1

ÜBERBLICK ÜBER DEN DEUTSCHEN HOTELIMMOBILIENMARKT

Frederik Schwaeppe

September 2012

CBRE Hotels: weltweit über

140 Hotelexperten

CBRE Hotels Services:

1.Brokerage

2.Valuation

3.Case Studies

4.Asset Management

CBRE HOTELS ÜBERSICHT INTERNATIONAL

“TWO THIRDS OF THE WORLD IS COVERED BY WATER.

THE OTHER THIRD BY US.”

Munich

2

London

Paris

Rom

Barcelona

Dublin

ZürichMünchen

Madrid

MITARBEITERIN EUROPA45

BETREUTES TRANSAKTIONS-VOLUMEN IN EMEA 2011

14,3

4 PROFESSIONALS IN DEUTSCHLAND

Mrd. €

HOTELS IN EMEA 2011

500BEWERTUNG VON

CBRE HOTELS ÜBERSICHT EUROPA

Intercontinental - Bewertung

Frankfurt (Danube Portfolio)770 ZimmerKunde: MSREF

QMH Portfolio - Bewertung

Deutschland19 HotelsKunde: Westmont

Hotel Projekt – Market Rent Study

Göteborg, Schweden266 ZimmerKunde: Union Investment

Elba Portfolio - Bewertung

Europa9 Hotels (Hilton)Kunde: Westmont

Imperial Portfolio - Bewertung

Wien, Salzburg, Österreich3 Hotels (Luxury Collection)Kunde: Starwood

Hilton Berlin - Bewertung

Berlin557 ZimmerKunde: ADIA

Invesco Portfolio - Bewertung

Europa17 HotelsKunde: MSREF

OSPREY Portfolio – im Verkauf

Europa18 HotelsKunde: SITQ

CBRE HOTELS TRACK RECORD

Auftrag: Machbarkeitsstudie

Kunde: aurelis

Grösse: 120 Zimmer

Involvierte Teams: CBRE Hotels Germany

HERAUSFORDERUNGSinnhaftigkeit einer Holiday Inn Express Hotelrealisierung als Teil eines Projektes mit gemischter Nutzung, Büro, Restauration und Museum am Bahnhof in Bad Homburg.

LÖSUNGCBRE Hotels Deutschland wurde mit der Machbarkeitsstudie für dieses Hotelprojekt beauftragt.

CBRE Hotels stellte sich sowohl mit dem Standort Bad Homburg, der Hotelnachfrage, dem lokalen Hotelmarkt als auch mit der Marke Holiday Inn Express intensiv auseinander.

Dazu erstellte CBRE Hotels Umsatzanalysen und kam zum Schluss, dass ein 120 Zimmer Holiday Inn Express an diesem Standort realisierbar ist.

CASE STUDY - MACHBARKEITSSTUDIE

Dienstleistung: Verkauf

Kunde: RBS

Hotelgröße: 494 Zimmer

Involvierte Teams: CBRE Hotels EMEA

AUSGANGSLAGE

Das Grosvernor House Hotel (Betreiber: JW Marriott) im Londoner Stadteil Mayfair zählt mit seinen 494 Zimmern zu den Traditionsbetrieben Londons. Das Hotel liegt exponiert an der Park Lane.

Das Hotel war im Eigentum eines UK Hotel Portfolios der teil-verstaatlichten Royal Bank of Scotland.

TRANSAKTION

CBRE Hotels konnte das Hotel im Dezember 2010 im Exklusivauftrag der Royal Bank of Scotland erfolgreich für £470 (€540) Millionen an den indischen Investor Sahara India Pariwar verkaufen.

Dies ist die größte Hotel-Einzeltransaktion, die jemals in Europa stattgefunden hat.

CASE STUDY - BROKERAGE

UNSERE KUNDEN

BETREIBERVERTRÄGE

Eigentümer:

Trägt alleiniges Risiko

und erhält vollen Cash

Flow

Fixer Pachtvertrag:

Stabiles Einkommen,

geringes Risiko, sehr

verbreitet in

Deutschland, 60-75%

Nettobetriebsergebnis

Variabler Pachtvertrag:

Miete basiert auf

Umsatz, teilweise

garantiert, 18-25%

Umsatz

Management Vertrag:

Eigentümer trägt

Betriebs-Risiko,

Betreiber erhält Honorar

Franchise:

Unabhängiger Betreiber

plus Zugehörigkeit zu

einer Marke

Eigenbetrieb

Franchise

Management Vertrag

Variable Pacht

Fixe Pacht

Ris

iko

Kontrolle

9

Quelle: CBRE Hotels

HOTELBETRIEBSSTRUKTUREN IM VERGLEICH

Der Management-Vertrag

�International übliche Betriebsform (ca. 95% aller Verträge weltweit) – in Deutschland meist nur von internationalen Investoren akzeptiert

�Management Gebühren – aufgeteilt in Basis- und Incentive-Fee, an Umsatz bzw. Bruttobetriebsergebnis gekoppelt

�Großteil des Betriebsrisikos beim Eigentümer, da Rendite abhängig vom Cashflow aus Hotelbetrieb

�Eigentümer zu aktivem Asset Management aufgefordert (Hotel-Know-How nötig)

�Eigentümer partizipiert am „Upside Potential“ – wichtig für Investoren mit höheren Renditeerwartungen (Value Added / Opportunistic)

�Investor wird zum Unternehmer und kauft nicht nur die Immobilie, sondern auch den Hotelbetrieb

Der Pachtvertrag

�Häufigste Betriebsform in Deutschland & Österreich

�Meist Fixmiete über längerfristigen Zeitraum (15-20 Jahre), indexiert zu meist 60-80%

�Betriebsrisiko liegt beim Betreiber – Risiko des Verpächters hängt an Bonität des Pächters

�Auch hybride Formen marktüblich – Gewinn-/Umsatz-Komponente neben Basispacht führt zu mehr Bindung des Pachtniveaus an Umsatzentwicklung

�Deutsche Investoren kaufen meist nur Hotels mit Pachtverträgen und hohem Fixpachtanteil

�Deutsche Hotelketten sind Pachtverträge gewohnt, währende internationale Hotelketten, wie etwa Marriott oder Hyatt, diese Vertragsform eher ablehnt.

MANAGEMENT VS. PACHT

HOTELMARKT

DIE GRÖSSTEN BRANDS IN EUROPA

Quelle: MKG Group, STR Global

Best Western ist die

Marke mit der höchsten

Anzahl an Zimmern

Accor ist der größte

Betreiber in Europa mit

2.277 Hotels und

247.603 Zimmern

Budget Marken sind

stark imTrend:

Travelodge, Premier Inn

und Ibis Budget

Schätzungsweise 30%

aller Zimmer in Europa

gehören zu Marken

Größte deutsche

Hotelkette ist

Steigenberger mit knapp

15.000 Zimmern

Rang Marke GruppeAnzahl Hotels Hotel

Wachstum

Anzahl Zimmer Wachs-tum2011 2010 2011 2010

1 Best Western Best Western 1.309 1.289 20 89.092 87.017 2,4%

2 Ibis Accor 676 669 7 71.422 70.648 1,1%

3 Mercure Accor 462 463 -1 53.020 52.760 0,5%

4 NH NH Hoteles 310 305 5 44.877 43.916 2,2%

5 Holiday InnInterContinental Hotel Group

269 275 -6 41.466 41.908 -1,1%

6 Premier Inn Whitbread 588 579 9 40.975 39.142 4,7%

7 Novotel Accor 249 254 -5 40.380 40.707 -0,8%

8 Hilton Hilton Worldwide 138 138 0 35.155 35.636 -1,3%

9 Ibis Budget Accor 414 398 16 34.859 33.282 4,7%

10 Travelodge Travelodge 453 395 58 29.916 26.928 11,1%

12

Quelle: Statistisches

Bundesamt

Übernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben Top 5 2010 & 2011 RevPAR Top 5 Deutschland im Jahresvergleich

Quelle: STR Global.

ÜBERNACHTUNGEN & REVPAR

Quelle: CBRE Hotels.* inkl. Shopping Center, Fachmärkte

und Fachmarktzentren

Transaktionsvolumen 2011 nach Nutzungsarten Hotel Transaktionsvolumen Deutschland

HOTELTRANSAKTIONSMARKT DEUTSCHLAND

TRANSACTIONS

Radisson Blu

Frankfurt am Main

Steigenberger BBI

Berlin

Grand Spa Resort A-Rosa

List / Sylt

InterContinental

Frankfurt am Main

# ZIMMER 428 322 177 770

PREIS ca. €100.000.000 €59.500.000 €62.800.000€450.000.000 (Gesamtportfolio)

PREIS PRO ZIMMER ca. €230.000 €185.000 €354.802 €165.000

VERTRAGSART Pachtvertrag Pachtvertrag Pachtvertrag Managementvertrag

KÄUFERWenaasGruppen(Norwegen)

Acron AG(Schweiz)

Deutsche Immobilien InvestToufic Aboukhater(Libanon)

VERKÄUFER Objektgesellschaft „Franklinstraße GmbH & Co. KG

ECE Deutsche Immobilien AG MSREF

DIE GRÖSSTEN HOTELTRANSAKTIONEN IN DEUTSCHLAND 2011

HOTELTRANSAKTIONEN

15Quelle: CBRE Hotels Research

Deutsche Investoren:

Hauptsächlich Institutionen & Fondsz.B. Deka, Union Investment, Commerz Real, LB Immo Invest

� Core Investments (niedrige Renditen bei kontrolliertem Risiko)

� Langfristige Pachtverträge mit renommierten Hotelketten

� Business Segment in Stadtmärkten

Internationale Investoren:

Fonds, Private Equity, REITs etcz.B. Blackstone, MSREF, Invesco, ADIA

� Core+ / Value Added / Opportunistic (hohe Renditeerwartung und Risikotoleranz)

� Management-Verträge /Upside-Potential / Möglichkeit zum Re-Branding

� Fokus ebenfalls auf Stadthotellerie und bekannte Marken (Hilton, Sheraton etc.)

� Generell hoher Asset Management Bedarf – daher große Hotelkompetenz

AKTEURE UND IHRE ANFORDERUNGSPROFILE

AUSBLICK HOTELMARKT DEUTSCHLAND

NEUE / GEPLANTE HOTELS

In deutschen

Großstädten sind derzeit

über 350 neue Hotels in

der Pipeline (im Bau & in

Planung)

In Berlin sind derzeit

über 3.000 Zimmer im

Bau

Düsseldorf hat derzeit

wenige Hotels im Bau

bzw. in Planung

In Frankfurt kommen

allein in 2012 knapp

1.000 Hotelzimmer

zusätzlich auf den Markt

In München sind derzeit

keine neuen Hotels

im Bau

Quelle: CBRE Hotels Research

Jumeirah Frankfurt218 ZimmerEröffnet im August 2011Entwickler: Bouwfonds MAB Development Frankfurt

Waldorf Astoria232 ZimmerEröffnet Frühjahr 2013Investor: Swan LtdBerlin

Sofitel an der Oper150 ZimmerEröffnet Herbst 2014Investor: Cells Bauwelt GmbHFrankfurt

Hyatt Regency303 ZimmerEröffnet im Dezember 2010Investor: Hafenspitze GmbH & Co. KGDüsseldorf

Hilton & Hilton Garden Inn264 & 336 ZimmerEröffnet im Frühjar 2012Entwickler: IVG Immobilien und Fraport AG Frankfurt

Scandic Emporio325 ZimmerEröffnet im Frühjahr 2012Investor: Union InvestmentHamburg

18

HOTELPROJEKTENTWICKLUNGEN

Quelle: CBRE Hotels Research

2011: ca. 350 neue

Projekte/ neue Hotels in

Deutschland

Trend zur

Markenhotellerie:

Verdrängungswettbewerb

mit Privathoteliers,

überlegenes Design und

technische Ausstattung,

jetzt auch in kleineren

Städten ab 100.000

Einwohnern

HOTEL FERTIGSTELLUNGSPIPELINE (2011-2014) TOP 5 DEUTSCHLAND

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München

Anza

hl Zim

mer

Zimmer im Bau Zimmer in Planung

19

Residence Inn by Marriott, München

Apartment-Hotels

Internationale Ketten drängen auf den Marktz.B. Ascott (Citadines), Residence Inn by Marriott,

Adagio (Accor / Pierre & Vacances), Toga Hospitality (Adina)

� Niedrigere Herstellungskosten in öffentlichen Bereichen

� Niedrigere Personalkosten

� Auch deutsche „Player“ sind aktiv (Z.B. Derag Hotel & Living, H‘Otello)

Budget Hotels

Weitere Eröffnungen in 2011 geplantz.B. Motel One (11 neue Häuser in 2011), ibis (Accor),

B&B, Holiday Inn Express

� Sehr beliebt bei Geschäftsreisenden und Touristen

� Effizienter Betrieb / Hohe Profitabilität

� Motel One expandiert erstmalig im nicht-deutschsprachigen Raum (Edinburgh)

Ibis München City West,

München

TRENDS

Louis,

München

Nischenanbieter

Kleine, design-orientierte Ketten

Louis & Cortiina Hotels, München, The Weinmeisterund Amano, Berlin, Roomers, Frankfurt, Fleming‘s

Hotels, 25hours Hotels

� Alternative zum klassischen Ketten-Hotel

� Moderne Mitteklasse-Hotels teilweise mit moderaten Raten,

starkem Fokus auf Design und F&B-Angebot

� Kontrollierte Expansion kleiner, lokaler Hotelgruppen zu erwarten

� Auch Ketten setzen vermehrt auf individuellere Brands

(Starwood: aloft, Hyatt: Andaz, IHG: Indigo)

Designbeispiel:

aloft Hotels

TRENDS

AUSBLICK

•Hotel-Investmentmarkt

•Core Objekte weiterhin verkäuflich und finanzierbar•B und C Lagen zunehmend schwierig•Eigenkapital-starke Investoren auf Käuferseite aktiv

•Hotel-Betriebsergebnisse

•Erfreuliche Betriebsergebnisse 1. HJ 21012 – 2011 Ergebnisse wurden bestätigt•Wirtschaftliche Entwicklung fraglich (abweichende Expertenmeinungen)•Stadthotellerie eng mit Konjunktur verknüpft•Ferienhotellerie profitiert von stabilem Konsum

•Expansionspläne von Betreibern und Investoren

•Pachtverträge dominierend•Internationale Betreiber setzen auf Europa als größten Tourismusmarkt •München und Hamburg sehr gefragte Städte für Expansion•Deutsche Betreiber treiben Expansion ins europäische Ausland voran•München mit Projekten hauptsächlich in Randlagen; Berlin boomt weiter

•Trends

•Neue Brands im Lifestyle-Bereich: aloft, 25hours, me and all, indigo, W•Budget Marken weiter im Vormarsch•Nischen erfolgreich von unabhängigen Hotels bedient (z.B. Louis München, The Weinmeister Berlin, The George Hamburg, Roomers Frankfurt)

WIE SEHEN WIR DIE NAHE ZUKUNFT?

22

23

VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT