CIDADES, Comunidades e Territórios · 2018-06-26 · termos aqui estudados, pois apresenta certos potenciais jurídico-admistrativos e econômico-construtivos, entrevistos nas dez

Cidades Comunidades e Territoacuterios 35 (Dec2017) pp 61 - 88 ISSN 2182-3030 ERC 1237872011

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UIDSOC031262013

Received 27-04-2017 Accepted 27-12-2017 61

CIDADES Comunidades e Territoacuterios

100 Vezes Habitaccedilatildeo Social

Edifiacutecios reabilitados ou com potencial de reabilitaccedilatildeo na regiatildeo central de Satildeo

Paulo

Felipe Anitelli1 Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Satildeo Paulo Brasil

Resumo

O recorte temaacutetico deste artigo contempla poliacuteticas puacuteblicas cujo

enfoque satildeo as reabilitaccedilotildees de edifiacutecios ociosos e deteriorados e sua

conversatildeo em habitaccedilatildeo de interesse social Nesse contexto seu

principal objetivo eacute apresentar e classificar cerca de 100 imoacuteveis

localizados na regiatildeo central de Satildeo Paulo divididos entre edifiacutecios jaacute

reabilitados e edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo identificados e

organizados no acircmbito do poacutes-doutorado do autor em andamento

realizado na FAU-USP Apoacutes identificados todos os edifiacutecios foram

visitados pessoalmente foram realizadas 19 visitas teacutecnicas entre

agosto de 2016 e fevereiro de 2017 Os exemplares foram divididos

em dez categorias que seratildeo tipificadas e detalhadas O trabalho

estabelece procedimentos para sistematizar e catalogar possiacuteveis

oportunidades para reabilitaccedilotildees nos termos aqui estudados pois

apresenta certos potenciais juriacutedico-admistrativos e econocircmico-

construtivos entrevistos nas dez categorias estabelecidas O autor

tambeacutem realizou ampla revisatildeo bibliograacutefica e identificou grande

parte do que jaacute foi publicado sobre os casos de reabilitaccedilotildees

localizadas na cidade Satildeo Paulo trabalhos que abordam o tema a

partir de diversos enfoques territorial social poliacutetico arquitetocircnico e

construtivo No presente trabalho essa bibliografia seraacute utilizada na

medida em que contribui para embasar seus argumentos e atingir seus

principais objetivos

Palavras-chave habitaccedilatildeo social reabilitaccedilotildees de edificios ociosos e

deteriorados regiatildeo central de Satildeo Paulo

1 Introduccedilatildeo

Os argumentos expostos aqui satildeo contextualizados em poliacuteticas puacuteblicas cujo enfoque satildeo as reabilitaccedilotildees de

edifiacutecios ociosos e deteriorados e sua conversatildeo em habitaccedilatildeo de interesse social No Brasil eacute rariacutessima a

1felipeanitelliyahoocombr

Felipe Anitelli Cidades Comunidades e Territoacuterios 35 (2017)

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provisatildeo habitacional puacuteblica que desapropria imoacuteveis com edificaccedilotildees jaacute construiacutedas e as reforma para gerar

unidades habitacionais adequadas a perfis socioeconocircmicos de baixa renda jaacute que nos programas estatais

operantes quase sempre se constroacutei casas ou edifiacutecios novos em terrenos vazios Entre os gestores puacuteblicos a

construccedilatildeo nova em terreno vazio eacute bastante recorrente em suas accedilotildees jaacute a reforma de edificaccedilotildees existentes natildeo

eacute Isso repercute inclusive na produccedilatildeo acadecircmica com esse recorte temaacutetico pois satildeo relativamente poucos os

estudos que englobam essas reabilitaccedilotildees comparados por exemplo com estudos sobre conjuntos habitacionais

construiacutedos em regiotildees perifeacutericas Portanto o presente trabalho amplia o incipiente panorama de pesquisas com

abordagens acadecircmicas com esse foco ao mesmo tempo em que apresenta dados novos resultantes da pesquisa

de campo do poacutes-doutorado do autor realizado na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de

Satildeo Paulo (FAU-USP) desde 20162 Nesse contexto o principal objetivo desse artigo eacute apresentar e classificar

cerca de 100 imoacuteveis localizados na regiatildeo central de Satildeo Paulo divididos entre edifiacutecios jaacute reabilitados e

edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo identificados e organizados no acircmbito do poacutes-doutorado mencionado

Esses edifiacutecios foram identificados a partir de quatro fontes principais (1) textos acadecircmicos como artigos

dissertaccedilotildees teses e relatoacuterios (2) entrevistas com agentes puacuteblicos ou privados que participam de poliacuteticas

puacuteblicas com enfoque nessas reabilitaccedilotildees3 (3) visitas teacutecnicas realizadas pessoalmente pelo autor na regiatildeo

central de Satildeo Paulo e observaccedilatildeo direta (4) reuniotildees do Conselho Municipal de Habitaccedilatildeo (CMH) assistidas

pelo autor como ouvinte no segundo semestre de 2016 e no primeiro semestre de 20174 Apoacutes identificados

todos os edifiacutecios foram visitados pessoalmente pelo autor Foram realizadas 19 visitas teacutecnicas entre agosto de

2016 e fevereiro de 2017 No total foram identificados visitados e classificados cerca de 100 edifiacutecios

divididos em dez categorias 1 edifiacutecios REABILITADOS 2 edifiacutecios DESAPROPRIADOS 3 edifiacutecios EM

DESAPROPRIACcedilAtildeO 4 edifiacutecios ZEIS5 5 edifiacutecios FUPAM6 6 edifiacutecios OCIOSOS 7 edifiacutecios

DETERIORADOS 8 INACABADOS 9 edifiacutecios OCUPADOS 10 Edifiacutecios Agrave VENDA Satildeo esses

exemplares cuja lista completa encontra-se nos anexos deste trabalho que seratildeo apresentados A categoria

nuacutemero ldquo1rdquo trata das experiecircncias jaacute realizadas de edifiacutecios reabilitados todas as outras categorias satildeo de

edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo Nas categorias ldquo2rdquo e ldquo3rdquo ldquoedifiacutecios desapropriadosrdquo e ldquoedifiacutecios em

desapropriaccedilatildeordquo jaacute haacute uma poliacutetica habitacional em curso ou seja a proacutepria prefeitura que se empenhou na

desapropriaccedilatildeo jaacute identificou nesses imoacuteveis potencial de reabilitaccedilatildeo Nesses casos o que se antecipa aqui satildeo

os provaacuteveis proacuteximos passos dessa poliacutetica de reabilitaccedilatildeo na regiatildeo central de Satildeo Paulo Essa classificaccedilatildeo

seraacute tipificada e detalhada neste artigo e a amostra teraacute suas peculiaridades expostas

Os edifiacutecios incluiacutedos aqui estatildeo localizados na regiatildeo central da cidade de Satildeo Paulo estado de Satildeo Paulo

Brasil No presente trabalho delimita-se a aacuterea investigada ao incluir a parte mais antiga da cidade como os

bairros que compotildeem o distrito da Seacute e seus vizinhos aleacutem de outros bairros subsequentes nas adjacecircncias

deles Todos eles estatildeo situados entre os rios Pinheiros e Tietecirc Natildeo definiu-se uma aacuterea especiacutefica a priori mas

o contraacuterio ou seja buscaram-se os edifiacutecios jaacute reabilitados e com potencial de reabilitaccedilatildeo a partir do centro

mais antigo para na sequecircncia confirmar a amplitude geograacutefica desse trabalho Utilizou-se essa estrateacutegia pois

natildeo haacute um consenso entre os autores para definir-se exatamente os limites geograacuteficos do centro de Satildeo Paulo

Constata-se que de fato haacute uma particularidade na capital paulista visto que em diferentes eacutepocas a

compreensatildeo geral dos limites do centro tambeacutem foi se alterando Adotou-se como aacuterea estudada a soma dos

bairros onde os exemplares se encontravam Satildeo dezessete bairros Barra Funda Bela Vista Beleacutem Bixiga

Braacutes Campos Eliacuteseos Consolaccedilatildeo Jardim Paulistano Liberdade Luz Mooca Pinheiros Repuacuteblica Santa

Ceciacutelia Santa Ifigecircnia Seacute Vila Mariana

O trabalho estabelece procedimentos para sistematizar e catalogar possiacuteveis oportunidades para reabilitaccedilotildees nos

termos aqui estudados pois apresenta certos potenciais juriacutedico-admistrativos e econocircmico-construtivos

entrevistos nas dez categorias estabelecidas que podem ser utilizados para instrumentalizar a formataccedilatildeo dos

2 Esse poacutes-doutorado tem o apoio da Fundaccedilatildeo de Amparo agrave Pesquisa do Estado de Satildeo Paulo (FAPESP) 3 Satildeo quase duas dezenas de entrevistas que ainda estatildeo sendo sistematizadas e transcritas pelo autor Os entrevistados indicavam de acordo

com seu conhecimento e repertoacuterio edifiacutecios jaacute reabilitados ou com potencial de reabilitaccedilatildeo 4 As reabilitaccedilotildees de edifiacutecios e sua conversatildeo em habitaccedilatildeo social satildeo discussotildees recorrentes nesse conselho O autor participou de cinco

reuniotildees 23 de agosto de 2016 22 de setembro de 2016 25 de outubro de 2016 13 de dezembro de 2016 23 de janeiro de 2017 Todas

realizadas na prefeitura de Satildeo Paulo no edifiacutecio Martinelli na rua Liacutebero Badaroacute Seacute 5 Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) 6 Fundaccedilatildeo para Pesquisa Ambiental (FUPAM)


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programas habitacionais e embasar decisotildees da gestatildeo puacuteblica municipal Os proacuteprios exemplares apontados

ajudam a guiar tais programas e gestotildees ao citar casos concretos de edifiacutecios que poderiam ser reabilitados aleacutem

de resgatar as experiecircncias jaacute realizadas do gecircnero O autor tambeacutem realizou ampla revisatildeo bibliograacutefica e

identificou grande parte do que jaacute foi publicado sobre os casos de reabilitaccedilotildees localizadas na cidade Satildeo Paulo

trabalhos que abordam o tema a partir de diversos enfoques territorial social poliacutetico arquitetocircnico e

construtivo Isso permitiu ao autor perceber a amplitude dessa questatildeo No presente trabalho essa bibliografia

seraacute utilizada na medida em que contribui para embasar seus argumentos e atingir seus principais objetivos

Por fim no paraacutegrafo abaixo mencionam-se outras justificativas para poliacuteticas de repovoamento de regiotildees

centrais com inclusatildeo de populaccedilotildees pobres entre os beneficiaacuterios a partir de reabilitaccedilotildees habitacionais e

urbanas Problemas de metroacutepoles latinoamericanas como Satildeo Paulo podem ser entrevistos no comentaacuterio de

Lefebvre (2001 118) Ele faz apontamentos sobre o cotidiano de parte da populaccedilatildeo e seus deslocamentos

urbanos diaacuterios a miseacuteria dos suburbanos nas palavras do autor Basta abrir os olhos ldquopara compreender a vida

cotidiana daquele que corre de sua moradia para a estaccedilatildeo proacutexima ou distante para o metrocirc superlotado para o

escritoacuterio ou para a faacutebrica para retornar agrave tarde o mesmo caminho e voltar para casa a fim de recuperar as

forccedilas e recomeccedilar tudo no dia seguinterdquo Na perspectiva do presente trabalho essa miseacuteria poderia ser

contraposta por cinco justificativas que fundamentam as reabilitaccedilotildees aqui estudadas

(1) Diminuiccedilatildeo do movimento pendular periferia-centro-periferia entre os beneficiados que antes da

reabilitaccedilatildeo moravam em regiotildees longuiacutenquas desprovidas de infraestrutura baacutesica e deficitaacuterias de serviccedilos

puacuteblicas baacutesicos (2) Nesses casos entre os usuaacuterios de carro ou ocircnibus diminuiccedilatildeo da poluiccedilatildeo atmosfeacuterica e da

emissatildeo de gases do efeito estufa jaacute que haveria diminuiccedilatildeo no nuacutemero de viagens motorizadas (3) Provaacutevel

economia de tempo dinheiro e energia nos deslocamentos urbanos jaacute que a regiatildeo central eacute a maior

concentraccedilatildeo de postos de trabalho da cidade (4) No caso de popularizaccedilatildeo de poliacuteticas habitacionais de

ocupaccedilatildeo de aacutereas jaacute consolidadas inclusive a regiatildeo central diminuiccedilatildeo da periferizaccedilatildeo e do crescimento

horizontal da metroacutepole paulistana (5) Com o refreamento dessa periferizaccedilatildeo diminuiccedilatildeo dos gastos puacuteblicos

com serviccedilos baacutesicos nessas regiotildees perifeacutericas natildeo-consolidadas e direcionamento dos investimentos estatais

para melhorias de outras regiotildees

2 A Reabilitaccedilatildeo nos Trilhos da Poliacutetica Habitacional

Um dos principais aspectos de uma poliacutetica habitacional que certamente interfere no sucesso de seus resultados

eacute sua capacidade em estabelecer diretrizes que regulem o desenvolvimento urbano das metroacutepoles onde tal

poliacutetica iraacute incidir Definir as regiotildees intraurbanas prioritaacuterias em que as moradias devem ndash ou natildeo ndash ser

construiacutedas eacute por exemplo uma forma de estabelecer tais diretrizes No Brasil uma das criacuteticas que se faz ao

Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) criacutetica essa que certamente deve ser compartilhada com os

gestores puacuteblicos municipais onde os recursos do MCMV recaiacuteram eacute sua incapacidade de regular os termos da

paisagem urbana resultante gerada a partir da construccedilatildeo de milhares de edifiacutecios em periferias metropolitanas

financiados por esse programa A localizaccedilatildeo desses empreendimentos imobiliaacuterios foi uma decisatildeo enviesada

por interesses econocircmicos e comerciais dos agentes privados envolvidos como incorporadores imobiliaacuterios O

Estado teve pouco controle sobre isso

Esse descontrole tem intensificado problemas em grandes cidades brasileiras de todas as regiotildees geopoliacuteticas do

paiacutes como a expansatildeo incontrolada das metroacutepoles o congestionamento de automoacuteveis e o aumento da poluiccedilatildeo

atmosfeacuterica aleacutem de deacuteficits em serviccedilos puacuteblicos baacutesicos de educaccedilatildeo de cultura de sauacutede de lazer de

mobilidade etc jaacute que esses empresaacuterios do setor imobiliaacuterio alavancados por recursos do MCMV

empreenderam apenas o uso residencial (incorporar construir e vender apenas unidades habitacionais)

Carecircncias de escolas e creches hospitais e postos de sauacutede praccedilas e parques urbanos linhas e estaccedilotildees de

ocircnibus etc satildeo apenas alguns exemplos de problemas ampliados por uma poliacutetica habitacional que natildeo regula

aleacutem da proacutepria moradia o desenvolvimento urbano (ANITELLI 2015) Outra forma de resumir a questatildeo eacute

identificar nesses processos a preponderacircncia de interesses econocircmicos de importantes grupos empresariais

capazes de movimentar vultosas somas de capitais e de influenciar liacutecita ou ilicitamente parte dos governantes


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sobre as poliacuteticas estabelecidas por gestores puacuteblicos Esse assunto vem sendo abordado por autores de

diferentes matizes como HARVEY (1996) e CHOMSKY (2002) e certamente ajuda a explicar boa parte da

formataccedilatildeo de poliacuteticas urbanas no Brasil

As reabilitaccedilotildees de edifiacutecios ociososdeteriorados e sua conversatildeo em habitaccedilatildeo de interesse social objeto de

estudo desse artigo interferem positivamente no desenvolvimento urbano ao diminuir o ritmo incontrolado de

expansatildeo perifeacuterica jaacute que na cidade de Satildeo Paulo esses exemplares localizam-se na regiatildeo central aacutereas com

ocupaccedilatildeo consolidada Os benefiacutecios de morar na regiatildeo central satildeo incontestaacuteveis Um dos principais eacute a

diminuiccedilatildeo dos desgastes fiacutesicos e mentais ocorridos por causa de deslocamentos diaacuterios pendulares periferia-

centro-periferia a reduccedilatildeo dos custos com mobilidade aleacutem de fartas opccedilotildees transporte coletivo O centro

tambeacutem conteacutem maior quantidade e diversidade de serviccedilos puacuteblicos equipamentos urbanos e maior

concentraccedilatildeo de postos de trabalho7 formais e informais oferecidos nas propriedades privadas ou no espaccedilo

puacuteblico incluindo ambulantes e camelocircs boa parte desses serviccedilos equipamentos e empregos acessiacuteveis com

pequenos deslocamentos muitas vezes a peacute Essas questotildees satildeo pontualmente constatadas por diversos autores

como KOWARICK (2007) e INSTITUTO POLIS (2009) Portanto um dos principais argumentos que

fundamentam as experiecircncias dessas reabilitaccedilotildees eacute a localizaccedilatildeo central o que pode minimizar a segregaccedilatildeo

espacial de boa parte dos mutuaacuterios beneficiados

Diversos aspectos das reabilitaccedilotildees jaacute foram tema de estudos acadecircmicos questotildees ambientais e a caracterizaccedilatildeo

dos distritos em que esses exemplares satildeo implantados (ARANTES 2001) a importacircncia da regiatildeo central da

cidade e as formas de apropriaccedilatildeo desse espaccedilo ocorrida ao longo dos anos (CASTILHO 2008 MOTISUKE

2008 COLVERO 2010 JOSEacute 2010) o perfil socioeconocircmico das famiacutelias beneficiadas e o ativismo poliacutetico

dos movimentos de moradia que reivindicam morar no centro da cidade (BLOCH 2007 NEUHOLD 2009

PEREIRA 2012) a funccedilatildeo social da propriedade urbana e a ociosidade de muitos edifiacutecios da regiatildeo central

(BOMFIM 2004 SANTORO 2004) poliacuteticas habitacionais cujos objetivos contemplam a promoccedilatildeo de

unidades em regiotildees centrais (MALERONKA 2005) as legislaccedilotildees especiacuteficas criadas para viabilizar habitaccedilatildeo

social e garantir a presenccedila de famiacutelias mais pobres na regiatildeo central (TSUKUMO 2007 GATTI 2015) o

diagnoacutestico sobre o potencial de reabilitaccedilatildeo das edificaccedilotildees e a criaccedilatildeo de meacutetodos de levantamento das

condiccedilotildees das edificaccedilatildeo (GALVAtildeO 2012) a conversatildeo de imoacuteveis com usos inicialmente variados em

habitaccedilatildeo de interesse social (DEVECCHI 2010) a gestatildeo do canteiro de obras e as peculiaridades da reforma

dos edifiacutecios (YOLLE NETO 2006 CROITOR 2008 JESUS 2008 MORETTINI 2012) a gestatildeo da poacutes-

ocupaccedilatildeo dos edifiacutecios reabilitados e a administraccedilatildeo do condomiacutenio (COSTA 2009) Satildeo estudos realizados no

acircmbito de importantes centros de excelecircncia brasileiros como IPT8 POLI-USP9 FAU-USP IAU-USP10

FFLCH-USP11 e IG-UNICAMP12 podendo ser sintetizados a partir de cinco grandes eixos aspectos territoriais

aspectos sociais aspectos poliacuteticos aspectos arquitetocircnicos aspectos construtivos

Esses trabalhos ajudam a fundamentar os argumentos expostos no presente artigo ao mesmo tempo em que

dimensionam a amplitude dessas reabilitaccedilotildees O proacuteprio autor vem contribuindo sobre a temaacutetica com algumas

recentes publicaccedilotildees como ANITELLI e TRAMONTANO (2016a 2016b) Nesse contexto o principal objetivo

desse artigo eacute apresentar e classificar cerca de 100 imoacuteveis localizados na regiatildeo central de Satildeo Paulo divididos

entre edifiacutecios jaacute reabilitados e edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo identificados e organizados no acircmbito da

pesquisa em poacutes-doutorado realizada pelo autor na FAU-USP desde 201613 Haacute um estudo anterior realizado

por iniciativa da prefeitura de Satildeo Paulo (FUPAM 2009) cujos objetivos tambeacutem foram identificar e classificar

imoacuteveis que oferececiam agrave eacutepoca e na interpretaccedilatildeo de seus autores algum potencial para reabilitaccedilatildeo que seria

realizada no acircmbito do Poder Puacuteblico municipal pela Companhia Metropolitana de Habitaccedilatildeo (COHAB)

Poreacutem uma anaacutelise minuciosa realizada nos uacuteltimos meses pelo autor mostrou que essa lista de imoacuteveis estaacute

7 Segundo a Fundaccedilatildeo Sistema Estadual de Anaacutelise de Dados (SEADE) a regiatildeo central de Satildeo Paulo concentrava 178 dos postos de trabalho formais em 2015 Disponiacutevel em httpwwwseadegovbrprodutosmidia201701MSP_Indicadores_25jan_2pdf Acesso em 1

setembro 2017 8 Instituto de Pesquisas Tecnoloacutegicas 9 Escola Politeacutecnica da Universidade de Satildeo Paulo 10 Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Satildeo Paulo 11 Faculdade de Filosofia Letras e Ciecircncias Humanas da Universidade de Satildeo Paulo 12 Instituto de Geociecircncias da Universidade Estadual de Campinas 13 Pesquisa supervisionada pelo Prof Assoc Dr Joatildeo Sette Whitaker Ferreira


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desatualizada14 e quase uma deacutecada apoacutes o estudo diversos desses edifiacutecios natildeo estatildeo mais disponiacuteveis para

reabilitaccedilatildeo15

Esse levantamento realizado pela prefeitura indica que apesar dos poucos exemplares jaacute realizados as

reabilitaccedilotildees estatildeo incluiacutedas na pauta das poliacuteticas puacuteblicas habitacional e urbana cujas primeiras experiecircncias

foram realizadas na gestatildeo 2001-2004 Propotildee-se aqui uma ampliaccedilatildeo dessa lista inicial do FUPAM (2009) a

partir de novos edifiacutecios e novos procedimentos metodoloacutegicos para a escolha dos imoacuteveis explicitados a seguir

A publicaccedilatildeo do presente trabalho tambeacutem coloca-se como um insumo para a gestatildeo puacuteblica visto que os

integrantes das equipes que trabalham com as reabilitaccedilotildees podem utilizar os edifiacutecios que seratildeo apresentados

aqui para identificar novas oportunidades Satildeo dez categorias de edifiacutecios que foram identificadas e classificadas

e que seratildeo apresentadas e detalhadas na sequecircncia Eacute importante destacar que alguns dos exemplares levantados

se enquadram em mais de uma categoria Por exemplo um determinado edifiacutecio pode estar atualmente em

processo de desapropriaccedilatildeo pela prefeitura mas tambeacutem localizar-se em aacuterea de ZEIS ao mesmo tempo em que

se encontra deteriorado e ocupado por movimentos de moradia Contudo essa divisatildeo em categorias aleacutem de

viabilizar a sistematizaccedilatildeo do material levantado permite visualizar possiacuteveis caminhos para identificar esses

exemplares

Todos os edifiacutecios mencionados foram visitados pessoalmente pelo autor que fez registros fotograacuteficos16 de cada

um eles Tais fotografias estatildeo devidamente organizadas e retratam diferentes aspectos do imoacutevel a paisagem da

vizinhanccedila o pavimento teacuterreo a volumetria da edificaccedilatildeo as fachadas os materiais de revestimento os

caixilhos etc Reuniram-se imagens e informaccedilotildees de todos esses exemplares numa uacutenica pesquisa o poacutes-

doutorado do autor jaacute que esses imoacuteveis estavam dispersos em diferentes listas como as de movimentos sociais

que reivindicam morar no centro e que ocupam edifiacutecios ociosos17 os jaacute mencionados levantamentos da

prefeitura de Satildeo Paulo sobre edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo (FUPAM 2009) programas habitacionais

da COHAB estudos acadecircmicos aleacutem de informaccedilotildees colhidas diretamente com agentes puacuteblicos ou privados

envolvidos com as reabilitaccedilotildees Algumas dessas fotos foram incluiacutedas nesse artigo e ilustram exemplares de

todas as categorias estabelecidas Portanto aqui natildeo eacute uma pretensatildeo listar todos os edifiacutecios localizados na

regiatildeo central de Satildeo Paulo que tecircm potencial de reabilitaccedilatildeo mas reunir os edifiacutecios que foram identificados no

acircmbito da pesquisa de poacutes-doutorado em andamento realizada pelo autor O presente artigo se constitui numa

amostra dessa pesquisa expotildee parte de seus resultados e pode ser utilizado como fonte de informaccedilatildeo para que

gestores puacuteblicos que trabalhem com reabilitaccedilotildees atualizem seus cadastros e diagnoacutesticos sobre oportunidades

de novos empreendimentos A seguir o detalhamento das categorias de edifiacutecios levantados

3 Dez categorias edifiacutecios reabilitados edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo

1 Edifiacutecios REABILITADOS essa poliacutetica habitacional iniciou-se na cidade de Satildeo Paulo em 2001 e foi

incluiacuteda com menor ou maior enfoque e com recursos de origens variadas em todas as gestotildees municipais

subsequentes Alguns edifiacutecios foram construiacutedos e vendidos atraveacutes de financiamento18 outros tiveram suas

unidades arrendadas com possibilidade de compra pelo morador atraveacutes do Programa de Arrendamento

Residencial (PAR) do governo federal19 alguns poucos foram construiacutedos e tiveram sua unidades alugadas pelo

programa de Locaccedilatildeo Social20 O uacuteltimo edifiacutecio reabilitado entregue em dezembro de 201621 foi realizado

14 O autor visitou pessoalmente diversos desses edifiacutecios listados no estudo do FUPAM (2009) e confirmou essa desatualizaccedilatildeo 15 Por exemplo um edifiacutecio localizado na rua Conselheiro Crispiniano n 140 Repuacuteblica onde hoje funciona uma faculdade ou um edifiacutecio localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 526 Repuacuteblica onde hoje funciona um hotel Eacute visiacutevel que ambos os edifiacutecios sofreram grandes reformas

internas e na fachada para abrigar suas novas funccedilotildees 16 Satildeo 1969 fotografias organizadas em 224 pastas 17 Por exemplo a lista de imoacuteveis ocupados pela Frente de Luta pela Moradia (FLM) Disponiacutevel em httpwwwportalflmcombrrelacao-

atualizada-das-20-0cupacoes Acesso em 13 outubro 2016 18 Por exemplo o edifiacutecio Riachuelo reabilitado em 2008 pelo arquiteto Paulo Bruna empreendimento realizado pela COHAB localizado na rua Riachuelo n 275 Seacute 19 Por exemplo o edifiacutecio Hotel Satildeo Paulo reabilitado em 2006 pelo arquiteto Juan Gonzalez da Assessoria Teacutecnica Faacutebrica Urbana

localizado na rua Satildeo Francisco n 113 esquina avenida 23 de Maio praccedila da Bandeira Seacute 20 Por exemplo o edifiacutecio Senador Feijoacute reabilitado em 2009 por Barbosa amp Corbucci Arquitetos Associados realizado pela COHAB

localizado na rua Senador Feijoacute n 126 Seacute


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atraveacutes do programa MCMV na modalidade Entidades com gestatildeo compartillhada com os moradores As 17

experiecircncias identificadas localizam-se em quatro distritos centrais Seacute Repuacuteblica Santa Ceciacutelia e Beleacutem

Como ilustrado por Bonduki Andrade e Rossetto (1992) jaacute existia a implementaccedilatildeo de poliacuteticas puacuteblicas

habitacionais na regiatildeo central da cidade desde o processo de redemocratizaccedilatildeo do paiacutes nos anos 1980 A gestatildeo

1989-1992 por exemplo teve algumas experiecircncias nesse contexto Por isso presume-se que jaacute havia

diagnoacutesticos sobre as caracteriacutesticas socioespaciais da regiatildeo e programas especiacuteficos para atender populaccedilotildees

mais pobres que orbitam o centro da forma precaacuteria Na ausecircncia de terrenos disponiacuteveis e a quase completa

ocupaccedilatildeo ediliacutecia da base fundiaacuteria parece loacutegico que nos anos subsequentes o Poder Puacuteblico investisse na

reabilitaccedilatildeo de edifiacutecios inclusive no contexto de intervenccedilotildees e requalificaccedilotildees mais amplas na paisagem

(JOSEacute 2010 COLVERO 2010) como o Programa de Atuaccedilatildeo em Corticcedilos (PAC) da Companhia de

Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de Satildeo Paulo (CDHU) ou o Programa Morar no Centro da

prefeitura Portanto nos uacuteltimos anos a ausecircncia de poliacuteticas sistemaacuteticas de inclusatildeo de famiacutelias pobres no

centro eacute atribuiacuteda agrave ineficiecircncia ou ao desinteresse dos gestores puacuteblicos e natildeo ao desconhecimento da relevacircncia

da questatildeo

Aleacutem disso as poucas e descontinuadas experiecircncias com reabilitaccedilatildeo certamente inviabilizaram o

estabelecimento de procedimentos metodoloacutegicos que pudessem ser (re)aplicados e (re)avaliados a cada nova

reabilitaccedilatildeo impedindo com isso a identificaccedilatildeo das principais recorrecircncias problemas imprevistos custos

desperdiacutecios demandas etc Deve ter impedido inclusive o aperfeiccediloamento dessa atividade e dos profissionais

envolvidos com ela tanto do setor puacuteblico como do privado Por isso estudos acadecircmicos - cujos objetivos

sejam expor essas experiecircncias concretizadas - devem delimitar suas peculiaridades como fez Devecchi (2010) e

Yolle Netto (2006) entre outros Uma maneira de relatar a histoacuteria das reabilitaccedilotildees paulistanas assunto

evidentemente fora das pretensotildees do presente artigo eacute resgatar a histoacuteria de seus imprevistos

Por outro lado haacute 1351 famiacutelias que hoje moram nos edifiacutecios reabilitados nuacutemero que pode mais que dobrar

quando (e se) todos os imoacuteveis jaacute desapropriados ou em processo de desapropriaccedilatildeo forem reabilitados Com o

passar dos anos as oportunidades e as comodidades existentes no centro devem estar cada vez mais presentes no

cotidiano das pessoas beneficiadas Por fim caso isso esteja associado a outras poliacuteticas puacuteblicas de combate a

desigualdade social como o Programa Bolsa Famiacutelia ou o acesso facilitado a universidades puacuteblicas essas

pessoas poderatildeo inserir-se na sociedade em condiccedilotildees mais equilibradas e estaacuteveis

Figura 1 Exemplo de edifiacutecio reabilitado

Fonte Autoria proacutepria 30 de setembro de 2016

Nota Edificio Riskallah Jorge projeto de reabilitaccedilatildeo de Helena Saia Arquitetos Associados (2003) a partir do PAR-Reforma da CEF

localizado na rua Riskallah Jorge n 50 esquina avenida Prestes Maia Repuacuteblica

21 Trata-se do edifiacutecio Dandara reabilitado em 2016 por Integra Urbano realizado atraveacutes do MCMV Entidades localizado na avenida

Ipiranga n 1225 Santa Ifigecircnia


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2 Edifiacutecios DESAPROPRIADOS a grande maioria dos edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo satildeo

propriedades privadas e satildeo desapropriados para serem objeto de uma poliacutetica de reforma e conversatildeo em

habitaccedilatildeo de interesse social Em alguns casos haacute acordo entre prefeitura e proprietaacuterio e o tracircmite eacute

desburocratizado Em outros casos o processo de desapropriaccedilatildeo costuma durar anos por causa de discoacuterdias nas

avaliaccedilotildees e na precificaccedilatildeo dos edifiacutecios O descumprimento da funccedilatildeo social da propriedade urbana ou a

inadimplecircncia dos impostos devidos satildeo os principais motivos que justificam do ponto de vista juriacutedico a

decisatildeo da gestatildeo puacuteblica em desapropriar o imoacutevel Em alguns casos a prefeitura utilizou-se de dois

instrumentos o Decreto de Interesse Social (DIS) e o Decreto de Utilidade Puacuteblica (DUP) Foram encontrados

14 imoacuteveis jaacute desapropriados com uma poliacutetica habitacional em curso sobre eles que aguardam ser reabilitados

Boa parte desses edifiacutecios constavam como possibilidade de desapropriaccedilatildeo desde 2009 quando a COHAB

segundo Joseacute (2010) anunciou o Renova Centro ndash Programa de Habitaccedilatildeo e Requalificaccedilatildeo Urbana Em

princiacutepio segundo o autor a meta era desapropriar 53 imoacuteveis

Figura 2 Exemplo de edificio desapropriado

Fonte Autoria proacutepria 19 de outubro de 2016 Nota Hotel Lord localizado na rua das Palmeiras esquina rua Helveacutetia Santa Ceciacutelia Edifiacutecio construido em 1958

3 Edifiacutecios EM DESAPROPRIACcedilAtildeO foram encontrados 9 edifiacutecios em processo de desapropriaccedilatildeo que se

somaratildeo caso a prefeitura tenha sucesso em todos eles aos 14 edifiacutecios cujas desapropriaccedilotildees jaacute foram

concluiacutedas Ao estabelecer categorias de anaacutelise para identificar edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo o

presente trabalho contribui para definir criteacuterios para selecionar imoacuteveis aptos para serem desapropriados O

processo judicial e portanto o trabalho dos agentes do Poder Judiciaacuterio deveria ser racionalizado e acelerado jaacute

que em diversos casos o litiacutegio e a morosidade da Justiccedila se estendem por anos Haacute dois outros entraves

principais que tornam o processo lento (1) A definiccedilatildeo do valor do imoacutevel que nem sempre ocorre a partir de

criteacuterios objetivos (2) A recusa do proprietaacuterio em desfazer-se de seu bem e repassaacute-lo ao Poder Puacuteblico

Avaliaccedilotildees realizadas por peritos costumam precificar o imoacutevel em valores muito acima dos praticados pelo

mercado Isso inviabiliza a operaccedilatildeo do ponto de vista financeiro e desestimula investimentos em reabilitaccedilatildeo

Um funcionario da COHAB22 mencionou um edificio localizado na rua Mauaacute n 340 em Santa Ifigecircnia que teve

seu processo de desapropriaccedilatildeo paralisado por causa do altiacutessimo valor definido pelo perito que avaliou o

imoacutevel muito acima segundo ele de imoacuteveis da vizinhanccedila nas mesmas condiccedilotildees

Com exceccedilatildeo dos imoacuteveis que pertencem ao Estado como os do Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS)

todos eles pertencem a proprietaacuterios privados Portanto essa etapa de desapropriaccedilatildeo eacute fundamental para a

existecircncia da poliacutetica de reabilitaccedilotildees Eacute necessaacuterio que os gestores puacuteblicos responsaacuteveis definam criteacuterios para

a escolha dos imoacuteveis que seratildeo desapropriados e utilizem o instrumental juriacutedico necessaacuterio para justificar a

desapropriaccedilatildeo mas aleacutem disso eacute fundamental que seja estabelecida talvez com mediaccedilatildeo do Poder Judiciaacuterio e

do Ministeacuterio Puacuteblico criteacuterios objetivos para determinar o valor do imoacutevel Eacute preciso evitar em todas as

22 Depoimento dado ao autor no dia 27 de marccedilo de 2017


68

circunstacircncias que sejam embutidas especulaccedilotildees fundiaacuterias e imobiliaacuterias quando o responsaacutevel em precificar o

imoacutevel determine o seu valor A prefeitura natildeo pode investir recursos puacuteblicos caso haja suspeita que o valor

esteja em desacordo com os praticados nas proximidades ou que o proprietaacuterio esteja aproveitando-se do

interesse da prefeitura em comprar o imoacutevel e com isso aumentando o valor de forma abusiva e especulativa

Figura 3 Exemplo de edifiacutecio em processo de desapropriaccedilatildeo

Fonte Autoria proacutepria 9 de fevereiro de 2017

Nota Edifiacutecio localizado na rua Penaforte Mendes n 30 Bela Vista Edifiacutecio construido em 1970

4 Edifiacutecios ZEIS foram visitados 17 edifiacutecios que satildeo enquadrados como ZEIS-3 definida pela prefeitura

como oportunidade de ldquorecuperar aacutereas urbanas deterioradas e aproveitar terrenos e edificaccedilotildees natildeo utilizadas ou

subutilizadas para a construccedilatildeo de novos empreendimentos com HIS [Habitaccedilatildeo de Interesse Social] HMP

[Habitaccedilatildeo do Mercado Popular] ou atividades natildeo residenciaisrdquo23 As ZEIS-3 se localizam de forma prioritaacuteria

em aacutereas centrais e consolidadas Nessa perspectiva elas satildeo uma oportunidade para a reabilitaccedilatildeo do imoacutevel e

sua conversatildeo em habitaccedilatildeo social As ZEIS satildeo mais um instrumento juriacutedico disponiacutevel ao gestor puacuteblico e

contribui para regular a propriedade privada dentro de paracircmetros habitacionais e urbaniacutesticos que atendam

demandas da sociedade em geral Tambeacutem previnem que tais imoacuteveis atendam apenas aspectos econocircmicos ou

especulativos restritos aos interesses do proprietaacuterio Impactos das ZEIS na regiatildeo central de Satildeo Paulo no

contexto da provisatildeo habitacional de baixa renda e o combate agrave especulaccedilatildeo fundiaacuteria e imobiliaacuteria foram

estudados por Gatti (2015)

Os imoacuteveis rotulados como ZEIS foram escolhidos no contexto do Plano Diretor Estrateacutegico (1605014) e do

Parcelamento Uso e Ocupaccedilatildeo do Solo (1640216) leis elaboradas revisadas debatidas aprovadas e

institucionalizadas no acircmbito dos Poderes Executivo e Legislativo com participaccedilatildeo de diversos representantes

da sociedade civil organizada de movimentos sociais a sindicatos patronais Esse contexto traacutes legitimidade a

futuras intervenccedilotildees puacuteblicas sobre os imoacuteveis que foram selecionados como ZEIS como a desapropriaccedilatildeo Haacute

diversos outros instrumentos juriacutedicos que viabilizam poliacuteticas habitacionais e urbanas progressistas e

democratizantes como o Decreto de Interesse Social o Decreto de Utilidade Puacuteblica o Imposto Predial e

Territorial Urbano (IPTU) Progressivo a Utilizaccedilatildeo Compulsoacuteria a Desapropriaccedilatildeo-sanccedilatildeo entre outros A

conjugaccedilatildeo dessas leis pode demonstrar possiacutevel potencial de reabilitaccedilatildeo dos imoacuteveis mas tambeacutem apontar

caracteriacutesticas construtivas da edificaccedilatildeo (taxa de ocupaccedilatildeo coeficiente de aproveitamento do terreno etc)

deacutebitos financeiros do imoacutevel na prefeitura aleacutem de eventuais contravenccedilotildees e desacordos do proprietaacuterio do

bem com relaccedilatildeo a legislaccedilatildeo vigente

No entanto eacute importante mencionar que se a correlaccedilatildeo de forccedilas politicoeconocircmicas favorecer a influecircncia de

grandes grupos empresariais privados sobre a gestatildeo puacuteblica os citados componentes progressistas e

democratizantes de tais leis tendem a ser minimizados ou desconsiderados Como a proacutepria Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 comprova a simples existecircncia de leis sobre o direito agrave moradia e agrave cidade natildeo garantiu ateacute agora que

os mais pobres sejam atendidos por poliacuteticas puacuteblicas e tenham suas demandas resolvidas como demonstram o

23 Disponiacutevel em httpgestaourbanaprefeituraspgovbrnovo-pde-zeis Acesso em 10 marccedilo 2017


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deacuteficit habitacional brasileiro e a grande quantidade de famiacutelias que vivem em condiccedilotildees inadequadas inclusive

na capital paulista e no centro da cidade Eacute preciso reconhecer contradiccedilotildees que inviabilizam a prestaccedilatildeo de

serviccedilos puacuteblicos adequados e de qualidade questatildeo certamente relacionada com a correlaccedilatildeo de forccedilas

mencionada e a existecircncia do patrimonismo que nesse caso se expressa em um mercado fundiaacuterioimobiliaacuterio

bastante livre e isento de maiores regulamentaccedilotildees por parte do Estado (FERREIRA 2016) Apesar de

extrapolar os objetivos do presente artigo menciona-se o comentaacuterio de Carlos (1994 28-29) que situa as

ponderaccedilotildees desse paraacutegrafo

A cidade natildeo pode ser estudada isoladamente (hellip) pois natildeo eacute a cidade em si que lsquoorganizarsquo a rede urbana nem a

metroacutepole que lsquoorganizarsquo um espaccedilo territorial Natildeo eacute ela em si o fator de criaccedilatildeo e desenvolvimento das

relaccedilotildees espaciais mas o modo como se daacute o proceso de acumulaccedilatildeo capitalista em que a metroacutepole como sede

da acumulaccedilatildeo assume formalmente o papel dinacircmico de comando

Por isso para compreender-se a abrangecircncia e os limites dessas reabilitaccedilotildees eacute pertinente considerar a

constituiccedilatildeo do ambiente poliacutetico e econocircmico a partir da relaccedilatildeo entre agentes puacuteblicos e privados e a forma

como eles determinam quais parcelas da populaccedilatildeo seratildeo beneficiadas em quais circunstacircncias e em quais

regiotildees da cidade

Figura 4 Exemplo de edificio em aacuterea de ZEIS


Nota Edifiacutecio localizado na avenida Rangel Pestana n 1011 Braacutes

5 Edifiacutecios FUPAM como jaacute mencionado levantamento realizado pela prefeitura de Satildeo Paulo sobre edifiacutecios

localizados na regiatildeo central e que tecircm potencial de reabilitaccedilatildeo e conversatildeo em habitaccedilatildeo de interesse social

poliacutetica que seria implementada pela COHAB Segundo o estudo a ldquoestrateacutegia de produccedilatildeo de unidades

habitacionais em aacutereas com baixo custo do solo () natildeo eacute mais viaacutevelrdquo Refere-se a aacutereas perifeacutericas onde esse

baixo custo seria derivado da falta de infraestrutura adequada e da enorme distacircncia dos principais poacutelos de

emprego A conclusatildeo eacute que a ldquoCOHAB precisa se reinventar buscar novas estrateacutegias de accedilatildeo novas maneiras

de contribuir com o enfrentamento da histoacuterica carecircncia de habitaccedilatildeo na metroacutepole paulistanardquo (FUPAM 2009

7) Esse diagnoacutestico do principal agente puacuteblico promotor de habitaccedilotildees em niacutevel municipal fundamenta a

relevacircncia das reabilitaccedilotildees

Eacute relevante mencionar que a lista de edifiacutecios da FUPAM foi uma inspiraccedilatildeo para o presente artigo natildeo porque

seus procedimentos metodoloacutegicos foram reproduzidos ou adaptados aqui mas porque a definiccedilatildeo dos

exemplares que devem ser reabilitados e a especificaccedilatildeo das categorias em que eles se enquadram expotildeem os

interesses poliacuteticos mais profundos da gestatildeo puacuteblica Por exemplo aqui uma das razotildees para a escolha de um

imoacutevel eacute eacutetica e constitucional na medida em que cumprir a funccedilatildeo social da propriedade urbana norteia a

seleccedilatildeo de edifiacutecios ldquoociososrdquo ldquodeterioradosrdquo ldquoocupadosrdquo ldquodesapropriadosrdquo etc Essa eacute uma postura contraacuteria

agraves especulaccedilotildees fundiaacuteria e imobiliaacuteria contraacuteria portanto a interesses puramente financeiros do proprietaacuterio do

imoacutevel que visa regular o uso da propriedade e viabilizar o acesso de famiacutelias pobres como habitantes da regiatildeo

central Portanto as categorias aqui apresentadas vislumbram contribuir para formatar poliacuteticas puacuteblicas focadas


70

em corrigir contradiccedilotildees histoacutericas que impregnam a sociedade brasileira ao longo de geraccedilotildees e que tecircm na

desigualdade social uma das principais manifestaccedilotildees Nas palavras de Maricato (2002 180) essas poliacuteticas

precisam ser ldquoa expressatildeo democraacutetica da sociedade se se pretende combater a desigualdaderdquo

Figura 5 Exemplo de edificio da lista do FUPAM (2009)

Fonte Autoria proacutepria 19 de agosto de 2016

Nota Edifiacutecio Guinle localizado na rua Direta n 37-47-49 Seacute Edifiacutecio construido em 1913 projetado por Hyppolito Gustavo Pujol Junior

6 Edifiacutecios OCIOSOS a ociosidade de edifiacutecios na regiatildeo central a provisatildeo puacuteblica de moradias insuficiente

e o grande deficit habitacional satildeo circunstacircncias relacionadas com a ocupaccedilatildeo desses edifiacutecios ociosos por

movimentos sociais que reivindicam moradia no centro Como jaacute mencionado um edifiacutecio ocioso ou

ldquoabandonadordquo24 descumpre aspectos da legislaccedilatildeo brasileira que inferem sobre os limites do direito de

propriedade Autores consultados confirmam a ociosidade de muitos imoacuteveis no centro de Satildeo Paulo e os

problemas que essa situaccedilatildeo gera sobre a sociedade em geral como BLOCH (2007) e PEREIRA (2012) Outro

problema gerado eacute que na ausecircncia de uso e desocupado a tendecircncia eacute que a deterioraccedilatildeo da edificaccedilatildeo seja

intensificada o que em alguns casos pode inviabilizar financeiramente futuras reabilitaccedilotildees Portanto haacute uma

relaccedilatildeo entre longos periacuteodos de ociosidade niacuteveis avanccedilados de deterioraccedilatildeo e inviabilidade financeira para

reabilitaccedilotildees Foram identificados 11 edifiacutecios ociosos certamente parcela iacutenfima quando comparada aos

provaacuteveis centenas de edifiacutecios nessa situaccedilatildeo na mesma regiatildeo

Agrave eacutepoca do estudo realizado pela FUPAM (2009) jaacute mencionado aqui a ociosidade era uma condiccedilatildeo para o

imoacutevel enquadrar-se na poliacutetica de reabilitaccedilotildees da gestatildeo municipal vigente (2009-2012) Por isso esse limite

excluiacutea por exemplo edifiacutecios ocupados por movimentos de moradia Haacute um paradoxo pois mesmo nesse caso

o edifiacutecio estava ocioso antes da ocupaccedilatildeo Aliaacutes eacute essa condiccedilatildeo de ociosidade que viabilizou sua ocupaccedilatildeo por

tais movimentos A prefeitura no entanto desconsiderou esses exemplares mesmo que eles tivessem potencial

de reabilitaccedilatildeo mesmo que o proprietaacuterio de muitos deles natildeo desse a devida manutenccedilatildeo nem pagasse os

tributos correspondentes tampouco cumprisse a funccedilatildeo social do imoacutevel Estrateacutegia diferente da gestatildeo

municipal posterior (2013-2016) jaacute que alguns processos de desapropriaccedilatildeo foram iniciados ou finalizados em

imoacuteveis ocupados por esses movimentos como o edifiacutecio Mauaacute25 e o edifiacutecio Prestes Maia26 Essa circunstacircncia

altera a demanda que seraacute atendida no futuro apoacutes a reabilitaccedilatildeo pois parte dos beneficiados seratildeo atuais

24 Como anteriormente citado ldquoabandonadordquo eacute o termo utilizado pelo Coacutedigo Civil brasileiro para definir imoacuteveis que natildeo estatildeo devidamente

conservados e que seus proprietaacuterios tecircm diacutevidas como o IPTU 25 Localizado na rua Mauaacute n 340 Santa Ifigecircnia A ocupaccedilatildeo foi realizada por trecircs movimentos de moradia Movimento dos Sem-Teto do Centro (MSTC) Associaccedilatildeo Sem-Teto do Centro (ASTC) e Movimento de moradia da Regiatildeo Central (MMRC) Disponiacutevel em

httpprojetomaua340wordpresscoma-mauaa-ocupacao Acesso em 31 agosto 2017 26 Localizado na avenida Prestes Maia n 911 Repuacuteblica Atualmente os ocupantes satildeo do Movimento de Moradia na Luta por Justiccedila (MMLJ) Disponiacutevel em httpwwwcartacapitalcombrespeciaisinfraestruturafamilias-do-prestes-maia-aguardam-transformacao-do-

predio-desapropriado Acesso em 31 agosto 2017


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moradores dessas ocupaccedilotildees e natildeo apenas famiacutelias que se inscreveram em programas habitacionais puacuteblicos que

provisionam moradia popular Aleacutem disso como a densidade demograacutefica dessas ocupaccedilotildees costuma ser

bastante alta eacute certo que nem todos esses ocupantes seratildeo beneficiados e deveratildeo ser acomodados em outros

empreendimentos em outros endereccedilos

Quando uma gestatildeo puacuteblica seleciona e em alguns casos daacute preferecircncia a imoacuteveis ocupados ela legitima o

ativismo poliacutetico desses movimentos de moradia e inclui seus participantes como agentes legiacutetimos do processo

ao mesmo tempo em que reconhece a importacircncia de sua militacircncia e se apropria de imoacuteveis sugeridos ndash e

ocupados ndash por eles Os objetivos e as circunstacircncias em que a poliacutetica de reabilitaccedilotildees se engendra parecem se

alterar

Por fim menciona-se a advogada Marina Costa Craveiro Peixoto Defensora Puacuteblica do Estado de Satildeo Paulo

Coordenadora Auxiliar do Nuacutecleo de Habitaccedilatildeo e Urbanismo que expotildee contradiccedilotildees entre a funccedilatildeo social natildeo

cumprida a ociosidade do imoacutevel a reintegraccedilatildeo de posse expedida pelo Poder Judiciaacuterio e solicitada pelo

proprietaacuterio e os movimentos de moradia que ocupam edifiacutecios abandonados

ldquoEm uma accedilatildeo de reintegraccedilatildeo de posse a funccedilatildeo social da propriedade natildeo eacute analisada pelo julgador por mais que a

Defensoria Puacuteblica e os advogados de defesa argumentem sobre isso As decisotildees natildeo levam em conta que muitos desses

preacutedios estatildeo abandonados haacute deacutecadas natildeo consideram o dano que o edifiacutecio vazio causa no entorno desconsideram tambeacutem

que as pessoas que ocuparam o edificio para a sua moradia deram a ele uma funccedilatildeo social e com isso contribuiacuteram para

melhorar tambeacutem o entorno Muitos desses preacutedios abandonados eram focos de doenccedilas insetos ratos lixo etc Com essas

pessoas morando e cuidando do preacutedio tudo isso acabardquo

Esses comentaacuterios deveriam ser considerados por gestores puacuteblicos para situar as implicaccedilotildees da ociosidade

desses imoacuteveis sobre a regiatildeo central e para entender melhor o papel dos movimentos de moradia nesse

processo

Figura 6 Exemplo de edificio ocioso


Nota Edifiacutecio localizado na rua General Couto de Magalhaes n 381 Santa Ifigecircnia

7 Edifiacutecios DETERIORADOS situaccedilatildeo diretamente relacionada com a categoria anterior de imoacuteveis ociosos

Alguns relatos de ocupaccedilotildees de edifiacutecios vazios realizadas por movimentos sociais que reinvindicam moradia no

centro como o de Fillion (2011) mostram um niacutevel de precariedade grande no ambiente interno dessas

edificaccedilotildees No dia 11 de novembro de 2016 o autor do presente artigo visitou um edifiacutecio ocupado27 adentrou

nas dependecircncias internas e transitou por diferentes pavimentos O relato de um dos ocupantes28 do edifiacutecio

reforccedila a total precariedade desses edifiacutecios ociosos e deteriorados Essa precariedade material eacute gerada ou

intensificada pela ociosidade do imoacutevel que pode comprometer a estrutura danificar as instalaccedilotildees eleacutetricas e

27 Edifiacutecio localizado na rua do Ouvidor n 63 distrito da Seacute Edifiacutecio conhecido como ldquoOcupaccedilatildeo Ouvidorrdquo ou ldquoOcupaccedilatildeo Artiacutesticardquo 28 Esse ocupante natildeo teraacute seu nome divulgado


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hidraacuteulicas ruir paredes de alvenaria etc Dependendo do niacutevel de deterioraccedilatildeo em que o imoacutevel se encontra

pode-se inviabilizar a reabilitaccedilatildeo em termos financeiros ou seja a reforma seria tatildeo custosa que a prefeitura

poderia preferir procurar outro imoacutevel nas proximidades com caracteriacutesticas parecidas e descartar o imoacutevel que

encontra-se muito deteriorado

Diversos indiacutecios confirmam a deterioraccedilatildeo do imoacutevel todos eles verificaacuteveis da rua ao observar as condiccedilotildees

das fachadas frontal e laterais pintura inexistente ou danificada argamassa de revestimento inexistente

alvenaria de fechamento aparente ou em ruiacutena janelas inexistentes caixilhos danificados e vidros quebrados

entre outros pontos Isso indica que ambientes internos estatildeo expostos a intempeacuteries prejudicando a integridade

dos planos horizontais e verticais como lajes ou paredes aleacutem da proacutepria estrutura Aleacutem disso no pavimento

teacuterreo o interstiacutecio entre a propriedade e a rua quando fechado completamente com alvenaria (ou seja sem

nenhuma abertura ou entrada) eacute uma prova de que natildeo haacute tracircnsito nem permanencia de pessoas no interior da

edificaccedilatildeo tampouco manutenccedilatildeo do imoacutevel Sem a presenccedila humana intensifica-se a deterioraccedilatildeo e os

sintomas listados ocorrem com mais frequecircncia e intensidade Reitera-se que esse toacutepico (ldquoedificios

deterioradosrdquo) natildeo pretendeu estabelecer um diagnoacutestico do estado de conservaccedilatildeo do edifiacutecio pois esse trabalho

deve ser realizado por equipes teacutecnicas especializadas que produzem laudos e relatoacuterios O que se realizou foi

apenas identificar a presenccedilaausecircncia de certos elementos nas fachadas do imoacutevel que mostram de forma

preliminar sua inadequaccedilatildeo para uso

O Coacutedigo Civil brasileiro utiliza o termo ldquoabandonordquo quando um imoacutevel urbano natildeo tem a manutenccedilatildeo

adequada O que se coloca eacute que o direito de propriedade natildeo eacute absoluto mas estaacute condicionado a algumas

condiccedilotildees entre elas manter a integridade material da edificaccedilatildeo e ocupaacute-la com usos adequados Nesse

contexto menciona-se a distinccedilatildeo entre o valor de uso e o valor de troca jaacute explorada por diversos autores como

Harvey (2016) De acordo com objetivos puramente financeiros do proprietaacuterio quando o edifiacutecio estaacute

deteriorado e por consequecircncia desabitado o imoacutevel assume um status restrito ao valor de troca na medida em

que ocorre especulaccedilatildeo imobiliaacuteria Essa circunstacircncia deveria legitimar a poliacutetica habitacional de reabilitaccedilatildeo

cuja primeira etapa costuma ser a desapropriaccedilatildeo do imoacutevel muitas vezes litigiosa para transformaacute-lo na

sequecircncia em moradia popular Em outras palavras essa reabilitaccedilatildeo resgata o valor de uso desse imoacutevel

devolve sua funccedilatildeo social e enquadra a propriedade nas determinaccedilotildees da legislaccedilatildeo Em metroacutepoles

latinoamericanas com tamanhas contradiccedilotildees sociais e com poliacuteticas puacuteblicas de reparaccedilatildeo social muitas vezes

inexistente eacute inaceitaacutevel um nuacutemero significativo de famiacutelias pobres sem acesso agrave moradia enquanto

proprietaacuterios especulam o valor de troca de imoacuteveis deteriorados e inabitados

Figura 7 Exemplo de edificio deteriorado

Fonte Autoria proacutepria 14 de outubro de 2016

Nota Edifiacutecio Julia Cristianni localizado na rua General Osoacuterio esquina rua Santa Ifigecircnia Santa Ifigecircnia

8 Edifiacutecios INACABADOS foram encontrados alguns poucos edifiacutecios que por razotildees desconhecidas tiveram

suas construccedilotildees interrompidas e seus canteiros de obra abandonados Esses edifiacutecios inacabados dependendo


73

do estado de conservaccedilatildeo da construccedilatildeo e dos subsistemas que jaacute foram construiacutedos podem ser uma

oportunidade para a poliacutetica habitacional Nesse caso talvez o nome mais correto natildeo seja reabilitaccedilatildeo jaacute que

natildeo se pode reabilitar algo que nunca existiu nem funcionou Croitor (2008) menciona o caso de um edifiacutecio

inacabado localizado no bairro da Mooca29 que sofreu uma grande reforma realizada por um promotor

imobiliaacuterio Apesar da intervenccedilatildeo nesse edifiacutecio natildeo ter ocorrido a partir de uma poliacutetica puacuteblica essa

experiecircncia pode indicar a viabilidade teacutecnica e financeira de reformas em edifiacutecios inacabados

Essa categoria de edificios inacabados incorre nos mesmos desafios dos edifiacutecios ldquodeterioradosrdquo jaacute que tambeacutem

demandam um diagnoacutestico de seu estado de conservaccedilatildeo para verificar o niacutevel de intervenccedilatildeo necessaacuteria os

subsistemas da edificaccedilatildeo que estatildeo comprometidos e precisam ser reparados ou substituiacutedos o detalhamento do

orccedilamento etc Alguns escritoacuterios de arquitetura consultados como Integra Urbano30 e Faacutebrica Urbana31

participaram de reabilitaccedilotildees apenas de forma ocasional jaacute que satildeo poucas as experiecircncias do gecircnero em Satildeo

Paulo Como esse tipo de trabalho natildeo eacute frequente algo jaacute mencionado nesse trabalho dificulta-se a formulaccedilatildeo

de uma rotina de procedimentos a identificaccedilatildeo das demandas mais recorrentes e a delimitaccedilatildeo das

especificidades da reabilitaccedilatildeo Por isso pode-se comprometer a eficiecircncia da operaccedilatildeo sua sustentabilidade

financeira os trabalhos no canteiro e o cronograma de obra

Afirma-se aqui a importacircncia de procedimentos metodoloacutegicos padronizados que deveriam abranger diferentes

contextos e regulamentar a atuaccedilatildeo das diferentes equipes teacutecnicas puacuteblicas ou privadas em todas as etapas da

reabilitaccedilatildeo inclusive o diagnoacutestico do estado de conservaccedilatildeo do edificio Por isso conforme se amplie as

experiecircncias com reabilitaccedilatildeo o Poder Puacuteblico deve contribuir para organizar esses trabalhos definir com

precisatildeo as etapas e suas demandas suas particularidades e complexidades seus custos e os agentes responsaacuteveis

por cada uma dessas etapas aleacutem dos requisitos e qualidades dos recursos humanos utilizados especificando

inclusive o montante e a origem dos recursos financeiros utilizados Uma medida pontual foi tomada em 2016 a

PPP de retrofit de edifiacutecios formulada pela Secretaria de Habitaccedilatildeo (SEHAB) e atualmente em anaacutelise na

Cacircmara de Vereadores do municipio Um dos objetivos desse projeto de lei eacute justamente organizar a atividade de

reabilitaccedilatildeo regulamentando as participaccedilotildees dos agentes puacuteblicos e privados Segundo a agecircncia de notiacutecias da

prefeitura a PPP previa criar cerca de 440 unidades habitacionais na primeira fase do projeto32

Figura 8 Exemplo de edificio inacabado


Nota Edifiacutecio localizado na rua Doutor Rodrigo Silva n 46-58 Seacute

29 Edifiacutecio localizado na rua Marina Crespi n 118 30 Entrevista realizada com Adelcke Rossetto dia 26 de setembro de 2016 31 Entrevista realizada com Juan Gonzalez dia 17 de outubro de 2016 32 Disponiacutevel em httpwwwcapitalspgovbrnoticiaprefeitura-debate-ppp-para-locacao-social-na-regiao-central Acesso em 31 agosto

2017


74

9 Edifiacutecios OCUPADOS na cidade de Satildeo Paulo existem diversos movimentos sociais que reivindicam

moradia na regiatildeo central como a ULC33 e a FLM34 A ocupaccedilatildeo de edifiacutecios ociosos e deteriorados se tornou

uma das principais formas de protesto e reivindicaccedilatildeo desses movimentos Ao ocupar o edifiacutecio eles tornam

puacuteblico eventuais oportunidades de reabilitaccedilatildeo Segundo Neuhold (2009) em Satildeo Paulo as primeiras

ocupaccedilotildees teriam ocorrido em 1997 Portanto seriam cerca de duas deacutecadas e certamente centenas de edifiacutecios

ocupados mas tambeacutem desocupados jaacute que quase sempre o Poder Judiciaacuterio endossa pedidos de reintegraccedilatildeo

de posse dos proprietaacuterios desses imoacuteveis Recentemente miacutedias de grande circulaccedilatildeo noticiaram diversas

ocupaccedilotildees ocorridas nos uacuteltimos meses de 201635 Um dos edifiacutecios ocupados o Satildeo Lourenccedilo foi

desapropriado recentemente pela COHAB36 poucos meses antes dessa ocupaccedilatildeo Inclusive jaacute havia projeto de

reabilitaccedilatildeo desenvolvido pelo escritoacuterio Brasil Arquitetura37 que previa 24 unidades habitacionais na edificaccedilatildeo

apoacutes a reforma

Recentemente o autor publicou um artigo sobre a ocupaccedilatildeo de edificios deteriorados e ociosos por movimentos

de moradia na regiatildeo central de Satildeo Paulo (ANITELLI TRAMONTANO 2016a) Eacute conveniente resgatar

algumas de suas conclusotildees amparadas em revisatildeo bibliograacutefica e em pesquisa de campo realizadas por diversas

pesquisas como Tatagiba Paterniani Trindade (2012) Pereira (2012) Neuhold (2009) Bloch (2007) entre

outros Satildeo dois principais motivos que justificam as ocupaccedilotildees (1) Essas famiacutelias natildeo tecircm onde morar natildeo tecircm

recursos suficientes para pagar aluguel nem comprar uma moradia financiada por bancos puacuteblicos ou privados

nem se enquadram nas prioridades da poliacutetica habitacional e por isso natildeo tecircm acesso a unidades provisionadas

Algumas dessas pessoas jaacute foram moradores de rua Por isso como elas encontram-se excluiacutedas das

oportunidades ofertadas no contexto brasileiro a ocupaccedilatildeo desses edificios apesar de precaacuteria e arriscada torna-

se uma alternativa (2) Pelo menos entre suas lideranccedilas mais luacutecidas a ocupaccedilatildeo eacute uma forma de ativismo

poliacutetico uma oportunidade de expor inclusive ao puacuteblico em geral que tal propriedade estaacute em desacordo com

a legislaccedilatildeo brasileira (ocioso deteriorado etc) uma chance de lembrar as autoridades competentes que o seu

direito inalienaacutevel agrave moradia natildeo foi respeitado exigindo do Poder Puacuteblico a democratizaccedilatildeo de suas poliacuteticas

Essas ocupaccedilotildees tambeacutem deveriam ser insumos para a definiccedilatildeo do programa habitacional que seraacute adotado no

projeto de reabilitaccedilatildeo do imoacutevel Quais os ambientes e os usos que seratildeo disponibilizados aos moradores apoacutes a

reabilitaccedilatildeo As ocupaccedilotildees podem contribuir para especificar e qualificar essas questotildees No edificio Satildeo

Manuel38 por exemplo ocupado pelo MMPT39 haacute uma cozinha coletiva que produz e serve trecircs refeiccedilotildees

diaacuterias aos moradores todos com baixiacutessima instaacutevel imprevista ou inexistente renda mensal Tambeacutem havia

planejamento para a instalaccedilatildeo de uma horta comunitaacuteria no terraccedilo do edificio aleacutem de exibiccedilotildees regulares de

filmes previsatildeo para a guarda de filhos pequenos dos moradores no formato de uma creche etc) Em

depoimento ao autor uma militante da FLM40 movimento que ocupa atualmente diversos edificios no centro

afirmou que o pavimento teacuterreo desses imoacuteveis costuma ser ocupado com comeacutercio informal realizado pelopara

os ocupantes atividade eventualmente aberta para a rua para transeuntes ampliando as possibilidades de

geraccedilatildeo de renda inclusive para custeio do condomiacutenio Satildeo muitos outros exemplos como a programaccedilatildeo

cultural ligada a artes plaacutesticas artes cecircnicas artes circenses artes musicais etc implementada na Ocupaccedilatildeo

Ouvidor41

A sobrevivecircncia dos ocupantes depende de diversas dessas atividades como a cozinha coletiva do edificio Satildeo

Manuel Essas atividades no entanto natildeo costumam constar nos programas das habitaccedilotildees realizadas atraveacutes da

provisatildeo puacuteblica Portanto os autores dos projetos de reabilitaccedilatildeo deveriam alinhar suas expectativas

33 Uniatildeo das Lutas de Corticcedilo 34 Frente de Luta por Moradia 35 Por exemplo essa reportagem do portal de notiacutecias G1 Disponiacutevel em httpg1globocomsao-paulonoticia201611policiais-e-sem-teto-entram-em-confronto-em-ocupacao-de-prediohtml Acesso em 20 marccedilo 2017 O edifiacutecio em questatildeo localizado na rua Joseacute Bonifaacutecio

n 367-379-383 esquina rua do Ouvidor esquina rua Satildeo Francisco Seacute estaacute atualmente em processo de desapropriaccedilatildeo pela prefeitura e foi

visitado pelo autor em 9 de fevereiro de 2017 36 Localizado na avenida Ipiranga n 908 Repuacuteblica O edifiacutecio foi visitado pelo autor no dia 24 de agosto de 2016 A desapropriaccedilatildeo desse

imoacutevel foi anunciada pelo Diretor Teacutecnico da COHAB na reuniatildeo do Conselho Municipal de Habitaccedilatildeo no dia 22 de setembro de 2016 O

autor participou dessa reuniatildeo como ouvinte 37 Disponiacutevel em httpbrasilarquiteturacomprojetosedificio-cohab-ipiranga Acesso em 22 outubro 2016 38 Localizado na rua Marconi esquina rua Baratildeo de Itapetininga Repuacuteblica 39 Movimento de Moradia para Todos 40 A militante natildeo teraacute seu nome divulgado O depoimento ocorreu no dia 9 de dezembro de 2016 na sede do FLM 41 Edifiacutecio localizado na rua do Ouvidor n 63 Seacute


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arquitetocircnicas e suas diretrizes projetuais a demandas baacutesicas da rotina dessas pessoas Por isso atraveacutes de

interlocutores que participam da reabilitaccedilatildeo como arquitetos e engenheiros o processo de criaccedilatildeo dos

envolvidos deveria ser alterado

Por fim eacute importante mencionar que os militantes desses movimentos de moradia satildeo um dos principais atores

que reivindicam a estruturaccedilatildeo de poliacuteticas habitacionais voltadas para a populaccedilatildeo pobre e localizadas na regiatildeo

central da cidade inclusive a reabilitaccedilatildeo de edificios deteriorados e ociosos Eles tambeacutem fazem ampla

denuacutencia de imoacuteveis que estatildeo em desacordo com a legislaccedilatildeo brasileira e descumprem a funccedilatildeo social da

propriedade urbana Eacute o que se pocircde observar de inuacutemeras intervenccedilotildees e depoimentos prestados por essas

pessoas em reuniotildees do Conselho Municipal de Habitaccedilatildeo (CMH)42 uma das principais instacircncias da prefeitura

para debate formulaccedilatildeo gestatildeo e fiscalizaccedilatildeo de poliacuteticas puacuteblicas do gecircnero Portanto a estruturaccedilatildeo dessas

poliacuteticas deveria considerar a experiecircncia desses movimentos sociais organizados e o conhecimento por eles

adquirido ao longo de geraccedilotildees sobre as demandas das famiacutelias beneficiadas sobre as especificidades do

ambiente domeacutestico-condominial e sobre a democratizaccedilatildeo e a participaccedilatildeo direta na poliacutetica

Figura 9 Exemplo de edificio ocupado


Nota Edifiacutecio localizado na rua Quintino Bocaiuva n 242-248 Seacute

10 Edifiacutecios Agrave VENDA foram identificados alguns edifiacutecios inteiros colocados agrave venda por seus proprietaacuterios

atraveacutes de corretores imobiliaacuterios Como jaacute mencionado o processo de desapropriaccedilatildeo pode ser bastante longo e

demorar anos Essa burocracia tende a aumentar quando o Poder Judiciaacuterio eacute solicitado a mediar conflitos

existentes entre o proprietaacuterio e a prefeitura Por exemplo eacute possiacutevel que o proprietaacuterio natildeo queira se desfazer

espontaneamente do imoacutevel mesmo com o edifiacutecio ocioso e deteriorado Isso gera um litiacutegio Por outro lado se

o proacuteprio proprietaacuterio decide vender o edifiacutecio a negociaccedilatildeo com os agentes puacuteblicos pode ser facilitada se

houver consenso das partes envolvidas sobre o valor do imoacutevel Consideram-se esses edifiacutecios agrave venda portanto

oportunidades para a poliacutetica habitacional com focos em reabilitaccedilotildees

Segundo depoimento de dois funcionaacuterios da COHAB43 um dos principais entraves do processo de

desapropriaccedilatildeo enquanto o imoacutevel ainda pertence ao proprietaacuterio eacute a ausecircncia de autorizaccedilatildeo para adentrar nas

dependecircncias internas da edificaccedilatildeo Com esse limite torna-se impossiacutevel verificar com exatidatildeo seu estado de

conservaccedilatildeo e a partir disso iniciar o projeto arquitetocircnico determinar as teacutecnicas construtivas mais adequadas

identificar as condiccedilotildees atuais da estrutura e da fundaccedilatildeo detalhar o orccedilamento de obra etc Em muitos casos

essas questotildees satildeo encaminhadas apenas quando a desapropriaccedilatildeo eacute concluiacuteda e o imoacutevel eacute formalmente

42 O autor participou como ouvinte de diversas reuniotildees do CMH 23 de agosto de 2016 22 de setembro de 2016 25 de outubro de 2016 13 de dezembro de 2016 23 de fevereiro de 2017 43 Foram realizadas duas entrevistas dias 27 e 30 de marccedilo de 2017 O nome dos entrevistados natildeo seraacute divulgado


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repassado agrave prefeitura Isso pode comprometer inclusive a poliacutetica habitacional jaacute que como o potencial de

reabilitaccedilatildeo natildeo eacute preacutevia e detalhadamente sabido natildeo eacute possiacutevel determinar se a negociaccedilatildeo deve ser

concretizada nem se o valor pago eacute caro ou barato Os gastos no canteiro de obras de uma reabilitaccedilatildeo satildeo

proporcionais ao niacutevel de deterioraccedilatildeo existente e aos desafios para reabilitaacute-lo O proacuteprio preccedilo de venda do

imoacutevel eacute em parte definido por esse niacutevel Portanto caso o imoacutevel esteja sendo oferecido para venda deduz-se

que o proprietaacuterio permitiria a entrada das equipes teacutecnicas especializadas nos devidos levantamentos O autor

decidiu incluir a categoria de ldquoedifiacutecios agrave vendardquo apoacutes o relato de tais funcionaacuterios sobre esses problemas

Esses imoacuteveis de propriedade da prefeitura entre edificios adquiridos por desapropriaccedilatildeo ou comprados sem

processo judicial reformados e convertidos em moradia popular em especial os imoacuteveis que o Poder Puacuteblico

manteacutem o tiacutetulo de propriedade apoacutes a operaccedilatildeo de reabilitaccedilatildeo (locaccedilatildeo social) podem interferir no valor de

alugueis praticados na regiatildeo central Sobre essa conclusatildeo Gatti (2014) afirma que a formaccedilatildeo de um parque

puacuteblico de moradias alugadas com valores subsidiados a famiacutelias com baixiacutessima renda seria uma forma de

coibir abusos praticados no mercado popular de moradias em corticcedilos por exemplo Caso a poliacutetica de

reabilitaccedilotildees seja ampliada eacute provaacutevel que se forme um banco de imoacuteveis puacuteblicos Como eacute possiacutevel observar

nesse artigo jaacute satildeo 23 edifiacutecios jaacute desapropriados ou em desapropriaccedilatildeo Isso significa que a prefeitura precisa

estruturar instacircncias da administraccedilatildeo puacuteblica e qualificar gestores das respectivas secretarias para realizarem a

devida manutenccedilatildeo desse banco de imoacuteveis antes durante apoacutes a reabilitaccedilatildeo

No entanto se a prefeitura natildeo encaminhar essas questotildees de forma e no tempo adequado ela incorreria nas

mesmas transgressotildees que especuladores imobiliaacuterios privados fazem com seus respectivos imoacuteveis

descumprimento da funccedilatildeo social ociosidade do imoacutevel manutenccedilatildeo inadequada deterioraccedilatildeo da edificaccedilatildeo

etc Nesse contexto eacute fundamental que a sociedade civil organizada movimentos sociais e de moradia mas

tambeacutem Ministeacuterio Puacuteblico e Defensoria Puacuteblica fiscalizem os proacuteximos passos da gestatildeo puacuteblica e exigam o

adequado encaminhamento dessa poliacutetica jaacute que no ano de 2017 natildeo houve previsatildeo orccedilamentaacuteria para tal e as

reabilitaccedilotildees previstas foram interrompidas44 Mesmo que as reabilitaccedilotildees sejam retomadas em 2018 caso natildeo

haja manutenccedilatildeo adequada ateacute laacute as reformas tendem a custar mais caro pois os edificios estaratildeo mais

deteriorados e por consequecircncia o valor de mercado desses imoacuteveis iraacute diminuir e a municipalidade teraacute

prejuiacutezo financeiro

Figura 10 Exemplo de edificio agrave venda

Fonte Autoria proacutepria 15 de dezembro de 2016

Nota Edifiacutecio localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 587-597-601 Repuacuteblica

44 Informaccedilatildeo dada por representantes da prefeitura na reuniatildeo do CMH dia 23 de fevereiro de 2017 O autor assitiu essa reuniatildeo como

ouvinte


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4 Especificidades dos exemplares identificados

Entre as 17 experiecircncias identificadas de edifiacutecios jaacute reabilitados na regiatildeo central de Satildeo Paulo alguns deles

permaneceram sob o domiacutenio do Poder Puacuteblico apoacutes a reforma da edificaccedilatildeo Eacute o caso do PAR-Reforma e da

Locaccedilatildeo Social45 O PAR foi um programa de arrendamento instituido pelo governo federal e gerenciado pela

Caixa Econocircmica Federal (CEF) em que durante 15 anos as famiacutelias beneficiadas deveriam pagar um aluguel e

apoacutes esse periacuteodo elas teriam a opccedilatildeo de comprar o imoacutevel descontadas as mensalidades jaacute pagas (COLVERO

2010) Nesse programa a modalidade ldquoReformardquo do PAR foi instituiacuteda justamente para atender a demanda de

reabilitaccedilotildees de edifiacutecios Jaacute a Locaccedilatildeo Social manteacutem o imoacutevel sob propriedade da prefeitura de Satildeo Paulo que

estabelece e amplia um parque puacuteblico de moradias na medida em que reabilita mais edifiacutecios

A situaccedilatildeo descrita no paraacutegrafo anterior altera um panorama de provisatildeo habitacional puacuteblica existentes haacute

deacutecadas Em termos quantitativos talvez os dois principais exemplos que poderiam ser contrapostos satildeo as accedilotildees

do Banco Nacional de Habitaccedilatildeo (BNH) e do MCMV Nos dois casos as unidades habitacionais produzidas

foram destinadas agrave venda e a accedilatildeo do gestor puacuteblico encerrava-se quando a posse do apartamento era transferida

para o mutuaacuterio ou quando o financiamento bancaacuterio puacuteblico ou privado era concretizado Em oposiccedilatildeo no

PAR-Reforma e na Locaccedilatildeo Social a prioridade eacute o acesso ao uso da moradia e natildeo necessariamente acesso agrave

posse da propriedade ou seja a famiacutelia natildeo precisa mais comprar uma moradia para ter acesso a uma moradia

adequada A proacutepria Constituiccedilatildeo Federal de 1988 em seu artigo 6deg afirma que a moradia eacute um direito social A

Carta Magna natildeo determina o direito do cidadatildeo ou o dever do Estado em prover que sua populaccedilatildeo resolva suas

demandas habitacionais atraveacutes da propriedade privada individual

Atualmente segundo teacutecnicos da SEHAB e da COHAB seriam cerca de 1000 unidades habitacionais atendidas

no Programa de Locaccedilatildeo Social dentre os quais os edifiacutecios reabilitados Asdrubal do Nascimento Senador

Feijoacute Palacete dos Artistas e Maacuterio de Andrade Aleacutem desses a previsatildeo seria dobrar o nuacutemero de unidades

atendidas no programa em parte atraveacutes dos edifiacutecios que foram desapropriados e dos edifiacutecios que encontram-

se em processo de desapropriaccedilatildeo mencionados neste artigo e que constam na lista ao final do texto Essas

informaccedilotildees foram publicizadas em reuniotildees do Conselho Municipal de Habitaccedilatildeo (CMH) realizadas no

segundo semestre de 201646 algumas delas apresentadas pessoalmente pelo Diretor Teacutecnico da COHAB agrave eacutepoca

Celso Sampaio A Locaccedilatildeo Social portanto coloca-se como parte constituinte das poliacuteticas habitacionais de

reabilitaccedilotildees de edifiacutecios A proacutepria COHAB nos dias de hoje jaacute se estrutura dessa forma desde o ano passado

existe a Gerecircncia de Locaccedilatildeo Social para encaminhar assuntos especiacuteficos desse tema47 O secretaacuterio da SEHAB

em 2016 Joatildeo Sette Whitaker Ferreira em palestra sobre o Plano Municipal de Habitaccedilatildeo (PMH)48 indicou que

a locaccedilatildeo social seria um foco entre as habitaccedilotildees sociais encaminhadas no acircmbito dessa secretaria

Jaacute os recursos financeiros para a reabilitaccedilatildeo dos edifiacutecios e sua conversatildeo em habitaccedilatildeo de interesse social

inclusive a desapropriaccedilatildeo do imoacutevel e a reforma da edificaccedilatildeo aleacutem da estruturaccedilatildeo do programa de Locaccedilatildeo

Social e a instituiccedilatildeo de eventuais subsiacutedios para o aluguel e para a manutenccedilatildeo dos condomiacutenios foram

provenientes de fontes diversas com objetivos especiacuteficos e restriccedilotildees sobre a aplicaccedilatildeo do capital Fundo

Municipal de Habitaccedilatildeo (FMH) Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) Outorga Onerosa do Direito

de Construir Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas PPP Cota de Solidariedade do Plano Diretor de 2014 Fundo de

Arrendamento Residencial (FAR) do PAR-Reforma Programa Especial de Habitaccedilatildeo Popular (PEHP) do

governo federal Caixa Econocircmica Federal (CEF) Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) Banco

Internacional para Reconstruccedilatildeo e Desenvolvimento (BIRD) Banco Mundial Programa Minha Casa Minha

Vida (MCMV) entre outros Diversos autores mencionam poliacuteticas puacuteblicas municipais estaduais e federais

45 Haacute outros casos em que os edifiacutecios satildeo reabilitados e as unidades habitacionais satildeo vendidas financiadas como o Programa de Atuaccedilatildeo

em Corticcedilos realizado pelo governo estadual atraveacutes da CDHU (por exemplo o edifiacutecio Ana Cintra localizado em rua de mesmo nome n

123 esquina com a avenida Satildeo Joatildeo Santa Ceciacutelia) ou o MCMV modalidade Entidades com viacutenculos diretos entre a CEF operadora do programa do governo federal os movimentos sociais e os escritoacuterios que prestam assessoria teacutecnica aos liacutederes desses movimentos (eacute o caso

do edifiacutecio Dandara localizado na avenida Ipiranga n 1225 Santa Ifigecircnia) 46 As datas dessas reuniotildees jaacute foram mencionadas neste trabalho 47 Em 2016 o gerente foi Roberto Fontes A partir de 2017 a gerente eacute Luciana Mautone Ambos foram entrevistados pelo autor Como jaacute

mencionado essas entrevistas que satildeo partes das atividades de seu poacutes-doutorado ainda estatildeo sendo processadas e transcritas 48 Palestra realizada no dia 1deg de setembro de 2016 na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Satildeo Paulo Agrave eacutepoca o PMH receacutem-elaborado pela SEHAB estava sendo publicizado pelos seus autores e na sequecircncia seria encaminhado agrave Cacircmara de

Vereadores para aprovaccedilatildeo Mais detalhes sobre o PMH podem ser encontrados em httpwwwhabitasampainfbrfilesCadernoPMHpdf


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com recursos puacuteblicos ou privados nacionais ou estrangeiros cujo destino foi a provisatildeo habitacional de baixa

renda na regiatildeo central de Satildeo Paulo a partir dos anos 2000 incluiacuteda a reabilitaccedilatildeo de edifiacutecios (Maleronka

2005 Tsukumo 2007 Motisuke 2008 Castilho 2008 Costa 2009 Joseacute 2010 Uzum 2011 Gatti 2015) Eles

analisaram casos concretos realizados e seus eventuais sucessos ou fracassos Foi a partir desse aparato

financeiro-juriacutedico-institucional que ocorreram as experiecircncias de reabilitaccedilatildeo em Satildeo Paulo

As reabilitaccedilotildees parecem ser um investimento bastante favoraacutevel do ponto de vista do potencial construtivo Os

edifiacutecios reabilitados foram construiacutedos originalmente haacute deacutecadas amparados por legislaccedilotildees ediliacutecias e

urbaniacutesticas muito menos restritivas se comparadas com as leis atuais49 O principal exemplo talvez seja o

Coeficiente de Aproveitamento do Terreno (CA) Haacute casos em que o CA eacute altiacutessimo Mencionam-se trecircs

exemplos O primeiro edifiacutecio jaacute foi desapropriado pela prefeitura e os dois seguintes estatildeo em processo de

desapropriaccedilatildeo um edifiacutecio sem identificaccedilatildeo de nome50 (CA 11551) o edifiacutecio Santa Victoacuteria52 (CA 86) o

edifiacutecio Ferrignac53 (CA 124) Iacutendices muito superiores ao CA baacutesico de 1 instituiacutedo pelo novo Plano Diretor da

cidade vigente a partir de 2014 A aacuterea de terreno desses antigos edifiacutecios tambeacutem eacute bastante pequena quando

comparada aos edifiacutecios dos dias de hoje construiacutedos nos uacuteltimos anos a partir de condomiacutenios chamados pelo

mercado imobiliaacuterio de ldquocluberdquo Outros trecircs exemplos satildeo mencionados um edifiacutecio ocupado pela FLM54 cujo

terreno55 tem apenas 474msup2 um edifiacutecio ocioso56 cujo terreno tem apenas 370msup2 um edifiacutecio indicado como

ZEIS-3 pela legislaccedilatildeo57 cujo terreno tem apenas 241msup2

Esse grande excedente construtivo deveria ser considerado quando os orccedilamentos da reabilitaccedilatildeo forem

elaborados Gastos no canteiro de obras de um edifiacutecio em reabilitaccedilatildeo tecircm sido estudados por diversos autores

inclusive o detalhamento dos componentes de seu orccedilamento (YOLLE NETO 2006 CROITOR 2008 JESUS

2008 MORETTINI 2012) Uma questatildeo recorrente nesses trabalhos eacute a comparaccedilatildeo de gastos em obras de

construccedilatildeo e em obras de reabilitaccedilatildeo Agraves vezes conclui-se que a reabilitaccedilatildeo pode ser relativamente mais cara

do que a construccedilatildeo Por isso eacute fundamental que os responsaacuteveis por verificar a viabilidade dessas reabilitaccedilotildees

se certifiquem dos eventuais benefiacutecios mencionados no paraacutegrafo anterior e incluam-nos nos respectivos

orccedilamentos A conclusatildeo eacute que o custo de uma reabilitaccedilatildeo natildeo deveria incorporar apenas as demandas dos

subsistemas construtivos utlizados dos materiais de construccedilatildeo escolhidos da matildeo-de-obra envolvida no

canteiro dos projetos e dos gastos com aprovaccedilotildees e impostos etc ou seja custos tradicionalmente

relacionados a uma construccedilatildeo qualquer Numa reabilitaccedilatildeo a compreensatildeo dos condicionantes preacutevios do

antigo edifiacutecio eacute fundamental para a confirmaccedilatildeo de sua viabilidade econocircmica O coeficiente de aproveitamento

do terreno eacute um desses condicionantes

Outra dessas condicionantes eacute a localizaccedilatildeo Os cerca de 100 edifiacutecios identificados sempre estatildeo proacuteximos de

estaccedilotildees de metrocirc ou trem pontos de ocircnibus de ruas e avenidas com corredor exclusivo de ocircnibus etc

Portanto os beneficiados dessas reabilitaccedilotildees teriam acesso relativamente faacutecil a qualquer outro trecho da cidade

ou da regiatildeo metropolitana entre todas as 10 categorias analisadas ou seja entre os 100 imoacuteveis identificados

25 dos exemplares estatildeo a menos de 200 metros do metrocirc mais proacuteximo 81 dos exemplares estatildeo a menos

de 500 metros do metrocirc mais proacuteximo e apenas 2 dos exemplares estatildeo a mais de 1000 metros do metrocirc mais

proacuteximo Todos eles estatildeo proacuteximos de importantes vias de circulaccedilatildeo radiais ou perimetrais como avenida

Prestes Maia avenida Satildeo Luis avenida 9 de Julho avenida Celso Garcia avenida Rangel Pestana avenida Satildeo

Joatildeo avenida Visconde do Rio Branco avenida 23 de Maio avenida Ipiranga avenida Casper Liacutebero avenida

Rebouccedilas avenida Faria Lima avenida Paulista avenida da Liberdade entre outras Essas pessoas poderiam

acessar serviccedilos puacuteblicos essenciais como sauacutede ou educaccedilatildeo a deslocamentos curtos muitos deles a peacute mas

tambeacutem em bairros vizinhos ou regiotildees mais distantes apoiadas pelo farto sistema de transporte coletivo

existente na regiatildeo central rodoviaacuterio ou ferroviaacuterio

49 O edifiacutecio Labor por exemplo foi construiacutedo na deacutecada de 1940 (MORETTINI 2012) 50 Localizado na rua Conselheiro Carratildeo n 202 Bixiga 51 Os CAs apresentados nesse paraacutegrado foram calculados a partir de dados do terreno e da construccedilatildeo extraiacutedos de FUPAM (2009) 52 Localizado na rua Joseacute de Barros n 329-333-337 Repuacuteblica 53 Localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 247-253 Repuacuteblica 54 Localizado na avenida Ipiranga 879-895 Repuacuteblica 55 Os dados sobre os terrenos tambeacutem foram estraiacutedos de FUPAM (2009) 56 Localizado na rua Conselheiro Crispiniano n 311-317 Praccedila Ramos de Azevedo Repuacuteblica 57 Localizado na avenida Rangel Pestana n 1182 Braacutes


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Essas informaccedilotildees acima sobre a localizaccedilatildeo satildeo um insumo a mais que deveria ser utilizado pelo responsaacutevel

por detalhar o orccedilamento da reabilitaccedilatildeo Famiacutelias muito pobres especialmente em casos extremos de situaccedilatildeo

socioeconocircmica proacutexima da linha da miseacuteria gastam quase 100 de seus parcos rendimentos mensais com

comida58 ou seja dificulmente teriam recursos suficientes e constantes para se deslocar todos os dias pagando

R$ 380 reais em cada uma das viagens59 Poliacuteticas de reabilitaccedilatildeo de edifiacutecios e sua conversatildeo em habitaccedilatildeo de

interesse social na regiatildeo central tambeacutem evitariam entre as famiacutelias beneficiadas o movimento pendular diaacuterio

periferia-centro-periferia com economia de dinheiro energia tempo etc aleacutem da diminuiccedilatildeo da poluiccedilatildeo

atmosfeacuterica e do efeito estufa gerados pela emissatildeo de gases jaacute que a quantidade de viagens seria diminuiacuteda

Entre os 17 edifiacutecios jaacute reabilitados na regiatildeo central de Satildeo Paulo foram projetados 1351 apartamentos60

Segundo dados do Censo de 2010 do IBGE61 que indica uma meacutedia de 314 pessoas por domiciacutelio na capital

paulista talvez sejam cerca de 4200 pessoas moradoras nessas unidades habitacionais Aleacutem disso entre os 14

edifiacutecios jaacute desapropriados pela prefeitura haacute uma estimativa de que aproximadamente62 950 apartamentos

sejam projetados63 Portanto entre edifiacutecios jaacute reabilitados e que seratildeo reabilitados haveria cerca de 2301

moradias disponibilizadas para famiacutelias pobres que corresponderiam a cerca de 7200 pessoas Infelizmente

teacutecnicos da COHAB afirmaram que natildeo haacute orccedilamento previsto no ano de 2017 para a reforma dos edifiacutecios64 que

jaacute foram desapropriados e que hoje satildeo propriedade da prefeitura Portanto natildeo haacute previsatildeo de que nos

proacuteximos meses essa poliacutetica habitacional seja encaminhada atraveacutes desses imoacuteveis

5 Conclusotildees

A identificaccedilatildeo de edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo adequados para conversatildeo em habitaccedilatildeo de interesse

social eacute uma etapa preacutevia fundamental nessa poliacutetica puacuteblica Essa identificaccedilatildeo depende da classificaccedilatildeo dos

eventuais imoacuteveis e a especificaccedilatildeo de categorias que abarquem diferentes possibilidades para encaminhar

potenciais reabilitaccedilotildees Esse protocolo pode dar insumos para estipular diretrizes de programas habitacionais e

para embasar decisotildees de gestores puacuteblicos inclusive a compra ou a desapropriaccedilatildeo dos imoacuteveis e o pagamento

dos valores devidos aos proprietaacuterios Uma vez selecionados eacute preciso classificar os edifiacutecios do ponto de vista

de seu potencial construtivo de seu estado de conservaccedilatildeo de sua localizaccedilatildeo entre diversos outros aspectos ou

seja eacute preciso determinar se haacute viabilidade construtiva e financeira para a reabilitaccedilatildeo da edificaccedilatildeo Esses

procedimentos satildeo um importante trabalho desenvolvido no acircmbito da pesquisa de poacutes-doutorado do autor e que

foram apresentados brevemente no presente artigo Outros trabalhos podem aprofundar essas anaacutelises de

viabilidade como os que caracterizam as atuais condiccedilotildees dos subsistemas construtivos como as instalaccedilotildees

eleacutetricas ou hidraacuteulicas a estrutura os acabamentos etc Uma conclusatildeo eacute que quanto mais detalhada e precisa

forem as etapas de identificaccedilatildeo e caracterizaccedilatildeo mais qualificada seraacute a decisatildeo sobre reabilitar ou natildeo

determinado edifiacutecio Outra conclusatildeo eacute que quanto mais imoacuteveis forem levantados (no caso do presente artigo

foram cerca de 100 exemplares) mais opccedilotildees o Poder Puacuteblico teraacute para aplicar sua poliacutetica de reabilitaccedilotildees

58 SCHOR e PAIVA (2011) estabelecem novos criteacuterios para estimar a capacidade de pagamento das famiacutelias incluiacutedas em programas de

habitaccedilatildeo social Uma das conclusotildees eacute que em casos extremos boa parte da renda eacute utilizada apenas para a alimentaccedilatildeo natildeo restando

dinheiro suficiente para arcar com o financiamento habitacional 59 R$ 380 eacute o valor da passagem de ocircnibus metrocirc e trem quando esse artigo foi escrito 60 Nuacutemero de apartamentos por edifiacutecio reabilitado Riskallah Jorge (167) Maria Paula (75) Labor (84) Hotel Satildeo Paulo (152) Olga

Benaacuterio Prestes (84) Joaquim Carlos (93) Fernatildeo Salles (54) Baronesa de Porto Carrero (28) Ana Cintra (70) Santa Ignez (63) Riachuelo (120) Asdrubal do Nascimento (40) Senador Feijoacute (45) Palacete dos Artistas (50) Maacuterio de Andrade (34) Dandara (120) Iracema Euseacutebio

(72) 61 Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutestica Disponiacutevel em httpcidadesibgegovbrpainelpopulacaophplang=ampcodmun=355030ampsearch=sao-paulo|sao-paulo|infogrE1ficos-evoluE7E3o-

populacional-e-pirE2mide-etE1ria Acesso em 17 marccedilo 2017 62 ldquoaproximadamenterdquo pois o autor natildeo encontrou dados sobre dois desses edifiacutecios localizados na avenida Visconde do Rio Branco n 47 e n 53 63 Nuacutemero de apartamentos previstos entre os edifiacutecios que jaacute foram desapropriados pela prefeitura Prestes Maia (249) Satildeo Lourenccedilo (52)

edifiacutecio localizado na rua Satildeo Francisco n 77-81-85 (18) Art Palaacutecio (40) Hotel Lord (176) Hotel Cambridge (121) Mauaacute (112) edifiacutecio localizado na rua da Mooca n 406-418-424 (39) edifiacutecio localizado na rua Assunccedilatildeo n 104-112-116-120 (65) edifiacutecio localizado na

avenida Satildeo Joatildeo n 1492-1496 (18) edifiacutecio localizado na rua Conselheiro Carratildeo n 202-206-208 (30) edifiacutecio localizado na avenida Celso

Garcia n 2090 (30) edifiacutecio localizado na avenida Visconde do Rio Branco n 47 e n 53 (a quantidade de apartamentos projetados natildeo foi encontrada) 64 Informaccedilatildeo dita na reuniatildeo do Conselho Municipal de Habitaccedilatildeo ocorrida no dia 23 de fevereiro de 2017


80

O trabalho tambeacutem mapeou as experiecircncias jaacute realizadas com essas reabilitaccedilotildees paulistanas aleacutem de identificar

edifiacutecios desapropriados e que estatildeo em processo de desapropriaccedilatildeo pela prefeitura Com isso identificaram-se

os provaacuteveis seguintes passos da poliacutetica habitacional da cidade jaacute que seria natural deduzir que os proacuteximos

edifiacutecios reabilitados estaratildeo entre os jaacute desapropriados e os que estatildeo em desaproriaccedilatildeo Uma conclusatildeo eacute que

haacute relativa descontinuidade da poliacutetica de reabilitaccedilotildees enquanto diversos edifiacutecios foram desapropriados

pouquiacutessimos foram reabilitados No total foram levantados 23 edifiacutecios que jaacute satildeo propriedade da prefeitura ou

que ela tem interesse em comprar ou desapropriar Poreacutem identificou-se apenas uma reabilitaccedilatildeo realizada

diretamente por iniciativa da prefeitura na ultima gestatildeo (2013-2016) que eacute o edifiacutecio Palacete dos Artistas Haacute

outros dois edifiacutecios Dandara e Iracema Euseacutebio mas que foram realizadas por iniciativa de movimentos

sociais mobilizados a partir do MCMV Entidades do governo federal Nesses dois casos a participaccedilatildeo da

prefeitura eacute indireta

Constatou-se uma contradiccedilatildeo Por um lado haacute muitos edifiacutecios disponiacuteveis para reabilitaccedilatildeo sob posse da

prefeitura Por outro lado esses mesmos edifiacutecios continuam ociosos sem uso desabitados Essa falta de

prosseguimento da poliacutetica iraacute intensificar a deterioraccedilatildeo da edificaccedilatildeo e deixaraacute mais custosa futuras reformas

Futuros trabalhos poderiam verificar como eacute a gestatildeo e a manutenccedilatildeo desse parque edificado que espera ser

reformado e entregue a famiacutelias necessitadas ou seja verificar como e quando seraacute finalizada a poliacutetica

habitacional sobre esses imoacuteveis

REFEREcircNCIAS

Anitelli F Tramontano M (2016a) ldquoAbandonados por uns ocupados por outros edifiacutecios de apartamentos no

centro paulistanordquo Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais da Associaccedilatildeo Nacional de Poacutes-

Graduaccedilatildeo e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional (RBEUR-ANPUR) Recife v18 n1 pp71-85

Anitelli F Tramontano M (2016b) ldquoAbordagens incomuns na poliacutetica habitacional brasileira reabilitaccedilatildeo de

edifiacutecios ociosos e sua conversatildeo em habitaccedilatildeo de interesse socialrdquo Cidades Comunidades e Territoacuterios nordm32

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Anitelli F (2015) [Re]produccedilatildeo repercussotildees de caracteriacutesticas do desenho do edifiacutecio de apartamentos

paulistano em projetos empreendidos no Brasil Tese de doutorado em Arquitetura e Urbanismo Satildeo Carlos

IAU-USP

Arantes EC (2001) Diretrizes para reabilitaccedilatildeo de edificios uso residencial em aacutereas centrais o bairro de

Santa Ceciacutelia Dissertaccedilatildeo de mestrado em Habitaccedilatildeo Satildeo Paulo IPT

Bomfim VC (2004) Os espaccedilos edificados vazios na aacuterea central da cidade de Satildeo Paulo e a dinacircmica urbana

Dissertaccedilatildeo de mestrado em Engenharia Satildeo Paulo POLI-USP

Bonduki N Andrade C Rossetto R (orgs) (1992) Arquitetura e habitaccedilatildeo social em Satildeo Paulo 1989-1992

Satildeo Carlos EESC-USP

Bloch JA (2007) O direito agrave moradia um estudo dos movimentos de luta pela moradia no centro de Satildeo Paulo

Dissertaccedilatildeo de mestrado em Sociologia Satildeo Paulo FFLCH-USP

Carlos AFA (1994) A (re)produccedilatildeo do espaccedilo urbano Satildeo Paulo EDUSP

Castilho ALH (2008) Consensos e dissensos no centro de Satildeo Paulo significado delimitaccedilatildeo apropriaccedilatildeo e

intervenccedilatildeo Tese de doutorado em Arquitetura e Urbanismo Satildeo Paulo FAU-USP

Chomsky N (2002) O lucro ou as pessoas Neoliberalismo e ordem global Satildeo Paulo Bretrand Brasil


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Colvero A de A (2010) A requalificaccedilatildeo do centro antigo da cidade de Satildeo Paulo poliacuteticas puacuteblicas

planejamento participativo e gestatildeo no periacuteodo de 2001-2004 Tese de doutorado em Ciecircncias Anaacutelise

Ambiental e Dinacircmica Territorial Campinas IG-UNICAMP

Costa DCB (2009) Gestatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo em edifiacutecios reabilitados para habitaccedilatildeo de interesse social no centro

de Satildeo Paulo Dissertaccedilatildeo de mestrado em Engenharia Satildeo Paulo POLI-USP

Croitor EPN (2008) A gestatildeo de projetos aplicada agrave reabilitaccedilatildeo de edifiacutecios estudo da interface entre projeto

e obra Dissertaccedilatildeo de mestrado em Engenharia Satildeo Paulo POLI-USP

Devecchi AM (2010) Reformar natildeo eacute construir A reabilitaccedilatildeo de edifiacutecios verticais novas formas de morar

em Satildeo Paulo no seacuteculo XXI Tese de doutorado em Arquitetura e Urbanismo Satildeo Paulo FAU-USP

Ferreira JSWF (2016) Notas sobre a visatildeo marxista da produccedilatildeo do espaccedilo urbano e a questatildeo da lsquorenda da

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Fillion O (2011) ldquoEnsaio Prestes Maiardquo VRUS Satildeo Carlos n 5

FUPAM (2009) Estudo para implantaccedilatildeo de unidades habitacionais no centro de Satildeo Paulo Satildeo Paulo

COHAB SEHAB

Galvatildeo WJF (2012) Roteiro para diagnoacutestico do potencial de reabilitaccedilatildeo para edifiacutecios de apartamentos

antigos Tese de doutorado em Arquitetura e Urbanismo Satildeo Paulo FAU-USP

Gatti SF (2015) Entre a permanecircncia e o deslocamento ZEIS 3 como instrumento para a manutenccedilatildeo da

populaccedilatildeo de baixa renda em aacutereas centrais O caso da ZEIS 3 C 016 (Seacute) inserida no periacutemetro do Projeto Nova

Luz Tese de doutorado em Arquitetura e Urbanismo Satildeo Paulo FAU-USP

Harvey D (1996) ldquoDo gerenciamento ao empresariamento a transformaccedilatildeo da administraccedilatildeo puacuteblica no

capitalismo tardiacuteordquo Espaccedilo amp Debates Revista de Estudos Regionais e Urbanos Satildeo Paulo n39 pp48-64

Harvey D (2016) 17 contradiccedilotildees e o fim do capitalismo Satildeo Paulo Boitempo

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Jesus CRM de (2008) Anaacutelise de custos para reabilitaccedilatildeo de edifiacutecios para habitaccedilatildeo Dissertaccedilatildeo de mestrado

em Engenharia Satildeo Paulo POLI-USP

Joseacute BK (2010) A popularizaccedilatildeo do centro de Satildeo Paulo um estudo de transformaccedilotildees ocorridas nos uacuteltimos

20 anos Tese de doutorado em Arquitetura e Urbanismo Satildeo Paulo FAU-USP

Kowarick L (2007) ldquoAacutereas centrais de Satildeo Paulo dinamismo econocircmico pobreza e poliacuteticasrdquo Lua Nova

Revista de Cultura e Poliacutetica Satildeo Paulo n70 pp171-211

Maleronka C (2005) PAR-Reforma Quem se habilita A viabilizaccedilatildeo de empreendimentos habitacionais em

Satildeo Paulo atraveacutes do Programa de Arrendamento Residencial Modalidade Reforma 1999-2003 Dissertaccedilatildeo de

mestrado em Habitaccedilatildeo Satildeo Paulo IPT

Maricato E (2002) ldquoAs ideias fora do lugar e o lugar fora das ideias planejamento urbano no Brasilrdquo in O

Arantes C Vainer E Maricato A cidade do pensamento uacutenico desmanchando consensos Petroacutepolis Vozes

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Motisuke D (2008) Reabilitaccedilatildeo de aacutereas centrais antagonismos e ambiguidades do programa paulistano Accedilatildeo

Centro Dissertaccedilatildeo de mestrado em Arquitetura e Urbanismo Satildeo Paulo FAU-USP


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poliacuteticas puacuteblicas habitacionais na aacuterea central da cidade de Satildeo Paulo Dissertaccedilatildeo de mestrado em Sociologia

Satildeo Paulo FFLCH-USP

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Arquitetura e Urbanismo Satildeo Carlos IAU-USP

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em programas de habitaccedilatildeo de interesse socialrdquo paper presented in the 11ᵃ Conferecircncia Internacional da Latin

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mestrado em Arquitetura em Arquitetura e Urbanismo Satildeo Paulo FAU-USP

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central de Satildeo Paulo visando a produccedilatildeo de HIS estudo de casos inseridos no Programa de Arrendamento

Residencial (PAR-Reforma) edifiacutecios Olga Benaacuterio Labor e Joaquim Carlos Dissertaccedilatildeo de mestrado em

Engenharia Satildeo Paulo POLI-USP

ABREVIATURAS UTILIZADAS NO TEXTO

Associaccedilatildeo Sem-Teto do Centro (ASTC)

Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID)

Banco Internacional para Reconstruccedilatildeo e Desenvolvimento (BIRD)

Banco Nacional de Habitaccedilatildeo (BNH)

Caixa Econocircmica Federal (CEF)

Coeficiente de Aproveitamento do Terreno (CA)

Companhia Metropolitana de Habitaccedilatildeo (COHAB)

Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de Satildeo Paulo (CDHU)

Conselho Municipal de Habitaccedilatildeo (CMH)

Decreto de Interesse Social (DIS)

Decreto de Utilidade Puacuteblica (DUP)

Escola Politeacutecnica da Universidade de Satildeo Paulo (POLI-USP)

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Satildeo Paulo (FAU-USP)

Frente de Luta por Moradia (FLM)

Faculdade de Filosofia Letras e Ciecircncias Humanas da Universidade de Satildeo Paulo (FFLCH-USP)

Fundaccedilatildeo para Pesquisa Ambiental (FUPAM)

Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)


83

Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB)

Fundo Municipal de Habitaccedilatildeo (FMH)

Habitaccedilatildeo de Interesse Social (HIS)

Habitaccedilatildeo do Mercado Popular (HMP)

Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)

Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Satildeo Paulo (IAU-USP)

Instituto de Geociecircncias da Universidade Estadual de Campinas (IG-UNICAMP)

Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS)

Instituto de Pesquisas Tecnoloacutegicas (IPT)

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Movimento de Moradia para Todos (MMPT)

Movimento de Moradia da Regiatildeo Central (MMRC)

Movimento de Moradia na Luta por Justiccedila (MMLJ)

Movimento dos Sem-Teto do Centro (MSTC)

Parceria Puacuteblico-Privada (PPP)

Plano Municipal de Habitaccedilatildeo (PMH)

Programa de Arrendamento Residencial (PAR)

Programa de Atuaccedilatildeo em Corticcedilos (PAC)

Programa Especial de Habitaccedilatildeo Popular (PEHP)

Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Secretaria de Habitaccedilatildeo (SEHAB)

Segundo a Fundaccedilatildeo Sistema Estadual de Anaacutelise de Dados (SEADE)

Uniatildeo das Lutas de Corticcedilo (ULC)

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)



UIDSOC031262013


Anexo

LISTA DE EXEMPLARES IDENTIFICADOS ORGANIZADOS EM 10 CATEGORIAS

17 EDIFIacuteCIOS REABILITADOS

edifiacutecio RISKALLAH JORGE localizado na rua Riskallah Jorge n 50 esquina avenida Prestes Maia

Repuacuteblica

edifiacutecio MARIA PAULA localizado na rua Maria Paula n 171 Bela Vista

edifiacutecio LABOR localizado na rua Brigadeiro Tobias n 298 Luz

edifiacutecio HOTEL SAtildeO PAULO localizado na rua Satildeo Francisco n 113 praccedila da Bandeira Seacute

edifiacutecio OLGA BENAacuteRIO PRESTES localizado na avenida Celso Garcia n 787 Braacutes

edifiacutecio JOAQUIM CARLOS localizado na rua Joaquim Carlos n 94 Braacutes

edifiacutecio FERNAtildeO SALLES localizado na rua Fernatildeo Salles n 24 Seacute

edifiacutecio BARONESA DE PORTO CARRERO localizado na rua Baronesa de Porto Carrero n 169 Barra

Funda

edifiacutecio ANA CINTRA localizado na rua Ana Cintra n 123 esquina avenida Satildeo Joatildeo Santa Ceciacutelia

edifiacutecio SANTA IGNEZ localizado na rua Aurora n 579 Campos Eliacuteseos

edifiacutecio RIACHUELO localizado na rua Riachuelo n 275 Seacute

edifiacutecio ASDRUBAL DO NASCIMENTO localizado na rua Asdrubal do Nascimento n 282 Bela Vista

edifiacutecio SENADOR FEIJOacute localizado na rua Senador Feijoacute n 126 Seacute

edifiacutecio PALACETE DOS ARTISTAS localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 605 Repuacuteblica

edifiacutecio MAacuteRIO DE ANDRADE65 localizado na rua Asdrubal do Nascimento n 268 Bela Vista

edifiacutecio DANDARA localizado na avenida Ipiranga n 1225 Santa Ifigecircnia

edifiacutecio IRACEMA EUSEacuteBIO localizado na rua Conselheiro Crispiniano n 119 Repuacuteblica

14 EDIFIacuteCIOS DESAPROPRIADOS

edifiacutecio PRESTES MAIA localizado na avenida Prestes Maia n 911 Repuacuteblica

65 Segundo informaccedilotildees publicizadas pela COHAB na reuniatildeo do CMH realizada no dia 23 de fevereiro de 2017 a reabilitaccedilatildeo desse edifiacutecio encontra-se paralisada porque a obra foi embargada e a construtora foi considerada inidocircnea Contudo segundo as mesmas fontes jaacute haacute previsatildeo para a retomada das obras e haacute uma licitaccedilatildeo em andamento Jaacute existe inclusive orccedilamento para a finalizaccedilatildeo dessa reabilitaccedilatildeo


85

edifiacutecio SAtildeO LOURENCcedilO localizado na avenida Ipiranga n 908 Repuacuteblica

edifiacutecio localizado na rua Satildeo Francisco n 77 81 85 Seacute

edifiacutecio ART PALAacuteCIO localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 407-419 largo do Paissanduacute Repuacuteblica

edifiacutecio HOTEL LORD localizado na rua das Palmeiras esquina rua Helvetia Santa Ceciacutelia

edifiacutecio HOTEL CAMBRIDGE localizado na rua Aacutelvaro de Carvalho n 35 Consolaccedilatildeo

edifiacutecio MAUAacute localizado na rua Mauaacute n 340 Santa Efigecircnia

edifiacutecio localizado na rua da Mooca n 406 418 424 Mooca

edifiacutecio localizado na rua Assunccedilatildeo n 104 112 116 120 esquina travessa do Gasocircmetro Braacutes

edifiacutecio localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 1492-1496 Campos Eliseos

edifiacutecio localizado na rua Conselheiro Carratildeo n 202 206 208 Bixiga

edifiacutecio localizado na avenida Celso Garcia n 2090 Beleacutem

edifiacutecio localizado na avenida Visconde do Rio Branco n 47 Campos Eliacuteseos


9 EDIFIacuteCIOS EM DESAPROPRIACcedilAtildeO

edifiacutecio SANTA VICTOacuteRIA localizado na rua Joseacute de Barros n 329-333-337 esquina avenida Satildeo Joatildeo

Repuacuteblica

edifiacutecio FERRIGNAC localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 247-253 Repuacuteblica

edifiacutecio na rua 7 de Abril n 351-353-355-361-365 Repuacuteblica

edifiacutecio SANTA LEONOR localziado na rua 7 de Abril n 176 Repuacuteblica

edifiacutecio localizado na rua Doutor Penaforte Mendes n 30 Bela Vista

edifiacutecio JOANNA LENTINI localizado na rua Conselheiro Furtado n 90-96 Liberdade

edifiacutecio localizado na rua Joseacute Bonifaacutecio n 367-379-383 esquina rua do Ouvidor esquina rua Satildeo Francisco

Seacute

edifiacutecio localizado na praccedila da Bandeira n 31-39-47 Seacute

edifiacutecio ISTRIA HOTEL localizado na rua Aurora n 515-519 Campos Eliacuteseos

17 EDIFIacuteCIOS ZEIS

edifiacutecio localizado na rua Frederico Steidel n 285 Campos Eliacuteseos

edifiacutecio localizado na rua Frederico Steidel n 219-233 Campos Eliacuteseos




86

edifiacutecio localizado na rua Frederico Steidel n 187-189-199 Campos Eliacuteseos


edifiacutecio localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 354 esquina rua Conselheiro Crispiniano Largo do Paissanduacute

Repuacuteblica

edifiacutecio localizado na avenida Rangel Pestana esquina rua Carneiro Leatildeo proacuteximo do nuacutemero 1152 Braacutes

edifiacutecio localizado na avenida Rangel Pestana n 1182 esquina rua Caetano Pinto Braacutes

edifiacutecio localizado na avenida Rangel Pestana esquina rua Batista de Andrade Braacutes

edifiacutecio localizado na avenida Rangel Pestana esquina rua Vasco da Gama Braacutes

edifiacutecio localizado na avenida Rangel Pestana n 1189 esquina rua Vasco da Gama Braacutes

edifiacutecio localizado na avenida Rangel Pestana n 1105-1113 Braacutes

edifiacutecio localizado na avenida Rangel Pestana n 1047 Braacutes


edifiacutecio CHARLES GUTMAN localizado na avenida Ipiranga n 1216-1220 Santa Ifigecircnia

edifiacutecio HOTEL INTERNACIONAL SAtildeO PAULO localizado na avenida Ipiranga n 1198 Santa Ifigecircnia

3 EDIFIacuteCIOS FUPAM

edifiacutecio GUINLE localizado na rua Direita n 37-47-49 Seacute

edifiacutecio LUTEacuteTIA localizado na rua Satildeo Bento n 181 praccedila do Patriarca Seacute

edifiacutecio localizado na alameda Baratildeo de Limeira n 1003 Campos Eliacuteseos

11 EDIFIacuteCIOS OCIOSOS

edifiacutecio localizado na rua Quintino Bocaiuva n 307-309 praccedila Joatildeo Mendes Seacute

edifiacutecio localizado na avenida Casper Liacutebero n 475-489 Santa Ifigecircnia

edifiacutecio localizado na avenida Ipiranga n 250 Repuacuteblica


edifiacutecio localizado na rua Satildeo Bento sem nuacutemero vizinho dos nuacutemeros 283 e 307 Lojas Americanas no

teacuterreo Seacute

edifiacutecio localizado na rua Conselheiro Crispiniano n 311-317 Praccedila Ramos de Azevedo Repuacuteblica

edifiacutecio localizado no largo da Misericoacuterdia n 34-36 Seacute

edifiacutecio localizado na rua General Couto de Magalhatildees n 381 Santa Efigecircnia

edifiacutecio localizado na avenida Paulista esquina rua Otaacutevio Mendes Bela Vista

edifiacutecio localizado na rua Aurora n 421-424-430-434-440 Campos Eliacuteseos


87

edifiacutecio localizado na rua General Carneiro n 31-41 Seacute

10 EDIFIacuteCIOS DETERIORADOS

edifiacutecio localizado na rua 24 de Maio n 207 Repuacuteblica

edifiacutecio JUacuteLIA CRISTIANI localizado na rua General Osoacuterio esquina rua Santa Efigecircnia bairro Santa

Efigecircnia

edifiacutecio localizado na avenida Rio Branco esquina rua dos Timbiras Campos Eliacuteseos

edifiacutecio TAQUARI localizado na avenida Ipiranga n 952 esquina rua do Boticaacuterio Campos Eliacuteseos

edifiacutecio localizado na avenida Satildeo Joatildeo esquina avenida Ipiranga Campos Eliacuteseos

edifiacutecio RESIDENCIAL PROVIDEcircNCIA localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 563 Repuacuteblica

edifiacutecio localizado na avenida Visconde do Rio Branco esquina rua Antocircnio de Godoi n 20 Santa Ifigecircnia

edifiacutecio SAN MARINO localizado na rua Conselheiro Crispiniano n 371-379-387 Repuacuteblica

edifiacutecio localizado na rua Conde do Pinhal n 88 Liberdade

edifiacutecio localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 1151 1155 Repuacuteblica

4 EDIFIacuteCIOS INACABADOS

edifiacutecio NOVO HORIZONTE localizado na rua Brigadeiro Tobias n 258 Centro

edifiacutecio localizado na rua Doutor Rodrigo Silva atraacutes da catedral da Seacute

edifiacutecio localizado na rua Afonso Celso n 823 Vila Mariana

edifiacutecio localizado na rua Barata Ribeiro n 189-201 Bela Vista

13 EDIFIacuteCIOS OCUPADOS

edifiacutecio localizado na rua do Ouvidor n 63 Seacute

edifiacutecio localizado na rua Xavier de Toledo n 150-156 Repuacuteblica

edifiacutecio CINE MARROCOS localizado na rua Conselheiro Crispiniano n 344 Repuacuteblica

edifiacutecio localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 292 Repuacuteblica

edifiacutecio localizado na rua Quintino Bocaiuva n 242-248 Seacute

edifiacutecio BANCO SANTOS localizado na rua Hungria esquina rua Iraci Jardim Paulistano

edifiacutecio COLEacuteGIO BUTANTAacute localizado na rua Butantatilde n 231-233 Pinheiros

edifiacutecio ELISA localizado na rua Teodoro Sampaio 2621 Pinheiros

edifiacutecio localizado na rua Joseacute Bonifaacutecio esquina rua Satildeo Bento Seacute

edifiacutecio SAtildeO MANOEL localizado na rua Baratildeo de Itapetininga n 41-45 esquina rua Marconi Repuacuteblica

edifiacutecio localizado na avenida Visconde de Rio Branco esquina rua Antocircnio de Godoacutei n 23-27-33 Santa


88

Ifigecircnia

edifiacutecio localizado na rua avenida Ipiranga n 879-895 Repuacuteblica

edifiacutecio HOTEL COLUMBIA PALACE localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 578-582-588 Repuacuteblica

2 EDIFIacuteCIOS Agrave VENDA

edifiacutecio localizado na rua Satildeo Bento n 216-220 Seacute

edifiacutecio localizado na avenida Satildeo Joatildeo n 587-597-601 Repuacuteblica


62

provisatildeo habitacional puacuteblica que desapropria imoacuteveis com edificaccedilotildees jaacute construiacutedas e as reforma para gerar

unidades habitacionais adequadas a perfis socioeconocircmicos de baixa renda jaacute que nos programas estatais

operantes quase sempre se constroacutei casas ou edifiacutecios novos em terrenos vazios Entre os gestores puacuteblicos a

construccedilatildeo nova em terreno vazio eacute bastante recorrente em suas accedilotildees jaacute a reforma de edificaccedilotildees existentes natildeo

eacute Isso repercute inclusive na produccedilatildeo acadecircmica com esse recorte temaacutetico pois satildeo relativamente poucos os

estudos que englobam essas reabilitaccedilotildees comparados por exemplo com estudos sobre conjuntos habitacionais

construiacutedos em regiotildees perifeacutericas Portanto o presente trabalho amplia o incipiente panorama de pesquisas com

abordagens acadecircmicas com esse foco ao mesmo tempo em que apresenta dados novos resultantes da pesquisa

de campo do poacutes-doutorado do autor realizado na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de

Satildeo Paulo (FAU-USP) desde 20162 Nesse contexto o principal objetivo desse artigo eacute apresentar e classificar

cerca de 100 imoacuteveis localizados na regiatildeo central de Satildeo Paulo divididos entre edifiacutecios jaacute reabilitados e

edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo identificados e organizados no acircmbito do poacutes-doutorado mencionado

Esses edifiacutecios foram identificados a partir de quatro fontes principais (1) textos acadecircmicos como artigos

dissertaccedilotildees teses e relatoacuterios (2) entrevistas com agentes puacuteblicos ou privados que participam de poliacuteticas

puacuteblicas com enfoque nessas reabilitaccedilotildees3 (3) visitas teacutecnicas realizadas pessoalmente pelo autor na regiatildeo

central de Satildeo Paulo e observaccedilatildeo direta (4) reuniotildees do Conselho Municipal de Habitaccedilatildeo (CMH) assistidas

pelo autor como ouvinte no segundo semestre de 2016 e no primeiro semestre de 20174 Apoacutes identificados

todos os edifiacutecios foram visitados pessoalmente pelo autor Foram realizadas 19 visitas teacutecnicas entre agosto de

2016 e fevereiro de 2017 No total foram identificados visitados e classificados cerca de 100 edifiacutecios

divididos em dez categorias 1 edifiacutecios REABILITADOS 2 edifiacutecios DESAPROPRIADOS 3 edifiacutecios EM

DESAPROPRIACcedilAtildeO 4 edifiacutecios ZEIS5 5 edifiacutecios FUPAM6 6 edifiacutecios OCIOSOS 7 edifiacutecios

DETERIORADOS 8 INACABADOS 9 edifiacutecios OCUPADOS 10 Edifiacutecios Agrave VENDA Satildeo esses

exemplares cuja lista completa encontra-se nos anexos deste trabalho que seratildeo apresentados A categoria

nuacutemero ldquo1rdquo trata das experiecircncias jaacute realizadas de edifiacutecios reabilitados todas as outras categorias satildeo de

edifiacutecios com potencial de reabilitaccedilatildeo Nas categorias ldquo2rdquo e ldquo3rdquo ldquoedifiacutecios desapropriadosrdquo e ldquoedifiacutecios em

desapropriaccedilatildeordquo jaacute haacute uma poliacutetica habitacional em curso ou seja a proacutepria prefeitura que se empenhou na

desapropriaccedilatildeo jaacute identificou nesses imoacuteveis potencial de reabilitaccedilatildeo Nesses casos o que se antecipa aqui satildeo

os provaacuteveis proacuteximos passos dessa poliacutetica de reabilitaccedilatildeo na regiatildeo central de Satildeo Paulo Essa classificaccedilatildeo

seraacute tipificada e detalhada neste artigo e a amostra teraacute suas peculiaridades expostas

Os edifiacutecios incluiacutedos aqui estatildeo localizados na regiatildeo central da cidade de Satildeo Paulo estado de Satildeo Paulo

Brasil No presente trabalho delimita-se a aacuterea investigada ao incluir a parte mais antiga da cidade como os

bairros que compotildeem o distrito da Seacute e seus vizinhos aleacutem de outros bairros subsequentes nas adjacecircncias

deles Todos eles estatildeo situados entre os rios Pinheiros e Tietecirc Natildeo definiu-se uma aacuterea especiacutefica a priori mas

o contraacuterio ou seja buscaram-se os edifiacutecios jaacute reabilitados e com potencial de reabilitaccedilatildeo a partir do centro

mais antigo para na sequecircncia confirmar a amplitude geograacutefica desse trabalho Utilizou-se essa estrateacutegia pois

natildeo haacute um consenso entre os autores para definir-se exatamente os limites geograacuteficos do centro de Satildeo Paulo

Constata-se que de fato haacute uma particularidade na capital paulista visto que em diferentes eacutepocas a

compreensatildeo geral dos limites do centro tambeacutem foi se alterando Adotou-se como aacuterea estudada a soma dos

bairros onde os exemplares se encontravam Satildeo dezessete bairros Barra Funda Bela Vista Beleacutem Bixiga

Braacutes Campos Eliacuteseos Consolaccedilatildeo Jardim Paulistano Liberdade Luz Mooca Pinheiros Repuacuteblica Santa

Ceciacutelia Santa Ifigecircnia Seacute Vila Mariana

O trabalho estabelece procedimentos para sistematizar e catalogar possiacuteveis oportunidades para reabilitaccedilotildees nos

termos aqui estudados pois apresenta certos potenciais juriacutedico-admistrativos e econocircmico-construtivos

entrevistos nas dez categorias estabelecidas que podem ser utilizados para instrumentalizar a formataccedilatildeo dos

2 Esse poacutes-doutorado tem o apoio da Fundaccedilatildeo de Amparo agrave Pesquisa do Estado de Satildeo Paulo (FAPESP) 3 Satildeo quase duas dezenas de entrevistas que ainda estatildeo sendo sistematizadas e transcritas pelo autor Os entrevistados indicavam de acordo

com seu conhecimento e repertoacuterio edifiacutecios jaacute reabilitados ou com potencial de reabilitaccedilatildeo 4 As reabilitaccedilotildees de edifiacutecios e sua conversatildeo em habitaccedilatildeo social satildeo discussotildees recorrentes nesse conselho O autor participou de cinco

reuniotildees 23 de agosto de 2016 22 de setembro de 2016 25 de outubro de 2016 13 de dezembro de 2016 23 de janeiro de 2017 Todas

realizadas na prefeitura de Satildeo Paulo no edifiacutecio Martinelli na rua Liacutebero Badaroacute Seacute 5 Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) 6 Fundaccedilatildeo para Pesquisa Ambiental (FUPAM)


63

















































64















































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exemplares





























66














da questatildeo






















67




































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alterar













processo













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apoacutes a reforma


























Ouvidor41










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76
































ouvinte


77

















































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5 Conclusotildees


























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REFEREcircNCIAS






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IAU-USP














81














COHAB SEHAB





















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UIDSOC031262013


Anexo




Repuacuteblica








Funda














85
















Repuacuteblica







Seacute









86




Repuacuteblica





















teacuterreo Seacute







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Efigecircnia



























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Ifigecircnia







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exemplares





























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da questatildeo






















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alterar













processo













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apoacutes a reforma


























Ouvidor41










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ouvinte


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5 Conclusotildees


























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REFEREcircNCIAS






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IAU-USP














81














COHAB SEHAB





















pp 121-192






82



































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Anexo




Repuacuteblica








Funda














85
















Repuacuteblica







Seacute









86




Repuacuteblica





















teacuterreo Seacute







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Efigecircnia



























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Ifigecircnia







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exemplares





























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da questatildeo






















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alterar













processo













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apoacutes a reforma


























Ouvidor41










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ouvinte


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5 Conclusotildees


























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REFEREcircNCIAS






pp40-50



IAU-USP














81














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CIDADES, Comunidades e Territórios · 2018-06-26 · termos aqui estudados, pois apresenta certos potenciais jurídico-admistrativos e econômico-construtivos, entrevistos nas dez