser.

However, market experts say that the trend of converting business centers into residential housing is temporary. With the recovery of the commercial real estate market, developers will once again review their portfolios in the direc-tion of increasing the office component.

Business-Сlass Housing

45

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

Reverse perspectives

Elena Yurgeneva,director of elite properties at Knight Frank– While Russian developers are rebuilding their commercial real estate objects into residential properties, the Western market is witnessing a reverse process. It is obvi-ous that changing the concept of any already built residential property and turn-ing it into an apartment hotel is a measure of last resort, which developers apply very unwillingly. However, we have seen several instances of this in the last two years.

By way of example, we may look into two such cases - the residential property redevelopment into hotel apartments in the Marbella (Costa del Sol, Spain) and in Marrakech (Morocco). Both cases involved objects in the resort real estate segment, as it is the seg-ment most affected by the decrease in demand during a recession. Initially the Marbella apartments ( 180,000) and the villas in a fashionable district of Marrakech ( 1,500,000) were offered for sale. However due to the recession, the demand for residential properties declined, and developers decided to redesign their objects into apartment hotels and villas to be leased and man-aged by a hotel operator. These days both apartments and villas are successfully rented out and have an occupancy rate of 80%. Nevertheless, redesigning residential real estate into apartment hotels has not become a large-scale trend. In the first place, the main problem is that apartment hotels have a fundamentally different

financial model and different payback periods. Meanwhile, the cost of redesign-ing a completed object may reach several millions of dollars, and in some cases, it is even impossible to redesign. In the construction of apartments for sale, West-European developers usually have certain liabilities to the banks that provided them with financing, as to the number of apart-ments or villas realized at every stage of their project implementation. In the pre-crisis years, it was considered normal when about a half of all apartments had already been "sold" by the middle of the construc-tion period. Another aspect is that the recipe of successful redesign involves the presence of a management company, and even better a five-star hotel, which could offer its infrastructure and services to apartment tenants. If a residential com-plex did not provide for a well-developed infrastructure from the very start, a devel-oper might need considerable additional investments, which is something most of them are not prepared to provide. That is why when facing a dilemma of either redesigning their business or selling it at dumping prices, many residential project developers in Costa del Sol chose the latter.

How can a developer avoid such a situation? In the first place, he should attract a large international company with a well-known brand to develop the project’s concept and provide consulting services. Foreseeing the adverse develop-ments in Costa del Sol, Knight Frank left this region of Spain 5 years before the crisis actually broke out in the local resi-dential real estate market.


046-49 Ads.indd 46046-49 Ads.indd 46 23.12.2010 11:04:4323.12.2010 11:04:43

046-49 Ads.indd 47046-49 Ads.indd 47 23.12.2010 11:04:4423.12.2010 11:04:44

046-49 Ads.indd 48046-49 Ads.indd 48 23.12.2010 11:04:4623.12.2010 11:04:46

046-49 Ads.indd 49046-49 Ads.indd 49 23.12.2010 11:04:4923.12.2010 11:04:49

50

М ысл и всл у х /Outspoken Thoughts:М ысл и всл у х /Outspoken Thoughts:

50

Кирилл Стародубцев,председатель совета директоров Knight Frank

Сейчас ситуация на рынке стабильная, в качестве главного могу

сказать, что мы заключаем много инвестиционных сделок,

ведем много контрактов tenant rep и крупных консалтинго-

вых проектов. В итоге 2010 год для Knight Frank оказался весьма

успешным. И не только в России, наш английский офис тоже пока-

зал рекордную прибыль в 2009/2010 финансовом году, превзойдя

всех остальных консультантов. А у моих коллег в Москве с начала

кризиса родилось уже 30 детей, и еще куча малышей появится

в ближайшем будущем.

ON RECORDS

Now the situation is stable on the market: we complete many investment trans-

actions, mediate in many tenant rep contracts, and carry out large consulting

projects. The year 2010 was rather successful for Knight Frank and not only in

Russia – our English office showed a record profit in the fiscal year 2009/10, hav-

ing surpassed other consultancies. And my Moscow colleagues have already had

30 babies born unto them and a great many babies expected soon.О Р

ЕК

ОР

ДА

Х

С сотрудниками я предпочитаю общаться на равных и в большин-стве случаев на «ты». Полномочия у всех разные, но я всегда отношусь с уважением к мнению коллег. И даже в случае, когда моя точка зрения отличается от точки зрения собеседника, я под-хожу к любому спору с «открытым забралом», то есть я не только стремлюсь всякий раз переубедить человека, но и сам готов быть переубежденным, если окажется, что я не прав. И точно никог-да не подхожу к взаимоотношениям с сотрудниками с позиции «я – начальник, ты – никто».ON EQUALITYI prefer to communicate with my employees on an equal footing and on the first-name basis. Everyone has different authorities, but I always respect the opinion of my colleagues. Even when I hold to a different point of view, I approach any dispute “openly” – that is, not only do I try to persuade a person, but I am ready to change my view if it turns out that I am in the wrong. And I never build my rela-tionship with employees from the “I am boss and you are nothing” position.

О Р

АВ

ЕН

СТВ

Е

В недвижимость я пришел почти 15 лет назад. Создал

компанию с парой друзей, не собираясь сам в ней рабо-

тать. Но консалтинг – это работа с людьми, он затягива-

ет. В итоге я вовлекся настолько, что оказался полноценным

руководителем компании.ON INVOLVEMENTI came to real estate 15 years ago – I co-founded a company with a couple

of my friends though I was not going to work there myself. However,

consulting – this dealing with people – totally engulfs you. I was so much

involved that I ended up becoming the company's full-fledged boss.

ВО

ВЛ

ЕЧ

ЕН

-

НО

СТ

Ь

Мат

ериа

л по

дгот

овил

Раф

аэль

Хай

брах

ман

ов..

....

....

....

....

....

....

....

..Ф

ото:

Дми

трий

Чет

веру

хин

Kirill Starodubtsev, Board Chairman of Knight Frank

Пока продолжалось падение рынка, снижалась активность поку-пателей и арендаторов, мы постоянно отслеживали изменения, еженедельно встречаясь для обсуждения происходящего как в целом на рынке недвижимости, так и в каждом из его сегментов. Это позволило компании в первую очередь избежать «перереагирова-ния» на происходящие изменения, поскольку поначалу мысль «резать всё» не могла не возникнуть. Когда рынок достиг «дна», обнаружи-лось, что на дне есть жизнь, причем довольно активная. В результате мы сохранили команду и увеличили свою долю в большинстве сег-ментов рынка. И обошлись без использования банковского овер-драфта или хождения за финансовой помощью в головной офис.LIVING AT BOTTOMWhile the market was falling and the activity of buyers and tenants was waning, we traced down the dynamics and met on a weekly basis to discuss the situation in the real estate market at large and in each of its segments in particular. This safeguarded our company against “overreacting” to the ongoing changes, since initially the idea “to cut everything” could not but suggest itself. When the market reached the bot-tom it turned out that there was life at bottom and rather vibrant at that. As a result, we retained our team, increased our share in most market segments and dispensed with a bank overdraft and with an idea to look for financial aid at our head office.

ЖИ

ЗН

Ь Н

А Д

НЕ

050-51 Outspoken_L_I.indd 50050-51 Outspoken_L_I.indd 50 23.12.2010 11:06:1923.12.2010 11:06:19

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Reidential |


| Советы юриста |

Моему сыну три года, и пока это он всех воспитывает,

а не мы его. Ему очень нравятся игрушечные дома,

он ими уже две комнаты заставил и часто с ними

во зится: переставляет с места на место, разбирает и собира-

ет, меблирует, даже перекрашивает. Так что, похоже, интерес

к недвижимости заложен генетически. Ну, а если серьезно,

я считаю, что родители должны обеспечивать своим детям

как можно более качественное образование, а кем быть, им

самим решать, когда подрастут.

CHILDISH DEVELOPMENT

My son is three and for now he has been guiding everybody, rather than

us rearing him. He loves toy homes and has already filled two of our

rooms with them. He often fiddles around with them, moving them

from one place to another, dismantling and reassembling, furnishing

and repainting them. He seems to have an inborn thrust towards real

estate. Seriously, I believe the parents must ensure quality education

for their children and it’s up to them to decide who they want to be,

once they grow up.

ДЕ

ТС

КИ

Й

ДЕ

ВЕ

ЛО

ПМ

ЕН

Т

Лучшее решение, принятое авторитарно, чаще всего

даст худшие результаты, чем менее эффективное, но

коллегиальное.

Решения в компании принимаем коллегиально, с вовле-

чением директоров и менеджеров, которых решение коснет-

ся. Встречаемся, высказываем разные точки зрения, спорим,

доказываем, решаем и исполняем.

ON AUTHORITARIANISM

The best decision made in an authoritarian manner most often brings

about worse results than the less efficient one but taken collectively.

We make joint decisions in our company with the involvement of man-

agers and directors to whom they may concern. We meet, speak out our

minds, argue, prove our point, make decisions and execute them.

АВ

ТО

РИ

ТАР

ИЗ

МЯ сам много читаю, но не стал бы давать ребенку, даже когда он вырастет, книги типа «Парфюмера» или «Коллекционера» и прочую расчлененку. Мне кажется, это случайно ставшие модными книги, написанные больными о больных и для больных. Да, я сам их прочитал, но советовать их не буду. По точно такой же причине не стану давать ребенку газеты, там тоже сплошной нега-тив. Ребенку надо читать сказки – русские, «Хоббита» и «Карлсона», пока он в Интернет не залез.

ON HOBBITSI read a lot, but I would not let my child read the books like The Perfumer, The Collector or suchlike, even when he grows up. I think these books came into fashion by accident as they are written by sick people about the sick and for the sick. Yes, I read them myself but I’d never recommend them to youngsters. For the same reason I’d never give my child newspapers to read as they are full of negative information. A child should better read fairy tales while he is not yet hanging out in the Internet – both Russian folk tales and foreign ones like Hobbit or Carlson.

О Х

ОБ

БИ

ТАХ

Идеальным экспатом является русский, долгое время проработавший на Западе. У нас большинство топ-менеджеров имеют именно такой опыт. Точно так же хороши и экспаты, прожившие в России долгое время и говоря-щие по-русски. Конечным получателем продуктов и услуг наших клиентов, а значит, и наших услуг в 99% случаев являются рос-сияне, и мы должны их понимать. При этом экспаты очень сильны в плане опыта работы в разных культурах, они обладают широким кругозором и часто находят нестандартные решения. С точки зрения экспата с многолетним стажем работы в десятке разных стран, местная публика в любой стране, включая развитые, будет выглядеть немного ограниченной. Это мнение, конечно, раз-дражает, зато работа рядом с таким человеком помогает расти всей команде. IDEAL EXPATAn ideal expat is a Russian person who worked in the West for a long time. Most of our managers benefit from this very experience. The expats who have long lived in Russia and speak fluent Russian are as good. We must realize that in 99% of cases it is Russians who are the end consumers of our services. For all that, expats are very strong because they have worked in different cultures, developed lateral thinking and the ability to grope for unbeaten solutions. From the standpoint of an expat boasting a long record of operations in a dozen of different countries the local public in any nation, including developed ones, looks somewhat narrow-minded. This opinion certainly irritates many, but on the other hand, working side by side with such a person helps the entire team grow.

ИД

ЕА

ЛЬ

НЫ

Й Э

КС

ПА

Т

51

Некоторые экспаты говорят, что русским сотрудникам

недостает ответственности и профессионализма. Но не -

которые русские точно так же отзываются об экспатах.

Негативное отношение к экспатам возникло, во-первых, из-за

того, что во многих западных компаниях они имеют огромное

преимущество в карьерном росте. Объективно более успешный

и способный русский сотрудник часто не получает продвиже-

ния, если рядом есть пусть и послабее, но экспат. К нам регу-

лярно приходят на интервью блестящие профессионалы всех

уровней, чья карьера пострадала из-за лучшего отношения

местных руководителей или головного офиса к сотрудникам-

иностранцам. DOUBLE STANDARDSSome expats say the Russian employees lack responsibility and pro-

fessionalism; however some Russians hold to the same opinion about

expats. The negative attitude to expats developed, first of all, because

in many Western companies they have a tremendous advantage in career

growth opportunities. A more successful and capable Russian employee

is often denied promotion whenever an expat is available, even if weaker.

We regularly interview outstanding professionals at all levels who suf-

fered because local or head office executives held a better attitude

towards non-resident employees.

ДВ

ОЙ

НЫ

Е

СТА

НД

АР

ТЫ

ЙЙЙЙ

ИНФОРМАЦИЯКирилл Стародубцев – председатель совета директоров компании Knight Frank Russia.

Осуществляет руководство деятельностью компании. Имеет большой опыт работы в обла-сти управления и продаж наряду с обширными и глубокими знаниями рынка недвижимости, включая коммерческую, производственно-складскую, жилую и торговую.

Является учредителем компании, которая благодаря его усилиям вышла на международный уровень, вошла в пятерку лидеров на рынке коммерческой недвижимости в Москве и стала лидером в производственно-складской сфере.

С 2003 г. по настоящее время – генеральный директор Knight Frank Russia & CIS (бывшая PMC).

1996–2003 гг. – Property Marketing Consultants (PMC), генеральный директор.

1995–1996 гг. – DMC Group, вице-президент.

1992–1995 гг. – DMC Group, директор по продажам и маркетингу.

INFORMATIONKirill Starodubtsev chairs the board of directors at Knight Frank Russia and steers the company’s business. He boasts rich experience in property management and sales as well as vast and deep knowledge of the real estate market, including commercial, industrial-warehousing, residential and retail segments. Kirill is the founder of this company which, courtesy of his efforts, has risen to an international level, made it to the top five leaders on the commercial real estate market in Moscow and become a leader in the industrial-warehousing sphere.

Since 2003 and until now he has been Director General of Knight Frank Russia & CIS (former PMC)

1996-2003 – General Director of Property Marketing Consultants (PMC);

1995-1996 – DMC Group, vice president;

1992-1995 – DMC Group, sales and marketing director.

050-51 Outspoken_L_I.indd 51050-51 Outspoken_L_I.indd 51 23.12.2010 11:06:2223.12.2010 11:06:22

Совет ы юриста:

52

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) дол-жен установить основные принципы российской системы гражданского

права в соответствии с новыми реалия-ми, сложившимися в результате эконо-мических и социальных преобразований в России за время его действия. Проект новой редакции отдельных разделов ГК РФ (далее – Проект ГК) был опубли-кован в ноябре 2010 года, в случае его скорого внесения в Государственную Думу РФ и оперативности законодателя он, без сомнения, предопределит разви-тие нормативно-правового регулирова-ния российской экономики и ее сектора недвижимости в 2011 году. Вместе с тем на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится ряд иных законопроектов, значимых с точки зрения регулирования вопросов недвижимости. И если Проект ГК предполагает фундаментальный, ком-плексный пересмотр действующего зако-нодательства, то изменения, предусмот-ренные указанными законопроектами, можно охарактеризовать как точечные, но также заслуживающие особого внимания. В настоящей статье предлагается рас-смотреть основные положения Проекта ГК, а также проанализировать одну из значимых законотворческих инициатив, направленных на развитие законодатель-ства о недвижимости.

Недопущение «действий в обход закона»О степени серьезности предлагаемых преобразований в ГК РФ свидетельству-ет пересмотр ряда общих теоретических положений гражданского законода-тельства, не подвергавшихся измене-нию с момента принятия Части I ГК РФ в 1994 году. Так, в статье 10 ГК РФ, регу-лирующей пределы осуществления граж-данских прав, в качестве одного из прин-ципов гражданского права предлагается внести конструкцию недопущения «дей-ствий в обход закона». Введение такого термина уже сейчас вызывает ряд вопро-сов. Главный из них: смогут ли российские

суды выработать единообразное толкова-ние такого широкого оценочного понятия и, что предельно важно, строго придер-живаться такого толкования? В сущности, практически любая оптимизация хозяй-ственной деятельности правовыми сред-ствами, и в особенности налоговая опти-мизация, может быть расценена судом как действие в обход закона. Обход закона в буквальном понимании этого понятия не всегда является недобросовестным. При этом недобросовестность в Проекте ГК как признак «действия в обход закона» не называется, что несет в себе опреде-ленные риски.

В качестве примера действий, кото-рые, с нашей точки зрения, могли бы быть расценены как действия в обход закона, можно привести следующую распростра-ненную ситуацию, связанную с коттедж-ным строительством на землях сельско-хозяйственного назначения. С одной стороны, Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) определяет категорию «земли сельско-хозяйственного назначения» как «земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Коттеджное строительство к нуждам сельского хозяйства очевидно не относится. Однако в рамках данной категории земель одним из видов разре-шенного использования является «дачное

строительство», когда в принципе допуска-ется застройка земельных участков сель-хозназначения согласно ФЗ «О садоводче-ских, огороднических и дачных некоммер-ческих объединениях граждан». В такой ситуации многие застройщики ввиду

наличия сложностей, связанных с пере-водом земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, действуя через некоммерческие органи-зации, ограничиваются изменением вида разрешенного использования в рамках категории земельного участка как «земель сельскохозяйственного назначения», не меняя последнего. Можно ли это назвать действием в обход закона? Да. Является ли такой обход закона недобросовестным? Ответ на этот вопрос может дать только судебная практика.

Изменения в системе регистрации прав на недвижимое имуществоВ Проекте ГК большая часть предлага-емых изменений повторяет принципи-альные направления реформирования, зафиксированные в Концепции разви-тия гражданского законодательства. Так, Концепция предусматривает, что в ГК РФ целесообразно включить общие поло-жения о государственной регистрации имущественных прав, единые для раз-личных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая регистрация. В частности, предлагает-ся установить принципы регистрации, а именно: принцип проверки законности оснований регистрации, принцип публич-

ности реестра, принцип презумпции достоверности реестра, правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре. Применительно к реги-страции прав на недвижимое имущество справедливо указывается, что в настоя-

щее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и неко-торые сделки с указанным имуществом. По мнению разработчиков Проекта ГК, целесообразно устранить такое смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав. Соответствующие положения были вклю-чены в статью 8.1 Проекта ГК.

Одновременно с этим предполагает-ся ввести обязательную нотариальную форму для всех сделок, влекущих воз-никновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации. Такая новация, несомнен-но, потребует изменения целого ряда нормативно-правовых актов, и в частно-сти законодательства о нотариате в части уменьшения нотариального тарифа за удостоверение сделок. В настоящее время для сделок с суммой свыше 10 млн рублей нотариальный тариф составляет 77,5 тыс.рублей плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 10 млн рублей. Логичным было бы установление потолка нотари-ального тарифа, поскольку в противном случае стоимость оформления сделки купли-продажи объектов недвижимости неоправданно возрастет в сотни или даже тысячи раз.

Представляются важными положе-ния Концепции, отраженные в Проекте

ГК, относительно земли и иных при-родных ресурсов. В настоящее время специальное правовое регулирование гражданско-правовых отношений по поводу указанных видов недвижимо-сти находится практически вне ГК РФ.

Краткий обзор предстоящихизменений законодательства в области недвижимости на 2011 год

Представляется, что в 2011 году основополагающим законопроектом для всей экономической жизни России в целом и ее сектора недвижимости в частности станет дальнейшая доработка и, возможно, принятие новой редакции Гражданского кодекса РФ.

Анна Макдоналд, партнер Salans,соруководитель Российской практики в области недвижимости

Анна Макдоналд /Anna McDonald

В сущности, практически любая оптимизация хозяйственной деятельности правовыми средствами, и в особенности налоговая оптимизация, может быть расценена судом как действие в обход закона. Однако обход закона в буквальном понимании этого понятия не всегда является недобросовестным. При этом недо-бросовестность в Проекте ГК как признак «действия в обход закона» не называется.

052-57 Legal Advice_L_I.indd 52052-57 Legal Advice_L_I.indd 52 23.12.2010 11:09:1023.12.2010 11:09:10

# 2 (154) / 16 – 31.01.11



| Мировые тренды |

53

В Проекте ГК положения о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуж-даться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается специальными законами о земле и природных ресурсах, предла-гается исключить. Это означает, что в ГК РФ впервые появятся отдельные блоки норм относительно данных категорий недвижимости. В частности, в разделе II ГК РФ предлагается регламентировать особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты.

Единый объект недвижимости и новые виды вещных правОсобого упоминания заслуживает пре-дусмотренная в Проекте ГК концепция единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и соб-ственника находящегося на нем здания, строения, сооружения. При этом дальней-шее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижи-мости не допускается. Это в целом соот-ветствует положениям ЗК РФ, однако закрепление подобного регулирования на уровне ГК РФ будет способствовать боль-шей правовой определенности в данном вопросе.

Интерес представляют положения Проекта ГК относительно перечня огра-ниченных вещных прав, который вклю-чает в себя как уже существующие, так и новые для российского права виды огра-ниченных вещных прав. Среди последних: право застройки, право личного пользо-вания (узуфрукт), право приобретения чужой недвижимой вещи и другие права. Конкретное содержание каждого из ука-занных прав определено в проекте раз-дела II ГК РФ.

Безусловно, Проект ГК предполага-ет и другие радикальные структурные изменения в ГК РФ. В качестве примера стоит упомянуть упразднение конструк-ции закрытого акционерного общества, появление понятия «публичное обще-ство» и увеличение минимального устав-ного капитала общества с ограниченной ответственностью до 500 тыс. рублей. Указанные вопросы заслуживают отдель-ного и более глубокого рассмотрения, а здесь хотелось бы лишь отметить, что широко распространенное использова-ние ООО как формы юридического лица, создаваемого под конкретный проект с исключительной целью последующего владения недвижимостью и облегче-ния выхода из проекта путем продажи долей участия в таком ООО, будет связа-но с существенными дополнительными затратами для инвестора.

Изменения в закон«О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним»Помимо Проекта ГК, есть иные законопро-екты, которые не требуют долгих публич-ных обсуждений и могут быть приняты

в ближайшее время. Одним из таких зако-нопроектов является проект ФЗ «О вне-сении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Кодекс об административных правонару-шениях Российской Федерации» (далее – Законопроект).

Законопроект предусматривает обя-занность собственника недвижимости зарегистрировать свое право собствен-ности в установленном порядке в тече-ние 6 месяцев с момента возникнове-ния оснований для государственной регистрации прав (например, введения объекта в эксплуатацию). Целью такого нововведения является решение про-блемы формирования Единого государ-ственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в максималь-но полном объеме, а также эффектив-ное использование содержащихся в нем сведений в целях налогообложения. В настоящее время такой срок и обязан-ность в законодательстве отсутствуют. Как следствие, недобросовестные собст-венники, фактически использующие завершенное строительством недвижи-мое имущество в своей хозяйственной деятельности, зачастую годами уклоня-ются от уплаты налога на имущество, так как налоговый орган исчисляет налоги с момента регистрации права собствен-ности на недвижимость на основании информации, представленной регистра-тором. За неисполнение обязанности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество Законопроект предусматривает наложение админи-стративного штрафа (на юридических лиц – от 30 до 40 тыс. рублей). В случае принятия Законопроекта в его нынеш-нем виде изменения вступят в силу через 6 месяцев после официального опубли-кования, при этом для собственников недвижимого имущества, основания для государственной регистрации прав которых возникли до вступления закона в силу, предусмотрен переходный пери-од в 1 год со дня вступления изменений в силу для исполнения обязанности, воз-ложенной законом.

2011 год обещает стать годом серьез-ных преобразований. Несмотря на неяс-ность и неопределенность ряда пред-лагаемых изменений, содержащихся в Проекте ГК, саму по себе инициативу следует расценивать как исключитель-но положительную. Другой вопрос – насколько российское право готово к столь серьезным преобразованиям. В этой связи представляется уместным процитировать одного из выдающихся русских цивилистов И. А. Покровского: «Неясность и неопределенность право-вых норм не дает себя больно чув-ствовать до тех пор, пока гражданско-правовая жизнь течет вяло, движимая инерцией исстари заведенного порядка, но дело решительно меняется, когда воз-никает потребность в большей личной энергии и в большой личной инициати-ве».


54

Legal Advices:

The new draft of certain sections in the RF Civil Code (“Draft Civil Code”) was published in November 2010, and if it

is quickly passed at the RF State Duma and approved by legislators, this will undoubt-edly influence the course of regulatory developments in the Russian economy and the real estate sector in 2011. At the same time, a number of other draft laws that have significance for real estate are already at Parliament's doorstep. While the Draft Civil Code entails an overhaul of applicable law, the changes contemplated in the other draft laws are more focused, but also deserving of attention. This article looks at the main provi-sions of the Draft Civil Code and also analyzes one of the significant draft laws intended to improve real estate legislation.

Preventing “circumvention of the law”The importance of the proposed amendments to the Civil Code is illustrated by the revisions to a number of general theoretical provisions of civil law that have not been changed since the adoption of Part I of the RF Civil Code in 1994. Article 10 of the Civil Code, which gov-erns the scope for the exercise of civil rights, proposes introducing a provision on the impermissibility of “acts circumventing the law” as a principle of civil law. The introduc-tion of this term is already raising a number of issues. The main question is whether Russian courts will be able to develop a uniform inter-pretation of a concept open to such broad interpretation, and most importantly, can they strictly adhere to such an interpretation? In effect, almost any optimization of business activities by legal means, in particular, tax optimization, may be treated by the courts as circumvention of the law. Circumvention of the law in a literal understanding of the term is not always in bad faith. At the same time, the Draft Civil Code does not make bad faith a criterion for “circumvention of the law”, which gives rise to certain risks.

As an example of acts that could be treat-ed as circumvention of the law, consider the

common situation relating to the construc-tion of private homes on agricultural land. On the one hand, the RF Land Code ("Land Code") defines “agricultural land” as “land allocated for agricultural requirements or intended for such purposes”. Housing con-struction does not fall within the scope of agriculture. However, one of the permitted uses of this land category is “dacha con-struction”, which does in principle allow for development of agricultural land under the Federal Law on Gardens, Allotments, and Citizens’ Non-commercial Dacha Associations. Consequently, due to the difficulty of rezon-ing agricultural land as settlement land, many developers act through non-commercial organizations to change the permitted use within the agricultural land category to dacha construction, without changing the category of land from agricultural land. Could this be called circumventing the law? Yes. Is this circumvention done in bad faith? Only court practice can say.

Changes to the property rights registration systemA large number of the proposed amendments to the Draft Civil Code reiterate the main reforms set out in the Civil Law Development Concept. The Concept provides that the RF Civil Code should include provisions on the state registration of property rights that apply equally to all kinds of property for which state title registration is required. In particular, the principles of registration are to be estab-lished, namely that the grounds for registra-tion should be examined to ascertain their lawfulness; the register should be publicly available and is presumed accurate; and title arises upon registration. With respect to the registration of real estate rights, it is correctly noted that at present both property rights and certain property transactions are subject to registration. The writers of the Draft Civil Code believe this combination of registration systems should be eliminated and a genuine title registration system introduced. Such

provisions are contained in article 8.1 of the Draft Civil Code.

At the same time, mandatory notarization is proposed for all transactions involving the creation, amendment or termination of rights subject to state registration. This innovation would undoubtedly require amendments to a whole range of laws, in particular the legisla-tion on notaries with respect to reducing the fee for certifying transactions. At present, a transaction worth over 10,000,000 rubles has a notary fee of 77,500 rubles plus 0.5% of the transaction price over 10,000,000 rubles. It would be logical to set a ceiling for the notary fee; otherwise the cost of formaliz-ing a real estate transaction would increase a hundred-fold, or even thousand-fold, without any reasonable justification.

The Draft Civil Code contains important provisions on land and other natural resourc-es. At present, civil law relations with respect to these types of property are regulated by laws other than Civil Code. The Draft Civil Code proposes removing the provisions that land and other natural resources may be alienated or transferred from one party to another to the extent such circulation is permitted by separate laws on land and natural resources. This means the Civil Code RF will for the first time gain new sections dealing with these categories of real estate. In particular, sec-tion II of Civil Code RF will govern title to land plots and other natural resources.

Single immovable property and new forms of property rightsThe concept of single immovable property in the Draft Civil Code is particularly worth mentioning, as it refers to a property title arising when one person owns a land plot and the buildings and structures standing on it. Subsequent alienation of the land plot with-out the immovable property standing on it is not permitted. This generally complies with the RF Land Code; however, adding a similar rule to the RF Civil Code will provide greater legal certainty in this issue.

Provisions of the Draft Civil Code con-cerning the list of limited property rights are also of interest. The list includes both exist-ing limited property rights and ones new to Russian law. Among the latter are develop-ment rights, usufruct, the right to acquire an immovable property alienated by another, and other rights. The specific scope of each of these rights is determined in section II of the Draft Civil Code.

The Draft Civil Code unquestionably pro-vides for other radical structural changes in the Civil Code RF. As an example, there is the abolition of the concept of the joint stock company, the appearance of the “public com-pany”, and the increase in the minimum char-ter capital of a limited liability company to

500,000 rubles. These issues deserve separate and deeper consideration, but it is clear that the widespread use of LLCs as special-purpose vehicles to hold the property and facilitate exit from the project (by selling the partici-pation in the LLC rather than the underlying real property) will involve additional costs for the investor.

Amendments to the Law on State Registration of Real Estate Rights and TransactionsAs well as the Draft Civil Code, there are other draft laws which do not require extended public discussion and which may be adopted in the near future. One of them is the draft Federal Law on Amendment to the Federal Law on State Registration of Real Estate Rights and Transactions and the Administrative Penal Code of the Russian Federation (“Draft Law”).

The Draft Law provides that a property owner must duly register his title within six months after the grounds for state registra-tion of rights arise (for example, commis-sioning of the property). The stated purpose is to enable the formation of a Consolidated State Register of Real Estate Rights and Transactions containing the most compre-hensive information possible, and to enable effective use of that information for tax pur-poses. At present, the law provides neither a deadline nor an obligation. As a result, dis-honest property owners get away with using completed new buildings for business pur-poses, often avoiding property tax for years, since the tax authorities calculate taxes from the time of registration of the property on the basis of information provided by the reg-istrar. An administrative fine (of 30,000 to 40,000 rubles for legal entities) will apply to any breach of the obligation to make the state registration. If the Draft Law is passed in its current form, the amendments will enter into force six months after official publica-tion. A transition period of one year will be provided for owners to register property sub-ject to state registration at the time the law enters into force.

2011 promises to be a year of serious reform. Although a number of the proposed changes to the Draft Civil Code are unclear and uncertain, the initiative itself should be seen only as positive. It is another matter whether Russian law is ready for such a seri-ous reform. In this respect it is worth quoting one of Russia’s leading civil law authorities, I. A. Pokrovsky: “a lack of clarity and certainty in legal rules will not make itself felt while civil-law life trickles along, moving with the inertia of long-established order, but when a decisive change comes, then the need for greater personal energy and greater personal initiative arises”.

A Brief Survey of Expected Changesin Real Estate Legislation in 2011

In 2011, the most important draft law for the Russian economy as a whole and the real estate sector in particular will be the continuing work on and, perhaps, adoption of a new version of the RF Civil Code ("Civil Code"), which will set forth the fundamental principles of the Russian civil law system and reflect the results of economic and social transformation in Russia since the intro-duction of the current Civil Code.

Anna McDonald, Salans Partner, Co-Head of the Russian Real Estate Practice


55

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


| Legal Advices |

| World Trends |


Совет ы юриста:

56

Пакет документов, регулирующий правовые основы «Сколково», – это Федеральный закон № 244-ФЗ

«Об инновационном центре «Сколково» (далее – Закон) и Федеральный закон № 243-ФЗ «О внесении изменений в отдельные зако-нодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об инновационном центре «Сколково» (далее – Закон об изменениях).

Сколковская пропискаВоспользоваться налоговыми и другими «сколковскими» льготами смогут лишь участники проекта. Участниками могут стать только российские юридическим лица, осу-ществляющие исследования и коммерциа-лизацию результатов исследований (далее – участники проекта) по одному из следующих направлений: 1) энергоэффективность и энергосбережение; 2) ядерные технологии; 3) космические технологии; 4) медицинские технологии; 5) стратегические компьютер-ные технологии и программное обеспе-чение. При этом в Законах нет запрета на участие в проекте российских организаций, учрежденных иностранными компаниями.

В переходный период до 1.01.2014 участ-ники могут находиться за пределами террито-рии центра «Сколково». Это расширяет центр «Сколково» до размеров России. Получить «сколковскую прописку» и воспользоваться беспрецедентными льготами могут любые инновационные компании без смены места нахождения. Это положение в Законе было инициировано Дмитрием Медведевым для ускорения запуска проекта.

Законы не дают ответа на весьма важ-ный вопрос, связанный с завершением переходного периода. В Законах установле-но, что местом нахождения участника про-екта должен быть центр «Сколково», но не установлены жесткие требования к месту нахождения его работников, исследова-тельских и производственных мощностей. Это может означать, что для «сколковской прописки» будет достаточно открыть небольшой офис на территории Сколково.

Другой существенный момент для потенциальных участников – отсутствие четкой процедуры отбора участников про-екта. Небольшие компании опасаются, что не смогут попасть в «перечень избранных» в силу непрозрачности процедуры отбора.

В соответствии с Законами участники проекта утрачивают свой статус по истече-нии 10 лет со дня их включения в реестр или досрочно по основаниям, предусмотренным Законом. Это может приостановить при-влечение новых инновационных компаний в проект, так как налоговые льготы будут действовать только первые десять лет. За этот срок инновационные компании могут не перейти к коммерциализации своих мно-голетних разработок, в силу чего не смогут воспользоваться льготами.

О заинтересованности участия в про-екте заявили крупнейшие международные корпорации в сфере высоких технологий. Фонд «Сколково» подписал меморандумы о взаимопонимании с Nokia и Cisco Systems. В совет фонда вошли руководители Intel, Google, Siemens AG, Nokia, Bouygues, Tata Sons, Cisco Systems, что говорит о реальной заинтересованности иностранных компа-ний участвовать в этом проекте.

Основные льготыЗакон о внесении изменений предоставляет участникам прежде всего уникальные для России налоговые льготы. Например, участ-ники имеют право на освобождение от упла-ты НДС и налога на прибыль организаций. Участники будут оплачивать страховые взно-сы по обязательному пенсионному страхова-нию в размере 14%, вместо 26%, введенных с 2011 года для всех организаций в России. Взносы в фонд социального страхования и фонд обязательного медицинского страхо-вания для участников проекта вообще не предусмот рены. Участники, размер годо-вой выручки которых не превышает 1 млрд рублей, будут освобождены от обязанности по ведению бухгалтерского учета. Все эти льготы действуют в течение 10 десяти лет после получения статуса участника или до достижения участниками определенного оборота, что делает льготы для крупнейших компаний не такими интересными.

Фонд «Сколково»Законы отводят центральную роль в реа-лизации проекта «Сколково» управляю-щей компании, назначаемой президентом России (далее – Управляющая компания, УК). Управляющей компании была назна-чена некоммерческая организация «Фонд развития Центра разработки и коммерциа-

лизации новых технологий» (далее – Фонд). Учредителями Фонда выступили Российская академия наук, Внешэкономбанк, Роснано, Московский государственный техниче-ский университет имени Н. Э. Баумана, ОАО «Российская венчурная компания» и Фонд содействия развитию малых форм пред-приятий в научно-технической сфере. Президентом Фонда назначен Виктор Век-сельберг, возглавляющий группу «Ренова».

УК обладает большими полномочиями. В частности, к ее компетенции относится не только общее организационное руко-водство и координация деятельности, но и следующие вопросы, которые обычно вхо-дят в зону ответственности органов местного самоуправления:

подготовка и утверждение градостро-ительных документов по центру «Сколково», проведение экспертизы проектной докумен-тации, выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижи-мости на территории центра «Сколково»;

организация строительства и эксплуа-тации жилых домов, объектов инфраструк-туры, автомобильных дорог, предоставление жилых помещений;

предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капиталь-ного строительства;

организация образовательной и меди-цинской деятельности на территории центра и др.

Управляющая компания может переда-вать часть своих функций своим дочерним обществам, за некоторым исключением.

Особое таможенное регулирование и миграционные правилаЗаконы предусматривают возможность воз-мещения расходов на уплату таможенных пошлин и НДС при ввозе товаров для целей их использования при строительстве, обо-рудовании и техническом оснащении объек-тов недвижимости на территории центра или товаров, необходимых для осуществления исследовательской деятельности на терри-тории центра, на территорию РФ. Расходы будут возмещаться не только участникам проекта, но и всем юрлицам и индивидуаль-ным предпринимателям, являющимися лица-ми, участвующими в реализации проекта. Более того, для удобства участников проекта

в центре «Сколково» будет функционировать отдельное подразделение таможенной служ-бы, обслуживающее только центр.

На данный момент остается непонят-ным механизм применения таможенных льгот в рамках Таможенного союза ЕврАзЭС. По условиям трехстороннего соглашения между членами ЕврАзЭС таможенные пошли-ны, выплачиваемые на территории одного из членов Таможенного союза, должны рас-пределяться между всеми его участниками. Остается открытым вопрос, каким образом эти льготы будут согласованы с остальными участниками ЕврАзЭС. Может получиться ситуация, когда Россия будет компенси-ровать таможенные пошлины участникам проекта исключительно из своего бюджета, что даст дополнительную нагрузку на рос-сийский бюджет.

Дополнительной льготой для участников проекта является возможность привлечения иностранных граждан для работы в центре «Сколково» без оформления приглашений на въезд в РФ и получения разрешений на использование иностранных работников. Разрешения на работу иностранным граж-данам будут выдаваться через УК без учета квот, устанавливаемых правительством РФ. Эта направлено в первую очередь на круп-ные международные корпорации.

Градостроительная деятельностьВ отношении территории центра «Сколково» вместо генерального плана поселения и правил землепользования и застройки посе-ления (ПЗЗ) утверждаются специальные документы, содержащие сведения, которые включаются в Генплан и ПЗЗ. Публичные слушания по специальным документам, проекту планировки и проекту межевания не проводятся. Указанные выше документы утверждаются УК, а не органами местного самоуправления.

В Законе заложен механизм введения Правительством РФ на территории цент-ра «Сколково» в будущем особых правил предоставления техусловий и определения платы за подключение к сетям тепло-, газо-, водоснабжения, электрическим сетям.

Собственник центра «Сколково»В собственности Управляющей компании будут находиться земельные участки, состав-ляющие территорию центра «Сколково», и жилые помещения, входящие в состав инфраструктуры центра. Государство плани-рует передать УК около 500 га земли в соб-ственность. При этом УК не будет обладать правом на продажу участков и жилых поме-щений, а сможет только сдавать их в аренду участникам проекта.

Дальнейшая судьба и проекта «Скол-ково» будет зависеть от заинтересован-ности первых лиц страны в его реализации и от корректного применения Законов на практике.

Сколково как уникальная правовая среда для инновационных компаний

В сентябре 2010 года вступил в силу пакет документов, установив-ших правовые основы функционирования центра «Сколково». Прошло не так много времени, центр «Сколково» еще только на стадии проекти-рования, но уже с уверенностью можно сказать, что правовые механиз-мы, заложенные в этих законах, являются уникальными для России.

Андрей Савин, советник Capital Legal Services


57

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


| Legal Advices |

| World Trends |

The package of documents regulating the legal foundations of Skolkovo includes Federal Law No.244-FZ “On Skolkovo

Center of Innovations” (the “Law”) and Federal Law No.243-FZ “On amendments to certain legislative acts of Russian Federation related to adoption of Federal Law ‘On the Skolkovo Center of Innovations’” (the “Amendments Law”).

Registration at SkolkovoOnly project participants will be able to enjoy the tax benefits and other Skolkovo-related privileges. Participants can be only Russian legal entities carrying out research and com-mercialization of the research results (the “Project Participants”) in one of the following areas: (1) energy efficiency and saving; (2) nuclear technologies; (3) space technologies; (4) medical technologies; (5) strategic com-puter technologies and software. The laws do not bar Russia-based organizations founded or instituted by overseas corporations from participating in the project.

During the transition period until January 1, 2014 the participants can be located outside the Skolkovo Center territory. This ‘stretches’ Skolkovo to the size of Russia. Any innova-tive company, regardless of its whereabouts, can obtain registration at Skolkovo and take advantage of unprecedented preferences. This provision in the Law was initiated by Dmitry Medvedev who did not wish to put off the launch of this project for many years, given that the center will start functioning in three-four years from now at best.

The laws do not provide the answer to a rather important question related to the con-clusion of the transition period. The law stipu-lates that the Project Participants are to be located in the Skolkovo Center, but does not set stiff requirements as to the whereabouts of various employees or the research and manu-

facturing facilities. This can mean that in order to become a resident of Skolkovo it will suffice to merely open a small office on this territory.

Another substantial point for potential participants is the lack of any clear-cut selec-tion procedure. Small companies are worried that they may not be included in “the list of the chosen ones” on account of a non-transparent selection procedure, and rightly so.

The law says that the project participants will lose their status on expiration of ten years since their inclusion in the roll or prior to this time on the grounds specified in the Law. This may impede the attraction of new innovation companies to the project, given that tax prefer-ences will be valid only during the first decade. This time might not be enough for innovative companies to switch to commercialization of their developments and that means they will not be able to take advantage of the privileges. The largest international corporations in the sphere of high technologies, including Nokia, Intel, Microsoft, Siemens et al, have already stated that they are interested in getting involved. The Skolkovo Foundation has already signed memorandums of understanding with Nokia and Cisco Systems. The top managers of Intel, Google, Siemens AG, Nokia, Bouygues, Tata Sons, and Cisco Systems have been includ-ed in the Board of the Skolkovo Foundation.

On June 15, 2010 the Presidium of Modernization Committee arranged a prelimi-nary discussion of innovation projects for the Skolkovo Center, where only one bid out of 50 was approved – namely, the project of creating business incubators in the sphere of ‘cloud’ computing. This decision is not accidental, since the company’s chief executive who pre-sented this project is a member of the Council of the Skolkovo Foundation.

Key preferencesThe Amendments Law, above all, presents the Participants tax preferences that are unique for Russia. For instance, the Participants are eligible for exemption from VAT and corporate profit tax. They will contribute the obligatory pension insurance fee in the amount of 14% instead of 26% in effect for all Russian orga-nizations starting from 2011. Furthermore, the participants are offered exemption from contributions to the social security and medi-

cal insurance funds. The participants whose annual proceeds do not exceed 1 billion rubles will be exempt from the obligation to main-tain accounting. All these privileges will be valid during the first ten years after a com-pany is granted Participant status or until the Participants reach a certain turnover, which makes these preferences not so attractive for some of the bigger companies.

Skolkovo FoundationThe Law gives the central role in implementa-tion of the Skolkovo project to a management company appointed by the Russian President (the “Management Company”). The non-profit organization Foundation for New Technologies Development and Commercialization (the “Foundation”) was appointed as the Management Company. The Foundation was co-instituted by the Russian Academy of Sciences, Vnesheconombank, ROSNANO, Moscow State Bauman Technological University, the pub-lic company Russian Venture Company and the Fund for Assistance to Small Business in Science and Technologies. Viktor Vekselberg, who leads the Renova Group, was appointed president of this Foundation.

The Management Company is empowered with the following authority:

1. Preparation and approval of town-plan-ning documents related to the Skolkovo Center, expert examination of design documents, issue of construction and property delivery permits on the territory of the Skolkovo Center.

2. Organization of construction and main-tenance of residential developments and roads, and allocation of residential premises.

3. Providing permits for conventionally permitted use of land plots or capital construc-tion projects.

4. Organization of educational and health care activities on the territory of the center.

Special customs regulation and migration rulesThe law provides for reimbursement of customs duties and VAT on imported goods to be used in the construction and technological outfit-ting of real properties on the territory of the Center, or on the goods needed for conducting research work on the territory. These expendi-tures will be reimbursed not only to the Project

Participants, but also to all legal entities and private entrepreneurs involved in the project implementation, such as the Management Company, legal entities that sign contracts with the Management Company and others. Moreover, a special division of the customs service catering only to the residents of the Center will function for the convenience of the Skolkovo Participants.

At the present moment the mechanism of using the customs preferences within the EurAzES Customs Alliance remains unclear. Pursuant to the terms of the trilateral agree-ment between the EurAzES members, the cus-toms duties paid on the territory of one of the Customs Alliance members must be distributed among all its participants. In this connection it is not quite clear how these preferences will be agreed with other EurAzES members. It is quite possible that Russia will make up for the customs duties of the Project Participants exclusively from its own budget which will add to the state budget expenditures.

Another privilege for the project par-ticipants is the possibility to involve foreign citizens in Skolkovo operations without entry visa formalities and obtaining permits to use foreign workforce.

Work permits will be issued to foreign citizens through the Management Company regardless of quotas set by the Russian govern-ment. This will benefit, above all, big interna-tional corporations.

Town-planning activityAs regards the territory of the Skolkovo Center, special documents are endorsed in place of a settlement master plan (the “Master Plan”) and Land Use and Development Rules (the “LUDR”). The information contained in these documents will be included in a special docu-ment. Public hearings on special documents, layout design and land surveying project will not be conducted. The said documents are endorsed by the Management Company, rather than local government bodies.

The Law also envisages a mechanism for the Russian government to introduce special rules on the territory of Skolkovo for allotting technical specifications and fixing the pay-ment for hookup to heating, gas, water and power supply networks. This mechanism will most likely be triggered at the stage of the Center’s active construction.

Owner of Skolkovo CenterThe Management Company will own the land plots comprising the territory of the Skolkovo Center as well as residential premises included in the Center’s infrastructure. The government plans to hand over about 500 hectares of land to the Management Company. However, the MC will not be entitled to sell plots of land or residential premises, but only to lease them.

Further fate of the Skolkovo project will depend on the interest of the national politi-cal leaders in its implementation and on the proper application of the law in practice. Hopefully, the rant will grow into an effective innovative project on a national scale, which will give an impulse not only to the sphere of innovations, but also to the national economy on the whole.

Skolkovo as a Unique Legal Environment for Innovative Companies

Andrei Savin, Of Counsel with Capital Legal Services

A package of documents establishing the legal foundations for operation of the Skolkovo Center took effect in September of 2010. Not so much time has lapsed, Skolkovo Center is only in the design stage, but we can already state with confidence that these legal mechanisms are unique for Russia.

Andrei Savin /Андрей Савин


Мировые тренды:

58

Компания Деза Гуньюардена D&D London открывает свой первый ресторан в окрестностях Лондона в торговом центре Trinity Leeds, принадлежащем компании Land Securities.

Аукционист анонсирует продажу плавучего отеля, расположенного на бывшей угольной пристани.

HMV выражает повышенную озабоченность тем, что неблагоприятные погодные условия отрицательно сказываются на ее бизнесе.

D&D London планирует открытие двух ресторанов с дополнительными барами и приватными обеденными

залами. Они будут занимать около 12 тыс. квадратных футов на двух верхних этажах нового здания, примыкающего к основ-ному строению торгового центра. Дизайн интерьера будет выполнен компанией Conran & Partners, которая уже разрабо-тала дизайн ресторанов Coq d’Argent и Skylon сети D&D London. Ожидается, что новый объект будет совмещать в себе черты современного французского ресто-рана, бара и кафе-гриль, в котором будет подаваться блюда преимущественно бри-танской кухни.

Рестораны D&D в Trinity Leeds плани-руется открыть весной 2013 года, при-урочив это событие к открытию торгового центра. Штат ресторанов будет насчиты-вать более ста работников.

Господин Гуньюардена, председа-тель и исполнительный директор D&D London, заявил: «Для нас это важное событие. Мы всегда рассматривали Leeds как прекрасную возможность для воплощения наших идей по развитию сети в окрестностях Лондона. Это город, где люди умеют получать удовольствие от еды, он обладает великолепной и утонченной атмосферой для развития бизнеса».

Компания Cannon Capital продает пристань на набережной Милле-ниум в Ист-Энде. Бывшая лондон-

ская угольная пристань предлагается к продаже в качестве причала для плаву-чего отеля, чтобы помочь компенсировать недостаток гостиничных номеров в пред-дверии Олимпийских игр 2012 года.

Аукционист Джеймс Кеннон заявил: «Это один из самых необыкновен-ных лотов, которые мне когда-либо приходилось продавать с аукциона.

Первоначальная цена составляет всего 1 фунт стерлингов, по этому изобретатель-ных инвесторов ожидает широкое поле для деятельности. Однако среди множе-ства возможных способов использования этого лота, предлагаемых потенциальны-ми участниками аукциона, использова-ние причала в качестве плавучего отеля представляется очень разумным ввиду недостатка подходящего жилья в Лондоне в преддверии наступающего периода Олимпийских игр».

Большая угольная пристань была частью Дептфордской станции Вест Пауэр, построенной на бывшем участке сухого дока и открытой в 1929 году London Power Company.

Она была снесена в 1992 году, и компа-ния Fairview стала разрабатывать участок под постройку жилья. В настоящий момент пристань продается с молотка девелопе-ром жилой недвижимости.

Аукцион начнется в 11 часов 8 декабря в отеле Langham в Лондоне.

Двойной обед D&D в Trinity Leeds

Продается плавучий отель

HMV обеспокоена погодой

Компания, занимающаяся розничной торговлей в сфере музыки, видео и электронных игр, позиционирующая

себя в качестве ведущей развлекательной торговой марки, сообщила, что, несмотря на более оживленную торговлю в начале второго полугодия, старт рождественско-го торгового сезона был подорван ненаст-

ной погодой, которая держится вот уже в течение двух недель, что в значительной мере влияет на покупательский спрос и, соответственно, затрудняет возможность определения объема продаж на данном этапе.

Саймон Фокс, исполнительный дирек-тор компании, заявил: «Возросшие сезон-

ные убытки отражают сложную торговую ситуацию в компании HMV UK, стремитель-ный рост продаж новых продуктов так и не сумел компенсировать негативные тен-денции на рынках развлечений. План по восстановлению в сети Waterstones разви-вается согласно графику, и мы, без сомне-ния, прекрасно подготовлены во всех сфе-

рах деятельности к предстоящим несколь-ким неделям рождественского торгового сезона, имеющим столь большое значение. Мы представляем обширный ассортимент во всех категориях продукции и делаем акцент на оказании высококачественных услуг как непосредственно в магазинах, так и в сфере интернет-торговли».

058-61 Trend_L_I.indd 58058-61 Trend_L_I.indd 58 23.12.2010 11:12:5023.12.2010 11:12:50

# 2 (154) / 16 – 31.01.11



| Green Development |

59

Great Portland Estates подтвердила покупку арендованной недвижимости в лондонском Вест-Энде, сообщает газета Property Week.

Great Portland Estates купит недвижимость

Проект антимонопольного управления Великобритании

Компания приобрела офис-ную недвижимость площа-дью 55 490 квад ратных футов

у компании IVG Deve lopment по цене 42,5 миллиона фунтов стерлингов, или 765 фунтов стерлингов за квадратный фут. Закупочная цена отражает чистую

начальную доходность в размере 4,5% на конец периода, за который не взимается арендная плата.

Доходность должна увеличиться до 5,2%, исходя из прогноза, что 7 тыс. квадратных футов площади, свободной в настоящее время, будут сданы в аренду

по цене 49 фунтов стерлингов за квад-ратный фут.

Crown Estate имеет полные права на дан-ную недвижимость с постоянной земель-ной рентой 15% от полученной платы при сдаче ее в аренду. Здание на улице Св. Джеймса, 20 сдается девяти арендаторам, при этом срок аренды для большинства из них истекает в 2015 году, а для некоторых в 2012 году, средняя величина арендной

платы за 1 квадратный фут составляет 55 фунтов стерлингов. «Недвижимость расположена в лучшей части улицы Св. Джеймса, – сообщает Тоби Корталд, исполнительный директор Great Portland Estates, – она сдается в наем по средней цене и предполагает возможность непо-средственного управления активами при реализации проекта по модернизации зда-ния в довольно короткие сроки».

До настоящего момента земельные соглашения между компаниями выигрывали от особого толкования

законов Великобритании о конкуренции. Однако с 6 апреля 2011 года земельные соглашения, которые препятствуют, огра-ничивают или искажают конкуренцию, будут считаться недействительными и неисполнимыми. В дополнение к этому компании, задействованные в таких согла-шениях, могут обязать уплатить штраф в размере 10% от их общего годового обо-рота.

Данное руководство должно помочь компаниям отреагировать на эти измене-ния в законодательстве. Оно обеспечивает практическую основу и возможные приме-ры того, как могут быть оценены типичные договоры.

Проект руководства разъясняет, что: нет оснований полагать, что ограни-

чение земельных соглашений представляет собой нарушение закона о конкуренции. Согласно ожиданиям Антимонопольного управления Великобритании, лишь незна-чительная часть ограничений будет носить антиконкурентный характер;

к типам ограничений, которые с наи-большей вероятностью повлияют на кон-куренцию, относятся такие ограничения, которые не допускают другие компании на рынок, или такие, целью которых является

осложнение процесса конкурентной борь-бы для других компаний;

закон будет применяться только в отношении земельных соглашений, заключенных между юридическими лица-ми, и не затронет операции физических лиц.

Юридические лица могут направлять свои отзывы о проекте данного руковод-ства до 14 января 2011 года.

Старший менеджер по стратегии Антимонопольного управления Велико-британии Кэвендиш Элиторн заявил: «Внедрение закона о конкуренции будет способствовать снятию препятствий для новых компаний и заложит основы раз-вития конкуренции на местах в интересах потребителей. В большинстве случаев мы не ожидаем возникновения проблем в связи с земельными соглашениями. Однако условия, ограничивающие про-цесс конкуренции, например разделы, призванные воспрепятствовать кон-курентам в использовании земельных ресурсов, могут стать проблематичными. Данное руководство разработано, чтобы убедить компании в маловероятности возникновения сложностей для них в связи с изменениями в законодатель-стве и помочь им, если они нуждаются в получении профессиональных консуль-таций».

Антимонопольное управление Великобритании (OFT) разработало проект руководства для ведения бизнеса о типах земельных соглашений, которые могут противоречить законодательству о конкуренции.


60

World Trends:

D&D London will develop and oper-ate two restaurants, with associat-ed bars and private dining rooms.

They will occupy around 12, 000 sq ft on the two top floors of a new building adjacent to the main mall. The interiors will be designed by Conran & Partners, who designed D&D London restaurants Coq d’Argent and Skylon.It is expected that the venues will comprise a modern French restaurant and a bar and grill serv-ing predominantly British food.D&D’s

Trinity Leeds restaurants will open in spring 2013 to coincide with the opening of the shopping centre and will employ more than 100 staff.

Gunewardena, chairman and CEO of D&D London said: “This is an important venture for us. We have always thought Leeds would feature prominently as part of our plans to expand outside London. It is a city where people enjoy eating out and has a significant and sophisticated business scene».

Des Gunewardena’s D&D London will open its first restaurant outside London at Land Securities’ Trinity Leeds shopping centre.

D&D’s double dinner date in Trinity Leeds

A former London coal jetty is being mar-keted as a berth for a floating hotel to help meet the shortage of hotel beds ahead of the 2012 Olympics.

Great Portland Estates has confirmed its purchase of the long lease-hold at 20 St James’s Street in London’s West End, as revealed by Property Week yesterday.

Cannon Capital is selling the jetty at Millennium Quay in the East End. Auctioneer James Cannon said:

“This is one of the more unusual items I have been asked to sell by auction. There is a guide price of just 1 so it will offer

a lot of scope to more imaginative inves-tors. “But amongst the various potential uses suggested by potential bidders, the floating hotel berth seems very sensible as we know there is a shortage of suit-able accommodation in London over the Olympics period.” The large coaling jetty was part of the Deptford West Power Station which was built on a former dry

dock site and opened in 1929 by the London Power Company.

It was demolished in 1992 and Fairview developed the site for hous-ing. The jetty is now being sold at auc-tion by the residential developer. The auction will be held at the Langham Hotel in London on 8 December at 11am.

Floating hotel on sale

Great Portland Estates confirms42.5m West End purchase

It has bought the 55,490 sq ft office property from IVG Development for

42.5m, or 765/sq ft.The purchase price reflects a net

initial yield, on expiry of rent free periods, of 4.5%. The yield rises to 5.2% on the assumption that 7,000 sq ft of currently

vacant space will be let at an average rent of 49/sq ft.

The Crown Estate owns the freehold of the property at a ground rent of 15% of rents received. 20 St James’s Street is let to nine tenants with the majority of leases expiring in 2015, and with breaks in 2012, and an

average rent of 55/sq ft. Toby Courtauld, Great Portland Estates’ chief executive, said, “It is in a prime St James’s location, let off low average rents for the area and offers immediate asset management opportunities with a fuller refurbishment prospect in the medium term.”


61

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Legal Advices |

| World Trends |


Until now, land agreements between businesses benefited from special treatment under UK competition

law. However from 6 April 2011 land agreements that prevent, restrict or dis-tort competition will be void and unen-forceable. Companies involved in such agreements can also face fines of up to 10% of their annual worldwide turnover.

The guidance aims to help businesses respond to this change in the law. It pro-vides a practical framework and hypo-

thetical examples of how typical agree-ments may be assessed.

The draft guidance makes clear that: There is no presumption that a

restriction in a land agreement consti-tutes an infringement of competition law, and the OFT expects only a minor-ity of restrictions will be anti-compet-itive.

The types of restriction most likely to impact competition are those which keep other companies out of a market, or

which aim to make it more difficult for other businesses to compete.

The law will only apply to land agree-ments between businesses, and not trans-actions with individuals.

Businesses can submit their feed-back on the draft guidance by 14 January 2011.

OFT’s senior director for policy, Cavendish Elithorn, said: “The appli-cation of competition law will remove barriers to new businesses and open up

competition in local areas for the benefit of consumers.

“In the vast majority of cases we would not expect land agreements to raise com-petition problems. However terms which restrict the process of competition, for example clauses to stop competitors from using land, can be problematic. This guid-ance is designed to reassure companies when there is unlikely to be a problem and help them assess when they need to take professional advice.

In its interim results for the six months to 23 October 2010, the music, video and electronic games retailer, currently

rebranding as a general entertainment brand, saw total sales across the whole company fall 6%, with sales falling in UK and Ireland by 15.3%. The company said the last four weeks of the year, which traditionally account for 60% of the company’s full year sales, would determine the outcome for the full financial year.

The results said: “Despite more encour-aging trading at the beginning of the sec-ond half, the start to the Christmas trading period has been undermined by the severe weather of the last two weeks, which has significantly affected consumer footfall and consequently makes trading patterns hard to determine at this stage.”

Hit by the growing dominance of online retailing to the music and video sectors,

and discounting by supermarkets, HMV has reduced costs by combining some HMV and Waterstones stores and taking short-lease stores to trade through the Christmas peak.

It will operate 22 short-lease HMV stores through the peak period. HMV also achieved a 13.8m premium from the disposal of its Oxford Street store lease to Forever 21.

Simon Fox, chief executive, said: “The increased seasonal loss reflects the tough

trading conditions in HMV UK, where good progress in growing new product categories was not sufficient to offset weak entertain-ment markets.

“In Waterstone’s, the recovery plan is on track, and in all businesses we are very well prepared for the important weeks ahead, with a strong line-up of offers across all product cat-egories and a focus on delivering high quality service both in-store and online.”

The Office of Fair Trading (OFT) has produced draft guidance for businesses about the types of land agreements that might fall foul of competition law.

HMV raised concerns about the impact of harsh weather conditions on its trading as it revealed losses over the last half year of 30.5m.

OFT to publish guidance on land agreements

HMV concerns over harsh weather as losses increase


62

Сообщества

Популяризация идеи устойчивого развития

В начале декабря 2010 года в российском совете по экологическому строительству была создана рабочая группа по мало-этажному строительству. Целью группы является популяризация идеи устойчиво-го развития и «зеленого» девелопмента как внутри сообщества, так и вовне. А также привлечение внимания к пробле-матике использования ресурсо- и энерго-эффективных материалов, инновацион-ных технологий в сфере строительства и девелопмента.

Ассоциацияпрофессиональныхэкостроителей

В ноября 2010 года была создана Ассоциация профессиональных экостро-ителей. Миссией ассоциации является создание адекватной среды обитания населения путем развития экономич-ного энергоэффективного малоэтажно-го экологического домостроения из во зобновляемых природных материалов. Основатели ассоциации – международ-ное общественное объединение экологов, частные лица и компании.

Экостроители займутся разработкой нормативно-правовой документации для внедрения экотехнологий строитель-ства.

Сертификат

Первые получатели

В октябре – начале ноября 2010 года сразу два российских здания получили «зеленые» сертификаты: тверской завод подшипников SKF и бизнес-центр «Дукат Плейс III» в Москве. Это первые здания в России, прошедшие сертификацию международных стандартов экологичес-кого строительства.

В начале ноября 2010 года завод по изготовлению подшипников концерна SKF в промышленной зоне Боровлево-2 в Твери получил сертификат LEED Gold по версии NC v.2.2. Строительство заво-да, общая площадь застройки которого составляет 100 тыс. кв. м, 1-я фаза – 9,7 тыс. кв.м, 2-я фаза – 15 тыс. кв. м, было начато 27 февраля 2009 года и завершено 4 декабря 2009 года. Компания Aecom была выбрана руковод-ством концерна SKF в качестве аккре-дитованного эксперта LEED AP, который имеет лицензию и регистрацию СЭС США, для обеспечения точности проводимой процедуры сертификации.

Сам процесс LEED сертификации «SKF-Тверь» начался в конце августа 2008 года. Подтверждение сертифика-ции было получено в октябре 2010 года. По словам г-на Франциско из компании Aecom, сертификация объекта обошлась им 2% от общей стоимости строительства. Тем не менее внедрение экотехнологий позволит компании «SKF-Тверь» снизить на 35% затраты на элект ричество.

Кроме того, рассказали CRE в Aecom, при реализации проекта были исполь-зованы другие энергосберегающие технологии. Например, световые люки и большие окна для улучшения дневного освещения, автоматические приборы, определяющие присутствие людей в помещениях и позволяющие отключать искусственное освещение, когда оно не нужно. Применена система обогрева, вентиляции и кондиционирования воз-духа, снижающая уровень потребления

электроэнергии, но в то же время обес-печивающая необходимый уровень комфорта для работников; встроенная система регенерации тепла, которая помогает минимизировать потребление электроэнергии, и улучшенная система изоляции с дополнительной наружной обшивкой зданий и тройным остеклением окон.

В результате анализа использованных технологий строительства и энергосбере-жения комплекс зданий подшипникового завода набрал 42 балла, что соответствует оценке Gold.

Месяц спустя, в начале декабря, второе российское здание – «Дукат Плейс III» – получило первый «зеленый» сертификат международного сертифи-ката BREEAM. «Дукат Плейс III» – это 14-этажный деловой комплекс арендуе-мой площадью 33 251 кв. м. На сегодняш-ний день 100% площадей сдано в аренду таким компаниям, как Goldman Sachs, Cushman & Wakefield, Clifford Chance, Citibank, ЕБРР и другим. По словам Ли Тимминса, энергопотребление здания за текущий год сократилось почти на 35% по сравнению с 2008 годом, экономия для арендаторов составила около $190 тыс. в год.

Аарон Смит, директор по развитию Hines, подчеркнул, что при продаже стои-мость «зеленого» офисного центра будет на 7,5% выше обычного. «По нашему мнению, «зеленые» здания имеют более высокий спрос среди арендаторов, таким образом, есть основания для повышения арендных ставок. При этом арендаторы, принимая решение по выбору арендуе-мых площадей, в первую очередь исходят из общей стоимости расходов на аренду, включая собственно арендные ставки, эксплуатационные расходы и расходы на энергоснабжение», – продолжает Аарон Смит. Таким образом, если арендодатель повысил энергоэффективность здания и сократил расходы на эксплуатацию и энергоснабжение, арендатор сможет платить более высокие арендные став-ки, при этом сохраняя экономическую выгоду от аренды помещений в «зеле-ном» здании. Что касается увеличения арендных ставок для арендаторов здания «Дукат Плейс III», представители ком-пании Hines пока не комментирует этот вопрос.

Технологии

Экологичный отельВ берлинском Steigenberger-Hotel про-изведена реконструкция здания, целью которой было сокращение расходов на эксплуатационные расходы по содер-жанию отеля. В энергореконструкцию собственник вложил более 10 млн евро, однако это позволило на 40% снизить объем потребления электроэнергии. Электричество теперь вырабатывается из альтернативных источников энергии, для обеспечения отопления отель заключил

договор с крупной шведской компанией Vattenfall о снабжении электричества, производимого из сертифицирован-ной биомассы. В итоге за месяц отель экономит столько электроэнергии, сколько расходуют в среднем 500 семей. Владельцы и руководители 80 филиалов отеля вначале недоверчиво смотрели на планы директора отеля, но сэкономлен-ные средства убедили их в эффектив-ности принятых мер. 23 ноября 2010 года руководству отеля Steigenberger была вручена Берлинская экологическая премия.

Совмещение элитарности и экологич-ности отеля началось с биозавтрака. Кроме того, была разработана специ-альная кулинарная карта отеля, основа которой – одновременно здоровое, разнообразное и изысканное меню. Биологически чистые продукты для него отель закупает на близлежащих территориях, избегая тем самым лишних выбросов углекислого газа при транспор-тировке.

Выставка

«Зеленый проект» – 2010

17–18 ноября 2010 года в МИВЦ «ИнфоПространство» прошел первый Международный фестиваль инноваци-онных технологий в архитектуре и строи-тельстве «Зеленый проект – 2010», орга-низованный Союзом архитекторов России и издательством «АРД-центр». В рамках программы фестиваля прошли смотр-конкурс «Зеленая архитектура – проекты и постройки»; выставка «Инновационные материалы и технологии для зеле-ного строительства»; фотоконкурс «Экодом». В фестивале приняли участие: отечественные и зарубежные компа-нии – производители инновационных, экологически безопасных строительных и отделочных материалов, современного инженерного оборудования, использую-щего ресурсосберегающие технологии; архитектурные и проектные фирмы; инвестиционные и строительные компа-нии, ориентированные на применение прогрессивных и экологически чистых методов строительства.

НОВОСТИ

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 62062-69 Grindevelopment_L_I.indd 62 23.12.2010 11:16:2023.12.2010 11:16:20

# 2 (154) / 16 – 31.01.11



| Регионы |

6363

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Business Tehnology |


| Northwest |

Certificate

First recipientsIn October-November 2010, two buildings in Russia were awarded "green" certifi-cates: SKF Tver Bearings Plant and Ducat III business center in Moscow. These are the first two Russian buildings to receive "green" certificates by world standards.

In early November 2010, the Tver Bearings Plant that is part of SKF Group located in Borovlevo-2 industrial zone was awarded the LEED Gold certificate of NC v.2.2. According to Aecom, construction of the plant (GBA – 100,000 sqm; phase 1 – 9,700 sqm; phase 2 – 15,000 sqm), started on February 27, 2009 and ended on December 4, 2009. SKF selected Aecom as an authorized LEED AP expert having a license and registration of the USGBC to ensure the accuracy of undertaken procedures.

The process of LEED certification of SKF Tver began in late August 2008; final confirmation of the certificate was received in October 2010. According to Mr. Francisco, the certification of the plant cost them 2% of the total construction costs. At the same time, implementation of environmentally sound technologies reduce the cost of elec-tricity that SKF Tver uses by 35%.

As Aecom experts told CRE, a number of other energy-saving technologies were used in the project as well. Namely, skylights and large windows for better day-lighting, automated devices that react to presence of people inside the premises to switch off artificial lighting when not needed. Systems of heating, ventilation, and air condition-ing also reduce energy consumption, at the same time providing additional comfort to employees. The integrated heat recovery system minimizes energy consumption and improves the insulation system, along with with additional outer covering and triple glazed windows.

The new technologies of energy efficien-cy have been fully analyzed, and then the SKF Bearings Plant scored 42 points, which cor-responds to the Gold mark.

A month later, in early December, Russia's second building – Ducat Place III – received the first "green" international certificate Breeam. Ducat Place III is a 14-storey busi-ness center (GLA – 33,251 sqm). As of today, 100% of its premises are leased to such companies as Goldman Sachs, Cushman & Wakefield, Clifford Chance, Citibank, the EBRD and others. According to Lee Timmins, the power consumption of the building in 2010 has decreased by almost 35% com-pared to 2008, while its tenants saved about $190,000.

Aaron Smith, Development Director at Hines, said that the selling price of a "green" office center would be 7.5% higher than usual. "In our view, "green" buildings are more popular among tenants, so there is a reason to raise rental payments. In this case, the tenants decide on the choice of leased premises, primarily based on the total rental costs, operating costs and energy costs," resumes Aaron Smith. Thus, if a property owner increases energy efficiency of his building and reduces maintenance and elec-tricity costs, the tenants should pay higher rents along with their own economic benefits of renting premises in the "green" building.

As for rental rates in Ducat Place III, Hines has given no comments so far.

Technology

Eco-Friendly HotelThe Berlin-based Steigenberger-Hotel has been reconstructed in order to reduce operating expenses of the hotel. The hotel owner invested in the energy-saving reconstruction more than 10 million euro. As a result, the hotel will consume 40% less electricity, which is generated from

alternative energy sources. The hotel owners signed a contract with a major Swedish company Vattenfall to sup-ply electricity generated from certified biomasses. Each month, the hotel allows saving as much energy as 500 households typically consume. Managers of 80 hotel departments initially accepted the new ideas with skepticism, but very soon they saw increased efficiency of the measures taken. On November 23, 2010 the manag-ers of Steigenberger received the Berlin Environmental Award. The combination of elitism and environmental concerns in the hotel started with bio-breakfasts. Then, the hotel chef worked out a special culinary map based on healthy, diverse and deli-cious foods from organic products that they purchase in neighboring areas, thereby avoiding unnecessary carbon dioxide emis-sions from transportation.

Exhibition

Green Project – 2010On November 17-18, 2010 the InfoSpace International Information and Exhibition Center hosted the first International Festival of Innovative Technologies in Architecture and Construction called the Green Project 2010. The event was orga-nized by the Union of Architects of Russia and the ARD Center Publishing House. The program of the Festival consisted of the "Green Architecture – Projects and Construction" contest; the exhibition "Innovative materials and technologies for a green building; and the photo contest "Ecodom." The Festival participants were domestic and foreign producers of innova-tive, environmentally friendly construction and decoration materials, as well as produc-ers of modern engineering equipment based on energy-saving technologies, architec-tural and engineering firms, investment and

construction companies, focused on appli-cation of advanced and environmentally friendly construction methods.

Community

Promoting sustainable developmentIn early December 2010, a working group on low-rise construction has been formed at the Russian Green Building Council. The purpose behind creating the group is to promote ideas of sustainable and "green" development in the society. The group will also try to draw public attention to problems of resource-and energy-efficient materials, as well as to promote innovative technologies in the field of construction and development.

Association of Professional Eco-buildersIn November 2010, the Association of Professional Eco-builders was formed. The mission of the Association is to build and promote cost-effective, energy-efficient, low-rise, and environmentally friendly hous-es made from recycled natural materials. The founders of the Association are international public organizations of ecologists, private individuals, and firms.

Eco-builders will be engaged in develop-ment of legal documents to implement envi-ronmentally friendly technologies.

NEWS


64

В 2010 году количество игроков «зе -леного» строительства в России существенно увеличилось, в основ-

ном за счет архитекторов и проектиров-щиков. Инвесторы и девелоперы заинте-ресованы пока в меньшей степени. «Они смотрят на законодательство, которого пока, по сути, нет. Кроме того, спрос на «зеленые» площади четко не сформи-рован, особенно со стороны российских компаний», – комментирует Наталия Чистякова, директор по развитию депар-тамента консалтинга GVA Sawyer. Тем не менее исследование, проведенное компанией Ernst & Young, показывает, что интерес со стороны потенциальных арендаторов, инвесторов, банков, девело-перов к подобным проектам в 2010 году значительно повысился. А в сегментах производственных объектов и офисной

недвижимости даже появились сертифи-цированные объекты.

ОбъектыДва объекта в конце 2010 года получили сертификат «зеленого» здания: завод по производству подшипников «SKF-Тверь» – с оценкой Gold по версии NC v2.2. стан-дарта LEED и офисное здание в центре Москвы – Ducat Place III с оценкой Very good по международному стандарту BREEAM. На сегодняшний день в России действуют два наиболее популярных меж-дународных стандарта – американский LEED и британский BREEAM. Отличаются они в основном системой оценки – при-своением количества баллов в зависимо-сти от критериев, по которым оценивается экологичность здания. Критерии BREEAM, LEED и других национальных стандартов

в значительной степени опираются на местную специфику стран, где они были разработаны, поэтому высокая оценка зда-ния по одному стандарту не гарантирует такого же рейтинга по другому стандарту. Таким образом, в каждом регионе в зави-симости от климатических, географических и других особенностей нужно адаптиро-вать стандарт. В России своего стандарта пока нет.

Нужно отметить, что есть еще ряд про-ектов, которые находятся в процессе оцен-ки их соответствия на право называться «зелеными». К примеру, ЗАО «Хамильтон Стандарт-Наука» начало строительство «зеленого» предприятия по производству агрегатов кондиционирования и термо-регулирования в северо-западной части города Кимры Тверской области. Согласно информации компании Ecostandard, на

Зеленое прикосновение Тема «зеленого» строительства в 2010 году была одной из самых

обсуждаемых. Помимо того что количество тематических конференций и семинаров увеличилось в несколько раз, произошло самое важное: появились первые реализованные экообъекты.

Текст: Людмила Бокина...........................Фото: архив CRE

Завод по производству подшипников SKF-Тверь получил оценку Gold по версии NC v2.2 стандарта LEED / A factory for the production of bearings – SKF Tver – received the "Gold" certificate of the LEED green standard, version NC v2.2


65

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| World Trends |


| Regions |

площадке будет возведен производ-ственный корпус размером 96 х 48 м и комплекс вспомогательных сооружений. Собственником производственного ком-плекса является совместная российско-американская компания. Соответствие требованиям стандарта LEED в данном случае было объявлено обязательным условием перед началом разработки про-ектной документации.

Также, согласно данным компании Ecostandard, начато строительство еще одного объекта, который будет соответ-ствовать экологическим стандартам, – это спортивно-учебный комплекс и жилой дом с нежилыми помещениями и подземным гаражом в Москве. Инвестором проекта является корпорация «Баркли», а сам про-ект разработан архитектурной мастерской «Атриум». Площадь комплекса составляет 42,9 тыс. кв. м. Комплекс премиум-класса расположен на участке в северной части Центрального округа Москвы и ограничен улицей Советской Армии и территори-ей Екатерининского парка – памятника садово-паркового искусства. Согласно тому же источнику, в процессе проек-тирования учтены энергоэффективные, экологические и инновационные показа-тели. Уменьшена нагрузка на окружающую среду и обеспечен комфорт людей. Особое внимание уделено озеленению комплек-са. Запланировано 1,3 тыс. кв. м зимних

садов внутри жилых корпусов. В решении интерьеров входных вестибюлей примене-ны инновационные технологии вертикаль-ного озеленения. Также озеленено более 50% кровель. Из двора дома предусмотрен непосредственный выход в парк и пандус для выезда велосипедов. У входа в жилые корпуса размещены велопарковки.

Нет – эксплуатацииПочти все упомянутые здания принад-лежат иностранным собственникам. Для большинства европейских компаний (90%) «зеленые» характеристики влияют на принятие решения о покупке или арен-де новых площадей или здания, об этом свидетельствуют данные опроса консал-тинговой компании Cushman & Wakefield, в котором участвовали члены совета директоров, отвечающие за недвижи-мость, 500 крупнейших компаний Европы. Российские инвесторы и девелоперы не только пристально наблюдают за проис-ходящим, но и начинают задумываться над вопросами эффективности подобного строительства. Как показывает исследо-вание, проведенное компанией Ernst & Young, среди 300 арендаторов из различ-ных областей (40% из них – представите-ли российских компаний, 60% – зарубеж-ных) 94% респондентов знают, что такое экологическое строительство. При этом 62% из них, среди которых более поло-вины российских компаний, потенциаль-но заинтересованы в аренде такого офиса, а 21% компаний готовы платить больше за аренду «зеленого» офиса. Таким обра-зом, сегодня даже нечетко обозначенный спрос уже превышает имеющееся на рынке предложение.

По результатам опроса, среди преиму-ществ экологического офиса по степени значимости наиболее важным аспектом оказалось снижение эксплуатационных расходов. За ним последовали формиро-вание имиджа социально ответственной компании и аренда более качественного объекта. Далее в порядке убывания идут снижение затрат на персонал за счет повышения производительности труда, возможность привлечения специалистов более высокого класса благодаря более благоприятным производственным усло-виям и на последнем месте – более про-должительный срок эксплуатации «зеле-ного» здания по сравнению с обычным. Таким образом, арендатор заинтересован в первую очередь в снижении тех эксплуа-тационных расходов, которые напрямую связаны с использованием экологических технологий.

Дорогое включениеЧто касается снижения расходов на энер-горесурсы – это еще и одна из главных стратегических задач правительства Российской Федерации. По информации юридической компании «Штурм», ужес-точение конкуренции на традиционных рынках сбыта продукции российских энер-гетических компаний не повлечет за собой потерю рынков только в случае повышения качества продукции, роста эффективно-


66

сти этих компаний, оптимизации структу-ры производства, снижения издержек. Это означает, что наша страна должна будет оптимально и экономно потреблять объем природных и энергетических ресурсов в будущем, начиная с 2011 года. Президент РФ Дмитрий Медведев подписал Новую климатическую доктрину России, по кото-рой Россия к 2020 году должна сокра-тить выбросы CО2 на 40%. Кроме того, в Федеральном законе № 261 указано, что все здания, строения, сооружения, кроме индивидуального строительства, культо-вых зданий и малых зданий, вводимые в эксплуатацию после нового строитель-ства, должны соответствовать требовани-ям по энергоэффективности как в момент ввода в эксплуатацию, так и в процессе эксплуатации здания.

Впрочем, сами требования пока не регламентированы. Эксперты рынка пред-полагают, что государство своих целей будет добиваться, увеличивая цены на энергоресурсы. «Долгосрочные планы России по развитию экономики и росту производства, наряду с увеличением экс-портных доходов от нефти и газа, а также введением свободных цен на энергоресур-сы на внутреннем рынке во много раз уве-личивает вероятность, что стоимость под-ключения и пользования электроэнергией для строителей в ближайшие годы резко возрастет», – говорит по этому поводу Наталия Чистякова, директор по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer.

Тем не менее официально энергота-рифы с января 2011 года предполагается увеличить на 15,3% в среднем для всех категорий потребителей, а для населения – на 17,1%. Однако цены могут быть выше прогнозируемых, считают эксперты.

И хотя критерий энергоэффективности в международных «зеленых» стандартах не является единственным для получения сертификата, за него присваивают значи-тельную долю баллов – от 18 до 30%.

В Европе экономия в процессе экс-плуатации здания ощутима в силу высоких тарифов на электроэнергию, и во многих случаях применение энергосберегающих технологий окупается именно в процессе

эксплуатации. «В России тарифы пока зна-чительно ниже европейских, и экономия в процессе эксплуатации объекта не так критична, зато велика стоимость и слож-ность подключения к инженерным сетям. При эффективной организации здания мощностей для его эксплуатации требуется меньше, а значит, и получать разрешения нужно на меньшие лимиты. Это значи-тельно снижает затраты: по экспертным оценкам – до 30%», – комментирует Юлия Стефанишина, старший менеджер ком-пании Ernst & Young, группа по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в СНГ.

Цена вопросаНадо сказать, что кризис положительно повлиял на динамичное развитие green-девелопмента в России в 2010 году. Во время основной фазы кризиса и после нее девелоперам и инвесторам стало понятно, что наиболее востребованы про-екты качественные и концептуально отли-чающиеся друг от друга. В свою очередь, возведение экологического здания стало одним из качественных критериев, кото-рым может воспользоваться девелопер для укрепления своих конкурентных пози-ций. Однако остается актуальным вопрос: насколько выгодно собственнику вклады-ваться в экологические технологии? В этом вопросе мнения экспертов расходятся. Одни уверяют, что большинство «зеленых» зданий дороже обычных не более чем на 4%. Аарон Смит, директор по развитию «Хайнс», утверждает, что при продаже стоимость «зеленого» офисного центра будет на 7,5% выше обычного. Другие эксперты уверены, что цена «входного» билета по реализации «зеленого» здания стоит дороже более чем на 10% по срав-нению с обычными проектами. Кристиан Корнвелл, руководитель проекта по раци-ональному энергопотреблению в строи-тельстве при Всемирной ассоциации пред-принимателей по устойчивому развитию, в одном из своих интервью отметил, что следует в первую очередь провести раз-личие между строящимися зданиями и уже существующими: «Если вы спроектируете

новое здание, сразу включив туда ресурсо-сберегающие технологии, это будет не так уж и дорого. Вы ведь изначально выби-раете материалы, расположение здания, возможности прямых солнечных теплопо-ступлений. Но если здание уже построено или почти построено и вам только нужно добавлять ресурсосберегающие компо-ненты и технологии, это обойдется очень дорого».

По мнению Фрэнка Нила, директора по развитию бизнеса CB Richard Ellis (отдел управления строительством), в принципе, российским объектам в некоторых случаях проще получить статус «зеленого» здания и тот же сертификат BREEAM, поскольку исторически сложилось так, что некото-рые условия, которые необходимо выпол-нить по данному стандарту, в местных реа-лиях уже соблюдены. Например, требова-ние о транспортной доступности офиса заключается в том, чтобы здание распола-галось в удаленности от метро не более чем на 20 километров: почти все объекты в Москве соответствуют этому, на Западе это соблюсти сложнее. «Приобретение «зеленого» статуса или перевод здания в разряд «зеленых» обходится для собст-венника дороже, чем возвести обычное здание, но незначительно. Однако сама процедура получения этого сертификата очень трудоемка и дополнительно потре-бует много времени. Реализация деве-лоперских проектов в России занимает около 5 лет с начала планировки, а этот пункт еще более увеличит срок выхода объекта на рынок», – добавляет по этому поводу Франк Нил.

Зеленая солома Новые экологичные технологии, которые появляются на рынке, довольно актив-но применяются в строительстве жилого сектора. На сегодняшний день в России уже реализовано множество проектов с использованием экоматериалов и техно-логий, помогающих экономить энергоре-сурсы. К примеру, существуют теплонасо-сы, которые позволяют отапливать поме-щения за счет постоянной температуры грунта и существенно сократить годовые энергозатраты. Тепловой насос является связующим элементом между системой получения тепловой энергии из окружаю-щей среды и системой отопления здания.

В 2010 году целый ряд объектов в Мос-ковской области и в Сибирском федераль-ном округе были построены с использова-нием тепловых насосов REHAU и систем отбора теплоты грунта (геотермальных систем) и панельно-лучистых систем обо-грева и охлаждения, передающих или заби-рающих тепло помещения. Первой ласточ-кой в области освоения возобновляемых источников энергии для отопления, горя-чего водоснабжения и кондиционирования зданий в Горном Алтае стал гостиничный комплекс «Усадьба Ника», расположен-ный в п. Узнезя Чемальского района, на берегу реки Катунь. В зависимости от степени утеп ления дома средние инвести-ции в систему отопления подобного дома составляют от 148 до 209 евро на 1 кв. м.

В качестве экономии световой энергии применяется такая технология, как система передачи естественного солнечного света на расстоянии с помощью полых трубчатых световодов. Свет передается при облач-ности и дожде, летом и зимой, от рассвета до заката. Достаточно установить свето-перехватывающее устройство, которое «видит» всю небесную полусферу, и тогда свет будет собираться не только от солнца, но и от небесного свода. Стоимость одного световода составляет примерно от 700 до 1000 евро (в зависимости от диаметра).

Крупнейший проект последнего вре-мени – оснащение торгово-офисного здания в Санкт-Петербурге, где до конца года будет установлено 105 световодов Solarspot. Данные инновационные систе-мы запроектированы также в гостиницах олимпийского спортивно-туристического комплекса «Горная карусель».

На сегодняшний день подобные эко-технологии и другие инновационные технологии используются, как правило, для строительства элитного жилья. Для девелоперов и инвесторов это возмож-ность использовать уникальные средства при строительстве дома, а следовательно, позиционировать его на рынке среди насе-ления с высоким уровнем достатка.

Как отмечает архитектор Павел Казан-цев, лауреат Национальной экологической премии «ЭкоМир», полная стоимость дома, такого как Energetichouse 100 (Германия, Fasa Ag, 2005/2006), жилой площадью 137 кв. м, включая активные солнечные системы (69 кв. м) – 213 тыс. евро, или примерно 57,5 тыс. руб./кв. м. «России в целом нужна новая проработка «соци-ального солнечного экодома», автоном-ность которого по заданию на проект должна быть на уровне 35–50%, что позволит отказаться от ряда дорогостоя-щих решений и технологий и сделать дом доступным для массового застройщика», – комментирует Павел Казанцев.

Существует опыт реализации абсо-лютно автономных домов – экологич-ных, с одной стороны, и относительно доступных – с другой стороны. Это дома, построенные из соломенных блоков. Стоимость строительства 1 кв. м тако-го дома под ключ составляет примерно 30 тыс. рублей.

Таким образом, в 2010 году появился ряд новых проектов, которые номиниро-вались на различных конкурсах в качестве экопроектов. Также появилось больше новых специалистов в области «зелено-го» строительства. В том числе аккреди-тованных оценщиков, которые могут осу-ществить всю необходимую процедуру по согласованию и сбору документов для сертификации объектов по международ-ным стандартам. Необходимо отметить, что «зеленый» девелопмент пока кос-нулся производственных и офисных объ-ектов, которые реализуются в основном иностранными компаниями. Наиболее широкое применение экотехнологий в 2010 году в России наблюдалось в жилом секторе при активном участии российских компаний.

Дома из соломенных блоков экологичны и вполне доступны по цене / Homes from straw blocks are both ecological and affordable


67

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| World Trends |


| Regions |

Виктор Франциско, старший менеджер проекта компании Aecom /Victor Francisco, Senior Project Manager, Aecom

– В России существует высокая заинтересованность в экологическом строительстве, так как инвесторы начинают осознавать, что это отличный механизм для обеспечения строительства высоко-качественных площадей в сочетании с преимуществами сниженных операцион-ных расходов. Появились новые «зеленые» сертифицированные здания. Кроме того, ожидается выход на рынок еще ряда проек-тов. Среди текущих работ мы проводим эко-логическую оценку по стандарту BREEAM проектов в Сочи: пятизвездочного отеля IOC; офисного задания для Оргкомитета в Имеретинской долине; коттеджей в Горной Олимпийской деревне; олимпий-ского медиацентра «Красная Поляна». /Russia is highly interested in this kind of "ecological" construction, as investors begin to realize that this is an excellent mechanism for building high-quality space and having operating expenses reduced. There are new "green" certified buildings. In addition, a number of other projects are expected to hit the market. Our experts are currently involved in environmental assessment under BREEAM standards. We do the following projects:– A 5-star hotel IOC in Sochi;– An office building of the Organizing Committee in Imeritinskaya Valley, Sochi; – Cottages in Mountain Olympic Village, Sochi; and– The Olympic Media Center in Krasnaya Polyana, Sochi.

Алексей Поляков, председатель правления совета по экологическому строительству /Alexei Polyakov,CEO of Russia's Green Building Council

– В России появились первые два здания, сертифицированные по «зеле-ным» стандартам LEED и BREEAM. Международные стандарты развиваются через подготовку сертифицированных оценщиков и регистрацию новых проек-тов. Более явными стали усилия и резуль-таты «озеленения» олимпийских объектов

в Сочи. Есть надежда, что спортивные объ-екты для чемпионата мира по футболу – 2018 тоже могут быть «зелеными», как и сами футбольные поля. Разработаны пер-вые версии двух российских «зеленых» стандартов – корпоративные требования ГК «Олимпстрой» и зарегистрированный документ от НП «Зеленые стандарты». В самой строительной отрасли после отме-ны ГОСТов и СНиПов новые нормы и регла-менты еще не появились. Законодательной поддержки в области «зеленого» строи-тельства и тем более финансирования от государства пока не ощущается. /Two first buildings certified in accordance with "green" standards of LEED and BREEAM have finally appeared in Russia. International standards are developed through chartered surveyors and new projects. Sochi Olympic projects are becoming more and more "green." I hope the Soccer World Cup-2018 facilities can be "green" as well. The first two versions of Russian "green" standards have been introduced: Olympstroy corporate requirements and NP Green Standards' registered document.There are no official standards and regulations in the construction industry since GOST and SNiP certificates were abolished in the country. As for legislative support for "green" development, we do not feel any support or financing from the State.

Наталия Чистякова, директор по разви-тию, департамент консалтинга GVA Sawyer /Natalia Chistyakova, Development Director, Consulting Department, GVA Sawyer

– На сегодняшний день центры стра-тегических разработок по «зеленому» строительству пытаются адаптировать западные стандарты в российские реалии. Началась работа по законодательному регулированию этих вопросов. За 2010 год были образованы новые организации, дея-тельность которых посвящена развитию экологического строительства в России. Хотелось бы выделить несколько активных центров, занимающихся разработкой стандартов «зеленого» строительства в России: RuGBC (Российский совет по эко-логическому строительству); FSC – Russia (Лесной попечительский совет в России); КЭЭН ГУД (Комитет по энергоэффективно-сти и экологии недвижимости при Гильдии управляющих и девелоперов); некоммер-ческое партнерство «Центр экологической сертификации – Зеленые стандарты»; НП «Зеленый совет по «зеленому» строи-тельству». /

To date, centers for strategic studies are trying to adapt Western "green building" standards to the Russian reality. Legislative bodies have started working out necessary documents. Some new organizations were created in 2010 to proceed with ecological development in Russia. I'd like to highlight the following centers involved in "green" development: RuGBC (Russian Green Building Council); FSC-Russia (Forest Stewardship Council in Russia); CEEERE GUD (Committee for Energy Efficiency and Ecological Real Estate at the Guild of Managers and Developers); non-profit partnership The Center for Environmental Certification – Green Standards; NP Green Council on Green Building.

Юлия Стефанишина, старший менеджер «Эрнст энд Янг», отдел консульта-ций по недвижимо-сти /Yulia Stefanishina, Senior Manager at Ernst & Young Services to Real Estate Sector in the CIS

– В 2010 году положено начало обуче-нию российских специалистов: Российский совет по экологическому строительству организовал тренинги по BREEAM и DGNB, которые пользовались большим спросом. Ведущие вузы также стали больше вни-мания уделять подготовке специалистов соответствующего профиля, в одном из них создается специализированная кафедра. Основными тенденциями в развитии «зеле-ного» строительства в 2010 году стали:– возросшая степень информированности игроков рынка о «зеленом» строительстве;– увеличение количества проектов, заяв-ленных на получение сертификата или планирующих заявить об этом (не только офисные и производственные объекты, но и торговые центры);– увеличение количества профильных спе-циалистов на рынке, появление оценщиков по системам BREEAM и LEED. / In 2010, Russian specialists have finally started to learn "green" development. The RuGBC organized training courses on BREEAM and DGNB standards, which were in great demand. Leading universities are now paying more attention to ecology training. The main trends of "green" development in 2010 were:– Increasing awareness of market players to the "green" development;– Increasing number of projects applying for "green" certification or planning to announce it. In early 2010, we were talking about office and industrial facilities; now shopping centers are also becoming "green";– Increasing number of qualified specialists in the market; namely BREEAM and LEED appraisers.

Юрий Лапин, акаде-мик Международной академии экологии (фонд «Открытый мир и диалог») / Yuri Lapin, member of the International Academy of Ecology (Open World and Dialogue Foundation).

– Существующая нормативная база в 2010 году начала медленно сдвигаться в сторону требования энергоэффектив-ности многоэтажных зданий. Обратило на себя внимание постановление правитель-ства от 20 октября, согласно которому вла-дельцы вновь вводимых электростанций на возобновляемых источниках энергии мощ-ностью до 25 МВт могут получать госсубси-дии на компенсацию подключения к сетям. Формально под него попадают владельцы домашних электрогенераторов, хотя так ли это, еще предстоит выяснить. В России реа-лизованы интересные проекты. Недавно в Барнауле был сдан в эксплуатацию трехэтажный энергоэффективный дом. В его инженерных решениях предусмотре-на, помимо рекуперации, вентиляция по потребности, что является новым словом в практике отечественного проектирова-ния. Важно то, что этот дом позициони-руется не как экспериментальный, а как типовой, что для нашей страны является шагом вперед. Продекларированы еще ряд амбициозных проектов, но о них можно будет судить только по их завершении. Если говорить о мировых тенденциях, то это принятие Евросоюзом цели перехода в течение нескольких лет на строительство безотопительных зданий. /In 2010, the existing regulations were slowly shifting towards stricter energy efficiency requirements to multi-storey buildings. The government decree dated October 20, 2010 was in the spotlight. As the document says, owners of new power plants with renewable energy capacity of up to 25 megawatts have the right to receive state subsidies for network connections. Recently, a three-storey energy-efficient building was put into operation in Barnaul. Engineering technologies of the building allow using ventilation recuperation based on specific needs. This is new for the domestic construction industry and project design. The key thing here is that the house is positioned not as a pilot, but as a standard one, which definitely means a step forward. Some other ambitious projects have been declared, but we will talk about them only when they are finished.Talking about global trends, the main trend is that the EU set a goal to start building non-heated houses.

Назовите основные тенденции и знаковые события

2010 года / What were the major trends and events of 2010?


68

In 2010, the number of "green construc-tion" players in Russia has increased substantially, mainly thanks to the

architects and designers. Investors and developers that work in this field are, for the present, less interested. "They look at the legislation, which in fact does not exist. Besides, the demand for "green" premises has not clearly formed yet, espe-cially in Russian companies," says Natalia Chistyakova, director of development con-sulting at GVA Sawyer. Nevertheless, a study conducted by Ernst & Young shows that the interest from potential tenants, investors, banks and developers in such projects has significantly increased in 2010, while some newly constructed buildings and office spaces became certified facilities.

FacilitiesIn late 2010, two facilities were certified as "green" buildings – a factory for the pro-duction of bearings – SKF Tver – received the “Gold” version of the NC v2.2. LEED standard, and an office building in the cen-ter of Moscow – the Ducat Place III – was evaluated as “very good” according to the international BREEAM standard. At present, in Russia there exist two of the most popu-lar international standards – the American LEED and the British BREEAM. They differ mainly in their evaluation systems – assign-

ing scores based on criteria by which the environmental friendliness of the build-ing is assessed. Criteria for BREEAM, LEED and other national standards heavily rely on the local specificity, where they were developed, so a high score of the building according to one standard does not guar-antee the same rating by another standard. Thus, each region, depending on its climatic, geographical and other conditions, needs to adapt these standards. So far, there has been no such standard in Russia. We should note that there are a number of other projects that are in the process of being evaluated for their "green" status.

For example, Hamilton Standard-Nauka began the construction of a "green" facil-ity to produce air conditioning and tem-perature control units in the northwest of Kimry, the Tver Region. According to the Ecostandard Company, an industrial build-ing 96 x 48 m in size, with a range of support facilities, will be built at the site. The owner of this industrial complex is a joint Russian-American Company. Before the development of design documentation, the conformity of the design to meet LEED standards was declared a prerequisite for this project.

Also, according to Ecostandard, the con-struction of another facility, which will meet environmental standards, was started. This is a sports training complex and a residen-

tial building with non-residential premises and an underground parking lot in Moscow. The investor in the project is the Barkley Corporation, with the project being designed by the Atrium architectural studios. The total area of the complex is 42,932 square meters. The complex is a premium-class hotel located in the northern part of the Central District of Moscow, and boarders on Soviet Army Street and Catherine Park – a monu-ment of landscape architecture. The same source points out that the design takes into account the energy efficiency factors as well environmental and innovative performance characteristics. The burden on the environ-ment is reduced and people are provided with comfortable premises. Particular attention is being paid to the landscaping of the complex. Plans call for turning 1,300 sqm into "winter gardens" inside the residential buildings. An innovative technology of vertical gardening is applied to the interior design of the halls. Also more than 50% of roofs have been land-scaped. The yard of the house provides direct access to the park and an access ramp for bicycles. There is a bicycle parking area at the entrance of the residential housing.

No operation It must be noted that almost all these build-ings belong to foreign owners. For most European companies (90%), the 'green'

characteristics affect their decisions to buy or lease new spaces or buildings, according to the data of Cushman & Wakefield, based on a survey conducted among members of the board of directors responsible for real estate in the 500 largest companies in Europe. Russian investors and developers are not only closely watching what is hap-pening, but are also starting to ponder the "efficiency" of such construction. A study conducted by Ernst & Yong that in a sur-vey of 300 tenants from various areas, 40% being representatives of Russian companies and 60% of foreign organizations, 94% of respondents do know what environmental construction is. And 62% of these, half of which are Russian companies, are poten-tially interested in leasing such an office, and 21% of the companies are willing to pay more for to lease a "green" office. Thus, we see that even today, a vaguely specified demand already exceeds the available mar-ket supply. According to the survey, among the environmental benefits of a "green" office, by the degree of significance, the most important aspect for companies is the reduced operational costs. This is fol-lowed by the formation of an image of a socially responsible company and the leas-ing of a better high-quality facility. Next, in descending order, come reduced personnel expenses through increased productivity,

The GreenTouch

The "green construction" topic was one of the most popular ones in 2010. Not only did the number of thematic conferences and seminars increase several times; a very important thing happened – the first eco-object actually appeared in Russia.

Author: Lyudmila Bokina...........................Photo: CRE аrchive

In late 2010 BC Duсat Place III in Moscow got the green BREEAM /В конце 2010 года БЦ «Дукат Плейс III» в Москве получил «зеленый» BREEAM


69

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| World Trends |


| Regions |

the ability to attract specialists of higher grade by offering more favorable work-ing conditions, and in last place – longer operating lifespan of green buildings, when compared to conventional ones. Thus, the tenants are primarily interested in the reduction of those operational costs that are directly related to the use of environ-mental technologies.

Expensive integrationAs to reducing the costs of energy consump-tion – this is also one of the main strategic objectives of the Government of the Russian Federation. According to the Shturm law firm, the ever tighter competition in tra-ditional commodity markets for Russian energy products will not entail a loss of markets only if the product quality and the efficiency of these companies is increased, the structure of production is optimized, and costs are reduced. This means that our country should be optimally and eco-nomically consuming all natural and energy resources in the future, starting with 2011. The President of the Russian Federation, Dmitry Medvedev, signed a new climate doctrine for Russia, according to which by the year 2020, Russia would have reduces its emissions of CO2 by 40%. In addition, federal law 261 states that all buildings, constructions, except for the individual buildings, religious buildings and small buildings, entered into service after a new construction, must meet the requirements for energy efficiency both at the time of commissioning, and in the process of build-ing maintenance.

However, thee requirements have not been regulated yet. At the same time, mar-ket experts believe that the claims of the state will be achieved through an increase in energy prices, and the costs can be both direct and indirect, such as conducting energy audits. "Russia’s long-term plans for economic development and growth of production, along with increased export earnings from oil and gas, as well as the introduction of free floating energy prices on the domestic market, increase the pos-sibility that the costs of connections and the use of electricity for construction in coming years will rise sharply," says Natalia Chistyakova, director of development con-sulting at GVA Sawyer.

Nevertheless, the official energy prices in the next year are expected to increase by 15.3% per year starting January 2011 – on average for all categories of consumers, and for the population by 17.1%. However, prices may go even higher than predicted, say the experts. Even though the criterion of energy efficiency in the international "green" standards is not the only one to receive a certificate, it is nevertheless assigned a significant share of points – from 18 to 30%.

In Europe, the economies realized in the operations of a building are tangible, because of the higher electricity rates, and in many cases, the application of energy saving technology pays off during the pro-cess of exploitation. In spring 2010, Ernst &

Young compared the economic performance of "green" projects in Russia and European countries, identifying the major differences. One of such discrepancy is the economies achieved in operating costs (connected to the electrical grid). "In Russia, prices are still significantly lower than those in Europe, and the economies achieved in the operation of a facility are not so critical, but these are offset by high cost and complex-ity of connecting to utility networks. When the operations of a building are efficient, it requires less energy and therefore it is necessary to obtain permission for smaller power limits. This greatly reduces the cost – according to expert estimates – up to 30%," says Yulia Stefanishina, senior manager of Ernst & Young, a group providing services to companies in real estate sector of CIS countries.

The price We must say that the recession has had a positive impact on the dynamics of the green development in Russia in 2010. During the main phase of the recession, and after it, both developers and investors realized that the most demanded properties became the high quality and conceptually different projects. For developers, erecting an environmentally suitable building is also a way to use qualitative criteria to strength-en one's competitive position. But still the question remains: how beneficial is it for the owner to invest into environmental technology? Expert opinions differ on this matter, with some arguing that most green buildings are 4% more expensive than usual. Thus, Aaron Smith, development director of Hines argues that, "the sales price of a green office center will be 7.5% higher than a common complex." Other experts believe that the "entrance" price ticket for the implementation of a green building is too expensive, more than 10% compared with conventional projects. Christian Cornwell, project manager for rational energy use in construction at the World Association of Entrepreneurs for Sustainable Development, in an interview said that one should first distinguish between new buildings and already existing ones. "If you design a new building, originally including energy saving technologies, it will not be too expensive. You have already selected the materials, building location, the possibility of direct sunlight heating. However, if the building is already built or nearly built, and you only need to add energy saving components and technologies, it will cost you a lot," Christian Cornwell comments on the subject.

According to Neil Frank, business devel-opment at CB Richard Ellis (Department of Construction Management), as a matter of fact, Russian facilities in some cases could have an easier time of obtaining the sta-tus of "green" buildings, according to the BREEAM certificate, because historically, due to certain local conditions the stan-dards that must be completed have already been met. For example, the requirement for transport availability of the office is that the building be located not more than

20 km from a subway station – almost all facilities in Moscow meet this requirement, in the West, this is difficult to comply with. "The acquisition of "green" status, or the transfer of the building into a “green" one, costs the owner more than it usually costs to erect a building, but not significantly more. However, the procedure of obtaining this certificate is very laborious, and in addition, it requires a lot of time. Implementation of projects in Russia takes about 5 years from the start of planning, but this "green" item will increase the time to market for the facility," adds Frank Neal.

Green strawWe should note that the new eco-friendly technologies, which are appearing on the market, are very actively used in the con-struction of the residential sector. Thus, to date, Russia has already implemented many projects using eco-materials and technolo-gies that save energy. For example, heat pumps are being used, which allow heating the room through the soil and significantly reducing annual energy costs. The heat pump is a connecting element between the thermal energy from the environment and the heating system such as the hot water supply of the building – it allows you to receive 75% of heating energy from the environment, and 25% of the energy from the electrical current used to operate the pump.

In Russia in 2010, a number of facilities in the Moscow Region and in the Siberian Federal District, were built using the REHAU heat pumps and systems for collecting heat from the ground (geothermal systems), as well as panel and radiant heating and cool-ing systems, transmitting heat or taking away the heat from a room. The "first signs" of using renewable energy for heating, hot water and air conditioning systems in the Altai Mountains were seen in the "Usadyba Nika" hotel complex, located in the village of Uznezya in Chemalsky District on the banks of the Katun River. Depending on the degree of warming of the houses, the aver-age investment into the heating system of this building is from 148 to 209 EUR per 1 sqm.

In addition, such a technology as a sys-tem for the transmission of natural sunlight from a distance using hollow tubular sky-lights was also applied to save on lighting energy. Light is transmitted through clouds and rain, winter and summer, from sunrise to sunset. It is enough to install a light intercepting device that "sees" the entire celestial hemisphere, and then light will be collected not only from the sun, but from the sky as well. The cost of one optical fiber is approximately 700 to 1000 euro (depend-ing on its diameter).

The largest recent project is the future equipping of a retail and office building in St. Petersburg, where by the end of the year 105 Solarspot light guides will be installed. These innovative systems were specifically designed for the hotel projects of the Olympic Sports and Tourist complex, the "Mountain Carousel."

To date, such environmental technolo-gies and other innovative technologies are generally used only for the construction of luxury housing. For developers and inves-tors this provides, first of all, an opportu-nity to use unique methods when building a house, and as a consequence, to position their building in the market among people with high incomes, and thus to increase revenues.

As the architect Pavel Kazantsev, the winner of the "EcoWorld” National Environmental Prize noted, the total price of such a house, say like the one on Energetichouse 100 (Germany, Fasa Ag, 2005/2006) with the living space of 137 sqm, including an active solar system (69 sqm) is worth about 213,000 EUR, or about 57,500 rubles per sqm. "Russia, as a whole, needs to develop a new "Social Solar Green Buildings" concept, the autonomy of such project to be no more than 35-50%, which will eliminate a number of expensive technologies and solutions, and make the houses affordable for the mass builders," comments Pavel Kazantsev.

We should also note that to date, experi-ence already exists in the implementation of fully autonomous and environmentally friendly buildings, on the one hand, and rel-atively accessible ones, on the other hand. These are houses built of straw blocks. To date, a number of such projects have been implemented. The first straw house was built in the Volga Region with the partici-pation of Lapin and Shirokov. Currently, in Sochi, a project of autonomous green buildings is being implemented, which will be the basis for further multiplication of low buildings on large slopes and in dif-ficult for construction areas. Building a house of straw substantially reduces the human-induced pressures on the environ-ment, since the straw is a product which is annually renewed, the construction requires less lumber, non-toxic materials are used, there is no discharge of gas and hazardous chemicals, air pollution, a consequence of the burning of straw, is also reduced. There is no problem with construction debris. The construction cost of 1 sqm of such a house on turnkey basis is relatively accessible and is about 30,000 rubles.

Thus in 2010, more new projects started being nominated as eco-projects at various festivals and competitions. In addition, more new specialists in the field of "green construction" are starting to appear. Including accredited apprais-ers, who can carry out all the necessary procedures for the consultation and gathering of documentation needed for the certification of facilities according to international standards. It should be noted that so far, this "green" real estate development, in the industrial and office facilities, is mainly implemented by for-eign companies. However, the most wide-spread use of eco-technologies in 2010, has been experienced in the residential sector in Russia, and in this sector, it is the Russian companies that are actively involved.


Рег ион ы:

7070

Проект

GVA Sawyer займется ярославскимтехнопарком Компания GVA Sawyer выполняет заказ администрации Ярославской области на разработку концепции развития про-екта строительства индустриального парка «Новоселки», расположенного на пересечении федеральных трасс А113 (Ярославль – Кострома) и М8 (Москва – Ярославль). Проектируемая территория состоит из трех участков общей площа-дью 480 га (211, 194, 75 га). Разработка концепции включает исследования по формированию маркетинговой концепции застройки территории, benchmarking-анализ (выявление примеров эффектив-ного функционирования конкурентов с целью улучшения собственной работы), опрос потенциальных резидентов парка.

«Вследствие активной федеральной поддержки, создание техно- и индустри-альных парков явилось основным трендом в 2010 году, количество анонсированных проектов этого типа резко возросло уже на весенних выставках недвижимости. Мы считаем, что в 2011–2012 годах конкурен-ция в сегменте значительно повысится», – говорит Эвелина Павловская, вице-пре-зидент по консалтингу GVA Sawyer.

В Карачаево-Черкесии построят логистический центрКомпании «С-фрут альянс» и «Моссель-пром» собираются создать на территории Карачаево-Черкесии крупнейший на юге России логистический центр. По данным пресс-службы президента и правительства КЧР, в ходе совещания, посвященного про-екту, представители инвесторов заявили, что центр должен заработать уже в сентя-бре 2011 года.

По словам Сергея Лисовского, первого заместителя председателя комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплек-су, проект предназначен для сельхозпро-изводителей, его основная идея – помочь сельхозпредприятиям довести свою про-дукцию до жителей России. В реализацию первого этапа проекта компании намерены инвестировать около 4 млрд рублей. «Если брать европейские аналоги такого центра, в перспективе сумма вложений может составить около 30 млрд рублей», – отме-тил Сергей Лисовский.

Как утверждают инвесторы, создание логистического центра в Карачаево-Черкесии станет пилотным проектом, за которым последует создание аналогичных центров в других республиках Северного Кавказа. Гайк Папоян, консультант по недвижимости CB Richard Ellis, с боль-шим скептицизмом относится к появ-

лению крупного логистического центра в Карачаево-Черкесии, поскольку он нахо-дится не на пересечении важных транс-портных узлов. Однако эксперт допускает, что у проекта может быть будущее, «если это будет центр по хранению, переработке, фасовке и маркировке овощей и фруктов, которыми так богат юг России, аналогично тому, что делает "Белая дача"».

По словам Александра Кунцевича, руководителя группы мониторинга Cushman & Wakefield, южнее Ростова-на-Дону современных качественных логисти-ческих цент ров сейчас нет. В то же время спрос на складские объекты в этом регионе невелик, наибольшим спросом пользуются склады в Ростовской области, интересен также Краснодарский край, отмечает экс-перт. На юге России сейчас реализуется два крупных проекта: логоцентр «Кубань» в Краснодаре и «Кулон-Югрос» в Мине-ральных Водах. До 2008 года было анонси-ровано еще несколько проектов в Красно-дарском крае, но их строительство было заморожено из-за кризиса.

Сделка

В OZ Mall будет «Кронверк Синема» Компания «Кронверк Синема» подписала договор аренды на 5,3 тыс. кв. м в ТРЦ OZ Mall в Краснодаре. Девелопером OZ Mall является AIM Property Development. Консультантом сделки выступила компания Jones Lang LaSalle.

В кинотеатре ТРЦ OZ Mall будут рабо-тать десять залов. По словам Мелиха Озкана, президента компании AIM Property Development, для воплощения оригиналь-ного интерьера «Кронверк Синема» обра-тилась к Dyer Group, той же архитектурной компании, что работала над архитектурной концепцией ТРЦ. Александра Чиркаева, заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, рассказала, что якорными арендаторами ТРЦ, помимо кинотеатра, уже стали магазины Kika (13,4 тыс. кв. м), OBI (11,4 тыс. кв. м), «O’кей» (12,4 тыс. кв. м), «Декатлон» (8,1 тыс. кв. м), Endlessstory (3,9 тыс. кв. м), ЦУМ (9,7 тыс. кв. м).

Управление недвижимостью

«МС-групп» управится в СургутеКомпания «МС-групп» выиграла тендер на комплексное управление деловым центром в Сургуте площадью около 6 тыс. кв. м. Как сообщил гендиректор «МС-групп» Антон Саенко, получив объект в доверительное управление, компания осуществила частичную реконструкцию объекта, в ходе которой был проведен ремонт инженерных коммуникаций, перепланировка обще-ственных зон, расширение паркинга, озе-

ленение прилегающей территории, монтаж наружной рекламы. В результате доход-ность объекта выросла на 55%, арендопри-годные площади увеличились на 700 кв. м, а вложенные в реновацию объекта инвес-тиции окупились довольно быстро. На сегодняшний день заполняемость объ-екта составляет 98%.

У HSG Zander еще одна «дочка»Компания HSG Zander открыла в Красно-ярске дочернюю структуру ООО «ХСГ Цандер КРК». Сергей Кирсанов, директор по разви-тию бизнеса HSG Zander в России, напомнил, что процесс реструктуризации регионов

в рамках компании начался еще год назад. «Уже открыты дочерние структуры в Казани и Ростове-на-Дону», – сказал он. Под управлением ООО «ХСГ Цандер КРК» в Красноярске будут находиться филиалы компании в Сибирском и Дальневосточном регионах (в Новосибирске и Хабаровске). Директором ООО «ХСГ Цандер КРК» назна-чен Илья Сидоров, ранее возглавлявший филиал «ХСГ Цандер РУС» в Красноярске.

По словам Сергея Кирсанова, открытие ООО «ХСГ Цандер КРК» будет способство-вать улучшению организации работы ком-пании в Сибирском и Дальневосточном регионах, дальнейшему развитию компа-нии на местном рынке коммерческой недвижимости и повышению эффективно-сти системы управления.

Сургут взял «Вершину»

Открытие

9 декабря 2010 года в Сургуте на улице Мира торжественно открылся ТРЦ «Вершина» общей площадью

36,3 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, объем инвестиций в проект составил около $60 млн. Однако Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar, полагает, что сумма в $60 млн несколько занижена: если предположить, что в ТЦ имеется подземная парковка, а также учесть сложность проектировки здания, инвестиции в проект могут составить $70–80 млн.

Брокеридж ТРЦ осуществляла ком-пания S.A.Ricci / King Sturge. Архитектор проекта – Эрик ван Эгераат.

Как рассказал CRE Илья Шуравин, партнер S.A. Ricci / King Sturge, откры-тие ТЦ смещалось один раз в связи со сменой собственника. Первоначально девелопером ТРЦ являлась компания «Специализированное карьерное управ-ление», но затем банк «Петрокоммерц», выступавший кредитором, решил приоб-рести проект. Причиной переноса откры-тия ТЦ стало также то, что в процессе строительства довольно долго принима-лись решения по строительным вопросам, в том числе по смене фасада, сказал Илья Шуравин. Так, было решено отказаться от идеи сделать чешуйчатые медные фасады

в пользу ярко-белых тонов фасада, что визуально делает объект похожим на айсберг.

Как рассказали в S.A. Ricci / King Sturge, проект претерпел несколько реконцепций, однако на строительный объем это никак не повлияло. К примеру, из пула арендаторов исключили двух «якорей» – бытовой техники и детских товаров, поскольку из-за высокого спро-са на торговую галерею было решено сделать упор на направление fashion.

Среди арендаторов торгово-развле-кательного центра – ТД «Премьер» (продовольственный супермаркет), многозальный кинотеатр компании «ИнтерКино», семейный развлекатель-ный комплекс «Дейфи» и магазины раз-личных брендов. «Проект достойно пере-жил кризис и открывается с заполненной на 100% торговой галереей. Ставки аренды превысили докризисные ожида-ния, поскольку ни один из конкурентных объектов не был введен в эксплуатацию, а некоторые были полностью сверну-ты», – сообщил Илья Шуравин.

«Многие конкуренты данного проекта либо отказались от реализации своих ТЦ, либо пока их не достроили. Поэтому на данный момент ТЦ «Вершина» является самым знаковым объектом торговой недвижимости Сургута, которому к тому же удалось собрать хороший пул аренда-торов», – говорит Сергей Чагин.

070-78 Regions_L_I.indd 70070-78 Regions_L_I.indd 70 23.12.2010 16:41:1223.12.2010 16:41:12

71

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |

| Северо–Запад |

| Регионы |

| Объекты |

71

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

71

| NorthEast |

| Regions |

| Listings |

71

| World Trends |

| Regions |

| Listins |

Project

GVA Sawyer to engage in the Yaroslavl TechnoparkThe GVA Sawyer Company working on an order from the administration of the Yaroslavl Region and developing the con-struction project concept for the Novoselki Industrial Park, located at the intersection of federal highways A113 (Yaroslavl – Kostroma) and M8 (Moscow-Yaroslavl). The projected area consists of three plots of land with a total area of 480 hectares (211, 194, 75 ha).

Concept development includes studies on the formation of the marketing concept for the construction area, benchmark analysis (identifying examples of efficient operations of competitors to improve own work), and a survey of the potential resi-dents of the park.

"Thanks to active federal support, the creation of techno and industrial parks was a major trend in 2010, with the number of announced projects of this type increasing dramatically during the spring real estate exhibitions. We believe that in 2011-2012 the competition in this segment will increase significantly," says Evelyn Pavlovskaya, vice president of consulting at GVA Sawyer.

Karachay-Cherkessia gets a logistics centerThe C-Fruit Alliance Company and Mosselprom are going to create the largest logistic center in the south of Russia – in the Karachay-Cherkessia Republic.

According to the press service of the President and the Government of the KCR, dur-ing the meeting on the project, representatives of the investors said that the center should start operating by September 2011, According to Sergei Lisowski, Deputy Chairman of the Federation Council Committee on Agriculture, Food Policy and Fisheries, the project is designed for farmers. Its main idea is to help agricultural enterprises bring their products to the people in Russia.

The companies intend to invest about 4 billion rubles into the first phase of the project. "If we look at the European coun-terparts of such a center, in the long term prospective, investments may amount to as high as 30 billion rubles," notes Sergei Lisowski.

According to investors, the establish-ment of a logistics center in Karachay-Cherkessia will become a pilot project, followed by the establishment of similar centers in other North Caucasus republics.

Haik Papoyan, Real Estate Consultant of CB Richard Ellis, is greatly skeptical about

the emergence of a large logistics center in Karachay-Cherkessia, because it is not at the crossroads of important transportation hubs. However, the expert admits that the project can have a future, "if it becomes a center for storage, processing, packaging, and labeling of fruits and vegetables in which the south of Russia is so rich, similar to what Belaya Dacha is doing."

According to Alexander Kuntsevich, head of the monitoring group of Cushman & Wakefield, there are no modern high-quality logistics centers to the south of Rostov-on-Don at this moment. At the same time, demand for storage facilities in this region is small, the greatest demand is for storage in the Rostov Region, with Krasnodar Region is also being of interest, notes the expert.

According to Mr. Kuntsevich, two major projects have now been implemented in the south of Russia – the Kuban Logo Center in Krasnodar and Kulon-Yugros in Mineralnye Vody. "Before 2008, a few more projects in the Krasnodar Region had been announced, but their construction was halted because of the recession," he adds.

Property management

МS-group to work in SurgutThe MS-Group won the tender for the inte-grated management of a business center with an area of 6,000 sqm in Surgut.

According to the general director of the MS-Group, Anton Saenko, having received the object into their trust, the company implemented a partial reconstruction of the object, which has included the reha-bilitation of engineering utilities, redevel-opment of public spaces, increase of the parking facilities, landscaping of adjacent territory and the installation of outdoor advertising.

According to Mr. Saenko, as a result of this work, the yield of the object increased by 55%, and leasable area increased by 700 sqm. Anton Saenko notes that the funds invested into the renovation of the facility have paid off quite quickly. To date, the occupancy rate of the object stands at 98%.

HSG Zander has another "daughter"The HSG Zander opened a subsidiary in Krasnoyarsk – "HSG Zander KRK" LLC

Sergei Kirsanov, director of business development of HSG Zander in Russia, recalled that the process of restructuring the regional divisions within the company began a year ago. "Subsidiaries in Kazan and Rostov-on-Don are already open," he said.

The subsidiaries of the company in the Siberian and Far Eastern regions (in Novosibirsk and Khabarovsk) will be under the management of "HSG Zander KRK" LLC in Krasnoyarsk. Ilya Sidorov, the former

head of the "HSG Zander RUS" LLC subsid-iary in Krasnoyarsk has been appointed as director of the "HSG Zander KRK" LLC.

According to Sergei Kirsanov, the open-ing of "HSG Zander KRK" LLC will help improve the organization of the company in the Siberian and Far Eastern regions, further develop the local real estate market and improve the management system.

Transaction

OZ Mall to get Kronverk CinemaKronverk Cinema has signed a leasing agreement for 5,300 sqm of the OZ Mall in Krasnodar.

The developer of OZ Mall is AIM Property Development. Consultant in the transaction is the Jones Lang LaSalle Company.

The OZ Mall will have 10 cinemas. According to Melihh Ozkan, president of the AIM Property Development Company. The Kronverk Cinema had asked the Dyer Group, the same architectural company that worked on the architectural concept of the mall, to implement the original interior for the cinemas.

Alexandra Chirkaeva, deputy director of retail premises at Jones Lang LaSalle, said that mall's anchor tenants, in addi-tion to the cinema, have become the stores such as "kika" (13,400 sqm), OBI (11,400 sqm), O'KEY (12,400 sqm), Decathlon (8,100 sqm), Endlessstory (3,900 sqm), Central Department Store (9,700 sqm).

Surgut gets VershinaOpening

On December 9, 2010, the Vershina Shopping and Entertainment Center, with a total area of 36,300 sqm, held

its grand opening in Surgut.Experts estimate that investments

into the project were around $60 million. However, Sergei Chagin, deputy director of investment sales at NAI Becar, believes that the $60 million amount is under-stated, especially when we consider that the shopping center has an underground parking lot, and take into account the complexity of the design of the building, investments into the project could have been $70-80 million.

The shopping and entertainment center is situated Mir Street. Brokerage services for the SEC were provided by S.A. Ricci/King Sturge. The project Architect is Erik van Egeraat.

In his interview with CRE, Ilya Shuravin, partner of S. A. Ricci/King Sturge, said that the opening of the SEC was once postponed due to a change in ownership. Originally the mall developer was the Specialized Career Management Company, but then the Petrocommerce Bank, as a creditor of the company, decid-ed to take over project.

Ilya Shuravin said that another reason for the postponement of the opening of the shopping center was also due to the fact that in the course of construction, it took much time to make decisions on construction issues – including a change in the facade solutions. During construc-tion, it was decided to abandon the idea of using flaky copper materials in favor of bright-white colors for the facade, which visually makes the object look like an iceberg.

According to S. A. Ricci/King Sturge, the project has undergone several re-conceptions, but that has not had an

influenced on the construction volume. For example, from the pool of tenants two anchors were excluded – home appliances and children's products stores. This was because of there was high demand for the retail gallery, and it was decided to focus in the direction of fashion.

Among the tenants of the shopping and entertainment center are the TD Premier (supermarket), a multiplex cinema by the InterKino Company, the Deyfi family entertainment complex and stores of vari-ous brands.

"The project survived the crisis quite well, and it opened with a 100% full retail gallery. Leasing rates have exceeded pre-crisis expectations, because none of the competing sites have been placed into operation, with some totally collapsing," reports Ilya Shuravin.

"Many competitors of the project either refused to implement their malls, or have yet to finish them. Therefore, at this time the Vershina SEC is the most signifi-cant commercial real estate object in Surgut, and it has also managed to gather a good pool of tenants," says Sergey Chagin.


Рег ион ы:

72

О возможном оздоровлении на рын-ке недвижимости пока говорят косвенные признаки. Такие, как

оживление промышленности. В первом полугодии 2010 года индекс промышлен-ного производства ПФО составил 113,9% к уровню января – июня 2009 года, опередив другие федеральные округа РФ. При этом объем строительных работ в целом по регионам Приволжского федерального округа вырос на 1,8% по сравнению с уровнем первого полугодия 2009 года. Самый высокий индекс отмечен в Республике Марий Эл (139,6%), самый низкий – в Ульяновской области (75%). За январь – июнь 2010 года построено жилых домов общей площадью 4,5 млн кв. м, что на 3,2% меньше, чем за соот-ветствующий период предыдущего года. Индекс цен производителей строи-тельной продукции в июне 2010 года к декабрю 2009 года по округу составил 102,2%, в целом по России – 103,6%. Лидером роста индекса ПФО стали

Кировская область (увеличение на 6,4%) и Республика Башкортостан (4,6%).

В 2010 году были озвучены намерения девелоперов по разморозке своих проек-тов и по возвращению к ранее заявлен-ным планам развития («Азия Сити», МФК «Акчарлак» в Казани). Более того, в конце 2009 – первой половине 2010 года были анонсированы новые торговые центры и многофункциональные комплексы, а в Нижегородской области при поддержке правительства РФ планируется запустить шесть бизнес-инкубаторов. Интерес деве-лоперов и инвесторов к Приволжскому федеральному округу по-прежнему доста-точно высокий, просто за время кризи-са все стали гораздо более осторожны, утверждают эксперты.

Торговая недвижимостьПо данным Core Group, оборот розничной торговли в целом по Приволжскому феде-ральному округу в сопоставимой оценке за первое полугодие 2010 года вырос

на 4,1% и составил 1,35 трлн рублей. По объему оборота розничной торговли Приволжский федеральный округ в пер-вом полугодии 2010 года занял втрое место после Центрального. Существенное увеличение оборота розничной торговли зафиксировано в Оренбургской области (на 9,7%). Снижение по сравнению с соот-ветствующим периодом 2009 года отме-чено в Пермском крае (на 5,1%).

При этом за прошедший год почти не было значимых открытий. Так, в Самаре не открылось ни одного торгового цент-ра, открытие ТЦ «Мега» в очередной раз перенесли. По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Самаре на 1000 жителей прихо-дится 242 кв. м торговых площадей, в слу-чае открытия ТЦ «Мега» в следующем году показатель увеличится до 322 кв. м.

В Казани в 2010 году было открыто два торговых центра – «Южный» (после двухлетней реконструкции) и «Франт» (GBA – 54 тыс. кв. м, GLA – 25 тыс. кв. м). В Саратове в декабре с большим опозда-

нием открылся «Триумф Молл» общей пло-щадью 58 тыс. кв. м. В Уфе остановленные в кризис проекты так и не были размо-рожены. Сегодня единственный крупный объект, строительство которого в городе продолжается, – ТЦ «Мега ИКЕА». Как видим, объем новых площадей очень ску-ден. При этом сложно говорить об увели-чении дефицита площадей. Так, в Самаре интерес участников рынка прикован к ТЦ «Мега». От того, откроется ли «Мега» и как скоро это случится, будет зависеть даль-нейшее поведение ритейлеров на рынке торговой недвижимости Самары и дина-мика спроса. На фоне увеличения доли свободных площадей в 2010 году и, как следствие, отсутствия дефицита торговых площадей эксперты Jones Lang LaSalle не ожидают роста ставок аренды. В случае если «Мега» на рынок не выйдет, можно прогнозировать увеличение спроса и рост арендных ставок в сегменте профессио-нальных торговых центров. В Казани, по оценкам Colliers International, спрос на

ХРОН

ИК

А СО

БЫТИ

Й

2010Январь Открытие монобрендового магазина

«Бенеттон» в Самаре, запуск которого перво-начально планировался еще в 2009 году, отложено минимум на два года. Не исключе-но, что причиной переноса сроков стали дол-гие согласования проекта в мэрии города. Петербургская сеть товаров для дома

«Домовой» отказалась от планов открытия своего магазина в самарском ТЦ «Вива Лэнд». Магазин должен был стать якор-ным арендатором торгового центра, заняв цокольный этаж площадью 2,5 тыс. кв. м. Контролируемая губернатором пермского

края Олегом Чиркуновым группа компаний «ЭКС» разморозила проект многофункцио-нального комплекса с аквапарком в Камской долине. Федеральная антимонопольная служба

требует от крупнейшего казанского девело-пера ОАО «Миллениум Зилант Сити» вернуть городу ранее переданные компании офис-ные и торговые площади. УФАС по Татарстану вынесло решение о том, что исполком Казани нарушил закон «О защите конкурен-ции», создав за счет муниципальной недви-жимости крупнейшего в Казани девелопера, заказчика проектов по застройке право-бережья Казанки, правообладателя бренда

«Третья столица России» – «Миллениум Зилант Сити». Компания «Касторама Рус» расторгла дого-

вор с генподрядчиком строительства гипер-маркета Castorama в Перми и обратилась в суд, требуя взыскать со строителей около 40 млн рублей.

Февраль В Казани прошла презентация проекта

торгово-развлекательного центра «Южный». Девелопер проекта – ЗАО «КазCтройИнвест», инвестор – Bank Austria Unicredit Group, эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче ТРЦ в аренду – Jones Lang LaSalle. Общая площадь «Южного» составляет 78 тыс. кв. м, включая арендуемую площадь – 46,8 тыс. кв. м, наземную и подземную парковку на 1550 машино-мест. Самый амбициозный проект группы

«Камская долина» – «Альпийская горка», который должен быть завершен к концу 2010 года, перешел под контроль Пермской финансово-производственной группы (ПФПГ) вице-президента НК «ЛУКОЙЛ» Андрея Кузяева. ПФПГ получила контроль над ООО «Стайда», реализующим проект «Альпийская горка», увеличив свой пакет в ООО с 50 до 76%.

Самарское ЗАО «Форра», которому принад-лежат торговые центры «Фрегат», «Мост» и «Молот», выставило на продажу участок площадью 0,21 га на Московском шоссе в Октябрьском районе. IKEA намерена вложить в строительство

своего торгового центра в Башкирии 8,5 млрд рублей. Из этой суммы сегодня уже освоено более 5 млрд рублей. Здания торгового центра общей площадью 160 тыс. кв. м должны быть введены в III квартале 2010 года.

Март IKEA получила от администрации Самары

разрешение на строительство торгового центра «Мега-Самара», легализовать которое компания пытается несколько лет. Мэрия Самары планирует вывести с рынка

все мелкорозничные торговые точки. Частным предпринимателям уже направле-ны соответствующие иски – всего 179. Прошли общественные слушания, на

которых жители Советского района Самары не одобрили строительство ресторана McDonald’s в сквере Космонавтов. Земельный участок в 350 кв. м выделен под строитель-ство закусочной в 2005 году. С тех пор жите-ли района протестуют против строительства.

В итоге горожане проголосовали за смену статуса сквера, теперь он относится к рекреа-ционной зоне Р-2 (зона парков, бульваров, набережных, где запрещено любое капстрои-тельство). Федеральная компания Х5 Retail Group

открывает в Самаре несколько новых супермаркетов, которые займут площадки, принадлежавшие продуктовому оператору «Патэрсон». В крупнейшем в Самаре торговом центре

«Московский» открывается первый обувной магазин сети «Эконика». Британская сеть Castorama запустила свой

первый гипермаркет в Перми площадью 11,4 тыс. кв. м. Сеть заключила договор аренды с собственником участка сроком на пять лет. Сумма сделки – 190 млн рублей.

Апрель Арбитражный суд ПФО обязал питерскую

сеть магазинов «Домовой» возместить самарскому девелоперу задолженность по арендной плате в размере 8,7 млн рублей, а также неустойку за досрочное расторже-ние договора – 15 млн рублей. X5 Retail Group завершила ребрендинг

магазинов «Патэрсон» в Татарстане. Последний из девяти ребрендированных

Текст: Павел Чернышов...........................Фото: архив CRE

В 2010 году у участников рынка ком-мерческой недвижимости Поволжья начал-ся переход от подсчета убытков к сдержан-ному оптимизму. Общим рефреном стало: кризис проходит, пора восстанавливать то, что было потеряно. При этом пока реальных поводов для радости не так много. В про-шлом году почти не было новых открытий, а арендные отношения только начали пере-сматриваться.

ПоволжьеПоволжьеприходит в себяприходит в себя


73

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |


| Регионы |

| Объекты |

73

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

торговую недвижимость на ближайший год исчерпан вследствие открытия двух крупных проектов в 2010 году.

В среднем в основных городах ПФО арендные ставки в ТЦ, по данным на конец года, на помещения площадью от 50 до 100 кв. м составили $520–1000/кв. м; от 300 до 1000 кв. м – $360–600/кв. м. При этом максимальная ставка аренды может достигать $2000/кв. м в год.

Сегодня в ПФО представлены практи-чески все работающие в России крупные сетевые операторы. Многие из них в этом году продолжили свое активное разви-тие. Например, в Уфе в этом году откры-лись гипермаркет «O’Keй», Castorama, «Спортмастер».

ОфисыОфисный рынок ПФО пережил самое глу-бокое падение. В 2010 году дела здесь шли не самым лучшим образом. Сегодня в бизнес-центрах поволжских городов-миллионников остаются вакантными в среднем от 15 до 30% площадей. Меньше всего вакантных площадей – около 10% – в классе А, что объясняется ограничен-ным предложением в этом сегменте. В классах В+ и В остаются свободными по 15 и 18% соответственно. Предложение по аренде помещений площадью более 150 кв. м превышает спрос вдвое.

При этом ситуация не однородная. Хуже всего дела обстоят в Самаре, где за 2010 год на рынок не вышло ни одного значимого офисного центра и не было заявлено новых проектов на 2011 год. Здесь многие арен-даторы продолжают переезжать в более дешевые офисы либо сокращать занимае-мые площади. Кроме того, многие феде-ральные компании, в расчете на которые и строились качественные офисы, свернули свою деятельность в Поволжье. По данным компании Knight Frank, доля свободных площадей в офисах класса A и B+ в горо-де сейчас составляет около 35%. Ставки

в качественных офисах упали в среднем на 30% и составляют около $400/кв. м.

В 2010 году было объявлено, что в Нижегородской области при поддержке правительства РФ планируется запустить 6 бизнес-инкубаторов. В самом Нижнем Новгороде новые офисные проекты к строительству не заявляются. Однако был введен в строй Центр международ-ной торговли, и концу года 40% площадей было сдано. Здесь в 2010 году арендные ставки продолжали держаться на мини-мальном уровне. Для помещений клас-са А в 2010 году средняя арендная ставка составляла $400/кв. м, максимальная став-ка в данном классе была снижена до $550/кв. м. Кроме того, в процессе переговоров может быть предложен дополнительный дисконт, величина которого зависит от ценовой политики собственника. В усло-виях ограниченных финансовых ресурсов наибольший интерес у арендаторов вызы-вают офисные блоки небольшой площади, до 100 кв. м. В то же время в Казани в бли-жайшие полтора-два года выйдут четыре новых бизнес-центра (крупнейший среди них «Президент плаза» площадью 57,6 тыс. кв. м заявлен к вводу в ноябре 2011 года). С тех пор как Казань выиграла право проведения Универсиады-2013, рынок коммерческой недвижимости стал более привлекательным для зарубежных компа-ний. Возможность выйти в город сегодня рассматривают зарубежные инвесторы, которым понадобятся офисные помеще-ния класса А, отмечают эксперты.

СкладыРынок складской недвижимости в ушед-шем году в ПФО развивался самым уме-ренным образом. Большинство заявлен-ных проектов так и не было размороже-но. О планах по строительству складских терминалов в Самаре заявлял ряд феде-ральных и международных операторов: «Алерс», «Евросиб», «Евразия логистик» и

другие. Пока ни один из заявленных про-ектов не начат.

В Нижегородской области насчитыва-ется около 500 тыс. кв. м логистических проектов, заявленных к возведению на территории города и Нижегородской области и замороженных. Новые сроки строительства ряда проектов до сих пор не определены. Параметры проектов, кото-рые еще планируется воплотить в жизнь, пересматриваются в сторону уменьшения в связи с падением спроса на складские помещения и с ограничением финансовых ресурсов. Но, несмотря на это, интерес инвесторов к складскому рынку Нижнего Новгорода присутствует. Так, по сообще-ниям правительства Нижегородской обла-сти, в начале 2010 года американская ком-пания предложила выкупить земельный участок площадью 800 га около аэропорта «Нижний Новгород» для размещения на нем логистического комплекса.

Лучшие результаты показала Казань. В 2011 году здесь продолжится начавшееся летом 2010 года строительство в Свияжске мультимодального логистического ком-плекса, включенного в ФЦП «Развитие транспортной системы России на 2010–2015 гг.». Инвестиции в проект составят около 11,4 млрд рублей. Предполагается, что к 2014 году центр в Свияжске должен быть способен обрабатывать 10 млн тонн строительных грузов и 2,5 млн контейне-ров. Заявлены к строительству вторые оче-реди Q-парка и «Биек Тау». Однако планы компаний по строительству вторых очере-дей будут определены по окончании сдачи в аренду уже построенных помещений в соответствии с потребностями рынка.

Новым трендом складской недвижи-мости Казани становится появление мел-ких объектов площадью до 10 тыс. кв. м. Это, как правило, склады, строящиеся под конкретного заказчика, одного-двух арен-даторов, именно там, где этого требует биз-нес клиента.

В Уфе в этом году открылся крупный складской комплекс «СигмаЛогопарк», других крупных проектов пока заявлено не было.

По данным Cushman & Wakefield, каче-ственные современные склады предлага-ются по ставке 2500–3000 руб./кв. м в год. Увеличения ставок в 2011 году эксперты не прогнозируют.

ГостиницыВ 2010 году интерес к Поволжью проде-монстрировали многие крупные гости-ничные операторы. Наибольшее развитие рынок гостиничной недвижимости полу-чил в Казани в связи с планами на прове-дение в городе в 2013 году Универсиады. В прошедшем году в столице Татарстана открылось 5 гостиниц общим номерным фондом 509 единиц. В начале 2011 года в городе начнет работать отель Courtyard by Marriott на 150 номеров. Также в насто-ящее время инвестиционная группа ком-паний ASG возводит два гостиничных комплекса, общая площадь застройки составит 9,9 тыс. кв. м, номерной фонд – 133 номера, а объем инвестиций – 190 млн рублей, из них 100 млн уже вложено из собственных средств компании.

О планах выхода на самарский рынок заявляли несколько международных се -тей: Rezidor SAS Hospitality, развивающая сети отелей под марками Radisson SAS и Park Inn, оператор Hilton. Отель Hilton Garden Inn Samara должен начать рабо-тать в 2012 году. Известно также о том, что в 2011 году Accor откроет в Самаре гости-ницу под брендом Ibis. При этом стоит отметить, что интерес к другим городам Поволжья значительно меньше, а наме-рения операторов значительно обгоняют планы девелоперов.

В целом, подводя итоги 2010 года в ПФО, можно отметить, что ситуация стабилизи-ровалась, но говорить о грядущем росте пока прежде преждевременно.

магазинов, располагающихся в Татарстане, открылся под вывеской «Перекресток» в ТЦ «СуварПлаза» в Казани. Heliopark Hotels & Resorts расширяет

региональное присутствие и открывает оче-редной бизнес-отель Heliopark Residence, расположенный в историческом и деловом центре Пензы. ООО «Ригла», развивающее одноименную

аптечную сеть, купило самарскую сеть «ТК Токо». Длящийся почти год конфликт петербург-

ской сети товаров для дома «Домовой» и девелопера ТЦ «Мегасити» вылился в арест счетов ритейлера и его товарного знака. Клининговая компания «Блесксервис»

из Татарстана подала иск о банкротстве «Частных пивоварен Тинькофф» из-за долга в 460 тыс. рублей. Крупнейший пермский ритейлер группа

«Норман-Виват» Вадима Юсупова дивер-сифицирует бизнес: к известным в регионе сетям супермаркетов «Виват» и «Норман» добавится экономформат.

Май Компания Origin Capital была привлечена

МАУ «Бюро городских проектов» г. Перми для применения опыта консультирования

в коммерческой недвижимости в выполне-нии ряда аналитических и пространственно-планировочных работ по созданию нового генерального плана города. В споре между Х5 и местной «Ак Барс Торг»

за товарный знак «Пятерочка» республи-канский арбитраж поддержал франчайзи московского ритейлера. В результате Х5 Retail Group лишена права использо-вать бренд «Пятерочка» в Татарстане до 2014 года, когда заканчивается франчайзин-говый договор «Ак Барс Торг» с X5, которая обязана переименовать 28 магазинов, чтобы не мешать лицензиату. ООО «Камтрансстрой-71» планирует возве-

сти в Перми на улице Ленина, 33–35 много-функциональный комплекс общей площадью 30 тыс. кв. м. Башкирский филиал федерального ритей-

лера «Магнит» направил иск в республикан-ский арбитраж, требуя признать незаконным бездействие администрации Салавата, якобы затягивающей процесс строительства гипермаркета. Арбитражный суд Башкирии частично удовлетворил иск, признав бездей-ствие мэрии незаконным. Кроме того, адми-нистрацию обязали обеспечить компании право на приватизацию участка размером 6,437 тыс. кв. м.

Компания DOMO, владеющая торговой сетью бытовой техники и электроники, не смогла разместить облигации серии 02 объемом в 2 млрд рублей. Ценные бумаги выпуска не размещены в связи с окончанием срока размещения.

Июнь В очередной раз подконтрольное краю

ООО «СК «Олимпия-Пермь» через суд пыта-ется оспорить сделку по продаже 2 га земли возле Гагаринских прудов, собственником которых сейчас является ОАО «Пермский завод силикатных панелей». Министерство строительства и жилищно-

коммунального хозяйства Самарской обла-сти и ЗАО «Патриот» (дочерняя компания ЗАО «Интеко») подписали Соглашение о сотрудничестве в области подготовки и реализации проекта по строительству домо-строительного комбината с инвестициями в 4 млрд рублей и массовому жилищному строительству на территории Самарской области. Застройка Товарного двора ГК «Риал»,

купившей этот актив у РЖД, откладывает-ся на неопределенное время, поскольку на часть земельного участка претендует Пермский торговый центр.

Следственные органы Башкирии про-водят проверку по факту гибели Рамиля Рамазанова – гендиректора и совладельца уфимского холдинга «Форвард» (управляет сетью супермаркетов «Полушка»), старшего брата певицы Земфиры. Башкирский суд наложил арест на счета и

имущество московского представительства турецкой компании Kocak, строившей здания центрального рынка Уфы и выставочного центра «Башкортостан». В микрорайоне Шакша Уфы состоялось

открытие первого в Республике Башкорто-стан складского комплекса класса А Sigma Logopark. Общая площадь комплекса соста-вит 85 тыс. кв. м. Площадь первой очереди строительства – 35 тыс. кв. м; по словам генерального директора ООО «Складской комплекс "Сигма"» Алексея Косилова, инве-стиции в нее составили $42,6 млн.

Июль Петербургская сеть «Максидом» открыла

в Казани свой первый в регионе гипермар-кет стоимостью 870 млн рублей. Страховая компания «Ингосстрах» застра-

ховала гражданскую ответственность гости-ничного комплекса «Холидей Инн Самара» на $10 млн.


Рег ион ы:

74

ХРОН

ИК

А СО

БЫТИ

Й

Дмитрий Иванов, вице-президент Торгово-промышленной палаты Самарской области / Dmitry Ivanov, Vice President of the Chamber of Commerce, Samara Region

– Прошедший год оставил ощущение того, что рынок очень медленно, с боль-шим трудом, сам себя за волосы вытяги-вает из кризиса. Можно отметить акти-визацию инвестиционного, покупатель-ского и прочих спросов на рынке недви-жимости. Началось размораживание инвестиционных интересов и в том числе внешних, зарубежных. Совсем недавно я вернулся из Австрии, где был в составе делегации торгово-промышленной пала-ты Самарской области. Был реальный интерес к инвестициям в промышленный сектор со стороны наших австрийских и особенно южно-моравских коллег, а соответственно, и связанный с этим интерес к индустриальным объектам недвижимости, которые позволяют реализовать эти инвестиции. Создалось ощущение к концу года, что кризис в том виде, в котором мы его видели, уходит. На смену ему приходит некая активиза-ция. Есть надежда, что со вступлением России в ВТО интерес к нашим объектам недвижимости со стороны западных инвесторов будет иметь более глубокое наполнение.

Из глобальных событий 2010 года в ПФО можно прежде всего выделить создание особой экономической зоны в Ставропольском районе Самарской области. Сейчас там уже начались строи-тельные работы. Еще одна важная тен-денция этого года – переход значитель-ного количества объектов от девелоперов к банкам-кредиторам. Процесс начался, банки перестали выжидать. Кредитные договоры закончились, и банки решили сами заходить на рынок и прекратить отношения с девелоперами, которые не смогли и, видно, уже не смогут выполнить эти обязательства. В целом никаких сюр-призов год не принес. Все что ни делается, все к лучшему. / This year shows that the market has been recovering very slowly, with great difficulty. On the other hand, we can say that investment, consumer and other demand in the real estate market keep growing. Both foreign and domestic inves-tors are becoming more interested in the Russian real estate. I have recently been to Austria as a member of Samara's Chamber of Commerce. Austrian and especially South Moravian investors were interested in indus-trial sector and related real estate segments to invest in. As of the year-end, there is a felling that the crisis is not as severe as it used to be before. We can see more activity in the market. I guess that foreign investors would become more serious about Russia when the country joins the WTO. As for the Volga Federal District, I should men-tion the creation of a special economic zone in Stavropolsky district of Samara region. Construction works have already started there. Another important trend of this year concerns

transfer of many properties from developers to lending banks. The process began, as the banks are no longer in a wait-and-see stance. Loan agreements have expired, and the banks decided to enter the real estate market to cancel agreements with those developers who defaulted on their obligations. In general, there were no big surprises to discuss this year. All that is done, all the better.

Алексей Могила, руководитель департамента торговой и регио-нальной недвижи-мости компании Penny Lane Realty / Alexei Mogila, Head of Retail and Regional Real Estate, Penny Lane Realty

– История кризиса заканчивается, слава Богу. Крупные торговые операторы продолжили движение в Поволжье и заяв-ляли о больших планах, но мегасделок и мегапроектов назвать нельзя. ТЦ, которые открывались в 2010 году, это мелочевка. Значимых открытий не было. Позитивные тенденции по большому счету существуют главным образом в головах участников рынка. Банки по-прежнему неактивны. Проектного финансирования как не было, так и нет, несмотря на все заверения. Оптимизм внушает то, что крупные опера-торы, такие как «Ашан», идут в Поволжье. У них есть деньги на развитие, и за ними потихоньку подтягиваются остальные. Основной тренд этого года – это работа

с уже построенными объектами. В этом году заканчивались многие договоры аренды, заключенные в начале кризиса со значительным дисконтом. Как пересмот-рели отношения, пока не ясно, но вполне возможно небольшое повышение ставок на 5–10%. Сначала правила диктовали собственники, во время кризиса распра-вили крылья ритейлеры, в 2010 году было относительное равновесие. За последние два года, впрочем, очень много проектов было остановлено и ничего не строилось. Сегодня ритейлерам надо развиваться, и на этой волне, когда на одну площадь будут претендовать несколько арендаторов, бесспорно, можно ждать роста ставок. / The history of the crisis is over, thanks God. Large retailers keep on moving to the Volga region where they announce large-scale plans. However, there are no big deals and projects taking place on the regional market. A number of small-sized shopping centers opened this year, but there were no major deals. All positive trends exist mainly in the minds of market participants, while the banks are still inactive. There is little to none project financing, as it used to be before. The only optimism relates to the major operators, such as Auchan, who actively expand into the Volga region. They have enough money for development, so I believe other retailers would follow them in the regions in the future. The main trend of this year is the work with already built properties. Many leases expired in 2010, mainly the contracts signed at the begin-ning of the crisis at a significant discount. Both property owners and tenants have reviewed their relations, so probably we will see a slight increase in rental rates, 5-10%. Before the crisis, property owners dictated the rules of the game; then, during the cri-sis, tenants were the kings. As of today, we can talk about some relative balance in the lease market. Over the past two years, many

2010 Нижегородская компания «Старт-Строй»,

входящая в ГК «Столица Нижний», отка-залась от выигранного на аукционе Фонда РЖС права аренды двух земельных участков в Нижнем Новгороде. В пресс-релизе груп-пы компаний говорится: «Причина отказа от реализации предложенного проекта проста: на участке расположен огромный массив зеленых насаждений, который при строительстве неминуемо будет уничтожен. Вырубка целого парка – это варварский поступок в сегодняшней неблагопри-ятной экологической ситуации в городе и в Приокском районе в частности». Акционеры казанского ритейлера Domo

в рамках годового общего собрания приняли решение не распределять прибыль, получен-ную по итогам 2009 года.

Август Пермская розничная сеть «Семья», которой

управляет группа «ЭКС», фактически погло-щает крупнейшую торговую сеть Кунгура – «Гермес». Произошло обрушение кровли торго-

вого комплекса «Мега-мебель» на улице Гвардейская, 2а Ленинского района города Саратова, в результате чего пострадали девять человек.

В Татарстане создают сеть специализиро-ванных рыбных магазинов «Океан», в раз-витие которых ГУП «Татрыбхоз» вложит до 70 млн рублей инвестиций. Пермь: ИГ «Витус» и ИК «Финансовый

дом» разделили свои недвижимые акти-вы: у «Финансового дома» останется БЦ «Покровский пассаж», а инвестгруппа стала владельцем трех этажей в ТРЦ Wonder hall. ГК «ЭКС» ради строительства развлека-

тельного центра в Камской долине намерена внести поправки в генплан Перми. Холдинг «Финстрой» начинает строитель-

ство трех торговых центров в Саратове. ТЦ общей площадью 45,3 тыс. кв. м планиру-ется ввести в эксплуатацию в I квартале 2012 года. Девелопер «Эдельвейс Групп» отказался от

строительства 40-этажного многофункцио-нального комплекса в Казани, после того как финансовый кризис изменил тенденции на рынке города.

Сентябрь Х5 Retail Group отстояла в суде свое

право развивать магазины под брендом «Пятерочка+» в Татарстане. Татарстан планирует построить под

Казанью IT-деревню на участке в 1,4 тыс.

га, для разработки которой собирается при-гласить самого известного в Сингапуре архи-тектура, рассказал президент республики Рустам Минниханов в кулуарах российско-сингапур ского делового форума. Компания «Эльдорадо» открывает в Уфе

новый магазин площадью более 1,9 тыс. кв. м.

Октябрь Сызранская ГК «Криста» выставила на про-

дажу самарский ТОЦ «Марка». Инвестиционная компания «Эл-Траст»

получила от Ростехнадзора подтверждение того, что ее ТОЦ «Вертикаль» (41,7 тыс. кв. м) соответствует заявленному проекту. Логистическая компания «Светлана-К»

арендовала 4,96 тыс. кв. м производственно-складских помещений в Волжском индустри-альном парке в Нижнем Новгороде для свое-го клиента косметической компании Avon. Власти Башкирии ведут переговоры о вклю-

чении региона в проект строительства первой платной автотрассы в транспортном коридо-ре Западная Европа – Западный Китай. В Казани после реконструкции открывается

ТЦ «Южный», единственным якорным арен-датором которого стала сеть Media Markt. В столице Татарстана состоялась офици-

альная церемония открытия гостиницы Park

Inn Казань. Отель является первым совмест-ным проектом The Rezidor Hotel Group и ООО «Региональная гостиничная сеть».

Ноябрь В Перми, в Камской долине, планируется

строительство нового ТРЦ. Его застройщи-ком выступит ООО «Логистик Про». По неко-торым данным, компания близка к собствен-нику химкомбината «Сорбент» Владимиру Матыцину. Мэрия Самары надеется повторить опыт

московских властей в борьбе с незаконно установленными киосками. Компания «РосЕвроДевелопмент» начала

реализацию инвестпроекта по строительству в Уфе аквапарка стоимостью 7 млрд рублей.

Декабрь X5 Retail Group открыла в Самаре первый

собственный торговый центр «Самолет». Это первый девелоперский проект, реали-зованный компанией после экономического кризиса 2008 года. Открыт 40-й гипермаркет сети «Магнит»

в Елабуге, Республика Татарстан. Сеть продуктовых гипермаркетов Essen гото-

вится к экспансии в соседние с Татарстаном регионы: Башкирию, Чувашию и Удмуртию.

CALE

NDAR

OFEV

ENTS

Назовите основные тенденции и знаковые события 2010 года


75

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |

January A mono-brand Benetton store that was

initially scheduled to open in Samara in 2009 will be under construction for another couple of years. The deadline was postponed because of longer than expected talks about the project approval in the City Hall of Samara. The said mono-brand Benetton store is now scheduled to open in 2011 at the intersection of Krasnoarmeyskaya and Chapaevskaya streets in a renovated building of a former Red Star sewing factory. The St. Petersburg-based Domovoy house-hold goods chain decided to postpone plans to open its new store in Samara's Viva Land shopping center. The store initially wanted to become the anchor tenant of the shop-ping center, occupying the ground floor of 2,500 sqm. The company explained its deci-sion to change the initial plans by the fact that local builders several times delayed the project. First, the Samara-based Domovoy was to open in March 2009, but then it announced opening in August. EX Group of Companies, controlled by the

governor of Perm region Oleg Chirkunov, announced plans to proceed with construc-tion of a mix-use center with a water park in the Kama Valley.

The Federal Antimonopoly Service demanded from Millennium Zilant City, the largest developer in Kazan, to return to the city office and retail premises that had been given to the company. The FAS of Tatarstan issued a resolution, according to which the Executive Committee of Kazan broke the law "On Protection of Competition" by creating the largest developer in Kazan at the expense of municipal real estate. Millennium Zilant City is doing several proj-ects at the right bank of Kazanka and is the owner of the Third Capital of Russia brand. Initially, the company received 90,000 sqm of municipal office and retail real estate for a total of 4.5 billion rubles. Then the company's asset portfolio grew. Last fall, the developer gained control over Kazan Fair exhibition company. In addition, Millennium Zilant City has received about 500 premises on the first and ground floors of buildings. Then tenants remodeled most of those premises with a hope to buy them using pre-emptive rights. Castorama Rus terminated the contract

with a general contractor building a Castorama hypermarket in Perm and went to court demanding 40 million rubles from the builders.

February A presentation of Yuzhny shopping and

entertainment center took place in Kazan. KazStroyInvest is the project developer; Bank Austria Unicredit Group is an investor; Jones Lang LaSalle is an exclusive agent for marketing and lease. The total area of Yuzhny is 78,000 sqm, GLA – 46,800 sqm. There is a parking for 1,550 cars. Alpiyskaya Gorka, the most ambitious proj-

ect of Kamskaya Dolina (the Kama Valley) group of companies, which was initially planned to open by the end of 2010 became the property of the Perm Financial and Industrial Group (PFIG) that belongs to Andrey Kuzyaev, Vice President of LUKoil. The PFIG gained control over Stayda that is in charge of building Alpiyskaya Gorka after the PFIG has increased its stake in the company from 50% to 76%. The Samara-based Forra, which owns Frigate,

Most and Molot shopping centers, put up for sale a land plot of 0.21 ha located on Moscow highway in the October district of the city. IKEA announced plans to invest 8.5 bil-

lion rubles in the construction of its shop-ping center in Bashkortostan. As of today, 5 billion rubles was already invested in the project. The shopping center with a total

area of 160,000 sqm is scheduled to open in Q3 2010. March IKEA has received from the Samara

Administration a permit to start building its Mega-Samara shopping center, which the com-pany was trying to legalize for a number of years. The City Hall announced plans to withdraw

all small retail facilities from the market. Private entrepreneurs received 179 corre-sponding claims. Public hearings were held in the city. As

a result, residents of the Soviet district did not approve the construction of McDonald's restaurant in the Park of Cosmonauts. A land plot of 350 sqm was allocated for the construction of a diner in 2005. Since then, residents were protesting against the project. As a result, the local residents voted to change the status of the park, so now it is classified as P-2 recreational area (a zone of parks, boulevards, and embank-ments where any capital construction is prohibited). X5 Retail Group opened new stores in

Samara on former Patterson premises. The first Econica footwear store opened in the city's largest Moscow shopping center.

CALE

NDAR

OF

EVEN

TS

projects stopped. Today, retailers need to develop, so they have to compete with other retailers to occupy the best facilities.This mans the market will keep growing in the years to come.

Ирина Каночкина, ведущий аналитик отдела исследований Core Group / Irina Kanochkina, Senior Analyst at Core Group :

– Несмотря на то что большая часть проектов коммерческой недвижимости, планируемая к выводу на рынок в кризис-ное время, была заморожена, в 2010 году были озвучены намерения девелоперов по разморозке своих проектов и по воз-вращению к ранее заявленным планам развития («Азия Сити», МФК «Акчарлак» в Казани). Более того, в конце 2009 – пер-вой половине 2010 года были анонсиро-ваны новые торговые центры и МФК, также в Нижегородской области при поддержке правительства РФ планируется запустить шесть бизнес-инкубаторов. Интерес деве-лоперов и инвесторов к Приволжскому федеральному округу по-прежнему доста-точно высокий, однако, по сравнению с докризисным периодом, выход на рынок осуществляется более «аккуратно». / Despite the fact that most of the commercial real estate projects were frozen during the crisis, some developers restarted build-ing in 2010 and came back to their initial pre-crisis plans (i.e. Asia City, Akcharlak in Kazan). Moreover, in late 2009–2010, plans to build new shopping and mix-use centers were announced in Russia's regions. The state authorities in Nizhny Novgorod, sup-ported by Federal government, now plan to launch six business incubators in the region. Developers and investors have been traditionally interested in doing business in the Volga Federal District. Compared to the pre-crisis times, the market participants are more cautious when entering the market.

Алина Шакурова, руководитель маркетинговых исследований и аналитики, компа-нии «Rain Group – недвижимость» / Alina Shakurova, Head of Marketing and Analytics, Rain Group – Real Estate

– В целом для рынка коммерческой недвижимости Уфы 2010 год характеризу-ется как первый шаг к выходу из кризиса. В уходящем году открылся гипермаркет «O’Keй», складской комплекс класса А – «СигмаЛогопарк», гипермаркет товаров для дома Castorama, БЦ класса А – «Альфа».По итогам 2010 года хотелось бы отме-тить, что для рынка коммерческой недвижимости характерна стагнация. Приостановленные ТЦ и БЦ в кризис так и не возобновили строительство. Активно продолжает строительство ТЦ «Мега ИКЕА». На рынке встроенно-пристроенной ком-мерческой недвижимости Уфы прослежи-ваются следующие тенденции:– рост объема предложения объектов, предлагаемых к продаже;– активизация инвесторов (с целью купить готовое помещение с последую-щей сдачей в аренду);– стагнация на рынке арендных ставок и стоимости продажи помещений в течение года. К концу III квартала 2010 года про-слеживается тенденция роста как аренд-ных ставок, так и стоимости продажи;

– спрос стал более предметным. На рынке коммерческой недвижимости в торговом сегменте произошли следую-щие сделки: – в ТРК «Семья» открылся магазин быто-вой техники «Эльдорадо» площадью 1,9 тыс. кв. м;– магазин спортивных товаров «Спорт-мастер» открылся в ТРК «Простор»;– корпорация «Центр» – в ТЦ «Звездный»;– «Сэлдом» – в ТВК «Радуга-Экспо»;– «Башнефть» полностью арендовала БЦ «Альфа» (это самая крупная сделка на рынке офисной недвижимости 2010 года) и др.К концу года планируется открытие мага-зина «Леруа Мерлен», «Спортмастер» на улице Ибрагимова, «Старт» на улице Менделеева, 137.Важно отметить, что на рынке офисной недвижимости существующие игроки финансового сектора открыли дополни-тельные офисы. Также на рынок банков-ских услуг Уфы вошел Пробизнесбанк. Подводя итог, стоит отметить, что рынок коммерческой недвижимости Уфы постепенно начал выходить из кризиса. Вновь активизировался спрос со стороны федеральных сетей. Арендные ставки и стоимость продажи начали постепенно расти. К концу 2010 года отмечается существенное сокращение вакантных площадей. / In general, commercial real estate market in Ufa in 2010 made the first step to recovery. O'Key hypermarket, a Class A SigmaLogopark, a Castorama home goods hypermarket, and a Class A business center Alpha have opened in the city in 2010.I would say that we are still having a stag-nating commercial real estate market. Many

previously frozen projects remain frozen. At the same time, IKEA has been very active in the market, building its MegaIkea shopping center. The market in Ufa can be characterized by the following trends:– An increasing supply of real estate put up for sale,– Investors are actively targeting finished properties to buy and lease,– Rental rates and real estate prices remained unchanged, although in Q3 2010 they started growing,– Demand has become more objective.There were several transactions in the retail real estate market: – Eldorado store opened in Semya shopping and entertainment center (total area – 1,900 sqm),– Sportmaster opened in Prostor retail and entertainment center,– Center Corporation opened in Zvezdny shopping center,– Seldom opened in Raduga Expo shopping and exhibition center,– Bashneft fully leased Alpha center, which was the biggest deal in the office market.A Leroy Merlin hypermarket will open before the New Year, another Sportmaster store will open on Ibragimov Street, and a Start store will open on 137 Mendeleev Street.Some financial market players expanded their office facilities, some opened addition-al offices. As for the banking sector, Probusinessbank entered the Ufa market this year. To summarize, the commercial real estate market of Ufa has been gradually recovering from the crisis. Both rental rates and selling prices restarted growing.

What were the major trends and events of 2010?


76

Regions:CA

LEND

AR O

F EV

ENTS

2010January The opening of Samara's monobrand

Benetton is put off for two years because of red tape. Petersburg-based Domovoy housekeeping

goods renounced its plan to open its 2,500-sqm store in Samara's Viva Land mall as an anchor tenant. X Group controlled by governor of the Perm

region Oleg Chirkunov froze an MFC project with a waterpark in the Kama Valley. FAS required from the largest Kazan developer

Millennium Zilant City to give back to the city the earlier obtained office and retail areas on the assumption that the Kazan City Council actually created a monopolist on the local market at the expense of municipal real estate. Castorama Rus cancelled the contract with its

general contarctor in Perm and claimed about 40 million rubles from the builders at court.

February Presentation of Yuzhny mall took place in

Kazan; project developer is KazStroyInvest; investor – Bank Austria Unicredit Group; exclusive marketing and brokerage agent – Jones Lang LaSalle; GBA is 78,000 sq m; GLA – 46,800 sq m; number of car spaces at the parking lot – 1,550. The Perm Financial-Industrial Group (PFIG)

under control of LUKOIL's vice president

Andrei Kuzyaev took over Alpiyskaya gorka – the most ambitious project of Kamskaya dolina group of companies. PFIG grabbed the asset after it increased its stake in Stide LLC, the project developer, from 50 to 76%. Samara-based Forra, the owner of Fregat,

Most and Molot shopping malls, put up for sale a 0.21-ha plot on the Moscow Highway in October district. IKEA plans to invest 8.5 billion rubles in its

Bashkir mall with 5 billion already used. The 160,000-sqm mall ought to be commissioned in Q3 of 2010.

March The Samara city administration finally issued

a construction permit to IKEA to develop the Mega-Samara project. The Samara City Hall plans to withdraw

all small retail points of sale from the local market. Private entrepreneurs already filed 179 claims. The residents of Samara's Soviet district stood

against construction of a McDonald's in the Cosmonauts public garden. A 350-sqm plot was allocated for snackbar construction in 2005. The citizens voted for a change in the garden status into a P-2 recreational area. X5 Retail Group is opening several new

supermarkets in Samara on former sites of the Paterson grocery operator.

The first footwear store of the Econika chain is about to open in Samara's biggets mall Moskovsky. The British Castorama chain opened its first

11,400-sqm hypermarket in Perm on March 27, 2010. The chain signed a 5-year lease with the landowner for 190 million rubles. April The Arbitration Court of Volga Federal District

demanded from St. Petersburg-based Domovoy retail chain to reimburse 8.7 million rubles to a local Samara developer and pay a 15-million-ruble fine for early termination of the contract. X5 Retail Group completed rebranding of

Patterson stores in Tatarstan. The last of nine rebranded stores opened as Perekriostok in SuvarPlaza shopping center in Kazan. Heliopark Hotels & Resorts expanded its

regional business and opened up another business hotel called Heliopark Residence in the historic and business district of Penza. Rigla pharmacy bought the Toko Samara

chain. A conflict between the St. Petersburg-based

Domovoy retailer and Megacity lasted for over a year, and ended up in favor of the retail chain. The developer's bank accounts and trademark were arrested. BleskService cleaning company operating

in Tatarstan applied to the court to announce

bankruptcy of Tinkoff Private Brewery as the company wants to receive a 460,000-ruble debt from it. The largest in Perm retailer, Norman-Vivat,

announced plans to diversify business. The company will add economy-format shopping centers to the existing Vivat and Norman. May Origin Capital along with Perm's Bureau for

City Projects got involved in research and planning works relating to commercial real estate in the city. X5 and the local Ak Bars Torg ended the

court proceeding concerning the right to use the Pyaterochka trade mark in Tatarstan. X5 Retail Group was deprived of the right to use the Pyaterochka brand in Tatarstan until 2014, when the franchise agreement between Ak Bars Torg and X5 expires. Kamtransstroy-71 plans to build a 30,000-

sqm mixed-use center in Perm. A Bashkir Branch of Magnit federal retailer

applied to the Arbitration Court demanding from Salavat administration to stop interfer-ing with a process of building a Magnit hyper-market in the city. The Arbitration Court par-tially granted the claim saying that actions of the City Hall were unlawful. In addition, Magnet was given the right to privatize a land plot of 6,437 sqm.

There are factors proving improvement in the market. First, it is industrial recovery: as of H1 2010, the industrial

production index in the Volga Federal District rose by 13.9% y-o-y, ahead of other federal districts of Russia. Volumes of construc-tion in the region increased by 1.8% vs. H1 2009. The highest index growth was in the Mari El Republic (39.6%), the lowest - in the Ulyanovsk region (-25%). In January-June 2010, the regional construction companies

built residential real estate with total area of 4.5 million sqm, which is actually 3.2% less than in the corresponding period of last year. The construction price index rose by 2.2% y-o-y, while the growth in construction prices Russia-wide grew by 3.6%. The largest growth of the index was in the Kirov region (+6.4%) and the Republic of Bashkortostan (+4.6%).

Despite the fact that most of the com-mercial real estate projects were frozen

during the crisis, some developers restarted building them in 2010 and came back to their initial pre-crisis plans (i.e. Asia City, Akcharlak in Kazan). In late 2009- 2010, plans to build new shopping and mix-use centers were announced in Russia's regions. The state authorities in Nizhny Novgorod, supported by Federal government, now plan to launch six business incubators. Developers and investors have been tra-ditionally interested in doing business in

the Volga Federal District. Compared to the pre-crisis times, the market participants are becoming more cautious when entering the market, experts say.

Retail real estateAccording to Core Group, the turnover of retail trade in the Volga Federal District in H1 2010 rose by 4.1% to $1.35 trillion rubles. Based on the sales volumes, the Volga Federal District was the second after the Central Federal District. The highest growth in retail turnover was in the Orenburg region (+9.7%); the lowest - in the Perm region, where it even decreased by 5.1%.

At the same time, there were no major discoveries in the market. For example, not a single shopping center opened in Samara in 2010. Opening of MEGA shopping cen-ter in the city was once again postponed. According to Jones Lang LaSalle, there are currently 242 sqm of retail facilities per 1,000 residents in Samara; in case the MEGA opens there next year, this ratio will increase to 322 sqm.

Two shopping centers opened in Kazan in 2010: Yuzhny (after two years of recon-struction) and Frant (GBA 54,000 sqm, GLA – 25,000 sqm). Triumph Mall (58,000 sqm) opened in Saratov in December 2010 after a long delay. As for Ufa, none of the previously frozen projects restarted after the crisis. MegaIkea shopping center is the only large-scale project under construction in the city. Volumes of new construction are very small; on the other hand, there is no shortage in the market. For instance, market participants in Samara focus on the MEGA shopping center. If it finally opens next year, then the whole market (demand and supply) in Samara will

Author: Pavel Chernyshov............................Photo: CRE archieve

In 2010, participants of the commercial real estate market of the Volga region were gradually becoming optimistic. The common idea was to restore whatever was lost during the crisis. At the same time, there are not so many things to be proud of yet. There were little to none discoveries on the market, while property owners and tenants have just started to renegotiate new lease terms.

Volga Region Comes to Life

Томаш Ластовка: 10 тыс. кв. м – это вообще не торговый центр. Может быть, это приемлемо для центра города, но ведь зачастую они находятся и за его пределами. стр. 24


77

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

| Northwest |

| Regions |

| Listings |


| Регионы |

| Объекты |

77

# 2 (154) / 16 – 31.01.11


78

Regions:

change. Based on Jones Lang LaSalle esti-mates, the increased vacancy rates in 2010 left rental rates unchanged in the city. If MEGA does not enter the market next year, the experts predict an increase in demand and, consequently, the growth in rental rates.

According to Colliers International, the demand for retail real estate in Kazan is currently fully satisfied because two major projects entered the market in 2010.

Rental rates in shopping centers of the Volga Federal District range from $520-1,000/sqm/year in small premises of 50 to 100 sqm. As for larger retail facilities of 300 to 1,000 sqm, the rates are $360-600/sqm/year.

The average rental rates in Volga's shop-ping centers amounted to $250-650/sqm/year, while the maximum rental rates were reaching $2,000/sqm/year.

As of today, nearly all Russia's largest chain operators are present in the Volga Federal District. Many of them keep on developing their business in the region. For example, O'Key, Castorama, and Sportmaster stores opened in Ufa in 2010.

OfficesThe office market has experienced the deep-est decline of all real estate segments in 2010, as the things were generally bad. As of today, 15-30% of offices in the Volga major cities remain vacant. The lowest vacancy rates (about 10%) are in Class A premises, mainly because of a limited supply in this segment. The vacancy rates in classes B+ and B are 15% and 18%, respectively. The market supply of office spaces exceeding 150 sqm is two times higher than the demand is.

However, the situation is different depending on a particular city. For example, there were no new office real estate projects realized in Samara in 2010 or announced for 2011. Many tenants in the city keep on mov-

ing to cheaper offices or reducing the existing facilities. Many large federal companies that wanted to move to high-quality offices before the crisis are not present in the region nowa-days. According to Knight Frank, 35% of Class A and B+ offices in the city are vacant. Rental rates in high-quality offices fell by some 30% and are $400/sqm/year on average.

Six business incubators were announced to come to the market in the Nizhny Novgorod region in 2010. As for the city of Nizhny Novgorod, no new office proj-ects were announced, while rental rates there have been at their historic lows. Nevertheless the International Trade Center was commisisoned and 40% of areas were let by year-end. Average rental rates in Class A offices in Nizhny Novgorod were $400/sqm/year; the maximum rate in this class went down to $550/sqm/year. In some cases, negotiating parties would agree upon addi-tional discounts, although this depends on a pricing policy of a particular property owner. Given limited financial resources, many ten-ants are interested in small office blocks of fewer than 100 sqm.

At the same time, four new business centers are scheduled to open in Kazan in the next year or two. The largest of them is President Plaza (total area of 57,630 sqm), which will open in November 2011. Starting from the day when Kazan won the right to host Universiade-2013, the commercial real estate market in the city has been becoming more attractive to foreign companies. Many foreign investors are discussing opportunities to start working there, which means that they would need Class A offices, experts note.

WarehousesThe warehouse real estate market in the Volga region demonstrated a moderate growth last year. Most of earlier announced

projects never restarted. A number of fed-eral and international operators announced plans to proceed with warehouse projects in Samara, namely Ahlers, Eurosib, Eurasia Logistics, and others. However, none of them started building.

The logistics projects in Nizhny Novgorod total to 500,000 sqm. These are projects that were announced before the crisis and put on hold later on. New dead-lines to proceed with those projects are still to be determined. Parameters of the proj-ects tend to change towards less space in response to the falling demand and limited financing. Despite all this, there are inves-tors who are interested in warehouse real estate in Nizhny Novgorod. Based on press releases issued by the City Hall of Nizhny, an American company applied to the local authorities in early 2010 to buy 800 ha of land near the city airport in order to build a logistics center there.

Tatarstan is much better positioned in this respect. A multimodal logistics center (part of the federal program called "Development of the transport system of Russia in 2010-2015") will restart in Sviyazhsk in 2011. Investments in the project are estimated at 11.4 billion rubles. According to plans, the center in Sviyazhsk will store up to 10 mil-lion tons of construction materials and 2.5 million containers when the project finishes in 2014. Phase 2 of Q-Park and phase 2 of Biek Tau have been announced for construc-tion. However, the companies concerned will determine their project schedules in accor-dance with market needs.

Construction of small warehouse facili-ties of fewer than 10,000 sqm is the new trend in Kazan. Typically, these are ware-houses built for specific customers, for one of two tenants, exactly where the customer's business is located.

The SigmaLogopark has opened in Ufa in 2010. This is a large project, although the only one announced in the city.

According to Cushman & Wakefield, mod-ern warehouse facilities are available to rent at 2,500 rubles to 3,000 rubles/sqm/year. Experts do not predict any changes in the rates in 2011.

HotelsMajor hotel operators were interested in hotel real estate of the Volga region in 2010. Once again, Kazan was the regional leader who showed the fastest development in this real estate segment. First of all, the growing investment attractiveness of the city relates to the 2013 Universiade. A total of five new hotels with 509 rooms and apartments opened in the capital of Tatarstan in 2010. Courtyard by Marriott, a hotel with 150 rooms will open in early 2011. ASG Investment Group has been currently building two hotels in the city. The total construction area will amount to 9,900 sqm, total number of rooms will be 133, and the volume of investments is estimated at 190 million rubles, of which 100 million rubles have been already invested out of the company's own funds.

Rezidor SAS Hospitality announced plans to enter the market of Samara. The company is known in the market for the hotel chains branded Radisson SAS and Park Inn. Another hotel operator, Hilton, also says it would open the Hilton Garden Inn Samara in 2012. Accor is planning to finish construction of its Ibis hotel in Samara in 2011. As for other cities of the Volga region, there is little to none interest in them so far. At the same time, hotel operators want to manage much more than developers can build. In general, summing up 2010, the situation in the Volga Federal District has stabilized, but it is too early to talk about any future growth.

CALE

NDAR

OF

EVEN

TS

2010 DOMO, which owns a retail chain of house-

hold appliances and electronics, failed to place bonds of 02 series issued for a total of 2 billion rubles. June SK Olympia-Perm applied to the court

demanding to announce the purchase and sale deal concerning 2 hectares of land near Gagarin ponds invalid. On June 23, 2010 the Ministry of

Construction and Housing of the Samara region and the Patriot, a subsidiary of Inteco, signed a cooperation agreement to launch a house-building plant and mass housing con-struction in the Samara region. The Real Group that bought Tovarny Dvor

from the Russian Railways failed to start its construction, because the Perm Shopping Center claims to land titles. Bashkir authorities investigate the death

of Ramil Ramazanov, CEO and co-owner of Forward Ufa holding that operates a chain of Polushka supermarkets. The Bashkortostan court froze accounts and

property of the Moscow representative office of Turkish Kocak. On June 24, 2010 the first in Ufa Class A

Sigma Logopark (85,000 sqm) opened in Shaksha district. As of today, 35,000-sqm phase 1 of the project that allegedly required the investment of $42.6 million is fully operational at present.

July A St. Petersburg-based Maxidom chain

opened its first hypermarket in Kazan (invest-ment – 870 million rubles). Ingosstrakh insurance company insured

Holiday Inn Samara for $10 million. A Nizhny Novgorod-based Start-Stroy,

part of Stolitsa Nizhny Group of Companies, refused to obtain the right to lease the two land plots in Nizhny that the company won at the auction held by RGS Foundation because of environmental concerns. Shareholders of Kazan-based Domo voted

against distribution of profits earned in 2009.

August Perm-based Semya retailer chain managed

by EX Group announced plans to acquire the largest retail chain of Kungur – Hermes. A roof of the Mega-Mebel center located on

2a Gvardeyskaya Street in Lenin district of Saratov fell down injuring nine people. TatRybKhoz said it would invest up to

70 million rubles to form a chain of special-ized Ocean fish stores in Tatarstan. Vitus and Finansovy Dom investment

companies divided their real estate assets.Finansovy Dom will own Pokrovsky Passage BC, while Vitus – the Wonder Hall mall. X Group intended to amend Perm's Master

plan in order to start building an entertain-ment center in the Kama Valley.

Finstroy holding started construction on three shopping centers in Saratov (total area of 45,300 sqm). The project is scheduled to finish in Q1 2012. Edelweiss Group refused to build a

40-storey mixed-use center in Kazan because of crisis impacts. September X5 Retail Group, defended in court its right

to develop the stores under the Pyaterochka + brand in Tatarstan. The government of Tatarstan announced

plans to build an IT-village on a 1.4-ha plot near Kazan. Eldorado is opening a new 1,900-sqm store

in Ufa. October A Syzran-based Krista Group of Companies

put up for sale its Marka shopping and office center in Samara. El-Trust investment received a permit

from RosTechNadzor. The document con-firms that the company's Vertical shopping and office center (41,700 sqm) fully corre-sponds to the earlier announced project. Svetlana-K logistics rented 4,960 sqm of

industrial and warehouse space in the Volga Industrial Park in Nizhny Novgorod for Avon. Bashkortostan authorities have been nego-

tiating a possibility to include the territory of

the republic into a project to build the paid highway from Western Europe to China. Yuzhny shopping center opened in Kazan

after reconstruction. Media Markt is the only anchor tenant there. Park Inn Kazan officially opened in Kazan.

The hotel is the first joint project of Rezidor Hotel Group and Regional Hotel Chain. November A new mall is planned in the Kama Valley in

Perm by Logistic Pro. According to reports, the company is affiliated with Vladimir Matytsin, owner of Sorbent chemical plant. Samara City Hall hopes to use the expertise

of the Moscow authorities to combat illegal kiosks in the city. RosEuroDevelopment launched an invest-

ment project to build a waterpark in Ufa worth 7 billion rubles. December X5 Retail Group opened its first Samolet

shopping center in Samara (30,000 sq m). Magnet opened its 40-th in a row hypermar-

ket in Tatarstan (in the town of Elabuga). Essen food hypermarket chain announced

plans to expand its business into Bashkortostan, Chuvashia and Udmurtia. By late 2011, the company plans to open more than 10 new hypermarkets of about 5,000 sq m 5,000 sqm each.


| Регионы / Regions |

| Объекты/Listings |

79

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

ОФИСЫ / OFFICESСАО

От 300

Международное шоссе, 28 Б

Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint -офисные помещения с базовой отделкой

Business park Skypoint - office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000

Lease - 12 000Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья

Makarova Natalia

СВАО

От 80 до 500

Зубарев пер.,15, корп.1

Zubarev side-street, 15, bldg.1

Деловой Центр “Чайка плаза” - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center “Chaika plaza” - office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда

LeaseСобственник (495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО

100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия

Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет

Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000

Lease - $ 1000Собственник (495) 721-11-23

ЦАО

120 - 900

Ул. Сретенка, 12

Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда

LeaseСобственник 777-37-01 доб.5200

ЦАО

425 и 1080

М. Полянка

m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника

2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс.

Sale from 165 thsd.8(495)775-74-75

ЦАО

5584

М. Маяковская

m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности

Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.)

Sale - 990 mln. ($33 mln.)8(495)775-74-75

ЦАО

80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4

B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. “Легион-1”, на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию

Conference hall in business complex ‘Legion-1’, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations

Аренда - 100 евро / час

Lease - 100 euro / hourУправляющая компания Легион

(495) 411-77-55

www.legion-development.com

ЮАО

От 100

М. Шаболовская

m. Shabolovskaya

Прямая аренда офисов класса А,В

Direct lease of offices of A and B classes

Аренда от 17 300

Lease from 17 300234-08-75

МО

30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи

Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН”

Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная

Lease negotiable

(495) 720-98-08

(495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACESМО

5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово

Vidnoe, Reutov, Odintsovo

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН”

Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


79-82 Listings-154.indd 7979-82 Listings-154.indd 79 23.12.2010 11:25:1623.12.2010 11:25:16

Объек т ы / List ings:

80

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

МО

10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная

Mytishi, Stantsionnaya st.

ТЦ «Курс». 7 500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др.1 марта 2012г.

TC “Kurs”. 7 500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc in March 1, 2012


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG580

С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10

Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция - 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд

4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction - 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс. р.

Sale - 34 800 thsd. rublesООО “С.Э.Р.” 8 (812) 936-83-02

РЕГИОНЫ / REGIONS120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева

Ekaterinburg, Malysheva st.

Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг

BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу

Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

34 500Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53

Ekaterinburg, Malysheva st., 53

ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки

TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

25 000Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10

Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10

Бизнес Центр “Антей”. Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка

BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

20 000Г. Кемерово

Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса “А” в городе Кемерово - www.smartsib.ru

Lease, sale of warehouse complex of ‘A’ class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа

Lease/Sale8-923-602-40-99

Размещение

объявлений в рубрике

Объекты/Listings

926-73-40, доб. 322

[email protected]

Резюме присылайте по адресу: [email protected]

Телефон 926-73-40, отдел персонала

• Специалист отдела телемаркетинга• Менеджер по работе с клиентами (в отдел телемаркетинга), с разговорным английским• Менеджер по продажам рекламных площадей в изданиях


| Регионы / Regions |

| Объекты/Listings |

81

# 2 (154) / 16 – 31.01.11

Горя

чая

лин

ия п

одп

иски

(49

5)92

6-45

-75

Ст

оим

ост

ь п

одп

иски

: 6

мес

. 12

мес

.

Мос

ква

23

01 р

уб.

4248

руб

.

Рег

ионы

265

5 ру

б. 4

956

руб.

(

цены

вкл

юча

ют

ндс

)

Зап

ол

ни

те,

по

жал

уйста

, б

лан

к п

лате

жн

ой

кви

тан

ци

и.

Оп

лати

те в

лю

бо

м о

тдел

ен

ии

Сб

ер

бан

ка Р

Ф.

Ко

пи

ю о

пл

ачен

но

й к

ви

тан

ци

и п

ро

си

м в

ысл

ать

в н

аш

у р

ед

акц

ию

по

факс

у (4

95

) 9

26

-45

-75

Ад

рес:

11

51

91

, г.

Мо

сква,

4-й

Ро

щи

нски

й п

р-д

, д

. 2

0,

стр

. 5

e-m

ail:

sub

scri

pti

on

@im

pre

ssm

ed

ia.r

u


ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 200 г.

Плательщик (подпись) _____________________


ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 200 г.

Плательщик (подпись) _____________________

Извещение

Кассир

Квитанция

Кассир

Прось

ба

не

исп

ол

ьзо

ват

ь п

ред

ыд

ущи

е кв

ита

нци

и д

ля о

пл

аты

ОБ

ЪЯ

ВЛ

ЕН

ИЯ

АР

ЕН

ДА

/ П

РО

ДА

ЖА

СВАО. Универсальный имущественный комплекс, 2000 м2. Офис, производство, арендный бизнес, тор-говля, досуг, гостиница.Потолки до 4 м. Аренда земли – 49 лет, 80 кВа, инвестпроект.

8 (985) 199-72-45, (495) 324-18-55,E-mail: [email protected], Валентина

РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПРОДАЖА

Собственник

АРЕНДА / ПРОДАЖА


Объек т ы / List ings:

82


Documents

CRE Russia #2 (154)