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Direttore responsabileSilvia Migliorini

EditoreApple Press Group srl - Modena

Grafica e impaginazioneApple Press Group srl - Modena

StampaGaleati Industrie Grafiche srl - Imola

CASA CLASS Edizione Modena - N°204 Settembre 2012Autorizzazione Tribunale di Modena n° 1560 del 10/11/2000

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Blu Immobiliare - Fiaip Campogalliano (Mo) 31

Business - Fiaip Modena 29

Capital Immobiliare Modena 26

Casa & Co. Agenzia 4 Modena 36

Casa & Co. Sede Modena 37

Casamatta Formigine (Mo) 8

Castelfranco casa Castelfranco E. (Mo) 22

Di Matteo s.rl. Formigine (Mo) 19

Edilmoreali Modena 21

Editoriale Casa 16

Expert Immobiliare - Fiaip Modena 30

Eden Gruppo Immobiliare Modena 10

Gruppo Consulenti Imm. Modena 2

Hotel Residence Club Modena 39

ImmobilPro Modena 50

Immobiliare Vandelli Sassuolo (Mo) 9

Ipercasa FZ Formigine - Maranello (Mo) 47

La Ghirlandina Immobiliare Modena 33

La Meridiana Modena 48

Leonardo Immobiliare Colombaro di Formigine (Mo) 12

Mag X Sorbara (Mo) 52

Michelangelo Immobiliare Modena 32

Modena Immobiliare Modena 13

Palladio Immobiliare Modena 14

Professione Casa - Studio Living Modena 3

Realcasa Sassuolo (Mo) 20

Soluzione Casa Nonantola-Campogalliano-Bomporto 38

Studio Imm. Le Mura Modena 40

Studio Imm. I Portici Modena 24

Studio S.Agnese Modena 6

Studio Silingardi Formigine (Mo) 5

Terzi Immobiliare Castelvetro (Mo) 34

Tribunali Modena 41

Vignola Immobiliare - Fiaip Vignola (Mo) 28

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recente villa abbinata di testa con 400mq di giardino piantumato, compostada: ampio garage, cantina e lavanderiaal piano terra; soggiorno con terrazzi-no,cucina abitabile e bagno al pianoprimo; tre camere, bagno e terrazzinoal piano secondo; ottime finiture internee contesto di assoluto pregio TRAT-TATIVE RISERVATE .

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Villa a schiera di testa di nuova costru-zione, classe B, ingresso in soggiornoda portico, cucina abitabile, camera ebagno al piano terra; camera e balconecoperto,stenditoio e lavanderia al pianoprimo; ripostiglio e garage doppioall'interrato, giardino su due lati. Ottimefiniture, personalizzabili.

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appartamento con ingresso indipenden-te, palazzina in pietra a vista, soggiornocon zona cottura separabile, tre ca-mere, bagno e due balconi al pianorialzato; collegamento interno con ta-verna con camino, bagno-lavanderia,garage. Giardino privato su due lati,classe E, IPE 169,83. Euro 320.000

Appartamento ingresso in soggior-no, cucina separabile, due camere,bagno, balcone e terrazzino; garageal piano terra mq 40, ristrutturato.Euro 190.000


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FORMIGINE, RIF. B2708D, zona viaGramsci, app.to in costruzione in piccolapalazzina comoda al centro, comp. daingr. in ampio sogg. con cucina, affacciosu terrazzo, due camere, due bagni,collegamento interno ad ampi locali usosoffitta al piano superiore con tetto inlegno a vista; garage doppio; ottimefiniture interne ed impiantistiche. -Classeenergetica "B", IPE 40,14.-

FORMIGINE, RIF. B2127, Recente ap-partamento zona residenziale, ingresso insoggiorno/angolo cottura, terrazzino, duecamere, due bagni; garage al piano interrato.Ottime finiture interne. Euro 235.000.Classe energetica in lavorazione

CASINALBO, RIF. B3081, appartamen-to al piano terra con giardino, nuovo, inpiccolo contesto, ingresso in soggiorno,cucina separabile ed abitabile, tre camere,due bagni; portico; giardino privato su trelati, garage doppio e cantina. Euro 380.000.FORMIGINE, RIF.B37114, apparta-mento in piccola palazzina, ingresso insoggiorno, cucina, terrazzo coperto, trecamere e due bagni, ulteriore terrazzinocoperto in zona notte; garage doppio.Informazioni in ufficio. Euro 350.000.FORMIGINE, RIF B4090, APPARTA-MENTO INDIPENDENTE, completamenteristrutturato nel 2003, in palazzina pietraa vista, giardino esclusivo di 120 mq ca dicui 90 pavimentati in cotto. Composto dacucina ab., soggiorno-pranzo di 48 mq ca,3 camere, 1cameretta/studio, 2 bagni. Ga-rage riscaldato con lavanderia comuni-cante con l’appartamento.

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CONSIGLI Transazioni e prezzi deboli, tasse alte, mutui impossibili. Ma la domanda resta alta in attesa deifinanziamenti bancari. Ecco quando e dove comprare. E soprattutto perchè vendere non è conveniente.

Casa, ancora la più amataue domande oggioccupano la mentedegli italiani: labanca mi darà ilmutuo per compra-re casa? E se sì

(oppure se non ho bisogno diun prestito), vale la pena com-prare adesso o è meglio aspetta-re ancora? Anche chi ha giàcomprato in passato si fa delledomande, se cioè non sia giuntoil momento di vendere, per met-tersi al riparo da una più sostan-ziosa caduta dei prezzi e da unFisco sempre più aggressivo, so-prattutto nei confronti della pro-prietà immobiliare.Ma non è tutto. Questa crisi,infatti, spaventa più delle prece-denti. Al punto da mettere indubbio alcune delle certezze dasempre legate all’investimentoimmobiliare in Italia. Per esem-pio: la casa è ancora il bene rifu-gio per definizione, inossidabile,inaffidabile da qualunque tem-pesta? Glu ultimi mesi ci hannoabituato a dati di mercato solonegativi: quotazioni deboli, vo-lumi di compravendite falcidiati(-30% dai massimi) e comunqueoperazioni realizzabili solo aprezzo di sconti sostanziosi, con-sistente invenduto. Tutto ciò inrealtà è normale amministrazio-ne in qualsiasi fase discendentedi un mercato, specie se fa segui-to a una crescita esplosiva comequella vissuta dalla casa in Italia,e dal mattone in genere in tuttoil mondo occidentale, nel decen-nio 1997-2007. Anzi semmai ilproblema dell’Italia, rispetto aquanto accaduto in altri Paesi èche finora i prezzi non sono di-minuiti più di tanto, in media il10-15% nelle principali città se-condo il rapporto di Nomismasul mercato immobiliare nel 1°semestre 2012, un po’ di più nelresto del Paese. Ma adesso loscenario macroeconomico fa pa-ura, soprattutto perchè mancavisibilità sul futuro e quindi larisposta a una serie di interroga-tivi inquietanti: quanto dureràla crisi, riuscirò a mantenere ilposto di lavoro, l’euro resisterào l’Italia andrà in default, le tassesaliranno ancora, magari tra unanno posso comprare a meno econ un mutuo più conveniente...

La risposta non è facile, natural-mente, e può variare caso percaso. E’ utile però individuare,o ricordare alcuni punti fermi.L’investimento immobiliare persua natura è di lungo termine,quindi i rischi maggiori, li correchi pensa di dover rivenderenell’arco di pochi anni: i prezzipotrebbero scendere ancora ocomunque non risalire abbastan-za da compensare le spese con-nesse all’acquisto (notaio, agen-zia, ristrutturazione, mobili,trasloco) oltre agli eventuali in-teressi sul mutuo, nei primi annimolto alti, anzi quasi all’interarata. “Le prospettive del merca-to residenziale sono infatti inulteriore calo per almeno unaltro paio d’anni”, spiega Luca

za, sempre fatto per soddisfareun desiderio più che per l’ inve-stimento. Il rendimento in que-sto caso è quindi in termini diqualità della vita, di comodità,di piacere. “Insomma, quello del-la casa per turismo non si puòconsiderare un vero investimen-to nel senso classico del termine,anzi, fatti i conti, si tratta spessodi un’operazione non convenien-te, anche perchè soggetto a unafiscalità più onerosa”, continuaBreglia. “I conti comunque van-no fatti caso per caso, e dipen-dono da quanto si sfrutta il bene,se è facilmente rivendibile, perquanti mesi è sfruttabile durantel’anno”.

Ma è la prima casa il vero pro-blema. “Se se ne ha bisogno, e sihanno i mezzi per comprarla oper ottenere il mutuo, non c’èda stare a pensarci. Non solo: èvero che tra un anno magari sicompra meglio, ma forse anchegli immobili disponibili sarannomeno interessanti, continua Bre-glia. “Piuttosto oggi è diventatoindispensabile selezionare piùattentamente l’acquisto”. La crisiinfatti sta ampliando sempre piùil divario di prezzo tra abitazionie quartieri di qualità e il restodel mercato. Quindi, comprarea meno, vuol dire anche rischiaredi rivendere meno facilmentequalora fosse necessario oppure,quando il mercato finalmenteripartirà, doversi accontentaredi rivalutazioni minori. “In ognicaso, nella scelta tra acquisto eaffitto, oggi più che mai è neces-saria un’analisi attenta delle cifrein gioco”, continua Dondi. “Itassi sui mutui sono davvero altie i prezzi non ancora così bassi”.Quello della convenienzadell’operazione è comunque unconcetto relativo: gli italiani nonriescono a comprare casa, manon per questo hanno smesso didesiderarla. “Ben il 13% dellefamiglie dichiara di essere inte-ressata all’acquisto di una casanei prossimi anni”, confermaDondi, “una cifra enorme, chenon accusa flessioni rispetto aitempi migliori, anzi. La crisi in-fatti spinge sempre più alla ricer-ca di sicurezza, e la prima casaresta una delle certezze più im-portanti cui aggrapparsi. In que-sta accezione l ’acquistodell’abitazione si smarca dal con-cetto di investimento per diven-tare un bene d’uso, slegato dalprezzo, dalle prospettive del set-tore e perfino dall’aumento dellatassazione”.In sostanza, a chi nella casa cercasicurezza, che i prezzi possanoun po’ scendere e le tasse salireimporta relativamente poco, oalmeno non abbastanza da fargliconsiderare l’affitto comeun’alternativa appettibile.

Dondi, responsabile settoreimmobiliare di Nomisma.“Dopodichè ci sarà una stabi-lizzazione, per uscire dalle sec-che della crisi non prima dellaseconda metà del decennio”.A tutto questo vanno poi ag-giunti una serie di calcoli econsiderazioni finanziarie. Perchi vuole comprare una

prima casa: quanto paga diaffitto attualmente, qual è ilcapitale disponibile, possibili-tà di ottenere un mutuo e am-montare della rata, sel’acquisto è definitivo oppureda cambiare nel giro di qual-che anno.Stesso discorso per chi acqui-sta a fini di investimento, conin più il calcolo del rendimen-

to ottenibile al netto di spesee fisco. Infine, chi pensa di ven-dere deve chiedersi quale po-trebbe essere l’impiego alter-nativo della liquidità ottenutae quale eventualmente la mi-nusvalenza da incassare subito.

L’acquisto della seconda casa,per l’investimento o per turi-smo, in questo quadro oggipresenta ben poche attrattive.“Tutto il contesto scoraggia dalmettere a reddito”, spiega Ma-rio Breglia, presidente di Sce-nari Immobiliari, “ovvero tas-se, quadro economico epolitico delineano uno scena-rio depressivo”.Ancora più drastico Dondi,che aggiunge: “si salva forse lasolita buona occasione, peresempio un frazionamentomolto conveniente o dismissio-ni a prezzi da saldo, ma anchequi starei attento. E in fondoin questa fase non vale nem-meno il discorso che non cisono investimenti alternativi:è certamente vero, ma si puòsempre parcheggiare il capitalein strumenti di liquidità in at-tesa di tempi migliori”.Forse meno impegnativol’acquisto della casa di vanca-

Tratto da Milano FinanzaArticolo di Teresa Campo

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